MIPIM 2015 – wo sind die Objekte? Cannes/Wien – Auch dieses

MIPIM 2015 – wo sind die Objekte? Cannes/Wien – Auch dieses Jahr konnte die MIPIM ihren Ruf als weltgrößte Immobilienmesse bestätigen. Über 21.000 Teilnehmer aus über 90 Ländern kamen im März nach Cannes. Moskau war nicht mehr präsent – dies schafft Raum für Neues und bietet Platz für Andere. Deutschland positionierte sich wieder stark auf der Messe, nicht verwunderlich, da doch die Investoren ihr Geld nach wie vor gerne in deutsche Immobilien investieren. Traditionsgemäß fassen wir unsere Sicht der Dinge zusammen und haben die für uns wichtigsten Erkenntnisse aus Cannes zusammengestellt: 1. Geld sucht Objekt Geld ist nicht das Problem. Aufgrund der aktuellen Marktlage und den damit verbundenen Investitionsmöglichkeiten strömt wieder richtig viel Geld in die Immobilien. Negativzinsen und schwache Renditeerwartungen treiben die Investoren zurück in den Immobilienmarkt. Doch der Kampf um die vermeintlich sichere Anlage treibt die Preise wieder nach oben. Investoren sind bereit, auf Rendite zu verzichten, wenn sie im Gegenzug „krisensichere“ Objekte bekommen. „Kreative“ Immobilienansätze und Developments sind nicht so gerne gesehen. Das fix fertige Objekt gut vermietet ist gefragt, daher werden Core‐Objekte bereits wieder zu sehr hohen Preisen eingekauft – doch die Anzahl reicht nicht aus um den Hunger der Investoren zu befriedigen. Vor diesem Hintergrund weichen die risikofreudigeren Investoren bereits wieder in Randlagen und Sekundärmärkte aus und versuchen dort ihr Geld an den Mann zu bringen. Somit dreht sich die alte Weisheit „cash is king“ hin zu einer neuen Interpretation „property is king“. 2. Steigende Transaktionsvolumina Verschiedene Marktteilnehmer freuen sich über die aktuellen Entwicklungen. Immobilienbesitzer erzielen Rekordpreise für ihre Objekte und können sich den Käufer auch noch aussuchen. Anwaltskanzleien und Maklerunternehmen sehen schon wieder die goldenen Jahre „vor 2008“, da sich die Transaktionsvolumina auch 2015 wieder weiter nach oben schrauben werden und die schon rekordverdächtigen Umsätze von 2014 planmäßig deutlich übersteigen werden. Der Anlagedruck für die Investmentgesellschaften steigt massiv und die Dienstleister werden mit Aufträgen überhäuft. Ein interessanter Gegentrend macht sich allerdings bemerkbar. So könnten viele Bestandshalter vor allem im institutionellen Bereich phantasievolle Wertsteigerungen durch Verkäufe erzielen, doch die zunehmend unattraktiven Wiederveranlagungsmöglichkeiten schieben hier in vielen Fällen einen Riegel vor. 3. Konsolidierung bei Wohnimmobilien Strukturell steht der Immobilienmarkt – insbesondere in Deutschland – vor weiteren massiven Bereinigungen und Konsolidierungen. Nachdem sich bereits in den vergangenen 12 Monaten der Dienstleistungsmarkt deutlich verändert hat, läuft derzeit die Konsolidierung im Bereich der Bestandshalter. In Immobilienaktien wird noch Potential gesehen. Ganz aktuell läuft die angestrebte Übernahme der österreichischen Conwert Gruppe durch die Deutsche Wohnen, aber auch die Deutsche Annington ist durch Übernahme der Gagfah massiv gewachsen Dies wird nicht die letzte Konsolidierung im Bereich Wohnen sein. Bestandshalter müssen mehr denn je eine klare Positionierung wählen und ihre Strategie darauf ausrichten. Wachstum ist vielerorts die Antwort auf das angespannte Marktumfeld, dazu müssen sich die Unternehmen den Zugang zum Kapitalmarkt zu leistbaren Konditionen sichern und die operativen Kosten in den Griff bekommen. In den nächsten 18 bis 24 Monaten werden wir hier einige Überraschungen erleben. Bei den Gewerbebestandshaltern wird es ebenfalls Übernahmen auf Unternehmensebene geben, wenn auch mit etwas abgeschwächter Dynamik. 4. The Bubble is back? Die Gespräche auf der Messe waren durchaus positiv. Die Branche hat sich erholt und der Wachstumspfad ist klar vorgezeichnet. Einige Märkte sind nahe an der Überhitzung, andere werden von den Investoren (mangels Alternativen) wieder entdeckt. Experten aus Spanien sprechen von einer großen Nachfrage, da die Produkte gut und die Preise noch günstig sind. Das Vertrauen kehrt nach Spanien zurück und somit auch die Investoren. Die gute Zeit wird auch genutzt, um noch bestehende Altlasten durch geschickte Portfoliodeals zu bereinigen. Die Gier nach guten Objekten verleitet die Investoren bereits wieder dazu, für ein gutes Objekt auch ein paar schlechtere Objekte mitzunehmen – denn nur wer die richtig guten Objekte sein Eigen nennen kann, genießt das Ansehen des Marktes und der Investoren. Derzeit werden laut Aussagen von Branchenkennern bereits wieder Preise bezahlt, die sich nur rechnen, wenn die Mieten konsequent weiter steigen. Das Spiel auf das ewige Wachstum hat schon wieder begonnen. In verschiedenen „inoffiziellen“ Diskussionen wurde darüber spekuliert, wann der Markt wieder bricht. Viele sind sich einig, dass die Blase platzen wird, alle sind sich einig, dass das Umfeld höchst spekulativ ist. Wie immer ist die Frage wann? Hier gehen die Meinungen erfahrungsgemäß auseinander und pendeln zwischen 9 und 24 Monaten. Man darf gespannt sein, wo die Wahrheit liegen wird. FAZIT: MIPIM ohne Moskau funktioniert. Die Märkte brodeln und das voraussichtlich auch noch ein paar Monate. Die Konsolidierung innerhalb der Branche läuft auf Hochtouren. Die Korrektur des Marktes wird von allen erwartet – jedoch erst nächstes Jahr!