Feri Immobilienfonds Rating - US

Feri Immobilienfonds Rating
Zusammenfassung
UST XIV Hotel, Ltd.
US-Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbH
Spreestraße 3
64295 Darmstadt
Bad Homburg, August 2004
Feri Research GmbH
Rathausplatz 8-10
61348 Bad Homburg
Feri Immobilienfonds Rating
Inhaltsverzeichnis des ausführlichen Ratings
1.
Vorbemerkung
2.
Rating des Immobilienfonds
2.1
Zusammenfassung
2.2
Bewertung der Immobilie
2.2.1 Daten zum Objekt
2.2.2 Bewertungsergebnisse
• Zusammenfassung
• Daten zur Wirtschaftlichkeit
• Komponenten des Ratings für die Immobilie
• Kommentierung des Ratings für die Immobilie
• Marktwert der Immobilie
• Berechnung der Wirtschaftlichkeit
2.3
Bewertung der Fondskonstruktion
2.3.1 Daten zum Fonds
2.3.2 Bewertungsergebnisse
• Zusammenfassung
• Komponenten des Ratings für die Fondskonstruktion
• Kommentierung des Ratings für die Fondskonstruktion
2.4
Bewertung des Initiators
2.4.1 Daten zum Initiator
2.4.2 Bewertungsergebnisse
• Zusammenfassung
• Komponenten des Ratings für den Initiator
• Kommentierung des Ratings für den Initiator
3.
Erläuterungen zum Rating des Fonds "UST XIV Hotel"
4.
Methodische Anmerkungen
5.
Anhang
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
Kriterienkatalog Hotel
Kriterienkatalog Fondskonstruktion
Kriterienkatalog Managementqualität
Berechnung des Marktwerts
Berechnung der Miete
Berechnung der Bewirtschaftungskosten
Berechnung der Break Even Rendite
 Feri Research GmbH, Bad Homburg
Alle Rechte vorbehalten. Nachdruck und Vervielfältigung sind ohne vorherige schriftliche
Zustimmung nicht gestattet.
Feri Immobilienfonds Rating
1. Vorbemerkung
Die Feri Research GmbH wurde am 22.06.2004 von der Geschäftsführung der US-Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbH beauftragt, für den geschlossenen Immobilienfonds UST XIV Hotel Ltd.
ein Feri Immobilienfonds Rating durchzuführen.
Das Feri Immobilienfonds Rating stellt eine umfassende Bewertung eines geschlossenen Immobilienfonds
aus der Sicht eines Investors dar.
Das Rating basiert auf der Bewertung von
Immobilie,
Fondskonstruktion,
Managementqualität.
Das Feri Immobilienfonds Rating stützt sich auf Informationen und Unterlagen, die im Anhang zu diesem Bericht
aufgelistet sind. Anderweitige Informationen und Unterlagen stehen nicht zur Verfügung und sind für die Erstellung
dieses Berichts nicht herangezogen worden. Hinsichtlich der Methoden der Untersuchung, die diesem Bericht
zugrunde liegen, verweisen wir auf die Abschnitte Erläuterungen und Methoden.
Alle Angaben im Gutachten wurden unter Berücksichtigung der oben genannten Einschränkungen sorgfältig
überprüft. Eine Gewährleistung für die Richtigkeit der Informationen kann jedoch nicht übernommen werden.
Mit dem Gutachtenauftrag werden nur Rechte der Vertragsschließenden begründet. Nur der Auftraggeber und die
Gutachter können aus dem Auftrag und dem Gutachten gegenseitig Rechte geltend machen. Eine Haftung
gegenüber Dritten wird ausdrücklich ausgeschlossen. Im Übrigen verweisen wir auf unsere Haftungsregelungen in
Kapitel 3.5 dieses Gutachtens.
Inbesondere dienen die Inhalte des Berichtes lediglich der Information. Sie stellen weder eine Anlageberatung,
eine Empfehlung noch eine Aufforderung zur Investition dar.
Das Gutachten genießt Urheberschutz. Nachdruck und Vervielfältigung sowie die Weitergabe an Dritte sind ohne
schriftliche Zustimmung der Feri Research GmbH nicht gestattet.
Bad Homburg, August 2004
28.08.04, Seite 4 von 8
Feri Immobilienfonds Rating
2. Rating des Immobilienfonds
2.1 Zusammenfassung
Fondsprofil
Name des Fonds
Name des Initiators
UST XIV Hotel, Ltd.
US-Treuhand Verwaltungsgesellschaft für USImmobilienfonds mbH
Spreestraße 3
64295 Darmstadt
Emissionsjahr
2004
Fondsvolumen ($)
526.4 Mio.
Eigenkapital ($)
192.6 Mio.
Fremdkapital ($)
333.8 Mio.
Geplante Ausschüttung
2005
2014
Mindestzeichnungssumme ($)
ohne
Umsatzmiete
mit
Umsatzmiete
8.3%
9.1%
8.4%
9.8%
50 000
Agio
5%
Fondsimmobilie
Orlando Peabody Hotel
9801 International Drive
32819 Orlando
Objektart
Hotel
Phase I
Baujahr
Phase II
1986
1986 / 2008
Grundstücksfläche (sf)
1 001 880
1 237 248
Vermietbare Fläche (sf)
829 488
1 617 875
72 889 221
148 884 008
ohne kalk. Instand.kosten & Mietausfall**
50 980 086
102 761 764
mit kalk. Instand.kosten & Mietausfall **
58 269 009
117 650 165
ohne kalk. Instand.kosten & Mietausfall **
21 909 135
46 122 244
mit kalk. Instand.kosten & Mietausfall **
14 620 213
31 233 843
Rohertrag im Bewertungsjahr ($)*
Bewirtschaftungskosten ($)*
Reinertrag ($)*
*) Monatszahlen ab Bewertungsstichtag auf Jahresbasis umgerechnet **) Instandhaltung inkl. Erneuerung.
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Feri Immobilienfonds Rating
Ratingergebnis
Fondsrating
A
Sehr gut
Immobilie
A
Sehr gut
A
Sehr gut
Objektattraktivität
A
Sehr gut
Risiko
A
Sehr gut
Wirtschaftlichkeit
AA
Hervorragend
Fondskonstruktion
AA
Hervorragend
Vertragswerk
AA
Hervorragend
Objekt
Garantien
A
Sehr gut
Finanzierung und Erträge
A
Sehr gut
Exit
Initiator / Umfeld
B+
Weit überdurchschnittlich
Sehr gut
Unternehmen
A
Sehr gut
Produkte und Prozesse
A
Sehr gut
Kunden
A
Sehr gut
C
Durchschnittlich
Feri Research GmbH
30%
Hervorragend
A
Bewertungsstichtag des Fonds
50%
AA
Managementqualität
Branchenumfeld
100%
20%
1. August 2004
US-Treuhand: UST XIV Hotel
28.08.04, Seite 6 von 8
Feri Immobilienfonds Rating
Kommentierung des Ratingergebnisses
Gesamtergebnis
Das Feri Immobilienfonds Rating stellt eine umfassende Bewertung der Qualität eines geschlossenen
Immobilienfonds aus der Sicht eines Investors dar. Bewertet werden die Komponenten Qualität der Immobilie,
die Fondskonstruktion und des Managements.
Die Bewertung erfolgt mittels eines umfangreichen Kriterienkatalogs, bei dem die einzelnen zu bewertenden
Aspekte auf einer Punkteskala von 1 bis 100 eingeordnet werden. Nach Zusammenfassung der Kriterien zu
Ratings für die Komponenten und zu einer Gesamtbewertung des Immobilienfonds wird die erreichte Punktzahl
einer von 10 Bewertungsklassen zugeteilt, die von AAA (absolute Spitze) bis E- (sehr schlecht) reichen.
Der Fonds UST XIV Hotel des Initiators US-Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbH
erhält bei der Gesamtbewertung durch das Feri Immobilienfonds Rating die Note A, sehr gut.
Immobilie
Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um das "Peabody Hotel", 9801 International Drive in 32819 Orlando,
Florida. Das 1986 erbaute, sehr gepflegte Orlando Peabody Hotel ist eines von zwei Hotels, die direkt neben
dem neuen Orange County Convention Center (OCCC) liegen. Der Internationale Flughafen von Orlando sowie
Walt Disney World, Orlandos führende Touristenattraktion, sind innerhalb weniger Autominuten erreichbar. Das
Orlando Peabody Hotel ist eines der führenden Hotels in der Umgebung und hat verschiedene Auszeichnungen
erhalten. Es ist geplant, das bestehende Hotel (Phase 1) in den nächsten Jahren zu erweitern, so dass ab dem
Jahr 2008 den Hotelgästen fast doppelt so viel Fläche (Phase 1 und Phase 2) geboten werden kann.
Das Investitionsrating der Immobilie setzt sich aus der Bewertung der Objektattraktivität, des Risikos und der
Wirtschaftlichkeit zusammen. Dieses Rating für das Orlando Peabody Hotel ist mit der Note A, sehr gut,
ausgefallen.
Die Ratingkategorie Objektattraktivität umfasst die Bewertung des Makrostandortes, des Mikrostandortes und
der Objektqualität. Die Bewertung der Attraktivität der Immobilie wird mit der Note A, sehr gut, versehen.
Das Rating für den Makrostandort besteht aus drei Komponenten: Die Makrostandortkomponente des Ratings
setzt sich aus drei Bestandteilen zusammen: der Nachfrage, die sehr stark von der Anzahl der stattfindenden
Kongresse beeinflusst wird; dem Angebot, das vom gegenwärtigen und zukünftigen Angebot in der Region
abhängt; und der Preisentwicklung, die auf der Interaktion von Angebot und Nachfrage basiert. Die Bewertung
des Makrostandorts ist durchschnittlich. In der Kategorie Mikrostandort erreicht das Peabody Hotel dagegen eine
sehr gute Bewertung. Die Kategorie Mikrostandort setzt sich zusammen aus Faktoren, welche die unmittelbare
Umgebung der Objektimmobilie widerspiegeln. Diese Kategorie besteht aus 5 Komponenten: geschäftsrelevante
Einrichtungen, Hotelkonkurrenz, Standortqualität, touristischer Wert und Verkehrsinfrastruktur. Auch die
Objektqualität des Peabody Hotels ist exzellent. Alle Hoteleinrichtungen sind sehr gepflegt und von hoher
Qualität.
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US-Treuhand: UST XIV Hotel
28.08.04, Seite 7 von 8
Feri Immobilienfonds Rating
Die Ratingkategorie Risiko umfasst das standortspezifische Risiko, das objektspezifische Risiko und das
mieterspezifische Risiko. Das standortspezifische Risiko spiegelt die nur durchschnittliche Bewertung des
Makrostandort Orlando wider. Das objektspezifische Risiko ergibt sich aus der sehr positiven Einschätzung des
Mikrostandorts und der hervorragenden Einschätzung der Objektqualität. Das mieterspezifische Risiko ergibt
sich aus den Komponenten Mieterbonität, Hotelgästemix und Vertragsgestaltung und wird als sehr gut
eingestuft. Insgesamt wird das Risiko als gering eingeschätzt, d.h. das Rating für das Risiko erhält die Note A,
sehr gut.
Die Ratingkategorie Wirtschaftlichkeit für das Peabody Hotel (Phase 1 und Phase 2) ergibt sich aus dem
Verhältnis der Investitionsrendite und der Break Even Rendite. Die Investitionsrendite liegt mit 7,32 Prozent über
der Break Even Rendite von 7,03 Prozent. Dabei entspricht die Break Even Rendite der marktgerechten
Verzinsung der Risiken des Bewertungsobjektes. Die Investitionsrendite entspricht der konkreten Verzinsung
des eingesetzten Investitionsvolumens. Für die Berechnung des gesamten Investitionsvolumens für Phase 1 und
Phase 2 im Jahr 2008 wird das Investitionsvolumen aus Phase 1 (im Jahr 2004) und Phase 2 (im Jahr 2008)
addiert. Dabei wird das Investitionsvolumen aus Phase 1 auf das Jahr 2008 umgerechnet. Das Rating für die
Wirtschaftlichkeit erhält die Note AA, hervorragend.
Fondskonstruktion
Das Rating der Fondskonstruktion setzt sich aus einer Bewertung des Vertragswerks, der Garantien, der
Finanzierung und Erträge und aus den Exitoptionen zusammen. Insgesamt wird die Konstruktion des Fonds UST
XIV Hotel, Ltd. mit der Ratingnote AA, hervorragend, bewertet.
Das Konzept der US-Treuhand zeichnet sich durch eine für den Anleger sehr attraktive Konstruktion der Risikound Chancenverteilung aus. Während den Endkunden auf ihr investiertes Kapital eine Mindestverzinsung
garantiert wird, werden die Komplementäre erst nachrangig mit einer Ausschüttung bedient. Das am
Anlageerfolg ebenfalls beteiligte Immobilienmanagement vor Ort lässt erwarten, dass eine wirtschaftliche
Steuerung ausschließlich unter Renditegesichtspunkten gewährleistet ist.
Der Analysebereich „Vertragswerk“ bezieht sich auf die Bewertung wichtiger Vertragsbestandteile, der
wesentlichen Vertragspartner, der Kontrollfunktionen für die Investoren und der vorliegenden Gutachten. Das
Vertragswerk wird zusammenfassend mit AA, hervorragend, bewertet
Im Analysebereich „Garantien“ wird analysiert, ob alle erforderlichen Garantien vorhanden und ausreichend
dimensioniert sind. Insgesamt werden die vorhandenen Garantien mit der Note A, sehr gut, versehen.
Im Bewertungsbereich „Finanzierung und Erträge“ wird eine Bewertung des Finanz- und Investitionsplans, der
Prognoserechnung und der Risiken aus der Fremdfinanzierung, aus Währungsveränderungen und der
Steuerkonstruktion vorgenommen. Mit 67 Punkten wird in diesem Analysebereich eine Bewertung von A, sehr
gut, erzielt.
Der Analysebereich „Exit“ bewertet die Regelungen aus der Fondskonstruktion, die sich auf den Exit beziehen.
Hierbei handelt es sich um die Regelungen bei Kündigung und Verkauf der Beteiligung, um die Qualität der
Exitregelung und um Exitoptionen. Insgesamt erhält der Fonds UST XIV Hotel mit 75 Punkten ein Rating von
AA, hervorragend.
Insgesamt ist festzuhalten, dass der Fonds UST XIV Hotel, Ltd. bei der Fondskonstruktion eine Vielzahl von
Konstruktionsmerkmalen enthält, die die Einflussmöglichkeiten der Anleger auf den Fonds sicherstellen und die
geplanten Ausschüttungen gewährleisten. Besonders das Sicherheitskonzept bei Ausfall des Mieters ist
überzeugend. Darüber hinaus sind die Möglichkeiten zum Exit als hervorragend einzustufen.
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Feri Immobilienfonds Rating
Managementqualität
Das Rating für die Managementqualität bewertet die Leistungsfähigkeit des Managements. Zusätzlich wird das
Branchenumfeld betrachtet, in dem dieses operiert. Bei der Managementqualität werden die Analysebereiche
Unternehmen, Produkte und Prozesse und Kunden bewertet. Das Ziel des Ratings ist eine Bewertung des
Managements nach seinen spezifischen Kenntnissen und Fähigkeiten innerhalb seiner Branche. Das
Management muß insbesondere über die Fähigkeit verfügen, die von ihm aufgelegten Fonds erfolgreich zu
vermarkten, zu überwachen und in Problemsituationen steuernd einzugreifen. Insgesamt wird das Management
der US Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbH mit der Note A, sehr gut, bewertet.
Das Unternehmen wird von zwei sich in ihren strategischen und operativen Funktionen ergänzenden
Gesellschaften gesteuert. Die in 5211 International Drive Orlando, Florida 32819, USA ansässige
Estein & Associates USA, Ltd. konzipiert Immobilienfonds und übernimmt Ankauf und Verkauf von Immobilien
und das Auflegen geschlossener Immobilienfonds. Die Verwaltung der US-Immobiliengesellschaften und die
Betreuung der Investoren wird von der in 64295 Darmstadt, Spreestraße 3 angesiedelten US Treuhand
Verwaltungsgesellschaft wahrgenommen.
Die US Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbH hat sich ausschließlich auf das
Marktsegment geschlossener Immobilienfonds konzentriert, die in den USA vorzugsweise in große
Einkaufszentren und Malls investiert, und seit 1993 insgesamt zwölf Fonds vermarktet. Das Konzept sieht des
weiteren nur den Ankauf von Top-Immobilien an erstklassigen Standorten vor, bei denen der Zeichner keine
Fertigstellungs- oder Erstvermietungsrisiken zu übernehmen hat. Die Gesellschaft verzichtet bisher auf
Engagements sowohl außerhalb der Retailbranche als auch außerhalb der USA. Zwei Fonds konnten
zwischenzeitlich planmäßig erfolgreich veräußert werden. Das investierte Gesamtvolumen beträgt mehr als 2
Mrd. USD.
Mit der Ratingklasse A wird die Managementqualität als sehr gut eingeschätzt Auf dem Gebiet der
Steuerungsqualität (62 Punkte) schneiden die Managementinstrumente Informationserfassung (76 Punkte),
Planung (60 Punkte), Überwachung (54 Punkte) und Rechnungswesen (74 Punkte) auf unterschiedlich hohen
Niveaus ab.
Mit 68 Punkten sind die Produkte und Prozesse als hoch und ohne nennenswerte Schwächen zu bewerten und
werden mit der Ratingnote A, sehr gut, bewertet.
Zum Produkterfolg tragen wesentlich die Produkt-Alleinstellungsmerkmale und die relative
Produktunabhängigkeit von besonderen Umfeldeinflüssen bei. Der Erfolg ist gekennzeichnet durch eine
außerordentlich gute Produktplazierung (100 Punkte), welche bislang keinen Misserfolg kannte, sowie eine
entsprechend positive Leistungsbilanz (72 Punkte).
Im Analysebereich Kunden erhält die US-Treuhand mit 61 Punkten eine sehr gute Bewertung. Dabei resultiert
dieses Ergebnis weniger aus dem Produktabsatz (56 Punkte), weil infolge der festgestellten Zielgruppenstrategie
und des Konzeptes bei den Kriterien Vertriebsstrategie, Kundenpflege und Marktstellung teilweise kleine
Schwächen in der Bewertung berücksichtigt werden mussten. Zu dem positiven Gesamtergebnis trägt
insbesondere die sehr gute Positionierung im Markt bei.
Das Branchenumfeld geschlossene Immobilienfonds hängt zum einen von der Marktperformance alternativer
Anlageformen ab. Zum anderen spiegelt die erreichte Rendite die Performance des US-Immobilienmarktes
wider. Insgesamt wird die Branche mit der Ratingklasse C bewertet. Alle Branchen zusammen (Deutschland)
liegen ebenfalls in der Ratingklasse C.
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US-Treuhand: UST XIV Hotel