atout pierre

ATOUT P I E R R E
H A B I T A T I O N
RAPPORT
ANNUEL
2008
SCPI DE LOGEMENTS
CILOGER
ATOUT PIERRE HABITATION
ORGANES DE DIRECTION
ET DE CONTRÔLE
■ SOCIÉTÉ DE GESTION CILOGER
Société Anonyme à Directoire et Conseil de Surveillance au capital de 450 000 euros
Siège social : 147 boulevard Haussmann - 75008 PARIS
Agrément AMF n° GP 07000043 en date du 10/07/2007
DIRECTOIRE
Président : Monsieur Laurent FLÉCHET
Directeur Général : Monsieur Hubert ANDRÉ
CONSEIL DE SURVEILLANCE
Président : Monsieur Alain BROCHARD
Vice-Président : Monsieur Jean-Luc ENGUEHARD
Membres
CAISSE d’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE NORD FRANCE EUROPE,
représentée par Monsieur André-Marc RÉGENT
CNCE, représentée par Monsieur Olivier COLONNA d’ISTRIA
CNP ASSURANCES, représentée par Monsieur Olivier MAREUSE
GCE Services Immobiliers, représenté par Monsieur Jean-Éric VIMONT
SF2, représentée par Monsieur Didier VUILLAUME
Madame Corinne FOSSAT
Monsieur Jean-Pierre LEVAYER
■ SCPI ATOUT PIERRE HABITATION
CONSEIL DE SURVEILLANCE
Président : Monsieur Daniel DALLEST
Vice-Président : Monsieur Patrick KONTZ
Membres
Monsieur Pierre ADIER
Madame Dominique BLANC-BERT
Monsieur Jean-Luc BRONSART
Monsieur Philippe GRÈS
Monsieur Thierry MÉRIC
Monsieur Jean-Pierre SOBREDO
COMMISSAIRES AUX COMPTES
Titulaire : CONSTANTIN ASSOCIÉS, représenté par Madame Brigitte DRÊME
Suppléant : Monsieur Marc de PREMARE
SOMMAIRE
RAPPORT DE GESTION
La conjoncture immobilière
Le patrimoine immobilier
Les résultats et la distribution
Le marché des parts
L’évolution du capital
LES AUTRES INFORMATIONS
page
page
page
page
page
1
2
4
5
5
COMPTES ANNUELS ET ANNEXE
Les comptes
L’annexe aux comptes annuels
page
page
6
8
L’évolution par part des résultats financiers
au cours des cinq derniers exercices
page
12
RAPPORT
DU CONSEIL DE SURVEILLANCE
page
13
Le rapport général
Le rapport spécial
page
page
14
15
RÉSOLUTIONS
page
16
RAPPORTS
DU COMMISSAIRE AUX COMPTES
RAPPORT ANNUEL 2008
ATOUT PIERRE HABITATION
RAPPORT DE GESTION
LA CONJONCTURE IMMOBILIÈRE
Le marché immobilier résidentiel
Le ralentissement du marché immobilier résidentiel,
amorcé à l’automne 2007 dans un contexte de crise
financière puis économique, s’est accéléré au cours de
l’année 2008. L’attentisme des acquéreurs de résidences
principales et des investisseurs, combiné à des difficultés
d’obtention de crédit, s’est traduit par le doublement du
délai moyen d’écoulement d’un appartement (21 mois)
et par le recul des ventes de logements neufs de 38%
d’une année sur l’autre (79 400 logements vendus), la
baisse étant plus particulièrement sensible sur les petites
surfaces (– 63% pour les studios).
Les promoteurs ont cependant adapté leur production
en mettant sur le marché 93 100 nouveaux logements
soit 37% de moins qu’en 2007. Cela a permis de contenir
le stock de logements neufs proposés à la vente à
110 900 au 31 décembre, soit 8% de plus que l’année
précédente. Les logements terminés en stock (5 200)
restent limités contrairement à ce qui s’est produit
pendant la crise immobilière du début des années 1990.
Ainsi, le ralentissement du marché a eu peu d’effet sur
les prix : entre les quatrièmes trimestres 2007 et 2008,
le prix moyen du m2 des logements collectifs neufs
s’est stabilisé à – 0,1%.
Les prix de l’immobilier ancien qui avaient connu en
2007 un ralentissement de leur progression, sont entrés
en 2008 dans une phase de consolidation disparate selon
les régions, la baisse des prix étant moins marquée
à Paris (entre 3,5% et 5% selon les arrondissements).
D’un point de vue structurel, les fondamentaux restent
bons : le besoin de logements demeure élevé, le nombre
de logements manquants pour répondre aux besoins est
estimé à 1 700 000 en cumulé sur dix ans, et devrait à
nouveau stimuler la demande une fois les problèmes
de solvabilité des acquéreurs résolus par le marché ou
les mesures gouvernementales.
La Fédération des Promoteurs Constructeurs espère ainsi
maintenir pour 2009 un même niveau de ventes qu’en
2008, en tablant sur les diverses mesures du plan de
relance gouvernemental et sur le nouveau dispositif
« Scellier », qui offre une réduction d’impôt considérée
comme avantageuse.
CHIFFRES CLÉS au 31/12/2008
- Date de création :
- Terme statutaire :
- Valeur de réalisation :
4 novembre 2004
22 novembre 2017
28 424 766 euros
(soit 838,09 euros par part)
-
Revenu brut par part :
Nombre d’associés :
Nombre de parts :
Patrimoine :
10,11 euros
872
33 916
125 logements
Il est rappelé que dans une SCPI « fiscale » telle
qu’ATOUT PIERRE HABITATION, l’investissement est
effectué dans une optique de détention jusqu’au terme
statutaire, et doit donc de ce fait intégrer les cycles
immobiliers sur un horizon de long terme.
Le marché des SCPI et des OPCI
Les SCPI sont confrontées à la crise économique, mais
leur nature même (immobilier non coté) a atténué leur
exposition à la crise financière. Si leur collecte nette est
en baisse de 37% à 874 M€, elles démontrent leur
capacité de résistance par rapport aux autres types de
placement :
- les marchés secondaires restent actifs avec une variation
globale de + 9%,
- la capitalisation reste stable à 17,3 Mds €,
- les prix des parts ont diminué de 5% pour un
rendement moyen de l’ordre de 5,8%, supérieur de plus
de deux points aux emprunts d’Etat.
La collecte nette des SCPI fiscales s’inscrit en baisse
de 14% à 163 M€, la moitié de la collecte étant réalisée
par les SCPI « Robien-Borloo », 23% par les SCPI
« Malraux » et 20% par une SCPI « Girardin ».
C’est en novembre 2007 que l’Autorité des Marchés
Financiers a délivré les premiers agréments à des OPCI,
en s’en tenant aux produits destinés aux professionnels
(OPCI dits RFA). Seuls deux OPCI grand public ont
été commercialisés sur l’année 2008.
Les Organismes de Placement Collectif Immobilier
prennent la forme :
- soit de société anonyme à capital variable (SPPICAV) :
revenus distribués soumis à la fiscalité des capitaux
mobiliers ;
- soit de fonds de placement immobilier (FPI) : revenus
distribués soumis à la fiscalité des revenus fonciers
(même régime que les SCPI).
Il appartiendra ainsi aux associés d’ATOUT PIERRE
HABITATION, réunis en assemblée générale extraordinaire,
de décider au plus tard le 15 mai 2012 s’ils souhaitent
transformer leur SCPI en OPCI (et sous quelle forme) ou
la maintenir en SCPI.
Le dispositif « Robien » implique pour chaque associé
de conserver ses parts jusqu’à ce que le dernier
logement ait été loué neuf ans et cette évolution
réglementaire ne modifierait ni la philosophie ni les
objectifs initiaux de l’opération d’investissement.
Conformément à la loi, la société de gestion continuera
à informer les associés au fur et à mesure de la parution
des différents textes d’application et jugera, en liaison
avec votre Conseil de Surveillance, du moment
opportun pour procéder à cette consultation.
1
RAPPORT ANNUEL 2008
ATOUT PIERRE HABITATION
LE PATRIMOINE IMMOBILIER
Au 31 décembre 2008, ATOUT PIERRE HABITATION détient 125 logements (115 appartements et 10 maisons)
totalisant 9 240 m2.
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DU PATRIMOINE en % de la valeur vénale
56%
57%
44%
Province
Région parisienne
TOTAL
43%
15 600 000 €
12 410 000 €
28 010 000 €
Zone A dispositif « Robien »
Zone B dispositif « Robien »
TOTAL
15 850 000 €
12 160 000 €
28 010 000 €
Au 31 décembre 2008, tous les logements acquis
par ATOUT PIERRE HABITATION ont donc été
commercialisés à la location.
Les derniers programmes, tous achetés en état futur
d’achèvement entre 2005 et 2007, ont été livrés au cours
de l’exercice.
L’EMPLOI DES FONDS
En euros
Total au 31/12/2007
Fonds collectés
+ Divers
– Commissions de souscription
– Achat d’immeubles
+ Vente d’immeubles
– Frais d’acquisition
– Divers (1)
Durant l’année 2008
Total au 31/12/2008
33 916 000
– 3 164 233
– 25 104 937
– 225 860
– 1 506
= SOMMES RESTANT À INVESTIR
5 419 464
33 916 000
-
– 3 164 233
– 30 181 520
– 223 419
– 1 506
– 5 076 584
2 441
– 5 074 143
345 322
(1) Amortissements des frais de constitution sur la prime d'émission.
L’ÉVALUATION DU PATRIMOINE
LES CHIFFRES SIGNIFICATIFS
La Société FONCIER EXPERTISE, filiale du Crédit Foncier
de France, expert indépendant accepté par l’Autorité des
Marchés Financiers et désigné par l’assemblée générale,
a procédé à l’évaluation obligatoire du patrimoine
immobilier de votre SCPI, conformément à la loi, selon les
méthodes exposées dans l’annexe aux comptes annuels.
AU 31 DÉCEMBRE 2008
Sur la base de ces expertises, il a été procédé à la
détermination de trois valeurs :
- la valeur comptable qui correspond à la valeur
d’acquisition des immeubles inscrite au bilan, augmentée
de la valeur nette des autres actifs ;
- la valeur de réalisation qui est égale à la somme de la
valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des
autres actifs. La valeur vénale des immeubles est leur
valeur d’expertise hors droits ;
- la valeur de reconstitution qui correspond à la valeur
de réalisation augmentée des frais afférents à une reconstitution du patrimoine (droits, frais d’acquisition des
immeubles et de prospection des capitaux).
Tous les logements ont été expertisés. Les sites de
Saint-Maur-des-Fossés, livré fin 2006, et de Toulouse,
livré fin 2007, ont fait l’objet d’une actualisation
d’expertise. Les autres sites, livrés en 2008, ont fait
l’objet d’une expertise initiale.
Ils sont globalement valorisés à 6,6% en dessous de leur
coût d’acquisition, les expertises actant la tendance
du marché.
Global
Par part
Valeur comptable
30 596 286 €
902,12 €
Valeur vénale / expertise
28 010 000 €
825,86 €
Valeur de réalisation
28 424 766 €
838,09 €
Valeur de reconstitution
33 352 559 €
983,39 €
2
RAPPORT ANNUEL 2008
ATOUT PIERRE HABITATION
L’ESTIMATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER
Adresse
Localisation Type Surface Nombre
Date
et Zonage (2) en m2
de
d’acquisition
Robien
logements
AU 31 DÉCEMBRE 2008
Date
de
livraison
Prix d’achat hors
frais
et droits
à la livraison
(1)
En euros
Estimation
hors droits
au
31/12/2008
Estimation
droits inclus
au
31/12/2008
Saint-Maur-des-Fossés (94) IDF - A
1, boulevard de Créteil
M
1 056
10
2/11/05
30/10/06
3 716 000
4 000 000
4 248 000
Toulouse (31)
3, chemin du Docteur
Didier Dasque
PR - B
Ap
947
14
22/06/06
19/11/07
2 991 800
2 700 000
2 867 400
Divonne-les-Bains (01)
328, rue de Lausanne
PR - A
Ap
1 288
12
16/12/05
13/03/08
4 840 644
4 100 000
4 354 200
La Garenne-Colombes (92) IDF - A
5-7, place de la Liberté
Ap
869
13
14/03/06
18/03/08
4 107 003
4 100 000
4 354 200
Nancy (54)
2 bis, promenade
Emilie Chatelet
PR - B
Ap
1 508
19
21/06/06
29/04/08
3 838 000
3 400 000
3 610 800
IDF - B
Ap
794
13
5/12/06
8/07/08
2 480 000
2 260 000
2 400 120
PR - B
Ap
1 713
25
30/01/07
19/02/08
4 188 565
3 800 000
4 035 600
IDF - A
Ap
591
11
13/07/07
13/11/08
2 082 000
2 050 000
2 177 100
PR - A
Ap
474
8
29/11/07
28/03/08
1 763 561
1 600 000
1 699 200
9 240
125
30 007 574
28 010 000
29 746 620
0
6 025
134 437
274 303
0
6 025
134 437
274 303
Dourdan (91)
2, rue Antoinette Bervas
Le Mans (72)
9, rue Saint-Bertrand
Bois d’Arcy (78)
5, allée Edwige Feuillère
Grasse (06)
67, route de Cannes
TOTAL
En m2 habitables
(1) P : Paris IDF : Ile-de-France hors Paris
(2) Ap : Appartements M : Maisons
PR : Province
A - B : Zones Robien
Constructions
Aménagements
Coût historique
Immobilisations corporelles
Immobilisations financières
Charges à répartir sur plusieurs exercices
Liquidités nettes
30 007 574
173 947
Valeur comptable
30 596 286
Patrimoine estimations hors droits
Valeur de réalisation
Estimations en droits
Commission de souscription théorique
Valeur de reconstitution
30 181 520
0
6 025
134 437
274 303
28 010 000
28 424 766
29 746 620
3 191 173
33 352 559
LA GESTION LOCATIVE
Au 31 décembre 2008, tous les logements acquis par
ATOUT PIERRE HABITATION ont été commercialisés
à la location.
Cependant, les tendances du marché locatif privé
observées les derniers mois de l’année sur l’ensemble
des agglomérations où la SCPI a investi - baisse des
valeurs locatives et forte réduction de la mobilité des
ménages - ont freiné le rythme des locations.
Par ailleurs, sur 13 logements vacants que compte le
patrimoine au 31 décembre, 7 sont localisés à Bois
d’Arcy dans le dernier programme livré : le report
de la livraison de ce programme, du 15 octobre au 13
novembre du fait de jours d’intempéries déclarés par le
promoteur, ayant réduit la période de commercialisation.
Au 31 décembre 2008, le nombre d’appartements loués
est de 112 sur 125, soit 89,60% du patrimoine.
Le taux d’occupation physique s’établit en fin d’année
à 83,01% et le taux d’occupation financier à 81,23%.
Les loyers facturés sur l’exercice 2008 s’établissent à
741 537 euros.
Pour ce qui concerne les congés, dix ont été réceptionnés
sur l’exercice 2008, dont trois seront effectifs sur
l’exercice 2009.
Un sinistre important est survenu le 15 septembre 2008
sur l’opération du Mans : une colonne d’alimentation
d’eau située au 3ème étage s’est rompue et a généré de
nombreux dégâts dans les parties communes et dans
certains lots privatifs. Un constat d’huissier a été réalisé
le 16 septembre et la garantie décennale a été mise en jeu.
Les principaux équipements techniques ont été remis en
service et le règlement des désordres devrait être effectif
au premier semestre 2009.
3
RAPPORT ANNUEL 2008
ATOUT PIERRE HABITATION
LES RÉSULTATS
ET LA DISTRIBUTION
Le résultat s’établit à 390 333 euros, en progression
de 14% par rapport à l’exercice précédent.
Le revenu annuel mis en distribution s’est élevé à
10,11 euros brut par part, en retrait par rapport à ceux
des deux années précédentes. L’année 2008 a été une
année de transition des revenus : l’intégralité des
fonds collectés était allouée aux investissements et la
livraison des logements correspondants a eu lieu de
façon échelonnée.
De fait, la trésorerie disponible susceptible d’être placée
s’est fortement réduite au fur et à mesure des paiements
des derniers acomptes sur les programmes acquis en
état futur d’achèvement, et les logements ont été
progressivement sources de revenus fonciers au fur et
à mesure de leur livraison et location.
Conformément aux prévisions initiales, l’année 2009
sera la première année pendant laquelle la SCPI
commencera à percevoir des loyers sur l’intégralité du
patrimoine acquis.
Parallèlement, l’augmentation du résultat a permis de
conforter le report à nouveau. Au 31 décembre 2008, le
report à nouveau s’établit, après affectation du résultat
soumis à l’approbation de l’Assemblée Générale
Ordinaire, à 69 444 euros, soit 2,05 euros par part.
Il représente ainsi une réserve de plus d’un mois de
distribution qui permettra de lisser éventuellement les
distributions futures.
Dans ces conditions, la rentabilité 2008, calculée sur
la base d’un prix d’exécution moyen majoré des frais sur
le marché secondaire, est de 1,53%. Cette rentabilité est
donnée à titre indicatif, la nature fiscale d’ATOUT
PIERRE HABITATION ne permettant pas de comparer ses
performances à celles des SCPI traditionnelles.
Le bénéfice de l’amortissement fiscal est indépendant
des revenus versés. Pour l’année 2008, chaque associé
bénéficie donc de la déduction fiscale du dispositif
« Robien » qui est de 76 euros par part.
L'ÉVOLUTION DU PRIX DE LA PART
En euros
Prix de souscription
ou d’exécution
(majoré des frais)
au 1er janvier
Dividende
(avant PLF et PS)
versé
au titre de l’année
Prix de souscription
ou d’exécution
moyen
de l’année (1)
2005
2006
2007
1 000,00
-
4,50
12,00
1 000,00
1 000,00
-
12,00
2008
717,48
10,11
Rentabilité
de
la part (2)
en %
Report
à nouveau
cumulé par part
0,45%
1,20%
0,54
2,59
703,65
1,71%
0,65
662,02
1,53%
2,05
(1) A partir de 2007, il s'agit du prix d'exécution augmenté des droits d'enregistrement et de la commission de cession.
(2) Dividende versé au titre de l'année rapporté au prix d'exécution moyen majoré des frais constaté sur la même année.
PLF : Prélèvement libératoire forfaitaire sur les produits financiers.
PS : Prélèvements sociaux sur les produits f inanciers.
4
RAPPORT ANNUEL 2008
ATOUT PIERRE HABITATION
LE MARCHÉ DES PARTS
L’ACTIVITÉ DU MARCHÉ
SECONDAIRE
et d’acheteurs qui prennent en compte l’absence de
transmissibilité de l’avantage fiscal Robien consenti
au premier acquéreur.
Conformément aux dispositions réglementaires et
statutaires, le marché secondaire organisé a été
ouvert en 2008 selon une fréquence trimestrielle.
Ainsi, 76 parts, dont 66 mises en vente dans le cadre
de successions, ont été échangées lors de quatre
confrontations pour un montant total de
50 314 euros.
Les prix d’exécution établis (662,02 € en moyenne)
enregistrent ainsi une forte décote (– 34% au 31 décembre
2008) par rapport à la valeur de réalisation de la Société.
Au 31 décembre 2008, le stock de parts en attente de
vente est de 30 parts (2 successions).
Aucune transaction de gré à gré n’a été enregistrée
durant l’exercice.
Dans une SCPI « fiscale », le prix d’exécution ne reflète
pas la valeur du patrimoine (valeur de réalisation),
mais résulte de la confrontation des offres de
quelques vendeurs pressés de récupérer leurs avoirs,
L'ÉVOLUTION DES CONDITIONS DE CESSIONS
Nombre
de parts cédées
En euros
% par rapport
au nombre de parts total
en circulation au 1er janvier
Demandes
de cessions en suspens
(1)
Rémunération
de la société de gestion
sur les cessions en € HT
2005
2006
2007
26
0,00 %
0,00 %
0,08 %
54
0,00
0,00
1 102,00
2008
76
0,22 %
30
2 272,00
(1) Il s'agit du nombre de parts en attente de confrontation périodique au 31 décembre.
L'ÉVOLUTION DU CAPITAL
Date de création : 4 novembre 2004 - Capital initial : 760 500 euros - Nominal de la part : 900 euros
Montant
du capital
nominal
au 31/12
Montant des capitaux
apportés à la SCPI
par les associés
lors des souscriptions
Nombre
de parts
au 31/12
2005
2006
2007
30 524 400
30 524 400
30 524 400
33 916 000
-
33 916
33 916
33 916
2008
30 524 400
-
33 916
En euros
Nombre
d’associés
au 31/12
Rémunération HT des organismes
collecteurs et de la société
de gestion à l’occasion
des augmentations de capital
Prix
d’entrée
au 31/12
867
868
872
3 164 233
-
1 000,00
717,48
872
-
607,12
(1)
(1) Prix de souscription. Depuis 2006, il s'agit du prix d'exécution augmenté des droits d'enregistrement et de la commission de cession.
LE DÉTAIL DES AUGMENTATIONS DE CAPITAL
En euros
Au 31/12/2005
Au 31/12/2006
Au 31/12/2007
CAPITAL TOTAL souscrit au 31/12/2008
Opérations
Nombre
de parts émises
(en cumulé)
Capital social
(nomina)
Capitaux collectés
(nominal
+ prime d’émission)
Société ouverte (1)
Société fermée
Société fermée
33 916
33 916
33 916
30 524 400
30 524 400
30 524 400
33 916 000
33 916 000
33 916 000
33 916
30 524 400
33 916 000
(1) Le capital a été ouvert durant le premier exercice, du 27 décembre 2004 au 31 décembre 2005.
5
RAPPORT ANNUEL 2008
ATOUT PIERRE HABITATION
COMPTES ANNUELS ET ANNEXES
LES COMPTES
L'ÉTAT DU PATRIMOINE
AU 31 DÉCEMBRE 2008
PLACEMENTS IMMOBILIERS
Immobilisations locatives
Terrains et constructions locatives
Immobilisations en cours
Charges à répartir sur plusieurs exercices
Provisions liées aux placements immobiliers
31/12/2008
Valeurs
Valeurs
bilantielles
estimées
31/12/2007
Valeurs
Valeurs
bilantielles
estimées
30 181 520
-
28 010 000
-
6 787 096
18 317 841
6 850 000
18 317 841
-
TOTAL I
30 181 520
28 010 000
25 104 937
25 167 841
6 025
6 025
-
-
83 969
443 974
– 25 771
83 969
443 974
– 25 771
26 738
110 000
-
26 738
110 000
-
950 000
84 440
950 000
84 440
5 311 715
85 629
5 311 715
85 629
– 105 929
– 1 156 380
-
– 105 929
– 1 156 380
-
– 23 120
– 257 764
-
– 23 120
– 257 764
-
TOTAL II
280 329
280 329
5 253 199
5 253 199
COMPTES DE RÉGULARISATION ACTIF ET PASSIF
Charges constatées d'avance
Charges à répartir sur plusieurs exercices
Produits constatés d'avance
134 437
-
134 437
-
188 268
-
188 268
-
134 437
134 437
188 268
188 268
En euros
AUTRES ACTIFS ET PASSIFS D’EXPLOITATION
Actifs immobilisés
Associés capital souscrit non appelé
Immobilisations incorporelles
Immobilisations corporelles d’exploitation
Immobilisations financières
Créances
Locataires et créances rattachées
Autres créances
Provisions pour dépréciation des créances
Valeurs de placement et disponibilités
Titres de créances négociables
Fonds de remboursement
Autres disponibilités
Provisions générales pour risques et charges
Dettes
Dettes financières
Dettes d'exploitation
Dettes diverses
TOTAL III
CAPITAUX PROPRES COMPTABLES
VALEUR ESTIMÉE DU PATRIMOINE
30 596 286
28 424 766
LA VARIATION DES CAPITAUX PROPRES
En euros
Capital
Capital souscrit
Capital en cours de souscription
Primes d'émission et de fusion
Primes d'émission
Primes d'émission en cours de souscription
Prélèvements sur prime d'émission
Primes de fusion
Ecarts d'évaluation
Plus ou moins-values sur cessions d'immeubles
Réserves indisponibles
Report à nouveau
Résultat de l'exercice
Résultat de l'exercice
Acomptes sur distribution (1)
Résultat de l'exercice précédent
Acomptes sur distribution de l'exercice précédent
TOTAL GÉNÉRAL
30 546 403
30 609 308
AU 31 DÉCEMBRE 2008
Situation
d’ouverture
au 01/01/08
Affectation
du résultat
N –1
Autres
mouvements
Situation
de clôture
au 31/12/08
30 524 400
-
-
-
30 524 400
-
3 391 600
– 3 391 599
-
-
2 441
-
3 391 600
– 3 389 158
-
87 915
- 65 913
-
22 002
341 079
– 406 992
– 341 079
406 992
390 333
– 342 891
-
390 333
– 342 891
-
30 546 403
-
49 883
30 596 286
(1) y compris l’acompte versé en janvier 2009
6
RAPPORT ANNUEL 2008
ATOUT PIERRE HABITATION
LES COMPTES
COMPTE DE RÉSULTAT AU 31 DÉCEMBRE 2008
En euros
31/12/2008
Totaux
partiels
Net
31/12/2007
Totaux
partiels
Net
PRODUITS
Produits de l’activité immobilière
Produits de l'activité immobilière
- Loyers
- Charges facturées
Produits des activités annexes
Autres produits d’exploitation
Reprises d'amortissements d'exploitation
Reprises de provisions d'exploitation
- Provisions pour créances douteuses
- Provisions pour grosses réparations
- Provisions pour risques et charges
Transfert de charges d'exploitation
Transfert de charges à répartir
Autres produits
Produits financiers
Produits exceptionnels
805 606
804
741
63
1
566
537
029
040
1
133 870
-
-
1
133 870
-
TOTAL DES PRODUITS
Résultat de l'exercice (Perte)
TOTAL GÉNÉRAL
En euros
145 920
145 920
123 612
22 308
-
31/12/2008
Totaux
partiels
61 282
-
385 372
-
866 889
665 162
-
-
866 889
665 162
Net
31/12/2007
Totaux
partiels
Net
CHARGES
Charges immobilières
- Charges ayant leur contrepartie en produits
- Charges d'entretien du patrimoine locatif
- Grosses réparations
- Autres charges immobilières non récupérables
Charges d’exploitation
- Rémunération de la société de gestion
- Honoraires et autres frais d'exploitation
Dotations aux amortissements d'exploitation
Dotations aux provisions d'exploitation
- Provisions pour créances douteuses
- Provisions pour grosses réparations
- Provisions pour risques et charges
Autres charges
Charges financières
Charges exceptionnelles
169 657
63 029
106 628
43 562
22 308
21 254
253 068
226 351
96 686
130 611
-
63 155
163 196
-
25 771
-
53 831
338
53 831
TOTAL DES CHARGES
476 556
324 083
Résultat de l'exercice (Bénéfice)
390 333
341 079
TOTAL GÉNÉRAL
866 889
665 162
7
RAPPORT ANNUEL 2008
ATOUT PIERRE HABITATION
L’ANNEXE
AUX COMPTES ANNUELS
Les comptes annuels sont établis suivant les règles
et principes comptables définis par le règlement
n° 99-06 du CRC du 23 juin 1999 modifiant l'arrêté du
26 avril 1995, tels qu'intégrés dans le plan comptable
applicable aux SCPI.
INFORMATIONS SUR LES RÈGLES
GÉNÉRALES D'ÉVALUATION
Au cours de l'exercice, les méthodes comptables
arrêtées lors des exercices précédents n'ont pas évolué.
Les immobilisations locatives figurant à l'état du
patrimoine, colonne valeurs bilantielles, sont inscrites à
leur coût d'acquisition (prix d'achat et frais accessoires,
hors frais d'acquisition des immobilisations).
Elles ne font l'objet d'aucun amortissement.
En application des dispositions du règlement CRC
n° 2004-06, les commissions versées directement par
la SCPI dans le cadre des transactions immobilières
réalisées sont enregistrées comme un élément du coût
d'acquisition de l'immeuble.
MÉTHODES RETENUES POUR LA
VALORISATION DES IMMEUBLES
La valeur estimée des immeubles résulte de l'évaluation
annuelle de ces derniers par un expert immobilier
indépendant.
Les immeubles sont expertisés tous les cinq ans, et dans
l'intervalle l'expertise est actualisée par l'expert chaque
année.
L'évaluation de l'expert repose sur l'utilisation de deux
méthodes :
Méthode par comparaison directe, qui consiste à
comparer le bien, objet de l'expertise, à des transactions
récemment observées sur des biens similaires dans
le même secteur.
Méthode par capitalisation des revenus, qui consiste
à capitaliser un revenu annuel, sur la base d'un taux
intégrant la fiscalité. Le revenu adopté selon les
éléments fournis par la gérance est le revenu net de
charges.
La valeur vénale estimée figure par immeuble dans le
tableau « Liste des immobilisations » de cette annexe
et s'entend hors droits et hors frais.
INFORMATIONS DIVERSES
Prime d'émission
Les frais de constitution de la Société, d'augmentation
de son capital et d'acquisition de son patrimoine sont
prélevés en priorité sur la prime d'émission l'année
même où ces frais sont engagés puis, après utilisation
totale de la prime d'émission, sont enregistrés en
charges à répartir et amortis sur cinq ans.
La charge d'amortissement sur 2008 correspond à une
dotation de 53 831 euros.
En 2008, les remboursements résultant des décomptes
définitifs des frais de notaire s’élèvent à 2 441 euros.
Engagements hors bilan
Aucun engagement hors bilan.
Gestion locative
Pour l'administration de la SCPI, la société de gestion
perçoit 10% hors taxes du montant des produits locatifs
hors taxes encaissés et des produits financiers nets
encaissés.
8
RAPPORT ANNUEL 2008
ATOUT PIERRE HABITATION
LISTE DES IMMOBILISATIONS
Nom de l’immeuble
AU 31 DÉCEMBRE 2008
Année
Prix
d’acquisition d’acquisition
Saint-Maur-des-Fossés (94)
1 bis, boulevard de Créteil
Toulouse (31)
3, chemin du Docteur D. Dasque
Divonne-les-Bains (01)
328, rue de Lausanne
La Garenne-Colombes (92)
5-7, place de la Liberté
Nancy (54)
2 bis, promenade Emilie Chatelet
Dourdan (91)
2, rue Antoinette Bervas
Le Mans (72)
9, rue Saint-Bertrand
Bois-d'Arcy (78)
5, allée Edwige Feuillère
Grasse (06)
67, route de Cannes
TOTAL HABITATIONS
Travaux
Prix de
revient 2008
Estimation
2008
Prix de
revient 2007
Estimation
2007
2005
3 716 000
79 296
3 795 296
4 000 000
3 795 296
4 000 000
2006
2 991 800
-
2 991 800
2 700 000
2 991 800
2 850 000
2005
4 840 644
82 712
4 923 356
4 100 000
4 357 939
4 357 939
2006
4 107 003
-
4 107 003
4 100 000
3 490 953
3 490 953
2006
3 838 000
-
3 838 000
3 400 000
3 070 400
3 070 400
2006
2 480 000
-
2 480 000
2 260 000
1 488 000
1 488 000
2007
4 188 565
-
4 188 565
3 800 000
3 771 000
3 771 000
2007
2 082 000
-
2 082 000
2 050 000
728 700
728 700
2007
1 763 561
11 939
1 775 500
1 600 000
1 410 849
1 410 849
30 007 574
173 947
30 181 520
28 010 000
25 104 937
25 167 841
DÉTAIL DES CRÉANCES
En euros
Créances de l’actif immobilisé
- Fonds de roulement sur charges
- Autres créances
Créances de l’actif circulant
- Avances et acomptes
- Créances locataires
- Créances fiscales
- Créances sur cessions d'immobilisations
- Appels de fonds syndics
- Autres créances
TOTAL GÉNÉRAL
Exercice
31/12/2008
31/12/2007
6 025
-
-
1 040
83 969
250 884
192 050
26 738
110 000
533 968
136 738
DÉTAIL DES DETTES
En euros
Dettes
- Dettes financières
- Dettes fournisseurs
- Dettes sur immobilisations
- Autres dettes d'exploitation
- Dettes aux associés
- Dettes fiscales
- Autres dettes diverses
TOTAL GÉNÉRAL
Exercice
31/12/2008
31/12/2007
105 929
883 501
136 958
135 537
384
-
23 120
145 189
48 197
64 377
-
1 262 309
280 884
9
RAPPORT ANNUEL 2008
ATOUT PIERRE HABITATION
L’ANNEXE
AUX COMPTES ANNUELS
VARIATION DE L’ACTIF IMMOBILISÉ
En euros
- Terrains
et constructions
- Agencements
et installations
Cumul brut
au 31/12/2007
Entrées
dans l’exercice
Sorties
dans l’exercice
Virements
de poste à poste
Cumul brut
au 31/12/2008
6 707 800
690 855
-
22 608 919
30 007 574
79 296
94 651
-
-
173 947
- Immobilisations
en cours
18 317 841
4 291 078
-
– 22 608 919
-
TOTAL actif immobilisé
25 104 937
5 076 584
-
-
30 181 520
RÉCAPITULATIF DES PLACEMENTS
En euros
2008
Valeurs comptables
2007
Valeurs estimées
Valeurs comptables
Valeurs estimées
Terrains et constructions locatives
- Habitations
30 181 520
28 010 000
6 787 096
6 850 000
TOTAL
30 181 520
28 010 000
6 787 096
6 850 000
-
-
18 317 841
18 317 841
-
-
18 317 841
18 317 841
30 181 520
28 010 000
25 104 937
25 167 841
Immobilisations en cours
- Habitations
TOTAL
TOTAL GÉNÉRAL
10
RAPPORT ANNUEL 2008
ATOUT PIERRE HABITATION
VARIATION DES PROVISIONS
En euros
Cumul brut
au 31/12/2007
Dotations
de l’exercice
Reprises
non consommées
Reprises
consommées
Cumul brut
au 31/12/2008
- Dépréciation
des créances
-
25 771
-
-
25 771
- Grosses
réparations
-
-
-
-
-
- Autres risques
et charges
-
-
-
-
-
VENTILATION CHARGES IMMOBILIÈRES NON RÉCUPÉRABLES
En euros
- Impôts et taxes non récupérables
- Solde de charges de redditions
- Charges sur locaux vacants
- Charges non récupérables
TOTAL DES CHARGES IMMOBILIÈRES
2008
2007
30 627
35 782
5 375
-
40 219
15 879
106 628
21 254
VENTILATION CHARGES IMMOBILIÈRES RÉCUPÉRABLES
En euros
2008
2007
- Impôts et taxes diverses
- Charges immobilières refacturables
- Autres charges refacturables
63 029
-
22 308
-
TOTAL DES CHARGES IMMOBILIÈRES
63 029
22 308
11
RAPPORT ANNUEL 2008
ATOUT PIERRE HABITATION
LES AUTRES INFORMATIONS
ÉVOLUTION PAR PART DES RÉSULTATS FINANCIERS
AU COURS DES QUATRE DERNIERS EXERCICES
2005
€ HT
Produits
- Recettes locatives brutes
- Produits financiers avant prélèvement libératoire
- Produits divers
TOTAL DES PRODUITS
2006
% du total
des
revenus
€ HT
2007
% du total
des
revenus
€ HT
2008
% du total
des
revenus
€ HT
21,89
% du total
des
revenus
0,00
0,00%
0,00
0,00%
3,64
24,29%
92,38%
12,10
100,00%
18,00
100,00%
11,36
75,71%
1,81
7,62%
0,00
0,00%
0,00
0,00%
0,00
0,00%
0,00
0,00%
12,10
100,00%
18,00
100,00%
15,01
100,00%
0,88
7,27%
2,24
12,44%
1,86
12,41%
23,70 100,00%
Charges
- Commission de gestion
2,85
12,03%
- Autres frais de gestion
0,67
5,54%
0,70
3,91%
0,86
5,76%
3,85
16,25%
- Charges d'entretien du patrimoine locatif
0,00
0,00%
0,00
0,00%
0,00
0,00%
0,00
0,00%
- Charges locatives non récupérées
0,00
0,00%
0,12
0,67%
0,63
4,18%
3,14
13,26%
- Charges financières nettes
3,13
25,87%
0,00
0,01%
0,01
0,07%
0,00
0,00%
Sous-total charges externes
4,68
38,68%
3,07
17,04%
3,36
22,41%
9,85
41,54%
- Provisions nettes pour travaux
0,12
0,99%
0,82
4,56%
1,59
10,58%
1,59
6,70%
- Autres provisions nettes
0,00
0,00%
0,00
0,00%
0,00
0,00%
0,76
3,21%
Sous-total charges internes
0,12
0,99%
0,82
4,56%
1,59
10,58%
2,35
9,90%
TOTAL DES CHARGES
4,80
39,67%
3,89
21,60%
4,95
32,99%
12,19
51,44%
RÉSULTAT
7,30
60,33%
14,11
78,40%
10,06
67,01%
11,51
48,56%
- Variation report à nouveau
1,48
12,23%
2,11
11,73%
– 1,94 – 12,95%
1,43
6,03%
- Revenus distribués avant prélèvement libératoire
5,82
48,10%
12,00
66,67%
12,00
79,96%
10,11
42,66%
- Revenus distribués après prélèvement libératoire
4,38
36,20%
8,23
45,71%
8,64
57,56%
9,94
41,94%
12
RAPPORT ANNUEL 2008
ATOUT PIERRE HABITATION
RAPPORT DU CONSEIL
DE SURVEILLANCE
Mesdames, Messieurs,
Conformément aux articles 18 et 21 des statuts de notre
Société, nous avons l'honneur de vous présenter
notre rapport sur la gestion de la SCPI ATOUT PIERRE
HABITATION au titre de son quatrième exercice social.
Au 31 décembre 2008, le nombre d’appartements loués
est de 112 sur 125 soit 89,60% du patrimoine.
Les loyers facturés au titre de ces locations s’établissent
à 742 577 euros.
L’Assemblée Générale Ordinaire du 2 juin 2008 a
procédé à l’élection de l’intégralité du Conseil de
Surveillance. Les huit membres élus à cette occasion
vous remercient de votre confiance.
Pour son quatrième exercice social, la SCPI
ATOUT PIERRE HABITATION dégage un résultat de
390 333 euros, en progression de 14% par rapport à
l’exercice précédent.
Au cours de l’exercice 2008, le Conseil de Surveillance
s’est réuni afin d’examiner notamment les livraisons
des investissements réalisés, l’activité de la société, le
marché des parts ainsi que les comptes qui vous
sont présentés.
L’augmentation du résultat a permis de conforter le
report à nouveau. Au 31 décembre 2008, ce dernier
s’établit, après affectation du résultat soumis à
l’approbation de l’Assemblée Générale Ordinaire, à
69 444,79 euros, soit 2,05 euros par part.
La société de gestion nous a fourni à chacune de ces
réunions toutes les informations nécessaires à l'exercice
de notre mission, dont nous vous rendons compte.
Renouvellement de l’expert immobilier
Investissements
Les derniers programmes, tous achetés en état futur
d’achèvement entre 2005 et 2007, ont été livrés au cours
de l’exercice.
Les logements acquis, au nombre de 125 (115 appartements
et 10 maisons), totalisent 9 240 m2, localisés à 36%
en région parisienne et 64% en province.
En valeur vénale, ce patrimoine est réparti à 44%
en région parisienne et 56% en province, et à 57%
en zone A et 43% en zone B (zonages « Robien »).
Cette répartition est conforme aux dispositions de la
note d’information de la SCPI.
Le mandat de la société FONCIER EXPERTISE étant
arrivé à échéance, il a été procédé à un appel d’offres
auprès de plusieurs experts immobiliers.
Le Conseil de Surveillance approuve la proposition de la
société de gestion de nommer la société ATISREAL
Expertise en qualité d’expert immobilier en remplacement
de FONCIER EXPERTISE, et ce pour une période de
quatre exercices sociaux. Son mandat viendra à
expiration lors de l’assemblée générale qui statuera sur
les comptes de l’exercice 2012.
Tous les documents qui vous sont présentés ont été
examinés par votre Conseil de Surveillance, qui n'a pas
d'autres observations à formuler.
Gestion locative et résultat de l'exercice
Nous engageons donc les associés à approuver l’ensemble
des résolutions qui leur sont proposées.
Six programmes d’appartements, situés au Mans,
à Divonne-les-Bains, à la Garenne-Colombes, à Grasse,
à Nancy et à Dourdan ont été ouverts à la location entre
février et juillet 2008, et le dernier programme, situé à
Bois d’Arcy, a été réceptionné et ouvert à la location
en novembre 2008.
Le Président du Conseil de Surveillance
Daniel DALLEST
13
RAPPORT ANNUEL 2008
ATOUT PIERRE HABITATION
RAPPORTS DU COMMISSAIRE
AUX COMPTES
LE RAPPORT GÉNÉRAL
Mesdames, Messieurs,
2. JUSTIFICATION DES APPRÉCIATIONS
En exécution de la mission qui nous a été confiée par
votre assemblée générale, nous vous présentons notre
rapport relatif à l’exercice clos le 31 décembre 2008, sur :
- le contrôle des comptes annuels de la société ATOUT
PIERRE HABITATION, tels qu'ils sont joints au présent
rapport,
- la justification de nos appréciations,
- les vérifications spécifiques et informations prévues par
la loi.
Les comptes annuels ont été arrêtés par la société de
gestion. Les valeurs vénales des immeubles, présentées
dans ces comptes, ont été déterminées par la société
FONCIER EXPERTISE, expert indépendant nommé par
votre assemblée générale du 4 novembre 2004. Il nous
appartient, sur la base de notre audit, d'exprimer une
opinion sur ces comptes.
1. OPINION SUR LES COMPTES ANNUELS
En application des dispositions de l’article L. 823-9 du
Code de commerce relatives à la justification de nos
appréciations, nous portons à votre connaissance les
éléments suivants : les appréciations auxquelles nous
avons procédé ont porté sur le respect des principes et
méthodes comptables applicables aux SCPI, prévus
par l’arrêté du 14 décembre 1999.
Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le cadre
de notre démarche d’audit des comptes annuels, pris
dans leur ensemble, et ont donc contribué à la formation
de notre opinion exprimée dans la première partie
de ce rapport.
3. VÉRIFICATIONS ET INFORMATIONS SPÉCIFIQUES
Nous avons également procédé aux vérifications
spécifiques prévues par la loi.
Nous avons effectué notre audit selon les normes
d’exercice professionnel applicables en France ; ces
normes requièrent la mise en oeuvre de diligences
permettant d'obtenir l'assurance raisonnable que les
comptes annuels ne comportent pas d'anomalies
significatives. Un audit consiste à vérifier, par sondages
ou au moyen d’autres méthodes de sélection, les
éléments justifiant des montants et informations figurant
dans les comptes annuels. Il consiste également à
apprécier les principes comptables suivis, les estimations
significatives retenues pour l'arrêté des comptes en coûts
historiques et la présentation d'ensemble des comptes.
Nos travaux sur les informations relatives aux valeurs
vénales des immeubles déterminées par l'expert
indépendant, ont consisté à en vérifier la concordance
avec le rapport de l'expert. Nous estimons que
l’intervention de l’expert indépendant et les éléments
que nous avons collectés sont suffisants et appropriés
pour fonder notre opinion.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur la
sincérité et la concordance avec les comptes annuels
des informations données par la société de gestion dans
son rapport de gestion et dans les documents adressés
aux associés sur la situation financière et les comptes
annuels.
Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des
règles et principes comptables français, réguliers et sincères
et donnent une image fidèle du résultat des opérations
de l'exercice écoulé ainsi que de la situation financière
et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice.
Paris, le 13 mars 2009
Le Commissaire aux comptes
CONSTANTIN ASSOCIÉS
Brigitte DREME
14
RAPPORT ANNUEL 2008
ATOUT PIERRE HABITATION
LE RAPPORT SPÉCIAL
Mesdames, Messieurs,
En notre qualité de Commissaire aux comptes de votre
société, nous vous présentons notre rapport sur les
conventions réglementées.
Il ne nous appartient pas de rechercher l'existence
éventuelle d’autres conventions mais de vous
communiquer, sur la base des informations qui nous
ont été données, les caractéristiques et les modalités
essentielles de celles dont nous avons été avisés, sans
avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé.
Il vous appartient, selon les termes de l'article L.214-76
du Code monétaire et financier, d'apprécier l'intérêt
qui s'attachait à la conclusion de ces conventions
en vue de leur approbation.
Nous vous informons qu’il ne ne nous a été donné avis
d’aucune convention conclue au cours de l’exercice
et visée à l’article L.214-76 précité.
Conventions approuvées au cours d’exercices
antérieurs dont l’exécution s’est poursuivie durant
l’exercice
Avec la société Ciloger
Conformément aux dispositions de l'article 17 des
statuts de votre société, la société de gestion est
rémunérée de ses fonctions moyennant :
- une commission de gestion de 10% hors taxes des
produits locatifs hors taxes encaissés et des produits
financiers nets encaissés. Au titre de l'exercice 2008,
cette commission s'élève à 96 686 euros ;
- une commission de souscription de 8% hors taxes du
prix d’émission des parts. Au titre de l’exercice 2008,
aucune commission n’a été comptabilisée à ce titre.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons
estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle
de la Compagnie nationale des commissaires aux
comptes relative à cette mission. Ces diligences ont
consisté à vérifier la concordance des informations qui
nous ont été données avec les documents de base
dont elles sont issues.
Par ailleurs, nous avons été informés que l’exécution des
conventions suivantes, approuvées au cours d’exercices
antérieurs, s’est poursuivie au cours du dernier exercice.
Paris, le 13 mars 2009
Le Commissaire aux comptes
CONSTANTIN ASSOCIES
Brigitte DRÊME
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RAPPORT ANNUEL 2008
ATOUT PIERRE HABITATION
LES RÉSOLUTIONS
RÉSOLUTIONS SOUMISES A L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ORDINAIRE
DU 16 JUIN 2009
Première résolution
Cinquième résolution
Après avoir entendu le rapport de la société de gestion,
le rapport du Conseil de Surveillance et le rapport du
Commissaire aux comptes, l'assemblée générale
approuve les comptes de l'exercice 2008 tels qu'ils ont
été présentés et donne quitus à la société de gestion
CILOGER pour cet exercice.
L’assemblée générale nomme la société ATISREAL
Expertise en qualité d’expert immobilier chargé d’établir
annuellement la valeur du patrimoine de la SCPI et ce,
en remplacement de FONCIER EXPERTISE.
Deuxième résolution
Après avoir entendu la lecture du rapport spécial du
Commissaire aux comptes sur les opérations visées à
l’article L.214-76 du Code monétaire et financier,
l'assemblée générale prend acte de ce rapport et
approuve son contenu.
Troisième résolution
L'assemblée générale approuve la valeur comptable,
la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution de
la SCPI qui s'établissent au 31 décembre 2008 à :
- valeur comptable :
30 596 286 euros
- valeur de réalisation :
28 424 766 euros
33 352 559 euros
- valeur de reconstitution :
Conformément aux dispositions légales, l’expert
immobilier est nommé pour une période de quatre
exercices sociaux. Son mandat viendra à expiration
lors de l’assemblée générale qui statuera sur les comptes
de l’exercice 2012.
Sixième résolution
L’assemblée générale fixe l’indemnisation allouée
aux membres du Conseil de Surveillance à la somme
de 5 000 euros à compter de l’exercice 2009.
Septième résolution
L'assemblée générale confère tous pouvoirs au porteur
de copies ou d'extraits du présent procès-verbal, à l'effet
de remplir toutes les formalités légales, administratives,
fiscales et autres, et, de signer à cet effet, tous actes,
dépôts et en général, toutes pièces nécessaires.
Quatrième résolution
L'assemblée générale constate l’existence d’un bénéfice
de 390 332,77 euros qui, augmenté du report à nouveau
de l’exercice précédent de 22 002,78 euros, forme un
revenu distribuable de 412 335,55 euros, somme qu’elle
décide d’affecter de la façon suivante :
- à la distribution d’un dividende, une somme de
342 890,76 euros
- au report à nouveau, une somme de 69 444,79 euros.
16
RAPPORT ANNUEL 2008
ATOUT P I E R R E
H A B I T A T I O N
Société Civile de Placement Immobilier
Apaloza - 453 292 831 RCS Nanterre - Photos : Ciloger
La note d'information prévue aux articles L.412-1 et L.621-8 du Code monétaire et financier
a obtenu de l'Autorité des Marchés Financiers le visa n° 04-31 du 07/12/2004.
CILOGER
Société de gestion de portefeuille
Agrément AMF n° GP 07000043 en date du 10/07/2007
Siège social et bureaux
147, boulevard Haussmann - 75008 Paris - Tél. : 01 56 88 91 92 - www.ciloger.fr