Das neue Wohnungseigentumsrecht

3 | 2007
Ausgabe Nr. 3
September 2007
Kundenzeitschrift der Erdbories Immobilienverwaltung GmbH, Wenningmann Immobilien GmbH und Erdbories & Wenningmann GmbH
Das neue Wohnungseigentumsrecht
Von Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch¹
Kaum ein anderes Rechtsgebiet hat in den letzten
Jahren so viel Bewegung erlebt wie das Wohnungseigentumsrecht. Nach vielen Mühen und Verzögerungen ist die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes² im Bundesgesetzblatt verkündet worden
und trat am 01.07.2007 in Kraft. Wohnungseigentümer, Beiräte und Verwalter müssen sich auf
zum Teil erhebliche Veränderungen des materiellen
Rechts und des Verfahrensrechts einstellen.
Die Bahn brechenden zwei „Jahrhundertentscheidungen“ des Bundesgerichtshofs vom 20.9.2000³
und vom 2.6.2005⁴ sowie eine Vielzahl in den
letzten Jahren ergangener höchstrichterlicher und
obergerichtlicher Rechtsprechung gaben dem Gesetzgeber unter anderem den entscheidenden Anstoß, in der ersten durchgreifenden Reform seit
dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsgesetzes
im Jahre 1951 die längst überfällige Anpassung
worter und Kritiker der Novellierung noch
geraume Zeit zu Wort melden und Gerichte
die Schlüssigkeit bzw. Auslegungsbreite der Paragraphen prüfen.
Wir möchten mit dem Leitartikel der vorliegenden Ausgabe erst einmal eine Art „theoretischen Schlussstrich“ ziehen; dafür haben wir
Rüdiger Fritsch, einen profunden Kenner der
Materie, um ein Fazit gebeten.
Liebe Leserinnen, liebe Leser,
… in der Immobilienverwaltung wird es nie
langweilig – die Anforderungen an einen
professionellen Hausverwalter werden immer größer! Nach den vielen Veränderungen
der Vergangenheit, insbesondere der sehr anspruchsvollen Umstellung des § 35 a EstG
(haushaltsnahe Dienstleistungen, Beschäftigungsverhältnisse und Handwerkerleistungen) ist seit dem 01.07.2007 die WEG-Novelle in Kraft. „Was lange währt, wird endlich
gut“ - wurde es das tatsächlich? Wer profitiert
in welchem Maße vom neuen Gesetz, welche
praktischen Verbesserungen bringt es mit sich,
wo macht es Anpassungen im Tagesgeschäft
des Verwalters, in der Mitwirkung der Beiräte
oder auch der Eigentümer selbst erforderlich?
„Es ist schon alles gesagt, aber noch nicht von
allen“. Dieser humorvoll-satirischen Erkenntnis des Komikers Karl Valentin folgend wird
weiter diskutiert werden, werden sich Befür-
Eine der gravierendsten - insbesondere weil
mit zusätzlichem Arbeitsaufwand und folglich
mit Mehrkosten verbundenen - Neuerungen
des aktuellen WEG ist die nunmehr zwingend
vorgeschriebene Beschluss-Sammlung.
In unserer Arbeitsgemeinschaft, bestehend
aus einigen wenigen professionellen Hausverwaltern aus ganz Deutschland, renommierten
Fachanwälten und EDV-Experten haben wir
eine Softwarelösung realisiert, die den Anforderungen des Gesetzes ebenso Rechnung trägt
wie dem Wunsch des Verwalters, die erforderlichen Arbeitsabläufe so rationell wie möglich
zu gestalten. Frei nach dem Motto „Von der
Praxis für die Praxis“.
Auf das pünktlich zum Tag X vorliegende
Anwenderprogramm (vgl. Anzeige Seite 15)
sind wir zugegebenermaßen ein wenig stolz:
Es signalisiert Know-how und veranschaulicht
auf eindrückliche Weise unsere Maxime, auf
Veränderungen rasch zu reagieren und dabei
stets die Wirtschaftlichkeit notwendiger Maßnahmen zum Wohle unserer Kunden im Auge
zu behalten!
des Wohnungseigentumsrechts an die von Rechtsprechung und Praxis gelebte Rechtswirklichkeit
durchzuführen.
1. Die wichtigsten Änderungen
im Überblick
Die wichtigsten Neuerungen im Rahmen der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes betreffen
• die Gestaltung der Teil-Rechtsfähigkeit der
Eigentümergemeinschaft,
• die Ermöglichung von Änderungen der Gemeinschaftsordnung,
• die Erweiterung der Beschlusskompetenzen der
Wohnungseigentümer,
• die Erleichterung der Durchführung baulicher
Maßnahmen,
• die Überleitung des Gerichtsverfahrens in die
Zivilprozessordnung.
2. Die Rechtsfähigkeit der
Wohnungseigentümergemeinschaft
Der teilweise neu gestaltete § 10 WEG beschreibt
in den angefügten Absätzen 6 bis 8 die nun gesetzlich festgelegte Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Unter der Bezeichnung
„Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“, gefolgt
von der Bezeichnung des Grundstücks, kann die
Wohnungseigentümergemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen, eigene Rechte und Pflichten
Inhaltsverzeichnis
Editorial ............................................................ Seite 1
Das neue Wohnungseigentumsrecht .............. Seite 1
WEG-Rechtsprechung ...................................... Seite 4
Der Energieausweis wird ab 2008 Pflicht ....... Seite 6
Modernisierung von Wohnungseigentum ....... Seite 7
Impressum ....................................................... Seite 9
Planung von Sanierungs-/
Instandsetzungsmaßnahmen ......................... Seite 11
Aktuelle Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs zum Mietrecht
in 2006/2007 .................................................... Seite 13
Ihr
Guido Erdbories
Jörg Wenningmann
Eckpunkte der Unternehmenssteuerreform 2008 ........................................... Seite 16
Ausgabe Nr. 3
Seite erwerben sowie klagen und verklagt werden. Dazu
kann durch Beschluss der Eigentümer die Gemeinschaft ermächtigt werden, gemeinschaftsbezogene
Rechte auszuüben und Pflichten wahrzunehmen.
Ausdrücklich wird das sog. Verwaltungsvermögen,
also die bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums erworbenen Forderungen und Verbindlichkeiten (Hausgeldansprüche, Bankguthaben,
Instandsetzungsrücklage, Verbindlichkeiten gegenüber Dritten) der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unterstellt.
Zum Schutz des Rechtsverkehrs hat dabei der
Gesetzgeber angeordnet, dass der einzelne Wohnungseigentümer für die Verbindlichkeiten der
Gemeinschaft mithaftet, allerdings begrenzt auf
den jeweiligen Miteigentumsanteil.
3. Erleichterte Änderung der
Gemeinschaftsordnung
Die neu eingeführte Bestimmung des § 10 Abs. 2
S. 3 WEG gibt jedem Wohnungseigentümer das
Recht, die Änderung einer Vereinbarung bzw. eine
Abweichung vom Gesetz verlangen zu dürfen, sofern ein Festhalten an einer geltenden Regelung
aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Dadurch
wird die bisherige restriktive Rechtsprechung zur
Frage des Anspruchs auf Änderung der Gemeinschaftsordnung (in der Praxis regelmäßig: Kostenverteilungsschlüssel) aufgeweicht, die bislang einen
Änderungsanspruch nur in Fällen extremer und
unzumutbarer Nachteile erkannt hatte⁵. Nunmehr
sollen anstelle außergewöhnlicher Umstände bloß
„schwerwiegende Gründe“ sowie bloße „Unbilligkeit“ ausreichen. Es bleibt abzuwarten, wie die
Rechtsprechung diese unbestimmten Rechtsbegriffe ausfüllen wird.
Zum Schutz vor finanziell nicht leistungsfähigen
oder aus sonstigen sachlichen und persönlichen
Gründen zum Wohnungseigentümer ungeeigneten
Erwerbern ist in vielen Gemeinschaftsordnungen
vereinbart worden, dass die Veräußerung des Wohnungseigentums der Genehmigung des Verwalters
bedarf. Günstiger Nebeneffekt ist dabei, dass der
Verwalter stets über Veränderung im Bestand der
Wohnungseigentümer unterrichtet ist. Die Genehmigung darf allerdings nur aus wichtigem Grund
versagt werden, der ausschließlich in der Person des
Erwerbers liegen darf. Ein Einsatz der Verwalterzustimmung als „Druckmittel“ im Falle von Hausgeldrückständen des Veräußerers scheidet aus. Die
Neufassung des WEG sieht in § 12 Abs. 2 WEG
vor, dass eine einmal vereinbarte Zustimmungspflichtigkeit der Veräußerung des Wohnungseigentums durch einfachen Mehrheitsbeschluss auf-
gehoben werden kann. Es ist aus obigen Gründen
anzuraten, von dieser Möglichkeit zurückhaltenden Gebrauch zu machen.
4. Die erweiterte Beschlusskompetenz zur Modernisierung
Im Zuge der Novellierung des WEG hat der Gesetzgeber die Möglichkeit geschaffen, gegenüber
dem bisherigen Rechtszustand vereinfacht Maßnahmen zur Modernisierung und Instandsetzung
des Wohnungseigentumsobjekts durchzuführen.
Da bisher einzelne Wohnungseigentümer sinnvolle
Maßnahmen zur Modernisierung und allgemeinen
Gebrauchswertsteigerung des Objekts verhindern
konnten, sind die neuen Regelungen durchaus zu
begrüßen.
Zunächst verbleibt es bei den bisherigen Regelungen zur Vornahme von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung gem. § 21 Abs.
3, Abs. 4 und Abs. 5 Nr. 2 WEG im Wege des
Mehrheitsbeschlusses. Die Rechtsfigur der modernisierenden Instandsetzung ist durch § 22 Abs. 3
WEG nun erstmals kodifiziert. Liegt Instandsetzungsbedarf vor, so können die Eigentümer mit
einfacher Mehrheit beschließen, dass anstelle der
Wiederherstellung des (veralteten) Zustands eine
Modernisierungsmaßnahme durchgeführt wird,
soweit diese wirtschaftlich sinnvoll ist. Zwischen
die modernisierende Instandsetzung und die zustimmungspflichtige bauliche Veränderung des
gemeinschaftlichen Eigentums, deren Regelungen
klarstellend in § 22 Abs. 1 WEG überarbeitet
wurden, tritt als weitere Maßnahme die sog. mietrechtliche Modernisierung gem. § 22 Abs. 2 WEG.
Bauliche Maßnahmen, die ohne konkret vorhandenen Instandsetzungsbedarf eine Anpassung des
Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik, eine Erhöhung des Gebrauchswerts, eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse oder
eine Einsparung von Wasser oder Energie bewirken, sollen gem. § 22 Abs. 2 WEG mit sog. doppelt qualifizierter Mehrheit (Beschluss mit
mindestens 75% aller Stimmen sowie mehr
als 50% der Miteigentumsanteile) beschlossen werden können, sofern die Eigenart der
Wohnanlage nicht verändert oder ein Wohnungseigentümer nicht unbillig benachteiligt wird.
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Ein besonderes Anliegen war dem Gesetzgeber die
Erleichterung von Änderungen der Gemeinschaftsordnung. Dies betrifft zum einen die weitgehende
Aufhebung der Zustimmungspflichtigkeit von
Änderungen der Gemeinschaftsordnung durch
Grundpfandrechtsgläubiger, regelmäßig der im
Grundbuch mit Finanzierungsgrundpfandrechten
eingetragenen Kreditinstitute, die in der Praxis zu
erheblichen Erschwernissen geführt hat. Der neu
gefasste § 5 Abs. 4 S. 2 WEG sieht daher nun eine
Begrenzung der Zustimmungspflichtigkeit auf die
Fälle vor, in denen Sondernutzungsrechte betroffen
sind. Sonstige Änderungen der Gemeinschaftsordnung sind nunmehr weitgehend zustimmungsfrei
realisierbar.
Zum anderen wird die bislang bestehende Unsicherheit behoben, ob auf der Grundlage sog. Öffnungsklauseln erfolgte Änderungen der Gemeinschaftsordnung durch Beschluss der Eintragung in
das Grundbuch bedürfen, um gegenüber Rechtsnachfolgern wirksam zu sein. Der neue § 10 Abs. 4
S. 2 WEG bestimmt, dass auf der Grundlage sog.
Öffnungsklauseln erfolgte Änderungen der Gemeinschaftsordnung einer Grundbucheintragung
nicht bedürfen.
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September 2007
5. Die neuen Beschlusskompetenzen zur Kostentragung
Die neu eingefügte Regelung des § 16 Abs. 3
WEG schafft eine gesonderte, etwa bestehende Vereinbarungen und sogar die gesetzliche
Grundregelung des § 16 Abs. 2 WEG überspielende Beschlusskompetenz zur generellen
Regelung der Erfassung und Verteilung der
Mehrzahl der anfallenden Lasten und Kosten
des Wohnungseigentums. So soll über die
Erfassung und die Verteilung der Betriebskosten sowie der Verwaltungskosten nun
mit einfacher Mehrheit entschieden werden
können; d.h. die Kostenverteilungsschlüssel
können nun weitgehend abgeändert werden.
Allerdings ist aus verschiedenen Gründen
den Wohnungseigentümern, Beiräten und
Verwaltern dringend anzuraten, von dieser
Möglichkeit möglichst zurückhaltenden Gebrauch zu machen.
Vor allem ist von einer Anwendung des von
02.08.2007 12:08:27 Uhr
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vielen Wohnungseigentümern favorisierten Personenschlüssels dringend abzuraten. Zum einen
bereitet bereits die Definition der Maßeinheit
„Person“ in der Praxis kaum zu meisternde Schwierigkeiten. So erhebt sich regelmäßig die Frage, ob
mit „Person“ der behördlich gemeldete Nutzer oder
der tatsächlich im Objekt „Wohnende“ gemeint
sein soll. Woran sich dann sofort im letzteren Fall
die Frage anschließt, wie „Wohnen“ zu definieren
ist und unter welchen Umständen etwa nur von
„Logierbesuch“ auszugehen ist. Auch stellt sich die
interessante Frage, ob etwa ein großer Hund (der
sicherlich ebenfalls etwa zum Wasserverbrauch
beiträgt) „Person“ sein kann oder muss. Bei gemischt genutzten Objekten versagt dieser Schlüssel
ebenso. Auch ist daran zu denken, dass eine auf
Personenschlüsseln basierende Jahresabrechnung
nur dann den materiellen und formellen Anforderungen genügt, wenn für jeden Kalendertag nachvollziehbar ausgewiesen wird, wie viele Personen
für welche Abrechnungseinheit angesetzt wurden,
und eine komplette Liste der berücksichtigten Personen mit Angabe der berücksichtigten taggenauen
Nutzungsdauer beigefügt wird. Ferner stellt sich
dann weiter die Frage, wie mit Abwesenheitszeiten
und Leerständen umzugehen ist. Überwiegend,
jedoch ohne klare juristische Grundlage, wird im
Mietrecht wohl überwiegend davon ausgegangen,
dass leer stehende Wohnungen als mit einer Person
belegt in der Abrechnung zu fingieren sind⁶. Ob
dies wohnungseigentumsrechtlich haltbar ist, darf
bezweifelt werden.
Wohnungseigentümer, die allzu gedankenlos im
Wege des Mehrheitsbeschlusses Kostenerfassungsund Kostenverteilungsregelungen im Innenverhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft
ändern, müssen sich auch bewusst sein, dass sie
ihren vermietenden Miteigentümern und gegebenenfalls sogar sich selbst einen sog. „Bärendienst“
erweisen.
Die wohnungsmietrechtliche Umlagefähigkeit der
Betriebskosten richtet sich primär nach der gem. §
556 Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. § 556 Abs. 2 S. 1 BGB
mit dem Mieter zu treffenden vertraglichen Vereinbarung über die grundsätzliche Umlagefähigkeit
sowie die Verteilung der Betriebskosten. Fehlt es
an einer (wirksamen) vertraglichen Vereinbarung
über die Umlagefähigkeit der Betriebskosten, so
trägt diese der Mieter nicht⁷. Entsprechendes gilt
für vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel im Verhältnis des Mieters zum Vermieter. Regelmäßig
kann der Vermieter nicht einseitige Änderungen
der Kostenverteilung vornehmen, zumal dem Mieter die Prüfung der sachlichen Begründetheit sowie Angemessenheit der Änderung abgeschnitten
wird⁸.
Ferner können gemäß der Neuregelung des § 16
Abs. 4 WEG durch doppelt qualifizierten Mehrheitsbeschluss (mindestens 75% Ja-Stimmen, bezogen auf alle vorhandenen Stimmen, nicht nur
der anwesenden Stimmen, sowie mehr als 50%
Zustimmung, bezogen auf die Miteigentumsanteile) abweichende Kostentragungsregelungen für
den Fall der Instandhaltung und Instandsetzung
oder baulichen Veränderung sowie Modernisierung beschlossen werden. § 16 Abs. 4 WEG läutet
indes die Auflösung des dem Wohnungseigentumsrecht innewohnenden Gemeinschafts- und
Solidargedankens ein, der u.a. auf der grundlegenden Annahme basiert, dass das gemeinschaftliche Eigentum ohne Ansehen einer konkreten
Nutzungs- oder Gebrauchsmöglichkeit sämtlichen
Wohnungseigentümern dient und deshalb von
den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich (§
21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) und auf gemeinschaftliche
Kosten (§ 16 Abs. 2 WEG) instand zu halten und
instand zu setzen ist.
Als Folge dieser Außerkraftsetzung des die Wohnungseigentümergemeinschaft im Inneren zusammenhaltenden Solidaritätsgedankens wird es
regelrechte (gerichtlich ausgetragene) Verteilungskämpfe⁹ nach dem oft zitierten und beliebten
Werbemotto einer bekannten Elektroeinzelhandelskette geben.
Positiv zu bewerten ist hingegen die durch die
Neuregelung des § 21 Abs. 7 WEG erstmals den
Wohnungseigentümern eingeräumte Beschlusskompetenz, über die Art und Weise der Abwicklung des Zahlungsverkehrs zu beschließen, so etwa
über die Verpflichtung der Eigentümer, Zahlungen
im Wege des Lastschrifteinzugsverfahrens vornehmen zu lassen. Verursacht ein Wohnungseigentümer besondere Kosten oder nimmt er eine erhöhte
Nutzung vor (etwa erhöhten Reinigungsaufwand
des Treppenhauses infolge gewerblicher Nutzung
seines Wohnungseigentums), so kann eine gesonderte Kostenbelastung beschlossen werden.
Mit einfacher Stimmenmehrheit kann die Eigentümerversammlung nunmehr insbesondere über
Fälligkeit und die Folgen des Verzugs bei Beitragsrückständen entscheiden (so z.B. über Festlegung
des Zahlungszeitpunkts des monatlichen Hausgelds gemäß Wirtschaftsplan, die Festlegung eines
Verzugszinses oberhalb der gesetzlichen Höhe von
5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszins bei
Zahlungssäumnis).
Hinsichtlich besonderer, gegebenenfalls nicht im
Verwaltervertrag festgelegter besonderen Aufwendungen der Verwaltung besteht nunmehr ebenfalls
Beschlusskompetenz, hierfür dem Verwalter eine
besondere Vergütung durch Beschluss zu gewähren.
6. Die Überleitung in das
ZPO-Verfahren
Der Gesetzgeber hat aus offen zugegebenen Gründen der Steigerung der Einnahmen der Gerichtskassen sowie zur Entlastung der Richterschaft das
bisher dem Verfahren der sog. Freiwilligen Gerichtsbarkeit (FGG) unterstellte wohnungseigentumsgerichtliche Verfahren den Regelungen der
Zivilprozessordnung (ZPO) unterstellt.
Damit ist der bisherige Grundsatz der Amtsermittlung, bei dem der Richter den Sachverhalt von
Amts wegen aufzuklären hatte und sich in seiner
Entscheidungsfindung weniger an den Anträgen
der Streitparteien, als vielmehr daran orientieren
konnte, was er für die Wohnungseigentümergemeinschaft als sinnvoll und richtig erachtete, aufgehoben.
Das streng formalistische Verfahren der ZPO mit
seinen Fristen, Auflagen und der beschränkten
Möglichkeit, die amtsrichterliche Entscheidung im
Wege der Berufung zum Landgericht überprüfen
zu lassen, macht es Wohnungseigentümern und
Verwaltern schwer, ohne versierte anwaltliche Hilfe
Entscheidungen herbeizuführen.
Auch die Frage der Prozesskosten hat der Gesetzgeber unbefriedigend gelöst. Wer meint, dass es
aufgrund des im Zivilprozess herrschenden Grundsatzes der Kostentragung durch die unterlegene
Partei weniger wohnungseigentumsgerichtliche
Verfahren geben wird, dürfte irren.
Aufgrund der erheblichen Absenkung der Streitwerte für bestimmte Verfahrensarten wird es ohne
die Vereinbarung besonderer Honorare kaum noch
möglich sein, qualifizierte anwaltliche Beratung
und Vertretung zu erlangen.
7. Erste Bewertung
Die überwiegende Zahl der Neuregelungen ist
grundsätzlich zu begrüßen, da der Gesetzgeber
die von der Rechtsprechung in den letzten Jahren entwickelten Neuerungen weitgehend aufgenommen hat. Für Wohnungseigentümergemeinschaften dürfte sich die Flexibilisierung etlicher
Entscheidungsprozesse durch die Erweiterung der
Beschlusskompetenzen als besonders vorteilhaft
erweisen.
Was die Freude an den vorteilhaften Neuregelungen allerdings trüben dürfte, sind die handwerklichen Schwächen, die sich der Gesetzgeber in
etlichen Bereichen erlaubte.
Auch steht zu befürchten, dass die neuen Beschlusskompetenzen über die Gestaltung der Kostenverteilung sowie die Durchführung baulicher
Maßnahmen neue Streitfelder eröffnen.
Gerade hier sind Wohnungseigentümer, Beiräte
und Verwalter gefordert, von den neuen Regelungen verantwortungsvollen und zurückhaltenden Gebrauch zu machen.
1 Der Verfasser ist Rechtsanwalt und zugleich
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Solingen; beratendes Mitglied
im BFW - Bundesfachverband Wohnungsund Immobilienverwalter e.V.; Mitglied
der ARGE Mietrecht und Immobilien im
Deutschen Anwalt Verein (DAV), Sozius
der Kanzlei Krall, Kalkum & Partner GbR,
Birkenweiher 13, 42651 Solingen; Tel.: 0212
/ 22210-0, Fax: -40, E-Mail: [email protected], Homepage: www.krall-kalkum.de
2 Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom
26.03.2007, BGBl. 2007 I, 370 ff.
3 BGH, Beschl. v. 20.9.2000 – V ZB 58/99,
ZMR 2000, 771 = NJW 2000, 3500 ff.
4 BGH, Beschl. v. 2.6.2005 – V ZB 32/05,
ZMR 2005, 547 ff.
5 BGH, Beschl. v. 25.9.2003 – V ZB 21/03,
NJW 2003, 3476.
6 AG Köln, WuM 2000, 37 (38).
7 Blank/Börstinghaus, Mietrecht, 2. Aufl.
2004, § 556 Rn. 76 ff.
8 Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl. 2004, §
556 Rn. 156.
9 Köhler, Das neue WEG, Rn. 256.
Ausgabe Nr. 3
Seite September 2007
§ WEG-Rechtsprechung §
Von Rechtsanwalt Konstantin Riesenberger¹
§
1. Die gesetzlichen Prozessvorschriften regeln
nur die Erstattungspflicht von Anwalts- und
Gerichtskosten im Prozessrechtsverhältnis der
beteiligten Parteien eines wohnungseigentumsgerichtlichen Rechtsstreits untereinander, nicht
dagegen die Kostenverteilung im Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft. Die Kosten
eines wohnungseigentumsgerichtlichen Verfahrens dürfen nur auf diejenigen Wohnungseigentümer umgelegt werden, die sie nach der
gerichtlichen Kostenentscheidung auch zu tragen haben.
2. § 16 Abs. 5 WEG (alte Fassung) nimmt
Rechtsverfolgungskosten, die aus Binnenstreitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern
untereinander entstanden sind, von den nach §
16 Abs. 2 WEG umzulegenden Kosten der Verwaltung aus. Die Norm soll verhindern, dass
Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft auf Kosten aller Wohnungseigentümer
ausgetragen werden.
3. Das hat aber nicht zur Folge, dass solche
Rechtsverfolgungskosten unter den nach der
Kostengrundentscheidung des Gerichts kostenpflichtigen Wohnungseigentümern gem. § 426
Abs. 1 Satz 1 BGB nach Kopfteilen aufzuteilen wären. Vielmehr sind sie nach dem in § 16
Abs. 2 zum Ausdruck gekommenen natürlichen
Maßstab für den Ausgleich unter Wohnungseigentümern, also nach Miteigentumsanteilen
umzulegen. Dieser Übernahme des Ausgleichsmaßstabes steht die gesetzliche Regelung nicht
entgegen.
4. Haben die Wohnungseigentümer in der
Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass „Verwaltungskosten“ nach Eigentumseinheiten umzulegen sind, so gilt dieser Umlegungsmaßstab
auch für die Verteilung der Rechtsverfolgungskosten aus Binnenstreitigkeiten.
BGH v. 15.3.2007, V ZB 1/06
Anmerkung
Mit dieser Grundsatzentscheidung klärt der
BGH die über viele Jahre strittige Frage, wie
Kosten eines wohnungseigentumsgerichtlichen
Verfahrens auf die nach der Gerichtskostenentscheidung belasteten Wohnungseigentümer zu
verteilen sind. Das alte Wohnungseigentumsgesetz ließ diese Frage letztlich offen und be-
stimmte nur, dass derartige Kosten jedenfalls nicht
zu den Kosten der Verwaltung nach § 16 Abs. 2
WEG gehören, welche aufgrund der gesetzlichen
Regelung nach Miteigentumsanteilen umzulegen
waren. So wurde etwa vertreten, dass derartige
Prozesskosten auf die nach der Gerichtskostenentscheidung belasteten Eigentümer nach Köpfen
umzulegen wären. Dies würde bedeuten, dass etwa
ein umwandelnder Eigentümer, der noch über
mehr als 60% der Miteigentumsanteile verfügt,
jedoch nur eine juristische Person ist, nur einen
Anteil an den gesamten Prozesskosten zu tragen
hätte, während eine Erbengemeinschaft, bestehend
aus 30 Miterben, bezüglich einer einzigen kleinen
Wohnung 30 Anteile zu zahlen gehabt hätte.
gentumsgerichtlichen Klageverfahrens vertritt,
eine angemessene Vergütung bekommt.
Der Bundesgerichtshof klärt nun diese weder im
alten Wohnungseigentumsgesetz noch in der am
1.7.2007 in Kraft getretenen Novellierung des
Wohnungseigentumsgesetzes geregelte Frage dahingehend, dass die sowohl im alten als auch im
neuen Recht vorhandene Bestimmung nur dahin
auszulegen ist, dass die Kostengrundentscheidung
des Gerichts zwischen den Parteien des Rechtsstreites Vorrang hat. Obsiegt etwa ein Wohnungseigentümer in einer Beschlussanfechtungsklage
und haben die auf Beklagtenseite stehenden restlichen Miteigentümer die gesamten Gerichts- und
Anwaltskosten zu bezahlen, darf der obsiegende
Eigentümer nicht belastet werden (Beispiel nach
neuem Recht).
§
Die insgesamt angefallenen Verfahrenskosten sind
auf die restlichen Eigentümer auf Beklagtenseite
zu verteilen, und zwar nach dem Kostenverteilungsschlüssel, der für die Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten gilt. Ist dies der gesetzliche
Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen, so erfolgt die Verteilung auf die restlichen
Eigentümer nach den Miteigentumsanteilen. Ist
eine Verteilung nach Einheiten - wie im vom BGH
entschiedenen Fall - oder eine Verteilung nach qmWohnfläche vorgesehen, so ist dieser Verteilungsschlüssel zugrunde zu legen.
Obwohl der Gesetzgeber die schon Jahrzehnte alte
Streitfrage kannte, hat er diese in der Novellierung
nicht geregelt. Er hat vielmehr sogar missverständlich in den neuen § 16 Abs. 8 WEG eine Regelung
dahingehend aufgenommen, dass die Kostenverteilung, wie sie im alten und neuen Recht vorgesehen ist und vom BGH nunmehr geklärt wurde,
nicht für Mehrkosten gegenüber der gesetzlichen
Vergütung eines Rechtsanwaltes aufgrund einer
Vereinbarung über die Vergütung, die der Verwalter mit ihm geschlossen hat, gilt. Nachdem im
neuen Recht ab 1.7.2007 der Streitwert häufig sehr
niedrig bemessen sein wird, wurde dem Verwalter
eine gesetzliche Vollmacht eingeräumt, mit dem
Rechtsanwalt der restlichen Eigentümer auf Beklagtenseite einer Beschlussanfechtungsklage eine
Vergütung zu vereinbaren, die aus einem höheren
als dem vom Gericht festgesetzte Streitwert berechnet werden darf. Dies soll sicherstellen, dass auch
nach der Gesetzesnovellierung der Anwalt, der
Eigentümer auf Beklagtenseite eines wohnungsei-
In richtiger Auslegung der BGH-Entscheidung
wird diese Mehrvergütung aufgrund einer entsprechenden Vergütungsvereinbarung des Verwalters mit dem Rechtsanwalt jedoch ebenfalls
nicht auf den obsiegenden Eigentümer umgelegt werden dürfen.
Es ist bedauerlich, dass der Gesetzgeber der Gesetzesnovellierung die diesbezüglich strittigen
Regelungen der höchstrichterlichen Rechtsprechung überlassen und hier keine eigenständige
Regelung normiert hat.
1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft
kann durch Mehrheitsbeschluss die Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten
Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum
wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums
an sich ziehen. Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch, begründet dies ihre alleinige
Zuständigkeit. Im Gerichtsverfahren tritt die
Wohnungseigentümergemeinschaft als gesetzlicher Prozessstandschafter auf.
2. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft
kann in gewillkürter Prozessstandschaft Ansprüche verfolgen, die in einem engen rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang
mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums stehen und an deren Durchsetzung
sie ein eigenes schutzwürdiges Interesse hat. Sie
kann von den einzelnen Wohnungseigentümern
ermächtigt werden, neben den Ansprüchen wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums Ansprüche wegen Mängeln des Sondereigentums
geltend zu machen.
BGH v. 12.4.2007 - VII ZR 236/05
Anmerkung
Seit der grundlegenden Entscheidung des
BGH vom 2.6.2005 zur Teilrechtsfähigkeit
der Wohnungseigentümergemeinschaft ist klar,
dass Verträge, welche der Verwalter aufgrund
entsprechender Vollmachten oder Beschlüsse
der Eigentümer abschließt, ausschließlich mit
dem teilrechtsfähigen Verband Wohnungseigentümergemeinschaft zustande kommen.
Die Verträge mit dem Bauträger schließt allerdings nicht der Verband, sondern jeder einzelne Erwerber. Damit stehen die Mängelrechte
wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum
zunächst einmal aufgrund der entsprechenden
Verträge jedem einzelnen Erwerber zu. Die
Gesetzesnovellierung, die insbesondere die
Rechtsprechung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft in
das neue Wohnungseigentumsrecht integrie-
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Seite September 2007
ren sollte, sieht insofern in § 10 Abs. 6 WEG
neue Fassung u.a. vor, dass die Gemeinschaft
der Wohnungseigentümer die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Eigentümer ausübt, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht
werden können oder zu erfüllen sind. Nach
der vorstehenden Entscheidung des BGH ist
nunmehr geklärt, dass auch vor Inkrafttreten
der Gesetzesnovellierung zum 1.7.2007 durch
einfache Mehrheitsbeschlussfassung die Geltendmachung der Mängelrechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum durch die
Wohnungseigentümergemeinschaft möglich
ist, ohne dass es einer Vollrechtsübertragung
durch Abtretungen bedarf. Wenn also die Wohnungseigentümergemeinschaft fremde Rechte
(die der einzelnen Erwerber aus den jeweiligen
Bauträgerverträgen) in eigenem Namen geltend
macht, so spricht man von Prozessstandschaft.
Bislang in der Literatur ungeklärt war, ob
aufgrund einer entsprechenden Mehrheitsbeschlussfassung nicht auch alle Ersterwerber
gemeinsam unter Beauftragung eines Rechtsanwaltes die Rechte in eigenem Namen wahrnehmen durften. In der Literatur wurde hier vertreten, dass die Erwerber das Wahlrecht haben,
ob sie aufgrund entsprechender Mehrheitsbeschlussfassung gemeinschaftlich in eigenem
Namen oder über den Verband Wohnungseigentümergemeinschaft als Prozessstandschafter
vorgehen.
Gingen die Eigentümer in eigenem Namen
vor, so fiel insbesondere für den Rechtsanwalt
eine Mehrvertretungsgebühr für die Vertretung
mehrerer Auftraggeber an.
Der Bundesgerichtshof stellt nun klar, dass
aufgrund einer Mehrheitsbeschlussfassung
ausschließlich der Verband Wohnungseigentümergemeinschaft als Prozessstandschafter in
eigenem Namen vorgehen kann und nicht die
einzelnen Ersterwerber.
Die einzelnen Ersterwerber können nur dann
noch im eigenen Namen vorgehen, wenn kein
Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegt und sie individuell Einzelvollmacht an einen Rechtsanwalt für die Vertretung erteilen.
Dies gilt jedoch dann nicht, wenn der Einzelne
wegen schwerwiegender Mängel am Gemeinschaftseigentum unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung gegen den Bauträger vorgeht,
um nach ergebnislosem Ablauf der Frist das
Vertragsverhältnis mit dem Bauträger rückabzuwickeln und Schadenersatz wegen Nichterfüllung bzw. Erstattung seiner Aufwände aus
dem Erwerb der Wohnung zu verlangen (vgl.
hierzu BGH v. 27.7.2006 - VII ZR 276/05).
§
1. Dem Wohnungseigentum bildenden Eigentümer steht es frei, in der Teilungserklärung
eine Gebrauchsregelung zu vereinbaren und
vorzugeben, wonach Wohnungen nur im Sinne
„betreuten Wohnens“ genutzt werden dürfen
und demgemäß Wohnungseigentümer auch ein
bestimmtes Mindestalter erreicht haben oder
betreuungsbedürftig sein müssen. Gleichzeitig
kann auch festgeschrieben werden, dass sich sämtliche Eigentümer zu verpflichten haben, einen Betreuungsvertrag abzuschließen, um auf diese Weise
die Grundlage für eine möglichst kostengünstige
Betreuung zu schaffen.
2. Die vereinbarte Verpflichtung allerdings, einen
Betreuungsvertrag mit einer zeitlichen Bindung
von mehr als 2 Jahren abzuschließen, ist unwirksam.
BGH v. 13.10.2006, V ZR 289/05
Anmerkung
Durch Regelungen in der Teilungserklärung kann
der freie Gebrauch von Wohnungen stark eingeschränkt werden, etwa in Richtung auf eine
Hotelanlage oder eine Wohnanlage für betreutes
Wohnen.
Soweit jedoch hierbei feste Betreibungs- oder Betreuungsverträge über viele Jahre vorgegeben werden, lässt ein solcher Kontrahierungszwang den Eigentümern und der Gemeinschaft keine möglichen
Spielräume für die Ausgestaltung solcher Verträge.
Aus diesem Grund sind über 2 Jahre hinausgehende feste Betreuungs- oder Betreibungsverträge
unwirksam, wobei der Bundesgerichtshof offen
lässt, ob sich dieses Ergebnis aus dem Recht der
Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder aus einer
Inhaltskontrolle im Einzelfall nach dem Maßstab
von Treu und Glauben ergibt.
Bei Unwirksamkeit von Betreuungs- oder Betreiberverträgen mit mehr als 2 Jahre Kontrahierungszwang verbleibt allerdings die sonstige Gebrauchsregelung bestehen. Es muss dann durch
Eigentümermehrheitsbeschluss eine Neuregelung
herbeigeführt werden, wie der vereinbarten Gebrauchsregelung (betreutes Wohnen oder Hotel)
nachgekommen wird.
§
Die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, kann in der
Zwangsversteigerung kein wirksames Gebot zum
Erwerb von Sondereigentum abgeben, da Sondereigentum und Miteigentum der Wohnungseigentümer nicht Bestandteil des Verwaltungsvermögens
des Verbandes sind bzw. sein können.
LG Nürnberg-Fürth v. 19.6.2006, 11 T 4131/06
Anmerkung
Es bleibt abzuwarten, wie die höchstrichterliche
Rechtsprechung diese Problematik entscheiden
wird. Die Frage ist äußerst umstritten. So vertritt
etwa der frühere Vorsitzende Richter des V. Zivilsenats des BGH, Dr. Wenzel, der letztlich die
Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft federführend herbeigeführt hat, die
Auffassung, dass ein Erwerb von Sondereigentum
durch den Verband Wohnungseigentümergemeinschaft durchaus aufgrund entsprechender Mehrheitsbeschlussfassung in Betracht kommt, etwa
der Erwerb einer Hausmeisterwohnung oder die
Übernahme von unbelasteten Tiefgaragenstellplätzen im Rahmen eines Abfindungsvergleiches über
Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum mit
einem ansonsten vermögenslosen Bauträger
(zum augenblicklichen Diskussionsstand und
Kritik an dem obigen Entscheidungsergebnis
vgl. Schneider, ZMR 2006, 813 ff.).
§
Der WEG-Verwalter ist verpflichtet, dem einzelnen Wohnungseigentümer Auskunft zu erteilen über Namen und Anschriften aller Mitwohnungseigentümer.
OLG Saarbrücken v. 29.8.2006, 5 W 72/06
- 26
Anmerkung
Nach allgemeiner Meinung und ständiger
obergerichtlicher Rechtsprechung besitzt jeder
Wohnungseigentümer gegen den Verwalter einen Rechtsanspruch auf Aushändigung einer
aktuellen Eigentümerliste.
Nach der vorliegenden Entscheidung muss allerdings ein Verwalter auch bei einer nachweisbar und erkennbar unvollständigen oder unrichtigen Eigentümerliste ergänzende Auskunft
erteilen und in Vorbereitung der Auskunft
Grundbucheinsicht und Ermittlungen bei den
Einwohnermeldeämtern durchführen. Dies ergibt sich aus den vertraglichen Verpflichtungen
des Verwalters.
Unstrittig ist, dass der Verwaltervertrag nur mit
dem Verband Wohnungseigentümergemeinschaft zustande kommt und die Verwaltervergütung auch nur durch den Verband Wohnungseigentümergemeinschaft zu bezahlen ist. Der
Verwaltervertrag wird jedoch allgemein auch
als ein Vertrag zu Gunsten Dritter, nämlich der
einzelnen Wohnungseigentümer, eingeordnet,
sodass sich hieraus direkt Ansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer gegen den Verwalter
ergeben können.
Grundsätzlich ist auch zu unterscheiden zwischen dem Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen und dem Recht auf Auskunftserteilung. Das Recht auf Einsicht in die
Verwaltungsunterlagen nach vorheriger Terminvereinbarung zu den üblichen Bürozeiten im
Büro des Verwalters kann von jedem Eigentümer geltend gemacht werden. Dagegen besteht
ein darüber hinausgehender Auskunftsanspruch
nur dann, wenn ein besonderes rechtliches
Interesse an einer schnellen und sofortigen
Auskunft besteht. Ansonsten sind Auskünfte
durch den Verwalter nach der obergerichtlichen
Rechtsprechung in der Eigentümerversammlung zu erteilen. An der Auskunft über Namen
und Anschrift aller Mitwohnungseigentümer
besteht jedoch stets ein sofortiges berechtigtes
Interesse.
1 Konstantin Riesenberger ist Rechtsanwalt in
der Bürogemeinschaft Dr. Deckert & Riesenberger, Steinkirchner Str. 1, 81475 München,
Tel.: 089-7551011, Fax: 089-757207.
Ausgabe Nr. 3
Seite September 2007
Gütesiegel für Gebäude
Der Energieausweis wird ab 2008 Pflicht
Die Gunst der Stunde nutzen: Wer sich seinen Energieausweis bis September 2008 zulegt,
kann eine Menge Geld sparen 1
Die Bundesregierung hat am 25. April 2007 die
neue Energieeinsparverordnung (EnEV) beschlossen. Mit der EnEV wird der Weg zur Einführung
von Energieausweisen für den Gebäudebestand
geebnet. Sie bedarf allerdings vor dem Inkrafttreten
noch der finalen Zustimmung des Bundesrates.
Ab 2008 soll schrittweise die Pflicht eingeführt
werden, beim Verkauf und bei der Vermietung von
Gebäuden und Wohnungen Kauf- und Mietinteressenten einen Energieausweis für das Gebäude
zugänglich zu machen. Für Wohngebäude, die bis
1965 fertig gestellt wurden, wird der Energieausweis am 1. Juli 2008 Pflicht, für jüngere Wohngebäude am 1. Januar 2009 und für Nichtwohngebäude am 1. Juli 2009.
Bedarfsausweis. Für alle anderen kann zwischen
beiden Ausweisen frei gewählt werden - ebenso wie
bei Wohngebäuden, die ab 1978 gemäß den Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung
modernisiert wurden.
Übergangsweise soll es bis zum 30. September
2008 möglich sein, sich in allen Fällen Energieausweise wahlweise auf Bedarfs- oder auf Verbrauchsbasis ausstellen zu lassen. Insbesondere Eigentümer
von kleineren und älteren Gebäuden sollten sich
also noch in diesem Jahr den wesentlich günstigeren Verbrauchsausweis erstellen lassen. Ansonsten
bleibt ab Oktober 2008 nur noch die Möglichkeit,
einen Bedarfsausweis ausstellen zu lassen.
Kompetenz durch Erfahrung
Alles im grünen Bereich?
Bereits vor der Verabschiedung der Energieeinsparverordnung hat ista zusammen mit dem Rostocker
Wohnungsunternehmen WIRO ein Pilotprojekt
mit 27.000 Wohnungen erfolgreich abgeschlossen
und so schon anderthalb Jahre vor der gesetzlichen
Einführung wertvolle Erfahrungen mit Energieausweisen in der Praxis gesammelt.
Was für Kühlschränke oder Waschmaschinen schon
lange Usus ist, leistet der Energieausweis künftig
für Gebäude: die Beurteilung der Energieeffizienz. Er dokumentiert den Energieverbrauch pro
Quadratmeter Nutzfläche und Jahr. So können
Interessenten schon auf den ersten Blick sehen,
ob hier alles im grünen Bereich ist. Zudem sollen
Investitionsanreize zur Verbesserung des Gebäudezustands ausgelöst werden. Soweit die politische
Erwartungshaltung.
Beide Varianten
Der Verbrauchsausweis hingegen stellt den tatsächlichen Energieverbrauch je Quadratmeter fest. Ermittelt wird dieser auf Basis der Heizkosten- oder
Energieabrechnungen der letzten Jahre.
Welcher Ausweis für welches
Gebäude?
Grundsätzlich ist die Regelung sehr einfach: Alle
Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, die vor
dem 01.11.1977 errichtet wurden, benötigen einen
Bei ista sind beide Energieausweis-Varianten erhältlich: Die Verbrauchsausweise werden komplett
selbst erstellt, der ista-Kooperationspartner Cycle
Systems, Marktführer für das Erstellen von Energieausweisen in den Niederlanden, übernimmt die
Abwicklung der bedarfsorientierten Energieausweise.
Ob verbrauchs- oder bedarfsorientiert: Nach der
erforderlichen fachlichen und juristischen Überprüfung der neuen Energieeinsparverordnung bietet ista somit in Kürze beide Ausweisvarianten.
1 Quelle: ista
Musterexemplar des Energieausweises
Ein Ausweis - zwei Varianten
Beim Bedarfsausweis werden Gebäudehülle und
verarbeitete Materialien analysiert sowie das Heizungssystem begutachtet. Somit wird der gesamte
Wärmeverlust des Gebäudes ermittelt. Aufwand,
der seinen Preis hat: Je nach Gebäudeart und der
Mitwirkung des Eigentümers kostet der Bedarfsausweis zwischen 300,- und 1.000,- Euro.
Die schrittweise Einführung dient der Entzerrung der hohen Anfangsnachfrage. Die Bundesregierung hat am
27.06.2007 dem Änderungsvorschlag einer Verschiebung der Einführungsfrist um 6 Monate zugestimmt.
Ausgabe Nr. 3
Seite September 2007
Modernisierung von Wohnungseigentum
Umlegung der Kosten auf den Mieter im Wege der Mieterhöhung
Von Rechtsanwalt Dr. Siegfried Stöckl¹
Das Thema ist von aktueller Bedeutung, weil es
sich in Zeiten massiver Energieverteuerung und
gleichzeitig gebotener Reduzierung der CO₂-Emmisionen zunehmend als dringend erforderlich
und wirtschaftlich geboten erweist, Wohnanlagen
an den Stand der Technik anzupassen und Energie
einsparende Maßnahmen einzuleiten.
I. Rechtslage nach dem
bisherigen Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
Das bisher geltende WEG erwähnt den Begriff der
„Modernisierung“ nicht. Das Gesetz spricht lediglich von Instandhaltung und Instandsetzung des
gemeinschaftlichen Eigentums.
Was aber ist Instandhaltung und Instandsetzung?
Instandhaltung ist nur die Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands durch Pflege-, Vorsorge- und
Erhaltungsmaßnahmen. Instandsetzung wiederum
ist die Wiederherstellung (auch durch Ersetzung
nicht reparaturfähiger oder -würdiger oder verbrauchter Gebäudeteile), oder die Erstherstellung
des ordnungsgemäßen Zustandes einer Wohnanlage. Mit Modernisierungsmaßnahmen haben
diese reinen Erhaltungsmaßnahmen grundsätzlich
nichts zu tun. Denn sie zielen ausschließlich auf
die Erhaltung des bestehenden Zustands ab. Nur
zur Durchführung dieser Maßnahmen ist jeder
Wohnungseigentümer ausdrücklich verpflichtet.
Jeder Wohnungseigentümer kann diese Maßnahmen von allen übrigen Wohnungseigentümern
einfordern.
Gerade die reine Erhaltung des bestehenden Zustands erweist sich jedoch in vielen Fällen als nicht
ausreichend. So wird es sich z. B. bei veralteten
Heizungsanlagen und unzureichenden Wärme
dämmenden Maßnahmen an älteren Gebäuden
häufig sogar als wirtschaftlich unsinnige Fehlinvestition erweisen, wenn in die bloße Erhaltung
des bestehenden baulichen und technischen Ausstattungszustands investiert wird. Der einzufordernden ordnungsgemäßen Verwaltung wird es in
diesen Fällen vielfach allein entsprechen, den bestehenden Ausstattungszustand einer Wohnanlage an
die moderne technische Entwicklung anzupassen,
um insbesondere den Erfordernissen von Energieund Wassereinsparung und CO₂-Senkung Rechnung zu tragen.
Dies wirft die Frage auf, ob die Eigentümer auch solche modernisierende Instandsetzungsmaßnahmen
einfordern und beschließen können. Das bisherige
WEG trägt dem nur eingeschränkt Rechnung. Der
bereits zitierte § 22 Abs. 1 WEG ordnet nämlich
an, dass bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen
Eigentums hinausgehen, nicht gemäß § 21 Abs. 3
WEG beschlossen oder gemäß § 21 Abs. 4 WEG
verlangt werden können. Da die Modernisierung
regelmäßig eine bauliche Veränderung darstellt,
die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder
Instandsetzung hinausgeht, stellt sich daher stets
die Frage, ob die jeweilige Maßnahme der Zustimmung jedes einzelnen Wohnungseigentümers bedarf. Dies hätte wiederum zur Folge, dass die Maßnahme grundsätzlich nicht durch einen einfachen
Mehrheitsbeschluss beschlossen werden kann. §
22 Abs. 1 Satz 2 WEG sagt hierzu zunächst, dass
die Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu
solchen Maßnahmen nur dann nicht erforderlich
ist, als durch die Veränderung dessen Rechte nicht
über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus
beeinträchtigt werden. Im umgekehrten Fall muss
jeder betroffene Wohnungseigentümer zustimmen,
was einer einfachen Mehrheitsentscheidung entgegensteht.
von Flügel- durch Kippfenster oder Verbesserungen der Bequemlichkeit, z. B. der Einbau einer
Aufzugsanlage oder eines Müllschluckers.
Dabei handelt es sich bereits um gegenständliche
Umgestaltungen des Gemeinschaftseigentums, die
ebenfalls nicht mehr im Wege ordnungsgemäßer
Verwaltung beschlossen werden können. Hierzu
gehören insbesondere die Umgestaltung des Gebäudes durch Anbauten (z. B. Balkone, Empfangs/Sendeantennen, Markisen, Rollläden, Solarzellen,
Fahnenstangen, Blumenkästen oder Regenrinnen),
sowie Einbauten (z. B. Dachfenster, Kaminanschlüsse, Entlüftungsanlagen, Sprechanlagen, Lifte)
oder Umbauten (z. B. Tür-/Fensteränderungen,
Wand-/Deckendurchbrüche, Balkonverglasungen,
Dachbodenausbau, Umgestaltung von Balkonen
zu Erkern oder die Entfernung von Gebäudeteilen
– z. B. Schornsteine –, die Anbringung, Entfernung, Veränderung oder Stilllegung von Anlagen
und Einrichtungen, Verbrauchszählern, Gasleitungen, Müllboxen, Wäscheleinen usw.).
Viele dieser Maßnahmen können durchaus Modernisierungen darstellen, die auch zu einer Werterhöhung führen und als Modernisierungsmaßnahme
auch auf den Mieter umlegbar sind. Wohnungseigentumsrechtlich können sie jedoch bislang nicht
im Rahmen ordnungsgemäßer Instandhaltung und
Instandsetzung mehrheitlich beschlossen werden.
Beschlossen werden können sie dennoch. Ein dahingehender Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nämlich nach ganz herrschender
Auffassung und der Rechtsprechung des BGH
nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar. Ficht
Im Ergebnis kann festgestellt werden, dass Rechtsprechung und Lehre hierzu das Institut der modernisierenden Instandsetzung entwickelt haben.
Letztere fällt nicht unter die Bestimmung des § 22
WEG, sondern richtet sich nach § 21 WEG (vgl. z.
B. BayObLG NZM 1998,
338, DWE 2004,89).
Modernisierende Instandsetzung ist hiernach als
Instandsetzung im weiteren Sinne anzusehen.
Hierunter fallen erprobte
Verbesserungen im Rahmen vernünftiger Kosten–Nutzen–Verhältnisse
und vernünftiger Werterhaltung und Umweltverträglichkeit, oder die
Verwendung haltbarerer
Materialien, z. B. Kunststoff- statt Holzfenster.
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serung, wie das Ersetzen
Ausgabe Nr. 3
Seite kein Eigentümer einen entsprechenden Beschluss,
der ihn über das in § 14 WEG angeordnete Maß
hinaus beeinträchtigt, an, ist der Beschluss bestandskräftig. Insoweit handelt es sich nach wie vor
um einen echten Zitterbeschluss. Ficht auch nur
ein übermäßig beeinträchtigter Eigentümer einen
entsprechenden Beschluss an, erklärt ihn das Gericht für ungültig.
Die Ausführungen zeigen, dass die bisher gültige gesetzliche Regelung nicht unbedingt die
erwünschte Klarheit aufwies. Die Folge ist eine
nur schwer überschaubare Fülle von Einzelfallentscheidungen, mit denen sich die Praxis im Laufe
der Jahrzehnte auseinandersetzen musste. Der Gesetzgeber versuchte daher, durch die Neufassung
von § 22 WEG eine sprachliche Verbesserung und
größere Klarheit zu erreichen.
II. Veränderungen durch die
WEG-Novelle
§ 22 WEG Neue Fassung lautet:
(1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße
Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen,
können beschlossen oder verlangt werden,
wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die
Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit
die Rechte eines Wohnungseigentümer
nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise
beeinträchtigt werden.
(2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der
Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1
des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der
Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die
Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und
keinen Wohnungseigentümer gegenüber
anderen unbillig beeinträchtigen, können
abweichend von Abs. 1 durch eine Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des
§ 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller
Miteigentumsanteile beschlossen werden.
Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann
durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
(3) Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr.
2 verbleibt es bei den Vorschriften des § 21
Abs. 3 und 4.
(4) Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte
seines Wertes zerstört und ist der Schaden
nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Weiteraufbau nicht gemäß § 21 Abs. 3 beschlossen
oder gemäß § 21 Abs. 4 verlangt werden.
Hiernach besteht eine Beschlusskompetenz auch
zu baulichen Veränderungen und Aufwendungen,
die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und
Instandsetzung hinausgehen. Das Erfordernis der
Zustimmung aller Beeinträchtigten ist – wie im
geltenden Recht – nicht Kompetenz begründend.
Ein Beschluss, dem nicht alle beeinträchtigten
Wohnungseigentümer zugestimmt haben, ist weiterhin zwar anfechtbar, aber nicht nichtig.
§ 22 Abs. 2 WEG n. F. greift jedoch darüber hinaus das Thema der Modernisierung unmittelbar
auf. Danach können Maßnahmen gemäß § 22
Abs. 1 Satz 1 WEG, die der Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 BGB oder der Anpassung
des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand
der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage
nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer
erheblich beeinträchtigen, abweichend von Abs. 1
durch eine Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des
§ 25 Abs. 2 WEG n. F. und mehr als der Hälfte
aller Miteigentumsanteile beschlossen werden.
Diese Befugnis kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Die Regelung versucht, einen
angemessenen Ausgleich zwischen den Modernisierungs- und Anpassungsbedürfnissen der Eigentümermehrheit und den Interessen der Minderheit
auf Beibehaltung des aktuellen baulichen Zustands
herzustellen. Die neu geschaffene Beschlusskompetenz wirkt dem Verfall und dem Wertverlust einer
Wohnanlage entgegen, lässt die überstimmte Minderheit jedoch nicht schutzlos. Nach der Gesetzbegründung erfasst die Mehrheitsmacht nicht eine
Umgestaltung der Wohnanlage, die deren bisherige
Eigenart ändert, insbesondere durch einen Anbau,
eine Aufstockung oder einen Abriss von Gebäudeteilen oder durch vergleichbare Veränderungen des
inneren oder äußeren Bestands, etwa dann, wenn
ein Wohnhaus einfacher Wohnqualität gleichsam
luxussaniert oder wenn ein bisher nicht zu Wohnzwecken genutzter Speicher zu Wohnungen ausgebaut oder wenn eine die Wohnanlage umgebende
größere Grundfläche zum Abstellen von Autos asphaltiert werden soll. Kein Wohnungseigentümer
muss sich daher gefallen lassen, dass die Wohnanlage, in die er sich eingekauft hat, in wesentlichen
Teilen verändert wird. Anpassungen an die technische Entwicklung, insbesondere im Bereich von
Energie einsparenden Maßnahmen müssen jedoch
hingenommen werden.
September 2007
Die Ausgangsfrage wird daher durch das Gesetz
neuer Fassung klar dahingehend beantwortet, dass
künftig auch ein einzelner Wohnungseigentümer
eine Maßnahme einer modernisierenden Instandsetzung, die über die bloße Instandhaltung und
Instandsetzung hinausgeht, von allen übrigen Eigentümern einfordern kann. Der modernisierungswillige, vermietende Wohnungseigentümer, der
sein Mietobjekt an den Stand der Technik anpassen und seine Kosten auf die Mieter umlegen will,
kann daher zumindest künftig eindeutig verlangen,
dass sich auch die übrigen Eigentümer an entsprechenden Maßnahmen beteiligen. Insoweit bringt
die neue Regelung eine größere Klarheit.
Dies leitet zu der Frage über, wie der modernisierungswillige Eigentümer und Vermieter, der die
Modernisierungsmaßnahme innerhalb der WEG
durchgesetzt hat, die ihm dadurch anfallenden
oder bereits angefallenen Kosten auf seinen Mieter
umlegen kann.
III. Modernisierung und
Mieterhöhung
1. Grundsätze der Mieterhöhung
Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs gibt
dem Vermieter von Wohnraum unter bestimmten
Voraussetzungen das Recht, die Miete während des
Mietverhältnisses zu erhöhen. Die Einzelheiten
regeln die Bestimmungen der §§ 557 ff. BGB.
Hiernach können die Parteien des Mietvertrags
während des Mietverhältnisses eine Erhöhung der
Ein Mehrheitsbeschluss ist nur dann legitimiert,
wenn kein Wohnungseigentümer durch die Maßnahme erheblich beeinträchtigt wird. Allerdings
können mit dem Kriterium der Erheblichkeit im
Einzelfall erneut Beurteilungsschwierigkeiten verbunden sein. Die Gesetzesbegründung ist insofern
wenig präzise. Unklar ist insbesondere, wann die
mit der Maßnahme verbundenen Kosten eine erhebliche Beeinträchtigung darstellen können. Ein
effektiver Minderheitenschutz ist jedoch mit der
Erfordernis der doppelt qualifizierten Mehrheit
verbunden. Bei der Ermittlung der Drei-ViertelMehrheit nach der Kopfzahl kommt es auf alle
stimmberechtigten Wohnungseigentümer an,
nicht nur auf die in der Versammlung anwesenden
oder wirksam vertretenen. Diese Mehrheit muss
darüber hinaus über mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile verfügen.
§ 22 Abs. 3 WEG n. F. stellt schließlich klar, dass
es für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung bei den Vorschriften des § 21 Abs. 3, Abs.
4 WEG n. F. verbleibt. Das bedeutet, dass insoweit im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung
mit Stimmenmehrheit beschlossen werden kann
und dass auch ein einzelner Wohnungseigentümer
eine entsprechende Maßnahme verlangen kann.
Mehr Lebensqualität und nachhaltige Werterhöhung durch Modernisierung. Der Gesetzgeber räumt nunmehr deutlich bessere
Möglichkeiten ein, wirtschaftlich sinnvolle,
insbesondere Energie sparende Modernisierungsmaßnahmen zu beschließen, durchzusetzen und durchzuführen.
Ausgabe Nr. 3
Seite September 2007
Miete vereinbaren. In den meisten Fällen nützt dies
dem Vermieter allerdings wenig, da der Mieter nur
selten bereit ist, einer ihm vorgeschlagenen Mieterhöhung von sich aus zuzustimmen. Für die Praxis
wichtiger sind daher diejenigen Möglichkeiten,
die das Gesetz dem Vermieter einräumt, ohne dass
der Mieter zustimmen muss. Nach § 557 Abs. 2
BGB können die Vertragsparteien bereits bei Vertragsschluss künftige Änderungen der Miethöhe
als Staffelmiete oder als Indexmiete (§§ 557 a, 557
b BGB) vereinbaren. Der Vermieter, der diese Erhöhungsmöglichkeit bei Vertragsschluss vorsieht
und auch durchsetzen kann, ist regelmäßig gut
beraten. In den meisten Fällen enthalten Mietverträge, insbesondere Altmietverträge, jedoch keine
entsprechenden Regelungen. Für die weitaus überwiegende Zahl der Wohnraumvermieter stellt sich
daher die Frage, welche weiteren Möglichkeiten
– unabhängig von vertraglichen Vereinbarungen
– zu einer Anpassung der Miete während des Mietverhältnisses noch bestehen.
§ 557 Abs. 3 BGB sieht hierzu vor, dass der Vermieter im übrigen Mieterhöhungen nur nach
Maßgabe der §§ 558 bis 560 BGB verlangen kann,
soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung
ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den
Umständen ergibt. Vereinbarungen zum Nachteil
des Mieters sind unwirksam (§ 557 Abs. 4).
Dabei handelt es sich in erster Linie um die bekannte Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Bevor ich auf die im
Rahmen unseres Themas besonders interessierende Mieterhöhung bei Modernisierung eingehe,
möchte ich diese Möglichkeit kurz behandeln.
Denn die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen
Vergleichsmiete stellt in der Praxis die häufigste
Möglichkeit dar, die Miete anzupassen. Die Erhöhungsmöglichkeit steht auch in einem mittelbaren
Zusammenhang zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, weil eine modernisierte
Wohnung im Vergleich mit anderen Wohnungen
eine höhere Miete rechtfertigt, als eine nicht modernisierte Wohnung. Sie ermöglicht es jedoch
nicht, Kosten von Modernisierungsmaßnahmen
direkt auf den Mieter umzulegen. Vielmehr ermöglicht sie lediglich eine prozentuale Anhebung
der bisherigen Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Dabei ist die so genannte Kappungsgrenze zu beachten. Bei einer Mieterhöhung nach § 558 Abs.
1 BGB darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 von 100 erhöhen. Das
Erhöhungsverlangen ist an relativ strenge inhaltliche Voraussetzungen gebunden (§ 558 a). Zur
Begründung des Erhöhungsverlangens muss auf
einen qualifizierten Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder auf Vergleichsmieten von mindestens drei Wohnungen Bezug genommen werden. Hat der Vermieter das Erhöhungsverlangen
formgerecht geltend gemacht und der Mieter der
Mieterhöhung zugestimmt, wird die erhöhte Miete
ohne weiteres mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens
geschuldet. Stimmt der Mieter der Mieterhöhung
nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats
nach dem Zugang des Verlangens zu, kann der
Vermieter innerhalb einer Frist von drei weiteren
Monaten Klage auf Zustimmung erheben. Hat
der Vermieter sein Erhöhungsverlangen wirksam
gestellt, wird der Mieter zur Zustimmung verurteilt, wenn die Mieterhöhung die Vorgaben des
örtlichen Mietspiegels bzw. die ortsübliche Miete
für vergleichbaren Wohnraum nicht übersteigt.
Die Entscheidung des Gerichts ersetzt sodann die
Zustimmung des Mieters. In dem Verfahren wird
die ortsübliche Vergleichsmiete durch das Gericht
ermittelt. Dabei sind alle Beweismittel zugelassen.
Die Vermutungswirkung eines qualifizierten Mietspiegels ist zu beachten. Die Erfahrungen in der
Praxis zeigen, dass dieses Instrument der Mieterhöhung durchaus funktioniert. Das Kostenrisiko
ist für beide Parteien allerdings nicht unerheblich,
da die Gerichte häufig dazu neigen, Sachverständigengutachten über die Berechtigung der Mieterhöhung einzuholen. Diese Gutachten sind durchaus
kostenintensiv. Die Kosten sind von der unterliegenden Partei zu tragen.
2. Mieterhöhung bei Modernisierung
Die Mieterhöhung nach der Durchführung von
Modernisierungsmaßnahmen stellt die zweite
Möglichkeit dar, die das Gesetz dem Vermieter von
Wohnraum bei Fehlen entsprechender vertraglicher
Vereinbarungen einräumt. Zentrale Vorschrift ist
die Bestimmung des § 559 BGB:
Mieterhöhung bei Modernisierung
(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen
durchgeführt, die den Gebrauchswert der
Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer
verbessern oder nachhaltig Einsparungen
von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche
Maßnahmen auf Grund von Umständen
durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat,
so kann er die jährliche Miete um 11 vom
Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
(2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so
sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende
Vereinbarung ist unwirksam.
Nach dieser Bestimmung kann der Vermieter von
Wohnraum die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von neun Jahren im Wege der
Mieterhöhung auf den Mieter umlegen. Durch
die Vorschrift sollen Vermieter nicht von Verbesserungen des vermieteten Wohnraums dadurch
abgehalten werden, dass dementsprechende Mieterhöhungen ausgeschlossen sind. Das Verfahren
ist gegenüber dem früheren § 2 MHG (gültig bis
31.08.2001) vereinfacht. Der Vermieter kann die
Mieterhöhung nunmehr durch einseitige Erklärung bewirken. Wie das funktioniert, will ich im
Folgenden kurz erläutern:
a) Zunächst ist natürlich erforderlich, dass die
Mieterhöhung nicht durch etwaige vertragliche
Vereinbarungen ausgeschlossen ist. Ist dies nicht
der Fall, bedarf es des objektiven Vorliegens der
Voraussetzungen nach § 559 Abs. 1 BGB. Es muss
sich daher um bauliche Maßnahmen handeln, die
den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern oder nachhaltig Einsparung von Energie oder
Wasser bewirken (Modernisierung). Dabei handelt
es sich um Maßnahmen, die uns bereits aus dem
Katalog der modernisierenden Instandsetzungsmaßnahmen nach den §§ 21, 22 WEG bekannt
sind. Darüber hinaus kann es sich jedoch auch um
Maßnahmen handeln, die über den Begriff der
modernisierenden Instandsetzung nach dem WEG
weit hinausgehen. Entscheidend ist nämlich das
Kriterium der Gebrauchswerterhöhung der Mietsache, die Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse oder die Energie- oder Wassereinsparung.
Bei der Erhöhung des Gebrauchswerts kann es
sich auch um Modernisierungsmaßnahmen innerhalb des Sondereigentums handeln, durch die das
Gemeinschaftseigentum nicht tangiert wird, z. B.
moderne Badeinrichtungen oder eine bessere Küchenausstattung. In den meisten Fällen wird das
Gemeinschaftseigentum jedoch betroffen sein, insbesondere bei der Erneuerung der Heizungsanlage
oder dem Einbau moderner Fenster. Reine Bauerhaltungsmaßnahmen genügen dagegen nicht.
Ebenfalls nicht ausreichend sind geringfügige, den
Wohnwert nicht erhöhende Änderungen, z. B.
Teppich- statt Filzboden oder die Auswechslung
von Gasthermengeräten. Erforderlich ist vielmehr
eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse, die auf Dauer wirkt. Sie kann sich auf das
gesamte Haus beziehen, z. B. auch auf die Zugänge, das Treppenhaus, eine Liftanlage, Stell- und
Spielplätze. Dies belegt, dass es vor allem Modernisierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum
sind, die zu einer nachhaltigen Wohnwertverbesserung führen.
Nicht kumulativ, sondern alternativ kann der
Vermieter die Miete auch um die Kosten für bauliche Maßnahmen erhöhen, die eine nachhaltige
Impressum
Aktuell
Kundenzeitschrift der Erdbories
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Wenningmann Immobilien GmbH und
Erdbories & Wenningmann GmbH
Ausgabe Nr. 3, September 2007
Herausgeber:
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Druck:
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Auflage: 4.200 Expl.
Nachdruck nur mit schriftlicher
Genehmigung des Herausgebers
Ausgabe Nr. 3
Seite 10
Einsparung von Energie oder Wasser bewirken.
Gemeint sind alle Arten von Energie, nicht mehr
nur Heizenergie. Die Einsparung muss nachhaltig
sein, d. h. messbar und dauerhaft; eine bestimmte
Mindesteinsparung ist nicht erforderlich (BGH,
NJW 2002, 2006, 30). Als Beispiele können
genannt werden: Wärmedämmungs- und Wärmerückgewinnungsmaßnahmen, Kosten sparende
Energiequellen, Fernwärme aus Anlagen mit Kraftwärmekopplung statt Ölzentralheizung, Wärmedämmung einer Fassade, nachträglich eingebaute
Verteilungseinrichtungen nach der Energieeinsparungsverordnung oder die Umstellung von Nahauf Fernwärme. Im Rahmen der Wassereinsparung
zählt jede Maßnahme, die den Wasserverbrauch
mindert.
b) Zustimmung des Mieters oder Duldungsanspruch:
Die Mieterhöhung erfordert zu ihrer Wirksamkeit ferner die Zustimmung des Mieters zu der
Maßnahme, eine tatsächliche Duldung durch den
Mieter oder einen Duldungsanspruch, der nach
der Bestimmung des § 554 Abs. 3 BGB geltend
gemacht worden ist. Dies leitet über zur Erfordernis der Modernisierungsankündigung, die jeder
Modernisierungsmaßnahme, nach der die Miete
erhöht werden soll, vorausgehen sollte. Denn die
Zustimmung des Mieters ist eher selten zu erhalten. Eine tatsächliche Duldung durch den Mieter
ist nicht ohne weiteres nachzuweisen. Bei einer
rechtzeitigen Modernisierungsankündigung muss
der Mieter die Maßnahmen jedoch dulden, wenn
er das Mietverhältnis nicht aus diesem Grunde
kündigt.
Was genau muss dem Mieter angekündigt werden?
Nach § 554 Abs. 2 BGB muss der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser dulden. Dies gilt
nur dann nicht, wenn die Maßnahme für ihn oder
seine Familie bzw. die Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter
Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu
rechtfertigen ist. Dabei sind die vorzunehmenden
Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene
Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende
Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen,
wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er auch allgemein üblich ist (§ 554
Abs. 2 BGB).
Die erwähnten Maßnahmen hat der Vermieter
dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn
der Maßnahme in Textform mitzuteilen. Eine
Übermittlung per e-Mail ist daher ausreichend.
Die Mitteilung muss Angaben über die Art der
Maßnahme, den voraussichtlichen Umfang, den
Beginn, die voraussichtliche Dauer und vor allem
die zu erwartende Mieterhöhung enthalten. Bei der
Vorschrift des § 554 Abs. 3 BGB handelt es sich
um eine zwingende Abwägungsregel. Eine Modernisierung muss der Mieter immer dann dulden,
wenn sie nur den allgemein üblichen Standard herbeiführt. Dabei sind die örtlichen oder regionalen
Verhältnisse zu berücksichtigen. Nach einer Entscheidung des BGH (BGHZ 117, 217) bedeutet
„allgemein üblich“, dass der Standard mindestens
in zwei Dritteln von Gebäuden gleichen Alters
anzutreffen ist. Die Mieterhöhung, die sich aus
einer solchen Modernisierung ergibt, ist bei der
Interessenabwägung nicht zu Gunsten des Mieters zu berücksichtigen. Sie zieht in jedem Fall die
Duldungspflicht nach sich. Für Luxusmodernisierungen, die vom Gesetzgeber nicht erwünscht sind,
gilt dies nicht. Bei solchen Maßnahmen bleibt der
Mieter im Rahmen der Interessenabwägung stets
geschützt. Dem Vermieter soll es aber grundsätzlich ermöglicht werden, Bausubstanz und Ausstattung seines Gebäudes in allen Bereichen auf den
üblichen Standard zu heben.
Die zu erhöhende Miete ist in der Modernisierungsankündigung in einem bestimmten Geldbetrag anzugeben. Dabei ist es nicht erforderlich,
die Kosten der Baumaßnahme und bei mehreren
Wohnungen den Verteilungsschlüssel anzugeben,
sondern der tatsächliche Betrag, um den sich die
jährliche oder monatliche Miete erhöht, genügt.
Prozentsätze allein genügen nach der Rechtsprechung nicht. Der angegebene Erhöhungsbetrag
dient allerdings nur zur Feststellung der Duldungspflicht. Ist eine Mieterhöhung nicht geplant,
genügt diese Erklärung. Die tatsächliche Mieterhöhung erfolgt erst später, wenn die Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt sind, und zwar
nach § 558 oder § 559 BGB. Zunächst benötigen
wir jedoch die Duldungspflicht durch den Mieter.
Genau sie wird durch die Modernisierungsankündigung herbeigeführt. Sie trifft auch etwaige Untermieter. Diese Duldungspflicht besteht nur dann
nicht, wenn die vorerwähnte Interessenabwägung
ausnahmsweise zu Gunsten des Mieters ausfällt.
Besteht hiernach keine Duldungspflicht, z. B. weil
der Vermieter eine unzumutbare Luxusmodernisierung durchführen möchte, muss der Vermieter
die Maßnahme unterlassen oder die Planung (mit
neuer Mitteilungspflicht) anpassen.
c) Geltendmachung der Mieterhöhung nach Modernisierung:
Wie und wann tritt die Mieterhöhung nach
Durchführung der vom Mieter zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen in Kraft?
Wie bereits ausgeführt, ist die Modernisierungsankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB hierfür nicht
ausreichend. Sie zieht lediglich die Duldungspflicht des Mieters nach sich. Im weiteren Verlauf
müssen die Maßnahmen tatsächlich durchgeführt
werden. Nach Abschluss der Maßnahmen muss
der Vermieter seine Erhöhungserklärung abgeben.
Einzelheiten sind in § 559 b BGB geregelt. Wie
bei der Modernisierungsankündigung genügt die
Erklärung gegenüber dem Mieter in Textform.
Es handelt sich um eine einseitige Erklärung des
Vermieters. Die Zustimmung des Mieters ist nicht
erforderlich. Die Erklärung ist allerdings nur
wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der
entstandenen Kosten berechnet und entsprechend
den Voraussetzungen der §§ 559 und 559 a BGB
erläutert wird.
Welchen zwingenden Inhalt muss die Erklärung
daher haben?
Entscheidend in dieser Mieterhöhungserklärung ist
die nachvollziehbare Angabe und Berechnung des
Mieterhöhungsbetrages. Hierfür ist es erforderlich,
die Gesamtkosten der Maßnahmen, die Kosten der
einzelnen Maßnahmen, nach Möglichkeit auch
der einzelnen Gewerke, bei mehreren Wohnungen
den Verteilungsschlüssel, den auf die Wohnung des
Mieters entfallenden Betrag und den konkreten
September 2007
monatlichen Erhöhungsbetrag anzugeben. Wichtig ist, dass die Modernisierungskosten von einer
gleichzeitig durchgeführten Instandhaltung nachvollziehbar getrennt werden (so eine Reihe von
Entscheidungen, insbesondere Kammergericht,
NZM 02, 211). Denn reine Instandhaltungskosten können, wie ausgeführt, nicht zum Gegenstand
der Mieterhöhung gemacht werden. Die neben der
Berechnung erforderliche Erläuterung muss eine
plausible Begründung dafür enthalten, dass die
Voraussetzungen des § 559 Abs. 1 BGB vorliegen,
also der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig
erhöht wird, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf
Dauer verbessert oder nachhaltig Einsparungen
von Energie oder Wasser bewirkt werden. Ausreichend hierfür ist eine Beschreibung, aufgrund
derer der Mieter beurteilen kann, ob diese Maßnahmen tatsächlich vorliegen.
Bei Maßnahmen zur Heizenergieeinsparung muss
der Vermieter neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung
zu den Positionen der Berechnung auch die Tatsachen darlegen, anhand derer überschlägig beurteilt
werden kann, ob die bauliche Anlage eine nachhaltige Einsparung bewirkt; die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung ist laut BGH jedoch nicht
erforderlich (vgl. hierzu BGH, NJW 02, 2036).
Wichtig ist auch noch, dass die Erklärung nicht
vor Abschluss der baulichen Änderung abgegeben
werden darf. Wird gegen diese Anforderungen verstoßen, ist die Erklärung unwirksam, aber ohne
Rückwirkung jederzeit nachholbar. Dafür ist die
vollständige neue Erklärung erforderlich. Eine Frist
für die Erklärung nach Abschluss der baulichen
Änderungen besteht nicht; hier sind nur Verwirkungsgrundsätze zu beachten. Die Erklärung sollte
jedoch nach Abschluss der Arbeiten auch abgegeben werden.
Nach Abgabe einer nach § 559 b Abs. 1 BGB wirksamen Erhöhungserklärung schuldet der Mieter
die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats
nach dem Zugang der Erklärung (§ 559 b Abs. 2
BGB).
IV. Zusammenfassung
und Ausblick
Der Gesetzgeber räumt dem Wohnungseigentümer
– sowohl wohnungseigentumsrechtlich, als auch
mietrechtlich – die Möglichkeit ein, wirtschaftlich sinnvolle, insbesondere Energie einsparende
Modernisierungsmaßnahmen zu beschließen,
durchzusetzen und durchzuführen. In diesem Fall
kann der Wohnungseigentümer die Miete für seine Wohnung um die hierfür angefallenen Kosten
erhöhen. Eine nachhaltige Erhöhung des Ausstattungsstandards von Wohnraum an den technischen
Standard, insbesondere auf dem Sektor der Energieeinsparung ist ausdrücklich erwünscht. Lediglich unnötige Luxussanierungen von vermietetem
Wohnraum stoßen insoweit auf Schwierigkeiten.
Im Ergebnis bleibt für den modernisierungswilligen Eigentümer eine nachhaltige Werterhöhung
seines Wohnungseigentums, die mit der Erzielung
einer angemessenen Miete verbunden ist.
1 Dr. Siegfried Stöckl ist Rechtsanwalt in
der Kanzlei Dr. Stöckl, Rausch & Partner,
Kanalstraße 17, 80538 München, Telefon:
0 89 / 53 02 21, Fax: 0 89 / 5 38 07 86,
eMail: [email protected]
Ausgabe Nr. 3
Seite 11
September 2007
Planung von Sanierungs-/Instandsetzungsmaßnahmen
Von Dipl.-Ing. Franz Plückthun¹
Durch den ständigen Gebrauch von bewohnten
und intensiv genutzten Objekten ist ein ständiger
Bedarf an Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen gegeben, wobei die Anforderungen
an die Behebung unterschiedlich sind. Man unterscheidet
Instandhaltungsmaßnahmen mit einfachen
Anforderungen (geringen Anforderungen an die
Technik):
- Kleinere Reparaturen an Fassaden, Bauteilen etc.
nach Nutzungsschäden
- Schönheitsanstriche nach Verschmutzung in
Treppenhäusern etc.
- Einfache Reparaturen im Rahmen von Instandhaltungsmaßnahmen
Instandsetzungsmaßnahmen mit hohen Anforderungen an Material und Qualität bei
- Balkonsanierungen
- Sanierung von Dächern/Terrassen
- Fenster- und Türaustauscharbeiten
- Fassadendämmung mit Prüfung der Tragfähigkeit, Ausführung nach EnEV, Brandschutz etc.
- Modernisierungen
- Modernisierende Instandsetzungsmaßnahmen
Instandsetzungsmaßnahmen mit besonders hohen Anforderungen an Material und Qualität bei
Betoninstandsetzungen z.B. an chloridbelasteten
Tiefgaragen oder bei Verkehrsbauwerken, da dabei
oft die Frage der Standsicherheit geprüft werden
muss.
Aufgrund der Gewichtigkeit hat der Technische
Ausschuss Schutz, Instandsetzung und Verstärkung von Betonbauteilen (SIV) des Deutschen
Ausschusses für Stahlbeton im DIN in enger Zusammenarbeit mit den zuständigen Vertretern des
Bundesverkehrsministeriums eine Richtlinie zu
Schutz und Instandsetzung von Betonbauteilen
– die „Instandsetzungs-Richtlinie“ – erarbeitet2.
In dieser Richtlinie sind die Regelungen und Planungsgrundsätze zur Vorgehensweise in der Betonsanierung/Instandsetzung enthalten.
InstandsetzungsRichtlinie
des DAfStb
Im Teil 1 unter Punkt 3 (Planung)
ist enthalten, dass vor Beginn einer
Instandsetzungsmaßnahme
eine
Bestandsaufnahme (Mängelfeststellung) durchzuführen ist, die den
„Ist-Zustand“ des Bauwerkes/Bauteiles aufnimmt (Diagnose). Sie
beinhaltet auch die Abweichung
vom „Soll-Zustand“. Die Differenz
zwischen Ist- und Soll-Zustand stellt
den Planungsbedarf 3 dar.
Aus dem Planungsbedarf ist das Instandsetzungskonzept zu entwickeln.
Dieses enthält alle erforderlichen
Sanierungsziele mit Gewerken und
mögliche Alternativen dazu. Diesem
Konzept stimmt der Auftraggeber
nach Beratung mit dem Planer unter
Angabe der von ihm gewünschten
Ausführung zu.
Auf dieser Basis ist ein Instandsetzungsplan aufzustellen. Dieser
enthält ausführliche Informationen
über Sanierungsgewerke, erforderliche Arbeitsschritte und zu verarbeitende Materialien.
Bestandsaufnahme
(Diagnose)
Die Bestandsaufnahme umfasst
sowohl optische Feststellungen als
auch bauchemische und bauphysikalische Prüfungen:
- Aufnahme der Grunddaten und
Besonderheiten des Objektes
- Untersuchung des Untergrundes
z.B. auf noch vorhandene Tragfähigkeit
- Konsistenz- und Festigkeitsprüfung
der eingebauten Materialien
- Bei Stahlbetonbauteilen auch Karbonatisationstiefenprüfungen mittels Phenolphtalein und Feststellen
der Bewehrungsüberdeckungen
- Ermittlung von Betonfestigkeiten
- Bestimmung von Chloridkonzentrationen
- Dokumentieren von Rissen in Materialien und deren Klassifizierung
- Sonstige Untersuchungen, die zur
Ermittlung der Schadensursache
erforderlich sind.
In die Untersuchungen sind auch
funktionelle Bereiche – z.B. Entwässerungssystem etc. – mit einzubeziehen.
Die gesamten Untersuchungen sind
in einem Bericht zusammen zu fassen und gegebenenfalls mit Fotografien zu dokumentieren.
Ausgabe Nr. 3
Seite 12
Instandsetzungsplan
Auf Basis des genehmigten Instandsetzungskonzeptes und nach Freigabe der Ausführung ist ein
Instandsetzungsplan aufzustellen.
Der Instandsetzungsplan
- beinhaltet die wichtigsten Eckdaten der Ergebnisse aus der Diagnose und dem Instandsetzungskonzept
- macht Angaben über den Sanierungsumfang und
über eventuelle Besonderheiten der Baustelle sowie
zum Bauablauf
- gibt die zu bearbeitenden Flächen und den Sanierungsumfang an; dies lässt sich am besten mittels
einer Zeichnung übersichtlich darstellen
- enthält die Sanierungsziele und die dazu erforderlichen Sanierungsgewerke; die einzelnen Sanierungsschritte der Sanierungsgewerke sind zu beschreiben und die Qualitätsmerkmale festzulegen
(dazu gehören auch Angaben über die zu verwendenden Materialien).
September 2007
Der Instandsetzungsplan ist Grundlage des Leistungsverzeichnisses, da er bereits die einzelnen
Arbeitsschritte und den Umfang der Instandsetzungsmaßnahmen festlegt, ebenso die zur Verarbeitung kommenden Materialien (Beschaffenheitsmerkmal).
Das Leistungsverzeichnis soll diese Angaben in
einzelnen Titeln (Gewerke) und Positionen (Arbeitsschritte) zusammen fassen und ergänzend die
jeweiligen Massen beziffern.
Der Instandsetzungsplan ist dem Leistungsverzeichnis beizufügen.
1 Dipl.-Ing. Franz Plückthun ist Geschäftsführer der bti – Betontechnologische Ingenieurgesellschaft, Helene-Mayer-Ring 14, 80809
München, Telefon 089-3512412, Telefax
089-3511993, eMail [email protected]
2 DAStb-Richtlinie zum Schutz und Instandsetzung von Betonbauteilen, Ausgabe
10/2001, Deutscher Ausschuss für Stahlbeton, Berlin, Beuth-Verlag GmbH 2001
3 Dipl.-Ing. Fiala, H.: Planen und Ausschreiben
beim Instandsetzen von Betonbauwerken, DS
– Der Sachverständige, H. 10 10/1996
Instandsetzungskonzept
4 Dipl.-Ing. Plückthun, F.: Sanierung von Balkonböden, Vortrag vom 25.11.2006 auf dem
„Münchner Beiratstag 2006“ der AWV, Hotel Arabella-Sheraton München
Das Instandsetzungskonzept soll alle geeigneten
Sanierungsmöglichkeiten, die zur Erreichung des
Soll-Zustandes und damit der Gebrauchsfähigkeit
führen, aufzeigen. So sind z.B. auch Abdichtungen,
Alternativen und konstruktive Änderungen – etwa
eine unterseitige Befestigung von Balkongeländern
an den Betonplatten – aufzunehmen.
Besondere Aufmerksamkeit erfordert die Tatsache, dass die Sanierung an einem bestehenden
Bauwerk/Bauteil erfolgt. Meist können die einschlägigen Regelwerke wegen nicht vorhandenen
örtlichen Gegebenheiten – z.B. ausreichende Höhe
von Abdichtungshochzügen etc. – nicht oder nur
unter erheblichem finanziellen Aufwand eingehalten werden.
In diesen Fällen gibt es oft alternative Lösungen, die
zwar nicht in den Regelwerken enthalten sind, aber
sich aufgrund ihres jahrelangen Einsatzes bewährt
haben und daher als gebrauchstauglich anzusehen
sind. An dieser Stelle seien die sog. „Verbundabdichtungen“ mit Fliesenbelägen erwähnt.⁴
Auf diese Besonderheiten ist im Instandsetzungskonzept hinzuweisen und darüber eine entsprechende Vereinbarung mit dem Auftraggeber zu
treffen. Sinnvollerweise empfiehlt es sich, dieser
vom Auftraggeber bzw. in einer WEG-Versammlung bestätigen zu lassen.⁵
Diese Vereinbarung ist auch im Hinblick auf § 633
Abs. 1 BGB⁶ von Bedeutung, um das Werk (Sanierung) frei von Rechtsmängeln zu erstellen.⁷
Die beschriebene Vorgehensweise zur Planung von Sanierungen/Instandsetzungen
ist zwar auf Basis der Sanierungsrichtlinie
für Betonbauteile (Instandsetzungs-Richtlinie) aufgezeigt. Jedoch empfiehlt es sich,
diese grundsätzlich auch auf andere Sanierungsvorhaben mit hohem Sanierungsstandard anzuwenden.
5 Riesenberger K.: Vertragsbedingungen im
Rahmen der VOB, Vortrag vom 20.06.2005
beim Verwalterseminar des BFW – Bundesverband für Immobilienwirtschaft
6 BGB: Bürgerliches Gesetzbuch § 633 ff
7 Fritsch, R.: Stolperfalle DIN, Vortrag vom
25.11.2006 auf dem „Münchner Beiratstag
2006“ der AWV, Hotel Arabella-Sheraton
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Ausgabe Nr. 3
Seite 13
September 2007
Aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
zum Mietrecht in 2006/2007
Von Rechtsanwalt Dr. Jan Heitmeyer¹
Die positive Resonanz auf den Beitrag in Ausgabe Nr. 2 der vorliegenden Kundenzeitschrift
hat den Autor veranlasst, die Berichterstattung fortzusetzen durch die Auswertung der
einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Zeitraum Oktober 2006 bis
Mitte Mai 2007. Vorsorglich wird noch einmal
der Hinweis gegeben, dass sämtliche aufgeführten Entscheidungen auf der Internet-Seite des
BGH (www.bundesgerichtshof.de) nachgelesen werden können. Unter der dortigen Rubrik
„Entscheidungen“ kann über das Aktenzeichen
der Volltext ausgerufen werden. Für die aktuellste Entscheidung vom 16.05.2007 lag bei
Abfassung dieses Beitrages bislang nur eine
Pressemitteilung vor.
Die Auswahl der Entscheidungen erfolgte
wiederum unter dem Aspekt, welche Entscheidungen die größte Relevanz in der täglichen
Verwaltungspraxis entfalten. Die Entscheidungen entstammen zum größten Teil dem für
Wohnraummiete zuständigen VIII. Zivilsenat
(I.), es ist aber auch auf eine interessante Entscheidung des für die Gewerbemiete zuständigen XII. Zivilsenat (II.) hinzuweisen.
In der bewährten Weise werden Sachverhalt
und Bewertung durch den BGH kurz dargestellt, gefolgt von einem Fazit des Autors für die
tägliche Praxis.
I. Wohnraummiete
Die ausgewählten Entscheidungen aus dem Bereich
der Wohnraummiete betreffen zum einen das Dauerthema Nebenkostenabrechnungen, zum anderen
die ebenfalls in der Praxis wichtige Frage, wie weit
die Rechte und Pflichten des Mieters reichen.
1. Nebenkostenabrechnung
Wie auch schon in dem zuletzt betrachteten Zeitraum Januar bis September 2006 fällt in der Anschlusszeit bis Mai 2007 auf, dass verhältnismäßig
viele praxisrelevante Entscheidungen des BGH
über Nebenkostenrechnungen ergangen sind.
a) Formelle Anforderungen an eine Nebenkostenabrechnung bei Kosten, die teilweise
nicht umlagefähig sind
Am 14.02.2007 entschied der BGH unter dem Aktenzeichen VIII ZR 1/06 über einen Fall, in dem
die Betriebskostenabrechnung so aufgebaut war,
dass es nicht umlagefähige Kostenanteile gab, die
bei der Darstellung der Gesamtkosten zugunsten
des Mieters bereits nicht aufgeführt waren. Eine
Erläuterung dieses Vorwegabzuges erfolgte nicht.
In seinen Entscheidungsgründen betont der BGH
noch einmal, dass die Fälligkeit einer Nachzahlung den Zugang einer formell ordnungsgemäßen
Abrechnung voraussetzt. Insbesondere wird die
Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB nur
mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung
gewahrt; nur inhaltliche Fehler können auch nach
Fristablauf korrigiert werden.
Soweit noch keine besonderen Abreden getroffen sind, sind nach den Ausführungen des BGH
in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren
Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der
Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des
zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner
Vorauszahlungen.
Im vorliegenden Fall scheiterte der Vermieter daran, dass nach der Auffassung des BGH die Gesamtkosten in voller Höhe auch dann anzugeben sind,
wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind.
Danach genügt es nicht, nur die insoweit schon bereinigten Kosten mitzuteilen. Für den Mieter müsse auch ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe
nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden
seien, weil auch dieses Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten habe. Eine nachträgliche
Korrektur durch den Vermieter war nicht mehr
möglich, weil die Jahresfrist zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung zwischenzeitlich abgelaufen
war und die formunwirksame Nebenkostenabrechnung zur Fristwahrung nicht geeignet war.
Grenzen, z. B. in seinem Urteil vom 14.02.2007
(VIII ZR 123/06). In diesem Fall war nach dem
Mietvertrag die Umlegung gemäß Anlage 3 zu §
27 Abs. 1 der 2. Berechnungsverordnung vereinbart. Bei den sonstigen Betriebskosten waren ausdrücklich die Kosten für die Revision von Elektroanlagen angeführt. Das Landgericht Magdeburg,
dessen Urteil der BGH aufhob, hatte sich auf den
Standpunkt gestellt, dass die Kosten für die Revision der Elektroanlage nicht umlagefähig seien, weil
die im vorliegenden Fall alle 4 Jahre entstehenden
Kosten für die Revision der Elektroanlage als Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten anzusehen seien, die ebenso wie Verwaltungskosten nicht
umgelegt werden können.
Das sah der BGH anders. Die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit der elektrischen
Anlagen eines Mietobjekts diene als solche nicht
der Beseitigung von Mängeln. Daran ändere auch
die Tatsache nichts, dass es sich bei der Überprüfung der Elektroanlage um eine vom Vermieter in
erster Linie im eigenen Interesse getroffene Vorsorgemaßnahme handele, mit der dieser vor allem
der ihm ohnehin obliegenden Verkehrssicherungspflicht nachkomme, um sich vor einer Inanspruchnahme auf Schadensersatz zu schützen. Bei dieser
Kostenposition handele es sich auch nicht um
„Wartung“. Ausdrücklich nicht zu beanstanden
war auch, dass die streitgegenständlichen Revisionskosten nur alle 4 Jahre anfielen.
Fazit: Die Klarstellung ist im Sinne einer einheitlichen Umlegungspraxis, aber auch der Sache nach zu begrüßen, weil hier nichts anderes
gelten kann als beispielsweise für die Kosten der
Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit der Fahrstühle sowie für die Gebühren des Schornsteinfegers: Auch hier erfüllt der
Vermieter letztlich Verkehrssicherungspflichten,
was aber an der Umlagefähigkeit nichts ändert.
Fazit: Man kann die hohen formellen Anforderungen des BGH an eine Nebenkostenabrechnung nur fortlaufend zur Kenntnis nehmen
und diese in der Praxis tunlichst umsetzen. Die
Entscheidung ist in der Sache sehr zu bedauern,
da sie wieder einmal auf einen übertriebenen
Formalismus zu Lasten des Vermieters hinausläuft. Es kann nicht nachvollzogen werden,
welche Nachteile dem Mieter drohen, wenn
ihm Kostenanteile, die überhaupt nicht auf ihn
umgelegt werden sollen, auch nicht mitgeteilt
werden. Hinter der Entscheidung des BGH
steht offensichtlich der Gedanke, dass der Mieter überprüfen können soll, ob der Vorwegabzug der nicht umlagefähigen Kosten richtig
berechnet wurde. Diese Überprüfungsmöglichkeit hat der Mieter aber alleine schon dadurch,
dass er im Hinblick auf die auf ihn umzulegenden Kosten im Einzelnen genau prüfen
kann, ob er diese Kosten nach dem Mietvertrag
mittragen muss. Liegt insofern eine stimmige
Abrechnung vor, ist es schlechterdings nicht
mehr vorstellbar, dass der Vorabzug der nicht
umlagefähigen Kosten falsch berechnet wurde.
c) Eigentumswechsel der Mietsache:
Wer rechnet die Kaution ab?
Bekanntlich gilt gemäß § 566 BGB: „Kauf bricht
nicht Miete“. Der neue Eigentümer tritt also
grundsätzlich in die Rechte und Pflichten eines
bestehenden Mietverhältnisses ein. Also muss ich
mich wegen der Rückzahlung der Kaution an den
neuen Eigentümer wenden, dachte sich der Mieter und scheiterte im Ergebnis. In dem Urteil des
BGH vom 04.04.2007 (VIII ZR 219/06) wurde
dem Mieter zum Verhängnis, dass der Eigentumsübergang an der Mietwohnung erst eingetreten
war, nachdem das Mietverhältnis durch Kündigung bereits beendet war. Der Mieter hatte sich
(nahe liegend) überlegt, dass auch die nachlaufenden Pflichten aus dem bereits gekündigten
Mietverhältnis (Abrechnung über die Kaution) auf
den neuen Eigentümer übergehen müssten. Immerhin waren das Amtsgericht Tempelhof/Kreuzberg und das Landgericht Berlin zuvor auch dieser
Meinung.
b) Kosten für die Revision von Elektroanlagen:
Umlagefähig?
Bei aller gebotenen Kritik zieht der BGH jedoch
gelegentlich auch zugunsten des Vermieters klare
Anders der BGH: Der Übergang von Pflichten gemäß § 566 BGB setze grundsätzlich voraus, dass im
Zeitpunkt des Eigentumswechsels ein wirksames
Mietverhältnis bestehe. Die Rechtsposition des
Ausgabe Nr. 3
Seite 14
Mieters werde durch den Eigentumswechsel nicht
mehr berührt. Sollten ihm noch Ansprüche aus der
Abwicklung des Mietverhältnisses zustehen, könne
er diese gegen seinen bisherigen Vermieter geltend
machen. Während die Instanzgerichte maßgeblich
auf den Zeitpunkt der Fälligkeit zur Pflicht zur
Kautionsabrechnung abstellten (vorliegend nach
dem Eigentumswechsel), sah der BGH hiervon
auch aus Gründen der Rechtsklarheit und Praktikabilität ab.
Fazit: Die Entscheidung überrascht im Ergebnis, weil der Gedankengang des Mieters, der
ihn zur Klage bewog, nachvollziehbar ist. Die
Frage, an wen sich der Mieter richtigerweise
zur Kautionsabrechnung wenden muss, hat
ohnehin keinen großen Gerechtigkeitsgehalt.
Aber auch unter dem Gerechtigkeitsaspekt
ist die Entscheidung des BGH im Ergebnis
nachvollziehbar, da in vergleichbaren Fällen nicht einzusehen ist, warum der Mieter
durch den Übergang der Pflicht zur Kautionsabrechnung auf den neuen Eigentümer
im Ergebnis zusätzliche Sicherheit bei der
Durchsetzung seines Anspruches auf Kautionsrückzahlung erlangen würde. Gemäß §
566 Abs. 2 BGB besteht ja noch die Bürgenhaftung des alten Vermieters. Ob die vom BGH
gewählte Lösung wirklich praktikabler ist, lässt
sich trefflich diskutieren. Die Verwaltungspraxis kann sich jedenfalls eindeutig auf die bestehende Situation einstellen.
2. Umfang der Rechte und Pflichten
des Mieters
Dieser Überschrift lassen sich im betreffenden Zeitraum drei interessante Entscheidungen zuordnen.
a) Hauswurfsendungen im Hausflur
Immer wieder erreichen den Verwalter Beschwerden des Vermieters, des Mieters oder anderer Mitbewohner im Haus, die sich auf das Verhalten im
Hausflur beziehen. Nicht immer ist es leicht, in
dieser Situation zu entscheiden, wer sich richtig
verhält. In dem Urteil des BGH vom 10.11.2006
(V ZR 46/06) störte sich der Vermieter daran, dass
der gewerbliche Anbieter eines Branchenbuchs
dieses zur unentgeltlichen Lieferung an die Bewohner des Hauses im Eingangsbereich ablegen ließ,
von wo aus die Bewohner die Bücher mitnehmen
konnten. Die Mieter hatten nichts gegen diese Art
der Anlieferung, zumal die Bücher zu dick für die
vorhandenen Briefkästen waren. Also nahm der
Vermieter den gewerblichen Anbieter der Branchenbücher auf Unterlassung in Anspruch - und
konnte sich damit nicht durchsetzen.
Anknüpfungspunkt war zunächst, dass sich das
Recht des Mieters zur Benutzung der gemieteten
Räume auf das Recht zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen des Hauses erstreckt. Davon
ist die übliche Benutzung erfasst. Dazu gehört
beispielsweise auch das Abstellen eines Kinderwagens oder eines Rollstuhles im Hausflur, wenn
der Mieter hierauf angewiesen ist und die Größe
des Hausflures das Abstellen zulässt. Das Gleiche
gilt nach der Entscheidung des BGH für die Besucher und Lieferanten des Mieters. Ebenso wie der
Vermieter nicht verbieten könne, dass der Mieter
Besuch erhält, erstrecke sich das Recht des Mieters
zur Mitbenutzung darauf, Sendungen, die nicht
in den Briefkasten passen, dadurch entgegen zu
nehmen, dass diese im Hausflur abgelegt werden.
Dieses gilt auch dann, wenn die Sendungen nicht
individuell adressiert sind.
Fazit: Man muss sich von dem Gedanken trennen, dass der Hausflur Herrschaftsraum des
Vermieters ist. Zwar stört der Werbemüll, der
sich insbesondere in den Hausfluren großer
Wohnungseinheiten anstaut. Erfolgt die Anlieferung jedoch mit Zustimmung der Mieter, haben sie auch ein Recht darauf, den gewünschten
Artikel beziehen zu können. Die Klarstellung,
dass der Vermieter dem Mieter dieses Recht
nicht einseitig nehmen kann, ist der Sache nach
richtig. In der täglichen Verwaltungspraxis
muss im konkreten Streitfall geprüft werden,
ob die Mieter überhaupt ihre Zustimmung
erteilen oder möglicherweise der Wunsch nach
Ordnung im Hausflur ausnahmsweise ein gemeinsames Interesse von Mieter und Vermieter
ist. Gehen die Interessen tatsächlich auseinander, wird man dem Mieter in vielen Fällen
zugestehen müssen, dass ihm auf diese Weise
Wurfsendungen zugestellt werden.
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September 2007
b) Ist der Mieterschutzverein Erfüllungsgehilfe
des Mieters?
Folgender Fall nach dem Urteil des BGH vom
25.10.2006 (VIII ZR 102/06) liegt zugrunde: Der
Vermieter war Mitglied eines Mieterschutzvereins.
Er beauftragte diesen, ihn im Hinblick auf Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2001 bis 2003
zu vertreten. Der Mieterschutzverein forderte die
der Nebenkostenabrechnung zugrunde liegenden
Belege in Kopie an. Als diese nicht ausgehändigt
wurden, empfahl der Mieterschutzverein dem
Mieter, als Druckmittel zur Vorlage der Belege in
Kopie die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen
zurückzubehalten. Zwischenzeitlich waren die auf
diese Weise zurückgehaltenen Nebenkostenvorauszahlungen zu einem Betrag angewachsen, der
mehr als 2 Monatskaltmieten betrug. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis gemäß
§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB ordentlich. Der Vermieter gewann seine Räumungsklage zunächst vor
dem Amtsgericht. Das Urteil wurde vom Landgericht aufgehoben, was jedoch vor dem BGH keinen Bestand hatte.
Zunächst bestätigte der BGH noch einmal seine
Rechtsprechung, über die in der Ausgabe Nr. 2
der vorliegenden Kundenzeitschrift (auf S. 9 unter II. c) berichtet wurde: Der Mieter hat keinen
Anspruch auf Fotokopien von Rechnungsbelegen,
wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters bzw. des
Verwalters zugemutet werden kann. Daher war die
Empfehlung der Mieterschutzvereins, im Wege des
Zurückbehaltungsrechts die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen nicht zu zahlen, falsch. Der
Mieter berief sich darauf, dass er diese Falschberatung durch den Mieterverein nicht zu vertreten
habe. Dieser Meinung hatte sich das Landgericht
immerhin angeschlossen. Der BGH hat nunmehr
aber klargestellt, dass sich der Mieter ein Verschulden des Mieterschutzvereins bei der Beratung
zurechnen lassen muss. Der Mieterschutzverein
sei Erfüllungsgehilfe des Mieters. Bei einer wie
hier zumindest zweifelhaften Rechtsfrage handele bereits fahrlässig, wer sich erkennbar in einem
Grenzbereich des rechtlich Zulässigen bewege, in
dem er eine von der eigenen Einschätzung abweichende Beurteilung der rechtlichen Zulässigkeit
des fraglichen Verhaltens in Betracht ziehen muss.
Der Mieter habe die Möglichkeit gehabt, zumindest unter Vorbehalt oder auf ein Anderkonto zu
zahlen, um einer Kündigung zu entgehen.
Fazit: Die Entscheidung des BGH ist in hohem
Maße zu begrüßen. Dass der Mieterschutzverein als Erfüllungsgehilfe des Mieters auftritt,
ist angesichts abweichender Meinungen in
Literatur und Rechtsprechung eine wichtige
Klarstellung, die nunmehr in der täglichen
Verwaltungspraxis den Mieterschutzvereinen
entgegen gehalten werden kann. Bei allem
Verständnis für das Interesse des Mieters,
fachliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, sind
in der Vergangenheit durch die Einschaltung
der Mieterschutzvereine häufig Streitkonstellationen erst geboren worden. Wenn dann aber
die Einschaltung des Mieterschutzvereins auch
noch dazu führt, dass der Mieter gegebenenfalls schuldlos handelt und bei unstreitigem
Fehlverhalten deshalb nicht gekündigt werden
kann, so wäre der Vermieter schutzlos. Das hat
der BGH zutreffend erkannt. Von dem Urteil
wird für die Verwaltung eine positive Signalwirkung ausgehen.
Ausgabe Nr. 3
Seite 15
September 2007
c) Parabolantenne contra Breitbandkabelanschluss
Immer wieder sind die Gerichte mit der Frage beschäftigt worden, unter welchen Voraussetzungen
der Mieter einen Anspruch auf Aufstellung einer
Parabolantenne hat. Das Bundesverfassungsgericht
hatte bereits im Jahre 2005 unter dem Aktenzeichen 1 BvR 1953/00 entschieden, dass es in verfassungsrechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden ist,
dass nach der fachgerichtlichen Rechtsprechung
dem Mieter regelmäßig zugemutet werden kann,
die Kabelanlage statt einer Satellitenempfangsanlage zu nutzen, wenn auf diese Weise Zugang
zum Programm in der Sprache des ausländischen
Mieters besteht. Die für den Bezug der Programmpakete mit weiteren ausländischen Programmen
aufzubringenden Kosten sind ihrerseits bei der
mietrechtlichen Prüfung eines Rechts auf Anbringung eine Parabolantenne in der Abwägung
zwischen den Vermieter- und Mieterinteressen zu
berücksichtigen. Dabei ist es verfassungsrechtlich
nach Meinung des Bundesverfassungsgerichts
nicht zu beanstanden, wenn die Abwägung zu
Lasten des Mieters ausfällt, sofern die Zusatzkosten nicht so hoch sind, dass sie nutzungswillige
Interessenten typischerweise davon abhalten, das
Programmpaket zu beziehen. In der Folgezeit ist
immer wieder versucht worden, das Aufstellen von
Parabolantennen unter anderem Aspekt als der Informationsfreiheit des ausländischen Mitbürgers
zu ermöglichen.
In diesem Kontext muss das Urteil des BGH vom
16.05.2007 (VIII ZR 207/04) gesehen werden,
dessen Inhalt dem Verfasser bislang nur in Form
einer Pressemitteilung zugänglich war. Der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs bestätigt in seinem
Urteil die ständige Rechtsprechung, dass bei der
Verfügbarkeit eines Kabelanschlusses regelmäßig ein sachbezogener Grund zur Versagung der
Genehmigung einer Parabolantenne gegeben ist.
Gleichwohl könne der Vermieter aber nach Treu
und Glauben verpflichtet sein, der Aufstellung zuzustimmen, wenn weder eine Substanzverletzung
noch eine nennenswerte ästhetische Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters zu erwarten
ist. Vorliegend hatte sich der Mieter darauf berufen, dass die Parabolantenne auf dem Fußboden
im hinteren Bereich eines sichtgeschützten Balkons
aufgestellt sei. Die Instanzgerichte hatten die bisherige Rechtsprechung zu Gunsten des Vermieters
offenbar schematisch angewandt und nicht mehr
konkret überprüft, inwieweit eine Substanzverletzung bzw. optische Beeinträchtigung überhaupt gegeben war. Der BGH verwies die Sache zu näheren
Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurück.
Fazit: Bringt der Mieter entgegen dem Mietvertrag und entgegen dem ausdrücklichen
Wunsch des Vermieters eine Parabolantenne
an, muss vor Einleitung gerichtlicher Schritte
stets im Einzelfall geprüft werden, ob die Parabolantenne für Außenstehende überhaupt zu
sehen ist und, sollte dieses nicht der Fall sein,
ob möglicherweise durch die Montage der Parabolantenne ein nennenswerter Sub-stanzschaden entsteht. Sind die Verhältnisse im Einzelfall
vor Ort so günstig, dass die Optik des Gebäudes nicht beeinträchtigt ist, und der Eingriff in
die baulich Substanz zumutbar erscheint, darf
dem Mieter der Wunsch nach einer Parabolantenne nicht versagt werden. Abstrakt wird
man diesen Grundsätzen wohl zustimmen
müssen. Es bleibt abzuwarten, ob der Rechts-
friede, der durch die bisherigen Grundsätze der
Rechtssprechung einigermaßen gewährleistet
war, nunmehr durch eine neue Prozesslawine
gefährdet wird, in der sich der Mieter darauf
beruft, seine Parabolantenne sei keine nennenswerte optische Beeinträchtigung.
II. Gewerbemiete
Der für Gewerbemiete zuständige 12. Zivilsenat
des BGH entschied durch Urteil vom 15.11.2006
(XII ZR 92/04) über folgenden Sachverhalt.
Dem Gewerbemieter war vertraglich Untervermietung erlaubt worden, allerdings mit dem Vorbehalt
der Zustimmung durch den Vermieter, die nur aus
wichtigem Grund versagt werden darf. Der Mieter
beantragte beim Vermieter die Untervermietung
an einen Sonderpostenhändler für asiatische Lebensmittel und Geschenkartikel. Der Vermieter
antwortete mit einer Rückfrage nach der Person
des Untermieters und nach Daten zur Beurteilung der Zuverlässigkeit und Bonität sowie nach
den Mietbedingungen, insbesondere der Miethöhe
im Untermietverhältnis. Daraufhin benannte der
Mieter den Untermieter namentlich, verweigerte
aber weitere Auskünfte. Daraufhin verweigerte der
Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung,
was den Mieter zur außerordentlichen Kündigung
veranlasste.
Der BGH entschied nunmehr, dass die begehrten
Auskünfte als Vorbedingung für eine mögliche Zustimmung zur Untervermietung gerechtfertigt waren. Der Mieter muss dem Vermieter den Namen
des Untermieters konkret benennen. Auf Nachfrage muss er auch nähere Angaben zur Person machen. Maßgebend sind in erster Linie die persönlichen Verhältnisse des Dritten. Außerdem muss
das Gewerbe des Dritten mitgeteilt werden. Auch
dürfen Angaben über die wirtschaftliche Situation des künftigen Untermieters verlangt werden.
Ausdrücklich bejaht der BGH einen Anspruch
auf Auskunft bzgl. der wesentlichen Bedingungen
der geplanten Untervermietung, insbesondere der
Miethöhe. Der Vermieter habe ein Interesse, in
Erfahrung zu bringen, ob der Untermieter zu den
geplanten Bedingungen das beabsichtigte Geschäft
wirtschaftlich betreiben kann oder ein Scheitern zu
befürchten ist. Insbesondere ist für ihn von Wichtigkeit, dass der Untermietvertrag keine längere
Laufzeit als der Hauptmietvertrag aufweist oder
durch Option ermöglicht, aber auch, dass nicht
durch eine zu kurze Laufzeit alsbald eine neue Untervermietung nötig wird.
Fazit: Jedenfalls im Bereich der Gewerbemiete hat der Vermieter durch umfangreiche
Erkundigungen über den Untermieter sehr
weitgehend die Möglichkeit, mit der Untervermietung einhergehende Risiken im Voraus
abzuschätzen. Zwar darf die Untervermietung
nur aus wichtigem Grund versagt werden. Ein
wichtiger Grund kann es aber bereits sein,
wenn der Mieter die geschuldeten Auskünfte
nicht erteilt. Das Urteil schafft begrüßenswerte
Klarheit für den Verwaltungsalltag, da es die für
eine Zustimmung zur Untervermietung erforderlichen Rückfragen sehr genau definiert.
III. Schlussbemerkung
Es fällt auf, dass in einem Zeitraum von nur ca.
acht Monaten wieder eine ganze Reihe von Entscheidungen zum Mietrecht ergangen sind, die für
die Mietverwaltung wichtig sind. Trotz der immer
noch zu erkennenden gewissen Mieterfreundlichkeit des VIII. Zivilsenats sind in dem hier
betrachteten Zeitraum eine ganze Reihe von Entscheidungen ergangen, in denen auch die Vermieterinteressen angemessen berücksichtigt wurden.
Unabhängig vom Gerechtigkeitsgehalt der jeweiligen Entscheidungen ist abermals deutlich geworden, dass die genaue Kenntnis der höchstrichterlichen Rechtsprechung die Vorbedingungen für
eine effiziente Verwaltung ist.
1 Dr. Jan Heitmeyer ist Mitglied der Sozietät Dr. Rehse und Partner, Borkener Str.
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Ausgabe Nr. 3
September 2007
Auch für Privatleute interessant:
Eckpunkte der Unternehmenssteuerreform 2008
Von Dipl.-Kaufmann Christian Budt ¹
Derzeit ist die Unternehmensteuerreform 2008
das vorwiegend diskutierte Thema in der steuerlichen Beratung. Hier sind teilweise einschneidende Änderungen der bisherigen steuerlichen
Regelungen enthalten. Im Folgenden sollen die
wesentlichen Eckpunkte der Unternehmenssteuerreform 2008 dargestellt werden.
Die Unternehmensteuerreform enthält sowohl Regelungen für Unternehmer als auch Regelungen für
Nichtunternehmer, also Privatleute. Bei der Besteuerung privater Kapitalerträge wie z.B. Dividenden,
Zinsen oder Investmenterträgen soll es ab 2009 zu
einer Neuregelung kommen. Ab diesem Zeitpunkt
gehören auch Gewinne aus Aktien- und Wertpapierverkäufen (bisherige Spekulationsgewinne) zu
den Kapitaleinkünften. Entscheidend hierbei ist
der Wegfall der einjährigen Spekulationsfrist. Insoweit führen ab dem 1.1.2009 sämtliche Gewinne
aus der Veräußerung von Aktien und Wertpapieren
unabhängig von der Haltedauer immer zu einer
Steuerpflicht. Dies ist eine drastische Verschärfung
der bisherigen Besteuerungspraxis.
Das Halbeinkünfteverfahren wird wieder abgeschafft und durch eine Abgeltungssteuer i.H.v.
25% ersetzt. Mit diesem Pauschsteuersatz ist die
Einkommensteuer auf diese Kapitaleinkünfte abgegolten. Sofern der persönliche Einkommensteuersatz unterhalb der 25% liegt, kann auf Antrag die
Besteuerung der Kapitaleinkünfte mit dem niedrigeren Steuersatz
erfolgen und der Differenzbetrag
wird erstattet.
Hinsichtlich der Höhe der Werbungskosten ergibt sich ein neuer Sparer-Pauschbetrag von 801
Euro (Ehegatten: 1.602 Euro).
Ein Abzug der tatsächlich angefallenen Werbungskosten ist
jedoch nicht mehr möglich. Dies
ist ebenso eine drastische Verschärfung der bisherigen Besteuerungspraxis.
Die Ansatzpunkte der Unternehmensteuerreform 2008 für den
betrieblichen Bereich sind vielseitig und sollen zum 1.1.2008
in Kraft treten. Beispielsweise ist
die gleiche Besteuerung von Personen- und Kapitalgesellschaften
ein Ziel der Reform. Hierzu wird
der Körperschaftsteuersatz von
25% auf 15% herabgesetzt. Dies
führt zu einer Entlastung auf
Ebene der Kapitalgesellschaft.
Ferner wird bei bilanzierenden Gewerbetreibenden, Selbständigen und
regelmäßig auch Mitunternehmern
von Personengesellschaften die so
genannte Thesaurierung von Gewinnen eingeführt, das heißt, laufende nicht entnommene Gewinne
werden mit einem Steuersatz von
28,25% versteuert. Bisher konnten
Gewinne nicht ermäßigt besteuert
werden. Um die Begünstigung dieser Besteuerung zu erreichen, bedarf
es jedoch eines Antrages durch den
Die Unternehmenssteuerreform sieht eine Senkung der hohen
Steuerpflichtigen gegenüber dem
Steuerlast der Kapitalgesellschaften in Deutschland von knapp
Finanzamt.
39 Prozent auf unter 30 Prozent vor. Deutschland wird damit
Sofern die thesaurierten Gewinne
für alle Unternehmen attraktiver, die hier investieren und Arspäter entnommen werden, kommt
beitsplätze schaffen wollen.
es zu einer Nachversteuerung mit
Foto: Bundesministerium der Finanzen
einem Steuersatz von 25%.
Durch die gesamten Regelungen
wird eine nahezu gleiche Besteuerung der Perner anstehenden Vermögensübertragung auf nahe
sonen- und der Kapitalgesellschaft erreicht.
Angehörige durchgeführt. Hintergrund ist ein neuDie degressive Abschreibung für bewegliche Wirtes Erbschaftsteuerrecht, welches voraussichtlich im
schaftsgüter des Anlagevermögens wird ab dem
Jahre 2008 verabschiedet werden soll. Die ersten
1.1.2008 abgeschafft. Insoweit sollten diese WirtEntwürfe des neuen Erbrechtes sind offen gelegt
schaftsgüter noch im Jahre 2007 angeschafft werworden. Festzuhalten ist vorab, dass es sicherlich
den, um die degressive Abschreibungsmöglichkeit
deutlich teurer wird, etwas zu verschenken oder zu
in Anspruch zu nehmen.
vererben. Nähere Einzelheiten hierzu werde ich in
meinem nächsten Beitrag erläutern.
Die Grenze für die Sofortabschreibung so genannter geringwertiger Wirtschaftsgüter wird von 410
Euro auf 100 Euro (gegebenenfalls ohne Umsatz1 Dipl.-Kaufmann Christian Budt ist Wirtsteuer) herabgesetzt. Diese Regelung gilt für alle
schaftsprüfer und Steuerberater in der Kanzgewerblichen Betriebe sowie für Selbständige und
lei G. Budt - Hermansen - Rittmeier - Zink Freiberufler. Bei den Überschusseinkunftsarten soll
C. Budt GbR, Gerichtsstr. 22, 59227 Ahlen,
es bei der bisherigen 410 Euro-Grenze bleiben.
Tel. 02382/9155-0, Fax 02382/9155-88,
Sofern zukünftig Wirtschaftsgüter mit AnschafeMail [email protected], www.budt.de.
fungskosten von 100 bis 1.000 Euro angeschafft
werden, wird ein Sammelposten für alle Zugänge
Für Fragen zu diesem hoch interessanten Thedes Jahres gebildet und einheitlich mit 20% jährma ist der Autor direkt erreichbar unter Telefon
lich abgeschrieben.
02382-915527.
Ferner werden derzeit Beratungen hinsichtlich ei-
Unternehmenssteuersätze für 2005 im europäischen Vergleich
Grafik: Bundesministerium der Finanzen