Pourquoi un logement neuf perd de la valeur juste

Pourquoi un logement neuf perd de la valeur juste après son achat ?
Les logements anciens se vendent en moyenne entre 20% et 40% moins cher que les
logements neufs. (photo © GPouzin)
On entend souvent dire que les prix des logements anciens sont inférieurs d’environ 20 à
30% aux prix de l’immobilier neuf. Pour vérifier cet ordre de grandeur, Deontofi.com a
comparé les prix des logements neufs et des logements anciens vendus à Paris et en région
parisienne. Une récente étude publiée par l’Association départementale d’information sur le
logement (Adil) de Paris, nous a permis de disposer de chiffres assez fiables sur le prix des
logements neufs « mis en vente » dans la capitale et les départements d’Ile-de-France, au
premier trimestre 2016. Nous les avons comparés aux prix des logements anciens observés
par les notaires et l’Insee à travers les ventes enregistrées au premier trimestre 2016.
Résultat, les logements anciens se vendent en moyenne entre 20% et 40% moins cher que
les logements neufs, à Paris, avec une décote moyenne d’environ 30% de l’immobilier
ancien par rapport à l’immobilier neuf.
En région parisienne, les écarts entre les prix du neuf et de l’ancien s’étalent entre 13% et
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Pourquoi un logement neuf perd de la valeur juste après son achat ?
34% de décote pour les logements anciens selon les départements, avec une moyenne
d’environ 25% de décote pour les logements anciens par rapport aux logements neufs.
Certes, les échantillons de logements neufs et anciens ne sont pas totalement comparables,
ce qui relativise ces comparaisons. On pourrait craindre, par exemple, que les logements
neufs, beaucoup moins nombreux, soient dans des quartiers beaucoup plus chers, ou au
contraire beaucoup moins chers, que la moyenne des logements anciens auxquels on les
compare. Mais quand on examine le cas de Paris, on retrouve finalement à peu près le
même type d’écarts en comparant les prix par arrondissements qu’en comparant les prix
moyen d’ensemble de la capitale.
Nous publions ici un tableau plus détaillé de nos mesures, avec les prix et les écarts relevés
entre les logements neufs et anciens en région parisienne, pour les souscripteurs de nos
abonnements Déontofi Advisor.
Au final, on peut donc retenir que les logements neufs sont effectivement vendus entre 35%
et 40% plus cher que les logements anciens. Concrètement, cela signifie qu’un logement
acheté neuf subira une décote tendant à se rapprocher des 25% à 30% lors de sa revente
sur le marché de l’immobilier ancien et récent. Plusieurs raisons expliquent la différence de
prix entre les logements neufs et anciens. La première tient au fait que, comme pour les
voitures neuves, les ventes de logements neufs sont soumis à la TVA de 20%, comprise dans
le prix payé, tandis que les reventes de logements entre particuliers sont exonérées de TVA
(mais soumises aux droits de mutation). Les autres raisons sont liées à la spéculation
foncière (rareté des terrains à bâtir en ville), aux coûts de la construction (dont celui du
travail légal avec paiement des cotisations, probablement majoritaire dans le bâtiment), et
aux commissions de commercialisation (jusqu’à 10% du prix d’achat et plus pour les
prescripteurs/vendeurs de certains programmes d’investissement locatif défiscalisé).
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