Newsletter du 15 juin 2015 - Allianz Lex Koller bleibt modern

NEWSLETTER
JUIN 2015 NO 1
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www.modernelexkoller.ch
UN RENFORCEMENT DE LA
LEX KOLLER N’EST UTILE POUR PERSONNE
ÉDITORIAL
Zürich West ©istockphoto, Rafael Wiedenmeier
Madame, Monsieur,
Bien que le Parlement ait finalement rejeté en
juin 2014 par un non très clair les propositions
sous la forme de deux motions du Conseil
des Etats visant à renforcer la Lex Koller, le
Conseil fédéral insiste à présent pour faire
appliquer certaines des revendications dans
une Lex Koller révisée. Outre le fait que cette
approche ressemble à de la pression politique,
l’intérêt d’une telle révision devrait également
être démontré.
Comme on a pu lire récemment dans la NZZ,
l’Office fédéral de la justice aurait apparemment rassemblé tout ce qui pourrait justifier
une révision de la Lex Koller du point de vue du
Conseil fédéral. Le DFJP peut désormais ouvrir
une consultation. Dans ce qui suit, nous présenterons des arguments contre le renforcement
annoncé de la Lex Koller.
Qu’est-ce qui doit être renforcé?
1.
Depuis le 1er avril 2005, les investisseurs étrangers peuvent acquérir des parts
dans des sociétés immobilières suisses cotées,
même si ces dernières détiennent des biens
résidentiels dans leur portefeuille. (L’acquisition
de parts dans des fonds immobiliers, qui n’a
jamais nécessité une autorisation, ne devrait
pas être affectée par la prochaine consultation.)
La re-subordination planifiée par le Conseil
fédéral de l’acquisition de parts dans des
sociétés immobilières (résidentielles) cotées
touche, quant à elle, les intérêts suisses sur
plusieurs plans, sans pour autant atténuer des
difficultés éventuellement existantes sur le
marché. Les problèmes possibles du marché
immobilier ont d’autres raisons, à savoir les
taux d’intérêt actuellement historiquement
bas, l’accroissement de la population dû à
l’immigration et les exigences croissantes relatives à la surface d’habitation individuelle.
L’ Alliance Lex Koller tient à souligner qu’une
éventuelle révision devrait être utile à un maximum de personnes touchées. L’idée de vouloir
bannir les investisseurs étrangers de notre
marché immobilier n’est que nuisible et n’est
utile pour personne.
Au contraire, une telle révision serait très
préjudiciable:
Pour la place de la Suisse: la compétitivité de
la Suisse est essentielle pour notre prospérité.
Bloquer l’accès aux investisseurs étrangers
signifierait mettre en jeu successivement et de
manière irréfléchie notre compétitivité.
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Accès au marché: l’accès des investisseurs
étrangers au marché suisse ne doit pas être
détérioré arbitrairement – d’autant plus que
la Suisse se bat pour ce droit au libre accès au
marché dans d’autres domaines! L’attractivité
de la Suisse en tant que place économique
Pour la première fois, le secteur de l’immobilier
s’adresse à vous dans une newsletter. La consultation annoncée en vue d’un renforcement de la
Lex Koller doit contenir des éléments défavorables à l’économie et aux étrangers. Dans le cadre
de la discussion concernant cette révision annoncée, nous tenons à vous informer et à prendre
position. Ce débat doit permettre d’exposer et
de rappeler le sens et l’utilité de la Lex Koller,
notamment pour la branche de l’immobilier,
importante du point de vue économique, car elle
génère près d’un cinquième de notre produit intérieur brut. Les conditions cadres requises sont
en question, plutôt que l’évolution des loyers, sur
laquelle la Lex Koller n’aurait aucune emprise.
Les exigences abusives doivent donc être
rejetées. Au fil des ans, le Parlement a défini des
exceptions sensées, et l’abolition de la Lex Koller
a même été débattue à plusieurs reprises. Si on
prévoit à présent de prendre des mesures pour
amortir une éventuelle surchauffe du marché
immobilier, alors la Lex Koller n’est certainement
pas la bonne loi. Il serait plus approprié d’avoir
recours à la loi fédérale sur l’aménagement du
territoire et au droit locatif. En outre, le contrôle
de l’immigration imminent est susceptible d’avoir
un effet modérateur.
Les exceptions en vigueur aujourd’hui ont modernisé et adapté la Lex Koller aux besoins des
investisseurs suisses et étrangers, ainsi qu’aux
exigences du marché international. L’économie
suisse en profite durablement. Et les locataires
bénéficient également de l’investissement de
capitaux supplémentaires.
Le fait de revenir près de 20 ans en arrière nuit
non seulement à la réputation de la Suisse en
tant que pays compétitif et sûr d’un point de vue
juridique. Il nuirait également à notre économie,
notamment aux nombreux investisseurs suisses,
à nos assurances et aux caisses de pension – et
donc à nous tous en tant qu’assurés. Nous ne
devons pas accepter que la Suisse entreprenne
une révision de la Lex Koller qui soit xénophobe
et contraire aux intérêts communs de tous les
citoyens du pays. L’«Alliance Lex Koller: pour une
loi moderne» s’engage en faveur d’une législation
moderne et avantageuse pour la Suisse – envers
et contre l’enfermement et l’inquiétude, en Suisse
et à l’étranger.
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Nous vous remercions de votre engagement.
Prof. Dr.
Peter Forstmoser,
Co-président
«Alliance Lex Koller:
pour une loi moderne»
«LE SIGNE D’UNE
ATTITUDE ARRIÉRÉE,
ISOLATIONNISTE»
souffrirait rapidement d’une discrimination
des investisseurs étrangers, car les mesures
d’enfermement représentent une rupture
avec les coutumes internationales.
Sécurité juridique: la «sécurité juridique»
est un critère important pour la Suisse en tant
que place. La création de règlements pour les
étrangers qui sont ensuite annulés arbitrairement ne ferait que renforcer chez les étrangers
l’impression que la sécurité juridique en Suisse
diminue continuellement.
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Caisses de pension et assurances: les caisses
de pension suisses sont d’importants actionnaires de sociétés immobilières cotées. Elles
auraient à supporter une détérioration de la
solvabilité et des pertes de valeur des titres
existants. L’Association des institutions de
prévoyance (ASIP) déclarait déjà en 2014:
«Nous ne voyons aucun problème de concurrence entre les sociétés immobilières cotées
et les caisses de pension investissant directement.»
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Assurés et investisseurs suisses: les compagnies d’assurance et caisses de pension
suisses seraient les principales victimes d’un
tel renforcement – et donc aussi les investisseurs suisses eux-mêmes, puisqu’ils investissent également indirectement dans des
sociétés immobilières.
Luciano Gabriel, CEO
de PSP Swiss Property
et président du Conseil
exécutif de l’European
Public Real Estate
Association (EPRA), explique ce que la révision
entraînerait, et pourquoi de bonnes conditions
cadres pour le secteur de l’immobilier profitent
à l’économie nationale et à nous tous.
renforcement de la Lex Koller ne sert à rien
dans ce domaine.
Marché locatif: des investisseurs supplémentaires signifient potentiellement une meilleure
offre sur le marché locatif. Ainsi, la réglementation en vigueur de la Lex Koller a plutôt un effet
modérateur sur les loyers – mais en aucun cas
elle ne fait monter les prix.
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Mise en œuvre: la mise en œuvre et le
contrôle d’une telle interdiction de participation seraient particulièrement complexes et
pénibles pour les autorités et les entreprises
impliquées. Une interdiction de participation
entraînerait aussi une perte de capital précieux
pour les nouvelles constructions et les rénovations.
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Surchauffe du marché immobilier: si on
prévoit de prendre des mesures pour amortir
une éventuelle surchauffe du marché immobilier, alors la Lex Koller n’est pas la bonne loi. Il
serait plus approprié d’agir via la loi fédérale sur
l’aménagement du territoire et le droit locatif.
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2.
Depuis 1997 déjà, les personnes à
l’étranger peuvent acquérir de l’immobilier à
usage commercial en Suisse (comme exception
Luzern ©istockphoto, sumnersgraphicsinc
Loyer: les loyers abusifs sont interdits par
le droit locatif et peuvent être contestés. Un
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Après tout, la plupart des acheteurs d’immobilier résidentiel et à usage commercial sont
suisses. Les quelques étrangers touchés par le
projet de révision constituent un complément –
bienvenu – aux acheteurs.
Monsieur Gabriel, quelle est l’influence de
l’immigration et de la force du franc suisse
sur les prix de l’immobilier et des loyers?
L’immigration entraîne une demande supplémentaire de logements, faisant grimper les loyers et
les prix de l’immobilier résidentiel. Ce rapport est
immédiat. Cependant, la force du franc suisse
devrait avoir un effet modérateur sur les loyers
par l’intermédiaire d’un ralentissement global de
l’économie.
Vous êtes le président de la European Public
Real Estate Association EPRA. Que pensent vos
collègues de l’EPRA des projets suisses en vue
d’un renforcement éventuel de la Lex Koller?
L’EPRA représente des sociétés immobilières
cotées européennes avec un portefeuille
immobilier de plus de 350 milliards d’euros.
C’est notamment grâce aux efforts de l’EPRA,
visant à améliorer la comparabilité et la transparence au sein du secteur, que des sociétés
immobilières cotées européennes jouissent d’une
grande importance et d’un accès facilité aux
investisseurs institutionnels. Les sociétés immobilières suisses qui appliquent les directives de
l’EPRA sont ainsi reconnues internationalement.
Maintenant, suite à l’adoption de l’initiative
contre l’immigration de masse, l’exclusion, dans
le cadre du renforcement de la Lex Koller, des
investisseurs étrangers dans des sociétés
immobilières cotées serait perçue comme un
signe d’une Suisse arriérée, isolationniste. Les
placements dans des sociétés suisses seraient
considérés comme beaucoup plus risqués et les
entrepreneurs mettraient fortement en doute
la fiabilité et la prévisibilité de notre système
politique. Cela affaiblirait considérablement
l’économie suisse dans son ensemble.
Quelles forces font grimper les loyers
résidentiels en Suisse?
La hausse des loyers est principalement liée
aux demandes des gens: leurs exigences en
termes de surface par habitant et de qualité.
Celles-ci ont beaucoup augmenté: si une
personne en 1980 avait besoin en moyenne
de 34 m2, il lui faut 50 m2 aujourd’hui.
L’accroissement précité de la population dû
à l’immigration est également un facteur
important.
©canstockphoto
à la Lex Koller). L’objectif de cette ouverture
modérée du marché était de permettre à des
investisseurs particuliers étrangers de créer de
nouvelles entreprises manufacturières et de
services en acquérant des locaux appropriés. Le
Conseil fédéral propose maintenant d’interdire
cela. L’Alliance Lex Koller s’y oppose clairement:
la re-subordination des biens immobiliers à
usage commercial à l’obligation d’autorisation
de la Lex Koller n’est justifiée ni objectivement,
ni sur le plan politique.
Le tourisme en profite: à juste titre, la
réglementation en vigueur dans la Lex Koller
renonce à obliger l’acquéreur de biens immobiliers à usage commercial d’exploiter ces
derniers lui-même. Cela permet aux acheteurs
de louer ces établissements stables ou de les
donner à bail. Les agglomérations suisses et
les régions touristiques en tirent un bénéfice
direct: parfois, ce n’est que grâce aux participations étrangères dans le financement de biens
immobiliers destinés à un usage professionnel
ou commercial que leur exploitation devient
possible. De nombreux hôtels ou complexes
vacanciers suisses (p. ex. Bürgenstock, Andermatt, Engelberg) n’existeraient pas sans
la réglementation en vigueur. Les règles en
vigueur protègent les emplois. Sur le marché
de l’immobilier commercial, où la demande
en provenance de la Suisse est généralement
plus faible, la révision exclurait justement les
acheteurs qui assurent actuellement la réalisation de nombreux projets et le maintien de
nombreuses entreprises.
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«Abus» de biens immobiliers destinés à
une activité commerciale?: le droit locatif et
l’interdiction des loyers abusifs qu’il contient
s’appliquent également aux loyers commerciaux. Un renforcement de la Lex Koller est
une mauvaise arme contre des abus éventuels.
Caisses de pension / assurances: une resubordination des étrangers à l’obligation
d’autorisation pour l’acquisition de biens immobiliers à usage commercial réduirait sensiblement les possibilités de vente des caisses de
pension. Ce n’est dans l’intérêt ni des investisseurs étrangers, ni des investisseurs suisses.
Entreprises internationales: elles investissent
en permanence dans des sites de production
techniques spécifiques, ce qui est souvent
inutile, voire impossible sans posséder la propriété. Une interdiction de tels achats pourrait
affecter négativement le choix des emplacements des entreprises.
Quels sont les effets des investisseurs étrangers
sur le marché suisse de l’immobilier à usage
professionnel et résidentiel (locatif)?
Les investisseurs étrangers jouent un rôle
marginal. Tout au plus, ils étrangers entraînent
une expansion et donc une amélioration de
l’offre, directement via de nouveaux projets ou
indirectement en déclenchant l’incitation pour
de tels projets. Dans tous les cas, l’offre supplémentaire a un effet positif et modérateur sur les
loyers – certainement pas le contraire.
Il est également important de noter que la
plupart des investisseurs étrangers investissent
dans des projets que les Suisses évitent en raison
de considérations des risques (p. ex. Andermatt,
Bürgenstock, Mall of Switzerland). La revendication de moins de réglementations au lieu de plus
n’est donc pas une fin en soi.
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Qu’est-ce que cela signifierait pour les sociétés
immobilières cotées suisses si elles ne pouvaient plus vendre des actions aux investisseurs
étrangers?
Ce serait la fin de sociétés immobilières
cotées dans leur forme actuelle. Beaucoup
d’investisseurs particuliers suisses et de
caisses de pension n’auraient en partie plus
aucun moyen d’investir indirectement par
l’intermédiaire des sociétés immobilières dans
le secteur de l’immobilier. En effet, la négociabilité des actions serait fortement réduite, car les
transactions seraient compliquées et coûteuses.
Pour chacun des centaines de changements
de propriétaire par jour, il faudrait vérifier si
l’acheteur est autorisé. La Bourse ne pourrait
pas assumer ce rôle et toutes les transactions
devraient passer par une institution particulière,
qui facturerait des frais pour cette sélection
fastidieuse. Pendant plusieurs jours, le vendeur
et l’acheteur ne sauraient pas si leurs titres ont
pu être négociés et, si oui, à quel prix: le marché
boursier ne pourrait pas être maintenu.
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Biens immobiliers existants, destinés à une
activité commerciale: que se passerait-il
avec l’immobilier à usage commercial que des
personnes étrangères possèdent déjà ici en
Suisse? Devraient-elles le vendre et, si oui, dans
quel délai?
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Quel serait l’effet des mesures sur l’économie
nationale?
La réputation de la Suisse en tant que pays
ouvert avec des principes basés sur l’économie
de marché et une sécurité juridique élevée serait
définitivement endommagée. De nombreuses
entreprises suisses et étrangères considéreraient
la Suisse comme un pays risqué pour leur activité
commerciale. Toute l’économie nationale en
souffrirait. Il serait très difficile de regagner la
confiance des investisseurs.
©istockphoto, fotogaby
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DEVENEZ MEMBRE
«L’ACQUISITION SPÉCULATIVE
RESTE EXCLUE»
Dr. Thomas Wetzel, avocat chez WengerPlattner, avocat spécialiste FSA en droit de
la construction et de l’immobilier, membre du
conseil d’administration de Swiss Prime Site
AG, déclare:
«Les lois ont des objectifs clairs. Ainsi, la Lex
Koller déclare également à l’article 1: ‹La
présente loi limite l’acquisition d’immeubles
par des personnes à l’étranger dans le but de
prévenir l’emprise étrangère sur le sol suisse.›
En d’autres termes, un cas classique d’une
législation sur les étrangers et rien d’autre: les
mesures de politique conjoncturelle devraient
faire partie d’un programme conjoncturel ou de
lois sur le développement économique. Quant
aux mesures d’aménagement du territoire
(p. ex. la prévention des rezonages ou le réaménagement des zones commerciales en
zones résidentielles), elles appartiennent à la
loi fédérale sur l’aménagement du territoire.
Et très clairement, la protection des locataires
fait partie du droit locatif!»
Le conseiller fédéral Arnold Koller a déclaré
le 28 avril 1997 à l’Assemblée nationale à
propos de la modification de la Lex Friedrich
(ouverture des sociétés immobilières aux
investisseurs étrangers):
En tant que membre de l’«Alliance Lex Koller:
pour une loi moderne», vous vous engagez contre
le renforcement inutile de la Lex Koller, pour une
économie suisse forte, pour la sécurité juridique
pour les investisseurs suisses et étrangers, et
pour une économie suisse ouverte et compétitive.
En tant que membre, vous recevez l’ensemble
des publications et communiqués de presse de
l’«Alliance Lex Koller: pour une loi moderne»,
ainsi que des invitations à nos événements.
E-mail à: [email protected]
Hans-Ulrich Bigler, directeur de l’Union suisse
des arts et métiers sgv-usam:
MERCI POUR VOTRE ENGAGEMENT!
«La pression visant à annuler les allègements
éprouvés et sensés de la Lex Koller est
indicible. De telles modifications de la loi
sont du poison pour l’économie, qui a besoin
de conditions cadres fiables. Les mesures
rejetées à plusieurs reprises entraîneraient
des désavantages inacceptables pour les entreprises et les investisseurs, et aggraveraient
simultanément la situation sur le marché
du logement. De toute façon, le marché
immobilier s’est calmé entre-temps. En outre,
les nouvelles réglementations et restrictions
inutiles, surtout après la suppression du taux
plancher de l’euro le 15 janvier 2015, sont
contre-productives et donc à éviter à tout
prix.»
«Alliance Lex Koller: pour une loi moderne»:
ABELS Avocats
Allreal Holding AG
Association des Investisseurs Immobiliers (AII)
Coptis (Association Suisse des Professionnels en
Titrisation Immobilière)
Credit Suisse Funds AG
Fédération Romande Immobilière
Intershop Management AG
Meili Unternehmungen AG
Mobimo Management AG
MV Invest AG
PSP Swiss Property AG
Schroder Investment Management (Switzerland) AG
Union Suisse des Arts et Métiers (USAM)
Swiss Funds & Asset Management Ass. (SFAMA)
Swiss Prime Site AG
UBS Fund Management AG
©canstockphoto
«Restent exclus … l’achat et la vente de bâtiments résidentiels. Il est et reste inacceptable
qu’un investisseur étranger acquière un
immeuble résidentiel en toute simplicité. Les
exceptions sont mentionnées dans la loi: là où
il existe des prescriptions relatives aux quotas
de logements et lorsqu’il s’agit de l’acquisition
d’appartements locatifs bon marché. Ce qui est
tout aussi important et central: l’acquisition
spéculative de terres dans le simple but
d’accumuler des terrains constructibles reste
également exclue. Très clairement, cela ne
relève pas de la définition du terrain pour établissement stable.»
ANNONCE
Rencontre de l‘«Alliance Lex Koller: pour une loi moderne»
Mardi 15 décembre 2015
à partir de 12h30 lunch-buffet jusqu‘à 14h30
Hôtel Bellevue Palace Berne
Une invitation détaillée suivra.
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