Real Estate Snapshot 2013

Real Estate Snapshot
Sector Research
11. November 2013 • Ausgabe 11/2013
Wohnimmobilienmärkte in den nordischen Ländern
♦
Dänemark – Hoffnungsschimmer auf dem Immobilienmarkt
1
♦
Norwegen – Dynamischer Preisanstieg schwächt sich ab
2
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Schweden – Preise erholen sich vom wirtschaftlichen Abschwung
3
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Finnland – Immobilienmarkt trotzt Rezession
5
Lofoten, Norwegen
© Andrea Giubelli/ Visitnorway.com
Nordische Länder – Stand und Perspektiven der Wohnimmobilienmärkte
Die Wohnimmobilienmärkte der nordischen Länder Dänemark, Norwegen,
Schweden und Finnland haben in den letzten Jahren eine sehr unterschiedliche Entwicklung durchlaufen. Während in Dänemark 2007 die Immobilienblase
platzte, setzt sich der rasante Preisanstieg in Norwegen auch in Zeiten der
Finanz- und Wirtschaftskrise nahezu unbeirrt fort. In der nachfolgenden Analyse wird der Status quo der nordischen Wohnimmobilienmärkte dargestellt.
Dabei werden die unterschiedlichen Preisentwicklungen in den einzelnen Ländern vor dem Hintergrund ökonomischer Rahmenbedingungen beleuchtet und
mögliche Risikofaktoren aufgezeigt.
Dänemark – Hoffnungsschimmer auf dem Immobilienmarkt
Die dänischen Häuserpreise sind seit Anfang der 90er Jahre kontinuierlich gestiegen, bis sie 2007/2008 im Zuge des Platzens der Immobilienblase einbrachen. 2010 war wiederum ein leichter Anstieg erkennbar. Seither hat jedoch die
rezessive Wirtschaftsentwicklung die Häuserpreise auf das Niveau von Mitte
2005 zurückgeworfen. Die sinkenden Preise stellen in Kombination mit der gestiegenen Arbeitslosigkeit nach wie vor einen Risikofaktor für den dänischen
Immobilien- bzw. Hypothekenmarkt dar. Dies gilt umso mehr, da ab 2003 den
Kreditnehmern Darlehen mit einer tilgungsfreien Zeit von bis zu einer Dekade
eingeräumt wurden. Diese Darlehen erfreuten sich großer Beliebtheit und machen über die Hälfte des ausstehenden Hypothekenvolumens aus. Viele Darlehensnehmer müssen mit den ab diesem Jahr einsetzenden Tilgungszahlungen
eine deutlich höhere Belastung verkraften.
Claudia Drangmeister
+49 511 361 6564
[email protected]
Am aktuellen Rand ist eine Stabilisierung und Seitwärtsbewegung der Preise für
Einfamilien- und Reihenhäuser erkennbar. Die Preise für Ferienwohnungen sind
in den ersten beiden Quartalen 2013 gegenüber dem jeweiligen Vorjahresquartal zwar noch leicht gesunken, im Vergleich zum jeweils vorangegangenen
Quartal sind sie jedoch gestiegen (+1,6 bzw. 3,1 %). Ein Hoffnungsschimmer
stellt insbesondere der Preisanstieg bei den Eigentumswohnungen dar. Hier
haben die Preise im 2. Quartal gegenüber dem Vorquartal um 3,3 % und gegenüber dem Vorjahresquartal sogar um 7,4 % zugelegt.
Wir bitten um Beachtung
Beachtung der besonderen Hinweise auf der letzten Seite dieser Stu
Studie.
Real Estate Snapshot – 11. November 2013
Hauspreisindex Dänemark
(Ø Preis in DKK pro m2)
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
Einfamilien- und Reihenhäuser
Eigentumswohnungen
2012
Q2 2013
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
0
Ferienwohnungen
Quelle: Association of Danish Mortgage Banks, NORD/LB Sector Research
Ausblick
Vor dem Hintergrund der hohen Haushaltsverschuldung, die als Risikofaktor für
die finanzielle und wirtschaftliche Stabilität des Landes gilt, wurden seitens der
Regierung sowie der Kreditinstitute kürzlich zahlreiche Maßnahmen ergriffen,
um die Solidität des Systems der Hypothekarkredite zu stärken. Der Rat der
Europäischen Kommission hat sich jedoch für eine weitere Überwachung des
Landes ausgesprochen.
Die langsam einsetzende wirtschaftliche Erholung wird sich sukzessive auch auf
dem dänischen Immobilienmarkt bemerkbar machen. Der sich abzeichnende
Anstieg der Preise für Wohnimmobilien dürfte sich im weiteren Jahresverlauf
sowie in 2014 fortsetzen. Der Preisanstieg wird unseres Erachtens jedoch insgesamt zunächst noch schwach ausfallen und voraussichtlich unterhalb der von
der Europäischen Kommission prognostizierten Inflationsrate von 1,1 % im
laufenden Jahr und 1,6 % für 2014 bleiben.
Norwegen – Dynamischer Preisanstieg schwächt sich ab
Der norwegische Wohnimmobilienmarkt zeichnete sich in den vergangenen
Dekaden durch einen rasanten Preisanstieg aus. Seit 1992 sind die Preise für
Wohnimmobilien landesweit um 389 % gestiegen. Insbesondere von 2004 bis
2007 boomte der norwegische Immobilienmarkt mit einer durchschnittlichen
jährlichen Wachstumsrate von rund 10,7 %. Nach einem leichten Einbruch während der Finanz- und Wirtschaftskrise stiegen die Preise weiter an und erreichten zwischen 2009 und 2012 erneut dynamische jährliche Wachstumsraten von
8,2 %. Zuletzt hat sich der Preisanstieg jedoch leicht abgeschwächt. In den ersten beiden Quartalen 2013 sind die Preise für Wohnimmobilien gegenüber dem
jeweiligen Vorjahresquartal nur noch um 6,0 bzw. 5,4 % gestiegen. Im dritten
Quartal lag der Zuwachs lediglich bei 2,9 %. Im Vergleich zum Vorquartal sind
die Preise um -1,8 % gesunken.
NORD/LB Sector Research
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800
Hauspreisindex Norwegen
Insgesamt
700
Einfahmilienhäuser
Index Q1 1992 = 100
600
Reihenhäuser
500
Mehrfamilienhäuser
400
300
200
100
2012
2013 Q3
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
0
Quelle: Statistics Norway, NORD/LB Sector Research
Treiber der Preisentwicklung
Verantwortlich für die dynamische Preisentwicklung auf dem norwegischen
Immobilienmarkt ist die starke Nachfrage nach Wohnimmobilien bei niedriger
Bautätigkeit. Das Land zeichnete sich in der vergangenen Dekade durch eine
rasante Bevölkerungsentwicklung aus. Neben einem Geburtenüberschuss wurde das Bevölkerungswachstum vor allem auch durch einen positiven Wanderungssaldo gespeist. Zudem erwies sich die wirtschaftliche Entwicklung in den
letzten Jahren als sehr robust. Der wirtschaftliche Erfolg des Landes ist vor allem auf die Öl- und Gasförderung zurückzuführen. In den letzten Jahren ist mit
der günstigen wirtschaftlichen Entwicklung und der niedrigen Inflationsrate ein
Wachstum der privaten Haushaltseinkommen einhergegangen. Die verstärkte
Nachfrage nach Wohneigentum wurde nicht zuletzt durch die niedrigen Hypothekenzinsen begünstigt. Infolge der wirtschaftlichen Abkühlung im laufenden
Jahr sowie des Anstiegs der Hypothekenzinsen hat sich der Preisanstieg für
Wohnimmobilien zuletzt verlangsamt.
Ausblick
Der IWF warnt Norwegen vor einer möglichen Immobilienblase. Angesichts der
hohen Verschuldung der privaten Haushalte, die bei rund 200 % des verfügbaren Einkommens liegt, könne eine mögliche Korrektur der Immobilienpreise
insbesondere stark verschuldete Haushalte treffen. Mögliche Anzeichen für
eine Überbewertung werden in der gesunkenen Erschwinglichkeit, gemessen
an der Relation der Kaufpreise zum verfügbaren Einkommen, gesehen. Zudem
ist die Relation der Kaufpreise zu den erzielbaren Mieten in Norwegen unter
den OECD-Ländern am höchsten.
Schweden – Preise erholen sich vom wirtschaftlichen Abschwung
Der schwedische Immobilienmarkt zeichnete sich in der letzten Dekade im
Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser durch starke Preiszuwächse aus, die
selbst die Wirtschafts- und Finanzkrise 2007 bis 2009 kaum abschwächen konnte. Seit 1992 sind die Immobilienpreise in Schweden insgesamt um 166 % angestiegen. Insbesondere von 1997 bis 2007 boomte der schwedische Immobilienmarkt mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von rund 9 %.
Dies ist auf das stark gesunkene Zinsniveau, das enorme Wirtschaftswachstum
sowie die unzureichende Bautätigkeit zurückzuführen.
NORD/LB Sector Research
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Im Zuge des wirtschaftlichen Abschwungs ist der Anstieg der Immobilienpreise
allerdings ins Stocken geraten. Während die Preise im Jahr 2011 noch ein geringes Wachstum verzeichneten (+0,74 %), gingen sie 2012 über das Gesamtjahr betrachtet erstmals seit 1994 um -1,3 % zurück. Der schwedische Häusermarkt erholt sich jedoch aktuell sehr schnell: Nach einer Stagnation der Preise
zu Beginn des Jahres 2013 war im zweiten Quartal gegenüber dem Vorquartal
erneut ein leichter Preisanstieg zu beobachten (+1,5 %).
Immobilienpreisentwicklung
Immobilienpreisentwicklung in
Schweden
350
Sweden
Stockholm County
Index Q1 1992 = 100
300
Eastern Central Sweden
Småland
South Sweden
West Sweden
250
Northern Central Sweden
Central Norrland
200
Upper Norrland
150
100
Quelle: SCB Statistics Sweden, NORD/LB Sector Research
2012
2013 Q2*
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
50
*Zahlen für 2013 sind vorläufig
Große regionale
Preisunterschiede
Die schwedischen Wohnimmobilienpreise haben sich auf regionaler Ebene sehr
unterschiedlich entwickelt. Während sie sich in den großstädtischen Regionen
insbesondere rund um die Hauptstadt Stockholm auf einem recht hohen Niveau befinden, ist der Erwerb von Immobilien in ländlich geprägten Regionen
vergleichsweise günstig. Die Region um Stockholm verzeichnete dabei seit
1992 mit 224 % mit Abstand die größte Preissteigerung, gefolgt von Westschweden inkl. Göteborg (zweitgrößte Stadt Schwedens) mit 180 % sowie
Südschweden inkl. Malmö (drittgrößte Stadt) mit 175 %. Im weniger besiedelten Norrland im Norden Schwedens gab es hingegen mit 96 % (Upper Norrland) bzw. 82 % (Central Norrland) die geringsten Preissteigerungen seit 1992.
Ausblick
Einen Risikofaktor für die zukünftige Entwicklung der schwedischen Volkswirtschaft stellt die hohe Verschuldung der privaten Haushalte dar. Vor dem Hintergrund der Gefahr einer möglichen Hypothekenblase wird derzeit seitens der
Finanzaufsicht u.a. die Einführung einer strengeren Verpflichtung zur Kredittilgung diskutiert. In Schweden sind seit Jahren vor allem so genannte „interestonly-loans“, bei denen der Darlehensnehmer während der Laufzeit nur Zinszahlungen tätigt und erst am Ende der Laufzeit den vollen Kreditbetrag zurückzahlt, sehr beliebt.
NORD/LB Sector Research
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Finnland – Immobilienmarkt trotzt Rezession
Der finnische Wohnimmobilienmarkt boomte bis Mitte 2008 infolge eines starken Wirtschaftswachstums, eines Anstiegs der verfügbaren Einkommen sowie
eines niedrigen Zinsniveaus. Während die Wirtschaft des Landes 2009 als Folge
der weltweiten Finanzmarktkrise erhebliche Wachstumseinbußen hinnehmen
musste, blieb der Wohnimmobilienmarkt von diesen negativen Entwicklungen
weitestgehend verschont. So sanken die Immobilienpreise zwischen dem ersten Quartal 2008 und dem ersten Quartal 2009 lediglich um -5,5 %. Bereits im
Verlauf des Jahres 2009 erholte sich der finnische Immobilienmarkt jedoch
wieder, so dass noch im selben Jahr das Vorkrisenniveau wieder überschritten
werden konnte. Zurückzuführen ist diese rasante Erholung vor allem auf den
Sachverhalt, dass finnische Hypothekenkredite größtenteils mit variablen
Zinssätzen ausgestaltet werden und die finnischen Bauherren somit überdurchschnittlich stark an den Zinssenkungen der EZB im Frühjahr 2009 partizipierten. Parallel zu den sinkenden Zinsen setzte ab dem Jahr 2010 eine Erholung der finnischen Wirtschaft ein. Infolge der europäischen Schuldenkrise
rutschte das Land 2012 jedoch in eine Rezession. Die Immobilienpreise trotzten dieser Entwicklung und stiegen im selben Jahr um 2,8 % gegenüber 2011
an. Auch in den ersten beiden Quartalen 2013 setzte sich der Preisanstieg gegenüber dem jeweiligen Vorjahreszeitraum weiter fort (+2,0 bzw. 2,1 %).
150
Preisentwicklung für
bestehen
bestehende Wohnimmobilien
in Finnland
140
Index 2005 = 100
130
120
110
100
Finnland
Helsinki
90
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
80
Quelle: Bloomberg, NORD/LB Sector Research
Hohes Wachstum
Wachstum im Raum
Hel
Helsinki
In der Hauptstadt Helsinki, die mit rund 605.000 Einwohnern zu den dicht besiedelten Regionen Finnlands zählt, haben sich die Immobilienpreise seit 2005
überdurchschnittlich entwickelt (+45,4 %; Finnland: 31,6 %). Zurückzuführen ist
dieses starke Wachstum auf die hohe Attraktivität der Region Helsinki, die
durch zahlreiche Geschäfte und eine moderne Infrastruktur geprägt ist sowie
vielen Unternehmen als Hauptsitz dient. Ein Charakteristikum des finnischen
Marktes ist die Landflucht, die sich in den vergangenen Jahren verstärkt hat
und insbesondere in Ballungsräumen zu steigenden Immobilienpreisen führt.
Ausblick
Trotz schwacher Wirtschaftsperspektiven und einem leichten Anstieg der Arbeitslosigkeit im laufenden Jahr weist der Wohnimmobilienmarkt eine hohe
Preisstabilität auf. Die für 2014 erwartete leichte Belebung der Konjunktur dürfte sich auch positiv auf dem Wohnimmobilienmarkt bemerkbar machen.
NORD/LB Sector Research
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Redaktionsschluss: 11.
11. November 2013
NORD/LB Sector Research
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