Vorlage 17/2016 vom 15.06.2016

BÜRGERMEISTERAMT KÖNIGSFELD IM SCHWARZWALD
GR am 15. Juni 2016
-öffentlich-
Vorlage 17/2016
Masterplan zur Ansiedlung einer Hotel- und Ferienhaus-Anlage im Gewann „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“, Ortsteile Buchenberg und Burgberg
- Beratung und Beschlussfassung –
I. Ausgangslage
1. Auf der Basis einer Touristischen Entwicklungskonzeption hat der Kurort Königsfeld
im Schwarzwald in den vergangenen 15 Jahren mit einem erheblichen Investitionsvolumen in Höhe von 12,7 Millionen Euro die als Grundlage für die unternehmerischen Aktivitäten privater Anbieter erforderliche touristische Infrastruktur der
Kommune auf einem zeit- und wettbewerbsgerechten Niveau ausgebaut und modernisiert (Freibad „solara“ mit NaturSportPark, Haus des Gastes, Reisemobil-Stellplatz,
„CuraVital“, Minigolfplatz, Themen-Wanderwege etc.).
Hierdurch ist es gelungen, in den vergangenen zehn Jahren die touristische Entwicklung als wirtschaftliches Hauptstandbein des Kurortes auf einem durchschnittlichen
Übernachtungsvolumen von rund 200.000 Übernachtungen p. a. zu stabilisieren.
Während im Bereich der Klinikbetriebe, auf die im Mittel der vergangenen zehn Jahre
rund 70 % der Übernachtungen entfallen, mit der Ansiedlung der MediClin BaarKlinik ein Ausbau der Bettenkapazitäten erfolgen konnte, ist insbesondere im Bereich
des privaten Beherbergungsgewerbes (Hotels, Gasthöfe, Gästehäuser, Privatzimmer, Ferienwohnungen) in den letzten Jahren eine quantitative Reduzierung des
Bettenangebotes festzustellen:
Allein in den Jahren zwischen 2009 bis 2013 hat sich die Anzahl der Beherbergungsbetriebe um sieben Unternehmen bzw. 64 Betten um weitere 6 % reduziert.
Derzeit verfügt die Gesamtgemeinde noch über 37 Betriebe mit 910 Betten. Des
Weiteren ist teilweise ein Qualitätsabfall verbunden mit veralteten, durch Investitionsstau verursachten Strukturen festzustellen. Dies führt im Bereich der Vermarktung zu
regelmäßigen Kapazitätsengpässen, insbesondere im Bereich des mittel- bis höherwertigen Angebotes (4-Sterne-Segment aufwärts).
2. Da die Bettenstruktur unseres Kurortes Königsfeld mithin dringend die Ansiedlung
weiterer, den aktuellen Marktanforderungen im gehobenen Segment entsprechender Beherbergungsbetriebe notwendig macht, unternimmt die Verwaltung seit
Jahren erhebliche Akquisitionsanstrengungen, um geeignete Investoren und Betreiber von Hotels für die fraglichen Sondergebietsflächen „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“ sowie „Haus Doniswald“ zu gewinnen.
Um die Geeignetheit des Standortes für diesbezügliche Projektentwicklungen zu
untermauern, hat die Gemeinde im Herbst 2015 bei der Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung mbH (GMA), Ludwigsburg, ein qualifiziertes Gutachten zur standortbezogenen Beurteilung der aktuellen touristischen Rahmenbedingungen und der
hieraus resultierenden Entwicklungsperspektiven für das Beherbergungsgewerbe in Königsfeld unter Berücksichtigung des überregionalen und regionalen Wettbewerbsumfeldes erstellen lassen (vgl. Anlage 1).
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Das Gutachten bewertet den Kurort Königsfeld mit wahrnehmbaren Alleinstellungsmerkmalen und einer attraktiven Infrastruktur, eingebettet in die starke Tourismusregion Schwarzwald mit Blick auf die Areale „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“ und
„Haus Doniswald“ als grundsätzlich geeignet, mit potentiellen Investoren und Betreibern den unerlässlichen Ausbau nebst Modernisierung des Beherbergungsangebotes zielorientiert voran zu treiben.
3. Seit Oktober 2014 steht die Verwaltung in konkreten Verhandlungen mit der Land
Live GmbH, Malterdingen, um im Gewann „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“ auf den
Gemarkungen Buchenberg und Burgberg eine Hotel- und Ferienhausanlage im
4-Sterne plus-Segment zu etablieren.
Das im Bereich des „Hinteren Hutzelberges“ im Nordosten des Kernortes Königsfelds
auf den Gemarkungen Buchenberg und Burgberg gelegene, vom „Hutzelwald“ umgebene Gewann „Kinderweide“, an welches südlich der Golfplatz angrenzt, wurde
bereits 1913 von Dr. August Heisler (1881 – 1953) erworben. Auf diesem Gelände
des ehemaligen Landgutes des Basler Weinhändlers Grenier richtete Dr. Heisler das
namensgebende Kindersanatorium „Kinderweide“ ein, indem er erfolgreich allergische und chronisch kranke Kinder behandelte. Zugleich war die „Kinderweide“ ein
kulturelles Zentrum für Lesungen, Vorträge und Konzerte im Namen der „Geistigen
Nothilfe Königsfeld“. Aus dieser Zeit der ursprünglichen Nutzung als Sanatoriumsgelände stammt auch die eigenständige Prädikatisierung des damals „Grenier“ genannten Geländes als Kneippkurort, welche bis heute fortbesteht.
4. Nach der übergangsweisen Weiterführung des Kindersanatoriums durch Dr. med.
Wyldbore Heisler, musste die „Kinderweide“ mit damals 100 Betten 1960 geschlossen werden. Seither liegt das Gelände brach bzw. wurde teil- und zeitweise u. a. zu
Wohnzwecken genutzt. Das nordöstlichste Gebäude wurde von der Familie Heisler
verkauft und wird bewohnt, ansonsten stehen die Gebäude leer und befinden sich im
Verfall.
Seit mithin über 50 Jahren ist es – trotz mehrfacher, gemeindeseitiger Anläufe hierzu
– nicht gelungen, eine neue Sondernutzung in diesem, bereits im Flächennutzungsplan 1993 als „Sonderbaufläche für Kur- und Fremdenverkehrseinrichtungen“
(Sanatorium, Hotels, Pensionen, Ferienwohnungen) ausgewiesenen Bereich zu realisieren.
5. Im Zuge der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes 2025 in den Jahren
2007/2008 wurde daher im Rahmen einer Potenzialanalyse der LBBW-Immobilien
Kommunalentwicklung GmbH sowie als Ergebnis der im Herbst 2006 durchgeführten
„Bürgerwerkstatt Zukunft“ festgestellt, dass auf dieser Fläche neben einem integrativen und nachhaltigen Wohnungsbau eine nachhaltige Sondergebiets- und Freizeitnutzung angestrebt werden sollte. Dementsprechend wurde im rechtsgültigen
Flächennutzungsplan 2025 die nördliche Teilfläche mit rund 2,2 Hektar als Wohnbaufläche, der südliche Bereich mit 3,0 Hektar als Sonderbaufläche sowie mit 0,4 Hektar
ein durchlaufender Grünzug ausgewiesen (vgl. die als Anlage 2 beigefügte Darstellung im Flächennutzungsplan 2025).
6. Die Gesamtfläche der „Kinderweide“ umfasst ca. 10,7 Hektar. Im Rahmen eines
Bebauungsplanverfahrens in den Jahren 2007/2008 auf der Basis der o. g. Neuausweisung im Flächennutzungsplan 2025, hat die Gemeinde in Zusammenarbeit mit
dem Solararchitekten Rolf Disch aus Freiburg eine Teilfläche mit einem Plangebiet
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von rund 5,8 Hektar mit einer „Solarsiedlung“ im nördlichen Bereich sowie einer Hotelnutzung im Südbereich projektiert. Die Differenz zur Gesamtfläche ergibt sich dadurch, dass die „Rehwiese“ im Norden, das „Doktortälchen“ im Südosten, die an den
Golfclub verpachtete Fläche im Süden sowie zwei bewaldete Teilflächen im Osten
und Westen nicht in das damalige Plangebiet einbezogen wurden (vgl. die als Anlage 3 beigefügte Flächendarstellung).
7. Nach intensiven Grundstücksverhandlungen in den vergangenen Monaten unter
Berücksichtigung des Flächenbedarfes für eine Hotel- und Ferienhausanlage konnte
mit den beteiligten Grundeigentümern (Erbengemeinschaft Heisler und Gemeinde
Königsfeld) Einvernehmen dahingehend erzielt werden, dass im Wege notarieller Optionsverträge sämtliche Grundstücke mit einer Gesamtfläche von rund 10,7 Hektar
in die laufende Projektentwicklung eingebracht werden sollen.
Von den Flächen im Plangebiet stehen 23.158 m² (21,48 %) im Eigentum der Gemeinde (Flst. Nrn. 300/2, 299/1, 289, 292/2, 292/4 und 293) - (vgl. die schraffierten
Flächen in der als Anlage 4 beigefügten Liegenschaftskarte). Die übrigen Flächen
mit 84.657 m² (78,52 %) stehen im Eigentum der Erbengemeinschaft Heisler. Auch
über diese Flächen konnte mit notariellem Optionsvertrag zwischen der Land Live
GmbH und der Erbengemeinschaft Heisler vom 20. April 2016, endbefristet bis zum
31.12.2019, ein Kaufvertrag zu wirtschaftlich vertretbaren Konditionen abgeschlossen werden.
Weitere Planungsüberlegungen der Projektentwicklungsgesellschaft haben zwischenzeitlich ergeben, dass von den im Westen bzw. nördlich des Plangebiets liegenden Waldflächen ggfs. ein Tausch mit östlich des Plangebietes liegenden Waldflächen des Landes Baden-Württemberg angestrebt wird, um eine Arrondierung des
„Doktortälchens“ in nördlicher Richtung für den geplanten Freizeit- und KinderspielBereich zu ermöglichen. Nähere Erläuterungen hierzu werden auf der Grundlage eines bereits mit der Forstverwaltung mit positiven Signalen geführten Gespräches in
der Sitzung gegeben werden.
II. Projektentwicklung „Land-Live-Resort“
1. Unter Berücksichtigung der Ergebnisse des o. g. Gutachtens zu den Entwicklungsperspektiven des Beherbergungsgewerbes in Königsfeld, den nunmehr verbindlich
gesicherten Flächen sowie positiv verlaufenen Gesprächen mit einer international renommierten Betreibergesellschaft für Hotel- und Resort-Anlagen, hat die Land Live
GmbH zwischenzeitlich eine umfängliche Projektbeschreibung nebst Entwurf eines Masterplanes zur baulichen Entwicklung erarbeitet (vgl. Anlage 5).
Hiernach soll auf dem Gewann „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“, angrenzend an
den Golf- und Country Club Königsfeld e. V., ein Freizeit- und Tourismusresort im
4-Sterne-Superior-Segment entstehen, welches sich durch ein hochattraktives Naturerlebnis auszeichnet und mit einem diversifizierten, authentischen Freizeitangebot
ganzjährig reizvoll ist.
Der zukünftige Beherbergungsbetrieb soll rund 280 Betten umfassen und aus einer
Kombination aus zentralem Hotelgebäude, Chalets und/oder Berghütten bestehen.
Das Resort soll darüber hinaus einen „Gutshof“ mit Restaurant, Cafés, Hofladen und
Eventlocation umfassen. Zur Konzeptidee gehört die Integration eines authentischen
landwirtschaftlichen Betriebes unter Leitung eines aktiven Landwirts sowie ggfs. die
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Verlagerung und der Wiederaufbau eines vor dem Verfall stehenden landwirtschaftlichen Hofes – ein Baudenkmal. Dieser Schwarzwaldhof ist Empfangs- und Aufenthaltsort für die Gäste des Resorts, aber auch für Tagesbesucher von außerhalb.
Er steht symbolisch für die zentralen Themen des Resorts:
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Regionalität und Kultur,
gesunde Ernährung und Wohlbefinden,
traditionelle Land- und Forstwirtschaft im Schwarzwald.
Die näheren Einzelheiten des Gesamtkonzeptes nebst Masterplan werden durch die
Initiatoren der Projektentwicklungsgesellschaft in der Sitzung mündlich erläutert werden.
2. Da nach den konzeptionellen Vorstellungen der Projektentwicklungsgesellschaft, die
mit den Zielvorstellungen der Gemeinde konform gehen, das gesamte Areal „Kinderweide/Hinterer Hutzelberg“ entsprechend seiner ursprünglichen Nutzungswidmung
als „Sondergebiet für das Beherbergungsgewerbe“ genutzt werden soll, setzt eine
Realisierung dieses Vorhabens eine Änderung des Flächennutzungsplanes voraus. Hierdurch soll die 2008 als Wohnbaufläche ausgewiesene Teilfläche im nördlichen Bereich wieder zu einer Sondergebietsfläche umgewidmet werden, wobei in
Abstimmung mit dem Regierungspräsidium sowie dem Landratsamt zu klären ist, ob
der hierdurch entfallende Wohnflächenanteil von ca. 2,2 Hektar an anderer Stelle ersatzweise ausgewiesen werden kann, um keine für die Wohnbauentwicklung der
Gemeinde notwendigen Flächen zu verlieren. Des Weiteren wäre auf der Basis eines
abzuschließenden Städtebaulichen und Erschließungs-Vertrages mit der Projektentwicklungsgesellschaft ein vorhabenbezogener Bebauungsplan im Parallelverfahren unter Kostenübernahme durch die Projektentwicklungsgesellschaft aufzustellen.
3. Sämtliche, für die genannten Bauleitplan-Verfahren anfallenden Kosten werden auf
der Basis des o. g. Städtebaulichen und Erschließungs-Vertrages von der Projektentwicklungsgesellschaft getragen. Es bestehen zudem zwischen den Beteiligten
(Land Live Resort GmbH, Eigentümergemeinschaft Heisler und Gemeinde Königsfeld) vertragliche Vereinbarungen, wonach für dieses Planungsrisiko - für den nicht
zu erwartenden Fall, dass ein vorhabenbezogener Bebauungsplan nicht zur Rechtskraft geführt werden kann - eine entsprechend den Grundeigentumsverhältnissen
und dem Entwicklungsinteresse der Land Live Resort GmbH quotal aufgeteilte Kostenbeteiligung vereinbart wurde. Von den zu erwartenden Planungskosten in Höhe
von rund 260.000 € entfällt hiernach ein Risikoanteil von 15 % auf die Gemeinde Königsfeld, sollte ein Bebauungsplan wider Erwarten nicht rechtskräftig werden.
4. Im Hinblick auf das weitere Verfahren ist angedacht, bereits am 30. Juni 2016 einen
„Scoping-Termin“ mit den maßgeblichen Trägern öffentlicher Belange beim Landratsamt des Schwarzwald-Baar-Kreises durchzuführen. Unter Berücksichtigung der
entsprechenden fachlichen Äußerungen sowie der zwischenzeitlich vorliegenden Ergebnisse einer Umweltprüfung etc. soll in der nächsten Gemeinderatssitzung am 28.
Juli 2016 der Aufstellungsbeschluss für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan
sowie der Beschluss zur Änderung des Flächennutzungsplanes gefasst werden.
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Unter Berücksichtigung des üblicherweise für ein solches, umfassendes Bauleitplanverfahren erforderlichen Zeitrahmens wird von den Beteiligten angestrebt, bis Ende
April 2017 den Entwurf eines Bebauungsplanes für die öffentliche Auslegung fertigstellen zu können.
B E S C H L U S S V O R S C H L A G:
1. Der Gemeinderat stimmt der vorgelegten Projektbeschreibung nebst dem
Entwurf des Masterplanes zur Entwicklung einer Hotel- und FerienhausAnlage im Gewann “Kinderweide/Hinterer Hutzelberg” auf den Gemarkungen Buchenberg und Burgberg zu.
2. Die Verwaltung wird beauftragt, die zur Vorbereitung der Bauleitplanverfahren zur Änderung des Flächennutzungsplanes sowie zur Aufstellung
eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes notwendigen Schritte einzuleiten.
Königsfeld im Schwarzwald, 31.05.2016
Fritz Link
Bürgermeister
Anlagen
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