Télécharger

Operations Insight #11
Immobilier : la force cachée
de l’iceberg
Laurence Piloz
Manager
Expertise Achats indirects
[email protected]
L’immobilier est trop souvent assimilé à un poste de coûts
dont la fonction se limiterait à centraliser les moyens de
production et assurer une présence commerciale. Pourtant,
il est tout à fait possible d’envisager l’immobilier, iceberg
imposant et partiellement immergé, comme un outil de
rentabilité. Comment passer d’une impression de pesanteur
à une logique de poussée vers le haut, génératrice de
performance ?
Visualiser entièrement l’iceberg
À l’issue du Congrès des DAF 2016, rencontre annuelle des directeurs
administratifs, financiers et juridiques, l’enjeu prioritaire est clair : rentabilité
à tous les étages. En matière d’immobilier, les choix d’implantation
doivent donc concilier exigences de souplesse et d’adaptabilité liées aux
évolutions et modes de fonctionnement de l’entreprise moderne avec la
maîtrise des coûts inhérente à la bonne gestion de ce poste de dépense
réputé quasi-incompressible. Un exercice de haute-volée.
Pour assurer la compatibilité vertueuse de tous ces éléments, il s’agit
d’envisager l’iceberg dans son ensemble. De savoir associer leviers
d’optimisation usuels (organisation optimisée des surfaces, déménagement
dans les zones idéalement placées au niveau des prix, négociation de
conditions accompagnées à l’entrée) à un plus large panel d’outils.
Ce, afin de parvenir à réaliser un calibrage et un maintien au plus juste
de la dépense immobilière en relation avec les besoins et objectifs de
l’entreprise.
Aujourd’hui, l’optimisation du loyer économique n’est plus un objectif
décorrélé des autres réalités budgétaires de l’entreprise ni de sa réflexion
stratégique. Percevoir son amélioration comme l’unique paramètre de
la performance immobilière est une erreur que les financiers ne font plus.
Bien souvent confrontés aux conséquences à moyen et long terme de
décisions prises un peu rapidement sur les différents items entrant dans la
composition d’un bail commercial, les décisionnaires financiers tendent
désormais à une vision plus globale et néanmoins fine du poste immobilier.
© 2016 Ayming
www.ayming.fr
1
Operations Insight #11
A l’élément « loyer », partie émergée de l’iceberg « implantation »,
s’ajoutent de facto de multiples paramètres qui disposent chacun d’un
calibrage à mener à bien, et d’outils de contrôle individualisés. De la
précision des ajustements choisis dépend ainsi le succès du Schéma
Directeur Immobilier, et par voie de conséquence, le bien-être des salariés
et la rentabilité même du site sur des durées pouvant aller jusqu’à 12 ans.
Maîtriser la surface apparente et cachée
La surface inscrite au bail est le premier paramètre ajustable lors des
négociations d’entrée. Sa nature (commerce, bureaux, activité…) va
déterminer le loyer applicable au m², en corrélation avec le type de
métrage retenu. Mais celle-ci est difficile à déterminer. Doit-on parler de
surface commerciale « boutique », pondérable selon les critères établis par
la charte de l’expertise et retenus par les tribunaux ? S’agit-il de surface
SHON (Surface Hors Œuvre Nette) ? De GLA (Gross Leasable Area) qui
intègre une partie des murs, et dans ce cas, laquelle retenir ? De surface
SUN (Surface Utile Nette) ? De SUB (Surface Utile Brute) ?
Un véritable casse-tête que seul un expert en profondeurs immobilières peut
appréhender. D’autant que la nouvelle typologie de surface, apparue
récemment dans le cadre de la loi PINEL, la « Surface exploitée » ne simplifie
pas les choses. Celle-ci introduit une notion qui prête à interprétation quant
à la signification du terme « exploitée ». Les tribunaux ont de beaux jours
devant eux pour statuer sur ce problème. Or, la bonne définition et maîtrise
de la surface est cruciale. Car selon les choix effectués, le loyer annuel
global peut varier du simple au double. D’où la nécessité dès l’entrée de
se plonger dans les eaux troubles de cet épineux sujet afin d’éviter les
douches froides en cours de bail.
S’attaquer aux parties immergées de l’iceberg
Les Charges locatives refacturables
Il est indispensable de bien comprendre la « commune intention des
parties » en amont pour éviter les surfacturations et litiges. En matière
de charges locatives refacturées par le bailleur, les critères à prendre en
compte pour estimer le coût qu’elles représentent réellement et effectuer
un choix sélectif des montants que le locataire accepte de payer sont très
complexes. Ainsi, avant toute prise de décision, il est impératif d’étudier
avec soin le type de l’immeuble repéré, sa date de construction, son état
d’entretien, sa vétusté ou encore celle de ses équipements, les services
qu’il offre, la justesse de leur calibrage, et l’adéquation aux besoins
opérationnels de l’entreprise. Seule une analyse précise de tous ces
éléments plus ou moins immergés permet de négocier son bail en toute
connaissance des risques financiers associés sur le moyen et le long terme.
© 2016 Ayming
[email protected]
Ayming - 185 avenue des Grésillons - 92622 Gennevilliers Cedex
Tél. : 01 41 49 64 00 - Fax : 01 41 49 64 01
2
Operations Insight #11
À noter que la loi Pinel, encore une fois, n’éclaire pas tellement la voie
puisqu’elle concentre l’attention sur l’article 606 du code civil qui concerne
les gros travaux de réparation. Or, ce type de travaux étant plutôt rare
et ponctuel, il génère peu de risques financiers pour le preneur, surtout si
l’immeuble est neuf, très récent ou bien entretenu par le bailleur. Il paraît
donc plus judicieux de se concentrer sur l’aspect de la prise en charge
des mises aux normes. Celles-ci en effet évoluent tous les deux à trois ans
contre des travaux du 606 applicables au minimum tous les 10 ans...
À observer également de près, les tantièmes applicables lors de la
répartition entre les locataires. Leur application pour chaque nature de
charges peuvent générer une augmentation forte et imprévue de charges
si l’ensemble des points n’a pas été abordé et les modalités d’application
clairement débattues et calibrées. Enfin, la dispersion des pièces justifiant
les facturations chez les grands utilisateurs complique considérablement les
contrôles éventuels et engage à une réflexion nécessaire de l’archivage
et de la disponibilité des pièces.
Durée du bail
Le choix de la durée impacte pleinement le caractère pérenne d’une
implantation, surtout lorsque les conditions du renouvellement sont
évoquées directement lors de la signature du bail initial. Ainsi, un bail de
plus de 9 ans implique un déplafonnement, tandis que le choix de périodes
fermes peut constituer un vrai problème pour une société. Qui peut aller
même jusqu’à menacer sa survie si le besoin de réduire l’espace, et donc
les coûts associés, se fait jour ultérieurement, ou que le marché évolue
favorablement alors que le bail « fermé » ne permet pas de bénéficier des
évolutions à la baisse.
Indexation ou révision ?
L’indexation, sa périodicité, l’indice retenu, la méthodologie appliquée,
le respect des critères légaux d’application peuvent générer des
surfacturations très importantes, et méritent un calibrage attentif, et une
vérification périodique afin d’en maîtriser l’évolution. Dans le même ordre
d’idée, un certain nombre de coûts indirects vont se trouver impactés avec
plus ou moins de force selon les choix qui seront posés quant à la localisation
et à la qualité de l’immeuble. Qualité de vie au travail, transports et coûts
associés, ressources humaines et développement de l’entreprise, montant
et couverture des assurances, image de l’entreprise… sont autant de
paramètres à prendre en considération.
© 2016 Ayming
[email protected]
Ayming - 185 avenue des Grésillons - 92622 Gennevilliers Cedex
Tél. : 01 41 49 64 00 - Fax : 01 41 49 64 01
3
Operations Insight #11
Pousser l’iceberg vers le haut
Plus que jamais, l’immobilier doit pouvoir relever les défis actuels des
marchés et répondre aux besoins d’un monde professionnel en mutation
(flexibilité accrue, ajustements nécessaires, nouveaux modes de travail).
Dans ce contexte, le Responsable Immobilier se doit d’être un expert
dont la justesse d’analyse, la connaissance des bâtiments et de leurs
problématiques, participent pleinement au succès de la politique générale
de l’entreprise. Son action de conseil doit conduire à un ajustement
minutieux des choix immobiliers en corrélation avec les besoins actuels et
anticipés de l’activité. En rassemblant, compilant et restituant l’ensemble
des besoins actuels et futurs. En analysant précisément les risques à court,
moyen et long terme. En contrôlant la bonne application des accords.
Et enfin, en fournissant aux CODIR des éléments décisionnels fiables et
pérennes.
Ainsi, le Responsable Immobilier associe maîtrise de la partie visible du sujet
(loyer facial versus loyer économique, montants annoncés des charges,
exploitabilité des locaux…) à une pression plus forte sur la partie inférieure,
immergée et majoritaire (risque financiers associés aux accords, possibilité
et coûts de désengagement, contrôle et anticipation des charges
d’occupation et locatives). Il résulte alors de son action, une poussée
orientée vers le haut qui garantit l’équilibre dont dépend l’immobilier pour
pouvoir assurer pleinement son rôle de levier de la performance.
A propos de l’auteur :
Manager Performance Immobilière chez Ayming depuis 6 ans,
Laurence est issue du monde de l’immobilier où elle a occupé
des postes lui permettant d’associer les deux visions de la réalité
immobilière, tant Bailleur que Grand Utilisateur.
© 2016 Ayming
[email protected]
Ayming - 185 avenue des Grésillons - 92622 Gennevilliers Cedex
Tél. : 01 41 49 64 00 - Fax : 01 41 49 64 01
4