Traité de la nouvelle mitoyenneté

♦ Bernard
Nizet Architecte
♦ constructions et rénovations
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♦ expertises
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TRAITE DE LA NOUVELLE MITOYENNETE
Le concept du complexe mitoyen,
une solution pour demain?
Liège, le 22.08.2011
TRAITE DE LA NOUVELLE MITOYENNETE
Ate lie r Sa in t-Ma u r
« Personne ne savait leur dire si c’était le jour ou la nuit. Pourtant, malgré le flou qui les entourait, ils
avaient fixé la limite. Et comme à chaque fois qu’une telle chose se produit, on devait s'attendre à
avoir des ennuis… »
♦
MITOYEN, ENNE : Qui est entre deux choses, commun à l'une et à l'autre. (Larousse)
MITOYENNETE : Quotité attribuée aux propriétaires pour établir leur part dans la copropriété d'un
mitoyen. - Droits attachés à cette copropriété. (….)
USURPER : S’approprier indûment, par violence ou par ruse, un droit, un bien qui appartient à
autrui, un pouvoir, etc. (Larousse)
EMPIETER : S’arroger des droits, prendre une partie des biens, des avantages qui appartiennent à
quelqu’un d’autre. - Déborder sur quelque chose. (Larousse)
COMPLEXE : Qui se compose d’éléments différents qui se combinent d’une manière qui n’est pas
immédiatement saisissable. (Larousse)
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a.
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TRAITE DE LA NOUVELLE MITOYENNETE
ARTICLES DE REFERENCE / CODE CIVIL BELGE / DU MUR ET DU FOSSE MITOYENS.
Art. 653. Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre
cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s'il n'y a titre ou marque du contraire.
Art. 654. Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un
côté, et présente de l'autre un plan incliné; Lors encore qu'il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets et
corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur. Dans ces cas, le mur est censé appartenir
exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l'égout ou les corbeaux et filets de pierre.
Art. 655. La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et
proportionnellement au droit de chacun.
Art. 656. Cependant tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et
reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment
qui lui appartienne.
Art. 657. Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute
l'épaisseur du mur, à cinquante quatre millimètres [...] près, sans préjudice du droit qu'a le voisin de faire réduire à
l'ébauchoir la poutre jusqu'à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même
lieu, ou y adosser une cheminée. <L 15-12-1949, art. 28>
Art. 658. Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen; mais il doit payer seul la dépense de
l'exhaussement, les réparations d'entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune, et en outre l'indemnité
de la charge en raison de l'exhaussement et suivant la valeur.
Art. 659. Si le mur mitoyen n'est pas en état de supporter l'exhaussement, celui qui veut l'exhausser doit le faire
reconstruire en entier à ses frais, et l'excédent d'épaisseur doit se prendre de son côté.
Art. 660. Le voisin qui n'a pas contribué à l'exhaussement, peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la
dépense qu'il a coûté, et la valeur de la moitié du sol fourni pour l'excédent d'épaisseur, s'il y en a.
Art. 661. Tout propriétaire joignant un mur, a de même la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en
remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur, ou moitié de la valeur de la portion qu'il veut rendre mitoyenne,
et moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti.
Art. 662. L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou
appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les
moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre.
Art. 663. Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et
réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins assis ès dites villes et faubourgs; la
hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus; et, à défaut
d'usage et de règlement, tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l'avenir, doit avoir au
moins trente-deux décimètres [...] de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et audessus, et vingt-six décimètres [...] dans les autres. <L 15-12-1949, art. 28>
Art. 664. [Abrogé] <L 08-07-1924, art. 2>
Art. 665. Lorsqu'on reconstruit un mur mitoyen ou une maison, les servitudes fictives et passives se continuent à
l'égard du nouveau mur ou de la nouvelle maison, sans toutefois qu'elles puissent être aggravées, et pourvu que la
reconstruction se fasse avant que la prescription soit acquise.
♦
♦
Art. 666. Tous fossés entre deux héritages sont présumés mitoyens s'il n'y a titre ou marque du contraire.
♦
Art. 667. Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve d'un côte seulement du
fossé.
Art. 668. Le fossé est censé appartenir exclusivement à celui du côté duquel le rejet se trouve.
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b.
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TRAITE DE LA NOUVELLE MITOYENNETE
LA POSITION DE LA COUR DE CASSATION
la reconnaissance de deux murs contigus indépendants
- Depuis 1977, plusieurs arrêts de la Cour de cassation disposent que l'édification d'un mur parfaitement stable,
sans contact, ni accroche, le long d'un mur mitoyen ou destiné à le devenir ne constitue pas une usurpation ou
une voie de fait valant prise de possession. Par conséquent, cet acte auquel le premier constructeur ("primus")
ne pourrait s'opposer, ne révèle pas la volonté du second ("secondus") d'acquérir la mitoyenneté et ne l'oblige
aucunement à son rachat.
- Parmi ces arrêts, nous épinglerons celui du 22/06/1990 (rôle 6897) relatif à la construction d'un mur de 14 cm
d'épaisseur établit à 1,5 cm d'un mur privatif et celui du 28/06/2001 (rôle C990527F) relatif à celle d'un mur
maintenu à quelques centimètres du mur voisin par l'interposition d'un isolant. Dans les deux cas, le mur de
"primus" était parfaitement capable de supporter la charge du bâtiment de "secondus".
- Nous épinglerons également l'arrêt du 04/03/2005 (rôle C030272N) qui nous indique que si le mur de "secondus"
doit être parfaitement stable, sans contact, ni accroche, il ne doit pas pour autant répondre à toutes les
caractéristiques d’un mur de séparation conforme aux règlements.
la
problématique posée par les différents arrêts de la Cour de cassation
Cassation, arrêt du 13/11/1952 : « Il résulte de l’article 663 du Code civil que le voisin a le droit d’être consulté
avant que les travaux ne débutent. Celui qui construit un mur sur la limite séparative sans l’accord de son voisin
commet un empiètement qui pourrait être sanctionné. Si le voisin ne pourrait pas exiger la démolition du mur, puisque
le voisin constructeur se trouve en accord avec les dispositions de l’article 663, il pourra toutefois obtenir des
dommages et intérêts. »
Cassation, arrêt du 08/02/1968 :« L'article 663 du Code civil, en disposant que tout propriétaire peut, dans les villes et
faubourgs, contraindre son voisin à contribuer à la construction d'un mur faisant séparation entre leurs maisons, cours et
jardins, établit à charge du propriétaire voisin une obligation de voisinage, fondée sur une présomption d'utilité
commune du mur à construire; cette présomption n'est toutefois pas une présomption juris et de jure. »
« Lorsque, dans les villes et faubourgs, un propriétaire, se fondant sur l'article 663 du Code civil, veut contraindre le
propriétaire voisin à contribuer à la construction d'un mur faisant séparation de leurs maisons, cours ou jardins, ce
propriétaire voisin, pour qui la construction d'un mur séparatif est sans utilité, peut se dispenser de contribuer à la dite
construction en faisant abandon d'une bande de terrain dont la largeur correspond à la moitié de celle qui est
nécessaire pour la construction d'un mur séparatif. »
- Quid de l'empiètement? Dans quelle mesure "secondus" « pourra toutefois obtenir des dommages et intérêts »? Quid
de l'abandon? En se dispensant de contribuer à la construction du mur, "secondus" fait-il abandon de l'assiette
ou du « droit de mitoyenneté » comme le stipule l'article 656 du Code civil? Dans quelle mesure l'empiètement
et l'abandon sont-ils ou deviennent-ils irrévocables? Où fixer la limite de propriété en cas de démolition?
- Quid du mur plein? La reconnaissance de deux murs contigus indépendants étant acquise, peut-on toujours se
prévaloir d'une « présomption d'utilité commune du mur » pour imposer à "primus" la construction d'un mur plein
destiné à la mitoyenneté alors que son rachat n'est plus certain et à "secondus" son empiètement alors qu'il ne
compte pas en prendre possession? Tous droits des propriétaires devant rester égaux, chacun ne conserve-t-il
pas la faculté de construire un mur destiné au soutien exclusif de son bâtiment?
- Par ailleurs, si le droit à l'empiètement n'est plus justifié pour la construction « d'un mur faisant séparation entre
leurs maisons », l'est-il encore pour celle « d'un mur faisant séparation entre leurs cours et jardins » ?
♦
♦
♦
Nous devons reconnaître que la construction du mur plein destiné à la mitoyenneté et l'empiètement
sont devenus hypothétiques.
- De plus, les normes d'isolation acoustique imposent des performances à atteindre difficilement conciliables avec
la conception d'un mur plein. Même si le législateur ne leur donne pas nécessairement force de loi, il est utile de
rappeler qu'elles fixent les règles de l'art en la matière. Du moins, pour les bâtiments qu'elles soumettent à leurs
exigences. Dès lors, est-il toujours raisonnable de permettre à "primus" de céder la mitoyenneté et à "secondus"
de l'acquérir afin qu'il puisse placer ou maintenir des poutres ou des solives dans l'épaisseur d'un mur plein?
Nous devons également reconnaître que la prise de possession d’un mur plein pour faire « séparation
entre leurs maisons » est devenue hypothétique.
- Tout cela étant, est-il encore opportun de se fonder sur les articles 661 et 663 du Code civil pour continuer
d'imposer le concept du mur plein? Puisqu'il ne constitue plus la règle pour séparer les bâtiments, ne devrionsnous pas accorder les usages et les règlements pour permettre au praticien de consacrer la nouvelle
mitoyenneté en toute sécurité?
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d.
4/7
TRAITE DE LA NOUVELLE MITOYENNETE
LA CODIFICATION S'IMPOSE
- Voilà plus de trente ans que les arrêts de la Cour de cassation autorisent la construction de deux murs contigus
indépendants et que les normes d'isolation qui se succèdent lui confèrent le statut de règle de l'art pour séparer
les bâtiments qu'elles soumettent à leurs exigences.
- Etonnamment, l'évolution apportée semble bien souvent méconnue dans la réalité. Bon nombre de règlements
n'ont toujours pas intégrés les arrêts de la Cour de cassation ainsi que les normes d'isolation et imposent
malgré tout le concept du mur plein.
- Nous devons néanmoins constater que la séparation de bâtiments à l'aide d'un complexe constitué de deux
murs contigus (indépendants) se répand de plus en plus à l'encontre du mur plein.
- Bien que cette pratique devienne courante, elle reste pour l'instant principalement guidée par l’intérêt privé. Il ne
faudrait pas oublier qu’elle constitue également un héritage qui doit être pérennisé afin de garantir notre sécurité
et celle de ceux qui nous suivront. Dans l'intérêt général, comme dans celui des propriétaires d'ailleurs, un
minimum de règles doivent être établies si l'on veut empêcher de laisser se construire n'importe quoi...
- La réalisation de deux murs contigus indépendants pour séparer les bâtiments s'inscrit dans une réalité
complexe qui à notre connaissance n'a jamais été abordée dans sa globalité. Le sujet appelle de nouvelles
définitions et la mise en évidence de principes que le présent traité ambitionne de synthétiser dans un concept
cohérent, celui du "complexe mitoyen".
e.
LE CONCEPT DU COMPLEXE MITOYEN
préambule
- Le concept du complexe mitoyen n'a pas pour finalité de recommander des solutions toutes faites, ni
d’apporter une réponse immédiate aux problèmes qu’il met en lumière.
- Il tente de codifier la construction de deux murs contigus (indépendants) pour séparer les bâtiments et
vise principalement à donner aux praticiens les outils nécessaires à la conception, tant technique que
juridique, ainsi que le langage commun pour la confronter et sécuriser son usage.
- Gageons qu'il fera école et permettra aux concepteurs de préconiser les bonnes pratiques, aux experts
d'émettre des avis éclairés et aux juristes d'établir la jurisprudence avec discernement.
cinq nouvelles définitions
- le complexe mitoyen : est un ouvrage mitoyen, séparant généralement deux
bâtiments, constitué par deux "murs limitrophes" reposant sur leur fondation propre ou
sur une fondation commune appelée "fondement mitoyen". Il est dit "axé" lorsque les
murs limitrophes qui le composent sont construits à une distance équivalente de l'axe
mitoyen et "non-axé" dans les autres cas.
- le mur limitrophe : est un mur constitutif d'un complexe mitoyen. Il est dit "d'entame"
lorsqu'il entame le complexe mitoyen et "de parachève" lorsqu'il le parachève.
- la fondation limitrophe : est la fondation exclusive d'un mur limitrophe.
- le fondement mitoyen : est la fondation commune destinée à recevoir les murs
limitrophes d'un complexe mitoyen.
- l’accroche : est un système d'attache qui liaisonne deux murs limitrophes à l’intérieur
d’un complexe mitoyen.
♦
♦
♦
♦
huit principes de base (voir page 7)
- Le complexe mitoyen étant défini, le concept de "l'entame" et de "la parachève" permet de codifier sa
création en deux phases et d'illustrer toutes les situations susceptibles d'être rencontrées dans la pratique à
l'aide de huit principes.
- Comme vous le remarquerez dans le tableau de la page 7, le cas de l'exhaussement d'un mur mitoyen
(A4,B4) pourrait-être confondu avec celui du fondement mitoyen (A2,B2). Cela aurait pour effet de réduire
le tableau à six principes, mais aussi d'exclure la réalité du "mur plein mitoyen". Par conséquent, il a été jugé
préférable de le maintenir en l'état.
- Le principe illustré en A3 prend en compte l'immatérialité du mur plein, c'est à dire les situations de fait qui
permettront de le considérer comme limitrophe par l'abandon ou la non reprise de la mitoyenneté.
- Vous noterez enfin, que le complexe mitoyen illustré en B2 incite à la création commune en une seule
phase et que grâce à cette qualité, il pourrait parfaitement servir de substitut au mur plein.
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quatre
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TRAITE DE LA NOUVELLE MITOYENNETE
règles impératives
- Qu'il s'agisse de construire le complexe mitoyen, de l'entamer, le parachever, l'exhausser, le prolonger ou le
reprendre en sous œuvre, à chaque intervention, les règles suivantes resteront de stricte application :
- règle n°1 : Hormis les solins et l'accroche, tout scellement ainsi que tout contact entre les murs limitrophes
d'un complexe mitoyen sont proscrits.
- règle n°2 : La création à l’aide du fondement mitoyen et/ou de l’accroche s'établit par titre.
- règle n°3 : La construction et la transformation du mur limitrophe doivent garantir la stabilité, la salubrité
et la démolition du bâtiment qu'il soutient sans porter atteinte à celles de l'autre.
- règle n°4 : La construction à l'aide de l'accroche doit garantir en outre le maintien du mur limitrophe en
attente de construction.
- Il est conforme aux règles de l'art de rendre les murs limitrophes sans contact par l'interposition d'une
isolation et lorsque l'accroche est souhaitée, de les liaisonner à l'aide de crochets en acier inoxydable ou
similaires. Qu'il soit parachevé ou non, le complexe mitoyen devra satisfaire aux normes d'isolation.
- Le complexe mitoyen qui ne respecterait pas au moins une des quatre règles précitées pourrait se voir
qualifier "d'irrégulier" et donner lieu à des dédommagements en cas de préjudice. Signalons à ce sujet
l'arrêt de la Cour de cassation du 02/09/1994 (rôle C930460N) qui confirme le jugement constatant que
la fixation de ponts en mortier sur le mur mitoyen de "primus" et les fondations accolées qui se
soutiennent mutuellement à la suite d'un défaut de soin et d'une négligence manifestes tant dans la
conception que dans la construction du mur de "secondus" constituent une usurpation de possession du
mur de "primus" qui oblige "secondus" au rachat de la mitoyenneté. (*)
trois
modes de création
- 1. la création en parfaite indépendance
- Chaque voisin construit séparément une fondation et un mur limitrophe à la limite de sa propriété. Dans le
complexe mitoyen, les ouvrages limitrophes sont rendus, sans contact, ni accroche.
Ce mode de création ne nécessite aucun accord entre les propriétaires voisins. "Primus" assurera la protection de sa
construction en l'attente de celle de "secondus". Lors de la parachève, s’il y a lieu, "primus" enlèvera la protection et
"secondus" assumera les solins. La démolition d'un bâtiment entraînera celle du mur limitrophe qui le soutient.
- 2. la création par titre
- Le complexe mitoyen est construit à l'aide du fondement mitoyen et/ou de l'accroche conformément à la
convention, au règlement ou au jugement valant titre entre les propriétaires voisins.
Les possibilités de création par titre sont nombreuses et peuvent aisément se déduire de l'analyse des principes
repris au tableau de la page 7. Nous nous contenterons de mettre en évidence une fois de plus l'exemple illustré en
B2 tant sa création en une seule phase est similaire à celle du mur plein et rejoint les principes de parcimonie qui ont
sous-tendus son usage :
"Primus" construit l'entièreté du complexe mitoyen à l'aide du fondement mitoyen et de l'accroche. Lorsqu'il
construit sur sa parcelle, "secondus" procède au rachat de la partie qu'il compte utiliser pour asseoir son
bâtiment.
♦
♦
♦
Ce mode de création s'avérera le plus avantageux dans la plupart des cas. L'économie de la protection anti-pluie
justifiera largement l'avance faite par "primus" pour construire le mur de parachève. Le cas échéant, le fondement
mitoyen facilitera la reprise en sous œuvre. Enfin, en cas de démolition d'un des bâtiments l'accroche permettra le
maintien du mur limitrophe rendu en attente de construction.
- 3. la création par le "père de famille"
- Par exemple, dans le cadre d'une opération immobilière lorsque le propriétaire du fonds y construit plusieurs
bâtiments jointifs.
Le "père de famille" choisira la nature et le statut du complexe mitoyen et ne manquera pas de les faire consigner
dans l'acte de vente à l'intention des futurs propriétaires ou copropriétaires.
(*)
♦
Un arrêt surprenant de la Cour de cassation : Face au constat d'une telle négligence, on pouvait raisonnablement penser que la Cour
en déduirait une responsabilité susceptible d'ordonner une réparation ou une indemnisation du dommage subi par "primus" plutôt que
l'acquisition forcée de la mitoyenneté d'un mur sans aucune utilité pour le soutien du bâtiment de "secondus".
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TRAITE DE LA NOUVELLE MITOYENNETE
LE COMPLEXE MITOYEN ET LE MUR MITOYEN
- Créer un complexe mitoyen à l'aide d'un mur mitoyen préexistant ne posera en principe aucune difficulté
particulière. Le mur mitoyen prendra naturellement sa place dans le complexe où il obtiendra, selon le cas,
le statut de mur limitrophe (B1b, B3b) ou celui de fondement mitoyen (A4,B4).
- Par contre, des problèmes pourront se poser lorsque sa démolition sera envisagée dans le cas d'un mur de
clôture et dans celui d'un complexe mitoyen non-axé (B1b,B3b).
trois cas problématiques
- 1. La démolition complète d'un complexe mitoyen non-axé est envisagée.
Dans cette hypothèse, "primus" pourra-t-il reconstruire sur l'assiette de l'empiètement? Quid si
"secondus" refuse? Quid si jadis il a été contraint à l'abandon? Quid si "primus" revendique la
prescription? Bref, la limite de propriété devra-t-elle être maintenue à l'origine au bénéfice de
"secondus" ou déplacée à l'extrémité de l'empiètement au bénéfice de "primus"?
- 2. Dans un complexe mitoyen non-axé, seule la démolition du mur mitoyen est
envisagée.
La problématique est la même que dans le cas précédent avec en plus la subsistance du mur
de "secondus". Si la limite de propriété devait être maintenue à l'origine, quid du vide qui serait
laissé alors entre les deux murs? (figure 2).
- 3. L'assiette est occupée par un mur de clôture mitoyen.
N'aurait-on pas intérêt à le démolir plutôt que de l'exhausser ou le rendre limitrophe? Quid si "primus" et "secondus"
ne s'accordent pas sur cette question?
- En l'absence de jurisprudence, il est difficile pour l'expert de fonder son avis. Si malgré son bon sens aucun
accord n'est possible, il ne manquera pas de diriger son client vers les juristes.
g.
LE CONCEPT DU COMPLEXE MITOYEN, UNE SOLUTION POUR DEMAIN?
- En reconnaissant implicitement la possibilité de construire deux murs contigus indépendants, la Cour de
cassation bouleverse indéniablement l'emploi séculaire du mur plein. Mais, cela ne signifie pas pour autant
la fin de la mitoyenneté. A titre d'exemple, la création à l'aide du fondement mitoyen et de l'accroche est
déjà fréquemment utilisée dans l'habitat groupé. Paradoxalement, la possibilité de recourir à ce nouveau
type de mitoyenneté est totalement omise des prescriptions du lotisseur.
- Dans bien des cas pourtant, la réalisation d'un fondement mitoyen s'avèrerait un choix bien plus approprié
qu'une fondation limitrophe impropre à la mitoyenneté. Il serait regrettable de ne pas pouvoir l'envisager
par manque de règlement ou d'accord entre propriétaires voisins. Les arrêts de la Cour de cassation sont
limpides à ce sujet. A défaut de titre opposable, la mitoyenneté ne peut s'imposer à l'initiative de "primus"
sans le consentement de "secondus".
- Libre d'entamer le complexe sans contrainte, "primus" préfèrera très certainement la simplicité apparente
de la création en parfaite indépendance qui ne nécessite aucun accord. Mais ce qui peut paraître simple
dans un premier temps pour "primus" pourrait bien devenir très problématique par la suite pour "secondus"
et vice versa. Dès lors, il serait plus prudent d'en convenir aussi dans ce cas là.
- Dans ce contexte, le concept du complexe mitoyen offre sans conteste un outil capable de faire évoluer
plus sûrement la nouvelle mitoyenneté « d'un mur faisant séparation entre leurs maisons ».
- Chacun y veillera en respectant rigoureusement les quatre règles suivantes :
♦
♦
- règle n°1 : Hormis les solins et l'accroche, tout scellement ainsi que tout contact entre les murs limitrophes
d'un complexe mitoyen sont proscrits.
♦
- règle n°2 : La création à l’aide du fondement mitoyen et/ou de l’accroche s'établit par titre.
- règle n°3 : La construction et la transformation du mur limitrophe doivent garantir la stabilité, la salubrité
et la démolition du bâtiment qu'il soutient sans porter atteinte à celles de l'autre.
- règle n°4 : La construction à l'aide de l'accroche doit garantir en outre le maintien du mur limitrophe en
attente de construction.
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