Estimation du coût d`un projet de construction

Procédure 031 - Page 1 de 10
ESTIMATION DU COÛT D'UN PROJET DE CONSTRUCTION
La présente version constitue une refonte complète de la procédure. Les numéros
des paragraphes n’ont pas de lien avec la version précédente.
1
Cette procédure décrit deux méthodes utilisées par la Direction de l’équipement
pour estimer le budget d’un projet de construction.
2
Définitions des termes
Coût des travaux : Coût estimé des travaux de construction financés par le
Ministère.
Coût d’objectif : Montant estimé du contrat de construction incluant, s’il y a lieu,
d’autres travaux jumelés au projet et non financés par le Ministère.
Coût du projet : L‘ensemble des coûts estimés pour réaliser le projet excluant les
travaux jumelés au projet et non financés par le Ministère.
Contingences de design : Montant prévu à l’étape d’avant–projet pour tenir compte
des changements possibles apportés au projet jusqu’au devis définitif. Ce montant
est fonction du degré de maîtrise des données du projet.
Facteur régional : Facteur d’ajustement des coûts prenant en compte la variation du
marché de la construction entre les régions.
Imprévus : Travaux ou situations imprévisibles qui surviennent en cours de
réalisation et qui sont nécessaires au parachèvement du projet.
Mesures temporaires : Mesures essentielles à la réalisation des travaux de
construction afin de respecter les activités du cégep, la sécurité des utilisateurs et
les exigences de la réglementation.
3
L’estimation budgétaire d’un projet peut se réaliser par la méthode du coût unitaire1
($/m2) en se basant sur des projets similaires réalisés antérieurement ou par la
méthode normalisée2 utilisant la classification UNIFORMAT II de niveau 3 (ASTM
E1557-02).
4
Il est fortement recommandé aux cégeps d’exiger, de la part des firmes
professionnelles, l’utilisation de la méthode normalisée UNIFORMAT II pour
l’évaluation des coûts du projet.
5
L’estimation budgétaire considère les éléments suivants :
− coût des travaux;
− imprévus;
− oeuvre d'art;
− honoraires et autres frais;
− acquisition immobilière et frais afférents;
− parc MAOB;
− récupération de taxes;
− travaux jumelés au projet et non financés par le Ministère.
6
Le coût des travaux doit inclure les aménagements extérieurs, les conditions
particulières du projet, les contingences de design, le facteur régional et la période
projetée des travaux.
1
Paragraphe 22
Paragraphe 23
Date d'entrée en vigueur : 07-07-01
Date de mise à jour : 08-01-04
2
Unité responsable : DGFE
Version : 02
Procédure 031 - Page 2 de 10
7
Dans le cas de travaux de réaménagement, il est recommandé de faire des
analyses préalables pour détecter la présence éventuelle d’amiante dans la zone
des travaux.
8
Pour les aménagements extérieurs paysagers, un taux de 4 % est appliqué au coût
des travaux d’agrandissement ou à un nouveau bâtiment.
9
Le coût des travaux doit être indexé en fonction de la date prévue de fin des travaux.
L’indexation est basée sur l’indice des prix de la construction non résidentielle3.
10
Pour les imprévus de chantier, les pourcentages suivants sont appliqués au coût
des travaux : 3 % pour les ajouts d’espace; 5 % pour les réaménagements.
11
Le montant alloué pour les imprévus de chantier couvre les honoraires
professionnels additionnels dues aux modifications apportées au projet.
12
Pendant la réalisation des travaux, des modifications apportées par le Ministère qui
ont pour effet de changer significativement les coûts doivent faire l’objet d’une
réévaluation de l’enveloppe budgétaire accordée.
13
Les projets impliquant des ajouts d’espace sont assujettis à la Politique d'intégration
des arts à l'architecture et à l'environnement des bâtiments et des sites
gouvernementaux et publics4. Ce montant est non transférable et tout solde doit être
récupéré par le Ministère. Tout dépassement doit être assumé par le cégep sans
affecter l’enveloppe dédiée au projet et financée par le Ministère.
14
Au montant alloué pour l’œuvre d’art s’ajoutent des frais administratifs du Ministère
de la Culture et des Communications appliqués selon un pourcentage défini au
paragraphe 28.
15
De façon générale, le montant alloué pour les honoraires professionnels (plans et
devis; surveillance partielle) se calcule à partir des taux retenus aux décrets
gouvernementaux qui s’appliquent aux architectes et aux ingénieurs en utilisant la
méthode à pourcentage. Les taux s’appliquent aux coûts des travaux et à l’œuvre
d’art. Un taux forfaitaire additionnel de 2 % est ajouté pour tenir compte des autres
frais tels que les études techniques, les relevés de bâtiment et la gestion du projet.
Le solde inutilisé de ce montant est applicable au projet. Notons cependant que les
cégeps ne sont pas tenus de suivre le décret. Pour des travaux supérieurs à 5 M$,
le cégep est tenu de faire une analyse de la valeur.
16
Au besoin, un montant est prévu pour l’acquisition d’immeuble ou de terrain. Ce
montant, non transférable, est fixé à partir des coûts du marché ou du montant de la
transaction et tient compte des frais afférents tels que les honoraires du notaire, les
droits de mutation5 et autres frais.
17
Dans le cas d’une acquisition de terrain, le cégep doit s’assurer, au préalable, de la
qualité du sol.
18
Un montant doit être prévu, s’il y a lieu, pour la mise à jour du parc MAOB.
19
Le taux appliqué pour établir le retour de taxe est déterminé à la procédure 053.
Travaux jumelés au projet et financés par le Ministère
3
Statistique Canada catalogue 62–007, tableau 7.1.
M -17.1, r.1.1 (site des publications du Québec).
5
L.R.Q., D-15.1 (site des publications du Québec).
Date d'entrée en vigueur : 07-07-01
Date de mise à jour : 08-01-04
4
Unité responsable : DGFE
Version : 02
Procédure 031 - Page 3 de 10
20
Aux seules fins de l’estimation du coût d’objectif, le Ministère tient compte du coût
de travaux additionnels financés par le cégep. On entend par là, les travaux inscrits
au plan directeur du cégep qui sont intégrés au projet afin de bénéficier d’une
économie d’échelle et dont le financement est géré par le cégep.
21
Tout solde de l'enveloppe budgétaire allouée à un projet de construction sera
récupéré par le Ministère.
22
Estimation budgétaire (méthode du coût unitaire)
Titre du projet:
Cégep:
Effectif au devis:
Type de locaux
No dossier:
Date analyse:
Superficie Superficie Coût unit.* Coût unit.*
réam.($/m2) ajout($/m2)
réam.
ajoutée
1
2
3
4
Classes
Laboratoires de sciences
Laboratoires informatiques
Laboratoires spécialisés
Activités étudiantes
Administration
Centre médiatique
Serv. alimentaires
Éducation physique
Espaces généraux
Circulations
Mécanique/électricité
Sanitaires
Entretien ménager
Vides techniques
Murs et cloisons
Sous-total 1:
Cond. part. et travaux connexes (paragraphe 25)
Aménagement extérieur
Sous-total 2:
Supplément pour facteur régional (paragraphe 26)
Indexation des travaux (paragraphe 27)
Contingences de design
COÛT DES TRAVAUX
Trav. jumelés au projet non financés par MELS
Coût d'objectif du contrat de construction
Imprévus
Intégration des arts (Réf: règl. M-17.1,r.1.1)
Gestion des arts (annexe 4)
Honoraires et autres frais
Acquisition immobilière et coûts afférents
Parc MAOB
Récupération de taxes
COÛT DU PROJET (excluant les trav. jumelés)
a
b
c
d = (a+b+c)
e
f
g
h
i
j
k
l
m
n
o
p
q
r
Coût réam.
($)
(1 x 3)
Coût ajout
($)
(2 x 4)
4% x (a+b)
facteur x d
Indexation x e
(f + g)
(h+i)
%xh
%xl
% x (h + l)
% x (h+k+n)
h+k+l+m+n+o+p-q
Total projet:
* Note: Les coûts unitaires comprennent les taxes, les conditions générales et le profit de l'entrepreneur.
Date d'entrée en vigueur : 07-07-01
Date de mise à jour : 08-01-04
Unité responsable : DGFE
Version : 02
Procédure 031 - Page 4 de 10
23
Estimation budgétaire (méthode Uniformat II)
Date d'entrée en vigueur : 07-07-01
Date de mise à jour : 08-01-04
Unité responsable : DGFE
Version : 02
Procédure 031 - Page 5 de 10
Date d'entrée en vigueur : 07-07-01
Date de mise à jour : 08-01-04
Unité responsable : DGFE
Version : 02
Procédure 031 - Page 6 de 10
Date d'entrée en vigueur : 07-07-01
Date de mise à jour : 08-01-04
Unité responsable : DGFE
Version : 02
Procédure 031 - Page 7 de 10
Date d'entrée en vigueur : 07-07-01
Date de mise à jour : 08-01-04
Unité responsable : DGFE
Version : 02
Procédure 031 - Page 8 de 10
Date d'entrée en vigueur : 07-07-01
Date de mise à jour : 08-01-04
Unité responsable : DGFE
Version : 02
Procédure 031 - Page 9 de 10
24
Sources de financement
SOURCES DE FINANCEMENT
MELS
CÉGEP
AUTRES SOURCES
Déboursés prévus pour le projet
Année 1
Année 2
Année 3
Total
SOLDE:
25
Conditions particulières et travaux connexes
CONDITIONS PARTICULIÈRES ET TRAVAUX CONNEXES
Caract. liées au sol et au sous-sol
Excavation et transport du roc ou du sol
Remblayage
Pieux (zone de roc)
Décontamination
Conditions spéciales du sol (ex. : pergélisol)
Nettoyage du terrain, drainage préalable
Contraintes du site
Exigences spéciales (ex.:site historique)
Accessibilité des lieux
Démolition et disposition préalable de bâtiments
Contraintes liées au bâtiment
Mesures spéciales (bruit, accès de la zone)
Préservation du patrimoine (matériaux spécifiques)
Présence d'amiante
Travaux phasés
Autres travaux
Stationnement
Raccordements extérieurs
TOTAL
26
Facteur régional
Régions
Saguenay-Lac-St-Jean; Bas-St-Laurent
Gaspésie (St-Anne-des-Monts; Gaspé; Bonaventure)
Outaouais (Hull; Labelle)
Nord-Ouest; Abitibi
Côte-Nord (autre que Basse-Côte-Nord)
Basse-Côte-Nord; Îles-de-la-Madeleine
Autres régions
27
COÛTS
Facteur régional
1,05
1,10
1,12
1,15
1,25
1,60
1,00
Indexation annuelle
INDEXATION ANNUELLE
Indexation annuelle du coût des travaux
Indexation cumulée du coût des travaux
Date d'entrée en vigueur : 07-07-01
Date de mise à jour : 08-01-04
Année prévue de fin des travaux
2006
2007
2008
1,027
1,027
1,027
1,027
1,055
1,083
Unité responsable : DGFE
Version : 02
Procédure 031 - Page 10 de 10
28
Frais de gestion des arts
Budget d'intégration des arts (l)
6 000$ à 39 999$
40 000$ à 499 999$
500 000$ à 1 999 999$
2 000 000$ et plus
Date d'entrée en vigueur : 07-07-01
Date de mise à jour : 08-01-04
TARIFICATION
% du budget
maximum
15%
6 000 $
20%
50 000 $
10%
75 000 $
3,75%
100 000 $
Unité responsable : DGFE
Version : 02