Market View Angers

CB RICHARD ELLIS MARKET VIEW RÉGIONS
AN GERS
Bilan 2007 / Perspectives 2008
CONTEXTE ÉCONOMIQUE
Avec 1,9 % de croissance en 2007,
l’économie française aura finalement réalisé
une performance assez proche de celle de
2006. Malgré quelques signes de fébrilité et
des hausses sensibles de prix, la
consommation des ménages résiste et devrait
encore rester le principal soutien à la
croissance en 2008. Le resserrement des
conditions du crédit devrait globalement
freiner l’investissement des entreprises, tandis
que le commerce international devrait
continuer à pénaliser l’économie. La
croissance économique n’excéderait ainsi pas
2 % en 2008.
En 2007 les secteurs de la construction, des
activités immobilières et des services aux
particuliers et aux entreprises ont en grande
partie contribué à la création d’emplois.
A contrario, les grands secteurs industriels,
TENDANCES
Bureaux
Demande placée
Offre immédiate
Loyer « prime »
Locaux d’activités
et entrepôts
Demande placée
Offre immédiate
Loyer « prime »
Investissements
Taux « prime » bureaux
tels les biens intermédiaires, de consommation
et d’équipement, ainsi que l’automobile, ont
réduit leurs effectifs. En 2008, la progression
de l’emploi restera concentrée dans le
secteur tertiaire et stimulera les besoins
des utilisateurs, en sus des besoins de
rationalisation et de modernisation.
Après une fin d’année 2007 en repli, les
perspectives d’activité des entreprises pour
2008 en régions restent assez favorables et
des rebonds techniques d’activités sont à
prévoir dans de nombreux secteurs en début
d’année, à l’exception probable de
l’automobile. Les performances varieront
évidemment selon les zones géographiques.
Ainsi, dans la région Pays de la Loire, les
perspectives d’activité dans l’industrie (hormis
automobile) et dans les services marchands
resteraient positives en 2008.
=
LES FAITS MARQUANTS EN 2007
• Début 2007, le projet de tramway angevin
est validé par le préfet du Maine et Loire. Les
travaux débuteront en 2008.
• Livraison été 2007 du Nouveau Théâtre
d’Angers sur le quai, Bd Henri Arnauld.
• L’ouverture du contournement autoroutier
Nord d’Angers est prévue en mai 2008.
• La réalisation de nouvelles zones tertiaires
s’effectuera sur les secteurs Orgemont,
Capucins, Mayenne et Gare.
Évolution / fin 2006
CHIFFRES CLÉS DE L’UNITÉ URBAINE
DONNÉES SOCIO-ÉCONOMIQUES
Population 2005
232 151
Emplois totaux 2006
110 494
Établissements 2006
13 114
Croissance annuelle
du PIB 2006 - 2011 (%)
2,19
Croissance annuelle
de l'emploi 2006 - 2011 (%)
0,88
Source : Experian Business Stratégies
www.cbre.fr
© 2008 CB Richard Ellis
CONSTRUCTION (MISES EN CHANTIER, EN M2)
Bureau
Industrie
Entrepôt
2006
33 291
37 762
3 603
Commerce
32 652
Source : Base SITADEL
Évolution annuelle
CB RICHARD ELLIS - ÉTUDES RÉGIONS |
LES BUREAUX
DONNÉES GÉNÉRALES
L’offre
Parc au 31/12
Offre disponible au 31/12
Part du neuf ou restructuré
Taux de vacance au 31/12
Demande placée dans l’année
ANGERS
2006
Fin 2007, l’offre immédiatement disponible de bureaux
affichait le même niveau que fin 2006. Cette offre,
composée principalement de locaux de seconde main
dont pré-commercialisations,
clés-en-main et comptes-propres
(84 %), peu adaptés aux besoins des utilisateurs, se localise
840 000 m²
16 000 m²
25 %
2%
14 000 m²
=
| 2008
2007
855 000 m²
16 000 m²
16 %
1,9 %
16 000 m²
6 000 m²
8 000 m²
en grande partie à l’Ouest, en particulier dans le secteur
Part du neuf ou restructuré
Délai théorique d’écoulement
Patton.
Source : IEL - CB Richard Ellis
Bien que la part du neuf soit en recul, il existe une incitation
ÉVOLUTION DE L’OFFRE IMMÉDIATE ET DE LA DEMANDE PLACÉE
politique forte pour que les promoteurs développent des
(EN MILLIERS DE M2)
50 %
1,1 année
31 %
1 année
20
programmes de bureaux avec notamment la mise à
disposition de fonciers dédiés au parc tertiaire.
L’offre future certaine qui alimentera le marché en 2008 et
15
2009 s’établit actuellement à 8 200 m2. Cette offre sera
livrée aussi bien au centre qu’à la périphérie d’Angers.
10
De nouveaux sites à vocation tertiaire vont être créés. L’un se
développera sur les secteurs d’Orgemont au Sud d’Angers,
5
de Coubertin à l’Est et sur le plateau des Capucins à l’Ouest.
L’autre se situera sur le secteur de la gare. Bien que le
marché de bureaux angevin souffre actuellement d’une
00
pénurie d’offre neuve, un risque de surproduction est
01
02
03
04
05
06
07
Offre immédiatement disponible au 31/12
Demande placée dans l’année
Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
possible à moyen terme.
L’offre probable actuellement enregistrée s’élève à
Source : IEL - CB Richard Ellis
10 000 m². Elle sera répartie de façon homogène entre les
OFFRE FUTURE
secteurs émergents et traditionnels.
(EN M2)
10 000
La demande
La demande exprimée en 2007 auprès de l’agence
8 000
IEL - CB Richard Ellis s’élève à 20 000 m². Comme en 2006,
elle reste orientée vers les locaux de qualité et des surfaces
6 000
comprises entre 80 m² et 1 000 m2. Les administrations et
l’assurance ont été les secteurs d’activités les plus
4 000
demandeurs de bureaux.
2 000
La demande placée a augmenté de 14,3 % en 2007.
16 000 m² ont été commercialisés contre 14 000 m2 en
2006. Elle s’est concentrée sur les secteurs prisés de
2008
l’agglomération qui bénéficient d’offres de qualité.
Disponibilités certaines
Disponibilités probables
Le marché de 2007 a été soutenu par les ventes à utilisateurs
2009
Source : IEL - CB Richard Ellis
d’envergure qui représentent 30 % de la demande placée.
VALEURS AU 31/12/2007
Les valeurs
Loyers
Prix de vente
€ HT HC/m2/an
€ HT ou HD/m2
Les valeurs locatives et vénales ont poursuivi leur hausse en
Neuf ou restructuré
120 / 160
1 400 / 1 750
2007, en raison notamment de la rareté du foncier et d’une
Récent
100 / 120
1 000 / 1 300
augmentation des coûts de construction. Aucun avantage
Ancien
75 / 100
700 / 1 000
commercial n’est consenti actuellement.
Source : IEL - CB Richard Ellis
2
© 2008 CB Richard Ellis
CB RICHARD ELLIS - ÉTUDES RÉGIONS |
ANGERS |
2008
LES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS
DONNÉES GÉNÉRALES
2006
Parc au 31/12
Offre disponible au 31/12
Part du neuf ou restructuré
Taux de vacance au 31/12
Demande placée dans l’année
935 000 m²
18 000 m²
20 %
2%
25 000 m²
dont pré-commercialisations,
clés-en-main et comptes-propres
2007
965 000 m²
20 000 m²
17 %
2%
22 000 m²
=
15 000 m²
Part du neuf ou restructuré
Délai théorique d’écoulement
60 %
1,1 année
L’offre
L’offre immédiate de locaux d’activités et d’entrepôts
enregistre une hausse annuelle de 11 % fin 2007.
La part des locaux anciens (83 % du stock), peu adaptés à la
10 000 m²
demande des utilisateurs, reste importante.
54 %
1 année
Afin d’enrayer la tendance baissière de l’offre de ces
Source : IEL - CB Richard Ellis
dernières
années,
la
ville
s’est
engagée
dans
le
développement de zones d’activités et de logistique. Plusieurs
ÉVOLUTION DE L’OFFRE IMMÉDIATE ET DE LA DEMANDE PLACÉE EN LOCAUX D’ACTIVITÉS
ET ENTREPÔTS
secteurs sont actifs, la zone industrielle de Saint-Barthélemy
d’Anjou à l’Est d’Angers, la zone Atlantique à l’Ouest avec
(EN MILLIERS DE M2)
l’échangeur du contournement de la ville qui sera mis en
70
service courant 2008.
60
L’offre future certaine à deux ans, estimée à 37 000 m², se
50
compose essentiellement des projets « en blanc » et de
40
libérations. Elle devrait renforcer le stock et l’améliorer
30
qualitativement. Elle sera située aussi bien dans les sites
20
émergents (Actiparc) que dans les parcs d’activités
traditionnels.
10
L’offre probable, notamment des projets « en gris », s’élève
00
01
02
03
04
05
06
07
actuellement à 24 000 m2.
Offre immédiatement disponible au 31/12
Demande placée dans l’année
Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
La demande
Source : IEL - CB Richard Ellis
Estimée à 25 000 m2, la demande exprimée auprès de
l’agence IEL - CB Richard Ellis en 2007 a été plus importante
qu’en 2006. Cependant, les offres disponibles ne
VALEURS AU 31/12/2007
Loyers
Prix de vente
correspondent pas toujours aux attentes des utilisateurs.
€ HT HC/m /an
€ HT ou HD/m
Les sociétés de messagerie (Chronopost) ont été les plus
39 / 48
380 / 500
34 / 42
300 / 390
demandeuses de locaux.
25 / 33
220 / 270
2
Neuf ou restructuré
Récent
Ancien
2
Face à l’obsolescence des locaux, la demande placée a
baissé de 12 % en 2007. 22 000 m2 ont été commercialisés
Source : IEL - CB Richard Ellis
contre 25 000 m2 en 2006. La part du neuf, en recul par
rapport à 2006, reste toutefois importante (54 %).
LES INVESTISSEMENTS
L’année 2007 a été relativement active même si la
commercialisation des locaux anciens, moins adaptés aux
Avec près de 8 millions d’euros investis, le marché de
l’investissement a été actif en 2007. Malgré le peu d’opportunités,
la demande des investisseurs a été importante. Les bureaux restent
l’actif le plus prisé à Angers.
besoins du marché, s’effectue dans des délais plus longs.
Les valeurs
TAUX DE RENDEMENT AU 31/12/2007
Les valeurs locatives et vénales des locaux d’activités et
Locaux neufs ou restructurés
Bureaux
Locaux d’activités
Entrepôts
d’entrepôts ont augmenté sensiblement en 2007, aussi bien
7% - 9%
8 % - 10 %
dans le neuf que dans l’ancien, en raison de la raréfaction
Source : IEL - CB Richard Ellis
© 2008 CB Richard Ellis
de l’offre de qualité.
3
CB RICHARD ELLIS - ÉTUDES RÉGIONS |
ANGERS
| 2008
PRINCIPALES TRANSACTIONS EN 2007
Angers - Patton
Saint Barthélémy d’Anjou
Villevéque
Saint Barthélémy d’Anjou
Angers
Saint Sylvain d’Anjou
Angers
Promoteur
Divers copropriétaires
Chronopost
Outinov
Etape O Sud
Conseil Général
SCI Le Clos Doré
Gan - Assurances
Surface
Type de locaux
2 380 m²
1 200 m²
830 m²
570 m²
395 m²
280 m²
210 m²
Livraison
Bureaux
Activités
Activités
Activités
Bureaux
Bureaux
Bureaux
Nature
du contrat
€ HT HC/m²/an ou € HD/m²)
Neuf
Récent
Ancien
Neuf
Ancien
Ancien
Ancien
1 555
76
54
42
134
1 375
120
Vente
Location
Location
Location
Location
Vente
Location
Loyer / Prix
Durtal
Angers Ouest
Angers, Bd de Coubertin
Fin 2008
Fin 2009
2009
[email protected]
[email protected]
Angers
Montluçon
François-Marie LABBE
Tél : 02 41 37 07 47
Fax : 02 41 47 14 93
[email protected]
Surface
24 410 m²
3 000 m²
2 450 m²
Avignon
Type de locaux
Promoteur /
Constructeur
Vente /
Location
€ HT HC/m²/an ou € HD/m²)
Hertel
Promocil
Marignan
Location et vente
Location et vente
Location
43
140 / 1 700
140
Logistique
Bureaux
Bureaux
Loyer / Prix
Pierre MURGUET
Tél : 04 90 85 96 00
Fax : 04 90 85 96 40
[email protected]
Bordeaux
Alexandre CIEUX
Tél : 05 56 90 52 30
Fax : 05 56 52 24 63
[email protected]
Céline FLOREK
Tél : 02 31 44 73 75
Fax : 02 31 28 57 43
Correspondant
IEL - CB Richard Ellis
Fax
02 41 47 14 93
Xavier TROILLARD
Tél : 04 79 33 03 30
Fax : 04 79 33 03 32
[email protected]
[email protected]
Gilles HERIVEAU
Tél :02 43 24 40 60
Fax: 02 43 24 53 54
Total
27,87 %
Source : batifiscalite.com
Aurélie Lemoine
Marie-Josée Lopes
Tél. 01 53 64 36 35
[email protected]
Tél. 01 53 64 30 78
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Rennes
Le Mans
2,92 %
Christian DUFOUR
Tél : 02 40 49 10 10
Fax: 02 40 49 12 12
Patrick PEYRUSSIE
Tel : 03 80 51 71 71
Fax : 03 80 51 34 20
[email protected]
Autres
Nantes
Dijon
Nicolas CARON
Anne de CADENET
Tél : 02 35 44 73 75
Fax: 02 35 22 99 30
2,76 %
François SUTY
Tél : 03 83 32 86 77
Fax : 03 83 32 70 24
Roman COSTE
(Coordination nationale)
Tél : 01 53 64 30 45
Fax : 01 53 64 33 33
Le Havre
Région
Nancy
Paris
[email protected]
6,49 %
[email protected]
[email protected]
Philippe CHARLOT
Tél. : 02 43 24 42 53
Fax : 02 43 24 53 54
Département
Jean-Arnaud DESAULLES
Tél: 03 89 46 20 80
Fax : 03 89 46 20 46
Franck DONDAINAS
Tél : 04 73 28 78 28
Fax : 04 73 28 78 29
Laval
15,7 %
Mulhouse
Clermont Ferrand
[email protected]
Commune / intercommunes
[email protected]
Orléans
Hugues de VILLARD
Tél : 04 76 46 47 00
Fax: 04 76 46 71 40
TAXE PROFESSIONNELLE 2007
Martine PATIENT
Tél : 04 67 64 82 22
Fax: 04 67 64 58 03
[email protected]
Grenoble
Contact
François-Marie LABBE
Montpellier
Jérôme POPOT
Tél : 02 37 30 10 01
Fax : 02 37 91 16 97
[email protected]
Site web
www.cbre.fr
[email protected]
Chartres
[email protected]
E-mail
[email protected]
En dépit des disparités géographiques, la rénovation
du parc est enclenchée de façon à anticiper les
besoins. Bien qu’un risque de suroffre soit
ponctuellement redouté, l’équilibre entre l’offre
immédiate et l’offre à 2 ans est globalement
respecté.
Roman Coste, Directeur Régions
Chambéry
Téléphone
02 41 37 07 47
Leur activité bénéficie des besoins récurrents du
secteur public et parapublic. Elle est néanmoins
contrainte par un manque d’offre neuve locative,
d’où un recours plus fréquent aux comptes-propres
et clés-en-main. Or, en régions, l’offre de qualité est
souvent le moteur de la demande. Heureusement, de
nombreux projets tendent à combler cette
insuffisance.
En 2007, le loyer moyen a augmenté
significativement (+ 10 %) pour atteindre 169 € HT
HC/m2/an pour les bureaux neufs ou restructurés.
Pour les utilisateurs, c’est un point critique, avec un
risque éventuel de décrochage. Toutefois, cette
tendance est justifiée et progressive car, au-delà de
la hausse des coûts de construction, les immeubles
mis sur le marché, aux normes internationales,
répondent aux attentes des utilisateurs tout en
intégrant
davantage
de
considérations
environnementales.
[email protected]
Adresse
41, Boulevard Pierre de Coubertin
49000 Angers
En 2007, la demande placée bureaux des 15
principales métropoles, malgré les incertitudes, a
égalé le niveau record de 2006 (1,4 million de m2).
Depuis plusieurs années, les marchés régionaux sont
engagés dans une logique de renouvellement et de
développement et confirment leur capacité à résister
aux aléas conjoncturels.
Philippe SESSIECQ
Tél : 04 70 02 50 44
Fax : 04 73 28 78 29
[email protected]
Caen
POINT DE VUE
© CB Richard Ellis, mars 2008
Michel LEVY
Tél : 03 87 65 00 00
Fax : 03 87 63 81 50
[email protected]
Source : IEL - CB Richard Ellis
ÉTUDES ET RECHERCHE
Metz
Philippe LE NORMAND
Tél : 04 42 60 01 31
Fax : 04 42 39 76 77
Jean-François BERTHIER
Tél : 04 50 10 22 22
Fax : 04 50 10 22 23
PRINCIPALES OFFRES FUTURES
Livraison
Aix-en-Provence
Annecy
Source : IEL - CB Richard Ellis
Adresse
Programmes
Bureaux CB Richard Ellis en Régions
[email protected]
Jean KERMARREC
Pierre de la Villarmois
Tél : 02 23 30 23 30
Fax : 02 23 30 23 39
[email protected]
Rouen
Bertrand BONNET
Brigitte AUVRE
Tél : 02 35 70 73 75
Fax: 02 35 07 78 80
[email protected]
Saint Nazaire
Christian DUFOUR
Tél : 02 40 49 10 10
Fax : 02 40 49 12 12
[email protected]
Sophia Antipolis
Léon PIMIENTA
Tél : 04 93 65 22 54
Fax : 04 93 65 47 04
[email protected]
[email protected]
Strasbourg
Lille
Claude GENG
Tél : 03 88 37 11 00
Fax : 03 88 62 02 77
Patrick DUEZ
Tél : 03 20 21 88 50
[email protected]
[email protected]
Lyon
Toulouse
Thibaut d'ANTERROCHES
Tél : 04 72 83 48 48
Fax: 04 37 24 15 10
Michèle BELLAN
Tél : 05 62 72 47 72
Fax : 05 61 57 00 81
[email protected]
[email protected]
Marseille
Tours
Philippe LE NORMAND
Tél : 04 96 11 46 11
Fax : 04 96 11 46 12
Christian DUFOUR
Tél : 02 47 05 08 08
Fax : 02 47 75 07 98
[email protected]
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