Immobilier : les pépites du Grand Paris

N° 414
août 2016
Pages 64-69
4738 mots
VOTRE ARGENT
Immobilier : les pépites du Grand Paris
Le Grand Paris, cet énorme projet de développement économique et d'aménagement urbain est
en train de voir le jour autour d'un nouveau réseau de transports. Nos conseils pour investir sans
se tromper.
et afficheront, vraisemblablement,
des prix immobiliers plus ŽlevŽs
quÕaujourdÕhui. Si vous souhaitez
de-venir propriŽtaire de votre logement et que vous hŽsitez entre plusieurs communes, sŽlectionnez celle
qui profitera le plus du Grand Paris.
Vous aurez ainsi toutes les chances
L e Grand Paris, projet urbain
pharaonique évalué à 25 milliards
d'euros, devrait sortir de terre entre
2022 et 2030. Il vise à multiplier par
deux le réseau de transports en commun et à améliorer la vie des 12 millions d'habitants de la première région française. Son but : réduire la
pollution et surtout désenclaver des
territoires grâce à de nouvelles lignes
LÕenjeu est important pour la rŽgion, puisquÕil vise ˆ la maintenir en
t•te du palmar•s europŽen des territoires les plus dynamiques. DÕici une
quinzaine
dÕannŽes,
lÕIle-deFrance devrait •tre totalement remodelŽe. Certaines villes seront devenues plus attrayantes que dÕautres
nouveaux secteurs à
prospecter
dÕengranger une plus-value ˆ la revente.
de métro et de tramway (voir carte cidessous) conçues pour multiplier les
liaisons et correspondances hors de
la capitale, afin de simplifier et
d'accélérer les déplacements au sein
de la grande banlieue. Outre des
transports en commun tout neufs,
des p™les tertiaires (bureaux, commercesÉ), dÕenseignement et de recherche et de nouveaux logements, ˆ
un rythme de 70 000 par an contre
40 000 aujourdÕhui, devraient Žgalement •tre construits.
CAP AU SUD Bagneux,
Vitry, Antony : de
D'est en ouest, du nord au sud, les banlieux parisiennes vont être rénovées et
redynamisées.
Si, a contrario, vous visez un investissement locatif, la pŽriode est
idŽale pour acheter dans lÕancien
encore dŽcotŽ. Il vous assurera un
bon rendement dans les annŽes ˆ venir si les locataires se font plus nombreux. Dans les deux cas, vous devrez
sŽparer le bon grain de lÕivraie pour
trouver les opportunitŽs les plus
allŽchantes. Afin de vous aider ˆ faire
votre choix, voici nos pistes pour dŽnicher les pŽpites du Grand Paris.
Les abords de la ligne 15 Sud, la première à être mise en service à
l'horizon 2022 entre Pont-de-Sèvres
(Boulogne-Billancourt,
Hauts-deSeine) et Noisy-Champs (Noisy-leGrand, Seine-Saint-Denis), sont à
prospecter en priorité. Sa construction n'a, pour le moment, pas vraiment d'impact sur les tarifs de la
pierre. Ç Les promoteurs achètent des
maisons et des vieux bâtiments industriels pour geler le foncier le long du
tracé et y lancer des programmes une
fois les travaux avancés È, constate
Gilles
Parent,
dirigeant
d'Immobilière Parent à Châtillon,
Issy-les-Moulineaux
et
Vanves
(Hauts-de-Seine). Pour les transactions entre particuliers, le seul résultat notable est que Ç la future ligne incite les acquéreurs à s'intéresser à des
secteurs aujourd'hui excentrés qui ne le
seront plus dans six ans », note Co-
1
rinne Germain, directrice de deux
agences Era à Clamart et Châtillon.
A l'ouest de la ligne, Ç le sud d'Issyles-Moulineaux devrait profiter des
nouvelles infrastructures car ce secteur
est mal desservi » note Franck Beasse,
directeur de l'agence Century 21 locale. Pour l'instant, les prix y oscillent entre 4 000 et 5 000 euros le
mètre carré pour de l'ancien à rénover. Les abords de la gare SNCF de
Clamart sont actuellement prisés des
investisseurs qui atteignent jusqu'à 6
% brut de rentabilité en louant des
grands studios. Lorsque cette gare
sera connectée à la ligne 15, les plusvalues devraient être au rendez-vous.
Plus au sud, Bagneux offre des opportunités encore plus intéressantes,
car la gare connectera la ligne 15 avec
le futur terminus de la ligne 4. Ç Ce
sera un réel atout pour Bagneux,
proche de Paris, mais loin du métro »,
affirme Youssef Mouani, directeur de
MyHouse Immobilier dans cette ville.
Actuellement, une maison avec jardin y cožte le prix d'un quatre-pièces
récent à Montrouge, commune voisine déjà desservie par la ligne 4. Et
dans l'écoquartier Victor-Hugo, qui
est en train de surgir autour de la future gare de Bagneux, un trois-pièces
de 60 mètres carrés vendu sur plan
vaut 280 000 euros en moyenne, soit
30 % de moins qu'à Montrouge et 20
% de moins qu'à Châtillon, autre ville
limitrophe. En investissant à Bagneux, votre rendement moyen atteindra 4,3 % brut (hors avantage fiscal) dans le neuf et près de 2 points
de plus dans l'ancien. Un peu plus à
l'est, Villejuif (Val-de-Marne) affiche
un profil semblable, car deux arrêts
de la ligne 15 y sont prévus, avec des
connexions aux lignes 7 et 14 prolongée.
A une station de là, le centre-ville de
Vitry-sur-Seine offre des prix doux,
en moyenne 3 160 euros le mètre carré. Avec un horizon d'investissement
plus long, intéressez-vous à la friche
des Ardoines, de 300 hectares en
bord de Seine. Différents projets s'y
dessinent, qui bénéficieront de
l'arrivée de la ligne 15 et de la future
ligne 9 du tramway. Les lieux devraient conna”tre, d'ici vingt ans, la
même transformation que le quartier
de la Grande Bibliothèque, dans le
XIIIe arrondissement de Paris. 3 300
logements (dont 40 % à vocation sociale) sont planifiés, ainsi que des bureaux et des équipements publics.
Les premiers programmes se vendent
de 3 500 à 4 500 euros le mètre carré.
De l'autre coté de la Seine, au pied du
métro Créteil-L'Echat, qui accueillera
une correspondance entre l'actuelle
ligne 8 (Balard-Créteil) et la future
ligne 15, un trois-pièces dans le neuf
s'acquiert entre 4 500 et 5 000 euros
le mètre carré et la rentabilité locative des petites surfaces atteint au
moins 5 % brut. Bientôt à deux stations de là, Champigny-sur-Marne,
une bonne cote chez les locataires,
mais comme elles sont encore mal
desservies, certains secteurs sont
boudés. C'est le cas du quartier de la
future gare Antonypôle où des studios de 30 mètres carrés valent entre
150 000 et 190 000 euros et rapportent 4,5 % brut. Ç La plus-value
pourra être au rendez-vous, à condition d'être patient È, anticipe Gilles
Bobin, directeur de l'agence Guy Hoquet locale. A Orsay, dans le centreville, un grand studio vaut autour de
150 000 euros et peut se louer 600 euros par mois, soit 4,8 % de rentabilité
dès aujourd'hui.
QUOI DE NEUF AU
NORD ? De bonnes
affaire à Saint-Ouen et
Aubervilliers
plus abordable, « est le marché de report des acheteurs qui prospectent à
Nogent, Joinville ou au Perreux avec un
budget trop serré pour ces communes
recherchées È, note Franck Sasso, directeur de l'Agence de la Mairie Orpi
de Champigny. Le prix moyen y est
de 3 300 euros le mètre carré dans
l'ancien, et le neuf se négocie entre
5 000 et 5 400 euros le mètre carré.
Les maisons de 90 mètres carrés se
vendent entre 320 000 et 330 000 euros, un tarif modéré pour ce secteur
des bords de Seine.
Au nord de Paris, la ville de Saint-Denis est le théâtre d'un projet urbain
majeur, puisqu'une gare du Grand
Paris Express y verra le jour à
l'horizon 2023. Ç Les lignes 13, 14, 15,
16 et 17 et le RER D vont s'y croiser,
Les investisseurs ont aussi intérêt à
se pencher sur le tracé de la ligne 18
qui reliera l'aéroport d'Orly (Val-deMarne/Essonne) à Versailles-Chantiers (Yvelines), via Antony, Massy,
Palaiseau, Orsay et Saint-Quentinen-Yvelines. Toutes ces villes ont
faisant
de
« hub »
à
Saint-Denis-Pleyel
l'image
de
la
un
station
Châtelet-Les Halles à Paris È, explique Damien Robert, directeur général de l'établissement public
d'aménagement (EPA) Plaine de
France (voir aussi son témoignage).
Tout autour de cette nouvelle station, le quartier Pleyel est doté d'un
tissu urbain disparate marqué par
2
son passé industriel. Ç Les accédants
à la propriété et les investisseurs ont
plutôt tendance à le fuir, confie Olivier
Bel, directeur de ERA Agence immobilière du Stade. C'est pourtant là que
vous pourrez négocier les prix les
plus bas et acheter avec de belles
perspectives de plus-values. Les prix
moyens oscillent entre 4 000 et 4 400
euros le mètre carré pour du neuf
dans les nombreuses ZAC en cours de
construction (Landy Pleyel, Ecoquartier fluvial sur la commune de L'IleSaint-DenisÉ).
Saint-Ouen fait aussi partie des communes de Seine-Saint-Denis qui devraient se valoriser. Ç Ce marché va
être dopé par le prolongement nord de
la ligne 14 È, note Thomas Lefebvre,
responsable recherche et développement chez MeilleursAgents. Dans la
ville, le prix moyen dans l'ancien
s'établit, selon les notaires, à 4 260
euros le mètre carré, un tarif encore
très abordable pour une commune limitrophe de Paris, mais peut-être pas
pour très longtemps, car Saint-Ouen
a connu une hausse des prix de 7,4
% sur un an. Ç La demande est forte,
d'Issy) va y être prolongée avec deux
nouvelles gares, mais pour le moment le secteur est difficile et beaucoup de copropriétés sont en très
mauvais état. C'est pourquoi elle
reste la commune la moins chère du
secteur
et
attire
beaucoup
d'investisseurs. Ç Un deux-pièces ancien de 30 mètres carrés acheté 90 000
euros avenue de la République rapporte autour de 7 % brut È, affirme Jérôme Guellec, gérant chez Era Resolvimmo à Aubervilliers. Un peu plus
loin, des secteurs comme Le Bourget,
Le Blanc-Mesnil et Aulnay-sous-Bois
devraient permettre de réaliser des
plus-values d'ici à quinze ans car ils
bénéficieront de la construction de la
ligne 16 (Saint-Denis-Pleyel/NoisyChamps). Dans toutes ces villes, les
prix sont actuellement très bas :
entre 2 200 et 2 800 euros le mètre
carré.
À L' OUEST, QUE DU
NOUVEAU Nanterre et
Asnières vont gagner en
attractivité
Cloud ou Rueil-Malmaison, où,
d'après les notaires, les prix médians
dans l'ancien s'échelonnent entre 4
700 et 5 600 euros le mètre carré. En
re-vanche, avec un tarif médian de
4 100 euros le mètre carré, Nanterre
présente un potentiel de hausse,
d'autant que deux nouvelles gares
(Nanterre-La Boule et Nanterre-La
Folie) y sont programmées. La ville
développe
d'ambitieux
projets
d'aménagement comme Seine Arche,
Bords de Seine, La Boule ou Les
Groues. Ce dernier quartier accueillera la gare d'interconnexion entre le
RER E et la ligne 15. D'ici quinze ans,
5 000 nouveaux logements et 200 000
mètres carrés de bureaux devraient y
être construits.
Dans la ville, les prix dans l'ancien
oscillent entre 4 000 et 4 500 euros
le mètre carré et ils tournent autour
de 5 000 euros le mètre carré pour le
neuf. « La mise en service de la ligne
15 Ouest étant lointaine, elle n'a pas
d'impact sur les prix pour le moment »,
explique Jean-Francis Lefebvre, responsable de Connexion Immobilier à
Nanterre.
mais il y a peu d'offres dans l'ancien
car beaucoup de vendeurs attendent
l'arrivée de la ligne 14 pour céder leur
bien plus cher È, note Fabrice Lion,
directeur de l'agence locale LBI. A
proximité de la station Mairie-deSaint-Ouen, un 58 mètres carrés du
début du XXe siècle vient de se négocier 260 000 euros, avec 20 000 euros de travaux. Dans le neuf, le secteur des docks, en bord de Seine, accueille un écoquartier de cent hectares, mais tous les programmes ont
déjà été vendus. Pour investir,
tournez-vous vers la Porte-de-SaintOuen o• le prix moyen du neuf est de
5 200 euros le mètre carré. Un troispièces y rapporte 4,4 % brut (hors
avantage fiscal) en Pinel.
Enfin, également limitrophe de Paris,
Aubervilliers est une autre pépite, car
la ligne 12 (Front-Populaire/Mairie-
La nouvelle gare de Champigny, à
l'intersection des lignes 15 Est et Sud dynamisera le secteur environnant.
De Pont-de-Sèvres à Saint-DenisPleyel, la future ligne 15 Ouest du
Grand Paris Express, dont la mise en
service devrait s'échelonnera entre
2025 et 2027, desservira douze communes via neuf gares. Si vous visez
une plus-value dans ce secteur, évitez les villes comme Suresnes, Saint-
Colombes et Bois-Colombes devraient également voir leur cote
grimper. Pour le moment, on y trouve
des petites mai-sons de ville autour
de 270 000 euros, celles d'une centaine de mètres carrés valent plutôt
autour de 480 000 euros. Asnièressur-Seine sera encore mieux desservie grâce à deux nouvelles gares :
Bécon-les-Bruyères et Les Agnettes.
Si les tarifs sont déjà élevés près de
l'actuelle gare de Bécon, autour de 5
000 euros le mètre carré pour de
3
l'ancien, des perspectives de plus-values sont à attendre autour de celle
rieurs à ceux du quartier de la mairie,
phérie entre Saint-Denis-Pleyel et
Champigny-Centre. Elle sera la dernière à voir le jour, sa mise en service
étant prévue en deux tranches, la
première en 2025, la seconde en
et ce secteur est en train de se modifier
2030. Pour le moment, « l'échéance
en profondeur », explique Thierry
Gon-douin, gérant de Guy Hoquet
Immot'Aime sur cette commune. Il
faut compter aujourd'hui entre 2 800
et 3 000 euros le mètre carré pour
de l'ancien et les loyers sont à peine
moins élevés que dans le centre. Le
moment est idéal pour acheter car «
est beaucoup trop lointaine pour avoir
des Agnettes. « Le nord d'Asnières affiche des tarifs moyens nettement infé-
le projet du Grand Paris Express est
encore trop flou pour faire grimper les
prix. », note Telmo Madeira, directeur
d'Era Asnières.
À L' EST, ÇA BOUGE
AUSSI Des quartiers
réhabilités à Bondy et à
Rosny-sous-Bois
un impact sur le marché immobilier résidentiel », lance Damien Soupaux,
directeur de l'agence Era de
Fontenay-sous-Bois. En revanche, de
grandes entreprises financières (Axa,
BNP Paribas, Société Générale…) installent leurs bureaux à Fontenay, ce
qui devrait attirer des locataires. Surtout si le prolongement de la ligne 1,
de Château-de-Vincennes à Val-deFontenay, en cours d'étude, se
concrétise. Pour l'instant, à Val-deFontenay, où se situe déjà une station des RER A et E et où sera implantée une des gares du Grand Paris Express, le tarif moyen des logements
anciens oscille autour de 3 000 euros
le mètre carré, ce qui peut laisser entrevoir une plus-value dans dix ou
Juste à côté, Bondy devrait aussi bénéficier de l'afflux de constructions
neuves qui vont permettre de réhabiliter des quartiers entiers. Pour le
moment, les prix dans l'ancien y sont
très raisonnables, entre 2 000 et 2
800 euros le mètre carré pour un appartement, mais « beaucoup de vendeurs
commencent
à
utiliser
l'argument du Grand Paris pour es-
gare sont populaires et très urbanisés
sayer de vendre plus cher », observe
Olivier Christophe, agent immobilier
à l'agence Century 21 de cette ville.
Enfin, plus au nord, autour de la nouvelle gare Bobigny-Pablo-Picasso, le
et donc peu recherchés des acquéreurs,
secteur « attire les investisseurs et les
mais la nouvelle gare devrait changer
jeunes ménages car à 2 730 euros le
la donne », poursuit Damien Soupaux.
mètre carré dans l'ancien en moyenne,
Si vous espérez engranger des plusvalues plus rapidement, intéressezvous au prolongement de la ligne 11
les tarifs restent accessibles », explique Grégory Ru-bio, directeur de
l'agence ERA Sweet Home Immobilier de Drancy. ¦ ■
quinze ans. « Les environs de l'actuelle
Le tronçon est de la ligne 15 reliera
douze communes de la proche péri-
très mal desservie. Dans l'ancien, les
prix s'étagent de 2 500 à 3 500 euros
le mètre carré et devraient grimper
avec l'arrivée du métro. Un peu plus
à l'est, Rosny-sous-Bois va aussi se
développer car sa gare connectera les
futures lignes de métro 11 et 15 à
l'actuel RER E. Pour le moment, les
tarifs y restent très sages, mais les
prix pourraient grimper d'ici deux ou
trois ans, car beaucoup de programmes neufs sont prévus.
(voir encadré p. 68) et notamment aux
secteurs proches du Fort de Romainville. L'habitat y est populaire et,
qu'il s'agisse de Romainville, des
hauts de Montreuil ou de l'ouest de
Noisy-le-Sec, la zone est aujourd'hui
par Marie Pellefigue E et Colette Sabarly
4
ENCADRÉS DE L'ARTICLE
« Des quartiers modernes vont sortir de terre »
Interview
Qu'est-ce que le Grand Paris va changer pour les Franciliens ?
Le Grand Paris Express vise à prolonger ou créer des lignes de métro et de tramway.
Le changement fondamental est qu'elles ne se développeront pas en étoile, en
convergeant vers le centre de la capitale, mais seront construites autour, pour permettre aux utilisateurs de circuler de banlieue à banlieue, avec des gains de temps
considérables.
Didier Camandona, président de
la Fnaim du
Grand Paris.
Quels sont les secteurs qui vont profiter le plus rapidement du Grand Paris Express ?
Les aménagements vont s'étaler jusqu'en 2030, voire peut-être plus. Les premières
communes à en profiter seront celles qui bénéficieront des prolongations de métro.
Celles qui vont accueillir de nouvelles lignes vont aussi tirer leur épingle du jeu, à
commencer par les 22 communes proches de l'une des 16 nouvelles gares de la
ligne 15 Sud, qui reliera Pont-de-Sèvres à Noisy-Champs. Mais il est inutile d'espérer une flambée des prix,
les travaux ont déjà débuté et, pour l'instant, nous ne constatons aucune forte hausse. La plus-value dans
l'ancien se réalisera à terme car l'implantation de nouvelles gares va permettre la création de quartiers modernes et la rénovation des abords de ces sites. Le tout donnera forcément de la valeur aux villes concernées.
Extension des loyers encadrés
Le 30 juin dernier, Emmanuelle Cosse, ministre du Logement et de l'Habitat durable, a annoncé que le dispositif d'encadrement des loyers allait être étendu à une large part de l'Ile-de-France. Depuis le 1 er août
2015, il n'est en vigueur qu'à Paris. La capitale a été découpée en 14 zones. Pour chacune d'elle, un loyer
de référence est calculé selon le nombre de pièces et l'année de construction de l'immeuble. Un bailleur
parisien doit fixer son loyer au maximum à 20 % de plus que le loyer de référence, sauf si l'appartement
comporte des caractéristiques exceptionnelles (vue sur un monument…). La même mesure devrait être
mise en place dans l'aire urbaine francilienne d'ici à 2018. Le temps pour l'Olap (Observatoire des loyers de
l'agglomération parisienne) de récolter et de traiter toutes les statistiques nécessaires au zonage. En tout,
ce sont 412 communes et 8 millions d'habitants qui devraient être touchés par cette mesure.
A Saint-Ouen, les prix de la pierre sont encore accessibles, bien qu'en hausse de 7,4 % sur un an.
« 90 000 emplois ont été créés »
Témoignage
« La Plaine de France va être desservie par le Grand Paris Express avec neuf gares interconnectées au réseau francilien, témoigne Damien Robert, directeur général de l'EPA Plaine de France. Entre 2002 et 2012,
90 000 emplois ont été créés sur ce territoire très dynamique. La population s'y diversifie fortement et,
5
pour la première fois depuis dix ans, elle est en croissance démographique. Trois secteurs peuvent être distingués : Saint-Denis/La Plaine est arrivé à maturité, des communes vont y devenir des pôles majeurs
comme Aubervilliers qui accueillera en 2019 le futur Campus Condorcet avec 12 000 étudiants et chercheurs.
Le Bourget doit être désenclavé, la ville va devenir un énorme chantier avec la construction de divers projets en lien avec le Musée de l'Air et de l'Espace, le pôle aéronautique, le parc des expositions…
Roissy souffre d'une urbanisation anarchique liée aux activités aéroportuaires. L'enjeu est d'organiser son
développement sans consommer trop d'espaces. Un pôle de loisirs et de tourisme d'affaires va y être édifié.
Juste à côté, Louvres est resté très rural et nous allons y créer des bureaux et 3 400 logements. 400 d'entre
eux ont déjà été commercialisés et 500 nouveaux vont l'être incessamment. »
Le métro voit plus loin
Le Grand Paris intègre des projets de prolongements de lignes de métro. La quasi-totalité de ces nouvelles
gares sera reliée à la future ligne de rocade n° 15. Il s'agit de :
A la ligne 4 (Porte-de-Clignancourt/Mairie-de-Montrouge) : prolongée au sud (1,9 km) avec deux nouvelles
stations pour trois communes (Montrouge, Arcueil et Bagneux). Mise en service prévue en 2020.
A la ligne 11 (Châtelet/Mairie-des-Lilas) : prolongée à l'est (5,4 km) avec six nouvelles stations pour cinq
communes (Les Lilas, Romainville, Noisy-le-Sec, Montreuil et Rosny-sous-Bois), à l'horizon 2022. Puis, de
Rosny-sous-Bois à Noisy-Champs avec quatre stations pour Villemomble, Neuilly-Plaisance, Neuilly-surMarne, Noisy-le-Grand et Champs-sur-Marne, à l'horizon 2025.
A la ligne 12 : (Mairie-d'Issy/Front-Populaire) : prolongée au nord (1,7 km) avec deux nouvelles stations
sur Aubervilliers. Mise en service en 2019.
A La ligne 14 (Saint-Lazare/Olympiades) : prolongée au sud (14 km) avec sept stations pour Paris, Le
Kremlin-Bicêtre, Gentilly, Villejuif, Chevilly-Larue, L'Haÿ-lesRoses, Thiais, Rungis et Orly. Egalement prolongée au nord (5,8 km) avec cinq stations pour Paris, Clichy, SaintOuen, Saint-Denis. Mise en service à
l'horizon 2024.
Les tramway tirent à la ligne
Des lignes de tramway vont être étendues :
A la ligne T1 : prolongée à l'est (7,7 km) avec quinze stations pour rallier Noisy-le-Sec (93) à Val-de-Fontenay (94). Mise en service prévue en 2019. Elle sera aussi prolongée à l'ouest (6,4 km) jusqu'à Colombes
(92). Une station sera inaugurée à Asnières en 2018, les dix suivantes devraient être livrées en 2023. Une
extension jusqu'à Rueil-Malmaison (92) est à l'étude.
A la ligne T3b : prolongée à l'ouest (4,3 km) avec huit stations pour rallier Porte-de-la-Chapelle (75) à
Porte-d'Asnières (75). Mise en service prévue fin 2019.
A la ligne T4 : nouveau tronçon à l'est (6,5 km) avec onze stations pour rallier Livry-Gargan (93) à Montfermeil (93). Fin des travaux d'infrastructure en 2018.
A la ligne T7 : prolongée au sud (3,7 km) avec six stations pour rallier Athis-Mons (91) à Juvisy (91). Mise en
service prévue en 2021.
Deux nouvelles lignes seront construites :
6
A la ligne T9 : de Porte-de-Choisy (75) à Orly (94) avec dix-neuf stations (10 km). Mise en service prévue en
2020.
A la ligne T10 : d'Antony (92) à Clamart (92) avec quatorze stations (8,2 km). Mise en service prévue en
2021.
Parution : Mensuelle
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Diffusion : 177 502 ex. (Diff. payée Fr.) - © OJD PV 2015
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Audience : 902 000 lect. (LDP) - © AudiPresse One 2014/
2015
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