investir dans le neuf en ile-de-france

JUIN 11
EXPLORIMMONEUF
Mensuel
1/3 RUE LAFAYETTE
75009 PARIS - 01 76 63 03 00
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Marchés I ÎLE-DE-FRANCE
Un appartement au confort moderne et bien place peut se révéler un très bon investissement
INVESTIR DANS LE NEUF EN ILE-DE-FRANCE
Placer ses capitaux dans un 2 pieces a louer peut se révéler une opération excellente
Mais il est nécessaire avant tout achat de se poser les bonnes questions Démonstration
T
rop d'impôt tue l'un
pot En la matière, la
France flambe Cer
taines catégories so
ciales, comme les
couples bi actifs sans enfant ou les
professions libérales, sont parti
culierement exposées II est com
prehensible que certains « four
msseurs » d'impôts sur le revenu
cherchent a reduire leur contn
bution par exemple en investis
sant dans les « niches fiscales »
de l'immobilier Un juste retour
des choses 9 Une injustice sociale ?
Chacun jugera suivant ses opinions
politiques Toujours est il que l'an
dernier plus de 100 000 logements
neufs se sont vendus dans le pays a
des particuliers, un record auquel
les avantages fiscaux de l'inves
tissement dit « Scellier » ne sont
pas étrangers Deux acquéreurs sur
trois ont été des investisseurs
CAFPI
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SCELLIER: QUELS LOYERS?
C'est un Valdoisien, le députe
François Scelher, qui a mis au
point le dispositif de réduction
fiscale qui porte son nom Un
héritage lourd a porter, compte
tenu des promesses entendues ici
et la sur la rentabilité surestimée
de biens mis en vente Récem
ment, le députe confiait a la Vie
Immobilière « avoir été contraint
de déposer une plainte une fois »,
tout en contestant I arbitraire du
zonage et des plafonds de loyers
fixes « a la louche » dans les cinq
grandes zones géographiques (A,
A bis, Bl, B2 et C) « On com
prend bien que pour protéger les
investisseurs, onfixe un niveau de
loyer prochedu réel, mais a Vin
teneur d une ville, leprix n'estpas
le même d'un quartier al'autre »
Les villes elles mêmes diffèrent
Que le XVIe arrondissement et
VENTES
APPARTEMENTS
NEUFS
F TRIMESTRE 2011/2010
ILE-DEFRANCE
Eléments de recherche : PHILIPPE TABORET : directeur marketing, toutes citations
le Kremlin Bicetre, inclus tous
deux dans la zone A bis presen
tent un plafond de loyer simi
laire paraît des plus approxima
tifs Des lors, comment éviter les
dérapages 9 Ne pas se laisser
berner sur un futur rendement
locatif ? Le meilleur moyen de se
faire une pente idée sur les loyers
d un quartier reste empirique
faire du lèche vitrines dans les
agences immobilières des alen
tours et consulter les loyers
affiches Les agences connais
sent leur territoire Elles le
prospectent régulièrement
Leui analyse se montre fine
La visite des annonces des sites
Internet est également ins
tructive Tout bien considère,
mieux vaut prévoir un abatte
ment d'environ 5 % par rapport aux valeurs relevées Un
loyer légèrement au dessous
du marche fidélise le locataire,
donc neutralise les risques d'im
paves et de vacance ainsi que les
frais d'une nouvelle entrée dans
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suit le courtier D'après lui, si
l'économie n'enregistrait pas de
nouveau choc la montée des taux
ne devrait pas outrepasser 4 /„,
voire 5 % sur 30 ans Pour au
tant, ses demandes de crédit ont
fondu de 30 7 au 1er trimestre,
mais elles sont plus qualifiées Le
taux des dossiers qui aboutissent
reste identique
Z O N A G E OU SCELLIE*
Zone
Localisation
Plafond de loyer/mVmols,
hors charges
A bis
Pans et 69 communes
franciliennes
2170€(Scellier)et
17 36 €(Scellier social)
A
[-agglomération parisienne
la Cote d Azur le Genevois
français
1610€(Scellier)et
12 88 € (Scellier social)
Les agglomérations de
plus de 250 000 habitants
la grande couronne
autour de Pans quelques
agglomérations chères (voir
tableau conseils prat ques)
13€(Scellier)et
10 40 € (Scellier social)
B2
Les autres agglomérations
de plus de 50 000 habitants
les zones frontalie es ou
littorales chères ou a la limite
de I Ile de France
10 60 € (Sceller) et
8 48 € (Scelher social)
il
**B
les lieux, comme la commission
d'agence immobilière et le ra
fraichissement de I appartement
QUEL EMPRUNT?
« C'est une hérésie d acheter
cash », martelé le conseil en
gestion de patrimoine Franck
Alexandre (voir interview) «Le
bien doit s'acquérir sur la plus Ion
gué durée possible pour limiter au
maximum le niveau du rembour
sèment mensuel et sans débourser
un euro au départ Le « cash » lui
se garde par exemple pour I assu
rance vie dans le cadre d'un porte
feuille diversifie » Cette remarque
rejoint celle de Philippe Taboret,
directeur général du courtier en
prêts immobiliers Cafpi « Nos
clients investisseurs empruntent en
moyenne sur 20 ans dans la logique
de rembourser presque intégra
lement leurs mensualités par les
loyers Leur emprunt couvre 100 /
a 110 % de la valeur du bien » La
simplicité du dispositif Scelher a
ouvert la porte de la capitalisa
tion immobilière a des catégories
sociales moins fortunées qu'au
paravant Mais, le profil demeure
aise « Les investisseurs repi e
sentent entre 15 et 20 7 de notre
clientèle Dans l'ensemble, ils ont
plus de 40 ans et sont dejapropne
taires de leur résidence principale
ou en cours de le devenir Ce sont
des familles bénéficiant de deux
salaires ou des retraites, avec de
beaux apports personnels », pour
CAFPI
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5800
C est le nombre de
logements neufs
vendus au premier
trimestre 2011 en
Ile-de-France
(Source Fédération
des promoteurs
immobiliers)
ACHETER «VERT»?
Le « Scelher » a été verdi dans
la foulée du Grenelle de I Envi
ronnement Le taux de réduction
d'impôt s'étoffe en conséquence
quand le logement vise le label
BBC (Batiment basse consom
mation) En 2011 22 /„ en BBC
et 13 % seulement en non BBC
En 2012 20 7 et 10 /<, Dans les
deux cas la réduction prend pour
départ la date d'achèvement des
travaux plafonne sur 300 000 €
de capital investi et s'étale sur
neuf ans L'excédent éventuel du
solde d'impôt d'une année peut
être reporte sur les six exercices
suivants
Est il intéressant de miser sur
un logement BBC ? La deflscali
sation est avantageuse, certes,
mais le prix gonfle en raison de
la mise aux normes BBC Toute
fois « le surcoût écologique ne de
vrait pas peser pour plus de 5 »
nuance Marc Gedoux, président
de Pierre Etoile, en regrettant que
ce niveau soit largement dépasse
surtout en l re couronne Assujet
tis a une déduction fiscale plus
Eléments de recherche : PHILIPPE TABORET : directeur marketing, toutes citations
modeste, les logements HPE et
THPE gardent néanmoins un bon
profil pour l'investissement ils
sont bien isoles, donc peu gour
mands en charges, et leurs prix
d'achat se font plus doux que le
BBC A ne pas négliger donc '
Et les ecoquartiers 7 S'agit il
d un effet de mode 7 Cela semble
improbable A titre de compa
raison il y a vingt ans lorsque
le développement durable a fait
son entrée en scène a l'ONU sous
forme du volumineux rapport
Bruntland, personne n'y croyait
Depuis, ce courant a réalise une
belle percée En France, des
2007, le « Grenelle » a impose
a toute commune ayant en vue
un grand projet d habitat d'âme
nager au moins un ecoquartier
En Ile de France, ces quartiers
fleurissent avec des comrner
ciahsations souvent en cours
a Issy les Moulmeaux (sur les
bords de Seine et le plateau du
fort), a Colombes, le long du
futur passage du tramway T2
(Zac de la Marine) Le XVIP
(Chchy Batignolles), Montreml,
Bussy Saint Georges
l'Ile
Saint Denis, Chevilly Larue,
Carrières sous Poissy font aussi
partie de ce clan vertueux
QUEL PRODUIT IDEAL?
Lacces aux transports ainsi que
la proximité du bassin d'emploi,
des commerces et des écoles
constituent les atouts majeurs de
I achat immobilier A cote, I
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I l'architecture fait figure de
grande oubliée, sauf quand elle
n'impacte pas la montée des tarifs.
« Les acquéreurs ne considèrent pas
assez les prestations, et notamment
la pérennité des matériaux, ajoute
Marc Gédoux. Quand nous insistons
auprès d'eux sur la qualité des parquets, us ont l'impression que nous
leur dissimulons d'autres éléments
importants, ïïs sont très suspicieux. »
À privilégier dans un hall d'entrée
par exemple : le bois et la pierre,
pas plus coûteux que le fragile
stucco. La typologie idéale ? Les
2 et 3-pièces, et surtout ces derniers, très demandés, donc faciles à
revendre. Attention, le petit studio
enregistre une forte mobilité des
locataires, donc des dégradations à
gommer fréquemment ! Et la ville
idéale ? En zone A et A bis, la demande locative est pratiquement
assurée dans la région capitale,
mais les programmes s'écoulent
très rapidement. Il n'a fallu par
exemple que deux mois pour céder les 2/3 d'un projet du Bourget
à 40 % d'investisseurs. En cause :
l'aéroport, l'un des futurs pôles du
Grand Paris. Mais Drancy, qui adhère à la même intercommunalité,
bénéficie encore d'un nombre intéressant de programmes en cours
(France Pierre, LNC, Icade, Promogim, Kaufman et Broad...). Ne pas
oublier que pour juger de l'évolution promise à une commune, rien
ne vaut un rendez-vous à la mairie
avec la direction de l'urbanisme.
C'est aussi le meilleur moyen de
connaître tous les programmes en
cours, même ceux qui ne font pas
de publicité. Que penser d'une ville
qui affiche la perspective de 2 000
à 3 000 logements ? C'est positif
quand un site de barres et de tours
se requalifie, et parvient à reconstituer un morceau de ville avec une
vie de quartier. En revanche, dans
une commune établie, une suroffre
pourrait développer l'agressivité
des loyers.
VENTE ASSISE OU DEBOUT?
« Vente assise » et « vente debout » : ces termes désignent les
deux modes de distribution des
biens immobiliers. Dans le contexte
de la vente assise, la distribution
s'opère dans une bulle (ou bureau)
de vente à l'emplacement du futur programme via un négociateur
du promoteur ou un commercialisateur mandaté. L'intérêt est de
permettre à l'acquéreur d'appré
cier de visu le site, même s'il n'en
est qu'à ses balbutiements, à l'état
de terrain vague. Atout majeur, ce
mode de commercialisation intéresse en majorité les acquéreurs
d'une résidence principale. L'immeuble sera donc mixé entre locataires et propriétaires, et correctement entretenu car les acquéreurs
utilisateurs prennent soin de leur
bien. La vente debout, a contrario,
s'exerce par le biais d'une plate
4900
C'est le nombre
d'appartements
neufs réservés au
cours du premier
trimestre 2011 en
Île-de-France.
(Source : Fédération
des promoteurs
immobiliers)
Avant de signer, il est essentiel de bien étudier le contrat.
I
\
CAFPI
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Eléments de recherche : PHILIPPE TABORET : directeur marketing, toutes citations
forme de commerciaux armés de
téléphones. Il peut s'agir de la centrale de vente du promoteur qui
recueille les adresses de la clientèle
via les coupons véhiculés par Internet. C'est aussi de la vente directe du promoteur à l'acquéreur.
En revanche, la vente debout peut
être le fait de « réseaux » de vente
qui proposent des produits exclusi
vement destinés aux investisseurs
avec le risque que les appartements
d'un immeuble soient revendus en
même temps au terme de la défiscalisation. Cette clientèle vit souvent à l'étranger ou tout au moins
loin du site ; elle ne se déplace pas
pour estimer la valeur de son futur
investissement, et c'est un tort.
QUIO DES RESIDENCES GÉRÉES ?
Investir dans une résidence
gérée par un exploitant, avec
garantie de loyers définie dans
un bail commercial, libère de
la gestion. Plusieurs familles de
produits sont sur le marché, dont
les résidences médicalisées et
celles dédiées aux étudiants, au
tourisme d'affaires ou de loisir.
Atouts de poids, les avantages financiers ; 18 % de réduction fiscale et récupération des 19,6 %
de la TVA dans le cadre du régime
« LMNP » (Location meublée
non professionnelle). Le ticket
d'entrée se montre peu élevé
dans certains cas, de l'ordre de
100 000 €, car les surfaces sont
petites. Pour autant, le prix au
m2 n'est pas le plus avantageux
qui soit. Une résidence médicalisée, elle, comporte environ I
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VENTES
Les chiffres
du neuf en
Ile-de-France
Selon les derniers
chiffres de la FPI,
au Tr trimestre 2011
avec 5700 logements
les mises en vente sont
d'un niveau comparable
a celles du 1er trimestre
2010 En collectif
classique, le 1er trimestre
représente 23% des
mises en vente de
I année 2010 Par rapport
au 1er trimestre 2010,
elles augmentent de 6%
, celles des résidences
avec services ont
diminue de 33,5%, celles
de l'individuel de 66%
par rapport a la même
période de 2010 Le prix
moyen hors parking
s'établit a 4 680 €/m 2
( + 7%) sur un an
SM 40 % de parties communes et
doit se soumettre à des contraintes
de construction (accessibilité, sécurité...). Son prix d'entrée s'en
ressent et peut atteindre 170 000
à 180 000 €. «La rentabilité
escomptée des résidences médicali
sées oscille de 4 à 4,5 % », remarque
Olivier Trit, secrétaire général de
Cerenicimo, une plateforme expérimentée dans ce type de rési
dence. « C'est un investissement
sûr et prometteur dans la mesure où
la population vieillit, mais un sup
port dédié. Le bien restera dévolu au
médical et ne pourra pas être reconverti par la suite comme l'appartement d'une résidence de tourisme ».
Cerenicimo, qui distribue par le
canal des gestionnaires de patrimoine, propose actuellement à la
vente des résidences médicalisées
à Eaubonne, Clamart, Dourdan,
Leudeville dans le 91 et Drancy.
RETROUVEZ TOUTES
LES ANNONCES DE MAISONS
ET APPARTEMENTS PAGE 82
3 QUESTIONS A
dédée est un investissement sûr mais non transformable.
II est donc important de surveiller lors de l'acquisition de
toute résidence gérée : le professionnalisme de l'exploitant,
pivot du système, c'est de lui que
dépend le remplissage de la rési
dence. Les grands opérateurs nationaux, avec une longue historique
dans leur métier, ont la réputation
d'être les plus performants.
En définitive, l'investissement immobilier exige un maximum de maîtrise de la part des professionnels,
mais aussi un minimum d'attention
de l'acquéreur. « Quand i!s achètent
une cuisine, les gens vont faire le tour
des boutiques. Pourquoi n'en font-us
pas autant pour acheter un appartement ? », conclut Olivier Trit.
NELLYCHEVAIS
Franck ALEXANDRE, conseiller en gestion de patrimoine*
II faut plutôt investir dans le neuf en grande couronne
refuge, sans risque de déperdition
de capital si l'acquéreur le garde
dans son patrimoine durant une
vingtaine d'années. C'est un outil
pour capitaliser en vue de la retraite, se créer un patrimoine et
sécuriser sa famille.
Explorinunoneuf. Recommandez-vous le placement dans
l'immobilier neuf ?
Franck Alexandre. Les leviers fiscaux se montrant plus attractifs
que jamais, nous conseillons a nos
clients d'investir dans l'immobilier
neuf, et en ce moment. A la différence de l'ancien, le neuf ne nécessite pas de remise en état, très
onéreuse dans la plupart des cas.
Le placement dans l'immobilier
neuf apparaît comme une valeur
CAFPI
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Dans quels secteurs conseillezvous d'investir en Ûe-de-France?
F. A. Plutôt en grande couronne
qu'en petite, ou les prix sont très élevés a l'achat IÀ Boulogne, Antony
ou Montrouge, la plus-value sera
moindre lors de la revente que dans
des communes en plein développement, telles que Massy ou Evry,
dans I Essonne Massy va accueillir
de grandes entreprises, donc bénéficier d'un potentiel énorme de salaries locataires Evry s'apprête a être
reliée a Massy par le tram-train et
œuvre pour changer considérablement son image La Seme-SaintDenis reste ambiguë Limage de la
population n'est pas bonne, mais
l'implantation du Stade de France a
insuffle beaucoup de dynamisme
Saint-Denis, par exemple, est
proche de Paris et bénéficie de prix
accessibles, lesquels flamberaient
si l'image du département se relevait Aubervilliers vit une profonde
restructuration, comme en témoigne l'implantation du plus grand
centre commercial d'Europe. Cependant, l'investissement ne sera
profitable que si le bien se trouve
en adéquation avec les valeurs
locatives a mettre en place, c'està-dire simple, neuf et propre.
En Seine-Saint-Denis, la popu-
Eléments de recherche : PHILIPPE TABORET : directeur marketing, toutes citations
lation a de faibles revenus, mais
est massive.
Que penser de Pâtis ? Peut-on
craindre une bulle immobilière,
et surtout son dégonflement ?
F. A. Le marche de la capitale est
exceptionnel. L'investisseur est
certain d'une plus-value et d'une
forte demande locative Lexplosion d'une bulle ~> Je n'y croîs pas
Les pics par rapport aux revenus
des Français sont au plus haut,
mais c'est l'une des villes attractives européennes les moins
chères. Pans demeure très prisée
par une clientèle internationale
*Et conseiller en placement financier
reconnu par l'AMF, membre du reseau
Odysseal (1800 adhérents)