Quelles performances énergétiques viser lors de la

Quelles performances énergétiques viser lors de la rénovation de
logements sociaux? L’expérience de Fribourg
Caroline Botton - Septembre 2008
À Fribourg, une société de logements sociaux a décidé de rénover différemment deux
bâtiments sur le plan énergétique afin de comparer les coûts de rénovation et les
économies d’énergie réalisées.
Contexte
Située en Allemagne, à proximité des frontières française et suisse, Fribourg compte
210.000 habitants, dont environ 30.000 étudiants.
Fribourg est une ville-modèle dans les domaines des économies d'énergie, de la mobilité
et du développement durable: les réglementations relatives à l'isolation thermique sont
beaucoup plus sévères qu’en Wallonie et les nouvelles constructions "basse énergie" sont
la norme. Il n’est pas rare non plus que les rénovations de bâtiments existants soient
effectuées selon ces standards. D'autre part, une véritable politique de la mobilité a été
mise en place, redonnant une place très importante aux piétons, aux vélos et aux
transports en commun.
Rénovation énergétique de logements sociaux
En 2004, une société de logements sociaux, possédant 2 immeubles identiques situés sur
la Rislerstrasse, décide de moderniser ces deux bâtiments au niveau énergétique, tout en
maintenant les occupants dans leur logement pendant les travaux. Les bâtiments ont été
construits en 1960 et comportent 42 logements au total.
Façade avant
Façade arrière
Avant travaux, ces bâtiments consommaient 208 kWh/m² par an d’énergie finale pour le
chauffage (soit 20,8 litres de mazout/m² par an).
La législation en vigueur en 2004 imposait une consommation maximale d’énergie finale
de 80 kWh/m² par an pour le chauffage.
Ces bâtiments ont été rénovés différemment, dans le but de comparer les coûts de
rénovation et les économies d’énergie réalisées.
Les interventions effectuées diffèrent notamment au niveau de la qualité et de l’épaisseur
Les interventions effectuées diffèrent notamment au niveau de la qualité et de l’épaisseur
d’isolant, des caractéristiques thermiques du vitrage et du système de ventilation mis en
œuvre.
Le tableau ci-dessous détaille ces différences:
Bâtiment 1
Bâtiment 2
Objectif de consommation de chauffage après rénovation (en énergie finale)
15 kWh/m² an (bâtiment passif)
36 kWh/m² an
(bâtiment basse énergie)
Isolation extérieure (20 cm de polystyrène)
Isolant très faiblement conducteur:
λ = 0,035 W/mK
Isolant faiblement conducteur:
λ = 0,040 W/mK
Isolation de la toiture (laine de roche)
26 cm
20 cm
Isolation du plafond des caves (héraclite + laine de roche)
21 cm + retombées de 50 cm le long des murs
pour réduire le pont thermique
10 cm, pas de retombée le long des murs
Châssis PVC à profilés isolés thermiquement
Triple vitrage:
Uvitrage = 0,8 W/m²K
Double vitrage:
Uvitrage = 1,3 W/m²K
Ventilation
Mécanique double flux avec récupération de
chaleur
Simple flux: alimentation naturelle, extraction
mécanique dans les cuisines et salles de bain
(système C en Région wallonne)
Au niveau du chauffage, les chaudières individuelles ont été remplacées par deux
chaudières centralisées au gaz, à condensation (1 chaudière par bâtiment). Les
installations intérieures (radiateurs) ont été maintenues. Des calorimètres ont été placés
sur ces radiateurs.
Des panneaux solaires thermiques (30 m²/bâtiment) ont été placés pour la production
d'eau chaude sanitaire.
Les anciens balcons ont été transformés: extension des cuisines et salle-de-bains ainsi
que construction de nouvelles terrasses.
Résultats après rénovation
Les consommations énergétiques des logements rénovés ont été calculées après deux
années d’occupation des bâtiments modernisés. L’impact économique et social des
travaux a également été évalué. Les résultats sont les suivants:
Bâtiment 1
Bâtiment 2
Consommation de chauffage (après 2 ans de fonctionnement)
27 kWh/m² an (au lieu des 15 prévus)
31 kWh/m² an (au lieu des 36 prévus)
Prix/m² études et TVA de 16 % comprises
1.100 euros/m²
940 euros/m²
Impact des travaux sur la vie des occupants
Perturbations importantes et travaux lourds
(ventilation)
Perturbations moins importantes
Coût total: 2,7 millions d'euros, études et TVA de 16 % comprises.
Le bâtiment 1 n'a donc pas atteint les objectifs que s’était fixé la société de logements
sociaux.
Les raisons de cet échec résident principalement dans la difficulté de changer le
comportement des habitants.
Malgré plusieurs essais de sensibilisation, les locataires, restant pour 80 à 90 % les
mêmes avant et après travaux, n'ont pas adapté leur comportement aux exigences de
rendement du nouveau système de ventilation double flux: ils continuent à ouvrir les
fenêtres, etc., ce qui provoque une surconsommation. En effet, lorsqu'un tel système de
ventilation est mis en place, l'ouverture des fenêtres n'est plus nécessaire pour assurer un
climat intérieur sain. Si les fenêtres sont ouvertes, l'air entrant doit être réchauffé, et plus
un bâtiment est isolé, plus les pertes de chaleur résultant d’une ventilation non régulée
pèsent lourd dans sa consommation énergétique.
Impact des travaux de rénovation sur le montant des loyers
Avant la rénovation, le loyer (hors charges) s'élevait à 4 euros/m².
Après la rénovation, le loyer (hors charges) s'élève, dans le bâtiment 1 à 5,4 euros/m² et
dans le bâtiment 2 à 5,1 euros/m².
Les bâtiments consommant nettement moins d’énergie, les charges ont diminué. Le
montant total payé par le locataire a cependant augmenté de 0,5 euro/m².
Conclusions
La société de logements sociaux a décidé de rénover ses bâtiments dans le même esprit
que le bâtiment 2.
À noter que le fonctionnement des logements sociaux est différent en Allemagne: les
locataires peuvent demander des aides fédérales pour le paiement de leur loyer. Ces
aides sont calculées en fonction de leur salaire et tout à fait indépendantes de la société
de logements.
Le prix du loyer reste lui identique pour tous les occupants et est fixé par les sociétés de
logements sociaux. Celles-ci disposent donc de revenus constants et suffisamment élevés
pour pouvoir investir dans leurs bâtiments.
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