COMPARAISON : Promesse unilatérale de vente

COMPARAISON : Promesse unilatérale de vente / Promesse synallagmatique de vente
Promesse unilatérale de vente ("PUV") : il y a promesse unilatérale de vente lorsque le propriétaire d'un bien (le "promettant") s'engage à le vendre à un prix déterminé à une personne (le "bénéficiaire") qui dispose alors d'un délai
d'option durant lequel elle reste libre de conclure ou non la vente, sous réserve le cas échéant de la réalisation des conditions suspensives négociées entre les parties.
Promesse synallagmatique de vente ("PSV") : il y a promesse synallagmatique de vente lorsque le propriétaire d'un bien (le "vendeur") s'engage à le vendre à un prix déterminé à une personne (l'"acquéreur") qui s'engage à le lui
acquérir, sous réserve de la réalisation de conditions suspensives négociées entre elles. L'accord entre les parties est ici réciproque dès la signature de la promesse.
Type de promesse
Promesse unilatérale de vente
Promesse synallagmatique de vente
Les deux parties sont engagées de façon définitive l'une envers l'autre : le
vendeur à vendre et l'acquéreur à acquérir, sous réserve toutefois de la
réalisation des conditions suspensives.
Engagements des parties
Le vendeur est placé dans une situation plus confortable, dans la mesure où l'acquéreur
est également irrévocablement engagé.
Le promettant s'engage à vendre le bien au bénéficiaire, ce qui signifie qu'il s'interdit de le vendre
ou de le promettre à un tiers pendant la durée de la promesse.
En pratique, il est d'usage de faire renoncer le promettant au jeu de l'article 1142 du Code civil, de
sorte que s'il ne respecte pas son engagement, le bénéficiaire puisse agir en exécution forcée et
non seulement obtenir des dommages et intérêts.
En revanche, une fois le délai de la promesse expiré, le promettant retrouve sa pleine liberté de
vendre à quiconque.
Le bénéficiaire ne s'engage pas à acquérir ; il bénéficie d'un droit d'option pendant la
durée de la promesse. S'il décide d'acquérir le bien, il "lève l'option", ce qui matérialise son
engagement d'acheter et intervient le plus souvent par la signature de l'acte de vente et le
paiement du prix.
Le bénéficiaire est placé dans une situation plus confortable, dans la mesure où il dispose d'une
faculté d'acquérir, tandis que le promettant est d'ores et déjà engagé à vendre.
Toutefois, le promettant peut également trouver avantage dans une PUV, dans la mesure où il est
certain de retrouver rapidement sa liberté d'action en cas de non réalisation de la vente à l'issue du
délai d'option.
Il est généralement prévu dans les PSV une clause pénale réciproque : au cas de
défaillance de l'une des parties, celle-ci est tenue de payer à l'autre une somme forfaitaire
généralement comprise entre 5 et 10% du prix de vente.
Versement effectué par le
futur acquéreur
Délai de rétractation
(pour toute promesse consentie à
un non professionnel de
l'immobilier et portant sur un bien
à usage d'habitation)
Forme
En garantie du paiement de la clause pénale, l'acquéreur verse une somme (le dépôt de
garantie) couvrant tout ou partie du montant de la clause pénale. Cette somme est
conservée en séquestre par le Notaire pendant la durée de la promesse.
En cas de signature de l'acte de vente, cette somme s'imputera sur le prix de vente.
Cette somme est conservée en séquestre par le Notaire pendant la durée de la promesse.
En cas de signature de l'acte de vente, cette somme s'imputera sur le prix de vente.
En revanche, à défaut de signature de l'acte de vente à l'issue du délai d'option (alors que toutes
les conditions suspensives sont réalisées), elle sera versée au promettant.
Le bénéficiaire a le droit de se rétracter dans un délai de 7 jours à compter (i) de la remise en mains propres d'une copie de la promesse signée ou (ii) de la date indiquée sur l'accusé de réception
de la lettre notifiant une copie de la promesse signée au bénéficiaire.
Acte authentique ou sous seings privés
Si la promesse est sous seings privés, aucune obligation d'enregistrement, sauf si les
parties souhaitent lui conférer date certaine.
Par ailleurs, la promesse ne peut alors pas être publiée, seuls les actes authentiques étant
suceptibles de publication.
Enregistrement et publicité
foncière
En contrepartie de l'immobilisation du bien par le promettant (qui s'est interdit de promettre ou de
vendre le bien à un tiers pendant la durée de la promesse de vente), le bénéficiaire verse une
somme (l'indemnité d'immobilisation) dont le montant est généralement compris entre 5 et
10% du prix de vente.
Si la promesse est authentique, elle doit en principe être publiée et devient alors
opposable aux tiers.
Il est toutefois d'usage en pratique, sauf circonstances particulières, que les parties y
renoncent afin d'éviter des frais importants pour l'acquéreur. La promesse est alors
enregistrée sur état (125 €)
Le caractère authentique facilitera en outre l'exécution forcée de la vente en cas de
défaillance d'une des parties en raison de la force exécutoire attachée à l'acte
authentique.
Si la promesse est sous seing-privés, elle doit être enregistrée (125€) dans les 10 jours de
la signature par le bénéficiaire. A défaut, la promesse de vente est nulle.
Si la promesse est authentique, elle est enregistrée (125€) dans le délai d'un mois par le
notaire.
Les parties peuvent décider de la faire publier; cela ne la rendra pas pour autant opposable aux
tiers mais ils en seront informés. Une telle publication facilitera alors les moyens de preuve en vue
d'obtenir des dommages-intérêts en cas de conflit avec un tiers faisant valoir un droit concurrent
mais ne permettra pas au bénéficiaire de prévaloir sur celui-ci.
L'acquéreur peut, si cela est prévu dans la promesse, se substituer une autre personne (physique ou morale) dans le bénéfice de la promesse de vente.
Faculté de substitution
Afin de préserver l'intérêt du vendeur, il est généralement prévu que l'acquéreur demeurera tenu solidairement avec le substitué de l'exécution de la promesse jusqu'à la signature de l'acte de
vente.
Par ailleurs, la faculté de substitution doit être mise en jeu pour éviter le jeu de la double vente du point de vue fiscal :
(i) dans la PSV : avant la réalisation des conditions suspensives ;
(ii) dans la PUV : avant la levée d'option .
L'inexécution de la promesse
En cas de défaillance d'une des parties (refus de signer l'acte authentique de
vente alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées), l'autre peut
agir en exécution forcée et obtenir ainsi en justice la régularisation de la vente
du bien.
La partie diligente devra alors faire établir un PV de carence après mise en demeure de
venir signer l'acte authentique et agir en exécution forcée de la vente.
En outre, la partie défaillante sera tenue de payer à l'autre partie le montant de la
clause pénale stipulé dans la promesse.
En cas de défaillance du promettant : le bénéficiaire a la possibilité d'agir en exécution forcée
(car le promettant s'est engagé irrévocablement à vendre et a renoncé au bénéfice de l'article
1142 du Code civil, reconnaissant que son engagement serait suceptible d'exécution forcée).
En cas d'absence de levée d'option par le bénéficiaire : le promettant ne peut agir en
exécution forcée (car le bénéficiaire n'est pas engagé), mais il conserve alors l'indemnité
d'immobilisation versée par le bénéficiaire lors de la signature de la promesse de vente et retrouve
la libre disposition de son bien sans autre formalité.
"Tableau compratif entre la promesse unilatérale et la promesse synallagmatique" - 2014,10,15 - Comité Juridique de rédaction - Fiches Pratiques - www.cheuvreux-notaires.fr