3 W 22/07 WEG §§ 15 Abs. 1, 10 Abs. 2

DNotI
Deutsches Notarinstitut
Dokumentnummer:
letzte Aktualisierung:
3w22_07
28.2.2007
O L G Z w e i b r ü c k e n, 28.2.2007 - 3 W 22/07
WEG §§ 15 Abs. 1, 10 Abs. 2; BGB § 874
Bezugnahme auf Eintragungsbewilligung genügt für Grundbucheintragung eines
Sondernutzungsrechtes
Aktenzeichen:
3 W 22/07
4 T 35/06
LG Trier
Grundbuch von N....
Bl. ....
(AG Saarburg)
Pfälzisches Oberlandesgericht
Zweibrücken
Beschluss
In dem Verfahren
betreffend den im Grundbuch von N..., Bl. .... eingetragenen Miteigentumsanteil von
200,60/1000 an dem Grundstück Flur 2 Nr. 2/12, Gebäude- und Freifläche, I......... zu
876 m², verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 5
bezeichneten Wohnung im Dachgeschoss mit Balkon und Galerien,
an dem beteiligt sind:
1. B.......... GmbH, ...........,
Wohnungseigentümerin, Antragstellerin und Beschwerdeführerin, auch hinsichtlich der
weiteren Beschwerde,
2. E........... M......,
Wohnungskäuferin, Antragstellerin und Beschwerdeführerin, auch hinsichtlich der
weiteren Beschwerde,
Verfahrensbevollmächtigter der Beteiligten zu 1) und 2):
Notar P.............................,
hat der 3. Zivilsenat des Pfälzischen Oberlandesgerichts Zweibrücken
durch den Präsidenten des Oberlandesgerichts Dury, den Richter am
Oberlandesgericht Petry und die Richterin am Oberlandesgericht Stutz
auf die weiteren Beschwerden der Beteiligten zu 1) vom 8./ 9. Januar 2007 und der
Beteiligten zu 2) vom 10./.12. Januar 2007
gegen den Beschluss der 4. Zivilkammer des Landgerichts Trier vom 13. Dezember
2006
ohne mündliche Verhandlung
am 28. Februar 2007
beschlossen:
I. Die weiteren Beschwerden werden zurückgewiesen, diejenige der
Beteiligten zu 2) mit der Maßgabe, dass ihre Erstbeschwerde vom 20./ 21. November
2006 als unzulässig verworfen wird.
II. Der Geschäftswert für die Verfahren der weiteren Beschwerde und für
die Erstbeschwerdeverfahren wird auf jeweils 3 000,00 € festgesetzt.
Gründe:
I.
Die Beteiligte zu 1) hat als Eigentümerin das von dem Verfahren betroffene Grundstück
gemäß § 8 WEG in Wohnungseigentum aufgeteilt. In der Teilungserklärung vom 14.
Dezember 2005 hat sie sich das Recht vorbehalten, Sondernutzungsrechte an
Stellplätzen und an Kellern zuzuweisen.
Von diesem Vorbehalt machte die Beteiligte zu 1) anlässlich des Verkaufs der in dem
vorliegenden Verfahren interessierenden Eigentumswohnung an die Beteiligte zu 2)
Gebrauch; in der Notarurkunde vom 17. Oktober 2006 wurde dem jeweiligen
Eigentümer der Wohnung das alleinige Recht zur Nutzung von in der Teilungserklärung
näher bezeichneten Stellflächen sowie eines Kellerraums eingeräumt. Die Urkunde
enthält weiter den Antrag und die Bewilligung, die darin erfolgten Zuweisungen von
Sondernutzungsrechten in das Grundbuch einzutragen.
Die über den Urkundsnotar beantragte Buchung wurde im Grundbuch am 9. November
2006 mit folgendem Wortlaut vorgenommen:
"Der
Inhalt
des
Sondereigentums
ist
geändert:
Sondernutzungsrechte
sind
zugewiesen.
Gemäß Bewilligung vom 17. Oktober 2006 (UR.Nr. .... Notar P.... in B.....); eingetragen
am 9. November 2006"
Gegen diese Formulierung der Eintragung haben beide Beteiligte, vertreten durch den
Urkundsnotar, eine sog. Fassungsbeschwerde eingelegt mit dem Begehren, im
Grundbuch – über die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung hinausgehend –
klarstellend zu verdeutlichen, welche Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums
konkret
von
der
Sondernutzung
betroffen
sind.
Die Rechtsmittel sind beim Landgericht ohne Erfolg geblieben. Gegen dessen die
Beschwerden in der Sache zurückweisende Entscheidung richten sich die weiteren
Beschwerden der Beteiligten, mit weiterhin dem Ziel einer näheren Kennzeichnung der
Sondernutzungsrechte im Wortlaut der Grundbucheintragung.
II.
1. Die Rechtsmittel, mit denen keine Berichtigung der vorgenommenen
Grundbucheintragung erstrebt wird, sondern lediglich eine klarstellende Ergänzung von
deren Fassung durch das Grundbuchamt, sind gemäß § 78 GBO als unbeschränkte
weitere Beschwerden statthaft (vgl. Demharter, GBO 25. Aufl., § 71 Rdnr. 46;
Schöner/Stöber,
Grundbuchrecht
13.
Aufl.,
Rdnrn.
485,
486;
Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann, Grundbuchrecht 6. Aufl., § 71 Rdnr. 34, jew. m.w.N.),
nicht an eine Frist gebunden und auch im Übrigen verfahrensrechtlich bedenkenfrei (§
80 Abs. 1 Sätze 1 und 3, Abs. 3, § 71 Abs. 1 GBO). Die Berechtigung beider Beteiligter
zur Einlegung der weiteren Beschwerde folgt schon aus der Zurückweisung ihrer
jeweiligen Erstbeschwerde (BGHZ 151, 116, 121 = NJW 2002, 2461; BGH NJW 1994,
1158); hinsichtlich der Beteiligten zu 1) ergibt sich das Beschwerderecht im Übrigen aus
ihrer Antragsberechtigung gemäß § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO.
2. In der Sache sind die weiteren Beschwerden unbegründet. Die vom Landgericht
bestätigte Ablehnung der Eintragung eines den Inhalt der eingeräumten
Sondernutzungsrechte näher bezeichnenden Vermerks in das Grundbuch hält der
Rechtskontrolle im dritten Rechtszug (§ 78 GBO, § 546 ZPO) stand. Allerdings hätte
das Landgericht die erste Beschwerde der Beteiligten zu 2) bereits wegen fehlender
Beschwerdeberechtigung als unzulässig verwerfen müssen; das hat der Senat nunmehr
in der Beschlussformel seiner Entscheidung nachgeholt.
Im Einzelnen gilt Folgendes:
a) Die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2) ist schon deshalb unbegründet, weil
ihre Erstbeschwerde unzulässig war.
Ausweislich der Akten ist für die Beteiligte zu 2) als Wohnungskäuferin bislang nur eine
Auflassungsvormerkung zur Sicherung ihres schuldrechtlichen Anspruchs auf
Übereignung der Wohnung in das Grundbuch eingetragen. In grundbuchrechtlichen
Verfahren auf Vornahme einer Eintragung sind gemäß § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO antragsund damit zugleich beschwerdeberechtigt aber nur unmittelbar Beteiligte, also
diejenigen, deren dingliche Rechtsstellung durch die Buchung einen Verlust erleidet
oder einen Gewinn erfährt (BGHZ 162, 137 = NJW 2005, 1430 = FG Prax 2005, 102
m.w.N.).
Als Berechtigte einer Vormerkung nach § 883 BGB zählt die Beteiligte zu 2) danach
nicht zu dem Kreis der Antrags- und Beschwerdeberechtigten, weil die sie
begünstigende Vormerkung durch die vorliegend beantragte (klarstellende) Ergänzung
bei der Eintragung der Sondernutzungsrechte gerade nicht unmittelbar betroffen wird.
Denn die Eigentumsvormerkung bleibt auch ohne die begehrte weitergehende
Kenntlichmachung der Sondernutzungsrechte im Grundbuch inhaltsgleich bestehen. In
ihrer Rechtsstellung wird die Beteiligte zu 2) durch die beanstandete Sachbehandlung
des Grundbuchamtes lediglich mittelbar beeinflusst, nämlich insoweit als ihr ein
schuldrechtlicher Anspruch auf Übertragung des Wohnungseigentums nebst den
zugehörigen
–
durch
die
Grundbucheintragung
"verdinglichten"
–
Sondernutzungsrechten zusteht (vgl. in diesem Zusammenhang: KG DNotZ 2004, 149
mit Anmerkung von Böttcher, RPflStud. 2004, 180; Demharter, GBO 25. Aufl., § 13
Rdnr. 44).
.
Mithin war die Beteiligte zu 2) in dem vorliegenden Verfahren betreffend die Eintragung
der Sondernutzungsrechte weder antrags- noch beschwerdebefugt. Da das Landgericht
ihre erste Beschwerde gleichwohl als zulässig betrachtet und in der Sache negativ
beschieden hat, ist ihre weitere Beschwerde mit der Maßgabe zurückzuweisen, dass
die Erstbeschwerde als unzulässig verworfen wird (BGHZ 162, 137 = NJW 2005, 1430
= FG Prax 2005, 102).
b) Auch das Rechtsmittel der Beteiligten zu 1) als Wohnungseigentümerin hat keinen
Erfolg.
aa) Das Wohnungseigentumsgesetz kennt den Begriff "Sondernutzungsrecht" nicht.
Rechtsprechung und Schrifttum verstehen darunter eine Vereinbarung, durch die einem
Wohnungseigentümer das alleinige Nutzungsrecht an einem Teil des
gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss aller anderen Wohnungseigentümer
vom Mitgebrauch eingeräumt wird. Rechtlich handelt es sich bei einem
Sondernutzungsrecht
um
eine
schuldrechtliche
Vereinbarung
der
Wohnungseigentümer, die den Gebrauch eines Teils des gemeinschaftlichen
Eigentums abweichend von dem grundsätzlichen Mitgebrauchsrecht aller
Wohnungseigentümer (vgl. § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG) regelt (§ 10 Abs. 1 Satz 2, § 15
Abs. 1 WEG).
Begründet wird das Sondernutzungsrecht entweder durch Vereinbarung der Eigentümer
nach §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 2 WEG oder durch den teilenden Alleineigentümer bei der
Vorratsteilung nach §§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG; im letzteren Fall gilt
die Regelung dann als Vereinbarung der künftigen Wohnungseigentümer.
Die Vereinbarung von Sondernutzungsrechten kann als Inhalt des Sondereigentums in
das Grundbuch eingetragen werden (§ 10 Abs. 2 WEG). Als Folge der Eintragung wird
das Sondernutzungsrecht "verdinglicht" und wirkt dann auch gegen die
Sonderrechtsnachfolger im Wohnungseigentum (vgl. zum Ganzen: Demharter FG Prax
1999, 46 m.w.N.).
bb) Wie jede andere Vereinbarung der Wohnungseigentümer über das Verhältnis
untereinander wird das Sondernutzungsrecht in das Grundbuch gemäß § 7 Abs. 3
WEG, § 3 Abs. 2 WGV eingetragen. Nach diesen gesetzlichen Bestimmungen kann zur
näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums auf die
Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden, in der die Vereinbarung enthalten
ist.
So ist im vorliegenden Fall die Rechtspflegerin des Grundbuchamts durch die
uneingeschränkte Bezugnahme auf die Notarurkunde vom 17. Oktober 2006 verfahren;
diese enthält in ihrem Teil A 3 b (Zuweisung der unter Bezugnahme auf die
Ausgangsurkunde näher bezeichneten Sondernutzungsrechte) eine Ergänzung zur
Teilungserklärung vom 14. Dezember 2005.
Entgegen der Meinung der weiteren Beschwerde ist die auf diese Weise
vorgenommene Fassung der Grundbucheintragung aus Rechtsgründen nicht zu
beanstanden.
Allerdings wird die Meinung vertreten, wegen der besonderen Bedeutung, die den
Sondernutzungsrechten unter den Vereinbarungen im Sinne des § 10 Abs. 1 Satz 2
WEG zukomme, sprächen praktische Gründe dafür, im Interesse der Klarheit und
Sicherheit des Rechtsverkehrs die jeweils zum Inhalt des Sondereigentums erhobenen
Sondernutzungsrechte in dem Eintragungsvermerk wenigstens schlagwortartig zu
benennen (vgl. OLG München FG Prax 2006, 245, 246 = DNotZ 2007, 47; OLG Hamm
und OLG Köln, Rpfleger 1985, 109 und 110; Demharter, FG Prax 1999, 46, 47 jew.
m.w.N.). Ein solcher Vermerk im Bestandsverzeichnis hätte im vorliegenden Fall etwa
lauten können ( vgl. Demharter GBO 25. Aufl. § 44 Rdnr. 31): „... Wegen des Inhalts
der zugewiesenen Sondernutzungsrechte an zwei Stellplätzen und an einem
Kellerraum wird auf die Bewilligung vom 17. Oktober 2006 ... Bezug genommen ...“
Gegen eine solche Verfahrensweise bei der Eintragung wird von Teilen des Schrifttums
jedoch der durch das Registerverfahrensbeschleunigungsgesetz vom 20. Dezember
1993 angefügte § 44 Abs. 2 GBO ins Feld geführt. Er verpflichtet das Grundbuchamt
unbeschadet seiner Ausgestaltung als Sollvorschrift, grundsätzlich in dem gesetzlich
zulässigen Umfang von der Möglichkeit einer Bezugnahme Gebrauch zu machen, und
zwar über seinen Wortlaut hinaus nicht nur bei der Eintragung einer
Grundstücksbelastung (vgl. § 874 BGB), sondern bei jeder Eintragung, bei der eine
Bezugnahme zulässig ist. Deshalb ist umstritten, ob § 44 Abs. 2 GBO überhaupt noch
Raum für eine Ermessensentscheidung des Rechtspflegers bei der Fassung des
Eintragungsvermerks über ein Sondernutzungsrecht lässt (zum Meinungsstand siehe
die Nachweise bei Demharter, FG Prax 1999, 46, 47).
Diese Streitfrage muss jedoch im vorliegenden Fall nicht entschieden werden.
Denn auch wenn der Auffassung zu folgen sein sollte, dass § 44 Abs. 2 GBO die
Aufnahme klarstellender Zusätze bei der Eintragung nicht verbietet, besteht auf deren
Anbringung jedenfalls kein rechtlich mit einer Fassungsbeschwerde durchsetzbarer
Anspruch. Vielmehr steht der Wortlaut der Eintragung dann im pflichtgemäßen
Ermessen des Rechtspflegers. Dessen Entscheidung, es – wie vorliegend geschehen –
bei einer uneingeschränkten Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung zu belassen,
ist aber nicht rechtswidrig, weil dadurch das Grundbuch weder unrichtig noch unklar
wird (OLG München FG Prax 2006, 245, 246 = DNotZ 2007, 47; OLG Hamm und OLG
Köln, Rpfleger 1985, 109 und 110; KG NJW-RR 1997, 205, 206; Demharter, FG Prax
1999, 46, 47).
Mit ihrem Angriff, die Grundbuchrechtspflegerin sei sich im vorliegenden Fall eines ihr –
möglicherweise – zustehenden Ermessens bei der Fassung der Eintragung überhaupt
nicht bewusst gewesen, kann die weitere Beschwerde auch dann nicht durchdringen,
wenn tatsächlich eine Ermessensentscheidung zu treffen war. Gegenstand der
rechtlichen Überprüfung durch den Senat ist die Entscheidung des Landgerichts über
die Erstbeschwerde. Dieses hat, soweit die zu treffende Entscheidung auf einer
Ermessensausübung beruht, als Beschwerdegericht ohne Bindung an die Entscheidung
des Grundbuchamts sein Ermessen selbst auszuüben (Bauer/von Oefele/Budde, GBO
2.Aufl., § 77 Rdnr. 11 m.w.N.). Hier ergeben die Gründe des Beschlusses der
Zivilkammer vom 13. Dezember 2006 insoweit mit hinreichender Deutlichkeit, dass das
Landgericht eine eigene Ermessensentscheidung über die Fassung der Eintragung
getroffen hat. Die von ihm angestellte Erwägung, das Grundbuch solle von
überflüssigen Eintragungen freigehalten werden, wäre aber jedenfalls nicht
ermessensfehlerhaft, weil durch die Ausschöpfung der Bezugnahmemöglichkeit in der
Tat Eintragungsraum eingespart, das Grundbuch von der Angabe zahlreicher
Einzelheiten freigehalten und der Einsatz von Datenverarbeitungsanlagen erleichtert
wird.
3. Eine Kostenentscheidung ist im Hinblick auf § 131 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 KostO nicht
veranlasst. Da Gegenstand der Angriffe der Beteiligten zu 1) und 2) nicht die
vorgenommene Eintragung als solche, sondern allein deren Fassung war, hat der Senat
den Geschäftswert für die Rechtsmittelverfahren in beiden Instanzen auf den Regelwert
von jeweils 3 000,00 € festgesetzt (§ 131 Abs. 2, 30 Abs. 2 Satz 1 KostO); die
Wertfestsetzung durch das Landgericht für das Verfahren der Erstbeschwerden war
entsprechend abzuändern (§ 31 Abs. 1 Satz 2 KostO).
Dury
Petry
Stutz