les details de l`etude

LE TOP 50
DES VILLES
OÙ INVESTIR
www.labo-immo.org
18 novembre 2015
Méthodologie
Préambule
L’objectif de cette étude est d’analyser les 50 premières communes les plus peuplées de France
métropolitaine et de les classer selon l’existence de conditions de marché favorables ou non pour y
réaliser un investissement locatif immobilier neuf.
Cette approche globale à l’échelle de la commune ne saurait en aucun cas se substituer à une
analyse plus fine par quartier, par rue, par immeuble et même par logement, tant la diversité des
marchés et des programmes immobiliers est grande.
Elle permet toutefois d’éclairer le lecteur sur la présence de facteurs favorables à la réalisation
d’une opération d’investissement locatif sur une commune et de le sensibiliser à quelques
indicateurs clés.
Enfin, gardons toujours ce qui suit à l’esprit : le logement très bien situé, dans une commune
dynamique, à proximité du métro, des établissements scolaires de renom et des commerces, le tout
au calme, à prix réduit, avec un bon rendement locatif, en synthèse le logement parfait… n’existe
pas !
Le choix se fera donc en fonction de la situation particulière de l’investisseur (patrimoine, revenus,
situation matrimoniale, etc.), de ses objectifs (retraite, revenus complémentaires, défiscalisation…)
et fera nécessairement l’objet d’arbitrages, en particulier entre un produit patrimonial et un produit
de rendement.
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Les critères retenus
• La population communale : il s’agit de la population légale 2012, dernière publication de
l’Insee en vigueur au 1er janvier 2015.
• L’évolution du nombre de ménages : le terme de ménage, selon l’Insee, désigne
« l'ensemble des occupants d'un même logement sans que ces personnes soient
nécessairement unies par des liens de parenté (en cas de cohabitation, par exemple) ». Ainsi,
les besoins de logements sont-ils directement liés au nombre de ménages et non simplement
à l’évolution démographique. A période étudiée va de 1999 à 2012.
• Le taux de vacance au sein du parc de logements : un peu de vacance au sein d’un parc de
logements est nécessaire. Elle permet la mobilité au sein du parc et offre le choix aux
candidats à l’achat ou à la location : les logements les plus adaptés, les plus confortables et
au prix du marché trouvent preneur tandis que les autres (insalubres, vétustes ou trop chers)
sortent du marché. La vacance tire ainsi la qualité du parc de logements vers le haut. A
contrario, un excès de vacance traduit une surabondance de l’offre et/ou une inadéquation
entre l’offre et la demande.
• Le ratio (variation du nombre de logements) / (variation du nombre de ménages) : mesuré
sur la période 1999-2012, cet indicateur est sans doute l’un des meilleurs révélateurs de la
présence d’une tension ou d’une sur-offre sur un marché immobilier. On estime qu’il faut
produire un peu plus d’un logement pour chaque ménage supplémentaire (environ 1,1 afin
de maintenir un peu de vacance et d’assurer un renouvellement du parc le plus ancien).
• La proportion de logements sociaux : 2 points clés à travers cet indicateur. Tout d’abord, les
logements sociaux concurrencent directement la location privée car une forte proportion de
locataires peut prétendre à un logement social et se rabattre sur un logement plus abordable
s’il est disponible en abondance. Sur un tout autre registre, une forte proportion de
logements sociaux sur une commune donne une image peu valorisante et joue un rôle
répulsif (NIMBY…), tant pour bon nombre de locataires que pour des investisseurs. Une
commune à connotation sociale est très rarement assimilée à une commune résidentielle
recherchée, ce qui minore la valeur de son patrimoine immobilier.
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• La part de résidences principales occupées par un locataire : la proportion de résidences
principales louées (parc privé uniquement) nous renseigne sur la profondeur du marché
locatif et la présence d’un réservoir de locataires potentiels.
• Le revenu moyen : le revenu moyen des ménages est l’ensemble des revenus fiscaux de
référence à l’échelle d’une commune divisé par le nombre de ménages fiscaux de cette
même commune. Il constitue un indicateur de la solvabilité des ménages présents sur une
commune ainsi qu’un marqueur de la notoriété et de la qualité résidentielle d’une
commune.
• Le taux de pauvreté : l’Insee le définit comme la proportion d'individus (ou de ménages)
dont le niveau de vie est inférieur pour une année donnée à un seuil, dénommé seuil de
pauvreté (exprimé en euros), égal à 60 % du niveau de vie médian. Le niveau de vie est
quant à lui égal au revenu disponible du ménage divisé par le nombre d'unités de
consommation (uc).
• Le taux de chômage : outre l’existence d’une population plus fragile économiquement et
donc moins solvable, une faible proportion d’actifs occupés révèle un moindre potentiel
locatif. Cette catégorie de population, en début de parcours résidentiel, privilégie la location
privée par choix (mobilité professionnelle en début de carrière, foyer pas encore créé et
besoins de logements évolutifs…) ou par nécessité (contrat à durée déterminée, revenus
encore trop faibles pour l’accession à la propriété mais trop élevés pour prétendre à un
logement social…).
• Le nombre d’entreprises implantées sur la commune par actif : la présence de nombreuses
entreprises sur une commune est le gage de l’existence d’un bassin d’emploi significatif. Or
on sait combien l’emploi joue un rôle structurant dans l’organisation de l’habitat : les
ménages se concentrent sur les aires urbaines où les possibilités d’emploi demeurent les
plus élevées.
• Le taux de création d’entreprises / entreprises existantes : qui dit création d’entreprises dit
nouveaux emplois et donc arrivée de nouveaux actifs sur la commune. Si le nombre
d’entreprises donne une indication du potentiel d’emplois (situation existante), le taux de
création nous informe sur le dynamisme économique d’une commune et sa capacité à
générer les emplois de demain et donc de nouveaux besoins de logements.
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Les critères qui comptent double
• La population : la taille du bassin démographique est un gage de profondeur de
marché et de récurrence des besoins de logements. Une garantie de pérennité
pour l’investisseur.
• Le ratio (nouveaux logements) / (nouveaux ménages) : indicateur clé de
l’évolution de la demande (en règle générale 1 ménage = 1 logement) et de l’offre
(construction neuve) sur une période longue
• Le ratio entreprises / actifs : la présence d’emplois (qualifiés) joue un rôle
essentiel dans l’attractivité des agglomérations et donc les besoins en logements
 Ces 3 critères comptent double pour le classement.
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Le TOP 10
❽
LILLE
BOULOGNE
BILLANCOURT
❿
❺❹
STRASBOURG
PARIS
❼
NANTES
❸
LYON
❶
BORDEAUX
❷
TOULOUSE
❻
MONTPELLIER
❾
MARSEILLE
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Principales forces & faiblesses du TOP 10
Commune
Forces
Faiblesses
1-Bordeaux
• Peu de logements construits au
regard de l’évolution du nombre de
ménages,
• Une très forte proportion de
résidences principales occupées par
des locataires,
• Un tissu dense d’entreprises
• De bonnes notes sur les autres
critères : pas de faiblesse particulière
2-Toulouse
• Un important bassin
démographique
• Une forte proportion de locataires
au sein des résidences principales
• Une forte évolution du nombre de
ménages
• Un parc assez récent donc
concurrence forte entre les logements
neufs
3-Lyon
• Un bassin d’emploi majeur
• Une population au revenus aisés
• Une forte proportion de locataires
logés au sein du parc privé
• Un taux de vacance un peu élevé au
sein du parc de logements
4-Paris
• Un bassin démographique majeur
• Un tissu d’entreprises très dense
• Une forte proportion de locataires
logés au sein du parc privé
• Une très faible évolution du nombre
de ménages
• Un faible taux de création
d’entreprises
5-BoulogneBillancourt
• Un excellent niveau de revenus
• Une forte densité d’entreprises et
d’emplois
• Une forte proportion de locataires
• Une très faible évolution du nombre
de ménages
• Peu de créations d’entreprises
6-Montpellier
• Une forte proportion de résidences
principales occupées par des
locataires
• Une forte progression du nombre
de ménages
• Une production de logements neufs
insuffisante par rapport à l’évolution
du nombre de ménages
• Un taux de chômage élevé
• Un taux de pauvreté élevé
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Commune
Forces
Faiblesses
7-Nantes
• Réservoir démographique de taille
significative
• Proportion élevée de locataires
occupant les résidences principales
• Un faible taux de vacance au sein du
parc de logements
• Une proportion élevée de
logements sociaux sur la commune
• Un taux de chômage sensiblement
supérieur à la moyenne
• De nombreuses constructions
récentes et donc une offre neuve
très concurrentielle
8-Lille
• Faible construction de logements par
rapport à l’évolution du nombre de
ménages
• Une forte proportion de résidence
principales occupées par des
locataires
• Un taux de pauvreté élevé
• Un taux de chômage élevé
• Un parc social très développé
9-Marseille
• Bassin démographique majeur
• Une bonne proportion de locataires
au sein du parc
• Des constructions insuffisantes pour
accompagner l’évolution du nombre
de ménages (pourtant modeste)
• Évolution modeste du nombre de
ménages
• Un taux de chômage élevé
• Des revenus plutôt modestes
10-Strasbourg
• Une forte proportion de locataires
hébergés dans le parc privé
• Très peu de constructions pour
accompagner l’évolution du nombre
de ménages (pourtant modeste)
• Faible évolution du nombre de
ménages
• Fortes concentrations de logements
sociaux
• Taux de chômage élevé
• Taux de pauvreté élevé
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TOP 50 - Le classement
RANG
9
COMMUNE
RANG
COMMUNE
1
BORDEAUX
26
ROUEN
2
TOULOUSE
27
NÎMES
3
LYON
28
ARGENTEUIL
4
PARIS
29
CAEN
5
BOULOGNE-BILLANCOURT
30
TOURS
6
MONTPELLIER
31
GRENOBLE
7
NANTES
32
BESANÇON
8
LILLE
33
REIMS
9
MARSEILLE
34
NANCY
10
STRASBOURG
35
TOURCOING
11
SAINT-DENIS
36
ROUBAIX
12
COURBEVOIE
37
CLERMONT-FERRAND
13
VERSAILLES
38
SAINT-ÉTIENNE
14
VILLEURBANNE
39
ANGERS
15
MONTREUIL
40
LIMOGES
16
DIJON
41
POITIERS
17
TOULON
42
ORLÉANS
18
RENNES
43
BREST
19
NICE
44
AVIGNON
20
VITRY-SUR-SEINE
45
AMIENS
21
AIX-EN-PROVENCE
46
METZ
22
PERPIGNAN
47
DUNKERQUE
23
CRÉTEIL
48
LE MANS
24
COLOMBES
49
MULHOUSE
25
NANTERRE
50
LE HAVRE
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Sources
• CCMSA - Caisse Centrale de la Mutualité Sociale Agricole
• CGDD - Commissariat Général au Développement Durable
• CLAMEUR - Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux
• CNAF - Caisse Nationale des Allocations Familiales
• CNAV - Caisse Nationale d‘Assurance Vieillesse
• DARES - Direction de l‘Animation de la Recherche, des Etudes et des Statistiques
• DGFIP - Direction Générale des Finances Publiques
• INSEE - Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques
• POLE EMPLOI
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