La résiliation anticipée de bail à loyer

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La résiliation anticipée de bail à loyer
Vous souhaitez quitter votre logement avant l’échéance de votre bail à loyer ?
Dans notre marché caractérisé par une forte pénurie de logements et où l’obtention d’un nouveau
toit se passe très souvent à courte échéance, il est pratiquement inconcevable de résilier son bail à
loyer dans le délai inscrit dans le contrat : le terme ne correspond pratiquement jamais au délai
dans lequel vous accéderez à votre nouveau logement. Fort heureusement, la loi autorise la
résiliation anticipée, appelée également la restitution anticipée de la chose louée, qui offre
d’avantage de flexibilité.
Bases légales
Art. 264, al. 1 et 2 du Code des obligations
Lorsque le locataire restitue l'objet sans observer le délai ou le terme de congé, il n'est libéré de ses
obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le
bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à
reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à
l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal.
Art. 35 des règles et usages locatifs du Canton de Vaud (RULV)
Lorsque le locataire restitue la chose sans observer le délai ou terme de congé, il doit aviser le
bailleur par écrit en indiquant la date de restitution de la chose et il doit présenter au moins un
locataire solvable et qui soit disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions à la date de
restitution de la chose indiquée par le locataire. Si le bailleur a des objections fondées contre le
candidat, il doit sans délai indiquer au locataire les motifs de son refus.
Dans un tel cas, le locataire doit respecter au minimum un préavis d’un mois pour le quinze ou la fin
d’un mois.
En aucun cas le bailleur ne peut être tenu d’accepter de conclure avec la personne proposée par le
locataire, étant précisé que ce dernier est alors libéré.
Préavis
En cas de résiliation anticipée, le préavis est d’un mois pour le quinze ou la fin d’un mois.
•
Exemple 1 : je souhaite résilier pour le 15 mai ; la régie doit être en possession de ma lettre
de résiliation au plus tard le 14 avril (attention aux jours ouvrables/fériés).
•
Exemple 2 : je souhaite résilier pour le 31 mai ; la régie doit être en possession de ma lettre
de résiliation au plus tard le 29 avril (attention aux jours ouvrables/fériés).
Le timbre postal ne faisant pas foi, c’est le moment de la réception de la lettre par votre régie qui est
déterminant. L’envoi doit se faire par lettre recommandée (voir marche à suivre ci-dessous). Il faut
donc tenir compte du délai de garde de la lettre recommandée à la poste. Si le préavis est court,
28.04.15
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vous avez la possibilité d’amener en mains propres votre lettre au bureau de votre régie qui vous
signera alors un accusé réception.
Notez que la plupart des régies n’acceptent pas de résiliation pour le 31 décembre.
Condition
Sauf si la régie vous libère de cette obligation, vous devrez présenter un repreneur convenable
acceptant de reprendre le contrat aux mêmes conditions.
La personne doit
•
•
•
être solvable (pas de poursuites)
avoir des revenus suffisamment élevés pour prétendre au loyer de l’appartement
(ratio généralement admis : le loyer charges comprises ne doit pas dépasser un tiers du
revenu net de la personne)
être de bonne moralité et jouir d’une bonne réputation.
Un moyen simple pour trouver un repreneur
De nombreuses personnes postent leurs annonces sur divers sites Internet et réseaux sociaux
en vue d’identifier des repreneurs potentiels. Cela leur génère un nombre souvent
insurmontable de contacts et de visites. Pour vous éviter ces démarches et désagréments,
n’hésitez pas à nous signaler votre appartement. Nous avons peut-être parmi nos clients
quelques personnes susceptibles d’y être intéressées. C’est bien volontiers que nous vous
mettrons gratuitement en relation. Nous garantissons des dossiers totalement solvables et
acceptables par les régies.
Pour ce faire, vous pouvez nous adresser un email à l’adresse [email protected] en nous
indiquant toutes les caractéristiques de votre logement (adresse exacte, étage, loyer détaillé,
date de disponibilité, présence de balcon, ascenseur, cuisine agencée et place de parc).
Nous vous répondrons dans un bref délai.
Marche à suivre pour résilier
1.
Adresser à votre régie, par lettre recommandée, votre résiliation (voir modèle ci-joint).
Attention : elle doit être signée de tous les preneurs du bail et le conjoint marié s’il s’agit d’un
logement familial. Pensez à résilier les éventuelles annexes faisant l’objet d’un second bail
(par exemple place de parc). Soyez attentifs au préavis à respecter (voir ci-dessus).
2. Si vous disposez d’ores et déjà d’un repreneur convenable, vous avez la possibilité de
transmettre sa candidature à votre régie simultanément à votre résiliation. Ce n’est
toutefois pas indispensable de le faire à ce moment là.
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3. Votre régie accuse réception, à brève échéance, de votre résiliation et vous indique le
processus qu’elle souhaite appliquer :
a. La régie vous libère de vos obligations à la date souhaitée : vous n’avez pas à
trouver de repreneur. Vous devez néanmoins accepter une visite technique de la
régie (pré-état des lieux pour déterminer si des travaux sont nécessaires) et
accepter que des visites de votre logement soient organisées par la régie en vue de
sa relocation.
b. La régie ne vous libère pas de vos obligations : vous devez présenter un repreneur
convenable (voir condition ci-dessus). Vous devez néanmoins accepter une visite
technique de la régie (pré-état des lieux pour déterminer si des travaux sont
nécessaires, à l’issue duquel vous pourriez tout de même être libéré de vos
obligations) et prévoir des visites de votre appartement (voir ci-dessous).
4. Des visites de votre logement seront organisées d’entente avec votre régie. Cette dernière
participe activement à la recherche d’un nouveau locataire en publiant votre appartement
sur son site Internet et sur ses listes d’objets à louer. Il se peut qu’elle vous demande
néanmoins de publier vos propres annonces. Dans tous les cas de figure, nous vous
conseillons de vous coordonner avec votre régie. A l’issue des visites, des dossiers
parviennent à la régie. Dès qu’un locataire est choisi, la régie vous en informe de manière à
stopper les visites. Tant que ce n’est pas le cas, vous restez lié par vos obligations.
28.04.15
Nom$&$prénom$de$tous$les$titulaires$du$bail$
+$le$conjoint$marié$si$non$titulaire$du$bail$
Adresse$
NPA$Localité$
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Localité,$le$$
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Lettre$signature$/$Par$porteur$
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Régie$***$
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***$
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Résiliation$de$l’appartement$sis$rue$***$à$***,$***$pièces$au$***$étage$
$
$
Madame,$Monsieur,$
$
Par$la$présente,$je/nous$vous$informe/ons$que$je/nous$résilie/ons$le$contrat$de$bail$
signé$le$***$en$relation$avec$l’appartement$susmentionné,$et$ce$pour$le$***$201*.$
$
Je/nous$suis/sommes$conscient/s$qu’il$s’agit$d’une$résiliation$anticipée$et$que$je/nous$
prendrai/ons$mes/nos$dispositions$pour$vous$présenter$une$candidature$solvable$prête$
à$reprendre$mon/notre$bail$aux$mêmes$conditions$à$la$date$susmentionnée.$$
$
Pour$le$cas$où$vous$deviez$décider$de$me/nous$libérer$de$toute$obligation$pour$quelque$
raison$qu’elle$soit,$je/nous$vous$serais/ions$reconnaissant/s$de$m’en/nous$en$informer$
au$plus$tôt.$
$
En$vous$remerciant$de$prendre$bonne$note$de$ce$qui$précède,$je/nous$vous$adresse/ons,$
Madame,$Monsieur,$mes/nos$salutations$les$meilleures.$
$
$
$
$
$
***$signature$de$tous$les$titulaires$du$bail$+$
du$conjoint$marié$si$non$titulaire$du$bail$