CHARGES RECUPERABLES

LE POINT SUR …
LES CHARGES LOCATIVES DANS LES LOCATIONS VIDES
PANORAMA DES CHARGES RECUPERABLES APRES LA LOI ENL
ET LE DECRET DU 19 DECEMBRE 2008
01/2006 – mise à jour 04/2009
L’énumération des charges locatives étant limitative,
le propriétaire ne peut imposer au locataire la
récupération de charges ne figurant pas dans la
liste des charges récupérables déterminées par le
décret n° 87-713 du 26 août 1987.
Toutefois, en raison de l’imprécision dont souffrent
certains termes de cette liste et du très grand
nombre de prestations nécessaires à la
conservation d’un immeuble, les tribunaux sont
amenés à préciser si les dépenses assumées par
les propriétaires, sont répercutables ou non sur les
locataires. Un panorama de la jurisprudence pour
certaines de ces dépenses parmi celles suscitant
les discussions les plus vives entre les parties peut
être établi.
De plus, le législateur par la Loi n°2006-872 du 13
juillet 2006 portant «Engagement National pour le
logement » en modifiant l’article 23 de la Loi n°89 462 du 6 juillet 1989 permet au bailleur d’imputer au
locataire certaines dépenses qui jusque là n’étaient
pas récupérables.
Enfin, le décret du 26 août 1987 a été profondément
modifié par le décret n° 2008-1411 du 19 décembre
2008 en ce qui concerne l'entretien des parties
communes et l'élimination des rejets. Ces
modifications visent notamment à assouplir les
modalités de récupération des frais de rémunération
des gardiens d'immeubles ou concierges lorsque
ceux-ci n'effectuent pas cumulativement l'entretien
des parties communes et l'élimination des rejets. Il
clarifie aussi la notion de « dépenses liées à la
rémunération et aux charges sociales et fiscales y
afférentes ».
•
Contrats d’entreprise
L’article 2 a) du décret précité précise qu’il importe
peu que les services soient assurées par le bailleur
en régie ou par le biais d’un contrat d’entreprise, le
coût des services assurés en régie incluant les
dépenses de personnel d’encadrement technique.
De plus, lorsqu’il existe un contrat d’entreprise, le
bailleur doit s’assurer qu’il distingue les dépenses
récupérables des autres dépenses.
Depuis la Loi ENL du 13 juillet 2006 le coût des
services assurés dans le cadre d’un contrat
d’entreprise est récupérable sur le locataire
toutes taxes comprises, ce qui inclut la marge
bénéficiaire de l’entreprise et la TVA acquittée.
Ce texte a mis un terme à la jurisprudence
antérieure de la Cour de cassation qui, jusqu’alors,
exigeait que les factures établies par les entreprises
chargées de l’entretien des parties communes
distinguent les dépenses récupérables telles que la
rémunération du personnel (incluant les charges
fiscales et sociales) et la marge de l’entreprise
considérée comme non récupérable. A défaut, la
1
totalité de la facture ne pouvait être récupérée ( ).
La TVA sur les salaires acquittée par l’entreprise
chargée de l’entretien n’était pas non plus
2
récupérable ( ).
•
Chauffage
L’obligation
de
distinguer
les
dépenses
récupérables des dépenses non récupérables doit
toujours être respectée pour les contrats à forfait
que les bailleurs souscrivent fréquemment pour
l’entretien du chauffage collectif des locaux privatifs
et des parties communes. En effet, les dépenses de
gros entretien et de grosses réparations relatives à
l’installation de chauffage doivent être supportées
3
par le seul bailleur ( ), de même que les dépenses
4
de modernisation des chaufferies ( ).
Les contrats « P2 » entretien et « P3 » garantie du
matériel de chauffage font l’objet de dispositions
légales qui distinguent la nature des interventions.
Le contrat dit « P2 » est récupérable sur le locataire,
les contrats dits« P3 » gros entretien et « P4 » frais
financiers demeurant exclusivement à la charge du
5
propriétaire ( ).
•
Ascenseurs
S’agissant des charges liées à l’entretien des
ascenseurs, la Loi ENL a pris en compte les
modifications apportées par la Loi du 2 juillet 2003 à
la réglementation sur la sécurité des ascenseurs en
complétant les articles 23 de la Loi du 6 juillet 1989
et L 442-3 du CCH (concernant les logements
HLM). Sont ainsi récupérables auprès des
locataires certaines dépenses effectuées dans le
cadre d’un contrat d’entretien telles que les
opérations
et les
vérifications
périodiques
minimales, la réparation et le remplacement de
petites pièces présentant des signes d’usure
excessive, les interventions pour dégager les
personnes bloquées en cabine, le dépannage et la
remise en fonctionnement normal des appareils.
Antérieurement à ces modifications législatives,
lorsqu’un contrat d’entretien d’ascenseur était passé
forfaitairement par un bailleur, seul l’entretien
normal étant récupérable à l’exclusion de la partie
« garantie totale », la facture devait distinguer
1
2
3
4
5
Cass. Civ. III, 30/10/2002, AJDI avril 2003, p.268
Cass. Civ. III, 24 mars 2004, Dalloz 2004, n° 17
RM JOAN 14/01/1995
Cass. Civ. III, 6 déc. 1995
RM AN n° 2118, 31/01/1994
Adil de l’Hérault – 4 bis, Rue Rondelet – 34000 Montpellier – 04.67.555.555 – www.adil34.org
6
charges récupérables et non récupérables ( ). Cette
exigence est reprise dans l’article R 125-2-2 du
Code de la construction et de l’habitation selon
lequel lorsque le contrat d’entretien comporte en
plus une clause de réparation et de remplacement
des pièces importantes, il doit faire apparaître
distinctement les délais d’intervention et la
rémunération correspondante.
derniers ne sont pas inclus dans la liste des charges
11
récupérables( ).
La Cour de cassation a également précisée que la
récupération partielle de la rémunération du gardien
ou concierge n'est possible que lorsque ce dernier
assure seul les travaux d'entretien des parties
communes et d'élimination des rejets à l'exclusion
de tout partage de ces activités avec un tiers,
12
notamment une société de nettoyage( ).
•
Les charges postérieures au 1er janvier 2009
Entretien des parties
élimination des rejets
communes
et
Les dispositions du décret du 19 décembre 2008
sont entrées en vigueur le 1er janvier 2009. Elles
s'appliquent donc aux charges pour lesquelles le
service a été rendu à compter du 1er janvier 2009.
Celles pour lesquelles le service a été rendu avant
cette date restent soumises au décret du 26 août
1987 dans son ancienne rédaction et aux solutions
antérieurement dégagées par les tribunaux.
Les charges antérieures au 1er janvier 2009
En ce qui concerne l’entretien des parties
communes et l’élimination des rejets, l’article 2c) du
décret introduit une distinction selon que ces tâches
sont assurées par un gardien ou concierge ou
confiées à un employé d’immeuble.
-Lorsqu’elles sont assurées par un gardien ou un
concierge, les dépenses correspondant à sa
rémunération, à l’exclusion du salaire en nature,
sont exigibles au titre des charges récupérables à
concurrence des trois quarts de leur montant.
-Lorsqu’elles sont assurées par un employé
d’immeuble, les dépenses correspondant à sa
rémunération et aux charges sociales et fiscales
sont exigibles en totalité y compris un avantage en
nature tel que la jouissance gratuite d’un
7
appartement ( ). Il en va différemment pour les
8
indemnités de licenciement ( ).
La récupération de ces dépenses suppose que
l’entretien des parties communes et l’élimination des
rejets soient assurés par la même personne,
9
gardien ou employé d’immeuble ( ) intervenant
directement dans l’exécution de ces tâches, sa
rémunération n’étant pas récupérable auprès des
locataires si elle effectue simplement un travail
10
administratif de contrôle et de surveillance ( ). Les
dépenses correspondant à la rémunération du
gardien ne sont pas récupérables lorsqu’il effectue
cumulativement et effectivement l’entretien des
parties communes et l’enlèvement des encombrants
mais sans assurer l’élimination des rejets. En effet,
élimination des rejets et enlèvement des
encombrants ne sont pas assimilables et ces
6
Cass. Civ., 5 octobre 1994, Annales des loyers, 1995, p.
921
7
8
9
Cass. Civ. III, 30 mai 1996, Loyers et copr. 1996 n° 296
TI Paris, 24/11/1994, Rev. Loyers 1995, p. 173
Cass. Civ . III, 7 mai 2002, Loyers et copr. 2002, comm.
169
10
Cass. Civ. III, 8 octobre 1997, Dalloz 1997, n°38
Le décret du 19 décembre 2008 ajoute tout d'abord
une nouvelle série de charges récupérables. En
effet, les dépenses de personnel d'encadrement
technique chargé du contrôle direct du gardien, du
concierge ou de l'employé d'immeuble sont
désormais récupérables sur les locataires à
concurrence de 10% de leur montant.
Il met ensuite en place de nouvelles modalités de
récupération des charges de rémunération de
gardien et d'employé d'immeuble effectuant
l'entretien et/ou l'élimination des rejets.
S'agissant en premier lieu de l'employé
d'immeuble, si le décret n'a pas modifié le
pourcentage récupérable sur les locataires de la
rémunération de ce dernier (100%), il supprime en
revanche la condition d'exercice cumulatif des deux
tâches. Alors qu'antérieurement, le décret du 26
août 1987 prévoyait que l'employé d'immeuble
devait assurer à la fois l'entretien des parties
communes et l'élimination des rejets pour que la
récupération puisse avoir lieu, l'article 2-d du décret
modifié prévoit désormais qu'il peut alternativement
exercer l'une ou l'autre tâche.
S'agissant ensuite du gardien ou du concierge,
lorsque celui-ci assure cumulativement les deux
tâches, les dépenses liées à sa rémunération et aux
charges sociales et fiscales y afférentes sont
toujours récupérables à hauteur de 75%. La
nouveauté introduite par le décret est que cette
récupération reste possible même si un tiers
intervient pendant les repos hebdomadaires et les
congés, ou en cas de force majeure, d’arrêt de
travail ou si le gardien ou le concierge est dans
l’impossibilité matérielle ou physique temporaire
d’effectuer seul les deux tâches. Par ailleurs,
envisageant le cas relativement courant en pratique
du bailleur ayant recours à un couple de gardiens
ou de concierges qui se partage l’entretien des
parties communes et l’élimination des rejets, le
décret précise que ce couple, assurant les deux
tâches au titre d’un contrat de travail commun, est
assimilé à un personnel unique.
Lorsque le gardien ou le concierge n'assure que
l'une ou l'autre des deux tâches, le texte introduit
une possibilité de récupération partielle de leur
rémunération , ce qui était jusqu'alors refusé par les
tribunaux. Les dépenses liées à la rémunération et
aux charges sociales et fiscales y afférentes sont
désormais récupérables à hauteur de 40%, y
compris lorsqu’un tiers intervient pendant les repos
hebdomadaires et les congés, ou en cas de force
11
12
Cass. Civ. III, 15 mai 2008, n°07-16567
Cass. Civ III, 27 sept. 2006, Revue des loyers déc. 2006
Adil de l’Hérault – 4 bis, Rue Rondelet – 34000 Montpellier – 04.67.555.555 – www.adil34.org
16
majeure, d’arrêt de travail ou si le gardien/concierge
est dans l’impossibilité matérielle ou physique
temporaire d’effectuer seul cette tâche.
Dorénavant, le décret du 26 août 1987 aborde
expressément l'hypothèse dans laquelle le gardien
ou le concierge est remplacé par un tiers en cas
de repos hebdomadaires ou congés, de force
majeure, d’arrêt de travail ou si le gardien/concierge
est dans l’impossibilité matérielle ou physique
temporaire d’effectuer seul les deux tâches.
La rémunération de ce tiers qui intervient en
remplacement du gardien ou du concierge et qui
assure les mêmes fonctions que celui-ci est
récupérable en fonction des missions effectuées.
locataire ( ). Cette position, contraire au caractère
limitatif du décret sur les charges récupérables qui
ne prévoit que la récupération du combustible ou de
la fourniture d’énergie, pourrait ne pas être retenue
par les tribunaux, d’autant plus qu’il a été jugé qu’en
faisant souscrire un contrat de vente de chaleur
individuelle aux locataires, le bailleur ne peut leur
imposer le paiement des dépenses
de gros
entretien et d’amortissement des installations de
chauffage de l’immeuble mais seulement les
17
charges locatives récupérables ( ).
En dernier lieu, le décret du 19 décembre 2008
clarifie la notion de "dépenses liées à la
rémunération et aux charges sociales et fiscales
y afférentes" en excluant les éléments suivants :
le salaire en nature ;
l’intéressement et la participation aux
bénéfices de l’entreprise ;
les indemnités et primes de départ à la
retraite ;
les indemnités de licenciement ;
la cotisation à une mutuelle prise en
charge par l’employeur ou le comité
d’entreprise ;
la participation de l’employeur au comité
d’entreprise ;
la participation de l’employeur à l’effort de
construction ;
la cotisation à la médecine du travail.
Les travaux de nettoyage des graffitis apposés sur
les parties communes de l’immeuble ne sont pas
18
récupérables sur les locataires ( ), n’étant pas
assimilables à des travaux d’entretien courant et
constituant des dégradations volontaires imputables
à leur seul auteur. Les frais de ravalement ne sont
19
pas non plus récupérables ( ).
•
Dépenses liées au combustible
Le bailleur ne peut récupérer que le combustible
effectivement consommé et non celui stocké entre
13
deux périodes de chauffe ( ) et ne peut faire
supporter au locataire les frais de location de
14
citernes de gaz ( ).
Les charges de combustibles d’un chauffage
collectif sont récupérables sur le locataire, dès lors
que ce chauffage est en état de marche et qu’il peut
15
en jouir, même s’il ne l’utilise pas ( ).
Les contrats à forfait passés par le bailleur avec des
fournisseurs de combustible posent problème en
raison du caractère forfaitaire du prix et de son
détachement de la consommation effective.
Une réponse ministérielle a cependant admis que le
contrat dont le seul objet est la fourniture d’énergie
soit totalement récupérable, même si son mode de
calcul est forfaitaire. Selon cette réponse il n’y a pas
lieu de rechercher au sein du prix du forfait la part
affectée par le fournisseur à la fourniture d’énergie
et la part concernant les charges de structure,
d’investissement et de fonctionnement. Toute
dépense relative à la fourniture d’énergie acquittée
directement par le bailleur serait récupérable sur le
•
•
•
Hygiène
Pour la Cour de cassation les frais de location d’une
23
poubelle ne sont pas récupérables ( ). La Cour
24
d’Appel de Lyon ( ) adopte la même position
s’agissant des frais de main d’œuvre pour la
désinfection des poubelles.
Les dépenses liées à l’enlèvement des objets
encombrants sont à distinguer de l’élimination des
rejets correspondant au seul enlèvement des
ordures et ne peuvent être répercutées sur le
25
locataire ( ).
Si les produits relatifs à la désinsectisation et à la
désinfection des parties communes y compris les
colonnes sèches de vide-ordures peuvent être
imputés aux locataires, il en va autrement des frais
de débouchage des vide-ordures et de la main
16
17
18
19
21
Cass. Civ. III, 05/02/92, Bull. civ. III, n°38
14
RM n° 55822, JOAN Q 14/01/1985, p. 132 et CA Rennes,
23 avril 1998
15
CA Reims, 1er juillet 1993, Loyers et copr. 1994, comm. 49
Dépenses de sécurité
Les dépenses liées à la téléalarme de l’ascenseur
20
ne peuvent être facturés aux locataires ( ). Il en va
de même des frais de gardiennage de nuit de l’aire
21
de stationnement des véhicules ( ). La Cour de
cassation interdit que les frais de surveillance d’une
résidence la nuit et le week-end, qui ne figurent pas
dans la liste des charges récupérables, soient
récupérés sur le fondement de la gestion d’affaire,
celle-ci étant incompatible avec l’existence d’un
22
contrat( ).
20
13
Graffitis et frais de ravalement
22
23
24
25
RM JOAN, 4 juin 1984 p. 2640
Cass. Civ. 9 mars 2005, Dalloz 2005, IR 913
Cass. Civ. III, 17 juillet 1997, Loyers et copr. 1997, n° 256
Cass. Civ. III, 21 février 1996, Annales loyers, 1996, p. 552
Cass. Civ. III, 24 mars 2004, Dalloz 2004, n° 17
Cass. Civ. III, 8 oct. 1997 précité
Cass. Civ. III, 19 mars 2008, n°07-10704
Cass. Civ. III, 5 oct. 1994, loyers et copr. 1994, comm. 462
CA Lyon, 19/11/2003, Loyers et copr. n° 103, juin 2004
TI Villeurbanne, 7 nov. 1995
Adil de l’Hérault – 4 bis, Rue Rondelet – 34000 Montpellier – 04.67.555.555 – www.adil34.org
d’œuvre de l’entreprise chargée de l’application des
26
produits de désinfection et de désinsectisation ( ).
La Cour de Cassation assimile à une prestation de
service pour l’élimination des rejets, récupérable sur
les locataires, les frais de détartrage des colonnes
de chutes, des branchements d’eaux usées et
d’eaux-vannes ainsi que les frais de curage des
27
collecteurs extérieurs ( ). Par contre, elle juge non
récupérable les frais de débouchage des égouts
28
( ).
•
Antenne collective
Bien que le décret du 26 août 1987 ne les
mentionne pas ; dans un immeuble collectif les frais
d’installation, d’entretien et de remplacement d’une
antenne collective ou d’un réseau câblé sont
récupérables auprès des locataires acceptant de se
raccorder en vertu de la Loi du 2 juillet 1966 et du
décret du 22 décembre 1967.
•
Espaces verts
L’entretien des espaces verts est inclus dans la liste
des charges récupérables et l’accès du public à des
espaces verts partis intégrantes d’une copropriété
ne fait pas disparaître leur caractère privatif, les
29
charges y afférentes demeurant remboursables ( ).
Par contre, si l’entretien d’un espace vert
appartenant à la mairie a été confié à un organisme
HLM, il n’en demeure pas moins propriété de la
mairie, le coût de son entretien ne pouvant être
récupéré. L’élagage des arbres non mentionné dans
la liste limitative des charges récupérables ne peut
30
être imputé au locataire ( ).
•
par le locataire dès lors qu’ils ne sont pas visés par
34
décret ( ).
•
Les accords collectifs
S’il n’est pas possible, en principe, pour un bailleur
de prévoir la récupération de charges non visées
par les textes en concluant un accord collectif de
35
location à cette fin ( ), la Loi ENL du 13 juillet 2006
a introduit la possibilité de déroger à la liste des
charges récupérables par la voie d’un accord
collectif local dans deux domaines précis :
l’amélioration de la sécurité et la prise en
compte du développement durable. Il s’agit ici de
prendre en considération le fait que les services qui
peuvent être proposés au locataire dans un
immeuble ont considérablement évolué (digicodes,
vidéophones, systèmes de chauffages plus
performants…). Les accords collectifs concerneront
principalement le secteur HLM.
Remarque : pour les logements HLM les charges
récupérables sont déterminées par l’article L 442-3
du Code de la construction et de l’habitation et par
le décret n° 82-955 du 9/11/1982. Le contenu de ce
décret, lui aussi limitatif, étant identique à celui du
26 août 1987, les solutions précitées dégagées par
la jurisprudence sont applicables.
Equipements divers du bâtiment
L’arrêt précédent admet l’imputation des frais
d’abonnement de la ligne téléphonique mise à la
disposition des locataires dans la loge du concierge
bien que celle-ci ne soit pas ouverte aux locataires
31
24 heures sur 24 ( ). Dans un arrêt récent, la Cour
de cassation exige, pour que ces frais soient
récupérables sur le locataire, que celui-ci ait été
préalablement informé de l'existence du poste de
32
téléphone( ). L’entretien des pompes de relevage
33
n’est pas récupérable ( ).
•
Impositions
Les 8 % de frais de confections de rôles, souvent
réclamés accessoirement à la taxe d’enlèvement
des ordures ménagères n’ont pas à être acquitté
26
27
Cass. Civ. III, 10 mars 1999
Cass. Civ. III, 6 décembre 1995, Loyers et copr. 1996,
comm. 105
28
Cass. Civ. III, 3 avril 2007, Dict. perm. gestion immob.
Bull. n° 391 mai 2007,
29
CA Toulouse, 16/01/2001
30
Cass. Civ. III, 23 mars 2004, AJDI Juin 2004
31
Voir arrêt précédent
32
Cass. Civ. III, 29 oct. 2008, n° 07-16082
33
Cass. Civ. III, 27 mai 2003
34
Cass. Civ. III, 24/03/2004
Cass. Civ. III, 19 janvier 2000, J. C. P. éd. Not.
11/01/2002, p. 52
35
Adil de l’Hérault – 4 bis, Rue Rondelet – 34000 Montpellier – 04.67.555.555 – www.adil34.org