heritage du code civil

FICHES PLUi
Janvier 2015
HERITAGE DU CODE CIVIL
Les apports du code civil sur l’urbanisme
HERITAGE DU CODE CIVIL
Servitude d’écoulement des eaux naturelles - Article 640-641 du code civil
Cette servitude, établie de fait en raison des caractéristiques topographiques des terrains, intéresse
l’écoulement naturel des eaux naturelles : eaux pluviales, de source, issues de la fonte des neiges …
Ainsi, le propriétaire d’un fonds inférieur est obligé de recevoir les eaux naturelles s’écoulant naturellement
depuis les fonds supérieurs :
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Sauf convention contraire, les propriétaires des fonds ne peuvent pas procéder à des
aménagements ayant pour effet d’aggraver la servitude. La jurisprudence montre par ailleurs que
l’écoulement naturel des eaux pluviales ne constitue pas un trouble anormal de voisinage (Civ., 3è, 2
février 2000, n°97-14935).
Dès lors que le propriétaire du fonds supérieur aggrave la servitude, il devient alors redevable d’une
indemnité auprès du propriétaire du fonds inférieur (article 641 du code civil).
Cette servitude ne s’applique pas :
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aux eaux artificielles : eaux ménagères, vannes,
plus généralement : aux eaux dont l’écoulement a été altéré par la main de l’homme.
Dans tous les cas, l’article 641 du code civil ne fait pas obstacle aux travaux modifiant l’écoulement des eaux
naturelles sans créer de servitude ni l’aggraver lorsqu’elle existe.
De plus, en raison de cette servitude, il est permis que les eaux pluviales régulièrement déversées sur un
terrain depuis l’égout d’un toit (article 681 du code civil) puissent s’écouler naturellement vers le fonds voisin
(Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 7 novembre 1972, 71-10.699).
Clore son terrain - Article 647 du code civil
Entre deux propriétés, le principe de la liberté d'installer une clôture est posé par le code civil. L'article 647
dispose que " tout propriétaire peut clore son héritage ".
En outre, la clôture ne doit pas constituer un abus de droit, dont la finalité serait de porter un préjudice
intentionnel au propriétaire voisin (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 9 mai 2001, 99-13.45).
A défaut d'usages contraire ou de règlements particuliers, la hauteur maximale des clôtures est fixée par
l'article 663 du code civil. Dans les villes de plus de 50 000 habitants les clôtures ne doivent pas dépasser 3,20 m.
Ailleurs, les clôtures ne doit pas excéder 2,60 m.
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Béatrice BOTTERO – Agglomération d'Agen
La clôture du terrain ne doit néanmoins pas porter atteinte au droit de passage ni à l’écoulement naturel
des eaux naturelles (articles 647 du code civil et 682 du code civil).
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Mitoyenneté des murs - Article 653-654 du code civil
La mitoyenneté désigne la situation dans laquelle deux voisins ont un droit de copropriété sur un bien
séparant des immeubles contigus (mur, clôture, etc.).Tout mur servant de séparation entre bâtiments ou entre
cours et jardins est présumé mitoyen, sauf titre ou marque du contraire.
Le code civil définit des caractéristiques architecturales permettant de statuer sur le caractère mitoyen ou
non d’un mur ou d’une clôture (article 654 du code civil - indépendamment de l’existence d’un titre).
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Béatrice BOTTERO – Agglomération d'Agen
Ainsi, il y a « marque de non-mitoyenneté » lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son
parement d’un côté, et présente de l’autre un plan incliné ».
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Distance des plantations par rapport aux lignes séparatives - Article 671 du
code civil
Les distances d’implantation d’une construction peuvent être conformes aux règles d’urbanisme et dans le
même temps être contraires à une règle de droit privé, dont celles issues du code civil relatives aux vues, à
l’écoulement des eaux et aux ouvrages adossés sur un mur mitoyen.
Distance des plantations depuis la ligne séparative
Il est possible de procéder à des plantations en espaliers de chaque côté du mur séparatif sans qu’il ne soit
nécessaire de respecter les distances imposées par le code civil, elles ne doivent pas toutefois dépasser la crête
du mur. Dans tous les cas, aucune branche ne doit dépasser sur la propriété voisine.
Distances de plantation
Les arbres et haies d'une hauteur supérieure à deux mètres doivent être plantés à plus de deux mètres de la
propriété voisine. Cette distance minimale est ramenée à cinquante centimètres quand la hauteur des
plantations est inférieure à deux mètres.
Si ces règles ne sont pas respectées, vous pouvez exiger que votre voisin arrache, étête ou déplace ses
plantations. Sauf si cette situation dure depuis plus de trente ans (prescription trentenaire). Précisons que c’est
au propriétaire des arbres de décider s’il préfère les arracher ou les réduire en hauteur.
Précisons aussi qu'en principe, vous ne pouvez pas protester contre la chute des feuilles de l'arbre de votre
voisin s'il est planté à la distance réglementaire.
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Destination du père de famille (Code civil art. 672)
Lorsqu'un propriétaire divise sa propriété en plusieurs lots qu'il donne ou vend séparément, les
donataires ou acquéreurs doivent, s'ils n'ont pas fait d'objection lors du transfert de propriété,
supporter la présence des arbres se trouvant à une distance de la limite séparative inférieure à la
limite d'usage légal,
Prescription trentenaire (code civil art. 672 et 690)
Lorsqu'un arbre implanté en deçà de la distance légale ou d'usage a atteint la hauteur de 2m depuis
plus de trente ans, le propriétaire riverain ne peut plus demander l'étêtage ou l'arrachage de l'arbre.
Par contre, lorsque ces arbres ont été abattus ou arrachés, ils ne peuvent être remplacés qu’en
suivant les prescriptions légales.
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Béatrice BOTTERO – Agglomération d'Agen
Il y a prescription dans les deux cas suivants :
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Branches surplombant la propriété voisine
Lorsque les branches surplombent le fonds du voisin, celui-ci peut obliger leur propriétaire à les couper ou à
les faire couper. Il ne peut pas les couper lui-même. Ce droit est imprescriptible (pas de prescription
trentenaire).
C'est aux habitants de s'assurer que l'espace public bordant leur habitation n'est obstrué en aucun cas par la
végétation, dans le souci de conserver les espaces publics (les trottoirs notamment) propres et sécurisés, aussi
bien pour les piétons et les cyclistes que pour les automobilistes mais aussi pour éviter des problèmes de
voisinage ou des problèmes d'écoulement des eaux pluviales par exemple (avaloir bouché, inondation).
Récolte des fruits (code civil Art. 673)
Le voisin n’est pas autorisé à cueillir les fruits portés par les branches surplombant sa propriété. Il ne peut
s’approprier les fruits que s’ils sont tombés naturellement sur son terrain.
Racines avançant chez le voisin (code civil Art. 673)
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Béatrice BOTTERO – Agglomération d'Agen
Lorsque les racines colonisent le terrain du voisin, celui-ci a le droit de les couper lui-même, à la limite de la
ligne séparative des deux propriétés. Ce droit est imprescriptible (pas de prescription trentenaire). Le
propriétaire d’un arbre, même planté à la distance réglementaire est responsable des dommages causés par les
racines s’étendant sur les héritages voisins.
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Servitudes de vue - Article 678-679 du code civil
Une vue consiste en un aménagement à partir de laquelle un propriétaire peut regarder vers un fonds
voisin. Il peut s’agir d’un aménagement ouvert (une brèche en façade), ou fixe et fermé (fenêtres).
Ainsi, les fenêtres, portes-fenêtres, baies vitrées et fenêtres de toit ou châssis de toit offrant une vue vers le
fonds voisin sont considérées comme des vues.
De même, les plateformes, balcons et terrasses et plus généralement, toute forme d’exhaussement du
terrain peuvent être considérées comme des vues (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 29 novembre 1983,
82-14.155).
On distingue deux sortes de vue :
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la vue droite : c'est une vue parallèle au fonds voisin. Lorsqu’on se place dans l’axe de l’ouverture on
a une vue directe sur le terrain voisin sans se pencher ou tourner la tête,
la vue oblique ou latérale : elle est perpendiculaire au terrain voisin, elle permet une vue de côté ou
de biais en se penchant ou en tournant la tête.
Le code civil dispose qu’une distance minimale doit être respectée entre la vue et le fonds voisin selon qu’il
s’agisse d’une vue droite ou oblique :
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
vue droite : 1,90 m minimum entre le bord de la fenêtre (parement extérieur du mur), le rebord
extérieur du balcon ou celui de la terrasse et la limite séparative,
vue oblique : 0,60 m minimum, calculée à l’angle de l’ouverture la plus proche de la limite
séparative.
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Béatrice BOTTERO – Agglomération d'Agen
Il est en principe impossible de pratiquer une ouverture offrant une vue vers le fonds voisin sur un mur bâti
en limite séparative, qu’il soit mitoyen ou privatif, sauf convention contraire entre les voisins (article 675 du
code civil).
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Cas particulier des jours de souffrance - Article 676 du code civil
Le jour de souffrance est une ouverture à verre dormant (fixe) qui laisse seulement passer la lumière et
n’autorise pas le regard chez autrui (fenêtre à fer maillé, verre dormant, etc.). Toutefois, ce jour ne crée pas de
droit, le propriétaire voisin peut librement édifier au droit du jour (dans le respect des règles d'urbanisme).
Uniquement destinés à offrir un apport lumineux, les jours de souffrance sont à « verre dormant » : ils sont
fixes, opaques et ne peuvent pas être ouverts.
Jour sur mur mitoyen
Sauf consentement du copropriétaire, il n’est pas permis de créer un jour sur un mur mitoyen (article 675 du
code civil).
Jour sur mur non-mitoyen en limite de propriété
Le code civil dispose qu’un propriétaire a la possibilité
de pratiquer un jour de souffrance sur un mur non-mitoyen
en limite de propriété.
L’article 677 du code civil montre que ces jours (ou
fenêtres opaques) doivent être implantés :
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en rez-de-chaussée : à 2,60 m au-dessus du
plancher ou sol de la chambre à éclairer,

étages supérieurs : à 1,90 m au-dessus du
plancher.
Droit de passage - Article 682 du code civil
Le propriétaire d’un terrain sans accès immédiat sur la voie publique ou dont l’accès est insuffisant peut
solliciter un droit de passage auprès du propriétaire du fonds voisin, lequel reçoit une indemnité en
contrepartie.
Le droit de passage prévu par le code civil n’est pas limitatif : il peut ainsi concerner les passages souterrains
nécessaires à l’installation de canalisations ou de réseaux (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 14 décembre
1977).

être pris du côté où le trajet est le plus
court du fonds enclavé vers la voie
publique,

sous réserve qu’il s’agisse de l’endroit le
moins dommageable pour le propriétaire
du fonds servant.
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Le droit de passage doit à la fois :