La Société Civile Immobilière

La Société Civile Immobilière
Les SCI sont régies dans le Code civil par les articles 1845 à 1870-1.l.
Les SCI ont (art 1845 al 2) un objet civil. Elles sont définies comme les sociétés qui ont pour
vocation d'avoir la propriété d'un ou de plusieurs biens immobiliers destinés à la location
(bureau, commerce, habitation). En pratique les SCI regroupent deux types d'activités à savoir
l'administration des immeubles que les membres de la société ont achetés ou reçus en apports,
et la construction d'immeubles sur le terrain appartenant à la SCI.
Ainsi cet objet immobilier et cette activité civile sont des conditions indispensables à
l'administration fiscale pour qu'elle considère qu'on est en présence d'une société ayant un
objet civil et non commercial (sinon règles propres à la SNC s'appliquent).
Toutefois il est admis, en pratique, que la SCI puisse vendre des immeubles ou encore en
réserver l'usage à un associé ou à des tiers, mais ces opérations devront rester exceptionnelles.
Parmi les SCI on distingue les SCI traditionnelles et les SCI à capital variable (plus souples et
discrètes pour les associés qui la composent).
Elles se gèrent comme une société civile traditionnelle mais surtout, et là demeure l'intérêt de
ce type de structure, elle permet de changer d'associés, de diminuer ou d'augmenter le capital
sans passer par de nouvelles formalités qui engendrent des couts pour les associés. .
I ) La création d'une société civile immobilière
A ) Les modalités de constitution d'une SCI
Toute personne physique ou morale quelle que soit sa nationalité, peut être associée dans une
SCI. La création d'une SCI, ne nécessitant aucun capital minimum légal.
Pas de nombre maximum d'associés.
La durée maximale de la société est de 99 ans même si elle peut être constituée pour une
durée plus courte, ou pour une durée plus longue par prorogation à l'unanimité de l'assemblée
des associés, un an avant l'échéance du terme.
Statuts de la société doivent être établis par écrit (acte notarié ou sous seing privé). Ils seront
enregistrés dans le délai d'un mois à compter de la date de signature.
A cela s'ajouteront les formalités de publicité au JAL, une immatriculation du dossier au
greffe du Tribunal de Commerce (RCS), et une publication au BODACC dans le délai de 8
jours de l'immatriculation de la société.
En ce qui concerne les parts sociales, ces dernières devront être de valeur égale, et d'un
montant librement décidé dans les statuts par l’ensemble des membres fondateurs.
Tous les types d'apport sont autorisés.
Les articles L.231-1 à L. 231-8 du Code de commerce, concernant le capital variable sont
applicables aux SCI. Il suffit par conséquent de libérer 20 % du capital à la création de la
société (obligatoirement en numéraire), pour qu'elle soit valablement constituée. Les 80 %
restant pouvant être libérés dans un délai de 5 ans.
En pratique on s'aperçoit que les SCI ont souvent un caractère familial même si les
professionnels libéraux y ont aussi souvent recours.
Ainsi la SCI entre époux est possible quel que soit le régime matrimonial adopté.
Article 1832-1 du Code civil qui dispose que «les avantages et libéralités résultant d'un
contrat de société entre époux ne peuvent être annulés parce qu'ils constitueraient des
donations déguisées lorsque les conditions ont été réglées par acte authentique».
Sous la communauté de biens, le recours à la SCI n'est pas évident car il présente peu
d'avantages pratiques et s'avère assez technique. Ainsi une distinction est faite quant à la
nature de l'apport effectué (bien propre ou bien commun).
A l'égard des biens propres, soit il s'agit d'un apport immobilier et dans ce cas, la subrogation
réelle pourra jouer de plein droit, même en l'absence de clause de remploi, soit il s'agit d'un
apport en numéraire et la déclaration de remploi deviendra obligatoire pour que les parts
gardent leur caractère de biens propres.
Si un seul des époux mariés sous le régime légal, désire s'associer à une SCI au moyen de
biens communs, il doit informer son conjoint de la possibilité d'acquérir lui aussi la qualité
d'associé, a peine de la nullité de l'apport ou de l'achat. Les autres associés doivent alors
agréer le conjoint qui souhaite devenir associé. Si le conjoint dûment informé ne manifeste sa
volonté de devenir associé uniquement lorsque l'apport est réalisé, les associés ne sont pas
obligés de l'agréer.
Sous la séparation de bien, la SCI est plus utile. Séparés de biens, les époux peuvent se
constituer un patrimoine commun par le biais d'une SCI tout en gardant la maitrise de leurs
biens propres. Toutefois il ne pourra pas apporter sans le consentement de l'autre le logement
de la famille (article 215 du Code civil).
B ) L'organisation et le fonctionnement de la SCI
Situation du gérant: Une ou plusieurs personnes choisies parmi les associés ou en dehors
d'eux (Article 1846). Si le gérant possède des parts dans la société, il est dit gérant-associé
sinon gérant non associé.
En outre une personne morale peut être nommée gérante au même titre qu'une personne
physique. Celles-ci sont désignées par les statuts, par un acte distinct ou encore par une
décision des associés représentant (sauf disposition contraire) plus de la moitié des parts
sociales. Les gérants peuvent être révoqués selon la même règle.
Faute de gérant tout associé pourrait demander au TGI la désignation d'un mandataire chargé
de réunir les associés en vue de procéder à l'élection (Article 1846 dernier alinéa). Si la SCI
n'a plus de gérant depuis au moins un an, le Tribunal peut prononcer la dissolution anticipée
de la société, à la demande de tout intéressé.
Pas de limite légale au nombre d'associé. Durée du mandat ( statut ou à défaut durée de la
société)
Article 1849 du Code civil: «le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet
social... les clauses limitant les pouvoirs du gérant sont inopposables aux tiers». Ainsi lorsque
la société a plusieurs gérants, chacun possède le pouvoir d'engager seul la société par les actes
entrant dans l'objet social. Cette règle générale ne connait qu'une restriction dans le cas où la
société peut prouver que le tiers contractant avait connaissance de l'opposition formée à cet
acte par un autre gérant.
Associés: Liberté totale aux associés de déterminer dans les statuts, les actes que le gérant
peut accomplir seul et, au contraire, ceux pour lesquels il aura besoin de l'autorisation des
associés.
A défaut Article 1848 alinéa 1: «le gérant peut accomplir seul tous les actes de gestion que
demande l'intérêt de la société».
Les associés reçoivent des parts sociales en contrepartie de leur apport. Ces parts leur donnent
le droit de participer aux décisions (AGO AGE (aucune obligation de quorum), droit
d'information et de contrôle). A ce titre, la répartition des voies entre les apporteurs est
organisée par les statuts. Ainsi les décisions qui dépassent les pouvoirs reconnus aux gérants
sont prises selon les dispositions statutaires ou à défaut à l’unanimité des associés. Les statuts
peuvent organiser le mode de fonctionnement des AGO AGE.
Fiscalement la société civile est majoritairement une société dite fiscalement transparente, càd
soumise à l'IR que paiera l'associé selon les règles des revenus fonciers (loyers encaissés et
charges décaissées) en fonction de sa quote part des bénéfices dans la société, alors que
l'associé personne morale sera imposé au titre des bénéfices commerciaux.
Par exception la SCI peut toutefois opter pour l'IS. Ce choix s'opèrera en principe dans le
cadre d'un emprunt contracté par la SCI pour acheter des immeubles, cet emprunt autorisant la
déduction de l'amortissement des immeubles du résultat fiscal. Cette option peut aussi être
retenue dans une optique de capitalisation des revenus (la distribution de dividendes aux
associés étant facultative). La SCI sera alors qualifiée de société fiscalement opaque.
Les règles comptables seront alors différentes (obligation de dépôt au Tribunal de commerce
si l'option pour l'IS est retenue). La comptabilité importante, car le ou les gérants doivent
effectuer une présentation annuelle des comptes pour approbation par l'assemblée des
associés. Cette obligation se justifie d'autant plus que les associés sont indéfiniment
responsables des dettes sociales et cela proportionnellement à leur apport.
II ) Analyse des motivations à la création d'une société civile immobilière
A ) Intérêts et inconvénients à la création d'une SCI
Avantages: ►Grande liberté à la rédaction des statuts de la société ce qui permettre de garder
le contrôle de la société avec un faible apport de capital, en s'instituant gérant inamovible.
►Alternative à l'indivision. En effet un immeuble peut se retrouver en indivision du fait de
différentes causes. La situation d'indivision peut en temps normal être un véritable frein à la
gestion d'une société même si le législateur a organisé l'indivision notamment par
l'intermédiaire de l'article 1873-3 du Code civil. Le gérant peut prendre les décisions
nécessaires à la bonne gestion du patrimoine et d'aller ainsi au delà des blocages et désaccords
des associés. Les associés ne sont plus sous la menace permanente d'une action en partage.
Qui plus est les parts seront plus facilement négociables que des droits indivis.
►Fiscalité avantageuse notamment en cas de transmission de parts. Évite le paiement des
frais importants et habituels de succession (vente ou achat de parts sociales à un taux réduit de
5%),et d'en organiser la succession. Ceci se traduit concrètement par la possibilité d'écarter
assez facilement certains héritiers.
A titre d'exemple: Monsieur Favier a deux fils P-E et Jérôme. Souhaitant avantager son fils
ainé, il constitue avec lui une SCI. L'ainé fait un apport en espèces et reçoit en contrepartie 50
parts. Le père apporte les immeubles et reçoit 950 parts. Ensuite par testament, le père lègue à
son ainé, l'entière quotité disponible: 1/3 de 950 parts, c'est-à-dire 316 parts. Au décès de son
père, le fils recueillera au total 316 parts de quotité disponible + 316 pour la réserve, ce qui,
avec les 50 parts qu'il possède lui assure largement la majorité de la société.
La SCI autorise la déduction d'un éventuel endettement pour déterminer la valeur de l'actif net
qui sera l'assiette du calcul des droits de mutation.
Elle offre également un avantage patrimonial car contrairement à un bien immobilier qui ne
peut être transmis par tranche, une SCI peut être donnée partiellement sous forme de donation
de parts sociales. Cette procédure, si elle est étalée dans le temps, permet de bénéficier des
abattements disponibles dans le droit français pour les dons faits du vivant du donateur, et
ainsi d'éluder ou de minorer les droits de succession..
Inconvénients: Gestion doit être rigoureuse, car les associés répondent indéfiniment des
dettes de la société sur leur patrimoine personnel en proportion de leurs parts dans le capital
social (article 1857 du Code civil). Ainsi les créanciers doivent obligatoirement diviser leur
recours et ne réclamer à un associé déterminé qu'une partie de la créance correspondant à sa
part dans le capital social. Si par exemple, un associé détient 30% du capital social, il doit
payer 30% du passif social.
Responsabilité des associés n'est pas solidaire mais est subsidiaire (article 1858 du Code civil)
ce qui veut dire que le créancier doit en premier lieu se retourner contre la société.
SCI peut priver certains héritiers de tout pouvoir réel sur les biens. Le Code civil permet
même d'éliminer certains héritiers en faisant en sorte qu'ils n'aient aucun droit sur le ou les
immeubles qui lui ont été apportés. L'article 1870 du Code civil autorise d'indiquer dans les
statuts que la société continuera après le décès d'un associé soit avec son conjoint, soit avec
un ou plusieurs des héritiers, soit avec toute autre personne désignée par les statuts ou par
testament.
B ) La cession des parts et la fin de la SCI
Réalisation de l'objet social, arrivée du terme de la SCI. La dissolution de la société doit faire
l'objet d'une publication dans un JAL et au RCS conformément à l'article 1844-7 du Code
civil. La nullité de la société (par exemple en cas de vice de consentement) peut aussi être
source de dissolution de disparition de la société.
La dissolution quelle soit volontaire, judiciaire ou économique, ( pour juste motif, aux
conditions de majorité des statuts...)se traduira par la liquidation de la société, c'est à dire par
la réalisation de l'actif et la vente du passif.
Il est à noter que la réunion de toutes les parts en une seule main ne constitue pas une cause de
dissolution de la SCI bien qu'une régularisation dans un délai d'un an soit nécessaire (article
1844-5 du Code civil).
Le décès d'un associé n'est également pas en principe une cause de dissolution de la SCI sauf
dispos contraires statutaires. Elle continue à fonctionner avec les héritiers ou les légataires
(liberté statutaire). Cependant, il peut être prévu dans les statuts, qu’ils doivent être agréés par
les associés. Les statuts peuvent aussi prévoir qu’à la mort de l’un des associés, la société
continuera avec les seuls associés survivants, ou bien qu'elle sera dissoute. Si à la suite du
refus d’agrément par les associés survivants, les héritiers ou légataires (qui par ailleurs
peuvent renoncer à la succession) ne deviennent pas associés de la S.C.I, ils n’auront alors le
droit de recevoir que la valeur des parts sociales du défunt.
La SCI peut avoir l'avantage de faciliter la succession par la transmission du patrimoine et
d'éviter le morcellement du patrimoine.
En ce qui concerne la cession des parts sociales l'article 1861 du Code civil prévoit que les
parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés sauf dispositions
statutaires contraires. L'article 1869 prévoit quant à lui, qu'un associé peut se retirer de la SCI
s'il a l'autorisation des autres associés dans les conditions de majorité prévues par les statuts.
Si la majorité requise n'est pas obtenue, l'associé sera dans l'obligation de saisir le tribunal qui
autorisera le retrait s'il est justifié. L'associé qui se retire aura le droit au remboursement de la
valeur de ses parts ou pourra obtenir la restitution de ses apports en nature.
En ce qui concerne la donation de parts sociales, la procédure est la même que pour la cession
de parts. Les donations de parts sociales doivent donc être constatées par écrit notarié, , et sont
soumises aux mêmes formalités de publicité et d'agrément. La donation peut porter sur la
pleine propriété des parts, ou sur la nue-propriété.
Il n’existe aucune obligation concernant la fixation du prix des parts. En cas de litige sur la
fixation du prix de la part, on peut faire intervenir un expert ou aller jusqu’aux tribunaux.
En cas de divorce:
Si les apports proviennent de biens propres, l’époux conservera la valeur de cet apport dans
son patrimoine personnel, et le conjoint ne pourra en aucun cas, réclamer quoi que ce soit
(même en l’absence de la déclaration de remploi prévue par l’article 1434 du Code civil).
Si les époux sont tous deux associés, et que les apports ont été fait par des biens communs à
part égale, chacun reprend simplement ses apports. Toutefois les parts seront mentionnées
dans l’état liquidatif de communauté (au moment du divorce) et seront soumises à la
perception des droits de partage.
En revanche, si un seul des époux est associé, ce dernier devra, s’agissant des biens communs,
verser la moitié de la valeur des parts au jour du partage. Là également, il y aura perception
des droits au partage.
En ce qui concerne la mise en SCI d'un immeuble dont on est propriétaire: La transmission à
titre gratuit portera sur des parts sociales, ce qui sera de nature à faire économiser des droits.
Or, faire une donation des parts est au plan fiscal, plus avantageux que de donner l'immeuble.
En effet les droits de donation sont perçus sur la valeur vénale des parts sociales, c'est-à-dire
sur le prix qui pourrait en être trouvé si elles étaient mises sur le marché. En outre si
l'immeuble est grevé d'un passif, il est déduit de l'actif pour la détermination de la valeur des
parts données et de la base de calcul des droits de donation, alors qu'il ne peut pas l'être dans
une donation ou dans une donation-partage portant sur l'immeuble lui-même.
Si l'acquisition d'un immeuble intervient postérieurement à la constitution de la SCI, cela sera
différent. C'est par exemple le cas lorsque la SCI est constituée entre des parents et leurs
enfants et que les enfants prennent la moitié des parts sociales. Par la suite la société achète un
immeuble en nue propriété, l'usufruit étant acquis par les parents. L'acquisition est financée
par les parents qui deviennent ainsi créanciers de la société.
Si le décès des parents intervient ainsi 30 ans plus tard, on ne retrouvera plus dans leur
succession qu'un nombre restreint de parts, s'ils les ont, au fil de la vie de la société, cédées
aux enfants.
Les héritiers seront gagnants par rapport à une transmission normale, car seul le montant
nominal de la créance sera taxé (c'est-à-dire dans l'exemple cité, la somme déboursée 30 ans
auparavant). Attention à la notion d'abus de droit.