Le bail réel immobilier

DÉCRYPTAGE
Laurent Grosclaude
maître de conférences UT 1 Capitole
Le bail réel immobilier
Le bail réel immobilier est un nouveau contrat de bail de longue
durée issu de l’ordonnance du 20 février 2014 relative au logement
intermédiaire.
&ȌƒPKVKQPGVEQPVGZVG
7PGXQNQPVȌFGFȌXGNQRRGTNGNQIGOGPV
KPVGTOȌFKCKTGŲ
Cette ordonnance contient une série de
mesures visant à développer, dans des zones
où le marché immobilier est en tension, une
QHHTGFGNQIGOGPVUȃFGURTKZkǡKPVGTOȌFKCKTGUǡz
c’est-à-dire accessibles à des personnes
qui disposent de revenus trop élevés pour
accéder au logement social, mais n’ayant
pas les moyens d’accéder aux logements du
UGEVGWTRTKXȌ
.GRȌTKOȋVTGFWNQIGOGPVKPVGTOȌFKCKTGHCKV
NŨQDLGVFŨWPGFȌƒPKVKQPRTȌEKUGEQPVGPWGRQWT
partie dans l’ordonnance mentionnée et pour
RCTVKGFCPUFGUFȌETGVURCTWUQWȃRCTCȑVTG
combinant des critères relatifs à la localisation
du logement, au ressources de l’occupant, et
CWOQPVCPVFGNCNQECVKQPQWFGNŨCESWKUKVKQP
.GDCKNTȌGNKOOQDKNKGTRCTVKEKRGFŨWPOQPVCIG
KORNKSWCPVVTQKURGTUQPPGUǡ
ššWPRTQRTKȌVCKTGHQPEKGTSWKXCNQWGTWPVGTTCKP
à bâtir ou des locaux d’habitation à réhabiliter,
ššWPRTGPGWTȃDCKNSWKXCEQPUVTWKTGQWTȌJCbiliter les biens immobiliers,
ššWP
QWRNWUKGWTUQEEWRCPVUSWKXQPVUQKV
être locataires, soit accédant temporaires
à la propriété des logements construits ou
TȌJCDKNKVȌU
.GDCKNTȌGNKOOQDKNKGTGUVEQPVTCEVȌRCTNGU
deux premières personnes du schéma décrit
EKFGUUQWU4KGPPGUŨQRRQUGVQWVGHQKUȃEGSWG
NŨQEEWRCPVUQKVNGRTGPGWTȃDCKNTȌGNKOOQDKNKGT
Au plan économique, le bail réel immobilier
vise à un allègement substantiel du coût des
NQIGOGPVUKPVGTOȌFKCKTGUFGNŨQTFTGFGš
puisque l’investissement foncier est réduit de
OCPKȋTGKORQTVCPVG
#WRNCPLWTKFKSWGEGDCKNGUVFKVkšTȌGNšzRCT
TȌHȌTGPEGCWFTQKVFGRTQRTKȌVȌSWŨKNETȌG.C
propriété se range en effet dans la catégorie
FGUFTQKVUTȌGNU7PDCKNPGEQPHȋTGGPRTKPEKRG
qu’un droit de jouissance ou d’usage, lequel
PŨGUVSWŨWPFGUCVVTKDWVUFWFTQKVFGRTQRTKȌVȌš
le bail réel immobilier confère lui un véritable
FTQKVFGRTQRTKȌVȌCXGEVQWUUGUCVVTKDWVU
Ce contrat vient déroger à deux des caractéTKUVKSWGUOCLGWTGUFWFTQKVFGRTQRTKȌVȌšUC
RGTOCPGPEGGVUQPTCVVCEJGOGPVCWUQN'P
effet, avec le bail réel immobilier, la propriété
devient temporaire par essence même, et l’on
dissocie la propriété du sol (demeurant au
DCKNNGWTGVEGNNGFWDȅVK
CESWKUGVGORQTCKTGOGPVCWRTGPGWT
m
el im
ail ré
er
obili
BAILLEUR
B
PRENEUR
© Toutenphoton
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25 millions de Propriétaires - Janvier 2015
Vente ou location
OCCUPANT
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Le choix a été fait
ŲRCTWPUEJȌOCSWKPŨGUVRCUPQWXGCW
Pour autant, le schéma décrit n’est pas totaNGOGPVPQWXGCWRWKUSWGPQVTGFTQKVEQPPCȑV
déjà depuis longtemps deux types de baux
avec lesquels le bail réel immobilier présente
FGUUKOKNKVWFGUKORQTVCPVGU
ššNGDCKNGORJ[VȌQVKSWGGUVWPGKPUVKVWVKQP
très ancienne qui a aujourd’hui son siège dans
le Code rural, mais qui peut être utilisé dans
un cadre différent de celui d’une exploitation
CITKEQNG+NGUVEQPENWRQWTWPGFWTȌGFGȃ
CPUGVETȌGCWRTQƒVFWRTGPGWTWPFTQKVFG
RTQRTKȌVȌ.GRTGPGWTFQKVTȌCNKUGTVQWVGUNGU
constructions, réhabilitations, travaux prévus
CWEQPVTCVšCWVGTOGFWDCKNNGDCKNNGWTFGXKGPV
propriétaire des constructions en principe
UCPUKPFGOPKVȌU.GDCKNTȌGNKOOQDKNKGTUGTCKV
un proche cousin moderne du bail emphyVȌQVKSWGšNGUITCPFURTKPEKRGUFGOGWTGPV
identiques dans les deux cas, mais le bail réel
KOOQDKNKGTCȌVȌEQPȊWFCPUNGDWVURȌEKƒSWG
FGNCRTQFWEVKQPFGNQIGOGPVUKPVGTOȌFKCKTGUš
son champ est donc strictement délimité, et le
preneur à bail contracte des obligations visant
ȃOGVVTGGP‘WXTGNCRQNKVKSWGFGURQWXQKTU
RWDNKEUGPOCVKȋTGFŨCEEGUUKQPCWNQIGOGPVš
ššNGDCKNȃEQPUVTWEVKQPGUVȌICNGOGPVVTȋU
proche du bail emphytéotique et du bail réel
KOOQDKNKGT+NCUQPUKȋIGFCPUNG%QFGFG
la construction et de l’habitation et a été
conçu pour des usages multiples, incluant
PQVCOOGPVNGUNQECWZFŨCEVKXKVȌ.GDCKNȃ
construction comporte une obligation de
construire à la charge du preneur à bail, ce qui
le distingue du bail emphytéotique où cette
obligation n’existera que si elle est prévue au
contrat, et du bail réel immobilier, où l’obligation peut consister en la réhabilitation de
NQECWZȃWUCIGFŨJCDKVCVKQP
'PFȌƒPKVKXGNGUVTQKUEQPVTCVUUQPVVTȋUUKOKNCKTGU.GURQWXQKTURWDNKEUCWTCKGPVRWHCKTG
le choix de rénover l’un des contrats existants
RQWTNŨCFCRVGTCWZDGUQKPUPQWXGCWZ.GEJQKZ
a été fait de créer un nouveau contrat, ce qui
GUVCUUWTȌOGPVRNWUXKUKDNGCWRNCPRQNKVKSWG
3WKRGWXGPVȍVTGNGURCTVKGUCWEQPVTCVǡ!
.CTȌFCEVKQPFWVGZVGGUVKEKRNWVȖVOCNCFTQKVG
© Paty Wingrove
4ȌIKOGLWTKFKSWGFWEQPVTCVFG
DCKNTȌGNKOOQDKNKGT
puisqu’après avoir prévu
de créer un nouveau
ššJ[RQVJȌSWGTUQPFTQKVRQWT
que le bailleur ne peut être
contrat, ce qui est
obtenir du crédit,
qu’une personne physique
louer les logements
ou morale de droit privé, il
assurément
est énoncé plus loin que les
construits ou réhabilités par
plus visible au plan
collectivités territoriales,
un bail d’habitation classique,
ššEȌFGTUQPFTQKVFGRTQRTKȌVȌ
leurs groupements, leurs
politique
établissement publics ainsi
VGORQTCKTG
que les établissements
5KNGRTGPGWTNQWGQWEȋFG
publics fonciers de l’Etat
NGUNQIGOGPVUSWŨKNCȌFKƒȌU
RGWXGPVȌICNGOGPVEQPENWTGEGEQPVTCV
ou réhabilités, des plafonds de prix de vente
'PFȌƒPKVKXGNGDCKNNGWTEQOOGNGRTGPGWT QWFGNQECVKQPFȌHKPKURCTFȌETGV
ȃXGPKT
peuvent être un particulier, une entreprise, une UQPVCRRNKECDNGU&GOȍOGNGUCEVGUFG
CUUQEKCVKQPQWWPGEQNNGEVKXKVȌ'PTGXCPEJG cession ou de location devront comporter des
les occupants des logements construits ou mentions relatives au bail réel immobilier, de
réhabilités, qui ne sont pas parties au contrat telle manière que l’acquéreur ou le locataire
de bail réel immobilier, doivent obligatoirement soient informés du caractère singulier de leur
être des personnes physiques respectant des FTQKVGVPQVCOOGPVFWECTCEVȋTGVGORQTCKTG
EQPFKVKQPUFGRNCHQPFFGTGUUQWTEGUƒZȌGU .ŨQEEWRCPVSWKUGRQTVGCESWȌTGWTFŨWPNQIGpar un décret du 30 septembre 2014 (par ment doit ainsi savoir qu’il acquière un droit
exemple pour un couple, le plafond va de pour une durée limitée, d’une personne qui
ššŻOGPUWGNUȃššŻOGPUWGNUUWKXCPV GNNGOȍOGPŨGUVSWŨWPRTQRTKȌVCKTGVGORQTCKTG
NC\QPGEQPUKFȌTȌG
3WGNNGGUVNCFWTȌGFWDCKNǡ!
.GDCKNTȌGNKOOQDKNKGTRGWVȍVTGEQPENWRQWT
3WGNUUQPVNGUFTQKVUEQPHȌTȌUCWRTGPGWTǡ!
Comme dans les baux emphytéotiques et les WPGFWTȌGNKDTGOGPVƒZȌGCWEQPVTCVEQORTKUG
DCWZȃEQPUVTWEVKQPNGRTGPGWTDȌPȌƒEKGFŨWP GPVTGGVCPU.GVGZVGFGNŨQTFQPPCPEG
droit réel de propriété, plein et entier, durant prévoit deux dispositions importantes eu
VQWVGNCFWTȌGFWDCKNǨEGVKVTGKNRGWVš
ȌICTFȃNCFWTȌGFWDCKNǡVQWVFŨCDQTFNG
ššLQWKTFGUEQPUVTWEVKQPUȌFKƒȌGUQWTȌJC- bailleur ne peut jamais résilier le bail de sa
bilitées,
propre initiative (interdiction des clauses de
ššEȌFGTUQPFTQKVCWDCKNȃWPVKGTUNCEGUUKQP TȌUKNKCVKQPWPKNCVȌTCNGUǡGPUWKVGNGDCKNPG
FWDCKNPŨGPVTCȑPCPVRCUNCHQTOCVKQPFŨWP RGWVȍVTGTGPQWXGNȌRCTVCEKVGTGEQPFWEVKQP
nouveau contrat avec le bailleur,
Ces dispositions, équilibrées, permettent
25 millions de Propriétaires - Janvier 2015
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de garantir à la fois les droits du bailleur au
moment de la reprise des constructions, et
EGWZFWRTGPGWTGPEQWTUFGDCKN
Toutefois le bailleur dispose d’une faculté
de demander en justice la résolution du bail
pour inexécution de ses obligations par le
preneur (notamment le non paiement des
TGFGXCPEGU
4GFGXCPEGURC[ȌGU
À l’instar des baux à construction, le preneur
RCKGCWDCKNNGWTWPGTGFGXCPEG.GVGZVGFG
l’ordonnance reste relativement flou sur cette
redevance, dont il n’est pas certain que les
EQPFKVKQPUUQKGPVRTȌEKUȌGURCTFȌETGV.G
VGZVGRTȌXQKVVQWVGHQKUš
ššSWGNGOQPVCPVFGNCTGFGXCPEGGUVFȌVGTOKPȌ
en tenant compte des conditions d’occupation
FGUNQIGOGPVUšEGVVGFKURQUKVKQPPGOCPSWG
pas d’interroger et il faut espérer qu’elle sera
RTȌEKUȌGWNVȌTKGWTGOGPVšNCTGFGXCPEGUGTC
VGNNGRNCHQPPȌGǡ!%QOOGPVVGPKTEQORVGȃNC
signature du bail de conditions d’occupation
qui ne seront pas forcément connues par
CXCPEGǡ!
ššSWGNGRCKGOGPVRGWVUGHCKTGGPVQVCNKVȌQW
pour partie au moment de la signature du bail
(à défaut le paiement se ferait à échéance
TȌIWNKȋTGURTȌXWGUFCPUNGEQPVTCV
5KVWCVKQPGPƒPFGDCKNǡEQPUVTWEVKQPUGV
FTQKVUEQPUGPVKU
'PƒPFGDCKNRCTGZRKTCVKQPFGEGNWKEKNGU
constructions et améliorations apportées aux
DȅVKOGPVUFGXKGPPGPVNCRTQRTKȌVȌFWDCKNNGWT
.GFTQKVFGRTQRTKȌVȌVGORQTCKTGFWRTGPGWT
UŨȌVGKPVFQPEVQVCNGOGPV.GRTKPEKRGGUVSWG
le preneur n’est pas indemnisé des améliorations mais le contrat de bail peut déroger à
ce principe et librement prévoir des modalités
FŨKPFGOPKUCVKQP
#XGENCƒPFWDCKNNGUFTQKVUEQPEȌFȌURCTNG
preneur aux occupants prennent également
ƒPšNGUNQECVCKTGUUQPVFȌEJWUFGNGWTUFTQKVU
GVNGURTQRTKȌVCKTGURGTFGPVNGNGWT.GECTCEVȋTG
temporaire de la propriété et la dissociation du
HQPEKGTGVFWDȅVKRTGPPGPVƒP%ŨGUVNȃVQWVG
NCUKPIWNCTKVȌFGEGEQPVTCV
4ȌIKOGƒUECN
.GVGZVGFGNŨQTFQPPCPEGFWHȌXTKGTPG
RTȌXQKVRCUFGFKURQUKVKQPUƒUECNGURTQRTGUCW
DCKNTȌGNKOOQDKNKGT&CPUUQPUKNGPEGGVRGWV
être à titre provisoire, il semblerait logique de
transposer les dispositions relatives au bail
ȃEQPUVTWEVKQP
Ainsi et par analogie avec le bail à construcVKQPš
ššNGUTGFGXCPEGUUQPVKORQUȌGUGPVTGNGU
OCKPUFWDCKNNGWTCWVKVTGFGUTGXGPWUHQPEKGTUǡ
elles peuvent constituer une charge déductible
suivant la situation professionnelle du preneur,
NŨKORȖV HQPEKGT FQKV ȍVTG CESWKVVȌ RCT NG
propriétaire qui peut être soit le preneur, soit
l’occupant,
ššNGUDKGPUNQWȌURCTNGRTGPGWTRQWTTQPVȍVTG
RTKUGPEQORVGRQWTNGECNEWNFGNŨ+5(UŨKN[GUV
CUUWLGVVKǡNCSWGUVKQPFGNŨ+5(PGFGXTCKVRCU
se poser en revanche pour l’occupant devenu
propriétaire, compte tenu des plafonds de
TGXGPWU
ššGPƒPNGTȌIKOGFGURNWUXCNWGUKOOQDKNKȋTGU
aurait théoriquement vocation à s’appliquer
RQWTNGDCKNNGWTGPƒPFGDCKN6QWVGHQKUQP
sait que l’exonération totale est acquise au
VGTOGFGVTGPVGCPU5KFQPENGDCKNEGSWK
sera souvent le cas, excède cette durée,
NŨGZQPȌTCVKQPFGXTCKVȍVTGCESWKUG
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