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Bestimmung der
Nachhaltigkeit im
Bestand
Facility Management Tag
EXPO REAL, 4. Oktober 2011
Table of
contents
ARE Sustainability
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1
2
3
4
5
Rechtliche Anforderungen und Marktbedingungen
Aufgaben aus Investorensicht
Möglichkeit zur Bestimmung der Nachhaltigkeit
Beispiel Sustainability Reporting
Einige Herausforderungen
2
Rechtliche Anforderungen und Marktveränderungen
Falls….
Auswirkungen auf
Investment-Ebene
Effekte auf nachhaltige
Immobilien-Anlagen
Mieter bevorzugen grüne oder
nachhaltige Gebäude
Mietunterschiede zwischen grünen und
nicht-grünen Gebäuden entstehen
Entweder schnellerer Anstieg der Mieten
und niedrigerer Wertverlust
Investoren bevorzugen Investitionen in
grüne Gebäude
Grüne Gebäude werden schneller
gehandelt
Grüne Gebäude sind fungibler und
sollten daher ein geringeres Risk
Premium haben
Nutzungskosten sind in grünen
Gebäuden niedriger
Ein höherer Anteil der Gesamtkosten ist
der Miete zuzuordnen
Der Mietzuwachs für grüne Gebäude
sollte höher sein
Die Gesetzgebung erhöht den Druck auf
Energieeffizienz
Grüne Gebäude werden von mehr und
hochwertigen Mietern bevorzugt
Das Risk Premium ist niedriger als bei
nicht-grünen Gebäude
UN Environment Program Finance Initiative – Property Working Group
Rechtliche Anforderungen oder Gesetze (Auswahl)
Region
European Energy Performance of Buildings Directive (EU 20-20-20 targets1)
European Union
Loi Grenelle II, Réglementation Thermique 2012, BBC-Bâtiment de basse
consommation énergétique
France
Energieeinsparverordnung (EnEV) 2012, EEG, EEWärmeG
Germany
Carbon Reduction Commitment
UK
Green Building Act 2006
US
1: Targets for 2020: 20% Share of EU energy consumption coming from renewable sources, Reduction of EU primary energy use by 20%, Reduce EU GHG emission by 20%
Die Gesetzgebung und Veränderungen im Immobilienmarkt zwingen Investoren dazu,
Nachhaltigkeit in ihr Geschäftsmodell zu integrieren
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Aufgaben aus Investorensicht
Transparenz durch Sammlung relevanter Gebäudeinformationen
§ Festlegung einheitlicher, für das gesamte Portfolio gültiger Messgrößen zur Erfassung relevanter Gebäudeinformationen in Anlehnung an bestehende Systeme (IPD Eco-Ledger, EPRA BPR, RICS Common Metrics etc.)
§ Erfassung des derzeitigen Nachhaltigkeitszustands und dazu passender Informationen (Green Building
Zertifizierungen, EPC/DEC1, Green Leases etc.)
§ Portfolioweite Prüfung und Umsetzung der gesetzlichen Anforderungen (z.B. EPBD)
Analyse und Monitoring der aktuellen Nachhaltigkeits-Performance
§ Auswahl und Einführung eines pragmatischen und einheitlichen Nachhaltigkeits-Assessments der Objekte im Portfolio
§ Regelmäßige Überprüfung der Objekte (z.B. alle 2-3 Jahre)
§ Aufbau eines Berichtswesens für die Nachhaltigkeit der Objekte und Integration in einen standardisierten
Portfoliobericht
§ Internes und externes Benchmarking zur Überprüfung der Portfolioperformance
Zielsetzung auf Portfolio- und Gebäudeebene
§ Zielsetzung für Akquisition und Asset Management auf globaler und lokaler Ebene, um Nachhaltigkeit in die
Arbeitsprozesse zu integrieren
§ Integration qualitativer und quantitativer Nachhaltigkeitsziele in den Objekt-Businessplan
§ Berücksichtigung lokaler rechtlicher Anforderungen
1 EPC: Energy Performance Certificate; DEC: Display Energy Certificate
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Bestimmung der Nachhaltigkeit – Umweltdaten
Kriterium
Building Energy
- Heating
- A/C
- Ventilation
- Escalators/Elevators
-…
Carbon (conversion on global
reporting level)3
Water
Waste
Messung
Einheit
Performance Indicator
Electricity
Landlord services and
Tenant supplies
kWh
- kWh / sqm1 / year
- kWh / workstation / year
Fuels
Landlord services and
Tenant supplies
kWh
- kWh / sqm1 / year
- kWh / workstation / year
Imported heating or cooling
Landlord services and
Tenant supplies
kWh
- kWh / sqm1 / year
- kWh / workstation / year
Greenhouse gas emissions
By reference to local carbon
conversion factors²
Metric tonnes
CO2e3
- kCO2e / sqm1 / year
- kCO2e / workstation / year
Emissions saved
By reference to local carbon
conversion factors²
Metric tonnes
CO2e3
- kCO2e / sqm1 / year
- kCO2e / workstation / year
Total water used
By reference to bills
Cubic meters (m³)
- m3 / sqm1 / year
- m3 / workstation / year
Water saved
By reference to bills
Cubic meters (m³)
- m3 / sqm1 / year
- m3 / workstation / year
Total waste produced
Direct measurement or survey
Tonnes
- tonnes / sqm1 / year
- tonnes / workstation / year
Wasted sorted on site
Direct measurement or survey
Tonnes
As a percentage of total waste
Waste recycled
Direct measurement or survey
Tonnes
As a percentage of total waste
In Anlehnung an Common Sustainability Metrics der RICS, 2010
1 Net Lettable Area und Gross Internal Area
2 Umrechnungsfaktoren in Abhängigkeit des Standortes
3 CO2e (Universelle Einheit, um Emissionen verschiedener Treibhausgase zu bestimmen, ausgedrückt in GWP (global warming potential) einer Einheit CO2)
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Bestimmung der Nachhaltigkeit – EPBD
EPC Performance Country 1 (# 53)
EPC Performance Country 2 (#68)
Not applicable
Länderübergreifende Vergleichbarkeit auf Basis der EPBD Umsetzung
nicht möglich
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Bestimmung der Nachhaltigkeit – Zertifizierung
§ Es existiert kein global oder europäisch einheitliches Green Building Zertifikat
§ Existierende Standards orientieren sich vor allem an der lokalen Regulierung (Baurecht etc.)
§ Zertifizierung vor allem für neue Gebäude, limitierte Anwendbarkeit auf Portfolioebene
§ Hohe Zertifizierungskosten
§ Nachfrage nach einem bestimmten Zertifikat auch bestimmt durch die Vermietungssituation
Rating System
Provider(s)
Country
Certified projects
Launch
Latest update
BEAM
HK BEAM Society
Hong Kong SAR
210
1996
2009
BREEAM
Building Research Establishment
UK
10.965
1990
2009
CASBEE
Japan Green Building Council / Japan
Sustainable Building Consortium
Japan
98
2001
2008
DGNB
German Sustainable Building Council
Germany
85
2008
2009
ECB
Building Living-Dialogue Program
Sweden
14
2009
2010
Estidama
Abu Dhabi Urban Planning Council
UAE
0
2008
2009
Green Star
Green Building Council of Australia
New Zealand Green Building Council
Green Building Council of South Africa
Australia,
New Zealand,
South Africa
256
2002
2009
GRIHA
Tata Energy Research Institute
India
2
2008
-
HQE
Association pour la Haute Qualité
Environnementale (ASSOHQE)
France
161
1996
-
LEED
US Green Building Council
USA
4.500
1998
2009
NABERS
Developed by the Australian Government
Australia
1.000
2000
2010
Three Star
Ministry of Construction
China
10
2006
-
Quelle: DTZ Footprint – An introduction to global green ratings, October 2010
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Bestimmung der Nachhaltigkeit – Green Rating
Green Rating als Werkzeug zur Messung und Unterstützung der
Entscheidungsprozesse
§ Konsistente Messung/Überprüfung der Umweltperformance jedes Gebäudes durch einen
kosteneffizienten und pragmatischen Ansatz auf Objekt- oder Portfolioebene durch eine unabhängige
Partei
§ Verbesserung der Performance durch konkrete Optimierungsvorschläge und kontinuierliche
Überwachung
§ Benchmark des Portfolios oder einzelner Gebäude gegen eine konsistente europäische Datenbank,
Priorisierung der Umsetzung auf Basis einer Portfolioanalyse
§ Bildung einer Grundlage zur Kommunikation bzgl. Nachhaltigkeit
- Zwischen Eigentümer und Mieter (z.B. Green Leases)
- Zwischen Verkäufern und Käufern
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Bestimmung der Nachhaltigkeit – Green Rating
7.1
Sechs Indikatoren
1
Low
2
3
4
5
6
7
8
9
High
§ Energie auf Basis tatsächlicher
Rechnungen und Modellierung
(kWH/m²/Jahr und Rating)
§ Carbon Emission – Umrechnung auf
Basis lokaler Faktoren
(kgCO2e/m²/Jahr und Rating)
§ Wasser – auf Basis tatsächlicher
Rechnungen und Modellierung
(m³/m²/Jahr und Rating)
§ Transport – Auf Basis eines
Fragebogens und Vor-Ort-Besichtigung
§ Abfall – Auf Basis eines Fragebogens
und Vor-Ort-Besichtigung
§ Wellbeing – Auf Basis eines
Fragebogens und Vor-Ort-Besichtigung
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Bestimmung der Nachhaltigkeit – Green Rating
Actual
Performance derzeitige Nutzung, basierend auf aktuellem Verbrauch
(Rechnungen, Messungen), Mietergewohnheiten und Nutzungsdaten
(Belegungsszenario, Temperatureinstellungen, …)
Optimierung der
bestehenden
Wartung und
Nutzung
Intrinsic
Mit geringen
Investments
(Payback < 7 Jahre)
Performance basierend auf den „intrinsischen“ Eigenschaften
(Gebäudehülle, Technische Ausrüstung), ermittelt durch thermische
Modellierung
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Sustainability Reporting – Portfolio
Die Nachhaltigkeits-Performance des untersuchten Portfolios liegt über dem
Durchschnitt, hat aber noch Verbesserungspotential in allen Bereichen.
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Sustainability Reporting – Portfolio
City
Address
Sector
Paris
Paris
Paris
Paris
Frankfurt
Paris
Villepinte
Berlin
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Property 1
Property 2
Property 3
Property 4
Property 5
Property 6
Property 7
Property 8
Property 9
Property 10
Property 11
Property 12
Property 13
Retail
Office
Office
Office
Office
Office
Industrial
Office
Office
Office
Office
Office
Office
Energy
consumption
434
372
325
317
256
222
218
217
212
185
185
175
151
Average: 254 kWh/m²/year
Der aktuelle (actual) Energieverbrauch kann durchschnittlich um 13%1 durch
Veränderung im Gebäudebetrieb und Wartungsoptimierung verbessert werden.
1: Green Rating Benchmark for European database
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Sustainability Reporting – Portfolio
City
Address
Sector
Paris
Paris
Paris
Paris
Frankfurt
Paris
Paris
Paris
Paris
Berlin
Villepinte
Paris
Paris
Property 13
Property 1
Property 2
Property 11
Property 5
Property 3
Property 4
Property 9
Property 6
Property 8
Property 7
Property 12
Property 10
Office
Retail
Office
Office
Office
Office
Office
Office
Office
Office
Industrial
Office
Office
Energy
consumption
205
165
153
141
131
128
121
117
115
105
102
95
94
Average: 133 kWh/m²/year
Der gebäudebezogene Energieverbrauch (intrinsic) kann durchschnittlich um 14%1
mittels “kleiner” Investitionen (e.g. Beleuchtung, HLK Optimierung) reduziert werden.
1: Green Rating Benchmark for European database
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Einige Herausforderungen zur Bestimmung der Nachhaltigkeit
Sammlung und Erfassung von Verbrauchsdaten
§ Informationsgrundlagen wie z.B. Verbrauchsdaten sind durch den Gebäudenutzer (Mieter) zu liefern à Zeitaufwand,
Qualität der Daten und Kooperation des Mieters sind zu beachten
§ Berücksichtigung der Energiequelle zur Ermittlung des Primärenergiebedarfs und Berechnung der
Gebäudeemissionen nicht immer einfach möglich
§ Fehlende Messgeräte erschweren die Zuordnung des Energieverbrauchs auf technische Einrichtungen
Gebäudeinformation zur Berechnung von Performance Indikatoren
§ Definition der NLA (Net Lettable Area) ist nicht länderübergreifend einheitlich
§ Sehr oft keine aktuelles Information zur (Gross Internal Area) auf Portfolioebene vorhanden
§ Informationen zur Anzahl der Arbeitsplätze oder der Belegung (Anzahl der Personen im Gebäude) muss durch den
Mieter bereitgestellt werden
Definition von Nachhaltigkeit
§ Keine einheitliche Definition von Nachhaltigkeit im Immobilienbereich, zahlreiche Initiativen und Arbeitsgruppen von
öffentlichen und privaten Organisationen veröffentlichen Standards
§ Eine Konsolidierung von Standards ist kurzfristig nicht zu erwarten
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