sceLLier - Le Particulier

Le dispositif
scellier
Investissements
Bénéficiaires
Location
Réduction d’impôt
Imposition des loyers
Scellier SCPI
Encart spécial mise à jour
Février 2011
Les lois de finances pour 2010 et 2011
ont aménagé plusieurs points du dispositif
Scellier, notamment en modulant, pour les
logements acquis ou construits à partir de 2011,
le taux de la réduction d’impôt en fonction
de la performance énergétique des logements.
Modification du taux de la réduction, du Scellier
outre-mer, nouveau zonage... Cette mise à jour
intègre toutes ces évolutions et actualise les
plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Le Point Sur
Le dispositif Scellier
11 La situation géographique du bien
page
mise à jour
février 2011
wPrécision apportée au 2e paragraphe
Pour les investissements outre-mer, le décret visé est
le n° 2009-1672 du 29 décembre 2009 (JO du 30).
Le dispositif Scellier ne s’applique donc dans les COM que
pour les investissements réalisés depuis le 31 décembre 2009.
Il s’applique aussi à ceux réalisés du 27 mai au 30 décembre
2009, à condition que le bail signé respecte les plafonds du
décret précité. Pour un bail signé en 2010, les plafonds de
loyers et de ressources du locataire sont indiqués dans les
tableaux p. 3 et 5 de la mise à jour.
12 wFin du 1er paragraphe
page
Par exception, les logements acquis ou construits dans une
commune classée en zone C peuvent également bénéficier
du dispositif Scellier, si la commune fait l’objet d’un agrément délivré par le ministre chargé du logement (Décret
n° 2010-1112 et arrêté du 23 septembre 2010). Les pouvoirs
publics ont toutefois annoncé que cette extension ne devrait
concerner, au maximum, qu’une dizaine de communes. Des
villes qui devront prouver la pénurie d’offre locative en renseignant un grand nombre d’indicateurs (part des bénéficiaires
des aides au logement, taux de mobilité dans le parc social,
prix moyen au m² des appartements anciens et neufs, taux de
vacance des logements, nombre moyen des mises en chantier
annuelles sur les 3 dernières années...). Au 31 décembre
2010, aucun agrément n’avait encore été délivré.
13 Le respect de la réglementation
page
thermique
wDans le 2e paragraphe
Le décret visé n’est pas encore paru. En effet, sa publication
était subordonnée à la promulgation de la loi portant engagement national pour l’environnement (dit « Grenelle II »), qui
est intervenue le 12 juillet 2010 (loi n° 2010-788). Toutefois,
l’administration fiscale a apporté les précisions suivantes :
- pour les logements ayant fait l’objet d’une demande de
permis de construire avant le 1er janvier 2010, le contribuable
n’a pas l’obligation de justifier que le logement respecte la
2
Le dispositif Scellier
réglementation thermique en vigueur, et cela même si l’achèvement du logement intervient après le 1er janvier 2010 ;
- pour les permis de construire déposés du 1er janvier 2010
à la date d’entrée en vigueur du décret (à paraître) la preuve
du respect de cette condition est apportée par tous moyens,
notamment par la production de la synthèse d’étude thermique standardisée RT 2005, telle que définie à l’annexe VI
de l’arrêté du 24 mai 2006 (texte relatif aux caractéristiques
thermiques des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles
de bâtiments), attestant du respect des critères mentionnés
à l’article 9 de cet arrêté. Conformément au 2 de l’article 10
du même arrêté, le maître d’ouvrage doit systématiquement
produire cette synthèse d’étude thermique, au plus tard à
l’achèvement des travaux.
26
wDans le
42
wTableau
page page +
L’engagement de location est réduit à 5 ans pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2011 en NouvelleCalédonie, en Polynésie française et à Wallis-et-Futuna ;
l’étalement de la réduction d’impôt aussi.
Plafonds de loyers pour un bail signé en 2010 (1)
Zones
Dispositif Scellier
Dispositif Scellierintermédiaire
Zone A (2)
21,72 €
17,38 €
Zone B1
15,10 €
12,08 €
Zone B2 (2)
12,35 €
9,88 €
DOM
(3)
12,04 €
9,63 €
COM (4)
15,33 €
12,78 €
(2)
Par m², charges non comprises
Un décret du 20.12.2010 réduit les règles d’indexation de ces plafonds, ainsi que
leur niveau, pour les investissements Scellier réalisés à compter du 1er.1.2011. Sauf à
paris et dans 68 communes limitrophes (communes incluses dans une nouvelle zone
A bis ; arrêté du 22.12.2010, voir p. 4).
(3)
Plus Saint-Martin, Saint-Barthélemy et Mayotte
(4)
Uniquement la Polynésie française, la Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre-et-Miquelon
et les îles Wallis-et-Futuna
(1)
(2)
Le Particulier Editions
3
42
mise à jour
février 2011
page NOUVEAU
Pour mieux s’adapter aux spécificités des marchés locatifs
locaux, les pouvoirs publics ont scindé en deux la zone A,
avec la création d’une zone A bis (décret n° 2010-1601 du
20 décembre 2010 et arrêté du 22 décembre 2010). De
nouveaux plafonds de loyers s’appliquent aux logements
acquis à partir du 1er janvier 2011 ou dont la demande de
permis de construire est déposée à partir du 1er janvier 2011
ou encore aux parts de SCPI (Société civile de placement
immobilier) souscrites à partir de cette date.
Plafonds de loyers pour un investissement
réalisé en 2011 (1)
Zones
Dispositif Scellier
Dispositif Scellierintermédiaire
Zone A bis (2)
21,70 €
17,38 €
Zone A
16,10 €
12,88 €
Zone B1
13,00 €
10,40 €
Zone B2
10,60 €
8,48 €
Zone C
6,10 €
4,88 €
(1)
(2)
Pour un bail signé en 2011, par m², charges non comprises
Voir la liste des communes ci-dessous.
La Zone A bis comprend Paris et 68 communes de la proche périphérie :
Dans les Yvelines : Le Chesnay ; Croissy-sur-Seine ; Maisons-Laffitte ;
Le Pecq ; Rocquencourt ; Saint-Germain-en-Laye ; Versailles ; Le
Vésinet ; Viroflay.
Dans les Hauts-de-Seine : Antony ; Asnières-sur-Seine ; Bagneux ;
Bois-Colombes ; Boulogne-Billancourt ; Bourg-la-Reine ; Chatenay-Malabry ; Châtillon ; Chaville ; Clamart ; Clichy ; Colombes ;
Courbevoie ; Fontenay-aux-Roses ; Garches ; La Garenne-Colombes ; Issy-les-Moulineaux ; Levallois-Perret ; Malakoff ; Marnes-laCoquette ; Meudon ; Montrouge ; Nanterre ; Neuilly-sur-Seine ; Le
Plessis-Robinson ; Puteaux ; Rueil-Malmaison ; Saint-Cloud ; Sceaux ;
Sèvres ; Suresnes ; Vanves ; Vaucresson ; Ville d’Avray.
En Seine Saint-Denis : Aubervilliers ; Bagnolet ; Les Lilas ; Montreuil ;
Pantin ; Le Pré-Saint-Gervais ; Saint-Denis ; Saint-Ouen.
Dans le Val-de-Marne : Arcueil ; Bry-sur-Marne ; Cachan ; Charenton-le-Pont ; Fontenay-sous-Bois ; Gentilly ; Ivry-sur-Seine ;
Joinville-le-Pont ; Kremlin-Bicètre ; Maisons-Alfort ; Nogent-surMarne ; Le Perreux sur Marne ; Saint-Mandé ; Saint Maur des Fossés ;
Saint-Maurice ; Villejuif ; Vincennes.
4
Le dispositif Scellier
47
page wTableaux
Plafonds de ressources des locataires pour un bail signé
en 2010 en métropole
Composition du foyer du locataire
Zone A
Zone B1
Zone B2
Personne seule
44 306 €
32 910 €
30 168 €
Couple (1)
66 215 €
48 328 €
44 302 €
Personne seule ou couple avec
1 personne à charge
79 595 €
57 857 €
53 036 €
2 personnes à charge
95 342 €
70 020 €
64 185 €
3 personnes à charge
112 867 €
82 181 €
75 334 €
4 personnes à charge
127 005 €
92 700 €
84 976 €
Majoration par personne
à charge supplémentaire
+ 14 156 €
+ 10 530 €
+ 9 652 €
Marié, pacsé ou vivant en concubinage
(1)
Plafonds de ressources des locataires pour un bail signé
en 2010 en outre-mer
Composition du foyer du locataire
DOM (1)
COM (2)
Personne seule
25 929 €
22 883 €
Couple
34 627 €
42 321 €
1 personne à charge
41 641 €
44 769 €
2 personnes à charge
50 267 €
47 217 €
3 personnes à charge
59 136 €
50 487 €
4 personnes à charge
66 645 €
53 759 €
Majoration par personne
à charge supplémentaire
+ 7 435 €
+ 3 433 €
(3)
Personne seule ou couple avec
Plus Saint-Martin, Saint-Barthélemy et Mayotte
Uniquement la Polynésie française, la Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre-et-Miquelon et les îles Wallis-etFutuna
(3)
Marié, pacsé ou vivant en concubinage
(1)
(2)
49
page wL’instruction fiscale visée dans l’encadré en bas de page
est parue : instruction fiscale du 15 janvier 2010, parue au
Bulletin officiel des impôts (BOI) 5 B-11-10. Ce texte peut
être consulté sur www.impots.gouv.fr.
Le Particulier Editions
5
49
mise à jour
février 2011
page 58
page L’ administration admet désormais que les ressources
du locataire puissent être appréciées au regard du revenu
fiscal de référence qui figure sur l’avis d’impôt sur le revenu
établi au titre des revenus de l’année qui précède celle de la
signature du contrat de location (année N - 1), si cela vous
est plus favorable. Ces ressources sont à comparer au plafond
applicable à la date de conclusion du bail, compte tenu de la
situation et des charges de famille du locataire à cette date.
Si la situation du locataire change entre l’année de référence
et celle de conclusion du bail (locataire détaché du foyer de
ses parents, mariage, pacs, divorce…), l’administration fiscale
applique des règles particulières pour apprécier le respect des
plafonds de ressources. Pour les connaître, reportez-vous à
l’instruction fiscale 5 B-11-10.
Le taux de la réduction d’impôt
La date de l’investissement
Le taux de la réduction diffère selon la date de l’investissement
et les qualités thermiques du logement acquis ou construit.
Pour les investissements réalisés en métropole il est fixé à :
- 25% pour les investissements réalisés en 2009 et en 2010 ;
- 22% pour les investissements réalisés en 2011 labellisés
BBC-Effinergie (bâtiment basse consommation) et 13% pour
les non BBC (loi de finances pour 2011, article 105) ;
- 18% pour les investissements réalisés en 2012 labellisés
BBC-Effinergie et 9% pour les non BBC.
Attention Les investisseurs ayant signé avant le 31 décem-
bre 2010 un contrat de réservation devant notaire bénéficient de dispositions transitoires (loi de finances rectificative pour 2010, article 62) : le taux de la réduction reste
fixé à 25% si l’acte authentique de vente est signé avant le
31 janvier 2011 ; pour ceux signés entre le 31 janvier et le
30 mars 2011, le taux est de 25% pour les logements BBC
et de 15% pour les non BBC ; pour une signature à partir
du 31 mars 2011, les taux sont respectivement fixés à 22%
(BBC) et 13% (non BBC).
6
Le dispositif Scellier
59 Les taux applicables outre-mer
page Pour les investissements réalisés en outre-mer, le taux de la
réduction d’impôt est fixé à :
- 25% pour les logements acquis ou construits dans les DOM
entre le 1er janvier et le 30 décembre 2009 qui respectent les
plafonds de la zone B1 ;
- 40% pour les logements acquis ou construits dans les DOM
et les COM entre le 27 mai 2009 et le 31 décembre 2010
qui respectent les plafonds du décret n° 2009-1672 du 28
décembre 2009 ;
- 36% pour les logements acquis ou construits dans les DOM
et les COM en 2011 ;
- 31% pour les logements acquis ou construits dans les DOM
et les COM entre 2012 et 2017.
Le complément de réduction d’impôt
Pour les investissements réalisés à compter de 2011 en secteur
intermédiaire, le complément de réduction sera égal à 5%
par période triennale, soit 10% au maximum sur 6 ans (loi
de finances pour 2011, article 105).
62 Le report des réductions non imputées
page Lorsqu’au titre d’une année le montant de la réduction excède
l’impôt dû, le solde peut être reporté sur l’impôt des 6 années
suivantes. Ce report est désormais subordonné à la condition
que le logement continue à être loué les années concernées
(loi de finances pour 2010, article 82). Toutefois, le fisc
indique que le contribuable ne sera pas tenu de respecter
les plafonds de loyers (ni ceux de ressources du locataire),
après la période d’engagement initial de location, le logement
pouvant même être loué meublé. En pratique, cette condition
ne commencera à s’appliquer qu’à l’expiration de la période
d’engagement initial de location (9 ans, voire 12 ou 15 ans
en Scellier-intermédiaire).
63
page wDans l’encadré
Le mécanisme du plafonnement global des avantages fiscaux est durci pour les investissements réalisés en 2010 et
Le Particulier Editions
7
mise à jour
février 2011
pour ceux réalisés en 2011. Le seuil de déclenchement est
fixé à :
- 20 000 € majorés de 8% du revenu imposable pour les
investissements réalisés en 2010 ;
- 18 000 € majorés de 6% du revenu imposable pour les
investissements réalisés en 2011.
Des modalités de calcul particulières sont prévues si vous
réalisez des investissements relevant de différents montants
et taux de plafonnement (BOI 5 B-19-10).
72 wDans le +
page Le taux des prélèvements sociaux a été relevé à 12,3%
(+ 0,2%), pour les revenus fonciers perçus à compter du
1er janvier 2010.
99 Le taux et l’imputation
page de la réduction d’impôt
Les avantages fiscaux sont identiques à ceux accordés en cas
d’investissement direct (pour le taux de la réduction, voir
p. 6 de la mise à jour).
116 Le rendement net après impôt
page wDans le 2e paragraphe
Le taux des prélèvements sociaux a été relevé à 12,3%
(+ 0,2%), pour les revenus fonciers perçus à compter du
1er janvier 2010.
117 La plus-value de revente
page wDans le 2e paragraphe
La loi de finances pour 2011 relève le taux d’imposition des plusvalues immobilières réalisées depuis le 1er janvier 2011. Compte
tenu du relèvement des prélèvements sociaux à 12,3%, le taux
global d’imposition passe à 31,3% (au lieu de 28,10%).
118 La comparaison des avantages fiscaux
119 Pour établir la comparaison entre les avantages fiscaux du
pages dispositif Scellier (classique ou en secteur intermédiaire) et
ceux des dispositifs Robien recentré et Borloo-neuf, il convient
de faire application des taux en vigueur à la date de l’investissement en Scellier (voir p. 6 et 7 de la mise à jour).
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Le dispositif Scellier