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Telle la couleur du lagon de la NouvelleCalédonie ; inscrit à la prestigieuse liste
du Patrimoine mondial de l’UNESCO
depuis le 8 juillet 2008.
Une première pour un territoire français
d’Outre-mer. Près de 15.000 km² sur les
22.000 km² du lagon néo-calédonien
bénéficient
de
cette
reconnaissance
internationale.
Il s’agit du 33ème site français à figurer
sur
cette
liste,
mais
seulement
le
deuxième site naturel, après le Golf de
Porto en Corse.
Le label TURQUOISE
Le concept « Label TURQUOISE » a été élaboré par PATRIMOGESTION afin de sécuriser ses clients et
notamment les clients apportés par le réseau des BANQUES POPULAIRES.
C’est un programme de réduction d’impôts à sortie et rendement garantis destinés aux investisseurs
domiciliés en France Métropolitaine ou dans un DOM et soumis à l’impôt sur le revenu (Article 199
undecies A du CGI).
Le montage repose sur un investissement dans des parts de SCI dont l’objet exclusif est la construction
et la mise en location d’un immeuble d’habitation.
A l’issue de la période légale de détention des parts, l’immeuble est racheté par le promoteur à
l’origine du projet.
Une société civile immobilière est constituée spécifiquement pour un programme immobilier locatif ;
l’investisseur métropolitain participera à l’augmentation de capital de cette dernière en souscrivant le
nombre de parts ajusté à sa situation fiscale. C’est la date d’augmentation de capital qui valide le
départ de la défiscalisation en année pleine (pas de prorata).
L’investissement est financé par :

un apport réalisé par l’investisseur

et par un emprunt bancaire consenti préalablement par une banque locale, filiale à 100 % d’une
grande banque française, à chacun des associés de la SCI sur la surface financière et garanties
apportées par les promoteurs (pas de dossier de prêt à monter).
Le remboursement intégral des échéances de prêt est couvert par les loyers et garanties apportés
par le gestionnaire (promoteur).
Au terme de la période obligatoire de location, 5 ou 6 ans selon le secteur (libre ou intermédiaire),
l’investisseur sort de l’opération.
En contre partie, l’investisseur est bénéficiaire d’une réduction d’impôt étalée sur 5 ans calculée sur le
montant total de l’investissement (apport + quote part d’emprunt).
INVESTISSEMENT POUR
100 PARTS DE LA SCI « TOA »
Souscription (100 x 838 € la part) ..................................83.800,00 €
100 %
EXEMPLE
(838 € = 100.000 Francs Pacifiques)
Son apport personnel est de.............................................. 31.676 €
Majoré des frais de gestion (2 % de la souscription).................... 1.676 €

La réduction d’impôt totale sera de ............... + 45.252 €
Étalé sur 5 ans, soit, par an ........................................... 9.050 € *
Secteur intermédiaire réduction 54 %.

2,00 %
SOIT UN VERSEMENT DE .......................................... - 33.352 €
Financement BCI (Groupe BRED) (sans recours aux associés) ............ 52.124 €

37,80 %
SOIT UN GAIN NET D’IMPÔT et de CSG / CRDS / RSA de .....11.900 €
65 %
54 %
10,80 %
/ an
(45.252 – 33.352)
* Dans les limites du double plafonnement (DOM-TOM et global) à compter du 1/1/10.
L’effet de levier bancaire permet ainsi en tenant compte de l’apport et des réductions d’impôts, un
taux de rendement interne (T.R.I.) de 14,53 % l’an.
Nota : le TRI est le taux de rentabilité annuel calculé pour une somme apportée de 33.352 € versée par
hypothèse en décembre qui rapporte 3.017 € à chacun des tiers provisionnels sous la forme d’un
moins à payer sur ses impôts.
Ce taux tient compte des dates différentes de chacun des flux financiers.
Le label TURQUOISE
Le principe de ce montage est d’apporter aux investisseurs la sécurité maximale et un rendement
important.
Le label « TURQUOISE » sera apposé sur les opérations présentant les garanties suivantes :
GARANTIES BANCAIRES DE NON RECOURS
Limitation du recours de la Banque contre chaque investisseur au seul nantissement des parts de la SCI.
Les investisseurs ne sont donc pas engagés à titre personnel en cas de non paiement de loyers entrainant
l’absence de remboursement du prêt.
GARANTIE DES LOYERS
Durant les 6 années de locations, le remboursement intégral des échéances de prêt est couvert par les
loyers des locations versées et garanties par le gestionnaire (promoteur)
+ Dépôt gage de 6 à 9 mois de loyers constitué et séquestré sur les livres de la banque (en cas
d’utilisation, ce dépôt devra être reconstitué dans les 6 mois).
CAUTION PERSONNELLE DES PROMOTEURS
Les promoteurs sont cautions personnelles et solidaires du prêt accordé aux investisseurs de la SCI.
La surface et les garanties données par les promoteurs permettent le financement accordé aux
investisseurs associés de la SCI sans prise de garanties (pas de dossier de prêt à monter).
L’engagement de la banque (ci-dessus) est de nature à rassurer l’investisseur sur la solvabilité et la
qualité des promoteurs gestionnaires.
PROMESSE DE RACHAT DE PARTS
La sortie de l’opération est prévue contractuellement. En effet, lors de la souscription, l’investisseur
bénéficie d’une promesse de rachat des parts.
Le rachat des parts s’effectue en transparence pour le solde de l’emprunt bancaire.
Le concept « TURQUOISE » assure ainsi à l’investisseur une sortie qui bénéficie d’une garantie de
bonne fin financière.
RENDEMENT SECURISÉ
Le rendement de l’opération repose uniquement sur les économies d’impôts réalisées.
Raison pour laquelle nous insistons particulièrement sur la pérennité de l’impôt à payer sur les
5 années. Il est évalué selon la législation actuellement en vigueur.
Aucune souscription ne sera validée sans vérification de la nature des revenus de l’investisseur.
GARANTIES DE BONNE FIN FINANCIERE
Au cas où les associés se verraient contraints de rembourser tout ou partie des avantages fiscaux dont ils
auront bénéficié, la Société Civile (le promoteur) s’engage à leur racheter l’intégralité de leurs droits
sociaux pour un prix couvrant le capital restant dû du prêt consenti par la banque, majoré du montant
de leur apport en fonds propres, du montant des pénalités et intérêts fiscaux mis à leur charge,
l’ensemble étant majoré d’un intérêt au taux annuel de 3 % et majoré des soldes en compte courant
restant dus par chaque associé à la SCI.
CONDITIONS SUSPENSIVES
Le déblocage des fonds bancaires et donc l’augmentation de capital et la réalisation de
l’investissement, sont subordonnés à un certain nombre de conditions suspensives qui sécurisent encore
le projet, notamment :





Obtention du permis de construire, purgé du délai de recours des tiers,
Contrôle technique indépendant du chantier,
Prise en charge par une assurance de garantie décennale,
Signature d’un contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée,
Signature d’une convention de gestion.
Le label TURQUOISE
C’est en vertu du contrat de maîtrise d’ouvrage délégué que le promoteur s’engage à livrer l’immeuble
à la SCI au prix ferme et définitif qui a été financé, tout éventuel surcoût restant à sa charge.
En vertu de la convention de gestion, le promoteur s’engage à garantir les loyers à hauteur des sommes
nécessaires pour le service de l’emprunt bancaire.
Si la totalité des garanties n’était pas définitive au moment de la signature, l’intégralité des fonds
versés par l’investisseur lui est alors restituée par le notaire.
NOTAIRES
Chaque investisseur donne une procuration au notaire qui le représente pour les actes et contrat tout au
long du programme.
Lors de l’augmentation de capital, la totalité des fonds transite par le notaire afin de garantir
l’intégralité de l’opération.
Le notaire établit une attestation de souscription.
COMMERCIALISATION ASSURÉE PAR LES SOINS DE PATRIMOGESTION

Examen de la situation fiscale de l’investisseur (pérennité fiscale)

L’étude fiscale personnalisée,

Le conseil à la clientèle en soutien de la Banque Populaire,

Rédaction des dossiers de souscriptions,

Contrôle et envoi du déclaratif fiscal, courrier ISF
(Copie investisseur / copie administration fiscale)

Réponses à l’administration fiscale

Le suivi juridique et fiscal de cette clientèle
(3.782 clients au 31/12/09).
Le label TURQUOISE