travailler à Cap saint-ouen

Le magazine de la société anonyme d’économie mixte
de construction et de rénovation de la ville de Saint-Ouen
janvier
février
2008
N°1
N°3
hÔtel D’entrePrises
travailler
à Cap saint-ouen
AménAger
tout un programme !
ConstrUire
la vie des chantiers
vivre
entretien
des logements :
qui fait quoi ?
Semi
Madame, Mademoiselle, Monsieur,
semisomag, le magazine
de la Semiso (Société
anonyme d’économie
mixte de construction
et de rénovation
de la ville de Saint-Ouen),
32, rue Anselme, 93 400
Saint-Ouen ● Directeur
de la publication : MarieClaude Fourcade ● Chargés
de la publication : Annick
Martin, Julien Palisson, Julia
Stoquart ● rédaction :
Claire Moreau-Shirbon,
Semiso ● Photos :
Véronique Debry, Guillaume
Herbault, Claire MoreauShirbon, Pascal Raynaud,
Semiso ● illustrations :
Claire Eisenzopf ●
réalisation : Anatome ●
impression : Imprimerie
Frazier.
2 - Janvier - février 2008 w Semisomag
Nommée à la direction de la Semiso pour succéder à Monsieur Paul
Planque, appelé à d’autres fonctions, je me donne comme mission
première de servir la Semiso en y intégrant pleinement l’ensemble de
ses résidents.
Dès ma prise de fonction, intervenue au début du mois de novembre,
j’ai souhaité rencontrer individuellement toutes les personnes qui participent activement à la gestion de notre patrimoine locatif, en commençant par son personnel administratif et de gardiennage.
Cette volonté m’a conduite à me rendre sur chaque site. C’est ainsi que
j’ai pu constater la qualité du patrimoine de la Semiso et de son entretien. Je serai vigilante dans la poursuite des efforts de maintenance.
J’irai notamment dans les semaines à venir à la rencontre des amicales
de locataires pour leur présenter nos projets de travaux.
Un Plan de patrimoine, dressé à la demande de la Semiso, recense les
travaux de gros entretien à réaliser pour chacune des résidences dans
les cinq prochaines années. Ces travaux constitueront des rénovations
et des embellissements pour les résidences.
D’autre part, j’ai constaté que la Semiso, au service des projets de la
Ville, était un acteur dynamique du paysage audonien. Je mettrai toute
mon énergie et mes compétences à développer les démarches engagées
pour l’embellissement de la ville et multiplier les interventions de la
société d’économie mixte dans l’habitat ancien.
Nous aurons donc l’occasion de faire plus ample connaissance tout en
vous assurant de ma détermination à préserver les bonnes relations
que vous aviez nouées avec mon prédécesseur.
Dans l’immédiat, qu’il me soit permis de vous présenter ainsi qu’à tous
ceux qui vous sont chers, mes vœux les plus sincères pour cette année
2008.
Marie-Claude Fourcade
Directrice de la Semiso
sommaire
AménAger
La spécificité
et les missions
de la Semiso.
[pages 4-5]
ConstrUire
Coup de projecteur
sur trois de
nos opérations 2008.
[page 7]
vivre
Charges et réparations
locatives : entre propriétaire
et locataire, qui fait quoi ?
Illustrations par l’exemple.
5
6
4
3
[pages 10-11]
Semisomag w Janvier - février 2008 - 3
A ménager
Maîtriser
le futur
Aménager, c’est imaginer la ville de demain,
une ville plus belle et plus moderne, c’est prévoir
son développement et respecter son passé.
Par Claire Moreau-Shirbon
Pour mener à bien l’aménagement de leur territoire, les
collectivités territoriales utilisent souvent des sociétés
d’économie mixte dont elles détiennent la majorité
du capital. La Semiso est ainsi, parmi d’autres, l’outil
dont la Ville de Saint-Ouen s’est dotée pour réaliser
ses ambitions.
La Semiso, de par sa proximité avec les habitants,
mène une approche très fine des problématiques
audoniennes : que ce soit dans la ZAC de la Porte
de Saint-Ouen, dans l’aménagement de terrains rue
du Docteur Bauer et dans le secteur « Landy-JaurèsBasset » (photo 2), ou encore dans la transformation
des immeubles anciens (photos 3 et 4).
Glossaire
ZAC
Cette procédure
d’urbanisme permet
à l’aménageur d’acquérir
les terrains, de les
aménager, d’y réaliser
les équipements
nécessaires (voiries, espaces
publics, équipements
scolaires, sociaux...),
et de les revendre à
des constructeurs en
incorporant dans le prix
de vente (charge foncière)
le coût des équipements
public.
étudier
Avec ses partenaires, la Semiso commence par mener les
études d’urbanisme et les études économiques et techniques nécessaires pour définir les stratégies à suivre.
DUP
Le Déclaration d’utilité
publique est un acte
administratif du préfet
qui, après enquête publique,
valide la légitimité
d’un projet public
d’aménagement
ou de construction.
Cet arrêté permet
d’engager des procédures
d’expropriation qui sont
nécessaires à la poursuite
du projet d’intérêt général.
- Janvier - février 2008 w Semisomag
Concerter
La mise en œuvre de l’opération nécessite en effet le
concours de tous les acteurs concernés, élus, architectes,
concepteurs, paysagistes, promoteurs, urbanistes pour
concevoir un projet privilégiant la qualité architecturale
et celle des espaces publics. Il convient également de
donner aux habitants les moyens de participer à l’élaboration du projet qui vise à l’amélioration des conditions
de vie.La ville, lieu d’échanges de par sa structure traditionnelle, ne peut évoluer, s’améliorer sans le concours
actif de l’ensemble de ses citoyens.
La transformation
d’un quartier
situé entre les rues Landy,
Jaurès, Basset et Langevin.
Saint-ouen,
une ville mixte.
Les instruments de l’aménagement
La Semiso assure le montage financier de l’opération, elle
contracte les emprunts et monte les dossiers de demande
de subvention. Elle participe au suivi de différentes
procédures administratives et juridiques : ZAC (Zone
d’aménagement concerté), lotissement, PRI (Périmètre
de restauration immobilière), OPAH (Opération programmée d’amélioration de l’habitat), RHI (Résorption
de l’habitat insalubre)… Le choix entre ces procédures
dépend en grande partie du statut foncier de l’ensemble
à aménager.
La maîtrise du foncier
L’appropriation des immeubles et éventuellement la
libération des sols et leur remise en état (démolition,
dépollution) ainsi que leur viabilisation (réseaux et voirie)
sont des préalables indispensables à tout projet.
La responsabilité de l’aménageur
123, avenue Gabriel-Péri
Avant
La réhabilitation d’un patrimoine ancien.
Après
La mission de l’aménageur consiste ensuite à réaliser
des aménagements publics (squares, places, parcs…) et
à céder les charges foncières. Ces cessions sont toujours
faites sous la condition de respecter un programme.
Ainsi, à Saint-Ouen, la Semiso cède les terrains aménagés en vue de réaliser des logements sociaux ou des
logements en accession à la propriété. En imposant
même dans certains cas les prix de vente.
La fin de la mission
La mission de l’aménageur prend fin quand tout est
aménagé et construit : espaces publics, privés et espaces
verts alentours. Il ne reste alors plus aux habitants qu’à
s’approprier leur nouveau territoire, y vivre et le faire
grandir.
Semisomag w Janvier - février 2008 - Exemple
de savoir-faire
Avant
La restauration
d’un patrimoine ancien,
réalisée par la Semiso
en 1982.
Après
- Janvier - février 2008 w Semisomag
c onstruire
22, rue des Chantiers
La vie
des chantiers
Coup de projecteur sur trois de nos opérations en 2008.
Par Claire Moreau-Shirbon
2-2 bis, impasse Descoins
Pendant quelque temps, la rue des Chantiers va bien
porter son nom ! Dans l’environnement tout proche du
château, une nouvelle construction aux lignes épurées
surgira de terre. La Semiso va en effet élever sur un
terrain de près de 200 m² un petit bâtiment de quatre
logements en accession à la propriété : un T1, un T2, et
deux T5 en duplex avec places de stationnement.
Coup de pouce à l’art, la grille de cet immeuble conçu
par l’architecte Lionel Orsi (lire p. 12), sera réalisée par
les étudiants de l’École nationale des beaux-arts, tout
juste installés à Cap Saint-Ouen (lire p. 8-9), après qu’ils
l’aient imaginée.
Les terrains n’étant pas pollués, les premiers travaux de
construction devraient avoir lieu début 2008. Mais avant
de franchir le seuil de cette nouvelle construction, il vous
faudra patienter jusqu’à la mi 2009 !
27, bd Victor-Hugo
Ici, pas question de démolir. Voilà deux bâtiments de
deux étages abandonnés depuis longtemps, qui ne sont
composés que de studios. La superficie totale de ces
logements est pourtant de plus de 420 m² !
La tache sera longue pour les réhabiliter totalement
puisqu’il faudra regrouper certains studios pour créer
des appartements plus grands et plus agréables à vivre.
Cela diversifiera aussi la taille des logements disponibles,
ce qui permettra d’accroître la mixité des populations au
sein des immeubles. Ces bâtiments sont techniquement
complexes à réhabiliter. Le coup d’envoi des travaux
devrait avoir lieu en milieu d’année 2008.
Au calme, à deux pas de la Porte de
Saint-Ouen et bordée par le programme
« Carnot » de la Semiso, voici l’impasse
Descoins. C’est au 2 et 2 bis que nous y
poursuivons notre effort de renouvellement et d’embellissement du quartier.
Ainsi, en lieu et place d’un petit pavillon
délabré et inoccupé depuis longtemps,
dont plusieurs études ont montré qu’il
ne pouvait pas être réhabilité, s’élèvera
un petit immeuble de trois logements
conçus par l’architecte Laetitia Lesage,
qui seront proposés en accession à la
propriété. Les travaux de construction
débuteront au cours du premier semestre 2008 et s’achèveront en 2009. En
attendant, la démolition du bâtiment
existant est en cours.
Semisomag w Janvier - février 2008 - T ravailler
Cap Saint-Ouen :
parole de pros
Avec l’arrivée des étudiants de l’École nationale supérieure
des beaux-arts début 2008 et depuis l’installation des services
culturels et économiques de la Ville, coup de projecteur
sur cet hôtel d’entreprises à dominante culturelle.
Par Claire Moreau-Shirbon
Un lieu
chargé
d’histoire
Avant de se muer en 1987
en hôtel d’entreprises,
les bâtiments de Cap
Saint-Ouen abritaient
l’imprimerie Chaix, une des
plus grandes d’Europe.
Auteur de la transformation
des bâtiments, l’architecte
Pierre Soria a conservé
intacte l’âme de ce
lieu chargé d’histoire,
respectant ainsi la volonté
de la ville de Saint-Ouen de
conserver ce patrimoine.
Jean-Jacques Amiot,
« On se sent très bien dans ce
village de l’image »
Ils sont arrivés tout récemment. En
avril 2006, Marek Camerac et Élisabeth
Lemée, tous deux issus du secteur des
labos photo, arrivaient à Cap Saint-Ouen
avec dans leurs bagages, leur expérience
des techniques de plastification.
Avec de l’énergie à revendre, de la détermination, un savoir-faire technique et
relationnel qui fut rapidement apprécié,
Markimage a su très vite fidéliser ses
clients. Ainsi, du premier laboratoire
photo installé au rez-de-chaussée du
bâtiment, à la plaque tournante qu’il est
devenu aujourd’hui, où défilent clients et
fournisseurs, Markimage a désormais le
vent en poupe à “Cap”.
Un choix d’implantation dont Élisabeth
Lemée se réjouit encore : « Nous som-
mes ravis d’être ici, c’est un vrai village de
l’image, on s’y sent bien. Les locaux sont
adaptés à nos besoins, on peut y recevoir de
grosses palettes sans difficulté, les portes sont
larges, le bâtiment équipé de monte-charges.
Sans compter que nos clients sont également
sensibles à la proximité du périphérique, ou
à celle des Puces... »
Mais Markimage, c’est aussi et surtout
une belle aventure humaine. Faisant
confiance à des travailleurs seniors en
difficulté et misant sur l’apprentissage,
avec le soutien lors de leur installation
de la Semiso, c’est désormais une société
qui emploie 7 personnes et qui a foi en
l’avenir. Ainsi, elle conçoit des expos
photo pour des professionnels reconnus
et choisit de soutenir quelques jeunes
photographes.
Markimage
transformé
par l’architecte Pierre Soria,
ce grand bâtiment de deux
étages implanté rue des
Rosiers a le vent en poupe.
Il accueille aujourd’hui
une quarantaine de petites
entreprises.
spécialiste de la sérigraphie.
« Travailler au cœur des Puces...
c’est pas mal, non ! »
« Nous travaillons la couleur. Il nous faut
donc beaucoup de lumière. Et comme nous
utilisons des encres et des solvants, il nous fallait un local industriel. À l’occasion d’un rendez-vous, j’étais venu à Cap Saint-Ouen il y a très longtemps et ça m’avait vraiment bien
plu : le regroupement des métiers graphiques,
l’éthique historique en lien avec l’imprimerie
Chaix… En 1986, on nous a proposé une
surface en étage. Dommage, impossible pour
nous qui manions un matériel trop lourd ».
Joëlle Bataille et Jean-Jacques Amiot ont
créé Arts Go. Spécialistes de la sérigraphie, ils impriment, pour la signalétique
ou la décoration, sur des panneaux, des
bâches, des tissus pour les couturiers, sur
- Janvier - février 2008 w Semisomag
des stickers, des badges, sur du carton,
pour les « pass » des métiers du spectacle
par exemple, ou même sur du verre.
En 1995, 230 m2 au rez-de-chaussée de
Cap Saint-Ouen se libéraient. Adoptés
illico. « La proximité du périphérique, le
service des régisseurs habilités à recevoir nos
colis, le quai de déchargement, le service
Cedex du courrier..., c’est tellement pratique », commentent-ils. « Et puis, à Cap
Saint-Ouen, on se connaît, on s’entraide.
Enfin, travailler au cœur des Puces – patrimoine mondial, s’il vous plaît ! – voir passer
de beaux objets, c’est pas mal, non ? La ville
de Saint-Ouen a su préserver ce patrimoine.
À ce titre, elle mérite un grand coup de
chapeau ! »
Arts Go
Françoise Nielly
apprécie particulièrement
ce lieu chargé d’histoire.
« Nous apprécions le côté
“pôle culturel” du lieu »
La société Mad Minute Music est spécialisée dans l’organisation des tournées
de spectacles de musiciens : à son actif
notamment, celles du groupe Kassav, du
malien Salif Keita, d’Ismaël Lo du Sénégal. Sans oublier celles du virtuose de la
Kora Ballaké Sissoko, mais aussi des CapVerdiens Tcheka et Maria Andrade.
Le travail ne manque pas et elles sont cinq
à s’activer dans leur vaste bureau baigné
de lumière, situé au premier étage de Cap
Saint-Ouen. « Depuis 1990, explique Laurence Baumer, qui dirige MMM avec
Corinne Serres, nous partagions des locaux
à Cap Saint-Ouen. Nous sommes installées
dans nos murs depuis peu. C’est bien, très
propre, bien agréable, et nous apprécions le
côté “ pôle culturel ” du lieu. Il mériterait
d’ailleurs, selon moi, d’être plus animé, avec
davantage de communication. J’ai un bémol
cependant : comme nous travaillons souvent
en horaires décalés, nous regrettons juste la
faiblesse des transports en commun ».
Mad Minute Music
« Emménager ici fut un bonheur »
« Emménager ici en 2003 fut un bonheur. Je suis passée de
l’ombre à la lumière. C’est grâce à ce lieu que je peux peindre des grands formats », déclare Françoise Nielly, artiste
peintre. Avant, elle travaillait dans un rez-de-chaussée
humide à Montmartre. Ici, elle voit la tour Eiffel et le
Sacré-Cœur, depuis son splendide et chaleureux atelier
du deuxième étage. Ses tableaux, d’immenses portraits
expressionnistes très colorés, souvent fluo, se vendent
à Toronto ou Montréal, Hong Kong ou Paris. « J’aime,
dit-elle, ce lieu chargé d’histoire. Il y a eu du labeur, des
crises ici, c’est stimulant pour travailler. Tout récemment,
en me promenant au cimetière du Père-Lachaise, je suis
tombée sur une tombe de la famille Chaix. Ça m’a émue,
je l’ai prise en photo. Cap Saint-Ouen est pour moi un lieu
formidable, avec un peu l’esprit “Factory”. Et le respect de
la Semiso pour cet endroit, sa volonté farouche de bien faire,
ici, me touchent. »
Françoise Nielly, peintre
le quai de déchargement,
un outil particulièrement apprécié
par les professionnels ayant élu
domicile à Cap Saint-Ouen.
Semisomag w Janvier - février 2008 - V ivre
Locataire : quelles
sont mes obligations ?
Dans mon appartement, une prise électrique défectueuse, une peinture
qui s’écaille, une clé égarée, un ballon d’eau chaude qui fuit...
Que faire ? à qui incombent les réparations liées à ces désagréments ?
Illustrations : Claire Eisenzopf
Toutes les questions relatives aux réparations et charges locatives nécessitent
un rappel du décret n° 87-712 du 26 août
1987 qui fixe les obligations du locataire
dès le premier jour de jouissance de son
nouveau logement.
Le principe de base : l’entretien et les réparations ou menues réparations doivent
être supportés par le locataire. Quant au
propriétaire, il conserve à sa charge les
réparations locatives lorsqu’elles découlent
de la vétusté ou de l’usure normale, les
grosses réparations, le remplacement des
équipements importants et hors d’usage.
Pour toute question, n’hésitez pas à
contacter votre gardien. Tout locataire a
des droits mais aussi des devoirs. Le plus
important, c’est l’entretien régulier du logement. C’est bien connu, un logement peu
ou mal entretenu se dégrade beaucoup plus
vite. Il est source de bien des ennuis.
Petits rappels illustrés
Les légendes et photos ci-contre peuvent
servir de « pense-bête » et vous aider à vérifier l’état d’entretien de votre logement.
Cela va du changement d’une ampoule
ou d’une prise électrique à l’entretien
des revêtements (sols, murs, plafonds),
plomberie...
5
6
1
4
3
2
à l’intérieur de votre logement, n’oubliez pas...
1 Graissage et remplacement des petites pièces des serrures et verrous,
remplacement des clés égarées
2 Remise en place ou remplacement des revêtements de type faïence ou carrelage
des canalisations d’eau, remplacement des joints et colliers,
3 Dégorgement
entretien courant des robinets et siphons, nettoyage des dépôts de calcaire...
4 Maintien en état de propreté des plafonds et des murs
5 Remplacement des tablettes et tasseaux de placards, réparation des dispositifs
de fermeture des placards
6 Entretien courant des ouvertures d’aération des canalisations de gaz
Conseils, trucs et astuces Le système de ventilation qui équipe votre logement
permet de renouveler l’air dans toutes les pièces. Son bon fonctionnement est donc
indispensable à la respiration et à la santé de ses occupants. Une bonne ventilation
permet d’éviter l’accumulation des mauvaises odeurs, de gaz toxique et la formation
de moisissures. Assurez un entretien régulier des bouches d’aération : nettoyez-les
une fois par an au minimum. Veillez surtout à ce que les bouches de ventilation
et grilles d’entrée d’air ne soient jamais obstruées.
10 - Janvier - février 2008 w Semisomag
7
8
8
7
Remplacement
des vitrages détériorés
Graissage et remplacement des cordes et
des poulies des volets roulants et des stores
9 Remplacement des interrupteurs, prises de courant
et ampoules électriques
10 Purge et nettoyage des radiateurs
9
Conseils, trucs et astuces
Les sols, murs et plafonds de votre logement nécessitent
que vous en preniez soin. Il vous appartient en effet
d’assurer les menues réparations et autres reprises de
dégradations : trous dans les murs, papiers peints déchirés
ou crayonnés, sols brûlés, tachés ou poinçonnés par les
pieds de meubles. Pour fixer vos tableaux, miroirs, porteserviettes, utilisez des chevilles et crochets appropriés afin
d’éviter toutes dégradations. Si votre logement est équipé
de convecteurs électriques, nettoyez-les régulièrement
en aspirant les poussières.
10
à l’extérieur, votre propriétaire doit
s’occuper du bâtiment et de ses alentours.
Mais n’hésitez pas à lui signaler tous
problèmes comme par exemple :
14
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11
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13
Remplacement des plantations
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Réfection de la toiture
Entretien des espaces verts
Entretien des systèmes de contrôle d’accès
Ravalement de la façade
Clôture et résidentialisation
Conseils, trucs et astuces Prenez garde à ne pas laver
à grandes eaux balcons et terrasses. Vous éviterez ainsi
les ruissellements sur les façades et sur les logements
du dessous. Si vous envisagez l’installation d’une
antenne parabolique, vous devez demander à la Semiso
l’autorisation de vous raccorder sur le toit.
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Dans les parties communes
24
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22
21
23
19
20
17
17
Remplacement
des sols et portes
dans les parties communes
18
19
Entretien des ascenseurs
20
21
Nettoyage des parties communes
22
23
24
Location et entretien des compteurs
Remplacement des boîtes aux lettres
Taxes liées au traitement des ordures ménagères
Protection incendie
Gardiennage
Dans un prochain numéro, nous traiterons des obligations du propriétaire et nous vous présenterons le
programme de travaux de la Semiso.
Semisomag w Janvier - février 2008 - 11
s emiZoom
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Lionel Orsi,
architecte humaniste
« Notre métier repose sur un travail d’équipe, sur une culture
partagée. » Rares sont les architectes à délaisser leur ego pour
se mettre au service du public. Lionel Orsi en fait partie. Portrait.
Le silence et la concentration frappent d’entrée quand
on pénètre dans le vaste atelier que Lionel Orsi partage
avec sa compagne paysagiste et leurs collaborateurs, au
dernier étage d’un vieux bâtiment industriel situé au cœur
de Paris. Lumière et calme. Pas de décor recherché, mais
une belle rangée de livres. Car, comme il le répète à ses
élèves de l’École d’architecture de la Villette : « Savoir dessiner, c’est très bien, mais avant tout, il faut savoir penser. Notre matière première, c’est la matière grise ».
Dans les veines de Lionel Orsi coule le sang mêlé, corse et
breton, des navigateurs. Il a l’amour de la mer, de sa fille
de six ans... Et une opinion, humaniste, de son métier. « Je ne me suis jamais considéré comme un artiste, mais comme chargé d’une véritable mission de service public. » Développement durable sans le savoir
Basé à Rennes, puis à Paris, Lionel Orsi a toujours
travaillé pour des institutionnels. Il dessine des écoles,
des maisons pour personnes âgées, des hôpitaux. Il vient
de finir un établissement de soins de 10 lits à Montbéliard et conçoit actuellement une maison destinée à des
adultes autistes près du Havre.
Au contraire de la décoration intérieure, sur laquelle il
n’aime guère intervenir, la question des usages lui est
essentielle. Il parle « perte d’autonomie, personnes désorientées ou alitées », se soucie de l’enfant qui deviendra
12 - Janvier - février 2008 w Semisomag
adolescent, en prévoyant dans sa chambre la possibilité
d’une entrée indépendante sur le palier. Ses matériaux
favoris : le cuivre, le bois, le béton brut, l’acier galvanisé
ou l’inox pour les rambardes. Entretien minimal, durée
garantie. Aucune lasure, aucun vernis : « On sait bien que ces couches, soi-disant protectrices ou esthétiques, seront très vite à refaire ». Lionel Orsi considère qu’un architecte bien formé doit penser « développement durable »
comme Monsieur Jourdain faisait de la prose : sans le
savoir. Il trouve aussi incroyable qu’après la canicule de
2003, les autorités aient eu besoin de recommander une
pièce fraîche dans chaque maison de retraite. « C’est le contraire du bien pensé en amont », se lamente-t-il.
Quand les établissements qu’il dessine prévoient, eux,
des loggias balcons avec persiennes et circulation d’air
depuis bien longtemps...
Missionné par la Semiso, Lionel Orsi travaille actuellement à la conception des plans de deux petits immeubles,
alors que le chantier d’un troisième va démarrer.
« La démarche de la Semiso est remarquable », commente-t-il. « À travers une véritable politique sociale, elle travaille en réelle concertation et privilégie les questions d’usage, sachant parfaitement s’adapter au contexte social ou historique. Elle va au bout des demandes, des désirs, des besoins. On a vraiment l’impression de pouvoir un peu changer le monde... »
C. M. S.