Faillite du locataire et résiliation de bail

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L’
Brèves
ouverture de la faillite
du locataire ne met pas
automatiquement
fin
au contrat de bail à loyer, mais
permet au bailleur de résilier le
bail de manière anticipée si certaines conditions sont réalisées.
Il appartient ainsi au bailleur qui
entend se départir du contrat
d’être actif et d’initier les démarches pour profiter de ce
«Transmission
de patrimoine:
donation et
usufruit»
Faire valoir ses droits
Attention au délai!
Le jugement prononçant la
faillite doit être en force et les
sûretés peuvent être demandées
tant que dure la faillite. Selon la
doctrine, ces sûretés peuvent
être diverses et leur forme n’a
pas d’importance. Il peut ainsi
s’agir de garantie bancaire, de
la constitution d’un gage mobilier ou immobilier, ou encore
d’un dépôt en espèces. Les
sûretés ne peuvent porter que
sur des loyers et frais accessoires, qui deviennent exigibles
après la sommation écrite de
les constituer. Elles doivent couvrir les loyers bruts dus jusqu’à
• Si l’entreprise tombe en faillite, le bailleur peut résilier
le contrat avec effet immédiat.
l’échéance du contrat s’il est de
durée déterminée ou, en cas
de bail de durée indéterminée,
jusqu’au prochain terme de résiliation. Le bailleur devra être
vigilant, car s’il tarde à exiger
les sûretés pour les loyers à
échoir et encaisse de nouveaux
loyers, la renonciation à la résiliation peut être présumée et le
bail continuera alors aux mêmes
conditions.
Selon la loi, le bailleur doit im-
TOUT L’IMMOBILIER • No 648 • 1er octobre 2012
phovoir
partir par écrit un délai au locataire et à l’administration de
la faillite pour ces sûretés, sous
menace d’inefficacité du congé
donné ultérieurement. Ce délai
doit être convenable, c’est-àdire d’au moins une à deux semaines.
Lorsque les sûretés sont fournies, le bail est maintenu. Si c’est
le locataire qui les a constituées,
au moyen d’actifs non soumis à
la faillite, la masse en faillite sera
Si le bailleur ne reçoit pas les
sûretés exigées dans le délai
imparti, il pourra résilier le bail
avec effet immédiat. Cette résiliation devra toutefois respecter
les formes légales, c’est-à-dire
être notifiée sur formulaire officiel. La loi exclut toute prolongation de bail en cas de faillite du
locataire. Dans l’hypothèse où
le locataire continue d’occuper
les locaux après le congé, l’indemnité pour occupation illicite
des locaux pourra lui être directement réclamée, la créance
en restitution des locaux étant
dirigée contre ce dernier personnellement.
Le bailleur d’une personne morale déclarée en faillite pourra
prétendre, au titre de créances
de faillite, aux pertes de loyers
antérieures à la faillite et à celles
nées après l’ouverture de la
faillite, jusqu’au prochain terme
de résiliation. Pour les baux
commerciaux, les créances nées
après l’ouverture de la faillite,
mais au maximum six mois dès
le prononcé de faillite, peuvent
également être produites.
Il est rappelé que, s’agissant de
baux commerciaux, le bailleur
a un droit de rétention sur les
meubles qui se trouvent dans
les locaux loués, pour garantie
du loyer de l’année écoulée et
Association au service de l'immobilier
4, rue de la Rôtisserie
Case postale 3344 – 1211 Genève 3
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CGI Conseils est à votre disposition
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TOUT L’IMMOBILIER • No 648 • 1er octobre 2012
A
ISON
S
Le 16 octobre 2012, CGI
Conseils organise, en collaboration avec l’APGCI,
un séminaire juridique
qui aura lieu à la FER, au
98, rue de Saint-Jean à
Genève, de 9h à 12h, sur
le thème «Transmission
de patrimoine: donation et
usufruit».
Ce sujet sera abordé
très concrètement sous
des angles différents par
trois praticiens de grande
qualité, soit un avocat, un
notaire et un avocat fiscaliste. Me Philippe Muller,
avocat, traitera des droits
et obligations des parties.
Me David Lacin, notaire,
nous fera bénéficier de
son expérience notariale
au travers de certaines
questions choisies. Enfin,
Me Frédéric Neukomm,
avocat et expert fiscal
diplômé, examinera les
aspects fiscaux de la donation et de l’usufruit.
droit de résilier le contrat avec
effet immédiat.
Lorsque le locataire tombe en
faillite après avoir pris possession des locaux loués, ce qui
semble être le cas à la lecture
de votre question, le bailleur
peut résilier le contrat avec effet immédiat s’il n’obtient pas de
sûretés pour les loyers futurs
dans un délai convenable, qu’il
lui appartiendra de fixer. Cette
résiliation anticipée est prévue
par l’article 266h du Code des
obligations.
Il convient de préciser ici que les
parties n’ont pas la possibilité
de déroger contractuellement
à ces conditions, en prévoyant
par exemple que le bailleur est
dispensé de fixer ce délai, cette
disposition étant de droit absolument impératif.
CGI Conseils
E
Je suis propriétaire d’un immeuble à Genève, dans lequel je loue des bureaux à une société anonyme.
Je viens d’être informée que mon locataire, qui était à jour dans le paiement de ses loyers, a été déclaré
en faillite. Ceci signifie-t-il que le bail a pris fin? Comment récupérer les loyers, suite à la faillite?
(Lucia R., Genève)
cas de faillite du locataire, la garantie de loyers tombera dans la
masse en faillite. Compte tenu
du fait que vous avez un droit
de gage en vertu de la Loi sur
la poursuite pour dettes et la
faillite, vous pourrez faire valoir
votre droit de préférence sur la
créance en restitution à l’encontre de la banque et exiger en
conséquence d’être également
désintéressé en priorité sur la
garantie locative. n
X
Faillite du locataire
et résiliation de bail
du semestre courant. A ce titre,
il devra faire valoir son droit de
rétention avec sa créance dans
la faillite, et les biens soumis
au droit de rétention tomberont
dans la masse. Il sera désintéressé sur le produit de réalisation des meubles. En outre, il
est conseillé au bailleur de faire
valoir simultanément son droit
de gage sur la garantie de loyers
constituée par le locataire à la
conclusion du bail. En effet, en
VR
Cette semaine par Sidonie Morvan, titulaire du brevet d’avocat
libérée de toutes obligations, le
bail se poursuivant avec le seul
locataire. En revanche, si les
sûretés ont été fournies par la
masse en faillite, l’administration
de la faillite exécutera le contrat à
la place du locataire. En fournissant les sûretés, l’administration
de la faillite exprime en effet sa
volonté de remplir les obligations
du contrat de bail et d’«entrer
dans le contrat». Dans cette hypothèse, les loyers dus jusqu’à
l’ouverture de la faillite pourront
être produits dans celle-ci. Les
loyers nés postérieurement à la
faillite constitueront en revanche
des dettes de la masse en faillite,
qui seront payées par le produit
brut de la réalisation des biens
du failli, avant la répartition aux
créanciers.
LI
La chronique de cgi Conseils
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D E TA
Meubles
Salons
Literie