L`observation foncière dans le Finistère : objectifs et méthode

L’observation foncière dans
le Finistère : objectifs et
méthode
Durabilité et périurbain
9ème séminaire de l’observation urbaine - Paris|15 novembre 2011
SOMMAIRE
Contexte Brestois
Objectifs de l’observation foncière dans le Finistère
Méthode d’observation et d‘animation
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CONTEXTE BRESTOIS
Désaffection des ménages pour le logement collectif 50-70
> Brest : 142 000 habitants en 2008 perd 750 habitants par an depuis 1975.
> Le parc collectif massif d’après guerre ne retient plus les jeunes ménages
qui préfèrent la maison individuelle en neuf ou ancien.
Une communauté urbaine très contrainte
> La communauté urbaine de Brest Métropole ne compte que 8 communes
> Son extension au sud est limitée par le littoral de la rade
> Le relief fait de succession de vallée ne favorise pas l’urbanisation
> Les prix du terrain à bâtir se sont envolés dès 2005
> Le marché immobilier ancien reste plus abordable
Périurbain très attractif hors de l’agglomération
> Couronne périurbaine bien équipée et littorale à 20 km de l’agglo
> Les infrastructures routières facilitent la desserte hors de l’agglomération
> Le gisement foncier y est plus abondant et plus abordable que dans l’agglo
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CONTEXTE BRESTOIS
Prix et volumes des marchés immobiliers dans le Pays de Brest
exprimés en base 100 année 2000
260
+16 000 €
240
+15 000 €
+14 000 €
220
200
+5 000 €
180
indice nb TERRAIN
160
indice nb MAISON
140
indice nb APPT
120
Indices prix TERRAIN
100
80
Indice prix MAISON
60
Indice prix APPT
40
Indice prix APPT
NEUF
20
0
2000
2001
2002
2003
2004
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2005
2006
2007
2008
2009
2010
OBJECTIFS OBSERVATION FONCIERE
Connaître et suivre l’évolution de l’occupation du sol
> Multi scalaire : du local au régional
> Thématique : habitat, économique, transport, agricole, naturel…
> Temporelle
Connaître les marchés fonciers locaux
> Qualifier tous les marchés fonciers en volumes et en prix
> Suivi dans le temps des marchés fonciers qui évoluent lentement
Assister à la stratégie foncière auprès des décideurs locaux
> Communication de l’information à tous les acteurs fonciers
> Contribution à la définition de politique d’aménagement
> Participation à la définition de politique foncière
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METHODES D’OBSERVATION
MESURE DE LA CONSOMMATION FONCIERE
1 - Approche régionale par télédétection et photo interprétation
> Producteur de données : Laboratoire COSTEL pour le réseau des 5 agences
de Bretagnes (CAD22, AUDELOR 56, ADEUPA 29, QCD29 et AUDIAR 35)
> Temporalité tâche urbaine : 1985 – 2005 – 2010 sur toute la région
> Résolution satellite Landsat : 30mx30m (900m²) soit UMC de 0,8 ha à 9 pixels
> Croisement avec d’autres sources : recensement et carroyage population
2010 de l’INSEE
> Analyse et publication : Pays, Scot, grande typologie de territoire (urbain,
périurbain, rural), Bande 500 m du littoral
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(2) Uniquement dans les zones agglomérées de plus 1 ha
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METHODOLOGIE D’OBSERVATION
MESURE DE LA CONSOMMATION FONCIERE
2 - Approche locale par utilisation des fichiers fiscaux
> Création d’une zone bâtie agglomérée de 25 m à partir du bâti cadastré
> Information géo localisée annuellement permet de mesurer l’évolution
> Croisement avec d’autres sources : PLU, SITADEL, TRANSACTIONS, RPG, INSEE
> Analyse et publication des données : Pays, Scot, communes, zonages PLU
(consommation annuelle, état des réserves), permis de construire en
extension urbaine, recul de la SAU déclarée PAC…
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METHODOLOGIE D’OBSERVATION
LES MARCHES FONCIERS
1 – Traitement des mutations foncières
> Retranscription des actes notariés bâtis et non bâtis
> Enrichissement par de l’information spatialisée (SITADEL, PLU, RPG,
BDTopo…)
> Qualification des transactions par types de marchés fonciers définis par
l’ADEF
> Analyse et rédaction : de l’échelle intercommunale à l’échelle
départementale, par type de marché, type de zonage PLU, type
d’acquéreur public privé, destination future, marchés exprimés en
nombre de transactions, en surface, en €/m², ou €/m² SHON
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SIG dédié à l’observation foncière
Production
publique
Production agence
et partenariat local
BD Carto et CLC
LANDSAT COSTEL
Occupation du sol niveau 1
Occupation du sol niveau 2
SYNTHESE DES PLU
CADASTRE DGI
SIG du Pays de Brest
SIG Morlaix Communauté
SIG Quimper Communauté
- parcelle
- bâti : Buffer 25m
- Propriétés non bâties : groupe
en 13 postes
MUTATIONS DGI
SIT@DEL2 du MEEDAT
Actes notariés
Les permis de construire localisés
Indicateurs annuels de consommation d’espace
Actualisation des potentiels fonciers
Densité de logement
Marchés fonciers
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Processus d’affectation des marchés
> Géolocalisation des mutations
foncières retranscrits à la DGI
par l’ADEUPa
4 éco
> Attributs des parcelles via le
SIG (zonage PLU, bâti ou non
bâti, distance au littoral,
distance à la tâche urbaine,
corridors, types Zones
d’activités, RPGa…)
4 hab
3+ hab
> Affectation des mutations aux
différents marchés (immobilier,
activité et foncier)
> Suivi annuel du marché
agricole [1], de loisir, du terrain
brut en extension [3], du terrain
brut en zone urbanisée [3+ hab],
en terrain à bâtir [4 éco] ou [4
hab], en renouvellement urbain
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1
3 éco
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METHODE D’ANIMATION
1 - COMMISSION FONCIERE DE BREST METROPOLE
> Participants : notaires, aménageurs publics privés, lotisseurs, promoteurs,
EPF Foncier de Bretagne, banques, domaines, services aménagement et
services fonciers, élus …
> Restitution de l’observation foncière à l’échelle du Pays de Brest et de ses
EPCI
> Echange avec les professionnels se focalisant sur un sujet ex : les comptes
à rebours des aménageurs, l’actualisation des coûts, la réforme de la
taxe d’aménagement, l’impact du Grenelle, du Scot, la révision du PLUi,
le PLH….
> Certaines problématiques soulevées lors de la précédentes commissions
font l’objet d’un approfondissement en atelier alimenté par les
partenaires
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METHODE D’ANIMATION
2 – OBSERVATOIRES HABITAT DANS LE FINISTERE
> L’ADEUPA assure la maitrise d’œuvre des trois observatoires habitat dans
locaux : Pays de Brest, Morlaix communauté et celui du Finistère
> Chaque observatoire dispose d’une série de publication qui lui est spécifique
(construction neuve, immobilier d’occasion, le logement social, les terrains
à bâtir…)
> Tous les ans les observatoires font une restitution avant publication à un
comité de lecture composé de notaires, agent immobilier, banque,
lotisseurs, promoteurs, bailleurs sociaux, service de l’Etat ADIL, pactarim…
> Les échanges issus de ce comité de lecture alimentent de manière qualitative
voire prospective la production de l’observation
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Système d’observation au service de la mise en œuvre de politiques
foncières subordonnées à des politiques d’aménagement
SOCIETE
ECONOMIE
HABITAT
Démographie
Social
Privé / Public
Privé / Public
Santé
Neuf / Ancien
Neuf / Ancien
Education
Zones d’activités / diffus
Maison / Appartement
ECHANGES PARTENAIRES
professionnels, banques, consulaires, entreprises,
élus, EPCI, département, région, Etat
FONCIER
Agricole
Naturel
Objectifs d’aménagement
(SCOT, PLH, PLU)
Politiques foncières
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Terrain brut
Terrain équipés
Renouvellement urbain