Lettre de Jurisprudence (2010 novembre/2)

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Lettre de Jurisprudence (2010 novembre/2)
Ø Droit de la mitoyenneté – Propos « Preuve et conditions »
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Les fiches de jur isprudence d’eJuris.be : Immobilier – Fisca lité – Urbanis me - Copropr ié té – Construction
L'article 653 du Code civil prévoient : "Dans les villes et les campagnes (autant dire partout), tout
mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même
entre enclos dans les champs (Cf. art. 32 du Code rural), est présumé mitoyen, s'il n'y a titre où
marque du contraire". L'article 653 du Code civil est considéré comme de stricte interprétation
(Cass. 13 janvier 2005). Cette présomption joue lorsqu'un mur sépare deux bâtiments, ou entre
deux cours ou deux jardins ou une cour et un jardin, et pas plus. Par contre, qu'il a été jugé que la
présomption ne joue pas entre un bâtiment et un jardin, ou un bâtiment et une cour. En effet, ce
mur étant réputé appartenir au propriétaire du bâtiment (Cf. Répertoire notarial).
Jugé que : "La présomption de mitoyenneté établie par l'article 653 du Code civil ne s'applique
pas au mur d'un bâtiment attenant à une cour ou à un jardin" (JT 1957, p.133).
Jugé que "n'est pas mitoyen le mur séparant - dans les villes et faubourgs - un bâtiment d'une
cour ou d'un jardin" (JJP 1960, p.261).
La présomption de l’article 653 du Code civil étant de stricte interprétation, il est souvent admis
(voy.J. Hansenne, R.C.J.B., 1984, p. 129, n° 65), elle doit toutefois avoir une utilité commune aux
voisins (Ex. un mur qui sert de soutènement au fonds supérieur).
Quant faut-il se situer pour apprécier l’article 653 du Code civil ?
La Cour de cassation par deux fois a estimé qu'il fallait se situer au moment du litige pour
apprécier le caractère mitoyen d'un mur de séparation. Ainsi, si au moment du litige, le mur
séparant deux héritages, sert de support à deux propriétés bâties, la présomption s'appliquera.
Même, si avant ce mur ne servait de soutènement qu'à un seul bâtiment. A celui qui prétend que le
mur est privatif à en faire la preuve.
"Attendu que, contrairement à ce que soutient le moyen, la présomption établie par l'article 653 du
code civil peut être d'application lorsque le mur ne servait pas de séparation entre bâtiments avant
la construction du bâtiment voisin". (Cass. 20 mai 1999 et Cass. 13 janvier 2005) (Voir Obs J.
Hansenne, JLMB 2000, p. 467).
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Lettre de Jurisprudence (2010 novembre/2)
- Marques contraires de mitoyenneté - Preuve : En raison d'une différence de niveau entre les terres de
deux héritages, le mur séparatif du demandeur se dégrade et invoque en termes de citation un trouble
anormal de voisinage et demande à titre de compensation la réparation du mur et la condamnation du
défendeur à prendre les mesures utiles pour mettre fin aux désordres. Cette demande a été modifiée en cours
d’instance, en invoquant l’article 663 du Code civil. Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a dit
que le mur était privatif et que dès lors l’article 663 du code civil ne pouvait s’appliquer. En vertu de l'article
654 du code civil, « il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de
son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné ».
La cour estime que le fait que l'acte d'achat de l'immeuble de l'appelant précise que « tous les murs
séparatifs de la maison vendue et les voisins sont mitoyens » n'emporte pas le caractère mitoyen du mur
litigieux. Il appartient à l'appelant de renverser la présomption qui résulte de la marque de non-mitoyenneté,
conformément à l'article 654 du code civil.
En l'espèce, la Cour estime que compte tenu des caractéristiques particulières des lieux, l'érection d'un mur
de clôture implique aussi celle d'un mur de soutènement. Il s'impose, dès lors, de dire pour droit qu'après
démolition de son mur privatif à ses frais, monsieur J. pourra construire à frais communs (art. 663 c.c.), un
mur séparatif, sur la limite séparative des fonds, avec tous les travaux que cette construction implique,
notamment l'éventuel remblai des terres de la SA ING, et que la SA. ING devra contribuer pour moitié au
coût desdits travaux (.JLMB 2009 p. 1613).
Cour d'appel Mons (7e chambre), Arrêt du 5 février 2009 (80)
- Présomption de mitoyenneté - Stricte interprétation : La présomption de mitoyenneté établie par
l'article 653 du Code civil ne s'étend pas au mur séparant un bâtiment d'une cour ou d'un jardin.
Conformément au prescrit de l'article 653 du Code civil, le demandeur en cassation estimait que le mur était
présumé mitoyen puisqu'il séparait un bâtiment et un complexe industriel et ne pouvait donc être démoli à
l'initiative de la seule défenderesse. Suivant le demandeur en cassation, une autre interprétation aurait pour
conséquence absurde qu'un mur séparant deux jardins ou deux cours est présumé mitoyen tandis qu'un mur
séparant d'une part une maison d'habitation et son jardin et d'autre part une cour d'usine ne serait pas présumé
mitoyen. Qu'il ne se déduit pas de ces constatations qu'avant sa démolition, ledit mur séparait deux bâtiments
; Que le moyen, en cette branche, manque en fait (Juridat.be);
Cour de cassation, Arrêt du 13 janvier 2005 (79)
- Présomption de mitoyenneté - destination de bon père de famille : La disposition de l'article 653 du
code civil, de laquelle il résulte que tout mur servant de séparation entre bâtiments est présumé mitoyen
jusqu'à l'héberge, peut être d'application lorsque le mur ne servait pas de séparation entre bâtiments avant la
construction du bâtiment voisin.
Est légalement justifié, lorsqu'il constate qu'avant que les parties n'acquièrent les biens immeubles voisins,
ceux-ci n'en formaient qu'un seul et qu'une des parties construisit ultérieurement un bâtiment prenant appui
sur le mur du bâtiment voisin séparatif des deux fonds, le jugement qui considère que la présomption de
mitoyenneté reste applicable lorsque le mur ne servait pas de séparation entre bâtiments avant la construction
ultérieure du bâtiment (J.L.M.B. 99/955 - Juridat).
Cour de cassation (1ère ch.), Arrêt du 20 mai 1999 (42)