Renovation: Durch frühzeitige Planung die Kosten überblicken

UBS immo news
Newsletter zum Thema Wohneigentum l Ausgabe Nr. 2 l 2014
Renovation
Durch frühzeitige Planung die Kosten
überblicken
Stockwerkeigentum
Interview: Dank guter Planung lassen sich
Sanierungen erfolgreich umsetzen
Immo Expert
Was kostet eine Hypothek?
Renovation:
Durch frühzeitige Planung
die Kosten überblicken
Wer sein Wohneigentum renovieren und sanieren will,
hat oft Mühe, die Lebensdauer von Bauteilen und die
Kosten richtig einzuschätzen. Deshalb ist es wichtig, sich
bereits frühzeitig über spätere Renovationskosten zu
informieren.
Je nach den individuellen Wünschen und je nach Wohnsituation denkt man beim Stichwort Renovieren an eine neue
Küche, ein neues Bad oder gar an einen Anbau oder einen
Wintergarten. Für private Wohneigentümer ist es aber nicht
immer einfach, den Überblick zu bewahren und abzuschätzen,
in welchen Zeitabständen kleinere oder grössere Unterhaltsarbeiten, Renovationen oder der Ersatz von technisch überholten Bauteilen notwendig sind – möglicherweise sind sie
auch finanziell gesehen nicht darauf vorbereitet.
Was soll renoviert werden?
Eine wichtige Rolle spielen auch die individuellen Pläne und
Wohnträume. Will der Bauherr nur die dringendsten Reparaturen umsetzen? Oder geht es darum, die Qualität der Liegenschaft zu heben und einen Mehrwert zu schaffen? Bei vielen
älteren Gebäuden gibt es zudem ein grosses Optimierungspotenzial, denn oft weisen sie einen überdurchschnittlich
hohen Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser auf.
In immer mehr Fällen sind daher auch energetische und
ökologische Überlegungen der konkrete Anlass, eine Sanierung zu planen und an die Hand zu nehmen – dadurch
sinken die Energie- und Betriebskosten, und das Innenraumklima, der Komfort und die Werthaltigkeit werden besser.
Es lohnt sich, langfristig zu planen …
Jedes Bauteil hat statistisch gesehen eine individuelle Lebensdauer und ein individuelles Alterungsverhalten. Durch regelmässigen Unterhalt und Pflege kann die Nutzungsdauer der
einzelnen Bauteile durchaus verlängert und deren Ersatz damit
hinausgezögert werden.
Durchschnittliche Nutzungsdauer
von Gebäudeteilen
Steildach Flachdach Fassade Bad Küche Innenausbau Substanz Innenausbau Oberflächen
Radiatoren/Bodenheizung
Heizung
Elektro
Fenster/Aussentüren
40 bis 50 Jahre
25 bis 30 Jahre
40 bis 55 Jahre
35 bis 50 Jahre
25 bis 35 Jahre
35 bis 50 Jahre
15 bis 30 Jahre
55 bis 70 Jahre
20 bis 30 Jahre
45 bis 55 Jahre
30 bis 40 Jahre
Fortsetzung auf Seite 2
ab
UBS immo news Nr. 2 l 2014 | 1
Editorial
Roger von Mentlen
Leiter Privatkunden Schweiz
Liebe Leserin, lieber Leser
Der Wert aller privaten Wohnimmobilien in der Schweiz wird auf rund
1600 Milliarden Franken geschätzt.
Damit den Hauseigentümern im
Lauf der Jahre die Freude an ihrem
schönen Eigenheim bleibt, sollten
diese emotional und finanziell
sehr bedeutsamen Werte gepflegt
werden.
Regelmässige Investitionen sind
unumgänglich, damit der Substanzwert und die Funktionen des Wohneigentums auch über die Jahre
hinweg erhalten bleiben. Wer dies
vernachlässigt, muss mit Folgekosten oder einem tieferen Verkaufserlös rechnen.
Doch wann ist eine Renovation –
zum Beispiel am Dach oder an
der Fassade – oder gar eine neue
Heizung fällig? Hauseigentümer
haben in der Regel kein Handbuch
zur Hand, das ihnen Antworten
auf diese Fragen liefert, geschweige
denn einen Leitfaden für eine
längerfristige Erneuerungsstrategie.
Im Beitrag auf den Seiten 1 und 2
zeigen wir Ihnen, welche Erfahrungswerte von Fachleuten weiterhelfen
und wie Sie von der Beratung bei
UBS profitieren können.
Im Interview auf Seite 3 gibt Ihnen
ein erfahrener Verwalter und Treuhänder Tipps zur Sanierung von
Stockwerkeigentum.
UBS AG
Postfach
8098 Zürich
Hypoline: 0800 884 556
www.ubs.com/immonews
2 | UBS immo news Nr. 2 l 2014
Fortsetzung von Seite 1
Die unterschiedliche Lebensdauer der
verschiedenen Elemente muss dabei
unbedingt berücksichtigt werden. Bei
manchen Massnahmen am Dach, bei
den Fenstern, an der Fassade oder bei
der Haustechnik ist daran zu denken,
dass Ersatz oder Renovation von Bauteilen aufeinander abzustimmen sind.
Es macht zum Beispiel wenig Sinn, eine
relativ gross dimensionierte alte Heizung
durch eine vergleichbare Anlage zu
ersetzen, wenn einige Jahre später
Fenster und Fassade energetisch optimiert werden und dadurch der Bedarf
an Wärmeenergie im Winter sinkt.
Fachleute unterscheiden dabei zwischen
den Begriffen Instandsetzung und
Instandhaltung: Zahlen zur Instandsetzung entsprechen denjenigen Kosten,
die für den Ersatz eines gleichwertigen
Bauteils einzusetzen sind. Instandhaltung schliesst die Auslagen für laufenden Unterhalt, etwa für technische
Reinigungsarbeiten des Dachdeckers
oder den Service einer Heizanlage,
mit ein.
… und die Kosten im Griff
zu behalten
Eine längerfristige Strategie für Unterhalt und Sanierung muss auf die individuelle Finanzplanung abgestimmt sein.
Jeder Hauseigentümer sollte auf einer
realistischen Basis die Kosten abschätzen, die auf ihn zukommen. Das gilt
genauso für Eigentümer bestehender
Objekte wie auch für Käufer einer
Liegenschaft. Gerade wer ein älteres
Haus erwirbt, sollte schon zum Zeitpunkt des Kaufs Abklärungen zu den
erwarteten Kosten treffen. Wer zum
Beispiel bei einer äusserlich passablen
Altliegenschaft alle Folgekosten für
Reparaturen und Renovationen einberechnet, wird auf vernünftiger Basis
über die Konditionen und den Preis
verhandeln können.
UBS Hypothek «renovation»
Bei der UBS Hypothek «renovation»
entfallen während der ersten sechs
Monate die Zinskosten. Mit dieser
Finanzierungslösung können Renovationsmassnahmen bei selbst genutztem Wohneigentum finanziert
werden. Basis dafür ist eine Festhypothek mit 3 bis 10 Jahren Laufzeit; die Vorzugskonditionen gelten
für Beträge im Umfang der Renovationskosten von 100 000 bis maximal 250 000 Franken.
Weitere Informationen dazu
finden Sie unter
www.ubs.com/hypotheken –>
spezialangebote.
Lassen Sie sich beraten
Fachgerecht kalkuliert, sind mit dem
Eigentum eines Hauses über die Jahre
betrachtet höhere Kosten verbunden,
als viele Käufer zu Beginn vermuten.
Wer sich beraten lässt, hat die besten
Voraussetzungen, um das Wohnen
im Eigenheim sorgenfrei zu geniessen
und den Wert seines Objektes langfristig zu sichern. Gerne unterstützt Sie
Ihr UBS-Berater bei der Ermittlung des
statistischen Renovationsbedarfs.
UBS Renovationsrechner
Mit dem Renovationsrechner hilft
Ihnen Ihr UBS-Berater, den Renovationsbedarf Ihres Einfamilienhauses
(oder eines möglichen Kaufobjekts)
aufgrund von statistischen Erfahrungswerten zu schätzen. Dafür benötigt der Berater die Grunddaten
Ihrer Immobilie wie zum Beispiel
Gebäudeversicherungswert, Baujahr
und Zeitpunkt der letzten Renovation. Der Renovationsrechner eignet
sich für Einfamilienhäuser.
Mehr darüber erfahren Sie unter
www.ubs.com/renovation
Stockwerkeigentum: Dank guter Planung lassen
sich Sanierungen erfolgreich umsetzen
Bei Stockwerkeigentümergemeinschaften gilt es, von Anfang an
finanzielle Reserven zu bilden und
rechtzeitig zu handeln, wenn
Renovationen fällig sind. Das rät
Johann Geisser* vom Hauseigentümerverband Zürich (HEV).
Herr Geisser, Sie haben langjährige
Erfahrung als Verwalter. Welches sind
häufige Fragen oder Probleme in der
Praxis?
Manchmal taucht die Frage auf, wie
mit unterschiedlichen Interessen umzugehen ist. Wer selbst als Eigentümer
seine Stockwerkeinheit bewohnt, hat
oft andere Interessen als jemand, der
das Objekt zwecks Kapitalanlage besitzt
und vermietet. Zentral ist aber immer
die Frage, wie Sanierungen finanziert
werden können.
Von welchen Beträgen würden Sie
ausgehen?
Wenn verschiedene gemeinschaftliche
Bauteile zusammenkommen, summieren sich die Kosten schnell einmal auf
100 000 oder 200 000 Franken pro
Wohnung. Vor allem dann, wenn
Heizung, Dach, Fassade, Fallstränge
oder Kanalisationsleitungen erneuert
werden müssen.
Ab und zu hört man, bei Stockwerkeigentum seien grössere Sanierungen
blockiert, weil an den Versammlungen
die nötigen Stimmenmehrheiten nicht
erreicht werden können. Was ist Ihr
Eindruck?
Solche Schwierigkeiten lassen sich vermeiden, wenn Sanierungen in mehreren
Schritten gut vorbereitet werden.
Erstens ist es wichtig, den Sanierungsbedarf rechtzeitig festzustellen. Das
lässt sich an Beschädigungen, Abnützungen und Mängeln ablesen. Auch
das Alter der Liegenschaft, Schäden
am Dach, an der Heizung oder an der
Fassade sowie Wasserschäden sind
ein Indiz dafür.
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft
sollte zweitens eine Projektstudie in
Auftrag geben und den Kredit dafür bewilligen. Dazu braucht es das einfache
* Johann Geisser ist eidg. dipl. Immobilien treuhänder und Immobilienbewirtschafter.
Beim HEV Zürich betreut er insgesamt
27 Stockwerkeigentümergemeinschaften.
Mehr. Eine Projektstudie zeigt die
notwendigen Sanierungsmassnahmen
auf und gibt Anhaltspunkte zu den
Kosten.
Und wenn keine Mehrheit für die nötige
Sanierung zustande kommt?
Das würde dann bedeuten: zurück auf
Feld eins. Ich würde versuchen herauszufinden, was die Hintergründe sind.
Liegt es am Geld, oder ist die Gemeinschaft einfach noch nicht bereit für eine
Sanierung? Ist Letzteres der Fall, müsste
die Sanierung neu geplant werden,
vielleicht in kleineren Etappen. Ist es
eine Frage des Geldes, müsste über die
Finanzierungsmöglichkeiten gesprochen
werden.
Würden Sie Stockwerkeigentümern
einen Erneuerungsfonds empfehlen?
Ja. Am besten bildet man schon während der ersten Jahre solche Rücklagen.
Vor allem kurz nach dem Einzug ist
es denkbar, dass die finanzielle Lage der
Wohnungskäufer eher angespannt ist.
Dennoch würde ich sagen: Man sollte
so früh wie möglich so viel wie möglich
an solchen Rückstellungen bilden. Die
gesparten Mittel im Erneuerungsfonds
sind später die wichtigste Voraussetzung, damit die nötigen Sanierungen
auch tatsächlich finanziert werden
können. Auf dieser Grundlage ist dies
wesentlich einfacher, als wenn die
einzelnen Stockwerkeigentümer aus
ihrem eigenen Vermögen einen
grösseren Beitrag einbringen müssen.
Gibt es einen Rückstau an Sanierungen
beim Stockwerkeigentum?
Nach meiner Einschätzung nein. Liegenschaften im Stockwerkeigentum sind
meist gut unterhalten, denn schliesslich
handelt es sich ja um das Eigentum
der Bewohner – Unterhalt und wo nötig
Sanierungen liegen in deren Interesse.
Wie definieren Sie die Rolle des Verwalters im Stockwerkeigentum?
Der Verwalter sollte proaktiv vorgehen.
Es liegt an ihm, rechtzeitig darauf aufmerksam zu machen, wenn erste Sanierungen anstehen. Der Verwalter sollte
informieren, Anträge stellen und auch
den möglichen Zeithorizont und die
Sanierungsetappen aufzeigen. Entscheidend für das Gelingen des Projekts ist
zudem die Zusammenarbeit mit ausgewiesenen Baufachleuten.
Impressum
Herausgeber: UBS AG, Lending Solutions
Erscheint mehrmals jährlich in Deutsch, Französisch,
Italienisch und Englisch
Abonnement: www.ubs.com/immonews
Diese Publikation gilt nur für den Schweizer Markt,
dient ausschliesslich zu Ihrer Information und stellt kein
Angebot, keine Offerte oder Aufforderung zur Offertstellung, zum Kauf oder Verkauf von Hypothekar- oder
anderen spezifischen Produkten dar. Die in dieser
Publikation enthaltenen Informationen und Meinungen
stammen aus zuverlässigen Quellen, wir müssen aber
jede vertragliche oder stillschweigende Haftung für
falsche oder unvollständige Informationen ablehnen.
Die präsentierten Meinungen können von der offiziellen
Auffassung von UBS abweichen.
UBS immo news Nr. 2 l 2014 | 3
Immo Expert:
Was kostet eine Hypothek?
Übersicht kumulierte Zinszahlungen für verschiedene Hypothekenportfolios
Zinszahlungen für CHF 1 000 000 Hypothek, kumuliert über 10 Jahre, basierend auf Zinsprognosen,
in 1000 CHF
Basis 1
Basis 2
Basis 3
Mix 1
Mix 2
Mix 3
Mix 4
260306302289275305303
Hochzinsszenario
260358414344293377403
Elias Hafner
Chief Investment Office
Swiss & Global Real Estate
Tiefzinsszenario
260 Wer eine Hypothek aufnimmt, muss
sich zwei Fragen stellen: Welche
Erwartungen habe ich bezüglich der
Zinsentwicklung? Und wie will
ich mein Zins- und Refinanzierungsrisiko diversifizieren?
Quelle: UBS. Die Hypothekarkosten wurden auf Basis eines erstklassigen Schuldners berechnet und können im Einzelfall stark abweichen.
Auch können sich die Kostenzuschläge auf den Zinssätzen in Zukunft ändern.
Langfristige Zinsprognose und
Risikoszenarien
Die Prognose von Zinsentwicklungen
über einen Zeithorizont von zehn Jahren
ist mit hoher Unsicherheit behaftet.
Um mögliche Finanzierungsrisiken und
-chancen von Hypothekarportfolios
aufzuzeigen, haben wir neben unserer
Prognose ein Hoch- und ein Tiefzinsszenario definiert, welche mit hoher
Wahrscheinlichkeit die Bandbreite möglicher Zinsentwicklungen abbilden.
UBS-Zinsprognose: Wir erwarten,
dass die extreme Tiefzinsphase bei den
Geldmarktzinsen erst Anfang 2016
zu Ende gehen wird. Für langfristige
Zinsen erwarten wir eine graduelle
Normalisierung in Richtung der langfristigen Durchschnittwerte.
Das Hochzinsszenario geht von
einer starken Zunahme der weltweiten
Inflation oder der Inflationserwartungen
aus – primär getrieben durch die
Geldschwemme der Notenbanken.
Das Tiefzinsszenario geht von einer
pessimistischen Entwicklung der Weltwirtschaft aus. Insbesondere erleben
Europa und die Schweiz mehrere Jahre
mit geringem Wachstum, was verhindert, dass die Zinsen wieder anziehen
respektive die Inflationsraten ansteigen.
4 | UBS immo news Nr. 2 l 2014
10-Jahres-Festhypothek
186 175 207 5-Jahres-Festhypothek
Erwartete Hypothekarkosten
Auf Basis unserer Zinsprognose sowie
beider Risikoszenarien berechnen wir
die Kosten für die Dreimonats-LiborHypothek und die Fünf- und ZehnjahresFesthypothek sowie Kombinationen
davon (siehe Grafik). Die Analyse beschränkt sich auf zehn Jahre.
UBS-Zinsprognose: Die Hypothekarkosten einer zehnjährigen Hypothek
ohne weitere Diversifikation (Basis 1)
sind rund 15 Prozent tiefer als diejenigen einer reinen Libor- oder einer
Fünfjahres-Festhypothek.
Hochzinsszenario: Die zehnjährige
Hypothek verursacht mit Abstand die
tiefsten Zinskosten (Basis 1). Sowohl
mit einer Libor-Hypothek (Basis 3) als
auch mit zwei nacheinander folgenden
Fünfjahres-Festhypotheken (Basis 2)
fallen deutlich höhere Kosten an.
In einem solchen Szenario sind die
Zinszahlungen einer Libor-Hypothek
über 50 Prozent höher als bei einer
zehnjährigen Hypothek.
Tiefzinsszenario: Die Libor-Hypothek
ist die günstigste Finanzierungsvariante
(Basis 3). Gegenüber der zehnjährigen
Hypothek betragen die Ersparnisse rund
35 Prozent. In diesem Szenario sind
auch diversifizierte Hypothekenportfolios
günstig. Insbesondere die Kombination
von Libor- und Fünfjahres-Hypothek
stellt eine attraktive Variante dar (Mix 3
und Mix 4).
235 182 177
3-Monats-Libor-Hypothek
Fazit
• Die Zinsprognose und die Risiko analyse der verschiedenen Hypothekarportfolios lassen die Zehnjahres-Festhypothek weiterhin
günstig erscheinen. Um das Refinanzierungsrisiko zu vermindern,
sollte die Zehnjahres-Hypothek
mit weiteren langfristigen Fest hypotheken kombiniert werden.
• Eine reine Libor-Finanzierungs strategie hat im Vergleich zum
Vorquartal etwas an Attraktivität
eingebüsst. Angesichts hoher
möglicher Mehrkosten empfiehlt
sich diese Strategie nur für risikofreudige Hypothekarnehmer.
Insbesondere müssen Hypothekarnehmer mit Libor-Hypotheken in
der Lage sein, die möglicherweise
anfallenden Mehrkosten zu tragen.
• Angesichts der grossen Bandbreite
möglicher Zinsentwicklungen
empfiehlt es sich, das Zinsrisiko
breit über einen Mix von Lang frist- und Geldmarkthypotheken
zu diversifizieren.
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