Wertpapierprospekt

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Wertpapierprospekt

EYEMAXX Real Estate AG
Aschaffenburg, Bundesrepublik Deutschland
Wertpapierprospekt
1. September 2014
nach Maßgabe von
§ 5 Wertpapierprospektgesetz
Notifizierung der Billigung des Prospekts gemäß §§ 17, 18 WpPG an die Finanzmarktaufsicht in Österreich wurde beantragt
für die
8,00 %-Anleihe 2014/ 2020 (5,5 Jahre)
im Gesamtnennbetrag von EUR 30.000.000
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis .............................................................................................................................. 2
1.
2.
3.
Zusammenfassung ..................................................................................................................... 5
1.1
Einleitung und Warnhinweise ............................................................................................ 5
1.2
Wesentliche Informationen über Emittentin ....................................................................... 7
1.3
Zusammenfassung bezüglich der Wertpapiere ............................................................... 13
1.4
Risiken ............................................................................................................................. 16
1.5
Zusammenfassung Angebot ............................................................................................ 19
Risikofaktoren ........................................................................................................................... 21
2.1
Risikofaktoren in Bezug auf die Teilschuldverschreibungen ........................................... 21
2.2
Risiken aus der Geschäftstätigkeit der Emittentin ........................................................... 24
2.2.3
Holdingrisiko .................................................................................................................... 26
2.2.4
Finanzierungsrisiko .......................................................................................................... 26
Allgemeine Informationen ....................................................................................................... 30
3.1
Verantwortung für den Prospekt ...................................................................................... 31
3.2
Verbreitung von Informationen ........................................................................................ 31
3.3.
Begriffsbestimmungen ..................................................................................................... 31
3.4
Gründe für das Angebot und Verwendung der Emissionserlöse .................................... 32
3.5
Interessen und Interessenkonflikte von Personen die im Rahmen der Emission tätig
werden ............................................................................................................................. 33
4.
3.6
Angaben von Seiten Dritter .............................................................................................. 33
3.7
Rating ............................................................................................................................... 33
3.8
Veröffentlichung dieses Prospektes ................................................................................ 34
3.9
Einsehbare Dokumente ................................................................................................... 34
3.10
Angaben zur Verwendung dieses Prospekts durch Finanzintermediäre ........................ 34
3.11
Zusätzliche Informationen bezüglich Finanzintermediäre ............................................... 35
Ausgewählte historische Finanzinformationen ..................................................................... 36
4.1
Ausgewählte historische Finanzinformationen der EYEMAXX Real Estate AG Konzernbilanz .................................................................................................................. 36
4.2
Ausgewählte historische Finanzinformationen der Emittentin - Einzelabschluss ............ 37
4.3
Ausgewählte historische Finanzinformationen der EYEMAXX Real Estate AG – Konzern
Halbjahresfinanzbericht ................................................................................................... 38
5.
Angaben über die Emittentin ................................................................................................... 40
5.1
Firma, kommerzieller Name, Sitz und Handelsregisterdaten .......................................... 40
5.2
Abschlussprüfer ............................................................................................................... 40
5.3
Land und Datum der Gründung, Rechtsordnung und Existenzdauer ............................. 40
5.4
Gegenstand des Unternehmens und Kontaktinformation ............................................... 40
5.5
Grundkapital, Hauptmerkmale der Aktien und Geschäftsjahr ......................................... 41
5.6
Ereignisse aus jüngster Zeit ............................................................................................ 41
2
5.7
Hauptaktionäre................................................................................................................. 41
5.8.
Organisationsstruktur und Stellung der Emittentin innerhalb der Gruppe ....................... 42
5.8.2
EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH .................................................... 45
5.8.3
Wichtigste Tochtergesellschaften der EYEMAXX International Holding & Consulting ... 45
5.8.4
Projektgesellschaften der EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH ........... 48
5.8.5
Weitere Beteiligungen der Emittentin .............................................................................. 54
5.9.
Geschäftsmodell .............................................................................................................. 55
5.9.1
Entwicklung von Gewerbeimmobilien .............................................................................. 55
5.9.2.
Entwicklung von Pflegeimmobilien .................................................................................. 59
5.9.3.
Entwicklung von Wohnimmobilien ................................................................................... 60
5.9.4.
Bestandsimmobilien ......................................................................................................... 61
5.10.
Investitionsprogramm ...................................................................................................... 61
5.11.
Märkte und Wettbewerb ................................................................................................... 64
5.12.3
Durchführung erste Anleihe ............................................................................................. 75
5.13.
Verwaltungs-, Geschäftsführungs- und Aufsichtsorgane; Interessenkonflikte ................ 76
5.14.
Praktiken der Geschäftsführung ...................................................................................... 78
5.15.
Gerichts- und Schiedsverfahren ...................................................................................... 81
5.16
Wesentliche Veränderungen in der Finanzlage oder der Handelsposition der
Emittentin ......................................................................................................................... 81
6.
Trendinformation ...................................................................................................................... 82
7.
Angaben zur Anleihe und über das öffentliche Angebot ..................................................... 83
7.1
Angaben zur Anleihe ....................................................................................................... 83
7.2.
Angaben über das öffentliche Angebot ........................................................................... 85
7.3
Ergebnis des Angebotes/ Einbeziehung in den Börsenhandel ....................................... 88
8.
Anleihebedingungen ................................................................................................................ 89
9.
Besteuerung .............................................................................................................................. 99
9.1
Im Inland ansässige Anleger ........................................................................................... 99
9.1.1
Besteuerung von im Privatvermögen gehaltenen Teilschuldverschreibungen ............... 99
9.1.2
Besteuerung der im Betriebsvermögen gehaltenen Teilschuldverschreibungen .......... 101
9.2.
Nicht in der Bundesrepublik Deutschland ansässiger Anleger ...................................... 101
9.2.1
Besteuerung von Zinseinnahmen und Veräußerungsgewinnen ................................... 102
9.2.2
Steuereinbehalt .............................................................................................................. 102
9.2.3
Erbschaft- und Schenkungsteuer .................................................................................. 102
9.2.4
Andere Steuern .............................................................................................................. 102
9.3.
In Österreich steuerlich ansässige Anleger ................................................................... 103
9.3.1.
Besteuerung von ihm Privatvermögen gehaltenen Teilschuldverschreibungen ........... 103
9.3.2
Besteuerung der im Betriebsvermögen gehaltenen Teilschuldverschreibungen .......... 104
10. Glossar und Abkürzungsverzeichnis ................................................................................... 105
3
Anhang F
U.
Finanzinformationen
F1
Unterschriften
U1
4
1.
Zusammenfassung
Der folgende Abschnitt stellt die Zusammenfassung der wesentlichen mit der EYEMAXX Real Estate
AG (nachfolgend auch „Emittentin“) auch als EYEMAXX bekannt und den unter diesem Prospekt zu
begebenden Schuldverschreibungen verbundenen Merkmalen und Risiken dar. Diese Zusammenfassung besteht aus Angabepflichten -auch bekannt als „Elemente“- entsprechend der delegierten Verordnung (EU) 486/2012. Diese Elemente sind unterteilt in die Abschnitt A – E (A.1 – E.7).
Diese Zusammenfassung enthält alle Elemente, die für eine Zusammenfassung für diese Art von Anlage und Emittent erforderlich sind. Da einige Elemente nicht behandelt werden müssen, mag es Lücken in der Abfolge der Nummerierung der Elemente geben.
Auch wenn die Einfügung eines Elementes in der Zusammenfassung für diese Anlagen und Emittentin
erforderlich ist, ist es möglich, dass insoweit keine relevante Information bezüglich des Elementes
erfolgt. In diesem Fall ist eine kurze Beschreibung des Elementes in die Zusammenfassung mit dem
Hinweis „entfällt“ aufzunehmen.
1.1
Einleitung und Warnhinweise
Abschnitt A - Einleitung und Warnhinweise
A.1
Warnhinweise
Die Zusammenfassung sollte als Einführung zu dem Prospekt verstanden werden. Der Anleger sollte jede Entscheidung zur Anlage in die Schuldverschreibungen auf die Prüfung des
gesamten Prospekts stützen.
Für den Fall, dass vor einem Gericht Ansprüche auf Grund der in diesem Prospekt enthaltenen Informationen geltend gemacht werden, der als Kläger auftretende Anleger in Anwendung der einzelstaatlichen Rechtsvorschriften der Staaten des Europäischen Wirtschaftsraums die Kosten für die Übersetzung des Prospekts vor Prozessbeginn zu tragen
haben könnte.
Diejenigen Personen, die die Verantwortung für diese Zusammenfassung einschließlich der
Übersetzung hiervon übernommen haben oder von denen der Erlass ausgeht, haftbar gemacht werden können, jedoch nur für den Fall, dass die Zusammenfassung irreführend,
unrichtig oder widersprüchlich ist, wenn sie zusammen mit den anderen Teilen des Prospekts gelesen wird, oder sie, wenn sie zusammen mit den anderen Teilen des Prospekts
gelesen wird, nicht alle erforderlichen Schlüsselinformationen vermittelt.
5
Abschnitt A - Einleitung und Warnhinweise
A.2
Zusätzliche Informationen
Die Emittentin hat ausschließlich der ICF Kursmakler AG Wertpapierhandelsbank, Kaiserstr.1, 60311 Frankfurt am Main („ICF") die ausdrückliche Zustimmung zur Verwendung
dieses Prospekts ab Veröffentlichung des Prospekts bis zu der am voraussichtlich 15. September 2014 beginnenden und am 26. September 2014 endenden Angebotsfrist in der
Bundesrepublik Deutschland und der Republik Österreich erteilt und erklärt diesbezüglich,
dass sie die Haftung für den Inhalt des Prospekts auch hinsichtlich einer späteren Weiterveräußerung oder endgültigen Platzierung der Schuldverschreibungen übernimmt.
Die Zustimmung ist an keine weiteren Bedingungen geknüpft.
Sollte die Emittentin weiteren Finanzintermediären die Zustimmung zur Verwendung dieses
Prospekts
erteilen,
wird
sie
dies
unverzüglich
auf
ihrer
Internetseite
(www.eyemaxx.com/investor-relations/anleihe-20142020) sowie auf allen anderen Seiten
bekannt machen, auf denen auch dieser Prospekt während des Angebotszeitraumes mit
ihrer Zustimmung veröffentlicht worden ist, insbesondere auf den Internetseiten der Deutsche Börse AG (Frankfurter Wertpapierbörse) (www.boerse-frankfurt.de).
Für den Fall, dass ein Finanzintermediär ein Angebot macht, wird er die Anleger zum
Zeitpunkt der Angebotsvorlage über die Angebotsbedingungen unterrichten.
6
1.2
Wesentliche Informationen über Emittentin
Abschnitt B Emittent
B.1
Juristische und kommerzielle Bezeichnung des Emittenten.
Die juristische Bezeichnung der Emittentin lautet EYEMAXX Real Estate AG. Die Emittentin
tritt unter dem kommerziellen Namen „EYEMAXX“ auf.
B.2
Sitz und Rechtsform des Emittenten, das für den Emittenten geltende Recht und Land
der Gründung der Gesellschaft.
Sitz: Auhofstrasse 25, 63741 Aschaffenburg, Deutschland
Rechtsform: Aktiengesellschaft, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Aschaffenburg unter HRB 11755
Geltendes Recht: Bundesrepublik Deutschland
Land der Gründung: Bundesrepublik Deutschland
B.4b
Alle bereits bekannten Trends, die sich auf den Emittenten und die Branchen, in denen er tätig ist, auswirken
Entfällt, da keine jüngsten Trends bekannt sind, die sich auf die Emittentin und die Branche,
in der die Emittentin tätig ist, auswirken könnten.
B.5
Ist der Emittent Teil einer Gruppe, Beschreibung der Gruppe und der Stellung des
Emittenten innerhalb dieser Gruppe
Die Emittentin ist Obergesellschaft der EYEMAXX-Gruppe, deren 100-prozentige Tochtergesellschaft die nach österreichischem Recht gegründete EYEMAXX International Holding
& Consulting GmbH ist. Die EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH fungiert
innerhalb der EYEMAXX-Gruppe als Zwischenholding, welche Beteiligungen an im Konzern
untergeordneten Holdinggesellschaften, Projektgesellschaften, sowie Management- bzw.
Dienstleistungsgesellschaften (zum Teil als Alleingesellschafter, zum Teil mehrheitlich und
zum Teil als Minderheitsgesellschafter) hält. Entsprechend wird im Folgenden ein kurzer
Abriss über die wichtigsten Tochtergesellschaften der EYEMAXX International Holding &
Consulting GmbH gegeben:
Die EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH ist zu 100% an der nach österreichischem Recht gegründeten Retailcenter Management GmbH beteiligt, welche eine operative Management-, bzw. Dienstleistungsgesellschaft ist. Diese Gesellschaft erbringt über
ihre tschechischen, slowakischen und polnischen Betriebsstätten Managementdienstleistungen an tschechische, slowakische und polnische Fachmarktprojektgesellschaften. Die
Retailcenter Management GmbH ist als Gesellschafterin an weiteren Management-, bzw.
Dienstleistungsgesellschaften beteiligt. Weiter erbringt die Retailcenter Management GmbH
Dienstleistungen im Corporate Finance-, sowie im M & A-Bereich bzw. im Rahmen der Veräußerung von Projektgesellschaften und deren Finanzierung.
Darüber hinaus hält die EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH 100% an der
7
nach luxemburgischen Recht gegründeten Firma EDEN REAL ESTATE DEVELOPMENT
S.A. Diese Gesellschaft hält wiederum Geschäftsanteile an weiteren Zwischenholdings
(welche zum Teil nach luxemburgischen, und zum Teil nach holländischem Recht gegründet wurden).
EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH ist zu 40% an der nach deutschem
Recht gegründeten EYEMAXX FMZ Holding GmbH beteiligt. Diese Gesellschaft hält derzeit
über eine weitere Zwischenholding indirekt Geschäftsanteile an mehreren Projektgesellschaften.
EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH ist zu 90% an der nach zypriotischem
Recht gegründeten DVOKA LIMITED beteiligt. Diese Gesellschaft hält Geschäftsanteile an
zwei Projektgesellschaften in Polen.
EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH ist zu 99% an der nach österreichischem Recht gegründeten EM Outlet Center GmbH beteiligt. Diese Gesellschaft hält Beteiligungen an Bestandsimmobilien in Österreich.
EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH ist zu 95% an der nach österreichischem Recht gegründeten Seespitzstrasse VermietungsGes.m.b.H & CO KG beteiligt. Diese Gesellschaft hält Beteiligungen an Bestandsimmobilien in Österreich.
EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH ist außerdem direkt zu 93% an der
nach österreichischem Recht gegründeten Lifestyle Realbesitz-Verwertungsgesellschaft
mbH & Co KG beteiligt. Diese Gesellschaft hält mehrere Logistikimmobilien in Österreich in
Bestand.
EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH ist zu 90% an der nach österreichischem Recht gegründeten Marland Bauträger GmbH beteiligt. Diese Gesellschaft hält Anteile an einer gemischt genutzten Wohn- und Geschäftsimmobilie in Graz. EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH ist schließlich zu 98% an der nach österreichischem
Recht gegründeten MAXX BauerrichtungsgmbH beteiligt. Diese Gesellschaft hält Anteile an
einer Bestandimmobilie in Österreich.
Innerhalb der EYEMAXX-Gruppe übernimmt die Emittentin die Beschaffung von Fremd- und
Eigenkapital über die Börse sowie die Finanzierung der Gruppe und übt Steuerungs- und
Kontrollfunktionen aus. Es bestehen in der gesamten EYEMAXX-Gruppe keine Beherrschungs- und/oder Ergebnisabführungsverträge.
B.9
Gewinnprognosen oder –schätzungen
Entfällt, da keine Gewinnprognosen oder -schätzungen vorliegen.
B.10
Beschränkungen in Bestätigungsvermerken
Entfällt, da es keine Beschränkungen im Bestätigungsvermerk zu den historischen Finanzinformationen gibt.
B.12
Ausgewählte wesentliche historische Finanzinformationen
Die folgenden ausgewählten Finanzinformationen stellen einen Überblick über die historischen Finanzinformationen dar, die in Anhang F beigefügt sind. Die Finanzinformationen
8
zum 31.Oktober 2012 und 31.Oktober 2013 sind aus den geprüften Einzel- bzw. Konzernabschlüssen der Emittentin entnommen. Die Finanzinformationen zum 30.April 2014 sind
aus dem Halbjahres Konzernbericht entnommen, der keiner Prüfung unterzogen wurde.
Konzernbilanz
Die im Folgenden aufgeführten ausgewählten Finanzinformationen sind dem geprüften
Konzernabschluss, der EYEMAXX Real Estate AG nach IFRS für das Geschäftsjahr von 1.
November 2012 bis 31. Oktober 2013 entnommen. Die mit * gekennzeichneten Positionen
wurden aus den geprüften Abschlüssen abgeleitet und sind ungeprüft:
Zeitraum
1.11.2012-31.10.2013
(IFRS)TEUR
1.11.2011-31.10.2012
(IFRS) TEUR
2.397
1.534
6.640
5.753
-3.092
-1.642
6.912
4.965
Betriebsergebnis
6.734
4.829
Ergebnis vor Steuern
3.642
3.187
Periodenergebnis
3.109
2.573
Kapitalfluss aus operativer Geschäftstätigkeit
-3.934
45
Kapitalfluss aus Investitionstätigkeit
-8.756
-12.863
Kapitalfluss aus Finanzierungstätigkeit
12.596
13.090
Eigenkapital
20.064
16.548
Umsatzerlöse
Gesamtleistung
*1
Finanzerfolg
EBITDA
*2
davon thesaurierte Gewinne
*3
17.178
13.950
Eigenkapitalquote
*4
30,3%
35,1%
Langfristige Vermögenswerte
59.976
43.723
Langfristige Verbindlichkeiten
47.304
31.253
Summe Aktiva / Summe Passiva
70.566
51.524
30
28
Mitarbeiter
5
1. Die ausgewiesenen Gesamtleistung wurde aus der geprüften Gewinn- und Verlustrechnung abgeleitet. Dazu
wurden die Positionen „Umsatzerlöse“, „Veränderung des Bestandes an fertigen und unfertigen Erzeugnissen“ “,
Änderung des beizulegenden Zeitwerts der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien“, „Aktivierte Eigenleistungen sowie „Sonstige betriebliche Erträge“ jeweils addiert.
2. Die Abkürzung „EBITDA“ stammt aus dem Englischen und steht für „Earnings before interest, taxes, depreciation
and amortization. Das bedeutet „Gewinn vor Zinsen, Ertragssteuern, Abschreibungen (auf Sachanlagen) und
Abschreibungen (auf immaterielle Vermögensgegenstände) und vor außerordentlichen Ergebnissen.
3. Die ausgewiesenen thesaurierte Gewinne wurden aus den geprüften Abschlüssen abgeleitet. Dazu wurden die
Positionen „Kapitalrücklage“ und „Ausgleichsposten aus der Währungsumrechnung“ von der Position „Kumulierte
Ergebnisse“ jeweils subtrahiert (siehe auch Anhang F: Seite F 241).
4. Die ausgewiesenen Eigenkapitalquoten wurden wie folgt berechnet und kaufmännisch auf eine Dezimalstelle
gerundet: Eigenkapital / (Gesamtkapital – Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten)
5. Die ausgewiesene Anzahl der Mitarbeiter wurde dem geprüften Konzernlagebericht entnommen (siehe auch
Anhang F: Seite F 226.
9
Einzelabschluss
Die im Folgenden aufgeführten ausgewählten Finanzinformationen einschließlich Vergleichszahlen bezüglich des Vorjahres sind dem geprüften Jahresabschluss der Emittentin
nach HGB für das Geschäftsjahr vom 1. November 2012 bis zum 31. Oktober 2013 entnommen. Die mit * gekennzeichneten Positionen wurden aus den geprüften Abschlüssen
von der Emittentin abgeleitet und sind ungeprüft:
Zeitraum
Umsatzerlöse
1.11.2012-31.10.2013
(HGB) TEUR
283
1.11.2011-31.10.2012
(HGB) TEUR
230
Gesamtleistung
*1
444
3.127
Finanzerfolg
*2
-619
-597
EBITDA
*3
-687
3.092
EBIT
*4
-748
3.077
EBT
5
-1.367
2.480
-1.367
2.480
Jahresüberschuss/-fehlbetrag
Cashflow aus laufender Tätigkeit
*6
-403
709
Cashflow aus Investitionstätigkeit
*7
-14.668
-16.334
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit * 8
15.505
13.602
Eigenkapital
davon Bilanzgewinn bzw. -verlust
Eigenkapitalquote
*9
3.690
-740
8,5%
4.552
1.497
15,5%
* 10
41.223
26.615
* 11
39.584
24.584
* 12
44.891
30.148
13
2
2
Mitarbeiter
1. Die ausgewiesenen Gesamtleistung wurde aus der geprüften Gewinn- und Verlustrechnung abgeleitet. Dazu
wurden die Positionen „Umsatzerlöse“ und „Sonstige betriebliche Erträge“ jeweils addiert.
2. Die ausgewiesenen Finanzerfolge wurden aus den geprüften Gewinn- und Verlustrechnungen abgeleitet. Dazu
wurden die Positionen „sonstige Zinsen und ähnliche Erträge“ und „Zinsen und ähnliche Aufwendungen“ addiert.
3. Die Abkürzung „EBITDA“ stammt aus dem Englischen und steht für „Earnings before interest, taxes, depreciation
and amortization. Das bedeutet „Gewinn vor Zinsen“, Ertragssteuern, Abschreibungen (auf Sachanlagen) und Abschreibungen (auf immaterielle Vermögensgegenstände) und vor außerordentlichen Ergebnissen.
4. Die Abkürzung „EBIT“ stammt aus dem Englischen und steht für „Earnings before interest and taxes“ und meint
den „Gewinn vor Zinsen, Ertragssteuern und außerordentlichen Ergebnissen.
5. Die Abkürzung „EBT“ stammt aus dem Englischen und steht für „Earnings before taxes“ und meint den Gewinn vor
Ertragssteuern. (Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit)
6. Die ausgewiesenen “Cashflows aus laufender Tätigkeit“ sind den gesondert geprüften Kapitalflussrechnungen
(siehe Anhang F: Seite F 211 bzw. Seite F 43 entnommen.
7. Die ausgewiesenen “Cashflows aus der Investitionstätigkeit“ sind den gesondert geprüften Kapitalflussrechnungen
(siehe Anhang F: Seite F 211 bzw. Seite F 43) entnommen.
8. Die ausgewiesenen “Cashflows aus der Finanzierungstätigkeit“ sind den gesondert geprüften Kapitalflussrechnungen (siehe Anhang F: Seite F 211 bzw. Seite F 43) entnommen.
10. Die ausgewiesenen „langfristigen Vermögenswerte“ wurde aus der geprüften Bilanz abgeleitet. Dazu wurden die
Positionen „Immaterielle Vermögenswerte“, „Sachanlagevermögen“ und „Finanzanlagen“ jeweils addiert (siehe
auch Anhang F: Seite F 170).
10
11. Die ausgewiesenen „langfristigen Verbindlichkeiten“ entsprechen der Position „Anleihen“ aus der geprüften Bilanz
(siehe auch Anhang F: Seite F 171).
12. Die ausgewiesene „Summe Aktiva / Summe Passiva“ entsprechen den jeweiligen ausgewiesenen Summen der
Aktiva bzw. der Passiva der geprüften Bilanz (siehe auch Anhang F: Seite F 170 bzw. Seite F 171).
13. Die ausgewiesene Anzahl der Mitarbeiter wurde den geprüften Jahresabschlüssen entnommen (siehe auch
Anhang F: Seite F 15 bzw. Seite F 180.
Die Aussichten der Emittentin haben sich seit dem Datum des letzten veröffentlichten geprüften Abschlusses, 31. Oktober 2013, nicht wesentlich verschlechtert.
Es haben sich folgende wesentlichen Änderungen in der Finanzlage oder der Handelsposition der Gruppe seit dem 30. April 2014 ergeben:
- Erwerb eines Grundstücks in Polen, auf dem bis Ende 2014 ein Fachmarktzentrum, welches sich bereits im Bau befindet, mit einer Verkaufsfläche von rund 4.000 m² entsteht;
- Erwerb Grundstück in Polen für ein Fachmarktzentrum mit einer vermietbare Fläche von
ca. 4.200 Quadratmeter, wobei Baustart voraussichtlich Herbst 2014 sein wird;
-
Baubeginn eines modernen Logistikzentrums im Juli 2014 mit einer Fläche von rund
17.800 Quadratmetern und damit der Start der der Entwicklung des im Eigentum der
Emittentin befindlichen rund 50 Hektar großen Grundstücks am Stadtrand von Belgrad;
-
der Beginn Entwicklung einer Wohnhausanlage im 23. Bezirk in Wien im Juli 2014, Projektgrundstück mit einer Fläche von 4.463 qm;
-
Verkauf Mehrheit an dem 2013 fertig gestellten Fachmarktzentrum mit einer Nettonutzfläche von über 10.600 Quadratmetern im österreichischen Kittsee an private Investoren
abgegeben bei auf das gesamte Projekt hochgerechnetes Transaktionsvolumen lag von
rund 18,6 Mio. Euro.
Ausgewählte Zwischenfinanzinformationen zum 30.4.2014
Die im Folgenden aufgeführten ausgewählten Finanzinformationen, einschließlich Vergleichszahlen bezüglich des Vorjahres, sind dem Konzern-Halbjahresbericht der EYEMAXX
Real Estate AG vom 30.4.2014 nach IFRS entnommen.
Gewinn- und Verlustrechnung
Gemäß IAS 34.20 wurden als Vergleichskennzahlen bei zeitraumbezogenen Daten (Gewinn- und Verlustrechnung) die Gewinn- und Verlustrechnung für die vergleichbare Zwischenberichtsperiode (1. November 2012 bis 30. April 2013) angegeben. Der KonzernHalbjahresbericht der EYEMAXX Real Estate AG wurde keiner Prüfung unterzogen. Die mit
* gekennzeichneten Positionen wurden aus dem Konzern-Halbjahresbericht abgeleitet:
Zeitraum
Umsatzerlöse
Gesamtleistung
*1
Finanzerfolg
EBITDA
*2
Betriebsergebnis
11
1.11.2013-30.04.2014
(IFRS)TEUR
1.11.2012-30.04.2013
(IFRS)TEUR
424
1.210
2.105
3.509
-1.541
-1.112
2.255
2.868
2.171
2.781
630
1.669
Periodenergebnis
509
1.389
-1.856
-3.752
Kapitalfluss aus Investitionstätigkeit
1.660
-4.663
Kapitalfluss aus Finanzierungstätigkeit
-2.693
13.384
Die ausgewiesene Gesamtleistung wurde aus der ungeprüften Gewinn- und Verlustrechnung abgeleitet. Dazu wurden
die Positionen „Umsatzerlöse“, „Veränderung des Bestandes an fertigen und unfertigen Erzeugnissen“, Änderung des
beizulegenden Zeitwerts der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien“, „Aktivierte Eigenleistungen sowie „Sonstige
betriebliche Erträge“ jeweils addiert.
2. Die Abkürzung „EBITDA“ stammt aus dem Englischen und steht für „Earnings before interest, taxes, depreciation and
amortization. Das bedeutet „Gewinn vor Zinsen, Ertragssteuern, Abschreibungen (auf Sachanlagen) und Abschreibungen (auf immaterielle Vermögensgegenstände) und vor außerordentlichen Ergebnissen.
Bilanz
Gemäß IAS 34.20 wurden als Vergleichskennzahlen bei zeitpunktbezogenen Daten (Bilanz) die
Bilanz zum Ende des unmittelbar vorangegangen Geschäftsjahres (31. Oktober 2013) angegeben.
Der Konzern-Halbjahresbericht der EYEMAXX Real Estate AG wurde keiner Prüfung unterzogen. Die mit * gekennzeichneten Positionen wurden aus den Halbjahresfinanzbericht abgeleitet:
Zeitpunkt
30.04.2014
31.10.2013
(IFRS)TEUR
(IFRS)TEUR
22.006
18.835
31,8%
55.764
20.064
17.178
30,3%
59.976
45.453
47.304
70.404
70.566
32
30
Eigenkapital
Eigenkapitalquote
Mitarbeiter
*1
2
3
1. Die ausgewiesenen thesaurierten Gewinne wurden aus den ungeprüften Abschlüssen abgeleitet. Dazu wurden die
Positionen „Kapitalrücklage“ und „Ausgleichsposten aus der Währungsumrechnung“ von der Position „Kumulierte
Ergebnisse“ jeweils subtrahiert (siehe auch Anhang F: Seite F 355).
3. Die ausgewiesene Anzahl der Mitarbeiter wurde den geprüften Jahresabschlüssen entnommen (siehe auch
Anhang F: Seite F 349.
B.13
Beschreibung aller Ergebnisse aus der jüngsten Zeit der Geschäftstätigkeit des Emittenten, die für die Bewertung seiner Zahlungsunfähigkeit in Höhe Maße relevant sind.
Seit dem Jahresabschluss zum 31. Oktober 2013 haben sich keine neuen, die Solvenz der
Emittentin beeinflussenden Faktoren ergeben.
B.14
Wenn der Emittent von anderen Unternehmen der Gruppe abhängig, ist dies klar anzugeben.
Entfällt, da die Emittentin die Muttergesellschaft der Gruppe ist.
12
B.15
Beschreibung der Haupttätigkeiten des Emittenten
Innerhalb der EYEMAXX-Gruppe übernimmt die Emittentin die Beschaffung von Fremdund Eigenkapital über die Börse sowie die Finanzierung der Gruppe und übt Steuerungsund Kontrollfunktionen aus. Sie ist eine Holdinggesellschaft, die ihre Immobilien nicht direkt,
sondern im Wesentlichen über Beteiligungs- und Objektgesellschaften entwickelt bzw. hält.
Das Kerngeschäft der Emittentin liegt im Bereich Entwicklung und Verkauf von Gewerbeimmobilien. EYEMAXX projektiert, entwickelt, vertreibt und verwertet Einzelhandelsimmobilien (vorwiegend „Fachmarktzentren“), Logistikimmobilien und nach Kundenwunsch errichtete Objekte (Taylormade Solutions). Weitere Geschäftsbereiche von EYEMAXX sind die
Errichtung von Pflegeheimen und Wohnimmobilien in Deutschland und Österreich.
Insgesamt liegt der regionale Fokus auf etablierten Märkten wie Österreich und Deutschland
sowie den aussichtsreichen Wachstumsmärkten der CEE Region, insbesondere Polen,
Tschechien, der Slowakei und Serbien. Neben der reinen Projektentwicklung werden auch
teilweise Gewerbeimmobilien im eigenen Portfolio gehalten. Dabei werden Marktopportunitäten genutzt, ausgewählte vermietete Bestandsimmobilien im eigenen Portfolio gehalten
und dadurch laufende Mieterträge erzielt. Durch dieses Geschäftsmodell verbindet die Emittentin attraktive Entwicklerrenditen mit einem zusätzlichen Cashflow aus Bestandsimmobilien.
Die Emittentin erwirbt über Beteiligungsgesellschaften Liegenschaften, entwickelt Nutzungskonzepte, plant und lässt über Generalunternehmer erforderliche Baumaßnahmen
ausführen, vermietet und veräußert die entwickelten Objekte.
B.16
Beherrschungsverhältnisse
Dr. Michael Müller hält 69,84 % des Grundkapitals an der Emittentin. Die restlichen 30,16
% des Grundkapitals der Emittentin befinden sich im Streubesitz. Somit besteht im Hinblick
auf die Beteiligung von Dr. Michael Müller an der Emittentin ein faktisches Beherrschungsverhältnis.
B.17
Rating
B.17
Die hier angebotenen Teilschuldverschreibungen verfügen über kein eigenes Rating. Die
Emittentin wurde von der Creditreform Rating AG am 20.6.2014 mit einem Unternehmensrating BB bewertet. Die Ratingagentur hat Ihren Sitz in der Europäischen Gemeinschaft und
wurde im Einklang mit der Verordnung EG Nr. 1060/2009 registriert.
13
1.3
Zusammenfassung bezüglich der Wertpapiere
Abschnitt C – Wertpapiere
C.1
Beschreibung von Art und Gattung der angebotenen Wertpapiere, einschließlich jeder Wertpapiererkennung
Inhaberschuldverschreibungen mit einem fixen Zinssatz werden angeboten und sollen zum
Handel am Open Market/Entry Standard der Frankfurter Wertpapierbörse einbezogen werden.
Die International Security Identification Number (ISIN) ist DE000A12T374.
Die Wertpapierkennnummer (WKN) ist A12T37.
C.2
Währung der Wertpapieremission
Die Währung der Schuldverschreibungen ist EUR.
C.5
Beschreibung aller etwaigen Beschränkungen für die freie Übertragbarkeit der Wertpapiere
Entfällt, da die Schuldverschreibungen frei übertragbar sind
C.8
Beschreibung der mit den Wertpapieren verbundenen Rechte einschließlich der
Rangordnung sowie der Beschränkungen dieser Rechte
Die Rechte aus den Schuldverschreibungen ergeben sich aus den beigefügten Anleihebedingungen. Die Laufzeit der Schuldverschreibungen beginnt am 30. September 2014 und
endet mit Ablauf des 30. März 2020.
Die jährliche Verzinsung der Schuldverschreibungen beträgt 8,00 % p.a. Die Rückzahlung
erfolgt zu 100 % des Nennbetrages von EUR 1.000,- je Teilschuldverschreibung zuzüglich
des von der Gesellschaft in 2020 berechneten Inflationsanpassungsbetrags und somit erfolgt insgesamt eine Rückzahlung von bis zu 110 %. des Nennbetrages von EUR 1.000,- je
Teilschuldverschreibung. Der Inflationsanpassungsbetrag ist also auf maximal 10 % des
Nennbetrages von EUR 1.000,- je Teilschuldverschreibung begrenzt, kann aber auch bei
durchschnittlicher Inflation während der Laufzeit von weniger als 2 % p.a. ganz wegfallen.
Die Anleger sind unter bestimmten Bedingungen berechtigt, die Schuldverschreibungen zu
kündigen.
Die Verpflichtungen der Emittentin gegenüber den Inhabern der Schuldverschreibungen
stellen unmittelbare, unbedingte und nicht nachrangige Verpflichtungen dar, die im gleichen
Rang mit allen anderen, nicht nachrangigen Verbindlichkeiten der Emittentin stehen, sofern
diese nicht kraft Gesetzes Vorrang haben.
Entfällt, da keine Beschränkung der Rechte erfolgt.
14
C.9
Zinsen
Der nominale Zinssatz beträgt 8,00 %.
Zinsen sind erstmals zur Zahlung am 30. September 2015 und danach zum 30. September
2016, 30. September 2017, 30. September 2018, 30. September 2019 und zum 31. März
2020 fällig.
Weitergehende Angaben zur Beschreibung des Basiswertes bei nicht festgelegtem Zinssatz
entfallen, da der Zinssatz festgelegt ist.
Fälligkeitstermin ist der 31. März 2020 und die Rückzahlung erfolgt am 31. März 2020. Falls
der Rückzahlungstermin auf einen Sonnabend, Sonntag oder einen gesetzlichen Feiertag,
erfolgt die Zahlung erst am folgenden Bankarbeitstag.
Die Rendite je Schuldverschreibung lässt sich erst am Ende der Laufzeit der Schuldverschreibungen bestimmen und berechnet sich aus (i) dem Rückzahlungsbetrag (100 % des
Nennbetrages von EUR 1.000,- zuzüglich eines Inflationsanpassungsbetrages von bis zu
maximal 10 %), (ii) den gezahlten Zinsen (8,00 % p.a.) sowie (iii) dem Kaufpreis und den
individuellen Transaktionskosten und etwaiger sonstiger Kosten bzw. Steuern des Anlegers.
Angaben zum Vertreter der Schuldtitelinhaber entfallen, da bisher kein Vertreter gewählt
wurde.
C.10
Derivative Komponente bei der Zinszahlung
Entfällt, da die Schuldverschreibungen keine derivative Komponente haben.
C.11
Zulassung zum Handel
Die Emittentin plant, die Schuldverschreibungen nach Ablauf der Zeichnungsfrist (voraussichtlich ab dem 30. September 2014) in den Teilbereich Entry Standard im Open Market an
der Frankfurter Wertpapierbörse einzubeziehen.
Die Emittentin plant keine Zulassung oder Einbeziehung der Schuldverschreibungen zum
Handel an einem organisierten Markt, behält sich aber eine entsprechende Zulassung oder
Einbeziehung vor.
15
1.4
Risiken
Abschnitt D – Risiken
D.2
Angaben zu den zentralen Risiken, die dem Emittenten oder seiner Branche eigen
sind

Euro-Schuldenkrise: Aufgrund der seit 2011 andauernden Krise und aufgrund der
im He6rbst 2014 bekannt zu gebenden Ergebnisse des Bankenstresstests kann die
Finanzierung von Projektentwicklungen erschwert werden.

Marktrisiko: Die Emittentin ist vor allem auf dem Gewerbeimmobilienmarkt in Mittelund Osteuropa tätig und damit maßgeblich von dem volkswirtschaftlichen Umfeld
sowie der Wertschätzung und der Wertentwicklung von Liegenschaften in dieser
Region abhängig.

Holdingrisiko: Die Emittentin ist als Holdinggesellschaft von den Erträgen der Objekt- und Projektdienstleistungsgesell-schaften abhängig. Entsprechend kann die
Emittentin die Ansprüche aus den Schuldverschreibungen nur in dem Umfang erfüllen, in dem ihr entsprechende Erträge zufließen oder sie eine entsprechende Anschlussfinanzierung erhält.

Finanzierungsrisiko: Die Emittentin ist über die Objektgesellschaften dem Risiko
sich verschlechternder Rahmenbedingungen für die Finanzierung des Liegenschaftserwerbs und dem Bau der Immobilienobjekte sowie für die Refinanzierung
bestehender Objektgesellschaften und dem damit verbundenen Zinsänderungs- und
Projektfinanzierungsrisiko ausgesetzt. Ebenso besteht ein Finanzierungsrisiko bei
der Emittentin aufgrund der 2011, 2012 und 2013 begebenen Anleihen, wenn diese
zur Rückzahlung fällig sind, aber zu diesem Zeitpunkt nicht ausreichend liquide Mittel vorhanden sind.

Währungsrisiken: Die Emittentin ist u.a. in Ländern tätig, in denen der Euro kein
gesetzliches Zahlungsmittel darstellt. Es besteht insofern ein Währungsrisiko für
Zahlungsverpflichtungen und Einnahmen in diesen Währungen.

Investitionsrisiko: Die Entscheidungen bezüglich der Investition in Liegenschaften
unterliegen dem Risiko der Fehleinschätzung bezüglich einzelner Bewertungsmerkmale.
16

Kostenrisiko: Trotz sorgfältigen Kostenkalkulationen und Fixpreispauschale seitens
des Generalunternehmers ist es möglich, dass es bei Entwicklungsprojekten zu
Kostenüberschreitungen (z.B. Baukosten), Vertragsstrafen (z.B. bei Bauzeitüberschreitung) oder sogar zum gänzlichen Ausfall des Generalunternehmers kommt.
Daraus entstehende Mehrkosten müssen von der Emittentin getragen werden.

Terminrisiko: Die Projektpipeline lässt nur bedingt Rückschlüsse auf die jeweilige
Umsatz- und Ertragssituation zu, da terminliche Verzögerungen Mehrkosten verursachen, die sich negativ auf die Finanz- und Ertragslage der Emittentin auswirken.

Verkaufsrisiko: Der Emittentin könnte es nicht gelingen, entwickelte Immobilienprojekte zu angemessenen Konditionen (z.B. Gewährleistung) zu verkaufen. Geringere Verkaufspreise können vor allem auch durch Mieterträge unter Plan entstehen.

Wettbewerbsrisiko: Es besteht das Risiko von neuen preis- und marketingaggressiven Wettbewerben in den Marktnischen der Emittentin.

Leerstandsrisiko: Im Rahmen der Entwicklung von Immobilien bzw. bei der Verwaltung von Bestandsimmobilien kann es vorkommen, dass vermietbare Flächen
mangels Mieterinteresse nicht vermietet werden und dadurch reduzierte Einnahmen
und Verkaufserlöse anfallen.

Wertminderung von Vermögenswerten: Die in den Finanzinformationen dargestellten Vermögenswerte können durch grundbuchrechtliche Sicherheiten für Dritte
oder durch die teilweise treuhänderische Verwaltung aufgrund der bestehenden Unternehmensfinanzierung beeinträchtigt werden, wenn der Verkehrswert dieser Sicherheiten sinkt, die Erlöse nur zur Bedienung der Sicherheiten für Dritte ausreichen
oder aber in der konkreten Verwertungssituation sich nicht realisieren lässt.

Steuerliche Risiken: Die Änderungen der steuerlichen Rahmenbedingungen in
Mittel- und Osteuropa könnten sich negativ auf die Geschäftsentwicklung der Emittentin auswirken.

Gesetzgebungsrisiken: Durch sich ändernde Gesetze und rechtliche Bestimmungen können Zusatzkosten entstehen oder es kann die Emittentin zur Einschränkung
oder gar Aufgabe ihres Geschäftsmodells gezwungen werden.

Umweltrisiko: Bei dem Erwerb von Liegenschaften sind die Objektgesell-schaften
der Emittentin dem Risiko ausgesetzt, Liegenschaften mit Altlasten oder anderen
Umweltverunreinigungen erworben zu haben und deswegen von Behörden, Erwerbern oder Dritten in Anspruch genommen zu werden.

Personalrisiko: Der Verlust des Vorstandes sowie anderer wichtiger Führungspersonen kann dazu führen, dass die Erträge der Emittentin negativ beeinflusst werden.
17

Risiko Interessenskonflikte: Herr Dr. Michael Müller kann als Großaktionär der
Emittentin maßgeblich Einfluss auf die Emittentin ausüben und dadurch die Erträge
der Emittentin negativ beeinflussen. Personelle Verpflichtungen zwischen den Konzerngesellschaften der Emittentin und anderen Gesellschaften von Dr. Michael Müller können zu Interessenskonflikten führen und sich zu Lasten der Emittentin auswirken.
D.3
Angaben zu den zentralen Risiken, die den Wertpapieren eigen sind.

Beschränkte anlegerbezogene Eignung: Die Schuldverschreibungen sind nicht
für jeden Anleger geeignet. Vielmehr sollten interessierte Anleger über erforderliche
Kenntnisse verfügen, um die Risiken einer Investition in die Schuldverschreibungen
beurteilen zu können.

Insolvenz der Emittentin: Da keine Einlagesicherung bezüglich der Schuldverschreibung besteht, kann es im Falle der Insolvenz der Emittentin zum Totalverlust
bezüglich der Schuldverschreibungen kommen.

Bonitätsverschlechterung: Mit dem Erwerb der Teilschuldverschreibungen ist
generell das Risiko des Teil- oder sogar Totalverlustes der Teilschuldverschreibungen und der Zinsansprüche aufgrund von Bonitätsverschlechterung verbunden.

Volatilität: Der Kurswert der Teilschuldverschreibungen kann starken Schwankungen unterliegen. Der Anleiheinvestor kann dadurch erhebliche Verluste erleiden.

Beschränkte Veräußerbarkeit der Teilschuldverschreibungen: Trotz der vorgesehenen Einbeziehung der Teilschuldverschreibungen in das Segment Entry Standard im Open Market der Frankfurter Wertpapierbörse kann die Veräußerbarkeit
während der Laufzeit stark eingeschränkt oder unmöglich sein, wenn auf Grund fehlender Nachfrage kein liquider Sekundärmarkt besteht oder ein solcher Markt, sofern
er besteht, tatsächlich fortbestehen wird.

Keine Beschränkung für die Höhe der Verschuldung der Emittentin: Es bestehen weder gesetzliche noch vertragliche oder sonstige Beschränkungen hinsichtlich
der Aufnahme bzw. dem Eingehen von weiteren Verbindlichkeiten durch die Emittentin oder mit ihr verbundenen Unternehmen. Eine weitere Verschuldung kann die
Fähigkeit zur Zinszahlung und Rückzahlung der Anleihe verhindern.

Risiko der Renditeminderung durch Steuern und Kosten: Die Emittentin wird
den Anleihegläubigern keine zusätzlichen Beträge für Steuern und Abgaben zahlen.

Fehlende Mitwirkungsrechte der Anleihegläubiger: Die Anleihegläubiger haben
aus der Zeichnung der Teilschuldverschreibungen keine Mitwirkungsrechte bei un-
18
ternehmerischen Entscheidungen der Emittentin.

Inflationsrisiko: Da die Anleihe mit einer festgeschriebenen Laufzeit angeboten
wird, besteht das Risiko, dass die Anleihegläubiger am Ende der Laufzeit auf Basis
der tatsächlichen allgemeinen Preisentwicklung trotz teilweiser Inflationssicherung
einen Vermögensverlust erleiden.

Zinsänderungsrisiko: Bei allgemein steigendem Zinsniveau während der Laufzeit
der Anleihe ergeben sich erfahrungsgemäß zusätzliche Kursrisiken für die Notierung
der Teilschuldverschreibungen.
1.5
Zusammenfassung Angebot
Abschnitt E - Angebot
E.2b
Gründe für das Angebot und Zweckbestimmung der Erlöse
Die Mittelzuflüsse aus dieser Anleihe dienen insbesondere der Finanzierung des weiteren
Wachstums. Der Umtausch der Anleihe 2013/ 2019 erfolgt insbesondere zur Erhöhung der
Liquidität und damit der Attraktivität der gegenständlichen Anleihe.
Der Emissionserlös der Anleihe beläuft sich je nach Umfang der Platzierung und unter Berücksichtigung von Gesamtkosten für die Platzierung von bis zu EUR 0,75 Mio. auf bis zu
EUR 14,25 Mio. netto und soll nach Planung der Emittentin überwiegend zur Immobilienentwicklung verwendet werden. Dies gilt auch für den Fall, dass das Umtauschangebot nur
geringfügig oder gar nicht wahrgenommen wird.
Falls das hiesige Angebot mit mehr als EUR 12 Mio. gezeichnet wird, sollen die erlösten
Mittel sollen vorrangig für Immobilienentwicklungsprojekten primär in den Geschäftsfeldern
„Wohnen“ und „Pflege“ (davon ca. 70%) und zur Sicherung des laufenden Liquiditätsbedarfs/ working capital (davon ca.10%) verwendet werden.
Falls das hiesige Angebot mit mehr als EUR 12 Mio. gezeichnet wird, plant die Emittentin
mit den restlichen ca. 20% der verbleibenden Mittel aus der Anleihe plant die Emittentin die
Rückführung bestehender, aber noch nicht fälliger, Finanzverbindlichkeiten, jedoch nicht
zur Rückführung von bereits begebenen Anleihen.
Falls das hiesige Angebot nicht bis zu EUR 12 Mio. gezeichnet wird, sollen die erlösten
Mittel zu ca. 90% für die Realisierung von Immobilienentwicklungsprojekten primär in den
Geschäftsfeldern „Wohnen“ und „Pflege“ und zur Sicherung des laufenden Liquiditätsbedarfs/working capital (ca.10%) verwendet werden.
Womöglich im Rahmen des hiesigen Umtauschangebotes zu zahlende Stückzinsen, werden aus den Mitteln der hiesigen Anleihe bezahlt.
19
E.3
Beschreibung der Angebotskonditionen
Angeboten wird ein festverzinsliches Wertpapier in verbriefter Form. Die Anleihe hat ein
Anlagevolumen von insgesamt EUR 30 Millionen.
Der Ausgabebetrag beträgt bis zur Aufnahme der voraussichtlichen Notierung des Handels
der Schuldverschreibung im Open Market/Entry Standard an der Frankfurter Wertpapierbörse 100 % des Nominalbetrages je Schuldverschreibung (EUR 1.000,00).
Die Schuldverschreibungen werden voraussichtlich vom 15. September 2014 bis zum 26.
September 2014 (der Angebotszeitraum) öffentlich angeboten. Das öffentliche Angebot
endet jedoch vor Ablauf der vorgenannten Frist, sobald zugeteilt worden ist. Die Emittentin
behält sich ebenfalls das Recht vor, bis zum letzten Tag des Angebotszeitraums den Angebotszeitraum zu verlängern oder zu verkürzen. Im Fall der Verlängerung des öffentlichen
Angebotes ist ein Nachtrag gemäß § 16 WpPG zu billigen und zu veröffentlichen.
Die Emittentin plant, die Schuldverschreibungen per Erscheinen bzw. nach Ablauf der
Zeichnungsfrist (voraussichtlich ab dem 30. September 2014) in den Teilbereich Entry
Standard im Open Market an der Frankfurter Wertpapierbörse einzubeziehen.
Umtauschangebot Anleihe 2013/ 2019
Die Emittentin wird vom 10. September 2014 bis 23. September 2014 Inhabern der von ihr
durch Beschluss vom 17. Februar 2013 begebenen EUR 15.000.000,00 Schuldverschreibung (ISIN DE000A1TM2T3) (die „Schuldverschreibungen 2013/ 2019“) im Rahmen eines
freiwilligen Umtauschangebots anbieten, ihre Schuldverschreibungen 2013/ 2019 in die
Teilschuldverschreibungen, die Gegenstand dieses Prospekts sind, zu tauschen. Der
Tausch erfolgt im Verhältnis 1:1. Ein Inhaber von Schuldverschreibungen 2013 / 2019, der
das Tauschangebot wahrnehmen möchte, erhält je Schuldverschreibung 2013/ 2019 eine
Teilschuldverschreibung, die Gegenstand dieses Prospekts ist sowie die aufgelaufenen
Stückzinsen der Schuldverschreibung 2013/ 2019. Das Umtauschangebot ist auf ein Volumen von maximal EUR 15 Mio. nominal beschränkt. Die auf diese Weise gezeichneten
Teilschuldverschreibungen werden voraussichtlich am 30. September 2014 geliefert.
E.4
Beschreibung aller für die Emission/ das Angebot wesentlichen, auch kollidierenden
Beteiligungen bzw. Interessenskonflikte
Die ICF Kursmakler AG Wertpapierhandelsbank, Kaiserstr.1, 60311 Frankfurt am Main,
steht im Hinblick auf die Platzierung der Anleihe mit der Emittentin in einem Vertragsverhältnis und veräußert die Anleihe im Wege des Platzierungsgeschäfts gegen Gewährung
eines erfolgsabhängigen Provisionserlöses ohne feste bzw. ohne bindende Zusage auf
best-efforts-Basis, im Namen und auf Rechnung der Emittentin.
E.7
Schätzung der Ausgaben, die dem Anleger vom Emittenten oder Anbieter in Rechnung gestellt werden
Entfällt, da die Emittentin den Anlegern weder Gebühren noch sonstige Kosten im Zusammenhang mit den hier angebotenen Schuldverschreibungen in Rechnung stellt.
20
2.
Risikofaktoren
Nach Auffassung der Emittentin sind nachfolgend die wesentlichen Risiken dargestellt. Es besteht
allerdings die Möglichkeit, dass die Emittentin aus anderen als den hier dargestellten Gründen nicht
imstande ist, Zins- und/oder Kapitalzahlungen auf die oder im Zusammenhang mit den Schuldverschreibungen zu leisten. Diese anderen Gründe werden aber von der Emittentin aufgrund der ihr gegenwärtig zur Verfügung stehenden Informationen nicht als wesentliche Risiken angesehen oder können gegenwärtig nicht vorhergesehen werden.
Die Realisierung eines oder mehrerer Risiken kann erheblich nachteilige Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Emittentin haben oder im Extremfall zu einem Totalverlust, der
gegebenenfalls unter den jeweiligen Schuldverschreibungen an den Anleger zu zahlenden Zinsen
und/oder zu einem Totalverlust des vom Anleger eingesetzten Kapitals, kommen.
Anleger sollten beachten, dass die beschriebenen Risiken sowohl einzeln als auch in Kombination
miteinander auftreten und sich dadurch gegenseitig verstärken können.
Anleger sollten Erfahrung im Hinblick auf Wertpapiergeschäfte der vorliegenden Art mitbringen und
sollten sehr gründlich die ausführlich dargelegten Risiken im Wertpapierprospekt studieren, um das
Risiko der Anleihe 2014/2020 einschätzen zu können. Die individuelle Beratung durch ihre Berater vor
der Kaufentscheidung ist in jedem Fall unerlässlich.
2.1
Risikofaktoren in Bezug auf die Teilschuldverschreibungen
2.1.1
Beschränkte anlegerbezogene Eignung
Die Schuldverschreibungen sind nicht für jeden Anleger geeignet. Vielmehr sollten interessierte Anleger über erforderliche Kenntnisse verfügen, um die Risiken einer Investition in die Schuldverschreibungen beurteilen zu können. Eine Anlage in die Teilschuldverschreibungen ist nur für Anleger geeignet, die

die Anleihebedingungen der Teilschuldverschreibungen gänzlich verstanden haben,

das wirtschaftliche Risiko einer Anlage in die Teilschuldverschreibungen bis zu deren Fälligkeit tragen können,

von dem Risiko der fehlenden Veräußerbarkeit der Teilschuldverschreibungen über einen
erheblichen Zeitraum, im Zweifel bis zur Fälligkeit Kenntnis haben,

in der Lage sind, die Vorteile und Risiken vor dem Hintergrund der eigenen Finanzlage
beurteilen zu können,
21

in der Lage sind, die Risiken und Vorteile einer Anlage in die Teilschuldverschreibungen
und die Informationen, die im Prospekt oder anderen maßgeblichen Dokumenten enthalten sind oder durch Verweis aufgenommen sind, beurteilen zu können.
2.1.2
Insolvenz der Emittentin
Die Rückzahlung der Teilschuldverschreibungen ist vom Geschäftserfolg der Emittentin abhängig und
zwar dadurch, dass ausreichend liquide Mittel generiert werden. Eine Gewähr für den Eintritt wirtschaftlicher Ziele und Erwartungen kann die Emittentin nicht leisten. Da keine Einlagesicherung bezüglich der Schuldverschreibung besteht, kann es im Falle der Insolvenz der Emittentin zum Totalverlust bezüglich der Schuldverschreibungen kommen. Im Falle der Insolvenz der Emittentin sind die
Anleger gemäß der geltenden Insolvenzverordnung mit den nicht bevorrechtigten Gläubigern der
Emittentin gleichgestellt. Nach Verwertung des Vermögens der Emittentin im Insolvenzfall erfolgt die
Befriedigung der jeweiligen Gläubiger im Verhältnis ihrer Forderungen zu den Gesamtverbindlichkeiten der Emittentin.
2.1.3
Bonitätsverschlechterung
Das Risiko des teilweisen oder sogar vollständigen Verlustes der Kapitaleinlagen der Anleger sowie
der Zinsen besteht, wenn die Mittel aus der Emission nicht entsprechend gewinnträchtig Weise verwendet werden oder die Bonität der Emittentin aus anderen Gründen in Mitleidenschaft gezogen wird.
2.1.4
Volatilität
Da die angebotenen Teilschuldverschreibungen eine kleine Emission mit einem begrenzten Volumen
sind, können erhebliche Preisschwankungen für die Teilschuldverschreibungen eintreten und zwar
unabhängig von der Finanzlage der Emittentin oder der allgemeinen Zinsentwicklung.
Die Emittentin kann auch keine Gewähr dafür übernehmen, dass ein nennenswerter Handel bezüglich
der Teilschuldverschreibungen besteht.
Eine negative Geschäftsentwicklung der Emittentin könnte darüber hinaus zu Überreaktion hinsichtlich
der Preise für die Teilschuldverschreibungen nach unten führen.
2.1.5
Beschränkte Veräußerbarkeit der Teilschuldverschreibungen
Die hier angebotenen Teilschuldverschreibungen sind frei übertragbar. Trotz der vorgesehenen Einbeziehung der Teilschuldverschreibungen in das Segment Entry Standard im Open Market an der
Frankfurter Wertpapierbörse kann die Veräußerbarkeit während der Laufzeit stark eingeschränkt oder
unmöglich sein, wenn aufgrund fehlender Nachfrage kein liquider Sekundärmarkt besteht oder ein
solcher Markt, sofern er besteht, fortgesetzt wird. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass
der Anleger seine Teilschuldverschreibungen nicht, nicht zum gewünschten Zeitpunkt oder nicht zu
dem gewünschten Preis veräußern kann.
22
Sollten die Teilschuldverschreibungen nicht in einen Handel an einer Börse einbezogen werden, wäre
ihre Veräußerbarkeit stark eingeschränkt oder gar nicht möglich. Im ungünstigsten Fall muss der Anleger daher damit rechnen, seine Teilschuldverschreibungen nicht verkaufen zu können und das
Ende der Laufzeit der Anleihe abwarten zu müssen. Außerdem wird es in diesem Fall für die Teilschuldverschreibungen keinen an der Börse ermittelten Kurs geben.
2.1.6
Keine Beschränkung für die Höhe der Verschuldung der Emittentin
Es bestehen weder gesetzliche noch vertragliche oder sonstige Beschränkungen hinsichtlich der Aufnahme bzw. dem Eingehen von weiteren Verbindlichkeiten durch die Emittentin oder mit ihr verbundenen Unternehmen. Eine weitere Verschuldung kann die Fähigkeit zur Zinszahlung und Rückzahlung
der Anleihe verhindern.
2.1.7
Fehlende Mitwirkungsrechte der Anleihegläubiger
Die Teilschuldverschreibungen vermitteln keine gesellschaftsrechtliche oder unternehmerische Beteiligung. Sie sind auch nicht mit Stimmrechten ausgestattet und gewähren keinerlei Mitgliedsrechte,
Geschäftsführungsbefugnisse oder Mitspracherechte. Unternehmerische Entscheidungen werden
immer vor dem Hintergrund bestimmter Annahmen über zukünftige Entwicklungen getroffen. Im
Nachhinein kann sich dann herausstellen, dass die Entwicklungen anders verlaufen sind und deshalb
die unternehmerische Entscheidung nicht die gewünschte Auswirkung hatte oder sogar negative
Auswirkungen hat. Dies könnte negativen Einfluss auf die wirtschaftliche Entwicklung der Emittentin
haben mit der Folge, dass die Zinszahlungen sowie die Rückzahlung der Anleihe aufgrund fehlender
Zahlungsmittel nicht erfolgen können.
2.1.8
Risiko der Renditeminderung durch Steuern und Kosten
Für den Anleihegläubiger entstehen beim Kauf und Verkauf von Teilschuldverschreibungen neben
dem aktuellen Preis verschiedene Neben- und Folgekosten, die die Rendite der Schuldverschreibungen erheblich verringern oder gar ausschließen können.
Zinszahlungen auf die Teilschuldverschreibungen oder auf von Anleihegläubiger bei Verkauf oder
Rückzahlung der Teilschuldverschreibungen realisierten Gewinnen sind gegebenenfalls steuerpflichtig.
Die in diesem Prospekt enthaltenen steuerlichen Ausführungen geben die Ansicht der Emittentin bezüglich der zum Zeitpunkt des Datums dieses Prospektes geltenden Rechtslage wieder. Finanzbehörden und –gerichte können jedoch zu einer anderen steuerlichen Beurteilung kommen. Die in diesem
Prospekt erfolgten steuerlichen Ausführungen dürfen darüber hinaus nicht allein Grundlage für die
Entscheidung zum Kauf der Teilschuldverschreibungen aus Steuergründen dienen, da jeweils die
individuelle Situation des Anleihegläubigers zu berücksichtigen ist. Potentielle Anleihegläubiger sollten
vor der Entscheidung zum Kauf der Teilschuldverschreibungen ihren persönlichen Steuerberater um
23
Rat fragen. Die Emittentin haftet nicht für steuerliche Konsequenzen bei dem Erwerb der Teilschuldverschreibungen.
2.1.9
Inflationsrisiko
Der Wert des von den Anlegern für die Teilschuldverschreibungen eingesetzten Kapitals kann sich
trotz teilweiser Inflationssicherung durch Inflation mindern. Bei den Teilschuldverschreibungen handelt
es um eine Unternehmensanleihe mit einer vertraglich festgeschriebenen Laufzeit, so dass während
der Laufzeit trotz teilweiser Inflationssicherung ein Inflationsrisiko besteht, das zur Folge haben kann,
dass Inhaber der Teilschuldverschreibungen einen finanziellen Verlust erleiden. Ebenso kann nicht
ausgeschlossen werden, dass die Möglichkeiten der Veräußerung der Teilschuldverschreibungen
eingeschränkt sind, so dass der Anleger gezwungen sein kann, die Teilschuldverschreibungen bis
zum Ende der Laufzeit zu halten und damit einen Wertverlust durch die Inflation in voller Höhe zu
realisieren.
2.1.10 Zinsänderungsrisiko
Während der Laufzeit der Anleihe kann es zu einer Erhöhung des allgemeinen Zinsniveaus kommen.
Es besteht daher das Risiko, dass sich der Kurs der Teilschuldverschreibungen mindert und ein sofortiger Verkauf nur zu einem geringen Preis als bei Erwerb möglich ist.
2.2
Risiken aus der Geschäftstätigkeit der Emittentin
Wie jedes Unternehmen ist auch die Emittentin im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit Risiken ausgesetzt. Der Eintritt dieser Risiken kann zu erheblichen nachteiligen Auswirkungen auf den Geschäftsbetrieb und die Ertragslage der Emittentin führen und die Erfüllung der Verpflichtungen aus Geldanlagen
und emittierten Schuldverschreibungen beeinträchtigen.
2.2.1. Euro-Schuldenkrise
Die seit 2011 medial intensiv behandelte Euro-Schuldenkrise samt der bonitätsmäßigen Herabstufung
von mehreren Euroländern, wie z.B. Frankreich und Österreich hat die Kapitalmärkte deutlich belastet.
Die weitere Entwicklung der Euro Schuldenkrise samt einem etwaigen Insolvenzszenario einzelner
Länder (z.B. Griechenland, Zypern) könnte indirekt aufgrund einer Liquiditätsverknappung auf den
Kapitalmärkten zu Finanzierungsproblemen sowohl auf Auftragsgeberseite, als auch auf Unternehmensebene der Emittentin führen. Darüber hinaus kann eine andauernde oder sich sogar verschärfende Schuldenkrise im Zusammenhang mit den für Herbst 2014 bekannt zu gebenden Ergebnissen
des aktuellen Bankenstresstests der EZB die Finanzierbarkeit und damit die Nachfrage nach Projektentwicklungen dämpfen, was eine negative Auswirkung auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
der Emittentin nach sich ziehen würde.
24
2.2.2
Marktrisiko
Die Emittentin ist auf dem Immobilienmarkt in Mittel- und Osteuropa tätig und damit maßgeblich von
dem volkswirtschaftlichen Umfeld sowie der Wertschätzung und der Wertentwicklung von Liegenschaften in dieser Region abhängig.
Die insoweit relevanten Größen sind von zahlreichen, sich gegenseitig beeinflussenden Faktoren abhängig und unterliegen dementsprechend vielfältigen Schwankungen. Zu den beeinflussenden Faktoren zählen z.B.

Investitionsbereitschaft seitens potentieller Erwerber sowie deren finanzielle Mittelverfügbarkeit,

gesetzlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen,

allgemeine Investitionstätigkeit der Unternehmen,

Kaufkraft der Bevölkerung,

Attraktivität des Standortes Mittel- und Osteuropa im Vergleich zu anderen Ländern,

Angebot an und Nachfrage nach Immobilienprojekten an den jeweiligen Standorten
sowie Sonderfaktoren in den lokalen Märkten,

gesamtwirtschaftliche Entwicklung, insbesondere das Zinsniveau für die Finanzierung
von Liegenschaftsakquisitionen,

die Entwicklung des internationalen Finanzmarktumfelds,

die zyklischen Schwankungen des Immobilienmarktes selbst,

die demographische Entwicklung in den Märkten, in denen die Emittentin tätig ist,

die Entwicklung der Energiekosten.
Der Erfolg der Emittentin ist von diesen, sich fortlaufend ändernden Faktoren abhängig und stets von
den betreffenden Schwankungen und Entwicklungen beeinflusst, auf die die EYEMAXX-Gruppe keinen Einfluss hat. Durch die Schwerpunkte der Emittentin auf Projektentwicklungen in speziellen Segmenten verfügt die EYEMAXX-Gruppe über eine beschränkte Diversifizierung der Risiken. Die Emittentin muss die fortlaufenden Änderungen ihres wirtschaftlichen Umfelds und die sich ändernden Entscheidungsgrößen kontinuierlich beobachten, neu bewerten und entsprechende Entscheidungen treffen.
Eine negative gesamtwirtschaftliche Entwicklung, eine negative Entwicklung des Immobilienmarktes
oder eine Fehleinschätzung der Marktanforderungen seitens der EYEMAXX-Gruppe könnten sich
negativ auf die Geschäftstätigkeit und die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Emittentin auswirken.
25
2.2.3
Holdingrisiko
Das Geschäftsmodell der Emittentin sieht vor, dass die Erträge, die die Objektgesellschaften und
Dienstleistungsunternehmen mit den erworbenen Immobilien erwirtschaften, im Rahmen der Gewinnverwendung bzw. der Veräußerung der Objektgesellschaften an die EYEMAXX-Gruppe ausgeschüttet
werden und dort für die Zinszahlungs- und Rückzahlungspflichten der Emittentin gegenüber den Anleihegläubigern zur Verfügung stehen. Es kann jedoch nicht gewährleistet werden, dass die verbundenen Unternehmen genügend Erträge erwirtschaften, um die Zins- und Rückzahlungspflichten der
Emittentin gegenüber den Anleihegläubigern sicherzustellen.
2.2.4
Finanzierungsrisiko
Die Emittentin ist über die Objektgesellschaften dem Risiko sich verschlechternder Rahmenbedingungen für die Finanzierung des Liegenschaftserwerbs und Bau der Immobilienobjekte sowie für die Refinanzierung bestehender Objektgesellschaften und dem damit verbundenen Zinsänderungs- und Projektfinanzierungsrisiko ausgesetzt. Weiterhin ist ein Finanzierungsrisiko gegeben bei möglichen Nachfinanzierungen, bei Nichterreichen oder Wegfall der mit den projektfinanzierenden Banken vereinbarten Kredit Covenants (z.B. bei Ausfall eines Mieters), sowie bei Unterschreiten der vereinbarten DSCR
(Debt Service Coverage Rate).
Ebenso besteht ein Finanzierungsrisiko bei der Emittentin aufgrund der 2011, 2012 und 2013 begebenen Anleihen, wenn diese zur Rückzahlung fällig sind, aber zu diesem Zeitpunkt nicht ausreichend
liquide Mittel vorhanden sind. Es kann nicht gewährleistet werden, dass die verbundenen Unternehmen genügend Erträge erwirtschaften, um die Zins- und Rückzahlungspflichten der Emittentin gegenüber den Anleihegläubigern der hier angebotenen Anleihe sicherzustellen.
2.2.5
Währungsrisiken
Die Emittentin wird neben Deutschland und Österreich auch in andere Länder investieren, die bis dato
nicht der Währungsunion angehören und deshalb in lokaler Währung verrechnen (z.B. Tschechien
und Polen, Serbien). Diesbezüglich kann es zu Währungsverlusten bei Miet- und Kreditverträgen
kommen.
2.2.6
Investitionsrisiko
Bei der Bewertung von Liegenschaften ist eine Vielzahl von Faktoren zu berücksichtigen. Risiken ergeben sich für den Anleger daraus, dass selbst bei Beachtung aller relevanten Auswahlkriterien sowie
Marktstrategien und -analysen zukünftige Entwicklungsprojekte wegen nicht vorhersehbarer Marktentwicklungen zu Verlusten führen können. Es ist auch nicht auszuschließen, dass die Emittentin bei
einer Ankaufsentscheidung einzelne Bewertungsmerkmale falsch einschätzt oder Gutachten, auf die
die Emittentin ihre Entscheidung stützt, fehlerhaft sind.
26
Fehleinschätzungen des Managements können das operative Geschäft ebenfalls negativ beeinflussen. Dabei können spezielle, branchentypische Risiken dadurch eintreten, dass sich beispielsweise
durch Konkurrenzprojekte der Standort für eine Immobilie negativ entwickelt.
Solche Fehleinschätzungen können zu einer insgesamt fehlerhaften Analyse durch die Emittentin bei
einer Investitionsentscheidung führen, die sich erheblich negativ auf die Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage der Emittentin auswirken könnte.
2.2.7
Kostenrisiko
Die Immobilienentwicklungsprojekte der Emittentin bzw. derer Projektgesellschaften unterliegen sorgfältigen Kostenkalkulationen. Trotzdem ist es möglich, dass es bei Entwicklungsprojekten zu Kostenüberschreitungen (z.B. Baukosten), Vertragsstrafen (z.B. Mieterverlust bei Bauzeitüberschreitung)
oder sogar zum gänzlichen Ausfall des Generalunternehmers kommt.
Die Emittentin vergibt ihre Aufträge für Bauleistungen überwiegend im Rahmen von Fixpreisverträgen,
die auf Basis von sorgfältig kalkulierten Angeboten abgeschlossen werden. Obwohl Kosten für Bauvergaben sorgfältig kalkuliert und in den meisten Fällen gegen pauschalierte Fixpreise vergeben werden, wobei Abrechnungen im Rahmen des Baumanagements genau überprüft werden, ist es möglich,
dass es bei erteilten Aufträgen zu Kostenüberschreitungen kommt, bzw. dass unerwartete Kosten (wie
zum Beispiel aus unerwarteten Nachträgen) anfallen.
Im Rahmen der Abrechnung von Bauleistungen kann es zu rechtlichen Auseinandersetzungen mit
den Auftragnehmern kommen, zum Beispiel im Rahmen von unklaren Verhältnissen im Zusammenhang mit zusätzlich erbrachten Leistungen.
Daraus entstehende Mehrkosten müssen in weiterer Folge von der Emittentin getragen werden. Darüber hinaus ist es denkbar, dass EYEMAXX-Gruppe im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit auf Verlangen von projektfinanzierenden Banken Kostenüberschreitungsgarantien abgeben wird müssen. Diese
Garantien können EYEMAXX-Gruppe zur Zahlung von Kostenüberschreitungen an z.B. Generalunternehmer oder sonstige Auftragnehmer von Bauleistungen verpflichten, wenn dieser berechtigte Forderungen aus Tätigkeiten hat, die über den budgetierten Planwerten liegen. Eine Inanspruchnahme
der einzelnen Gesellschaften der EYEMAXX-Gruppe aus solchen Garantieerklärungen kann sich negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Emittentin auswirken.
2.2.8
Terminrisiko
Die Projektpipeline der EYEMAXX Gruppe lässt nur bedingt Rückschlüsse auf die jeweilige Umsatzund Ertragssituation zu. Insbesondere Verschiebungen beim Abschluss von Mietverträgen mit Ankermietern für Projekte oder terminliche Verzögerungen von behördlichen Bewilligungen können aufgrund von Personalvorhaltungen und Reservierungen von Finanzmitteln Mehrkosten verursachen, die
in der ursprünglichen Projektkalkulation nicht vorgesehen waren. Treten solche Terminverzögerungen
27
in größerem Ausmaß auf und/oder kumulieren sich, kann das Auswirkungen auf die Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage der Emittentin haben.
2.2.9
Verkaufsrisiko
Die Geschäftstätigkeit der EYEMAXX-Gruppe sieht neben der Entwicklung von Gewerbeobjekten,
Pflegeheimen und Wohnimmobilien, üblicherweise in eigenen Projektgesellschaften je Objekt (so genannte SPV oder Special Purpose Vehicle) auch einen Verkauf derartiger, fertig gestellter Immobilien
einzeln oder im Paket vor. Sollten diese Verkäufe nicht die Liegenschaften selbst betreffen, sondern
die Geschäftsanteile an den jeweiligen Projektgesellschaften dann besteht das Risiko, dass der Verkaufserlös für die Geschäftsanteile an der Projektgesellschaft geringer ist als die insgesamt investierten Mittel in der Projektgesellschaft. Weiterhin muss es der Emittentin gelingen, Käufer zu finden, die
bereit und auch finanziell in der Lage sind, einen solchen Preis zu zahlen. Sollte die EYEMAXXGruppe nicht oder nicht in genügendem Umfang Käufer für ihre Immobilien finden, würde dies die
Geschäftstätigkeit sowie die Finanz- und Ertragslage der Emittentin erheblich beeinträchtigen.
Selbst wenn es der EYEMAXX-Gruppe gelingt, Käufer zu finden und mit diesen einen Kaufvertrag zu
einem aus Sicht der Emittentin angemessenen Preis abzuschließen, ist nicht auszuschließen, dass
der Käufer bei Fälligkeit des Kaufpreises zu dessen Zahlung nicht in der Lage ist und im Ergebnis die
EYEMAXX-Gruppe den mit der Kaufpreiszahlung verbundenen Gewinn nicht realisieren kann.
Die erfolgreiche Veräußerbarkeit von Immobilienprojekte ist von vielen Faktoren abhängig, auf die die
Emittentin überwiegend keinen Einfluss hat, wie z. B. die Entwicklung der allgemeinen Konjunktur
sowie der Branchenkonjunktur, die politische Lage oder die Verfassung der Immobilienmärkte. Es
kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass die Emittentin geplante Erträge aus einer Veräußerung nicht oder nicht in dem geplanten Umfang realisieren kann, etwa aufgrund eines zum entsprechenden Zeitpunkt ungünstigen Marktumfeldes. Eine oder mehrere unterbliebene Veräußerungen von
Immobilien, deren Erträge hinter den Erwartungen der Emittentin zurückbleiben, könnten sich nachteilig auf deren Vermögens-, Ertrags- und Finanzlage auswirken.
2.2.10
Wettbewerbsrisiko
Die Emittentin ist eine etablierte Developmentgesellschaft mit gutem Track Record. Trotzdem besteht
ein Risiko, dass die EYEMAXX-Gruppe nachhaltig keine geeigneten Entwicklungsprojekte findet. Am
Markt sind andere Entwicklungsgesellschaften aktiv, die ebenso an der Kosteneffizienz im Hinblick auf
Projektentwicklungen arbeiten und die über teils erheblich größere personelle und finanzielle Ressourcen verfügen. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass gerade solchermaßen andere
Entwickler dem Konzept der Emittentin vergleichbare Konzepte zur Generierung von Geschäften entwickeln. Aufgrund größerer personeller und finanzieller Ressourcen kann nicht ausgeschlossen werden, dass konkurrierende Entwickler in der Lage sein könnten, eine aggressivere Preispolitik und ein
intensiveres Marketing zu betreiben und daher möglicherweise Projekte, an denen die Emittentin
ebenfalls
interessiert
ist,
zu
besseren
Konditionen
28
oder
früher
zu
erwerben.
2.2.11 Leerstandsrisiko
Im Rahmen der Entwicklung von Immobilien als auch bei der Verwaltung von Immobilien kann es vorkommen, dass vermietbare Flächen mangels Mieterinteresse nicht oder nur teilweise vermietet werden bzw. Mieter ihre vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllen und dadurch reduzierte Einnahmen
und Verkaufserlöse anfallen.
2.2.12 Wertminderungen von Vermögenswerten
Die in den Finanzinformationen dargestellten Vermögenswerte können durch grundbuchrechtliche
Sicherheiten für Dritte oder durch die teilweise treuhänderische Verwaltung aufgrund der bestehenden
Unternehmensfinanzierung beeinträchtigt werden, wenn der Verkehrswert dieser Sicherheiten sinkt.
Ebenso kann im Hinblick auf Ansprüche der Anleihegläubiger nicht ausgeschlossen werden, dass im
Falle einer Insolvenz der Emittentin bei einer Verwertung der Grundschulden oder aufgrund von Wertverlusten der Immobilie nicht der Verkehrswert erzielt wird. Ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals
kann im Extremfall dabei eintreten bzw. die Anleihegläubiger keine oder allenfalls geringe Zahlungen
auf ihre Ansprüche aus den Teilschuldverschreibungen erhalten.
2.2.13 Steuerliche Risiken
Die Änderungen der steuerlichen Rahmenbedingungen in den Zielländern der Emittentin könnten sich
negativ auf die Geschäftsentwicklung der Emittentin auswirken.
Sowohl bei den Abschreibungszeiten für Immobilien sowie in Hinblick auf die Grundlagen der Besteuerung von Immobilien sind bedeutsame Änderungen nicht auszuschließen. Solche Veränderungen der
steuerlichen Rahmenbedingungen können sich negativ auf die Nachfrage nach Immobilien oder das
Marktumfeld für Investitionen auswirken und sich negativ auf die Geschäftstätigkeit und die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Emittentin auswirken.
2.2.14 Gesetzgebungsrisiken
Durch sich ändernde Gesetze und rechtliche Bestimmungen können Zusatzkosten entstehen oder es
kann die Emittentin zur Einschränkung oder gar Aufgabe ihres Geschäftsmodells gezwungen werden.
Die Gesetzgebung unterliegt einem ständigen Wandel.
So können Maßnahmen der Gesetz- und Verordnungsgeber auf Staaten-, Bundes- oder Landes- bis
hin zur Kommunalebene die Markt- und Wettbewerbsverhältnisse beeinflussen und sich negativ auf
die wirtschaftliche Situation der EYEMAXX-Gruppe Gruppe auswirken. Es besteht grundsätzlich die
Möglichkeit, dass aufgrund derartiger gesetzgeberischer Maßnahmen die EYEMAXX-Gruppe zur Umstellung, Reduzierung oder auch Einstellung einzelner geschäftlicher Aktivitäten gezwungen ist.
29
2.2.15 Umweltrisiko
Bei dem Erwerb von Liegenschaften sind die Objektgesellschaften der Emittentin dem Risiko ausgesetzt, Liegenschaften mit Altlasten oder anderen Umweltverunreinigungen erworben zu haben und
deswegen von Behörden, Erwerbern oder Dritten in Anspruch genommen zu werden.
2.2.16 Personalrisiko
Die EYEMAXX-Gruppe ist der Auffassung, dass ihr zukünftiger Erfolg und damit der Erfolg der Emittentin insbesondere auf den Kenntnissen, Fähigkeiten und Erfahrungen des derzeitigen Vorstands,
Geschäftsführern und den Abteilungsleitern der Emittentin beruht. Der Verlust von unternehmenstragenden Personen und Schwierigkeiten, benötigtes Personal mit den erforderlichen Qualifikationen zu
gewinnen oder zu halten, können einen nachteilige Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit der Emittentin und damit auf ihre Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auswirken.
2.2.17. Risiko von Interessenskonflikte
Zwischen der EYEMAXX Real Estate AG und den mit ihr verbundenen Unternehmen sowie der für die
EYEMAXX-Gruppe handelnden Personen, die für das operative Geschäft der EYEMAXX-Gruppe und
auch der Emittentin maßgeblich sind, bestehen in der Person des Vorstandes Dr. Michael Müller mögliche Interessenskonflikte. Der Vorstand der Emittentin Herr Dr. Michael Müller ist zugleich Eigentümer
weiterer Immobiliengesellschaften, die im Bereich Immobilien investieren. Es besteht daher für die
EYEMAXX-Gruppe das Risiko, dass Herr Dr. Michael Müller in Interessenkollision zwischen der EYEMAXX-Gruppe und seinen anderen Immobiliengesellschaften Entscheidungen zu Lasten der EYEMAXX-Gruppe treffen könnte.
30
3.
Allgemeine Informationen
3.1
Verantwortung für den Prospekt
Die EYEMAXX Real Estate AG mit Sitz in Aschaffenburg übernimmt für die in diesem Prospekt gemachten Angaben gemäß § 5 Abs. 4 WpPG die alleinige Verantwortung. Die Emittentin erklärt, dass
ihres Wissens nach die in diesem Prospekt gemachten Angaben richtig und keine wesentlichen Umstände ausgelassen sind.
3.2
Verbreitung von Informationen
Im Zusammenhang mit der Ausgabe und dem Verkauf der Schuldverschreibungen ist niemand berechtigt, Informationen zu verbreiten oder Erklärungen abzugeben, die im Widerspruch zu den Angaben stehen, die in diesem Prospekt bzw. etwaigen Nachträgen dazu enthalten sind. Für Informationen
von Dritten, die nicht in diesem Prospekt enthalten sind, lehnt die Emittentin jegliche Haftung ab.
3.3.
Begriffsbestimmungen
Angebotsfrist ist der Zeitraum, in dem die Zeichnung neu aufgelegter Wertpapiere möglich ist.
Anleihe ist eine Sammelbezeichnung für alle Schuldverschreibungen mit vor Ausgabe festgelegter
Verzinsung, Laufzeit und Rückzahlung.
Anleihegläubiger sind Anleiheanleger, Käufer, Inhaber von Anleihen, welche die Rechte daraus gegenüber der Emittentin geltend machen können. Vertragspartner der Emittentin.
Der Begriff Emittentin bezieht sich auf die EYEMAXX Real Estate AG mit Sitz in Aschaffenburg, geschäftsansässig Auhofstrasse 25, 63741 Aschaffenburg.
Bei der Darstellung der Emittentin wird diese in diesem Prospekt gemeinsam mit ihren ganz oder teilweise konsolidierten unmittelbaren und mittelbaren Tochter bzw. Enkelgesellschaften sowie gemeinsam mit ihren nicht konsolidierten Beteiligungen an Gesellschaften als EYEMAXX-Gruppe bezeichnet.
Inhaberschuldverschreibung ist eine Anleihe, Inhaberpapiere, welche die Emittentin verpflichten, an
den jeweiligen Inhaber der Anleiheurkunde die Zinsen und den Rücknahmebetrag bei Fälligkeit der
Papiere zu leisten. Der jeweilige Inhaber der Wertpapierurkunde ist stets der Forderungsinhaber.
Nennwert bezeichnet den Nennbetrag. Nominalwert einer Aktie, Anleihe usw. Der Nominalwert entspricht dem Anlage-Rückzahlungsbetrag eines Wertpapiers.
Prospekthaftung ist die Haftung der Emittentin für absichtlich oder fahrlässig unrichtig oder unvollständig erteilte Angaben in Verkaufs-, Wertpapier- oder Börsenprospekten.
31
3.4
Gründe für das Angebot und Verwendung der Emissionserlöse
Die Mittelzuflüsse aus dieser Anleihe dienen insbesondere der Finanzierung des weiteren Wachstums. Der Umtausch der Anleihe 2013/ 2019 erfolgt insbesondere zur Erhöhung der Liquidität und
damit der Attraktivität der gegenständlichen Anleihe.
Der Emissionserlös der Anleihe beläuft sich je nach Umfang der Platzierung und unter Berücksichtigung von Gesamtkosten für die Platzierung von bis zu EUR 0,75 Mio. auf bis zu EUR 14,25 Mio. netto
und soll nach Planung der Emittentin überwiegend zur Immobilienentwicklung verwendet werden. Dies
gilt auch für den Fall, dass das Umtauschangebot nur geringfügig oder gar nicht wahrgenommen wird.
Falls das hiesige Angebot mit mehr als EUR 12 Mio. gezeichnet wird, sollen die erlösten Mittel vorrangig zu ca. 80% für die Realisierung von Immobilienentwicklungsprojekten primär in den Geschäftsfeldern „Wohnen“ und „Pflege“ (davon ca. 70%) und zur Sicherung des laufenden Liquiditätsbedarfs/working capital (davon ca.10%) verwendet werden.
Falls das hiesige Angebot mit mehr als EUR 12 Mio. gezeichnet wird, plant die Emittentin mit den
restlichen ca. 20% der verbleibenden Mittel aus der Anleihe die Rückführung bestehender, aber noch
nicht fälliger, Finanzverbindlichkeiten, jedoch nicht die Rückführung bereits begebener Anleihen.
Falls das hiesige Angebot nicht bis zu EUR 12 Mio. gezeichnet wird, sollen die erlösten Mittel zu ca.
90% für die Realisierung von Immobilienentwicklungsprojekten primär in den Geschäftsfeldern „Wohnen“ und „Pflege“ und zur Sicherung des laufenden Liquiditätsbedarfs/working capital (ca.10%) verwendet werden.
Womöglich im Rahmen des hiesigen Umtauschangebotes zu zahlende Stückzinsen, werden aus den
Mitteln der hiesigen Anleihe bezahlt.
Soweit und solange der Nettoemissionserlös noch nicht für andere, insbesondere die oben beschriebenen Zwecke benötigt wird, beabsichtigt die Emittentin, diesen in liquiden kurzfristigen Bankeinlagen,
Geldmarktinstrumenten, Staatsanleihen mit kurzen Laufzeiten oder ähnlichen Instrumenten anzulegen, damit er bei Bedarf kurzfristig zur Verfügung steht.
Die EYEMAXX-Gruppe verfügt über eine umfangreiche Pipeline von Immobilienentwicklungsprojekten. Die sich in der Prüfung befindenden Projekte werden je nach wirtschaftlicher und finanzieller Attraktivität ausgewählt und realisiert, wobei die Mittel aus der Anleihe nicht ausreichen werden, um
sämtliche Projekte der Projektpipeline zu realisieren. Die EYEMAXX-Gruppe plant einige der derzeit in
der Prüfung befindlichen neuen Projekten (teilweise auch in Kombination mit Co-Investoren) zu er-
32
werben, wobei zur Finanzierung auch bankübliche Immobilienfinanzierungen teilweise in Anspruch
genommen werden.
3.5
Interessen und Interessenkonflikte von Personen die im Rahmen der Emission tätig
werden
Die ICF Kursmakler AG Wertpapierhandelsbank, Kaiserstr.1, 60311 Frankfurt am Main, steht im Hinblick auf die Platzierung der Anleihe mit der Emittentin in einem Vertragsverhältnis und veräußert die
Anleihe im Wege des Platzierungsgeschäfts ohne feste bzw. ohne bindende Zusage auf best-effortsBasis, im Namen und auf Rechnung der Emittentin. Die platzierende Bank erhält von der Emittentin
eine Platzierungsprovision, die Höhe dieser Vergütung ist abhängig vom tatsächlich platzierten Volumen (Anzahl der platzierten Anleihen x Ausgabepreis). Die ICF Kursmakler AG Wertpapierhandelsbank hat mit der Emittentin keinen Emissionsübernahmevertrag geschlossen.
Darüber hinaus gibt es keine Interessen von Seiten natürlicher und juristischer Personen, die für die
Emission/ das Angebot von wesentlicher Bedeutung sind.
3.6
Angaben von Seiten Dritter
Die Emittentin erklärt, dass Angaben von Seiten Dritter, die in diesen Prospekt übernommen wurden,
korrekt verwendet werden, soweit es der Emittentin bekannt ist und sie aus den von dieser dritten
Partei veröffentlichten Informationen ableiten konnte, keine Tatsachen unterschlagen wurden, die die
wiedergegebenen Informationen inkorrekt oder irreführend machen würden.
3.7
Rating
Die hier angebotenen Teilschuldverschreibungen verfügen über kein eigenes Rating und es ist auch
keines geplant. Die Emittentin wurde zuletzt von der Creditreform Rating AG am 20.6.2014 mit einem
Unternehmensrating BB bewertet. Damit bescheinigt das Urteil der Creditreform Rating AG der Emittentin im Ergebnis eine befriedigende Bonität bei einem mittleren Insolvenzrisiko. Die von der Creditreform Rating AG verwendete Ratingskala hat verschiedene Kategorien und reicht von AAA, welche die
Kategorie der besten Bonität mit dem geringsten Insolvenzrisiko bezeichnet, über die Kategorien „AA“,
„A“, „BBB“, „BB“, „B“, „CCC“, „CC“, „C“ bis zur Kategorie „D“. Die Kategorie „D“ kennzeichnet ungenügende Bonität (Ausfall oder Insolvenzantrag). Den Kategorien von AAA bis B kann jeweils ein Plus
(„+“) oder Minuszeichen („-„) hinzugefügt werden, um die relative Stellung innerhalb der Kategorien zu
verdeutlichen. Eine umfassende Beschreibung der Ratingmethodik der Creditreform Rating AG ist der
der Internetseite www.creditreform-rating.de veröffentlicht.
Die Ratingagentur hat Ihren Sitz in der Europäischen Gemeinschaft und wurde im Einklang mit der
Verordnung EG Nr. 1060/2009 registriert.
33
3.8
Veröffentlichung dieses Prospektes
Dieser Prospekt wird nach seiner Billigung durch die BaFin bei der BaFin hinterlegt und unverzüglich
auf der Internet-Seite der Emittentin www.eyemaxx.com veröffentlicht. Papierfassungen dieses Prospekts sind außerdem während der üblichen Geschäftszeiten bei der EYEMAXX Real Estate AG, Auhofstrasse 25, 63741 Aschaffenburg kostenlos erhältlich.
3.9
Einsehbare Dokumente
Folgende Unterlagen können während der Gültigkeitsdauer dieses Prospekts, das heißt bis zum Ablauf von zwölf Monaten nach seiner Billigung, während der üblichen Geschäftszeiten in den Geschäftsräumen der EYEMAXX Real Estate AG, Auhofstrasse 25, 63741 Aschaffenburg kostenlos,
eingesehen werden. Ebenso sind diese Unterlagen auf der Internet-Seite der Emittentin
www.eyemaxx.com veröffentlicht:
-
Satzung der Emittentin
-
Jahresabschluss der Emittentin für das Geschäftsjahr 2011/ 2012 erstellt und geprüft nach HGB
-
Kapitalflussrechnung der Emittentin für das Geschäftsjahr 2011/ 2012 erstellt und geprüft nach
HBG
-
Konzernabschluss der Emittentin für das Geschäftsjahr 2011/ 2012 erstellt und geprüft nach IFRS
-
Jahresabschluss der Emittentin für das Geschäftsjahr 2012/ 2013 erstellt und geprüft nach HGB
-
Kapitalflussrechnung der Emittentin für das Geschäftsjahr 2012/ 2013 erstellt und geprüft nach
HGB
-
Konzernabschluss der Emittentin für das Geschäftsjahr 2011/ 2012 erstellt und geprüft nach IFRS
-
Zwischenabschluss der Emittentin für den Zeitraum vom 1.11.2013 bis zum 30.4.2014erstellt nach
IFRS und ungeprüft
3.10
Angaben zur Verwendung dieses Prospekts durch Finanzintermediäre
Die Emittentin hat ausschließlich der ICF Kursmakler AG Wertpapierhandelsbank, Kaiserstr.1, 60311
Frankfurt am Main („ICF") die ausdrückliche Zustimmung zur Verwendung dieses Prospekts ab Veröffentlichung des Prospekts bis zu der am voraussichtlich 15.09.2014 beginnenden und 26.09.2015
endenden Angebotsfrist in der Bundesrepublik Deutschland und der Republik Österreich erteilt und
erklärt diesbezüglich, dass sie die Haftung für den Inhalt des Prospekts auch hinsichtlich einer späteren Weiterveräußerung oder endgültigen Platzierung der Schuldverschreibungen übernimmt.
Die Zustimmung ist an keine weiteren Bedingungen geknüpft.
34
Sollte die Emittentin weiteren Finanzintermediären die Zustimmung zur Verwendung dieses Prospekts
erteilen,
wird
sie
dies
unverzüglich
auf
ihrer
Internetseite
(www.eyemaxx.com/investor-
relations/anleihe-20142020) sowie auf allen anderen Seiten bekannt machen, auf denen auch dieser
Prospekt während des Angebotszeitraumes mit ihrer Zustimmung veröffentlicht worden ist, insbesondere auf den Internetseiten der Deutsche Börse AG (Frankfurter Wertpapierbörse) (www.boersefrankfurt.de).
Für den Fall, dass ein Finanzintermediär ein Angebot macht, wird er die Anleger zum Zeitpunkt
der Angebotsvorlage über die Angebotsbedingungen unterrichten.
3.11
Zusätzliche Informationen bezüglich Finanzintermediäre
Liste und Identität des Finanzintermediärs, der den Prospekt verwenden darf:
ICF Kursmakler AG Wertpapierhandelsbank, Kaiserstr.1, 60311 Frankfurt am Main.
Angaben, wie etwaige neue Informationen zu Finanzintermediären, die zum Zeitpunkt der Billigung
des Prospekts unbekannt waren, zu veröffentlichen sind, und Angaben des Ortes, an dem sie erhältlich sind, werden wie folgt bekannt gegeben:
Sollte die Emittentin weiteren Finanzintermediären die Zustimmungen zur Verwendung dieses Prospekts erteilen, wird sie dies unverzüglich auf ihrer Internetseite (www.eyemaxx.com/investorrelations/anleihe-20142020) sowie auf allen Seiten bekannt machen, auf denen auch dieser Prospekt
während des Angebotszeitraumes mit ihrer Zustimmung veröffentlicht worden ist, insbesondere auf
den Internetseiten der Deutsche Börse AG (Frankfurter Wertpapierbörse) (www.boerse-frankfurt.de).
Es ist niemand befugt, andere als die in diesem Prospekt gemachten Angaben oder Tatsachen zu
verbreiten. Sofern solche Angaben dennoch verbreitet werden sollten, dürfen derartige Angaben oder
Tatsachen nicht als von EYEMAXX oder ICF autorisiert betrachtet werden. Weder die nach diesen
Regeln erfolgte Überlassung dieses Prospektes noch das Angebot, der Verkauf oder die Lieferung
von Schuldverschreibungen darunter stellen eine Gewährleistung dar, dass (i) die in diesem Prospekt
enthaltenen Angaben zu einem Zeitpunkt nach dem Datum der Veröffentlichung dieses Prospektes
oder zu einem nach der Veröffentlichung eines Nachtrags oder einer Ergänzung zu diesem Prospekt
liegenden Zeitpunkt zutreffend sind, oder (ii) keine wesentliche nachteilige Veränderung in der Geschäftstätigkeit oder der Finanzlage der Emittentin, die wesentlich im Zusammenhang mit der Begebung und dem Verkauf der Schuldverschreibungen ist, zu einem Zeitpunkt nach dem Datum der Veröffentlichung dieses Prospektes, oder zu einem nach der Veröffentlichung eines Nachtrags oder einer
Ergänzung zu diesem Prospekt.
35
4.
Ausgewählte historische Finanzinformationen
4.1
Ausgewählte historische Finanzinformationen der EYEMAXX Real Estate AG - Konzernbilanz
Die im Folgenden aufgeführten ausgewählten Finanzinformationen sind den geprüften Konzernabschlüssen, der EYEMAXX Real Estate AG nach IFRS für das Geschäftsjahr vom 1. November 2012
bis 31. Oktober 2013 sowie für das Geschäftsjahr vom 1. November 2011 bis zum 31. Oktober 2012
dargestellt. Das Geschäftsjahr der wesentlichen im Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen
endet am 31. Oktober. Die mit * gekennzeichneten Positionen wurden aus den geprüften Abschlüssen
abgeleitet und sind ungeprüft:
Zeitraum
1.11.2012-31.10.2013
(IFRS)TEUR
1.11.2011-31.10.2012
(IFRS)TEUR
2.397
1.534
6.640
5.753
-3.092
-1.642
6.912
4.965
Betriebsergebnis
6.734
4.829
3.642
3.187
Periodenergebnis
3.109
2.573
-3.934
45
Kapitalfluss aus der Investitionstätigkeit
-8.756
-12.863
Kapitalfluss aus der Finanzierungstätigkeit
12.596
13.090
Eigenkapital
20.064
16.548
Umsatzerlöse
Gesamtleistung
*1
Finanzerfolg
EBITDA
*2
*3
17.178
13.950
Eigenkapitalquote
*4
30,3%
35,1%
59.976
43.723
47.304
31.253
70.566
51.524
30
28
Mitarbeiter
5
1.
Die ausgewiesenen Gesamtleistung wurde aus der geprüften Gewinn- und Verlustrechnung abgeleitet. Dazu wurden
die Positionen „Umsatzerlöse“, „Veränderung des Bestandes an fertigen und unfertigen Erzeugnissen“ “, Änderung
des beizulegenden Zeitwerts der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien“, „Aktivierte Eigenleistungen sowie
„Sonstige betriebliche Erträge“ jeweils addiert.
2.
Die Abkürzung „EBITDA“ stammt aus dem Englischen und steht für „Earnings before interest, taxes, depreciation and
3.
Die ausgewiesenen thesaurierte Gewinne wurden aus den geprüften Abschlüssen abgeleitet. Dazu wurden die Positionen „Kapitalrücklage“ und „Ausgleichsposten aus der Währungsumrechnung“ von der Position „Kumulierte Ergebnisse“ jeweils subtrahiert (siehe auch Anhang F: Seite F 241).
4.
Die ausgewiesenen Eigenkapitalquoten wurden wie folgt berechnet und kaufmännisch auf eine Dezimalstelle gerundet: Eigenkapital / (Gesamtkapital – Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten)
5.
Die ausgewiesene Anzahl der Mitarbeiter wurde dem geprüften Konzernlagebericht entnommen (siehe auch Anhang
F: Seite F 226.
36
4.2
Ausgewählte historische Finanzinformationen der Emittentin - Einzelabschluss
Die im Folgenden aufgeführten ausgewählten Finanzinformationen, einschließlich Vergleichszahlen
bezüglich des Vorjahres, sind den geprüften Jahresabschlüssen der Emittentin nach HGB für das
Geschäftsjahr vom 1. November 2012 bis zum 31. Oktober 2013, sowie vom 1. November 2011 bis
zum 31. Oktober 2012 entnommen.
Die mit * gekennzeichneten Positionen wurden aus den geprüften Abschlüssen von der Emittentin
abgeleitet und sind ungeprüft:
Zeitraum
Umsatzerlöse
1.11.2012-31.10.2013
(HGB) TEUR
283
1.11.2011-31.10.2012
(HGB) TEUR
230
Gesamtleistung
*1
444
3.127
Finanzerfolg
*2
-619
-597
EBITDA
*3
-687
3.092
EBIT
*4
-748
3.077
EBT
5
-1.367
2.480
-1.367
2.480
-403
709
Cashflow
aus
laufender
Geschäftstätigkeit
Cashflow aus Investitionstätigkeit
*7
-14.668
-16.334
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
*8
15.505
13.602
Eigenkapital
3.690
4.552
davon Bilanzgewinn bzw., -verlust
-740
1.497
Eigenkapitalquote
*9
8,5%
15,5%
* 10
41.223
26.615
* 11
39.584
24.584
* 12
44.891
30.148
13
2
2
Mitarbeiter
1.
Die ausgewiesenen Gesamtleistung wurde aus der geprüften Gewinn- und Verlustrechnung abgeleitet. Dazu wurden
die Positionen „Umsatzerlöse“ und „Sonstige betriebliche Erträge“ jeweils addiert.
2.
Die ausgewiesenen Finanzerfolge wurden aus den geprüften Gewinn- und Verlustrechnungen abgeleitet. Dazu wurden die Positionen „sonstige Zinsen und ähnliche Erträge“ und „Zinsen und ähnliche Aufwendungen“ addiert.
3.
amortization. Das bedeutet „Gewinn vor Zinsen“, Ertragssteuern, Abschreibungen (auf Sachanlagen) und Abschreibungen (auf immaterielle Vermögensgegenstände) und vor außerordentlichen Ergebnissen.
4.
Die Abkürzung „EBIT“ stammt aus dem Englischen und steht für „Earnings before interest and taxes“ und meint den
„Gewinn vor Zinsen, Ertragssteuern und außerordentlichen Ergebnissen.
5.
Die Abkürzung „EBT“ stammt aus dem Englischen und steht für „Earnings before taxes“ und meint den Gewinn vor
Ertragssteuern. (Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit)
6.
Die ausgewiesenen “Cashflows aus laufender Tätigkeit“ sind den gesondert geprüften Kapitalflussrechnungen (siehe
Anhang F: Seite F 211 bzw. Seite F 43 entnommen.
7.
Die ausgewiesenen “Cashflows aus der Investitionstätigkeit“ sind den gesondert geprüften Kapitalflussrechnungen
8.
Die ausgewiesenen “Cashflows aus der Finanzierungstätigkeit“ sind den gesondert geprüften Kapitalflussrechnungen
37
9.
10.
Die ausgewiesenen „langfristigen Vermögenswerte“ wurde aus der geprüften Bilanz abgeleitet. Dazu wurden die
Positionen „Immaterielle Vermögenswerte“, „Sachanlagevermögen“ und „Finanzanlagen“ jeweils addiert (siehe auch
Anhang F: Seite F 170).
11.
Die ausgewiesenen „langfristigen Verbindlichkeiten“ entsprechen der Position „Anleihen“ aus der geprüften Bilanz
(siehe auch Anhang F: Seite F 171).
12.
Die ausgewiesene „Summe Aktiva / Summe Passiva“ entsprechen den jeweiligen ausgewiesenen Summen der Aktiva
bzw. der Passiva der geprüften Bilanz (siehe auch Anhang F: Seite F 170 bzw. Seite F 171).
13.
Die ausgewiesene Anzahl der Mitarbeiter wurde den geprüften Jahresabschlüssen entnommen (siehe auch Anhang
F: Seite F 15 bzw. Seite F 180.
4.3
Ausgewählte historische Finanzinformationen der EYEMAXX Real Estate AG – Konzern
Halbjahresfinanzbericht
Die im Folgenden aufgeführten ausgewählten Finanzinformationen, einschließlich Vergleichszahlen
sind dem Konzern-Halbjahresfinanzbericht der EYEMAXX Real Estate AG nach IFRS für den Zeitraum von 1. November 2013 bis 30. April 2014 entnommen. Gemäß IAS 34.20 wurden als Vergleichskennzahlen bei zeitraumbezogenen Daten (Gewinn- und Verlustrechnung) die Gewinn- und
Verlustrechnung für die vergleichbare Zwischenberichtsperiode (1. November 2012 bis 30. April 2013)
angegeben.
Der Konzern-Halbjahresbericht der EYEMAXX Real Estate AG wurde keiner Prüfung unterzogen. Die
mit * gekennzeichneten Positionen wurden aus den Halbjahresfinanzbericht abgeleitet:
Zeitraum
1.11.2013-30.04.2014
(IFRS)TEUR
1.11.2012-30.04.2013
(IFRS)TEUR
424
1.210
2.105
3.509
-1.541
-1.112
2.255
2.868
2.171
2.781
630
1.669
Periodenergebnis
509
1.389
-1.856
-3.752
1.660
-4.663
-2.693
13.384
Umsatzerlöse
Gesamtleistung
*1
Finanzerfolg
EBITDA
*2
Betriebsergebnis
1.
Die ausgewiesene Gesamtleistung wurde aus der ungeprüften Gewinn- und Verlustrechnung abgeleitet. Dazu wurden
die Positionen „Umsatzerlöse“, „Veränderung des Bestandes an fertigen und unfertigen Erzeugnissen“, Änderung des
beizulegenden Zeitwerts der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien“, „Aktivierte Eigenleistungen sowie „Sonstige
betriebliche Erträge“ jeweils addiert.
2.
38
Gemäß IAS 34.20 wurden als Vergleichskennzahlen bei zeitpunktbezogenen Daten (Bilanz) die Bilanz
zum Ende des unmittelbar vorangegangen Geschäftsjahres (31. Oktober 2013) angegeben.
Der Konzern-Halbjahresbericht der EYEMAXX Real Estate AG wurde keiner Prüfung unterzogen. Die
mit * gekennzeichneten Positionen wurden aus den Halbjahresfinanzbericht abgeleitet:
Zeitpunkt
Eigenkapital
30.04.2014
31.10.2013
(IFRS)TEUR
(IFRS)TEUR
22.006
20.064
*1
18.835
17.178
Eigenkapitalquote
*2
31,8%
30,3%
55.764
59.976
45.453
47.304
70.404
70.566
32
30
Mitarbeiter
3
1.
Die ausgewiesenen thesaurierte Gewinne wurden aus den ungeprüften Abschlüssen abgeleitet. Dazu wurden die
Positionen „Kapitalrücklage“ und „Ausgleichsposten aus der Währungsumrechnung“ von der Position „Kumulierte Ergebnisse“ jeweils subtrahiert (siehe auch Anhang F: Seite F 355).
2.
3.
Die ausgewiesene Anzahl der Mitarbeiter wurde den geprüften Jahresabschlüssen entnommen (siehe auch Anhang
F: Seite F 349.
39
5.
Angaben über die Emittentin
5.1
Firma, kommerzieller Name, Sitz und Handelsregisterdaten
Die Firma der Emittentin lautet EYEMAXX Real Estate AG. Die Emittentin tritt unter dem kommerziellen Namen „EYEMAXX“ auf. Der Sitz der Emittentin ist Aschaffenburg und die Geschäftsanschrift
lautet: Auhofstraße 25, 63741 Aschaffenburg, Telefon: +49-6021 386 69 – 10, Fax: +49-6021 386 69 15. Die Emittentin ist unter der Nummer HRB 11755 beim Amtsgericht Aschaffenburg im Handelsregister eingetragen.
5.2
Abschlussprüfer
Die Einzelabschlüsse 2011/2012 sowie 2012/2013 sind nach HGB, die Kapitalflussrechnungen
2011/2012 sowie 2012/2013 sind nach HGB, der Konzernabschluss 2011/2012 sowie 2012/2013 sind
nach IFRS durch die Ebner Stolz GmbH & Co. KG, Portlandweg 1, 53227 Bonn, geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Die Ebner Stolz GmbH & Co. KG ist Mitglied
der Wirtschaftsprüferkammer.
5.3
Land und Datum der Gründung, Rechtsordnung und Existenzdauer
Die Emittentin, eingetragen im Handelsregister unter HRB 11755 beim Amtsgericht Aschaffenburg vormals Amictus AG (HRB 16054) mit Sitz in Nürnberg – ist durch formwechselnde Umwandlung der
BinTec Communications GmbH (HRB 9166) mit Sitz in Nürnberg entstanden.
Die Emittentin ist eine Aktiengesellschaft nach den Gesetzen der Bundesrepublik Deutschland. Maßgeblich für die Emittentin ist die deutsche Rechtsordnung. Die Emittentin ist auf unbestimmte Zeit errichtet.
5.4
Gegenstand des Unternehmens und Kontaktinformation
Gegenstand des Unternehmens ist nach § 2 der Satzung die Verwaltung eigenen Vermögens sowie
das Eingehen von Beteiligungen, auch Mehrheitsbeteiligungen – an Unternehmen.
Die Emittentin ist berechtigt, alle Geschäfte vorzunehmen, die für die Erreichung des Gesellschaftszwecks dienlich sind und diesen fördern. Sie darf zu diesem Zweck auch andere Unternehmen im Inund Ausland gründen, erwerben oder sich an diesen beteiligen und deren Geschäftsführung übernehmen, Unternehmen pachten, Unternehmensverträge abschließen sowie Zweigniederlassungen
und Filialen im In- und Ausland errichten.
40
Die Geschäftsanschrift lautet Auhofstraße 25, 63741 Aschaffenburg. Telefonisch ist die Emittentin
unter +49-6021 386 69 - 10 erreichbar.
5.5
Grundkapital, Hauptmerkmale der Aktien und Geschäftsjahr
Das Grundkapital der Emittentin beträgt derzeit EUR 3.190.702,- und ist eingeteilt in 3.190.702 auf
den Inhaber lautende Stückaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 1,- je Aktie.
Sämtliche ausgegebenen 3.190.702 Aktien sind voll eingezahlt.
Die Hauptmerkmale der Aktien sind: Sämtliche Aktien der Emittentin sind Inhaberaktien, die entsprechend ein Stimmrecht nach der Satzung gewähren. Eine andere Aktiengattung besteht nicht. Das
Grundkapital der Emittentin ist voll eingezahlt.
Das Geschäftsjahr der Emittentin endet abweichend vom Kalenderjahr zum 31. Oktober des jeweiligen Jahres. Die EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH, sowie der überwiegende Teil
ihrer Beteiligungen haben ihr Geschäftsjahr auf den 31. Oktober umgestellt. Die Emittentin und die
EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH weisen ab dem Geschäftsjahr 2011/2012 dasselbe Wirtschaftsjahr aus.
5.6
Am
Ereignisse aus jüngster Zeit
2.4.2014
wurde
eine
Kapitalerhöhung
durchgeführt,
mit
der
das
Grundkapital
von
EUR 2.900.642,- um einen Betrag von EUR 290.060,- auf EUR 3.190.702,- erhöht wurde. Weitere die
Solvenz der Emittentin beeinflussende Faktoren haben sich nicht ergeben.
5.7
Hauptaktionäre
Die folgende Tabelle zeigt die Aktionärsstruktur und die Beteiligung der Aktionäre am Grundkapital der
Emittentin:
Aktionär
Anzahl der gehal-
Prozent der
tenen Aktien
Stimmrechte
Dr. Michael Müller, Hennersdorf bei Wien*
Streubesitz
Gesamtaktienanzahl
* Herr Dr. Michael Müller ist alleiniger Vorstand der Emittentin.
41
2.228.401
69,84%
962.301
30,16 %
3.190.702
100,00 %
5.8.
Organisationsstruktur und Stellung der Emittentin innerhalb der Gruppe
Die Emittentin ist Obergesellschaft der EYEMAXX-Gruppe, deren 100-prozentige Tochtergesellschaft
die nach österreichischem Recht gegründete EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH ist.
Die EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH fungiert innerhalb der EYEMAXX-Gruppe als
Zwischenholding, welche Beteiligungen an im Konzern untergeordneten Zwischenholdings, Projektgesellschaften, sowie Management- bzw. Dienstleistungsgesellschaften in erheblichem Umfang (zum
Teil als Alleingesellschafter, zum Teil mehrheitlich und zum Teil als Minderheitsgesellschafter) hält.
Entsprechend wird im Folgenden ein kurzer Abriss über die wichtigsten Tochtergesellschaften der
EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH gegeben. Zu den wichtigsten Tochtergesellschaften zählen jene Gesellschaften, die über einen laufenden Geschäftsbetrieb oder wesentliche
Vermögenswerte verfügen. Soweit diese Kriterien auf einzelne Tochtergesellschaften nicht zutreffen,
wurden diese Gesellschaften im nachfolgenden Text bzw. im Organigramm nicht angeführt.
Die EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH ist zu 100% an der nach österreichischem
Recht gegründeten Retailcenter Management GmbH beteiligt. Diese Gesellschaft erbringt über ihre
tschechischen, slowakischen und polnischen Betriebsstätten Managementdienstleistungen an tschechische, slowakische und polnische Fachmarktprojektgesellschaften. Die Retailcenter Management
GmbH ist als Gesellschafterin an weiteren Management-, bzw. Dienstleistungsgesellschaften beteiligt.
Weiter erbringt die Retailcenter Management GmbH Dienstleistungen im Corporate Finance-, sowie
im M & A-Bereich bzw. im Rahmen der Veräußerung von Projektgesellschaften und deren Finanzierung. Die nach österreichischem Recht gegründeten Gesellschaften EYEMAXX Management GmbH
und EYEMAXX Corporate Finance GmbH werden in Kürze mit der Retailcenter Management GmbH
verschmolzen, wobei an die Retailcenter Management GmbH als aufnehmende Gesellschaft das
Vermögen der EYEMAXX Management GmbH sowie der EYEMAXX Corporate Finance GmbH jeweils als ganzes mit allen Rechten und Pflichten rückwirkend zum 31.10.2013 übertragen wird. Zum
Zeitpunkt der Billigung dieses Wertpapierprospekts wurde der entsprechende Antrag bei dem Handelsregister auf Durchführung der Verschmelzung gestellt. Nachdem die Gesellschaften EYEMAXX
Management GmbH und EYEMAXX Corporate Finance GmbH keinen laufenden Geschäftsbetrieb
mehr haben und auch über keine wesentlichen Vermögenswerte verfügen, werden diese Gesellschaften im nachfolgenden Text bzw. im Organigramm nicht erwähnt.
Darüber hinaus hält die EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH 100% an der nach luxemburgischen Recht gegründeten Firma EDEN REAL ESTATE DEVELOPMENT S.A. Diese Gesellschaft hält wiederum Geschäftsanteile an weiteren Zwischenholdings (welche zum Teil nach luxemburgischen, und zum Teil nach holländischem Recht gegründet wurden).
42
EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH ist zu 40% an der nach deutschem Recht gegründeten EYEMAXX FMZ Holding GmbH beteiligt. Diese Gesellschaft hält derzeit über eine weitere
Zwischenholding indirekt Geschäftsanteile an mehreren Projektgesellschaften.
EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH ist zu 90% an der nach zypriotischem Recht
gegründeten DVOKA LIMITED beteiligt. Diese Gesellschaft hält Geschäftsanteile an zwei Projektgesellschaften in Polen.
EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH ist zu 99% an der nach österreichischem Recht
gegründeten EM Outlet Center GmbH beteiligt. Diese Gesellschaft hält Beteiligungen an Bestandsimmobilien in Österreich.
gegründeten Seespitzstrasse VermietungsGes.m.b.H & CO KG beteiligt. Diese Gesellschaft hält Beteiligungen an Bestandsimmobilien in Österreich.
EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH ist außerdem direkt zu 93% an der nach österreichischem Recht gegründeten Lifestyle Realbesitz-Verwertungsgesellschaft mbH & Co KG beteiligt.
Diese Gesellschaft hält mehrere Logistikimmobilien in Österreich in Bestand.
gegründeten Marland Bauträger GmbH beteiligt. Diese Gesellschaft hält Anteile an einer gemischt
genutzten Wohn- und Geschäftsimmobilie in Graz.
EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH ist schließlich zu 98% an der nach österreichischem Recht gegründeten MAXX BauerrichtungsgmbH beteiligt. Diese Gesellschaft hält Anteile an
einer Bestandimmobilie in Österreich.
Das nachfolgende Schaubild soll die beschriebene Struktur der EYEMAXX-Gruppe veranschaulichen:
43
44
5.8.1
Stellung der Emittentin innerhalb der EYEMAXX-Gruppe
Innerhalb der EYEMAXX-Gruppe übernimmt die Emittentin die Beschaffung von Fremd- und Eigenkapital über die Börse sowie die Finanzierung der Gruppe und übt Steuerungs- und Kontrollfunktionen
aus. Da Herr Dr. Michael Müller Mehrheitsaktionär der Emittentin ist, besteht insoweit eine gesellschaftsrechtlich vermittelte Abhängigkeit von Herrn Dr. Michael Müller. Es bestehen in der gesamten
EYEMAXX-Gruppe keine Beherrschungs- und/oder Ergebnisabführungsverträge.
5.8.2
EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH
Im Folgenden finden sich die wesentlichen Angaben über die EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH:
Firma:
EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH
Geschäftssitz:
Leopoldsdorf
Geschäftsanschrift
Schloss Leopoldsdorf, Feuerwehrstraße 17, 2333 Leopoldsdorf
Handelsregister und Nummer: Landesgericht Korneuburg; FN 146544 g
Gründung:
01.07.1996
Stammkapital:
ATS 2.000.000,00
Geschäftstätigkeit:
Beteiligungsverwaltung, Finanzierung von Beteiligungen,
Unternehmensberatung, Anbahnung von Projekten
Geschäftsführer:
Dr. Michael Müller
Beteiligungsquote:
100 %
5.8.3
Wichtigste Tochtergesellschaften der EYEMAXX International Holding & Consulting
GmbH
Die nachfolgenden wesentlichen Angaben beziehen sich auf die wichtigsten Tochtergesellschaften
der EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH, zum Prospektdatum.
Firma:
Retailcenter Management GmbH
Geschäftssitz:
Leopoldsdorf
Geschäftsanschrift
Schloss Leopoldsdorf, Feuerwehrstraße 17, 2333 Leopoldsdorf
Handelsregister und Nummer: Landesgericht Korneuburg; FN 273283m
Gründung:
23.12.2005
Stammkapital:
EUR 35.000,00
Beratungs- und Managementdienstleistungen für
Projektentwicklungen und Baumanagement
Geschäftsführer:
Mag. Maximilian Pasquali, LL.M.; Ing. Mag. Christian Polak
45
Beteiligungsquote:
100 %
Firma:
EDEN REAL ESTATE DEVELOPMENT S.A.
Geschäftssitz:
Luxemburg
Geschäftsanschrift
1, Boulevard de la Foire, L-1528 Luxembourg.
Handelsregister und Nummer: Luxemburg, B 121657
Gründung:
27.11.2006
Stammkapital:
EUR 100.000,00
Beteiligungsverwaltung
Geschäftsführer:
Geoffrey Henry
Alberto Morandini/ Valerie Emond
Beteiligungsquote:
100 %
Firma:
EM Outlet Center GmbH
Geschäftssitz:
Wien
Geschäftsanschrift
Renngasse 14/ 55, 1010 Wien
Handelsregister und Nummer: Handelsgericht Wien; FN 285459v
Gründung:
08.11.2006
Stammkapital:
EUR 100.000,00
Beteiligung an Bestandsimmobilien
Geschäftsführer:
Dr. Michael Müller
Beteiligungsquote:
99 %
Firma:
Seespitzstrasse Vermietungs Ges.m.b.H. & CO KG
Geschäftssitz:
Wien
Geschäftsanschrift
Handelsregister und Nummer: Handelsgericht Wien; FN 256280h
Gründung:
17.12.2004
Haftsumme:
EUR 10.000,00
Erwerb, Nutzung, Verwaltung, Vermietung und Verwertung von Liegenschaften
Geschäftsführer:
Engelbert Rosenberger (als Geschäftsführer der Komplementärin
Seespitzstraße Vermietungs Ges.m.b.H.)
Beteiligungsquote:
95 %
Firma:
Lifestyle Realbesitz-Verwertungsgesellschaft mbH & Co KG
Geschäftssitz:
Wien
Geschäftsanschrift
Handelsregister und Nummer: Handelsgericht Wien; FN 251924b
Gründung:
26.08.2004
46
Haftsumme:
EUR 270.357,95
Geschäftsführer:
Annika Hämmerle (als Geschäftsführer der Komplementärin Lifestyle
Realbesitz-Verwertungsgesellschaft mbH)
Beteiligungsquote:
93 %
Firma:
Marland Bauträger GmbH
Geschäftssitz:
Leopoldsdorf
Geschäftsanschrift
Schloss Leopoldsdorf Feuerwehrstraße 17, 2333 Leopoldsdorf
Handelsregister und Nummer: Landesgericht Korneuburg; FN 257359w
Gründung:
28.12.2004
Stammkapital:
EUR 36.000,00
Geschäftsführer:
Annika Hämmerle
Beteiligungsquote:
90 %
Firma:
EYEMAXX FMZ Holding GmbH
Geschäftssitz:
Aschaffenburg
Geschäftsanschrift:
D-63741 Aschaffenburg, Auhofstraße 25
Handelsregister und Nummer: HRB 12119
Gründung:
26.06.2012
Stammkapital:
EUR 100.000,00
direkte/indirekte Beteiligung an Projektgesellschaften
Geschäftsführer:
Dr. Michael Müller
Beteiligungsquote:
40 %
Firma:
MAXX BauerrichtungsgmbH
Geschäftssitz:
Wien
1010 Wien, Renngasse 14/55
Handelsregister und Nummer: Handelsgericht Wien, FN 87084s
Gründung:
31.10.1984
Stammkapital:
EUR 36.336,42
Geschäftsführer:
Dr. Michael Müller
Beteiligungsquote:
98 %
Firma:
DVOKA LIMITED
Geschäftssitz:
Nikosia
1082 Nikosia, 11, Kyriakou Matsi Street office 303
Handelsregister und Nummer: Registrar of Companies, HE 318039
47
Gründung:
14.01.2013
Stammkapital:
EUR 1.000,00
direkte/indirekte Beteiligung an Projektgesellschaften
Geschäftsführer:
MEGASERVE NOMINEE SERVICES LTD (diese vertreten durch
Branislava Lazic Van Der Linden)
Beteiligungsquote:
5.8.4
90 %
Projektgesellschaften der EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH
Die folgenden Darstellungen a) bis d) beziehen sich auf ausgewählte Projektgesellschaften der EYEMAXX-Gruppe („Special Purpose Vehicles“ = SPVs), über welche Immobilienentwicklungen durchgeführt werden. Die hierin angeführten Beteiligungen bei denen zwar ein maßgeblicher aber kein beherrschender Einfluss der EYEMAXX Real Estate AG gegeben ist werden nach der „At EquityMethode“ in den Konzernabschluss mit einbezogen.
a)
Tschechien
Die nachfolgenden wesentlichen Angaben betreffen ausgewählte Projektgesellschaften in Tschechien:
Firma:
EYEMAXX Louny s.r.o.
Geschäftssitz:
Prag
Pod Václavem 902/18, 184 00 Prag 8
Handelsregister und Nummer: Amtsgericht Prag, Id.-Nr. 27946053
Gründung:
16.07.2007 (HR-Eintrag: 27.8.2007)
Stammkapital:
CZK 200.000,-
Miete und Vermietung von Immobilien, Wohn- und
Gewerberäumen, sowie Erbringung grundlegender damit
verbundener Dienstleistungen
Geschäftsführer:
Ing. Mag. Christian Polak / Mag. Georg Dobler
Beteiligungsquote:
90%
Firma:
EYEMAXX Jablonec nad Nisou s.r.o.
Geschäftssitz:
Prag
Gründung:
21.09.2006 (HR-Eintrag: 12.10.2006)
Stammkapital:
CZK 200.000,-
Gewerberäumen, sowie Erbringung grundlegender damit verbundener
Dienstleistungen
Geschäftsführer:
48
Beteiligungsquote:
90%
Firma:
EYEMAXX Krnov s.r.o.
Geschäftssitz:
Prag
Gründung:
01.03.2006 (HR-Eintrag: 02.05.2006)
Stammkapital:
CZK 200.000,-
Gewerberäumen, sowie Erbringung grundlegender damit
Geschäftsführer:
Beteiligungsquote:
90%
Firma:
EYEMAXX Pelhřimov s.r.o.
Geschäftssitz:
Prag
Gründung:
16.07.2007 (HR-Eintrag: 27.8.2007)
Stammkapital:
CZK 200.000,-
Vermietung von Immobilien, Wohnungen und Gewerberäumen
Herstellung, Handel, sowie die Erbringung von Dienstleistungen
Geschäftsführer:
Beteiligungsquote:
90 %
Firma:
EYEMAXX Havlíčkuv Brod s.r.o.
Geschäftssitz:
Prag
Gründung:
21.09.2006 (HR-Eintrag: 20.10.2006)
Stammkapital:
CZK 200.000,-
Gewerberäumen, sowie die Erbringung grundlegender damit
Geschäftsführer:
Beteiligungsquote:
90 %
Firma:
EYEMAXX Český Krumlov s.r.o.
Geschäftssitz:
Prag
49
Gründung:
16.07.2007 (HR-Eintrag: 27.08.2007)
Stammkapital:
CZK 200.000,-
Geschäftsführer:
Beteiligungsquote:
90 %
Firma:
EYEMAXX Přerov s.r.o.
Geschäftssitz:
Prag
Geschäftsanschrift
Pod Vaclavem 902/18, 184 00 Prag 8
Gründung:
28.07.2008 (HR-Eintrag: 20.8.2008)
Stammkapital:
CZK 200.000,-
Vermietung von Immobilien, Wohnungen und Gewerberäumen
Herstellung, Handel und Dienstleistungen
Geschäftsführer:
Beteiligungsquote:
90 %
Firma:
EYEMAXX Žďár nad Sázavou s.r.o.
Geschäftssitz:
Prag
Geschäftsanschrift
Gründung:
20.06.2007 (HR-Eintrag: 09.07.2007)
Stammkapital:
CZK 200.000,-
Geschäftsführer:
Beteiligungsquote:
90 %
b)
Projektgesellschaften Polen
Die nachfolgenden wesentlichen Angaben betreffen polnische Beteiligungen, welche über die nach
zypriotischem Recht gegründeten Zwischenholdings MALUM LIMITED und DVOKA LIMITED, jeweils
mit Sitz in Nikosia, Zypern und der Geschäftsanschrift NIKIS CENTER Büro Nr.303, Kyriakou Matsi,
11, 1082 Nikosia, Zypern gehalten werden. An der Gesellschaft DVOKA LIMITED, eingetragen im
Gesellschaftsregister der Republik Zypern unter der Nummer HE 318039, ist die EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH mit 90% beteiligt. An der Gesellschaft MALUM LIMITED, eingetragen im Gesellschaftsregister der Republik Zypern unter der Nummer HE 313679, ist die EYEMAXX
50
International Holding & Consulting GmbH indirekt über ihre 40%ige Beteiligung an der Gesellschaft
EYEMAXX FMZ Holding GmbH beteiligt. Die nachfolgend angeführten Beteiligungsquoten spiegeln
die Beteiligung der MALUM LIMITED bzw. der DVOKA LIMITED an den Projektgesellschaften wieder:
Firma:
Retail Park Olawa Sp. z o.o.
Geschäftssitz:
Warschau
Geschäftsanschrift
ul. Sarmacka 5G, 02-972 Warschau
Handelsregister und Nummer: Amtsgericht Warschau, Id.-Nr. (KRS): 0000307645
Gründung:
02.06.2008 (HR-Eintrag: 06.06.2008)
Stammkapital:
PLN 50.000,-
Realisierung von Bauvorhaben und Verwaltung von Immobilien
Geschäftsführer:
Mag. Georg Dobler
Beteiligungsquote:
100 % (MALUM LIMITED)
Firma:
Retail Park Malbork Sp z o.o.
Geschäftssitz:
Warschau
Geschäftsanschrift
Gründung:
02.06.2008 (HR-Eintrag: 09.06.2008)
Stammkapital:
PLN 50.000,-
Geschäftsführer:
Mag. Georg Dobler / Jaroslaw Debowiak
Beteiligungsquote:
Firma:
EYEMAXX 3 Sp. z o.o.
Geschäftssitz:
Warschau
Geschäftsanschrift
Gründung:
14.11.2006 (HR-Eintrag: 21.12.2006)
Stammkapital:
PLN 50.000,-
Geschäftsführer:
Beteiligungsquote:
Firma:
Vilia Sp. z o.o.
Geschäftssitz:
Warschau
Geschäftsanschrift
Ul. Sarmacka 5G, 02-972 Warschau
Gründung:
12.10.2012
Stammkapital:
PLN 5.000,-
51
Realisierung von Bauvorhaben
Geschäftsführer:
MMag. Peter Ulm / Mag. Georg Dobler
Beteiligungsquote:
50% (MALUM LIMITED)
Firma:
Eyemaxx 6 Sp. z o.o.
Geschäftssitz:
Warschau
Geschäftsanschrift
Ul. Sarmacka 5 G, 02-972 Warschau
Gründung:
20.08.2012
Stammkapital:
PLN 5.000,-
Geschäftsführer:
Beteiligungsquote:
100% (MALUM LIMITED)
Firma:
Geschäftssitz:
Warschau
Geschäftsanschrift
Gründung:
20.08.2012
Stammkapital:
PLN 5.000,-
Geschäftsführer:
Beteiligungsquote:
100% (DVOKA LIMITED)
Firma:
Geschäftssitz:
Warschau
Geschäftsanschrift
Gründung:
20.08.2012
Stammkapital:
PLN 5.000,-
Geschäftsführer:
Beteiligungsquote:
100% (DVOKA LIMITED)
c)
Projektgesellschaft Serbien
Die nachfolgenden wesentlichen Angaben betreffen die serbische Beteiligung der EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH an den nach serbischen Recht gegründeten Gesellschaften LogCenter d.o.o. und LogCenter Alpha a.d. welche über die niederländische Zwischenholding
ERED Netherlands II.B.V. (100% Tochter der nach luxemburgischen Recht gegründete EDEN REAL
ESTATE DEVELOPMENT SA), indirekt von der EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH
52
gehalten werden. Die serbischen Gesellschaften LogCenter d.o.o. und LogCenter Alpha a.d. sind
Eigentümer von Grundstücken mit einer Gesamtfläche von etwa 49 Hektar, davon ca. 40 Hektar Bauland. Die Grundstücke befinden sich unmittelbar außerhalb der Stadtgrenze von Belgrad. Auf diesen
Grundstücken ist die Errichtung sowohl von Logistikprojekten als auch von Retailprojekten in mehreren Etappen geplant.
Firma:
LOG CENTER d.o.o.
Geschäftssitz:
Belgrad, Novi Belgrad
Geschäftsanschrift
Bullvar Arsenija Carnojevica 94/II/06, Belgrad, Novi Belgrad
Handelsregister und Nummer: BD 175261
Gründung:
27.10.2006
Stammkapital:
RSD 13.981.031,02
Geschäftsführer:
Muamer Ragipovic / Alexander Samonig
Beteiligungsquote:
100 %
Firma:
LogCenter Alpha a.d.
Geschäftssitz:
Stara Pazova
Geschäftsanschrift
Cirila i Metodija 15, 23000 Stara Pazova
Handelsregister und Nummer: BD 20965711
Gründung:
02.10.2013
Grundkapital:
RSD 3.000.000,00
Vorstand:
Muamer Ragipovic
Beteiligungsquote:
98 %
d)
Projektgesellschaft Österreich
Die nachfolgenden wesentlichen Angaben betreffen die Beteiligung an der nach österreichischem
Recht gegründeten Projektgesellschaft FMZ Kittsee GmbH & Co KG, welche über die EYEMAXX
International Holding & Consulting GmbH zu 49 % gehalten wird.
Firma:
FMZ Kittsee GmbH & Co KG
Geschäftssitz:
Leopoldsdorf
Geschäftsanschrift
Schloss Leopoldsdorf Feuerwehrstraße 17, 2333 Leopoldsdorf
Handelsregister und Nummer: FN 409953y
Gründung:
14.02.2014
Haftsumme:
EUR 35.000,00
Geschäftsführer:
Mag. Georg Dobler (als Geschäftsführer der Komplementärin FMZ
Kittsee Komp. GmbH)
53
Beteiligungsquote:
5.8.5
49 %
Weitere Beteiligungen der Emittentin
Die Emittentin hält 100% der Kommanditanteile an den nach deutschem Recht gegründeten Projektgesellschaften EYEMAXX Lifestyle Development 1 GmbH & Co KG und EYEMAXX Lifestyle Development 2 GmbH & Co KG sowie 94% der Anteile an der nach deutschem Recht gegründeten Gelum
Grundstücks-VermietungsgesmbH.
Firma:
EYEMAXX Lifestyle Development 1 GmbH & Co KG
Geschäftssitz:
Aschaffenburg
Geschäftsanschrift
Auhofstraße 25, 63741 Aschaffenburg
Handelsregister und Nummer: HRA 5404
Gründung:
05.05.2014
Haftsumme:
EUR 5.000,00
Errichtung und Betrieb von Pflegeheimen oder Wohnimmobilien
Geschäftsführerin:
Annika Hämmerle (als Geschäftsführerin der Komplementärin Lifestyle Development GmbH)
Beteiligungsquote:
100 %
Firma:
EYEMAXX Lifestyle Development 2 GmbH & Co KG
Geschäftssitz:
Aschaffenburg
Geschäftsanschrift
Handelsregister und Nummer: HRA 5403
Gründung:
05.05.2014
Haftsumme:
EUR 5.000,00
Errichtung und Betrieb von Pflegeheimen oder Wohnimmobilien
Geschäftsführerin:
Annika Hämmerle (als Geschäftsführerin der Komplementärin Lifestyle Development GmbH)
Beteiligungsquote:
100 %
Firma:
GELUM Grundstücks-Vermietungsgesellschaft mbH
Geschäftssitz:
Aschaffenburg
Geschäftsanschrift
Handelsregister und Nummer: HRB 9997
Gründung:
12.05.1992
Haftsumme:
EUR 25.600,00
Erwerb, Vermietung, Verwertung und Verwaltung von Grundstücken
Geschäftsführer:
Franz Gulz
Beteiligungsquote:
94 %
54
5.9.
Geschäftsmodell
Das Geschäftsmodell der EYEMAXX Real Estate AG basiert auf mehreren Säulen: Das Kerngeschäft
liegt im Bereich Entwicklung und Verkauf von Gewerbeimmobilien. EYEMAXX projektiert, entwickelt,
vertreibt und verwertet Einzelhandelsimmobilien (vorwiegend „Fachmarktzentren“), Logistikimmobilien
und nach Kundenwunsch errichtete Objekte (Taylormade Solutions). Weitere Geschäftsbereiche von
EYEMAXX sind seit Anfang 2014 die Errichtung von Pflegeheimen und Wohnimmobilien in Deutschland und Österreich.
Die Emittentin verfolgt in den Geschäftsbereichen der Immobilienentwicklung, mit Ausnahme der zurzeit in Serbien in Entwicklung befindlichen Projekte, die Strategie „develop and sell“. Gemäß dieser
Strategie hält die Emittentin die entwickelten Projekten nicht für den eigenen Bestand, sondern ist
danach bestrebt, die fertiggestellten Objekte schnellst- und bestmöglich am Markt zu veräußern.
Insgesamt liegt der regionale Fokus auf etablierten Märkten wie Österreich und Deutschland sowie
den aussichtsreichen Wachstumsmärkten der CEE Region, insbesondere Polen, Tschechien, der
Slowakei und Serbien. Neben der reinen Projektentwicklung werden auch teilweise Gewerbeimmobilien im eigenen Portfolio gehalten. Dabei werden Marktopportunitäten genutzt, ausgewählte vermietete Bestandsimmobilien im eigenen Portfolio gehalten und dadurch laufende Mieterträge erzielt. Durch
dieses Geschäftsmodell verbindet die Emittentin attraktive Entwicklerrenditen mit einem zusätzlichen
Cashflow aus Bestandsimmobilien.
EYEMAXX hat in den Jahren 2006 bis 2014 eine Vielzahl von Projekten mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 250 Mio. Euro entwickelt, vermietet und erfolgreich verkauft bzw. in den eigenen
Bestand übernommen. Ein Auszug der realisierten Projekte ist auch unter www.eyemaxx.com dargestellt.
5.9.1
Entwicklung von Gewerbeimmobilien
In der Entwicklung von Einzelhandelsimmobilien unterscheidet die Emittentin folgende Aktivitäten:
•
Entwicklung von Fachmarktzentren für Mieter aus dem non food Bereich in Nachbarschaft zu
bedeutenden Lebensmittelmärkten, Diskontern oder Hypermärkten;
•
Entwicklung von Fachmarktzentren mit gemischtem Mietermix (non food und food Bereich),
wobei der oder die Mieter aus dem food Bereich als wesentliche Ankermieter fungieren.
•
Entwicklung von Retail Parks, bestehend aus mehreren Fachmärkten unter Einschluss eines
Lebensmittelmarktes sowie gegebenenfalls eines Baumarktes und eines Möbelmarktes
•
Entwicklung einzelner Fachmärkte für bonitätsstarke Mieter mit langfristigen Mietverträgen
(„Taylor Made Solutions“) aus den Bereichen food – wie z.B. Diskonter - und non food – wie
z.B. Baumärkte
55
•
Entwicklung eines Factory Outlet Centers auf einer dafür bestens geeigneten, direkt an einer
Autobahnabfahrt am Stadtrand von Belgrad und im Eigentum der Emittentin stehenden Liegenschaft.
„Fachmarkzentren und Retailparks“
Die Emittentin arbeitet im Bereich Fachmarktzentren mit den großen internationalen Marken des Filialeinzelhandels zusammen. EYEMAXX fokussiert in diesem Segment besonders mittlere und kleine
Städte mit 20.000 bis 50.000 Einwohnern und profitiert somit von einem schwachen Wettbewerb in
den Zielregionen. Das Investitionsvolumen bei Fachmarktzentren beläuft sich je nach Standort regelmäßig zwischen 5 und 15 Mio. Euro und liegt bei Retailparks bei einem Investitionsvolumen von bis zu
30 Mio. Euro. Durch die hohe Standardisierung und die vielfach bewährte Konzeption und Bautechnik
werden zum einen kurze Realisierungszeiträume gewährleistet und zum anderen Risiken bei den
Investitionskosten minimiert.
Die Fachmarktzentren verfügen (abhängig vom Standort und dem Einzugsgebiet) regelmäßig über ca.
8 bis 15 Mieteinheiten für Einzelhändler mit einer vermietbaren Fläche zwischen ca. 4.000 und 12.000
m2. Alle Mieteinheiten sind direkt über einen großzügig dimensionierten vorgelagerten Parkplatz betretbar. Neben der sorgfältigen Wahl des Standorts wird besonderes Augenmerk auf die Zusammenstellung einer optimal auf das Einzugsgebiet abgestimmten Branchen- und Mieterstruktur gelegt, wobei der überwiegende Anteil der Mieter immer aus renommierten, internationalen Einzelhandelsketten
besteht.
Die Retailparks verfügen neben dem oben bezeichneten Fachmarktzentrum zusätzlich regelmäßig
über einen Lebensmittelhypermarkt oder internationalen Diskontmarkt und fallweise über einen stand
alone Baumarkt. Aus Konsumentensicht differenziert sich der Einzelhandelstyp "Fachmarktzentrum" in
erster Linie durch einen auf die Zielgruppe zugeschnittenen Sortiments- und Mietermix international
bekannter Marken. Auch Convenience-Aspekte, wie schnelle Erreichbarkeit, bequeme Erschließung
und gratis Parkplätze in ausreichender Zahl sind ausschlaggebend. Zur Sicherstellung einer BasisFrequenz muss immer auch ein Lebensmittelmarkt am jeweiligen Standort verfügbar sein. Dieser Teil
wird nicht zwingend von der EYEMAXX-Gruppe selbst, sondern auch von spezialisierten Partnern
bzw. dem Lebensmitteldiscounter entwickelt wird.
Aus Händlersicht sind neben dem richtigen Standort im regionalen Einzugsgebiet die Faktoren Sichtbarkeit, effiziente Verkehrsführung und Einbettung des eigenen Sortiments in ein stimmiges Markenumfeld wichtig. Darüber hinaus punkten die Fachmarktzentren im Vergleich zu High-Street-Lagen
mit deutlich geringeren Miethöhen und Betriebskosten. Außerdem profitieren die Mieter von hoher
Flexibilität in der Grundrissgestaltung und einem Qualitäts- und Ausstattungsniveau, das von der Gebäudetechnik bis zur langfristigen, nachhaltigen Betriebsführung dem neuesten Stand der Technik
entspricht.
56
Aus Investorensicht konnte sich dieser Immobilientyp im Vergleich zu anderen Retail-Immobilien besonders in der Krisenzeit als sehr defensives Produkt profilieren.
Die Entwicklung eines Fachmarktzentrums erfolgt typischerweise in folgenden Schritten: Die für das
jeweilige Projekt errichtete Zweckgesellschaft sucht, selektiert und sichert zunächst die ProjektLiegenschaft(en), wobei der tatsächliche Erwerb zunächst über Optionen und erst später nach Vorliegen der erforderlichen behördlichen Genehmigungen durchgeführt wird. Im Anschluss an die Grundstückssicherung erfolgen die Planung des Projekts in enger Abstimmung mit den künftigen Mietern
sowie die Erwirkung aller Genehmigungen. Unter der Voraussetzung einer zufriedenstellenden Vorvermietung (zumindest 50%-60% der budgetierten Mieteinnahmen) kommt es anschließend zur Realisierung unter Beauftragung eines Generalunternehmers und teilweiser Inanspruchnahme von Bankkrediten.
Die Emittentin verfolgt die Strategie „develop and sell“, wonach die Projekte nach Fertigstellung
schnellst- und bestmöglich veräußert werden sollen.
„Taylor Made Solutions“
Auch im Bereich Taylormade Solutions besitzt EYEMAXX gute Erfahrung. „Taylor Made Solutions“
oder so genannte „Built-To-Suit“-Projekte, d.h. maßgeschneiderte Auftragsprojekte werden von der
Emittentin per definitionem nur bei Vorliegen von konkreten Mietervereinbarungen mit einem Mieter
(mindestens 15 Jahres Mietvertrag) durchgeführt. Die Projektgewinnmargen für Entwickler sind in
diesem Bereich geringer, da das Vermietungs- und Verwertungsrisiko wegfällt. Auch sind durch das
Vorliegen des Mieters vor Projektstart die Finanzierungskosten geringer, liefern aber attraktive Deckungsbeiträge zum Gesamtergebnis und stärken die Kundenbeziehungen.
Da in vielen Fällen der Ankaufspreis und die Sicherung der unbebauten Liegenschaft über den Erfolg
eines Projektes entscheiden, muss die Emittentin über die Marktnähe und lokale Präsenz Vorteile
bieten. In diesem Bereich konnte die Emittentin bereits ein erfolgreiches Projekt umsetzen, und zwar
einen Baumarkt für den BAUHAUS Konzern in Budweis (Tschechien).
Die Emittentin ist im Geschäftsbereich Taylor Made Solutions an der Errichtung von Einzelhandelsimmobilien, Diskontmärkten, Hotels oder Baumärkten interessiert. Dabei identifiziert, sichert, plant
und errichtet der Entwickler, die auf den Kunden zugeschnittene Liegenschaft und Immobilien. Expansive Filialisten wie Lebensmittel- oder Baumärkte, die größere Flächen langfristig nutzen wollen, und
vor allem auch Hotelkonzerne schließen oft langfristige Mietverträge mit dem Entwickler ab.
Auch in diesem Segment verfolgt die Emittentin die Strategie „develop and sell“, wonach die Projekte
nach Fertigstellung schnellst- und bestmöglich veräußert werden sollen.
57
„Factory Outlet Center (FOC)“
Im Bereich Einzelhandel entwickelt die Emittentin ein Factory Outlet Center auf einer dafür bestens
geeigneten, direkt an einer Autobahnabfahrt am Stadtrand von Belgrad und im Eigentum der Emittentin stehenden, Liegenschaft.
Im Rahmen ihrer Strategie konnte die Emittentin seit dem Jahr 2007 Grundstücke mit einer Gesamtfläche von etwa 50 Hektar, in Serbien erwerben. Teile dieser Liegenschaft wurden zwischenzeitlich
von EYEMAXX für Einzelhandelsnutzungen umgewidmet. Der Regulationsplan (vergleichbar mit einem Bebauungsplan) für diese Liegenschaft ist bereits rechtskräftig. Damit kann die Emittentin im
Rahmen ihres Kerngeschäftes Fachmarktentwicklung auch im Großraum Belgrad tätig werden. Die
Liegenschaften sind nach Einschätzung der Emittentin aufgrund der nachhaltigen Konsumnachfrage
für eine Handelsnutzung als Factory Outlet Center („FOC“) und auch als Einzelhandelscenter (Lebensmittel-Hypermarkt) samt Fachmarktzentrum geeignet.
Die Emittentin hat in Bezug auf die Handelsnutzung „FOC“ eine umfassende Machbarkeitsstudie mit
einem international renommierten FOC-Betreiber erstellt. Für die weitere Projektentwicklung wird mit
einem erfahrenen und auf Entwicklung von Factory Outlet Center spezialisierten Entwickler zusammengearbeitet.
„Logistikimmobilien“
Ein weiteres Standbein der Emittentin ist der Bereich Logistik. In den letzten 5 Jahren hat die Emittentin drei moderne große Logistikzentren in Rumänien und der Slowakei im Ausmaß von insgesamt
70.000 m² Nutzfläche errichtet und erfolgreich veräußert. Die Emittentin verfügt somit über umfangreiche Erfahrung in der Errichtung, Verwaltung und Veräußerung von Logistikzentren in Zentraleuropa.
Aufgrund des vorhandenen Know-hows in der Emittentin durch die erfolgreiche Abwicklung solcher
Projekte in der Vergangenheit sollen diese auch in Zukunft in Angriff genommen werden. Wenn es
gelingt, geeignete Standorte/Liegenschaften zu akquirieren, können insbesondere folgende Wettbewerbsvorteile genutzt werden:

Geringe Planungs- und Errichtungsrisiken durch bewährte Konzeption

Kurze Realisierungszeiträume durch hohe Standardisierung

Kundennähe zu potenziellen Mietpartnern durch mehrere Logistikzentren in Deutschland und Österreich, die als Bestandsimmobilien im Mehrheitseigentum der Emittentin
stehen
Im Rahmen ihrer Strategie konnte die Emittentin seit dem Jahr 2007 Grundstücke mit einer Gesamtfläche von etwa 50 Hektar, in Serbien erwerben. Die Grundstücke befinden sich unmittelbar außerhalb
der Stadtgrenze von Belgrad. Diese Liegenschaft befindet sich direkt an der ersten Autobahnausfahrt
der E75 Richtung Norden, einem der wichtigsten EU-Korridore in den Mittleren und Nahen Osten.
Diese Liegenschaft wurde von den Behörden zwischenzeitlich für Logistik- und Einzelhandelsnutzungen umgewidmet (Siehe auch Darstellung im voran gehenden Gliederungspunkt „Factory Outlet Cen-
58
ter FOC“). Auch der Regulationsplan (vergleichbar mit einem Bebauungsplan) liegt für diese Liegenschaft rechtskräftig vor.
Mit Baustart der ersten Phase Anfang Juli hat die Emittentin im Rahmen ihres Kerngeschäftes Logistikimmobilienentwicklung auch hier begonnen. Die gesamte Liegenschaft soll in mehreren Phasen
weiter entwickelt werden. Für die erste Bauphase konnte ein namhafter globaler Player auf dem Logistiksektor als Mieter gewonnen werden. Weitere Mieter sind in Verhandlung.
5.9.2.
Entwicklung von Pflegeimmobilien
Anfang 2014 hat EYEMAXX das Geschäftsmodell um die Realisierung von Pflegeheimen in Deutschland erweitert. Die Emittentin erwartet, dass aufgrund des demografischen Wandels die Anzahl der
Pflegebedürftigen in Deutschland in den kommenden 15 Jahren deutlich ansteigen wird. Die erwarteten Nachfragezuwächse im Bereich der vollstationären Dauerpflege sollten der Realisierung von Pflegeimmobilien in den kommenden Jahren attraktive Möglichkeiten bieten. Betreuungsplätze entstehen
müssen um die Nachfrage seitens der Pflegebedürftigen abzudecken. Gemäß dem „Pflegeheim-Atlas
Deutschland 2012“ wird der Bedarf an stationären Pflegeheimplätzen zwischen 2012 und 2020 um bis
zu 390.000 Betten steigen. Davon will EYEMAXX profitieren. Gleichzeitig erwartet EYEMAXX aufgrund des hohen Sanierungsstaus vieler Pflegeimmobilien einen erheblichen Revitalisierungs- bzw.
Ersatzbedarf. Zudem sieht die Emittentin den Trend zu kombinierten Einrichtungen. Dies sind Seniorenzentren, die neben stationären Pflegeplätzen Wohnungen anbieten, für die auch ambulante Pflegeleistungen erbracht werden. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang auch der weitgehende Rückzug der öffentlichen Hände aus der Förderung von vollstätionären Pflegeeinrichtungen. Damit wird der
Status der privaten Betreiber unterstützt und bietet für Investoren attraktive Anlagemöglichkeiten.
EYEMAXX wird diesen Geschäftszweig intensiv entwickeln und den Schwerpunkt auf Seniorenzentren als vollstätionäre Einrichtung aber auch auf kombinierte Angebote mit betreutem Wohnen und
damit verbundenen ambulanten Dienstleistungen legen. Die Größe der einzelnen Projekte ist bedingt
durch örtliche Gegebenheiten und die spezifischen Gesetzesvorgaben unterschiedlich. Stationäre
Einrichtungen werden dabei ca. 80-120 Pflegeplätze fast ausschließlich in Einzelzimmern ausweisen.
Die angegliederten betreuten Wohnungen mit in der Regel 45-65 m² Wohnflächen haben 30-40
Wohneinheiten, wobei darauf geachtet wird, dass die jeweiligen Grundstücksflächen für die unterschiedlichen Nutzungen real geteilt werden können. Das Investitionsvolumen für die einzelnen Projekte beträgt je nach Anzahl der Pflegeplätze und Wohnungen ca. 10-15 Mio. Euro bei einer Laufzeit der
Pachtverträge von 20 bzw. 25 Jahren. Auch in diesem Segment verfolgt die Emittentin die Strategie
„develop and sell“, wonach die Projekte (inklusive Pachtverträge) nach Fertigstellung schnellst- und
bestmöglich veräußert werden sollen.
Die Emittentin hat bislang noch keine unbedingten Rechte auf den Erwerb von Grundstücken für Pflegeimmobilien bzw. bereits bestehende Pflegeimmobilien erworben.
59
5.9.3.
Entwicklung von Wohnimmobilien
Anfang 2014 wurde für die Entwicklung von Wohnimmobilien in Deutschland und Österreich ein eigener Geschäftsbereich etabliert. Es wurden bereits erste Projekte identifiziert und einige davon sind als
Investition bereits fest beschlossen.
Die Umsetzung der Wohnbauprojekte in Deutschland soll, vorerst anders als in Österreich, nicht vordergründig als Bauträgerprojekt mit Einzelabverkauf der Wohnungen erfolgen, sondern global an einen Endinvestor für die Vermietung verkauft werden. Ein Einzelverkauf von Wohnungen kann aus
wirtschaftlichen Gründen ebenfalls erfolgen.
„Wohnbau Österreich“
In der Entwicklung von Wohnbauimmobilien konzentriert sich die Emittentin auf die größeren österreichischen Städte wie Wien und Graz. Das Investitionsvolumen bei Wohnbauimmobilien beläuft sich je
nach Standort und Größe des Projektes zwischen 20 und 30 Mio. Euro. Dabei wird die maximale mögliche Bebauung bestmöglich ausgenutzt um eine effiziente Flächennutzung zu generieren. Die Wohnungsgrößen der zu realisierenden Projekte liegen somit im Großteil zwischen 65 und 100m². Die
Verwertung der Immobilien wird als klassisches Bauträgermodell im Einzelverkauf abgewickelt und
verwertet. Die Ausführung und Ausstattung der Wohnungen liegt im Bereich der oberen Mittelklasse.
„Wohnbau Deutschland“
Aufgrund der Attraktivität des deutschen Markts im Bereich der Wohnimmobilien wird EYEMAXX Real
Estate auch dort aktiv werden. Zur Umsetzung der Projekte baut die Emittentin ein lokales Team um
einen erfahrenen Projektleiter im Wohnbaubereich weiter aus. Der Projektleiter hat mehr als 20 Jahre
Erfahrung im Wohnbau mit überwiegend Geschäftsführungs- und Vorstandsverantwortung.
Der regionale Fokus liegt zunächst auf den Ballungsräumen der größten sieben Städte Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf. Die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage nach qualitativem Wohnbau in den Ballungsräumen macht diese Märkte auch für die nächsten
Jahre sehr interessant. Die Emittentin fokussiert sich dabei auf die Entwicklung von mittleren Projekten mit einem gesamten Projektvolumen von jeweils bis zu 25 Mio. Euro. In Ausnahmefällen werden
auch größere Projekte umgesetzt.
60
Die Strategie im Bereich Wohnimmobilien basiert auf 3 Säulen:
-
Akquisition von unentwickelten Grundstücken zur eigenen Bearbeitung
-
Beteiligung an Projekten anderer Projektentwickler in einem Joint Venture
-
Übernahme von Projekten in einem fortgeschrittenen Projektstadium
5.9.4.
Bestandsimmobilien
Um die Wertschöpfungskette auszuweiten, wurde das Geschäftsmodell der EYEMAXX Real Estate
AG bereits im Jahr 2013 angepasst. Neben der der Entwicklung und dem Verkauf von Immobilien,
werden seitdem auch Bestandsimmobilien gehalten. Dabei werden Marktopportunitäten genutzt und
ausgewählte Gewerbeimmobilien im eigenen Portfolio gehalten. Somit verbindet EYEMAXX Real Estate attraktive Entwicklerrenditen mit stetigem Cashflow durch Mieterträge der Bestandsimmobilien.
Die Emittentin hält 11 vermietete Immobilien (Logistik-, Büro- und Wohnimmobilien) in Deutschland
und Österreich im Eigenbestand und wird weiterhin Marktopportunitäten zur Erweiterung ihres Portfolios nutzen, soweit die Finanzierung unabhängig von der hiesigen Anleihe sichergestellt ist.
5.10.
Investitionsprogramm
5.10.1 Investitionsstrategie
EYEMAXX plant in den kommenden Jahren ein weiteres Wachstum. Dazu sollen alle Geschäftsbereiche beitragen. Im Fokus der Investitionstätigkeit der Emittentin steht das Kerngeschäftsfeldes „Entwicklung von Gewerbeimmobilien“ sowie die beiden neuen Bereiche „Entwicklung von Pflegeheimen“
und „Entwicklung von Wohnimmobilien“. Bei Gewerbeimmobilien liegt der regionale Schwerpunkt auf
Österreich, Polen, Tschechien, Slowakei und Serbien. Zudem wird weiter in die Entwicklung des
Grundstücks bei Belgrad investiert. Bei Pflegeimmobilien investiert EYEMAXX in die Entwicklung von
Projekten in Deutschland. Bei Investitionen in Wohnimmobilien konzentriert sich die Emittentin auf die
Ballungsräume der größten Städte Deutschlands und Österreichs.
5.10.2 Bereits in Bau befindliche Projekte
Im 2. Kalenderquartal 2014 hat EYEMAXX eine Liegenschaft im polnischen Namyslow für die Entwicklung eines Fachmarktzentrums erworben. Auf diesem Grundstück soll bis Ende des Jahres ein
Fachmarktzentrum, mit einer Verkaufsfläche von rund 4.000 qm entstehen. Der Baubeginn konnte im
Mai 2014 gesetzt werden.
Außerdem hat EYEMAXX ein Grundstück im polnischen Malbork erworben und wird dort ebenfalls ein
Fachmarktzentrum, hier mit einer vermietbaren Fläche von ca. 4.200 qm, realisieren. Die Baureifmachung der Liegenschaft, sowie die Abbrucharbeiten wurden im Juli 2014 begonnen. Der formale Spatenstich wird voraussichtlich im Herbst 2014 stattfinden. Fertigstellung ist für das 2. Kalenderquartal
2015 geplant.
61
Weiterhin hat EYEMAXX im Juli 2014 mit dem Bau eines modernen Logistikzentrums mit einer Fläche
von rund 17.800 qm in Serbien in der Großgemeinde Stara Pazova bei Belgrad begonnen. Als Ankermieter konnte DB Schenker gewonnen werden. Damit erfolgte der Start der Entwicklung des im
Eigentum des Unternehmens befindlichen rund 50 Hektar großen Grundstücks am Stadtrand von
Belgrad.
5.10.3 Projektpipeline / fest beschlossene Investitionen
Es besteht darüber hinaus eine umfangreiche Projektpipeline, die im Rahmen des weitergehenden
Geschäftsverlaufes planmäßig abgearbeitet wird. Darüber hinaus legt die Emittentin großen Wert darauf, kontinuierlich neue potentielle Projekte zu akquirieren. Bei den folgenden nachstehend genannten Projekten handelt es sich um fest beschlossene Investitionen, welche unter der Voraussetzung der
ganzheitlichen Sicherung der erforderlichen Finanzierungsmittel, entwickelt werden:
-
Österreich, Wien, Karl-Sarg Gasse: Wohnimmobilie, Gesamtinvestitionskosten rd. 29 Mio. €,
Verkaufsfläche 11.000 qm;
-
Deutschland, Potsdam/Berlin, Projekt ‚Park Apartments Potsdam‘: Wohnimmobilie, Gesamtinvestitionskosten rd. 17 Mio. €, Verkaufsfläche 6.600 qm;
-
Deutschland, Düsseldorf, Rober-Stolz-Straße: Wohnimmobilie, Gesamtinvestitionskosten rd.
15 Mio. €, Verkaufsfläche 5.500 qm;
-
Deutschland, Leipzig, Thomasium: Ärztezentrum, Built-to-Suit, Gesamtinvestitionskosten rd.
16 Mio. €, BGF 18.000 qm (inkl. Garage);
-
Deutschland, Waldalgesheim: Pflegeheim, Gesamtinvestitionskosten rd. 11,5 Mio. €, BGF
6.500 qm.
Sämtlich gemäß diesem Punkt als fest beschlossenen Investitionen dargestellten Projekte, werden
nach der in den folgenden Punkten 5.10.4. und 5.10.5. dargestellten Finanzierungsstruktur finanziert.
5.10.4 Projektstrukturierung und Projektentwicklung
Jedes Projekt wird rechtlich gesehen über eine eigene Projektgesellschaft („SPV“ – Special Purpose
Vehicle), welche Eigentümerin der jeweiligen Projektliegenschaft ist, finanziert und abgewickelt. Sämtliche Dienstleistungen der Projektentwicklung wie zum Beispiel Liegenschaftssuche, Finanzierungsvermittlung, Projektmanagement, Projektsteuerung, Generalunternehmerausschreibung, Vermietung,
Verkauf, etc. werden von einer eigenen Dienstleistungsgesellschaft der Emittentin an die jeweilige
Projektgesellschaft erbracht und von der jeweiligen Projektgesellschaft unter Akzeptanz der finanzierenden Banken aus dem jeweiligen Projektbudget bezahlt.
Nach Fertigstellung des jeweiligen Projekts, Bezug der Mietobjekte und Beginn der Mietzahlungen
durch die Mieter wird die Betreuung des jeweiligen Objektes (facility management) entweder selbst
vorgenommen oder an spezialisierte Firmen ausgelagert.
Im Bereich Fachmarktzentren des Segments Gewerbeimmobilien werden in weiterer Folge mehrere
aus jeweils fertig gestellten und vermietete Objekten bestehende Projektgesellschaften (SPVs) zu
62
einem Paket zusammengefasst und an interessierte Investoren in Form von „free tender“ Verfahren
zum Kauf angeboten. Größere Projekte werden aber auch einzeln an interessierte Investoren verkauft.
Dabei werden die Geschäftsanteile an der jeweiligen Projektgesellschaft verkauft und die Emittentin
erhält als direkte bzw. indirekte Gesellschafterin der jeweiligen Projektgesellschaft den Verkaufserlös
bzw. den Projektgewinn nach Abzug der bilanzierten Buchwerte bzw. Refinanzierungen.
Im Segment Wohnimmobilien werden Projekte entweder in der Form abgewickelt, dass sie an einen
einzigen Investor verkauft werden (Globalverkauf) oder in Form des Einzelverkaufs der Wohnungen
als Bauträgergeschäft.
Im Segment Pflegeheime werden Projekte erst dann begonnen, wenn es bereits im Vorfeld gelingt,
einen bonitätsstarken Betreiber als Mieter mit einer Mietvertragsdauer von 20 Jahren oder mehr zu
gewinnen. Die jeweilige Pflegeheim – Projektgesellschaft wird nach Fertigstellung des Projektes als
share deal an interessierte Endinvestoren verkauft.
5.10.5 Projektfinanzierung
Die Finanzierung der oben genannten Projektpipeline erfolgt aus einer Kombination von Eigenkapital
(20% - 40% der jeweiligen Gesamtinvestitionskosten) und Fremdkapital (60 % - 80 % der jeweiligen
Gesamtinvestitionskosten).
Die Eigenmittel der jeweiligen Projektgesellschaft werden von der Emittentin in Höhe Ihrer Beteiligungsquote an der Projektgesellschaft zur Verfügung gestellt. Die Emittentin kann Projektgesellschaften auch gemeinsam mit Finanzpartnern und bzw. oder strategischen Partnern besitzen und finanzieren. In diesem Fall kann es auch zu asynchronen Verteilungen von Eigenkapitaleinzahlungen und
Projektgewinnanteilsverteilungen kommen, wobei die Emittentin immer nur maximal jenen Anteil am
Eigenkapital zu finanzieren hat, welcher auch ihrem direkten bzw. indirekten Geschäftsanteil an der
jeweiligen Projektgesellschaft entspricht.
Die Emittentin generiert die erforderlichen Mittel zur Eigenkapitaldarstellung ihrer Anteile an den jeweiligen Projektgesellschaften neben Gewinnen aus erfolgten Projektgesellschaftsverkäufen aus den
Erlösen der in den Jahren 2011 , 2012 und 2013 emittierten Anleihen, den beiden Kapitalerhöhungen
im Jahr 2012, der Kapitalerhöhung im Jahr 2014 sowie aus den Erlösen der in diesem Prospekt dargestellten Anleihe.
Das Fremdkapital der jeweiligen Projektgesellschaft wird über einen erstrangigen, auf der jeweiligen
Projektliegenschaft der betreffenden Projektgesellschaft besicherten, Bankkredit finanziert. Diese
Bankkredite werden rein auf Basis der Bonität der jeweiligen Projektgesellschaft und auf Basis der
vorhandenen Vormietverträge mit zukünftigen Mietern und ohne Rückhaftung der Emittentin an die
jeweilige Projektgesellschaft vergeben („non recours“).
63
Sobald die Gesamtprojekt-Finanzierung abgeschlossen ist, die Baugenehmigung vorliegt und der von
der finanzierenden Bank geforderte Vorvermietungsstand erreicht ist, erfolgt der Baubeginn.
5.11.
Märkte und Wettbewerb
5.11.1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Nach Angaben des europäischen Statistikamtes Eurostat ist das saisonbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) der 18 Staaten des Euro-Raumes im ersten Quartal 2014 gegenüber dem Vorquartal um
0,2 Prozent gestiegen. Im Vergleich zum ersten Quartal des Vorjahres wuchs die Wirtschaftsleistung
der Euro-Zone um 0,9 Prozent. Die 28 Mitgliedsstaaten der Europäischen Union verzeichneten in den
ersten drei Monaten des Jahres 2014 ein Wirtschaftswachstum von 0,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal respektive 1,4 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2013 (Eurostat, Pressemitteilung
84/2014 vom 4. Juni 2014).
Wie die zweite BIP-Schätzung für das erste Quartal 2014 des europäischen Statistikamtes Eurostat
zeigt, hat sich die wirtschaftliche Entwicklung in einigen Zielmärkten der Emittentin deutlich verbessert. So erzielten Deutschland, Polen sowie die Slowakei ein wesentlich höheres Wirtschaftswachstum als der EU-Durchschnitt. Die tschechische Wirtschaftsleistung lag in den ersten drei Monaten
2014 in etwa auf dem Niveau des starken Vorquartals, konnte aber gegenüber dem entsprechenden
Vorjahresquartal deutlich zulegen. Das Wirtschaftswachstum Österreichs lag im Durchschnitt des
Euro-Raums (Eurostat, Pressemitteilung 84/2014 vom 4. Juni 2014).
Die IWF-Prognosen für die Zielmärkte von EYEMAXX liegen für die Jahre 2014 und 2015 teilweise
merklich über dem Durchschnitt der Euro-Zone (2014: +1,2 Prozent, 2015: +1,5 Prozent). So wird für
Polen ein Wirtschaftswachstum von 3,1 Prozent in 2014 und 3,3 Prozent in 2015 erwartet. Die Wirtschaft in der Slowakei soll in 2014 um 2,3 Prozent und in 2015 um 3,0 Prozent wachsen. Auch Tschechien kehrt nach dem Rückgang der Wirtschaftsleistung in 2013 (-0,9 Prozent) wieder auf den Wachstumspfad mit prognostizierten Zuwächsen von 1,9 Prozent in 2014 und 2,0 Prozent in 2015 zurück.
Für die deutsche und österreichische Wirtschaft wird jeweils ein Plus von 1,7 Prozent in 2014 vorhergesehen. 2015 soll Deutschland dann mit 1,6 Prozent und Österreich mit 1,7 Prozent wachsen. Für
Serbien wird einen Zuwachs von 1,0 Prozent in 2014 und 1,5 Prozent in 2015 erwartet (World Economic and Financial Surveys, World Economic Outlook, IWF April 2014, Seite 54).
5.11.2. Marktsituation und Marktaussichten: Stammgeschäft Einzelhandelsimmobilien mit
Schwerpunkt Fachmarktzentren
Nach der Marktstudie von CBRE (CB Richard Ellis – „European Retail Investment, Market View Q3 /
2013, Seite 1f.) hat sich das Investitionsvolumen in europäische Einzelhandelsimmobilien im dritten
Quartal 2013 auf 8,3 Mrd. Euro belaufen. Im Vergleich zum zweiten Quartal sei dies eine Steigerung
64
von 11,5 Prozent. Aufgrund des mangelnden Angebots lagen die Investmentaktivitäten in 2013 allerdings 9 Prozent unter dem Drei-Jahres-Quartalsdurchschnitt.
Die Emittentin unterscheidet zwei Zielregionen:
•
Die Zielregion „östliches und südöstliches Mitteleuropa“ der Emittentin umfasst derzeit die
Länder Polen, Tschechien, die Slowakei und Serbien. In diesen Ländern besteht im Vergleich
zu den etablierten Märkten Westeuropas nach Beobachtung der Emittentin noch eine strukturelle Versorgungslücke von Einkaufsmöglichkeiten für Güter des täglichen Bedarfs (Food und
Non-Food-Ware). Dies gilt insbesondere für kleinere Städte. Belegt wird diese Entwicklung
auch durch Analysen von Research-Instituten (Regio Data Research, Grafik Verkaufsflächendichte Europa, Januar 2012). Überregionale große Einkaufszentren, wie sie vielerorts in den
ersten Jahren nach dem EU-Beitritt entstanden, beschränken sich überwiegend auf die großen Städte. In den mittleren und kleineren Städten können die täglichen Einkaufsbedürfnisse
der Bevölkerung teilweise noch immer nur unzureichend gedeckt werden. Dies haben viele
westeuropäische Handelsketten erkannt und suchen im Rahmen ihrer Expansionspläne geeignete Geschäftslokale in diesen mittleren und kleineren Städten. Lokale Fachmärkte sind
hier ein attraktives Angebot für expandierende Handelsketten mit Fokus auf eine verbrauchernahe und preislich erschwingliche Versorgung.
•
Die Zielregion „deutschsprachiger Raum“ umfasst derzeit für die Emittentin die bereits mit
Einzelhandelsimmobilien sehr gut versorgten Ländern Deutschland und Österreich. Da in diesen beiden Ländern bereits seit Jahren praktisch eine Vollversorgung besteht, handelt es sich
auf diesen Märkten somit großteils um einen Verdrängungswettbewerb. Allerdings gibt es
nach Einschätzung der Emittentin noch einige mit Einzelhandelsflächen unzureichend versorgte kleinere Städte und größere Gemeinden. Diese Marktnische beabsichtigt die Emittentin
in Zukunft verstärkt zu bearbeiten.
Von entscheidender Bedeutung für die einzelnen Mieter in Fachmarktzentren ist ein geeigneter Mietermix. Aufgrund der wechselseitigen Synergien durch Frequenzsteigerung im Kundenbereich durch
das Angebot komplementärer Sortimente verschiedener Branchen sind Geschäftslokale in Fachmarktzentren für die Handelsketten in der Regel wesentlich attraktiver als Einzelstandorte.
Insbesondere deutschlandspezifische Marktanalysen bestätigen die Attraktivität des Produktes
„Fachmarktzentrum“ aus institutioneller und Privat-Investorensicht trotz schwieriger Kapitalmarktverhältnisse. Im Umfrage-Update zum Hahn Retail Real Estate Report 2013/2014, einer Untersuchung
des renommierten Forschungsinstitutes GfK, dem internationalen Marktanalysten CBRE und der
HAHN AG als größten deutschen Entwickler von Fachmärkten, wurde folgendes positives Fazit für
2014 gezogen:
65
„In der aktuellen Expertenbefragung der Hahn Gruppe wird deutlich, dass der Optimismus am Investmentmarkt für Handelsimmobilien und im großflächigen Einzelhandel sehr ausgeprägt ist. So rechnen
institutionelle Handelsimmobilieninvestoren überwiegend mit stabilen (53 Prozent der Befragten) bis
steigenden Kaufpreisen (43 Prozent der Befragten). Dabei hat sich die Kaufneigung der Investoren
gegenüber der Vorjahresumfrage sogar noch verstärkt: Rund zwei Drittel (63 Prozent) der Investoren
wollen in den kommenden 12 Monaten tendenziell zukaufen. Im Vorjahr waren dies lediglich 47 Prozent. (...) Beliebtester Objekttyp bleiben Fachmarktzentren: Rund 68 Prozent der befragten Investoren
richten ihr Interesse auf diesen Objekttyp – ein leichter Rückgang gegenüber dem Vorjahreswert (79
Prozent). Dahinter folgen Shopping-Center mit 53 Prozent (Vorjahr: 43 Prozent) und Geschäftshäuser
bzw. High-Street-Objekte mit 37 Prozent der Nennungen als bevorzugte Objekttypen (Vorjahr: 43
Prozent; Mehrfachnennungen möglich). Weniger beliebt bei den Investoren sind kleinere Agglomerationsformen des Einzelhandels und Solitärstandorte.“ (Hahn AG, Pressemitteilung „Umfrage-Update
zum Hahn Retail Real Estate Report 2013/2014“, 8. April 2014, Seite 1 und 2).
Die Entwicklung in Deutschland ist für die Emittentin ein wichtiger Marktindikator. Der Investmentmarkt
für Einzelhandelsimmobilien behauptet sich nach Einschätzung der Emittentin einmal mehr als sehr
robuste Anlageklasse im aktuellen Marktumfeld. Insgesamt bietet der deutsche Investmentmarkt für
Einzelhandelsimmobilien als einer der größten Märkte in Europa nach Einschätzung der Emittentin
den Investoren gute Diversifizierungsoptionen, um ihre Portfolios stärker auf Retail-Immobilien auszurichten, da vor allem durch den Mix bonitätsstarker Mieter und somit stabilem Cashflow die Anlageklasse Fachmarktzentrum besonders für die eher sicherheitsorientierten Investoren attraktiv erscheint.
Die Hauptgründe für eine positive Geschäftsentwicklung in den Zielmärkten sind nach Einschätzung
der Emittentin u.a.:
-
Strukturelle Marktnachfrage nach einem Immobilienformat, das Güter des täglichen Bedarfs
mit einem breiten Sortiment anbietet und für den Konsumenten schnell, komfortabel (PKW)
und in direkter Nähe erreichbar ist
-
Relativ stabile Wirtschaftsverhältnisse in den Zielmärkten
-
Starke Wirtschaftsaffinität zu Deutschland
-
Geringe wirtschaftliche und finanzielle Verbindungen zu den Krisenländern Griechenland,
Portugal, Spanien und Italien
-
Attraktive Renditen mit einem vergleichbaren geringen Risikoprofil.
Kurzfristige Marktaussichten
Nach Einschätzung der Emittentin wird sich dieser positive Trend nicht nur in Deutschland sondern
auch in den anderen Zielmärkten der Emittentin wie beispielsweise Österreich, Polen und Tschechien
aufgrund der Nähe zum starken deutschen Wirtschaftsnachbarn in 2014 fortsetzen. Im aktuellen Zyk-
66
lus hat in den Zielmärkten nach Einschätzung der Emittentin kein außergewöhnlicher Bauboom stattgefunden. Deshalb haben sich die Mieten zwischenzeitlich stabilisiert und dürften sich weiter erholen.
Die Emittentin geht davon aus, dass die historisch niedrigen Zinsen und Renditespreads von guten
Immobilien in B-Lagen zu einer verstärkten Nachfrage professioneller Anleger führen werden.
Das Anlageprodukt Fachmarktzentrum galt zuvor als nachrangiger Anlagesektor, avancierte aber
nach Beobachtung der Emittentin in den vergangenen Jahren rasch zu einer favorisierten Assetklasse
der Investoren. Nach den Mietrückgängen in 2009 und 2010 haben sich die Mieten nach Einschätzung der Emittentin wieder erholt und zwischenzeitlich stabilisiert. Dies gilt insbesondere neben den
Kernmärkten Deutschland und Österreich vor allem für den Wachstumsmarkt Polen.
Trotz der ungebrochen hohen Nachfrage nach deutschen Einzelhandelsimmobilien als Anlageobjekte
blieben nach Beobachtungen der Emittentin die Nettoanfangsrenditen auch im Jahr 2013 in allen
Segmenten stabil. Die Nettoanfangsrenditen für Fachmärkte und Fachmarktzentren blieben unverändert bei 7 Prozent respektive 6 Prozent. Auch wenn sich zuletzt der Renditeabstand zwischen erstklassigen Immobilieninvestments und den langfristigen Schuldtiteln des Bundes leicht verringerte, sind
Immobilien weiterhin sowohl für institutionelle Investoren als auch für vermögende Privatinvestoren
eine attraktive Anlageklasse, insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Kapitalmarktzinsen weiterhin niedrig bleiben dürften. Die aktuellen Zahlen zeigen, dass sich die hohe Investitionsdynamik auch
bei den Handelsimmobilien weiter fortsetzt, wenngleich die begrenzte Verfügbarkeit vor allem an
Core-Objekten weiterhin den limitierenden Faktor darstellt. Sicherheit ist weiterhin die oberste Prämisse der Immobilieninvestoren, die sich neben der Fokussierung auf die Top-Investmentzentren auch in
den Regionalzentren und B-Standorten engagieren (Hahn Retail Real Estate Report 2013/2014, 8.
Ausgabe, August 2013, S. 65/66).
Langfristige Marktaussichten
Bei der langfristigen Einschätzung sind die HAHN AG, die führende Fachmarktgruppe in Deutschland
gemäß ihrer Untersuchung von Februar / März 2013 ebenfalls optimistisch für dieses Segment. In
ihrer Expertenbefragung unter institutionellen Investoren aus dem In- und Ausland Untersuchung stellt
die HAHN AG fest, dass keiner der Befragten mit steigenden Renditen bzw. sinkenden Kaufpreisen
künftig rechnet. Dabei werden Fachmarkzentren im Handelssegment klar bevorzugt. 79 Prozent der
befragten Investoren legen bei ihren geplanten Investitionen den stärksten Fokus auf diesen Objekttyp. Dabei setzen die Investoren auf bewährte Konzepte bei Fachmarktzentren. So hält die große
Mehrheit der Investoren einen Ankermieter aus der Lebensmittelbranche für unverzichtbar. Auch
ebenerdige Parkplätze und eine eingeschossige Bauweise werden von der Mehrheit gewünscht. Da
Fachmarkzentren in Bezug auf Flächeneffizienz, Parkmöglichkeiten, Öffnungszeiten, Anlieferungslogistik und Erreichbarkeit produkttypische allgemeine Vorteile aufweisen, wird die Konsumenten- und
Mieternachfrage stabil bleiben und regional wachsen. Rund die Hälfte der befragten Investoren gibt
an, ihr Immobilienportfolio künftig vergrößern zu wollen. (Update zum Hahn Retail Real Estate Report,
Ergebnisse der Expertenbefragung Februar / März 2013).
67
Damit werden die Einschätzungen der Emittentin bekräftigt.
Marktaussicht Einzelhandel – „östliches und südöstliches Mitteleuropa“
Die Emittentin konzentriert sich bei Ihren Projekten in dieser Zielregion auf Polen, Tschechien, die
Slowakei und Serbien. Insbesondere Polen als Kernzielmarkt profitiert von der Größe des Heimmarktes und von der stabilen Wirtschaftslage des Nachbarlandes Deutschland. Darüber hinaus gibt es
nach Einschätzung der Emittentin zwei nachhaltige Trends, die für die Emittentin positive Geschäftsaussichten darstellen:
A) Bestehende Versorgungslücke nach preiswerten Gütern des täglichen Bedarfs in den mittleren und kleineren Städten, die von expansionsstarken Filialisten im Wettbewerb zu füllen sind
(vor allem in Polen)
B) Fachmarktzentren gelten als defensives Anlageprodukt, das in den letzten Jahren von Investoren im Vergleich zu anderen Assetklassen unterbewertet wurde. Hinzu kommt eine neue Investorengruppe - private Investoren - die verstärkt Interesse an diesem Produkt zeigt
Versorgungslücke und Expansion der Mieter/Filialisten
Die Versorgungslücke wird nach Einschätzung der Emittentin in den kommenden Jahren durch internationale Filialisten im Rahmen ihrer landesweiten Expansionspläne abgedeckt werden. Diese Filialisten investieren gezielt in die Wachstumsmärkte des „östlichen und südöstlichen Mitteleuropa“ neben
den bereits saturierten Märkten in Westeuropa.
In einer Langzeituntersuchung der Expansionspläne der größten Einzelhändler Europas von dem
weltweit tätigen Immobilienberater CB Richard Ellis wurde eindeutig CEE (Central und Eastern Europe) als Expansionsregion identifiziert (vgl. CBRE, How Active are Retailers in EMEA,
Executive
Summary, Edition 2010). Die Gründe sind der Saturationsgrad in den regionalen Heimatmärkten, das
Wachstumspotenzial, die noch niedrigere Penetrationsrate und eine geringere Flächenangebotsrate
im Vergleich zu den westlichen Nachbarn. Polen ist demnach das CEE Land, bei dem das größte
Expansions-Interesse der Einzelhändler aus dieser Befragung verzeichnet wurde, gefolgt von Tschechien und Österreich. Im allgemeinen Ranking führt Deutschland aufgrund der Größe des Marktes
(vgl. CBRE, How Active are Retailers in EMEA, Chart, Seite 4, Edition 2010).
Das Einzelhandelsumsatzwachstum ist nach Einschätzung der Emittentin in der CEE-Region nachhaltig höher als in Westeuropa. Die damit verbundene Nachfrage nach Flächen und einem korrespondierenden Mietenwachstum ist für die Emittentin ein positives Signal.
68
Da die Standorte der Emittentin in zweit- und drittrangigen Städten mit relativ geringem Wettbewerb
liegen – und jeweils in Verbindung mit einem benachbarten Lebensmittel(hyper)markt errichtet werden, - ist ein komparativer langfristiger Standortvorteil gewährleistet.
Unter Berücksichtigung insbesondere des polnischen Marktes geht die Emittentin von zumindest 200
potenziell geeigneten Städten/Standorten aus.
Investmentmarkt
Der Investmentmarkt für gute Projekte profitiert von diesem Nachfrage-Effekt (vgl. obige Ausführungen, Transaktionsumsätze in Deutschland), wobei insbesondere aufgrund von Lage und Mieterstruktur sehr gute Projekte nachgefragt werden. Die Anfangsnettorenditen liegen in Polen und Tschechien
nach Ansicht der Emittentin zwischen 7,75 und 8,5 Prozent und somit doch deutlich über den Anfangsrenditen in Deutschland und Österreich. In Österreich und Deutschland können dagegen für sehr
gute bis gute neue Fachmarktzentren Anfangsrenditen zwischen 6,5 und 7,25 Prozent erzielt werden.
5.11.3. Wettbewerbssituation Fachmarktzentren
Aufgrund der vergleichsweise geringen Gesamtinvestitionskosten von typischerweise 5 bis 10 Mio.
EUR je Fachmarktzentrum gilt das Segment als kleinteilig und wenig wettbewerbsintensiv. Große
internationale Immobilienentwickler sind aufgrund ihrer (auf Großprojekte ausgerichteten) komplexen
internen Organisationsstruktur nach Einschätzung der Emittentin nicht in der Lage, derartige Kleinprojekte schnell und kosteneffizient durchzuführen.
Die Konkurrenz der Emittentin besteht daher nach Einschätzung der Emittentin einerseits aus lokalen
Anbieter(gruppe)n, singulärer Projekte an einem bestimmten Standort, die aufgrund besonderer Konstellationen Zugriff auf ein geeignetes Grundstück erhalten konnten. Ihnen fehlt aber in der Regel der
Marktzugang zu den Mietern. Andererseits gehören einige wenige, in Größe, Struktur und Geschäftsmodell durchaus mit der Emittentin vergleichbare Unternehmen in Österreich und Deutschland zu den
Konkurrenten.
In Polen geht die Emittentin von einem Gesamtpotenzial von bis zu 200 Märkten aus. Basierend auf
der bisherigen starken Marktpräsenz wird ein realistischer Marktanteil von ca. 10 – 15 Prozent erwartet bzw. angestrebt. In Tschechien sieht die Emittentin aufgrund der Größe des Marktes, der Regionalstruktur (Anzahl der Städte > 20.000 Einwohner) und des höheren Sättigungsgrades die Möglichkeit, neben der laufenden Pipeline zusätzlich etwa noch 5 – 10 Märkte errichten zu können.
5.11.4. Markt- und Wettbewerbssituation bei Logistikimmobilien
Ein entscheidender Wettbewerbsfaktor der CEE-Länder bei Produktionsverlagerungen und der Eröffnung von neuen Produktions-Logistikzentren sind laut der der Immobilienfonds-Gesellschaft iiiinvestments die im Vergleich zu Kerneuropa immer noch sehr niedrigen Arbeitskosten ein entscheidender Wettbewerbsfaktor der CEE-Länder. Auch die Infrastruktur werde ständig verbessert, nicht
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zuletzt durch die EU-Unterstützung. Laut iii-investments liegt der Fokus vieler Investoren weiterhin auf
zentral gelegene und gut angebundene Core-Objekte mit langen Mietverträgen und bonitätsstarken
Mietern (iii-investments, Immobilienmärkte Europa 2012, Stand November 2012, Seiten 78).
Zur Wettbewerbssituation: In den Zielregionen der Emittentin gibt es nach Einschätzung der Emittentin
neben internationalen Logistikentwicklern und Speditionen (Unternehmen wie: CA-Immo AG, Panattoni, UBM, Immofinanz AG, Pro Logis, Hazley, Valartis, Orco, Kühne & Nagel) eine Vielzahl von weiteren Marktteilnehmern. Diese suchen ebenfalls selektiv Gelegenheiten und opportunistisch Projekte
und stehen damit in diesem Segment in einem direkten Wettbewerb zur Emittentin. Zunehmend dezentrale Märkte erfordern aus Sicht der Emittentin Logistikzentren für die effiziente logistische Warenverteilung.
Für die Emittentin ist wegen ihrer aktuellen Projektentwicklungen der serbische Logistikmarkt von
vorrangigem Interesse. Da in der Krise 2008-2009 viele Entwickler ihre Flächenproduktion auch in
Serbien einstellten, erwarten die Emittentin sowie Marktexperten einen starken Nachfrageüberhang
für moderne Logistikflächen (vgl. LeRoy Realty Consultants, Industrial Market&Trends Outlook, Seite
1-2, Dezember 2011).
Das Inflationsrisiko ist nach Einschätzung der Emittentin der größte volkswirtschaftliche Risikofaktor
Serbiens. Serbien hat jedoch im Jahr 2012 den EU-Kandidatenstatus erhalten. Dieser Faktor und
auch der EU-Beitritt Kroatiens dürften weiter zur Stabilisierung des Marktes in dieser Region beitragen. Auf Unternehmerebene geht die Emittentin von einem wachsenden Mieterinteresse an Logistikimmobilien und Fachmarktzentren aus, vor allem aus den Branchen Distribution und Automotive.
Der Berater LeRoy erwartet auch für die kommenden Jahre eine starke Zunahme von Auslandsinvestitionen (vgl. LeRoy Realty Consultants, Industrial Market&Trends Outlook, Seite 1-2, Dezember
2011).
Auf der Angebotsseite nahmen viele Entwickler im Jahr 2011 ihre Projekte aufgrund der Wirtschaftsund Finanzkrise vom Markt, vor allem wegen mangelnder Finanzierbarkeit. Nach Einschätzung der
Emittentin wird in den kommenden Jahren ein Angebotsengpass entstehen. Die Emittentin erwartet
daraus gute Chancen für Projektrealisierungen. Nachfrageseitig werden nach Einschätzung der Emittentin prozyklisch logistikaffine Mieter und Betreiber in Serbien investieren. Diese Region gewinnt
durch die günstige geostrategische Lage durch die paneuropäischen Verkehrskorridore 7 und 10, die
Europa mit dem Mittleren und Nahen Osten verbinden, zunehmend an Bedeutung. Die erwartete Zunahme der Industrieproduktion dürfte nach Ansicht der Emittentin die Mietnachfrage und Mietenentwicklung von Logistikflächen positiv beeinflussen.
Des Weiteren erwartet die Emittentin, dass Logistiker wie dies auch in anderen Ländern der Fall ist,
ihre eigen genutzten Immobilien gegen Mietobjekte tauschen, um hier Liquidität für das Kerngeschäft
zu schaffen. Unterstützt werden diese Positiveffekte durch staatliche Investitionsmaßnahmen in Infrastruktur und Straßenausbau. Der Serbische Staat investiert in den Ausbau von Autobahnen (E75,
70
E70, Korridor 10), der für den multimodalen Verkehrsbedarf der Logistiker essenziell ist. Die Ringautobahn um Belgrad und der 2012 fertig gestellte Brückenneubau über die Save sind für die Infrastrukturentwicklung von großer Bedeutung.
Nachdem sich die industrielle Produktion nach der Krise wieder erholt hat, sehen die Analysten des
Immobilienberaters Colliers eine besondere Wiederbelebung in den beiden osteuropäischen Märkten:
Polen und Tschechien (vgl. Collier International, New Europe, Industrial Market Studie, Real Estate
Review, Jahresbericht 2011, Dezember 2011, Seite 11/12).
Polen weist neben seiner günstigen geografischen Lage einen Binnenmarkt mit starker Nachfrage auf.
In den vergangenen Jahren wurden rund 1,4 Mio. qm neue Logistik- und Industrieflächen realisiert
(vgl. Collier International, New Europe, Industrial Market Studie, Real Estate Review, Jahresbericht
2011, Dezember 2011 Seite 11/12).
In Tschechien wurde nach Einschätzung der Emittentin in den vergangenen Jahren ein Volumen in
der Größenordnung von 2/3 der neu realisierten Flächen Polens entwickelt. Vor allem internationale
Logistikunternehmen sind hier aktiv. Darüber hinaus ist der Intrahandel der VISEGRAD Staaten
(Tschechien, Polen, Ungarn und die Slowakei) sehr hoch. Deutschland ist mit über 30 Prozent der
exportstärkste Nutzer für Industrie- und Lagerflächen in dieser Region, die neben ihrer Regionalnähe
auch über ein bemerkenswertes Potenzial an ausgebildeten Facharbeitern verfügt (beispielsweise die
KFZ- und KFZ-Zulieferbranche). Wenn man davon ausgeht, dass die Transportkosten in den relevanten Branchen bis zu 60 Prozent der Gesamtkosten verursachen (vgl. 30 Prozent Personalkosten),
werden der Bedarf und die Notwendigkeit regionaler Distributionszentren augenscheinlich. Der Trend
geht hin zu mehr Regionalität. So reduzieren beispielsweise internationale Handelsmarken ihre Flugtransportverkehre, um substanziell Energiekosten zu sparen. Der Zugtransport wird verstärkt in multimodale Transportprogramme aufgenommen, was zukünftig den Trend in Richtung regionale Logistikzentren stark im Vergleich zu früheren Megahubs (also überregionale Großlogistikzentren) aufwerten
wird. Fazit aus Sicht der Experten ist, dass der Central Belt (Region Polen-TschechienSüddeutschland-NW-Österreich) weiter an Attraktivität zunehmen wird. Damit ist die Aussicht für Logistikimmobilien als sehr gut zu bezeichnen. (vgl. Collier International, New Europe, Industrial Market
Studie, Real Estate Review, Jahresbericht 2011, Dezember 2011, Seite 11/12).
Aus diesen Gründen werden nach Einschätzung der Emittentin die großen Logistikimmobilienbetreiber
und Eigennutzer (Lebensmittler, Textilketten) gezielt auf Partnerschaften mit Developern aus der Region setzen, um im Wettbewerb bestehen zu können. Dabei würde die Emittentin überwiegend als
Service-Entwickler agieren und für die Errichtung und/oder die gesamte Immobilienentwicklung verantwortlich zeichnen. Gründe sind hier der Kostendruck der Betreiber und das geringere Risiko für die
Emittentin.
71
Auf der Investmentseite kann nach Einschätzung der Emittentin seit dem zweiten Halbjahr 2011 eine
verstärkte Nachfrage bei Core-Objekten und somit höhere erzielbare Verkaufspreise in Warschau,
Prag und Bratislava und in der Folge eine Erhöhung der Ankaufspreise festgestellt werden, was die
Gewinnmargen der Entwickler steigen lässt. Dabei ist der Abstand („Spread“) zwischen Top- und Bestandsobjekten in diesen Märkten wieder auseinander gegangen. Sowohl der Miet- als auch der Investmentmarkt werden 2014 maßgeblich von der konjunkturellen Entwicklung beeinflusst, da angebotsseitig kaum Veränderungen zu erwarten sind. Insofern rechnet die Emittentin mit stabilen Werten
von Core-Immobilien in den europäischen Kernländern.
5.11.5. Markt- und Wettbewerbssituation bei Taylor Made Solutions
„Taylor Made Solutions“ oder so genannte „Built-To-Suit“-Projekte, d.h. maßgeschneiderte Auftragsprojekte, werden per definitionem nur bei Vorliegen von konkreten Mietervereinbarungen durchgeführt. Die Projektgewinnmargen für Entwickler sind in diesem Bereich geringer, da das Vermietungs- und Verwertungsrisiko wegfällt. Durch das Vorhandensein des Mieters vor Projektstart sind
zudem die Finanzierungskosten geringer. Dieser Bereich liefert aber attraktive Deckungsbeiträge zum
Gesamtergebnis und stärkt die Kundenbeziehungen.
Da in vielen Fällen der Ankaufspreis und die Sicherung der unbebauten Liegenschaft über den Erfolg
eines Projektes entscheiden, muss die Emittentin über die Marktnähe und lokale Präsenz Vorteile
bieten.
5.11.6. Markt- und Wettbewerbssituation bei Wohnimmobilien in Deutschland und Österreich
Der Markt für Wohnimmobilien in Deutschland und Österreich bieten attraktive Rahmenbedingungen
für die Emittentin. Trotz Bevölkerungsrückgang steigen die Haushaltszahlen weiter. Zunehmende
Alterung der Bevölkerung und Anstieg des Anteils der Ein- und Zweipersonenhaushalte sind dabei die
bestimmenden Determinanten der Wohnraumnachfrage. Darüber hinaus besteht erheblicher Ersatzbedarf aufgrund der AIterung bestehender Wohngebäude. Im europäischen Vergleich weisen
Deutschland und Österreich zudem eine der niedrigsten Wohneigentumsquoten auf (Eurostat/LBS
Research).
Allein in Deutschland soll die Wohnflächennachfrage zwischen 2010 und 2025 um rund 6 Prozent auf
3,1 Mrd. Quadratmeter ansteigen und sich der Neubaubedarf auf bundesweit jährlich ca. 183.000
Wohneinheiten bis 2025 belaufen. Wachstumstreiber ist insbesondere der erhöhte Wohnraumbedarf
in Ballungszentren („Wohnungsmarktbericht Deutschland 2013“ von Jones Lang LaSalle, Seite 18).
Der regionale Fokus der Emittentin liegt zunächst auf den Ballungsräumen der größten sieben Städte
Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf. Die Lücke zwischen Angebot
und Nachfrage nach qualitativem Wohnbau in den Ballungsräumen macht diese Märkte auch für die
nächsten Jahre sehr interessant. Die Emittentin fokussiert sich dabei auf die Entwicklung von mittleren
72
Projekten mit einem gesamten Projektvolumen von jeweils bis zu 20 Mio. Euro. In Ausnahmefällen
werden auch größere Projekte umgesetzt.
Das Transaktionsvolumen auf dem Investmentmarkt für deutsche Wohnportfolios hat sich im Zeitraum
2010 bis 2012 mehr als verdreifacht. Niedrige Zinsen, fehlende sichere Anlagealternativen und ein
aus internationaler Sicht attraktives Preisniveau beflügeln den Investmentmarkt für Wohnimmobilien.
2012 wurden rund 11,1 Mrd. Euro gehandelt, sodass das höchste Transaktionsvolumen der letzten
fünf Jahre erreicht wurde („Wohnungsmarktbericht Deutschland 2013“ von Jones Lang LaSalle, Seite
23).
Auch die Nachfrage am österreichischen Wohnungsmarkt ist ungebrochen hoch und übersteigt nach
wie vor das Angebot. Ausgelöst durch die Reurbanisierungswelle liegt das Wohnen in der Stadt wieder voll im Trend. Die Ballungsräume wachsen, immer mehr Menschen zieht es wieder vermehrt in die
Stadt und man schätzt die Vorteile, die Wohnen, Arbeiten und Leben an einem Ort bieten können.
Wohnimmobilien haben sich in den letzten Jahren zudem als beliebteste Anlageform erwiesen. Dabei
pendeln sich die in den letzten Jahren stark angezogenen Wohnimmobilienpreise aktuell auf hohem
Niveau ein (Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft, Pressekonferenz vom 11. Dezember
2013).
In der Entwicklung von Wohnbauimmobilien in Österreich konzentriert sich die Emittentin auf die größeren österreichischen Städte wie Wien und Graz. Dabei wird die maximale mögliche Bebauung
bestmöglich ausgenutzt um eine effiziente Flächennutzung zu generieren. Die Wohnungsgrößen der
zu realisierenden Projekte liegen somit im Großteil zwischen 65 und 100m². Die Verwertung der Immobilien wird als klassisches Bauträgermodell im Einzelverkauf abgewickelt und verwertet. Die Ausführung und Ausstattung der Wohnungen liegt im Bereich der oberen Mittelklasse.
Die Wettbewerbssituation auf dem deutschen und österreichischen Wohnimmobilienmarkt ist nach
Einschätzung der Emittentin stark fragmentiert und umfasst sowohl große wie kleine Marktteilnehmer.
Beide Märkte verfügen nach Einschätzung der Emittentin über ein ausreichend großes Volumen, um
die jährlich angestrebte Anzahl an Projekten sowie das insgesamt angestrebte Projektvolumen realisieren zu können.
5.11.7. Markt- und Wettbewerbssituation bei Pflegeimmobilien in Deutschland
Der Pflegeheimmarkt in Deutschland ist ein nachhaltiger Wachstumsmarkt. Haupttreiber ist die demografischen Entwicklung bzw. Alterung der Gesellschaft. Laut Mitteilung des Statistischen Bundesamtes wurden im Jahr 2011 rund 2,5 Millionen Menschen zu Hause und in stationären Einrichtungen der
Altenhilfe versorgt, davon rund 743.000 Menschen und damit ca. 30 Prozent aller Pflegebedürftigen in
12.400 Pflegeheimen („Pflege Statistik 2011“, Statistisches Bundesamt, Januar 2013, Seite 5). Die
73
Anzahl der Pflegebedürftigen wird bis zum Jahr 2030 voraussichtlich auf über 3,3 Millionen Menschen
um fast ein Drittel ansteigen, bis 2050 erwartet das Statistische Bundesamt 4,5 Millionen Pflegebedürftige. Hierdurch entsteht ein zusätzlicher Bedarf von rund 370.000 stationären Pflegeplätzen bis
zum Jahr 2030. Das entspricht über 3.000 neuen Pflegeheimen, davon alleine etwa 2.000 bis zum
Jahr 2020 („Pflegeheim Rating Report 2013“ von Accenture, dem Rheinisch-Westfälischen Institut für
Wirtschaftsforschung und dem Institute for Health Care Business). Stärkstes Wachstum wird in NRW,
Bayern, Baden-Württemberg, Niedersachsen und Hessen erwartet („Entwicklung der Anzahl von Pflegebedürftigen in Deutschland nach Bundesländern in den Jahren 2007 und 2030“, Statistisches Bundesamt).
Die erwarteten Nachfragezuwächse im Bereich der vollstationären Dauerpflege sollten der Realisierung von Pflegeimmobilien in den kommenden Jahren attraktive Möglichkeiten bieten. Betreuungsplätze müssen entstehen, um die Nachfrage seitens der Pflegebedürftigen abzudecken. Gleichzeitig
erwartet die Emittentin aufgrund des hohen Sanierungsstaus vieler Pflegeimmobilien einen erheblichen Revitalisierungs- bzw. Ersatzbedarf. Zudem sieht die Emittentin den Trend zu kombinierten Einrichtungen. Dies sind Seniorenzentren, die neben stationären Pflegeplätzen Wohnungen anbieten, für
die auch ambulante Pflegeleistungen erbracht werden. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang
auch der weitgehende Rückzug der öffentlichen Hände aus der Förderung von vollstätionären Pflegeeinrichtungen. Von 2000 bis 2011 hat sie die Anzahl privater Einrichtungen fast verdoppelt, während
öffentlich-rechtliche Pflegeplätze im stationären Bereich im selben Zeitraum um 28 Prozent rückläufig
waren („Pflegeheim Rating Report 2013“ von Accenture, dem Rheinisch-Westfälischen Institut für
Wirtschaftsforschung und dem Institute for Health Care Business). Damit wird der Status der privaten
Betreiber unterstützt und bietet für Investoren attraktive Anlagemöglichkeiten.
Aufgrund des hohen Bedarfs und der langfristigen Mietverträge mit professionellen Betreibern wächst
auch das Interesse von Investoren wie Pensionskassen oder Family Offices an Pflegeimmobilien. Da
Pflegeheime Betreiberimmobilien sind, hängt der nachhaltige Erfolg neben dem richtigen Standort vor
allem auch vom richtigen Konzept, der Professionalität und Bonitätsstärke des Betreibers ab.
Die Emittentin wird diesen Geschäftszweig intensiv entwickeln und den Schwerpunkt auf Seniorenzentren als vollstätionäre Einrichtung aber auch auf kombinierte Angebote mit betreutem Wohnen und
damit verbundenen ambulanten Dienstleistungen legen.
Die Wettbewerbssituation auf dem deutschen Pflegeimmobilienmarkt ist nach Einschätzung der Emittentin stark fragmentiert, verfügt aber nach Einschätzung der Emittentin über ein ausreichend großes
Volumen, um die jährlich angestrebte Anzahl an Projekten sowie das insgesamt angestrebte Projektvolumen realisieren zu können.
74
5.12.
Wesentliche Verträge
Im Rahmen ihrer gewöhnlichen Geschäftstätigkeit wird von den Gesellschaften der EYEMAXXGruppe unter anderem eine Vielzahl von Miet-, Management- und Joint-Venture Verträgen sowie Verträge über Gesellschafterdarlehen abgeschlossen.
Im Nachfolgenden sind die außerhalb der normalen Geschäftstätigkeit abgeschlossenen wesentlichen
Verträge zusammengefasst:
5.12.1 Darlehensverträge EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH
Zum 30.04.2014 bestehen Verbindlichkeiten der EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH
aus Mezzaninkreditverträgen in Höhe von insgesamt EUR 1,2 Mio. gegenüber der nach österreichischem Recht gegründeten Mathias Invest GmbH. Der auf den überwiegenden Teil des mit 31.12.2015
endfälligen Darlehens anwendbare Zinssatz beläuft sich auf EURIBOR +500bp.
5.12.2 Kreditvertrag EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH
und Dr. Michael Müller
Es wurde Dr. Michael Müller seitens der EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH ein
Darlehen über EUR 3 Mio. gewährt, welches zum 30.04.2014 mit einem Betrag in Höhe von
EUR 2.946.000 valutiert. Das Darlehen unterliegt einem Zinssatz von 7,75% p.a. und ist zum 31. Mai
2016 endfällig. Als Sicherheit verpfändete Dr. Müller 50 % seines Kommanditanteiles an der Armona
Birkart & Co GmbH Grundstücksverwaltungs KG, wobei die Werthaltigkeit der Besicherung durch die
gem. IFRS Standards vom Wirtschaftsprüfer zusammengefasste Konsolidierung der Armona BirkartGruppe, basierend auf den testierten Bilanzen des Jahres 2012 für die Einzelgesellschaften der Gruppe nachgewiesen ist.
5.12.3 Durchführung erste Anleihe
Die EYEMAXX Real Estate AG hat am 22. Juli 2011 planmäßig das öffentliche Angebot für Ihre erste
Anleihe mit einem Zinskupon von 7,5 Prozent p.a. (aktuelles Rating der Creditreform von BBB) erfolgreich abgeschlossen. Im Zuge der Besicherung dieser Anleihe haben verschiedene, überwiegend
außerhalb der Emittentin stehende, mit dem Mehrheitsaktionär Herrn Dr. Michael Müller verbundene
Gesellschaften, Immobilien zur Besicherung der Anleihe zur Verfügung gestellt. Dafür hat die Emittentin den immobilienhaltenden Gesellschaften über den Treuhänder Notar, Dr. Michael Mauler, bis zum
31.10.2011 Darlehen über einen Gesamtbetrag von EUR 3.908.214,20 und einer Laufzeit von fünf
Jahren zu einem Darlehenszins von 7,50 % p.a. zur Lastenfreistellung der Liegenschaften gewährt.
Über den Treuhänder wurden bis zum 31.10.2011 Immobiliarsicherheiten über einen Gesamtbetrag
von EUR 10.160.000 zugunsten der Anleihegläubiger ausschließlich im ersten Rang in das Grundbuch eingetragen.
75
5.12.4 Durchführung zweite Anleihe
Die EYEMAXX Real Estate AG hat am 5. April 2012 planmäßig das öffentliche Angebot für Ihre zweite
Anleihe mit einem Zinskupon von 7,75 Prozent p.a. (aktuelles Rating der Creditreform von BBB) erfolgreich abgeschlossen. Im Zuge der Besicherung dieser Anleihe haben verschiedene, überwiegend
außerhalb der Emittentin stehende, mit dem Mehrheitsaktionär Herrn Dr. Michael Müller verbundene
Gesellschaften, Immobilien zur Besicherung der Anleihe zur Verfügung gestellt. Dafür hat die Emittentin
den
immobilienhaltenden
Gesellschaften
Darlehen
über
einen
Gesamtbetrag
von
EUR 1.587.343,96 und einer Laufzeit bis zum 15.10.2017 zu einem Darlehenszins von 7,75 % p.a. zur
Lastenfreistellung der Liegenschaften gewährt. Über den Treuhänder wurden bis zum 31.12.2012
Immobiliarsicherheiten über einen Gesamtbetrag von EUR 12.163.000 zugunsten der Anleihegläubiger im ersten und zweiten Rang in das Grundbuch eingetragen.
5.12.5 Durchführung dritte Anleihe
Die EYEMAXX Real Estate AG hat am 26.03.2013 planmäßig das öffentliche Angebot für Ihre dritte
Anleihe mit einem Zinskupon von 7,875 Prozent p.a. und einer Laufzeit bis 25.03.2019 dahingehend
erfolgreich abgeschlossen, dass das gesamte Anleihevolumen in Höhe von EUR 15 Mio. gezeichnet
wurde.
5.13.
Verwaltungs-, Geschäftsführungs- und Aufsichtsorgane; Interessenkonflikte
Organe der Emittentin sind der Vorstand, der Aufsichtsrat und die Hauptversammlung. Die Aufgabenfelder dieser Organe sind im Aktiengesetz, in der Satzung und in den Geschäftsordnungen des Vorstands und des Aufsichtsrats geregelt.
5.13.1 Vorstand
Der Vorstand der Emittentin besteht derzeit aus einem Mitglied:
Mag. Dr. (rer.soc.oec) Michael Müller
Studium der Wirtschaftswissenschaften an der Wirtschaftsuniversität Wien. Doktoratsstudium an der
Wirtschaftsuniversität Wien (Promotion zum Doktor der Sozial- und Wirtschaftswissenschaften). Ausbildung zum geprüften Unternehmensberater und CMC (Certified Management Consultant).
1996 Gründung der EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH, Wien (www.eyemaxx.com ).
Anfänglich Aktivitäten in der Optikbranche mit 17 weltweiten Tochtergesellschaften. Nach erfolgreicher
Beendigung dieser Aktivitäten Entwicklung der Gesellschaft zu einer Holding Gesellschaft mit zahlreichen Tochtergesellschaften in Zentraleuropa für Immobilienentwicklungsprojekte im Bereich Gewerbeimmobilien.
76
2002 Gründung der VST Verbundschalungstechnik GmbH und Aufbau einer internationalen Firmengruppe im Baustoffbereich mit einigen Weltpatenten (www.vst-austria.at).
Daneben auch geschäftsführender Gesellschafter einer Bauträgergesellschaft für den Wohnbau sowie
einiger Immobiliengesellschaften mit vermieteten Bestandsimmobilien im Wohnbau und im Logistikbereich.
Dr. Müller hält unmittelbar insgesamt 2.228.401 Aktien der Emittentin. Er ist unter der Geschäftsanschrift der Emittentin erreichbar.
5.13.2 Aufsichtsrat
Der Aufsichtsrat der Emittentin besteht derzeit aus drei Mitgliedern.
Dr. Philip Jessich
-Vorsitzender des Aufsichtsrats-
Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Graz sowie Doktoratsstudium (Promotion zum
Doktor der Rechtswissenschaften). Nach dem Studium Tätigkeit als Rechtsanwaltsanwärter in zwei
renommierten Wiener Wirtschaftskanzleien.
Seit 2003 selbständiger Rechtsanwalt mit diversen übergreifenden Fachgebieten, insbesondere
Liegenschafts- und Immobilienrecht.
Franz Gulz
- Stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats -
Seit 1969 Unternehmer. Davor Vertriebsleiter bei Coca Cola und selbständiger Anlageberater für Neckermann, Frankfurt-Trust und Frankfurter Bank. Danach Einstieg in die Bereiche Finanzdienstleistung, Immobilien- und Wirtschaftsberatung, Projektentwicklung, Bauträger sowie Versicherungswirtschaft. Aufbau der „MAYREDER“ Wohnbau- und Grundstücksverwertungs-gesellschaft mbH.
Gründung und Aufbau zahlreicher Unternehmen in Deutschland und Österreich:
Gulz & Partner Development GmbH, Gulz & Partner Property Investment GmbH, Schlosspark Obersiebenbrunn Errichtungs- und Verwertungsgesellschaft mbH, MMG Immobiliengesellschaft mbH (Gulz
& Partner Development GmbH als Gesellschafter), Gulz & Partner Consulting GmbH, Prosperius
Vermögensverwaltung GmbH. 1/3 Beteiligung an der BIRKART GmbH & Co. Grundstücksverwaltung
KG in Deutschland.
Richard Fluck
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- Mitglied des Aufsichtsrats -
1976 – 1982 Offizier und Militärpilot beim österreichischen Bundesheer. Seit 1985 Geschäftsführer
verschiedener Unternehmen.
Seit 2004 Gesellschafter, Flugbetriebsleiter, Flottenchef und Mitglied des Beirats bei der IJM International Jet Management GmbH, einer Gesellschaft die mit dem Management, dem Chartern sowie dem
Verkauf von Flugzeugen befasst ist.
Die Mitglieder des Aufsichtsrats sind unter der Geschäftsanschrift der Emittentin erreichbar.
5.13.3 Potentielle Interessenkonflikte
Wesentliche Verflechtungstatbestände in rechtlicher, wirtschaftlicher und/oder personeller Art bestehen wie nachfolgend dargestellt:
Der derzeitige Alleinvorstand Dr. Michael Müller hält unmittelbar die Mehrheit der Aktien der Emittentin
(69,84%). Aufgrund dieser Konstellation können sich möglicherweise Interessenkonflikte bei ihm zwischen seinen Verpflichtungen als Organmitglied der Emittentin einerseits und seinen Interessen als
Aktionär andererseits ergeben. Beispielsweise könnte auf Seiten der Aktionäre ein erhöhtes Interesse
an der Ausschüttung einer (möglichst hohen) Dividende bestehen, während es im Interesse der Emittentin und ihrer Organe liegen könnte, Gewinne zu thesaurieren.
Überdies ist Dr. Müller mehrheitlich an der nach deutschem Recht gegründeten Armona Birkart GmbH
& Co Grundstücksverwaltungsges. KG beteiligt. Diese Gesellschaft hält Logistikimmobilien als Bestandsobjekte. Für den Fall, dass hinsichtlich dieser Logistikbestandsobjekte Mieter ausziehen und
somit eine Nachbesetzung dieser Mieter notwendig wird, könnte sich unter der Voraussetzung, dass
zeitgleich für von der EYEMAXX-Gruppe entwickelte Logistikimmobilien Mieter gesucht werden, theoretisch ein Interessenskonflikt ergeben.
Darüber hinaus bestehen keine weiteren potentiellen Interessenkonflikte zwischen den privaten Interessen oder sonstigen Verpflichtungen der Organe und ihren Verpflichtungen gegenüber der Emittentin.
5.14.
Praktiken der Geschäftsführung
Ein Audit-Ausschuss wurde nicht eingerichtet. Eine gesetzliche Verpflichtung hierzu besteht auf Seiten
der Emittentin nicht.
Die Unternehmensführung der EYEMAXX Real Estate AG als börsennotierte deutsche Aktiengesellschaft wird in erster Linie durch das Aktiengesetz und daneben durch die Vorgaben des Deutschen
Corporate Governance Kodex, herausgegeben von der „Regierungskommission Deutscher Corporate
78
Governance Kodex“, in seiner jeweils aktuellen Fassung bestimmt. Der Kodex enthält Empfehlungen
und Anregungen, die dazu dienen sollen das deutsche Corporate Governance System transparent
und nachvollziehbar zu machen. Eine Pflicht, den Empfehlungen und Anregungen des Kodex zu entsprechen besteht nicht. Gemäß § 161 AktG sind börsennotierte Aktiengesellschaften zur Abgabe
einer Entsprechenserklärung zum Deutschen Corporate Governance Kodex verpflichtet. Darin haben
die Organe zu erklären, dass den Empfehlungen des Kodex entsprochen wurde und wird oder welche
Empfehlungen nicht angewendet wurden oder werden und warum nicht. Die EYEMAXX Real Estate
AG hat am 17.02.2014 eine Entsprechenserklärung zum Deutschen Corporate Governance Kodex für
das Geschäftsjahr 2013/2014 wie folgt abgegeben:
Die EYEMAXX Real Estate AG wird den Empfehlungen der "Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex" in der Kodexfassung vom 13. Mai 2013, veröffentlicht im elektronischen
Bundesanzeiger am 10. Juni 2013, mit folgenden Einschränkungen entsprechen:
•
Ziffer 3.8: Der Kodex empfiehlt, in einer D&O Versicherung für den Aufsichtsrat einen entsprechenden Selbstbehalt zu vereinbaren. Die Versicherung des Aufsichtsrates enthält keinen
Selbstbehalt, weil die Gesellschaft dies nicht für sinnvoll erachtet. Hintergrund ist die Tatsache, dass auch der Selbstbehalt wiederum versichert werden kann, so dass er im Ergebnis
letztlich leerläuft.
•
Ziffer 4.1.5: Der Kodex empfiehlt, dass der Vorstand bei der Besetzung von Führungsfunktionen auf Vielfalt (Diversity) und insbesondere auf eine angemessene Berücksichtigung der
Frauen achten soll. Der Vorstand wird sich bemühen bei der Besetzung von Führungsfunktionen im Unternehmen auf eine angemessene Vielfalt Rücksicht zu nehmen, kann dies jedoch
nicht als verbindliche Selbstverpflichtung akzeptieren.
•
Ziffer 4.2.1: Der Kodex empfiehlt, dass der Vorstand aus mehreren Personen bestehen soll
und in einer Geschäftsordnung die Zusammenarbeit zwischen den Vorständen geregelt wird.
Aufgrund der geringen Größe der Gesellschaft besteht der Vorstand aus einer Person.
•
Ziffer 5.1.2: Der Kodex empfiehlt, dass der Aufsichtsrat bei der Zusammensetzung des Vorstandes auf Vielfalt (Diversity) achten und eine angemessene Berücksichtigung von Frauen
beachten soll. Aufgrund der geringen Größe der Gesellschaft gibt es nur einen Vorstand. Der
Aufsichtsrat wird sich bemühen bei der Besetzung des Vorstands auf eine angemessene Vielfalt Rücksicht zu nehmen, kann dies jedoch nicht als verbindliche Selbstverpflichtung akzeptieren.
•
Ziffer 5.3.1: Der Kodex empfiehlt, dass der Aufsichtsrat abhängig von den spezifischen Gegebenheiten des Unternehmens und der Anzahl seiner Mitglieder fachlich qualifizierte Aus-
79
schüsse bilden soll. Die Einrichtung von Ausschüssen, ist aufgrund der Größe des Aufsichtsrats der
EYEMAXX Real Estate AG mit lediglich drei Aufsichtsratsmitgliedern nicht sinnvoll.
•
Ziffer 5.3.2: Der Kodex empfiehlt, dass der Aufsichtsrat einen Prüfungsausschuss (Audit
Committee) einrichten soll. Der Vorsitzende des Prüfungsausschusses soll über besondere
Kenntnisse und Fähigkeiten in der Anwendung von Rechnungslegungsgrundsätzen und internen Kontrollverfahren verfügen. Die Einrichtung eines Prüfungsausschusses (Audit Committee) ist aufgrund der Größe des Aufsichtsrats der EYEMAXX Real Estate AG mit lediglich drei
Aufsichtsratsmitgliedern nicht sinnvoll.
•
Ziffer 5.3.3: Der Kodex empfiehlt, dass der Aufsichtsrat einen Nominierungsausschuss bilden
soll, der ausschließlich mit Vertretern der Anteilseigner besetzt ist und dem Aufsichtsrat für
dessen Wahlvorschläge an die Hauptversammlung geeignete Kandidaten vorschlägt. Die Einrichtung eines Nominierungsausschusses ist aufgrund der Größe des Aufsichtsrats der EYEMAXX Real Estate AG mit lediglich drei Aufsichtsratsmitgliedern nicht sinnvoll.
•
Ziffer 5.4.1: Der Kodex empfiehlt, dass der Aufsichtsrat für seine Zusammensetzung konkrete
Ziele benennen soll, die unter Beachtung der unternehmensspezifischen Situation die internationale Tätigkeit des Unternehmens, potentielle Interessenskonflikte, die Anzahl der unabhängigen Aufsichtsratsmitglieder im Sinne von Nummer 5.4.2., eine festzulegende Altersgrenze
für Aufsichtsratsmitglieder und Vielfalt (Diversity) berücksichtigen. Diese Ziele sollen insbesondere eine angemessene Beteiligung von Frauen vorsehen. Vorschläge des Aufsichtsrats
an die zuständigen Wahlgremien sollen diese Ziele berücksichtigen. Die Zielsetzung des Aufsichtsrats und der Stand der Umsetzung sollen im Corporate Governance Bericht veröffentlicht werden. Aufgrund der geringen Größe der Gesellschaft, verzichtete der Aufsichtsrat auf
die Benennung konkreter Ziele für seine Zusammensetzung. Demzufolge erfolgt auch keine
Veröffentlichung der Ziele.
•
Ziffer 5.4.2: Der Kodex empfiehlt, dass dem Aufsichtsrat eine angemessene Anzahl unabhängiger Mitglieder angehören. Dem Aufsichtsrat sollen nicht mehr als zwei Mitglieder des ehemaligen Vorstandes angehören. Aufsichtsratsmitglieder sollen keine Organfunktion oder Beratungsaufgaben bei wesentlichen Wettbewerbern des Unternehmens ausüben. Die Gesellschaft wird sich bemühen, diese Empfehlung des Kodex umzusetzen, kann dies jedoch aufgrund der Größe des Aufsichtsrats von nur drei Mitgliedern derzeit nicht als verbindliche
Selbstverpflichtung akzeptieren.
•
Ziffer 7.1.2: Der Kodex empfiehlt den Konzernabschluss binnen 90 Tagen und die Zwischenberichte innerhalb von 45 Tagen nach Ende des Berichtszeitraums öffentlich zugänglich zu
machen. Die Gesellschaft wird sich bemühen, diese Empfehlung umzusetzen, kann dies jedoch nicht als verbindliche Selbstverpflichtung akzeptieren.
80
5.15.
Gerichts- und Schiedsverfahren
In den letzten zwölf Monaten bestanden weder staatliche Interventionen, Gerichts- oder Schiedsverfahren (einschließlich derjenigen Verfahren, die nach Kenntnis der Emittentin noch anhängig sind oder
eingeleitet werden könnten), noch wurden solche Verfahren abgeschlossen, die sich erheblich auf die
Finanzlage oder die Rentabilität der Emittentin und/oder der EYEMAXX-Gruppe auswirken bzw. in
jüngster Zeit ausgewirkt haben.
5.16
Wesentliche Veränderungen in der Finanzlage oder der Handelsposition der Emittentin
Wesentliche Änderungen in der Finanzlage oder der Handelsposition der EYEMAXX-Gruppe seit dem
30. April 2014 ergeben sich aus dem Erwerb eines Grundstücks in Polen. Auf diesem soll bis Ende
des Jahres ein Fachmarktzentrum, welches sich bereits in der Bauphase befindet, mit einer Verkaufsfläche von rund 4.000 m² entstehen.
Ebenfalls nach Ende des Berichtszeitraums hat EYEMAXX ein weiteres Grundstück in Polen erworben und wird dort ein Fachmarktzentrum mit einer vermietbare Fläche von ca. 4.200 Quadratmeter
realisieren. Der Baustart wird voraussichtlich im Herbst 2014 sein.
Darüber hinaus hat EYEMAXX nach dem Berichtszeitraum im Juli 2014 mit dem Bau eines modernen
Logistikzentrums mit einer Fläche von rund 17.800 Quadratmetern begonnen. Damit erfolgte der Start
der der Entwicklung des im Eigentum des Unternehmens befindlichen rund 50 Hektar großen Grundstücks am Stadtrand von Belgrad.
Weiterhin hat EYEMAXX in Wien mit der Entwicklung einer Wohnhausanlage im 23. Bezirk im Juli
2014 begonnen. Das Projektgrundstück mit einer Fläche von 4.463 qm im Stadtteil Liesing, im südlichen Teil der österreichischen Hauptstadt, befindet sich bereits im Eigentum der EYEMAXX-Gruppe.
Der Baubeginn soll im Frühjahr 2015 erfolgen. Das Projektvolumen liegt bei rund 29 Mio. Euro.
Ebenfalls im Juli 2014 hat EYEMAXX die Mehrheit an dem 2013 fertig gestellten Fachmarktzentrum
mit einer Nettonutzfläche von über 10.600 Quadratmetern im österreichischen Kittsee an private Investoren abgegeben und hält selbst noch 49 %. Das auf das gesamte Projekt hochgerechnete Transaktionsvolumen lag bei rund 18,6 Mio. Euro. Bis zu einem möglichen Verkauf der übrigen 49 Prozent
der Anteile wird EYEMAXX auch weiterhin an den attraktiven Mieteinnahmen des Fachmarktzentrums
in einer Gesamthöhe von rund 1,3 Mio. Euro pro Jahr partizipieren.
Ferner waren dem Unternehmen keine wesentlichen Änderungen bekannt, die nach dem Bilanzstichtag eingetreten sind und Auswirkungen auf die wirtschaftliche Entwicklung der EYEMAXX Real Estate
AG haben könnten.
Im laufenden Geschäftsjahr gab es bisher keine Ereignisse die negative Auswirkungen auf den Geschäftsgang im laufenden Jahr erwarten lassen.
81
6.
Trendinformation
Bei der Emittentin hat es seit dem 31.10.2013, dem Stichtag des letzten geprüften Abschlüsse, keine
wesentlichen nachteiligen Veränderungen in den Aussichten der Emittentin gegeben.
82
7.
Angaben zur Anleihe und über das öffentliche Angebot
Angeboten wird ein festverzinsliches Wertpapier zur Unternehmensfinanzierung in verbriefter Form.
Es handelt sich um eine Anleihe, auch Schuldverschreibung genannt, mit einem Anlagevolumen von
insgesamt EUR 30 Mio.
Im Gegensatz zu Aktien wird bei Anleihen keine gewinnabhängige Dividende, sondern ein fester Zinssatz für die gesamte Laufzeit gezahlt. Darüber hinaus sind die Zeichner der Schuldverschreibung,
eingeteilt in Teilschuldverschreibungen, aufgrund der klar begrenzten Laufzeit grundsätzlich nicht auf
den Verkauf der Wertpapiere auf dem Kapitalmarkt angewiesen; der Anspruch auf Rückzahlung des
Kapitals am Ende der Laufzeit zum Nennwert unterliegt insoweit auch keinem Kursrisiko.
Die Konditionen der Anleihe ergeben sich aus den Anleihebedingungen, die unter Kapitel 8. in diesem
Prospekt abgedruckt sind, und die die Rechtsgrundlage einer Zeichnung der Teilschuldverschreibungen darstellen. Die Wertpapiere wurden somit aufgrund von Rechtsvorschriften des deutschen Rechts
geschaffen.
Das vorliegende öffentliche Angebot erfolgt ausschließlich in der Bundesrepublik Deutschland und
Österreich. Daneben erfolgt eine Privatplatzierung in ausgewählten europäischen Staaten. Ein Angebot der Teil-Schuldverschreibungen findet insbesondere in den Vereinigten Staaten von Amerika,
Großbritannien, Kanada, Australien und Japan nicht statt. Eine Aufteilung des Angebots in verschiedene Tranchen erfolgt nicht.
Voraussetzung für den Kauf von Teilschuldverschreibungen ist das Vorhandensein eines Wertpapierdepots, in das die Teilschuldverschreibungen gebucht werden können. Sofern ein solches Depot nicht
vorliegt, kann es bei einem Kreditinstitut eingerichtet werden. Über Gebühren der Depotführung und
weitere Transaktionskosten sollte sich der Anleger vorab bei dem jeweiligen Kreditinstitut informieren.
7.1
Angaben zur Anleihe
7.1.1
Emissionstag
Die Anleihe wird voraussichtlich am 30. September 2014 begeben.
7.1.2
Identifikationsnummern
Die International Security Identification Number (ISIN) lautet DE000A12T374 die WertpapierKennnummer (WKN): A12T37.
83
7.1.3
Rendite
Die nominelle Rendite je Schuldverschreibung lässt sich erst am Ende der Laufzeit der Schuldverschreibungen bestimmen und berechnet sich aus (i) dem Rückzahlungsbetrag und (ii) den gezahlten
Zinsen. Die jährliche Verzinsung je Schuldverschreibung beträgt 8,00 % des Nennbetrags abzüglich
der individuellen Transaktionskosten und etwaiger sonstiger Kosten bzw. Steuern. Die Emittentin stellt
dem Anleihegläubiger keine Kosten oder Steuern in Rechnung.
Darüber hinaus erfolgt die Rückzahlung je Schuldverschreibung am 31. März 2020 zu 100 % des
Nennbetrages von EUR 1.000,- je Teilschuldverschreibung zuzüglich des von der Gesellschaft in
2019 berechneten Inflationsanpassungsbetrags. Der Rückzahlungsbetrag kann bis zu 110% des
Nennbetrages von EUR 1.000,- je Teilschuldverschreibung betragen, ist aber insgesamt auch auf
maximal 110% des Nennbetrages von EUR 1.000,- je Teilschuldverschreibung begrenzt. Die Höhe
des Rückzahlungsbetrags wird von der Emittentin spätestens 10 Tage vor Rückzahlungstermin berechnet. Der Rückzahlungsbetrag wird auf zwei Nachkommastellen gerundet.
7.1.4
Ermächtigungen, Beschlüsse
Die Schuldverschreibungen werden aufgrund des Beschlusses des Vorstands der Emittentin vom
11.8.2014 und der Zustimmung des Aufsichtsrats der Emittentin vom 11.8.2014 begeben.
7.1.5
Clearing und Abwicklung
Die Schuldverschreibungen werden über das Clearingsystem der Clearstream Banking AG, Mergenthalerallee 61, 65760 Eschborn, abgewickelt.
7.1.6
Zahlstelle
Zahlstelle ist Bankhaus Gebr. Martin AG, Kirchstr. 35, 73033 Göppingen
7.1.7
Übertragbarkeit / Verkauf / Vererbung der Anleihen
Der Anleihegläubiger kann seine Schuldverschreibungen auch vor Ablauf der Laufzeit ohne Zustimmung der Emittentin ganz oder teilweise an Dritte übertragen, abtreten, belasten oder vererben. Die
Übertragbarkeit der Teilschuldverschreibungen ist nicht beschränkt. Gemäß den Geschäftsbedingungen der Clearstream Banking AG können die Anleihegläubiger die Teilschuldverschreibungen frei
übertragen. Dabei werden jeweils die entsprechenden Miteigentumsrechte an der Globalurkunde auf
den Erwerber übertragen.
7.1.8
Verbriefung
Die Teilschuldverschreibungen werden in einer Globalurkunde verbrieft, die bei der Clearstream Banking AG, Mergenthalerallee 61, 65760 Eschborn, in Girosammelverwahrung hinterlegt wird.
84
Aufgrund der Globalverbriefung ist ein Anspruch auf Ausdruck oder Auslieferung effektiver Teilschuldverschreibungen oder Zinsscheine während der gesamten Laufzeit der Anleihe ausgeschlossen.
7.2.
Angaben über das öffentliche Angebot
7.2.1
Emissionsvolumen und Ausgabepreis
Das Angebot umfasst 30.000 Teilschuldverschreibungen. Der Ausgabepreis beträgt bis zur Aufnahme
der Notierung des Handels der Teilschuldverschreibung im Open Market/Entry Standard an der Frankfurter Wertpapierbörse 100% des Nominalbetrages je Teilschuldverschreibung (EUR 1.000,00). Die
Emittentin wird dem Anleger keine Kosten und Steuern in Rechnung stellen.
Nach Aufnahme der Notierung des Handels der Teilschuldverschreibung entspricht der Ausgabepreis,
so noch Teilschuldverschreibungen zu platzieren sind, dem jeweiligem Kurs, der über den Orderbuchmanager für die Teilschuldverschreibungen festgestellt wird und zu dem ein Kaufvertrag mit einem Interessenten geschlossen wird.
7.2.2
Umtauschangebot
Die Emittentin wird vom 10. September 2014 bis 23. September 2014 Inhabern der von ihr durch Beschluss vom 17. Februar 2013 begebenen EUR 15.000.000,00 Mio. Schuldverschreibung (ISIN
DE000A1TM2T3) (die „Schuldverschreibungen 2013/ 2019“) im Rahmen eines freiwilligen Umtauschangebots anbieten, ihre Schuldverschreibungen 2013/ 2019 in die Teilschuldverschreibungen,
die Gegenstand dieses Prospekts sind, zu tauschen. Der Tausch erfolgt im Verhältnis 1:1. Ein Inhaber
von Schuldverschreibungen 2013/ 2019, der das Tauschangebot wahrnehmen möchte, erhält je
Schuldverschreibung 2013/ 2019 einen Teilschuldverschreibungen, der Gegenstand dieses Prospekts
ist sowie die aufgelaufenen Stückzinsen der Schuldverschreibung 2013/ 2019. Die Annahme des Umtauschangebots ist durch Übermittlung eines Formulars, welches von der Emittentin auf ihrer Homepage (www.eyemaxx.de - Rubrik Investor Relations) veröffentlicht und über die Depotbanken den
Anlegern zukommen lässt, durch Weiterleitung über die Depotbank des jeweiligen Anlegers möglich.
Das Umtauschangebot ist auf ein Volumen von maximal EUR 15 Mio. nominal beschränkt. Sofern ein
Betrag von weniger als EUR 15 Mio. zum Umtausch angeboten wird, reduziert sich das Gesamtvolumen der Anleihe entsprechend. Die auf diese Weise gezeichneten Teilschuldverschreibungen werden
voraussichtlich am 30. September 2014 geliefert.
7.2.3
Öffentliches Angebot, Angebotszeitraum, Kategorien von Anlegern
Die Schuldverschreibungen werden voraussichtlich vom 15. September 2014 bis 26. September 2014
(der Angebotszeitraum) öffentlich angeboten. Das öffentliche Angebot endet jedoch vor Ablauf der
vorgenannten Frist, sobald eine Überzeichnung vorliegt. Eine Überzeichnung liegt vor, wenn der Gesamtbetrag der an die Zahlstelle übermittelten Zeichnungsanträge den maximalen Gesamtnennbetrag
der Anleihe übersteigt.
85
Sollte die gesamte mit diesem Wertpapierprospekt angebotene Anleihe platziert sein oder die Zeichnung zu einem früheren Zeitpunkt geschlossen werden, wird die Emittentin dies auf ihrer Internetseite
www.eyemaxx.com bekannt machen.
In der Bundesrepublik Deutschland und Österreich sollen die Schuldverschreibungen durch die Emittentin im Rahmen eines öffentlichen Angebots platziert werden.
Die Teilschuldverschreibungen können über die jeweilige Depotbank des Anlegers in Deutschland und
Österreich und das Zeichnungstool der Frankfurter Wertpapierbörse (wie nachstehend definiert) erworben werden. Daneben werden die Teilschuldverschreibungen im Rahmen einer Privatplatzierung
bei ausgewählten institutionellen Investoren von registrierten Selling Agents in der Bundesrepublik
Deutschland sowie in ausgewählten europäischen Staaten angeboten, die von den institutionellen
Investoren Zeichnungsangebote entgegennehmen.
7.2.3
Zeichnung über das Xetra-Zeichnungstool der Frankfurter Wertpapierbörse
Bei Zeichnungen über die Zeichnungsfunktionalität der Frankfurter Wertpapierbörse müssen Anleger
ihre Kaufangebote während des Angebotszeitraums über eine Depotbank stellen, die (i) bei der Frankfurter Wertpapierbörse als Handelsteilnehmer zugelassen ist oder über einen an der Frankfurter Wertpapierbörse zugelassenen Handelsteilnehmer Zugang zum Handel hat, (ii) über einen XetraAnschluss verfügt und (iii) zur Nutzung der Xetra Zeichnungsfunktionalität auf der auf der Grundlage
der Nutzungsbedingungen der Deutschen Börse AG (die Zeichnungsfunktionalität oder das Zeichnungstool) berechtigt und in der Lage ist (der Handelsteilnehmer).
Der Handelsteilnehmer stellt in diesem Fall für den Anleger ein Kaufangebot über das Zeichnungstool
ein. Die ICF Kursmakler AG Wertpapierhandelsbank, Kaiserstr.1, 60311 Frankfurt am Main als Orderbuchmanager (der Orderbuchmanager) sammelt in dem Orderbuch die Kaufangebote der Handelsteilnehmer, sperrt das Orderbuch während der Geschäftszeiten voraussichtlich mindestens einmal am
Tag und übermittelt die in den jeweiligen vorangegangen Zeitabschnitten eingegangenen Kaufangebote, ggf. nach einer Bearbeitung, an die Zahlstelle. Kaufangebote, die nach einem Zeitabschnitt eingestellt werden, werden im nächsten Zeitabschnitt berücksichtigt oder, wenn eine Überzeichnung
vorliegt, ganz oder teilweise gelöscht.
Des Weiteren übermittelt der Orderbuchmanager spätestens um 17.45 Uhr die gesamten Kaufangebote des jeweiligen Handelstages an die Zahlstelle.
Die Zahlstelle nimmt die Kaufangebote im Namen und für Rechnung der Emittentin aufgrund einer
Vereinbarung zwischen der Zahlstelle und der Emittentin (der Zahlstellenvertrag) an, indem sie börsentäglich nach Ablauf eines jeden Zeitabschnittes dem Orderbuchmanager per E-Mail entsprechende Zuteilung erteilt, der die Verkaufsangebote in das Orderbuch einstellt. Der Orderbuchmanager führt
die Kaufangebote zum Ausgabepreis aus.
86
Durch die Zuteilung der Kaufangebote durch die Zahlstelle kommt der Kaufvertrag über die Schuldverschreibungen zustande, der unter der auflösenden Bedingung steht, dass die Schuldverschreibungen an dem Emissionstag nicht begeben werden. Erfüllungstag ist, vorbehaltlich einer Änderung
durch die Emittentin, der 30. September 2014, der zugleich Valutatag ist.
Anleger in Österreich, deren Depotbank nicht Handelsteilnehmer ist, können über ihre Depotbank
einen Handelsteilnehmer (wie vorstehend definiert) beauftragen, der für den Anleger ein Kaufangebot
einstellt und den Kauf zusammen mit der Depotbank abwickelt.
7.2.4
Orderbuchmanager und Zeichnung über den Lead Manager
Der Orderbuchmanager sammelt in dem Orderbuch die Kaufangebote der Handelsteilnehmer, sperrt
das Orderbuch während der Geschäftszeiten voraussichtlich mindestens einmal am Tag und übermittelt die in den jeweiligen Zeitabschnitten eingegangenen Kaufangebote an die Zahlstelle. Kaufangebote von institutionellen Investoren oder Kaufangebote über Selling Agents, die dem Lead Manager direkt zugehen, werden separat an die Zahlstelle übermittelt oder, wenn eine Überzeichnung vorliegt,
ganz oder teilweise gelöscht.
Durch die Annahme der Kaufangebote von institutionellen Investoren oder über Selling Agents durch
den Lead Manager kommt der Kaufvertrag über die Schuldverschreibungen zustande, der unter der
auflösenden Bedingung steht, dass die Schuldverschreibungen an dem Emissionstag nicht begeben
werden. Erfüllungstag ist, vorbehaltlich einer Änderung durch die Emittentin, der 30. September 2014,
der zugleich Valutatag ist.
7.2.5
Zuteilung und Lieferung der Teilschuldverschreibungen
Die Zuteilung erfolgt grundsätzlich nach dem Prinzip First Come — First Serve, d.h. die Wahrscheinlichkeit für eine Zuteilung erhöht sich für einen Anleger je früher er seinen Zeichnungsauftrag erteilt.
Dies bedeutet, dass solange keine Überzeichnung (wie unten definiert) vorliegt, werden die eingegangenen Zeichnungsanträge/Kaufangebote grundsätzlich jeweils vollständig zugeteilt. Der Anleger kann
einen Zeichnungsauftrag nicht mehr reduzieren, wenn dieser der Emittentin und Zahlstelle vorliegt.
Sobald eine Überzeichnung vorliegt, werden die am Tag der Überzeichnung eingegangenen Kaufangebote in Abstimmung zwischen der Emittentin und Zahlstelle ganz oder teilweise zugeteilt. Die nicht
zugeteilten Zeichnungen werden gelöscht.
Die Abwicklung der Geschäfte erfolgt am Tag der Primärvaluta, mithin zeitlich nach der Zuteilung, so
dass eine Erstattung zu viel gezahlter Beträge nicht vorgesehen ist, da eine solche Überzahlung ausgeschlossen ist. Im Übrigen ist die Emittentin bzw. die Zahlstelle berechtigt, Zeichnungsanträge zu
kürzen oder einzelne Zeichnungen zurückzuweisen. Zeichnungsrechte bestehen nicht bzw. sind nicht
vereinbart.
87
Das öffentliche Angebot endet jedoch vor Ablauf der vorgenannten Frist, sobald eine Überzeichnung
vorliegt. Eine Überzeichnung liegt bereits vor, wenn der Gesamtbetrag der an die Zahlstelle übermittelten Zeichnungsanträge betreffend das Neuplatzierungsvolumen in Höhe von EUR 15 Mio. übersteigt und zwar unabhängig von dem ebenfalls bestehenden Umtauschvolumen der Anleihe 2013 /
2019 von weiteren bis zu EUR 15 Mio., so dass insgesamt sich eine Nennbetrag der Anleihe von EUR
30 Mio. ergibt..
Anleger können bei ihrer Depotbank Informationen über die ihnen zugeteilte Anzahl an Schuldverschreibungen erhalten. Ansprüche in Bezug auf bereits erbrachte Zeichnungsgebühren und im Zusammenhang mit der Zeichnung entstandene Kosten eines Anlegers richten sich allein nach dem
Rechtsverhältnis zwischen dem Anleger und dem Institut, bei dem er sein Angebot abgegeben hat.
Die Lieferung der Teilschuldverschreibungen erfolgt auf Veranlassung der Zahlstelle durch die Clearstream Banking AG, Eschborn, Zug um Zug gegen Zahlung des Ausgabebetrages, durch Einbuchung
in das Wertpapierdepot, das vom Zeichner der Anleihe im Rahmen der Kauforder angegeben wird.
Die Einbuchung erfolgt per Erscheinen bzw. nach Ablauf der Zeichnungsfrist, spätestens aber bis zum
Ablauf des 30. September 2014. Effektive Stücke werden nicht geliefert. Vielmehr erhält der Anleihegläubiger anteilig seiner Beteiligung Miteigentum an der Globalurkunde, die bei der Clearstream Banking AG hinterlegt ist.
7.3
Ergebnis des Angebotes/ Einbeziehung in den Börsenhandel
Das Ergebnis des Angebots der Teilschuldverschreibungen und das endgültige Emissionsvolumen
wird die Emittentin nach Ablauf der Zeichnungsfrist festlegen, voraussichtlich am 30. September 2014
auf der Internetseite der Eyemaxx Gruppe www.eyemaxx.com veröffentlichen und bei der BaFin hinterlegen.
Die Emittentin plant, die Schuldverschreibungen per Erscheinen bzw. nach Ablauf der Zeichnungsfrist
(voraussichtlich ab dem 30. September 2014) in den Teilbereich Entry Standard im Open Market an
der Frankfurter Wertpapierbörse einzubeziehen.
Die Emittentin plant keine Zulassung der Teilschuldverschreibungen zum Handel an einem organisierten Markt, behält sich aber eine entsprechende Zulassung oder eine Einbeziehung in den Handel an
einem organisierten Markt vor.
88
8.
Anleihebedingungen
Der folgende Text gibt die Anleihebedingungen für die Teilschuldverschreibungen wieder, welche der
Globalurkunde beigefügt sind. Im Falle eines Widerspruchs zwischen den Anleihebedingungen und
sonstigen Teilen dieses Prospekts haben die Anleihebedingungen Vorrang.
„Anleihebedingungen
8,00 % Anleihe von 2014-2020 (5,5 Jahre)
der
EYEMAXX Real Estate AG, Aschaffenburg
ISIN DE000A12T374/ WKN A12T37
§ 1 Nennbetrag, Stückelung, Verbriefung
1.
Die EYEMAXX Real Estate AG (nachstehend auch „Emittentin“) begibt eine Anleihe in Form
einer
Inhaberschuldverschreibung
mit
einem
Gesamtnennbetrag
von
bis
zu
EUR
30.000.000,00- (nachstehend auch die „Anleihe“). Die Anleihe ist eingeteilt in bis zu 30.000
auf den Inhaber lautende und untereinander gleichberechtigte Teilschuldverschreibungen mit
einem Nennbetrag von je EUR 1.000,- (nachstehend auch die „Teilschuldverschreibungen“).
Die Mindestzeichnungsgröße beträgt EUR 1.000,-. Weitere Zeichnungsstufen erfolgen in
Schritten von EUR 1.000,-. Jedem Inhaber einer Teilschuldverschreibung (nachstehend „Anleihegläubiger“) stehen daraus die in diesen Anleihebedingungen bestimmten Rechte zu.
2.
Die Teilschuldverschreibungen einschließlich der Zinsansprüche sind für die gesamte Laufzeit
der Anleihe in einer Globalurkunde verbrieft, die bei der Clearstream Banking AG, Frankfurt
am Main, hinterlegt wird, bis alle Verpflichtungen der Emittentin aus den Teilschuldverschreibungen erfüllt sind. Ein Anspruch auf Ausdruck und Auslieferung effektiver Stücke oder von
Zinsscheinen ist ausgeschlossen. Die Globalurkunde trägt die eigenhändige Unterschrift des
allein zur gesetzlichen Vertretung der Emittentin berechtigten Person, Dr. Michael Müller. Den
Anleihegläubigern stehen Miteigentumsanteile an der Globalurkunde zu, die gemäß den Bestimmungen der Clearstream Banking AG, Frankfurt am Main, übertragbar sind.
3.
Die Emittentin ist im Rahmen der für sie geltenden gesetzlichen Bestimmungen berechtigt,
jederzeit Teilschuldverschreibungen zu erwerben und zu veräußern.
89
§ 2 Laufzeit, Rückzahlung
1.
Die Laufzeit der Anleihe beginnt am 30. September 2014 (nachstehend der „Laufzeitbeginn“) und endet mit Ablauf des 30. März 2020 (nachstehend das „Laufzeitende“ und der
Zeitraum vom Laufzeitbeginn zum Laufzeitende die „Laufzeit“).
2.
Die Emittentin wird die Teilschuldverschreibungen am 31. März 2020 zu 100 % des Nennbetrages von EUR 1.000,- je Teilschuldverschreibung zuzüglich des von der Gesellschaft in
2020 berechneten Inflationsanpassungsbetrags, zusammen auch „Rückzahlungsbetrag“, zurückzahlen. Der Rückzahlungsbetrag ist auf 110% des Nennbetrages von EUR 1.000,- je Teilschuldverschreibung begrenzt. Die Höhe des Rückzahlungsbetrags wird von der Emittentin
spätestens 10 Tage vor Rückzahlungstermin berechnet. Die Emittentin wird danach umgehend die beauftragte Zahlstelle über den an die Anleihegläubiger auszuschüttenden Gesamtbetrag informieren. Der Rückzahlungsbetrag wird auf zwei Nachkommastellen gerundet. Fällt
der Fälligkeitstermin am Erfüllungsort auf einen Sonnabend, Sonntag oder gesetzlichen Feiertag, verschiebt sich der Fälligkeitstermin auf den nächstfolgenden Bankarbeitstag.
3.
Der Inflationsanpassungsbetrag soll die tatsächlich höhere Inflation gegenüber der von der
Europäischen Zentralbank festgelegten Zielinflation bei Rückzahlung der Anleihe vergüten.
Der Inflationsanpassungsbetrag wird berechnet nach folgender Formel: Inflationsanpassungsbetrag
N0
N0 = Nominalbetrag der Schuldverschreibung (entspricht 100%)
= bei Laufzeitende ermittelte tatsächliche Inflation
Für die Berechnung des Inflationsanpassungsbetrags ist von der Emittentin die durchschnittliche Inflationsrate während der Laufzeit der Schuldverschreibung wie folgt zu bestimmen. Die
durchschnittliche Inflationsrate IØ wird nach dem geometrischen Mittel während der Laufzeit
der Anleihe berechnet. Die Laufzeit beträgt 5,5 Jahre. Folgende Erhebungsdaten gehen in die
Berechnung von IØ ein: I1 Inflationsrate im Januar 2015, I2 Inflationsrate im Januar 2016, I3 Inflationsrate im Januar 2017, I4 Inflationsrate im Januar 2018, I5 Inflationsrate im Januar 2019,
I6 Inflationsrate im Januar 2020. Der Vergleichszeitpunkt der Inflationsraten I1 bis I6 ist jeweils
der Vorjahresmonat. Die Inflationsraten werden aus den Publikationen des Statistischen Bundesamtes in Wiesbaden („Destatis“) entnommen. Das statistische Bundesamt berechnet monatlich den harmonisierten Verbraucherpreisindex - Veränderungsraten zum Vorjahresmonat
in % (HVPI) für Deutschland. Die Daten werden folgender Internetseite entnommen:
90
https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/GesamtwirtschaftUmwelt/Preise/Verbraucherpreisin
dizes/Tabellen_/HarmonisierterVerbraucherpreisindex.html?cms_gtp=146600_list%253D2&http
s=1. Die Berechnungsformel für IØ lautet danach:
Die durchschnittliche Inflationsrate IØ wird auf vier Nachkommastellen kaufmännisch gerundet.
Bei der Berechnung des Inflationsanpassungsbetrags wird eine durchschnittliche Inflationsrate
in Höhe von I0=2,00% jährlich unterstellt und ist damit unveränderlich. Diese unterstellte Inflationsrate ist die mittelfristige Zielinflation der Europäischen Zentralbank zum Zeitpunkt der
Festlegung der Anleihebedingung. Bei einer durchschnittlichen Inflationsrate in Höhe von IØ
>2,00% steigt der Inflationsanpassungsbetrag in Abhängigkeit von IØ. Sollte die durchschnittliche Inflationsrate IØ ≤2,00% jährlich betragen, entspricht der Rückzahlungsbetrag der Nennbetrag von EUR 1.000,- je Teilschuldverschreibung. So ergibt sich beispielsweise bei einer
tatsächlichen durchschnittlich jährlichen Inflation während der Laufzeit der Anleihe von
3,52%,welche zu einer kumulierten Gesamtinflation über sechs Jahre von 23,11% führt, unter
Berücksichtigung der mittelfristigen Zielinflation von 2% ein Rückzahlungsbetrag von 110,50.
Dies ergibt je Teilschuldverschreibung von EUR 1.000,- unter Beachtung der Begrenzung des
Inflationsanpassungsbetrages auf 10% des Nennbetrages ein Rückzahlungsbetrag von 110%
des Nennbetrages eine nominellen Rendite von 9,45 % jährlich allerdings ohne Berücksichtigung eines Kaufpreises abweichend vom Ausgabebetrag im Einzelfall und den individuellen
Transaktionskosten.
§ 3 Verzinsung
1.
Die Teilschuldverschreibungen werden vom Beginn der Laufzeit an gemäß § 2 Abs. 1 der
Anleihebedingungen bis zum 30. März 2020 (jeweils einschließlich) bezogen auf ihren Nennbetrag (ohne Anwendung des Inflationsanpassungsbetrags) mit 8,00 % pro Jahr verzinst. Der
erste Zinslauf beginnt am 30. September 2014 und endet am 29. September 2015; die darauf
folgenden Zinsläufe umfassen jeweils den Zeitraum vom 30. September bis zum 29. September des darauf folgenden Jahres (jeweils einschließlich). Der letzte Zinslauf endet am 30.
März 2020.
2.
Die Zinsen sind nachträglich jeweils am 30. September eines Kalenderjahres fällig. Die erste
Zinszahlung ist am 30. September 2015 fällig. Die letzte Zinszahlung ist am 31. März 2020
2020 fällig. Fällt der Zahltag am Erfüllungsort auf einen Sonnabend, Sonntag oder gesetzlichen Feiertag, verschiebt sich der Zahltag auf den nächstfolgenden Bankarbeitstag.
91
3.
Sofern die Emittentin die Verpflichtung zur Rückzahlung der Teilschuldverschreibungen bei
Fälligkeit nicht erfüllt, verlängert sich die Verzinsung der Teilschuldverschreibungen bis zu
dem Tag der tatsächlichen Rückzahlung.
4.
Sind Zinsen für einen Zeitraum von weniger als einem Jahr zu berechnen, so werden sie auf
der Grundlage der tatsächlich verstrichenen Tage einer Zinsperiode geteilt durch die tatsächliche Anzahl der Tage der Zinsperiode (365 Tage bzw. 366 Tage-Schaltjahr) berechnet, d.h.
nach ICMA actual/ actual.
5.
Bankarbeitstag im Sinne dieser Anleihebedingungen bezeichnet einen Tag (außer Sonnabend
und Sonntag), an dem die Geschäftsbanken in Frankfurt am Main Zahlungen abwickeln.
§ 4 Zahlstelle
1.
Die Bankhaus Gebr. Martin AG, Kirchstr. 35, 73033 Göppingen, (nachstehend die „Zahlstelle“), ist als Zahlstelle für die Emittentin tätig.
2.
Sollten Ereignisse eintreten, die nach Ansicht der Zahlstelle dazu führen, dass sie nicht mehr
in der Lage ist, als Zahlstelle tätig zu sein, so ist sie berechtigt, eine andere Bank innerhalb
der EU als Zahlstelle zu bestellen. Sollte die Zahlstelle in einem solchen Fall außer Stande
sein, die Übertragung der Stellung als Zahlstelle vorzunehmen, so ist die Emittentin berechtigt
und verpflichtet, dies zu tun. Dies gilt auch in dem Fall, dass der zwischen der Emittentin und
der Zahlstelle geschlossene Zahlstellenvertrag von einer der Parteien beendet wird.
3.
Die Bestellung einer anderen Zahlstelle ist von der Emittentin unverzüglich gemäß § 9 der
Anleihebedingungen bekannt zu geben.
§ 5 Zahlungen
1.
Die Emittentin verpflichtet sich, alle nach diesen Anleihebedingungen geschuldeten Beträge
ohne Abzüge in frei verfügbarer und konvertierbarer gesetzlicher Währung der Bundesrepublik
Deutschland an die Zahlstelle zu zahlen, ohne dass, abgesehen von der Beachtung anwendbarer gesetzlicher Vorschriften, von den Anleihegläubigerin die Abgabe einer gesonderten Erklärung oder die Erfüllung irgendeiner anderen Förmlichkeit verlangt werden darf. Die Zahlstelle ist nicht zur Vorleistung verpflichtet.
2.
Die Zahlstelle wird die zu zahlenden Beträge der Clearstream Banking AG zur Zahlung an die
Anleihegläubiger überweisen. Sämtliche Zahlungen der Emittentin über die Zahlstelle an die
Clearstream Banking AG oder an deren Order befreien die Emittentin in Höhe der geleisteten
92
Zahlungen von ihren Verbindlichkeiten aus den Teilschuldverschreibungen gegenüber den Anleihegläubigern.
3.
Sämtliche auf die Teilschuldverschreibungen zu zahlenden Zinsen werden zu den jeweils zum
Ausschüttungszeitpunkt geltenden gesetzlichen Bestimmungen ausgezahlt.
4.
Die Zahlstelle in ihrer Eigenschaft als solche handelt ausschließlich als Beauftragte der Emittentin und steht nicht in einem Auftrags- oder Treuhandverhältnis zu den Anleihegläubigern.
§ 6 Kündigungsrechte
1.
Eine vorzeitige ordentliche Kündigung durch Anleihegläubiger ist nicht möglich. Unter bestimmten Voraussetzungen sind Anleihegläubiger zur außerordentlichen Kündigung berechtigt.
2.
Jeder Anleihegläubiger ist berechtigt, seine sämtlichen Forderungen aus der Teilschuldverschreibung durch außerordentliche Kündigung mit sofortiger Wirkung fällig zu stellen und
Rückzahlung des Nennbetrags einschließlich bis zum Kündigungszeitpunkt aufgelaufener Zinsen zu verlangen, wenn
a)
die Emittentin Zinsen oder Rückzahlung aus der Anleihe nicht innerhalb von 30 Tagen
nach dem jeweiligen Fälligkeitstermin zahlt;
b)
die Emittentin allgemein ihre Zahlungen einstellt oder ihre Zahlungsunfähigkeit bekannt gibt;
c)
gegen die Emittentin ein Insolvenzverfahren gerichtlich eröffnet wird, das nicht innerhalb von 60 Tagen nach dessen Eröffnung aufgehoben oder ausgesetzt worden ist,
oder wenn die Emittentin selbst ein solches Verfahren beantragt oder einen generellen Vergleich mit der Gesamtheit ihrer Gläubiger anbietet oder durchführt;
d)
die Emittentin aufgelöst wird, es sei denn, dies geschieht im Zusammenhang mit einer
Verschmelzung oder einer anderen Form des Zusammenschlusses (z.B. Umwandlung, Einbringung, Spaltung) mit einer anderen Gesellschaft und eine andere Gesellschaft („Target“) übernimmt alle Verpflichtungen, die die Emittentin im Zusammenhang mit diesen Teilschuldverschreibungen eingegangen ist. Das Kündigungsrecht
entfällt jedoch nur dann, wenn das Target über ein Unternehmensrating verfügt, das
dem der Emittentin unmittelbar vor dem Auflösungstatbestand entspricht oder besser
ist;
93
e)
Drittverzug eintritt. Drittverzug liegt vor, wenn (i) eine oder mehrere bestehende oder
zukünftige Zahlungsverpflichtungen der Emittentin oder einer mit ihr verbundenen Gesellschaften im Zusammenhang mit einer Kredit- oder sonstigen Geldaufnahme infolge einer Nichtleistung (unabhängig davon, wie eine solche definiert ist) in Höhe eines
Gesamtbetrags von mindestens EUR 5.000.000 oder dessen Gegenwert in einer anderen Währung vorzeitig fällig (oder fällig gestellt) werden, oder (ii) eine solche Zahlungsverpflichtung in Höhe eines Gesamtbetrags von mindestens EUR 5.000.000 bei
Fälligkeit oder nach Ablauf einer etwaigen Nachfrist nicht erfüllt wird, oder (iii) eine
oder mehrere zur Besicherung bestehender oder zukünftiger Zahlungsverpflichtungen
der Emittentin oder einer ihr verbundenen Gesellschaften aus Kredit- oder sonstigen
Geldaufnahmen eingeräumte Sicherungsrechte von einem oder mehreren Gläubigern
der Emittentin oder einer Tochtergesellschaft verwertet werden oder die Verwertung
eingeleitet wird und dadurch die Fähigkeit der Emittentin zur Erfüllung ihrer Verpflichtungen aus dieser Anleihe maßgeblich beeinträchtigt wird oder beeinträchtigt werden
könnte (jeweils ein "Drittverzugsereignis"). Nach Eintritt eines Drittverzugsereignisses
wird die Emittentin innerhalb von fünf Tagen, oder die Zahlstelle unverzüglich nach
Kenntnis vom Eintritt eines Drittverzugsereignisses, eine entsprechende Mitteilung
veröffentlichen, woraufhin ein Anleihegläubiger eine Kündigungserklärung an die Emittentin oder die Zahlstelle übermitteln kann. Eine Kündigungserklärung wegen Drittverzug nach (i) oder (ii) wird wirksam, sofern das Drittverzugsereignis nicht innerhalb von
30 Tagen nach Veröffentlichung der Mitteilung des Eintritts des Drittverzugsereignisses geheilt wird, wobei die Emittentin über die Heilung des Drittverzugsereignisses
unverzüglich eine entsprechende Mitteilung veröffentlichen soll. Eine Kündigungserklärung hinsichtlich (iii) wird sofort wirksam.
f)
die Emittentin gegen die Verpflichtung aus § 8 Ziffer 2 verstößt.
Das Kündigungsrecht erlischt im Übrigen, falls der Kündigungsgrund vor Ausübung des
Rechts weggefallen ist.
3.
Jeder Anleihegläubiger ist berechtigt, sämtliche Forderungen aus der Teilschuldverschreibung
durch Kündigung innerhalb von 3 Monaten vor dem jeweiligen nachfolgenden Fälligkeitstermin
(jeweils 30.September) fällig zu stellen, wenn
a)
bei der Emittentin ein Wechsel des Mehrheitsgesellschafters durch Verkauf oder sonstige Maßnahmen stattfindet und sich das emittentenbezogene Corporate Rating, welches im Zeitpunkt des Wechsel des Mehrheitsgesellschafters vorliegt, dadurch verschlechtern sollte;
94
b)
die Emittentin die hier vereinbarte Ausschüttungssperre für Gesellschafter nicht beachtet, wonach durch eine Ausschüttung das IFRS-Eigenkapital gemäß Konzernabschluss der Emittentin unter EUR 18 Mio. fallen oder bleiben würde;
und Rückzahlung des Nennbetrages einschließlich bis zum Kündigungszeitpunkt aufgelaufener Zinsen zu verlangen.
Das Kündigungsrecht erlischt, falls der Kündigungsgrund vor Ausübung des Rechts weggefallen ist.
4.
Eine Kündigung ist vom Anleihegläubiger durch eingeschriebenen Brief ausschließlich an die
Adresse der Emittentin zu richten und wird mit Zugang bei dieser wirksam. Der Kündigung
muss ein nach deutschem Recht wirksamer Eigentumsnachweis in deutscher oder englischer
Sprache (z.B. eine aktuelle Depotbestätigung der depotführenden Bank) beigefügt sein.
§ 7 Rang
Die Verpflichtungen gegenüber den Inhabern der Teilschuldverschreibungen stellen unmittelbare,
unbedingte und nicht nachrangige Verpflichtungen der Emittentin dar, die im gleichen Rang mit allen
anderen, nicht nachrangigen Verbindlichkeiten der Emittentin stehen, sofern diese nicht kraft Gesetzes Vorrang haben.
§ 8 Ausgabe weiterer Anleihen
1. Die Emittentin ist mit Ausnahme der in § 8 Ziffer 2. benannten Einschränkung berechtigt, jederzeit ohne Zustimmung der Anleihegläubiger weitere Teilschuldverschreibungen mit gleicher Ausstattung oder anderer Ausstattung (einschließlich solcher, die mit Options- oder
Wandlungsrechten ausgestattet sind) oder andere Schuldtitel sowie Finanzprodukte zu begeben zu begeben.
2. Eine Besicherung möglicher zukünftiger Kapitalmarktverbindlichkeiten durch Sicherheiten der
Emittentin beschränkt sich auf das Gesamtbesicherungsvolumen der aktuell begebenen Anleihen 2011/2016 sowie 2012/2017 mit einem Gesamtbesicherungswert von Euro 25 Mio.
§ 9 Bekanntmachungen
Alle diese Anleihe betreffenden Bekanntmachungen der Emittentin erfolgen ausschließlich im Bundesanzeiger, soweit gesetzlich nicht etwas anderes bestimmt ist. Einer besonderen Benachrichtigung
der einzelnen Anleihegläubiger bedarf es nicht.
§ 10 Steuern
95
1.
Alle Zahlungen, insbesondere Kapitalrückzahlungen und Zahlungen von Zinsen, erfolgen unter Abzug und Einbehaltung von Steuern, Abgaben und sonstigen Gebühren, soweit die Emittentin zum Abzug und/oder zur Einbehaltung gesetzlich verpflichtet ist. Die Emittentin ist nicht
verpflichtet, den Anleihegläubigern zusätzliche Beträge als Ausgleich für auf diese Weise abgezogene oder einbehaltene Beträge zu zahlen.
2.
Soweit die Emittentin oder die durch die Emittentin bestimmte Zahlstelle nicht gesetzlich zum
Abzug und/oder zur Einbehaltung von Steuern, Abgaben oder sonstigen Gebühren verpflichtet
ist, trifft sie keinerlei Verpflichtung im Hinblick auf abgaberechtliche Verpflichtungen der Anleihegläubiger.
§ 11 Vorlegungsfrist; Verjährung
Die in § 801 Abs. 1 Satz 1 BGB bestimmte Vorlegungsfrist wird für die Teilschuldverschreibungen auf
zehn Jahre verkürzt. Die Verjährungsfrist für Ansprüche aus den Teilschuldverschreibungen, die innerhalb der Vorlegungsfrist zur Zahlung vorgelegt wurden, beträgt zwei Jahre von dem Ende der Vorlegungsfrist an.
§ 12 Änderungen der Anleihebedingungen
Für die Anleihe gelten – soweit in diesen Anleihebedingungen nicht zulässiger Weise abweichend
geregelt – die Regelungen des Gesetzes über Schuldverschreibungen aus Gesamtemissionen
(SchVG). Die Anleihegläubiger können nach Maßgabe des SchVG in einer Gläubigerversammlung
durch Mehrheitsbeschluss Änderungen der Anleihebedingungen zustimmen und zur Wahrung ihrer
Rechte einen gemeinsamen Vertreter für alle Anleihegläubiger bestellen.
§ 13 Mehrheitsbeschlüsse der Anleihegläubiger
1.
Beschlüsse der Anleihegläubigerversammlung gemäß § 5 SchVG werden auf der Anleihegläubigerversammlung mit einfacher Mehrheit der an der Abstimmung teilnehmenden
Stimmrechte gefasst.
2.
Beschlüsse, durch welche der wesentliche Inhalt der Anleihebedingungen geändert wird, bedürfen zu ihrer Wirksamkeit einer Mehrheit von mindestens 75% der teilnehmenden Stimmrechte (qualifizierte Mehrheit). Dazu gehören insbesondere Beschlüsse über:
a)
die Veränderung der Fälligkeit, die Verringerung oder der Ausschluss der
Zinsen;
b)
die Verlängerung der Laufzeit;
c)
die Verringerung der Hauptforderung;
d)
den Nachrang der Forderung aus der Teilschuldverschreibungen im Insolvenzverfahren der Emittentin;
e)
die Umwandlung oder den Umtausch der Teilschuldverschreibung in Gesellschaftsanteile, andere Wertpapiere oder andere Leistungsversprechen;
96
f)
die Änderung der Währung der Anleihe;
g)
den Verzicht auf das Kündigungsrecht der Anleihegläubiger oder dessen
Beschränkungen;
h)
die Schuldnerersetzung;
i)
die Änderung oder Aufhebung von Nebenbestimmungen der Teilschuldverschreibungen.
§ 14 Anleihegläubigerversammlung
Die Anleihegläubigerversammlung wird von der Emittentin oder dem gemeinsamen Vertreter der Anleihegläubiger einberufen. Sie ist einzuberufen, wenn Anleihegläubiger, deren Teilschuldverschreibungen zusammen 5 % der ausstehenden Teilschuldverschreibungen erreichen, dies schriftlich mit
der Begründung verlangen, sie wollten einen gemeinsamen Vertreter bestellen oder abberufen, sie
wollten nach § 5 Abs. 5 Satz 2 SchVG über das Entfallen der Wirkung der Kündigung beschließen
oder sie hätten ein sonstiges besonderes Interesse an der Einberufung.
1.
Die Anleihegläubigerversammlung wird von der Emittentin spätestens 14 Tage vor dem Tag,
bis zu dessen Ablauf sich die Anleihegläubiger vor der Versammlung gemäß nachfolgendem
Absatz 2 anmelden müssen, einberufen. Die Versammlung findet am Sitz der Emittentin statt.
Die Einberufung muss die Firma, den Sitz der Emittentin, die Zeit und den Ort der Versammlung sowie die Bedingungen angeben, von denen die Teilnahme an der Versammlung und die
Ausübung des Stimmrechts abhängen. Die Einberufung ist im elektronischen Bundesanzeiger
öffentlich bekannt zu machen.
2.
Die Teilnahme an der Anleihegläubigerversammlung und die Ausübung der Stimmrechte sind
davon abhängig, dass die Anleihegläubiger sich vor der Versammlung unter Vorlage eines
Nachweises ihrer Teilschuldverschreibungsinhaberschaft anmelden. Die Anmeldung samt
Nachweis muss unter der in der Bekanntmachung der Einberufung mitgeteilten Adresse spätestens am dritten Tag vor der Anleihegläubigerversammlung zugehen. Der Nachweis der Berechtigung zur Teilnahme an der Anleihegläubigerversammlung und zur Ausübung des
Stimmrechts ist durch einen in Textform erstellten besonderen Nachweis des depotführenden
Instituts zu erbringen.
3.
Beschlüsse der Anleihegläubigerversammlung sind durch notarielle Niederschriften in entsprechender Anwendung des § 130 Abs. 2 bis 4 AktG zu beurkunden.
§ 15 Verschiedenes
1.
Form und Inhalt der Teilschuldverschreibungen sowie sämtliche sich aus diesen Anleihebedingungen ergebenden Rechte und Pflichten bestimmen sich ausschließlich nach dem Recht
der Bundesrepublik Deutschland.
2.
Erfüllungsort ist der Sitz der Emittentin.
97
3.
Gerichtsstand für alle sich aus den in diesen Anleihebedingungen geregelten Rechtsverhältnissen ergebenden Rechtsstreitigkeiten mit der Emittentin ist – soweit gesetzlich zulässig –
der Sitz der Emittentin.
4.
Änderungen und Ergänzungen der Anleihebedingungen bedürfen der Schriftform. Dies gilt
auch für Änderungen dieser Schriftformklausel.
5.
Sollte eine der vorstehenden Bestimmungen in diesen Anleihebedingungen unwirksam sein
oder werden, so bleibt die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen hiervon unberührt. Die unwirksame oder undurchführbare Bestimmung gilt als durch eine Bestimmung ersetzt, die den
von der Emittentin und den Anleihegläubigern erstrebten wirtschaftlichen Auswirkungen am
nächsten kommt. Sollten sich diese Anleihebedingungen als lückenhaft erweisen, so gilt im
Wege der ergänzenden Auslegung für die Ausfüllung der Lücke ebenfalls eine solche Bestimmung als vereinbart, die den von der Emittentin und den Anleihegläubigern erstrebten
wirtschaftlichen Auswirkungen am nächsten kommt.
98
9.
Besteuerung
Die hier gegebenen Hinweise stellen für Privatanleger wesentliche steuerliche Eckdaten auf der
Grundlage des zum Zeitpunkt der Prospektherausgabe gültigen Steuerrechts dar. Hierbei ist zu beachten, dass die steuerliche Situation jedes Anlegers grundsätzlich individuell unterschiedlich ist.
Die nachfolgend hier gegebenen allgemeinen steuerlichen Hinweise sind daher nicht verbindlich und
stellen keine steuerliche Beratung dar; sie sind auch nicht abschließend und entbinden den Anleihegläubiger daher nicht davon, zur konkreten individuellen steuerlichen Behandlung der Schuldverschreibungen einen steuerlichen Berater zu konsultieren. Es besteht keine Garantie, dass die deutschen Finanzbehörden zu den nachstehenden allgemeinen steuerlichen Hinweisen dieselbe Auffassung wie die Emittentin vertreten. Es wird daher dringend empfohlen, dass sich die Anleger durch
eigene steuerliche Berater im Hinblick auf die steuerrechtlichen Folgen des Kaufs, des Besitzes und
der Veräußerung der Teilschuldverschreibungen individuell beraten lassen. Die nachfolgenden allgemeinen steuerlichen Hinweise basieren auf dem Rechtsstand vom Datum des Prospekts.
Die Emittentin übernimmt keine Verantwortung für die Einbehaltung von Steuern auf Erträge aus dieser Anleihe an der Quelle.
9.1
Im Inland ansässige Anleger
Seit dem 1. Januar 2009 zufließende Kapitalerträge unterliegen bei privaten Empfängern, die steuerlich in der Bundesrepublik Deutschland ansässig sind, der sog. Abgeltungssteuer. Private Kapitalerträge unterliegen danach grundsätzlich einem einheitlichen Abgeltungssteuersatz in Höhe von derzeit
25 % zuzüglich des hierauf berechnenden Solidaritätszuschlags von derzeit 5,5 % und ggf. zuzüglich
Kirchensteuer. Für betrieblich beteiligte Anleger gelten davon abweichende Regelungen, vgl. unten
unter Punkt 9.1.2.
9.1.1
Besteuerung von im Privatvermögen gehaltenen Teilschuldverschreibungen
Werden die Teilschuldverschreibungen im steuerlichen Privatvermögen eines in der Bundesrepublik
Deutschland unbeschränkt Steuerpflichtigen gehalten, sind daraus resultierende Zinsen sowie Erträge
aus einer Einlösung oder Veräußerung des Wertpapiers als Kapitalerträge im Sinne des § 20 Einkommensteuergesetz (EStG) zu versteuern.
Die Kapitalerträge (Zinsen) unterliegen bei Zufluss als auch bei Einlösung oder Veräußerung der Teilschuldverschreibung – soweit der Anleger keine Nichtveranlagungsbescheinigung vorlegt – der Kapitalertragsteuer durch die auszahlende Stelle, d.h. durch die Kreditinstitute – Steuereinbehalt an der
Quelle. Ausgezahlt wird an den Anleger daher nur ein Betrag nach Abzug der Kapitalertragsteuer
nebst Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer.
99
Bemessungsgrundlage für die Kapitalertragsteuer ist bei Zinserträgen der sich ergebende Zinsbetrag.
Bei einer Veräußerung oder Einlösung der Teilschuldverschreibung ist Bemessungsgrundlage für die
Kapitalertragsteuer der Differenzbetrag zwischen den Einnahmen aus der Veräußerung oder Einlösung nach Abzug der Aufwendungen, die im unmittelbaren sachlichen Zusammenhang mit dem Veräußerungsgeschäft stehen, wenn die Inhaberschuldverschreibung, von der die Kapitalerträge auszahlenden Stelle erworben oder veräußert und seit dem verwahrt oder verwaltet worden sind, und den
Anschaffungskosten. Können entsprechende Anschaffungskosten nicht nachgewiesen werden, sind
nach gesetzlicher Vorgabe pauschal 30 % der Einnahmen aus der Veräußerung oder Einlösung Bemessungsgrundlage für die Ermittlung des vorzunehmenden Kapitalertragsteuerabzugs.
Durch entsprechenden Nachweis kann diese pauschale Bemessungsgrundlage im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung durch den tatsächlichen Veräußerungsgewinn ersetzt werden. Ist der tatsächliche Veräußerungsgewinn höher als die im Rahmen des Kapitalertragsteuerabzugs berücksichtigte Ersatzbemessungsgrundlage, ist eine Veranlagung durchzuführen (Änderung § 43. Abs. 5 S.1
i.V.m. § 52 a Abs. 1 EStG, gilt rückwirkend ab 2009). Der anzuwendende Kapitalertragsteuersatz beträgt einschließlich Solidaritätszuschlag 26,375 %. Besteht eine Kirchensteuerpflicht und beantragt der
Steuerpflichtige bei der auszuzahlenden Stelle schriftlich die Berücksichtigung der Kirchensteuer im
Rahmen des Kapitalertragsteuerabzugs, beläuft sich der Gesamtsteuersatz auf 27,99 % (bei einem
Kirchensteuersatz von 9 %) bzw. auf 27,82 % (bei einem Kirchensteuersatz von 8 %, wie er z.B. in
den Bundesländern Bayern und Baden-Württemberg Anwendung findet). Erwerben Ehegatten die
Teilschuldverschreibung gemeinsam, ist ein übereinstimmender Antrag notwendig, wenn die Kirchensteuer bereits im Abzugsverfahren berücksichtigt werden soll. Sind die Teilschuldverschreibungen
mehreren Beteiligten zuzurechnen, ohne dass Betriebsvermögen vorliegen würde, ist ein Antrag auf
Kirchensteuereinbehalt nur unter der Voraussetzung möglich, dass alle Beteiligten derselben Religionsgemeinschaft angehören.
Für Kapitalerträge, die ab 01.01.2014 zufließen, ist ein automatisches Abzugsverfahren bei der Kirchensteuer geplant.
Verluste aus Kapitalvermögen werden grundsätzlich innerhalb der Einkunftsart im Rahmen des Kapitalertragsteuerabzugs von der auszahlenden Stelle verrechnet. Die nach Verrechnung verbleibenden
Verluste werden, wenn der auszahlenden Stelle bis zum 15. Dezember des laufenden Jahres kein
Antrag auf Erstellung einer Verlustbescheinigung vorliegt, in das nächste Jahr vorgetragen. Verluste
aus Kapitalvermögen dürfen grundsätzlich nicht mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten ausgeglichen bzw. von diesen abgezogen werden. Wenn der auszahlenden Stelle ein Antrag auf Verlustbescheinigung vorgelegt wird, sind die Verluste im Rahmen der Steuerveranlagung zu berücksichtigen.
100
Auf Antrag des Steuerpflichtigen können die Einkünfte aus Kapitalvermögen auch im Rahmen der
Steuererklärung berücksichtigt werden, wenn dies zu einer niedrigeren Einkommensteuer führt (sog.
Günstiger-Prüfung). Der Antrag kann für den jeweiligen Veranlagungszeitraum aber nur einheitlich für
sämtliche Kapitalerträge des Jahres bestellt werden. Von der auszahlenden Stelle ist dem Steuerpflichtigen dazu über die im Abzugswege einbehaltenen Steuerbeträge und gegebenenfalls (s. vorheriger Absatz) die Höhe der noch nicht ausgeglichenen Verluste eine Steuerbescheinigung nach amtlichem Muster auszustellen.
Die einbehaltene Kapitalertragsteuer sowie der Solidaritätszuschlag und ggf. die Kirchensteuer werden im Fall der Einbeziehung der Kapitaleinkünfte in die Einkommensteuererklärung als Vorauszahlungen auf die deutsche Steuer des in Deutschland unbeschränkt Steuerpflichtigen angerechnet. Zuviel einbehaltene Beträge berechtigen die Inhaber der Teilschuldverschreibungen zur Anrechnung im
Rahmen deren Steuerveranlagung.
9.1.2
Besteuerung der im Betriebsvermögen gehaltenen Teilschuldverschreibungen
Falls die Teilschuldverschreibungen von Kapitalgesellschaften, Personengesellschaften oder natürlichen Personen im steuerlichen Betriebsvermögen gehalten werden, sind die vorstehend erörterten
Regelungen zur Abgeltungssteuer nicht anwendbar. Daher unterliegen Zinsen und Gewinne einer evtl.
Veräußerung oder Einlösung der Teilschuldverschreibung der Körperschaftsteuer bzw. Einkommensteuer (jeweils zuzüglich Solidaritätszuschlag) – und soweit anwendbar – auch der Gewerbesteuer. Mit
dem Wertpapier im Zusammenhang stehende Aufwendungen sind grundsätzlich als Betriebsausgaben abzugsfähig. Die auszahlende Stelle hat Kapitalertragsteuer sowie Solidaritätszuschlag einzubehalten. Die Zinsen und Gewinne aus der Teilschuldverschreibung sind daher im Rahmen der Steuerveranlagung anzugeben. Die einbehaltenen Beträge können unter bestimmten Voraussetzungen bei
der Steuerveranlagung angerechnet werden.
9.2.
Nicht in der Bundesrepublik Deutschland ansässiger Anleger
Zinszahlungen und sonstige Leistungen im Zusammenhang mit der Anleihe werden jeweils für nicht in
der Bundesrepublik Deutschland unbeschränkt Steuerpflichtige nach dem für den Zinsempfänger geltenden nationalen Steuerrecht besteuert. Unter Umständen findet für beschränkt Steuerpflichtige auch
das deutsche Steuerrecht Anwendung. Eine deutsche Quellensteuer wird bei nicht im Inland unbeschränkt steuerpflichtigen Empfängern von Zinseinkünften grundsätzlich nicht erhoben; Ausnahmen
können sich jedoch bei inländischen Anknüpfungspunkten ergeben (z.B. Besicherung der Forderung
durch inländischen Grundbesitz). Auch können sich steuerliche Auswirkungen aus Doppelbesteuerungsabkommen der Bundesrepublik Deutschland mit dem jeweiligen Sitzstaat der ausländischen
Anleihegläubiger ergeben. Ausländischen Anleihezeichnern wird daher dringend angeraten, bei diesbezüglichen Fragen zur Besteuerung den Rat eines Steuerfachmanns einzuholen. Die Emittentin
selbst beabsichtigt, die Anleihe begrenzt auf die Bundesrepublik Deutschland und die Republik Österreich anzubieten.
101
9.2.1
Besteuerung von Zinseinnahmen und Veräußerungsgewinnen
Einkünfte aus Kapitalvermögen (einschließlich Zinsen, Stückzinsen und Veräußerungsgewinnen) sind
für nicht in Deutschland steuerlich ansässige Personen in Deutschland nicht steuerpflichtig, es sei
denn (i) die Schuldtitel werden im Betriebsvermögen einer Betriebsstätte (einschließlich eines ständigen Vertreters) oder einer festen Einrichtung des Inhabers von Schuldtiteln in Deutschland gehalten,
oder (ii) die Kapitaleinkünfte sind anderweitig Einkünfte aus deutschen Quellen, die eine beschränkte
Steuerpflicht in Deutschland auslösen (wie beispielsweise Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von bestimmten, in Deutschland belegenen, Vermögen). In den Fällen (i) und (ii) findet ein ähnliches Regime wie oben unter “Im Inland ansässige Anleger“ ausgeführt, Anwendung.
9.2.2
Steuereinbehalt
Nicht in Deutschland steuerlich ansässige Personen sind grundsätzlich von der deutschen Kapitalertragsteuer auf Zinsen und dem Solidaritätszuschlag hierauf ausgenommen. Sofern allerdings die Einkünfte, wie im vorhergehenden Absatz ausgeführt, der deutschen Steuerpflicht unterliegen und die
Schuldtitel in einem Depot bei einer deutschen Zahlstelle gehalten werden, wird Kapitalertragsteuer
einbehalten, wie oben unter “Im Inland ansässige Anleger“ ausgeführt. Die Kapitalertragsteuer wird
unter Umständen auf Basis einer Steuerveranlagung oder im Einklang mit einem anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommen erstattet.
Die Emittentin ist nach derzeitigem deutschem Steuerrecht nicht verpflichtet, Steuern auf geleistete
Zinsen bzw. Gewinne aus der Einlösung bzw. Veräußerung der Schuldverschreibungen einzubehalten.
9.2.3
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Erbschaft- und Schenkungsteuer fällt nach deutschem Recht auf die Schuldtitel grundsätzlich nicht an,
wenn bei Erwerben von Todes wegen weder der Erblasser noch der Erbe oder Bedachte oder bei
Schenkungen unter Lebenden weder der Schenker noch der Beschenkte oder ein sonstiger Erwerber
in Deutschland einen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt bzw. die Geschäftsleitung oder den Sitz
hat und der Schuldtitel nicht zu einem deutschen Betriebsvermögen gehört, für das in Deutschland
eine Betriebsstätte unterhalten wird oder ein ständiger Vertreter bestellt ist oder bei ansonsten fehlendem Inlandsbezug der Beteiligten Inlandsvermögen i.S. des § 121 BewG vorliegt. Ausnahmen gelten
z.B. für bestimmte deutsche Staatsangehörige, die früher ihren Wohnsitz im Inland hatten. Im Übrigen
kann Erbschaft- und Schenkungsteuer anfallen.
9.2.4
Andere Steuern
Im Zusammenhang mit der Emission, Ausgabe oder Ausfertigung der Schuldtitel fallen in Deutschland
keine Stempel-, Emissions-, Registrierungssteuern oder ähnliche Steuern oder Abgaben an.
102
Vermögensteuer wird in Deutschland zurzeit nicht erhoben.
9.3.
In Österreich steuerlich ansässige Anleger
Die hier gegebenen Hinweise entbinden den Anleihegläubiger nicht davon, zur konkreten steuerlichen
Behandlung der Schuldverschreibungen einen Berater zu konsultieren, und sind auch nicht abschließend. Es besteht keine Garantie, dass die österreichischen Finanzbehörden zu den nachstehenden
Punkten dieselbe Auffassung wie die Emittentin vertreten. Verwiesen wird insbesondere auch darauf,
dass sich die steuerliche Beurteilung von (innovativen) Finanzmarktprodukten durch Finanzverwaltung
und Rechtsprechung (auch rückwirkend) ändern und zu anderen als den hier beschriebenen Ergebnissen führen kann. Eine konkrete Entscheidung oder verbindliche Auskunft über die steuerliche Behandlung der gegenständlichen Schuldverschreibungen in Österreich liegt nicht vor.
9.3.1.
Besteuerung von ihm Privatvermögen gehaltenen Teilschuldverschreibungen
Zinsen aus Kapitalforderungen jeder Art sind Einkünfte aus Kapitalvermögen gemäß § 27 Abs. 2 Z 2
EStG. Überschüsse aus der Veräußerung der Schuldverschreibungen sind Einkünfte aus Kapitalvermögen in Form von realisierten Wertsteigerungen von Kapitalvermögen (§ 27 Abs. 3 EStG).
Einkünfte aus Kapitalvermögen von Wertpapieren, die ein Forderungsrecht verbriefen und in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht bei ihrer Begebung einem unbestimmten Personenkreis angeboten
werden, unterliegen gemäß § 27a Abs. 1 EStG der Einkommensteuer mit dem besonderen Steuersatz
in der Höhe von 25%. Im Fall von Zinsen wird die Einkommensteuer bei Vorliegen einer inländischen
auszahlenden Stelle im Wege der Kapitalertragsteuer mit Abgeltungswirkung erhoben (diese Einkünfte sind, von der Regelbesteuerungsoption und der Verlustausgleichsoption abgesehen, grundsätzlich
nicht in die Steuererklärung aufzunehmen). Auszahlende Stelle ist das Kreditinstitut, welches die Kapitalerträge an den Investor auszahlt.
Im Fall von realisierten Wertsteigerungen von Kapitalvermögen wird die Einkommensteuer bei Vorliegen einer inländischen depotführenden Stelle oder, in deren Abwesenheit, einer inländischen auszahlenden Stelle, die in Zusammenarbeit mit der depotführenden Stelle die Realisierung abgewickelt hat
und in das Geschäft eingebunden ist, im Wege des Kapitalertragsteuerabzuges mit Abgeltungswirkung erhoben. Als inländische depotführende oder auszahlende Stelle kommen gemäß § 95 Abs. 2 Z
2 EStG insbesondere Kreditinstitute und inländische Zweigstellen ausländischer Kreditinstitute in Betracht. Die Berechnung der realisierten Wertsteigerung erfolgt nach § 27a Abs. 4 EStG ohne Berücksichtigung von Anschaffungsnebenkosten.
In Abwesenheit einer inländischen depotführenden oder auszahlenden Stelle sind die Einkünfte im
Wege der Veranlagung zu erfassen und unterliegen dem besonderen Steuersatz von 25% falls sie bei
ihrer Begebung rechtlich und faktisch einem unbestimmten Personenkreis angeboten werden.
103
Auf Antrag kann anstelle des besonderen Steuersatzes im Wege der Veranlagung nach § 27a Abs. 5
EStG der allgemeine Steuertarif angewendet werden. Diese Regelbesteuerungsoption kann allerdings nur mit Wirkung für sämtliche Einkünfte aus Kapitalvermögen, die dem besonderen Steuersatz
gemäß § 27a Abs. 1 EStG unterliegen, ausgeübt werden. Die Regelbesteuerung beinhaltet logischerweise einen Schritt vorher eine Ermittlung des Einkommens und somit einen Ausgleich von Verlusten
nach Maßgabe des § 27 Abs. 8 EStG.
Mit bestimmten Einschränkungen ist im Rahmen der Einkünfte aus Kapitalvermögen ein Verlustausgleich (aber kein Verlustvortrag) zulässig, vorausgesetzt es wird zur Veranlagung optiert (Verlustausgleichsoption § 27 Abs. 8 EStG). Der Abzug von Werbungskosten, die in unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Schuldverschreibungen, auf deren Erträge der besondere Steuersatz
von 25% gemäß § 27a Abs. 1 EStG anwendbar ist, stehen, ist nicht zulässig. Dies gilt auch dann,
wenn vom besonderen Steuersatz kein Gebrauch gemacht wird. Die Verlustausgleichsoption beinhaltet noch keine Regelbesteuerung, das heißt es ist möglich einen Verlustausgleich nach Maßgabe des
Regime des § 27 Abs. 8 EStG vorzunehmen und die dafür geeigneten Kapitalanlagen mit dem besonderen Steuersatz des § 27a Abs. 1 EStG zu besteuern.
9.3.2
Besteuerung der im Betriebsvermögen gehaltenen Teilschuldverschreibungen
Werden die Schuldverschreibungen im Betriebsvermögen gehalten, liegen betriebliche Einkünfte vor.
Bei natürlichen Personen bleibt es bei der 25%igen Kapitalertragsteuer, wenn die Zinserträge aus den
Schuldverschreibungen von einer inländischen kuponauszahlenden Stelle ausbezahlt werden, oder
der Einkommensteuer mit dem besonderen Steuersatz in der Höhe von 25%, wenn keine inländische
kuponauszahlende Stelle vorliegt. Die KESt auf realisierte Wertsteigerungen nach § 27 Abs. 3 und
Einkünften aus Derivaten § 27 Abs. 4 EStG hat aber im betrieblichen Bereich infolge von § 97 Abs. 1
S3 EStG keine Endbesteuerungswirkung, das heißt, die Einkünfte müssen erklärt werden und unterliegen bei Vorliegen sämtlicher Voraussetzungen dem besonderen Steuersatz nach § 27a Abs. 1
EStG. Der Abzug von Betriebsausgaben, die mit den Schuldverschreibungen, deren Erträge der Endbesteuerung oder dem besonderen Steuersatz von 25% unterliegen, in unmittelbarem wirtschaftlichem Zusammenhang stehen, ist nicht zulässig. Im Unterschied zum steuerlichen Privatvermögen
stellen Anschaffungsnebenkosten aber sehr wohl einen Bestandteil der Anschaffungskosten dar (§
27a Abs. 4 Z 2 S 2 EStG).
Einkünfte aus der Veräußerung von öffentlich angebotenen Schuldverschreibungen unterliegen unabhängig von einer Haltedauer der Einkommensteuer zum besonderen Steuersatz von 25%, falls diese
nach dem 31.3.2012 veräußert werden. Negative Einkünfte aus Wertverlusten sind mit positiven Einkünften aus realisierten Wertsteigerungen auszugleichen. Ein darüber hinaus gehender Rest darf nur
zur Hälfte mit anderen Einkünften ausgeglichen werden (§ 6 Z 2 lit c EStG).
Im Fall einer Körperschaft als Investor, beträgt die Körperschaftsteuer ebenfalls 25%.
104
10.
Glossar und Abkürzungsverzeichnis
u.a.: unter anderem
z.B.: zum Beispiel
SPV: Special Purpose Vehicle
Sp. z o.o.: SPOLKA Z OGRANICZONA ODPOWIEDZIALNOSCIA
CEE: Central &Eastern Europe
Entry Standard im Open Market der Frankfurter Wertpapierbörse ist ein nicht amtliches, sondern
privatrechtliches Börsensegment nach § 57 Börsengesetz und ein Teilsegment des Open Market (und
ist somit dem Freiverkehr zuzurechnen).
Altlasten: bezeichnen einen abgrenzbaren Teil der Erdoberfläche, der infolge früherer menschlicher
Tätigkeiten gesundheits- oder umweltschädliche Veränderungen des Bodens oder des Grundwassers
aufweist, wodurch die durch Rechtsnormen geschützte Mindestqualität nicht mehr gegeben ist.
Covenants: Beim englischen Begriff Covenants handelt es sich im deutschen Sprachgebrauch um
Klauseln oder auch (Neben-) Abreden in Kreditverträgen. Es sind vertraglich bindende Zusicherungen
des Kreditnehmers während der Laufzeit eines Kredites.
DSCR: Debt Service Coverage Ratio:
Der Schuldendienstdeckungsgrad oder auch Kapitaldienstdeckungsgrad (engl. Debt Service Coverage Ratio (DSCR)) ist das Verhältnis von Gewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) bzw. dem Cash Flow
vor Zinsen und Tilgung zum Schuldendienst einer Periode (i.d.R. Jahr oder Halbjahr).
Track Record: Historische Leistungsbilanz
High Street Lagen: Sind Einzelhandelslagen in der City und an Hochfrequenzlagen (z.B. Fußgängerzonen)
Family Office: Der aus dem angelsächsischen Raum stammende Begriff Family Office bezeichnet
Organisationsformen und Dienstleistungen, die sich mit der Verwaltung privater Großvermögen befassen
Stand Alone: sind einzelgenutzte Objekte im Gegensatz zu gemischt genutzten Objekten, d.h. ohne
die Kombination mit Büro, Einzelhandel oder Wohnnutzungen.
105
Anfangsrendite: Man spricht von einer Anfangsrendite, wenn man die anfänglichen Mieteinnahmen
ins Verhältnis zum investierten Kapital setzt. Die Höhe der Anfangsrendite lässt sich auf diese Weise
unabhängig davon ermitteln, ob eine Immobilie unter oder über Marktniveau vermietet wurde. Die
Anfangsrendite wird in Brutto- und Nettoanfangsrendite unterschieden. Bei der Nettoanfangsrendite
addiert man zu den Anschaffungskosten noch die Erwerbsnebenkosten
Factory-Outlet-Center
(FOC),
auch
Fabrikverkaufszentrum
(FVZ),
Herstellerdirekt-
verkaufszentren (HDVZ) oder Fabrikabsatzzentrum bezeichnet eine Betriebs- und Vertriebsform des
Einzelhandels, bei der mehrere Hersteller ihre Markenartikel an einer gemeinsamen Verkaufsstätte
verbilligt anbieten. Fabrikverkaufszentren werden von einem Betreiber zentral geplant, realisiert und
verwaltet. Sie stellen eine besondere Form des großflächigen Einzelhandels dar. Die FOCs umfassen
mehrere tausend Quadratmeter Verkaufsfläche mit 60 bis 100 Läden und einem Angebot von Textilien, Sportartikeln, Schuhen und weiteren Branchen, die üblicherweise sonst in Innenstädten vorzufinden sind. Bei einem reinen Fabrikverkauf bietet hingegen nur ein Hersteller seine Waren an.
Regulationsplan: Detaillierter Flächenwidmungsplan, ähnlich dem Bebauungsplan
VISEGRAD: In der Erklärung von Visegrád vom Februar 1991 verpflichteten sich die Staatschefs Ungarns, Polens und der Tschechoslowakei, sich dem politisch-wirtschaftlichen System Europas anzuschließen sowie ihre Zusammenarbeit auf den Gebieten Regionales, Wirtschaft und Kultur zu intensivieren. Sie bildeten damit eine Art ostmitteleuropäisches Pendant zu Benelux. Nach der Auflösung der
Tschechoslowakei im Jahr 1993 bildeten dann deren Nachfolgestaaten Tschechien und Slowakei
gemeinsam mit Ungarn und Polen die „Visegrád-Gruppe“ (V4). Das gemeinsam erreichte Ziel der V4Staaten war die Mitgliedschaft in der EU und der NATO.
GUS: GUS ist die Abkürzung für Gemeinschaft Unabhängiger Staaten und bezeichnet den Zusammenschluss verschiedener Nachfolgestaaten der Sowjetunion (UdSSR) seit dem 8. Dezember 1991.
Saturierungsgrad bzw. Sättigungsgrad: Der Begriff Saturierungs- bzw. Sättigungsgrad bezeichnet
die Situation, wenn genügend Angebote an Fachmarktzentrenflächen vorhanden sind, so dass kein
überdurchschnittliches Wachstum möglich ist, sondern nur ein durchschnittliches Wachstum entsprechend dem Wachstum der Kaufkraft oder der Bevölkerung.
106
ANHANG F
Finanzinformationen
F-1
Anhang F
1.
Finanzinformationen
F1
Jahresabschluss EYEMAXX Real Estate AG 2011/2012
vom 01.11.2011 bis 31.10.2012 (geprüft nach HGB)
2.
Kapitalflussrechnung EYEMAXX Real Estate AG 2011/2012
3.
F 208
Konzernabschluss EYEMAXX Real Estate AG 2012/ 2013
vom 01.11.2012 bis 31.10.2013 (geprüft nach IFRS)
7.
F 168
Kapitalflussrechnung EYEMAXX Real Estate AG 2012/ 2013
6.
F 44
Jahresabschluss EYEMAXX Real Estate AG 2012/ 2013
5.
F 39
Konzernabschluss EYEMAXX Real Estate AG 2011/ 2012
vom 01.11.2011 bis 31.10.2012 (geprüft nach IFRS)
4.
F3
F 212
Konzernhalbjahresabschluss EYEMAXX Real Estate AG 2013/2014
vom 0.11.2013 bis 30.04.2014 (nicht geprüft)
F-2
F 343
Jahresabschluss
2011/2012
(geprüft nach HGB)
F-3
Jahresabschluss und Lagebericht
für das Geschäftsjahr 2011/2012
F-4
Bilanz der EYEMAXX Real Estate AG, Aschaffenburg,
zum 31. Oktober 2012
Akti v a
Stand am
31.10.2012
EUR
Stand am
31.10.2011
EUR
A. Anlagev ermögen
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten
einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken
II.
1.
2.
3.
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen
Ausleihungen an verbundenen Unternehmen
Sonstige Ausleihungen
1.735.081,00
0,00
2.499.500,00
17.177.072,19
5.203.400,19
24.879.972,38
2.527.500,00
4.940.985,32
2.859.639,16
10.328.124,48
2.568.376,96
149.560,41
2.717.937,37
193.119,94
44.810,88
237.930,82
787.647,20
3.505.584,57
2.810.688,08
3.048.618,90
27.333,00
5.000,00
30.147.970,95
13.381.743,38
B. Umlaufv ermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen gegen verbundenen Unternehmen
2. Sonstige Vermögensgegenstände
II. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben
bei Kreditinstituten und Schecks
C. Rechnungsabgrenzungsposten
EYEMAXXReal Estate AG
Aufhofstrasse 25
D-63741 Aschaffenburg
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Vorstand: Dr. Michael Müller
Vorsitzender des Aufsichtsrats: Dr. Martin Piribauer
Bankverbindung: Raiffeisenlandesbank NÖ-Wien AG
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HRB 11755, Amtsgericht Aschaffenburg
F-5
Pa ssi v a
Stand am
31.10.2012
EUR
Stand am
31.10.2011
EUR
2.650.642,00
405.114,20
1.496.649,59
4.552.405,79
2.550.642,00
5.114,20
-983.796,96
1.571.959,24
38.600,00
82.800,00
121.400,00
0,00
53.000,00
53.000,00
24.584.000,00
109.094,18
776.319,98
25.469.414,16
11.482.000,00
43.571,46
231.212,88
11.756.784,34
4.751,00
0,00
30.147.970,95
13.381.743,58
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital
II. Kapitalrücklage
III. Bilanzgewinn (i. V. Bilanzverlust)
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen
2. Sonstige Rückstellungen
C. Verbindlichkeiten
1. Anleihe
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
3. Sonstige Verbindlichkeiten
D. Rechnungsabgrenzungsposten
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F-6
der EYEMAXX Real Estate AG, Aschaffenburg,
für die Zeit vom 1. November 2011 bis zum 31. Oktober 2012
2011/2012
EUR
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
Umsatzerlöse
- davon aus verbundenen Unternehmen:
EUR 192.000,00 (i. V. EUR 141.000,00)
Sonstige betriebliche Erträge
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und für Unterstützung
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Erträge aus Beteiligungen
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
EUR 924.301,31 (i. V. EUR 58.728,60)
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
EUR 63.654,72 (i. V. EUR 49.991,62)
Ergebnis der gew öhnlichen Geschäftstätigkeit
- davon latente Steuern: ERU 0,00 (i. V. EUR 0,00)
Sonstige Steuern
Jahresüberschuss (i. V. Jahresfehlbetrag)
Verlustvortrag
Bilanzgew inn (i. V. Bilanzv erlust)
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2010/2011
EUR
229.910,56
141.000,00
2.897.421,80
0,00
211.300,96
0,00
5.018,77
216.319,73
0,00
0,00
14.919,00
819.133,45
1.000.000,00
1.302.123,16
0,00
732.494,39
0,00
108.096,09
1.898.636,79
359.036,32
2.480.446,55
-842.434,62
0,00
2.480.446,55
-983.796,96
1.496.649,59
167,92
-842.602,54
-141.194,42
-983.796,96
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F-7
Entwicklung des Anlagevermögens
im Geschäftsjahr 2011/2012
Anschaffungs-/Herstellungskosten
Stand am
1.11.2011
EUR
Sachanlagen
Grundstücke,
grundstücksgleiche Rechte
und Bauten einschließlich der
Bauten auf fremden
Grundstücken
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen
Unternehmen
Ausleihungen an verbundene
Unternehmen
Beteiligungen
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Zugänge
EUR
Abgänge
EUR
Umbuchungen
EUR
Stand am
31.10.2012
EUR
0,00
0,00
927.942,06
927.942,06
0,00
0,00
822.057,94
822.057,94
1.750.000,00
1.750.000,00
2.527.500,00
3.500,00
31.500,00
0,00
2.499.500,00
4.940.985,32 12.972.162,23 736.075,36
0,00
10.000,00 10.000,00
2.859.639,36 3.237.991,32 72.172,55
10.328.124,68 16.223.653,55 849.747,91
0,00 17.177.072,19
0,00
0,00
-822.057,94 5.203.400,19
-822.057,94 24.879.972,38
10.328.124,68 17.151.595,61 849.747,91
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F-8
Stand am
1.11.2011
EUR
Kumulierte Abschreibungen
Stand am
Zugänge
Abgänge
31.10.2012
EUR
EUR
EUR
Buchw erte
Stand am
Stand am
31.10.2012
31.10.2011
EUR
EUR
0,00
0,00
14.919,00
14.919,00
0,00
0,00
14.919,00
14.919,00
1.735.081,00
1.735.081,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
2.499.500,00
2.527.500,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
14.919,00
0,00
14.919,00
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17.177.072,19
4.940.985,32
0,00
0,00
5.203.400,19
2.859.639,36
24.879.972,38 10.328.124,68
26.615.053,38
10.328.124,68
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F-9
Verbindlichkeitenspiegel
Gesamtbetrag
EUR
Anleihen*
(im Vorjahr)
Erwartete Restlaufzeit
bis 1 Jahr
1-5 Jahre
EUR
EUR
24.584.000,00
(11.482.000,00)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen
(im Vorjahr)
Sonstige Verbindlichkeiten
(im Vorjahr)
24.584.000,00
(11.482.000,00)
109.094,18
(43.571,46)
109.094,18
(43.571,46)
776.319,98
(231.212,88)
776.319,98
(231.212,88)
25.469.414,16
(11.756.784,34)
885.414,16 24.584.000,00
(274.784,34) (11.482.000,00)
* davon durch Grundschulden besichert: TEUR 23.384 (i. V. TEUR 10.160)
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F - 10
ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2011/2012
1.
Bilanzierungs- und Bew ertungsgrundsätze
Der vorliegende Jahresabschluss wurde auf der Grundlage der Bilanzierungs- und
Bewertungsvorschriften nach den geltenden Vorschriften des Handelsgesetzbuches, des
Aktiengesetzes und des Wertpapierhandelsgesetzes aufgestellt.
Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und - soweit
abnutzbar - um planmäßige Abschreibungen vermindert. Die abnutzbaren Vermögensgegenstände
wurden entsprechend ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer abgeschrieben.
Die Anteile an verbundenen Unternehmen sind zu Anschaffungskosten, die Ausleihungen mit ihrem
Rückzahlungsbetrag angesetzt. Wertberichtigungen sind nicht vorzunehmen.
Die ausgewiesenen Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wurden zum Nennwert
angesetzt. Ausfallrisiken, die Wertberichtigungen erfordert hätten, haben nicht bestanden.
Die Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen haben in Höhe von TEUR 2.120 eine
Restlaufzeit von über einem Jahr.
Die Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nennwert angesetzt.
Die sonstigen Rückstellungen beinhalten sämtliche, nach vorsichtiger kaufmännischer Beurteilung,
erkennbare Risiken. Die Bewertung erfolgt zum Erfüllungsbetrag.
Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag passiviert.
2.
Erläuterungen zur Bilanz
Die Entwicklung des Anlagevermögens einschließlich der im Geschäftsjahr vorgenommenen
Abschreibungen wird im Anlagespiegel dargestellt. Der Anlagenspiegel ist Bestandteil dieses
Anhangs.
Ein bezüglich der Emission der Anleihen I und II entstandenes Disagio wird in der Bilanz als aktiver
Rechnungsabgrenzungsposten (TEUR 12) ausgewiesen. Das Disagio wird über die Laufzeit der
entsprechenden Anleihe aufgelöst.
Auf der folgenden Seite sind die Unternehmen, an denen die EYEMAXX Real Estate AG
i. S. d. § 271 HGB zum 31. Oktober 2012 unmittelbar sowie mittelbar beteiligt ist, sowie deren
angabepflichtige Unternehmensdaten, dargestellt. Dabei besteht eine unmittelbare Beteiligung der
EYEMAXX Real Estate AG ausschließlich an der EYEMAXX International Holding & Consulting
GmbH.
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F - 12
Zu Beginn des Geschäftsjahres betrug das Grundkapital der Gesellschaft EUR 2.550.642,00. Es war
eingeteilt in 2.550.642 Stück auf den Inhaber lautende Stückaktien.
Auf Grund der in der insoweit durch Beschluss der Hauptversammlung vom 27. November 2007
geänderten Satzung vom 4. Dezember 1998 erteilten Ermächtigung ist die Erhöhung des
Grundkapitals der Gesellschaft gemäß § 4 Abs. 6 ihrer Satzung (Genehmigtes Kapital 2007/I) um
EUR 100.000,00 auf EUR 2.650.642,00 durch Ausgabe von 100.000 Stück neuen auf den Inhaber
lautenden Stückaktien erhöht. Durch Beschluss des Aufsichtsrats vom 11. Mai 2012 ist die Satzung in
§ 4 (Grundkapital, Genehmigtes Kapital) geändert. Die Erhöhung des Kapitals wurde zum
22. Mai 2012 in das Handelsregister des Amtsgerichts Aschaffenburg eingetragen.
Die insgesamt 100.000 Stück neuen Stückaktien wurden zu einem Preis von EUR 5,00 je Aktie
platziert. Der über den Nennwert der Stückaktien erzielte Platzierungserlös in Höhe von insgesamt
EUR 400.000,00 wurde der Kapitalrücklage zugeführt. Die Kapitalrücklage beträgt zum 31. Oktober
2012 TEUR 405.
Zum 31. Oktober 2012 beträgt das Grundkapital der Gesellschaft EUR 2.650.642,00. Das
Grundkapital ist eingeteilt in 2.650.642 Stück auf den Inhaber lautende Stückaktien.
Das Genehmigte Kapital vom 27. November 2007 (Genehmigtes Kapital 2007/I) wurde aufgehoben.
Der Vorstand ist durch die mit Beschluss der Hauptversammlung vom 29. Juni 2012 insoweit
geänderten Satzung vom 4. Dezember 1998 ermächtigt, das Grundkapital mit Zustimmung des
Aufsichtsrates bis zum 28. Juni 2017 gegen Bar- und/oder Sacheinlage um insgesamt bis zu
EUR 1.325.321,00 zu erhöhen, wobei das Bezugsrecht der Aktionäre ausgeschlossen werden kann
(Genehmigtes Kapital 2012/I). Die Festsetzung des Genehmigten Kapitals 2012/I wurde zum
17. August 2012 in das Handelsregister des Amtsgerichts Aschaffenburg eingetragen.
Zwischen der Festsetzung des genehmigten Kapitals 2012/I und dem Ende des Berichtsjahres sind
keine weiteren Kapitalerhöhungen erfolgt. Das Genehmigte Kapital der Gesellschaft zum
31. Oktober 2012 beträgt somit EUR 1.325.321,00.
Das Grundkapital ist um bis zu EUR 5.114.213,00, eingeteilt in bis zu 5.114.213 Stückaktien, bedingt
erhöht (Bedingtes Kapital 2007).
Die Steuerrückstellungen betreffen der Höhe nach noch ungewisse Lohnsteuerzahlungen sowie
Quellensteuer, für die die Gesellschaft Haftungsschuldner ist.
Die sonstigen Rückstellungen betreffen Aufwendungen für die Ausrichtung der anstehenden
Hauptversammlung (TEUR 15), Pachtaufwendungen für das erworbene Erbbaurecht Eibach
(Nürnberg) (TEUR 14), Eintragungsgebühren zur Besicherung der Anleihe (TEUR 5) und Abschluss-,
Prüfungs- und Steuererklärungskosten (TEUR 40). Auf die Bilanzierung einer Rückstellung zur
Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen wurde wegen Geringfügigkeit verzichtet.
Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren bestehen in Höhe von TEUR 11.624.
Diese betreffen in voller Höhe die Verbindlichkeiten bzgl. der im Berichtsjahr emittierten Anleihe II. Die
Rückzahlung der Anleihe II erfolgt am 1. November 2017.
Die in den Verbindlichkeiten ausgewiesene Anleihen sind mit einem Gesamtbetrag in Höhe von
TEUR 23.384 (Vorjahr TEUR 10.160) besichert.
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F - 13
3.
Erläuterungen zur Gew inn- und Verlustrechnung
Bei den Umsatzerlösen der Gesellschaft i. H. v. TEUR 230 handelt es sich um die Vergütung der
Leistungen der EYEMAXX Real Estate AG gegenüber der EYEMAXX International Holding &
Consulting GmbH im Rahmen des abgeschlossenen Managementvertrags (TEUR 192) sowie um
Erlöse aus der Vermietung eines Grundstückes nebst der darauf errichteten Speditionsumschlagslagerhalle sowie Büroräumlichkeiten in Nürnberg (TEUR 38). Der Mietgegenstand wurde von der
Gesellschaft mit notariellem Erbbaurechtskaufvertrag vom 12. Juni 2012 im Berichtsjahr erworben.
Der Bilanzgewinn zum 31. Oktober 2012 stellt sich wie folgt dar:
EUR
Verlustvortrag aus dem Vorjahr
983.796,96
Jahresüberschuss 2011/2012
2.480.446,55
Bilanzgewinn (31. Oktober 2012)
1.496.649,59
Der Bilanzgewinn beläuft sich auf TEUR 1.497. Die Beschlussfassung über die Gewinnverwendung
erfolgt durch die Hauptversammlung.
4.Sonstige Angaben
4.1
Organe
4.1.1 Aufsichtsrat
Der Aufsichtsrat besteht satzungsgemäß aus drei Mitgliedern. Er setzte sich im Berichtszeitraum bis
zum 7. Mai 2012 wie folgt zusammen:
Thomas H. Knorr, Diplom Volkswirt, Diplom Kaufmann (FH), Bad Wiessee (Vorsitzender)
Franz Gulz, Versicherungsmakler, Wien, Österreich (Stellvertretender Vorsitzender)
Maximilian Pasquali, Magister (juris), LL.M., Prokurist, Leopoldsdorf, Österreich (Mitglied)
Mitgliedschaften in Aufsichtsräten und anderen Kontrollgremien i. S. d. § 125 Abs. 1 Satz 5 AktG:
Thomas H. Knorr, KIMED Investments & Management AG, Aufsichtsrat (Vorsitzender)
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F - 14
Mit Wirkung zum 7. Mai 2012 wurde Dr. Martin Piribauer zum Vorsitzenden des Aufsichtsrats bestellt.
Herr Thomas H. Knorr hat sein Amt niedergelegt. Der Aufsichtsrat setzt sich somit zum
31. Oktober 2012 wie folgt zusammen:
Mag. Dr. Martin Piribauer, Unternehmensberater, Wien (Vorsitzender)
Franz Gulz, Versicherungsmakler, Wien (Stellvertretender Vorsitzender)
Mitgliedschaften in Aufsichtsräten und anderen Kontrollgremien i. S. d. § 125 Abs. 1 Satz 5 AktG
bestehen zum 31. Oktober 2012 nicht.
4.1.2 Vorstand
Während des vollständigen Berichtszeitraums
alleinvertretungsberechtigtem Mitglied:
bestand
der
Vorstand
aus
folgendem
Dr. Michael Müller, Geschäftsführer, Leopoldsdorf, Österreich
Der Vorstand ist nicht von § 181 BGB befreit.
4.1.3 Angaben zum mitteilungspflichtigen Geschäft
Der Mitteilungspflicht über Geschäfte von Führungspersonen nach § 15a WpHG wurde entsprochen.
Die mitteilungspflichtigen Geschäfte können auf der Website der EYEMAXX Real Estate AG unter
www.eyemaxx.com/investor-relations öffentlich eingesehen werden.
4.2
Mitarbeiterzahl
Es wurden im Berichtszeitraum zwei Mitarbeiter beschäftigt.
4.3
Organbezüge
Als alleiniges Mitglied des Vorstands erhielt Herr Dr. Müller nach Abzug gewährter Leistungen von
anderen Konzerngesellschaften gem. vertraglicher Vereinbarung im Berichtzeitraum eine feste
Vergütung in Höhe von TEUR 185. Variable Vergütungsanteile wurden nicht geleistet.
Die Mitglieder des Aufsichtsrats erhielten im Berichtszeitraum eine feste Vergütung in Höhe von
insgesamt TEUR 40. Variable Vergütungsanteile wurden nicht geleistet. Der Aufsichtsratsvorsitzende
hat im Berichtszeitraum eine feste Vergütung in Höhe von TEUR 10, die anderen
Aufsichtsratsmitglieder eine feste Vergütung von jeweils TEUR 15 erhalten.
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F - 15
4.4
Sonstige finanzielle Verpflichtungen und Haftungsv erhältnisse
Neben den in der Bilanz ausgewiesenen Verbindlichkeiten bestehen jährliche Verpflichtungen aus
dem Erbbaurecht Eibach (Nürnberg) in Höhe von TEUR 85 mit einer Restlaufzeit bis zum
12. Februar 2042. Die verbleibende Gesamtverpflichtung bis zum Ende der Restlaufzeit beträgt somit
TEUR 2.489.
Haftungsverhältniss i.S.d. § 251 HGB bestehen zum Abschlussstichtag in folgender Höhe:
Die EYEMAXX Real Estate AG hat eine unwiderrufliche selbständige und verschuldensunabhängige
Gewinn- und Zahlungsgarantie gegenüber einem Dritten abgegeben. Die Gewinn- und
Zahlungsgarantie beläuft sich auf TEUR 4.000 und hat eine Restlaufzeit bis spätestens zum
30. Juni 2017.
4.5
Honorar für Leistungen des Abschlussprüfers
Die Angaben zu dem Honorar für Leistungen des Abschlussprüfers gemäß § 285 Nr. 17 HGB sind im
Konzernabschluss der EYEMAXX Real Estate AG enthalten.
4.6
Steuerliche Überleitung nach DRS 18
Ausgehend von einem Jahresüberschuss von TEUR 2.480 ergibt sich nach Hinzurechnung der
steuerlich nicht abziehbaren Aufwendungen in Höhe von TEUR 20 sowie nach Abzug der steuerfreien
Vermögensmehrungen in Höhe von TEUR 2.935 ein steuerlicher Verlust in Höhe von TEUR 435.
Ausgehend von einen steuerlichen Verlust im Berichtsjahr in Höhe von TEUR 435 sowie eines
bestehenden steuerlichen Verlustvortrags zum 31. Oktober 2011 in Höhe von TEUR 843 würde sich
bei einem kumulierten Ertragssteuersatz von rund 30 % ein Ertrag in Höhe von TEUR 383 bei der
Bildung von aktiven latenten Steuern ergeben. Eine Aktivierung dieser latenten Steuern in Ausübung
des Wahlrechts gem. § 274 Abs. S. 2 HGB ist im Geschäftsjahr jedoch unterblieben.
4.7
Entsprechenserklärung zum Corporate Gov ernance Kodex
Vorstand und Aufsichtsrat haben die nach § 161 AktG vorgeschriebene Erklärung abgegeben. Die
Entsprechenserklärung ist auf der Homepage der Gesellschaft unter
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F - 16
5.
Wesentliche Tatsachen nach dem 31. Oktober 2012
Nach dem Bilanzstichtag 31. Oktober 2012 wurde eine Barkapitalerhöhung unter Ausschluss des
Bezugsrechts von 250.000 neuen Aktien bei Institutionellen Investoren im Rahmen eines Private
Placements vollständig platziert. Der Ausgabepreis wurde mit EUR 5,50 festgesetzt. Die durch die
Kapitalerhöhung zufließenden neuen Mittel in Höhe von brutto 1,375 Mio. Euro dienen vor allem der
Finanzierung neuer, aussichtsreicher Projekte schwerpunkmäßig in Polen, Tschechien und Serbien.
Infolge der Kapitalerhöhung steigt das Grundkapital der EYEMAXX Real Estate AG auf EUR
2.900.642,00.
Aschaffenburg, 14. Februar 2013
Der Vorstand
gez.
Dr. Michael Müller
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F - 17
Lagebericht für das Wirtschaftsjahr vom 1.11.2011 bis 31.10.2012
I. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
1. Allgemein
Die EU-Schuldenkrise hat die wirtschaftliche Entwicklung sowohl im Euro-Raum als auch in Europa im
Jahr 2012 deutlich belastet. Nach Angaben des europäischen Statistikamtes Eurostat ist das
Bruttoinlandsprodukt (BIP) der 17 Staaten des Euro-Raumes im dritten Quartal 2012 im Vergleich zum
Vorquartal um 0,1 Prozent gefallen. Bereits im zweiten Quartal 2012 war das BIP um 0,2 Prozent
zurückgegangen, nach einer Stagnation im Auftaktquartal 2012. In Europa wurde im dritten Quartal
ein Wachstum von 0,1 Prozent erzielt, nachdem das BIP im zweiten Quartal 2012 um 0,2 Prozent und
im ersten Quartal 2012 um 0,1 Prozent gefallen war.
Deutlich davon abgehoben hat sich die wirtschaftliche Entwicklung in einigen Zielmärkten der
EYEMAXX Real Estate AG, wie zum Beispiel in Polen und auch in der Slowakei. In beiden Staaten
konnte in allen drei Quartalen 2012 ein Wachstum erzielt werden. Dies gilt auch für Deutschland,
allerdings war hier im Jahresverlauf 2012 eine Abkühlung des Wachstums zu spüren. In Tschechien
hingegen ist die Wirtschaftsleistung bereits vier Quartale in Folge gefallen. Im dritten Quartal 2012 fiel
das BIP im Vorquartalsvergleich um 0,3 Prozent.
Auch der Internationale Währungsfonds (IWF) stellt eine Abkühlung der globalen Wirtschaft fest und
hat im Weltwirtschaftsausblick von Oktober 2012 seine Prognosen gesenkt.
Für das Gesamtjahr 2012 erwartet der IWF für den Euro-Raum nun einen BIP-Rückgang von
0,4 Prozent und für das Jahr 2013 lediglich ein Wachstum von 0,2 Prozent. Im Juli 2012 waren die
Experten noch von einem Rückgang von 0,3 Prozent in 2012 und einem Wachstum von 0,7 Prozent in
2013 ausgegangen.
Die IWF-Prognosen für die Zielmärkte von EYEMAXX liegen für 2012 teilweise merklich über dem
Durchschnitt der Euro-Zone und für 2013 klar darüber. Für Polen wird ein Wirtschaftswachstum von
2,4 Prozent für 2012 und 2,1 Prozent für 2013 prognostiziert. Die Wirtschaft in der Slowakei soll in
2012 um 2,6 Prozent wachsen und in 2013 sogar um 2,8 Prozent. Für die österreichische Wirtschaft
wird ein Plus von 0,9 Prozent für 2012 und 1,1 Prozent für 2013 erwartet. Tschechien soll in 2012
zwar einen Rückgang der Wirtschaftsleistung um 1,0 Prozent verzeichnen, für 2013 sagt der IWF
allerdings wieder ein Wachstum um 0,8 Prozent voraus. Für die serbische Wirtschaft erwarten die
Experten einen Rückgang von 0,5 Prozent in 2012 und ein Wachstum um 2,0 Prozent in 2013.
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2. Einzelhandelsimmobilienmarkt
Nach Berechnungen des Immobiliendienstleisters CB Richard Ellis (CBRE) hat sich das
Investitionsvolumen in europäische Einzelhandelsimmobilien im dritten Quartal 2012 auf 7,1 Mrd. Euro
belaufen. Im Vergleich zum zweiten Quartal sei dies eine Steigerung von 12 Prozent und damit der
höchste Quartalswert dieses Jahres. Allerdings liegt das Volumen damit 18 Prozent unter dem Wert
des Vorjahresquartals und auch unter dem Quartalsdurchschnitt der vergangenen drei Jahre.
Hauptproblem ist laut CBRE das fehlende Angebot im Core-Segment für risikoaverse Investoren.
Diese würden vor allem das vergleichsweise leistungsschwache Südeuropa meiden, die
Investitionstätigkeit ging entsprechend weiter zurück. Die stärksten Zuwächse hingegen wurden den
Angaben zufolge in Großbritannien und in den Benelux-Staaten verzeichnet. Beachtliche Investitionen
wurden laut CBRE in den vergangenen Jahren in die Einzelhandelsimmobilienmärkte Deutschland
und Polen getätigt. Aufgrund des mangelnden Angebots lagen die Investmentaktivitäten in 2012
allerdings unter dem Niveau von 2011 und 2010.
Die zur UniCredit Group gehörende Immobilienfonds-Gesellschaft iii-investments zeigt in ihrer Analyse
„Immobilienmärkte Europa“ vom November 2012 auf, dass die CEE-Länder zu den bedeutendsten
Investitionsländern neben Deutschland, Frankreich und Großbritannien in den ersten drei Quartalen
2012 gehörten. iii-investments rechnet mit einem weiterhin stabilen Investitionsvolumen im Laufe der
kommenden Monate. Der Investoren-Fokus werde auch weiterhin insbesondere in Deutschland,
Großbritannien,
Nordeuropa
und
Polen
liegen.
Für 2012
erwartet iii-investments ein
Investitionsvolumen von knapp 20 Mrd. Euro. Dies entspreche dem Durchschnitt der vergangenen fünf
Jahre.
Laut iii-investments steigt der Bestand an Einzelhandelsflächen in den meisten CEE-Ländern deutlich.
Die Entwicklungstätigkeit verschiebt sich demnach allmählich von Großstädten, wo die
Unterversorgung mit hochwertigen Flächen überwiegend gelöst wurde, hin zu B-Standorten mit dem
Schwerpunkt auf Shopping Center. Dabei wird eine hohe Nachfrage bei neu fertiggestellten Shopping
Center in zentralen Lagen verzeichnet.
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3. Logistikimmobilienmarkt
Das Transaktionsvolumen im europäischen Logistikimmobiliensektor stieg laut iii-investments in 2012
im Vergleich zu 2011 nicht weiter an. iii-investments begründete dies unter anderem mit erhöhten
Restriktionen von Seiten der Banken. Die Vermietungsumsätze auf den europäischen Logistikmärkten
gingen in den ersten neun Monaten 2012 leicht zurück. Bremsend auf die Vermietungsaktivitäten
habe sich die Entwicklung in der Euro-Zone ausgewirkt. Der Analyse zu Folge werden derzeit neue
Projekte vor allem in Großbritannien und den CEE-Ländern initiiert. In der Regel werden diese nur mit
Vorvermietungen begonnen.
In einigen Ländern der CEE-Region ist laut iii-investments eine Erholung der Mietermärkte zu
beobachten. In Ländern wie Tschechien, Polen und Russland werden seit Beginn der Finanz- und
Wirtschaftskrise erstmals wieder steigende Mietpreise verzeichnet. iii-investments führt dies auf einen
Mangel an Spekulativbauten zurück.
Bei Produktionsverlagerungen und der Eröffnung von neuen Produktionszentren seien die im
Vergleich zu Kerneuropa immer noch sehr niedrigen Arbeitskosten ein entscheidender
Wettbewerbsfaktor der CEE-Länder. Auch werde dort die Infrastruktur ständig verbessert, auch durch
die EU-Unterstützung. Laut iii-investments liegt der Fokus vieler Investoren weiterhin auf zentral
gelegenen und gut angebundenen Core-Objekten mit langen Mietverträgen und bonitätsstarken
Mietern.
II. Geschäftsverlauf und Lage der Gesellschaft
Das Geschäftsjahr 2011/12 war für die EYEMAXX Real Estate AG, welche als Dachgesellschaft der
EYEMAXX Gruppe dient, sehr erfolgreich. Dies spiegelt sich auch in den Zahlen wieder. So können
für den Berichtszeitraum ein EBIT in Höhe von TEUR 3.077 sowie ein Ergebnis nach Steuern in Höhe
von TEUR 2.480 ausgewiesenen werden.
Als Dachgesellschaft der EYEMAXX Gruppe übernimmt die EYEMAXX Real Estate AG eine
Finanzierungsfunktion für ihre operativen Tochtergesellschaften, welche gemeinsam mit
Projektpartnern Gewerbeimmobilien in den Bereichen Fachmarktzentren, Logistikparks und „Taylor
Made Solutions“ entwickeln. Dabei werden gemeinsam mit Partnern oder alleine Gewerbeimmobilien
evaluiert, entwickelt und durchgeführt und grundsätzlich an Endinvestoren verkauft. Allerdings wird mit
bestimmten Vorzeigeprojekten (derzeit in Serbien und Österreich) keine reine „develop and sell“
Strategie verfolgt, sondern sie werden in der Gruppe behalten, um durch die Vermietung Gewinne zu
erzielen.
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Um die Finanzierung der umfangreichen Projektpipeline der EYEMAXX Gruppe zu gewährleisten,
wurde im März 2012 eine weitere Mittelstandsanleihe begeben. Die Eckdaten der Anleihe lauten wie
folgt:
Volumen:
Bis EUR 15 Mio.
Laufzeit:
5,5 Jahre; endfällig per 31. Oktober 2017
Zinskupon:
7,75 % p.a.; Zinszahlung jährlich per 11. April sowie letzte
Zinszahlung am 1. November 2017
Mittelv erw endung:
Vorrangig zur Herstellung erstrangiger Grundschulden bei den
Sicherungsobjekten der Anleihe.
Verbleibende Mittel:
•
80-85 % zur Realisierung von Immobilienprojekten
•
15-20 % zur Sicherstellung des laufenden Liquiditätsbedarfs
(working capital)
Besicherung:
-
Dingliche Sicherheiten in Höhe von anteilig bis zu EUR 16 Mio.
zu Gunsten des notariellen Treuhänders der Anleihezeichner
-
Ausschüttungssperre zur Erhaltung des Konzerneigenkapitals
nach IFRS auf einem Niveau von EUR 14 Mio.
-
Verpfändung von Mieten in Höhe von anteilig bis zu EUR 0,6
Mio. p. a. aus externem Portfolio für Zinszahlungen
Rating:
BBB+ (Creditreform)
Die EYEMAXX Real Estate AG hat am 5. April 2012 planmäßig das öffentliche Angebot für ihre
Anleihe 2012/17 abgeschlossen. Der Zeichnungsstand zum Bilanzstichtag beträgt TEUR 11.624.
Darüber hinaus konnten im Berichtszeitraum weitere TEUR 1.478, der bereits in der Vorperiode
begebenen Anleihe 2011/16, nachplatziert werden.
Abgesehen von der Finanzierung von Immobilienprojektentwicklungen wurden Mittel aus dem
Emissionserlös der Anleihe 2012/17 genutzt um ein Erbbaurecht und eine darauf befindliche, voll
vermietete, Logistikimmobilie in Nürnberg zum Kaufpreis von TEUR 1.750 zu erwerben. Durch den
Erwerb der Logistikimmobilie im letzten Geschäftsquartal 2011/2012 fließen der EYEMAXX Real
Estate AG laufende Mieteinnahmen von TEUR 227 p.a. (in 2011/2012 anteilig) zu, welchen neben
Einkünften aus Managementdienstleistungen sowie Zinserträgen der Liquidität der Gesellschaft zur
Verfügung stehen.
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Ebenfalls im Berichtzeitraum wurden weitere 10% der Geschäftsanteile an der FMZ Kittsee erworben,
welche in weiterer Folge gemeinsam mit den bereits in Besitz der Gesellschaft befindlichen 80% der
Geschäftsanteile an die EYEMAXX FMZ Holding GmbH verkauft wurden. Der daraus resultierende
positive Effekt von TEUR 2.089 wird in der Gewinn- und Verlustrechnung unter der Position „sonstige
betriebliche Erträge“ ausgewiesen.
Darüber hinaus wurden im Berichtszeitraum zur weiteren Stärkung des Eigenkapitals der Gesellschaft
sowie zur Erhöhung des „freefloats“ 100.000 Stück neue Aktien im Rahmen einer Barkapitalerhöhung
zum Ausgabekurs von EUR 5,00 ausgegeben.
Im Berichtszeitraum gab es keine weiteren wesentlichen Geschäftsvorfälle.
III.
Mitarbeiter
Die Gesellschaft beschäftigte zum Bilanzstichtag neben dem Vorstand zwei weitere Mitarbeiter.
IV.
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft
Der Jahresabschluss der EYEMAXX Real Estate AG zum 31. Oktober 2012 wurde nach deutschen
handelsrechtlichen Grundsätzen aufgestellt.
1. Vermögenslage
Aktiv a
Das Anlagevermögen umfasst Sachanlagen in Höhe von TEUR 1.735 (VJ TEUR 0), darin enthalten
ein Erbbaurecht in Nürnberg in der Höhe von TEUR 1.735. Die Finanzanlagen gliedern sich in Anteile
an verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 2.500 (VJ TEUR 2.528), Ausleihungen an
verbundene Unternehmen von TEUR 17.177 (VJ TEUR 4.941) sowie sonstige Ausleihungen von
TEUR 5.203 (VJ TEUR 2.859). Die Anteile an verbundenen Unternehmen bestehen aus Anteilen an
der EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH TEUR 2.500 (VJ TEUR 2.500).
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F - 23
Passiv a
Die Gesellschaft weist zum Bilanzstichtag ein gezeichnetes Kapital in Höhe von TEUR 2.651
(VJ TEUR 2.551) aus. Die Kapitalrücklage beläuft sich auf TEUR 405 (VJ TEUR 5). Der Anstieg des
gezeichneten Kapitals sowie der Kapitalrücklage ist darauf zurückzuführen, dass EYEMAXX im
Geschäftsjahr 100.000 Stück neue Aktien mit einem Nennwert von EUR 1,00 zu einem Kurs von
EUR 5,00 ausgegeben hat. Der Bilanzgewinn beträgt TEUR 1.497, davon ein Jahresüberschuss von
TEUR 2.480. In Summe beträgt das ausgewiesene Eigenkapital der Gesellschaft TEUR 4.552
(VJ TEUR 1.572).
Die Rückstellungen betragen per 31. Oktober 2012 TEUR 121 (VJ TEUR 53) und betreffen im
Wesentlichen Aufwendungen für die Ausrichtung der anstehenden Hauptversammlung, Abschluss-,
Prüfungs- und Steuererklärungskosten, Pachtgebühren sowie ausstehende Abzugssteuern.
Die Verbindlichkeiten betragen zum Bilanzstichtag TEUR 25.469 (VJ TEUR 11.757) und beinhalten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 109 (VJ TEUR 44), sonstige
Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 776 (VJ TEUR 231) sowie die beiden Anleihen in Höhe von
TEUR 24.584 (VJ TEUR 11.482).
2. Finanzlage
Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit betrug TEUR -16.333 (VJ TEUR -7.827) und besteht im
Wesentlichen aus der Erhöhung der Ausleihungen an verbundene Unternehmen und sonstige
Ausleihungen sowie aus dem Erwerb eines Erbbaurechts in Nürnberg.
Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit war zu einem großen Anteil durch den Zufluss liquider
Mittel aus Anleiheemissionen in Höhe von TEUR 13.102 gekennzeichnet sowie einer
Barkapitalerhöhung durch Ausgabe neuer Aktien in Höhe von TEUR 500 und betrug in Summe
TEUR 13.602 (VJ TEUR 11.482).
Zum Bilanzstichtag verfügte die Gesellschaft über liquide Mittel in Höhe von TEUR 788
(VJ TEUR 2.811).
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F - 24
3. Ertragslage
Die Erträge der Gesellschaft ergeben sich weitgehend aus Umsatzerlösen durch erbrachte
Managementleistungen im Zusammenhang mit der Bereitstellung von Kapital, der Übernahme der
Verwaltung der Unternehmensanteile, sowie der Steuerung und Überwachung des operativen
Geschäfts der EYEMAXX-Gruppe in Höhe von TEUR 192 (VJ TEUR 141), Mieteinnahmen in Höhe
von TEUR 38 (VJ TEUR 0), dem Nettoverkaufserlös der Geschäftsanteile der FMZ Kittsee GmbH an
die EYEMAXX FMZ Holding GmbH in Höhe von TEUR 2.089, einer Dividende der EYEMAXX
International Holding & Consulting GmbH in Höhe von TEUR 1.000, Zinserträgen aus Ausleihungen
und Zinserträgen aus laufenden Konten in Höhe von TEUR 1.302 (VJ TEUR 108) sowie sonstigen
Erträgen aus weiterverrechneten Kosten und Rückstellungsauflösungen in Höhe von TEUR 808.
Demgegenüber stehen Personalaufwendungen in Höhe von TEUR 216 (VJ TEUR 0), Abschreibungen
in Höhe von TEUR 15 (VJ TEUR 0), sonstige betriebliche Aufwendungen in Höhe von TEUR 819
(VJ TEUR 733) sowie Zinsen und weitere ähnliche Aufwendungen in Höhe von TEUR 1.899
(VJ TEUR 359).
Der Jahresüberschuss der Gesellschaft beträgt TEUR 2.480 (VJ TEUR -843).
Zur besseren Übersicht über die wirtschaftliche Lage des Unternehmens soll folgende
Zusammenstellung dienen:
Kennzahlen zur Ertragslage
Umsatzerlöse
Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT)*)
Umsatzrentabilität (ROS)
Eigenkapitalrentabilität (ROE Basis EBIT)
Eigenkapitalrentabilität (ROE Basis Jahresergebnis)
Gesamtkapitalrentabilität (ROI Basis EBIT)
Kennzahlen zur Vermögens- und Finanzlage
Eigenkapitalquote
Nettoumlaufvermögen (Working Capital)
Nettoverschuldung (Net debt)
Nettoverschuldungsgrad (Gearing)
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TEUR
TEUR
%
%
%
%
2011
141
-592
-419,90
-37,66
-53,60
-4,42
2012
230
3.077
1.338,33
67,59
54,49
10,18
14,87
2.731
8.671
5,52
15,06
2.643
23.796
5,23
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Berechnung der Kennzahlen:
EBIT = Ergebnis vor Steuern + Zinsaufwand - Zinsertrag
ROS = EBIT x 100 / Umsatzerlöse
ROE
(EBIT )
ROE
(Jahresergebnis)
ROI
(EBIT )
= EBIT x 100 / Eigenkapital
= Jahresergebnis x 100 / Eigenkapital
= EBIT x 100 / Gesamtkapital
Eigenkapitalquote = Eigenkapital / (Gesamtkapital- Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten)
Nettoumlaufvermögen = Umlaufvermögen (inkl. liquide Mittel) - langfristiges UV - kurzfristiges
Fremdkapital (inkl. Bankkredite)
Nettoverschuldung = verzinsliches Fremdkapital - flüssige Mittel
Nettoverschuldungsgrad = Nettoverschuldung / Eigenkapital
V.
Vorgänge
von
besonderer
Bedeutung
nach
Abschluss
des
Geschäftsjahres 2011/2012
Zum Zeitpunkt der Bilanzerstellung wurde eine geplante Barkapitalerhöhung unter Ausschluss des
Bezugsrechts erfolgreich umgesetzt. Durch Ausgabe von 250.000 Stück neuen Aktien zu einem Kurs
von EUR 5,50 konnte das Eigenkapital der Gesellschaft um TEUR 1.375 erhöht werden. Die durch die
Kapitalerhöhung zugeflossenen neuen Mittel sollen vor allem der Finanzierung neuer, aussichtsreicher
Projekte schwerpunktmäßig in Polen, Tschechien und Serbien dienen.
Darüber hinaus waren dem Unternehmen keine wesentlichen Änderungen bekannt, die nach dem
Bilanzstichtag eingetreten sind und Auswirkungen auf die wirtschaftliche Entwicklung der EYEMAXX
Real Estate AG haben könnten.
VI.
Risikobericht
Die EYEMAXX Real Estate AG dient im Wesentlichen als Finanzierungsholding der EYEMAXXGruppe und verfügt zum Zeitpunkt der Bilanzerstellung, mit Ausnahme von Mieteinnahmen im
Zusammenhang mit dem im Berichtsjahr erworbenen Erbbaurechts, über kein operatives Geschäft.
Demzufolge lassen sich die Risiken der Gesellschaft in die Bereiche Liquiditätsrisiken und
Ausfalls-/Kreditrisiken einteilen.
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Liquiditätsrisiko
Die Liquidität der EYEMAXX Real Estate AG besteht im Wesentlichen aus der im Berichtszeitraum
ausgegebenen Anleihe. Abgesehen von den jährlichen Kuponzahlungen für die begebenen Anleihen
hat die Gesellschaft keinen bedeutenden Liquiditätsbedarf. Die fristgerechte Zahlung der Kuponzinsen
wird zum größten Teil durch Einnahmen aus Zinserträgen für die Ausleihungen an verbundene
Unternehmen sichergestellt. Darüber hinaus leisten Mieteinnahmen aus der vermieteten
Logistikimmobilie in Nürnberg einen Beitrag zur Liquidität der EYEMAXX Real Estate AG.
Ausfalls-/Kreditrisiko
Kreditrisiken ergeben sich aus der Möglichkeit, dass die Gegenpartei einer Transaktion ihren
Verpflichtungen nicht nachkommt und dadurch ein finanzieller Schaden für die Gesellschaft entsteht.
Die auf der Aktivseite ausgewiesenen Beträge für finanzielle Vermögenswerte stellen das maximale
Ausfallsrisiko dar. Erkennbaren Ausfallsrisiken wird bei Bedarf durch die Bildung von Wertberichtigungen Rechnung getragen. Die wesentlichen Forderungen der Gesellschaft beziehen sich auf
Forderungen aus Ausleihungen an Tochtergesellschaften der EYEMAXX Real Estate AG sowie auf
Forderungen an überwiegend im Eigentum des Mehrheitsaktionärs und Vorstands Dr. Michael Müller
stehenden Gesellschaften, welche im Zusammenhang mit der Besicherung der von der EYEMAXX
Real Estate AG begebenen Anleihen Darlehen zur Abdeckung vorher bestehender Bankbelastungen
erhalten haben um damit die Besicherung der EYEMAXX-Anleihen zu ermöglichen.
Das Ausfallsrisiko der Forderungen gegenüber den Tochtergesellschaften der EYEMAXX Real Estate
AG, welche überwiegend für Immobilienprojekte verwendet werden, hängt von der zukünftigen
Geschäftsentwicklung dieser ab.
Die hohen Anforderungen an die Immobilienprojekte hinsichtlich Qualität und Vermietung sowie die
langjährige Erfahrung und die herausragende Marktstellung der EYEMAXX-Tochtergesellschaften in
Zentraleuropa sind klare Wettbewerbsvorteile dieser. Die bewährte Konzeption und Bautechnik, die
hohe Standardisierung und dadurch kurze Realisierungszeiträume sowie internationale renommierte
Mieter mit hoher Bonität sind die Grundpfeiler des Erfolgs und dürften auch künftig zu einer positiven
Geschäftsentwicklung beitragen, weshalb der Vorstand das Ausfallsrisiko als sehr niedrig einschätzt.
VII.
Ausblick / Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung
Die EYEMAXX Real Estate AG ist als Dachgesellschaft der EYEMAXX-Gruppe über die EYEMAXX
International Holding & Consulting GmbH an einer Vielzahl von voll- bzw. at-equity konsolidierten
Gesellschaften mittelbar und unmittelbar beteiligt.
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Das operative Geschäft erfolgt über die Tochtergesellschaften der EYEMAXX Real Estate AG, auf
deren Ebene Erträge aus Dienstleistungen im Rahmen von Projektentwicklungen, Erträge aus der
Vermietung
sowie
Zusammengefasst
Erträge
und
aus der Veräußerung von Beteiligungen realisiert werden.
gesteuert
werden
diese
Objektgesellschaften
überwiegend
über
Zwischenholdings.
Die EYEMAXX Real Estate AG und deren Tochtergesellschaften erwarten für die kommenden
Geschäftsjahre 2012/13 und 2013/14 eine Fortsetzung der positiven Geschäftsentwicklung und eine
Steigerung des Gewinns nach Steuern. Wesentlich dazu beitragen soll das Geschäftsmodell mit zwei
Säulen der Wertschöpfung. Zum einen werden durch die Entwicklung und den Verkauf von
Gewerbeimmobilien attraktive Entwicklerrenditen erzielt. Dabei werden fertiggestellte Objekte in der
Regel zu Portfolien gebündelt und bei geeigneter Marktlage zu besseren Preisen verkauft als
Einzelobjekte. Zum anderen werden ausgewählte Gewerbeimmobilien im Bestand gehalten und somit
laufende Mieterträge und ein kontinuierlicher Cashflow sichergestellt.
EYEMAXX hat im September 2012 Logistikimmobilien in Österreich und Deutschland erworben, die
vorerst im Bestand gehalten werden. Dadurch fließen der EYEMAXX Mieterträge von jährlich rund
1,0 Mio. Euro zu. Auch künftig sollen Marktopportunitäten genutzt werden und das Bestandsportfolio
um attraktive Objekte erweitert werden, um so laufende Einnahmen zu generieren. Gleichzeitig verfügt
EYEMAXX über eine umfangreiche Pipeline von Entwicklungsprojekten, die sich momentan auf ein
Volumen von ca. 100 Mio. Euro beläuft. Die vorhandenen Mittel aus den beiden Anleihen, die in 2011
und 2012 begeben wurden, sowie aus den Kapitalerhöhungen werden für die Umsetzung verwendet.
Der Fokus der Geschäftstätigkeit der EYEMAXX liegt nach wie vor auf den etablierten Märkten
Deutschland und Österreich und wachstumsstarken Ländern wie Polen, Tschechien, Slowakei und
auch Serbien. Dabei erfolgt die Finanzierung der Projekte auch künftig aus einem Mix aus Eigen- und
Fremdkapital.
Voraussichtlich im Mai 2013 soll ein großes Fachmarktzentrum in Österreich mit einem
Gesamtvolumen von rund 15 Mio. Euro und einer vermietbaren Fläche von 10.600 Quadratmeter
fertiggestellt werden. Der Baubeginn erfolgte im Oktober 2012. Zum Ende des Berichtszeitraums war
das Objekt bereits fast vollständig vermietet.
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Ebenfalls in 2013 erwartet EYEMAXX die Fertigstellung von Fachmarktzentren in Polen und
Tschechien und startet mit dem Bau eines Logistikzentrums in Serbien. Dort sind darüber hinaus
weitere Gewerbeimmobilien wie ein Factory Outlet Center und ein Fachmarktzentrum geplant. Das
gesamte Investitionsvolumen der Projekte in Serbien beläuft sich auf über 40 Mio. Euro.
Nach Ende des Berichtszeitraums hat EYEMAXX ein weiteres Grundstück in Polen erworben und wird
dort gemeinsam mit einem anderen Immobilienentwickler aus Österreich ein Fachmarktzentrum mit
einer vermietbare Fläche von ca. 6.000 Quadratmeter realisieren. Der Baustart wird voraussichtlich im
Herbst 2013 sein.
VIII.
Erläuternder Bericht des Vorstands zu den Angaben nach §§ 289 Abs. 4
HGB
Der Vorstand der EYEMAXX Real Estate AG erläutert nach § 289 Abs. 4 HGB in dem Lagebericht wie
folgt:
1. Gezeichnetes Kapital, Stimmrechtsbeschränkungen und Aktien mit Sonderrechten
Das Grundkapital der EYEMAXX Real Estate AG belief sich am 31. Oktober 2012 auf
EUR 2.650.642,00 eingeteilt in 2.650.642 nennwertlose, auf den Inhaber lautende Stückaktien. Jede
Aktie gewährt eine Stimme. Alle Aktien verleihen dieselben Rechte; es existieren keine verschiedenen
Aktiengattungen. Zum 31. Oktober 2012 hielt die Gesellschaft keinen Bestand an eigenen Aktien.
Weitere Beschränkungen, die die Stimmrechte oder die Übertragung von Aktien betreffen, liegen nicht
vor oder sind, wenn sie sich aus Vereinbarungen zwischen Aktionären ergeben können, dem
Vorstand nicht bekannt. Darüber hinaus gewähren die Aktien keine Sonderrechte die Kontrollbefugnisse verleihen.
2. Kapitalbeteiligungen und Stimmrechtskontrolle
Die direkte Beteiligung von Herrn Dr. Müller am Grundkapital der Gesellschaft betrug zum
Bilanzstichtag 86,6%. Angaben zur Stimmrechtskontrolle sind somit nicht erforderlich.
3. Ernennung und Abberufung der Mitglieder des Vorstands
Der Vorstand der EYEMAXX Real Estate AG besteht seit dem 31. Mai 2011 aus einem Mitglied. Der
Aufsichtsrat bestimmt gemäß § 6 der Satzung die Zahl der Mitglieder. Der Vorstand wird vom
Aufsichtsrat auf die Dauer von höchstens 5 Jahren bestellt. Die Bestellung und Abberufung des
Vorstands richtet sich nach den gesetzlichen Bestimmungen der §§ 84 und 85 Aktiengesetz.
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4. Befugnisse des Vorstands zur Ausgabe v on Aktien
Bis zum 17.08.2012 bestand die folgende Befugnis:
Der Vorstand ist durch Beschluss der Hauptversammlung vom 27. November 2007 ermächtigt, mit
Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital in der Zeit bis zum 26. November 2012 um bis zu
insgesamt EUR 5.114.213,00 einmalig oder mehrmalig durch Ausgabe neuer, auf den Inhaber
lautende Stückaktien gegen Bar- oder Sacheinlagen zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2007). Der
Vorstand machte von diesem Recht am 5. Mai 2011 Gebrauch, in dem er eine Kapitalerhöhung gegen
Sacheinlagen aus genehmigtem Kapital um EUR 2.499.500,00 unter Ausschluss des Bezugsrechts
durch Ausgabe von 2.499.500 Stück neuen, auf den Inhaber lautenden, Aktien der EYEMAXX Real
Estate AG, mit Gewinnberechtigung ab dem 1. November 2006, ausgab. Die Kapitalerhöhung wurde
am 17. Juni 2011 im Handelsregister des Amtsgerichts Nürnberg eingetragen und ist damit wirksam
geworden. Somit beträgt das genehmigte Kapital zum Bilanzstichtag noch bis zu EUR 2.614.713,00,
eingeteilt in bis zu 2.614.713 Stückaktien, welche bis zum 26. November 2012 ausgegeben werden
können.
Der Vorstand wurde weiterhin ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das gesetzliche
Bezugsrecht der Aktionäre in folgenden Fällen auszuschließen:
a. zum Ausgleich von Spitzenbeträgen;
b. bei Kapitalerhöhungen gegen Sacheinlagen, insbesondere in Form von Unternehmen,
Beteiligungen an Unternehmen, Unternehmensteilen oder sonstigen Vermögensgegenständen;
c.
für die Gewährung von Bezugsrechten an Inhaber von zu begebenden Optionen,
Wandelschuldverschreibungen oder Wandelgenussrechten;
d. bei Kapitalerhöhungen gegen Bareinlagen, wenn der auf die neuen Aktien, für die das
Bezugsrecht ausgeschlossen wird, insgesamt entfallende anteilige Betrag des Grundkapitals
insgesamt 10 % des vorhandenen Grundkapitals nicht überschreitet, und zwar weder im Zeitpunkt
des Wirksamwerdens dieser Ermächtigung noch im Zeitpunkt der Ausgabe der neuen Aktien, und
der Ausgabebetrag der neuen Aktien den Börsenpreis der bereits börsennotierten Aktien nicht
wesentlich unterschreitet.
Bei der Berechnung der 10 %-Grenze ist der anteilige Betrag am Grundkapital abzusetzen, der
auf neue oder zurückerworbene Aktien entfällt, die seit dem 27. November 2007 unter
vereinfachtem Bezugsrechtsausschluss gemäß oder entsprechend § 186 Absatz 3 Satz 4 AktG
ausgegeben oder veräußert worden sind.
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Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats den weiteren Inhalt der Aktienrechte
und die Bedingungen der Aktienausgabe festzulegen.
Das Grundkapital ist von EUR 51.142,00 um bis zu EUR 5.114.213,00, eingeteilt in bis zu 5.114.213
Stückaktien, bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2007). Die bedingte Kapitalerhöhung wird nur insoweit
durchgeführt, wie die Inhaber von Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen, die von der
Gesellschaft bis zum 26. November 2012 aufgrund des Ermächtigungsbeschlusses der
Hauptversammlung vom 27. November 2007 gegen bar ausgegeben worden sind, von ihren
Wandlungs- bzw. Optionsrechten Gebrauch machen oder die zur Wandlung verpflichteten Inhaber der
Wandelschuldverschreibungen ihre Pflicht zur Wandlung erfüllen und soweit nicht eigene Aktien zur
Bedienung eingesetzt werden. Die neuen Aktien nehmen vom Beginn des Geschäftsjahres an, in dem
sie
durch
Ausübung
von
Wandlungs- bzw.
Optionsrechten
oder durch Erfüllung von
Wandlungspflichten entstehen, am Gewinn teil. Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des
Aufsichtsrats, die weiteren Einzelheiten der bedingten Kapitalerhöhung und ihre Durchführung
festzusetzen.
Ab dem 17.08.2012 bestand die folgende Befugnis:
Der Vorstand wird ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrates das Grundkapital in der Zeit bis zum
28. Juni 2017 um bis zu insgesamt EUR 1.325.321,00 einmalig oder mehrmalig durch Ausgabe neuer,
auf den Inhaber lautender Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen zu erhöhen (Genehmigtes
Kapital 2012). Dabei ist den Aktionären ein Bezugsrecht einzuräumen. Die neuen Aktien können auch
von durch den Vorstand bestimmten Kreditinstituten mit der Verpflichtung übernommen werden, sie
den Aktionären zum Bezug anzubieten (mittelbares Bezugsrecht).
Der Vorstand wird weiterhin ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrates das gesetzliche
b. bei Kapitalerhöhungen gegen Sacheinlagen, insbesondere zum Erwerb von Unternehmen,
c.
soweit
es
erforderlich
ist,
um
den
Inhabern
von
zu
begebenden
Optionen,
Wandelschuldverschreibungen oder Wandelgenussrechten ein Bezugsrecht auf neue Aktien in
dem Umfang einzuräumen, wie es ihnen nach Ausübung der Wandel- und/oder Optionsrechte
bzw. nach Erfüllung einer Wandlungspflicht als Aktionäre zustehen würde;
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Bezugsrecht ausgeschlossen wird, insgesamt entfallende anteilige Betrag 10% des Grundkapitals
nicht übersteigt, und zwar weder im Zeitpunkt des Wirksamwerdens noch im Zeitpunkt der
Ausübung dieser Ermächtigung, und der Ausgabebetrag der neuen Aktien den Börsenpreis der
bereits börsennotierten Aktien zum Zeitpunkt der Festlegung des Ausgabebetrags nicht
wesentlich unterschreitet. Bei der Berechnung der 10%-Grenze sind Aktien anzurechnen, die in
direkter oder entsprechender Anwendung von § 186 Abs. 3 Satz 4 AktG während der Laufzeit
dieser Ermächtigung bis zum Zeitpunkt ihrer Ausübung ausgegeben oder veräußert wurden.
Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrates den weiteren Inhalt der Aktienrechte
Der Aufsichtsrat ist ermächtigt, die Fassung der Satzung entsprechend der jeweiligen Durchführung
der Kapitalerhöhung aus dem Genehmigtem Kapital 2012 oder nach Ablauf der Ermächtigungsfrist
anzupassen.
5. Befugnisse des Vorstands zum Rückkauf v on Aktien
Ab dem 29.06.2012 bestand die folgende Befugnis:
a. Der Vorstand wird gemäß § 71 Abs. 1 Nr. 8 AktG ermächtigt, bis zum 28. Juni 2017 mit
Zustimmung des Aufsichtsrates einmal oder mehrmals eigene Aktien zu erwerben. Die auf Grund
dieser Ermächtigung erworbenen Aktien dürfen zusammen mit anderen Aktien der Gesellschaft,
welche die Gesellschaft bereits erworben hat und noch besitzt oder die ihr gemäß §§ 71 d
und 71 e AktG zuzurechnen sind, zu keinem Zeitpunkt mehr als 10 % des Grundkapitals der
Gesellschaft entfallen. Die Vorgaben in § 71 Abs. 2 S. 2 und 3 AktG sind zu beachten.
Der Erwerb darf nur über die Börse oder mittels eines an alle Aktionäre gerichteten öffentlichen
Erwerbsangebots erfolgen und muss dem Grundsatz der Gleichbehandlung der Aktionäre (§ 53 a
AktG) genügen.
Erfolgt der Erwerb über die Börse, darf der von der Gesellschaft gezahlte Erwerbspreis (ohne
Erwerbsnebenkosten) den arithmetischen Durchschnitt der Schlussauktionspreise im XetraHandel (oder einem vergleichbaren Nachfolgesystem) an den jeweils drei dem Erwerb bzw. der
Begründung der Verpflichtung zum Erwerb vorangehenden Handelstagen an der Frankfurter
Wertpapierbörse um nicht mehr als 10 % über- oder unterschreiten.
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Erfolgt der Erwerb mittels eines öffentlichen Erwerbsangebots, darf der von der Gesellschaft
gezahlte Angebotspreis (ohne Erwerbsnebenkosten) den arithmetischen Durchschnitt der
Schlussauktionspreise im Xetra-Handel (oder einem vergleichbaren Nachfolgesystem) an den
jeweils drei der Veröffentlichung des Kaufangebots vorangehenden Handelstagen an der
Frankfurter Wertpapierbörse um nicht mehr als 10 % über- oder unterschreiten. Sofern die
Gesamtzahl der auf ein öffentliches Erwerbsangebot angedienten Aktien dessen Volumen
überschreitet, kann der Erwerb nach dem Verhältnis der angedienten Aktien (Andienungsquoten)
erfolgen; darüber hinaus können eine bevorrechtigte Annahme geringer Stückzahlen (bis zu 50
Aktien je Aktionär) sowie zur Vermeidung rechnerischer Bruchteile von Aktien eine Rundung nach
kaufmännischen Grundsätzen vorgesehen werden. Der Vorstand ist ermächtigt, ein etwaiges
Andienungsrecht der Aktionäre insoweit auszuschließen.
b. Die Ermächtigung kann vollständig oder in mehreren Teilbeträgen verteilt auf mehrere
Erwerbszeitpunkte ausgenutzt werden, bis das maximale Erwerbsvolumen erreicht ist. Der Erwerb
kann auch durch von der Gesellschaft im Sinne von § 17 AktG abhängige Konzernunternehmen
oder für ihre oder deren Rechnung durch Dritte durchgeführt werden. Die Ermächtigung kann
unter Beachtung der gesetzlichen Voraussetzungen zu jedem gesetzlich zulässigen Zweck,
insbesondere in Verfolgung eines oder mehrerer der in lit. c) genannten Zwecke, ausgeübt
werden. Ein Handel in eigenen Aktien darf nicht erfolgen.
c.
Der Vorstand wird ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrates die nach vorstehender
Ermächtigung erworbenen eigenen Aktien unter Beachtung des Gleichbehandlungsgrundsatzes
entweder allen Aktionären zum Erwerb anzubieten oder über die Börse zu veräußern. Der
Vorstand wird weiter ermächtigt, die nach vorstehender Ermächtigung erworbenen eigenen Aktien
mit Zustimmung des Aufsichtsrates
i.
in anderer Weise als über die Börse oder durch ein Angebot an alle Aktionäre zu veräußern
unter der Voraussetzung, dass die Veräußerung gegen Barzahlung und zu einem Preis
erfolgt, der den Börsenkurs von Aktien der Gesellschaft gleicher Ausstattung zum Zeitpunkt
der
Festlegung
des
Veräußerungspreises
nicht
wesentlich
unterschreitet.
Diese
Verwendungsermächtigung ist beschränkt auf eine Anzahl an Aktien, die insgesamt 10 % des
Grundkapitals nicht übersteigen darf, und zwar weder im Zeitpunkt des Wirksamwerdens
dieser Ermächtigung noch – falls dieser Wert geringer ist – im Zeitpunkt der Ausübung der
vorliegenden Ermächtigung.
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Die Höchstgrenze von 10 % des Grundkapitals vermindert sich um die Anzahl an Aktien, die
nach dem Beginn des 29. Juni 2012 unter Ausschluss des Bezugsrechts gemäß oder
entsprechend § 186 Abs. 3 Satz 4 AktG ausgegeben oder veräußert werden. Die
Höchstgrenze von 10 % des Grundkapitals vermindert sich ferner um die Anzahl an Aktien,
die zur Bedienung von Schuldverschreibungen mit Options- oder Wandelrechten bzw. pflichten auszugeben sind, sofern diese Schuldverschreibungen während der nach dem
Beginn des 29. Juni 2012 unter Ausschluss des Bezugsrechts in sinngemäßer Anwendung
des § 186 Abs. 3 Satz 4 AktG ausgegeben werden; oder
ii.
gegen Sacheinlagen im Rahmen des Zusammenschlusses mit anderen Unternehmen oder im
Rahmen des Erwerbs von Unternehmen, Teilen von Unternehmen oder Beteiligungen daran
anzubieten und zu übertragen; oder
iii.
ohne weiteren Hauptversammlungsbeschluss einzuziehen. Die Einziehung führt zur
Kapitalherabsetzung; der Vorstand kann abweichend hiervon bestimmen, dass das
Grundkapital bei der Einziehung unverändert bleibt und sich stattdessen durch die Einziehung
der Anteil der übrigen Aktien am Grundkapital gemäß § 8 Abs. 3 AktG jeweils erhöht; der
Vorstand wird ermächtigt, die Fassung der Satzung entsprechend dem Umfang der
Kapitalherabsetzung anzupassen.
Die vorgenannten Ermächtigungen zur Verwendung zuvor erworbener eigener Aktien können
ganz oder in Teilen, einmal oder mehrmals, einzeln oder gemeinsam ausgenutzt werden. Die
eigenen Aktien dürfen jeweils für einen oder mehrere der vorgenannten Zwecke verwendet
werden.
Das Bezugsrecht der Aktionäre auf die eigenen Aktien wird insoweit ausgeschlossen, als diese
Aktien gemäß den vorstehenden Ermächtigungen unter lit. aa. und bb. verwendet werden. Soweit
eigene Aktien durch ein Angebot an alle Aktionäre veräußert werden, kann der Vorstand das
Bezugsrecht der Aktionäre auf die eigenen Aktien mit Zustimmung des Aufsichtsrates auch für
Spitzenbeträge ausschließen.
d. Von den Ermächtigungen in lit. c aa) und c bb) darf der Vorstand nur mit Zustimmung des
Aufsichtsrates Gebrauch machen. Im Übrigen kann der Aufsichtsrat bestimmen, dass
Maßnahmen des Vorstands aufgrund dieses Hauptversammlungsbeschlusses nur mit seiner
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Zustimmung vorgenommen werden dürfen.
6. Satzungsänderungen
Für Änderungen der Satzung ist grundsätzlich die Hauptversammlung zuständig (§ 179 Abs. 1 Satz 1
AktG). Lediglich die Änderung der Satzungsfassung, d.h. der sprachlichen Form der Satzung, wurde
dem Aufsichtsrat gemäß § 11 Abs.2 der Satzung von der Hauptversammlung übertragen. Der
Aufsichtsrat ist gemäß § 4 Abs. 6 der Satzung ermächtigt, die Fassung der Satzung entsprechend
dem Umfang der Kapitalerhöhung aus dem genehmigten Kapital zu ändern.
7. Wesentliche Vereinbarungen für den Fall eines Übernahmeangebots
Die EYEMAXX Real Estate AG hat keine Vereinbarungen unter der Bedingung eines Kontrollwechsels
infolge eines Übernahmeangebots abgeschlossen. Entschädigungsvereinbarungen zwischen der
EYEMAXX Real Estate AG und den Mitgliedern des Vorstands sowie Arbeitnehmern für den Fall eines
Übernahmeangebots bestehen derzeit nicht.
IX.
Angaben nach § 289a Abs. 1 HGB: Erklärung zur Unternehmensführung
1. Beschreibung der Arbeitsw eise v on Vorstand und Aufsichtsrat
Die Unternehmensführung der EYEMAXX Real Estate AG als börsennotierte deutsche
Aktiengesellschaft wird in erster Linie durch das Aktiengesetz und daneben durch die Vorgaben des
Deutschen Corporate Governance Kodex in seiner jeweils aktuellen Fassung bestimmt.
Entsprechend den gesetzlichen Vorschriften unterliegt das Unternehmen dem sog. „dualen
Führungssystem“. Dieses ist durch eine strikte personelle Trennung zwischen dem Vorstand als
Leitungsorgan und dem Aufsichtsrat als Überwachungsorgan gekennzeichnet. Vorstand und
Aufsichtsrat arbeiten dabei im Unternehmensinteresse eng zusammen.
Der Vorstand leitet die EYEMAXX-Gruppe mit dem Ziel nachhaltiger Wertschöpfung in eigener
Verantwortung.
Der Vorstand
entwickelt
gemeinsam
mit
dem
Management-Team
die
Unternehmensstrategie und sorgt in Abstimmung mit dem Aufsichtsrat für deren Umsetzung.
Grundsätzlich gilt der Grundsatz der Gesamtverantwortung, d.h. der Vorstand trägt für die
Geschäftsführung die Verantwortung. Gegenwärtig besteht der Vorstand der EYEMAXX Real Estate
AG jedoch nur aus einem Mitglied, wobei die im Rahmen der vom Vorstand verantworteten
Geschäftsführung zu treffenden Entscheidungen stets im Management-Team beraten und abgestimmt
werden.
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Das Management-Team besteht neben dem Vorstand aus weiteren dem Management der EYEMAXXGruppe zuzurechnenden Führungskräften mit den Ressorts (i) Personal, Finanzen und Controlling, (ii)
Projektentwicklung, Projektmanagement und Vertrieb sowie (iii) Recht und Compliance.
Der Vorstand informiert den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend über alle für das
Unternehmen wesentlichen Aspekte der Geschäftsentwicklung, bedeutende Geschäftsvorfälle sowie
die aktuelle Ertragssituation einschließlich der Risikolage und des Risikomanagements.
Abweichungen des Geschäftsverlaufs von früher aufgestellten Planungen und Zielen werden
ausführlich erläutert und begründet. Außerdem berichtet der Vorstand regelmäßig über das Thema
Compliance, also die Maßnahmen zur Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen und unternehmensinterner Richtlinien, das gleichfalls im Verantwortungsbereich des Vorstands liegt.
Der Aufsichtsrat berät den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens und überwacht seine Tätigkeit.
Er bestellt und entlässt die Mitglieder des Vorstands, beschließt das Vergütungssystem für den
Vorstand und setzt dessen Gesamtvergütung fest. Er wird in alle Entscheidungen eingebunden, die
für die EYEMAXX Real Estate AG von grundlegender Bedeutung sind. Der Aufsichtsrat der
EYEMAXX Real Estate AG besteht aus drei Mitgliedern. Derzeit bestehen bei der EYEMAXX Real
Estate AG auf Grund der relativ geringen Unternehmensgröße keine Ausschüsse.
2. Entsprechenserklärung des Deutschen Corporate Gov ernance Kodex
Aufgrund der Börsennotierung im Sinne des Aktiengesetzes ist die Gesellschaft zur Abgabe einer
Entsprechenserklärung zum Deutschen Corporate Governance Kodex verpflichtet (§§ 3 Abs. 2, 161
AktG) und
hat
auf
ihrer Website
(www.eyemaxx.com) am 19. Dezember 2011 eine
Entsprechenserklärung abgegeben.
3. Zusätzliche Unternehmensführungspraktiken
Die EYEMAXX Real Estate AG ist sich ihrer Rolle in der Gesellschaft und ihrer Verantwortung
gegenüber Kunden und Geschäftspartnern sowie Aktionären bewusst und hat eine eigene
konzernweite Compliance-Organisation zur Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen und des
Deutschen Corporate Governance Kodex installiert.
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X.
Angaben über die Mitglieder der Unternehmensorgane
Der alleinvertretungsbefugte Vorstand der Gesellschaft, Dr. Michael Müller, bestellt am 27. Mai 2011,
hat im Berichtsjahr für seine Tätigkeit als Vorstand von der EYEMAXX Real Estate AG nach Abzug
von gewährten Leistungen von anderen Konzerngesellschaften in Höhe von TEUR 87 eine Vergütung
in Höhe von TEUR 185 erhalten (Vorjahr: TEUR 0). Für frühere Mitglieder des Vorstandes wurden im
laufenden Geschäftsjahr keine Bezüge ausbezahlt.
Mit Wirkung zum 7. Mai 2012 ist der bisherige Vorsitzende des Aufsichtsrats der Gesellschaft
(Herr Thomas Knorr) zurückgetreten. Das Amtsgericht Nürnberg bestellte am gleichen Tag
Herrn Dr. Martin Piribauer als neues Mitglied des Aufsichtsrats, welcher im Rahmen der
Hauptversammlung am 29. Juni 2012 von den Aktionären gewählt wurde. Herr Dr. Piribauer verfügt
über langjährige Erfahrung in Leitungspositionen bei renommierten Immobilien-, Finanz- und
Industrieunternehmen in Österreich. Er ist u.a. auf die Bereiche Immobilienbewertung und
Immobilienfinanzierung spezialisiert.
Die weiteren Mitglieder des Aufsichtsrats, Herr Franz Gulz (stellvertretender Vorsitzender), sowie
Herr Maximilian Pasquali wurden im Rahmen der Hauptversammlung wiederbestellt.
Der Aufsichtsrat hat im Berichtsjahr für seine Tätigkeit eine Vergütung in Höhe von TEUR 40 erhalten
(Vorjahr: TEUR 0).
Der Vorstand
gez.
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Wiedergabe des Bestätigungsvermerks
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang
– unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der EYEMAXX Real Estate AG,
Aschaffenburg, für das Geschäftsjahr vom 1. November 2011 bis 31. Oktober 2012 geprüft. Die
Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsund aktienrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage
der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung
der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der
Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung
vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und
Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der
Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt
werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die
Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die
Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit
der rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in
Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt.
Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen
Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des
Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine
hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der
Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung
und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der
Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von
der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend
dar.
Bonn, 15. Februar 2013
Ebner Stolz Mönning Bachem GmbH & Co. KG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft
gez.
Torsten Janßen
Wirtschaftsprüfer
gez.
Burkhard Völkner
Wirtschaftsprüfer
Bei Veröffentlichungen oder Weitergabe des Jahresabschlusses und/oder des Lageberichts in einer von der bestätigten
Fassung abweichender Form (einschließlich der Übersetzung in andere Sprachen) bedarf es zuvor unserer erneuten
Stellungnahme, sofern hierbei unser Bestätigungsvermerkt zitiert oder auf unsere Prüfung hingewiesen wird; auf § 328 HGB
wird verwiesen.
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Kapitalflussrechnung
01.11.2011 bis 31.10.2012
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F - 40
F - 41
F - 42
F - 43
Konzernabschluss
2011/2012
vom 01.11.2011 bis 31.10.2012
(geprüft nach IFRS)
F - 44
K ON ZER N AB SC H LU SS
D AS
FÜ R
GESC H ÄFTSJAH R
2011/2012
EYEMAXX Real Estate AG (v ormals: Amictus AG (HRB 16054))
Sitz: D-63741 Aschaf f enburg, Auhof straße 25
Handelsregister B Aschaf f enburg: HRB 11755
ISIN DE000A0V9L94 (Aktie)
ISIN DE000A1K0FA0 (Anleihe 2011)
ISIN DE000A1MLWH7 (Anleihe 2012)
F - 45
KONZERNLAGEBERICHT
1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die EU-Schuldenkrise hat die wirtschaftliche Entwicklung sowohl im Euro-Raum als auch in Europa im Jahr 2012 deutlich
belastet. Nach Angaben des europäischen Statistikamtes Eurostat ist das Bruttoinlandsprodukt (BIP) der 17 Staaten des
Euro-Raumes im dritten Quartal 2012 im Vergleich zum Vorquartal um 0,1 Prozent gefallen. Bereits im zweiten Quartal
2012 war das BIP um 0,2 Prozent zurückgegangen nach einer Stagnation im Auftaktquartal 2012. In Europa wurde im
dritten Quartal ein Wachstum von 0,1 Prozent erzielt, nachdem das BIP im zweiten Quartal 2012 um 0,2 Prozent und im
ersten Quartal 2012 um 0,1 Prozent gef allen war.
Deutlich davon abgehoben hat sich die wirtschaftliche Entwicklung in einigen Zielmärkten der EYEMAXX Real Estate AG
wie zum Beispiel in Polen und auch in der Slowakei. In beiden Staaten konnte in allen drei Quartalen 2012 ein Wachstum
erzielt werden. Dies gilt auch für Deutschland, allerdings war hier im Jahresverlauf 2012 eine Abkühlung des Wachstums
zu spüren. In Tschechien hingegen ist die Wirtschaftsleistung bereits vier Quartale in Folge gef allen. Im dritten Quartal
2012 f iel das BIP im Vorquartalsv ergleich um 0,3 Prozent.
Auch der Internationale Währungsf onds (IWF) stellt eine Abkühlung der globalen Wirtschaf t f est und hat im
Weltwirtschaf tsausblick v on Oktober 2012 seine Prognosen gesenkt.
Für das Gesamtjahr 2012 erwartet der IWF für den Euro-Raum nun einen BIP-Rückgang v on 0,4 Prozent und f ür das
Jahr 2013 lediglich ein Wachstum von 0,2 Prozent. Im Juli 2012 waren die Experten noch v on einem Rückgang v on
0,3 Prozent in 2012 und einem Wachstum v on 0,7 Prozent in 2013 ausgegangen.
Die IWF-Prognosen für die Zielmärkte von EYEMAXX liegen für 2012 teilweise merklich über dem Durchschnitt der EuroZone und f ür 2013 klar darüber. Für Polen wird ein Wirtschaftswachstum von 2,4 Prozent f ür 2012 und 2,1 Prozent f ür
2013 prognostiziert. Die Wirtschaf t in der Slowakei soll in 2012 um 2,6 Prozent wachsen und in 2013 sogar um
2,8 Prozent. Für die österreichische Wirtschaft wird ein Plus von 0,9 Prozent für 2012 und 1,1 Prozent für 2013 erwartet.
Tschechien soll in 2012 zwar einen Rückgang der Wirtschaftsleistung um 1,0 Prozent verzeichnen. In 2013 sagt der IWF
allerdings wieder ein Wachstum um 0,8 Prozent v oraus. Für die serbische Wirtschaf t erwarten die Experten einen
Rückgang v on 0,5 Prozent in 2012 und ein Wachstum um 2,0 Prozent in 2013.
Einzelhandelsimmobilienmarkt
Nach Berechnungen des Immobiliendienstleisters CB Richard Ellis (CBRE) hat sich das Inv estitionsv olumen in
europäische Einzelhandelsimmobilien im dritten Quartal 2012 auf 7,1 Mrd. Euro belauf en. Im Vergleich zum zweiten
Quartal sei dies eine Steigerung von 12 Prozent und damit der höchste Quartalswert dieses Jahres. Allerdings liegt das
Volumen damit 18 Prozent unter dem Wert des Vorjahresquartals und auch unter dem Quartalsdurchschnitt der
v ergangenen drei Jahre. Hauptproblem ist laut CBRE das f ehlende Angebot im Core-Segment f ür risikoav erse
Inv estoren. Diese würden vor allem das vergleichsweise leistungsschwache Südeuropa meiden, die Investitionstätigkeit
ging entsprechend weiter zurück. Die stärksten Zuwächse hingegen wurden den Angaben zufolge in Großbritannien und
in den Benelux-Staaten verzeichnet. Beachtliche Investitionen wurden laut CBRE in den v ergangenen Jahren in die
Einzelhandelsimmobilienmärkte Deutschland und Polen getätigt. Auf grund des mangelnden Angebots lagen die
Inv estmentaktiv itäten in 2012 allerdings unter dem Niv eau v on 2011 und 2010.
Die zur UniCredit Group gehörende Immobilienfonds-Gesellschaft iii-investments zeigt in ihrer Analyse „Immobilienmärkte
Europa“ v om November 2012 auf, dass die CEE-Länder zu den bedeutendsten Investitionsländern neben Deutschland,
Frankreich und Großbritannien in den ersten drei Quartalen 2012 gehörten. iii-investments rechnet mit einem weiterhin
stabilen Investitionsvolumen im Laufe der kommenden Monate. Der Investoren-Fokus werde auch weiterhin insbesondere
in Deutschland, Großbritannien, Nordeuropa und Polen liegen. Für 2012 erwartet iii-investments ein Investitionsv olumen
v on knapp 20 Mrd. Euro. Dies entspreche dem Durchschnitt der v ergangenen f ünf Jahre.
Laut iii-inv estments steigt der Bestand an Einzelhandelsf lächen in den meisten CEE-Ländern deutlich. Die
Entwicklungstätigkeit verschiebt sich demnach allmählich von Großstädten, wo die Unterv ersorgung mit hochwertigen
F - 46
Flächen überwiegend gelöst wurde, hin zu B-Standorte mit dem Schwerpunkt auf Shopping Center. Dabei wird eine hohe
Nachf rage bei neu f ertiggestellten Shopping Center in zentralen Lagen v erzeichnet.
Logistikimmobilienmarkt
Das Transaktionsvolumen im europäischen Logistikimmobiliensektor stieg laut iii-inv estments in 2012 im Vergleich zu
2011 nicht weiter an. iii-investments begründete dies unter anderem mit erhöhten Restriktionen von Seiten der Banken.
Die Vermietungsumsätze auf den europäischen Logistikmärkten gingen in den ersten neun Monaten 2012 leicht zurück.
Bremsend auf die Vermietungsaktivitäten habe sich die Entwicklung in der Euro-Zone ausgewirkt. Der Analy se zu Folge
werden derzeit neue Projekte vor allem in Großbritannien und den CEE-Ländern initiiert. In der Regel werden diese nur
mit Vorv ermietungen begonnen.
In einigen Ländern der CEE-Region ist laut iii-investments eine Erholung der Mietermärkte zu beobachten. In Ländern wie
Tschechien, Polen und Russland werden seit Beginn der Finanz- und Wirtschaf tskrise erstmals wieder steigende
Mietpreise v erzeichnet. iii-inv estments f ührt dies auf einen Mangel an Spekulativ bauten zurück.
Bei Produktionsverlagerungen und der Eröffnung von neuen Produktionszentren seien die im Vergleich zu Kerneuropa
immer noch sehr niedrigen Arbeitskosten ein entscheidender Wettbewerbsfaktor der CEE-Länder. Auch werde dort die
Inf rastruktur ständig verbessert, auch durch die EU-Unterstützung. Laut iii-investments liegt der Fokus v ieler Inv estoren
weiterhin auf zentral gelegene und gut angebundene Core-Objekte mit langen Mietverträgen und bonitätsstarken Mietern.
2. Geschäftsmodell
Die EY EMAXX Real Estate AG ist ein f ührender Entwickler und Betreiber v on Gewerbeimmobilien in Mittel- und
Zentraleuropa mit langjähriger Erfahrung in diesem Bereich. Allein seit 2006 hat EY EMAXX Objekte im Volumen v on
mehr als 200 Mio. Euro realisiert und v eräußert.
EY EMAXX projektiert, entwickelt, vertreibt und verwertet Fachmarktzentren, Logistikimmobilien und nach Kundenwunsch
errichtete Objekte (Taylormade Solutions). Der Fokus liegt auf etablierten Märkten wie Österreich und Deutschland sowie
den aussichtsreichen Wachstumsmärkten Polen, Tschechien, der Slowakei und Serbien.
Das Kerngeschäft ist der Bereich Fachmarktzentren. EYEMAXX arbeitet dabei mit den großen internationalen Marken
des Filialeinzelhandels zusammen. Zu den langjährigen Partnern gehören zum Beispiel dm, kik, C&A, Takko und
Deichmann. EYEMAXX f okussiert in diesem Segment besonders mittlere und kleine Städte mit 20.000 bis 50.000
Einwohnern und profitiert somit von einem schwachen Wettbewerb in den Zielregionen. Das Investitionsvolumen beläuf t
sich je nach Standort zwischen 5 und 15 Mio. Euro. Durch die hohe Standardisierung und die v ielf ach bewährte
Konzeption und Bautechnik werden zum einen kurze Realisierungszeiträume gewährleistet und zum anderen Risiken bei
den Inv estitionskosten minimiert.
Auch im Bereich Taylormade Solutions besitzt EYEMAXX eine gute Erfahrung. So wurde ein Baumarkt für BAUHAUS in
Budweis (CZ) errichtet und erf olgreich an einen Inv estor v erkauf t.
Das Geschäftsmodell der EY EMAXX Real Estate AG basiert auf zwei Säulen: Der Schwerpunkt liegt im Bereich
Entwicklung und Verkauf von Gewerbeimmobilien. Dabei werden fertiggestellte Fachmarktzentren zu Portfolien gebündelt
und dann zu deutlich besseren Preisen verkauft als Einzelobjekte. Eine zweite Säule des Geschäf tsmodells umf asst
Bestandsimmobilien. Dabei werden Marktopportunitäten genutzt, ausgewählte Gewerbeimmobilien im eigenen Portf olio
gehalten und dadurch lauf ende Mieterträge erzielt. Damit v erbindet die EY EMAXX Real Estate AG attraktiv e
Entwicklerrenditen mit einem zusätzlichen Cashf low aus Bestandsimmobilien.
EY EMAXX v erfügt über ein erfahrenes und eingespieltes Management-Team mit einem breiten Kontaktnetzwerk und
Expertise der regionalen Gegebenheiten. Dies ist besonders bei der optimalen Standortwahl, dem Kontakt zu Mietern und
Projektpartnern und der Umsetzung der Projekte v on großem Vorteil.
EY EMAXX steht für eine langjährige erfolgreiche Geschäftsentwicklung und eine dynamische Gewinnentwicklung. Auch
f ür die Zukunft ist die Gesellschaft gut gerüstet: Die aktuelle Pipeline umfasst attraktive Projekte im Volumen von rund 100
Mio. Euro, die zum Teil bereits realisiert werden.
F - 47
Die EY EMAXX-Aktie ist in Deutschland im General Standard gelistet. Zudem notieren zwei Unternehmensanleihen im
Entry Standard der Frankfurter Wertpapierbörse und können somit – wie die Aktie – börsentäglich gehandelt werden.
3. Geschäftsverlauf
Das Geschäftsjahr 2011/2012 war für die EYEMAXX Real Estate AG sehr erf olgreich. Dies spiegelt sich auch in den
Zahlen wieder. Das EBIT hat sich in der Periode von TEUR 1.777 im Vorjahreszeitraum auf nunmehr TEUR 4.829 mehr
als v erdoppelt. Das Ergebnis nach Steuern stieg v on TEUR 1.315 auf TEUR 2.573. Operativ war die
Geschäftsentwicklung insbesondere durch Entwicklungsarbeiten in den wesentlichen Zielländern des EY EMAXXKonzerns Österreich, Deutschland, Polen, Tschechien und Serbien geprägt.
Zu Beginn der Berichtsperiode wurde das Einkaufszentrum Liptovsky Mikulas, welches am 11. November 2010 eröf f net
wurde, mit einer Gesamtf läche v on 12.852 m 2 und 145 Tief garagenplätzen v erkauf t. Im Unterschied zu den
Fachmarktprojekten, die sich üblicherweise an Stadtrandlagen bef inden, wurde - um das teure, innerstädtische
Grundstück besser auszunützen - ein zweigeschossiges Gebäudelayout mit Mall und Tiefgarage realisiert. Auf Grund der
v erhältnismäßig geringen Belegung und lückenhaf ter v ertraglicher Bestimmungen waren besonders schwierige
Verhandlungen mit dem Exit-Partner zu verzeichnen, die im Endef f ekt zu einem unterplanmäßig geringen Kauf preis
gef ührt haben, der allerdings dennoch einen Projektgewinn ergeben hat.
Das Fachmarktzentrum Dolny Kubin wurde am 14. April 2011 eröffnet. Es weist eine vermietbare Fläche v on 5.803 m 2
auf , die zum Eröf f nungszeitpunkt zuf rieden stellend belegt war. Das Projekt wurde gemeinsam mit einem
Entwicklungspartner realisiert und wurde nach dem Berichtszeitraum am 15. Nov ember 2011 planmäßig an den ExitPartner v erkauf t.
In Österreich wurde intensiv an der Entwicklung des Fachmarktzentrums Kittsee gearbeitet. Das in unmittelbarer Nähe
zur slowakischen Hauptstadt Bratislava befindliche Fachmarkt-zentrum befindet sich derzeit in der Bauphase und wird
aller Voraussicht nach zum Zeitpunkt der geplanten Fertigstellung im Mai 2013 v oll v ermietet sein.
Ebenf alls sehr große Bemühungen hat der EY EMAXX-Konzern im Berichtszeitraum auf die Entwicklung v on
Fachmarktzentren in Polen und Tschechien gelegt, wo sich derzeit mehrere Fachmarktzentren in unterschiedlichen
Phasen der Projektentwicklung bef inden.
Ferner wurden im Berichtszeitraum auch die Projektentwicklungsaktiv itäten in Serbien planmäßig f ortgesetzt. Im
Januar 2012 wurde der „PUD“ (urbanistischen Detailplan) von der Gemeinde Stara Pazova mit Gemeinderatsbeschluss
bewilligt. Dies versetzt den EYEMAXX-Konzern nun konkret in die Lage, auf einem Teil der im Rahmen des „PUD“
bewilligten Gesamtflächen von ca. 40 Hektar mit den konkreten Vorbereitungen f ür die geplanten Einzelhandels- und
Logistikprojekte zu beginnen.
Um die Wertschöpfungskette auszuweiten, wurde das Geschäftsmodell der EYEMAXX im abgelauf enen Geschäf tsjahr
erweitert. Neben der ersten Säule der Geschäftstätigkeit, der Entwicklung und dem Verkauf v on Gewerbeimmobilien,
wurde eine zweite Säule „Bestandsimmobilien“ aufgebaut. Dabei werden Marktopportunitäten genutzt und ausgewählte
Gewerbeimmobilien gekauf t und in weiterer Folge im eigenen Portf olio gehalten. In Folge dessen generiert der
EY EMAXX-Konzern zunehmend auch laufende Mieterträge, die zu attraktiv en Entwicklerrenditen hinzukommen. So
konnte sich der EYEMAXX-Konzern im Berichtszeitraum ein attraktives Portfolio aus Logistikimmobilien in Österreich und
Deutschland sichern. Es handelt sich dabei um Logistikimmobilien, die einen laufenden jährlichen Mietertrag von rd. 1,0
Mio. Euro erwirtschaften. Neben lauf enden Mieterträgen aus der Vermietung f ührte die Fair Value Bewertung der
Immobilien ebenf alls zu einem positiv en Ergebnisef f ekt im EY EMAXX-Konzern.
In Summe v erf ügt EY EMAXX zum Zeitpunkt der Bilanzerstellung über eine umf angreiche Pipeline v on
Entwicklungsprojekten, die sich momentan auf ein Volumen von ca. 100 Mio. Euro beläuft sowie über weitere in Prüf ung
bef indliche Objekte zum Ausbau des Bestandsimmobilien-Portf olios.
Um die Finanzierung der umfangreichen Projektpipeline der EYEMAXX Gruppe zu gewährleisten, wurde im März 2012
eine weitere Mittelstandsanleihe begeben. Die Eckdaten der Anleihe lauten wie f olgt:
F - 48
Die Eckdaten der Anleihe lauten wie f olgt:
Volumen:
Bis EUR 15 Mio.
Laufzeit:
5,5 Jahre; endf ällig per 31. Oktober 2017
Zinskupon:
7,75 % p.a.; Zinszahlung jährlich per 11. April sowie letzte Zinszahlung am
1. Nov ember 2017
Mittelverwendung:
Vorrangig zur Herstellung erstrangiger
Sicherungsobjekten der Anleihe.
Grundschulden
bei
den
•
80-85 % zur Realisierung v on Immobilienprojekten
•
15-20 % zur Sicherstellung des laufenden Liquiditätsbedarfs (working
capital)
Besicherung:
Rating:
-
Dingliche Sicherheiten in Höhe von anteilig bis zu EUR 16 Mio. zu Gunsten
des notariellen Treuhänders der Anleihezeichner
-
Ausschüttungssperre zur Erhaltung des Konzerneigenkapitals nach IFRS
auf einem Niv eau v on EUR 14 Mio.
-
Verpf ändung von Mieten in Höhe von anteilig bis zu EUR 0,6 Mio. p. a. aus
externem Portf olio f ür Zinszahlungen
BBB+ (Creditref orm)
Die EY EMAXX Real Estate AG hat am 5. April 2012 planmäßig das öf f entliche Angebot f ür ihre Anleihe 2012/17
abgeschlossen. Der Zeichnungsstand zum Bilanzstichtag beträgt TEUR 11.624. Darüber hinaus konnten im
Berichtszeitraum weitere TEUR 1.478, der bereits in der Vorperiode begebenen Anleihe 2011/16, nachplatziert werden.
Darüber hinaus konnte EYEMAXX im abgelaufenen Geschäftsjahr auch ihre Eigenkapitalposition durch die Platzierung
v on 100.000 Stück neuen Aktien mit einem Nennwert von EUR 1,00 zu einem Kurs v on EUR 5,00 weiterhin stärken.
Ferner konnte der EYEMAXX-Konzern im Berichtszeitraum die Finanzierung der Immobilienentwicklungsprojekte weiter
optimieren. Um eine größere Anzahl der vorhanden Opportunitäten im Bereich der Immobilienprojektentwicklung nützen
zu können, wird ein Teil der Entwicklungsprojekte nun unter Einbezug eines Finanzinvestors als Co-Inv estor realisiert,
dessen Anteil an der Gewinnverteilung jedoch auf eine fixe Verzinsung seines jeweils eingesetzte Kapitals f ixiert ist.
Zusammenfassend weist der EY EMAXX-Konzern am Ende eines sehr erf olgreichen Geschäf tsjahres 2011/12 ein
Periodenergebnis nach Steuern v on TEUR 2.573 aus.
F - 49
4. Vermögens- ,Finanz- und Ertragslage
Das Geschäf tsjahr des Konzerns beginnt am 1. Nov ember und endet am 31. Oktober (GJ 2011/2012). Als
Vergleichsperiode wird das Rumpfgeschäftsjahr 2011 (RGJ 2011) mit einem Zeitraum v om 1. Januar 2011 bis zum
31. Oktober 2011 dargestellt. Aufgrund der unterschiedlichen Zeiträume der Berichts- und der Vergleichsperiode sind die
dargestellten Beträge nicht v ollständig v ergleichbar.
4.1
Ertragslage
Die Umsatzerlöse lagen mit TEUR 1.534 unter dem Vorjahreswert v on TEUR 4.232. In den Umsatzerlösen des
Rumpfgeschäftsjahres 2011 befanden sich Erlöse aus dem Verkauf des Grundstückes der EY EMAXX Kosice sro,
Slowakei, in Höhe von TEUR 1.547. Zudem beinhalten die Umsatzerlöse des Vorjahres Erlöse in Höhe von TEUR 1.461
aus der bereits v erkauf ten Projektgesellschaf t STOP.SHOP Liptov sky Mikulas s.r.o., Slowakei.
GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
2011/2012
RGJ 2011 *
Umsatzerlöse
1.534
4.232
Änderung des beizulegenden Zeitwertes der als Finanzinvestition
gehaltene Immobilien
2.385
0
300
1.555
4.503
213
26
9
4.829
1.777
-1.642
-644
3.187
1.133
-614
182
2.573
1.315
-38
-36
2.611
1.351
in TEUR
Betriebserfolg
Ergebnisse aus Beteiligungen nach Equity-Methode bewertet
Ergebnis aus dem Abgang von Finanzanlagen
Betriebsergebnis (EBIT)
Finanzerfolg
Ertragsteuern
Periodenergebnis
dav on Ergebnis der nicht beherrschenden Anteile
davon Ergebnis der Aktionäre des Mutterunternehmens
Im Geschäf tsjahr 2012 wurden Änderungen des beizulegenden Zweitwerts der als Finanzinv estition gehaltenen
Immobilien in Höhe von TEUR 2.385 (Vorjahr: keine) erzielt. Diese Erträge resultieren aus drei bebauten und einem
unbebauten Grundstück. Alle drei bebauten Grundstücke werden derzeit zur Erzielung v on Mieteinnahmen oder zum
Zwecke der Wertsteigerung gehalten und weder im Rahmen des Produktionsprozesses oder f ür Verwaltungszwecke
selbst genutzt, noch sind diese zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäf tstätigkeit bestimmt.
Der Materialaufwand in Höhe von TEUR 497 (Vorjahr: TEUR 1.150) bezieht sich hauptsächlich auf die Abschreibung der
bisher aktivierten Anschaffungskosten in der Aircargo Logistikcenter NIS d.o.o. in Höhe von TEUR 217, da es bei diesem
Projekt zu Verzögerungen in der Umsetzung gekommen ist. Im Rumpfgeschäftsjahr 2011 besteht der maßgebliche Anteil
der Auf wendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe aus der bereits v erkauf ten Projektgesellschaf t STOP.SHOP.
Liptov sky Mikulas s.r.o, Slowakei.
* Das Rumpfgeschäftsjahr 2011 bezieht sich auf den Zeitraum 01. Januar 2011 bis 31. Oktober 2011
F - 50
Das Ergebnis aus Beteiligungen nach Equity -Methode in Höhe v on TEUR 4.503 setzt sich wie f olgt zusammen:
•
In Österreich wurde intensiv an der Entwicklung des Fachmarktzentrums Kittsee gearbeitet. Das in unmittelbarer
Nähe zur slowakischen Hauptstadt Bratislav a bef indliche Fachmarktzentrum konnte bereits bis zum
Bilanzstichtag 31. Oktober 2012 zum Großteil vermietet werden. Die Fertigstellung und Eröffnung ist bereits f ür
Mai 2013 geplant. Das Ergebnis aus der Equity -Bewertung beläuf t sich im Geschäf tsjahr 2011/2012 auf
TEUR 2.673.
•
Mit Wirkung zum 24. Juli 2012 wurden 98 % der Kommanditanteile an der Lif esty le RealbesitzVerwertungsgesellschaft mbH & Co KG, Wien, von der EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH,
Leopoldsdorf, erworben. Diese besitzt eine vermietete Immobilie wie auch drei Superädifikate auf v ermieteten
Immobilien, welche in den wichtigsten Städten Österreichs liegen. Das Ergebnis aus der Equity -Bewertung
beläuf t sich im Geschäf tsjahr 2011 / 2012 auf TEUR 1.927.
•
Aus den restlichen assoziierten Unternehmen ergibt sich ein negatives Ergebnis aus Beteiligung in Höhe v on
TEUR 97.
Das Ergebnis aus dem Abgang von Finanzanlagen in Höhe von TEUR 26 (Vorjahr: TEUR 9) betrif f t den Abgang der
STOP.SHOP. DOLNY KUBIN s.r.o., Bratislav a, welche mit Wirkung zum 15. Nov ember 2011 v erkauf t wurde.
Das Ergebnis aus der Erst- und Entkonsolidierung in Höhe v on TEUR 275 (Vorjahr: TEUR 3.614) setzt sich aus der
Entkonsolidierung der polnischen Gesellschaften in Höhe von TEUR 131, der tschechischen Gesellschaften in Höhe v on
TEUR 165 und der AHM Management und Unternehmenberatungs GesmbH, Wien, in Höhe von TEUR -21 zusammen.
Im Rumpf geschäf tsjahr 2011 belief sich das Ergebnis aus der Erst- und Entkonsoldiierung auf TEUR 3.614.
Das Finanzergebnis des EYEMAXX-Konzerns beläuft sich von TEUR -1.642 (Vorjahr: TEUR -644). Die Veränderung des
Zinsaufwandes ist einerseits auf den Zinsaufwand aus der Begebung der zweiten Anleihe im Geschäftsjahr 2011/2012 mit
einem Kupon von 7,75 % und einer Effektivverzinsung von 10,82% zurückzuführen, wie auch die Nachplatzierung der
ersten Anleihe mit einem Kupon v on 7,5 % und einer Ef f ektiv v erzinsung v on 11,20%. Die Veränderung der
Anleihenzeichnungsstände beläuft sich auf TEUR 13.102. Zudem bef indet sich in der EY EMAXX-Konzernbilanz eine
f inanzielle Verbindlichkeit aus dem eingezahlten Kapital des zweiten Gesellschaf ters bei der EY EMAXX FMZ Holding
GmbH, Aschaffenburg, in Höhe von TEUR 4.009 (Vorjahr: keine). Die Effektivverzinsung des Darlehens beläuft sich auf
13,69%
In Summe weist der EYEMAXX-Konzern am Ende des Geschäftsjahres 2011/2012 ein Periodenergebnis nach Steuern
v on TEUR 2.573 (Vorjahr: TEUR 1.315) aus.
4.2
Vermögenslage
4.2.1. Bilanzstruktur
Die Bilanzsumme hat sich von TEUR 35.172 auf TEUR 51.524 erhöht. Die gesamten langfristigen Vermögenswerte lagen
zum 31. Oktober 2012 bei TEUR 43.723 nach TEUR 23.833 im Vorjahr. Die immateriellen Vermögenswerte und
Sachanlagevermögen stiegen von TEUR 1.334 auf TEUR 1.431. Die als Finanzinv estition gehaltenen Immobilien
erhöhten sich um TEUR 5.366 von TEUR 14.693 auf TEUR 20.059. Dieser Anstieg resultiert unter anderem aus den
Zugängen bei den als at-equity konsolidierten Gesellschaften in Höhe von TEUR 7.520 und positiven Effekten aus der atEquity Bewertung in Höhe von TEUR 4.617. Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien stiegen v on TEUR 14.693
auf TEUR 20.059. Die Veränderung resultiert unter anderem aus den Zugängen in Österreich, Deutschland und Serbien
in Höhe v on TEUR 4.365. Die sonstigen finanziellen Vermögenswerte stiegen von TEUR 7.421 auf TEUR 10.155. Die
aktive latente Steuer konnte im Geschäftsjahr 2011/2012 mit den passiv en latenten Steuern saldiert werden (Vorjahr:
TEUR 357).
F - 51
KONZERNBILANZ
31. Oktober
in TEUR
2012
2011
Langf ristige Vermögenswerte
43.723
23.833
Kurzf ristige Vermögenswerte
7.801
11.156
0
182
Summe AKTIVA
51.524
35.172
Eigenkapital
16.548
14.849
Langf ristige Verbindlichkeiten
31.253
15.760
Kurzf ristige Verbindlichkeiten
3.723
4.563
0
0
51.524
35.172
Als zur Veräußerung gehalten klassifizierte Vermögenswerte
Zu Veräußerungszwecken gehaltene Vermögenswerte
Summe PASSIVA
Die kurzf ristigen Vermögenswerte sanken von TEUR 11.156 auf TEUR 7.801. Maßgeblich daf ür ist der Rückgang der
Forderungen aus Lief erungen und Leistungen in Höhe v on TEUR 3.753 auf TEUR 227.
Die liquiden Mittel haben sich zum 31. Oktober 2012 auf TEUR 4.362 von TEUR 4.052 zum 31. Oktober 2011 erhöht.
Das IFRS-Eigenkapital hat sich von TEUR 14.849 um TEUR 1.699 auf TEUR 16.548 v erbessert. Maßgeblich f ür den
Anstieg war das Periodenergebnis in Höhe von TEUR 2.573. Zudem wurde im Mai 2012 eine Kapitalerhöhung bei der
EY EMAXX Real Estate AG, Aschaf f enburg, in Höhe v on TEUR 500 platziert. Negativ e Kursef f ekte in Höhe v on
TEUR 1.368 resultieren aus den serbischen Gesellschaf ten.
Das gesamte Fremdkapital des EY EMAXX-Konzerns betrug zum Stichtag TEUR 34.976 (Vorjahr: TEUR 20.323).
Die Veränderung der langfristigen Verbindlichkeiten in Höhe v on TEUR 15.493 auf TEUR 31.253 resultiert aus der
Begebung der Anleihe 2012/2017 und damit der Anstieg der langf ristigen Anleihev erbindlichkeiten in Höhe v on
TEUR 12.082 auf TEUR 22.332. Gleichzeitig konnten die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten um TEUR 1.069
reduziert werden. Zudem bef indet sich in der EY EMAXX-Konzernbilanz eine f inanzielle Verbindlichkeit aus dem
eingezahlten Kapitals des zweiten Gesellschaf ter bei der EY EMAXX FMZ Holding, Aschaf f enburg in Höhe v on
TEUR 4.009 (Vorjahr: keine). Dieser Gesellschaf ter hat das Recht , ab 01. Juli 2017 zeitlich unbegrenzt die
Geschäftsanteile an der Gesellschaft der EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH, Leopoldsdorf , oder der
EY EMAXX Real Estate AG, Aschaffenburg, anzudienen (Put-Optionsrecht). Aus diesem Grund wird das eingezahlte
Kapital in Höhe gemäß IAS 32.23 und IAS 39.AG8 als finanzielle Verbindlichkeit zum Barwert des Ausübungsbetrags in
der Bilanz in Höhe v on TEUR 4.009 angesetzt.
Die kurzf ristigen Verbindlichkeiten sanken um TEUR 840 auf TEUR 3.723. Diese resultieren aus der Reduzierung der
Finanzv erbindlichkeiten in Höhe von TEUR 592 auf TEUR 812, dem Rückgang der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen um TEUR 566 auf TEUR 867 und des Abbaus der sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe v on TEUR 698 auf
TEUR 592. Zu einer Erhöhung trug der kurzf ristige Anteil der Anleihe 2012/2017 in Höhe v on TEUR 533 bei. Die
kurzf ristigen Rückstellungen stiegen im Geschäftsjahr 2011/2012 um TEUR 431 auf TEUR 611. Die Verbindlichkeiten aus
lauf ender Ertragssteuer betragen zum 31. Oktober 2012 TEUR 77 nach TEUR 25 im Vorjahr.
F - 52
4.3
Vermögens- und Finanzlage
4.3.1. Finanzierung
Generell umf asst das Finanzmanagement des EY EMAXX-Konzerns das Kapitalstrukturmanagement sowie das
Liquiditätsmanagement. Aufgabe des Kapitalstrukturmanagements ist die Gestaltung einer ausgewogenen Mischung aus
Eigen- und Fremdkapital. Die bereinigte Eigenkapitalquote des EYEMAXX-Konzerns belief sich zum Bilanzstichtag auf
35,09 % (Vorjahr: 47,72%)*. Mittel- bis langfristig strebt der EYEMAXX-Konzern eine bereinigte Eigenkapitalquote v on
mehr als 30 % an. Bezüglich der Angaben gem. § 315 Abs. 4 HGB wird auf das Kapitel „Erläuterungen zum
Konzernabschluss - Eigenkapital“ im Konzernanhang v erwiesen.
Ziel des Liquiditätsmanagements ist es ein Gleichgewicht zwischen der kontinuierlichen Deckung des Finanzmittelbedarfs
und der Sicherstellung der Flexibilität durch Nutzung v on Projektkrediten zu bewahren. Zu diesem Zweck werden
Liquiditätsv orschaurechnungen erstellt, die es ermöglichen, über die f reiwerdende Liquidität aus
Immobilienveräußerungen und den erforderlichen Finanzmittelbedarf f ür Akquisitionen und Projektneuentwicklungen
entsprechend zu disponieren. Die Liquiditätssteuerung der Tochtergesellschaf ten erf olgt über im Rahmen der
Konzernliquiditätsplanung f estgelegte Budgets, wobei die Verwendung der genehmigten Finanzmittel ebenf alls
regelmäßig auf Konzernebene kontrolliert wird.
NETTOFINANZVERSCHULDUNG
31. Oktober
in TEUR
2012
2011 **
Langf ristige Finanzverbindlichkeiten
30.057
14.705
Kurzf ristige Finanzverbindlichkeiten
1.576
1.635
31.633
16.340
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
-4.362
-4.052
Nettofinanzverschuldung
27.271
12.288
Die Veränderung der Nettofinanzverschuldung resultiert aus der Erhöhung der langfristigen Finanzverbindlichkeiten durch
die Begebung der Anleihe 2012/2017.
* Eigenkapitalquote = Eigenkapital / (Gesamtkapital- Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten)
** Ausweisänderung: Die Vorjahreszahl der Nettofinanzverschuldung wurde um die Ausweisänderung der finanziellen Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 4.230 angepasst
– siehe Konzernanhang Kapitel „Der Konzern“ 1.2 Ausweisänderung.
F - 53
NETTOUMLAUFVERMÖGEN
31. Oktober
n TEUR
2012
2011
Vorräte
1.168
632
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
227
3.980
Finanzielle kurzfristige Forderungen
205
1.455
Sonstige kurzfristige Forderungen
1.839
1.037
4.362
4.052
7.801
11.156
Kurzf ristiger Anteil der Anleihen
-764
-231
Kurzf ristiger Anteil der Finanzverbindlichkeiten
-812
-1.404
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
-867
-1.433
Kurzf ristige Anteil der Rückstellungen
-611
-180
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten
-592
-1.290
-77
-25
4.078
6.593
Kurzf ristige Steuerschuld
Nettoumlaufvermögen
Das Nettoumlaufvermögen wurde im Geschäftsjahr 2011/2012 durch die Reduktion der Forderungen aus Lieferungen und
Leistungen in Höhe v on TEUR 3.753 und gleichzeitiger Reduktion der kurzf ristigen Finanzv erbindlichkeiten,
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 1.856
geprägt.
4.3.2. Geldflussrechnung
Der Geldfluss aus der operativen Geschäftstätigkeit drehte im Berichtszeitraum v on TEUR -5.027 auf TEUR 45. Der
Cashflow aus der Inv estitionstätigkeit betrug TEUR -12.863 nach TEUR 164 im Vorjahr. Der Geldf luss aus der
Inv estitionstätigkeit war vor allem geprägt durch die Investition in das Fachmarktprojekt Kittsee in Höhe von TEUR 2.859
sowie den Ankauf des Erbbaurechts in Nürnberg in Höhe von TEUR 1.750 und den Erwerb des Logistikzentrums in Linz
mittels Leasingfinanzierung in Höhe v on TEUR 2.553. Zudem wurden Beteiligungen an der Lif esty le RealbesitzVerwertungsgesellschaf t mbH & Co KG, Wien, in Höhe v on TEUR 4.070 gekauf t.
KONZERNGELDFLUSSRECHNUNG
in TEUR
Kapitalfluss aus der operativen Geschäftstätigkeit
2011/2012
2011
45
-5.027
-12.863
164
13.090
8.111
Der Geldfluss aus der Finanzierungstätigkeit in Höhe von TEUR 13.090 war vorwiegend durch die Begebung der Anleihe
in Höhe v on TEUR 13.102 und Zahlung der Zinsen der Anleihe 2011/2012 in Höhe v on TEUR 972 geprägt.
F - 54
Der EY EMAXX-Konzern verfügte zum Bilanzstichtag über liquide Mittel in Höhe von TEUR 4.362 nach TEUR 4.052 zum
31. Oktober 2011. Die liquiden Mittel beinhalten eingeschränkt verfügbare Zahlungsmittel und –äquiv alente in welcher
sich Mieteinnahmen aus dem Objekt in Nürnberg in Höhe v on TEUR 38 bef inden, die f ür die Couponzahlungen der
zweiten Anleihe auf einem Ansparkonto f ür die Anleihegläubiger angespart werden.
Zur besseren Übersicht über die wirtschaftliche Lage des Unternehmens soll f olgende Zusammenstellung dienen:
2011/2012
2011
Umsatzerlöse
TEUR
1.534
4.232
gehaltene Immobilien
TEUR
2.385
0
TEUR
4.829
1.777
Umsatzrentabilität (ROS)
%
314,80%
41,99%
%
15,55%
8,86%
%
9,37%
5,05%
31. Oktober
in TEUR
Nettofinanzverschuldung (Net debt)
TEUR
Eigenkapitalquote
%
TEUR
2012
2011 *
27.271
12.288
35,09%
47,72%
1,65
0,83
4.078
6.593
* Ausweisänderung: Die Vorjahreszahl der Nettofinanzverschuldung wurde um die Ausweisänderung der finanziellen Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 4.230 angepasst
– siehe Konzernanhang Kapitel „Der Konzern“ 1.2 Ausweisänderung.
EBIT = Ergebnis v or Steuern + Zinsauf wand – Zinsertrag
ROS = EBIT x 100 / Umsatzerlöse
ROE (Jahresergebnis) = Jahresergebnis x 100 / Eigenkapital
ROI (EBIT) = EBIT x 100 / Gesamtkapital
Nettoumlaufvermögen = Umlaufvermögen (inkl. liquide Mittel) – langf ristiges UV – kurzf ristiges Fremdkapital (inkl.
Bankkredite)
Nettof inanzv erschuldung = v erzinsliches Fremdkapital – f lüssige Mittel
Nettov erschuldungsgrad = Nettov erschuldung / Eigenkapital
F - 55
5. Personalbericht
Qualif izierte und motivierte Mitarbeiter bilden den Grundstein für den Erfolg des Unternehmens. Der EY EMAXX-Konzern
f ördert seine Mitarbeiter und bietet ihnen ein motivierendes und leistungsorientiertes Arbeitsumf eld. Bei der Auswahl
neuer Mitarbeiter wird neben den erf orderlichen Qualif ikationen insbesondere auf soziale Kompetenz geachtet.
Mitarbeiteranzahl, Beschäftigungsdauer und Altersstruktur
Der EY EMAXX-Konzern beschäftigte im Berichtszeitraum durchschnittlich 25 Mitarbeiter (Vorjahr: 26), dav on 6 als
Teilzeitangestellte. Der Anteil der Frauen im Unternehmen belief sich dabei auf 52%, was sich insbesondere auf die hohe
Vereinbarkeit von Job und Familie zurückführen lässt. So bietet der EYEMAXX-Konzern neben einer variablen Arbeitszeit
auch die Möglichkeit von Teilzeitmodellen an. Die durchschnittliche Beschäftigungsdauer liegt wie in den Vorperioden bei
knapp 3 Jahren, was auf die hohe Dy namik der Branche schließen lässt.
Das Durchschnittsalter der Mitarbeiter liegt bei 39 Jahren, was einem leichten Anstieg gegenüber dem Vorjahr entspricht.
6. Nachtragsbericht
Wesentliche Änderungen in der Finanzlage des EYEMAXX-Konzerns seit dem 31. Oktober 2012 ergeben sich aus einer
zum Zeitpunkt der Bilanzerstellung bereits erf olgreich umgesetzten, Barkapitalerhöhung unter Ausschluss des
Bezugsrechts. Durch Ausgabe von 250.000 Stück neuen Aktien zu einem Kurs von EUR 5,50 konnte das Eigenkapital der
Gesellschaft um TEUR 1.375 erhöht werden. Die durch die Kapitalerhöhung zugeflossenen neuen Mittel sollen vor allem
der Finanzierung neuer, aussichtsreicher Projekte dienen.
Ebenf alls nach Ende des Berichtszeitraums hat EYEMAXX ein weiteres Grundstück in Polen erworben und wird dort
gemeinsam mit einem anderen Immobilienentwickler aus Österreich ein Fachmarktzentrum mit einer vermietbare Fläche
v on ca. 6.000 Quadratmeter realisieren. Der Baustart wird v oraussichtlich im Herbst 2013 sein.
Darüber hinaus hat EYEMAXX im laufenden Geschäftsjahr 2012/13 einen Geschäftsanteil in Höhe von 90% an der nach
österreichischem Recht gegründeten Gesellschaft Marland Bauträger GmbH erworben. Diese Gesellschaft hält Anteile an
einer v ermieteten Wohn- und Geschäf tsimmobilie in Graz in Ihrem Eigentum. Durch den Erwerb kann EY EMAXX
lauf ende Mietzinsen generieren. Zudem hat sich EYEMAXX im laufenden Geschäftsjahr eine Kaufoption f ür den Erwerb
einer weiteren Geschäf ts- und Wohnimmobilie gesichert.
Da sich die steuerlichen Rahmenbedingungen für luxemburgische Holdinggesellschaf ten mit 1. Januar 2013 geändert
haben, hat sich der EYEMAXX-Konzern zu einer Strukturierungs- bzw. Konsolidierungsänderung in Bezug auf seine
polnischen Projektgesellschaften entschlossen. Mit Stichtag 20. Dezember 2012 hat der EY EMAXX-Konzern diese
Umstrukturierung dahingehend abgeschlossen, dass Zypern Luxemburg als diesbezüglichen Holdingstandort abgelöst
hat. Derart ersetzt nunmehr die nach zy priotischem Recht gegründete Gesellschaf t MALUM LIMITED die nach
luxemburgischem Recht inkorporierte Gesellschaft EDEN LogCenter INTERNATINAL Alpha S.à.r.l. und hält erstgenannte
seither die Beteiligungen an den nach polnischem Recht gegründeten Projektgesellschaften, welche wiederum mittelbar
at-equity in den EY EMAXX-Konzern einbezogen werden.
Ferner haben sich im laufenden Geschäf tsjahres 2012/13 f ür den EY EMAXX-Konzern eine Vielzahl v on konkreten
Opportunitäten ergeben, einerseits, das Kerngeschäf t auszubauen, sowie anderseits das Geschäf tsf eld
„Bestandshaltung“ zu erweitern weshalb EYEMAXX sich dazu entschlossen hat eine weitere Mittelstandsanleihe zu
begeben. Der Emissionserlös der Anleihe soll insbesondere zur Implementierung/Finanzierung dieser Opportunitäten
dienen. Zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Jahresabschlusses waren die Vorbereitungen für diese Emission in v ollem
Gange
Darüber hinaus waren dem Unternehmen zum Zeitpunkt der Bilanzerstellung keine wesentlichen Änderungen bekannt,
die nach dem Bilanzstichtag eingetreten sind und Auswirkungen auf die wirtschaf tliche Entwicklung des EY EMAXXKonzerns haben könnten.
F - 56
7. Angaben über die Mitglieder der Unternehmensorgane der
Der alleinvertretungsbefugte Vorstand der Gesellschaft, Dr. Michael Müller bestellt am 27. Mai 2011, hat im Berichtsjahr
f ür seine Tätigkeit als Vorstand von der EYEMAXX Real Estate AG nach Abzug von gewährten Leistungen v on anderen
Konzerngesellschaften in Höhe von TEUR 87 eine Vergütung in Höhe von TEUR 185 erhalten (Vorjahr: TEUR 0). Für
f rühere Mitglieder des Vorstandes wurden im lauf enden Geschäf tsjahr keine Bezüge ausbezahlt.
Mit Wirkung zum 7. Mai 2012 ist der bisherige Vorsitzende des Auf sichtsrats (Herr Thomas Knorr) der Gesellschaf t
zurückgetreten. Das Amtsgericht Nürnberg bestellte am gleichen Tag Herrn Dr. Martin Piribauer als neues Mitglied des
Auf sichtsrats, welcher im Rahmen der Hauptversammlung am 29. Juni 2012 von den Aktionären gewählt wurde. Herr Dr.
Piribauer v erf ügt über langjährige Erf ahrung in Leitungspositionen bei renommierten Immobilien-, Finanz- und
Industrieunternehmen in Österreich. Er ist u.a. auf die Bereiche Immobilienbewertung und Immobilienf inanzierung
spezialisiert.
Die weiteren Mitglieder des Aufsichtsrats, Herr Franz Gulz (stellv ertretender Vorsitzender), sowie Herr Maximilian
Pasquali wurden im Rahmen der Hauptv ersammlung wiederbestellt.
Der Auf sichtsrat hat im Berichtsjahr für seine Tätigkeit im abgelaufenen Geschäftsjahr eine Vergütung in Höhe von TEUR
40 erhalten (Vorjahr: TEUR 0).
8. Angaben nach § 289a Abs. 1 HGB: Erklärung zur
Unternehmensführung
Beschreibung der Arbeitsw eise v on Vorstand und Aufsichtsrat
Die Unternehmensführung der EYEMAXX Real Estate AG als börsennotierte deutsche Aktiengesellschaf t wird in erster
Linie durch das Aktiengesetz und daneben durch die Vorgaben des Deutschen Corporate Gov ernance Kodex in seiner
jeweils aktuellen Fassung bestimmt.
Entsprechend den gesetzlichen Vorschriften unterliegt das Unternehmen dem sog. „dualen Führungssystem“. Dieses ist
durch eine strikte personelle Trennung zwischen dem Vorstand als Leitungsorgan und dem Auf sichtsrat als
Überwachungsorgan gekennzeichnet. Vorstand und Auf sichtsrat arbeiten dabei im Unternehmensinteresse eng
zusammen.
Der Vorstand leitet das Unternehmen mit dem Ziel nachhaltiger Wertschöpfung in eigener Verantwortung. Der Vorstand
entwickelt gemeinsam mit dem Management-Team der EYEMAXX Real Estate AG die Unternehmensstrategie und sorgt
in Abstimmung mit dem Auf sichtsrat f ür deren Umsetzung.
Grundsätzlich gilt der Grundsatz der Gesamtv erantwortung, d.h. der Vorstand trägt f ür die Geschäf tsf ührung die
Verantwortung. Gegenwärtig besteht der Vorstand der EYEMAXX Real Estate AG jedoch nur aus einem Mitglied, wobei
die im Rahmen der vom Vorstand verantworteten Geschäftsführung zu treffenden Entscheidungen stets im ManagementTeam beraten und abgestimmt werden. Das Management-Team besteht neben dem Vorstand aus weiteren dem
Management der Gesellschaft zuzurechnenden Führungskräften mit den Ressorts (i) Personal, Finanzen und Controlling,
(ii) Projektentwicklung, Projektmanagement und Vertrieb sowie (iii) Recht und Compliance.
Der Vorstand informiert den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend über alle für das Unternehmen wesentlichen
Aspekte der Geschäftsentwicklung, bedeutende Geschäftsvorfälle sowie die aktuelle Ertragssituation einschließlich der
Risikolage und des Risikomanagements. Abweichungen des Geschäftsverlaufs von früher aufgestellten Planungen und
Zielen werden ausführlich erläutert und begründet. Außerdem berichtet der Vorstand regelmäßig über das Thema
Compliance, also die Maßnahmen zur Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen und unternehmens-interner Richtlinien, das
gleichf alls im Verantwortungsbereich des Vorstands liegt.
F - 57
Der Auf sichtsrat berät den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens und überwacht seine Tätigkeit. Er bestellt und
entlässt die Mitglieder des Vorstands, beschließt das Vergütungssy stem f ür den Vorstand und setzt dessen
Gesamtvergütung f est. Er wird in alle Entscheidungen eingebunden, die f ür die EY EMAXX Real Estate AG v on
grundlegender Bedeutung sind. Der Aufsichtsrat der EYEMAXX Real Estate AG besteht aus drei Mitgliedern. Derzeit
bestehen bei der EYEMAXX Real Estate AG auf Grund der relativ geringen Unternehmensgröße keine Ausschüsse.
Entsprechenserklärung des Deutschen Corporate Gov ernance Kodex
Auf grund der Börsennotierung im Sinne des Aktiengesetzes ist die Gesellschaft zur Abgabe einer Entsprechenserklärung
zum Deutschen Corporate Gov ernance Kodex v erpf lichtet (§§ 3 Abs. 2, 161 AktG) und hat auf ihrer Website
(www.ey emaxx.com) am 19. Dezember 2011 eine Entsprechenserklärung abgegeben.
Zusätzliche Unternehmensführungspraktiken
Die EY EMAXX Real Estate AG ist sich ihrer Rolle in der Gesellschaft und ihrer Verantwortung gegenüber Kunden und
Geschäftspartnern sowie Aktionären bewusst und hat eine eigene konzernweite Compliance-Organisation zur Einhaltung
der gesetzlichen Bestimmungen und des Deutschen Corporate Gov ernance Kodex installiert.
9. Risikobericht
Die Risikoüberwachung ist auch für den EYEMAXX-Konzern wesentlicher Bestandteil des Geschäftsprozesses mit dem
Ziel, Risiken f rühzeitig zu erkennen und bestehende Risiken gezielt zu steuern.
Um Fehlerquellen f rühzeitig zu identif izieren, v erf ügt die Gesellschaf t über ein rechnungslegungsbezogenes
Risikomanagementsystem, welches gewährleistet, dass Geschäf tsv orf älle richtig erf asst und entsprechend den
gesetzlichen Standards in die Rechnungslegung übernommen werden.
Ausgangspunkt hierbei ist die Planung, auf deren Basis unter Hinzuziehung der rechnungslegungsbezogenen Zahlen,
regelmäßige Abweichungsanaly sen erstellt werden. Die Abschlusspositionen werden dann mit den
Budgetverantwortlichen abgestimmt, um Risiken frühzeitig zu erkennen und rechtzeitig geeignete Maßnahmen setzen zu
können.
Die zur Finanzberichterstattung eingesetzten Systeme sind durch entsprechende Einrichtungen im EDV-Bereich gegen
unbef ugte Zugrif f e geschützt.
9.1
Marktrisiko
Der EY EMAXX-Konzern unterliegt durch seine Geschäftstätigkeit und die Konzentration der Aktivitäten auf die östlichen
Länder Mitteleuropas (CEE Länder) sowie des Balkans (SEE Länder) den entsprechenden, diesen Märkten
innewohnenden Risiken. Relevante Größen sind von zahlreichen, sich gegenseitig beeinflussenden Faktoren abhängig
und unterliegen dementsprechend vielfältigen Schwankungen. Zu den beeinflussenden Faktoren zählen zum Beispiel die
Inv estitionsbereitschaf t seitens potentieller Erwerber sowie deren f inanzielle Mittelv erf ügbarkeit, gesetzliche und
steuerliche Rahmenbedingungen, allgemeine Inv estitionstätigkeit der Unternehmen, Kauf kraf t der Bev ölkerung,
Attraktivität des Standortes CEE und SEE Länder im Vergleich zu anderen Ländern, Angebot an und Nachf rage nach
Immobilienprojekten an den jeweiligen Standorten sowie Sonderfaktoren in den lokalen Märkten, gesamtwirtschaf tliche
Entwicklung, insbesondere das Zinsniveau für die Finanzierung von Liegenschaf tsakquisitionen, die Entwicklung des
deutschen, österreichischen sowie des internationalen Finanzmarktumf elds, die zy klischen Schwankungen des
Immobilienmarktes selbst, die demographische Entwicklung in den CEE und SEE Ländern, die Entwicklung der
Energiekosten.
Der Erf olg des EYEMAXX-Konzerns ist von diesen, sich fortlaufend ändernden Faktoren abhängig und stets v on den
betreffenden Schwankungen und Entwicklungen beeinflusst, auf die der EYEMAXX-Konzern keinen Einfluss hat. Durch
die Konzentration auf ertragsstarke Gewerbeimmobilien in speziellen Segmenten verfügt der EYEMAXX-Konzern jedoch
über eine angemessene Diversifizierung der Risiken. Der EYEMAXX-Konzern beobachtet f ortlauf end die Änderungen
F - 58
seines wirtschaftlichen Umfelds und die sich ändernden Entscheidungsgrößen, bewertet die Situation kontinuierlich neu
und trif f t die entsprechenden Entscheidungen.
Zusätzlich sieht das konzernweit installierte Risikomanagementsystem auch im Finanzbereich neben der Identif izierung,
Analy se und Bewertung von Risiken und Chancen die Festlegung von damit zusammenhängend getroffenen Maßnahmen
v or, was im Eintrittsf all zu einer Gewinnabsicherung bzw. Schadensbegrenzung f ühren soll.
Insbesondere geld- und wirtschaftspolitische Maßnahmen der jeweiligen Regierungen können so einen erheblichen
Einf luss auf die Risikolage der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns ausüben. In Bau befindliche Projekte
können durch bestehende Verträge und v ertragliche Bindungen mit Banken und Beteiligungspartnern bis zur
Fertigstellung entwickelt werden und sind überwiegend ausf inanziert.
Ein Marktrisiko besteht hinsichtlich der nach IAS 40 bewerteten Liegenschaf ten der Log Center d.o.o. Beograd, der
Logistikimmobilie in Linz, dem Erbbaurechtsgrundstück mit Logistikcenter in Nürnberg sowie der EY EMAXX Outlet
Center. Eine Marktpreisänderung um 10 % hätte im abgelaufenen Geschäftsjahr zu einem niedrigeren Ergebnis von etwa
TEUR 2.006 (Vorjahr: TEUR 1.469) geführt. Zudem besteht ein Marktrisiko hinsichtlich der nach IAS 40 bewerteten
Liegenschaften in den assoziierten Gesellschaften Lifestyle Realbesitz-Verwertungsgesellschaf t mbH & Co KG, FMZ
Kittsee GmbH und Retail Park Olawa Sp.Z.o.o. Eine Marktpreisänderung um 10 % hätte im abgelaufenen Geschäf tsjahr
zu einem niedrigeren Ergebnis von etwa TEUR 1.373 (Vorjahr: keins) geführt. In Folge hätte sich das Eigenkapital um
TEUR 3.379 (Vorjahr: TEUR 1.469) v erringert.
9.2
Finanzielle Risiken
9.2.1. Ausfall-/Kreditrisiko
Kreditrisiken ergeben sich aus der Möglichkeit, dass die Gegenpartei einer Transaktion ihren Verpf lichtungen nicht
nachkommt und dadurch ein finanzieller Schaden f ür den Konzern entsteht. Die auf der Aktiv seite ausgewiesenen
Beträge für finanzielle Vermögenswerte stellen das maximale Ausfallsrisiko dar. Erkennbaren Ausfallsrisiken wird durch
die Bildung v on Wertberichtigungen Rechnung getragen. Auf grund der breiten Streuung und der permanenten
Bonitätsprüf ungen kann das Ausf allsrisiko bei den Forderungen als gering eingestuf t werden.
Die Kundenf orderungen beziehen sich auf Forderungen aus Projektv erkäuf en und Forderungen aus
Projektentwicklungsdienstleistungserlösen, wobei letztere im Gesamtbudget banken- und eigenkapitalseitig mitf inanziert
sind und ein Ausf all als unwahrscheinlich anzusehen ist.
Die wesentlichen Forderungen des EY EMAXX-Konzerns beziehen sich auf Forderungen aus Ausleihungen im
Zusammenhang mit der Besicherung der im Berichtszeitraum begebenen Anleihe. Die Forderungen gegen die
überwiegend im Eigentum des Mehrheitsaktionärs und Vorstands Dr. Michael Müller stehenden Gesellschaf ten, die
ihrerseits ihre Grundstücke zur Eintragung erstrangiger Grundschulden zur Besicherung der EY EMAXX Anleihe zur
Verf ügung gestellt haben, sind im Zuge der Abdeckung vorher bestehender Bankbelastungen zur Erlangung eben dieser
Besicherung der EYEMAXX Anleihe entstanden. Die sonstige Forderungen des EYEMAXX-Konzerns sind überwiegend
werthaltig besichert.
Das Ausfallsrisiko der Forderungen gegenüber den Tochtergesellschaf ten der EY EMAXX Real Estate AG, welche
überwiegend für Immobilienprojekte verwendet werden, hängt v on der zukünf tigen Geschäf tsentwicklung dieser ab.
Die hohen Anforderungen an die Immobilienprojekte hinsichtlich Qualität und Vermietung sowie die langjährige Erfahrung
und die herausragende Marktstellung der EY EMAXX-Tochtergesellschaf ten in Zentraleuropa sind klare
Wettbewerbsvorteile dieser. Die bewährte Konzeption und Bautechnik, die hohe Standardisierung und dadurch kurze
Realisierungszeiträume sowie internationale renommierte Mieter mit hoher Bonität sind die Grundpfeiler des Erf olgs und
dürf ten auch künftig zu einer positiven Geschäftsentwicklung beitragen weshalb der Vorstand das Ausfallsrisiko als sehr
niedrig ein einschätzt.
F - 59
9.2.2. Zinsänderungsrisiko
Der EY EMAXX-Konzern ist als international agierendes Unternehmen den Zinsänderungsrisiken der v erschiedenen
Immobilienteilmärkte ausgesetzt. Das Zinsänderungsrisiko kann das Ergebnis des Konzerns in Form höherer
Zinsaufwendungen für bestehende variable Finanzierungen und als Reflexwirkung auf die Immobilienbewertung tref f en,
bzw. Fair Values der Finanzinstrumente beeinf lussen.
Eine Änderung des Zinssatzes hat im Falle von variabel verzinsten Finanzierungen eine unmittelbare Auswirkung auf das
Finanzergebnis des Unternehmens. Der Großteil der Finanzierungen sind auf Basis Euro abgeschlossen, entsprechende
Zinsschwankungen unterliegen aus diesem Grund dem Zinsniv eau der Eurozone.
Marktzinssatzänderungen von originären Finanzinstrumenten mit f ester Verzinsung wirken sich nur dann auf das
Ergebnis aus, wenn diese zum beizulegenden Zeitwert bewertet sind. Im Sinne v on IFRS 7 unterliegen alle zu
f ortgeführten Anschaffungskosten bewerteten Finanzinstrumente mit fester Verzinsung keinen Zinsänderungsrisiken.
Marktzinssatzänderungen wirken sich auf das Zinsergebnis von originären variabel verzinslichen Finanzinstrumenten aus
und gehen demzufolge in die Berechnung der ergebnisbezogenen Sensitivitäten mit ein: Wenn der Marktzinssatz der
v ariabel verzinsten Finanzverbindlichkeiten zum 31. Oktober 2012 um 100 Basispunkte höher gewesen wäre, wäre das
Ergebnis um etwa TEUR 13 (Vorjahr: TEUR 17) geringer gewesen.
Die Zinssätze f ür Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Darlehensgebern betragen:
31. Oktober
in TEUR
31. Oktober
2012
2011
2012
2011
Buchwert
Buchwert
Zinssatz
Zinssatz
23.096
10.481
7,5 % - 7,75 %
638
1.629
3,125 %
7,5 %
3,00 % 4,375%
Verbindlichkeiten aus Leasingverhältnissen
1.789
0
1,3 %
0
Verbindlichkeiten gegenüber sonstigen Darlehensgebern
6.110
4.230 5,2 % - 12,75 %
5,0 % - 12,0 %
Verbindlichkeiten gegenüber Anleihegläubigern
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Finanzverbindlichkeiten
31.633
16.340
Aus den nachfolgenden Tabellen sind die vertraglich vereinbarten (undiskontierten) Zins- und Tilgungszahlungen der
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ersichtlich:
Zum 31. Oktober 2012
2013
in TEUR
2014
2015
2016
2017
Buchwert Zinsen Tilgung Zinsen Tilgung Zinsen Tilgung Zinsen Tilgung Zinsen Tilgung
Verbindlichkeiten
gegenüber
Kreditinstituten
638
20
78
21
90
18
90
14
90
11
90
Gesamt
638
20
78
21
90
18
90
14
90
11
90
F - 60
2012
in TEUR
2013
2014
2015
2016
Buchwert Zinsen Tilgung Zinsen Tilgung Zinsen Tilgung Zinsen Tilgung Zinsen Tilgung
Verbindlichkeiten
gegenüber
Kreditinstituten
1.629
60
881
32
126
27
125
22
124
16
92
Gesamt
1.629
60
881
32
126
27
125
22
124
16
92
Eine Änderung des Marktzinssatzes kann auch die Immobilienbewertung beeinf lussen.
In den Projektgesellschaften gibt es Bankfinanzierungen (senior loans) sowie teilweise nachrangige Darlehen gegenüber
Dritten, die für die Abwicklung der Projekte nötig sind. Dabei handelt es sich großteils um sogenannte non-recourse
Projektfinanzierungen auf Ebene der Projektgesellschaf ten. Detaillierte Angaben zu den Bankv erbindlichkeiten des
EY EMAXX-Konzerns f inden sich im Konzernanhang.
9.2.3. Währungsrisiken
Durch die Aktivitäten des EYEMAXX-Konzerns auf v erschiedenen osteuropäischen Märkten können schwankende
Fremdwährungskurse Auswirkungen auf die Ertragslage des Unternehmens haben. Während Mietv erträge und
Finanzierungen typischerweise auf Euro lauten, können Kaufpreise für Grundstücke, bzw. Baukosten teilweise in lokalen
Währungen notieren.
Aus der Umrechnung der auf Fremdwährung lautenden Finanzf orderungen und –Verbindlichkeiten in die f unktionale
Währung ergeben sich ebenfalls Risiken, die zum Teil erfolgswirksam und zum Teil erf olgsneutral als Teil der NettoInv estition in die Tochterunternehmen erfasst werden. Unterstellt man jeweils eine Veränderung der Transaktionswährung
zur f unktionalen Währung der jeweiligen Konzerngesellschaf t v on 10 % ergeben sich die f olgenden Ef f ekte:
CZK
PLN
RSD
RON
Summe
Erf olgswirksam erfasst
0
0
77
7
84
Erf olgsneutral erfasst
0
0
412
0
412
Summe zum 31. Oktober 2012
0
0
489
7
496
CZK
PLN
RSD
RON
Summe
39
8
103
6
156
0
0
418
0
418
39
8
521
6
574
in TEUR
in TEUR
F - 61
Währungsrisiken können trotzdem als relativ gering angesehen werden, da zwar kostenseitig teilweise Verbindlichkeiten
in anderen Währungen entstehen, aber Werkv erträge (insbesondere auch mit Generalbauunternehmen) in Euro
abgeschlossen werden und somit kein Risiko hinsichtlich der Bedienung v on Finanzierungen, die ebenf alls in Euro
abgeschlossen sind, besteht. Da die Aktiva (Immobilien, bzw. Beteiligungen an Immobilienunternehmen) in Euro bewertet
werden und bei einem Verkauf in Euro Verbindlichkeiten in derselben Währung zu bedienen sind, beschränken sich diese
Währungsrisiken auf die oben genannten Kosten und sind bei Betrachtung des Gesamtprojekts v on geringerer
Bedeutung.
9.2.4. Liquiditätsrisiko
Die Liquiditätsrisiken bestehen für den EYEMAXX-Konzern darin, dass fertig gestellte Projekte für den Eigenbestand als
Portf olioinvestments errichtet oder nach Fertigstellung und Vermietung zu „Paketen“ f ür den Verkauf an internationale
Inv estoren zusammengestellt werden. Durch eventuelle spätere Verkäufe dieser Projekte und der damit einhergehenden
v erspäteten Generierung von liquiden Mitteln könnte die Liquidität stark beeinflusst werden. Allerdings besteht regelmäßig
größere Nachfrage von Investoren an fertigen und vermieteten Gewerbeimmobilien als am Markt angeboten wird. Der
EY EMAXX-Konzern beginnt daher mit der Errichtung von Projekten deshalb erst nach Erreichen einer angemessenen
Vorv ermietung, wobei für den Bau von Generalunternehmen regelmäßig Fertigstellungsgarantien, Fixpreispauschalen
und Gewährleistungsgarantien abverlangt werden. Damit ist im Interesse der Mieter auch weitestgehend gewährleistet,
dass v ereinbarte Eröf f nungstermine auch eingehalten werden können.
Für alle EY EMAXX Projekte werden langfristige Bankfinanzierungen jeweils bereits vor Projektbeginn gesichert, womit
eine Durchfinanzierung der Projekte auch nach der Fertigstellung gegeben ist. Zur Sicherung des Liquiditätsbedarf s
bestehen ausreichende Kreditrahmen überwiegend bei österreichischen Banken.
9.2.5. Sonstiges Preisrisiko
Die Gesellschaf t minimiert das Preisrisiko bei den Mieteinnahmen durch eine weitgehende Indexbindung der
Mietv erträge. Auch alle anderen wesentlichen Leistungsv erträge unterliegen einer permanenten Indexierung. Das
sonstige Preisrisiko ist f ür den Konzern v on untergeordneter Bedeutung.
10. Prognosebericht
Die EY EMAXX Real Estate AG erwartet für die kommenden Geschäftsjahre 2012/2013 und 2013/2014 eine Fortsetzung
der positiven Geschäftsentwicklung und eine Steigerung des Gewinns nach Steuern. Wesentlich dazu beitragen sollte
das Geschäftsmodell mit zwei Säulen der Wertschöpfung. Zum einen werden durch die Entwicklung und den Verkauf von
Gewerbeimmobilien attraktiv e Entwicklerrenditen erzielt. Dabei ist geplant f ertiggestellte Objekte in der Regel zu
Portf olien zu bündeln und bei geeigneter Marktlage zu besseren Preisen als Einzelobjekte zu v erkauf en. Zum anderen
werden ausgewählte Gewerbeimmobilien im Bestand gehalten und somit laufende Mieterträge und ein kontinuierlicher
Cashf low sichergestellt.
EY EMAXX hat im September 2012 Logistikimmobilien in Österreich und Deutschland erworben, die v orerst im Bestand
gehalten werden. Dadurch fließen der Gesellschaft Mieterträge von jährlich rund 1,0 Mio. Euro zu. Auch künf tig sollen
Marktopportunitäten genutzt werden und das Bestandsportfolio um attraktive Objekte erweitert werden, um so lauf ende
Einnahmen zu generieren. Gleichzeitig verfügt EYEMAXX über eine umfangreiche Pipeline von Entwicklungsprojekten,
die sich momentan auf ein Volumen von ca. 100 Mio. Euro beläuft. Die vorhandenen Mittel aus den beiden Anleihen, die
in 2011 und 2012 begeben wurden, sowie aus den Kapitalerhöhungen werden f ür die Umsetzung v erwendet.
Der Fokus der Geschäf tstätigkeit der EY EMAXX Real Estate AG liegt nach wie v or auf den etablierten Märkten
Deutschland und Österreich und wachstumsstarken Ländern wie Polen, Tschechien, Slowakei und auch Serbien. Dabei
erf olgt die Finanzierung der Projekte auch künf tig aus einem Mix aus Eigen- und Fremdkapital.
F - 62
Voraussichtlich im Mai 2013 soll ein großes Fachmarktzentrum in Österreich mit einem Gesamtvolumen von rund 15 Mio.
Euro und einer vermietbaren Fläche von 10.600 Quadratmeter fertiggestellt werden. Der Baubeginn erfolgte im Oktober
2012. Es ist davon auszugehen, dass bei der für Mitte Mai 2013 geplanten Eröf f nung weitestgehend Vollv ermietung
erreicht sein wird.
Ebenf alls in 2013 erwartet EYEMAXX die Fertigstellung von Fachmarktzentren in Polen und Tschechien und plant den
Bau eines Logistikzentrums in Serbien zu starten. Dort sind darüber hinaus weitere Gewerbeimmobilien wie ein Factory
Outlet Center und ein Fachmarktzentrum geplant. Das gesamte Investitionsvolumen der Projekte in Serbien beläuf t sich
auf über 40 Mio. Euro.
Nach Ende des Berichtszeitraums hat EYEMAXX ein weiteres Grundstück in Polen erworben und wird dort gemeinsam
mit einem anderen Immobilienentwickler aus Österreich ein Fachmarktzentrum mit einer v ermietbare Fläche v on ca.
6.000 Quadratmeter realisieren. Der Baustart wird v oraussichtlich im Herbst 2013 sein.
Die langjährige Erf ahrung und die herausragende Marktstellung v on EY EMAXX in Zentraleuropa sind klare
Wettbewerbsvorteile der Gesellschaft. Die bewährte Konzeption und Bautechnik, die hohe Standardisierung und dadurch
kurze Realisierungszeiträume sowie internationale renommierte Mieter mit hoher Bonität sind die Grundpfeiler des Erfolgs
und dürf ten auch künf tig zu einer positiv en Geschäf tsentwicklung beitragen.
Aschaffenburg, am 15. Februar 2013
gez.
Dr. Michael Müller
(Vorstand)
F - 63
K ON ZER N AN H AN G FÜ R
D AS
GESC H ÄFTSJAH R
2011/2012
F - 64
KONZERNGEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
in TEUR
Anhang
2011/2012
RGJ 2011
Umsatzerlöse
1.1
1.534
4.232
gehaltenen Immobilien
1.2
2.385
0
Veränderungen des Bestandes an fertigen und unfertigen Erzeugnissen
1.3
905
-1.616
Aktivierte Eigenleistungen
1.4
8
0
Auf wendungen für Material und sonstige bezogene Herstellerleistungen
1.5
-497
-1.150
Personalaufwand
1.6
-1.760
-1.203
Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen
1.7
-136
-175
1.8
921
881
1.9
-3.335
-3.028
Ergebnis aus der Erst-/ und Entkonsolidierung
1.10
275
3.614
300
1.555
Betriebserfolg
Ergebnisse aus Beteiligungen nach der Equity-Methode bewertet
1.11
4.503
213
1.11
26
9
Ergebnis aus Beteiligungen
4.529
222
Betriebsergebnis (EBIT)
4.829
1.777
Finanzierungserträge
1.12
1.061
383
Finanzierungsaufwendungen
1.12
-2.703
-1.027
-1.642
-644
3.187
1.133
-614
182
2.573
1.315
-38
-36
2.611
1.351
Finanzerfolg
Ertragsteuern
1.13
Periodenergebnis
davon Ergebnis der Aktionäre des Mutterunternehmens
Das Rumpfgeschäftsjahr 2011 (RGJ 2011) bezieht sich auf den Zeitraum 01. Januar 2011 – 31. Oktober 2011.
F - 65
KONZERNGESAMTERGEBNISRECHNUNG
in TEUR
Anhang
2011/2012
RGJ 2011
2.573
1.315
-1.366
-38
-1.366
-38
1.207
1.277
-5
-26
dav on Ergebnis der Aktionäre des Mutterunternehmens
1.212
1.303
Gesamtergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen, das den
Aktionären des Mutterunternehmens im Geschäftsjahr zusteht
1.212
1.303
0
0
0,47
0,52
Verwässertes und unverwässertes Ergebnis je Aktie in EUR aus
f ortgeführten Geschäftsbereichen, das den Aktionären des
Mutterunternehmens im Geschäftsjahr zusteht
0,47
0,52
Verwässertes und unverwässertes Ergebnis je Aktie in EUR aus
auf gegebenen Geschäftsbereichen, das den Aktionären des
Mutterunternehmens im Geschäftsjahr zusteht
0,00
0,00
Periodenergebnis
Sonstige Ergebnisrechnung
Unterschiedsbetrag aus der Währungsumrechnung
2.11
Sonstige Ergebnisrechnung
Gesamtergebnis
2.11
Gesamtergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen, das den
Aktionären des Mutterunternehmens im Geschäftsjahr zusteht
Verwässertes und unverwässertes Ergebnis der Aktionäre des
Mutterunternehmens pro Aktie in EUR
Das Rumpfgeschäftsjahr 2011 (RGJ 2011) bezieht sich auf den Zeitraum 01. Januar 2011 – 31. Oktober 2011.
F - 66
1.14
KONZERNBILANZ
Zum 31. Oktober 2011 und 2012
AKTIVA
31. Oktober
in TEUR
Anhang
2012
2011
Immaterielle Vermögenswerte
2.1
21
14
Sachanlagevermögen
2.2
1.410
1.320
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
2.3
20.059
14.693
Anteile an einem assoziierten Unternehmen
2.4
12.078
28
Sonstige finanzielle Vermögenswerte
2.5
10.155
7.421
Latente Steuer
2.6
0
357
43.723
23.833
Kurzfristige Vermögenswerte
Vorräte
2.7
1.168
632
2.8
227
3.980
Sonstige Forderungen
2.9
1.839
1.037
Finanzielle Forderungen
2.5
205
1.455
2.10
4.362
4.052
7.801
11.156
0
182
51.524
35.172
Als zur Veräußerung gehalten klassifizierte Vermögenswerte
Summe AKTIVA
F - 67
PASSIVA
31. Oktober
in TEUR
Anhang
2012
2011
2.651
2.551
Kapitalrücklage
-1.505
-1.905
Ausgleichsposten aus der Währungsumrechnung
-1.462
-63
Kumulierte Ergebnisse
16.917
14.294
Auf die Eigentümer des Mutterunternehmens entfallendes Eigenkapital
16.601
14.877
-53
-28
2.11
16.548
14.849
Anleihen
2.12
22.332
10.250
Finanzv erbindlichkeiten
2.13
7.725
4.455
2.14
15
0
Latente Steuerschulden
2.6
1.181
1.055
31.253
15.760
Eigenkapital
Grundkapital
Anteil ohne beherrschenden Einfluss
Kurzfristige Verbindlichkeiten
Anleihen
2.12
764
231
2.13
812
1.404
2.14
867
1.433
Rückstellungen
2.15
611
180
2.14
592
1.290
Verbindlichkeit aus laufenden Ertragsteuern
1.13
77
25
3.723
4.563
0
0
51.524
35.172
Zu Veräußerungszwecken gehaltene Vermögenswerte
Summe PASSIVA
F - 68
Grundkapital
Kapitalrücklage
Währungsumrechnung
Kumuliertes
Ergebnis
Anteil des
Mehrheitsgesellschafters
Nicht beherrschender
Anteil
Eigenkapital
ENTWICKLUNG DES KONZERNEIGENKAPITALS
145
331
-14
12.979
13.441
710
14.151
Periodenergebnis RGJ 2011
Ergebnis aus der
Währungsumrechnung
0
0
0
1.351
1.351
-36
1.315
0
0
-49
0
-49
10
-39
Gesamtergebnis
0
0
-49
1.351
1.302
-26
1.276
2.406
-2.236
0
0
170
0
170
0
0
0
-38
-38
0
-38
0
0
0
2
2
-712
-710
2.551
-1.905
-63
14.294
14.877
-28
14.849
Periodenergebnis GJ 2011/2012
Ergebnis aus der
Währungsumrechnung
0
0
0
2.611
2.611
-38
2.573
0
0
-1.399
0
-1.399
33
-1.366
Gesamtergebnis
0
0
-1.399
2.611
1.212
-5
1.207
100
400
0
0
500
0
500
0
0
0
0
0
20
20
0
0
0
12
12
-40
-28
2.651
-1.505
-1.462
16.917
16.601
-53
16.548
in TEUR
Anhang
Stand am 1. Januar 2011
Consideration aus der reverse
acquisition
Veränderung im Anteilsbesitz
Veränderung des
Konsolidierungskreises
Stand am 31. Oktober 2011
2.11
Kapitalerhöhung
Veränderung des
2.11
F - 69
KONZERNGELDFLUSSRECHNUNG
in TEUR
Ergebnis nach Steuern
Ergebnisübernahme aus assoziierten Unternehmen
Abschreibungen auf das Anlagevermögen
Gewinne/Verluste aus dem Abgang von Anlagevermögen
2011/2012
2011
2.573
1.315
-4.503
-213
136
175
-7
142
171
-9
1.642
643
Veränderung latente Steuern
376
-202
Erträge aus Zuschreibungen
-2.385
0
-275
-3.614
191
0
-2.080
-1.763
-734
1.555
3.654
-3.825
Veränderung sonstige Aktiva
245
2.731
Veränderung kurzfristige Rückstellungen
179
-140
Veränderung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
-631
-555
Veränderung sonstige Verbindlichkeiten
-733
-3.001
146
-29
45
-5.027
Inv estitionen ins Anlagevermögen
-4.774
-1.468
Inv estitionen ins Finanzanlagevermögen
-7.552
-25
Gewinne/Verluste aus dem Abgang von Finanzanlagevermögen
Zinsaufwendungen/Zinserträge
Ergebniseffekte aus der Erst- und Entkonsolidierung
Sonstige nicht zahlungswirksame Transaktionen
Kapitalfluss aus dem Ergebnis
Veränderung Vorräte
Veränderung Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Währungsumrechnungsbedingte Veränderungen
Kapitalfluss aus der operativen Geschäftstätigkeit
Einzahlungen aus Abgängen des Sachanlagevermögens
16
141
-978
0
375
1.097
Restricted Cash
38
0
Anteilsveränderung
12
418
Veränderung gewährter Darlehen
Mittelv eränderungen aus Erstkonsolidierung/Entkonsolidierung
Veränderung Minderheiten durch Änderung Konsolidierungskreis
Kapitalerhöhung
Begebung Anleihen
Veränderung externer Darlehen
-12.863
164
0
-377
500
0
10.634
10.181
1.956
-1.693
13.090
8.111
272
3.248
Anf angsbestand der liquiden Mittel
4.052
805
Endbestand der liquiden Mittel
4.324
4.052
Veränderung der liquiden Mittel
F - 70
ENTWICKLUNG DES
KONZERNANLAGEVERMÖGENS
Abgänge
Änderung des
Währungsumrechnungsdifferenzen
Wertänderung des
beizulegenden Zeitwertes
Umgliederungen ins
kurzfristige Vermögen
Umbuchungen
Stand am
31. Oktober 2012
Stand am
1. November 2011
Abschreibung des
laufenden Geschäftsjahres
Abgänge
Außerplanmäßige
Abschreibung
Wertaufholung
Änderung des
Umbuchungen
Stand am
31. Oktober 2012
Stand am
31. Oktober 2012
Stand am
31. Oktober 2011
Buchwerte
Zugänge
Kumulierte Abschreibung
Stand am
1. November 2011
Entwicklung der Anschaffungs- und Herstellkosten
286
25
-12
0
0
0
0
0
299
272
17
-11
0
0
0
0
0
278
21
14
Firmenwert
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Geleistete Anzahlungen
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
286
25
-12
0
0
0
0
0
299
272
17
-11
0
0
0
0
0
278
21
14
1.608
54
-83
0
0
0
0
-3
1.576
404
52
-79
0
0
0
0
-3
374
1.202
1.204
0
0
0
Technische Anlagen und Maschinen
450
46
-125
0
0
0
0
-28
343
360
34
-123
0
0
0
0
-28
243
100
90
Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung
346
115
-8
0
-3
0
0
31
481
320
33
-11
0
0
0
0
31
373
108
26
0
72
-5
-67
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2.404
287
-221
-67
-3
0
0
0
2.400
1.084
119
-213
0
0
0
0
0
990
1.410
1.320
Als Finanzinvestition gehaltene
Immobilien
14.693
4.465
0
0 -1.484
2.385
0
0 20.059
0
0
0
0
0
0
0
0
0
20.059
14.693
Summe
14.693
4.465
0
0 -1.484
2.385
0
0 20.059
0
0
0
0
0
0
0
0
0
20.059
14.693
Gesamt
17.383
4.777
-233
-67 -1.487
2.385
0
0 22.758
1.356
136
-224
0
0
0
0
0
1.268
21.490
16.027
in TEUR
Anhang
Konzessionen, gewerbliche
Schutzrechte und ähnliche Rechte und
Vorteile sowie daraus abgeleitete
Lizenzen
Summe
Sachanlagevermögen
Grundstücke, grundstücksgleiche
Rechte, einschließlich der Bauten auf
f remdem Grund
Grundstücke und Gebäude
aus Finanzierungsleasing
Geleistete Anzahlungen und Anlagen
in Bau
Summe
0
0
F - 71
Entwicklung der Anschaffungs- und Herstellkosten
109
0
-15
-5
3
0
-92
0
0
Summe
395
6
-21
-5
3
0
-92
0
286
984
851
-168
-13
2
0
-48
0
1.608
Stand am
31. Dezember 2010
0
Stand am
31. Oktober 2011
286
0
Stand am
31. Oktober 2011
Stand am
31. Oktober 2011
0
0
Umbuchungen
Umbuchungen
0
0
Umgliederungen ins
0
0
Änderung des
Wertänderung des
0
0
Wertaufholung
0
0
Außerplanmäßige
Abschreibung
Änderung des
-6
0
Abgänge
Abgänge
6
0
Anhang
Abschreibung des
laufenden Geschäftsjahres
Zugänge
286
in TEUR
Buchwerte
Stand am
1. Januar 2011
Stand am
1. Januar 2011
228
44
0
0
0
0
0
0
272
14
58
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
109
228
44
0
0
0
0
0
0
272
14
167
340
64
0
0
0
0
0
0
404
1.204
644
0
0
0
Schutzrechte und ähnliche Rechte
und Vorteile sowie daraus
abgeleitete Lizenzen
Firmenwert
Sachanlagevermögen
Grundstücke, grundstücksgleiche
Rechte, einschließlich der Bauten
auf f remdem Grund
aus Finanzierungsleasing
Technische Anlagen und
Maschinen
351
99
0
0
0
0
0
0
450
Andere Anlagen, Betriebs- und
336
10
0
0
0
0
0
0
346
96
3
-94
-1
3
0
-7
0
0
1.767
963
-262
-14
5
0
-55
0
2.404
Geleistete Anzahlungen und
Anlagen in Bau
Summe
0
0
331
29
0
0
0
0
0
0
360
90
20
282
38
0
0
0
0
0
0
320
26
54
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
96
953
131
0
0
0
0
0
0
1.084
1.320
814
Als Finanzinvestition gehaltene
Immobilien
0
500
0 14.193
0
0
0
0 14.693
Summe
0
500
0 14.193
0
0
0
0 14.693
Gesamt
2.162
1.469
-283 14.174
8
0
-147
0 17.383
F - 72
0
0
0
0
0
0
0
0
0
14.693
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
14.693
0
1.181
175
0
0
0
0
0
0
1.356
16.027
981
A. DER KONZERN
Die EY EMAXX Real Estate AG ist eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht mit Sitz in Aschaf f enburg und der
Geschäftsanschrift Auhofstraße 25, D-63741 Aschaffenburg. Die Gesellschaft ist beim Amtsgericht Aschaff enburg unter
der Nummer HRB 11755 im Handelsregister eingetragen.
1. Allgemeine Angaben
Im Rumpfgeschäftsjahr 2011 wurden die Geschäf tsanteile der österreichischen EY EMAXX International Holding &
Consulting GmbH (Sitz: A-2333 Leopoldsdorf, Feuerwehrstraße 17, FN 146544g) in den Börsemantel der EY EMAXX
Real Estate AG (vormals: Amictus AG) mittels einer Sachkapitalerhöhung im Rahmen des genehmigten Kapitals gegen
Ausgabe von 2.499.500 Inhaberaktien übertragen. Die Transaktion wurde mit Zustimmung des Auf sichtsrates v om
5. Mai 2011 beschlossen und am 17. Juni 2011 mit der Eintragung im Handelsregister rechtskräf tig.
Diese Transaktion wird als „reverse acquisition“ eingestuft, da der Alt-Eigentümer der EYEMAXX International Holding &
Consulting GmbH, Leopoldsdorf, nach der Transaktion mit einem Anteil von rund 98 % die Mehrheit an der EY EMAXX
Real Estate AG, Aschaffenburg, hält. In analoger Anwendung v on IFRS 3 („rev erse acquisition“) gilt die EY EMAXX
International Holding & Consulting GmbH, Leopoldsdorf, damit als wirtschaftlicher Erwerber. Aus diesem Grund wird der
bisherige Konzernjahresabschluss der EY EMAXX International Holding & Consulting GmbH, Leopoldsdorf ,
f ortgeschrieben.
Seit 31. Mai 2011 ist Dr. Michael Müller als alleinvertretungsbefugter Vorstand der EYEMAXX Real Estate AG beruf en.
Am 7. Mai 2012 wurde mit Dr. Martin Piribauer ein neues Aufsichtsratsmitglied bestellt. Dr. Martin Piribauer wurde in der
Hauptv ersammlung am 29. Juni 2012 zum Vorsitzenden des Auf sichtsrats gewählt. Die Bestellung v on Herrn
Dr. Piribauer erfolgte gemäß § 104 Abs. 1 AktG durch das Amtgericht Aschaffenburg, nachdem der bisherige Vorsitzende
des Auf sichtsrates, Herr Thomas. H. Knorr, mit Wirkung zum 7. Mai 2012 sein Amt niedergelegt hat. Somit sind die
Auf sichtsräte der EYEMAXX Real Estate AG, Aschaffenburg, Herr Dr. Piribauer, am 29. Juni 2012 zum Vorsitzenden des
Auf sichtsrates bestellt, und Herr Franz Gulz sowie Herr Maximilian Pasquali, am 8. Juni 2011 vom Amtsgericht Nürnberg
als Auf sichtsräte bestellt.
1.1
Geschäftstätigkeit
Der EY EMAXX-Konzern ist als internationaler Immobilienentwickler in den neuen Wachstumsmärkten Polen, Tschechien,
Slowakei, Serbien, Slowenien und natürlich auch Österreich und Deutschland, mit dem Fokus auf die Entwicklung v on
Handels-, Logistik- und Hotelimmobilien aktiv . Gemeinsam mit Projektpartnern werden Gewerbeimmobilien in den
Bereichen Fachmarktzentren, Logistikparks, Hotels und „build to suite“-Projekten evaluiert, entwickelt und durchgef ührt
und grundsätzlich an Endinvestoren verkauft. Allerdings wird mit bestimmten Prestigeprojekten (derzeit in Serbien und
Österreich) keine reine „develop and sell“-Strategie verfolgt, sondern sie werden in der Gruppe behalten, um durch die
Vermietung Gewinne zu erzielen. Die Abwicklung der Projekte erfolgt in eigenen Projektgesellschaf ten (SPV – special
purpose v ehicle).
Die Finanzierung der Projekte ist unter anderem durch Kapitalerhöhungen, die Ausgabe v on Anleihen sowie durch
Mezzaninf inanzierungsmodelle und Co-Finanzierungspartner gesichert.
1.2
Berichterstattung
Der Konzernabschluss zum 31. Oktober 2012 wurde nach den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie
in der Europäischen Union (EU) anzuwenden sind, erstellt und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage des Unternehmens.
Als Konzernwährung gilt der Euro, der auch den wirtschaf tlichen Schwerpunkt des Konzerns widerspiegelt. Die
Darstellung im Konzernabschluss erf olgt in Tausend Euro (TEUR, kauf männisch gerundet).
F - 73
Das Geschäf tsjahr des Konzerns beginnt am 1. Nov ember und endet am 31. Oktober (GJ 2011/2012). Als
31. Oktober 2011 dargestellt. Aufgrund der unterschiedlichen Zeiträume der Berichts- und der Vergleichsperiode sind die
dargestellten Beträge nicht v ollständig v ergleichbar. Das Geschäf tsjahr der wesentlichen im Konzernabschluss
einbezogenen Unternehmen endet am 31. Oktober.
Ausw eisänderung bei den Vorj ahreszahlen
Im Vergleich zum Konzernabschluss des Vorjahres gab es hinsichtlich dreier Themengebiete Ausweisänderungen bei
den Vorjahreszahlen:
Grundkapital und Kapitalrücklage gemäß IFRS 3.B22
Im Geschäftsbericht des Vorjahres wurde in der Position „Grundkapital“ das Stammkapital in Höhe v on TEUR 145 des
wirtschaftlichen Eigentümers angegeben. Gemäß IFRS 3.B22 ist in der Position „Grundkapital“ das des rechtlichen
Erwerbers in Höhe von TEUR 2.551 darzustellen (weiterführende Erläuterung unter „Erläuterungen zum Konzernanhang“
2.11 Eigenkapital). Die Vorjahreszahlen des Grundkapitals und der Kapitalrücklage wurden im aktuellen
Konzernabschluss angepasst.
Ausweisänderung der Vorjahreszahlen im Eigenkapital
gemäß
gemäß
Vorjahresbericht
Aktuellen Bericht
Veränderung
Grundkapital
145
2.551
-2.406
Kapitalrücklage
501
-1.905
2.406
Gesamt
646
646
0
per 31. Oktober 2011
in TEUR
Im Vorjahresabschluss wurden Darlehen gegenüber Dritten in Höhe v on TEUR 4.230 in der Position „sonstige
Verbindlichkeiten“ ausgewiesen. Im aktuellen Konzernabschluss wurde eine Aufgliederung in sonstige Verbindlichkeiten
und Finanzv erbindlichkeiten gegenüber Dritten v orgenommen. Die Änderung ist wie f olgt:
Ausweisänderung der Finanzverbindlichkeiten
in TEUR
gemäß
gemäß
Vorjahresbericht Aktuellen Bericht
langf ristige Finanzverbindlichkeiten
Veränderung
748
4.455
-3.707
3.707
0
3.707
881
1.404
-523
kurzf ristige sonstige Verbindlichkeiten
1.813
1.290
523
Gesamt
2.694
2.694
0
langf ristige sonstige Verbindlichkeiten
kurzf ristige Finanzverbindlichkeiten
Auf grund des geänderten Ausweises der Darlehen gegenüber Dritten wurde auch die Kennzahl der
Nettof inanzv erschuldung und des Nettoumlauf v ermögens angepasst.
F - 74
Im aktuellen Abschluss werden die Effekte aus der Erst- und Entkonsolidierung separat in der Konzerngewinn- und
Verlustrechnung dargestellt. Daraus ergibt sich eine Änderung des Ausweises der Vorjahreszahlen wie f olgt:
Ausweisänderung der Ergebnisse aus Erst- / Entkonsolidierung
in TEUR
gemäß
gemäß
Vorjahresbericht
Aktuellen Bericht
Veränderung
4.768
881
3.887
-3.301
-3.028
-273
0
3.614
-3.614
1.467
1.467
0
Ergebnis aus der Erst- und Entkonsolidierung
Gesamt
1.3
Veröffentlichung
Dieser Konzernabschluss nach IFRS wird am 15. Februar 2013, nach Freigabe durch den Aufsichtsrat der Gesellschaf t,
auf der Homepage (www.ey emaxx.com) v eröf f entlicht.
Der Konzernabschluss für das Geschäftsjahr zum 31. Oktober 2012 wurde am 15. Februar 2013 durch den Beschluss
des Vorstandes zur Veröffentlichung freigegeben. Eine Änderung des Konzernabschlusses durch ein anderes Organ
nach Veröf f entlichung ist nicht mehr möglich.
2. Beschreibung des Konsolidierungskreises und
Unternehmenszusammenschlüsse
2.1
Entwicklung des Konsolidierungskreises
Die nachf olgende Liste enthält die Veränderungen der Tochterunternehmen in der EY EMAXX-Gruppe zum
31. Oktober 2012.
F - 75
2.2
Vollkonsolidierung
Im Berichtsjahr wurden zwei deutsche Gesellschaften (Vorjahr: 1) und 19 ausländische Gesellschaf ten (Vorjahr: 27)
v ollkonsolidiert.
Vollkonsolidierung
EquityKonsolidierung
Nicht einbezogene
Gesellschaften
Gesamtsumme
ÄNDERUNG DES KONSOLIDIERUNGSKREISES
35
91
22
66
2
1
0
3
-9
-2
-9
-20
0
0
0
0
28
8
13
49
4
1
0
5
Abgang bzw. Verschmelzung
-2
-1
0
-3
Änderung der Konsolidierungsmethode
-9
9
0
0
21
17
13
51
Im RGJ 2011 erstmals einbezogen
Abgang bzw. Verschmelzung
Änderung der Konsolidierungsmethode
Im GJ 2011/2012 erstmals einbezogen
1
Im Berichtsjahr 2010 wurde eine Equity-Gesellschaft in den Angaben im Anhang nicht berücksichtigt, daher hat sich der
Anf angswert der Equity -Gesellschaf ten zu Beginn der Periode um 1 v erändert.
Sitz
Land
EY EMAXX Real Estate AG
Aschaffenburg
Deutschland
EUR
EDEN LogCenter International S.à.r.l.
Luxemburg
Luxemburg
EUR
100
EDEN REAL ESTATE DEVELOPMENT A.G.
Luxemburg
Luxemburg
EUR
100
ERED Netherlands II B.V.
Amsterdam
Niederlande
EUR
100
EY EMAXX Corporate Finance GmbH
Wien
Österreich
EUR
100
EY EMAXX FMZ Holding GmbH
Aschaffenburg
Deutschland
EUR 100 *)
EY EMAXX International Holding & Consulting GmbH
Leopoldsdorf
Österreich
EUR
100
EY EMAXX Management GmbH
Wien
Österreich
EUR
100
direkter Anteil
am Kapital in %
indirekter Anteil
am Kapital in %
VOLLKONSOLIDIERTE GESELLSCHAFTEN
lokale Währung
Im Geschäftsjahr 2011/2012 befinden sich 51 Konzernunternehmen im EYEMAXX-Konzern (Vorjahr: 49). Die Anzahl der
wegen Unwesentlichkeit nicht in den Konzernabschluss mit einbezogenen Unternehmen blieb unverändert (Vorjahr: 13).
Holding
F - 76
100
Land
indirekter Anteil
am Kapital in %
EY EMAXX Management Slovakia s.r.o.
Bratislava
Slowakei
EUR
85
EY EMAXX MANAGEMENT SRL
Bukarest
Rumänien
RON
100
EDEN Slovakia Log Center 1 s.r.o.
Bratislava
Slowakei
EUR
85
EDEN Slovakia Retail Center 1 s.r.o.
Bratislava
Slowakei
EUR
85
EDEN Slovakia Retail Center 2 s.r.o.
Bratislava
Slowakei
EUR
85
EY EMAXX 4 Sp.z.o.o.
Warschau
Polen
PLN
90
Warschau
Polen
PLN
90
Warschau
Polen
PLN
90
EY EMAXX Kosice s.r.o.
Bratislava
Slowakei
EUR
73
Retailcenter Management GmbH (vormals: STOP.SHOP.
Management GmbH)
Leopoldsdorf
Österreich
EUR
100
Wien
Österreich
EUR
99
EY EMAXX MANAGEMENT DOO PRIVREDNO DRUŠTVO
ZA PROJEKTOVANJE IZGRADNJU IZDAVANJE I
TRGOVINU NEKRETNINAMA
Nov i Beograd
Serbien
RSD
100
Log Center d.o.o.
Serbien
RSD
100
Gewerbeimmobilien
Bestandsimmobilien
Belgrad
*) Wirtschaftlicher Anteil. Erläuterungen siehe „Der Konzern: 2.2.1 Gründung EYEMAXX FMZ Holding GmbH,
Aschaffenburg“.
F - 77
direkter Anteil
am Kapital in %
Sitz
lokale Währung
2.2.1. Erstkonsolidierungen
Änderungen im Geschäftsj ahr 2011/2012
Sitz
Land
Aschaffenburg
Deutschland
EUR 100 *)
Warschau
Polen
PLN
90
Warschau
Polen
PLN
90
Warschau
Polen
PLN
90
direkter Anteil
am Kapital in %
in TEUR
indirekter Anteil
am Kapital in %
lokale Währung
Folgende Gesellschaf ten wurden im Geschäf tsjahr 2011/2012 neu gegründet:
Holding
EY EMAXX FMZ Holding GmbH
Gewerbeimmobilien
Aschaffenburg“.
Gründung EYEMAXX FMZ Holding GmbH, Aschaffenburg
Mit 26. Juni 2012 wurde die EYEMAXX FMZ Holding GmbH mit Sitz in Aschaffenburg gegründet. An dieser Gesellschaf t
hält die EY EMAXX International Holding & Consulting GmbH, Leopoldsdorf, 40 % der Anteile. Im Gesellschaf tsv ertrag
v om 18. Juli 2012 wurde geregelt, dass die EY EMAXX International Holding & Consulting GmbH, Leopoldsdorf ,
100 % des Gewinnes oder Verlustes der EYEMAXX FMZ Holding GmbH, Aschaf f enburg, zugewiesen bekommt. Die
Gesellschafter der EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH, Leopoldsdorf, haben das Recht, gegen einen
zuv or v ereinbarten Preis bis zum 30. Juni 2017 die v erbleibenden 60 % der Anteile zu erwerben. Der zweite
Gesellschafter erhält eine fixe Verzinsung seines eingezahlten Kapitals. Zusätzlich hat der zweite Gesellschaf ter das
Recht, ab 1. Juli 2017 zeitlich unbegrenzt die Geschäftsanteile an der Gesellschaft der EYEMAXX International Holding &
Consulting GmbH, Leopoldsdorf, oder der EYEMAXX Real Estate AG, Aschaffenburg, anzudienen (Put-Optionsrecht).
Die nicht beherrschenden Anteile aus der EY EMAXX FMZ Holding GmbH, Aschaf f enburg, werden im EY EMAXXKonzernabschluss gemäß IAS 32.23 und IAS 39.AG8 als finanzielle Verbindlichkeit zum Barwert des Ausübungsbetrags
in der Bilanz angesetzt.
Gründung EYEMAXX 4 Sp.z.o.o., EYEMAXX 5 Sp.z.o.o. und EYEMAXX 6 Sp.z.o.o., Warschau
Mit Wirkung zum 27. August 2012 wurden die drei polnischen Gesellschaf ten EY EMAXX 4 Sp.z.o.o., Warschau,
EY EMAXX 5 Sp.z.o.o., Warschau, und EYEMAXX 6 Sp.z.o.o., Warschau gegründet. An diesen Gesellschaf ten hält die
EDEN REAL ESTATE DEVELOPMENT A.G., Luxemburg, zum 31. Oktober 2012 90 % der Anteile und die AHM
Management und Unternehmensberatungs GesmbH, Wien, 10 % der Anteile.
F - 78
Änderungen im Rumpfgeschäftsj ahr 2011
Folgende Gesellschaf ten wurden im Rumpf geschäf tsjahr 2011 erworben:
Land
Aschaffenburg
Deutschland
EUR
Wien
Österreich
EUR
direkter Anteil
am Kapital in %
Sitz
indirekter Anteil
am Kapital in %
lokale Währung
Holding
EY EMAXX Real Estate AG
100
Bestandsimmobilien
99
Im Zuge der Erstkonsolidierung wurden im Rumpfgeschäftsjahr 2011 folgende zu Zeitwerten bewertete Vermögenswerte
und Schulden übernommen:
AUSWIRKUNGEN DER ÄNDERUNG DES KONSOLIDIERUNGSKREISES
EYEMAXX Real EM Outlet Center
in TEUR
Estate AG
GmbH
Liquide Mittel
0
3
Summe
4
0
0
0
0
0
1.293
0
0
0
1.293
0
0
0
0
-42
-51
62
0
-3
-2
62
0
-45
-53
Passive Steuerabgrenzungen
0
0
-615
-168
-615
-168
Minderheiten
0
-6
-6
Übernommenes Nettovermögen
Passiver/Aktiver Unterschiedsbetrag
Of fener Kaufpreis
-93
92
0
564
-265
0
-173
0
Kauf preis bar entrichtet
170
300
470
0
-3
-4
170
297
466
Immobilienvermögen
Sachanlagevermögen
Finanzanlagevermögen
Forderungen und sonstige Vermögenswerte
Aktive Steuerabgrenzungen
Rückstellungen
Abzüglich übernommene liquide Mittel
Nettokaufpreis für Objektgesellschaften
473
Die EY EMAXX Real Estate AG, Aschaf f enburg, hat durch Sacheinlage 100 % der Anteile an der österreichischen
EY EMAXX International Holding & Consulting GmbH (Sitz: A-2333 Leopoldsdorf , Feuerwehrstraße 17, FN 146544g)
erworben.
F - 79
Da die EY EMAXX Real Estate AG, Aschaf f enburg, zum Zeitpunkt der Sacheinlage über keinen operativ en
Geschäftsbetrieb verfügte, liegt kein Business im Sinne von IFRS 3.B 7ff. vor. Folglich kommen die Regelungen von IFRS
3 nicht unmittelbar sondern nur analog zur Anwendung. Die Transaktion wurde als „reverse acquisition“ eingestuft, da der
Alteigentümer nach der Transaktion rund 98 % der Anteile und der Stimmrechte an der EYEMAXX Real Estate AG hält. In
analoger Anwendung von IFRS 3.B19 gilt die EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH, Leopoldsdorf , somit
als wirtschaftlicher Erwerber. Die EYEMAXX Real Estate AG, Aschaffenburg, wurde mit 17. Juni 2011 erstkonsolidiert.
Der sich im Rahmen dessen ergebende positive Unterschiedsbetrag von TEUR 262 wurde auf wandswirksam erf asst.
An der EM Outlet Center GmbH, Wien, wurden zum 10. Oktober 2011 99 % der Anteile zu einem Preis v on TEUR 300
erworben. Wesentlicher Vermögensbestandteil der EM Outlet Center GmbH, Wien, ist ein sich zu einem Drittel im Besitz
der Gesellschaft befindendes Bürohaus mit Wohnebene in A-5700 Zell am See, welche als eine als Finanzinv estition
gehaltene Immobilie im Sinne des IAS 40 eingestuf t wurde. Auf grund eines mittels Gutachten nachgewiesenen
Verkehrswertes der vermieteten Immobilie wurde aus dem Kauf ein passiver Unterschiedsbetrag in Höhe von TEUR 265
realisiert, was neben der Generierung v on Mieteinnahmen und der Schaf f ung v on weniger konjunkturanf älligen
Einnahmen der Hauptgrund für die Transaktion war. Beim Kauf des Objektes wurde v ereinbart, dass die EY EMAXX
International Holding & Consulting GmbH, Leopoldsdorf, nach Fertigstellung der nötigen Umbauarbeiten und Vermietung,
dieses zur langf ristigen Veranlagung zu einem unter dem Marktpreis liegenden Übernahmepreis kauf en kann.
2.2.2. Übergangskonsolidierung mit Statuswechsel
Im Geschäf tsjahr 2011/2012 kam es zu f olgender Abwärtskonsolidierung:
Luxemburg
EUR
90
Land
Holding
EDEN LogCenter INTERNATIONAL Alpha S.à.r.l. Luxemburg
Gewerbeimmobilien
EY EMAXX 3 Sp.z.o.o. (vormals: STOP.SHOP 3
SPOLKA Z ORGANICZONA
ODPOWIEDZIALNOSCIA)
Warschau
Polen
PLN
90
EY EMAXX Ceský Krumlov s.r.o.
Dolní Chabry, Prag 8
Tschechien
CZK
90
EY EMAXX Hav líckuv Brod s.r.o.
Tschechien
CZK
90
EY EMAXX Jablonec nad Nisou s.r.o.
Tschechien
CZK
90
EY EMAXX Prerov s.r.o.
Tschechien
CZK
90
EY EMAXX Zd'ár nad Sávavou s.r.o.
Retail Park Malbork z.o.o. (vormals: STOP.SHOP
2 SPOLKA Z ORGANICZONA
ODPOWIEDZIALNOSCIA)
Warschau
Tschechien
CZK
90
Polen
PLN
90
F - 80
direkter Anteil
am Kapital in %
indirekter Anteil
am Kapital in %
Sitz
lokale Währung
Bestandsimmobilien
RETAIL PARK OLAWA Sp.z.o.o. (vormals:
STOP.SHOP 1 SPOLKA Z ORGANICZONA
ODPOWIEDZIALNOSCIA)
Warschau
Polen
PLN
90
Abwärtskonsolidierung von EYEMAXX Ceský Krumlov s.r.o., Prag, EYEMAXX Havlíckuv Brod s.r.o., Prag,
EYEMAXX Jablonec nad Nisou s.r.o., Prag, EYEMAXX Prerov s.r.o., Prag, und EYEMAXX Zd‘ár nad Sávavou
s.r.o., Prag
Mit Gesellschaftsvertrag vom 17. Juli 2012 wurde zwischen der EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH,
Leopoldsdorf, und der AHM Management und Unternehmensberatungs GesmbH, Wien, v ereinbart, dass wesentliche
Entscheidungen nur mit 100%-iger Zustimmung aller Gesellschafter durchzuführen sind. Daraus ergibt sich, dass trotz
90 %-iger Beteiligung die Beherrschung im Sinne von IAS 27 über die Gesellschaft durch diese Transaktion verloren ging.
Aus Vereinfachungsgründen wurden EYEMAXX Ceský Krumlov s.r.o., Prag, EY EMAXX Hav líckuv Brod s.r.o., Prag,
EY EMAXX Jablonec nad Nisou s.r.o., Prag, EYEMAXX Prerov s.r.o., Prag, und EY EMAXX Zd‘ár nad Sáv av ou s.r.o.,
Prag, mit Wirkung zum 31. Juli 2012 aus dem Vollkonsolidierungsbereich in den at-equity -Bereich umgegliedert.
Abwärtskonsolidierung von EDEN LogCenter INTERNATIONAL Alpha S.à.r.l., Luxemburg, und deren polnischen
Tochterunternehmen
Mit Wirkung zum 27. Juli 2012 wurden 90 % der Anteile der EDEN LogCenter INTERNATIONAL Alpha S.à.r.l.,
Luxemburg, v on der EDEN REAL ESTATE DEVELOPMENT A.G., Luxemburg, an die FMZ Holding GmbH,
Aschaffenburg, verkauft. Die restlichen 10 % der Anteile wurden an die AHM Management und Unternehmensberatungs
GesmbH, Wien, verkauft. Im Gesellschaftsvertrag wurde vereinbart, dass wesentliche Entscheidungen nur mit 100-%-iger
Zustimmung aller Gesellschaf ter durchzuf ühren sind. Daraus ergibt sich, dass trotz 90-%-iger Beteiligung die
Beherrschung im Sinne von IAS 27 über die Gesellschaft durch den Gesellschaf tsv ertrag v erloren ging. Die EDEN
LogCenter INTERNATIONAL Alpha S.à.r.l., Luxemburg, ist zum 31. Oktober 2012 100-%-iger Gesellschaf ter der
polnischen Gesellschaf ten EY EMAXX 3 Sp.z.o.o. (v ormals: STOP.SHOP 3 SPOLKA Z ORGANICZONA
ODPOWIEDZIALNOSCIA), Warschau, Retail Park Malbork z.o.o. (vormals: STOP.SHOP 2 SPOLKA Z ORGANICZONA
ODPOWIEDZIALNOSCIA), Warschau, und RETAIL PARK OLAWA Sp.z.o.o. (v ormals: STOP.SHOP 1 SPOLKA Z
ORGANICZONA ODPOWIEDZIALNOSCIA), Warschau. Aufgrund der Abwärtskonsolidierung des Mutterunternehmens
werden auch die Tochterunternehmen at-equity konsolidiert. Aus Vereinfachungsgründen wurde diese Transaktion mit
31. Juli 2012 aus dem Vollkonsolidierungsbereich in den at-equity -Bereich umgegliedert.
Abwärtskonsolidierung von EYEMAXX Krnov s.r.o., Tschechien, und EYEMAXX Louny s.r.o., Tschechien
Durch den Zukauf von Anteilen an den Gesellschaften EYEMAXX Krnov s.r.o., Prag, Tschechien, (18. Januar 2012) und
EY EMAXX Louny s.r.o., Prag, Tschechien, (16. Dezember 2011) kam es zu einer Umgliederung aus dem at-equity Bereich in den Vollkonsolidierungsbereich. Mit Gesellschaf tsv ertrag v om 17. Juli 2012 wurde zwischen der
EY EMAXX International Holding & Consulting GmbH, Leopoldsdorf , und der AHM Management und
Unternehmensberatungs GesmbH, Wien, vereinbart, dass wesentliche Entscheidungen nur mit 100-%-iger Zustimmung
aller Gesellschafter durchzuführen sind. Daraus ergibt sich, dass trotz 90-%-iger Beteiligung die Beherrschung im Sinne
v on IAS 27 über die Gesellschaf t durch diese Transaktion v erloren ging. Aus Vereinf achungsgründen wurden
EY EMAXX Krnov s.r.o., Prag, Tschechien, und EYEMAXX Louny s.r.o., Prag, Tschechien, mit Wirkung zum 31. Juli 2012
aus dem Vollkonsolidierungsbereich in den at-equity -Bereich umgegliedert.
F - 81
Durch die Abwärtskonsolidierung wurden f olgende Vermögenswerte und Schulden ausgebucht:
Tschechische
Gesellschaften
EDEN LogCenter
INTERNATIONAL Alpha
S.à.r.l. inklusive der
polnischen
Tochterunternehmen
Summe
Zahlungsmittel & Zahlungsmitteläquivalente
48
128
176
Immaterielle Vermögensgegenstände
52
0
52
Sachanlagevermögen
69
275
344
2
31
33
Langf ristige finanzielle Verbindlichkeiten
-173
-68
-241
Kurzf ristige finanzielle Verbindlichkeiten
-320
-21
-341
Kurzf ristige Rückstellungen
-4
0
-4
-6
-19
-25
Nicht beherrschende Anteile
33
0
33
-299
326
27
in TEUR
Kurzf ristiges Vermögen
Abgegebenes Nettovermögen
Bei f olgenden Unternehmen kam es im Rumpf geschäf tsjahr 2011 zu einer Auf wärtskonsolidierung:
Belgrad
Serbien
RSD
100
Bestandsimmobilien
Log Center d.o.o.
F - 82
direkter Anteil
am Kapital in %
Land
indirekter Anteil
am Kapital in %
Sitz
lokale Währung
Durch die Auf wärtskonsolidierung wurden f olgende zu Zeitwerten bewertete Vermögenswerte und Schulden
übernommen:
Log Center d.o.o.
Beograd
in TEUR
11
Sachanlagevermögen
12.900
595
-359
-4.938
Passive Rechnungsabgrenzung
-888
Übernommenes Nettovermögen
7.321
-3.521
Kaufpreis bar entrichtet
139
Abzüglich übernommene Zahlungsmittel & Zahlungsmitteläquivalente
-11
Nettokaufpreis für Objektgesellschaft
128
Per 26. Oktober 2011 wurden die restlichen 50 % der Anteile an der Log Center d.o.o. Beograd, Belgrad, zu einem Preis
v on TEUR 139 erworben, wodurch die Kontrolle über die Gesellschaft erlangt wurde. Die bisher nach der Equity Methode
bilanzierte Gesellschaft wurde daher per 31. Oktober 2011 erstmalig vollkonsolidiert. Die Log Center d.o.o. Beograd,
Belgrad, ist Eigentümerin eines 49 ha großen Grundstückes in Serbien. Auf diesem Grundstück sollen mehrere Projekte
realisiert werden. Unter anderem sollen auf diesem Grundstück ein Logistik-Zentrum (in mehreren Etappen), ein Factory
Outlet Center sowie ein Fachmarktzentrum errichtet werden. Die Projektplanungen f ür diese Projekte sind zum Teil
bereits weit fortgeschritten. Aus diesem Grund wurden neben dem Grundstück auch bereits angef allene, kapitalisierte
Projektkosten aktiviert. Bedingt durch die durch ein externes Gutachten nachgewiesene Bewertung des Grundstückes
zum Fair Value und dem daraus resultierenden Nettowert des erhaltenen Vermögens kam es zu einem passiv ischen
Unterschiedsbetrag in Höhe von TEUR 3.521, der in der Vorjahresbilanz ertragswirksam auf gelöst wurde. Der Ertrag
wurde in der Vorjahresbilanz unter den sonstigen betrieblichen Erträgen (siehe Kapitel Erläuterungen zum
Konzernabschluss: 1.8 Sonstige betriebliche Erträge) ausgewiesen. Da sich der ehemalige Projektpartner aus dem Markt
Serbien zurückgezogen hat und ein Vorkaufsrecht für den EYEMAXX-Konzern bestanden hatte, konnten die Anteile des
Mitgesellschaf ters zu sehr günstigen Konditionen erworben werden.
Der passive Unterschiedsbetrag errechnet sich aus dem Zeitwert des erhaltenen Nettov ermögens in Höhe v on
TEUR 7.321 abzüglich des Kaufpreises v on TEUR 139 sowie des Fair Values des bisherigen Anteils in Höhe v on
TEUR 3.661. Der Buchwert der Beteiligung, die bisher nach der Equity -Methode erf asst wurde, entspricht durch die
bisherige Bilanzierung der Liegenschaft im Gesellschaftsvermögen zum Fair Value gemäß IAS 40 dem Verkehrswert der
Beteiligung zum Zeitpunkt der Erstkonsolidierung. Aus der Bewertung des zuvor gehaltenen Anteils zum Zeitpunkt der
Kontrollerlangung zum Fair Value resultiert ein Ertrag in Höhe von TEUR 61, welcher unter den sonstigen betrieblichen
Erträgen erf asst ist.
F - 83
2.2.3. Übergangskonsolidierung ohne Statuswechsel
Bei f olgenden Gesellschaf ten kam es im Geschäf tsjahr 2011/2012 zu mehrheitswahrenden Auf stockungen und
Anteilsv eräußerung ohne Einf luss auf den beherrschenden Status der Tochtergesellschaf t:
Land
indirekter Anteil
am Kapital in %
Wien
Österreich
EUR
100
Bratislava
Slowakei
EUR
73
direkter Anteil
am Kapital in %
Sitz
lokale Währung
Holding
EY EMAXX Corporate Finance GmbH
Gewerbeimmobilien
EY EMAXX Kosice s.r.o.
Die restlichen nicht beherrschten Anteile der Gesellschaf t EY EMAXX Corporate Finance GmbH, Wien, wurden um
TEUR 25 erworben. Aufgrund des Verkaufes der AHM Management und Unternehmensberatungs GesmbH, Wien, wurde
deren Anteil an der EYEMAXX Kosice s.r.o., Slowakei, um 15 % auf den nicht beherrschenden Anteil umgebucht.
Sitz
Land
lokale Währung
indirekter Anteil
am Kapital in %
Wien
Österreich
EUR
100
Leopoldsdorf
Österreich
EUR
100
direkter Anteil
am Kapital in %
Bei f olgenden Gesellschaften kam es im Rumpfgeschäftsjahr 2011 zu mehrheitswahrenden Aufstockungen ohne Einfluss
auf den beherrschenden Status der Tochtergesellschaf t:
Gewerbeimmobilien
AHM Management und Unternehmensberatungs GesmbH
Retailcenter Management GmbH
(v ormals: STOP.SHOP. Management GmbH)
Die restlichen nicht beherrschten Anteile der Gesellschaften Retailcenter Management GmbH (v ormals: STOP.SHOP.
Management GmbH), Leopoldsdorf, (30 % um TEUR 287) und der AHM Management Unternehmensberatungs GesmbH,
Wien, (15 % um TEUR 3) wurden im Rumpf geschäf tsjahr 2011 erworben. Der daraus resultierende aktiv ische
Unterschiedsbetrag v on TEUR 93 wurde direkt im Eigenkapital erf asst.
F - 84
Durch die mehrheitswahrende Auf stockung an der Retailcenter Management GmbH (v ormals: STOP.SHOP.
Management GmbH), Leopoldsdorf, sowie an der AHM Management und Unternehmensberatungs GesmbH, Wien, kam
es bei den v on diesen Gesellschaften gehaltenen Tochtergesellschaf ten mittelbar ebenf alls zu mehrheitswahrenden
Auf stockungen.
An den beiden Gesellschaften war bis zur Aufstockung der für die Entwicklung der STOP.SHOP.-Projekte verantwortliche
Mitarbeiter beteiligt. Durch die Änderung des Geschäftsmodells sowie die Beendigung der Zusammenarbeit mit dem
bisherigen Projektpartner wurden die verbleibenden Anteile an den beiden Gesellschaften übernommen, wobei der bisher
beteiligte Mitarbeiter nach wie v or im Unternehmen tätig ist und die Entwicklung v on Fachmarktzentren weiterhin
v orantreibt.
2.2.4. Entkonsolidierung bzw. Fusionierungen
Sitz
Land
lokale Währung
indirekter Anteil
am Kapital in %
Luxemburg
Luxemburg
EUR
0
Österreich
EUR
0
direkter Anteil
am Kapital in %
Folgende Gesellschaf ten wurden im Geschäf tsjahr 2011/2012 entkonsolidiert beziehungsweise f usioniert:
Holding
EDEN INTERNATIONAL RETAIL CENTER S.à.r.l.
Gewerbeimmobilien
AHM Management und Unternehmensberatungs GesmbH Wien
Fusion der EDEN INTERNATIONAL RETAIL CENTER S.à.r.l., Luxemburg, in die EDEN LogCenter International
S.à.r.l, Luxemburg
In der Berichtsperiode wird im Vollkonsolidierungskreis die Verschmelzung der Firmen EDEN LogCenter International
S.à.r.l. (absorbierende Gesellschaf t) und der EDEN INTERNATIONAL RETAIL CENTER S.à.r.l. (absorbierte
Gesellschaf t) abgebildet. Sie wurde am 24. April 2012 rechtskräf tig f usioniert und die Salden rückwirkend per
1. Nov ember 2011 übernommen.
Verkauf der AHM Management und Unternehmensberatungs GesmbH, Wien
Am 26. April 2012 wurden 100 % an der vollkonsolidierten AHM Management und Unternehmensberatungs GesmbH,
Wien, verkauft. Dadurch wurde auch der Anteil an der Firma EYEMAXX Kosice s.r.o., Slowakei, um 15 % v ermindert.
Kaufpreisnachbesserung
Die STOP.SHOP. Kyjov s.r.o., Prag, wurde aufgrund des Verkaufes per 30. Juni 2011 entkonsolidiert. Aufgrund der sehr
guten Entwicklung des Fachmarktzentrums wurde gemäß des Vertrages am 12. September 2012 eine
F - 85
Kauf preisanpassung durchgef ührt. Die nachträgliche Zahlung in Höhe v on TEUR 391 ist unter den sonstigen
betrieblichen Erträgen in der Konzerngewinn- und Verlustrechnung angef ührt.
Die Gesamtauswirkung aus der Entkonsolidierung im Geschäf tsjahr 2011/2012 zeigt die unten stehende Tabelle:
AHM Management und
Unternehmensberatungs
GesmbH
in TEUR
0
Finanzanlagevermögen
22
295
Kurzf ristige finanzielle Verbindlichkeiten
-193
Kurzf ristige Rückstellungen
-2
122
Folgende Gesellschaften wurden im abgelaufenen Rumpfgeschäftsjahr 2011 entkonsolidiert, wobei eine Gesellschaf t
nunmehr nach der Equity -Methode bilanziert wird:
Land
indirekter Anteil
am Kapital in %
Amsterdam
Luxemburg
Luxemburg
Niederlande EUR
Luxemburg EUR
Luxemburg EUR
100
97
80
Gewerbeimmobilien
ERED Netherlands B.V.
EY EMAXX Corporate Finance Management S.à.r.l.
EY EMAXX Priv ate Equity Developer S.C.A., SICAR
EY EMAXX Brandys nad Labem s.r.o.
(v ormals: STOP.SHOP. Brandys nad Labem s.r.o.)
EY EMAXX Kadan s.r.o.
(v ormals: STOP.SHOP. Kadan s.r.o. // Sokolov)
EY EMAXX Pelhrimov s.r.o.
(v ormals: STOP.SHOP. Pelhrimov s.r.o.)
STOP.SHOP. Bruntal s.r.o.
Dolní Chabry, Prag 8 Tschechien
CZK
90
CZK
90
Dolní Chabry, Prag 8 Tschechien CZK
90
90
STOP.SHOP. Kralupy nad Vltavou s.r.o.
(v ormals: STOP.SHOP. Jindrichuv Hradec)
90
STOP.SHOP. Kyjov s.r.o.
STOP.SHOP. Liptovsky Mikulas s.r.o.
90
Bratislava
Slowakei
EUR 66,5
F - 86
CZK
direkter Anteil
am Kapital in %
Sitz
lokale Währung
Die Gesamtauswirkung aus der Entkonsolidierung im Rumpf geschäf tsjahr 2011 zeigt die unten stehende Tabelle:
STOP.SHOP.
Liptovsky Mikulas s.r.o.
Diverse
Summe
1.441
0
0
5
5
14
1.446
0
16.414
234
0
1
43
0
-3
1
16.457
234
-3
-92
-16.951
0
-3
-82
-4
-96
-17.033
-4
-350
1
-349
695
0
-25
-40
670
-40
Of fener Kaufpreis
Kauf preis bar entrichtet
695
0
0
7
695
7
-1.441
-5
-1.446
-745
2
-743
in TEUR
Immobilienvermögen
Sachanlagevermögen
Forderungen und sonstige Vermögenswerte
Aktive Steuerabgrenzungen
Rückstellungen
Passive Steuerabgrenzungen
Minderheiten
Abzüglich übernommene liquide Mittel
Nettokaufpreis für Objektgesellschaften
5
14
Die STOP.SHOP. Kyjov s.r.o., Prag, wurde aufgrund des Verkaufes per 30. Juni 2011 entkonsolidiert. Die STOP.SHOP.
Liptov sky Mikulas s.r.o., Bratislav a, wurde am 28. Oktober 2011 an einen nahestehenden Inv estor v erkauf t. Der
Verkauf spreis f ür die Anteile an den beiden Gesellschaf ten beläuf t sich auf insgesamt TEUR 702.
Folgende Verschmelzungen wurden in der Republik Tschechien sowie in den Niederlanden durchgef ührt. Im Zuge der
Verschmelzung in Tschechien wurden f olgende Projektgesellschaf ten zusammengef ührt:
•
EY EMAXX Brandy s nad Labem s.r.o.
•
EY EMAXX Kadan s.r.o.
•
STOP.SHOP. Bruntal s.r.o.
•
STOP.SHOP. Kralupy nad Vltav ou s.r.o.
Die Gesellschaften wurden in die EYEMAXX Cesky Krumlov s.r.o., Prag, als aufnehmende Gesellschaft übertragen. Die
Verschmelzung ist per 1. August 2011 rückwirkend zum 1. Januar 2011 durchgef ührt worden.
Die zweite Verschmelzung betrifft die ERED Netherlands B.V., Amsterdam, die mit der ERED Netherlands II B.V.,
Amsterdam, als aufnehmende Gesellschaft verschmolzen wurde. Die Verschmelzung ist per 12. August 2011 rückwirkend
zum 1. Januar 2011 durchgef ührt worden.
Die EY EMAXX Private Equity Developer S.C.A, SICAR, Luxemburg, und die EYEMAXX Corporate Finance Management
S.à.r.l., Luxemburg, wurden per 30. Juni 2011 liquidiert. Die Kosten der Liquidation trägt die Teilkonzernmutter EYEMAXX
Corporate Finance GmbH, Wien.
F - 87
2.3
Gemeinschaftsunternehmen und assoziierte Unternehmen
Die bilanzielle Behandlung der Gemeinschaftsunternehmen erf olgt nach der Equity -Methode. Bei den
Gemeinschaftsunternehmen besteht zwar wirtschaftliche Kapitalmehrheit, jedoch auf grund der Bestimmungen in den
Gesellschaftsverträgen besteht keine Beherrschung, sodass die Geschäfte gemeinschaftlich i.S.d. IAS 31.3 bzw. IAS 31.9
gef ührt werden. Die Gemeinschaf tsunternehmen werden unter Anwendung der Equity -Methode zum anteiligen
Eigenkapital bilanziert.
Voraussetzung für die Qualifikation als assoziiertes Unternehmen ist das Vorliegen eines maßgeblichen Einf lusses.
Dieser kann in der Regel durch das Vorliegen eines Indikators oder mehrerer Indikatoren festgestellt werden, die in IAS
28.7 def iniert sind.
Sitz
Land
lokale Währung
indirekter Anteil
am Kapital in %
GEMEINSCHAFTSUNTERNEHMEN UND ASSOZIIERTE UNTERNEHMEN
EDEN LogCenter INTERNATIONAL Alpha S.à.r.l.
Luxemburg
Luxemburg
EUR
90 *)
Maramando Trading & Investment Ltd.
Nicosia
Zy pern
EUR
50
Euro-Luna-Park
Kiew
Ukraine
UAH
50
Tschechien
CZK
90
Tschechien
CZK
90
Tschechien
CZK
90
Tschechien
CZK
90
Tschechien
CZK
90
EY EMAXX Louny s.r.o. (vormals: STOP.SHOP. Louny
s.r.o.)
EY EMAXX Krnov s.r.o. (vormals: STOP.SHOP. Krnov
s.r.o.)
Tschechien
CZK
90
Tschechien
CZK
90
Tschechien
CZK
90
Retail Park Malbork z.o.o. (vormals: STOP.SHOP. 2
SPOLKA Z ORGANICZONA ODPOWIEDZIALNOSCIA) Warschau
Polen
PLN
90 *)
EY EMAXX 3 Sp.z.o.o. (vormals: STOP.SHOP. 3
SPOLKA Z ORGANICZONA ODPOWIEDZIALNOSCIA) Warschau
Polen
PLN
90 *)
LOGCENTER AIRPORT d.o.o. Beograd (vormals:
STOP.SHOP. 3 SPOLKA Z ORGANICZONA
ODPOWIEDZIALNOSCIA)
Serbien
RSD
50 *)
Holding
Gewerbeimmobilien
Belgrad
F - 88
direkter Anteil
am Kapital in %
Bei Vorliegen eines mindestens 20-%-igen Stimmengewichts an einem Unternehmen wird ein maßgeblicher Einfluss nach
IAS 28.6 vermutet. Diese Vermutung kann jedoch widerlegt werden. Bei sämtlichen in den Konzernabschluss mit
einbezogenen assoziierten Unternehmen beträgt das Stimmgewicht mehr als 20 %.
Bestandsimmobilien
Lif estyle Realbesitz-Verwertungsgesellschaft mbH & Co
KG
Wien
Österreich
EUR
98
FMZ Kittsee GmbH
Leopoldsdorf
Österreich
EUR
90 *)
Polen
PLN
90 *)
RETAIL PARK OLAWA Sp.z.o.o. (vormals: STOP.SHOP
1 SPOLKA Z ORGANICZONA ODPOWIEDZIALNOSCIA) Warschau
Aschaffenburg“.
Auf grund der Änderung der Gesellschaftsverträge der Projektgesellschaf ten EY EMAXX Ceský Krumlov s.r.o., Prag,
EY EMAXX Jablonec nad Nisou s.r.o., Prag, EYEMAXX Havlíckuv Brod s.r.o., Prag, EYEMAXX Zd’ár nad Sávavou s.r.o.,
Prag, und EY EMAXX Prerov s.r.o., Prag, am 17. Juli 2012 können nunmehr wesentliche Entscheidungen nur mit
100-%-iger Zustimmung aller Gesellschafter durchgeführt werden. Daraus ergibt sich, dass trotz 90-%-iger Beteiligung die
Beherrschung im Sinne v on IAS 27 über die Gesellschaf t durch diese Transaktion v erloren ging.
Aschaffenburg, verkauft. Im Gesellschaftsvertrag wurde vereinbart, dass wesentliche Entscheidungen nur mit 100-%-iger
Zustimmung aller Gesellschaf ter durchzuf ühren sind. Daraus ergibt sich, dass trotz 90-%-iger Beteiligung die
Beherrschung im Sinne von IAS 27 über die Gesellschaft durch den Gesellschaf tsv ertrag v erloren ging. Die EDEN
LogCenter INTERNATIONAL Alpha S.à.r.l., Luxemburg, war zum Bilanzstichtag 100-%-iger Gesellschafter der polnischen
Gesellschaften EYEMAXX 3 Sp.z.o.o. (vormals: STOP.SHOP 3 SPOLKA Z ORGANICZONA ODPOWIEDZIALNOSCIA),
Warschau, Retail Park Malbork z.o.o. (vormals: STOP.SHOP 2 SPOLKA Z ORGANICZONA ODPOWIEDZIALNOSCIA),
Warschau, und RETAIL PARK OLAWA Sp.z.o.o. (v ormals: STOP.SHOP 1 SPOLKA Z ORGANICZONA
ODPOWIEDZIALNOSCIA), Warschau. Aufgrund der Abwärtskonsolidierung des Mutterunternehmens werden auch die
Tochterunternehmen at-equity konsolidiert.
Durch den Zukauf von Anteilen an den Gesellschaften EYEMAXX Krnov s.r.o., Prag, Tschechien, (18. Januar 2012) und
EY EMAXX Louny s.r.o., Prag, Tschechien, (16. Dezember 2011) kam es zu einer Umgliederung aus dem at-equity Bereich in den Vollkonsolidierungsbereich. Mit Gesellschaftsvertrag vom 17. Juli 2012 wurde vereinbart, dass wesentliche
Entscheidungen nur mit 100-%-iger Zustimmung aller Gesellschafter durchzuführen sind. Daraus ergibt sich, dass trotz
90 %-iger Beteiligung die Beherrschung im Sinne von IAS 27 über die Gesellschaft durch diese Transaktion verloren ging.
Aus Vereinfachungsgründen wurden EYEMAXX Krnov s.r.o., Prag, Tschechien, und EY EMAXX Louny s.r.o., Prag,
Tschechien, mit Wirkung zum 31. Juli 2012 aus dem Vollkonsolidierungsbereich in den at-equity -Bereich umgegliedert.
Folgende Unternehmen wurden nach der Equity -Methode in den Konzernabschluss mit einbezogen:
•
•
Maramando Trading & Inv estment Ltd., Nicosia
Euro-Luna-Park LLC, Kiew
Der Zugang im Geschäf tsjahr 2011/2012 betrif f t 98 % der Kommanditanteile an der Lif esty le RealbesitzVerwertungsgesellschaft mbH & Co KG, Wien. Der Abgang betrifft die STOP.SHOP. DOLNY KUBIN s.r.o., Bratislav a,
welche mit Wirkung zum 15. November 2011 verkauft wurde. Die Änderungen des Konsolidierungskreises betref f en die
f ünf tschechischen Gesellschaften EYEMAXX Ceský Krumlov s.r.o., Prag, EYEMAXX Jablonec nad Nisou s.r.o., Prag,
EY EMAXX Hav líckuv Brod s.r.o., Prag, EYEMAXX Zd’ár nad Sávavou s.r.o., Prag, und EY EMAXX Prerov s.r.o., Prag.
Zusätzlich wurde auch die EDEN LogCenter INTERNATIONAL Alpha S.à.r.l., Luxemburg, mit ihren zum Bilanzstichtag
gehaltenen drei polnischen Tochtergesellschaf ten Retail Park Malbork z.o.o. (v ormals: STOP.SHOP 2 SPOLKA Z
ORGANICZONA ODPOWIEDZIALNOSCIA), EY EMAXX 3 Sp.z.o.o. (v ormals: STOP.SHOP 3 SPOLKA Z
ORGANICZONA ODPOWIEDZIALNOSCIA) und RETAIL PARK OLAWA Sp.z.o.o. (vormals: STOP.SHOP 1 SPOLKA Z
ORGANICZONA ODPOWIEDZIALNOSCIA) an die EY EMAXX FMZ Holding GmbH, Aschaf f enburg, v erkauf t.
F - 89
2.3.1. Erstkonsolidierung
Land
Wien
Österreich
EUR
98
direkter Anteil
am Kapital in %
Sitz
indirekter Anteil
am Kapital in %
lokale Währung
Mit Wirkung zum 24. Juli 2012 wurden 98 % der Kommanditanteile an der Lifestyle Realbesitz-Verwertungsgesellschaf t
mbH & Co KG, Wien, v on der EY EMAXX International Holding & Consulting GmbH, Leopoldsdorf , erworben. Im
Gesellschaftsvertrag wurde geregelt, dass wesentliche Entscheidungen nur mit Zustimmung des Komplementärs und der
Kommanditistenmehrheit getroffen werden können. Daraus ergibt sich, dass trotz 98-%-iger Beteiligung die Beherrschung
im Sinne v on IAS 27 über die Gesellschaft durch diese Transaktion verloren ging. Aus Vereinfachungsgründen wurde die
Lif estyle Realbesitz-Verwertungsgesellschaft mbH & Co KG, Wien, mit Wirkung zum 31. Juli 2012 erstkonsolidiert.
Bestandsimmobilien
Lif estyle Realbesitz-Verwertungsgesellschaft mbH & Co KG
Land
indirekter Anteil
am Kapital in %
Tschechien
CZK
90
FMZ Kittsee GmbH
Leopoldsdorf
Österreich
EUR
90
Gewerbeimmobilien
F - 90
direkter Anteil
am Kapital in %
Sitz
lokale Währung
2.3.2. Übergangskonsolidierung mit Statuswechsel
Land
indirekter Anteil
am Kapital in %
Luxemburg
Luxemburg
EUR
90
Tschechien
CZK
90
Tschechien
CZK
90
Tschechien
CZK
90
direkter Anteil
am Kapital in %
Sitz
lokale Währung
Holding
EDEN LogCenter INTERNATIONAL Alpha
S.à.r.l.
Gewerbeimmobilien
Tschechien
CZK
90
Tschechien
CZK
90
Retail Park Malbork z.o.o.
Warschau
Polen
PLN
90
Warschau
Polen
PLN
90
Warschau
Polen
PLN
90
Bestandsimmobilien
RETAIL PARK OLAWA Sp.z.o.o.
2.3.3. Entkonsolidierung
Bratislava
Slowakei
0
45
Bestandsimmobilien
STOP.SHOP. DOLNY KUBIN s.r.o.
F - 91
direkter Anteil
am Kapital in %
Land
indirekter Anteil
am Kapital in %
Sitz
lokale Währung
Verkauf der STOP.SHOP. Dolny Kubin s.r.o., Bratislava, Slowakei
Mit Wirkung zum 15. November 2012 wurde das at-equity konsolidierte Fachmarktzentrum STOP.SHOP. Dolny Kubin
s.r.o., Bratislava, Slowakei, verkauft. Die Auswirkungen des Verkauf s wurden bereits in den Vorperioden nach der
„Percentage of Completion“-Methode berücksichtigt, da es sich um einen „f orward sale“ gehandelt hat.
Land
indirekter Anteil
am Kapital in %
STOP.SHOP. Znojmo s.r.o.
Znojmo
Tschechien
CZK
0
STOP.SHOP. Galanta s.r.o.
Bratislava
Tschechien
CZK
0
direkter Anteil
am Kapital in %
Sitz
lokale Währung
Gewerbeimmobilien
Die Projektgesellschaft STOP.SHOP. Znojmo s.r.o. wurde per 18. Mai 2011 mit einem Kauf preis v on TEUR 1.494
v erkauf t und entkonsolidiert.
Die STOP.SHOP. Galanta s.r.o. ist per 31. Oktober 2011 liquidiert und aus dem Equity -Kreis ausgeschieden.
F - 92
B. ZUSAMMENFASSUNG DER WESENTLICHEN
BILANZIERUNGS- UND
BEWERTUNGSGRUNDSÄTZE
1. Allgemeine Angaben
Die EY EMAXX Real Estate AG ist das Mutterunternehmen für eine Reihe von Tochtergesellschaften und stellt f ür diese
Gruppe v on Unternehmen einen Konzernabschluss nach den vom International Accounting Standards Board (IASB)
herausgegebenen International Financial Reporting Standards (IFRS) sowie den damit v erbundenen Auslegungen
(SIC/IFRIC-Interpretationen), wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind, auf .
Der Konzernabschluss wird auf den Stichtag des Jahresabschlusses des Mutterunternehmens auf gestellt. Das
Geschäftsjahr des Mutterunternehmens umf asst den Zeitraum 1. Nov ember bis 31. Oktober (Geschäf tsjahr). Als
31. Oktober 2011 dargestellt. Aus den unter Kapital „Der Konzern: 1. Allgemeine Angaben“ erläuterten Gründen ist die
Vergleichsperiode ein Konzernrumpf geschäf tsjahr.
Der wesentliche Teil der in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaf ten hat ihren Regelbilanzstichtag
mittlerweile auf den 31. Oktober umgestellt.
Zum Abschlussstichtag wurden sechs vollkonsolidierte Gesellschaften (Vorjahr: neun) mit vom Konzern abweichendem
Geschäf tsjahr miteinbezogen, wof ür ein Zwischenabschluss der Gesellschaf ten auf gestellt wurde.
Fakturen werden in der Währung des ausstellenden Unternehmens erstellt.
Der Konzernabschluss wurde in Tausend Euro (TEUR) auf gestellt. Sof ern nicht anders angegeben, sind sämtliche
Zahlenangaben kaufmännisch gerundet in Tausend Euro (TEUR). Bei der Summierung v on gerundeten Beträgen und
Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilf en rundungsbedingte Rechendif f erenzen
auf treten.
In der Gewinn- und Verlustrechnung sowie in der Bilanz werden einzelne Posten zur Verbesserung der Klarheit
zusammengef asst. Sie werden im Anhang detailliert erläutert. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem
Gesamtkostenverfahren erstellt worden. Die Gliederung der Bilanz erfolgt nach der Fristigkeit der Vermögenswerte und
Schulden. Als kurzfristig werden Vermögenswerte und Schulden angesehen, wenn sie innerhalb eines Jahres oder aber
innerhalb des normalen Geschäftszyklus des Unternehmens bzw. Konzerns – beginnend mit der Beschaffung der für den
Leistungserstellungsprozess notwendigen Ressourcen bis zum Erhalt der Zahlungsmittel bzw. Zahlungsmitteläquivalente
als Gegenleistung für die Veräußerung der in diesem Prozess erstellten Produkte oder Dienstleistungen – fällig sind oder
v eräußert werden sollen. Forderungen aus Lief erungen und Leistungen, Steuererstattungsansprüche,
Steuerverbindlichkeiten sowie Vorräte werden grundsätzlich als kurzfristig ausgewiesen. Latente Steueransprüche bzw.
–v erbindlichkeiten werden grundsätzlich als langf ristig in der Bilanz dargestellt.
Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden werden im Anhang erläutert. Die rückwirkende Anwendung von
überarbeiteten und neuen Standards verlangt, sof ern f ür den betref f enden Standard keine abweichende Regelung
v orgesehen ist, dass die Ergebnisse des Vorjahres und die Eröf f nungsbilanz dieser Vergleichsperiode so angepasst
werden, als ob die neuen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden schon immer zur Anwendung gekommen wären.
F - 93
1.1
Erstmalige Anwendung neuer IFRS-Rechnungslegungsstandards
Gegenüber dem Konzernabschluss zum 31. Oktober 2011 haben sich folgende Standards und Interpretationen geändert
beziehungsweise waren auf grund der Übernahme in EU-Recht oder des Inkraf ttretens der Regelung erstmalig
v erpf lichtend anzuwenden:
Neue und geänderte IFRS-Rechnungslegungsstandards und Interpretationen
Standard
verbindliche Anwendung
Veröffentlichung
Änderungen an IFRS 7, Finanzinstrumente: Angaben
ab 1. Juli 2011
am 22. November 2011
Änderungen an IFRS 7, Finanzinstrumente: Angaben
Am 28. November 2011 wurden die Amendments zu IFRS 7, Financial Instruments: Disclosures, in europäisches Recht
(EU-Verordnung Nr. 1205/2011) übernommen. Durch die Änderungen zu IFRS 7 wurden die Anhangsangaben bei der
Ausbuchung v on f inanziellen Vermögenswerten erweitert. Die Änderungen v on IFRS 7 sind v erpf lichtend f ür
Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Juli 2011 beginnen, anzuwenden. Eine f rühere f reiwillige Anwendung ist
möglich. Aus dieser Änderung ergeben sich keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss.
1.2
Noch nicht angewendete neue Rechnungslegungsstandards
Folgende IFRS wurden bis zum Bilanzstichtag vom IASB beziehungsweise IFRIC veröffentlicht, sind aber erst in späteren
Berichtsperioden verpflichtend anzuwenden beziehungsweise wurden bisher nicht in EU–Recht übernommen. Der
EY EMAXX-Konzern hat sich bei den erst in späteren Berichtsperioden v erpf lichtend anzuwendenden Standards und
Interpretationen dazu entschlossen, von einem möglichen Wahlrecht zur v orzeitigen Anwendung keinen Gebrauch zu
machen.
Noch nicht angewendete neue Rechnungslegungsvorschriften
verbindliche
Standard
Anwendung
IFRS 9, Finanzinstrumente, und Änderungen an IFRS 9 und IFRS
7, Verpf lichtender Anwendungszeitpunkt und Anhangsangaben bei
Übergang
ab 1. Januar 2015
Veröffentlichung
IFRS 10, Konzernabschluss
ab 1. Januar 2013 *)
IFRS 11, Gemeinschaftliche Vereinbarungen
IFRS 12, Angaben zu Anteilen an anderen Unternehmen
IFRS 13, Bewertung mit dem beizulegenden Zeitwert
ab 1. Januar 2013
Neue Fassung des IAS 27, Einzelabschlüsse
noch nicht von der EU
übernommen
übernommen
übernommen
übernommen
übernommen
übernommen
Neue Fassung des IAS 28, Anteile an assoziierten Unternehmen
und Gemeinschaftsunternehmen
übernommen
F - 94
Änderungen
verbindliche Anwendung Veröffentlichung
Änderung des IAS 1, Darstellung einzelner Posten des sonstigen
Ergebnisses
Änderung des IAS 19, Leistungen an Arbeitnehmer
Änderung des IAS 12, Latente Steuern: Realisierung
zugrundeliegender Vermögenswerte
ab 1. Juli 2012
am 6. Juni 2012
ab 1. Januar 2013
am 6. Juni 2012
übernommen
ab 1. Januar 2012
Änderung an IFRS 1, Erstmalige Anwendung der International
Financial Reporting Standards - Schwerwiegende Hochinflation und
Beseitigung fixer Daten bei erstmaliger Anwendung des IFRS
ab 1. Juli 2011
Änderung an IFRS 7, Finanzinstrumente: Angaben - Saldierung von
f inanziellen Vermögenswerten und finanziellen Verbindlichkeiten
ab 1. Januar 2013
Änderung des IAS 32, Finanzinstrumente: Darstellung - Saldierung
v on finanziellen Vermögenswerten und finanziellen
Verbindlichkeiten
ab 1. Januar 2014
Änderung an IFRS 1, Erstmalige Anwendung der International
Financial Reporting Standards - Darlehen der öffentlichen Hand
Verbesserung der International Financial Reporting Standards (Mai
2012)
Änderung an IFRS 10, Konzernabschlüsse, IFRS 11,
Gemeinschaftliche Vereinbarungen, und IFRS 12, Angaben zu
Anteilen an anderen Unternehmen - Übergangsregelungen
Änderung an IFRS 10, Konzernabschlüsse, IFRS 11,
Gemeinschaftliche Vereinbarungen, und IFRS 12, Angaben zu
Anteilen an anderen Unternehmen - Investmentgesellschaften
Interpretationen
IFRIC 20, Kosten der Abraumbeseitigung während des
Abbaubetriebes im Tagebau
übernommen
übernommen
übernommen
ab 1. Januar 2013
übernommen
übernommen
ab 1. Januar 2013
übernommen
ab 1. Januar 2014
übernommen
ab 1. Januar 2013
verbindliche Anwendung Veröffentlichung
ab 01. Januar 2013
übernommen
*) Die EFRAG plant, sich für eine Übernahme dieser Standards auszusprechen, jedoch hält sie eine v erpf lichtende
Anwendung der neuen Regelungen ab dem 1. Januar 2013 für nicht realistisch. Sie spricht sich für ein Inkraf ttreten der
neuen Vorschrif ten nicht v or dem 1. Januar 2014 aus.
IFRS 9, Finanzinstrumente, und Änderungen an IFRS 9 und IFRS 7, Verpflichtender Anwendungszeitpunkt und
Anhangsangaben bei Übergang
Der am 12. November 2009 veröffentlichte Standard ist der erste Teil des Projektes, den Standard IAS 39 zu ersetzen.
IFRS 9 regelt die Klassifizierung und Bewertung von finanziellen Vermögenswerten. Regelungen zur Bewertung v on
f inanziellen Verbindlichkeiten waren noch ausgeklammert. Die bisherigen Kategorien „loans and receiv ables“, „held to
maturity“, „available for sale“ und „at fair value through profit or loss“ sollen durch die neuen Kategorien „fair value” und „at
amortised cost” ersetzt werden. Eine Einstufung eines Finanzinstrumentes in die Kategorie „at amortised cost” richtet sich
dabei sowohl nach dem Geschäftsmodell des Unternehmens als auch nach den Produktmerkmalen des einzelnen
Finanzinstrumentes. Eine Nichterfüllung der Kriterien führt zur erfolgswirksamen Erfassung zum beizulegenden Zeitwert.
Ausnahmsweise dürfen ausgewählte Eigenkapitalinstrumente erf olgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertet
werden. Jegliche Änderungen im Zeitwert sind allerdings im sonstigen Gesamtergebnis einzuf rieren und werden nicht
mehr erf olgswirksam. Am 28. September 2010 wurde IFRS 9 um Vorgaben zur Bilanzierung finanzieller Verbindlichkeiten
ergänzt und damit die Phase „Klassif izierung und Bewertung“ f ür Finanzinstrumente abgeschlossen.
Am 16. Dezember 2011 wurde die erstmalige verpflichtende Anwendung von IFRS 9 auf Geschäf tsjahre, die am oder
nach dem 1. Januar 2015 beginnen, verschoben. Die künftigen Auswirkungen dieses neuen Standards werden derzeit
untersucht.
F - 95
IFRS 10, Konzernabschluss, IFRS 11, Gemeinschaftliche Vereinbarungen, IFRS 12, Angaben zu Anteilen an
anderen Unternehmen sowie neue Fassungen des IAS 27, Einzelabschlüsse, und IAS 28, Anteile an assoziierten
Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen
Am 12. Mai 2011 vervollständigte der IASB mit der Veröffentlichung des IFRS 10, Consolidated Financial Statements,
IFRS 11, Joint Arrangements, und IFRS 12, Disclosure of Interests in Other Entities, sowie den überarbeiteten Standards
IAS 27 und IAS 28 seine Verbesserungen zu den Anforderungen an außerbilanzielle Aktivitäten und Joint Arrangements.
IFRS 10 führt zur Einführung eines einheitlich anzuwendenden Konsolidierungsmodells und basiert auf den vorhandenen
Prinzipien zur Identif izierung des beherrschenden Einf lusses, nach denen ein (Tochter-) Unternehmen in den
Konsolidierungskreis eines (Mutter-) Unternehmens auf genommen werden muss. Zudem gibt der Standard weitere
Hinweise die bei der Feststellung des beherrschenden Einflusses hilfreich sein sollen. Mit der Einf ührung des IFRS 10
werden SIC-12 und Teiles des IAS 27 ersetzt.
IFRS 11 soll den Fokus auf eine stärkere Konzentration auf Ansprüche und Verpf lichtungen bei
Gemeinschaftsunternehmen legen und eine realitätsnähere bilanzielle Darstellung ermöglichen. Der Standard gestattet
nur noch eine zulässige Bilanzierungsmethode von Gemeinschaftsunternehmen. Mit dem Inkraf ttreten des IFRS 11
werden SIC-13 sowie IAS 31 und damit die Quotenkonsolidierung aufgehoben. Zu beachten sind die Änderungen v on
Begrif f lichkeiten und der Ty pisierung des IAS 28, nach dem die Equity -Methode durchzuf ühren ist.
IFRS 12 bildet einen neuen Standard bezüglich der Anforderungen an Angabepf lichten im Anhang f ür alle Arten v on
gemeinschaf tlich gef ührten Unternehmen inklusiv e Gemeinschaf tsunternehmen, assoziierte Unternehmen,
Zweckgesellschaf ten und weitere außerbilanzielle Instrumente.
Die neuen Standards sind für Geschäf tsjahre mit Beginn 1. Januar 2013 v erpf lichtend anzuwenden. Eine f rühere
Anwendung ist möglich. Die Übernahme der Änderungen durch die Europäische Union steht jedoch noch aus. Die
Auswirkungen auf den Konzernabschluss werden zurzeit geprüf t.
IFRS 13, Bewertung zum beizulegenden Zeitwert
Am 12. Mai 2011 hat der IASB den IFRS 13, Fair Value Measurement, verabschiedet. Der Standard regelt, wie zum Fair
Value bewertet wird, wenn ein anderer IFRS eine Fair-Value-Bewertung oder Fair-Value-Angabe v orschreibt. Welcher
Posten der Bilanz zum Fair Value zu bewerten oder anzugeben ist, ist jedoch nicht in IFRS 13, sondern in den einzelnen
Standards geregelt. Es gilt darüber hinaus eine neue Fair-Value-Definition, die den Fair Value als Veräußerungspreis
einer tatsächlichen oder hy pothetischen Transaktion zwischen beliebigen unabhängigen Marktteilnehmern unter
marktüblichen Bedingungen charakterisiert.
Die Änderung tritt f ür Geschäf tsjahre in Kraf t, die am oder nach dem 1. Januar 2013 beginnen. Eine v orzeitige
Anwendung ist zulässig. Die Übernahme der Änderungen durch die Europäische Union steht jedoch noch aus. Die
Änderungen an IAS 1, Darstellung einzelner Posten des sonstigen Ergebnisses
Am 16. Juni 2011 wurde die Änderung an IAS 1 vom IASB verabschiedet. Mit 6. Juni 2012 hat die Europäische Union die
Änderung in EU-Recht übernommen. Gemäß der Änderung müssen Unternehmen die im sonstigen Ergebnis
dargestellten Posten nach zwei Kategorien unterteilen – in Abhängigkeit davon, ob sie in Zukunf t über die Gewinn- und
Verlustrechnung gebucht werden (sogenanntes Recycling) oder nicht. Posten, die nicht recycelt werden, beispielsweise
Neubewertungsgewinne aus Sachanlagen, sind getrennt von Posten darzustellen, die zukünftig recycelt werden, wie zum
Beispiel abgegrenzte Gewinne und Verluste aus der Absicherung v on Zahlungsströmen. Werden die Posten des
sonstigen Ergebnisses vor Steuern dargestellt, so müssen Unternehmen den zugehörigen Steuerbetrag getrennt nach
den beiden Kategorien ausweisen. Der in IAS 1 für die Gesamtergebnisrechnung verwendete Begriff wurde in „Gewinnund Verlustrechnung und sonstiges Ergebnis“ geändert. Nach IAS 1 sind jedoch auch weiterhin andere Bezeichnungen
zulässig.
Die Änderungen sind verpflichtend anzuwenden für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Juli 2012 beginnen, wobei
eine f reiwillige frühere Anwendung erlaubt ist. Aus dieser Änderung ergeben sich keine wesentlichen Auswirkungen auf
den Konzernabschluss
F - 96
Änderungen des IAS 19, Leistungen an Arbeitnehmer
Am 16. Juni 2011 wurde die Änderung an IAS 19 vom IASB verabschiedet. Mit 6. Juni 2012 hat die Europäische Union
die Änderung in EU-Recht übernommen. Auf grund der aktuellen Zinssatzentwicklung sind relev ante
v ersicherungsmathematische Verluste für 2012 zu erwarten, und daher könnte eine vorzeitige Anwendung in f olgenden
Fällen v orteilhaft sein. Hat ein Unternehmen in der Kategorie „Leistungen nach Beendigung des Arbeitsv erhältnisses“
(Pensionen, Abfertigungen, usw.) bisher die versicherungsmathematischen Gewinne oder Verluste direkt in der Gewinnund Verlustrechnung oder nach einer beschleunigten Korridormethode (zum Beispiel doppelte Korridormethode) erfasst,
so ist nach IAS 19 (revised) nunmehr ausschließlich deren Erfassung im Eigenkapital (Other Comprehensiv e Income)
erlaubt. Demzufolge könnte durch v orzeitige Anwendung eine Entlastung der Gewinn- und Verlustrechnung erzielt
werden.
Die Änderungen sind für ab 1. Januar 2013 beginnende Geschäftsjahre verpflichtend anzuwenden, wobei eine f reiwillige
f rühere Anwendung erlaubt ist. Aus dieser Änderung ergeben sich keine wesentlichen Auswirkungen auf den
Konzernabschluss.
Änderung an IAS 12, Latente Steuern: Realisierung zugrundeliegender Vermögenswerte
Mit 20. Dezember 2011 hat der IASB die Änderungen zu IAS 12, Ertragsteuern, verabschiedet. Durch die Änderung des
IAS 12 bezüglich der Behandlung von steuerlichen Differenzen bei der Bewertung von „als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien“ wird SIC-21, Ertragsteuern, obsolet. Nunmehr ist bei Investment Properties stets von einer Umkehrung der
temporären Dif f erenzen durch Veräußerung (anstelle einer f ortgef ührten Nutzung) auszugehen.
Die Änderungen werden verpflichtend für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2012 beginnen, anzuwenden
sein. Eine frühere Anwendung der Neuerungen ist zulässig. Das Endorsement durch die Europäische Union steht noch
aus. Die Auswirkungen auf den Konzernabschluss werden zurzeit geprüf t.
Änderungen an IFRS 1, Erstmalige Anwendung der International Financial Reporting Standards Schwerwiegende Hochinflation und Beseitigung fixer Daten bei erstmaliger Anwendung des IFRS
Mit 20. Dezember 2010 hat der IASB die Änderungen zu IFRS 1, Erstmalige Anwendung der International Financial
Reporting Standards, verabschiedet. Die Änderungen des IFRS 1 betreffen zum einen den Zeitpunkt der erstmaligen
Anwendung der IFRS. Geändert wurde „1. Januar 2004“ in „Zeitpunkt des Übergangs auf IFRS“. Darüber hinaus wird ein
mit den IFRS konformer Abschluss nicht zwingend erforderlich, sofern das Unternehmen aufgrund einer Hy perinf lation
seiner Währung zur konf ormen Auf stellung gehemmt ist.
Voraussichtlich werden die Änderungen verpflichtend für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 01. Juli 2011 beginnen,
anzuwenden sein. Eine frühere Anwendung der Neuerungen ist zulässig. Das Endorsement durch die Europäische Union
steht noch aus. Die Änderungen haben auf den Konzernabschluss der EY EMAXX-Gruppe keine Auswirkung.
Änderung an IFRS 7, Finanzinstrumente: Angaben - Saldierung von finanziellen Vermögenswerten und
finanziellen Verbindlichkeiten und Änderung an IAS 32, Finanzinstrumente: Darstellung - Saldierung von
finanziellen Vermögenswerten und finanziellen Verbindlichkeiten
Mit 16. Dezember 2011 hat der IASB die Ergänzungen zu IAS 32 Finanzinstrumente: Ausweis sowie zu IFRS 7
Finanzinstrumente: Angaben v erabschiedet. Mit der Änderung stellt der IASB die Saldierungsv orschrif ten f ür
Finanzinstrumente klar. Bestehende Inkonsistenzen in der Auslegung der bestehenden Vorschriften zur Saldierung v on
f inanziellen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten sollen mit der Verabschiedung beseitigt werden. Ergänzend sollen
Unternehmen in Zukunft Brutto- und Nettobeträge aus der Saldierung sowie Beträge für bestehende Saldierungsrechte,
die nicht den bilanziellen Saldierungskriterien genügen, angeben.
Die Klarstellung ist für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2014 beginnen, v erpf lichtend rückwirkend
anzuwenden. Die Zusatzangaben sind jedoch bereits für Geschäftsjahre bzw. Zwischenperioden ab dem 1. Januar 2013
v erpf lichtend rückwirkend anzuwenden. Das Endorsement durch die Europäische Union steht noch aus. Die
F - 97
Änderungen an IFRS 1, Erstmalige Anwendung der International Financial Reporting Standards - Darlehen der
öffentlichen Hand
Am 13. März 2012 hat der IASB die Änderungen an IFRS 1, Erstmalige Anwendung der International Financial Reporting
Standards, verabschiedet. Mit der Änderung soll klargestellt werden, wie ein Darlehen der öffentlichen Hand mit einem
nicht dem Marktniveau entsprechenden Zinssatz von einem IFRS-Erstanwender zum Zeitpunkt des Übergangs auf IFRS
zu bilanzieren ist. Diese Darlehen sind von der vollen retrospektiv en Anwendung der IFRS beim Übergang auf IFRS
ausgenommen. Durch die Anpassung des IFRS 1 soll erreicht werden, dass IFRS-Erstanwender v on den gleichen
Erleichterungsvorschriften Gebrauch machen können, wie sie IFRS-Anwendern in Bezug auf IAS 20, Bilanzierung und
Darstellung v on Zuwendungen der öf f entlichen Hand, gewährt werden.
Diese Änderung ist auf Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2013 beginnen. Eine v orzeitige
Anwendung ist gestattet. Die Übernahme durch die Europäische Kommission steht allerdings noch aus. Die künf tigen
Auswirkungen werden f ür den EY EMAXX-Konzern nicht relev ant sein.
Verbesserung der International Financial Reporting Standards (Mai 2012)
Am 17. Mai 2012 hat der IASB die jährlichen Verbesserungen (Annual Improv ements) 2009-2011 endgültig
v erabschiedet. Folgende Standardänderungen haben sich daraus ergeben:
•
•
•
•
•
IFRS 1, Erstmalige Anwendung der IFRS: Zulässigkeit der wiederholten Anwendung von IFRS 1; Angabe v on
Vorjahresvergleichsinformationen bei Fremdkapitalkosten in Bezug auf qualif izierende Vermögenswerte, bei
denen der Aktiv ierungszeitpunkt v or dem Übergang auf IFRS liegt
IAS 1, Darstellung des Abschlusses: Klarstellung bezüglich des Erf ordernisses v on Vorjahresv ergleichsinf ormationen
IAS 16, Sachanlagen: Klarstellung der Klassif izierung v on Wartungsgeräten
IAS 32, Finanzinstrumente: Ausweis: Bilanzierung der Ertragsteuerwirkung von Ausschüttungen an den Inhaber
eines Eigenkapitalinstruments muss in Übereinstimmung mit IAS 12, Ertragsteuern, erf olgen
IAS 34, Zwischenberichterstattung: Stetigkeit der Angaben in Bezug auf das Gesamtsegmentv ermögen zur
Verbesserung der Konsistenz mit IFRS 8 Geschäf tssegmente
Diese Änderung ist auf Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2013 beginnen. Eine v orzeitige
Anwendung ist gestattet. Die Übernahme durch die Europäische Kommission steht allerdings noch aus. Die
Änderung an IFRS 10, Konzernabschlüsse, IFRS 11, Gemeinschaftliche Vereinbarungen, und IFRS 12, Angaben
zu Anteilen an anderen Unternehmen – Übergangsregelungen
Am 28. Juni 2012 hat der IASB die Änderungen zu IFRS 10, Consolidated Financial Statements, IFRS 11, Joint
Arrangements, und zu IFRS 12, Disclosure of Interests in Other Entities, verabschiedet. Mit den Änderungen erfolgt eine
Klarstellung der Übergangsv orschrif ten f ür die erstmalige Anwendung des IFRS 10. Weiterhin werden mit den
Änderungen an IFRS 10, IFRS 11 und IFRS 12 Erleichterungen f ür die erstmalige Anwendung dieser Standards
eingeräumt, sodass angepasste Vergleichsinformationen nun lediglich für die direkt vorangegangene Vergleichsperiode
anzugeben sind. Außerdem wird das Erfordernis zur Angabe von Vergleichsinformationen im Zusammenhang mit nicht
konsolidierten, strukturierten Gesellschaften für Perioden v or der erstmaligen Anwendung des IFRS 12 gestrichen.
Die Änderungen sind für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2014 beginnen. Eine v orzeitige
Anwendung ist gestattet. Die Übernahme durch die Europäische Kommission steht allerdings noch aus. Die
Änderung an IFRS 10, Konzernabschlüsse, IFRS 11, Gemeinschaftliche Vereinbarungen, und IFRS 12, Angaben
zu Anteilen an anderen Unternehmen – Investmentgesellschaften
Mit 31. Oktober 2012 hat der IASB die Änderungen der Standards IFRS 10, IFRS 12 und IAS 27 v erabschiedet. Diese
Änderungen sind für Unternehmen anzuwenden, die die Definitionen von Investmentgesellschaften erfüllen (zum Beispiel
bestimmte Investmentfonds). Investmentgesellschaften konsolidieren die von ihnen beherrschten Unternehmen nicht in
ihrem Konzernabschluss, sondern bewerten die zu Investitionszwecken gehaltenen Beteiligungen zum Fair Value. Anders
als im Exposure Draft von 2001 vorgeschlagen ist die Definition einer Investmentgesellschaft nunmehr weniger restriktiv .
F - 98
Die Änderungen sind auf Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2014 beginnen. Eine f reiwillige
v orzeitige Anwendung ist zulässig. Der Erstanwendungszeitpunkt der Standardänderungen stimmt somit mit dem von der
EFRAG vorgeschlagenen Erstanwendungszeitpunkt für die Konsolidierungsstandards IFRS 10, IFRS 11 und IFRS 12
überein. Das Endorsement durch die EU-Kommission steht jedoch jeweils noch aus. Die Auswirkungen auf den
Konzernabschluss werden zurzeit geprüf t.
IFRIC 20, Kosten der Abraumbeseitigung während des Abbaubetriebes im Tagebau
Am 19. Oktober 2011 hat der IASB den IFRIC 20, Stripping Costs in the Production Phase of a Surf ace Mine,
v erabschiedet. Die v om IFRS Interpretations Committee erarbeitete Interpretation regelt die Bilanzierung v on
Abraumbeseitigungskosten während der Produktionsphase im Tagebergbau. Die Interpretation stellt klar, wann
Abraumbeseitigungskosten für einen Vermögenswert anzusetzen sind und wie die Erst-, sowie die Folgebewertung
erf olgen soll.
IFRIC 20 ist erstmals für Geschäftsjahre die am oder nach dem 1. Januar 2013 beginnen, anzuwenden. Eine f reiwillige
f rühere Anwendung ist möglich. Das Endorsement durch die EU-Kommission steht jedoch jeweils noch aus. Die künftigen
Auswirkungen dieser neuen Interpretation werden f ür den Konzern nicht relev ant sein.
2. Konsolidierungsgrundsätze
Die Abschlüsse des Mutterunternehmens sowie der in den Konzernabschluss einbezogenen Tochtergesellschaf ten
werden unter Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden auf gestellt.
Sof ern der Abschlussstichtag eines in den Abschluss einbezogenen Unternehmens vom 31. Oktober abweicht, wurden
Zwischenabschlüsse einbezogen. Der Konzernabschluss wird in Tausend-Euro (TEUR) auf gestellt.
Alle Forderungen und Verbindlichkeiten, Umsätze und andere Erträge und Aufwendungen aus der Verrechnung zwischen
Unternehmen des Konsolidierungskreises werden eliminiert. Abzinsungen und sonstige einseitig ergebniswirksame
Buchungen werden ergebniswirksam storniert. Aus dem konzerninternen Lieferungs- und Leistungsverkehr resultierende
Zwischenergebnisse im kurz- und langf ristigen Vermögen sind eliminiert.
Tochtergesellschaften werden ab dem Erwerbszeitpunkt, das ist jener Zeitpunkt, an dem das Mutterunternehmen die
Beherrschung über dieses Unternehmen erlangt, voll konsolidiert. Die Einbeziehung in den Konzernabschluss endet,
sobald die Möglichkeit der Beherrschung durch das Mutterunternehmen nicht mehr gegeben ist. Die Kapitalkonsolidierung
erf olgt nach der Erwerbsmethode.
2.1
Unternehmenszusammenschlüsse (Erstkonsolidierungen)
Vom EY EMAXX-Konzern erworbene Objektgesellschaften weisen in ihrer Bilanz in erster Linie Immobilienvermögen und
die dazugehörige Finanzierung aus. Der Kauf preis der Gesellschaf ten entspricht daher im Wesentlichen dem
beizulegenden Zeitwert des gehaltenen Immobilienv ermögens abzüglich der in den Gesellschaf ten v orhandenen
Schulden zum Erwerbszeitpunkt.
Unter einem Unternehmenszusammenschluss versteht IFRS 3 die Erlangung der Beherrschung über das erworbene
Unternehmen durch den Erwerber. Alle Unternehmenszusammenschlüsse im Anwendungsbereich von IFRS 3 sind nach
der Erwerbsmethode zu bilanzieren. Die Anwendung der Erwerbsmethode erf ordert f olgende Schritte:
•
die Identif izierung eines Erwerbers und Bestimmung des Erwerbszeitpunktes,
•
den Ansatz und die Bewertung der erworbenen identifizierbaren Vermögenswerte, der übernommenen Schulden
und aller Minderheitenanteile an dem erworbenen Unternehmen sowie
•
die Bilanzierung und Bestimmung des Geschäfts- oder Firmenwertes oder eines Gewinnes aus einem Erwerb zu
einem Preis unter Marktwert.
F - 99
Die Erstkonsolidierung erfolgt zum Erwerbszeitpunkt durch Auf rechnung des Kauf preises mit dem neu bewerteten
Nettovermögen des erworbenen Unternehmens. Die ansatzfähigen Vermögenswerte, Schulden und Ev entualschulden
der Tochtergesellschaften werden dabei mit ihren vollen beizulegenden Zeitwerten angesetzt. Wesentliche Ausnahme
v om Grundsatz des verpflichtenden Ansatzes des beizulegenden Zeitwertes f ür Vermögenswerte und Schulden sind
aktive und passive Steuerabgrenzungen, die nicht mit ihrem beizulegenden Zeitwert, sondern mit ihrem Nominalwert (d.h.
ohne Berücksichtigung einer Abzinsung) bewertet werden müssen. Ergibt sich aus der Aufrechnung ein Aktivsaldo, so ist
dieser als Geschäfts- oder Firmenwert zu aktivieren, ergibt sich ein Passivsaldo (negativer Unterschiedsbetrag), so ist
dieser grundsätzlich zum Erwerbszeitpunkt ertragswirksam zu erf assen.
Der Geschäf ts- oder Firmenwert repräsentiert jenen Betrag, den der Erwerber im Hinblick auf einen künf tigen
wirtschaftlichen Nutzen, der keinem einzelnen Vermögenswert zugeordnet werden kann, geleistet hat. Er erzeugt keine
v on anderen Vermögenswerten oder Vermögenswertgruppen unabhängigen Cashflows. Daher muss ein Geschäfts- oder
Firmenwert anlässlich der Durchführung der Werthaltigkeitstests zahlungsmittelgenerierenden Einheiten zugeordnet
werden. Negative Unterschiedsbeträge entstehen, wenn der Kaufpreis für die Anteile einer Gesellschaft deren anteiliges
neu bewertetes Nettovermögen unterschreitet. In einem solchen Fall erfordert IFRS 3.36, dass der Erwerber eine erneute
Überprüf ung aller erworbenen Vermögenswerte und aller übernommenen Schulden sowie der Verfahren, mit denen die
Beträge ermittelt worden sind, durchf ührt. Ein nach Durchf ührung der Überprüf ung v erbleibender negativ er
Unterschiedsbetrag zum Erwerbszeitpunkt ist nach IFRS 3.34 als Gewinn in der Gewinn- und Verlustrechnung zu
erf assen. Als Ursachen für den als Ertrag vereinnahmten negativen Unterschiedsbetrag sieht das IASB drei mögliche
Gründe:
•
Fehler im Zusammenhang mit dem Ansatz und der Bewertung,
•
standardkonformer Ansatz von Vermögenswerten und Schulden zu Werten, die nicht diesen beizulegenden
Zeitwerten entsprechen, und
•
günstiger Erwerb (Bargain Purchase).
Bei Unternehmenszusammenschlüssen, die in einer Anteilsquote unter 100 % resultieren, wird in der
Eigenkapitalüberleitung der Anstieg des Fremdanteils als „Zugang Konsolidierungskreis“ ausgewiesen.
Minderheitenanteile werden entsprechend dem in IAS 27.4 und IAS 1.54 (q) verankerten Einheitsgrundsatz innerhalb des
Eigenkapitals getrennt v om Eigenkapital des Mutterunternehmens ausgewiesen. Minderheitenanteile am
Konzernergebnis werden gleichf alls gesondert angegeben.
Für Gemeinschaftsunternehmen wird gemäß IAS 31.38 das Wahlrecht zum Ansatz der Anteile nach der Equity -Methode
angewandt.
2.2
Übergangskonsolidierung ohne Statuswechsel
Übergangskonsolidierungen ohne Statuswechsel sind Auswirkungen v on Anteilsv erschiebungen zwischen den
Anteilseignern der Muttergesellschaft (EYEMAXX) und den Minderheitsgesellschaf tern der jeweiligen konsolidierten
Tochtergesellschaften bzw. allfälliger quotenkonsolidierter Gesellschaf ten, die ihrerseits wiederum über konsolidierte
Gesellschaften verfügen, an denen Minderheitsgesellschafter beteiligt sind, ohne Änderung der Konsolidierungsart (d.h.
ohne Erlangung/Aufgabe der Beherrschung). Gemäß IAS 27 bilanziert der EYEMAXX-Konzern eine Änderung des Anteils
ohne beherrschenden Einfluss als Eigenkapitaltransaktion zwischen Anteilseignern. Differenzen zwischen dem Buchwert
des betreffenden Anteils ohne beherrschenden Einfluss und der zahlbaren Gegenleistung werden als Erhöhung oder
Minderung des Eigenkapitals behandelt. Kommt es daher nach Erlangung der Beherrschung zu einem zusätzlichen
Erwerb oder werden Anteile übertragen, ohne dass die Beherrschung auf gegeben wird, so wird die Verschiebung
zwischen dem bisherigen Minderheitenanteil und der durch die Transaktion erf olgten Kapitalauf rechnung in der
Eigenkapitalüberleitung als Strukturv eränderung dargestellt.
2.3
Übergangskonsolidierungen mit Statuswechsel
Bei einem stufenweisen Erwerb (Übergangskonsolidierung mit Statuswechsel) werden in verschiedenen Transaktionen
Anteile an Tochtergesellschaften erworben, bis letztendlich die Kontrolle über das Unternehmen erlangt wird. Bei einem
F - 100
sukzessiven Unternehmenszusammenschluss hat der Erwerber seinen zuv or an dem erworbenen Unternehmen
gehaltenen Eigenkapitalanteil zu dem zum Erwerbszeitpunkt geltenden beizulegenden Zeitwert neu zu bestimmen und
den daraus resultierenden Gewinn bzw. Verlust ergebniswirksam zu erf assen. Fingiert wird eine Erlangung der
Kontrollmehrheit gegen Barzahlung sowie gegen Tausch der bisherigen Anteile zum Fair v alue.
Durch die zuvor angewandte Equity-Methode hinsichtlich der Anteile an assoziierten Unternehmen sind die sich bis zum
Erwerbszeitpunkt ergebenden Wertänderungen im Ergebnis aus der Equity -Methode erf asst.
2.4
Entkonsolidierung
Wird eine Tochtergesellschaft veräußert, werden die Vermögenswerte und Schulden dieser Tochtergesellschaf t nicht
mehr in den Konzernabschluss übernommen. Die Erträge und Auf wendungen des entkonsolidierten Unternehmens
werden bis zum Verlust der Beherrschung über dieses in den Konzernabschluss einbezogen. Der v eräußerte
Ergebnisanteil schmälert den Entkonsolidierungserfolg, um eine Doppelerfassung von Ergebnissen zu v erhindern. Der
seit Konzernzugehörigkeit erwirtschaftete Ergebnisvortrag der entkonsolidierten Tochtergesellschaf t beeinf lusst den
Entkonsolidierungserfolg, da diese Ergebnisbeiträge bereits in Vorperioden im Konzernabschluss erf asst wurden. Bei
Entkonsolidierung ausländischer Tochtergesellschaften erhöht bzw. verringert sich der Entkonsolidierungserf olg um die
nun erf olgswirksam zu erf assenden Ausgleichsposten aus der Währungsumrechnung, die während der
Konzernzugehörigkeit im Eigenkapital erf asst wurden.
3. Fremdwährungsumrechnung
Die Jahresabschlüsse ausländischer Gesellschaf ten werden nach dem Konzept der f unktionalen Währung in Euro
umgerechnet. Für jedes Unternehmen innerhalb des Konzerns wird die f unktionale Währung entsprechend den
maßgeblichen Kriterien f estgelegt.
Die im Abschluss des jeweiligen Unternehmens enthaltenen Posten werden unter Verwendung dieser f unktionalen
Währung umgerechnet. Sollten sich die für die Bestimmung der funktionalen Währung wesentlichen Geschäf tsv orf älle
ändern, kann es bei einzelnen in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaf ten zu einem Wechsel der
f unktionalen Währung kommen.
Bei Anwendung der Landeswährung als f unktionaler Währung werden die Posten der Bilanz (ausgenommen das
Eigenkapital) zum Stichtagskurs, die Posten der Gewinn- und Verlustrechnung zu Durchschnittskursen am Bilanzstichtag
umgerechnet. Das Eigenkapital wird mit historischen Kursen zum Erwerbszeitpunkt umgerechnet.
Umrechnungsdifferenzen aus der Kapitalkonsolidierung werden erfolgsneutral im Eigenkapital, Umrechnungsdiff erenzen
aus der Schuldenkonsolidierung erf olgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erf asst.
Die sich gegenüber der Umrechnung zu Stichtagskursen ergebenden Unterschiedsbeträge werden im Eigenkapital
gesondert als „Ausgleichsposten aus der Währungsumrechnung“ ausgewiesen. Im Eigenkapital während der
Konzernzugehörigkeit erfasste Währungsumrechnungsdifferenzen werden beim Ausscheiden von Konzernunternehmen
aus dem Konsolidierungskreis erf olgswirksam auf gelöst.
Es wurden die f olgenden wesentlichen Stichtags- und Durchschnittskurse v erwendet:
Stichtagskurs
1 EUR entspricht
Durchschnittskurs
31.10.2012
31.10.2011
2011/2012
RGJ 2011
Tschechische Krone
CZK
25,0640
24,8010
25,1824
24,4092
Serbischer Dinar
RSD
113,2836
100,4852
111,3245
101,5864
Polnischer Zloty
PLN
4,1390
4,3447
4,2407
4,0536
Rumänischer Leu
RON
4,5420
4,3348
4,4318
4,2183
F - 101
4. Immaterielle Vermögenswerte
Firmenw ert
Bei Unternehmenszusammenschlüssen werden die erworbenen identifizierbaren Vermögenswerte und Schulden mit dem
beizulegenden Zeitwert angesetzt. Übersteigen die Anschaffungskosten des Unternehmenszusammenschlusses die
anteiligen beizulegenden Nettozeitwerte, wird ein Geschäf ts- oder Firmenwert aktiv iert.
Ein sich ergebender passivischer Unterschiedsbetrag wird sofort erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung
unter der Position „Sonstige betriebliche Erträge“ erf asst.
Geschäfts- oder Firmenwerte werden nach dem erstmaligen Ansatz zu Anschaffungskosten abzüglich kumulierter Wertminderungsauf wendungen bewertet.
Der Bilanzansatz wird gemäß IAS 38.108 zumindest jährlich durch einen Impairment-Test geprüf t und im Falle eines
gesunkenen wirtschaftlichen Nutzens außerplanmäßig abgeschrieben. Sofern Umstände darauf hinweisen, dass eine
Wertminderung stattgefunden haben könnte, wird die Werthaltigkeit auch unterjährig überprüft. Zu diesem Zweck wird der
Geschäfts- oder Firmenwert einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit zugeordnet. Liegt der erzielbare Betrag der
zahlungsmittelgenerierenden Einheit unter ihrem Buchwert, wird ein Wertminderungsauf wand erf asst. Der erzielbare
Betrag entspricht dem höheren Wert aus Nutzungswert und Nettozeitwert (beizulegender Zeitwert abzüglich
Veräußerungskosten).
Konzessionen, gew erbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Vorteile sow ie daraus
abgeleitete Lizenzen
Erworbene immaterielle Vermögenswerte werden zum Zeitpunkt des Erwerbs aktiv iert. Immaterielle Vermögenswerte
werden linear über den kürzeren Zeitraum von Vertragslaufzeit oder geschätzter Nutzungsdauer abgeschrieben. Marken,
Patente und Lizenzen wie auch gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte werden linear über drei bis 15 Jahre
abgeschrieben. Aktiv ierte Sof tware wird linear über v ier Jahre abgeschrieben. Die Amortisation der abnutzbaren
immateriellen Vermögenswerte ist in der Gewinn- und Verlustrechnung in der Abschreibung v om Anlagev ermögen
enthalten.
5. Sachanlagen
Die Bewertung der angeschafften oder hergestellten Sachanlagen erfolgt mit den um die Abschreibung v erminderten
historischen Anschaffungs-/Herstellungskosten. In den Herstellungskosten selbst erstellter Anlagen sind neben den
Material- und Fertigungseinzelkosten auch angemessene Material- und Fertigungsgemeinkosten enthalten.
Fremdkapitalzinsen, soweit sie einzelnen Projekten direkt zurechenbar sind, werden gemäß IAS 23 aktiv iert.
Die Abschreibung wird linear berechnet, wobei die Anschaf f ungskosten bis zum Restwert über die erwartete
Nutzungsdauer des Vermögenswertes wie f olgt abzuschreiben sind:
2011/2012
10 - 50 Jahre
Technische Anlagen und Maschinen
5 - 10 Jahre
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
3 - 4 Jahre
Liegt der Buchwert eines Vermögenswertes über dem erzielbaren Betrag, so ist eine Wertminderung v orzunehmen.
Gewinne und Verluste aus dem Anlagenabgang werden als Dif f erenz zwischen dem Veräußerungserlös und dem
Restbuchwert ermittelt und erf olgswirksam erf asst.
F - 102
6. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Beim erstmaligen Ansatz (Zugang) erfolgt eine Bewertung zu Anschaffungskosten. Im Rahmen der Anschaffungskosten
werden der entrichtete Kaufpreis und sonstige direkt zurechenbare Kosten und Transaktionskosten miteinbezogen sowie
auch Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung einer als Finanzinv estition gehaltenen
Immobilie zugerechnet werden können, aktiv iert.
Die Folgebewertung erf olgt zum beizulegenden Zeitwert.
Als beizulegender Zeitwert wird jener Wert angesetzt, zu dem die Immobilie zwischen sachverständigen, vertragswilligen
und v oneinander unabhängigen Geschäftspartnern getauscht werden könnte. Der beizulegende Zeitwert hat die aktuelle
Marktlage und die Umstände zum Bilanzstichtag widerzuspiegeln. Den bestmöglichen substanziellen Hinweis f ür den
beizulegenden Zeitwert erhält man normalerweise durch auf einem aktiv en Markt notierte aktuelle Preise ähnlicher
Immobilien, die sich am gleichen Ort und im gleichen Zustand befinden und Gegenstand vergleichbarer Mietverhältnisse
und anderer mit den Immobilien zusammenhängender Verträge sind.
Der EY EMAXX-Konzern lässt jährlich Bewertungsgutachten von unabhängigen Sachv erständigen nach international
anerkannten Bewertungsverfahren erstellen. Die in diesen Gutachten ermittelten Verkehrswerte stellen die Obergrenze
f ür die von EYEMAXX f ür die einzelnen Entwicklungsprojekte bilanzierten beizulegenden Zeitwerte dar. Handelt es sich
bei der Immobilie um eine Bestandsimmobilie, deren Vermietungsgrad sich nicht verändert hat und bereits im Vorjahr im
Konzern mit einem Gutachten belegt wurde, so wird der Ertragswert mittels aktualisierter Parameter nachberechnet.
Der EY EMAXX-Konzern beschäftigt Projektentwickler mit langjähriger Erfahrung in den einzelnen Zielmärkten, die auf
Grundlage des zum Stichtag gegebenen Projektfortschritts und aus ihrer eigenen Erfahrung und exakten Kenntnis des
betreffenden Entwicklungsprojektes – f alls dies erf orderlich scheint - einen zusätzlichen Risikoabschlag auf die
gutachterlich ermittelten Verkehrswerte v ornehmen.
Der beizulegende Zeitwert der Entwicklungsprojekte in der Immobilienbranche und daher auch des EY EMAXX-Konzerns
basiert somit prinzipiell auf Sachv erständigengutachten. Auf diese Werte werden v om EY EMAXX-Konzern – f alls
erf orderlich - die nachf olgend auf gelisteten Risikoabschläge v orgenommen.
In der Risikomatrix werden f olgende Risiken bewertet:
•
Grundstücksrisiko
•
Finanzierungsrisiko
•
Vermietungsgradrisiko
•
Baukostenrisiko
Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes von Bestandsimmobilien basiert auf Gutachten, erstellt v on unabhängigen
Sachv erständigen nach international anerkannten Bewertungsv erf ahren.
F - 103
Die bestellten Gutachter der bewerteten Bestandsimmobilien sind:
•
Raiffeisen-Immobilien Steiermark G.m.b.H. – Die Bewertungsgruppe der Raiffeisen-Landesbank Steiermark f ür
die Bestandsimmobilie in der EM Outlet Center GmbH
•
Ing. Erich Forstner für die Industrieimmobilie mit Logistikcenter in der EY EMAXX International Holding und
Consulting GmbH
•
Roland Emme-Weiss Bewertung für das Industriegrundstück mit Logistikcenter in Nürnberg in der EY EMAXX
Real Estate AG
•
EHL Bewertung und Analy se der Bank Austria Gruppe f ür die Log Center d.o.o. Beograd
Die bestellten Gutachter der bewerteten Fachmarktzentren - angesetzt in den assoziierten Unternehmen - sind:
•
EHL Bewertung und Analyse der Bank Austria Gruppe für die at-equity-Gesellschaf t RETAIL PARK OLAWA
Sp.z.o.o. (v ormals: STOP.SHOP 1 SPOLKA Z ORGANICZONA ODPOWIEDZIALNOSCIA)
•
EHL Bewertung und Analyse der Bank Austria Gruppe f ür die at-equity -Gesellschaf t FMZ Kittsee GmbH
Der beizulegende Zeitwert wird mindestens jährlich zum festgesetzten Stichtag ermittelt. Änderungen des beizulegenden
Zeitwertes werden erfolgswirksam unter Berücksichtigung der damit in Zusammenhang stehenden Steuerlatenz erf asst.
Der EY EMAXX-Konzern hält drei (Vorjahr: ein) bebaute und ein unbebautes Grundstück als Finanzinv estition. Alle drei
bebauten Grundstücke werden derzeit zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten
und weder im Rahmen des Produktionsprozesses oder f ür Verwaltungszwecke selbst genutzt, noch sind diese zum
Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit bestimmt. Schwierigkeiten in der Zuordnung bestehen keine, da
die als Finanzinvestition eingestuften Immobilien zur zukünftigen Erzielung v on Mieteinnahmen gehalten werden und
keine Eigennutzung v orliegt.
7. Finanzielle Vermögenswerte
Die f inanziellen Vermögenswerte setzen sich aus ausgereichten Darlehen und Forderungen, erworbenen Eigenkapitalund Schuldtiteln, Zahlungsmitteln sowie Zahlungsmitteläquiv alenten zusammen.
Die Bilanzierung und Bewertung der finanziellen Vermögenswerte erfolgt nach IAS 39 (Finanzinstrumente: Ansatz und
Bewertung). Demnach werden f inanzielle Vermögenswerte in der Konzernbilanz angesetzt, wenn dem EY EMAXXKonzern ein v ertragliches Recht zusteht, Zahlungsmittel oder andere f inanzielle Vermögenswerte v on einer anderen
Partei zu erhalten. Der erstmalige Ansatz eines f inanziellen Vermögenswertes erf olgt zum beizulegenden Zeitwert
zuzüglich der Transaktionskosten. Transaktionskosten, die beim Erwerb von erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert
bewerteten finanziellen Vermögenswerten anfallen, werden unmittelbar aufwandswirksam erfasst. Die Folgebewertung
erf olgt gemäß der Zuordnung der f inanziellen Vermögenswerte zu den nachstehenden Kategorien:
•
Erfolgswirksam zum beizuliegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte umf assen die zu
Handelszwecken gehaltenen finanziellen Vermögenswerte sowie Finanzinstrumente die bei erstmaligem
Ansatz als erf olgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet eingestuf t wurden. Änderungen des
beizulegenden Zeitwertes f inanzieller Vermögenswerte dieser Kategorie werden zum Zeitpunkt der
Wertsteigerung oder Wertminderung erf olgswirksam erf asst.
Kredite und Forderungen sind nicht derivative finanzielle Vermögenswerte, die nicht in einem aktiven Markt notiert sind.
Kredite und Forderungen werden mit den fortgeführten Anschaf f ungskosten bewertet. Dieser Bewertungskategorie
werden die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie die in den sonstigen f inanziellen Vermögenswerten
enthaltenen finanziellen Forderungen zugeordnet. Der Zinsertrag aus Positionen dieser Kategorie wird unter Anwendung
F - 104
der Ef fektivzinsmethode ermittelt, soweit es sich nicht um kurzf ristige Forderungen handelt und der Ef f ekt aus der
Auf zinsung unwesentlich ist.
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden zunächst mit ihrem beizulegenden Zeitwert erfasst und in der Folge
zu f ortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Ef f ektiv zinsmethode abzüglich v on Wertberichtigungen
bewertet. Eine Wertberichtigung zu Forderungen wird gebildet, wenn objektive Hinweise dahingehend bestehen, dass der
Konzern nicht in der Lage sein wird, alle Forderungsbeträge gemäß den ursprünglichen Forderungsfristen einzubringen.
Bedeutende finanzielle Schwierigkeiten des Schuldners, die Wahrscheinlichkeit, dass der Schuldner Insolvenz anmelden
oder eine Finanzreorganisation durchführen wird, sowie Nichtbezahlung oder Zahlungsv erzug werden als Hinweise
darauf gewertet, dass eine Forderung wertberichtigt werden muss. Der Wertberichtigungsbetrag stellt die Dif f erenz
zwischen dem Buchwert des Vermögenswertes und dem Barwert der geschätzten zukünftigen, zum effektiv en Zinssatz
abgezinsten Zahlungsströme dar. Der Wertberichtigungsbetrag wird in der Gewinn- und Verlustrechnung in den sonstigen
betrieblichen Aufwendungen erfasst. Im Falle der Uneinbringlichkeit einer Forderung wird sie über die Wertberichtigung
abgeschrieben. Im Falle eines späteren Erhalts einer zuvor abgeschriebenen Forderung wird die Einzahlung v on den
sonstigen Auf wendungen abgezogen.
Bis zur Endfälligkeit zu haltende Wertpapiere sind nicht deriv ativ e f inanzielle Vermögenswerte mit f esten oder
bestimmbaren Zahlungen und einer f esten Lauf zeit, über die sie gehalten werden.
•
Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte umfassen diejenigen nicht deriv ativ en f inanziellen
Vermögenswerte, die nicht einer der zuvor genannten Kategorien zugeordnet wurden. Dies sind insbesondere
mit dem beizulegenden Zeitwert bewertete Eigenkapitaltitel und nicht bis zur Endf älligkeit zu haltende
Schuldtitel, welche in den sonstigen f inanziellen Vermögenswerten enthalten sind. Änderungen des
beizulegenden Zeitwertes v on zur Veräußerung v erf ügbaren f inanziellen Vermögenswerten werden
erf olgsneutral im Eigenkapital abgegrenzt und erst bei Veräußerung erf olgswirksam erf asst. In Fällen, in
denen der Marktwert von Eigenkapital- und Schuldtiteln bestimmt werden kann, wird dieser als beizulegender
Zeitwert angesetzt. Existiert kein notierter Marktpreis und kann keine v erlässliche Schätzung des
beizulegenden Zeitwertes v orgenommen werden, werden diese f inanziellen Vermögenswerte zu
Anschaf f ungskosten abzüglich Wertminderungsauf wendungen erf asst.
•
Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente beinhalten Bargeld und Bankguthaben sowie sof ort
liquidierbare Vermögenswerte mit einer ursprünglichen Laufzeit von 1 bis zu 3 Monaten. Kontokorrentkredite
bei Banken werden als Darlehen unter den kurzf ristigen Finanzv erbindlichkeiten ausgewiesen.
Liegen bei f inanziellen Vermögenswerten der Kategorien Kredite und Forderungen und zur Veräußerung v erf ügbare
f inanzielle Vermögenswerte objektive, substanzielle Anzeichen für eine Wertminderung vor, erfolgt eine Prüf ung, ob der
Buchwert den beizulegenden Zeitwert übersteigt. Sollte dies der Fall sein, wird eine Wertberichtigung in Höhe der
Dif f erenz v orgenommen.
Finanzielle Vermögenswerte werden ausgebucht, wenn die vertraglichen Rechte auf Zahlungen aus den f inanziellen
Vermögenswerten nicht mehr bestehen oder die f inanziellen Vermögenswerte mit allen wesentlichen Risiken und
Chancen übertragen werden.
Anteile an verbundenen, nicht konsolidierten Unternehmen und sonstige Beteiligungen werden, wenn sie über keinen
notierten Marktpreis auf einem aktiven Markt verfügen, mit den Anschaffungskosten bewertet und bei Wertminderungen
mit dem entsprechend niedrigeren Werten angesetzt.
Assoziierte und Gemeinschaftsunternehmen werden mit ihrem anteiligen Eigenkapital (Equity -Methode) bilanziert.
Bei Fertigungsauf trägen innerhalb v on assoziierten Unternehmen erf olgt die Projektbewertung analog zu
v ollkonsolidierten Unternehmen anhand der „Percentage of Completion-Methode“ gemäß IAS 11, sof ern das Projekt
durch „f orward sale“ verkauft und die sonstigen Voraussetzungen nach IFRIC 15 erf üllt sind. Andernf alls erf olgt die
Bewertung v on Immobilienentwicklungsprojekten gemäß IAS 2, Vorräte.
F - 105
Die f inanziellen Verbindlichkeiten sind originäre Verbindlichkeiten und werden in der Konzernbilanz angesetzt, wenn der
EY EMAXX-Konzern eine vertragliche Pflicht hat, Zahlungsmittel oder andere finanzielle Vermögenswerte auf eine andere
Partei zu übertragen. Der erstmalige Ansatz einer originären Verbindlichkeit erf olgt zum beizulegenden Zeitwert der
erhaltenen Gegenleistung bzw. zum Wert der erhaltenen Zahlungsmittel abzüglich gegebenenf alls anf allender
Transaktionskosten. Die Folgebewertung erfolgt bei den Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaf f ungskosten unter
Anwendung der Ef f ektiv zinsmethode. Finanzielle Verbindlichkeiten werden ausgebucht, wenn die v ertraglichen
Verpf lichtungen beglichen, auf gehoben oder ausgelauf en sind.
8. Vorräte
Vorräte nach IAS 2 werden mit dem niedrigeren Wert aus Anschaf f ungs- oder Herstellungskosten und
Nettov eräußerungswert bewertet.
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Vorräten beinhalten Fertigungsmaterial, direkt zurechenbare Lohnkosten
und sonstige direkt zurechenbare Produktionsgemeinkosten. Fremdkapitalkosten, die den Anschaf f ungs- oder
Herstellungskosten qualifizierter Vermögenswerte zurechenbar sind, werden aktiviert. Auf wendungen der allgemeinen
Verwaltung, für freiwillige Sozialleistungen und für betriebliche Altersversorgung sowie Fremdkapitalzinsen werden bei der
Ermittlung der Herstellungskosten nicht einbezogen.
Der Nettoveräußerungswert ist der geschätzte im normalen Geschäftsverlauf erzielbare Verkaufserlös abzüglich der noch
anf allenden Kosten der Fertigstellung und des Vertriebs.
9. Leasingverträge
Leasingverträge für Sachanlagen, bei denen der Konzern alle wesentlichen Risiken und Chancen der Vermögenswerte
trägt, werden als Finanzierungsleasing ausgewiesen. Derartige Vermögenswerte werden entweder in Höhe des zu
Beginn des Leasingv erhältnisses beizulegenden Zeitwertes oder mit den niedrigeren Barwerten der
Mindestleasingzahlungen angesetzt. Die Mindestleasingzahlungen werden in Finanzierungskosten und den Tilgungsanteil
der Restschuld aufgeteilt, wobei die Finanzierungskosten so über die Lauf zeit v erteilt werden, dass ein konstanter
Zinssatz f ür die v erbleibende Restschuld entsteht. Die dazugehörigen Leasingv erpf lichtungen abzüglich der
Finanzierungskosten werden in den langfristigen und kurzfristigen Finanzierungsv erbindlichkeiten ausgewiesen. Die
Zinsen werden über die Leasingdauer erf olgswirksam erf asst.
Darüber hinaus bestehen operative Leasingverträge für die Nutzung v on Kraf tf ahrzeugen und anderen Anlagen, die
auf wandswirksam erf asst werden.
10. Steuern
Gemäß IAS 12 werden für alle temporären Differenzen zwischen dem Buchwert eines Vermögenswertes oder eines
Schuldpostens und seinem steuerlichen Wert latente Steuern bilanziert. Für alle zu v ersteuernden temporären
Dif f erenzen ist eine latente Steuerschuld anzusetzen, es sei denn, die latente Steuerschuld erwächst aus dem
erstmaligen Ansatz des Geschäfts- oder Firmenwertes oder dem erstmaligen Ansatz eines Vermögenswertes oder einer
Schuld bei einem Geschäf tsv orf all, welcher kein Unternehmenszusammenschluss ist und zum Zeitpunkt des
Geschäf tsv orf alls weder das bilanzielle Ergebnis (v or Ertragsteuern) noch das zu v ersteuernde Ergebnis (den
steuerlichen Verlust) beeinf lusst.
Darüber hinaus werden gemäß IAS 12.34 zukünftige Steuerentlastungen aufgrund v on steuerlichen Verlustv orträgen
durch einen Abgrenzungsposten berücksichtigt, wenn mit hinreichender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden
kann, dass in Zukunft steuerpflichtige Erträge in ausreichender Höhe zur Verrechnung mit den Verlustv orträgen zu
erwarten sind. Soweit eine Verrechnung nicht mehr wahrscheinlich ist, werden Wertberichtigungen vorgenommen. Aktive
und passive Steuerlatenzen werden saldiert ausgewiesen, soweit die Voraussetzungen nach IAS 12.74 v orliegen.
Latente Steueransprüche und -schulden werden anhand der Steuersätze bemessen, deren Gültigkeit f ür die Periode, in
der ein Vermögenswert realisiert oder eine Schuld erf üllt wird, erwartet wird. Dabei werden die Steuersätze (und
Steuerv orschrif ten) zugrunde gelegt, die zum Bilanzstichtag gültig oder angekündigt sind.
F - 106
Bei der Bemessung der latenten Steuern wurde v on f olgenden Ertragsteuersätzen ausgegangen:
STEUERSATZ
31. Oktober 2012
31. Oktober 2011
Deutschland
30,00 %
30,00 %
Luxemburg
29,60 %
29,60 %
Niederlande
25,50 %
25,50 %
Österreich
25,00 %
25,00 %
Polen
19,00 %
19,00 %
Rumänien
16,00 %
16,00 %
Serbien
15,00 %
10,00 %
Slowakei
23,00 %
19,00 %
Tschechien
19,00 %
19,00 %
Land
11. Rückstellungen
Rückstellungen sind zu bilden, wenn es aus einer rechtlichen oder faktischen Verpf lichtung, die in der Vergangenheit
entstanden ist, erwartungsgemäß zu einem Abfluss von Mitteln kommen wird und der Betrag dieses Abflusses verlässlich
geschätzt werden kann.
Bei gleichartigen Verpflichtungen wird die Wahrscheinlichkeit der Zahlungsv erpf lichtung durch eine gemeinsame
Risikobewertung der Verpflichtungen festgestellt. Eine Rückstellung wird bilanziert, wenn es nach dem Gesetz der großen
Zahl zu einem erwarteten Mittelabfluss kommen wird, auch wenn die Wahrscheinlichkeit des Zahlungsf lusses f ür den
Einzelf all gering ist.
Soweit bei Verpflichtungen erst nach mehr als einem Jahr mit Mittelabflüssen gerechnet wird, werden die Rückstellungen
mit dem Barwert der v oraussichtlichen Mittelabf lüsse angesetzt. Erstattungen Dritter werden getrennt v on den
Rückstellungen aktiv iert, wenn ihre Realisation als nahezu sicher angenommen werden kann.
Sof ern aus einer geänderten Risikoeinschätzung eine Reduzierung des Verpflichtungsumf anges herv orgeht, wird die
Rückstellung anteilig aufgelöst und der Ertrag in jenem Aufwandsbereich erfasst, der ursprünglich bei der Bildung der
Rückstellung belastet wurde. In Ausnahmef ällen wird die Auf lösung der Rückstellung unter der Position „Sonstige
betriebliche Erträge“ erf asst.
12. Ertragserfassung
In Übereinstimmung mit IAS 18 werden Umsatzerlöse mit Übertragung der maßgeblichen Risiken und Chancen auf den
Käuf er erfasst. Abgestellt wird auf den Übergang des wirtschaf tlichen und nicht des ziv ilrechtlichen Eigentums.
F - 107
Die Realisierung v on Mieterlösen erf olgt linear über die Lauf zeit des Mietv ertrages. Einmalige Zahlungen oder
Mietf reistellungen werden dabei über die Laufzeit verteilt. Erträge aus Dienstleistungen wurden im Ausmaß der bis zum
Bilanzstichtag erbrachten Leistungen erf asst.
Zinserträge werden nach Maßgabe der jeweiligen Zinsperiode realisiert. Erträge aus Div idenden werden mit dem
Erlangen des Rechtsanspruches auf Zahlung erf asst.
13. Projektbewertung
Das Geschäftsmodell des EYEMAXX-Konzerns sieht vor, Immobilienentwicklungen in eigenen Projektgesellschaf ten
(SPVs – special purpose vehicles) abzuwickeln und nach Entwicklung im Wege des Verkaufs der Anteile (share deal) an
Inv estoren zu verkaufen. Die Projekte werden selbst erstellt oder mit Partnern entwickelt. Die bilanzielle Bewertung erfolgt
nun f olgendermaßen:
(a) Projekte in den Vorräten: In vollkonsolidierten Projektgesellschaften werden sämtliche Positionen der
Inv estitionskosten in den Vorräten verbucht. Bei Veräußerung der Gesellschaft steht diesen Vorräten der
Kauf preis gegenüber. (IAS 2)
(b) Projekte, die dazu bestimmt sind, länger im Unternehmen zu bleiben und Erträge f ür das Unternehmen
abzuwerf en, werden nach IAS 40 bewertet. Das bedeutet, dass diese mit dem Fair Value erf olgswirksam
bewertet werden.
Projekte in v ollkonsolidierten Unternehmen, bewertet nach IAS 40, Immobilien als Finanzinv estition:
•
EM Outlet Center GmbH – Bürogebäude
•
Log Center d.o.o. Beograd – Liegenschaf t, Gebäude
•
Erbbaurechtsgrundstück mit Logistikcenter in Nürnberg – Bürogebäude und Logistikhalle
•
Logistikcenter in Linz
Projekte in v ollkonsolidierten Unternehmen, bewertet nach IAS 2, Vorräte:
•
•
•
F - 108
C. SCHÄTZUNGEN UND ANNAHMEN DES
MANAGEMENTS
Im Konzernabschluss müssen in einem bestimmten Umf ang Einschätzungen v orgenommen und
Ermessensentscheidungen getroffen werden, die Auswirkungen auf Höhe und Ausweis der bilanzierten Vermögenswerte
und Schulden, der Erträge und Auf wendungen sowie der Ev entualv erbindlichkeiten haben. Schätzungen und
Beurteilungen werden laufend überprüft und basieren auf Erfahrungswerten der Vergangenheit und anderen Faktoren,
einschließlich Erwartungen hinsichtlich zukünf tiger Ereignisse, die unter gegebenen Umständen als angemessen
betrachtet werden.
Der EY EMAXX-Konzern nimmt für in Zukunft zu erwartende Ereignisse Schätzungen und Annahmen vor. Die aus diesen
Schätzungen sich ergebenden Bilanzansätze können naturgemäß v on den späteren tatsächlichen Ergebnissen
abweichen. Schätzungen und Annahmen, die ein beträchtliches Risiko aufweisen und eine wesentliche Anpassung des
Buchwertes der Vermögenswerte und Verbindlichkeiten innerhalb der nächsten Geschäf tsjahre v erursachen können,
betref f en f olgende Sachv erhalte:
Ertragsteuer
Der Beurteilung der Werthaltigkeit latenter Steueransprüche für Verlustv orträge liegt die Annahme zugrunde, dass in
Zukunf t ausreichende steuerliche Einkünf te zur Verwendung erzielt werden.
Als Finanzinv estition gehaltene Immobilien
Die Festlegung des beizulegenden Zeitwertes v on Finanzimmobilien auf grund v on Marktpreisentwicklungen,
Vermietungsgrad, Mietpreisentwicklung und Entwicklung der Zinslandschaft wurde durch Gutachten v on unabhängigen
Sachv erständigen validiert. Der Buchwert der als Finanzinv estition gehaltenen Immobilie bei den v ollkonsolidierten
Unternehmen beläuft sich zum 31. Oktober 2012 auf TEUR 20.059 (Vorjahr: TEUR 14.693). Der anteilige Buchwert der
als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie bei assoziierten Unternehmen beläuft sich auf TEUR 16.036 (Vorjahr: keine).
Die zuv or genannten bewertungsrelevanten Daten unterliegen dabei zum Teil nicht unerheblichen Schätzunsicherheiten.
Die Prüf ung der Werthaltigkeit von Vermögenswerten und Verbindlichkeiten basiert auf Annahmen. Vermögenswerte
wurden, wenn Gründe für eine Nicht-Werthaltigkeit ersichtlich waren, wertberichtigt. Für die Zukunft wird kein Risiko f ür
bestehende Forderungen gesehen.
Nutzungsdauer
Die Nutzungsdauer von Sachanlagevermögen und immateriellen Vermögenswerten stützt sich auf Erf ahrungswerte der
Vergangenheit und Annahmen seitens der Unternehmensf ührung
Rückstellungen
Die Schätzungen über die Höhe und den Ansatz von Rückstellungen werden von der Unternehmensf ührung getrof f en,
wobei diese Schätzungen letztendlich v on den tatsächlichen Werten abweichen können.
F - 109
D. ERLÄUTERUNGEN ZUM KONZERNABSCHLUSS
1. Erläuterungen zur Konzerngewinn- und Verlustrechnung
1.1
Umsatzerlöse
Die Zusammensetzung der Umsatzerlöse ist wie f olgt:
UMSATZERLÖSE
in TEUR
2011/2012
RGJ 2011
1.348
2.367
0
1.574
186
291
1.534
4.232
Erlöse aus der Erbringung von Dienstleistungen
Erlöse aus der Veräußerung von Immobiliengeschäften
Sonstige Erlöse
Gesamt
Die Erlöse aus der Erbringung v on Dienstleistungen enthalten im Rumpf geschäf tsjahr 2011 Erlöse in Höhe v on
TEUR 1.461 aus der bereits v erkauf ten Projektgesellschaf t STOP.SHOP. Liptov sky Mikulas s.r.o., Slowakei.
In den Erlösen aus der Veräußerung von Immobiliengeschäf ten im Rumpf geschäf tsjahr 2011 ist der Verkauf des
Grundstückes der EY EMAXX Kosice s.r.o., Slowakei, mit TEUR 1.574 enthalten.
1.2
ÄNDERUNG DES BEIZULEGENDEN ZEITWERTES DER ALS FINANZINVESTITION
GEHALTENEN IMMOBILIEN
2011/2012
RGJ 2011
2.385
0
Gesamt
2.385
0
in TEUR
F - 110
Bei den Änderungen des beizulegenden Zeitwertes der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien handelt es sich um
Ergebnisef f ekte aus f olgenden Immobilien:
1.3
•
EM Outlet Center GmbH – Bürogebäude
•
Log Center d.o.o. Beograd – Liegenschaf t, Gebäude
•
Erbbaurechtsgrundstück mit Logistikcenter in Nürnberg – Bürogebäude und Logistikhalle
•
Logistikcenter in Linz
Veränderung des Bestandes an fertigen und unfertigen
Erzeugnissen
VERÄNDERUNG DES BESTANDES AN FERTIGEN UND UNFERTIGEN
ERZEUGNISSEN
in TEUR
2011/2012
RGJ 2011
Veränderung des Bestandes an fertigen und unfertigen Erzeugnissen
905
-1.616
Gesamt
905
-1.616
Bei der Veränderung des Bestandes handelt es sich um projektbezogene Herstellungskosten, die für die tschechischen,
polnischen und österreichischen Gesellschaften angefallen sind. Diese Kosten stellen direkt zurechenbare Kosten dar, die
im Rahmen v on Managementv erträgen nicht abgedeckt sind.
Im Rumpfgeschäftsjahr 2011 resultiert die wesentliche Veränderung der Bestände (TEUR 1.256) aus dem Verkauf des
Vorratsgrundstückes (IAS 2) der EY EMAXX Kosice s.r.o., Slowakei, welches am 3. Oktober 2011 gewinnbringend
v erkauf t werden konnte. Ferner wurden TEUR 411 Entwicklungskosten f ür lauf ende Projekte v errechnet.
Für Hotelentwicklung wurden im Rumpfgeschäftsjahr 2011 TEUR 50 zusätzlich in den Beständen erfasst, sodass daf ür
insgesamt TEUR 200 aktiviert waren. Im laufenden Geschäftsjahr konnte das in Bearbeitung stehende Projekt doch nicht
realisiert werden, sodass unter diesem Titel als „stranded cost“ und im Zuge des Impairment-Tests TEUR 200
abgeschrieben werden mussten.
1.4
AKTIVIERTE EIGENLEISTUNGEN
in TEUR
2011/2012
RGJ 2011
8
0
Gesamt
8
0
F - 111
1.5
Aufwendungen für Material und sonstige bezogene
Herstellerleistungen
AUFWENDUNGEN FÜR MATERIAL UND SONSTIGE BEZOGENE HERSTELLERLEISTUNGEN
2011/2012
RGJ 2011
Auf wendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe und für bezogene Ware
86
885
Auf wendungen für bezogene Leistung
Wertberichtigungen von Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffen und für bezogene
Ware sowie für bezogene Leistung
182
265
229
0
Gesamt
497
1.150
in TEUR
Unter diesem Posten werden sämtliche im Zusammenhang mit der Erzielung der Umsatzerlöse verbrauchten Materialien
und bezogenen Leistungen ausgewiesen. Im Rumpf geschäf tsjahr 2011 besteht der maßgebliche Anteil der
Auf wendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe aus der bereits verkauften Projektgesellschaft STOP.SHOP. Liptov sky
Mikulas s.r.o, Slowakei.
Die Wertberichtigungen in Höhe von TEUR 229 (Vorjahr: TEUR 0) beziehen sich hauptsächlich auf die Abschreibung der
bisher aktivierten Anschaffungskosten in der Aircargo Logistikcenter NIS d.o.o. in Höhe von TEUR 217, da es bei diesem
Projekt zu Verzögerungen in der Umsetzung gekommen ist.
1.6
Personalaufwendungen
PERSONALAUFWAND
in TEUR
Gehaltsaufwendungen
Gesetzliche Sozialabgaben und Pflichtbeiträge
Sonstige Sozialaufwendungen
Gesamt
2011/2012
RGJ 2011
1.403
960
356
242
1
1
1.760
1.203
Im Berichtsjahr wurden im Konzern durchschnittlich 28 (Vorjahr: 26) Arbeitnehmer beschäftigt, davon 3 Arbeiter (Vorjahr:
3 Arbeiter) und 25 Angestellte (Vorjahr: 23 Angestellte).
F - 112
Für den Vorstand sowie f ür leitende Angestellte in Schlüsselpositionen wurden f olgende Zahlungen getätigt:
in TEUR
Anzahl der leitenden Angestellten
Lauf ende Gehälter für den Vorstand und leitende Angestellte
Mitarbeitervorsorgekasse für leitende Angestellte
2011/2012
2011
4
5
499
354
4
4
In den österreichischen Gesellschaften wurden aufgrund des betrieblichen Mitarbeitervorsorgegesetzes (BMVG) sowie
v ertraglicher Zusagen beitragsorientierte Zahlungen in Höhe von TEUR 14 (Vorjahr: TEUR 11) geleistet. Auf wendungen
f ür Altersv ersorgung oder Abf ertigung sowie Pensionszusagen gibt es keine.
Weitere Angaben für den Vorstand und leitende Angestellte in Schlüsselpositionen sind: kurzfristig f ällige Leistungen in
der Höhe v on TEUR 4 (Vorjahr: TEUR 118) aus erfolgsabhängiger Vergütung. Im Vorjahr gab es außerdem TEUR 48 aus
langf ristig f älligen erf olgsabhängigen Vergütungen und TEUR 4 aus anteilsbasierter Vergütung.
1.7
Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und
Sachanlagen
Die Abschreibungen auf materielle und immaterielle Vermögenswerte f ür das Geschäf tsjahr und das Vorjahr sind in
f olgender Tabelle ersichtlich:
ABSCHREIBUNG AUF IMMATERIELLE VERMÖGENSWERTE UND SACHANLAGEVERMÖGEN
2011/2012
RGJ 2011
17
44
Abschreibung auf Sachanlagen
119
131
Gesamt
136
175
in TEUR
Abschreibung auf immaterielle Anlagen
F - 113
1.8
Die Zusammensetzung der sonstigen betrieblichen Erträge ist f olgendermaßen:
SONSTIGE BETRIEBLICHE ERTRÄGE
2011/2012
RGJ 2011
7
0
Mieterträge
84
25
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen
18
28
Erträge aus Umrechnungsdifferenzen
68
404
Nachträgliche Kaufpreisanpassung
391
0
Übrige
353
424
Gesamt
921
881
in TEUR
Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen
Kursdifferenzen sind wie im Vorjahr in serbischen Gesellschaf ten und der rumänischen Gesellschaf t entstanden.
Die STOP.SHOP. Kyjov s.r.o., Prag, wurde aufgrund des Verkaufes per 30. Juni 2011 entkonsolidiert. Aufgrund der sehr
guten Entwicklung des Fachmarktzentrums wurde gemäß des Vertrages am 12. September 2012 eine
Kauf preisanpassung durchgef ührt. Die nachträgliche Zahlung in Höhe v on TEUR 391 ist unter den sonstigen
betrieblichen Erträgen in der Konzerngewinn- und Verlustrechnung angef ührt.
F - 114
1.9
Die sonstigen betrieblichen Auf wendungen gliedern sich wie f olgt:
SONSTIGE BETRIEBLICHE AUFWENDUNGEN
2011/2012
RGJ 2011
0
142
624
317
Rechts- und Beratungsaufwand
1.143
490
Reise- und Fahrtaufwendungen
196
223
Kommunikationskosten
78
96
Werbeaufwand
36
31
Instandhaltung und Wartung
186
408
Prov isionen
191
110
Versicherungsaufwendungen
20
20
Gebühren und Abgaben
78
44
209
109
66
278
36
0
472
760
3.335
3.028
in TEUR
Auf wendungen aus dem Abgang von Anlagevermögen
Leasing, Miete und Pacht
Wertberichtigung zu Forderungen
Kursaufwand aus Umrechnungsdifferenzen
Fair Value Loss on Loans and Receivables at Fair Value through Profit and
Loss
Übrige
Gesamt
Der Anstieg des Leasingaufwandes v on TEUR 317 auf TEUR 624 resultiert aus der im Geschäf tsjahr 2011/2012
geleasten Logistikimmobilie in Linz. Die Wertberichtigung zu Forderungen resultiert aus der zum 31. Oktober 2012
bestehenden finanziellen Forderung in Höhe von TEUR 118 (Vorjahr: TEUR 118) gegenüber Log Center Airport welche
im Geschäftsjahr 2011/2012 zu 100 % wertberichtigt wurde. Im Aufwand zur Instandhaltung und Wartung bef anden sich
im Vorjahr TEUR 374 Auf wand aus der bereits entkonsolidierten STOP.SHOP. Liptov sky Mikulas s.r.o..
F - 115
1.10 Ergebnis aus der Erst- und Entkonsolidierung
Die Zusammensetzung des Ergebnisses aus der Erst- und Entkonsolidierung ist f olgendermaßen:
ERGEBNIS AUS DER ERST- UND ENTKONSOLIDIERUNG
2011/2012
RGJ 2011
Gewinne aus der Erst- und Entkonsolidierung
414
3.887
Verluste aus der Erst- und Entkonsolidierung
-139
-273
275
3.614
in TEUR
Gesamt
Aschaffenburg, verkauft. Die restlichen 10 % der Anteile hält die AHM Management und Unternehmensberatungs
GesmbH, Wien. Mit der Änderung des Gesellschaf tsv ertrages und der dementsprechenden Strukturänderung mit
Statuswechsel ergab sich daraus ein Entkonsolidierungsergebnis in Höhe v on TEUR 131.
Mit der Änderung der Gesellschaftsverträge der tschechischen Gesellschaften am 17. Juli 2012 ergab sich ein Verlust der
Beherrschung im Sinne von IAS 27. Das Entkonsolidierungsergebnis aufgrund der Strukturänderung mit Statuswechsel
beläuf t sich auf TEUR 165.
Am 26. April 2012 wurden 100 % an der vollkonsolidierten AHM Management und Unternehmensberatungs GesmbH,
Wien, v erkauf t. Daraus ergab sich ein negativ er Konsolidierungsef f ekt in Höhe v on TEUR 21.
Der Haupteffekt im Konsolidierungsergebnis des Rumpfgeschäftsjahres 2011 kommt aus dem Zukauf der restlichen 50 %
der Projektgesellschaft Log Center d.o.o. Beograd, in welcher sich ein als Finanzinv estition gehaltenes Grundstück
bef indet (TEUR 3.582). Ferner wurden von der Gesellschaft EM Outlet Center GmbH 99 % der Anteile v on Peter Müller
zu einem Preis von TEUR 300 gekauft. Der in dieser Gesellschaft befindliche Anteil an einem Büro- und Wohngebäude
wurde zum Zeitpunkt der Kontrollerlangung zum Fair Value v on TEUR 1.293 angesetzt, woraus sich ein positiv es
Konsolidierungsergebnis von TEUR 265 ergibt. Negative Konsolidierungseffekte wurden durch die Erstkonsolidierung der
EY EMAXX Real Estate AG in der Höhe v on TEUR 262 (negativ es Eigenkapital bei Sacheinlage der Gesellschaf t)
v erbucht. Weitere Effekte in der Höhe von TEUR 11 aus Liquidationen und Umgliederungen im Vollkonsolidierungskreis
sind ergebniswirksam berücksichtigt.
F - 116
1.11 Ergebnis aus Beteiligungen
Die Zusammensetzung des Ergebnisses aus Beteiligungen ist f olgendermaßen:
ERGEBNIS AUS BETEILIGUNGEN
in TEUR
Ergebnis aus Beteiligungen nach at-equity-Methode bewertet
Gesamt
2011/2012
RGJ 2011
4.503
213
26
9
4.529
222
Das Ergebnis aus Beteiligungen wurde vor allem durch das attraktive Immobilienprojekt in Kittsee, wie auch durch den
günstigen Kauf von 98 % der Kommanditanteile an der Lifestyle Realbesitz-Verwertungsgesellschaf t mbH & Co KG,
Wien, geprägt.
In Österreich wurde intensiv an der Entwicklung des Fachmarktzentrums Kittsee gearbeitet. Das in unmittelbarer Nähe
zur slowakischen Hauptstadt Bratislav a bef indliche Fachmarktzentrum konnte bereits bis zum Bilanzstichtag
31. Oktober 2012 zum Großteil vermietet werden. Mitte Oktober ist der erste Spatenstich für das Fachmarktzentrum mit
insgesamt 10.600 Quadratmetern Handelsfläche erfolgt. Die Fertigstellung und Eröffnung ist bereits für Mai 2013 geplant.
Das Ergebnis aus der Equity -Bewertung beläuf t sich im Geschäf tsjahr 2011/2012 auf TEUR 2.673.
Mit Wirkung zum 24. Juli 2012 wurden 98 % der Kommanditanteile an der Lifestyle Realbesitz-Verwertungsgesellschaf t
mbH & Co KG, Wien, v on der EY EMAXX International Holding & Consulting GmbH, Leopoldsdorf , erworben. Im
Gesellschaftervertrag wurde geregelt, dass wesentliche Entscheidungen nur mit Zustimmung des Komplementärs und der
Kommanditistenmehrheit getroffen werden können. Daraus ergibt sich, dass trotz 98-%-iger Beteiligung die Beherrschung
im Sinne v on IAS 27 über die Gesellschaf t durch diese Transaktion nicht gegeben ist. Die Lif esty le RealbesitzVerwertungsgesellschaft mbH & Co KG, Wien, besitzt eine v ermietete Immobilie wie auch drei Superädif ikate auf
v ermieteten Immobilien, welche in den wichtigsten Städten Österreichs liegen. Das Ergebnis aus der Equity -Bewertung
beläuf t sich im Geschäf tsjahr 2011/2012 auf TEUR 1.927.
Aus den restlichen assoziierten Unternehmen ergibt sich ein negatives Ergebnis aus Beteiligung in Höhe v on TEUR 97.
Das Ergebnis aus dem Abgang von Finanzanlagen in Höhe von TEUR 26 betrifft den Abgang der STOP.SHOP. DOLNY
KUBIN s.r.o., Bratislav a, welche mit Wirkung zum 15. Nov ember 2011 v erkauf t wurde.
F - 117
1.12 Finanzerfolg
Das in der Gesamtergebnisrechnung ausgewiesene Finanzergebnis hat f olgende Zusammensetzung:
FINANZERFOLG
2011/2012
RGJ 2011
1.061
383
Zinsaufwendungen
-2.703
-1.027
Gesamt
-1.642
-644
in TEUR
Zinserträge
Die Nachplatzierung der Anleihe 2011/2016 wurde im Dezember 2011 beendet. Der Kupon beträgt 7,5 % per anno und
wird am 26. Juli ausbezahlt. Die Ef f ektiv v erzinsung der Anleihe beträgt 11,20 % (Vorjahr: 10,86 %). Im
Geschäftsjahr 2011/2012 wurde eine weitere Anleihe (2012/2017) begeben. Der Kupon beträgt 7,75 % per anno und wird
am 11. April ausbezahlt. Die Ef f ektiv v erzinsung der Anleihe beträgt 10,82 %.
Die Anleihen wurden unter anderem durch Grundbuchpfandrechte besichert. Daf ür wurde bei den Eigentümern eine
Umschuldung von Bankverbindlichkeit auf Darlehen von der EYEMAXX Real Estate AG, Aschaf f enburg, durchgef ührt.
Daraus erhält die EYEMAXX Real Estate AG, Aschaf f enburg, jährlich Zinserträge mit einer Verzinsung v on 7,75 %
1.13 Steuern von Einkommen und Ertrag
Als Ertragsteuern sind die in den einzelnen Ländern gezahlten oder geschuldeten Steuern auf Einkommen und Ertrag
sowie die latenten Steuerabgrenzungen ausgewiesen.
Der Berechnung liegen Steuersätze zugrunde, die gemäß den geltenden Steuergesetzen oder gemäß Steuergesetzen,
deren Inkraftsetzung im Wesentlichen abgeschlossen ist, zum voraussichtlichen Realisierungszeitpunkt anzuwenden sein
werden.
STEUERN VOM EINKOMMEN UND ERTRAG
2011/2012
RGJ 2011
-24
-20
Latenter Steuereffekt
-590
202
Gesamt
-614
182
in TEUR
Tatsächlicher Steueraufwand
F - 118
Der ausgewiesene tatsächliche Steueraufwand in Höhe von TEUR 24 (Vorjahr: TEUR 20) enthält keinen Auf wand f ür
Vorperioden und betrifft im Wesentlichen die bezahlte Mindestkörperschaftsteuern. Der passive latente Steueref f ekt in
Höhe v on TEUR 1.351 ergibt sich aus der Bewertung der zum beizulegenden Zeitwert als Finanzinv estition gehaltenen
Immobilien in Deutschland, Österreich und Serbien, wie auch aus der Änderung des serbische Steuersatz von 10 % auf
15 %. Der Ef f ekt aus der Anpassung des latenten Steuerauf wands in Serbien beläuf t sich auf TEUR 401. Im
Geschäf tsjahr 2011/2012 wurden latenten Steuern auf Verlustv orträge in Höhe v on TEUR 761 aktiv iert.
Die Überleitungsrechnung zwischen dem tatsächlichen in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesenen
Ertragsteueraufwand und dem Produkt aus bilanziellem Periodenergebnis und dem anzuwendenden Steuersatz des
Konzerns f ür das Geschäf tsjahr 2011/2012 setzt sich wie f olgt zusammen:
ÜBERLEITUNGSRECHNUNG
in TEUR
Rechnerischen Ertragsteueraufwand
Abweichende ausländische Steuersätze
Steuersatzänderung
Steuerauswirkung der nicht abzugsfähigen Aufwendungen und steuerfreien
Erträge
2011/2012
RGJ 2011
3.187
1.133
-797
-283
-1
-34
-401
0
695
989
Auswirkungen der Verlustvortragsänderung und nicht aktivierbaren
Verlustvorträge
-110
-489
Steuern vom Einkommen und Ertrag
-614
182
Im Jahr 2010 war die EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH, Österreich, die Konzernmuttergesellschaf t
und daher f ür die Berechnung des entsprechenden Steueraufwandes ein Körperschaftsteuersatz von 25 % anzuwenden.
Durch die Einbringung der EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH in die EY EMAXX Real Estate AG ist
nunmehr eine deutsche Gesellschaft oberste Konzernmuttergesellschaf t. Auf grund der Tatsache, dass wesentliche
steuerliche Effekte auf Ebene der österreichischen Gesellschaften ihre Wirkung entf alten, wurde das Konzernergebnis
auch im Geschäftsjahr 2011/2012 mit dem für Österreich anzuwendenden Körperschaftsteuersatz von 25 % multipliziert.
Die permanenten steuerlichen Differenzen resultieren neben nicht abzugsf ähigen Auf wendungen und steuerf reien
Erträgen aus den lokalen Einzelabschlüssen, im Wesentlichen aus den Konsolidierungsergebnissen.
Eine detaillierte Darstellung der Entwicklung der Steuerabgrenzung sowie der Zusammensetzung der latenten Steuern ist
unter Punkt „2.6. Latente Steuern abgebildet.
F - 119
1.14 Ergebnis je Aktie
Das unverwässerte und das verwässerte Ergebnis je Aktie nach IAS 33 wird als Quotient aus dem Mutterunternehmen
zuzurechnenden Konzerngesamtergebnis von TEUR 1.212 (Vorjahr: TEUR 1.303) und dem gewogenen Durchschnitt der
Aktien pro Geschäf tsjahr ermittelt und beträgt f ür das Berichtsjahr EUR 0,47 (Vorjahr: EUR 0,52).
Das unv erwässerte und das v erwässerte Ergebnis je Aktie sind im abgelauf enen Geschäf tsjahr identisch.
Für die Berechnung des Durchschnittes je Aktie wurden für das Berichtsjahr vom 1. November 2011 bis 31. Oktober 2012
bis zum 22. Mai 2012 2.550.642 Aktien herangezogen. Am 22. Mai 2012 wurde durch Ausgabe v on 100.000 neuer
Aktien der Aktienstand auf 2.650.642 Aktien erhöht.
Für die Berechnung des Durchschnittes je Aktie wurden für das Berichtsjahr vom 1. Januar bis 31. Oktober 2011 bis zum
Stichtag der „reverse acquisition“ (17. Juni 2011) 2.499.500 Inhaberaktien aus der Sacheinlage und ab der Rechtskraf t
der Einbringung der Aktien (2.550.642 Aktien) der EY EMAXX Real Estate AG heran gezogen.
Das f ührt zu einem gewogenen Durchschnitt f ür das Berichtsjahr v on 2.594.904 Stück (Vorjahr: 2.522.531 Stück).
2. Erläuterungen zur Konzernbilanz
2.1
Das immaterielle Vermögen des EY EMAXX-Konzerns zum Bilanzstichtag setzt sich wie f olgt zusammen:
PATENTE UND LIZENZEN
31. Oktober
in TEUR
Anschaffungskosten
Buchwerte
2012
2011
7
9
-7
-7
0
2
SOFTWARE
31. Oktober
in TEUR
Anschaffungskosten
Buchwerte
F - 120
2012
2011
292
277
-271
-265
21
12
Es werden ausschließlich erworbene immaterielle Vermögenswerte mit einer begrenzten Nutzungsdauer ausgewiesen.
Bezüglich Nutzungsdauer und Abschreibungsmethode wird auf die Ausf ührungen zu den Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden v erwiesen.
Die planmäßigen Abschreibungen sind in der Gewinn- und Verlustrechnung unter „Abschreibungen auf immaterielle
Gegenstände des Anlagev ermögens und Sachanlagen“ ausgewiesen.
2.2
Sachanlagen
Die Zusammensetzung der Sachanlagen gliedert sich wie f olgt:
GRUNDSTÜCKE UND BAUTEN
31. Oktober
in TEUR
Anschaffungskosten
Buchwerte
2012
2011
1.576
1.608
-374
-404
1.202
1.204
DAVON MIETEINBAUTEN
31. Oktober
in TEUR
Anschaffungskosten
Buchwerte
2012
2011
828
879
-136
-179
692
700
TECHNISCHE ANLAGEN UND MASCHINEN
31. Oktober
in TEUR
Anschaffungskosten
Buchwerte
2012
2011
343
451
-243
-360
100
91
ANDERE ANLAGEN, BETRIEBS- UND GESCHÄFTSAUSSTATTUNG
31. Oktober
in TEUR
Anschaffungskosten
Buchwerte
F - 121
2012
2011
481
346
-373
-320
108
26
Kursdifferenzen aus der Umrechnung von Sachanlagen in die Konzernwährung sind im abgelauf enen Geschäf tsjahr
TEUR -1 (Vorjahr: TEUR 3) v erbucht.
2.3
Als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
ALS FINANZINVESTITION GEHALTENEN IMMOBILIEN
31. Oktober
in TEUR
2012
2011
Anschaffungskosten
20.059
14.693
Buchwerte
20.059
14.693
AUFTEILUNG DER ALS FINANZINVESTITION GEHALTENEN IMMOBILIEN
31. Oktober
in TEUR
2012
2011
Österreich
4.384
1.293
Deutschland
2.160
0
Serbien
13.515
13.400
Gesamt
20.059
14.693
ZUGANG DER ALS FINANZINVESTITION GEHALTENEN IMMOBILIEN
31. Oktober
in TEUR
2012
2011
Österreich
2.653
0
Deutschland
1.750
0
Serbien
62
500
Gesamt
4.465
500
Die Grundstücke der Log Center d.o.o. Beograd wurden im Rahmen der Kauf preisallokation mit dem Fair Value v on
TEUR 12.899 bewertet. Im Geschäf tsjahr 2011/2012 wurden weitere Grundstücke angekauf t, wodurch sich ein
beizulegender Zeitwert zum 31. Oktober 2012 von TEUR 13.007 ergibt. Zusätzlich wurden TEUR 7 (Vorjahr: TEUR 501)
und somit TEUR 508 aus den Vorräten in der Position „Grundstücke und Gebäude – Als Finanzinv estition gehaltene
Immobilien“ f ür die Projekte der Log Center d.o.o. Beograd umgegliedert.
Außerdem wurde die EM Outlet Center GmbH in Österreich im Rumpfgeschäftsjahr 2011 erstkonsolidiert, welche einen
Anteil an einem Bürogebäude mit Wohnflächen in ihrem Besitz hält. Im Rahmen der Kauf preisallokation wurde diese
Immobilie mit dem Fair Value v on TEUR 1.293 (Vorjahr: TEUR 1.293) bewertet.
F - 122
Im Geschäf tsjahr 2011/2012 wurde zudem eine v ermietete Logistikimmobilie in Linz übernommen, welche zum
Bilanzstichtag mit einem Fair Value v on TEUR 3.091 bewertet ist.
Mit Erbbaurechtskaufvertrag vom 12. Juni 2012 hat die EY EMAXX Real Estate AG, Aschaf f enburg, (Käuf er) das
Erbbaurecht am Grundstück Gemarkung Eibach (Nürnberg), Duisburger Straße, mit einer grundbücherlich angegebenen
Größe v on 16.540 m2 von der LYRA Grundstücks-Vermietungsgesellschaft mbH (Verkäufer), Aschaff enburg, erworben.
Diese Immobilie wurde mit einem Fair Value v on TEUR 2.160 bewertet.
Kursdifferenzen aus der Umrechnung von Sachanlagen in die Konzernwährung sind im abgelaufenen Geschäf tsjahr mit
TEUR -1.484 (Vorjahr: TEUR 1) v erbucht. Diese sind zur Gänze dem Grundstück in Serbien zuzuweisen.
2.4
Beteiligungen an nach der Equity-Methode bilanzierten assoziierten
und Gemeinschaftsunternehmen
Anteile an assoziierten und Gemeinschaf tsunternehmen werden nach der Equity -Methode bewertet und jährlich
entsprechend dem von der Muttergesellschaft gehaltenen Kapitalanteil um die anteiligen Eigenkapitalv eränderungen
erhöht bzw. v ermindert.
Die f olgenden Übersichten zeigen v erdichtete Finanzinf ormationen in Bezug auf die assoziierten und
Gemeinschaf tsunternehmen:
GEMEINSCHAFTSUNTERNEHMEN UND ASSOZIIERTE UNTERNEHMEN ZUM
31.10.2012
Österreich
Tschechien
Polen
Serbien
Zy pern
Gesamt
Vermögenswerte
18.800
2.997
807
868
26
23.498
Verbindlichkeiten
6.820
3.589
277
1.116
28
11.830
Nettovermögen
11.980
-592
530
-248
-2
11.668
255
2
0
0
0
257
8.271
308
111
0
-5
8.685
Serbien
Sonstige
Gesamt
in TEUR
Umsatzerlöse
GEMEINSCHAFTSUNTERNEHMEN UND ASSOZIIERTE UNTERNEHMEN ZUM
31.10.2011
in TEUR
Österreich
Tschechien
Slowakei
Vermögenswerte
35
148
7.698
979
26
8.886
Verbindlichkeiten
2
190
7.538
1.258
23
9.011
Nettovermögen
33
-42
160
-279
3
-125
0
0
139
0
0
139
-2
-12
663
0
-10
639
Umsatzerlöse
F - 123
2.5
Sonstige finanzielle Vermögenswerte
Die Zusammensetzung der sonstigen langf ristigen f inanziellen Vermögenswerte gliedert sich wie f olgt:
LANGFRISTIGE FINANZIELLE FORDERUNGEN
31. Oktober
in TEUR
2012
2011
347
9
Finanzielle Forderungen gegenüber Nahestehenden
6.909
7.412
Finanzielle Forderungen gegenüber Assoziierten
4.028
0
Wertberichtigungen finanzieller Forderungen
-1.129
0
Gesamt
10.155
7.421
Finanzielle Forderungen gegenüber Dritten
Die Zusammensetzung der sonstigen kurzf ristigen f inanziellen Vermögenswerte gliedert sich wie f olgt:
KURZFRISTIGE FINANZIELLE FORDERUNGEN
31. Oktober
in TEUR
2012
2011
66
420
Finanzielle Forderungen gegenüber nahestehenden Unternehmen
139
335
Finanzielle Forderungen gegenüber assoziierten Unternehmen
118
700
-118
0
205
1.455
Wertberichtigungen
Gesamt
Die Entwicklung der Wertberichtigung ist wie f olgt:
WERTBERICHTIGUNG VON FINANZIELLEN FORDERUNGEN
31. Oktober
in TEUR
2012
2011
0
0
Stand am 1. November 2011 / 1. Januar 2011
Zuf ührung
209
Verbrauch
-16
Umgliederung von sonstigen Forderungen
1.054
Stand am 31. Oktober 2012 / 31. Oktober 2011
1.247
F - 124
0
Im Rumpfgeschäftsjahr 2011 wurden die Wertberichtigungen von finanziellen Vermögenswerten in Höhe von TEUR 1.054
unter den sonstigen Forderungen ausgewiesen. Der Aufwand im Geschäftsjahr 2011/2012 in der Höhe v on TEUR 209
(Vorjahr: TEUR 109) betrif f t im Wesentlichen eine Forderung in der ERED Netherlands II B.V., Amsterdam.
Die Auf gliederung der Forderungen gegenüber nahestehenden Unternehmen wird im Punkt „3.1 Nahestehende
Unternehmen“ näher erläutert.
Die Auf gliederung der Forderungen gegenüber assoziierten Unternehmen wird im Punkt „3.2 Assoziierte Unternehmen“
näher erläutert.
gegenüber Assoziierten
413
0
7.048
-938
4.146
-309
11.607
Buchwert
413
6.110
3.837
10.360
Wertberichtigte Forderungen
Nicht überfällig
0
938
266
-1.129
75
Überf ällig zwischen 0 - 30 Tagen
0
0
0
0
0
Gesamtsumme
gegenüber Nahestehenden
Brutto
Wertberichtigung
in TEUR
Wertberichtigungen
gegenüber Dritten
Die Fristigkeit der langf ristigen f inanziellen Vermögenswerte und kurzf ristigen f inanziellen Forderungen zum
31. Oktober 2012 ist wie f olgt:
-1.247
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Überf ällig nach mehr als 360 Tagen
0
0
118
-118
0
Summe
0
938
384
-1.247
75
Nicht wertberichtigte Forderungen
413
6.110
3.697
10.220
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
1
0
0
0
0
0
0
64
64
413
6.110
3.762
10.285
Nicht überfällig
Summe
F - 125
Buchwert
Gesamtsumme
Wertberichtigung
gegenüber Assoziierten
Brutto
in TEUR
gegenüber Dritten
Die Fristigkeit der langf ristigen f inanziellen Vermögenswerte und kurzf ristigen f inanziellen Forderungen zum
31. Oktober 2011 ist wie f olgt:
429
7.747
700
8.876
0
0
0
0
429
7.747
700
8.876
429
7.747
700
8.876
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
429
7.747
700
8.876
Nicht überfällig
Summe
2.6
Latente Steuern
In der Konzernbilanz werden keine aktiven latente Steuern (Vorjahr: TEUR 357) und passive latente Steuern in der Höhe
v on TEUR 1.181 (Vorjahr: TEUR 1.055) ausgewiesen. Die Summe der nicht genutzten Verlustv orträge beträgt im
Geschäftsjahr TEUR 6.176 (Vorjahr: TEUR 4.884). Davon verfallen TEUR 551 (Vorjahr: keine) in den Jahren 2012 - 2022.
Der Ermittlung der latenten Steuerabgrenzung liegen die in den Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen
beschriebenen Steuersätze zugrunde.
LATENTE STEUERN
31. Oktober
in TEUR
Aktive latente Steuern
Passive latente Steuern
2012
2011
0
357
1.181
1.055
-1.181
-698
In der Vorjahresbilanz resultierten die aktiv en latenten Steuern im Wesentlichen aus aktiv ierten steuerlichen
Verlustvorträgen der österreichischen Gesellschaften. Im Geschäftsjahr 2011/2012 wurden steuerliche Verlustv orträge
maximal in jener Höhe aktiv iert, wie passiv e latente Steuern gebildet wurden.
F - 126
In Österreich besteht zum 31. Oktober 2011 eine steuerliche Unternehmensgruppe i.S.d. § 9 ÖKStG. Gruppenträger ist
die EY EMAXX International Holding und Consulting GmbH. Gruppenmitglieder zum 31. Oktober 2011 sind die EYEMAXX
Management GmbH sowie die EYEMAXX Corporate Finance GmbH. Im Geschäf tsjahr 2011/2012 wurden zudem die
Retailcenter Management GmbH wie auch die EM Outlet Center GmbH in die steuerliche Unternehmensgruppe
einbezogen.
Die passiven latenten Steuern in Höhe von TEUR 1.181 (Vorjahr: TEUR 889) betreffen zur Gänze die zum beizulegenden
Zeitwert als Finanzinvestition gehaltene Immobilie in Serbien. Im Vorjahr betrafen die passiven latenten Steuern zudem
die im Rahmen der Erstkonsolidierung zum Fair Value bewerteten Liegenschaften in Zell am See in Höhe von TEUR 166,
welche in der EM Outlet Center GmbH abgebildet sind. Auf grund des Beitritts der EM Outlet Center GmbH zur
Steuergruppe konnten diese passiven latenten Steuern mit aktiv ierten steuerlichen Verlustv orträgen ausgeglichen
werden.
Die Zusammensetzung und die Entwicklung der Steuerabgrenzung sind aus der f olgenden Tabelle ersichtlich:
ENTWICKLUNG DER LATENTEN STEUER
9
356
Ergebnisveränderung der latenten Steuern
202
202
Erstkonsolidierungszugänge
-1.055
-2
Entkonsolidierungsabgänge
-208
-9
-199
-698
0
357
Ergebnisveränderung der latenten Steuern
-590
771
Verlustvorträge
363
Anteile an einem
assoziierten
Unternehmen
Verlustvorträge
in TEUR
Als Finanzinvestition
gehaltene
Immobilien
Ingangsetzungsaufwendungen
Passiv a
Summe
Aktiv a
2
0
0
1.055
0
0
879
482
1.053
Kursdifferenzen
107
-107
-1.181
0
1.128
1.827
482
0
Die Zugänge der latenten Steuern in der Vorjahresbilanz betreffen die passiven latenten Steuern, welche auf grund der
unterschiedlichen Wertansätze der Grundstücke in Serbien und Zell am See gebildet wurden. Die in der Vorjahresbilanz
angef ührten Entkonsolidierungsabgänge betreffen latente Steuern auf Verlustv orträge der STOP.SHOP. Liptov sky
Mikulas s.r.o., welche im Berichtsjahr aktiv iert wurden.
F - 127
2.7
Vorräte
Die Vorräte des Konzerns setzten sich f olgendermaßen zusammen:
VORRÄTE
31. Oktober
in TEUR
2012
2011
11
4
Noch nicht abgerechnete Leistungen
1.157
628
Gesamt
1.168
632
Die noch nicht abgerechneten Leistungen beziehen sich auf f olgende projektbezogene Leistungen:
Aircargo Logistikcenter NIS: Da es bei diesem Projekt zu Verzögerungen in der Umsetzung gekommen ist, wurden die
Anschaffungskosten im Zuge des Impairment-Tests wertberichtigt (bis zum 31. Oktober 2011 aktiv ierte Anschaf f ungskosten: TEUR 217).
Für Hotelentwicklung in Deutschland wurden im Rumpfgeschäftsjahr 2011 insgesamt TEUR 200 aktiviert. Im lauf enden
Geschäftsjahr konnte das in Bearbeitung stehende Projekt doch nicht realisiert werden, sodass unter diesem Titel als
„stranded cost“ und im Zuge des Impairment-Tests eine Abschreibung von TEUR 200 v orgenommen werden musste.
Mitarbeiter der Management-Gesellschaften innerhalb des EY EMAXX-Konzerns sind f ür die Organisation, Planung,
Unterstützung und Durchführung der Projekte in den at-equity-Gesellschaf ten zuständig. Aus diesem Grund werden
gemäß IAS 2 die projektbezogenen Kosten aktiviert. Im Geschäftsjahr 2011/2012 sind projektbezogene Aufwendungen in
den tschechischen Projekten in Höhe v on TEUR 710, in den polnischen Projekten in Höhe v on TEUR 362 und im
österreichischen Projekt in Höhe v on TEUR 85 aktiv iert worden.
2.8
Die Forderungen aus Lief erungen und Leistungen gliedern sich nach Art f olgendermaßen:
FORDERUNGEN AUS LIEFERUNGEN UND LEISTUNGEN
31. Oktober
in TEUR
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gegenüber Dritten
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gegenüber nahestehenden
Unternehmen
Wertberichtigung
Gesamt
2012
2011
331
2.628
0
1.352
-104
0
227
3.980
F - 128
Die Entwicklung der Wertberichtigung ist wie f olgt:
WERTBERICHTIGUNG VON FORDERUNGEN AUS LIEFERUNGEN UND LEISTUNGEN
31. Oktober
in TEUR
2012
2011
0
0
Zuf ührung
0
Verbrauch
0
Umgliederung von sonstigen Forderungen
104
Stand am 31. Oktober 2012 / 31. Oktober 2011
104
0
Im Rumpfgeschäftsjahr 2011 wurden die Wertberichtigungen von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe
v on TEUR 104 unter den sonstigen Forderungen ausgewiesen.
0
331
-104
0
-104
227
0
227
79
0
-79
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
25
0
-25
0
104
0
-104
0
Brutto
Wertberichtigung
Buchwert
Gesamtsumme
Forderungen aus
Lieferungen und Leistungen
gegenüber nahestehenden
Unternehmen
331
in TEUR
Wertberichtigung
Forderungen aus
gegenüber Dritten
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gliedern sich nach Fristigkeit zum 31. Oktober 2012 folgendermaßen:
Wertberichtigte Forderungen
Nicht überfällig
Summe
F - 129
163
0
163
21
0
21
3
0
3
0
0
0
0
0
0
40
0
40
227
0
227
Nicht überfällig
Summe
Wertberichtigung
Buchwert
Gesamtsumme
Brutto
Forderungen aus
Unternehmen
in TEUR
Forderungen aus
gegenüber Dritten
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gliedern sich nach Fristigkeit zum 31. Oktober 2011 folgendermaßen:
2.628
1.352
3.980
0
0
0
2.628
1.352
3.980
2.045
1.352
3.397
0
0
0
5
0
5
Nicht überfällig
Summe
F - 130
5
0
5
573
0
573
0
0
0
2.628
1.352
3.980
2.9
Die sonstigen Forderungen gliedern sich nach Art f olgendermaßen:
SONSTIGE FORDERUNGEN
31. Oktober
in TEUR
Sonstige Forderungen gegenüber Dritten
Sonstige Forderungen gegenüber nahestehenden Unternehmen
Sonstige Forderungen gegenüber assoziierten Unternehmen
Wertberichtigungen
Gesamt
2012
2011
325
460
1.226
1.693
288
42
0
-1.158
1.839
1.037
Die Auf gliederung der Forderungen gegenüber assoziierten Unternehmen wird im Punkt „3.2 Assoziierte Unternehmen“
näher erläutert.
Im Rumpfgeschäftsjahr 2011 wurden die Wertberichtigungen von finanziellen Forderungen in Höhe von TEUR 1.054 und
v on Forderungen aus Lief erungen und Leistungen in Höhe v on TEUR 104 unter den sonstigen Forderungen
ausgewiesen. Diese Wertberichtigungen in Höhe v on TEUR 1.158 wurden im Geschäf tsjahr 2011/2012 v on den
sonstigen Forderungen einerseits auf die f inanziellen Forderungen in Höhe v on TEUR 1.054 und Forderungen aus
Lief erungen und Leistungen in Höhe v on TEUR 104 umgegliedert.
Hinsichtlich des weder wertgeminderten noch in Zahlungsverzug befindlichen Bestandes der Forderungen deuten zum
Abschlussstichtag keine Anzeichen darauf hin, dass die Schuldner ihren Zahlungsv erpf lichtungen nicht nachkommen
werden.
Die Wertberichtigung im Rumpfgeschäftsjahr 2011 in Höhe von TEUR 109 betrifft im Wesentlichen eine Forderung der
EY EMAXX International Holding & Consulting GmbH, Leopoldsdorf , und der EDEN LogCenter International S.à.r.l.,
Luxemburg.
F - 131
gegenüber Dritten
gegenüber
nahestehenden
Unternehmen
gegenüber assoziierten
Unternehmen
Gesamtsumme
Die sonstigen Forderungen gliedern sich nach Fristigkeit zum 31. Oktober 2012 f olgendermaßen:
325
1.226
288
1.839
0
0
0
0
325
1.226
288
1.839
278
1.144
280
1.702
4
19
8
31
0
0
0
0
0
38
0
38
4
25
0
29
39
0
0
39
325
1.226
288
1.839
in TEUR
Brutto
Wertberichtigung
Buchwert
Nicht überfällig
Summe
F - 132
Buchwert
Gesamtsumme
Wertberichtigung
Unternehmen
Brutto
Unternehmen
in TEUR
gegenüber Dritten
Die sonstigen Forderungen gliedern sich nach Fristigkeit zum 31. Oktober 2011 f olgendermaßen:
460
1.693
42
2.195
0
0
0
0
460
1.693
42
2.195
460
1.378
42
1.880
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
315
0
315
460
1.693
42
2.195
Nicht überfällig
Summe
Die sonstigen Forderungen gegenüber Dritten gliedern sich f olgendermaßen:
SONSTIGE FORDERUNGEN GEGENÜBER DRITTEN
31. Oktober
in TEUR
2012
2011
Steuern
118
97
Abgrenzungen
133
287
74
76
325
460
Gesamt
F - 133
2.10 Liquide Mittel
Die liquiden Mittel setzen sich wie f olgt zusammen:
ZAHLUNGSMITTEL UND ZAHLUNGSMITTELÄQUIVALENTE
31. Oktober
in TEUR
Kassa und Bankguthaben
Eingeschränkt verfügbare Zahlungsmittel und -äquivalente
Gesamt
2012
2011
4.324
4.052
38
0
4.362
4.052
In der Position „Eingeschränkt verfügbare Zahlungsmittel und –äquivalente“ befinden sich Mieteinnahmen aus dem Objekt
in Nürnberg in Höhe von TEUR 38, die für die Couponzahlungen der zweiten Anleihe auf einem Ansparkonto f ür die
Anleihegläubiger angespart werden.
2.11 Eigenkapital
Mit Datum vom 5. Mai 2011 hat die EYEMAXX Real Estate AG (v ormals: Amictus AG) mit Herrn Dr. Michael Müller,
Hennersdorf bei Wien, Österreich, einen Sacheinlagevertrag bezüglich sämtlicher ausgegebener Geschäf tsanteile der
EY EMAXX International Holding & Consulting GmbH, eingetragen im Firmenbuch der Republik Österreich Nr. FN
146544g, abgeschlossen. Als Gegenleistung für die Sacheinlage der EY EMAXX–Anteile hat sich die EY EMAXX Real
Estate AG verpflichtet, neue Aktien an Herrn Dr. Michael Müller auszugeben. Zu diesem Zwecke hat der Vorstand der
EY EMAXX Real Estate AG mit Zustimmung des Aufsichtsrates am 5. Mai 2011 beschlossen, eine Kapitalerhöhung gegen
Sacheinlagen aus genehmigtem Kapital um EUR 2.499.500,00 unter Ausschluss des Bezugsrechts durch Ausgabe v on
2.499.500 Stück neuen, auf den Inhaber lautenden Aktien der EYEMAXX Real Estate AG, mit Gewinnberechtigung ab
dem 1. November 2006, auszugeben. Die Kapitalerhöhung wurde am 17. Juni 2011 im Handelsregister des Amtsgerichts
Nürnberg eingetragen und ist damit wirksam geworden.
Die v orliegende Transaktion wurde als „reverse acquisition“ eingestuft, da die Alt-Eigentümer der EYEMAXX International
Holding & Consulting GmbH nach der Transaktion die Mehrheit an der EY EMAXX Real Estate AG halten. Im
Konzerngrundkapital wird das Grundkapital der rechtlichen Mutter und somit der EYEMAXX Real Estate AG dargestellt.
Die Summe aus Grundkapital und Kapitalrücklage leitet sich gemäß IFRS 3.B22 aus dem Grundkapital und der
Kapitalrücklage des wirtschaftlichen Erwerbers unmittelbar vor dem Unternehmenszusammenschluss sowie den Kosten
des Zusammenschlusses her. Sie beträgt somit TEUR 646 und ergibt sich aus TEUR 145 (Stammkapital der EY EMAXX
International Holding & Consulting GmbH, Leopoldsdorf ) zuzüglich TEUR 331 und den Anschaf f ungskosten des
Unternehmenszusammenschlusses in Höhe von TEUR 170. In Folge des Ausweises des Grundkapitals in Höhe v on
TEUR 2.551 ermittelt sich die Kapitalrücklage somit residual aus TEUR 646 abzüglich TEUR 2.551 mit TEUR -1.905.
Grundkapital
Das Grundkapital der EYEMAXX Real Estate AG belief sich am 31. Oktober 2012 auf EUR 2.650.642,42 (Vorjahr:
EUR 2.550.642,00), eingeteilt in 2.650.642 nennwertlose, auf den Inhaber lautende Stückaktien. Jede Aktie gewährt eine
Stimme. Alle Aktien v erleihen dieselben Rechte; es existieren keine v erschiedenen Aktiengattungen. Zum
31.Oktober 2012 hielt die Gesellschaft keinen Bestand an eigenen Aktien. Weitere Beschränkungen, die die Stimmrechte
F - 134
oder die Übertragung von Aktien betreffen, liegen nicht v or oder sind, wenn sie sich aus Vereinbarungen zwischen
Aktionären ergeben können, dem Vorstand nicht bekannt. Darüber hinaus gewähren die Aktien keine Sonderrechte, die
Kontrollbef ugnisse v erleihen. Nach Ende des Berichtszeitraumes, im Dezember 2012, wurde eine weitere
Kapitalerhöhung platziert und 250.000 neue Aktien zum Preis von EUR 5,50 ausgegeben. Dadurch erhöhte sich das
Grundkapital auf nunmehr EUR 2.900.642 eingeteilt in 2.900.642 nennwertlose, auf den Inhaber lautende Stückaktien.
Kapitalrücklage
Die ungebundene Kapitalrücklage in Höhe von TEUR -1.505 (Vorjahr: TEUR -1.905) setzt sich aus Einzahlungen v on
Gesellschaftern in Höhe von TEUR 731 (TEUR 331) und der oben angesprochenen Anpassung in Folge der „rev erse
acquisition“ in Höhe v on TEUR -2.236 (Vorjahr: TEUR -2.551) der EY EMAXX Real Estate AG zusammen.
Die Veränderung der ungebundenen Kapitalrücklage im Geschäf tsjahr 2011/2012 resultiert aus dem Agio der
Kapitalerhöhung vom 11.Mai 2012 in der EYEMAXX Real Estate AG durch Ausgabe von 100.000 Stück neuer Aktien zu
einem Preis v on EUR 5,00 je Aktie, dav on EUR 1,00 je Aktie Nominale, unter Ausschluss des Bezugsrechts.
Währungsumrechnungsrücklage
Die Währungsumrechnungsrücklage in Höhe von TEUR -1.462 (Vorjahr: TEUR -63) resultiert aus der Umrechnung der
f unktionalen Währung ausländischer Gesellschaften in die Konzernwährung (EUR) in Höhe v on TEUR -859 (Vorjahr:
TEUR -63), welche direkt im sonstigen Ergebnis erfasst und in der Währungsausgleichsposition im Eigenkapital kumuliert
dargestellt wird und aus Fremdwährungsbewertungsef f ekten aus der Umrechnung v on als Nettoinv estition in
Tochterunternehmen gewidmeten Finanzierungen in die funktionale Währung der jeweiligen Gesellschaf t in Höhe v on
TEUR -603 (Vorjahr: TEUR 0).
VERÄNDERUNG DER WÄHRUNGSDIFFERENZEN
31. Oktober
in TEUR
Stand am 01. November 2011/ 01. Januar 2011
2012
2011
-63
-14
Net Investments
-603
0
Veränderung der unrealisierten Gewinne und Verluste
-796
-49
-1.462
-63
Gesamt
Nicht beherrschender Anteil
Als Anteile anderer Gesellschaf ter v on TEUR -53 (Vorjahr: TEUR -28) werden die nicht dem Mutterunternehmen
zuzurechnenden Anteile am Eigenkapital v on Tochtergesellschaf ten ausgewiesen.
ZUSAMMENSETZUNG DES NICHT BEHERRSCHENDEN ANTEILS
31. Oktober
in TEUR
Österreich
Slowakei
Tschechien
Gesamt
2012
2011
6
14
-59
-19
0
-23
-53
-28
Die Entwicklung des Konzerneigenkapitals im Geschäf tsjahr 2012 wird im Eigenkapitalspiegel dargestellt.
F - 135
Da es sich bei der rechtlichen Muttergesellschaft des Konzerns um eine AG handelt, wird in der Folge das Grundkapital
der EY EMAXX Real Estate AG erläutert.
Gezeichnetes Kapital, Stimmrechtsbeschränkungen und Aktien mit Sonderrechten
Kapitalbeteiligungen und Stimmrechtskontrolle
Die direkte Beteiligung von Herrn Dr. Müller am Grundkapital der EYEMAXX Real Estate AG beträgt zum Bilanzstichtag
rund 88 %. Nach der Kapitalerhöhung im Dezember 2012 reduzierte sich die direkte Beteiligung um rund 9 % auf 78,7 %.
Angaben zur Stimmrechtskontrolle sind somit nicht erf orderlich.
Befugnisse des Vorstandes zur Ausgabe von Aktien
Bis zum 17.08.2012 bestand die f olgende Bef ugnis:
Der Vorstand ist durch Beschluss der Hauptversammlung vom 27. Nov ember 2007 ermächtigt, mit Zustimmung des
Auf sichtsrates das Grundkapital in der Zeit bis zum 26. November 2012 um bis zu insgesamt EUR 5.114.213,00 einmalig
oder mehrmalig durch Ausgabe neuer, auf den Inhaber lautende Stückaktien gegen Bar- oder Sacheinlagen zu erhöhen
(Genehmigtes Kapital 2007). Der Vorstand machte v on diesem Recht am 5. Mai 2011 Gebrauch, in dem er eine
Kapitalerhöhung gegen Sacheinlagen aus genehmigtem Kapital um EUR 2.499.500,00 unter Ausschluss des
Bezugsrechts durch Ausgabe von 2.499.500 Stück neuen, auf den Inhaber lautenden Aktien der EYEMAXX Real Estate
AG, mit Gewinnberechtigung ab dem 1. November 2006, ausgab. Die Kapitalerhöhung wurde am 17. Juni 2011 im
Handelsregister des Amtsgerichts Nürnberg eingetragen und ist damit wirksam geworden. Somit beträgt das genehmigte
Kapital zum Bilanzstichtag noch bis zu EUR 2.614.713,00, eingeteilt in bis zu 2.614.713 Stückaktien, welche bis zum
26. Nov ember 2012 ausgegeben werden können.
Der Vorstand wurde weiterhin ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrates das gesetzliche Bezugsrecht der Aktionäre
in f olgenden Fällen auszuschließen:
•
zum Ausgleich v on Spitzenbeträgen;
•
bei Kapitalerhöhungen gegen Sacheinlagen, insbesondere in Form v on Unternehmen, Beteiligungen an
Unternehmen, Unternehmensteilen oder sonstigen Vermögensgegenständen;
•
f ür die Gewährung von Bezugsrechten an Inhaber von zu begebenden OptionenWandelschuldverschreibungen
oder Wandelgenussrechten;
•
bei Kapitalerhöhungen gegen Bareinlagen, wenn der auf die neuen Aktien, f ür die das Bezugsrecht
ausgeschlossen wird, insgesamt entf allende anteilige Betrag des Grundkapitals insgesamt 10 % des
v orhandenen Grundkapitals nicht überschreitet, und zwar weder zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens dieser
Ermächtigung noch zum Zeitpunkt der Ausgabe der neuen Aktien, und der Ausgabebetrag der neuen Aktien den
Börsenpreis der bereits börsennotierten Aktien nicht wesentlich unterschreitet. Bei der Berechnung der 10-%Grenze ist der anteilige Betrag am Grundkapital abzusetzen, der auf neue oder zurückerworbene Aktien entfällt,
die seit dem 27. November 2007 unter vereinfachtem Bezugsrechtsausschluss gemäß oder entsprechend § 186
Absatz 3 Satz 4 AktG ausgegeben oder v eräußert worden sind.
Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Auf sichtsrates den weiteren Inhalt der Aktienrechte und die
Bedingungen der Aktienausgabe f estzulegen.
Das Grundkapital ist von EUR 51.142,00 um bis zu EUR 5.114.213,00, eingeteilt in bis zu 5.114.213 Stückaktien, bedingt
erhöht (Bedingtes Kapital 2007). Die bedingte Kapitalerhöhung wird nur insoweit durchgef ührt, wie die Inhaber v on
Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen, die von der Gesellschaft bis zum 26. Nov ember 2012 auf grund des
Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung vom 27. November 2007 gegen bar ausgegeben worden sind, v on
ihren Wandlungs- bzw. Optionsrechten Gebrauch machen oder die zur Wandlung v erpf lichteten Inhaber der
Wandelschuldverschreibungen ihre Pflicht zur Wandlung erfüllen und soweit nicht eigene Aktien zur Bedienung eingesetzt
F - 136
werden. Die neuen Aktien nehmen vom Beginn des Geschäftsjahres an, in dem sie durch Ausübung v on Wandlungsbzw. Optionsrechten oder durch Erf üllung v on Wandlungspf lichten entstehen, am Gewinn teil. Der Vorstand ist
ermächtigt, mit Zustimmung des Auf sichtsrates, die weiteren Einzelheiten der bedingten Kapitalerhöhung und ihre
Durchf ührung f estzusetzen.
Ab dem 17.08.2012 bestand die f olgende Bef ugnis:
Der Vorstand wird ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrates das Grundkapital in der Zeit bis zum 28. Juni 2017 um
bis zu insgesamt EUR 1.325.321,00 einmalig oder mehrmalig durch Ausgabe neuer, auf den Inhaber lautender
Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2012). Dabei ist den Aktionären ein
Bezugsrecht einzuräumen. Die neuen Aktien können auch von durch den Vorstand bestimmten Kreditinstituten mit der
Verpf lichtung übernommen werden, sie den Aktionären zum Bezug anzubieten (mittelbares Bezugsrecht).
Der Vorstand wird weiterhin ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrates das gesetzliche Bezugsrecht der Aktionäre in
f olgenden Fällen auszuschließen:
•
zum Ausgleich v on Spitzenbeträgen;
•
bei Kapitalerhöhungen gegen Sacheinlagen, insbesondere zum Erwerb v on Unternehmen, Beteiligungen an
Unternehmen, Unternehmensteilen oder sonstigen Vermögensgegenständen;
•
soweit es erforderlich ist, um den Inhabern von zu begebenden Optionen, Wandelschuldverschreibungen oder
Wandelgenussrechten ein Bezugsrecht auf neue Aktien in dem Umf ang einzuräumen, wie es ihnen nach
Ausübung der Wandel- und/oder Optionsrechte bzw. nach Erf üllung einer Wandlungspf licht als Aktionäre
zustehen würde;
•
bei Kapitalerhöhungen gegen Bareinlagen, wenn der auf die neuen Aktien, f ür die das Bezugsrecht
ausgeschlossen wird, insgesamt entfallende anteilige Betrag 10% des Grundkapitals nicht übersteigt, und zwar
weder zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens noch zum Zeitpunkt der Ausübung dieser Ermächtigung, und der
Ausgabebetrag der neuen Aktien den Börsenpreis der bereits börsennotierten Aktien zum Zeitpunkt der
Festlegung des Ausgabebetrages nicht wesentlich unterschreitet. Bei der Berechnung der 10%-Grenze sind
Aktien anzurechnen, die in direkter oder entsprechender Anwendung von § 186 Abs. 3 Satz 4 AktG während der
Lauf zeit dieser Ermächtigung bis zum Zeitpunkt ihrer Ausübung ausgegeben oder v eräußert wurden.
Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Auf sichtsrates den weiteren Inhalt der Aktienrechte und die
Bedingungen der Aktienausgabe f estzulegen.
Der Auf sichtsrat ist ermächtigt, die Fassung der Satzung entsprechend der jeweiligen Durchführung der Kapitalerhöhung
aus dem genehmigten Kapital 2012 oder nach Ablauf der Ermächtigungsf rist anzupassen.
Befugnisse des Vorstandes zum Rückkauf v on Aktien
Ab dem 29.06.2012 bestand die f olgende Bef ugnis:
a)
Der Vorstand wird gemäß § 71 Abs. 1 Nr. 8 AktG ermächtigt, bis zum 28. Juni 2017 mit Zustimmung des
Auf sichtsrates einmal oder mehrmals eigene Aktien zu erwerben. Die auf grund dieser Ermächtigung
erworbenen Aktien dürfen zusammen mit anderen Aktien der Gesellschaf t, welche die Gesellschaf t bereits
erworben hat und noch besitzt oder die ihr gemäß §§ 71 d und 71 e AktG zuzurechnen sind, zu keinem
Zeitpunkt mehr als 10 % des Grundkapitals der Gesellschaft ausmachen. Die Vorgaben in § 71 Abs. 2 S. 2 und
3 AktG sind zu beachten.
Der Erwerb darf nur über die Börse oder mittels eines an alle Aktionäre gerichteten öf f entlichen
Erwerbsangebots erf olgen und muss dem Grundsatz der Gleichbehandlung der Aktionäre (§ 53 a AktG)
genügen.
Erf olgt der Erwerb über die Börse, darf der v on der Gesellschaf t gezahlte Erwerbspreis (ohne
Erwerbsnebenkosten) den arithmetischen Durchschnitt der Schlussauktionspreise im Xetra-Handel (oder einem
F - 137
v ergleichbaren Nachfolgesystem) an den jeweils drei dem Erwerb bzw. der Begründung der Verpf lichtung zum
Erwerb v orangehenden Handelstagen an der Frankfurter Wertpapierbörse um nicht mehr als 10 % über- oder
unterschreiten.
Erf olgt der Erwerb mittels eines öf f entlichen Erwerbsangebots, darf der v on der Gesellschaf t gezahlte
Angebotspreis (ohne Erwerbsnebenkosten) den arithmetischen Durchschnitt der Schlussauktionspreise im
Xetra-Handel (oder einem vergleichbaren Nachf olgesy stem) an den jeweils drei der Veröf f entlichung des
Kauf angebots vorangehenden Handelstagen an der Frankfurter Wertpapierbörse um nicht mehr als 10 % überoder unterschreiten. Sofern die Gesamtzahl der auf ein öffentliches Erwerbsangebot angedienten Aktien dessen
Volumen überschreitet, kann der Erwerb nach dem Verhältnis der angedienten Aktien (Andienungsquoten)
erf olgen; darüber hinaus können eine bev orrechtigte Annahme geringer Stückzahlen (bis zu 50 Aktien je
Aktionär) sowie zur Vermeidung rechnerischer Bruchteile v on Aktien eine Rundung nach kauf männischen
Grundsätzen vorgesehen werden. Der Vorstand ist ermächtigt, ein etwaiges Andienungsrecht der Aktionäre
insoweit auszuschließen.
b)
Die Ermächtigung kann vollständig oder in mehreren Teilbeträgen v erteilt auf mehrere Erwerbszeitpunkte
ausgenutzt werden, bis das maximale Erwerbsv olumen erreicht ist. Der Erwerb kann auch durch v on der
Gesellschaft im Sinne von § 17 AktG abhängige Konzernunternehmen oder für ihre oder deren Rechnung durch
Dritte durchgeführt werden. Die Ermächtigung kann unter Beachtung der gesetzlichen Voraussetzungen zu
jedem gesetzlich zulässigen Zweck, insbesondere in Verfolgung eines oder mehrerer der in lit. c) genannten
Zwecke, ausgeübt werden. Ein Handel in eigenen Aktien darf nicht erf olgen.
c)
Der Vorstand wird ermächtigt, mit Zustimmung des Auf sichtsrates die nach v orstehender Ermächtigung
erworbenen eigenen Aktien unter Beachtung des Gleichbehandlungsgrundsatzes entweder allen Aktionären
zum Erwerb anzubieten oder über die Börse zu v eräußern. Der Vorstand wird weiter ermächtigt, die nach
v orstehender Ermächtigung erworbenen eigenen Aktien mit Zustimmung des Auf sichtsrates
•
in anderer Weise als über die Börse oder durch ein Angebot an alle Aktionäre zu veräußern unter
der Voraussetzung, dass die Veräußerung gegen Barzahlung und zu einem Preis erfolgt, der den
Börsenkurs von Aktien der Gesellschaft gleicher Ausstattung zum Zeitpunkt der Festlegung des
Veräußerungspreises nicht wesentlich unterschreitet. Diese Verwendungsermächtigung ist
beschränkt auf eine Anzahl an Aktien, die insgesamt 10 % des Grundkapitals nicht übersteigen
darf , und zwar weder zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens dieser Ermächtigung noch – falls dieser
Wert geringer ist – zum Zeitpunkt der Ausübung der v orliegenden Ermächtigung.
Die Höchstgrenze von 10 % des Grundkapitals vermindert sich um die Anzahl an Aktien, die nach
dem Beginn des 29. Juni 2012 unter Ausschluss des Bezugsrechts gemäß oder entsprechend §
186 Abs. 3 Satz 4 AktG ausgegeben oder veräußert werden. Die Höchstgrenze v on 10 % des
Grundkapitals v ermindert sich f erner um die Anzahl an Aktien, die zur Bedienung v on
Schuldverschreibungen mit Options- oder Wandelrechten bzw. -pflichten auszugeben sind, sofern
diese Schuldv erschreibungen während oder nach dem Beginn des 29. Juni 2012 unter
Ausschluss des Bezugsrechts in sinngemäßer Anwendung des § 186 Abs. 3 Satz 4 AktG
ausgegeben werden; oder
•
Rahmen des Erwerbs von Unternehmen, Teilen v on Unternehmen oder Beteiligungen daran
•
ohne weiteren Hauptv ersammlungsbeschluss einzuziehen. Die Einziehung f ührt zur
Kapitalherabsetzung; der Vorstand kann abweichend hiervon bestimmen, dass das Grundkapital
bei der Einziehung unverändert bleibt und sich stattdessen durch die Einziehung der Anteil der
übrigen Aktien am Grundkapital gemäß § 8 Abs. 3 AktG jeweils erhöht; der Vorstand wird
ermächtigt, die Fassung der Satzung entsprechend dem Umf ang der Kapitalherabsetzung
anzupassen.
F - 138
Die v orgenannten Ermächtigungen zur Verwendung zuv or erworbener eigener Aktien können ganz oder in
Teilen, einmal oder mehrmals, einzeln oder gemeinsam ausgenutzt werden. Die eigenen Aktien dürf en jeweils
f ür einen oder mehrere der v orgenannten Zwecke v erwendet werden.
Das Bezugsrecht der Aktionäre auf die eigenen Aktien wird insoweit ausgeschlossen, als diese Aktien gemäß den
v orstehenden Ermächtigungen unter lit. aa. und bb. verwendet werden. Soweit eigene Aktien durch ein Angebot an
alle Aktionäre veräußert werden, kann der Vorstand das Bezugsrecht der Aktionäre auf die eigenen Aktien mit
Zustimmung des Auf sichtsrates auch f ür Spitzenbeträge ausschließen.
d)
Von den Ermächtigungen in lit. c aa) und c bb) darf der Vorstand nur mit Zustimmung des Auf sichtsrates
Gebrauch machen. Im Übrigen kann der Aufsichtsrat bestimmen, dass Maßnahmen des Vorstandes auf grund
dieses Hauptv ersammlungsbeschlusses nur mit seiner Zustimmung v orgenommen werden dürf en.
Satzungsänderungen
Für Änderungen der Satzung ist grundsätzlich die Hauptversammlung zuständig (§ 179 Abs. 1 Satz 1 AktG). Lediglich die
Änderung der Satzungsfassung, d.h. der sprachlichen Form der Satzung, wurde dem Aufsichtsrat gemäß § 11 Abs. 2 der
Satzung v on der Hauptversammlung übertragen. Der Aufsichtsrat ist gemäß § 4 Abs. 6 der Satzung ermächtigt, die
Fassung der Satzung entsprechend dem Umf ang der Kapitalerhöhung aus dem genehmigten Kapital zu ändern.
2.12 Anleihen
Der EY EMAXX-Konzern hat im Geschäftsjahr 2011/2012 eine zweite Unternehmensanleihe ausgegeben. Somit bestehen
per 31. Oktober 2012 zwei Anleihen. Die Eckdaten f ür beide Anleihen sind in der f olgenden Tabelle dargestellt.
Die Eckdaten der Anleihen lauten wie f olgt:
Anleihe I (2011/2016)
Anleihe II (2012/2017)
Volumen:
bis 25 MEUR
bis 15 MEUR
Laufzeit:
5 Jahre; endf ällig per 25.07.2016
5,5 Jahre; endf ällig per 31.10.2017
Zinskupon:
7,5 % p.a.; Zinszahlung per 26.07.
7,75 % p.a.; Zinszahlung per 11.04.
Erstnotiz:
Entry Standard 26.07.2011
Entry Standard 11.04.2012
Rating:
Zeichnungsstand am
Abschlussstichtag
12.960.000,--
11.624.000,--
F - 139
Anleihe I
Die EY EMAXX Real Estate AG hat am 22. Juli 2011 planmäßig das öffentliche Angebot für ihre erste Anleihe erf olgreich
abgeschlossen. Im Zuge der Besicherung dieser Anleihe haben verschiedene, überwiegend außerhalb der Emittentin
stehende, mit dem Mehrheitsaktionär, Herrn Dr. Michael Müller, verbundene Gesellschaften, Immobilien zur Besicherung
der Anleihe zur Verf ügung gestellt. Daf ür hat die Emittentin den immobilienhaltenden Gesellschaf ten über den
Treuhänder Notar, Dr. Michael Mauler, im Geschäftsjahr Darlehen über einen Gesamtbetrag v on TEUR 3.908 und mit
einer Lauf zeit von fünf Jahren zu einem Darlehenszins v on 7,75 % (Vorjahr: 7,50 %) p.a. zur Lastenf reistellung der
Liegenschaf ten gewährt. Die Nachplatzierung der Anleihe 2011/2016 wurde im Dezember 2011 beendet. Der
Zeichnungsstand per 31. Oktober 2012 beträgt TEUR 12.960 (Vorjahr: TEUR 11.482).
Anleihe II
Die EY EMAXX Real Estate AG hat am 5. April 2012 planmäßig das öffentliche Angebot für ihre zweite Anleihe erfolgreich
abgeschlossen. Im Zuge der Besicherung dieser Anleihe haben v erschiedene mit dem Mehrheitsaktionär Herrn Dr.
Michael Müller verbundene Gesellschaften, Immobilien zur Besicherung der Anleihe zur Verfügung gestellt. Dafür hat die
Emittentin den immobilienhaltenden Gesellschaf ten im Geschäf tsjahr Darlehen über einen Gesamtbetrag v on
TEUR 2.339 und mit einer Laufzeit von fünf Jahren zu einem Darlehenszins von 7,75 % p.a. zur Lastenf reistellung der
Liegenschaf ten gewährt. Die Nachplatzierung der Anleihe 2012/2017 wurde im September 2012 beendet. Der
Zeichnungsstand per 31. Oktober 2012 beträgt TEUR 11.624.
Nach IFRS wird die Effektivzinsmethode nach IAS 39 für den bilanziellen Ausweis angewendet, welche zum Stichtag
f olgendes Bild auf weist:
ANLEIHEVERBINDLICHKEITEN
31. Oktober
in TEUR
2012
2011
Anleihev erbindlichkeit langfristiger Anteil
22.332
10.250
Anleihev erbindlichkeit kurzfristiger Anteil
764
231
23.096
10.481
Gesamt
Die Entwicklung der Anleihe stellt sich wie f olgt dar:
ENTWICKLUNG ANLEIHEN
31. Oktober
in TEUR
2012
2011
10.481
0
Zugang Anleihen
13.102
11.482
Transaktionskosten
-1.496
-1.301
Zinsaufwand
1.981
300
Zinszahlung
-972
Gesamt
23.096
10.481
Der Ef f ektiv zinssatz der ersten Anleihe beträgt 11,20 % (Vorjahr: 10,86 %) und der zweiten Anleihe 10,82 %.
F - 140
Die Fristigkeiten sind wie f olgt:
31. Oktober
in TEUR
2012
2011
23.096
10.481
764
231
22.332
10.250
>5 Jahre
0
0
Summe
23.096
10.481
Buchwert
< 1 Jahr
1 - 5 Jahre
2.13 Finanzverbindlichkeiten
Die Finanzv erbindlichkeiten setzen sich nach Art wie f olgt zusammen:
FINANZVERBINDLICHKEITEN
31. Oktober
in TEUR
2012
2011
6.110
4.230
638
1.629
Leasingverbindlichkeiten
1.789
0
Gesamt
8.537
5.859
Verzinsliche Darlehen gegenüber Dritten
Die v erzinslichen Darlehen gegenüber Dritten in Höhe v on TEUR 6.110 (Vorjahr: TEUR 4.230) bestehen aus dem
Darlehen der Mathias Invest GmbH in Höhe von TEUR 1.648 (Vorjahr: TEUR 1.607), Verbindlichkeiten gegenüber MITAS
in Höhe v on TEUR 404 (Vorjahr: keine) und der Verbindlichkeit gegenüber Partnerf onds in Höhe v on TEUR 4.009
(Vorjahr: keine). Weitere verzinsliche Darlehen gegenüber Dritten in Höhe von TEUR 49 (Vorjahr: keine) bestehen gegen
mehrere unterschiedliche Darlehensgeber. Der Zukauf der Log Center d.o.o. Beograd (Übernahme des
Gesellschafterdarlehens von TEUR 2.255) in der Höhe v on TEUR 2.100 wurde im Nov ember und Dezember 2011
v ollständig bezahlt. Das Darlehen der VPG Verbundsysteme Planungs-Produktions-BaugesellschaftmbH in der Höhe von
TEUR 523 wurde im Geschäf tsjahr 2011/2012 getilgt.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten bestehen aus einem Bankkredit der EYEMAXX International Holding &
Consulting GmbH, Leopoldsdorf, in Höhe von TEUR 638 (Vorjahr: TEUR 670). Zudem gab es im Vorjahr zwei Banken mit
Verbindlichkeiten in Höhe v on TEUR 959, welche im Geschäf tsjahr 2011/2012 zurückgef ührt wurden.
Im Sachanlagevermögen sind Betriebs- und Geschäf tsausstattungen in Höhe v on TEUR 127 (Vorjahr keine) aus
Finanzierungs-Leasingverhältnissen angesetzt. Demgegenüber steht eine Leasingverbindlichkeit zum 31. Oktober 2012
in Höhe v on TEUR 93. Zudem besteht ein Finance-Leasingverhältnis in Höhe von TEUR 3.510 (Vorjahr: keines) beim
zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Logistikzentrum in Linz. Auf grund v on Anzahlungen beläuf t sich die
korrespondierende Leasingv erbindlichkeit zum 31. Oktober 2012 auf TEUR 1.696.
F - 141
1 - 5 Jahre
> 5 Jahre
Summe
Gesamtsumme
< 1 Jahr
Buchwert
Verbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten
in TEUR
Verzinsliche Darlehen
gegenüber Dritten
Die Finanzv erbindlichkeiten setzen sich nach Fristigkeit per 31. Oktober 2012 wie f olgt zusammen:
6.110
638
1.789
8.537
583
78
151
812
5.527
360
1.638
7.525
0
200
0
200
6.110
638
1.789
8.537
gegenüber Dritten
Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten
Gesamtsumme
Die Finanzv erbindlichkeiten setzen sich nach Fristigkeit per 31. Oktober 2011 wie f olgt zusammen:
4.230
1.629
0
5.859
523
881
0
1.404
3.707
475
0
4.182
0
273
0
273
4.230
1.629
0
5.859
in TEUR
Buchwert
< 1 Jahr
1 - 5 Jahre
> 5 Jahre
Summe
F - 142
2.14 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige
Verbindlichkeiten
Die sonstigen Verbindlichkeiten setzen sich wie f olgt zusammen:
VERBINDLICHKEITEN AUS LIEFERUNGEN UND LEISTUNGEN UND
SONSTIGE VERBINDLICHKEITEN
31. Oktober
in TEUR
2012
2011
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen gegenüber Dritten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen gegenüber nahestehenden
Unternehmen
867
1.342
0
91
Sonstige Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen
126
581
4
0
10
17
139
448
Sozialv ersicherungsbeiträge
65
47
Passive Rechnungsabgrenzung
11
60
252
137
77
25
1.551
2.748
Sonstige Verbindlichkeiten gegenüber assoziierten Unternehmen
Personalverbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber der Finanzbehörde
Verbindlichkeit aus laufender Ertragsteuer
Gesamt
Zu den sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 477 (Vorjahr: TEUR 709) zählen Personalv erbindlichkeiten in
Höhe v on TEUR 10 (Vorjahr: TEUR 17), Verbindlichkeiten gegenüber der Finanzbehörde in Höhe v on TEUR 139
(Vorjahr: TEUR 448), Verbindlichkeiten aus Sozialversicherungsbeiträgen in Höhe v on TEUR 65 (Vorjahr: TEUR 47),
passive Rechnungsabgrenzungen in Höhe von TEUR 11 (Vorjahr: TEUR 60) und sonstige übrige Verbindlichkeiten in
Höhe v on TEUR 252 (Vorjahr: TEUR 137).
Die sonstigen übrigen Verbindlichkeiten per 31. Oktober 2012 v on TEUR 252 (Vorjahr: TEUR 137) betref f en die
Kautionen in der Höhe von TEUR 62 (Vorjahr: TEUR 62), Verbindlichkeiten aus div ersen Verrechnungskonten in der
Höhe v on TEUR 88 (Vorjahr: TEUR 218), sowie weitere sonstige Verbindlichkeiten f ür nicht bezahlte Leistungen im
Geschäftsjahr in der Höhe von TEUR 102 (Vorjahr: TEUR 55). Zusätzlich beinhalten die sonstigen Verbindlichkeiten per
31. Oktober 2011 Vorstandsbezüge in Höhe v on TEUR 20 (31. Oktober 2012: keine).
F - 143
Verbindlichkeiten aus
gegenüber Dritten
Unternehmen
Unternehmen
Gesamtsumme
Unternehmen
Unternehmen
Gesamtsumme
Summe
in TEUR
gegenüber Dritten
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Verbindlichkeiten zum 31. Oktober 2012 setzen sich
nach Fristigkeit wie f olgt zusammen:
Buchwert
867
0
126
4
477
1.474
< 1 Jahr
867
0
126
4
462
1.459
1 - 5 Jahre
0
0
0
0
15
15
> 5 Jahre
0
0
0
0
0
0
867
0
126
4
477
1.474
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Verbindlichkeiten zum 31. Oktober 2011 setzen sich
nach Fristigkeit wie f olgt zusammen:
in TEUR
Buchwert
1.342
91
581
0
709
2.014
< 1 Jahr
1.342
91
581
0
709
2.014
1 - 5 Jahre
0
0
0
0
0
0
> 5 Jahre
0
0
0
0
0
0
Summe
1.342
91
581
0
709
2.014
F - 144
2.15 Rückstellungen
Nicht konsumierte
Urlaube
Steuerrückstellung
Rechtsstreitigkeiten
Beratungskosten
Sonstige Rückstellung
Gesamtsumme
Der Rückstellungsspiegel zeigt f olgendes Bild:
47
4
0
204
21
276
0
0
0
44
66
110
14
1
0
55
38
108
0
-4
0
-202
-80
-286
-28
0
0
0
0
-28
33
1
0
101
45
180
1
0
0
0
-11
-10
44
49
314
126
65
598
0
-4
0
-100
-35
-139
Auf lösung
-8
0
0
0
-10
-18
70
46
314
127
54
611
in TEUR
Zum 1. Januar 2011
Veränderung Konsolidierungskreis
Dotierung
Verwendung
Auf lösung
Veränderung Konsolidierungskreis
Dotierung
Verwendung
Zum 31. Oktober 2012 befand sich die Log Center d.o.o. mit der MV Inzenjering d.o.o. in zwei Gerichtsstreitigkeiten
(Klagesumme: TEUR 314). MV Inzenjering d.o.o war mit der Erbringung v on Planungs- und Projektierungsleistungen
beauf tragt. Für diese Leistungen wurden Vorauszahlungen getätigt, die den getätigten Leistungsumf ang wesentlich
übersteigen. Dies wurde in einem Sachverständigengutachten auch so bestätigt. Auf grund einer Verzögerung des
Projektes kam es zu Leistungsv erzögerung und zur Klage durch den Auf tragnehmer. Ein negativ er Ausgang des
Klagev erf ahrens f ür den EY EMAXX-Konzern wird seitens des Managements auf Basis der rechtsanwältischen
Einschätzungen als gering eingestuft. Im Falle, dass der Ausgang der Gerichtsprozesse bei der Log Center d.o.o. den
Einschätzungen nicht entsprechen sollte, verfügt der EYEMAXX-Konzern über eine Haftungserklärung, welche die daraus
resultierende Ansprüche übernimmt. Gleichzeitig bestehen im EYEMAXX-Konzern wertberichtigte Forderungen gegen
MV Inzenjering d.o.o, die wesentlich die Klagesumme übersteigen. Die Forderung aus dem Rückgriffsanspruch ist unter
den sonstigen Forderung gegenüber nahestehende Unternehmen ausgewiesen.
F - 145
3. Sonstige Erläuterungen
3.1
Nahestehende Unternehmen
Die Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen sind wie f olgt:
NAHESTEHENDE UNTERNEHMEN
31. Oktober
in TEUR
2012
2011
7.048
7.747
0
1.352
1.226
1.693
-938
-1.003
7.336
9.789
Finanzielle Verbindlichkeiten
0
0
0
91
126
581
Gesamt Verbindlichkeiten
126
672
6.896
9.117
Wertberichtigung
Gesamt Forderungen
Netto
In den sonstigen Verbindlichkeiten sind Verpflichtungen gegenüber dem Aufsichtsrat in Höhe v on TEUR 33 (Vorjahr:
TEUR 0) enthalten.
In den f inanziellen Forderungen befinden sich Forderungen gegenüber Geschäftsführern in Höhe von TEUR 69 (Vorjahr:
TEUR 359). Zudem bestehen sonstige Verbindlichkeiten in Höhe v on TEUR 4 (Vorjahr: TEUR 52) gegen die
Geschäftsführer. Im Vorjahr gab es zudem Verbindlichkeiten aus Lief erungen und Leistungen in Höhe v on TEUR 5.
Im Rumpfgeschäf tsjahr 2011 gab es zudem Verbindlichkeiten in Höhe v on TEUR 56 (31. Oktober 2012: keine).
Durch den Verkauf der AHM Management und Unternehmensberatungs GesmbH, Wien, am 26. April 2012 kam es zu
einer Umgliederung aus dem Vollkonsolidierungskreis zu nahestehenden Unternehmen. Per 31. Oktober 2012 hat der
EY EMAXX-Konzern Forderungen gegenüber der AHM Management und Unternehmensberatungs GesmbH, Wien, in
Höhe v on TEUR 222 (Vorjahr: TEUR 237). Diese gliedern sich in f inanzielle Forderungen in Höhe v on TEUR 216
(Vorjahr: TEUR 227) und sonstige Forderungen in Höhe v on TEUR 6 (Vorjahr: TEUR 10).
Gegenüber der Birkart GmbH & Co Grundstücksv erwaltung KG, Aschaf f enburg, weist der EY EMAXX-Konzern
Forderungen in Höhe von TEUR 2.181 (Vorjahr: TEUR 2.225) und Verbindlichkeiten in Höhe v on TEUR 13 (Vorjahr:
TEUR 0) aus. Diese Forderung ist im Zusammenhang mit der Anleihe 2011-2016 dadurch entstanden, dass die Birkart
GmbH & Co Grundstücksverwaltung KG, Aschaffenburg der EYEMAXX Real Estate AG, Aschaf f enburg gestattet hat,
zwei ihrer Liegenschaften als Besicherung ihrer Anleihe zu verpfänden. Für die Freistellung der erstrangigen Grundschuld
war die Abdeckung von Hypothekarkrediten der Birkart GmbH & Co Grundstücksverwaltung KG erforderlich. Dafür hat die
EY EMAXX Real Estate AG der Birkart GmbH & Co Grundstücksverwaltung KG ein langfristiges Darlehen gewährt, das
am 15.07.2016 f ällig wird.
F - 146
Die Forderung gegenüber Conterra Leasing & Immobilienberatung GmbH, Leopoldsdorf , beträgt zum Bilanzstichtag
TEUR 250 (Vorjahr: TEUR 644). Die Reduktion der Forderung ergibt sich aus Forderungsabtretungen in Höhe v on
TEUR 466. Die Forderung gliedert sich in eine finanzielle Forderung in Höhe v on TEUR 196 (Vorjahr: TEUR 644) und
sonstige Forderungen in Höhe v on TEUR 54.
Die Forderung gegenüber Herrn Dr. Michael Müller beträgt zum Bilanzstichtag TEUR 1.591 (Vorjahr: TEUR 3.241). Die
Verringerung der Forderung ergibt sich aus den Zahlungen, die Herr Dr. Müller an den EY EMAXX-Konzern im
Geschäf tsjahr 2011/2012 getätigt hat. Im Vorjahr bestand zudem eine Verbindlichkeit in Höhe v on TEUR 53.
Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die finanzielle Forderung gegenüber der EYEMAXX Management Ukraine TOB, Kiew,
nur geringf ügig verändert. Im Vorjahr stand eine voll wertberichtigte Forderung in Höhe v on TEUR 843 zu Buche. Zum
31. Oktober 2012 beträgt die v oll wertberichtigte Forderung TEUR 867.
Mit 24. Juni 2012 wurden 5,53 % der Kommanditanteile an der Lifestyle Realbesitz-Verwertungsgesellschaf t mbH & Co
KG, Wien, von der ERED Finanzierungsconsulting GmbH gekauft. Dieser Verkauf war mitunter ein Grund, dass sich die
Forderung v on TEUR 368 (Vorjahr) auf TEUR 131 reduziert hat.
Die sonstige Forderung gegenüber Hamco Gewerbeflächenentwicklungs GmbH, in Höhe von TEUR 165 (Vorjahr) wurde
im Geschäf tsjahr 2011/2012 in v oller Höhe bezahlt.
Die Verbindlichkeit gegenüber Hämmerle Annika GmbH, Wien, in Höhe v on TEUR 6 blieb unv erändert.
Der EY EMAXX-Konzern wies im Vorjahr eine Forderung in Höhe von TEUR 1.135 gegen Herglotz Consulting GmbH,
Wien, aus. Diese wurde v on Herglotz Consulting GmbH, Wien, an Dritte abgetreten. Da der EY EMAXX-Konzern
gegenüber der neuen Partei Verbindlichkeiten auswies, konnte die Forderung gegen die Verbindlichkeit auf gerechnet
werden. Zusätzlich besteht mit Geschäftsjahresende eine Verbindlichkeit gegenüber Herglotz Consulting GmbH, Wien, in
Höhe v on TEUR 6 (Vorjahr: TEUR 1).
Es besteht eine Besicherung durch drei Eigentumswohnungen in 1110 Wien, welche im Eigentum der Innov ativ e Home
Bauträger GmbH, Wien, sind. Durch die Ablöse des Bankkredits ergibt sich eine Forderung des EY EMAXX-Konzerns
gegenüber der Innovative Home Bauträger GmbH, Wien, in Höhe von TEUR 449 (Vorjahr: TEUR 0). Diese Forderung ist
im Zusammenhang mit der Anleihe 2011-2016 dadurch entstanden, dass die Innovative Home Bauträger GmbH, Wien,
der EY EMAXX Real Estate AG, Aschaffenburg gestattet hat, drei Eigentumswohnungen in 1110 Wien als Besicherung
ihrer Anleihe zu v erpf änden. Für die Freistellung der erstrangigen Grundschuld war die Abdeckung v on
Hy pothekarkrediten der Innovative Home Bauträger GmbH, Wien erforderlich. Dafür hat die EY EMAXX Real Estate AG
der Innovative Home Bauträger GmbH, Wien ein langf ristiges Darlehen gewährt, das am 15.07.2016 f ällig wird.
Mit 24. Juni 2012 wurden 92,47% der Kommanditanteile an der Lifestyle Realbesitz-Verwertungsgesellschaft mbH & Co
KG, Wien, von der Lifestyle Realbesitz-Verwertungsgesellschaft mbH, Leopoldsdorf, gekauft. Dieser Verkauf war mitunter
ein Grund, dass sich die Forderung v on TEUR 845 (Vorjahr) auf TEUR 96 reduziert hat. Zudem besteht eine
Verbindlichkeit in Höhe v on TEUR 36 (Vorjahr: TEUR 18).
Zum 31. Oktober 2012 bestanden Forderungen gegenüber LYRA Grundstücks-Vermietungsgesellschaf t mbH in Höhe
v on TEUR 32 (Vorjahr: keine).
Die Forderung gegenüber der Marland Bauträger Gesellschaf t mbH, Graz in Höhe v on TEUR 306 (Vorjahr: keine)
begründet sich durch die Übernahme der Verbindlichkeit v on der Conterra Leasing & Immobilienberatung GmbH,
Leopoldsdorf , zur Marland Bauträger Gesellschaf t mbH, Graz.
Zwei Wohneinheiten der Maxx Bauerrichtungs GmbH, Wien, stellen Sicherheiten für die Anleihe dar. Dadurch weist der
EY EMAXX-Konzern eine finanzielle Forderung in Höhe v on TEUR 687 (Vorjahr: keine) aus. Diese Forderung ist im
Zusammenhang mit der Anleihe 2011-2016 dadurch entstanden, dass die Maxx Bauerrichtungs GmbH, Wien, der
EY EMAXX Real Estate AG, Aschaffenburg, gestattet hat, ihre zwei Wohneinheiten als Besicherung ihrer Anleihe zu
v erpfänden. Für die Freistellung der erstrangigen Grundschuld war die Abdeckung eines Hypothekarkredites der Maxx
Bauerrichtungs GmbH, Wien, erforderlich. Dafür hat die EYEMAXX Real Estate AG der Maxx Bauerrichtungs GmbH,
Wien, ein langfristiges Darlehen gewährt, das am 15.07.2016 fällig wird. Zusätzlich besteht eine sonstige Verbindlichkeit
v on TEUR 3 (Vorjahr: keine).
F - 147
Im Geschäftsjahr 2011/2012 wurde ein Darlehen an North Pannonia Trade s.r.o., Bratislav a, in Höhe v on TEUR 87
(Vorjahr: keines) v ergeben.
Zum 31. Oktober 2012 besteht eine Forderung gegenüber der Seespitzstrasse Vermietungs Ges.m.b.H. & Co KG, in
Höhe v on TEUR 681 ( Vorjahr: TEUR 714). Diese Forderung ist im Zusammenhang mit der Anleihe 2011-2016 dadurch
entstanden, dass die Seespitzstrasse Vermietungs Ges.m.b.H. & Co KG der EYEMAXX Real Estate AG, Aschaf f enburg
gestattet hat, ihr Büro- und Wohngebäude als Besicherung ihrer Anleihe zu v erpf änden. Für die Freistellung der
erstrangigen Grundschuld war die Abdeckung eines Hypothekarkredites der Seespitzstrasse Vermietungs Ges.m.b.H. &
Co KG erf orderlich. Dafür hat die EYEMAXX Real Estate AG der Seespitzstrasse Vermietungs Ges.m.b.H. & Co KG ein
langf ristiges Darlehen in Höhe v on TEUR 681 (Vorjahr: TEUR 714) gewährt, das am 15.07.2016 f ällig wird. Zum
31. Oktober 2012 bestehen zudem Verbindlichkeiten gegenüber der Seespitzstrasse Vermietungs Ges.m.b.H. & Co KG in
Höhe v on TEUR 11 (Vorjahr: keine).
Die Forderung gegen SL Invest Beteiligungs GmbH in Höhe v on TEUR 150 (Vorjahr: TEUR 150) blieb unv erändert.
Die sonstigen Forderungen aus dem Rückgriffsanspruch in Höhe von TEUR 314 sind unter 2.15 Rückstellungen näher
erläutert.Das Darlehen gegen TC Real Estate Development Immobilien GmbH in Höhe von TEUR 71 (Vorjahr: TEUR 71)
ist, wie im Vorjahr, zu 100% wertberichtigt. Zudem besteht eine Verbindlichkeit in Höhe von TEUR 8 (Vorjahr: TEUR 8).
Die Verbindlichkeit in Höhe von TEUR 521 und Forderung in Höhe v on TEUR 7 gegen die VPG Verbundsy steme
Planungs-Produktions-Baugesellschaft mbH wurde im Geschäftsjahr 2011/2012 beglichen. Unter anderem wurde die
Verbindlichkeit durch Abtretung der Forderung gegenüber Conterra Leasing & Immobilienberatung GmbH, Leopoldsdorf ,
reduziert.
Die Forderung gegenüber der VST Verbundschalungstechnik AG, Wien, hat sich von TEUR 26 auf TEUR 92 erhöht. Die
Verbindlichkeit beläuf t sich auf TEUR 1 (Vorjahr: keine).
Die Verbindlichkeit gegenüber der VST Verbundschalungstechnik s.r.o., Nitra, in Höhe v on TEUR 8 wurde im
Geschäf tsjahr 2011/2012 beglichen.
Die Anleihen wurden unter anderem durch Grundbuchpfandrechte besichert. Im Zuge der Besicherung dieser Anleihe
haben v erschiedene mit dem Mehrheitsaktionär Herrn Dr. Michael Müller verbundene Gesellschaf ten, Immobilien zur
Besicherung der Anleihe zur Verf ügung gestellt.
F - 148
3.2
Assoziierte Unternehmen
ASSOZIIERTE UNTERNEHMEN
31. Oktober
in TEUR
2012
2011
4.146
700
0
0
288
42
-309
0
4.125
742
0
0
0
0
4
0
Gesamt Verbindlichkeiten
4
0
4.121
742
Wertberichtigung
Gesamt Forderungen
Netto
Der Anstieg der Forderungen gegenüber assoziierten Unternehmen ergibt sich aus der Umgliederung der tschechischen
Gesellschaf ten und des EDEN LogCenter-Konzerns (inklusiv e der polnischen Gesellschaf ten) v om
Vollkonsolidierungskreis in die at-equity -Bewertung sowie aus dem Kauf der Kommanditanteile an der Lif esty le
Realbesitz-Verwertungsgesellschaf t mbH & Co KG, Wien.
Die f inanzielle Forderung gegenüber der EDEN LogCenter International S.à.r.l., Luxemburg, beläuft sich auf TEUR 64.
Zudem besteht eine sonstige Forderung in Höhe v on TEUR 85.
Die f inanzielle Forderung gegen Euro-Luna-Park, Kiew, stieg v on TEUR 142 auf TEUR 164. Zudem wurde sie im
Geschäf tsjahr 2011/2012 zu 100% wertberichtigt.
Zum 31. Oktober 2012 besteht eine sonstige Forderung in Höhe von TEUR 19 (Vorjahr: keine) gegenüber FMZ Kittsee
GmbH, Leopoldsdorf .
Der Anstieg der finanziellen Forderungen gegenüber den tschechischen Gesellschaf ten ist durch Inv estitionen in die
Projekte wie Grundstückskauf begründet. Die finanziellen Forderungen gegenüber EYEMAXX Krnov s.r.o., Prag, stiegen
v on TEUR 212 auf TEUR 796. Die sonstigen Forderungen veränderten sich v om Vorjahreswert TEUR 3 auf TEUR 2
(31. Oktober 2012). Die Forderungen gegenüber EYEMAXX Louny s.r.o., Prag, stiegen von TEUR 179 (davon TEUR 140
f inanzielle Forderung und TEUR 39 sonstige Forderung) auf TEUR 1.477 (davon TEUR 1.438 finanzielle Forderung und
TEUR 39 sonstige Forderung). Die Forderungen gegenüber EYEMAXX Pelhrimov s.r.o., Prag, erhöhten sich geringf ügig
auf TEUR 144 (Vorjahr: TEUR 86). Die Forderungen gegenüber den restlichen tschechischen Gesellschaf ten belauf en
sich auf TEUR 117. Dav on sind TEUR 27 wertberichtig. Gegen die polnischen Gesellschaf ten werden sonstige
Forderungen in Höhe v on TEUR 4 (Vorjahr: keine) ausgewiesen.
Zum 31. Oktober 2012 besteht eine finanzielle Forderung in Höhe von TEUR 118 (Vorjahr: TEUR 118) gegenüber Log
Center Airport, welche im Geschäf tsjahr 2011/2012 zu 100 % wertberichtigt wurde.
Die Anleihen wurden unter anderem durch Grundbuchpfandrechte in den Bestandsimmobilien der Lif esty le RealbesitzVerwertungsgesellschaft mbH & Co KG, Wien, besichert. Im Zuge der Besicherung wurde bei der Lif esty le RealbesitzVerwertungsgesellschaft mbH & Co KG, Wien, eine Umschuldung v on Bankv erbindlichkeit auf Darlehen v on der
F - 149
EY EMAXX Real Estate AG, Aschaf f enburg, durchgef ührt. Die Forderungen gegenüber der Lif esty le RealbesitzVerwertungsgesellschaft mbH & Co KG, Wien, betragen TEUR 1.445 (Vorjahr: TEUR keine). Dav on sind TEUR 1.306
f inanzielle Forderungen und TEUR 139 sonstige Forderungen. Zudem bestehen Verbindlichkeiten in Höhe v on TEUR 2
(Vorjahr: TEUR 28).
3.3
Erläuterungen zur Konzerngeldflussrechnung
Die Darstellung des Cashflows erfolgt nach der indirekten Methode und zwar getrennt nach den Zahlungsströmen
resultierend aus Geschäfts-, Investitions- und Finanzierungsaktivitäten. Der Finanzmittelfonds umfasst ausschließlich den
Kassenbestand und Bankguthaben, über die in der Gruppe frei verfügt werden kann, und entspricht dem in der Bilanz f ür
liquide Mittel angesetzten Wert.
Eine detaillierte Übersicht für die Übernahme und die Verluste aus der Beherrschung von Tochtergesellschaf ten sind im
Kapitel „Der Konzern“ „2. Beschreibung des Konsolidierungskreises“ angef ührt. Der Nettoef f ekt aus nicht
zahlungswirksamen Veränderungen aus der Erst- und Entkonsolidierung ist im Geldf luss aus Inv estitionstätigkeit
eliminiert. Unwesentliche Positionen aus Finanzierungsleasing sind in der Geldf lussrechnung nicht eliminiert.
3.4
Segmentberichterstattung
Im EY EMAXX-Konzern werden die Segmente Gewerbeimmobilien, Bestandsimmobilien und Holding als Segmente
gef ührt. Die Klassifizierung in die einzelnen Segmente erfolgt aufgrund der Unterschiede in der Bewertung der gehaltenen
Immobilien.
Im Bereich Gewerbeimmobilien sind jene Unternehmen subsumiert, die ihre Immobilien gemäß IAS 2, Vorräte, darstellen.
Die Grundstücke bef inden sich im Wesentlichen in Polen.
Der Bereich Bestandsimmobilien besteht aus jenen Immobilien, die als Finanzinv estitionen gehalten werden, und
betref f en im Wesentlichen Grundstücke in Deutschland, Österreich und in Serbien.
Die Intrasegmentumsätze umf assen im Wesentlichen Managementleistungen und Kostenumlagen der
Holdinggesellschaf ten.
in TEUR
Außenumsatz
Innenumsatz
Gewerbe- Bestands- Holding und
immobilien immobilien
Sonstige
562
114
Konzerneliminierung
858
EYEMAXX
Konzern 2012
1.534
85
0
123
-208
0
Umsatz Gesamt
647
114
981
-208
1.534
EBITDA
539
1.215
3.211
4.965
Abschreibungen
-13
-2
-121
-136
EBIT
526
1.213
3.090
4.829
Ergebnis aus Konsolidierung
7
0
268
275
0
0
4.529
4.529
Fremdkapital
897
8.140
32.768
-6.829
34.976
Vermögen
Inv estitionen im
Anlagev ermögen
754
15.311
44.220
-8.761
51.524
96
67
4.614
F - 150
4.777
in TEUR
Außenumsatz
Gewerbe- Bestandsimmobilien immobilien
Holding und
KonzernSonstige eliminierung
EYEMAXX
Konzern 2011
3.240
0
992
0
4.232
218
0
699
-917
0
3.458
0
1.691
-917
4.232
-226
41
2.486
-572
1.729
-10
-1
-164
-236
40
2.323
-572
1.555
Ergebnis aus Konsolidierung
143
0
3.775
-304
3.614
186
27
0
0
213
Fremdkapital
3.714
9.690
23.387
-16.468
20.323
Vermögen
3.184
0
36.411
-4.423
35.172
10
501
957
0
1.468
2011/2012
2011
Deutschland
1.750
0
Österreich
2.888
966
Serbien
67
501
Slowakei
0
0
72
1
4.777
1.468
Innenumsatz
Umsatz gesamt
EBITDA
Abschreibungen
EBIT
Inv estitionen im Anlagevermögen
-175
INVESTITIONEN NACH LÄNDERN
in TEUR
Sonstige Länder
Gesamt
UMSATZ NACH LÄNDERN
in TEUR
2011/2012
2011
0
141
1.529
969
Serbien
0
0
Slowakei
0
3.039
Sonstige Länder
5
83
1.534
4.232
Deutschland
Österreich
Gesamt
F - 151
Vermögen nach Ländern
in TEUR
2011/2012
2011
Deutschland
2.160
0
Österreich
5.807
3.122
Serbien
13.523
12.905
Gesamt
21.490
16.027
3.5
Sonstige Angaben
3.5.1. Eventualverbindlichkeiten
In den Ev entualverbindlichkeiten sind übernommene Bürgschaften und Garantien der EYEMAXX International Holding &
Consulting GmbH enthalten.
EVENTUALVERBINDLICHKEITEN
in TEUR
Bürgschaften, Garantien, sonstige Haftungen
2011/2012
2011
1.210
1.077
Im Geschäftsjahr 2011/2012 reduzierten sich die Eventualverbindlichkeiten aus einer Haftung in der Höhe von TEUR 814
f ür die EYEMAXX Krnov s.r.o., Tschechien, betreff end die Rückf ührung der IMMOEAST-Finanzierung auf grund der
Ausgliederung durch die IMMOEAST Beteiligungs GmbH. Per 15. Nov ember 2011 wurde das
Mezzaninf inanzierungsdarlehen der EYEMAXX Krnov s.r.o., Tschechien, durch die EY EMAXX International Holding &
Consulting rechtswirksam rückgeführt und daher bestehen die Eventualverbindlichkeiten ab diesem Zeitpunkt nicht mehr.
Im Geschäftsjahr 2011/2012 stiegen die Eventualverbindlichkeiten für eine Garantieerklärung der EYEMAXX Krnov s.r.o.,
Tschechien, und der EY EMAXX Pelhrimov s.r.o., Tschechien, gegenüber MITAS auf TEUR 943.
Im Zuge des Projektfortschritts und Baubeginns bei der FMZ Kittsee GmbH, Leopoldsdorf, wurde ein Abstattungskredit
unterzeichnet. Im Rahmen dieses Kredites ist seitens der EY EMAXX International Holding & Consulting GmbH,
Leopoldsdorf, eine Patronatserklärung in Höhe von TEUR 1.000 unterschrieben worden. In den Eventualverbindlichkeiten
wurde die Patronatserklärung mit einem Wert von TEUR 4 angesetzt, da zum 31. Oktober 2012 die Ausnützung des
Kredites seitens der FMZ Kittsee GmbH, Leopoldsdorf, TEUR 4 betrug. Die Rückgabe der Patronatserklärung erf olgt bei
90 % Vorv erwertung zu Planpreisen durch rechtswirksame Mietverträge mit branchenüblichen Kündigungsv erzichten.
Ferner betreffen davon TEUR 55 (Vorjahr: TEUR 55) eine Garantie gegenüber der IMMOEAST Beteiligungs GmbH aus
dem Erwerb der Geschäf tsanteile der STOP.SHOP. Puchov .
Weitere TEUR 208 (Vorjahr: TEUR 208) betreffen eine Gewährleistung aus dem Verkauf der Gesellschaft STOP.SHOP.
Liptov sky Mikulas s.r.o. gegenüber dem Käufer für mögliche Mietzinsausfälle innerhalb v on 36 Monaten ab Eröf f nung
(Nov ember 2010). Da zum Zeitpunkt der Erstellung des vorliegenden Abschlusses keine Gründe f ür Mietzinsausf älle
gegeben sind, werden nur noch 30 % des möglichen Gesamtv olumens des Gewährleistungsbetrages als
Ev entualv erbindlichkeit angesetzt.
F - 152
Das Geschäftsmodell der EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH besteht darin, Immobilienprojekte (zum
Beispiel Fachmarktzentren, Logistikzentren) in Form von eigenen Projektgesellschaften (SPV – special purpose v ehicle)
zu entwickeln und nach Fertigstellung und Vermietung an Investoren wie zum Beispiel Immobilienf onds zu v erkauf en.
Ty pischerweise übernimmt der Entwickler und Verkäuf er (EY EMAXX) bestimmte in den entsprechenden
Verkaufsverträgen taxativ aufgezählte Garantien für eine bestimmte Zeit nach einer solchen Veräußerung, darunter v or
allem auch Garantien für bestimmte Formen einer Mietzinsreduktion, die einzelnen Mietern v om späteren Eigentümer
eingeräumt werden (müssen). Da diese Garantien in mehrf acher Hinsicht limitiert sind (objektiv e
Begründung/Drittv ergleich, betragliche und f lächenmäßige Beschränkung, bef ristete Einräumung und allenf alls
Nominierungsrecht v on Ersatzmietern), ist das tatsächliche Risiko der abgegebenen Garantien als eher niedrig
einzustuf en.
3.5.2. Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen und Personen
Als nahe stehende Personen im Sinne des IAS 24 werden Gemeinschaftsunternehmen und assoziierte Unternehmen des
EY EMAXX-Konzerns verstanden. Personen und Unternehmen die einen maßgeblichen Einf luss auf den EY EMAXXKonzern haben, sowie Mitglieder des Aufsichtsrates, des Vorstandes und des leitenden Managements, sowie deren nahe
Familienangehörige bzw. deren Unternehmen gelten ebenso als nahestehende Personen und Unternehmen.
Die Verrechnungen mit nahestehenden Unternehmen und Personen beziehen sich großteils auf Weiterv errechnungen
v on Verwaltungsaufwendungen wie Mieten, Betriebskosten oder Aufwendungen im Zusammenhang mit Tätigkeiten der
Buchhaltung und Rechnungslegung. Sofern solche Verrechnungen getätigt werden, wird zur Bemessung der Höhe ein
„cost plus“-Verfahren angewandt, wobei die durchgeführten Verrechnungen mit Drittv ergleichen abgeglichen werden.
Im lauf enden Geschäf tsjahr wurden Mieten, Betriebskosten, Beratungskosten sowie Kosten f ür die Buchhaltung
(Büroserv ice) und die Verrechnung v on lauf enden Kosten in der Höhe v on TEUR 837 (Vorjahr: TEUR 219)
auf wandswirksam erfasst und Erträge in der Höhe von TEUR 572 (Vorjahr: TEUR 643) an nahestehende Unternehmen
v errechnet. Unternehmen, mit denen die wesentlichen Transaktionen getätigt wurden, sind die Hämmerle Annika GmbH
(Österreich), Innov ativ e Home GmbH & Co KG (Österreich), Lif esty le Realbesitz-Verwertungs GmbH & Co KG
(Österreich), AHM Management und Unternehmensberatungs GesmbH (Österreich), Banacherau Finance S.a.r.l.
(Luxemburg), VPG Verbundsy steme Planungs-Produktions-Baugesellschaf t mbH (Österreich) sowie die VSTVerbundschalungstechnik AG (Österreich).
Für Projektf inanzierung können v ereinzelt an nahestehende Unternehmen, bzw. Personen Mittel im Wege v on
Mezzanindarlehen gewährt werden. Die entsprechenden Verträge werden at arm’s length abgeschlossen und unterliegen
drittüblichen Konditionen im Hinblick auf Lauf zeit und Zinssatz.
Im Bereich der Projektierung und Projektumsetzung wurden und werden weiterhin einzelne Auf gaben im Bereich der
technischen Umsetzung an Drittunternehmen v ergeben (z.B. Projektierungen, Vermessungen, Standortanaly sen,
Gutachten, Baumanagement). Vereinzelt werden solche Aufgaben an nahestehende Unternehmen vergeben, sofern das
jeweilige Unternehmen die Kompetenz zur Umsetzung besitzt und die Durchführung der jeweiligen Aufgabe im Vergleich
zur Konkurrenz wettbewerbsfähig ist. Sowohl die Höhe der Vergütung als auch die Zahlungsmodalitäten werden at arm’s
length f estgelegt. Des Weiteren tätigt der EY EMAXX-Konzern auch Beratungen f ür andere Unternehmen.
Für die VST-Verbundschalungstechnik AG (Österreich), VPG Verbundsy steme Planungs-ProduktionsBaugesellschaftmbH (Österreich) sowie VST Verbundsystemtechnik s.r.o. (Slowakei) werden Zementspanplatten der
CIDEM Hranice a.s. bezogen und monatlich mit Aufschlag an die VST Verbundsystemtechnik s.r.o. verrechnet, um den
Einkaufsrahmen der VST-Gruppe zu erhöhen. Im laufenden Geschäftsjahr waren das Einkäufe im Wert v on TEUR 172
(Vorjahr: TEUR 463).
Zum 31. Oktober 2012 befand sich die Log Center d.o.o. mit der MV Inzenjering d.o.o. in zwei Gerichtsstreitigkeiten
(Klagesumme: TEUR 314). MV Inzenjering d.o.o war mit der Erbringung v on Planungs- und Projektierungsleistungen
beauf tragt. Für diese Leistungen wurden Vorauszahlungen getätigt, die den getätigten Leistungsumf ang wesentlich
übersteigen. Dies wurde in einem Sachverständigengutachten auch so bestätigt. Auf grund einer Verzögerung des
Projektes kam es zu Leistungsv erzögerung und zur Klage durch den Auf tragnehmer. Ein negativ er Ausgang des
Klagev erf ahrens f ür den EY EMAXX-Konzern wird seitens des Managements auf Basis der rechtsanwältischen
F - 153
Einschätzungen als gering eingestuft. Im Falle, dass der Ausgang der Gerichtsprozesse bei der Log Center d.o.o. den
Einschätzungen nicht entsprechen sollte, verfügt der EYEMAXX-Konzern über eine Haftungserklärung, welche die daraus
resultierende Ansprüche übernimmt. Gleichzeitig bestehen im EYEMAXX-Konzern wertberichtigte Forderungen gegen
MV Inzenjering d.o.o, die wesentlich die Klagesumme übersteigen.
Daher wird garantiert, dass die Log Center d.o.o. aus diesen zwei Gerichtsv erf ahren keinen Schaden erlangen wird.
Im Berichtszeitraum wurden 98% der Kommanditanteile an der Lifestyle Realbesitz Verwertungsgesellschaf t mbH & Co
KG, mit Sitz in Wien, übernommen welche sich bis dahin im Eigentum der ERED Finanzierungsconsulting GmbH, Wien,
und der Lif estyle Realbesitz-VerwertungsgesmbH & Co KG, Hennersdorf, befand. Im Zuge der Transaktion und der damit
v erbundenen Fair Value Bewertung ergab sich für den EYEMAXX-Konzern ein positiv er Ergebnisef f ekt in Höhe v on
TEUR 552. Dieser ergab sich aus den zum Fair Value bewerteten Immobilien in Höhe v on TEUR 9.474 zuzüglich der
sonstigen Aktiva in Höhe von TEUR 2.125 abzüglich des übernommen Fremdkapitals in Höhe von TEUR 6.884. Daraus
ergab sich ein Nettovermögen in Höhe von TEUR 4.716 welches zu 98 % dem EYEMAXX-Konzern zuzurechnen ist. Das
anteilige Nettovermögen in Höhe von TEUR 4.622 abzüglich es Kauf preises in Höhe v on TEUR 4.070 ergab einen
positiven Ergebniseffekt in Höhe von TEUR 552. Darüber hinaus entstehen durch laufende Mieterträge der erworbenen
Gesellschaf t substantielle Gewinnzuweisungen f ür den EY EMAXX-Konzern.
Zusätzlich konnte der EYEMAXX-Konzern im abgelauf enen Geschäf tsjahr das Erbbaurecht f ür ein Grundstück in
Nürnberg erwerben, welches bis dahin im Eigentum der nahestehenden Firma LY RA Grundstücksv ermietungsgesellschaft m.b.H. war. Neben lauf enden Mieteinnahmen aus der auf dem Grundstück bef indlichen
Logistikimmobilie weist der EYEMAXX-Konzern im abgelaufenen Geschäftsjahr ein Ergebnis in Höhe von TEUR 287 aus
der Fair Value Bewertung dieses Erbbaurechts aus. Das Ergebnis aus der Fair Value Bewertung setzt sich aus dem Fair
Value des Erbbaurechts in Höhe von TEUR 2.160 abzüglich des Kaufpreises in Höhe von TEUR 1.750 und reduziert um
die latente Steuer in Höhe v on TEUR 123 (30 %) zusammen.
Ferner konnte sich der EYEMAXX-Konzern im Berichtszeitraum weitere 10% der Geschäftsanteile an der FMZ Kittsee
GmbH v on der nahestehenden Herglotz Consulting GmbH sichern.
Für die Besicherung der im Geschäftsjahr aufgenommenen Anleihe wurden Darlehen an nahestehende Unternehmen in
der Höhe v on TEUR 6.307 (Vorjahr: TEUR 3.908) v ergeben, um dadurch die f ür die Anleihe erf orderliche
grundpf andrechtliche Besicherung herzustellen. Die Darlehen der ersten Anleihe in Höhe v on TEUR 3.905, die f ür die
Besicherung gewährt wurden, sind zum Endzeitpunkt im August 2016 v ollständig zurück zu zahlen. Die Darlehen der
zweiten Anleihe in Höhe von TEUR 2.399, die für die Besicherung gewährt wurden, wurden in Höhe v on TEUR 830 im
Rahmen des Kaufs des Erbbaurechts in Nürnberg gegenverrechnet. Der verbleibende Teil in Höhe von TEUR 1.569 ist im
Oktober 2017 vollständig zurückzuzahlen. Die Zinsen betragen 7,75 % (Vorjahr: 7,5 %) und werden zweimal jährlich, zum
30. Juni und zum 31. Dezember, bezahlt. Im Rahmen dieser Darlehensv ergabe wurden im Geschäf tsjahr 2011/2012
Zinserträge in Höhe von TEUR 289 erfasst. Auf grund der Bereitstellung der Besicherung wurden im Geschäf tsjahr
2011/2012 in diesem Zusammenhang Haf tungsprov isionen in Höhe v on TEUR 170 v errechnet.
Durch gewährte Darlehen an nahestehende und assoziierte Unternehmen, welche nicht die Besicherung der Anleihe
betreffen, konnten im Geschäftsjahr 2011/2012 Zinserträge in Höhe von TEUR 407 v errechnet werden. Auf grund v on
erhaltenen Darlehen von nahestehenden und assoziierten Unternehmen wurde ein Zinsaufwand in Höhe v on TEUR 54
v erbucht.
Die gesamten Forderungen gegenüber Dr. Michael Müller betragen zum Stichtag TEUR 1.587 (Vorjahr: TEUR 3.188) und
sind durch werthaltige Anteile an der Armona Birkart GmbH & Co. Grundstücksverwaltungsgesellschaft KG besichert. Das
Darlehen kann jederzeit vor dem Ende der Laufzeit auf Wunsch einer der Parteien unter Einhaltung einer dreimonatigen
Frist, spätestens jedoch am 30. Juni 2016, zurückgezahlt werden. Die Zinsen betragen 7,75 % (Vorjahr: 7,5 %) und sind
einmal jährlich zum 31. Dezember f ällig.
Wertberichtigungen im Zusammenhang mit nahestehenden Personen und Unternehmen betreffen in Höhe von TEUR 867
die bereits in Vorjahren durchgeführten Wertberichtigungen gegenüber der früher vollkonsolidierten Konzerntochter der
EY EMAXX Management Ukraine TOB, Kiew. Insgesamt und unter Berücksichtigung dieser f rüher v orgenommenen
Wertberichtigung bestehen zum Bilanzstichtag 31.10.2013 Wertberichtigungen unter dieser Position in Höhe v on
TEUR 938 (Vorjahr: TEUR 914). Der Aufwand des laufenden Geschäftsjahres beträgt TEUR 209 (Vorjahr: TEUR 122).
F - 154
Auf Transaktionen zwischen vollkonsolidierten Unternehmen wird hier nicht weiter eingegangen, da diese im Konzern
bereits eliminiert sind.
3.5.3. Finanzielle Verpflichtungen und sonstige Verpflichtungen
Im Rahmen von Operating-Leasingverträgen wurden im Geschäftsjahr Aufwendungen in Höhe v on TEUR 209 (Vorjahr
TEUR 76) erf asst.
Es bestehen f olgende sonstige f inanzielle Verpf lichtungen:
FINANZIELLE VERPFLICHTUNGEN
31. Oktober
in TEUR
Miete
Leasing Erbbaurecht
2012
31. Oktober
Miete Leasing
2011
Für das f olgende Geschäftsjahr
234
22
85
341
341
0
54
Für die f ünf folgenden Geschäftsjahre
936
33
340
1.309
1.309
0
76
Für spätere Geschäftsjahre
1.020
0
2.064
3.084
3.084
0
0
Gesamt
2.190
55
2.489
4.734
4.734
0
130
3.5.4. Honorar des Abschlussprüfers
Die auf das Geschäftsjahr entfallenden Aufwendungen für den Abschlussprüfer betragen TEUR 43 (Vorjahr: TEUR 29).
Diese betref f en mit TEUR 43 (Vorjahr: TEUR 25) die Prüf ung des Abschlusses und keine (Vorjahr: TEUR 4)
Beratungstätigkeiten.
3.5.5. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Kapitalerhöhung
Wesentliche Änderungen in der Finanzlage des EYEMAXX-Konzerns seit dem 31. Oktober 2012 ergeben sich aus einer
zum Zeitpunkt der Bilanzerstellung bereits erf olgreich umgesetzten Barkapitalerhöhung unter Ausschluss des
Bezugsrechts. Durch Ausgabe von 250.000 neuen Aktien zu einem Kurs v on EUR 5,50 konnte das Eigenkapital der
Gesellschaft um TEUR 1.375 erhöht werden. Die durch die Kapitalerhöhung zugeflossenen neuen Mittel sollen vor allem
der Finanzierung neuer, aussichtsreicher Projekte dienen. Dadurch erhöht sich das Grundkapital auf nunmehr
EUR 2.900.642 und der Streubesitz auf 21,3 Prozent. Der Unternehmensgründer und CEO der EY EMAXX Real Estate
AG, Dr. Michael Müller, hält nun 78,7 % der Anteile der Gesellschaf t.
Anleihe III
Im lauf enden Geschäftsjahr 2012/2013 hat sich für den EYEMAXX-Konzern eine Vielzahl von konkreten Opportunitäten
ergeben, einerseits das Kerngeschäft auszubauen sowie andererseits das Geschäftsfeld „Bestandshaltung“ zu erweitern,
weshalb EY EMAXX sich dazu entschlossen hat eine weitere Mittelstandsanleihe zu begeben. Der Emissionserlös der
Anleihe soll insbesondere zur Implementierung/Finanzierung dieser Opportunitäten dienen. Zum Zeitpunkt der
Fertigstellung des Jahresabschlusses waren die Vorbereitungen f ür diese Emission in v ollem Gange.
F - 155
Strukturierungs- bzw. Konsolidierungsänderung
Da sich die steuerlichen Rahmenbedingungen für luxemburgische Holdinggesellschaf ten mit 1. Januar 2013 geändert
haben, hat sich der EYEMAXX-Konzern zu einer Strukturierungs- bzw. Konsolidierungsänderung in Bezug auf seine
polnischen Projektgesellschaften entschlossen. Mit Stichtag 20. Dezember 2012 hat der EY EMAXX-Konzern diese
Umstrukturierung dahingehend abgeschlossen, dass Zypern Luxemburg als diesbezüglichen Holdingstandort abgelöst
hat. Derart ersetzt nunmehr die nach zy priotischem Recht gegründete Gesellschaf t MALUM LIMITED die nach
luxemburgischem Recht inkorporierte Gesellschaf t EDEN LogCenter INTERNATIONAL Alpha S.à.r.l. und hält
erstgenannte seither die Beteiligungen an den nach polnischem Recht gegründeten Projektgesellschaf ten, welche
wiederum mittelbar at-equity in den EY EMAXX-Konzern einbezogen werden.
Kauf von und Option auf Wohn- und Geschäftsanteilen
Darüber hinaus hat EYEMAXX im laufenden Geschäftsjahr 2012/2013 einen Geschäftsanteil in Höhe v on 90% an der
nach österreichischem Recht gegründeten Gesellschaft Marland Bauträger GmbH, mit dem Sitz in Leopoldsdorf und der
Geschäftsanschrift Feuerwehrstraße 17, 2333 Leopoldsdorf, eingetragen im Firmenbuch unter FN 257359w, erworben.
Diese Gesellschaft hält Anteile an einer vermieteten Wohn- und Geschäf tsimmobilie in ihrem Eigentum. Durch den
Erwerb kann EYEMAXX laufende Mietzinsen generieren. Zudem hat sich EYEMAXX im lauf enden Geschäf tsjahr eine
Kauf option f ür den Erwerb einer weiteren Geschäf ts- und Wohnimmobilie gesichert.
Fachmarktzentrum in Polen
Nach Ende des Berichtszeitraumes hat EYEMAXX ein weiteres Grundstück in Polen erworben und wird dort gemeinsam
mit einem anderen Immobilienentwickler aus Österreich ein Fachmarktzentrum mit einer v ermietbare Fläche v on ca.
6.000 Quadratmetern realisieren. Der Baustart wird v oraussichtlich im Herbst 2013 sein.
Darüber hinaus waren dem Unternehmen zum Zeitpunkt der Bilanzerstellung keine wesentlichen Änderungen bekannt,
die nach dem Bilanzstichtag eingetreten sind und Auswirkungen auf die wirtschaf tliche Entwicklung des EY EMAXXKonzerns haben könnten.
3.5.6. Erklärung gemäß § 161 AktG
Vorstand und Auf sichtsrat haben die nach § 161 AktG v orgeschriebene Erklärung abgegeben. Die
Entsprechungserklärung ist auf der Homepage der Gesellschaf t unter http://www.ey emaxx.com/inv estorrelations/news/corporate-news/ einsehbar.
3.5.7. Organe der Gesellschaft
Die Organe der Gesellschaf t sind die Hauptv ersammlung, der Auf sichtsrat und der Vorstand.
Der Vorstand f ührt die Geschäf te der Gesellschaf t und v ertritt sie nach außen. Herr Dr. Michael Müller ist als
alleinv ertretungsbef ugter Vorstand der EY EMAXX Real Estate AG beruf en.
Der Vorstand hat im Berichtsjahr für seine Tätigkeit eine Vergütung v on TEUR 272 (Vorjahr: TEUR 20) erhalten. Für
f rühere Mitglieder des Vorstandes wurden im lauf enden Geschäf tsjahr keine Bezüge ausbezahlt.
F - 156
E. FINANZINSTRUMENTE UND
RISIKOMANAGEMENT
Als Finanzinstrumente werden nach IAS 32 Verträge bezeichnet, die gleichzeitig bei einem Unternehmen zu einem
f inanziellen Vermögenswert und bei einem anderen Unternehmen zu einer f inanziellen Verbindlichkeit oder einem
Eigenkapitalinstrument führen. Es wird zwischen originären Finanzinstrumenten (wie beispielsweise Forderungen,
Zahlungsverpflichtungen und Eigenkapitaltiteln) und derivativen Finanzinstrumenten (wie beispielsweise Optionen,
Termingeschäf te, Zins- oder Währungsswapgeschäf ten) unterschieden.
Die originären Finanzinstrumente auf der Aktivseite umfassen im Wesentlichen Finanzanlagen, Forderungen aus
Lief erungen und Leistungen und liquide Mittel, auf der Passiv seite die im Geschäf tsjahr begebene Anleihe,
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie zum Teil
sonstige Verbindlichkeiten.
F - 157
Zusätzliche Informationen über Finanzinstrumente
Dieser Abschnitt lief ert zusätzliche Inf ormationen über Bilanzposten, die Finanzinstrumente enthalten.
Die f olgenden Tabellen zeigen die Buchwerte aller Kategorien v on f inanziellen Vermögenswerten und
Verbindlichkeiten.
31. Oktober 2012
Gesamtsumme
Kredite und
Forderungen
(zu fortgeführten
Anschaffungskosten)
31. Oktober 2011
Gesamtsumme
in TEUR
Kredite und
Forderungen
(zu fortgeführten
Anschaffungskosten)
FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE
347
347
9
9
6.909
6.909
7.412
7.412
4.028
4.028
0
0
66
66
420
420
139
139
335
335
Langfristiges Vermögen
Finanzielle Forderungen gegenüber nahestehenden
Unternehmen
Finanzielle Forderungen gegenüber assoziierten
Unternehmen
Kurzfristiges Vermögen
Finanzielle Forderungen gegenüber nahestehenden
Unternehmen
Finanzielle Forderungen gegenüber assoziierten
Unternehmen
Sonstige Forderungen gegenüber Dritten
Sonstige Forderungen gegenüber nahestehenden
Unternehmen
Sonstige Forderungen gegenüber assoziierten
Unternehmen
gegenüber Dritten
gegenüber nahestehenden Unternehmen
Finanzielle Vermögenswerte
118
118
700
700
325
325
460
460
1.225
1.225
1.693
1.693
288
288
42
42
331
331
2.628
2.628
0
0
1.352
1.352
4.362
4.362
4.052
4.052
18.138
18.138
19.103
19.103
Der beizulegende Zeitwert der finanziellen Vermögenswerte entspricht weitgehend den ausgewiesenen Buchwerten.
Wertberichtigungen auf f inanzielle Vermögenswerte wurden nicht berücksichtigt. Wertberichtigungen werden
durchgeführt, wenn Anzeichen auf f inanzielle Schwierigkeiten des Schuldners darauf hinweisen, dass er den
Zahlungsv erpf lichtungen nicht v ollständig nachkommen kann.
F - 158
Finanzielle
Verbindlichkeiten
(zu fortgeführten
Anschaffungskosten)
31. Oktober 2012
Gesamtsumme
Finanzielle
Verbindlichkeiten
(zu fortgeführten
Anschaffungskosten)
31. Oktober 2011
Gesamtsumme
FINANZIELLE VERBINDLICHKEITEN
22.332
22.332
10.250
10.250
5.528
5.528
2.827
2.827
560
560
1.628
1.628
1.638
1.638
0
0
Finanzv erbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen
0
0
0
0
Finanzv erbindlichkeiten gegenüber assoziierten Unternehmen
0
0
0
0
in TEUR
Langfristiges Schulden
Anleihen
14
14
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Anleihen
764
764
231
231
582
582
1.404
1.404
78
78
0
0
151
151
0
0
0
0
0
0
Sonstige Verbindlichkeiten gegenüber Dritten
Kurzfristige Schulden
Finanzv erbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen
0
0
0
0
867
867
1.433
1.433
Sonstige Verbindlichkeiten gegenüber Dritten
452
452
1.230
1.230
126
126
0
0
4
4
0
0
77
77
25
25
3.101
3.101
4.323
4.323
Finanzv erbindlichkeiten gegenüber assoziierten Unternehmen
Verbindlichkeit aus laufender Ertragsteuer
Es kann davon ausgegangen werden, dass die Zeitwerte der verzinslichen Finanzverbindlichkeiten mit Ausnahme der
Anleihe gleichfalls ihren Buchwerten entsprechen, da es sich bei den langfristigen Finanzierungen überwiegend um
v ariabel v erzinsliche Finanzierungen handelt und die übrigen Finanzv erbindlichkeiten kurzf ristig sind.
F - 159
Die Anleihe 2011-2016 notiert zum 31. Oktober 2012 bei einem Kurs v on 105,5 Prozent (31. Oktober 2011:
99,00 Prozent) mit einem Zeichnungsstand von TEUR 12.960. Die Bewertung zum Fair Value erf olgt mittels der
Ef f ektiv zinsmethode mit einem Zinssatz v on 11.20 %.
Die Anleihe 2012-2017 notiert zum 31. Oktober 2012 bei einem Kurs von 105,60 EUR mit einem Zeichnungsstand von
TEUR 11.624. Die Bewertung zum Fair Value erfolgt mittels der Effektivzinsmethode mit einem Zinssatz von 10,82 %.
Die langf ristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind grundsätzlich mit dem Fälligkeitsbetrag angesetzt,
da die aktuellen Zinssätze für Verbindlichkeiten mit ähnlichen Laufzeiten der durchschnittlichen Verzinsung dieser
Verbindlichkeiten entsprechen.
Die kurzf ristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind mit den fortgeschriebenen Anschaffungskosten in
der Konzernbilanz angesetzt.
Die Nettoertrags- und Auf wandsbeiträge der Finanzinstrumente der einzelnen Kategorien v on f inanziellen
Vermögenswerten und f inanziellen Verbindlichkeiten stellen sich wie f olgt dar:
FINANZIELLE ERTRÄGE UND AUFWENDUNGEN
in TEUR
2011/2012
RGJ 2011
Zinsen und ähnliche Erträge aus finanziellen Vermögenswerten
Nettofremdwährungsgewinne aus Krediten, Forderungen und
1.061
383
68
404
Finanzielle Erträge
1.129
787
-1.981
-300
-722
-726
-66
-277
-2.769
-1.303
-36
0
0
-13
Wertminderungsbedarf aus Krediten und Forderungen
-209
-96
Wertänderung von Krediten und Forderungen
-245
-109
-1.885
-625
Fremdwährungsbewertungseffekte aus der Umrechnung von als Nettoinvestition
in Tochterunternehmen gewidmeten Finanzierungen
-603
0
Finanzielle Gewinne und Verluste direkt im Eigenkapital erfasst
-603
0
Zinsen und ähnliche Aufwendungen aus den Anleihen
Zinsen und ähnliche Aufwendungen aus finanziellen Verbindlichkeiten
ausgenommen Anleihen
Nettofremdwährungsgewinne aus Krediten, Forderungen und
Finanzielle Aufwendungen
Fair-Value-Bewertung von Krediten und Forderungen
Ausbuchung von Krediten und Forderungen
Finanzielle Gewinne und Verluste ergebniswirksam erfasst
Finanzielle Risikofaktoren
F - 160
Ausfall-/Kreditrisiko
Kreditrisiken ergeben sich aus der Möglichkeit, dass die Gegenpartei einer Transaktion ihren Verpf lichtungen nicht
nachkommt und dadurch ein finanzieller Schaden für den Konzern entsteht. Die auf der Aktiv seite ausgewiesenen
Beträge für finanzielle Vermögenswerte stellen das maximale Ausfallsrisiko dar. Erkennbaren Ausf allsrisiken wird
durch die Bildung von Wertberichtigungen Rechnung getragen. Aufgrund der breiten Streuung und der permanenten
Bonitätsprüf ungen kann das Ausf allsrisiko bei den Forderungen als gering eingestuf t werden.
Die Kundenf orderungen beziehen sich auf Forderungen aus Projektv erkäuf en und Forderungen aus
Projektentwicklungsdienstleistungserlösen, wobei letztere im Gesamtbudget banken- und eigenkapitalseitig
mitf inanziert sind und ein Ausf all als unwahrscheinlich anzusehen ist.
Die wesentlichen Forderungen des EY EMAXX-Konzerns beziehen sich auf Forderungen aus Ausleihungen im
Zusammenhang mit der Besicherung der im Berichtszeitraum begebenen Anleihe. Die Forderungen gegen die
überwiegend im Eigentum des Mehrheitsaktionärs und Vorstands Dr. Michael Müller stehenden Gesellschaf ten, die
ihrerseits ihre Grundstücke zur Eintragung erstrangiger Grundschulden zur Besicherung der EY EMAXX Anleihe zur
Verf ügung gestellt haben, sind im Zuge der Abdeckung vorher bestehender Bankbelastungen zur Erlangung eben
dieser Besicherung der EYEMAXX Anleihe entstanden. Die sonstigen Forderungen des EY EMAXX-Konzerns sind
überwiegend werthaltig besichert.
Das Ausf allrisiko bei Forderungen gegenüber Mietern ist gering, da einerseits in der Regel v on Mietern eine
liquiditätsnahe Sicherheit v erlangt wird und andererseits die Bonität der Mieter lauf end überprüf t wird.
Liquiditätsrisiko
Die Liquiditätsrisiken bestehen für den EYEMAXX-Konzern darin, dass fertig gestellte Projekte für den Eigenbestand
als Portfolioinv estments errichtet oder nach Fertigstellung und Vermietung zu „Paketen“ f ür den Verkauf an
internationale Investoren zusammengestellt werden. Durch eventuelle spätere Verkäufe dieser Projekte und der damit
einhergehenden verspäteten Generierung v on liquiden Mitteln könnte die Liquidität stark beeinf lusst werden.
Allerdings besteht regelmäßig eine größere Nachf rage v on Inv estoren nach f ertigen und v ermieteten
Gewerbeimmobilien, als am Markt angeboten wird. Der EYEMAXX-Konzern beginnt mit der Errichtung von Projekten
deshalb erst nach Erreichen einer angemessenen Vorv ermietung, wobei f ür den Bau v on Generalunternehmen
regelmäßig Fertigstellungsgarantien Fixpreispauschalen und Gewährleistungsgarantien abverlangt werden. Damit ist
im Interesse der Mieter auch gewährleistet, dass vereinbarte Eröffnungstermine auch eingehalten werden können.
Für alle EY EMAXX-Projekte werden langfristige Bankfinanzierungen jeweils bereits vor Projektbeginn gesichert, womit
eine Durchfinanzierung der Projekte auch nach der Fertigstellung gegeben ist. Zur Sicherung des Liquiditätsbedarf s
bestehen ausreichende Kreditrahmen überwiegend bei österreichischen Banken.
F - 161
Die gemäß IFRS 7 geforderte Fälligkeitsanaly se f ür f inanzielle Verbindlichkeiten ist in unten stehender Tabelle
abgebildet. Dabei wurden die undiskontierten Zahlungsströme herangezogen.
in TEUR
Buchwert
Undiskontiert < 1 Jahr
2 Jahre
3 Jahre
4 Jahre
5 Jahre
>5 Jahre
Anleihen
Verbindlichkeiten
23.096
33.485
1.922
1.873
1.873
14.838
12.979
0
638
729
98
111
108
104
101
208
1.789
2.055
269
240
240
1.306
0
0
Lief erungen und
Leistungen
Sonstige
Verbindlichkeiten
6.110
10.521
651
48
408
1.302
8.111
0
867
867
867
0
0
0
0
0
607
614
594
0
0
0
0
20
33.107
48.271
4.401
2.272
2.628
17.550
21.191
228
Undiskontiert < 1 Jahr
2 Jahre
3 Jahre
4 Jahre
5 Jahre
>5 Jahre
Gesamt
in TEUR
Anleihe
Verbindlichkeiten
Lief erungen und
Leistungen
Sonstige
Verbindlichkeiten
Gesamt
Buchwert
10.481
16.472
892
899
899
899
12.883
0
1.629
1.815
941
158
152
146
109
309
0
0
0
0
0
0
0
0
4.230
4.583
523
2.309
100
1.650
0
0
1.433
1.433
1.433
0
0
0
0
0
1.290
1.438
1.491
-109
0
57
0
0
19.063
25.741
5.280
3.257
1.151
2.752
12.992
309
Die Zinserträge v on TEUR 1.061 (Vorjahr: TEUR 383) und Zinsauf wendungen v on TEUR 2.703 (Vorjahr:
TEUR 1.026) entfallen auf finanzielle Vermögenswerte und Schulden, die nicht erf olgswirksam zum Fair Value
bilanziert werden.
Im EY EMAXX-Konzern gibt es keine deriv ativ en f inanziellen Verbindlichkeiten.
F - 162
Wechselkursrisiko
Aus der Umrechnung der auf Fremdwährung lautenden Finanzforderungen und –verbindlichkeiten in die f unktionale
Währung ergeben sich ebenfalls Risiken, die zum Teil erfolgswirksam und zum Teil erfolgsneutral als Teil der Nettoinv estition in die Tochterunternehmen erf asst werden. Unterstellt man jeweils eine Veränderung der
Transaktionswährung zur funktionalen Währung der jeweiligen Konzerngesellschaft von 10 %, so ergeben sich die
f olgenden Ef f ekte:
in TEUR
CZK
PLN
RSD
RON
Summe
0
0
77
7
84
0
0
412
0
412
0
0
489
7
496
CZK
PLN
RSD
RON
Summe
39
8
103
6
156
0
0
418
0
418
39
8
521
6
574
in TEUR
Zudem ergeben sich Risiken aus der Umrechnung ausländischer Einzelabschlüsse in die Konzernwährung Euro.
Umsätze, Ergebnisse und Bilanzwerte der nicht im Euroraum ansässigen Gesellschaften sind daher v om jeweiligen
Euro–Wechselkurs abhängig. Die Auswirkungen der hy pothetischen Wechselkursänderung auf Ergebnis und
Eigenkapital werden im Rahmen von Sensitivitätsanalysen dargestellt. Zur Ermittlung der Sensitiv itäten wurde eine
hy pothetische ungünstige Veränderung der Wechselkurse um 10 % zugrunde gelegt und v on einer gleichzeitigen
Auf wertung aller Währungen gegenüber dem Euro, basierend auf den Jahresendkursen dieser Währungen,
ausgegangen. Eine Abwertung des Euro gegenüber den wichtigsten Währungen hätte zu einer betragsmäßig
gleichen Erhöhung des Eigenkapitals und des Periodenergebnisses gef ührt.
F - 163
Zinsänderungsrisiko
Zinsänderungsrisiken werden gemäß IFRS 7 mittels Sensitivitätsanalysen dargestellt. Diese stellen die Ef f ekte v on
Änderungen der Marktzinssätze auf Zinszahlungen, Zinserträge und -auf wendungen, andere Ergebnisteile sowie
gegebenenfalls auf das Eigenkapital dar. Den Zinssensitivitätsanalysen liegen die f olgenden Annahmen zugrunde:
Marktzinssatzänderungen von originären Finanzinstrumenten mit f ester Verzinsung wirken sich nur dann auf das
Ergebnis aus, wenn diese zum beizulegenden Zeitwert bewertet sind. Im Sinne v on IFRS 7 unterliegen alle zu
f ortgeführten Anschaffungskosten bewerteten Finanzinstrumente mit fester Verzinsung keinen Zinsänderungsrisiken.
Marktzinssatzänderungen wirken sich auf das Zinsergebnis von originären variabel verzinslichen Finanzinstrumenten
aus und gehen demzufolge in die Berechnung der ergebnisbezogenen Sensitivitäten mit ein: Wenn der Marktzinssatz
der v ariabel verzinsten Finanzverbindlichkeiten zum 31. Oktober 2012 um 100 Basispunkte höher gewesen wäre,
wäre das Ergebnis um etwa TEUR 13 (Vorjahr: TEUR 17) geringer gewesen.
Marktrisiko
Der EY EMAXX-Konzern unterliegt durch seine Geschäf tstätigkeit und die Konzentration der Aktiv itäten auf die
östlichen Länder Mitteleuropas (CEE Länder) sowie des Balkans (SEE Länder) den entsprechenden, diesen Märkten
innewohnenden Risiken. Relev ante Größen sind v on zahlreichen, sich gegenseitig beeinf lussenden Faktoren
abhängig und unterliegen dementsprechend vielfältigen Schwankungen. Zu den beeinf lussenden Faktoren zählen
zum Beispiel die Investitionsbereitschaft seitens potentieller Erwerber sowie deren f inanzielle Mittelv erf ügbarkeit,
gesetzliche und steuerliche Rahmenbedingungen, allgemeine Investitionstätigkeit der Unternehmen, Kauf kraf t der
Bev ölkerung, Attraktivität des Standortes CEE und SEE Länder im Vergleich zu anderen Ländern, Angebot an und
Nachfrage nach Immobilienprojekten an den jeweiligen Standorten sowie Sonderf aktoren in den lokalen Märkten,
gesamtwirtschaftliche Entwicklung, insbesondere das Zinsniveau für die Finanzierung von Liegenschaftsakquisitionen,
die Entwicklung des deutschen, österreichischen sowie des internationalen Finanzmarktumf elds, die zy klischen
Schwankungen des Immobilienmarktes selbst, die demographische Entwicklung in den CEE und SEE Ländern, die
Entwicklung der Energiekosten.
Der Erf olg des EYEMAXX-Konzerns ist von diesen, sich fortlaufend ändernden Faktoren abhängig und stets v on den
betreffenden Schwankungen und Entwicklungen beeinflusst, auf die der EY EMAXX-Konzern keinen Einf luss hat.
Durch die Konzentration auf ertragsstarke Gewerbeimmobilien in speziellen Segmenten v erf ügt der EY EMAXXKonzern jedoch über eine angemessene Diversifizierung der Risiken. Der EYEMAXX-Konzern beobachtet fortlaufend
die Änderungen seines wirtschaf tlichen Umf elds und die sich ändernden Entscheidungsgrößen, bewertet die
Situation kontinuierlich neu und trif f t die entsprechenden Entscheidungen.
Zusätzlich sieht das konzernweit installierte Risikomanagementsy stem auch im Finanzbereich neben der
Identifizierung, Analyse und Bewertung von Risiken und Chancen die Festlegung v on damit zusammenhängend
getroffenen Maßnahmen vor, was im Eintrittsfall zu einer Gewinnabsicherung bzw. Schadensbegrenzung führen soll.
Insbesondere geld- und wirtschaftspolitische Maßnahmen der jeweiligen Regierungen können so einen erheblichen
Einf luss auf die Risikolage der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns ausüben. In Bau bef indliche
Projekte können durch bestehende Verträge und vertragliche Bindungen mit Banken und Beteiligungspartnern bis zur
Fertigstellung entwickelt werden und sind überwiegend ausf inanziert.
Ein Marktrisiko besteht hinsichtlich der nach IAS 40 bewerteten Liegenschaften der Log Center d.o.o. Beograd, der
Logistikimmobilie in Linz, dem Erbbaurechtsgrundstück mit Logistikcenter in Nürnberg sowie der EY EMAXX Outlet
Center. Eine Marktpreisänderung um 10 % hätte im abgelaufenen Geschäftsjahr zu einem niedrigeren Ergebnis v on
etwa TEUR 2.006 (Vorjahr: TEUR 1.469) gef ührt. Zudem besteht ein Marktrisiko hinsichtlich der nach IAS 40
bewerteten Liegenschaften in den assoziierten Gesellschaften Lifestyle Realbesitz-Verwertungsgesellschaf t mbH &
Co KG, FMZ Kittsee GmbH und Retail Park Olawa Sp.Z.o.o. Eine Marktpreisänderung v on 10 % hätte im
abgelauf enen Geschäftsjahr zu einem niedrigeren Ergebnis von etwa TEUR 1.373 (Vorjahr: keins) gef ührt. In der
Folge hätte sich das Eigenkapital um TEUR 3.379 (Vorjahr: TEUR 1.469) v erringert.
F - 164
Kapitalmanagement
Ziele im IFRS-Eigenkapitalmanagement des Konzerns sind die Sicherstellung der Unternehmensfortführung, sodass
auch in Zukunft die Erzielung von Renditen für Eigentümer und Leistungen an andere Anspruchsberechtigte, die
Erzielung einer angemessenen Rendite für die Eigentümer durch eine dem Risiko entsprechende Preisgestaltung f ür
Produkte und Dienstleistungen sowie die Erhaltung einer IFRS-Eigenkapitalquote v on mehr als 30 % ermöglicht
werden.
Der Konzern steuert die Kapitalstruktur auf der Grundlage der wirtschaf tlichen Bedingungen und der
Risikocharakteristiken der Vermögenswerte und nimmt gegebenenf alls bei geänderten Voraussetzungen
Anpassungen der Kapitalstruktur vor. Um die Kapitalstruktur beizubehalten oder zu v erändern, können im Konzern
beispielsweise f olgende Maßnahmen getrof f en werden:
•
Anpassung der Höhe v on Ausschüttungen
•
Kapitalrückzahlungen
•
Verkauf v on Vermögenswerten zur Verminderung v on Verbindlichkeiten
Das Eigenkapitalmanagement ist auf das langfristige Wachstum der Gesellschaft ausgerichtet. Bei der Gestaltung der
Div idendenpolitik steht die finanzielle Vorsorge für die Finanzierung der Wachstumsstrategie im Vordergrund. Die
wesentliche Kennzahl zur EK-Steuerung stellt die Eigenkapitalquote der Gesellschaft dar. Zum Stichtag 31. Oktober
2012 beträgt die Eigenkapitalquote1 35,09 % (Vorjahr: 47,72 %).
gez.
Dr. Michael Müller
(Vorstand)
1 Eigenkapitalquote = Eigenkapital / (Gesamtkapital – Guthaben Kreditinstitute)
F - 165
WIEDERGABE DES BESTÄTIGUNGSVERMERKS
Wir haben den von der EYEMAXX Real Estate AG, Aschaffenburg, aufgestellten Konzernabschluss - bestehend
aus Bilanz, Gesamtergebnisrechnung, Eigenkapitalveränderungsrechnung, Kapitalflussrechnung und Anhang - sowie
den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. November bis zum 31. Oktober 2012 geprüft. Die Auf stellung
v on Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den
ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschrif ten sowie den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Auf gabe ist
es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den
Konzernlagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüf er
(IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüf ung v orgenommen. Danach ist die
Prüf ung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch
den Konzernabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsv orschrif ten und durch den
Konzernlagebericht v ermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit
hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über
die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über
mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen
internen Kontrollsy stems sowie Nachweise f ür die Angaben im Konzernabschluss und Konzernlagebericht
überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der
in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der
angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen
Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir
sind der Auffassung, dass unsere Prüf ung eine hinreichend sichere Grundlage f ür unsere Beurteilung bildet.
F - 166
Unsere Prüf ung hat zu keinen Einwendungen gef ührt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den
IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden
handelsrechtlichen Vorschriften sowie den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und v ermittelt unter Beachtung
dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes
Bild v on der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünf tigen Entwicklung zutref f end dar.
Ebner Stolz Mönning Bachem GmbH & Co. KG
gez.
Torsten Janßen
Wirtschaftsprüfer
gez.
Burkhard Völkner
Wirtschaf tsprüf er
_______________
Bei Veröffentlichungen oder Weitergabe des Konzernabschlusses und/oder des Konzernlageberichts in einer v on der
bestätigten Fassung abweichenden Form (einschließlich der Übersetzung in andere Sprachen) bedarf es zuv or unserer
erneuten Stellungnahme, sofern hierbei unser Bestätigungsvermerk zitiert oder auf unsere Prüfung hingewiesen wird;
auf § 328 HGB wird v erwiesen.
F - 167
Jahresabschluss
2012/2013
(geprüft nach HGB)
F - 168
Jahresabschluss und Lagebericht
für das Geschäftsjahr 2012/2013
F - 169
Aktiva
Stand am
31.10.2013
EUR
Stand am
31.10.2012
EUR
A. Anlagevermögen
I.
Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche
Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie
Lizenzen an solchen Rechten und Werten
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten
einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung
III.
1.
2.
3.
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen
Ausleihungen an verbundene Unternehmen
20.000,00
0,00
1.706.335,00
2.424,00
1.708.759,00
1.735.081,00
0,00
1.735.081,00
5.033.500,00
28.452.138,85
6.008.400,19
39.494.039,04
2.499.500,00
17.177.072,19
5.203.400,19
24.879.972,38
2.155.307,80
175.802,49
2.331.110,29
2.568.376,96
149.560,41
2.717.937,37
1.221.910,16
1.221.910,16
787.647,20
787.647,20
114.687,57
27.333,00
44.890.506,06
30.147.970,95
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen gegen verbundene Unternehmen
2. Sonstige Vermögensgegenstände
II. Guthaben bei Kreditinstituten
C. Rechnungsabgrenzungsposten
F - 170
Passiva
Stand am
31.10.2013
EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital
II. Kapitalrücklage
III. Bilanzverlust (i. V. Bilanzgewinn)
2.900.642,00
1.530.114,20
-740.463,56
3.690.292,64
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen
2. Sonstige Rückstellungen
16.677,50
42.000,00
58.677,50
1.
2.
3.
4.
Anleihen
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
39.584.000,00
21.362,87
7.965,83
1.499.689,19
41.113.017,89
C. Verbindlichkeiten
D. Rechnungsabgrenzungsposten
28.518,03
44.890.506,06
F - 171
Stand am
31.10.2012
EUR
2.650.642,00
405.114,20
1.496.649,59
4.552.405,79
38.600,00
82.800,00
121.400,00
24.584.000,00
109.094,18
0,00
776.319,98
25.469.414,16
4.751,00
30.147.970,95
für die Zeit vom 1. November 2012 bis zum 31. Oktober 2013
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Umsatzerlöse
EUR 32.000,00 (i. V. EUR 192.000,00)
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und für Unterstützung
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen
davon Aufwendungen für Kapitalmarkttransaktionen
EUR 594.704,67 (i. Vj. EUR 542.891,35)
Erträge aus Beteiligungen
- ausschließlich aus verbundenen Unternehmen
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
EUR 1.805.165,01 (i. V. EUR 924.301,31)
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
- davon an verbundene Unternehmen:
EUR 22.124,41 (i. V. EUR 63.654,72)
9. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
11. Jahresfehlbetrag (i. V. Jahresüberschuss)
12. Gewinn-/Verlustvortrag
13. Dividende
14. Bilanzverlust (i. V. Bilanzgewinn)
2012/2013
EUR
2011/2012
EUR
283.163,36
229.910,56
161.241,93
2.897.421,80
149.382,65
211.300,96
11.092,47
160.475,12
5.018,77
216.319,73
60.664,00
970.923,78
14.919,00
819.133,45
0,00
2.258.930,48
1.000.000,00
1.302.123,16
2.878.193,89
1.898.636,79
1.366.921,02
0,47
1.366.920,55
1.496.649,59
-870.192,60
-740.463,56
F - 172
2.480.446,55
0,00
2.480.446,55
-983.796,96
0,00
1.496.649,59
Entwicklung des Anlagevermögens
im Geschäftsjahr 2012/2013
Anschaffungs-/Herstellungskosten
Stand am
Stand am
1.11.2012
Zugänge
Abgänge
31.10.2013
EUR
EUR
EUR
EUR
I.
Immaterielle
Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene
Schutzrechte und
ähnliche Rechte und Werte
sowie Lizenzen an solchen
Rechten und Werten
II. Sachanlagen
1. Grundstücke,
grundstücksgleiche Rechte
und Bauten einschließlich der
Bauten auf fremden
Grundstücken
2. Betriebs- und
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen
Unternehmen
2. Ausleihungen an
verbundene
Unternehmen
3. Sonstige Ausleihungen
0,00
0,00
20.000,00
20.000,00
0,00
0,00
20.000,00
20.000,00
1.750.000,00
31.383,00
0,00
1.781.383,00
0,00
1.750.000,00
2.959,00
34.342,00
0,00
0,00
2.959,00
1.784.342,00
2.499.500,00
2.534.000,00
0,00
5.033.500,00
17.177.072,19
5.203.400,19
24.879.972,38
11.275.066,66
805.000,00
14.614.066,66
0,00
0,00
0,00
28.452.138,85
6.008.400,19
39.494.039,04
26.629.972,38
14.668.408,66
0,00
41.298.381,04
F - 173
Anlage 4
Stand am
1.11.2012
EUR
Zugänge
EUR
Abgänge
EUR
Stand am
31.10.2013
EUR
Buchwerte
Stand am
Stand am
31.10.2013
31.10.2012
EUR
EUR
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
20.000,00
20.000,00
0,00
0,00
14.919,00
60.129,00
0,00
75.048,00
1.706.335,00
1.735.081,00
0,00
14.919,00
535,00
60.664,00
0,00
0,00
535,00
75.583,00
2.424,00
1.708.759,00
0,00
1.735.081,00
0,00
0,00
0,00
0,00
5.033.500,00
2.499.500,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
28.452.138,85
6.008.400,19
39.494.039,04
17.177.072,19
5.203.400,19
24.879.972,38
14.919,00
60.664,00
0,00
75.583,00
41.222.798,04
26.615.053,38
F - 174
Verbindlichkeitenspiegel
Gesamtbetrag
EUR
Anleihen*
(im Vorjahr)
Erwartete Restlaufzeit
bis 1 Jahr
1-5 Jahre
EUR
EUR
39.584.000,00
(24.584.000,00)
0,00
(0,00)
(im Vorjahr)
21.362,87
(109.094,18)
21.362,87
(109.094,18)
Verbindlichkeiten
gegenüber
verbundenen Unternehmen
(im Vorjahr)
7.965,83
(0,00)
7.965,83
(0,00)
1.499.689,19
(776.319,98)
1.499.689,19
(776.319,98)
41.113.017,89
(25.469.414,16)
1.529.017,89
(885.414,16)
(im Vorjahr)
24.584.000,00 15.000.000,00
(24.584.000,00)
(0,00)
24.584.000,00 15.000.000,00
(24.584.000,00)
(0,00)
* davon durch Grundschulden besichert: TEUR 23.384 (i. Vj. TEUR 23.384)
F - 175
> 5 Jahre
EUR
ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2012/2013
1.
Allgemeine Angaben
Der vorliegende Jahresabschluss wurde auf der Grundlage der Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften nach den geltenden Vorschriften des Handelsgesetzbuches, des Aktiengesetzes und des
Wertpapierhandelsgesetzes aufgestellt. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren beibehalten.
2.
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und - soweit
abnutzbar - um planmäßige Abschreibungen vermindert. Die abnutzbaren Vermögensgegenstände
wurden entsprechend ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer linear abgeschrieben.
Die Anteile an verbundenen Unternehmen sind zu Anschaffungskosten, die Ausleihungen mit ihrem
Rückzahlungsbetrag angesetzt. Wertberichtigungen sind im Berichtsjahr nicht vorzunehmen.
Die ausgewiesenen Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wurden zum Nennwert
angesetzt. Ausfallrisiken, die Wertberichtigungen erfordert hätten, haben nicht bestanden.
Die Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nennwert angesetzt.
Die sonstigen Rückstellungen beinhalten sämtliche, nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung,
erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Die Bewertung erfolgt zum Erfüllungsbetrag.
Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit
entsprechenden, von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten Zinssatz diskontiert
Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag bilanziert. Zu den Restlaufzeiten der
Verbindlichkeiten verweisen wir auf den Verbindlichkeitenspiegel, der Bestandteil des Anhangs ist.
3.
Erläuterungen der Bilanz
Die Entwicklung des Anlagevermögens einschließlich der im Geschäftsjahr vorgenommenen Abschreibungen wird im Anlagespiegel dargestellt. Der Anlagenspiegel ist Bestandteil dieses Anhangs.
Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen haben in Höhe von TEUR 2.155 eine Restlaufzeit
von über einem Jahr.
Ein bezüglich der Emission der Anleihen I, II und III entstandenes Disagio wird in der Bilanz als aktiver
Rechnungsabgrenzungsposten (TEUR 64) ausgewiesen. Das Disagio wird über die Laufzeit der
entsprechenden Anleihe aufgelöst.
Auf der folgenden Seite sind die Unternehmen, an denen die EYEMAXX Real Estate AG
i. S. d. § 271 HGB zum 31. Oktober 2013 unmittelbar sowie mittelbar beteiligt ist, sowie deren
angabepflichtige Unternehmensdaten, dargestellt. Dabei besteht eine unmittelbare Beteiligung der
EYEMAXX Real Estate AG nur an der EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH sowie an
der GELUM Grundstücks-Vermietungsgesellschaft mbH.
F - 176
F - 177
Am 15. Oktober 2013 gewährte die EYEMAXX Real Estate AG der EYEMAXX International Holding &
Consulting GmbH einen Gesellschafterzuschuss in der Höhe von TEUR 1.500, davon in Höhe von
TEUR 500 in Form einer Umwandlung von Zinsforderungen. Die Einzahlung erfolgte in die
ungebundene Kapitalrücklage der Tochtergesellschaft. Darüber hinaus erwarb die Gesellschaft zu
einem Kaufpreis von TEUR 20 am 31. Oktober 2013 eine Option zum Kauf einer Liegenschaft. Des
Weiteren wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr Anteile in Höhe von 94% des Stammkapitals an der
GELUM Grundstücks-Vermietungsgesellschaft mbH erworben.
Zu Beginn des Geschäftsjahres betrug das Grundkapital der Gesellschaft EUR 2.650.642,00. Es war
eingeteilt in 2.650.642 Stück auf den Inhaber lautende Stückaktien.
Auf Grund der Satzung vom 4. Dezember 1998, insoweit geändert mit Beschluss der Hauptversammlung vom 29. Juni 2012, erteilten Ermächtigung ist die Erhöhung des Grundkapitals der
Gesellschaft gemäß § 4 Abs. 6 ihrer Satzung (Genehmigtes Kapital) um EUR 250.000,00 auf EUR
2.900.642,00 durch Ausgabe von 250.000 Stück neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien erhöht
worden. Durch Beschluss des Aufsichtsrats vom 5. Dezember 2012 ist die Satzung in § 4 (Grundkapital, Genehmigtes Kapital) geändert. Die Erhöhung des Kapitals wurde am
19. Dezember 2012 in das Handelsregister des Amtsgerichts Aschaffenburg eingetragen.
Die insgesamt 250.000 Stück neuen Stückaktien wurden zu einem Preis von EUR 5,50 je Aktie
platziert. Der über dem Nennwert der Stückaktien erzielte Platzierungserlös in Höhe von insgesamt
EUR 1.125.000,00 wurde der Kapitalrücklage zugeführt. Die Kapitalrücklage beträgt zum 31. Oktober
2013 TEUR 1.530.
Zum 31. Oktober 2013 beläuft sich das Grundkapital der Gesellschaft auf EUR 2.900.642,00. Das
Grundkapital ist eingeteilt in 2.900.642 Stück auf den Inhaber lautende Stückaktien.
Das genehmigte Kapital der Gesellschaft (Genehmigtes Kapital 2012/I) beträgt nach teilweiser
Ausschöpfung zum 31. Oktober 2013 noch EUR 1.075.321,00.
Die Steuerrückstellung betrifft der Höhe nach noch ungewisse Steuerzahlungen sowie Quellensteuer,
für die die Gesellschaft Haftungsschuldner ist.
Die sonstigen Rückstellungen betreffen Abschluss-, Prüfungs- und Steuererklärungskosten
(TEUR 42). Auf die Bilanzierung einer Rückstellung zur Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen
wurde wegen Geringfügigkeit verzichtet.
Die Anleihenverbindlichkeiten beinhalten die Verbindlichkeiten aus den drei emittierten Anleihen:
a) Anleihe I, Verbindlichkeiten: TEUR 12.960, Zinskupon 7,5% p.a., fällig zum 25.07.2016
b) Anleihe II, Verbindlichkeiten: TEUR 11.624, Zinskupon 7,75% p.a., fällig zum 1.11. 2017
c) Anleihe III, Verbindlichkeiten: TEUR 15.000, Zinskupon 7,875% p.a., fällig zum 25.03.2019
Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren bestehen in Höhe von TEUR 15.000.
Diese betreffen in voller Höhe die Verbindlichkeiten bzgl. der im Berichtsjahr emittierten Anleihe III.
Die Rückzahlung der Anleihe III erfolgt zum 26. März 2019.
Die sonstigen Verbindlichkeiten beinhalten im Wesentlichen aufgelaufene Zinsverbindlichkeiten aus
den emittierten Anleihen.
F - 178
4.
Erläuterungen der Gewinn- und Verlustrechnung
Bei den Umsatzerlösen der Gesellschaft in Höhe. von TEUR 283 handelt es sich im Wesentlichen um
Erlöse aus der Vermietung eines Grundstücks nebst der darauf errichteten Speditionsumschlagshalle
sowie Büroräumlichkeiten in Nürnberg. Der bestehende Managementvertrag mit der EYEMAXX
International Holding & Consulting GmbH wurde fristgerecht zum 31. Dezember 2012 gekündigt. Die
entsprechenden Leistungen werden seit 2013 direkt durch die EYEMAXX International Holding &
Consulting GmbH erbracht.
Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten im Wesentlichen Weiterbelastungen von
Aufwendungen an verbundene Unternehmen. In dem Posten sind periodenfremde Erträge aus der
Auflösung von Rückstellungen in der Höhe von TEUR 14 enthalten.
Im Posten Personalaufwand sind die Personalaufwendungen für die beiden Mitarbeiter sowie den
Vorstand berücksichtigt.
Die Höhe der sonstigen betrieblichen Aufwendungen von TEUR 971 wurde im abgelaufenen
Geschäftsjahr maßgeblich durch zwei Kapitalmarktmaßnahmen geprägt, nämlich durch die:
-
-
Begebung einer weiteren Anleihe mit einem Zeichnungsvolumen von TEUR 15.000. Diese
Anleihe wurde vom Kapitalmarkt äußerst positiv aufgenommen und war bereits am ersten Tag
der Zeichnungsfrist voll gezeichnet. Der mit der Begebung dieser Anleihe verbundene Aufwand
belief sich auf TEUR 503.
Erhöhung des Grundkapitals um TEUR 250 auf ein Grundkapital von TEUR 2.901. Der im
Zusammenhang mit dieser Kapitalerhöhung stehende Aufwand belief sich auf TEUR 92.
Mit der Ausgabe der dritten Anleihe steht auch der, den Zinsertrag um TEUR 619 übersteigende, Zinsaufwand von insgesamt TEUR 2.878 im engen Zusammenhang, da die liquiden Mittel aus der Anleihe
aus organisatorischen Gründen erst zeitversetzt in Form von Krediten an die operativen Tochtergesellschaften weitergegeben werden konnten. Die Zinsaufwendungen resultieren im Wesentlichen
aus den drei emittierten Anleihen.
Der Rückgang der sonstigen betrieblichen Erträge von TEUR 2.897 in der Vorperiode auf TEUR 161
lässt sich im Wesentlichen auf den im Vorjahr erzielten Einmaleffekt aus dem Verkauf der
Geschäftsanteile an der FMZ Kittsee GmbH zurückführen.
Ferner wurden im Gegensatz zum Vorjahr in der Berichtsperiode keine Erträge aus Beteiligungen
realisiert (i. V. TEUR 1.000).
Der Bilanzverlust zum 31. Oktober 2013 resultiert wie folgt:
EUR
Bilanzgewinn (31. Oktober 2012)
1.496.649,59
Jahresfehlbetrag 2012/2013
-1.366.920,55
Dividende
-870.192,60
Bilanzverlust (31. Oktober 2013)
-740.463,56
Der Bilanzverlust beträgt TEUR -740.
F - 179
5.
Sonstige Angaben
5.1
Organe
5.1.1
Aufsichtsrat
Der Aufsichtsrat besteht satzungsgemäß aus drei Mitgliedern. Er setzte sich im Berichtszeitraum wie
folgt zusammen:
Mag. Dr. Martin Piribauer, Unternehmensberater, Wien (Vorsitzender)
Franz Gulz, Versicherungsmakler, Wien (Stellvertretender Vorsitzender)
Mitgliedschaften in Aufsichtsräten und anderen Kontrollgremien i. S. d. § 125 Abs. 1 Satz 5 AktG
bestehen zum 31. Oktober 2013 nicht.
Ab dem 13. Januar 2014 ersetzt Mag. Dr. Philip Jessich im Aufsichtsrat der EYEMAXX Real Estate
AG Herrn Mag. Dr. Martin Piribauer.
5.1.2
Vorstand
Während des vollständigen Berichtszeitraums bestand der Vorstand aus folgendem alleinvertretungsberechtigtem Mitglied:
Dr. Michael Müller, Geschäftsführer, Leopoldsdorf, Österreich
Der Vorstand ist nicht von § 181 BGB befreit.
5.1.3
Angaben zum mitteilungspflichtigen Geschäft
Der Mitteilungspflicht über Geschäfte von Führungspersonen nach § 15a WpHG wurde entsprochen.
Die mitteilungspflichtigen Geschäfte können auf der Website der EYEMAXX Real Estate AG unter
www.eyemaxx.com/investor-relations öffentlich eingesehen werden.
5.2
Mitarbeiterzahl
Es wurden im Berichtszeitraum neben dem Vorstand zwei Angestellte beschäftigt.
5.3
Organbezüge
Als alleiniges Mitglied des Vorstands erhielt Herr Dr. Müller gem. vertraglicher Vereinbarung im
Berichtzeitraum eine feste Vergütung in Höhe von TEUR 77.
Die Mitglieder des Aufsichtsrats erhielten im Berichtszeitraum eine feste Vergütung in Höhe von insgesamt TEUR 50. Variable Vergütungsanteile wurden nicht geleistet. Der Aufsichtsratsvorsitzende hat
im Berichtszeitraum eine feste Vergütung in Höhe von TEUR 20 (i. V. TEUR 10), die anderen
Aufsichtsratsmitglieder eine feste Vergütung von jeweils TEUR 15 (i. V. TEUR 15) erhalten.
F - 180
5.4
Sonstige finanzielle Verpflichtungen und Haftungsverhältnisse
Neben den in der Bilanz ausgewiesenen Verbindlichkeiten bestehen jährliche Verpflichtungen aus
dem Erbbaurecht Eibach (Nürnberg) in Höhe von TEUR 87 mit einer Restlaufzeit bis zum
12. Februar 2042. Die verbleibende Gesamtverpflichtung bis zum Ende der Laufzeit beträgt somit
TEUR 2.455.
Haftungsverhältnis i.S.d. § 251 HGB bestehen zum Abschlussstichtag in folgender Höhe:
Die EYEMAXX Real Estate AG hat eine unwiderrufliche selbständige und verschuldensunabhängige
Gewinn- und Zahlungsgarantie gegenüber einem fremden Dritten abgegeben. Die Gewinn- und
Zahlungsgarantie beläuft sich auf TEUR 5.000 und hat eine Restlaufzeit bis spätestens zum
30. Juni 2017.
5.5
Honorar für Leistungen des Abschlussprüfers
Die Angaben zu dem Honorar für Leistungen des Abschlussprüfers gemäß § 285 Nr. 17 HGB sind im
Konzernabschluss der EYEMAXX Real Estate AG enthalten.
5.6
Konzernabschluss
Der Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31. Oktober 2013 wird in den zu veröffentlichenden
Konzernabschluss des EYEMAXX Real Estate AG, Aschaffenburg, einbezogen. Die EYEMAXX Real
Estate AG stellt als Mutterunternehmen den Konzernabschluss für den kleinsten und größten Kreis
von Unternehmen auf. Der Konzernabschluss wird im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht.
5.7
Steuerliche Überleitung nach DRS 18
Ausgehend von einem Jahresfehlbetrag von TEUR 1.367 ergibt sich nach Hinzurechnung der
steuerlich nicht abziehbaren Aufwendungen in Höhe von TEUR 25 ein steuerlicher Verlust in Höhe
von TEUR 1.342. Ausgehend von einem steuerlichen Verlust im Berichtsjahr in Höhe von TEUR 1.342
sowie eines bestehenden steuerlichen Verlustvortrags zum 31. Oktober 2012 in Höhe von
TEUR 1.165 würde sich bei einem kumulierten Ertragssteuersatz von rd. 30% ein Ertrag in Höhe von
TEUR 752 durch die Bildung von aktiven latenten Steuern ergeben. Eine Aktivierung dieser latenten
Steuern in Ausübung des Wahlrechts gem. § 274 Abs. 1 S. 2 HGB ist im Geschäftsjahr jedoch
unterblieben.
5.8
Entsprechenserklärung zum Corporate Governance Kodex
Vorstand und Aufsichtsrat haben die nach § 161 AktG vorgeschriebene Erklärung abgegeben. Die
Entsprechenserklärung ist auf der Homepage der Gesellschaft unter
http://www.eyemaxx.com einsehbar.
Der Vorstand
gez.
Dr. Michael Müller
F - 181
Lagebericht für das Wirtschaftsjahr vom 1.11.2012 bis 31.10.2013
I. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Im Jahr 2013 wurde die wirtschaftliche Entwicklung sowohl im Euro-Raum wie auch in ganz Europa
weiter durch die Auswirkungen der Schuldenkrise im Euro-Raum gebremst, doch kam es im
Jahresverlauf – insbesondere aufgrund der weiterhin sehr expansiven Geldpolitik der EZB – zu einer
konjunkturellen Stabilisierung und mithin einer leichten Aufwärtstendenz. So ermäßigte sich nach
Angaben von Eurostat, dem statistischen Amt der Europäischen Union, das Bruttoinlandsprodukt
(BIP) der 17 Staaten des Euro-Raums im dritten Quartal 2013 im Vergleich zum entsprechenden
Vorjahresquartal um 0,4 Prozent, während es in den 28 Ländern der EU im dritten Quartal 2013 im
Vergleich zum dritten Quartal 2012 um 0,1 Prozent stieg. Im Vergleich des dritten zum zweiten
Quartal 2013 stellte sich ein Wachstum von 0,1 Prozent im Euro-Raum und von 0,2 Prozent in der
EU-28 ein. Im zweiten Quartal 2013 hatten die Wachstumsraten gegenüber dem Vorquartal 0,3
Prozent bzw. 0,4 Prozent betragen.
Zum Teil deutlich besser hat sich dabei die Konjunktur in mehreren Zielmärkten der EYEMAXX Real
Estate AG entwickelt. So wiesen Polen, die Slowakei und Deutschland in den ersten drei Quartalen
des Jahres 2013 im Vergleich zum entsprechenden Vorquartal jeweils positive Wachstumsraten auf.
Im dritten Quartal 2013 lag das BIP dann in Polen um 1,7 Prozent, in der Slowakei um 0,7 Prozent
und in Deutschland um 0,6 Prozent über dem Stand des dritten Quartals 2012. Etwas schwächer
verlief das BIP-Wachstum in Österreich mit einem Plus von 0,2 Prozent im Vergleich des dritten
Quartals 2013 zum dritten Quartal 2012. Hingegen verlief die Entwicklung in Tschechien
enttäuschend: Das BIP im dritten Quartal 2013 fiel um 1,6 Prozent im Vergleich zum dritten Quartal
2012. Im Vergleich des dritten zum zweiten Quartal 2013 betrug die Abschwächung 0,5 Prozent.
Stärkeres Wachstum in 2014 erwartet
Im „World Economic Outlook“ von Oktober 2013 berichtet der Internationale Währungsfonds (IWF),
dass der Euro-Raum nach einer Rezession von sechs Quartalen im zweiten Quartal 2013 erstmals
wieder auf den Wachstumspfad zurückgekehrt sei. Insgesamt habe die Politik wesentliche Risiken im
Euro-Raum reduziert und die Finanzmärkte stabilisiert. Das wirtschaftliche Wachstum setze sich fort,
so die Prognose, sei aber immer noch auf niedrigem Niveau. Für den Euro-Raum geht der IWF zwar
für das Gesamtjahr 2013 noch von einem Rückgang des BIPs um 0,4 Prozent aus, für 2014 erwarten
die IWF Experten aber wieder ein Wachstum von 1,0 Prozent. Für Europa insgesamt prognostiziert
F - 182
S
der IWF für 2013 ein Wachstum von 0,3 Prozent und für 2014 eine deutliche Besserung auf ein BIPWachstum von 1,4 Prozent.
Für die Zielmärkte der EYEMAXX Real Estate AG prognostiziert der IWF zum Teil deutlich höhere
Wachstumsraten als für den Euro-Raum, der auch 2014 noch immer unter dem schwachen
Wachstum der hoch verschuldeten „Südschiene“ leiden dürfte. So erwartet der IWF für Polen und die
Slowakei ein überdurchschnittliches BIP-Wachstum von 1,3 Prozent und 0,8 Prozent im Jahr 2013
und eine Beschleunigung auf ein Plus von 2,4 Prozent und 1,5 Prozent in 2014. Auch Serbien dürfte
laut IWF mit relativ hohen Wachstumsraten von 2,0 Prozent im Jahr 2013 und in 2014 überzeugen.
Österreich wird laut IWF-Prognose von 0,4 Prozent Wachstum im Gesamtjahr 2013 auf eine
Wachstumsrate von 1,6 Prozent in 2014 zulegen. Das deutsche BIP hat nach Angaben des
Statistischen Bundesamts 2013 um moderate 0,4 Prozent zugelegt; für 2014 geht der IWF von einer
Wachstumsbeschleunigung auf 1,4 Prozent aus. Und Tschechien sollte, so der „World Economic
Outlook“, nach einer BIP-Abschwächung um 0,4 Prozent in 2013 im Jahr 2014 wieder mit einer Rate
von 1,5 Prozent wachsen.
1. Einzelhandelsimmobilienmarkt
Nach Angaben des Immobiliendienstleistungsunternehmen CB Richard Ellis (CBRE) betrug das
Investitionsvolumen in europäischen Einzelhandelsimmobilien im dritten Quartal 2013 auf 8,3 Mrd.
Euro. Dies entspricht einem Zuwachs von 11,5 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal und ist der
höchste Quartalswert in 2013. Im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresquartal errechnet sich ein
Anstieg von 8,9 Prozent. Allerdings liegt dieser Wert noch 9 Prozent unter dem Quartaldurchschnitt
der vergangenen drei Jahre.
Gleichwohl ist die Besserung des europäischen Marktes für Einzelhandelsimmobilien in vollem
Gange. Insgesamt berichtet CBRE über eine breitere Nachfrage von Investoren. CBRE erwartet nun
für eine Reihe von weiteren Quartalen, dass die Investoren beginnen, entlang des Risikospektrums
weiter anzulegen, d.h. auch wieder in risikoreichere Regionen und Assetklassen zu investieren.
Deutlich sei im dritten Quartal 2013 die Ausweitung der Investments bei Einzelhandelsimmobilien
sowohl geographisch als auch in der Qualität der Assets geworden.
Auch bei Einzelhandelsimmobilien in der Region „Central and Eastern Europe“ CEE kam es im dritten
Quartal zu einer klaren Belebung des Investitionsvolumens auf 818 Mio. Euro. Dies entspricht einem
Zuwachs von 6,4 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2013 und von 96,6 Prozent gegenüber
F - 183
dem dritten Quartal 2012. Damit wurde im dritten Quartal 2013 der Quartaldurchschnitt der
vergangenen drei Jahre mit einem Minus von 5 Prozent beinahe erreicht.
In Deutschland wurden gemäß einer CBRE-Studie im Gesamtjahr 2013 mehr als 8,3 Mrd. Euro in
Einzelhandelsimmobilien investiert. Dies ist ein leichter Rückgang von zwei Prozent gegenüber dem
Vorjahr. Das stark gestiegene Konsumklima in Deutschland sowie die positiven Nachrichten vom
Arbeitsmarkt sorgten weiterhin für ein hohes Interesse von institutionellen Investoren an deutschen
Einzelhandelsimmobilien, so die Einschätzung von CBRE. Dabei würden auch die Verkäufe von NonCore-Immobilien zunehmen. In Deutschland hat 2013 insbesondere das Schlussquartal mit
Investments von mehr als 2,6 Mrd. Euro überzeugt nach Investments von rund 2,0 Mrd. Euro im
dritten Quartal.
2. Logistikimmobilienmarkt
In einer Studie vom September 2013 berichtet BNP Paribas Real Estate von einer allmählichen
Erholung der europäischen Logistikmärkte. Insbesondere nehme durch die positive Tendenz der
Wirtschaftsindikatoren für Europa das Vertrauen wieder zu. Dabei habe der deutsche Logistikmarkt
nach einem Rückgang in 2012 im 1. Halbjahr 2013 wieder einen starken Zuwachs beim
Flächenumsatz gezeigt.
Des Weiteren stellt BNP Paribas Real Estate fest, das in Europa nach wie vor ein Mangel an qualitativ
hochwertigen Logistikimmobilien herrsche, was zum Bau nutzerspezifischer Neubaulösungen führe.
Die Mieten hätten sich stabilisiert, könnten allerdings vor dem Hintergrund eines Rückgangs von
Incentives in den kommenden Quartalen insbesondere in Spitzenlagen steigen.
Den deutschen Markt für Logistikimmobilien stuft BNP Paribas Real Estate als äußerst „gesund“ ein,
nicht zuletzt aufgrund der exzellenten Exportzahlen der deutschen Wirtschaft. Auch die Analysten des
Immobilienberatungsunternehmens CBRE berichten über eine gute Verfassung sowie positive
Aussichten für 2014 am deutschen Markt für Logistikimmobilien. Im Jahr 2013 habe sich mit einem
Investitionsvolumen von rund 2,2 Mrd. Euro der Höhenflug am deutschen Investmentmarkt für Lagerund Logistikimmobilien „ungebremst“ fortgesetzt und damit eine Steigerung von 25 Prozent im
Vergleich zu 2012 sowie das beste Ergebnis seit 2008 erzielt. Dabei habe der Anteil von
ausländischen Investoren um 6 Prozentpunkte auf 49 Prozent zugenommen.
F - 184
II. Geschäftsverlauf und Lage der Gesellschaft
Das Geschäftsjahr 2012/13 verlief für die EYEMAXX Real Estate AG, die als Dachgesellschaft der
EYEMAXX Gruppe dient, entsprechend den Erwartungen. So wird für den Berichtszeitraum ein EBIT
in Höhe von TEUR -748 sowie ein Ergebnis nach Steuern in Höhe von TEUR -1.367 ausgewiesen.
Die Ursachen für die negative Entwicklung gegenüber der Vorperiode sind im Wesentlichen auf
Sondereinflüsse zurückzuführen.
Das Geschäftsjahr der EYEMAXX Real Estate AG ist primär durch zwei Kapitalmarkttransaktionen
geprägt. Zur Finanzierung der umfangreichen Projektpipeline der EYEMAXX Gruppe sowie des
Ausbaus des Geschäftsfelds „Bestandshaltung“, wurde im März 2013 eine weitere Mittelstandsanleihe
begeben.
Die Eckdaten der Anleihe lauten wie folgt:
Volumen:
Bis EUR 15 Mio.
Laufzeit:
6 Jahre; endfällig per 25. März 2013
Zinskupon:
7,875 % p.a.; Zinszahlung jährlich nachträglich per 26. März sowie
letzte Zinszahlung am 26. März 2019
Die Rendite der Schuldverschreibungen lässt sich erst am Ende der
Laufzeit der Schuldverschreibungen bestimmen und berechnet sich
aus (i) dem Rückzahlungsbetrag (100 % des Nennbetrages von
EUR 1.000,- zuzüglich eines Inflationsanpassungsbetrages von bis
zu maximal 10 %), (ii) den gezahlten Zinsen (7,875% p.a.) sowie (iii)
dem Kaufpreis und den individuellen Transaktionskosten und
etwaiger sonstiger Kosten bzw. Steuern des Anlegers.
Mittelverwendung:
x
80 % zur Realisierung von Projekten vorrangig im Bereich
gewerbliche
Immobilienentwicklungsprojekte
mit
Schwerpunkt Einzelhandelsimmobilien und zum Erwerb von
vermieteten Bestandsimmobilien
x
20 % zur Sicherstellung des laufenden Liquiditätsbedarfs
(working capital)
Rating:
Kein eigenes Rating
Unternehmensrating BB+ (21. Juni 2013)
F - 185
Die EYEMAXX Real Estate AG hat am 7. März 2013 vorzeitig die Zeichnungsfrist beendet, da das
gesamte Volumen bereits gezeichnet war.
Der erfreuliche Umstand der raschen Platzierung führte jedoch dazu, dass die liquiden Mitteln aus
organisatorischen Gründen nicht umgehend an die operativen Tochtergesellschaften weitergegeben
werden konnten und in Folge dessen für eine gewisse Zeit auf einem verhältnismäßig niedrig
verzinsten Bankkonto lagen. Auf Grund der zeitversetzten Weitergabe über Gesellschafterdarlehen,
überstieg der Zinsaufwand der Gesellschaft die Zinserträge um TEUR 619 in diesem Berichtsjahr.
Darüber hinaus entstanden im Zusammenhang mit der Begebung der Anleihe Transaktionskosten in
Höhe von TEUR 503.
Ferner wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr eine Kapitalerhöhung platziert und 250.000 neue Aktien
zum Preis von 5,50 Euro pro Aktie ausgegeben. Dadurch erhöhten sich das Grundkapital auf nunmehr
2.900.642 Euro und der Streubesitz auf 20,5 Prozent. Der Unternehmensgründer und CEO der
EYEMAXX Real Estate AG, Herr Dr. Michael Müller, hält nun 79,5 Prozent der Anteile der
Gesellschaft. Der im Zusammenhang mit dieser Kapitalerhöhung stehende Aufwand belief sich auf
TEUR 92.
Der Rückgang der sonstigen betrieblichen Erträge von TEUR 2.897 in der Vorperiode auf TEUR 161
lässt sich im Wesentlichen auf den Einmaleffekt aus dem im Vorjahr getätigten Verkauf der
Geschäftsanteile an der FMZ Kittsee GmbH zurückführen.
Zudem wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr im Gegensatz zum Vorjahr (TEUR 1.000) keine
Erträge aus Beteiligungen realisiert.
Als Dachgesellschaft der EYEMAXX Gruppe übernimmt die EYEMAXX Real Estate AG eine
Finanzierungsfunktion
für
ihre
operativen
Tochtergesellschaften,
welche
gemeinsam
mit
Projektpartnern Gewerbeimmobilien in den Bereichen Fachmarktzentren, Logistikparks und „Taylor
Made Solutions“ entwickeln. Dabei werden gemeinsam mit Partnern oder alleine Gewerbeimmobilien
evaluiert, entwickelt und durchgeführt und grundsätzlich an Endinvestoren verkauft. Allerdings wird mit
bestimmten Vorzeigeprojekten (derzeit in Serbien und Österreich) keine reine „develop and sell“
Strategie verfolgt, sondern diese werden in der Gruppe behalten, um durch die Vermietung nachhaltig
Erträge zu erzielen. Neben der ersten Säule der EYEMAXX Gruppe, der Entwicklung und dem
Verkauf von Gewerbeimmobilien, wurde die zweite Säule „Bestandsimmobilien“ weiter ausgebaut,
weshalb die EYEMAXX Real Estate AG im abgelaufenen Geschäftsjahr Geschäftsanteile im Höhe von
94% des Stammkapitals an der GELUM Grundstücks-Vermietungsgesellschaft mbH erworben hat.
Die Gesellschaft ist Eigentümerin einer vermieteten Gewerbeimmobilie in Aachen.
F - 186
Darüber hinaus gewährte die EYEMAXX Real Estate AG der EYEMAXX International Holding und
Consulting GmbH in der Berichtsperiode einen Gesellschafterzuschuss in der Höhe von TEUR 1.500,
davon in Höhe von TEUR 500 in Form einer Umwandlung von Zinsforderungen. Diese Einzahlung
erfolgte in die ungebundene Kapitalrücklage der Tochtergesellschaft.
Im Berichtszeitraum gab es keine weiteren wesentlichen Geschäftsvorfälle.
III.
Mitarbeiter
Die Gesellschaft beschäftigte zum Bilanzstichtag neben dem Vorstand zwei weitere Angestellte.
IV.
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft
Der Jahresabschluss der EYEMAXX Real Estate AG zum 31. Oktober 2013 wurde nach deutschen
handelsrechtlichen Grundsätzen aufgestellt.
1. Vermögenslage
Aktiva
Das Anlagevermögen beinhaltet immaterielles Anlagevermögen in Höhe von TEUR 20, dabei handelt
es sich um die Kaufoption auf ein Grundstück sowie Sachanlagen in Höhe von TEUR 1.709 (i. V.
TEUR 1.735), darin ist ein Erbbaurecht bezogen auf ein Grundstück in Nürnberg in Höhe von
TEUR 1.706 enthalten. Die Finanzanlagen gliedern sich in Anteile an verbundenen Unternehmen in
Höhe von TEUR 5.034 (i. V. TEUR 2.500), Ausleihungen an verbundene Unternehmen in Höhe von
TEUR 28.452 (i. V. TEUR 17.177) sowie sonstige Ausleihungen von TEUR 6.008 (i. V. TEUR 5.203).
Die Anteile an verbundenen Unternehmen bestehen aus Anteilen an der EYEMAXX International
Holding & Consulting GmbH TEUR 4.000 (i. V. TEUR 2.500) sowie der Beteiligung an der GELUM
Grundstücks-Vermietungsgesellschaft mbH im Ausmaß von TEUR 1.034.
Die Ausleihungen an verbundene Unternehmen bestehen aus vier Darlehen an die EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH. Das erste Darlehen in der Höhe von TEUR 7.336
(i. V. TEUR 7.336) mit einer Laufzeit bis zum 15. Juli 2016 wird mit 7,75 % p. a. verzinst, das zweite
Darlehen in Höhe von TEUR 11.408 (i. V. TEUR 9.150) läuft bis zum 15. Oktober 2017 und wird mit
7,75 % p. a. verzinst, das dritte Darlehen in Höhe von TEUR 190 (i. V. TEUR 190) hat eine Laufzeit
bis zum 15. Juli 2016 und wird mit 7,75 % p. a. verzinst, das vierte Darlehen in der Höhe von TEUR
9.017 (i. V. TEUR 0) läuft bis zum 23. März 2019 und wird mit 7,875 % verzinst. Des Weiteren
beinhalten die Ausleihungen an verbundene Unternehmen ein Darlehen an die EM Outlet Center
GmbH in Höhe von TEUR 501 (i. V. TEUR 540) mit einer Laufzeit bis zum 15. Juli 2016 und einer
Verzinsung von 7,75 % p. a.
F - 187
Die sonstigen Ausleihungen beinhalten jene Darlehen, die zur Lastenfreistellung der Besicherungsobjekte der ausgegebenen EYEMAXX-Unternehmensanleihen an die Besitzgesellschaften ausgereicht wurden. Diese setzen sich wie folgt zusammen:
x
ein Darlehen an die Seespitzstraße Vermietungs GmbH & Co. KG in Höhe von TEUR 663 (i.
V. TEUR 633) mit einer Laufzeit bis zum 15. Juli 2016 und einer Verzinsung von 7,75 % p. a.,
x
ein Darlehen an die Birkart GmbH & Co. Grundstücksverwaltung KG in Höhe von
TEUR 2.158 (i. V. TEUR 2.157) mit einer Laufzeit bis zum 15. Juli 2016 und einer Verzinsung
von 7,75 % p. a., sowie ein weiteres Darlehen über TEUR 500 mit einer Verzinsung von
7,875 % p. a. und einer drei-monatigen Kündigungsfrist.
x
ein Darlehen an die Maxx BauerrichtungsgmbH in der Höhe von TEUR 670 (i. V. TEUR 670)
mit einer Laufzeit bis zum 15. Juli 2016 und einer Verzinsung von 7,75 % p. a.
x
ein Darlehen an die Innovative Home GmbH in Höhe von TEUR 430 (i. V. TEUR 430) mit
einer Laufzeit bis zum 15. Juli 2016 und einer Verzinsung von 7,75 % p. a.
x
ein Darlehen an die Lifestyle KG in Wien in Höhe von TEUR 1.282 (i. V. TEUR 1.282) mit
einer Laufzeit bis zum 15. Oktober 2017 und einer Verzinsung von 7,75 % p. a.
x
sowie Darlehen an die Marland Bauträger GmbH in Wien in der Höhe von TEUR 305 (i. V.
TEUR 0) mit einer Laufzeit bis zum 15. Oktober 2017 und einer Verzinsung von 7,75 % p. a.
Das Umlaufvermögen (inkl. aktiver Rechnungsabgrenzungsposten) in Höhe von TEUR 3.668
(i. V. TEUR 3.533) besteht im Wesentlichen aus der Forderung wegen des Anteilsverkaufs der
FMZ Kittsee GmbH an die EYEMAXX FMZ Holding GmbH in Höhe von TEUR 2.120
(i. V. TEUR 2.120) sowie einem Guthaben bei Kreditinstituten in der Höhe von TEUR 1.222 (i. V.
TEUR 788).
Passiva
Die Gesellschaft weist zum Bilanzstichtag ein gezeichnetes Kapital in Höhe von TEUR 2.901
(i. V. TEUR 2.651) aus. Die Kapitalrücklage beläuft sich auf TEUR 1.530 (i. V. TEUR 405). Der
Anstieg des gezeichneten Kapitals sowie der Kapitalrücklage ist darauf zurückzuführen, dass die
EYEMAXX Real Estate AG im Geschäftsjahr 250.000 Stück neue Aktien mit einem Nennwert von
EUR 1,00 zu einem Kurs von EUR 5,50 ausgegeben hat. Der den Nennwert der Aktien übersteigende
Betrag wurde in die Kapitalrücklage eingestellt. Der Bilanzverlust zum 31. Oktober 2013 beträgt
TEUR 740 und berechnet sich aus dem Gewinnvortrag in Höhe von TEUR 1.497, einer
Dividendenausschüttung in Höhe von TEUR 870 sowie dem Jahresfehlbetrag in Höhe von
TEUR 1.367. In Summe beträgt das ausgewiesene Eigenkapital der Gesellschaft TEUR 3.690 (i. V.
TEUR 4.552).
F - 188
Die Rückstellungen belaufen sich per 31. Oktober 2013 auf TEUR 59 (i. V. TEUR 121) und betreffen
Abschluss- Prüfungs- und Steuererklärungskosten sowie ausstehende Abzugssteuern.
Die Verbindlichkeiten betragen zum Bilanzstichtag TEUR 41.113 (I. V. TEUR 25.469) und beinhalten
im Wesentlichen die drei ausgegebenen Anleihen in Höhe von TEUR 39.584 (i. V. TEUR 24.584),
sonstige Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 1.500 (i. V. TEUR 776) sowie aus Lieferungen und
Leistungen in Höhe von TEUR 21 (i. V. TEUR 109). Die sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe von
TEUR 1.500 beinhalten im Wesentlichen die zum Bilanzstichtag aufgelaufenen Zinsverbindlichkeiten
aus den drei Unternehmensanleihen.
2. Finanzlage
Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit betrug im Geschäftsjahr 2012/2013 TEUR -14.668 (i. V.
TEUR -16.333). Der negative Cashflow aus der Investitionstätigkeit resultiert im Wesentlichen aus
der Herausgabe von Darlehen an verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 11.275 und
sonstige Ausleihungen in Höhe von TEUR 805. Des Weiteren wurden Auszahlungen für einen
Gesellschafterzuschuss an eine Tochtergesellschaft sowie Erwerb von Anteilen an der GELUM
Grundstücks-Vermietungsgesellschaft mbH in Höhe von insgesamt TEUR 2.534 veranlasst.
Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit beträgt TEUR 15.505 (i. V. TEUR 13.602). Der
positive Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit resultiert zu einem großen Teil aus dem Zufluss
liquider Mittel im Rahmen der diesjährigen Anleiheemissionen in Höhe von TEUR 15.000 sowie
einer Barkapitalerhöhung durch Ausgabe neuer Aktien in Höhe von TEUR 1.375 und einer
Dividendenausschüttung in Höhe von TEUR 870.
Zum Bilanzstichtag verfügte die Gesellschaft über liquide Mittel in Höhe von TEUR 1.222
(i. Vj. TEUR 788).
3. Ertragslage
Die Umsatzerlöse der Gesellschaft ergeben sich im Wesentlichen aus Mieteinnahmen in Höhe
von TEUR 251 (i. V. TEUR 38). Des Weiteren erzielte die Gesellschaft Erträge aus Zinserträgen
und ähnlichen Erträgen in Höhe von TEUR 2.259 (i. V. TEUR 1.302) sowie sonstigen betrieblichen
Erträgen in Höhe von TEUR 161 (i. V. TEUR 2.897). Den Erträgen stehen Aufwendungen
gegenüber, die sich im Wesentlichen zusammensetzen aus Personalaufwendungen in Höhe von
TEUR 160 (i. V. TEUR 216), Abschreibungen in Höhe von TEUR 61 (i. V. TEUR 15), sonstige
betriebliche Aufwendungen in Höhe von TEUR 971 (i. V. TEUR 819) sowie Zinsen und ähnlichen
Aufwendungen in Höhe von TEUR 2.878 (i. V. TEUR 1.899).
F - 189
Der Jahresfehlbetrag der Gesellschaft beträgt TEUR -1.367 (i. V. Jahresüberschuss TEUR 2.480).
Zur besseren Übersicht über die wirtschaftliche Lage des Unternehmens soll folgende Zusammenstellung dienen:
Umsatzerlöse
Eigenkapitalrentabilität (ROE Basis EBIT)
Eigenkapitalquote
Nettoverschuldung (Net debt)
TEUR
TEUR
%
%
%
%
TEUR
TEUR
2012/13
283
-748
n.a.
n.a.
n.a.
2011/12
230
3.077
67,59
54,49
10,18.
8,45
2.024
38.362
10,04
15,06
2.620
23.796
5,23
EBIT = Ergebnis vor Steuern + Zinsaufwand - Zinsertrag
ROE (EBIT) = EBIT x 100 / Eigenkapital
ROE (Jahresergebnis) = Jahresergebnis x 100 / Eigenkapital
ROI (EBIT) = EBIT x 100 / Gesamtkapital
Nettoumlaufvermögen = Umlaufvermögen (inkl. liquide Mittel) - langfristiges UV - kurzfristiges
Fremdkapital (inkl. Bankkredite)
Nettoverschuldung = verzinsliches Fremdkapital - flüssige Mittel
Nettoverschuldungsgrad = Nettoverschuldung / Eigenkapital
Die Steigerung der Umsatzerlöse resultiert aus der Steigerung der Mieterlöse aus der Vermietung
eines Grundstücks samt Speditionsumschlagshalle und Bürogebäude auf TEUR 251 (i. V. TEUR 38).
Allerdings wirkte sich die Kündigung des Managementvertrages mit der EYEMAXX International
Holding & Consulting per 31. Dezember 2012 dämpfend auf die Umsatzerlöse aus, da sich dadurch
die Erlöse aus Managementleistungen auf TEU 32 verringerten (i. V. TEUR 192).
F - 190
Die Verringerung des EBIT auf TEUR -748 (i. V. TEUR 3.077) ist auf den Wegfall zweier
Sondereffekte zurückzuführen, die das Vorjahr positiv beeinflusst hatten:
-
den Verkauf der Beteiligung an FMZ Kittsee GmbH, mit dem die Gesellschaft eine Erlös von
TEUR 2.092 erwirtschaftete
-
Den Ertrag aus Dividendenausschüttung aus der Beteiligung an der EYEMAXX International
Holding & Consulting Gmbh in Höhe von TEUR 1.000.
Diese Unterschiede in den Verläufen der Geschäftsjahre haben einen entsprechenden Einfluss auf
die Eigenkapital- und die Gesamtkapitalrentabilität.
Mit der Begebung der dritten Anleihe - das Zeichnungsvolumen belief sich TEUR 15.000 - im
Geschäftsjahr 2012/2013 ist die Eigenkapitalquote trotz einer Kapitalerhöhung in Höhe von TEUR
1.375 auf 8,45% gesunken (i. V. 15,06%).
Parallel dazu stiegen auch Nettoverschuldung und Nettoverschuldungsgrad, da die durch die Anleihe
zugeflossenen liquiden Mittel in Form von Firmendarlehen an die Projekttochtergesellschaften
weitergegeben wurden.
V.
Vorgänge
von
besonderer
Bedeutung
nach
Abschluss
des
Geschäftsjahres 2012/2013
Ab dem 13. Januar 2014 ersetzt Mag. Dr. Philip Jessich im Aufsichtsrat der EYEMAXX Real Estate
AG Herrn Mag. Dr. Martin Piribauer.
Weitere wesentliche Änderungen, die nach dem Bilanzstichtag eingetreten sind und Auswirkungen auf
die wirtschaftliche Entwicklung der EYEMAXX Real Estate AG haben könnten sind der Gesellschaft
nicht bekannt.
F - 191
VI.
Risikobericht
Die EYEMAXX Real Estate AG ist als Dachgesellschaft der EYEMAXX-Gruppe über die EYEMAXX
International Holding & Consulting GmbH an einer Vielzahl von voll- bzw. at-equity konsolidierten
Gesellschaften mittelbar und unmittelbar beteiligt.
In Folge dessen ist die EYEMAXX Real Estate AG Risiken ausgesetzt, mit denen sich das
Unternehmen bewusst auseinandersetzt. Um diese Risiken bewusst und gezielt steuern zu können
hat EYEMAXX ein konzernweit einheitliches Risikomanagementsystem implementiert.
Generell umfassen das Risikomanagement– und das interne Kontrollsystem auch die rechnungslegungsbezogenen Prozesse sowie sämtliche Risiken und Kontrollen im Hinblick auf die
Rechnungslegung. Dies bezieht sich auf alle Teile des Risikomanagement– und internen
Kontrollsystems, die den Jahresabschluss wesentlich beeinflussen können.
Ziel des Risikomanagementsystems im Hinblick auf die Rechnungslegungsprozesse ist die
Identifizierung und Evaluierung von Risiken, die dem Ziel der Regelungskonformität des
Jahresabschlusses entgegenstehen können. Erkannte Risiken sind hinsichtlich ihres Einflusses auf
den Jahresabschluss zu bewerten, gegebenenfalls auch durch Hinzuziehen von externen
Spezialisten.
Die Zielsetzung des internen Kontrollsystems in diesem Zusammenhang ist, durch Implementierung
von entsprechenden Kontrollen hinreichende Sicherheit zu gewährleisten, dass trotz der identifizierten
Risiken ein regelungskonformer Jahresabschluss erstellt wird.
Sowohl
das
Risikomanagementsystem
als
auch
das
internes
Kontrollsystem
umfasst
Rechnungswesenabteilung. Die für die Abschlusserstellung relevanten Prozesse werden überwacht
und kontrolliert. Dem Jahresabschlusserstellungsprozess liegt ein strikter Terminplan zugrunde. Die
für die Rechnungslegung relevanten Kontrollen richten sich insbesondere auf Risiken wesentlicher
Fehlaussagen in der Finanzberichterstattung. Die Beurteilung der Wesentlichkeit von Fehlaussagen
ist abhängig von der Eintrittswahrscheinlichkeit sowie der finanziellen Auswirkung auf EBIT oder
Bilanzsumme.
Ein wesentliches Element zur Risikosteuerung und Kontrolle in der Rechnungslegung ist die klare
Zuordnung von Verantwortlichkeiten und Kontrollen bei der Abschlusserstellung. IFRS-Neuerungen
werden vom Rechnungswesenteam laufend überwacht. Bei Bedarf werden externe Spezialisten
einbezogen.
Das
Vier–Augen–Prinzip
und
Rechnungslegungsprozess wichtige Kontrollprinzipien.
F - 192
die
Funktionstrennung
sind
auch
im
VII.
Seite25
Ausblick / Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung
Die EYEMAXX Real Estate AG dient im Wesentlichen als Finanzierungsholding der EYEMAXXGruppe und verfügt, mit Ausnahme von Mieteinnahmen im Zusammenhang mit dem Erbbaurecht in
Nürnberg, über kein operatives Geschäft. Demzufolge lassen sich die Risiken der Gesellschaft in die
Bereiche Liquiditätsrisiken und Ausfalls-/ Kreditrisiken einteilen.
Das operative Geschäft erfolgt über die Tochter- bzw. Enkelgesellschaften der EYEMAXX Real Estate
AG, auf deren Ebene Erträge aus Dienstleistungen im Rahmen von Projektentwicklungen, Erträge aus
der Vermietung sowie Erträge aus der Veräußerung von Beteiligungen realisiert werden. Zusammengefasst und gesteuert werden diese Objektgesellschaften überwiegend über Zwischenholdings.
Liquiditätsrisiko
Die Liquidität der EYEMAXX Real Estate AG ist in 2012/2013 im Wesentlichen geprägt durch den
Zufluss von liquiden Mitteln aus der im Berichtszeitraum ausgegebenen Anleihe. Abgesehen von den
jährlichen Kuponzahlungen für die begebenen Anleihen hat die Gesellschaft keinen bedeutenden
Liquiditätsbedarf. Die fristgerechte Zahlung der Kuponzinsen wird zum größten Teil durch Einnahmen
aus Zinserträgen für die Ausleihungen an verbundene Unternehmen sichergestellt. Darüber hinaus
leisten Mieteinnahmen aus der vermieteten Logistikimmobilie in Nürnberg einen Beitrag zur Liquidität
der EYEMAXX Real Estate AG.
Ausfalls-/Kreditrisiko
Kreditrisiken ergeben sich aus der Möglichkeit, dass die Gegenpartei einer Transaktion ihren
Verpflichtungen nicht nachkommt und dadurch ein finanzieller Schaden für die Gesellschaft entsteht.
Die auf der Aktivseite ausgewiesenen Beträge der finanziellen Vermögensgegenstände stellen das
maximale Ausfallsrisiko dar. Erkennbaren Ausfallsrisiken wird bei Bedarf durch die Bildung von Wertberichtigungen Rechnung getragen. Die wesentlichen Forderungen der Gesellschaft beziehen sich auf
Ausleihungen an Tochtergesellschaften der EYEMAXX Real Estate AG sowie auf Forderungen an
überwiegend im Eigentum des Mehrheitsaktionärs und Vorstands Dr. Michael Müller stehenden
Gesellschaften. Diese haben im Zusammenhang mit der Besicherung der von der EYEMAXX Real
Estate AG begebenen Anleihen, Darlehen zur Abdeckung vorher bestehender Bankbelastungen
erhalten, um damit die Besicherung der EYEMAXX-Anleihen zu ermöglichen.
Das Ausfallsrisiko der Forderungen gegenüber den Tochtergesellschaften der EYEMAXX Real Estate
AG, welche überwiegend für Immobilienprojekte verwendet werden, hängt von der zukünftigen
Geschäftsentwicklung dieser ab. Nachfolgend werden die wesentlichen Risiken auf Ebene der
Tochtergesellschaften dargestellt, da die EYEMAXX Real Estate AG über die ausgereichten
Finanzierungen mittelbar an diesen Risiken partizipiert:
F - 193
x
Marktrisiko
Die Tochtergesellschaften der EYEMAXX Real Estate AG unterliegen durch ihre Geschäftstätigkeit und die Konzentration der Aktivitäten auf die östlichen Länder Mitteleuropas (CEE
Länder) sowie des Balkans (SEE Länder) den entsprechenden, diesen Märkten innewohnenden
Risiken.
Relevante
beeinflussenden
Faktoren
Schwankungen.
Zu
Mittelverfügbarkeit,
abhängig
den
Investitionsbereitschaft
Größen
sind
und
gesetzliche
zählen
Erwerber
steuerliche
sich
gegenseitig
dementsprechend
Faktoren
potentieller
und
zahlreichen,
unterliegen
beeinflussenden
seitens
von
zum
sowie
vielfältigen
Beispiel
die
deren
finanzielle
Rahmenbedingungen,
allgemeine
Investitionstätigkeit der Unternehmen, Kaufkraft der Bevölkerung, Attraktivität des Standortes
CEE und SEE Länder im Vergleich zu anderen Ländern, Angebot an und Nachfrage nach
Immobilienprojekten an den jeweiligen Standorten sowie Sonderfaktoren in den lokalen
Märkten,
gesamtwirtschaftliche
Finanzierung
von
österreichischen
Entwicklung,
insbesondere
Liegenschaftsakquisitionen,
sowie
des
internationalen
die
das
Zinsniveau
Entwicklung
Finanzmarktumfelds,
des
die
für
die
deutschen,
zyklischen
Schwankungen des Immobilienmarktes selbst sowie die demographische Entwicklung in den
CEE und SEE Ländern.
Der Erfolg der EYEMAXX-Tochtergesellschaften ist von diesen, sich fortlaufend ändernden
Faktoren abhängig und stets von den betreffenden Schwankungen und Entwicklungen
beeinflusst, auf die sie keinen Einfluss haben. Durch die Konzentration auf ertragsstarke
Gewerbeimmobilien
in
unterschiedlichen
Segmenten
verfügen
die
EYEMAXX-
Tochtergesellschaften jedoch über eine angemessene Diversifizierung der Risiken. Die
EYEMAXX-Tochtergesellschaften
beobachten
fortlaufend
die
Änderungen
seines
wirtschaftlichen Umfelds und die sich ändernden Entscheidungsgrößen, bewertet die Situation
kontinuierlich neu und trifft die entsprechenden Entscheidungen.
Zusätzlich sieht das konzernweit installierte Risikomanagementsystem auch im Finanzbereich
neben der Identifizierung, Analyse und Bewertung von Risiken und Chancen die Festlegung
von damit zusammenhängend getroffenen Maßnahmen vor, was im Eintrittsfall zu einer
Gewinnabsicherung bzw. Schadensbegrenzung führen soll.
Insbesondere geld- und wirtschaftspolitische Maßnahmen der jeweiligen Regierungen können
so einen erheblichen Einfluss auf die Risikolage der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des
Konzerns ausüben. In Bau befindliche Projekte können durch bestehende Verträge und
vertragliche Bindungen mit Banken und Beteiligungspartnern bis zur Fertigstellung entwickelt
werden und sind überwiegend ausfinanziert.
F - 194
x
Wettbewerbsrisiko
Der EYEMAXX-Konzern ist ein etabliertes Immobilienentwicklungsunternehmen mit gutem
Track
Record.
Trotzdem
Entwicklungsprojekte
besteht
gefunden
ein
Risiko,
werden
dass
können.
nachhaltig
Am
keine
Markt
geeigneten
sind
andere
Entwicklungsgesellschaften aktiv, die ebenso an der Kosteneffizienz im Hinblick auf
Gewerbeimmobilien arbeiten und die über teils erheblich größere personelle und finanzielle
Ressourcen verfügen. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass gerade solchermaßen andere Entwickler dem Konzept des EYEMAXX-Konzerns vergleichbare Konzepte zur
Generierung von Geschäften entwickeln. Aufgrund größerer personeller und finanzieller
Ressourcen kann nicht ausgeschlossen werden, dass konkurrierende Entwickler in der Lage
sein könnten, eine aggressivere Preispolitik und ein intensiveres Marketing zu betreiben und
daher möglicherweise Gewerbeimmobilien, an denen die EYEMAXX-Tochtergesellschaften
ebenfalls interessiert sind, zu besseren Konditionen oder früher zu erwerben.
x
Verkaufsrisiko
Die Geschäftstätigkeit der EYEMAXX-Tochtergesellschaften sieht neben der Entwicklung von
Gewerbeobjekten, üblicherweise in eigenen Projektgesellschaften je Objekt, auch einen
Verkauf derartiger, fertig gestellter Immobilien einzeln oder im Paket vor. Sollten diese
Verkäufe nicht die Liegenschaften selbst betreffen, sondern die Geschäftsanteile an den
jeweiligen Projektgesellschaften dann besteht das Risiko, dass der Verkaufserlös für die
Geschäftsanteile an der Projektgesellschaft geringer ist als die insgesamt investierten Mittel in
der Projektgesellschaft. Weiterhin muss es gelingen, Käufer zu finden, die bereit und auch
finanziell in der Lage sind, einen solchen Preis zu zahlen. Sollten nicht oder nicht in
genügendem Umfang Käufer für die Immobilien gefunden werden, würde dies die
Geschäftstätigkeit sowie die Finanz- und Ertragslage erheblich beeinträchtigen.
Selbst wenn es gelingt, Käufer zu finden und mit diesen einen Kaufvertrag zu einem aus Sicht
der
EYEMAXX-Tochtergesellschaften
angemessenen
Preis
abzuschließen,
ist
nicht
auszuschließen, dass der Käufer bei Fälligkeit des Kaufpreises zu dessen Zahlung nicht in der
Lage ist und im Ergebnis die EYEMAXX-Tochtergesellschaften den mit der Kaufpreiszahlung
verbundenen Gewinn nicht realisieren kann.
Die erfolgreiche Veräußerbarkeit von Immobilienprojekten ist von vielen Faktoren abhängig,
auf die die EYEMAXX-Tochtergesellschaften überwiegend keinen Einfluss haben, wie z. B.
die Entwicklung der allgemeinen Konjunktur sowie der Branchenkonjunktur, die politische
Lage oder die Verfassung der Immobilienmärkte. Es kann daher nicht ausgeschlossen
werden, dass geplante Erträge aus einer Veräußerung nicht oder nicht in dem geplanten
Umfang realisiert werden können, etwa aufgrund eines zum entsprechenden Zeitpunkt
ungünstigen
Marktumfeldes.
Eine
oder
F - 195
mehrere
unterbliebene
Veräußerungen
von
Immobilien, deren Erträge hinter den Erwartungen zurückbleiben, könnten sich nachteilig auf
die Vermögens-, Ertrags- und Finanzlage auswirken.
Die hohen Anforderungen an die Immobilienprojekte hinsichtlich Qualität und Vermietung sowie die
langjährige Erfahrung und die sehr gute Marktstellung der EYEMAXX-Tochtergesellschaften in
Zentraleuropa sind klare Wettbewerbsvorteile. Die bewährte Konzeption und Bautechnik, die hohe
Standardisierung und dadurch kurze Realisierungszeiträume sowie internationale renommierte Mieter
mit hoher Bonität sind die Grundpfeiler des Erfolgs und dürften auch künftig zu einer positiven
Geschäftsentwicklung beitragen, weshalb der Vorstand das Ausfallsrisiko als sehr niedrig einschätzt.
Aufgrund der Tatsache, dass der Großteil der im abgelaufenen Geschäftsjahr entstanden
Sonderaufwendungen im derzeit laufenden Geschäftsjahr nicht mehr anfallen werden, erwartet die
EYEMAXX Real Estate AG für das laufende Geschäftsjahr 2013/14 ein ausgeglichenes Ergebnis nach
Steuern sowie ein leicht positives Ergebnis nach Steuern im folgenden Geschäftsjahr 2014/15.
Die Basis dafür bilden die gut gefüllte Produktpipeline mit einem Volumen von deutlich mehr als 100
Mio. Euro sowie das Geschäftsmodell mit seinen zwei Säulen der Wertschöpfung. So werden zum
einen durch die Entwicklung und den Verkauf von Gewerbeimmobilien attraktive Entwicklerrenditen
erzielt. Dabei strebt EYEMAXX in aller Regel die Bündelung bereits fertiggestellter Objekte zu einem
attraktiven Portfolio an, um bei geeigneter Marktlage einen höheren Preis zu erzielen als bei einem
Verkauf von Einzelobjekten. Dies führt mit zeitlichem Verzug zu Dividendenerträgen der EYEMAXX
Real Estate AG. Außerdem hält EYEMAXX ausgewählte Gewerbeimmobilien im Bestand und erzielt
damit über laufende Mieterträge auch einen kontinuierlichen Cashflow.
Grundlage für die Prognose stellt die exzellente Marktkenntnis in den Zielmärkten und die langjährige
Erfahrung des EYEMAXX-Managements, die bewährte Zusammenarbeit mit langjährigen Partnern,
die umfangreiche Produktpipeline sowie die insgesamt in den kommenden Jahren zu erwartende
weiterhin gute Verfassung der Immobilienmärkte in den Zielmärkten dar. Im Fokus der
Geschäftstätigkeit der EYEMAXX Real Estate AG stehen weiterhin die etablierten Märkte Deutschland
und Österreich sowie wachstumsstarke Länder wie insbesondere Polen, Tschechien, die Slowakei
und Serbien. Dabei erfolgt die Finanzierung der einzelnen Projekte weiter aus einem bewährten Mix
aus Eigen- und Fremdkapital.
Auf der Finanzierungsseite konnte durch die im März 2013 begebene erste Mittelstandsanleihe in
Deutschland mit Inflationsschutz, die bereits am ersten Tag des öffentlichen Angebots vollständig
platziert war, die Liquidität für das weitere Wachstum der EYEMAXX ausgebaut werden. Geplant ist
dabei, dass die umfangreiche Produktpipeline von deutlich mehr als 100 Mio. Euro einhergehend mit
der Fertigstellung von Projekten sukzessive aufgefüllt und zudem weiter ausgebaut wird. Geplant ist
u.a. die Entwicklung von weiteren Fachmarktzentren in Polen, wo noch erhebliches Potential für diese
F - 196
erfolgreichen und bewährten Projekte besteht. Aus heutiger Sicht ist Polen derzeit einer der
attraktivsten Entwicklungsstandorte für EYEMAXX überhaupt.
Klare Wettbewerbsvorteile der EYEMAXX Real Estate AG stellen die sehr gute Marktstellung der
Gesellschaft in Zentraleuropa sowie ihre umfangreiche und langjährige Erfahrung dar. Basis des
Erfolgs sind die hohe Standardisierung mit einer bewährten Konzeption und Bautechnik, die daraus
resultierenden geringen Risiken und kurzen Realisierungszeiträume sowie international renommierte
Mieter mit hoher Bonität als langjährige Partner. Vor diesem Hintergrund ist auch künftig eine positive
Geschäftsentwicklung zu erwarten.
VIII.
Erläuternder Bericht des Vorstands zu den Angaben nach §§ 289 Abs. 4
HGB
Der Vorstand der EYEMAXX Real Estate AG erläutert nach § 289 Abs. 4 HGB im Lagebericht wie
folgt:
1. Gezeichnetes Kapital, Stimmrechtsbeschränkungen und Aktien mit Sonderrechten
Das Grundkapital der EYEMAXX Real Estate AG beträgt am 31. Oktober 2013 EUR 2.900.642,00
eingeteilt in 2.900.642 nennwertlose, auf den Inhaber lautende Stückaktien. Jede Aktie gewährt eine
Stimme. Alle Aktien verleihen dieselben Rechte; es existieren keine verschiedenen Aktiengattungen.
Zum 31. Oktober 2013 hielt die Gesellschaft keinen Bestand an eigenen Aktien. Weitere
Beschränkungen, die die Stimmrechte oder die Übertragung von Aktien betreffen, liegen nicht vor
oder sind, wenn sie sich aus Vereinbarungen zwischen Aktionären ergeben können, dem Vorstand
nicht bekannt. Darüber hinaus gewähren die Aktien keine Sonderrechte die Kontrollbefugnisse
verleihen.
2. Kapitalbeteiligungen und Stimmrechtskontrolle
Die direkte Beteiligung von Herrn Dr. Müller am Grundkapital der Gesellschaft betrug zum
Bilanzstichtag 79,5%. Angaben zur Stimmrechtskontrolle sind somit nicht erforderlich.
3. Ernennung und Abberufung der Mitglieder des Vorstands
Der Vorstand der EYEMAXX Real Estate AG besteht seit dem 31. Mai 2011 aus einem Mitglied. Der
Aufsichtsrat bestimmt gemäß § 6 der Satzung die Zahl der Vorstandsmitglieder. Der Vorstand wird
vom Aufsichtsrat auf die Dauer von höchstens 5 Jahren bestellt. Die Bestellung und Abberufung des
Vorstands richtet sich nach den gesetzlichen Bestimmungen der §§ 84 und 85 Aktiengesetz.
F - 197
4. Befugnisse des Vorstands zur Ausgabe von Aktien
Bis zum 17. August 2012 bestand die folgende Befugnis:
Der Vorstand ist durch Beschluss der Hauptversammlung vom 27. November 2007 ermächtigt, mit
Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital in der Zeit bis zum 26. November 2012 um bis zu
insgesamt EUR 5.114.213,00 einmalig oder mehrmalig durch Ausgabe neuer, auf den Inhaber
lautende Stückaktien gegen Bar- oder Sacheinlagen zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2007). Der
Vorstand machte von diesem Recht am 5. Mai 2011 Gebrauch, in dem er eine Kapitalerhöhung gegen
Sacheinlagen aus genehmigtem Kapital um EUR 2.499.500,00 unter Ausschluss des Bezugsrechts
durch Ausgabe von 2.499.500 Stück neuen, auf den Inhaber lautenden, Aktien der EYEMAXX Real
Estate AG, mit Gewinnberechtigung ab dem 1. November 2006, ausgab. Die Kapitalerhöhung wurde
am 17. Juni 2011 im Handelsregister des Amtsgerichts Nürnberg eingetragen und ist damit wirksam
geworden. Durch die Kapitalerhöhung erhöhte sich das Grundkapital der Gesellschaft auf
EUR 2.550.642,00, welches in 2.550.642 auf den Inhaber lautende Stückaktien eingeteilt war.
Der Vorstand machte nach Zustimmung des Aufsichtsrates von seinem Recht auf Kapitalerhöhung ein
weiteres Mal Gebrauch, in dem er im Rahmen einer Barkapitalerhöhung unter Ausschluss des
Bezugsrechts
insgesamt
100.000
Aktien
platzierte,
wodurch
sich
das
Grundkapital
auf
EUR 2.650.642,00 erhöhte, welches in 2.650.642 auf den Inhaber lautende Stückaktien eingeteilt war.
Der Vorstand wurde weiterhin ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das gesetzliche
b. bei Kapitalerhöhungen gegen Sacheinlagen, insbesondere in Form von Unternehmen,
c.
für
die
Gewährung
von
Bezugsrechten
an
Inhaber
von
zu
begebenden
Optionen,
Wandelschuldverschreibungen oder Wandelgenussrechten;
Bezugsrecht ausgeschlossen wird, insgesamt entfallende anteilige Betrag des Grundkapitals
insgesamt 10 % des vorhandenen Grundkapitals nicht überschreitet, und zwar weder im Zeitpunkt
des Wirksamwerdens dieser Ermächtigung noch im Zeitpunkt der Ausgabe der neuen Aktien, und
der Ausgabebetrag der neuen Aktien den Börsenpreis der bereits börsennotierten Aktien nicht
wesentlich unterschreitet.
Bei der Berechnung der 10 %-Grenze ist der anteilige Betrag am Grundkapital abzusetzen, der
auf neue oder zurückerworbene Aktien entfällt, die seit dem 27. November 2007 unter
vereinfachtem Bezugsrechtsausschluss gemäß oder entsprechend § 186 Absatz 3 Satz 4 AktG
ausgegeben oder veräußert worden sind.
F - 198
Das Grundkapital ist von EUR 51.142,00 um bis zu EUR 5.114.213,00, eingeteilt in bis zu 5.114.213
Stückaktien, bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2007). Die bedingte Kapitalerhöhung wird nur insoweit
Gesellschaft bis zum 26. November 2012 aufgrund des Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung vom 27. November 2007 gegen bar ausgegeben worden sind, von ihren Wandlungs- bzw.
Optionsrechten Gebrauch machen oder die zur Wandlung verpflichteten Inhaber der Wandelschuldverschreibungen ihre Pflicht zur Wandlung erfüllen und soweit nicht eigene Aktien zur
Bedienung eingesetzt werden. Die neuen Aktien nehmen vom Beginn des Geschäftsjahres an, in dem
sie durch Ausübung von Wandlungs- bzw. Optionsrechten oder durch Erfüllung von Wandlungspflichten entstehen, am Gewinn teil. Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats,
die weiteren Einzelheiten der bedingten Kapitalerhöhung und ihre Durchführung festzusetzen.
Ab dem 17. August 2012 bestand die folgende Befugnis:
Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrates das Grundkapital in der Zeit bis zum
28. Juni 2017 um bis zu insgesamt EUR 1.325.321,00 einmalig oder mehrmalig durch Ausgabe neuer,
auf den Inhaber lautender Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen zu erhöhen (Genehmigtes
Der Vorstand machte nach Zustimmung des Aufsichtsrates von seinem Recht auf Kapitalerhöhung
Gebrauch, in dem er im Rahmen einer Barkapitalerhöhung unter Ausschluss des Bezugsrechts
insgesamt 250.000 Aktien neu platzierte, wodurch sich das Grundkapital auf EUR 2.900.642,00
erhöhte, welches in 2.900.642 auf den Inhaber lautende Stückaktien eingeteilt ist. Somit beträgt das
genehmigte Kapital zum Bilanzstichtag noch bis zu EUR 1.075.321,00 eingeteilt in bis zu 1.075.321
auf den Inhaber lautende Stückaktien, welche bis zum 28. Juni 2017 ausgegeben werden können.
b. bei Kapitalerhöhungen gegen Sacheinlagen, insbesondere zum Erwerb von Unternehmen,
c.
soweit es erforderlich ist, um den Inhabern von zu begebenden Optionen, Wandelschuld-
F - 199
verschreibungen oder Wandelgenussrechten ein Bezugsrecht auf neue Aktien in dem Umfang
einzuräumen, wie es ihnen nach Ausübung der Wandel- und/oder Optionsrechte bzw. nach
Erfüllung einer Wandlungspflicht als Aktionäre zustehen würde;
Bezugsrecht ausgeschlossen wird, insgesamt entfallende anteilige Betrag 10% des Grundkapitals
nicht übersteigt, und zwar weder im Zeitpunkt des Wirksamwerdens noch im Zeitpunkt der
Ausübung dieser Ermächtigung, und der Ausgabebetrag der neuen Aktien den Börsenpreis der
bereits börsennotierten Aktien zum Zeitpunkt der Festlegung des Ausgabebetrags nicht
wesentlich unterschreitet. Bei der Berechnung der 10%-Grenze sind Aktien anzurechnen, die in
direkter oder entsprechender Anwendung von § 186 Abs. 3 Satz 4 AktG während der Laufzeit
dieser Ermächtigung bis zum Zeitpunkt ihrer Ausübung ausgegeben oder veräußert wurden.
Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrates den weiteren Inhalt der Aktienrechte
der Kapitalerhöhung aus dem Genehmigten Kapital 2012 oder nach Ablauf der Ermächtigungsfrist
anzupassen.
Ab dem 2. August 2013 bestand die folgende Befugnis:
Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrates das Grundkapital in der Zeit bis zum
6. Juni 2018 um bis zu insgesamt EUR 375.000,-- einmalig oder mehrmalig durch Ausgabe neuer, auf
den Inhaber lautender Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen zu erhöhen (Genehmigtes
a.
zum Ausgleich von Spitzenbeträgen;
b.
bei Kapitalerhöhungen gegen Sacheinlagen, insbesondere zum Erwerb von Unternehmen,
c.
soweit
es
erforderlich
ist,
um
den
Inhabern
von
zu
begebenden
Optionen,
Wandelschuldverschreibungen oder Wandelgenussrechten ein Bezugsrecht auf neue Aktien in
dem Umfang einzuräumen, wie es ihnen nach Ausübung der Wandel- und/oder Optionsrechte
bzw. nach Erfüllung einer Wandlungspflicht als Aktionäre zustehen würde;
d.
bei Kapitalerhöhungen gegen Bareinlagen, wenn der auf die neuen Aktien, für die das
F - 200
Bezugsrecht
ausgeschlossen
wird,
insgesamt
entfallende
anteilige
Betrag
10%
des
Grundkapitals nicht übersteigt, und zwar weder im Zeitpunkt des Wirksamwerdens noch im
Zeitpunkt der Ausübung dieser Ermächtigung, und der Ausgabebetrag der neuen Aktien den
Börsenpreis
der
bereits
börsennotierten
Aktien
zum
Zeitpunkt
der
Festlegung
des
Ausgabebetrags nicht wesentlich unterschreitet. Bei der Berechnung der 10%-Grenze sind Aktien
anzurechnen, die in direkter oder entsprechender Anwendung von § 186 Abs. 3 Satz 4 AktG
während der Laufzeit dieser Ermächtigung bis zum Zeitpunkt ihrer Ausübung ausgegeben oder
veräußert wurden
Das Grundkapital der Gesellschaft ist um bis zu EUR 1.450.321 eingeteilt in bis zu 1.450.321
Stückaktien bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2013). Die bedingte Kapitalerhöhung wird nur insoweit
Gesellschaft bis zum 6. Juni 2018 aufgrund des Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung
vom 17. Juni 2013 gegen bar ausgegeben werden, von ihren Wandlungs- bzw. Optionsrechten
Gebrauch machen , oder ihren entsprechenden Wandlungs- oder Optionspflichten nachkommen und
nicht andere Erfüllungsnormen gewählt werden.
Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats, die weiteren Einzelheiten der
bedingten Kapitalerhöhung und ihre Durchführung festzusetzen.
der Kapitalerhöhung aus dem Genehmigten Kapital 2013 oder nach Ablauf der Ermächtigungsfrist
anzupassen.
5. Befugnisse des Vorstands zum Rückkauf von Aktien
Ab dem 29. Juni 2012 bestand die folgende Befugnis:
a. Der Vorstand wird gemäß § 71 Abs. 1 Nr. 8 AktG ermächtigt, bis zum 28. Juni 2017 mit
Zustimmung des Aufsichtsrates einmal oder mehrmals eigene Aktien zu erwerben. Die auf Grund
dieser Ermächtigung erworbenen Aktien dürfen zusammen mit anderen Aktien der Gesellschaft,
welche die Gesellschaft bereits erworben hat und noch besitzt oder die ihr gemäß §§ 71d
und 71e AktG zuzurechnen sind, zu keinem Zeitpunkt mehr als 10 % des Grundkapitals der
Gesellschaft entfallen. Die Vorgaben in § 71 Abs. 2 S. 2 und 3 AktG sind zu beachten.
Der Erwerb darf nur über die Börse oder mittels eines an alle Aktionäre gerichteten öffentlichen
F - 201
Erwerbsangebots erfolgen und muss dem Grundsatz der Gleichbehandlung der Aktionäre (§ 53 a
AktG) genügen.
Erfolgt der Erwerb über die Börse, darf der von der Gesellschaft gezahlte Erwerbspreis (ohne
Erwerbsnebenkosten) den arithmetischen Durchschnitt der Schlussauktionspreise im XetraHandel (oder einem vergleichbaren Nachfolgesystem) an den jeweils drei dem Erwerb bzw. der
Begründung der Verpflichtung zum Erwerb vorangehenden Handelstagen an der Frankfurter
Wertpapierbörse um nicht mehr als 10 % über- oder unterschreiten.
Erfolgt der Erwerb mittels eines öffentlichen Erwerbsangebots, darf der von der Gesellschaft
gezahlte Angebotspreis (ohne Erwerbsnebenkosten) den arithmetischen Durchschnitt der
Schlussauktionspreise im Xetra-Handel (oder einem vergleichbaren Nachfolgesystem) an den
jeweils drei der Veröffentlichung des Kaufangebots vorangehenden Handelstagen an der
Frankfurter Wertpapierbörse um nicht mehr als 10 % über- oder unterschreiten. Sofern die
Gesamtzahl der auf ein öffentliches Erwerbsangebot angedienten Aktien dessen Volumen
überschreitet, kann der Erwerb nach dem Verhältnis der angedienten Aktien (Andienungsquoten)
erfolgen; darüber hinaus können eine bevorrechtigte Annahme geringer Stückzahlen (bis zu 50
Aktien je Aktionär) sowie zur Vermeidung rechnerischer Bruchteile von Aktien eine Rundung nach
kaufmännischen Grundsätzen vorgesehen werden. Der Vorstand ist ermächtigt, ein etwaiges
Andienungsrecht der Aktionäre insoweit auszuschließen.
b. Die Ermächtigung kann vollständig oder in mehreren Teilbeträgen verteilt auf mehrere
Erwerbszeitpunkte ausgenutzt werden, bis das maximale Erwerbsvolumen erreicht ist. Der Erwerb
kann auch durch von der Gesellschaft im Sinne von § 17 AktG abhängige Konzernunternehmen
oder für ihre oder deren Rechnung durch Dritte durchgeführt werden. Die Ermächtigung kann
unter Beachtung der gesetzlichen Voraussetzungen zu jedem gesetzlich zulässigen Zweck,
insbesondere in Verfolgung eines oder mehrerer der in lit. c) genannten Zwecke, ausgeübt
werden. Ein Handel in eigenen Aktien darf nicht erfolgen.
c.
Der Vorstand wird ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrates die nach vorstehender
Ermächtigung erworbenen eigenen Aktien unter Beachtung des Gleichbehandlungsgrundsatzes
entweder allen Aktionären zum Erwerb anzubieten oder über die Börse zu veräußern. Der
Vorstand wird weiter ermächtigt, die nach vorstehender Ermächtigung erworbenen eigenen Aktien
mit Zustimmung des Aufsichtsrates
i.
in anderer Weise als über die Börse oder durch ein Angebot an alle Aktionäre zu veräußern
unter der Voraussetzung, dass die Veräußerung gegen Barzahlung und zu einem Preis
erfolgt, der den Börsenkurs von Aktien der Gesellschaft gleicher Ausstattung zum Zeitpunkt
der
Festlegung
des
Veräußerungspreises
F - 202
nicht
wesentlich
unterschreitet.
Diese
Verwendungsermächtigung ist beschränkt auf eine Anzahl an Aktien, die insgesamt 10 % des
Grundkapitals nicht übersteigen darf, und zwar weder im Zeitpunkt des Wirksamwerdens
dieser Ermächtigung noch – falls dieser Wert geringer ist – im Zeitpunkt der Ausübung der
vorliegenden Ermächtigung.
Die Höchstgrenze von 10 % des Grundkapitals vermindert sich um die Anzahl an Aktien, die
nach dem Beginn des 29. Juni 2012 unter Ausschluss des Bezugsrechts gemäß oder
entsprechend § 186 Abs. 3 Satz 4 AktG ausgegeben oder veräußert werden. Die
Höchstgrenze von 10 % des Grundkapitals vermindert sich ferner um die Anzahl an Aktien,
die zur Bedienung von Schuldverschreibungen mit Options- oder Wandelrechten bzw. pflichten auszugeben sind, sofern diese Schuldverschreibungen während der nach dem
Beginn des 29. Juni 2012 unter Ausschluss des Bezugsrechts in sinngemäßer Anwendung
des § 186 Abs. 3 Satz 4 AktG ausgegeben werden; oder
ii.
Rahmen des Erwerbs von Unternehmen, Teilen von Unternehmen oder Beteiligungen daran
iii.
ohne weiteren Hauptversammlungsbeschluss einzuziehen. Die Einziehung führt zur Kapitalherabsetzung; der Vorstand kann abweichend hiervon bestimmen, dass das Grundkapital bei
der Einziehung unverändert bleibt und sich stattdessen durch die Einziehung der Anteil der
übrigen Aktien am Grundkapital gemäß § 8 Abs. 3 AktG jeweils erhöht; der Vorstand wird
ermächtigt, die Fassung der Satzung entsprechend dem Umfang der Kapitalherabsetzung
anzupassen.
Die vorgenannten Ermächtigungen zur Verwendung zuvor erworbener eigener Aktien können
ganz oder in Teilen, einmal oder mehrmals, einzeln oder gemeinsam ausgenutzt werden. Die
eigenen Aktien dürfen jeweils für einen oder mehrere der vorgenannten Zwecke verwendet
werden.
Das Bezugsrecht der Aktionäre auf die eigenen Aktien wird insoweit ausgeschlossen, als diese
Aktien gemäß den vorstehenden Ermächtigungen unter lit. aa. und bb. verwendet werden. Soweit
eigene Aktien durch ein Angebot an alle Aktionäre veräußert werden, kann der Vorstand das
Bezugsrecht der Aktionäre auf die eigenen Aktien mit Zustimmung des Aufsichtsrates auch für
Spitzenbeträge ausschließen.
d. Von den Ermächtigungen in lit. c aa) und c bb) darf der Vorstand nur mit Zustimmung des Aufsichtsrates Gebrauch machen. Im Übrigen kann der Aufsichtsrat bestimmen, dass Maßnahmen
des
Vorstands
aufgrund
dieses
Hauptversammlungsbeschlusses
F - 203
nur
mit
seiner
Zustimmung vorgenommen werden dürfen.
6. Satzungsänderungen
Für Änderungen der Satzung ist grundsätzlich die Hauptversammlung zuständig (§ 179 Abs. 1 Satz 1
AktG). Lediglich die Änderung der Satzungsfassung, d.h. der sprachlichen Form der Satzung, wurde
dem Aufsichtsrat gemäß § 11 Abs.2 der Satzung von der Hauptversammlung übertragen. Der
Aufsichtsrat ist gemäß § 4 Abs. 6 der Satzung ermächtigt, die Fassung der Satzung entsprechend
dem Umfang der Kapitalerhöhung aus dem genehmigten Kapital zu ändern.
7. Wesentliche Vereinbarungen für den Fall eines Übernahmeangebots
Die EYEMAXX Real Estate AG hat keine Vereinbarungen unter der Bedingung eines Kontrollwechsels
infolge eines Übernahmeangebots abgeschlossen. Entschädigungsvereinbarungen zwischen der
EYEMAXX Real Estate AG und den Mitgliedern des Vorstands sowie Arbeitnehmern für den Fall
eines Übernahmeangebots bestehen derzeit nicht.
IX.
Angaben nach § 289a Abs. 1 HGB: Erklärung zur Unternehmensführung
1. Beschreibung der Arbeitsweise von Vorstand und Aufsichtsrat
Die Unternehmensführung der EYEMAXX Real Estate AG als börsennotierte deutsche Aktiengesellschaft wird in erster Linie durch das Aktiengesetz und daneben durch die Vorgaben des
Deutschen Corporate Governance Kodex in seiner jeweils aktuellen Fassung bestimmt.
Entsprechend den gesetzlichen Vorschriften unterliegt das Unternehmen dem sog. „dualen
Führungssystem“. Dieses ist durch eine strikte personelle Trennung zwischen dem Vorstand als
Leitungsorgan und dem Aufsichtsrat als Überwachungsorgan gekennzeichnet. Vorstand und
Aufsichtsrat arbeiten dabei im Unternehmensinteresse eng zusammen.
Der Vorstand leitet die EYEMAXX-Gruppe mit dem Ziel nachhaltiger Wertschöpfung in eigener
Verantwortung.
Der
Vorstand
entwickelt
gemeinsam
mit
dem
Management-Team
die
Unternehmensstrategie und sorgt in Abstimmung mit dem Aufsichtsrat für deren Umsetzung.
Grundsätzlich gilt der Grundsatz der Gesamtverantwortung, d.h. der Vorstand trägt für die
Geschäftsführung die Verantwortung. Gegenwärtig besteht der Vorstand der EYEMAXX Real Estate
AG jedoch nur aus einem Mitglied, wobei die im Rahmen der vom Vorstand verantworteten
Geschäftsführung zu treffenden Entscheidungen stets im Management-Team beraten und abgestimmt
werden.
F - 204
Das Management-Team besteht neben dem Vorstand aus weiteren dem Management der
EYEMAXX-Gruppe zuzurechnenden Führungskräften mit den Ressorts (i) Personal, Finanzen und
Controlling, (ii) Projektentwicklung, Projektmanagement und Vertrieb sowie (iii) Recht und
Compliance.
Der Vorstand informiert den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend über alle für das
Unternehmen wesentlichen Aspekte der Geschäftsentwicklung, bedeutende Geschäftsvorfälle sowie
die
aktuelle
Ertragssituation
einschließlich
der
Risikolage
und
des
Risikomanagements.
Abweichungen des Geschäftsverlaufs von früher aufgestellten Planungen und Zielen werden
ausführlich erläutert und begründet. Außerdem berichtet der Vorstand regelmäßig über das Thema
Compliance, also die Maßnahmen zur Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen und unternehmensinterner Richtlinien, das gleichfalls im Verantwortungsbereich des Vorstands liegt.
Der Aufsichtsrat berät den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens und überwacht seine
Tätigkeit. Er bestellt und entlässt die Mitglieder des Vorstands, beschließt das Vergütungssystem für
den Vorstand und setzt dessen Gesamtvergütung fest. Er wird in alle Entscheidungen eingebunden,
die für die EYEMAXX Real Estate AG von grundlegender Bedeutung sind. Der Aufsichtsrat der
EYEMAXX Real Estate AG besteht aus drei Mitgliedern. Derzeit bestehen bei der EYEMAXX Real
Estate AG auf Grund der relativ geringen Unternehmensgröße keine Ausschüsse.
2. Entsprechenserklärung des Deutschen Corporate Governance Kodex
Aufgrund der Börsennotierung im Sinne des Aktiengesetzes ist die Gesellschaft zur Abgabe einer
Entsprechenserklärung zum Deutschen Corporate Governance Kodex verpflichtet (§§ 3 Abs. 2, 161
AktG) und hat auf ihrer Website (http://www.eyemaxx.com) am 17. Februar 2013 eine
Entsprechenserklärung abgegeben.
3. Zusätzliche Unternehmensführungspraktiken
Die EYEMAXX Real Estate AG ist sich ihrer Rolle in der Gesellschaft und ihrer Verantwortung
gegenüber Kunden und Geschäftspartnern sowie Aktionären bewusst und hat eine eigene konzernweite Compliance-Organisation zur Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen und des Deutschen
Corporate Governance Kodex installiert.
X.
Angaben über die Mitglieder der Unternehmensorgane
Der alleinvertretungsbefugte Vorstand der Gesellschaft, Dr. Michael Müller, bestellt am 27. Mai 2011,
hat im Berichtsjahr für seine Tätigkeit als Vorstand von der EYEMAXX Real Estate AG nach Abzug
von gewährten Leistungen von anderen Konzerngesellschaften in Höhe von TEUR 115
F - 205
(i. V. TEUR 87) eine Vergütung in Höhe von TEUR 77 erhalten (Vorjahr: TEUR 185). Für frühere
Mitglieder des Vorstandes wurden im laufenden Geschäftsjahr keine Bezüge ausbezahlt.
Die Mitglieder des Aufsichtsrats, Martin Piribauer (Vorsitzender), Herr Franz Gulz (stellvertretender
Vorsitzender), sowie Herr Maximilian Pasquali wurden im Rahmen der Hauptversammlung
wiederbestellt. Ab dem 13. Januar 2014 ersetzt Mag. Dr. Philip Jessich im Aufsichtsrat der EYEMAXX
Real Estate AG Herrn Mag. Dr. Martin Piribauer.
Der Aufsichtsrat hat im Berichtsjahr für seine Tätigkeit eine Vergütung in Höhe von TEUR 50 erhalten
(Vorjahr: TEUR 40).
Der Vorstand
gez.
Dr. Michael Müller
F - 206
Wiedergabe des Bestätigungsvermerks
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang
– unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der EYEMAXX Real Estate AG,
Aschaffenburg, für das Geschäftsjahr vom 1. November 2012 bis 31. Oktober 2013 geprüft. Die
Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsund aktienrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage
der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung
der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der
Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung
vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und
Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der
Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt
werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die
Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die
Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit
der rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in
Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt.
Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen
Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des
Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine
hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der
Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung
und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der
Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von
der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend
dar.
Ebner Stolz GmbH & Co. KG
gez.
Burkhard Völkner
Wirtschaftsprüfer
gez.
Alexander Schönberger
Wirtschaftsprüfer
Bei Veröffentlichungen oder Weitergabe des Jahresabschlusses und/oder des Lageberichts in einer von der bestätigten
Fassung abweichender Form (einschließlich der Übersetzung in andere Sprachen) bedarf es zuvor unserer erneuten
Stellungnahme, sofern hierbei unser Bestätigungsvermerkt zitiert oder auf unsere Prüfung hingewiesen wird; auf § 328 HGB
wird verwiesen.
F - 207
Kapitalflussrechnung
01.11.2012 bis 31.10.2013
F - 208
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft
Bonn
Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr
vom
1. November 2012 bis zum 31. Oktober 2013
der
EYEMAXX Real Estate AG,
Aschaffenburg
F - 209
-2-
Bescheinigung
An die EYEMAXX Real Estate AG
“Wir haben die von der EYEMAXX Real Estate AG aus dem Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom
1. November 2012 bis zum 31. Oktober 2013 sowie der zugrunde liegenden Buchführung abgeleitete
Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. November 2012 bis zum 31. Oktober 2013 geprüft.
Die Kapitalflussrechnung ergänzt den auf Grundlage der deutschen handelsrechtlichen Vorschriften
aufgestellten Jahresabschluss der EYEMAXX Real Estate AG für das Geschäftsjahr vom 1. November 2012
bis zum 31. Oktober 2013.
Die Aufstellung der Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. November 2012 bis zum
31. Oktober 2013 nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der
gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft.
Unsere Aufgabe ist es, auf Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung ein Urteil darüber abzugeben,
ob die Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. November 2012 bis zum 31. Oktober 2013
ordnungsgemäß aus dem Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. November 2012 bis zum
31. Oktober 2013 sowie der zugrunde liegenden Buchführung nach den deutschen handelsrechtlichen
Vorschriften abgeleitet wurde. Nicht Gegenstand dieses Auftrages ist die Prüfung des zugrunde liegenden
Jahresabschlusses sowie der zugrunde liegenden Buchführung.
Wir haben unsere Prüfung unter Beachtung des IDW Prüfungshinweises: Prüfung von zusätzlichen
Abschlusselementen (IDW PH 9.960.2) so geplant und durchgeführt, dass wesentliche Fehler bei der
Ableitung der Kapitalflussrechnung aus dem Jahresabschluss sowie der zugrunde liegenden Buchführung
mit hinreichender Sicherheit erkannt werden.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse wurde die
Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. November 2012 bis zum 31. Oktober 2013
ordnungsgemäß aus dem Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. November 2012 bis zum 31.
Oktober 2013 sowie der zugrunde liegenden Buchführung nach den deutschen handelsrechtlichen
Vorschriften abgeleitet.“
Bonn, den 15. Juli 2014
Burkhard Völkner
Wirtschaftsprüfer
F - 210
Alexander Schönberger
Wirtschaftsprüfer
Anlage 1
Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2012/2013
2012/2013
EUR
Jahresfehlbetrag/Jahresüberschuss
2011/2012
EUR
-1.367
2.480
+/- Abschreibungen/Zuschreibungen auf Gegenstände des
Anlagevermögens
61
15
+/- Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge
0
32
+/- Zunahme/Abnahme der mittelund kurzfristigen
Rückstellungen
-62
68
-/+ Zunahme/Abnahme der Vorräte, der Forderungen aus
Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht
der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind
299
-2.501
+/- Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der
Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind
666
615
-403
709
Cashflow auf laufender Geschäftstätigkeit
-
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen
-34
-928
-
Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle
Anlagevermögen
-20
0
0
818
Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen
-14.614
-16.224
Cashflow aus der Investitionstätigkeit
-14.668
-16.334
1.375
500
-870
0
+ Einzahlungen aus der Begebung von Anleihen und aus der
Aufnahme von (Finanz-)Krediten
15.000
13.102
= Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
15.505
13.602
434
-2.023
788
2.811
1.222
788
+ Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des
Finanzanlagevermögens
-
+ Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführung
(Kapitalerhöhung, Verkauf eigener Anteile, etc.)
-
Auszahlungen an Unternehmenseigner und
Minderheitsgesellschafter
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds
+ Finanzmittelfonds am Anfang der Periode
Finanzmittelfonds am Ende der Periode
F - 211
Konzernabschluss
2012/2013
vom 01.1.2012 bis 31.10.2013
(geprüft nach IFRS)
F - 212
KONZE
ERNA
ABSC
CHLUSS
S FÜR
R
D
DAS
GES
SCHÄ
ÄFTS
SJAH
HR
20
012/2
2013
EYEMA
AXX Real Esta
ate AG
Sitz: D-63741 Aschafffenburg, Auhoffstraße 25
Handelssregister B Ascchaffenburg: HRB 11755
ISIN DE
E000A0V9L94 (Aktie)
ISIN DE0000A1K0FA0 (An
nleihe 2011)
ISIN DE0000A1MLWH7 (An
nleihe 2012)
ISIN DE0000A1TM2T3 (An
nleihe 2013)
F - 213
K
KONZER
RNLAG
GEBER
RICHT
W
Wirtschafftliche Rahmenb
R
bedingungen
Im Jahr 2013 wurrde die wirtschaftliche Entwiccklung sowohl im Euro-Raum wie auch in ga
anz Europa weiter durch die
Auswirkungen de
er Schuldenkrisse im Euro-Rau
um gebremst. D
Doch kam es im
m Jahresverlau
uf – insbesond
dere aufgrund
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Geldpolitik der EZB – zu eine
er konjunkturelle
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der weiterhin seh
e sich nach An
ngaben von Eu
urostat, dem sttatistischen Am
mt der Europäisschen Union,
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ergleich zum
dass Bruttoinlandsprodukt (BIP) der 17 Staaten des Eurro-Raums im dritten Quarta
enttsprechenden V
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Ländern der EU
U im dritten Qua
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ergleich zum drritten Quartal 2
2012 um 0,1 Prrozent stieg. Im
m Vergleich dess dritten zum zzweiten Quarta
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Prozent bzw. 0,4
4 Prozent betra
agen.
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h besser hat ssich dabei die Konjunktur in mehreren Zielmärkten der E
EYEMAXX Rea
al Estate AG
enttwickelt. So w
wiesen Polen, d
die Slowakei und
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Deutschla
and in den erssten drei Quarrtalen des Jah
hres 2013 im
Ve
ergleich zum en
ntsprechenden Vorquartal jew
weils positive Wachstumsraten
W
n auf. Im dritten Quartal 2013
3 lag das BIP
dann in Polen um
m 1,7 Prozent, in der Slowake
ei um 0,7 Proze
ent und in Deu
utschland um 0
0,6 Prozent übe
er dem Stand
dess dritten Quarta
als 2012. Etwa
as schwächer verlief
v
das BIP--Wachstum in Ö
Österreich mit einem
e
Plus von
n 0,2 Prozent
im Vergleich dess dritten Quarta
als 2013 zum dritten Quartall 2012. Hingeg
gen verlief die Entwicklung in
n Tschechien
as BIP im drittten Quartal 20
013 fiel um 1,6 Prozent im Vergleich zum
m dritten Quarrtal 2012. Im
entttäuschend: Da
Ve
ergleich des drittten zum zweite
en Quartal 2013 betrug die Ab
bschwächung 0
0,5 Prozent.
Stärkeres Wac
chstum in 2014 erwartet
Im „World Econo
omic Outlook“ vvon Oktober 20
013 berichtet d
der Internationa
ale Währungsfo
onds (IWF), da
ass der EuroRa
aum nach einerr Rezession vo
on sechs Quarta
alen im zweiten
n Quartal 2013
3 erstmals wied
der auf den Wa
achstumspfad
zurrückgekehrt se
ei. Insgesamt h
habe die Politikk wesentliche Risiken im Eu
uro-Raum reduziert und die F
Finanzmärkte
sta
abilisiert. Das w
wirtschaftliche Wachstum se
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Euro-Raum geh
ht der IWF zwa
ar für das Gesa
amtjahr 2013 no
och von einem Rückgang dess BIPs um 0,4
Pro
ozent aus, für 2
2014 erwarten die IWF Experrten aber wiede
er ein Wachstum von 1,0 Prozzent. Für Europ
pa insgesamt
pro
ognostiziert derr IWF für 2013
3 ein Wachstum
m von 0,3 Prozzent und für 20
014 eine deutlicche Besserung
g auf ein BIPWa
achstum von 1,,4 Prozent.
Für die Zielmärktte der EYEMAX
XX Real Estate
e AG prognostiziert der IWF zzum Teil deutlicch höhere Wacchstumsraten
em schwachen Wachstum de
er hoch verschu
uldeten „Südalss für den Euro-Raum, der aucch 2014 noch immer unter de
sch
hiene“ leiden dürfte. So erwarrtet der IWF fürr Polen und die
e Slowakei ein überdurchschn
ü
nittliches BIP-W
Wachstum von
1,3
3 Prozent und 0,8
0 Prozent im Jahr 2013 und
d eine Beschleunigung auf ein
n Plus von 2,4 Prozent und 1,5 Prozent in
2014. Auch Serb
bien dürfte laut IWF mit relatiiv hohen Wach
hstumsraten vo
on 2,0 Prozent im Jahr 2013 und in 2014
übe
erzeugen. Östterreich wird laut IWF-Prog
gnose von 0,4
4 Prozent Wa
achstum im G
Gesamtjahr 20
013 auf eine
Wa
achstumsrate von 1,6 Prozzent in 2014 zulegen. Das deutsche BIP
P hat nach Angaben
A
des Statistischen
Bundesamts 2013 um moderate
e 0,4 Prozent zzugelegt; für 2014 geht der IWF von einer Wachstumsbesschleunigung
n 1,4 Prozent aus. Und Tsch
hechien sollte, so der „World Economic Outtlook“, nach einer BIP-Absch
hwächung um
von
0,4
4 Prozent in 2013 im Jahr 2014 wieder mit einer Rate von 1
1,5 Prozent wachsen.
F - 214
Einzelhandels
simmobilienmarkt
Na
ach Angaben d
des Immobilien
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päischen Einze
elhandelsimmob
bilien im dritten
n Quartal 2013
3 auf 8,3 Mrd. E
Euro. Dies entsspricht einem
Zuwachs von 11,,5 Prozent geg
genüber dem zw
weiten Quartal und ist der hö
öchste Quartalsswert in 2013. Im Vergleich
m entsprechen
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quartal errechn
net sich ein Ansstieg von 8,9 P
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zum
Pro
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Gle
eichwohl ist die
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des europäisch
hen Marktes fü
ür Einzelhandellsimmobilien in
n vollem Gange. Insgesamt
berichtet CBRE über eine breitere Nachfrag
ge von Investo
oren. CBRE errwartet nun für eine Reihe vvon weiteren
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n beginnen, en
ntlang dem Rissikospektrum w
weiter anzuleg
gen. Deutlich ssei im dritten
Qu
Qu
uartal 2013 die
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der Investmentts bei Einzelha
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ographisch alss auch in der
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ualität der Asse
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Auch bei Einzelh
handelsimmobillien in der Reg
gion „Central a
and Eastern Eu
urope“ CEE ka
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en Quartal zu
ner klaren Belebung des Investitionsvolumen
ns auf 818 Mio
o. Euro. Dies e
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m Zuwachs von
n 6,4 Prozent
ein
geg
genüber dem zweiten
z
Quarta
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on 96,6 Prozen
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dem dritten Qua
artal 2012. Damit wurde im
drittten Quartal 20
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alsdurchschnitt der vergangenen drei Jahre
e mit einem Minus von 5 Prozent beinahe
errreicht.
In Deutschland wurden gem
mäß einer CB
BRE-Studie im
m Gesamtjahrr 2013 mehrr als 8,3 Mrd. Euro in
nzelhandelsimm
mobilien investiert. Dies ist ein leichter Rückkgang von 2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das stark
Ein
gesstiegene Konsu
umklima in Deu
utschland sowiie die positiven
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hohes Interesse von institution
nellen Investore
en an deutsch
hen Einzelhand
delsimmobilien, so die Einscchätzung von
BRE. Dabei w
würden auch die Verkäufe von Non-Co
ore-Immobilien zunehmen. In
I Deutschlan
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CB
inssbesondere dass Schlussquartal mit Investme
ents von mehr als 2,6 Mrd. Eu
uro überzeugt, nach Investme
ents von rund
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0 Mrd. Euro im dritten Quartal.
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ate von einer allmählichen Erholung
E
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2013
dass Vertrauen wieder zu. Dabeii habe der deuttsche Logistikm
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De
en deutschen M
Markt für Logisstikimmobilien sstuft BNP Paribas Real Esta
ate als äußerstt „gesund“ ein, nicht zuletzt
enberatungsauffgrund der exzzellenten Expo
ortzahlen der deutschen
d
Wirrtschaft. Auch die Analysten des Immobilie
untternehmens CB
BRE berichten über eine gute
e Verfassung sowie positive Aussichten
A
für 2014
2
des deutsschen Markts
fürr Logistikimmob
bilien. Im Jahr 2
2013 habe sich
h mit einem Invvestitionsvolum
men von rund 2,2 Mrd. Euro der Höhenflug
am
m deutschen Investmentmar
I
rkt für Lager- und Logistikkimmobilien „ungebremst“ fo
ortgesetzt und damit eine
Ste
eigerung von 2
25 Prozent im V
Vergleich zu 20
012 sowie das beste Ergebnis seit 2008 errzielt. Dabei ha
abe der Anteil
von
n ausländische
en Investoren um 6 Prozentpu
unkte auf 49 Pro
ozent zugenom
mmen.
F - 215
G
Geschäfts
smodelll
Die
e EYEMAXX R
Real Estate AG
G gehört zu den führenden Entwicklern un
nd Betreibern von Gewerbeimmobilien in
Mitttel- und Zentrraleuropa und verfügt über la
angjährige Erfa
ahrung in diessem Business. Der Fokus lie
egt dabei auf
eta
ablierten Märktten wie Österrreich und De
eutschland sow
wie auf dynam
mischen Wach
hstumsmärkten
n wie Polen,
Tscchechien, der S
Slowakei und Serbien.
S
Seit 20
006 hat EYEMA
AXX Immobilien im Volumen vvon mehr als 220
2 Mio. Euro
rea
alisiert und zum
m Großteil erfolg
greich veräuße
ert.
EY
YEMAXX verfü
ügt über ausg
geprägte und langjährige M
Marktkenntnis und projektierrt, vertreibt un
nd verwertet
Fachmarktzentren
n, Logistikimm
mobilien sowie nach Kundenwunsch erricchtete Objekte
e (sogenannte Taylormade
olutions). Dabei erfolgt die En
ntwicklung neu
uer Objekte ge
emeinsam mit langjährigen
l
re
enommierten P
Partnern, was
So
dass Entwicklungssrisiko deutlich reduziert.
Da
as Kerngeschäfft von EYEMAX
XX stellt dabei die Entwicklu
ung von Fachm
marktzentren da
ar. Diese weise
en, abhängig
von
n Einzugsgebie
et und Standorrt, meist eine vermietbare Flä
äche von rund 4.000
4
bis mehrr als 10.000 Qu
uadratmetern
auff bei ca. 8 bis 20 Mieteinheiten. EYEMAXX
X entwickelt dab
bei besonders in mittleren un
nd kleinen Städ
dten mit etwa
20.000 bis 50.00
00 Einwohnern
n, die noch Nachholbedarf b
bei Fachmarkttzentren haben
n. Das Investittionsvolumen
Regel zwischen
n 5 und 15 Mio. Euro.
betträgt je nach Sttandort in der R
EY
YEMAXX entwickelt die Fach
hmarktzentren mit den große
en internationalen Marken de
es Filialeinzelha
andels. Dazu
zäh
hlen u.a. dm, kik, C&A, Ta
akko oder Deichmann. Die hohe Standarrdisierung sow
wie eine vielfa
ach bewährte
Ba
autechnik und Konzeption de
er Fachmarktzentren bieten viele Vorteile, wie vor allem
m geringe Risiiken bei den
Invvestitionskosten
n sowie relativ kurze Bauzeite
en.
Im abgelaufenen
n Geschäftsjah
hr hat EYEMA
AXX das Fach
hmarktzentrum
m im österreich
hischen Kittsee, nahe der
owakischen Hau
uptstadt Bratisllava, planmäßig fertiggestellt.. Eröffnung warr am 16. Mai 2013. Mit einer vermietbaren
slo
Flä
äche von 10.60
00 Quadratme
etern zählt Kittssee zu den grrößten und attrraktivsten Proje
ekten von EYE
EMAXX. Das
Pro
ojektvolumen b
beträgt ca. 15 M
Mio. Euro.
Da
as bewährte Ge
eschäftsmodell der EYEMAX
XX Real Estate
e AG beruht au
uf zwei Säulen
n: Die erste Sä
äule stellt die
Entwicklung von Gewerbeimmo
obilien und de
eren Verkauf dar.
d
Indem be
ereits fertiggesttellte Fachmarrktzentren zu
olien gebündelt werden, kön
nnen deutlich höhere Verka
aufserlöse gen
neriert werden als bei der
attrraktiven Portfo
Ve
eräußerung von
n Einzelobjekte
en. Die zweite Säule
S
des Gesschäftsmodells umfasst Besta
andsimmobilien
n. Dabei nutzt
EY
YEMAXX Markktopportunitäten
n beim Einkau
uf und hält a
ausgewählte Gewerbeimmob
G
ilien im eigen
nen Portfolio,
wo
odurch laufende
e Mieterträge e
erzielt werden.. Damit verfügtt EYEMAXX über ein überze
eugendes Gescchäftsmodell,
ind
dem die Gessellschaft attrraktive Entwiccklerrenditen mit einem zzusätzlichen laufenden Ca
ashflow aus
Be
estandsimmobilien verbindet.
Aufgrund der la
angjährigen Marktkenntnis zzeichnet sich EYEMAXX d
durch ein erfa
ahrenes und eingespieltes
anagement-Tea
am aus. Diese
es verfügt überr ein breites Ko
ontaktnetzwerkk sowie über u
umfangreiche E
Expertise der
Ma
reg
gionalen Speziffika. Vor allem die Zusammen
narbeit über me
ehrere Jahre m
mit renommierte
en Partnern erw
weist sich als
Alle
einstellungsme
erkmal von EYE
EMAXX, sowohl bei der Stan
ndortwahl, als auch bei der p
praktischen Um
msetzung von
neuen Projekten nebst Vermietu
ung.
YEMAXX zeichn
net sich sowoh
hl durch eine la
angjährig erfolg
greiche Geschä
äftsentwicklung
g als auch durcch dynamisch
EY
wa
achsende Erträ
äge aus. Zah
hlreiche neue attraktive Prrojekte sorgen
n für hervorra
agende Persp
pektiven: Die
um
mfangreiche Pro
oduktpipeline der Gesellschafft umfasst derze
eit mehr als 100 Mio. Euro.
Die
e EYEMAXX-A
Aktie notiert in Deutschland im
i General Sta
andard. Im Mä
ärz 2013 konn
nte EYEMAXX eine weitere
Un
nternehmensan
nleihe im Volum
men von 15 Mio
o. Euro bereits a
am ersten Tag der Zeichnung
gsfrist vollständ
dig platzieren.
Da
amit notieren inzwischen drrei Unternehm
mensanleihen d
der Gesellsch
haft im Entry Standard derr Frankfurter
We
ertpapierbörse. Sie können, w
wie auch die Akktie, börsentägliich gehandelt w
werden.
F - 216
5
G
Geschäfts
sverlauff
Die
e EYEMAXX R
Real Estate AG hat im Geschä
äftsjahr 2012/13
3 die erfolgreicche Geschäftse
entwicklung forttgesetzt. Dies
spiiegelt sich aucch in den Zahle
en wider. Das Ergebnis vor Z
Zinsen und Stteuern (EBIT) konnte
k
von TE
EUR 4.829 im
Vo
orjahreszeitraum
m auf nunmehr TEUR 6.734 im Berichtsze
eitraum gesteig
gert werden. D
Das Ergebnis n
nach Steuern
erh
höhte sich von TEUR 2.573
3 auf TEUR 3
3.109. Operativ war die Ge
eschäftsentwicklung insbeso
ondere durch
Entwicklungsarbe
eiten in den w
wesentlichen Zielländern dess EYEMAXX-Konzerns Österrreich, Deutsch
hland, Polen,
Serbien gepräg
gt.
Tscchechien und S
So
o wurde in Öste
erreich intensivv an der Entwiccklung des Facchmarktzentrum
ms Kittsee gea
arbeitet, welche
es planmäßig
ferrtiggestellt und
d im Mai 201
13 eröffnet w
wurde. Das Fa
achmarktzentru
um mit einer vermietbaren Fläche von
10.600 Quadratm
metern zählt zu den bislang größten und attraktivsten Projekten der EYE
EMAXX Real Estate
E
AG. Es
ähe zur slowakkischen Hauptsstadt Bratislava
a und ist zum B
Bilanzstichtag zu
z 95 Prozent
beffindet sich in unmittelbarer Nä
verrmietet. Ankerm
mieter sind unte
er anderem die
e Lebensmittelm
marken Hofer u
und Eurospar.
Im polnischen O
Olawa konnte e
ebenfalls ein Fachmarktzenttrum planmäßiig fertiggestelltt und im Septtember 2013
öffnet werden. Erst Ende Feb
bruar 2013 warr mit dem Bau des Fachmarkktzentrums mitt einer vermietb
baren Fläche
erö
von
n ca. 2.000 Qu
uadratmetern b
begonnen word
den, welches na
ahezu vollständig vermietet isst. Zu den Mie
etern gehören
ren
nommierte inte
ernationale Han
ndelsketten au
us dem Textil-, Schuh- und Elektronikbere
eich, mit denen
n EYEMAXX
sch
hon seit Jahren
n zusammenarb
beitet.
Eb
benfalls sehr gro
oße Bemühung
gen hat der EY
YEMAXX-Konze
ern im Berichtszeitraum auf diie Entwicklung von weiteren
Fachmarktzentren
n in Polen und
d Tschechien g
gelegt, wo sich derzeit mehre
ere Fachmarktzzentren in unterschiedlichen
ektentwicklung befinden.
Phasen der Proje
arüber hinaus wurden im Berichtszeitrau
um auch die Projektentwiccklungsaktivitäte
en in Serbien
n planmäßig
Da
forrtgesetzt. So konnte
k
bereits konkretes Mie
eterinteresse fü
ür mehrere Ta
ausend Quadra
atmeter Mietflä
äche für das
Pro
ojekt zur Errichtung eines m
modernen groß
ßen Logistikzen
ntrums auf der im Eigentum
m des EYEMAX
XX-Konzerns
beffindlichen Lie
egenschaft na
ahe Belgrad generiert we
erden. Der B
Baustart der ersten Phase
e mit rund
17.000 Quadratm
metern Mietfläch
he ist für 2014 g
geplant.
XX zum Zeitp
punkt der Bila
anzerstellung über eine um
mfangreiche P
Pipeline von
In Summe verffügt EYEMAX
ekten, die sich momentan auff ein Volumen vvon deutlich üb
ber 100 Mio. Eu
uro beläuft.
Entwicklungsproje
eben der ersten
n Säule der Gesschäftstätigkeitt, der Entwicklu
ung und dem Verkauf von Gew
werbeimmobilie
en, wurde die
Ne
zw
weite Säule „Besstandsimmobiliien“ weiter aussgebaut. In Folg
ge dessen gene
eriert der EYEM
MAXX-Konzern
n zunehmend
aucch laufende M
Mieterträge, die
e zu attraktive
en Entwicklerre
enditen hinzukkommen. So kkonnte sich EYEMAXX im
lau
ufenden Gescchäftsjahr 2012/13, indirekt über den Erwerb von Geschäftsante
eilen, mehrere
e vermietete
Be
estandsimmobilien sichern.
Da
a sich die ste
euerlichen Rah
hmenbedingung
gen für luxem
mburgische Ho
oldinggesellsch
haften zum 1. Januar 2013
geä
ändert haben, hat sich der EY
YEMAXX-Konzzern zu einer S
Strukturierungss- bzw. Konsolid
dierungsänderu
ung in Bezug
auff seine polniscchen Projektge
esellschaften e
entschlossen. Mit Stichtag 2
20. Dezember 2012 hat derr EYEMAXXKo
onzern diese Umstrukturieru
ung dahingehe
end abgeschlo
ossen, dass Zypern
Z
Luxem
mburg als diesbezüglichen
Ho
oldingstandort a
abgelöst hat. Derart ersetzt nu
unmehr die nacch zypriotischem Recht gegrü
ündete Gesellscchaft MALUM
LIM
MITED die nacch luxemburgisschem Recht inkorporierte Gesellschaft
G
ED
DEN LogCente
er INTERNATIONAL Alpha
S.à
à.r.l. Erstgena
annte hält sseither die Beteiligungen an den n
nach polnisch
hem Recht gegründeten
Pro
ojektgesellscha
aften, welche w
wiederum mittelbar at-equity in
n den EYEMAX
XX-Konzern ein
nbezogen werde
en.
Um
m die Finanziierung der um
mfangreichen Projektpipeline
e des EYEMA
AXX-Konzerns sowie den Ausbau des
Ge
eschäftsfelds „B
Bestandshaltun
ng“ zu gewährle
eisten, wurde im März 2013 e
eine weitere Mitttelstandsanleihe begeben.
F - 217
e Eckdaten derr Anleihe lauten
n wie folgt:
Die
Vo
olumen:
Bis EUR 15 Mio.
Laufzeit:
hre; endfällig pe
er 25. März 201
19
6 Jah
nskupon:
Zin
7,875
5
%
p.a.;
Zinszahlu
ung
jährlich
h
sowie
e letzte Zinszah
hlung am 26. M
März 2019
nachträglich
per
26.
März
Die Rendite je S
Schuldverschre
eibung lässt sich
s
erst am Ende der Laufzeit der
net sich aus (i) dem Rückza
ahlungsbetrag
Schulldverschreibungen bestimmen und berechn
(100 % des Nennbe
etrages von EU
UR 1.000,- zuzü
üglich eines Infflationsanpassu
ungsbetrages
b zu maxima
al 10 %), (ii) den gezahlten
n Zinsen (7,87
75 % p.a.) sow
wie (iii) dem
von bis
Kaufp
preis und den individuellen Transaktionskos
T
sten und etwa
aiger sonstiger Kosten bzw.
Steue
ern des Anlegers.
Mitttelverwendun
ng:
• 80 % zur Re
ealisierung vo
on Projekten vorrangig im Bereich gewerbliche
Immo
obilienentwicklu
ungsprojekte m
mit Schwerpu
unkt Einzelhan
ndelsimmobilien
n und zum
Erwerrb von vermiete
eten Bestandsimmobilien
• 20 % zur Sichersttellung des lauffenden Liquiditä
ätsbedarfs (wo
orking capital)
Ra
ating:
eigenes Rating
g
Kein e
Un
nternehmensra
ating:
BB+ (21.
(
Juni 2013))
e EYEMAXX Real
R
Estate A
AG hat am 7. März 2013 vo
orzeitig die Ze
eichnungsfrist beendet, da das
d
gesamte
Die
Em
mmissionsvolum
men gezeichnet war. Der Zeicchnungsstand zum
z
Bilanzstich
htag beträgt TE
EUR 15.000.
Im Dezember 20
012 wurde ein
ne Kapitalerhö
öhung platziertt und 250.000
0 neue Aktien zum Preis vo
on 5,50 Euro
adurch erhöhte
en sich das G
Grundkapital a
auf nunmehr 2
2.900.642 Euro
o und der Strreubesitz auf
aussgegeben. Da
20,5 Prozent. Der Unternehmen
nsgründer und CEO der EYEM
MAXX Real Esstate AG, Herr Dr. Michael Mü
üller, hält nun
esellschaft.
79,5 Prozent der Anteile der Ge
nd weist der E
EYEMAXX-Konzern am Ende
e eines sehr erfolgreichen Geschäftsjahres 2012/13 ein
Zusammenfassen
eriodenergebniss nach Steuern von TEUR 3.1
109 aus.
Pe
F - 218
Ertrags-, Vermög
gens- un
nd Finanzlage
Da
as Geschäftsjah
hr des EYEMA
AXX-Konzerns beginnt am 1. November und endet am 31
1. Oktober (GJJ 2012/2013).
Alss Vergleichsperriode wird das G
Geschäftsjahr 2
2011/2012 (GJJ 2011/2012) da
argestellt.
Ertragslage
e
Die
e Umsatzerlöse lagen mit T
TEUR 2.397 üb
ber dem Vorjahreswert von TEUR 1.534. IIn den Umsatzzerlösen des
Ge
eschäftsjahres 2012/2013 befinden sich einmalige Ertträge gegenüb
ber assoziierte
en Unternehm
men aus der
Ve
errechnung von Hausverwaltungstätigkeiten in Höhe von TE
EUR 280 und a
aus Provisionen
n aus dem Projjekt Kittsee in
Hö
öhe von TEUR 316. Die dazug
gehörigen Aufw
wendungen sind
d aliquot gemä
äß dem Beteilig
gungsverhältniss als Aufwand
in der
d Position „Erträge aus Bete
eiligungen“ berrücksichtigt.
Die
e Analyse der E
Ertragslage zeigt stark zusam
mmengefasst follgendes Bild:
Ge
ewinn- und Verlustrechnung
g
2012/2013
2011/2012
2.397
1.534
2.895
2.385
-3.504
-3.894
Erg
gebnisse aus B
Beteiligungen (zzusammengefa
asst)
4.946
4.804
Be
etriebsergebnis (EBIT)
6.734
4.829
-3.092
-1.642
3.642
3.187
in TEUR
Um
msatzerlöse
Änderung des beizulegenden Ze
eitwerts der alss Finanzinvestittion gehaltenen
n
Immobilien
So
onstige Erträge und Aufwendu
ungen (zusamm
mengefasst)
Fin
nanzerfolg
Erg
gebnis vor Ste
euern
Ste
euern vom Einkkommen und vo
om Ertrag
Pe
eriodenergebnis
davon Ergebnis der
d nicht beherrrschenden Ante
eile
davon Ergebnis der
d Aktionäre d
des Mutterunterrnehmens
-533
-614
3.109
2.573
40
-38
3.069
2.611
urden Änderungen des beizulegenden Zeitw
werts der als F
Finanzinvestition gehaltenen
Im Geschäftsjahrr 2012/2013 wu
2.895 (Vorjahr: TEUR 2.385) erzielt. Diese Erträge resultie
eren aus vier (Vorjahr: drei)
Immobilien in Höhe von TEUR 2
nem (Vorjahr: e
einem) unbebau
uten Grundstücck. Alle vier (Vo
orjahr: drei) beb
bauten Grundsttücke werden
bebauten und ein
ung von Mieteiinnahmen oderr zum Zwecke der Wertsteige
erung gehalten und weder im Rahmen des
derzeit zur Erzielu
oduktionsproze
esses oder für Verwaltungszw
wecke selbst genutzt,
g
noch sind diese zum
m Verkauf im Rahmen der
Pro
gew
wöhnlichen Ge
eschäftstätigkeit bestimmt.
Die
e Ergebnisse a
aus Beteiligungen in Höhe von
n TEUR 4.946 (Vorjahr: TEUR 4.804) setze
en sich im Wesentlichen wie
folg
gt zusammen:
In Österreich wurde intensiv an
n der Entwicklung des Fach
hmarktzentrumss Kittsee gearb
beitet. Das in unmittelbarer
ähe zur slowakkischen Hauptsstadt Bratislava
a befindliche F
Fachmarktzentrrum wurde im Mai 2013 fertiggestellt und
Nä
erö
öffnet. Das Ergebnis aus der E
Equity-Bewertu
ung beläuft auf TEUR 3.004 (V
Vorjahr: TEUR 2.673).
F - 219
e Lifestyle Rea
albesitz-Verwerrtungsgesellsch
haft mbH & Co
o KG, Wien/Östterreich, besitzzt eine vermiete
ete Immobilie
Die
wie
e auch drei Superädifikate au
uf vermieteten Immobilien, we
elche in den wichtigsten Städten Österreichss liegen. Das
Erg
gebnis aus der Equity-Bewerttung beläuft sicch auf TEUR 25
53 (Vorjahr: TE
EUR 1.927).
Se
eit 20. Dezembe
er 2012 hält die
e MALUM LIMITED anstatt der EDEN LogC
Center INTERN
NATIONAL Alph
ha S.á.r.l. die
Be
eteiligungen an
n den polnisch
hen Projektge
esellschaften. Zu
Z den polnisschen Projektg
gesellschaften zählen zum
31. Oktober 2012
2 die EYEMAX
XX 3 Sp.z.o.o., Retail Park Malbork z.o.o
o. und Retail Park Olawa S
Sp.z.o.o. Am
September 201
13 wurde das Fachmarktzenttrum in Olawa fertiggestellt und
u eröffnet. Errst Ende Febru
uar 2013 war
5. S
mitt dem Bau des Fachmarktzen
ntrums mit einer vermietbaren Fläche von ca
a. 2.000 Quadra
atmetern begon
nnen worden.
Es ist bereits nah
hezu vollständig
g vermietet. Im
m 1. Quartal 201
12/2013 wurde
e Vilia Sp.z.o.o.. neu gegründe
et, welche ein
undstück in Polen erworb
ben hat. Der EYEMAXX-K
Konzern wird dort gemeinssam mit eine
em anderen
Gru
Immobilienentwicckler aus Öste
erreich ein Facchmarktzentrum
m realisieren. Im August 201
13 wurden die
e Anteile der
YEMAXX 6 von der EDEN RE
EAL ESTATE D
DEVELOPMENT A.G. an die MALUM LIMIT
TED verkauft. Die
D Eröffnung
EY
dess betroffenen F
Fachmarktzentrums ist für da
as dritte Quarta
al 2014 geplant. Das Ergebniss aus der Equitty-Bewertung
beläuft sich auf T
TEUR 254 (Vorjahr: TEUR -14
4).
wurden die Ge
eschäftsanteile in Höhe von 9
90 % an der M
Marland Bauträg
ger GmbH erw
worben. Diese
Im Januar 2013 w
esellschaft hält Anteile an eine
er vermieteten Wohn- und Ge
eschäftsimmob
bilie in Graz/Össterreich in ihre
em Eigentum.
Ge
Da
as Ergebnis auss der Equity-Be
ewertung beläu
uft sich auf TEU
UR 279.
Im ersten Quarta
al 2012/2013 hat sich der EYEMAXX-Kon
nzern eine Ka
aufoption über 45 % der An
nteile an der
eespitzstraße V
Vermietungs G
GmbH & Co KG
G gesichert. D
Diese Kaufoptio
on wurde im zweiten
z
Quarta
al 2012/2013
Se
aussgeübt. Zudem
m wurden weite
ere 50 % der A
Anteile gekauftt. Die Seespitzstraße Vermiettungs GmbH & Co KG hält
zussammen mit de
er EYEMAXX O
Outlet Center eine
e
Liegenscha
aft, auf welcher sich ein voll vvermietetes Büro-, wie auch
Wo
ohngebäude be
efindet. Das Erg
gebnis aus derr Equity-Bewerttung beläuft sicch auf TEUR 59
96.
Im April 2013 wu
urden 94 % de
er Anteile an der GELUM Gru
undstücks-Verm
mietungsgeselllschaft mbH ge
ekauft. Diese
esellschaft hält eine vermietette Logistikimmo
obilie in Aachen
n in ihrem Eige
entum. Durch d
den Erwerb kan
nn EYEMAXX
Ge
we
eitere laufende Mietzinsen gen
nerieren. Das Ergebnis
E
aus de
er Equity-Bewe
ertung beläuft sich
s
auf TEUR 4
443.
Aus den restliche
en Gemeinscha
aftsunternehme
en und assoziie
erten Unterneh
hmen ergibt sicch ein negativess Ergebnis in
öhe von TEUR 7 (Vorjahr: TEU
UR -83).
Hö
Im Vorjahr beinha
altete das Beteiligungsergebn
nis auch das Errgebnis aus dem
m Abgang von Finanzanlagen
n in Höhe von
TE
EUR 26, welch
hes den Abga
ang der STOP
P.SHOP. DOL
LNY KUBIN ss.r.o., Bratislavva, die mit W
Wirkung zum
15. November 20
011 verkauft wu
urde, betraf.
as Ergebnis auss Beteiligungen
n beinhaltet de
es Weiteren das Ergebnis auss der Erst- und
d Entkonsolidierung in Höhe
Da
von
n TEUR 110 (V
Vorjahr: TEUR
R 275), welchess sich aus der Erstkonsolidierung der EYE
EMAXX Pelhrimov s.r.o. in
Hö
öhe von TEUR -42 und der En
ntkonsolidierun
ng der EYEMAX
XX 6 s.z.o.o in Höhe von TEU
UR 152 zusam
mmensetzt. Im
Vo
orjahr beinhalte
ete das Ergebn
nis die Entkonssolidierung der polnischen Ge
esellschaften in
n Höhe von TE
EUR 131, der
tscchechischen G
Gesellschaften in Höhe von TEUR 165 un
nd der AHM Management
M
u
und Unternehm
menberatungs
Ge
esmbH, Wien, in Höhe von TE
EUR -21.
F - 220
as Finanzerge
ebnis des EY
YEMAXX-Konze
erns beläuft sich auf TEU
UR -3.092 (Vo
orjahr: TEUR -1.642). Die
Da
Ve
eränderung dess Zinsaufwand
des ist einerse
eits auf den E
Einbezug von zwölf
z
Monaten
n (Vorjahr: sieben Monate)
Zin
nsaufwand auss der Begebun
ng der Anleihe
e 2012/2017 im
m April 2012 mit einem Kup
pon von 7,75 % und einer
Efffektivverzinsung
g von 10,94 % (Vorjahr: 10,94%) zurücckzuführen. Zu
udem wurde im März 2013
3 eine dritte
Un
nternehmensan
nleihe mit einem Kupon von 7,875 % und einer Effektivvverzinsung von
n 9,20 % bege
eben. Zudem
entthält die EYEM
MAXX-Konzern
nbilanz eine finanzielle Verb
bindlichkeit auss dem eingeza
ahlten Kapital des zweiten
Ge
esellschafters bei der EYEM
MAXX FMZ H
Holding GmbH, Aschaffenburg, in Höhe vvon TEUR 5.6
612 (Vorjahr:
TE
EUR 4.009). Die
e Effektivverzin
nsung des Darle
ehens beläuft ssich auf 14,44%
% (Vorjahr: 13,6
69%).
De
er Steuereffekt in Höhe von TE
EUR -533 (Vorjjahr: TEUR -614) resultiert ma
aßgeblich einerrseits aus passsiven latenten
Ste
euern aus der zum Fair-Value bewerteten, als Finanzinve
estition gehalte
enen Immobilien und anderersseits aus der
Akktivierung von V
Verlustvorträge
en von zukünftigen Steuergew
winnen. Insgessamt wurden Aufwendungen
A
aus latenten
mporären Diffe
erenzen in Hö
öhe von TEU
UR 2.556 (Vorjjahr: TEUR 1.3
361), Erträge aus latenten temporären
tem
Diffferenzen in Hö
öhe von TEUR
R 30 und Erträg
ge aus der Akttivierung von V
Verlustvorträgen
n in Höhe von TEUR 2.018
(Vo
orjahr: TEUR 7
771) gebucht. D
Der tatsächliche
e Steueraufwan
nd beläuft sich auf TEUR 25 (V
Vorjahr: TEUR
R 24).
In Summe weistt der EYEMAX
XX-Konzern am
m Ende des G
Geschäftsjahress 2012/2013 ein
e Periodenerrgebnis nach
euern von TEUR 3.109 (Vorja
ahr: TEUR 2.57
73) aus.
Ste
Ve
ermögenslage
Bilanzstruktu
ur
Die
e Bilanzsumme
e hat sich von TEUR
T
51.524 a
auf TEUR 70.56
66 erhöht.
Ko
onzernbilanz (zu
usammengefas
sst)
31. Oktober
31. Oktober
2013
2012
Lan
ngfristige Vermö
ögenswerte
59.976
43.723
Kurzfristige Vermö
ögenswerte
10.590
7.801
Summe Aktiva
70.566
51.524
Eig
genkapital
20.064
16.548
Lan
ngfristige Verbin
ndlichkeiten
47.304
31.253
Kurzfristige Verbin
ndlichkeiten
3.198
3.723
70.566
51.524
in T
TEUR
Summe Passiva
e gesamten lan
ngfristigen Verrmögenswerte lagen zum 31.. Oktober 2013 bei TEUR 59..976 nach TEU
UR 43.723 im
Die
Vo
orjahr. Die imm
materiellen Verm
mögenswerte und
u Sachanlagevermögen stie
egen um TEUR
R 686 von TEU
UR 1.431 auf
TE
EUR 2.117. De
er Bilanzposten
n als Finanzin
nvestition geha
altenen Immob
bilien erhöhte sich um TEU
UR 4.312 von
TE
EUR 20.059 au
uf TEUR 24.37
71. Die Verän
nderungen erg
gaben sich au
us der Erstkonsolidierung in
n Höhe von
TE
EUR 1.151, weitere Zugänge in Höhe von TEUR 539, der Bewertungen zum
z
Fair Value
e in Höhe von TEUR 2.895,
ein
ner Umgliederu
ung ins kurzfriistige Vermöge
en in Höhe vo
on TEUR -161 und Währung
gsdifferenzen in Höhe von
TE
EUR -112.
F - 221
e Anteile an a
assoziierten U
Unternehmen sstiegen um TE
EUR 10.252 vo
on TEUR 12.0
078 auf TEUR
R 22.330. Die
Die
Zugänge in Form von Erstkkonsolidierunge
en oder Gessellschafterzuscchüssen von Anteilen an assoziierten
nternehmen bettrugen im Geschäftsjahr 2012/2013 TEUR 6.088. Die Erh
höhung aus der Fair-Value-Be
ewertung der
Un
Anteile an assoziierten Unternehmen betrug T
TEUR 4.164. Diese resultieren
n aus der Fair-V
Value-Bewertun
ng der in den
asssoziierten Unte
ernehmen als Finanzinvestitio
on gehaltenen Immobilien in Höhe von TE
EUR 3.783, auss temporären
Diffferenzen, wie auch Auflösun
ng von temporä
ären Differenze
en aufgrund de
er Änderung de
es Steuersubje
ekts, in Höhe
von
n TEUR 768 u
und sonstigem
m Ergebnis in Höhe von TE
EUR -387. Die sonstigen lan
ngfristigen Verm
mögenswerte
stie
egen im Gesch
häftsjahr 2012//2013 um TEU
UR 1.003 auf T
TEUR 11.158 (V
Vorjahr: TEUR
R 10.155). Die Veränderung
ressultiert hauptsä
ächlich aus der Ausgabe von D
Darlehen an die
e Projektgesellschaften des zzypriotischen Te
eilkonzerns.
Die
e gesamten ku
urzfristigen Verrmögenswerte lagen zum 31. Oktober 2013
3 bei TEUR 10
0.590 nach TE
EUR 7.801 im
Vo
orjahr. Die Verä
änderung resulttiert unter ande
erem aus dem A
Anstieg der noch nicht abgere
echneten Leistungen für die
Pro
ojektgesellscha
aften um TEU
UR 433 auf TE
EUR 1.601 un
nd der Steigerrung der kurzzfristigen Forde
erungen aus
Lie
eferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 206 auff TEUR 433. Die sonstigen Forderungen stiegen um
TE
EUR 1.724 auff TEUR 3.563.. Die Verände
erung der kurrzfristigen fina
anziellen Verm
mögenswerte in
n Höhe von
TE
EUR 422 auf T
TEUR 627 ressultiert maßgeb
blich aus der Umgliederung
g der finanzie
ellen Vermöge
enswerte von
lan
ngfristig auf kurzfristig. Die Z
Zahlungsmittel und Zahlungsm
mitteläquivalen
nte sind mit TE
EUR 4.366 geg
genüber dem
Vo
orjahr in Höhe von
v TEUR 4.36
62 nahezu unve
erändert geblieb
ben.
Da
as Eigenkapital hat sich von T
TEUR 16.548 u
um TEUR 3.516 auf TEUR 20
0.064 erhöht. M
Maßgeblich fürr den Anstieg
wa
ar das Perioden
nergebnis in Hö
öhe von TEUR
R 3.109. Zudem
m wurde im Dezzember 2012 eiine Kapitalerhö
öhung bei der
EY
YEMAXX Real Estate AG, Asschaffenburg, in Höhe von TE
EUR 1.375 pla
atziert. Im Gescchäftsjahr 2012
2/2013 wurde
zussätzlich eine D
Dividende von 0,30 Euro je d
dividendenbere
echtiger Stücka
aktie und somitt TEUR 870 au
usgeschüttet.
Ne
egative Währun
ngskurseffekte in Höhe von TE
EUR 98 resultie
eren aus den se
erbischen Gesellschaften im Konzern.
Da
as gesamte Fre
emdkapital des EYEMAXX-Ko
onzerns betrug zum Stichtag T
TEUR 50.502 (Vorjahr: TEUR
R 34.976). Die
Ve
eränderung de
er langfristigen
n Verbindlichkeiten in Höhe
e von TEUR 16.051 auf T
TEUR 47.304 resultiert im
We
esentlichen aus der Begebung der Anleihe
A
2013
3/2019 und d
damit dem A
Anstieg der langfristigen
Anleiheverbindlichkeiten in Höh
he von TEUR 14.755
1
auf TEUR 37.087. Zu
udem ist in der EYEMAXX-K
Konzernbilanz
ne finanzielle V
Verbindlichkeit aus dem einge
ezahlten Kapita
al des zweiten
n Gesellschafte
ers bei der EYE
EMAXX FMZ
ein
Ho
olding, Aschaffe
enburg, berückksichtigt. Dieser Gesellschafte
er hat das Reccht, ab 1. Juli 2
2017 zeitlich un
nbegrenzt die
Ge
eschäftsanteile an der Gese
ellschaft EYEM
MAXX FMZ Holding GmbH der EYEMAX
XX Internationa
al Holding &
Co
onsulting Gmb
bH, Leopoldsd
dorf, oder derr EYEMAXX Real Estate AG, Aschaffe
enburg, anzud
dienen (PutOp
ptionsrecht). Au
us diesem Gru
und wird das e
eingezahlte Ka
apital gemäß IA
AS 32.23 und IAS 39.AG8 a
als finanzielle
Ve
erbindlichkeit zzum Barwert d
des Ausübung
gsbetrags in d
der Bilanz in Höhe von TE
EUR 5.612 (Vo
orjahr: 4.009)
ang
gesetzt.
Die
e kurzfristigen Verbindlichkeitten sanken um
m TEUR 525 au
uf TEUR 3.198
8. Dies resultierrt aus der Red
duzierung der
Fin
nanzverbindlich
hkeiten in Höhe
e von TEUR 456 auf TEUR 35
56, dem Rückga
ang der Verbin
ndlichkeiten auss Lieferungen
und
d Leistungen um
u TEUR 657 auf
a TEUR 210 und der Vermiinderung der kurzfristigen Rückstellungen um TEUR 187
auff TEUR 424. Zu
Z einer Erhöh
hung trug der kurzfristige
k
Antteil der Anleihe
e 2013/2019 in
n Höhe von TEUR 709 auf
TE
EUR 1.473, wie
e auch die Zunahme der sonsstigen Verbindllichkeiten in Hö
öhe von TEUR
R 68 auf TEUR
R 660 bei. Die
Ve
erbindlichkeiten aus laufender Ertragssteuer betragen zum 31. Oktober 20
013 TEUR 75 n
nach TEUR 77 im Vorjahr.
F - 222
Fiinanzlage
e
Finanzierung
g
Ge
enerell umfasst das Finanzm
management des
d
EYEMAXX
X-Konzerns da
as Kapitalstruktturmanagemen
nt sowie das
Liq
quiditätsmanagement. Aufgab
be des Kapitalstrukturmanage
ements ist die Gestaltung
G
eine
er ausgewogen
nen Mischung
auss Eigen- und
d Fremdkapita
al. Die berein
nigte Eigenkap
pitalquote des EYEMAXX-K
Konzerns belie
ef sich zum
Bila
anzstichtag auf 30,31 %* (Vo
orjahr: 35,09 %
%*). Mittel- bis langfristig streb
bt der EYEMAX
XX-Konzern eine bereinigte
Eig
genkapitalquote
e von mehr alls 30 % an. Bezüglich der A
Angaben gem. § 315 Abs. 4 HGB wird auff das Kapitel
„Errläuterungen zu
um Konzernabsschluss - Eigen
nkapital“ im Kon
nzernanhang vverwiesen.
Zie
el des Liquid
ditätsmanagements ist es, ein Gleichge
ewicht zwischen der kontinuierlichen Deckung
D
des
Fin
nanzmittelbedarfs und der S
Sicherstellung der
d Flexibilität durch Nutzun
ng von Projekttkrediten zu bewahren. Zu
die
esem Zweck w
werden Liquiditä
ätsvorschaurecchnungen erste
ellt, die es ermöglichen, überr die freiwerden
nde Liquidität
auss Immobilien
nveräußerunge
en
und de
em erforderlicchen Finanzzmittelbedarf
für Akquisittionen
und
Pro
ojektneuentwiccklungen entsp
prechend zu disponieren. Die
e Liquiditätsste
euerung der To
ochtergesellsch
haften erfolgt
übe
er im Rahmen
n der Konzern
nliquiditätsplanung festgelegtte Budgets, w
wobei die Verw
wendung der genehmigten
Fin
nanzmittel eben
nfalls regelmäß
ßig auf Konzern
nebene kontrolliert wird.
*) E
Eigenkapitalquote = E
Eigenkapital / (Gesam
mtkapital – Zahlungsm
mittel und Zahlungsmiitteläquivalente)
Ne
ettofinanzversc
chuldung
3 Oktober
31.
31. Oktober
2013
2012
Langfristige Finan
nzverbindlichke
eiten
45.626
30.057
Kurzfristige Finan
nzverbindlichke
eiten
1.829
1.576
Zw
wischensumme
e
47.455
31.633
Zahlungsmittel un
nd Zahlungsmittteläquivalente
-4.366
-4.362
Ne
ettofinanzversc
chuldung
43.089
27.271
in TEUR
e Veränderung
g der Nettofinan
nzverschuldung
g resultiert auss der Erhöhung
g der langfristig
gen Finanzverb
bindlichkeiten
Die
durch die Begebu
ung der Anleihe
e 2013/2019.
F - 223
ettoumlaufverm
mögen
Ne
3 Oktober
31.
31. Oktober
in TEUR
2013
2012
orräte
Vo
1.601
1.168
433
227
Fin
nanzielle kurzfristige Forderun
ngen
627
205
So
onstige kurzfristtige Forderunge
en
3.563
1.839
Zahlungsmittel un
4.366
4.362
Zw
wischensumme
e
10.590
7.801
Kurzfristiger Ante
eil der Anleihen
-1.473
-764
Kurzfristiger Ante
eil der Finanzve
erbindlichkeiten
n
-356
-812
Ve
erbindlichkeiten aus Lieferunge
en und Leistun
ngen
-210
-867
Kurzfristiger Ante
eil der Rückstelllungen
-424
-611
So
onstige kurzfristtige Verbindlich
hkeiten
-660
-592
-75
-77
7.392
4.078
Kurzfristige Steue
erschuld
Ne
ettoumlaufverm
mögen
e Veränderung des Nettoumla
aufvermögens im Geschäftsja
ahr 2012/2013 resultiert haup
ptsächlich aus der
d Zunahme
Die
der sonstigen Forrderungen und noch nicht abg
gerechneter Le
eistungen sowie
e gleichzeitigerr Reduktion derr kurzfristigen
erbindlichkeiten.
Ve
Ka
apitalflussrrechnung
De
er Kapitalfluss a
aus der operativen Geschäfttstätigkeit drehte im Berichtszzeitraum von T
TEUR 45 auf T
TEUR -3.934.
De
er Kapitalfluss a
aus der Investittionstätigkeit be
etrug TEUR -8.756 nach TEUR -12.863 im Vorjahr.
V
Der Ka
apitalfluss aus
der Investitionstä
ätigkeit war vo
or allem geprä
ägt durch die Investitionen
I
in
n die polnischen Projekten in Höhe von
EUR 4.273 sow
wie den Zukau
uf der Beteilig
gungen an Se
eespitzstraße V
Vermietungs GmbH
G
& Co KG, GELUM
TE
Gru
undstücks-Verm
mietungsgeselllschaft mbH un
nd Marland Bau
uträger GmbH in
i Höhe von TE
EUR 2.354.
Ka
apitalflussrech
hnung
in TEUR
2012/2013
2011/2012
Ka
apitalfluss aus d
der operativen G
Geschäftstätigkkeit
-3.934
45
Ka
apitalfluss aus d
der Investitionstätigkeit
-8.756
-12.863
Ka
apitalfluss aus d
der Finanzierun
ngstätigkeit
12.596
13.090
er Kapitalfluss aus
a der Finanzzierungstätigkeit in Höhe von TEUR 12.596 war vorwiegen
nd durch die B
Begebung der
De
Anleihe in Höhe vvon TEUR 15.0
000 und Zahlung der Zinsen der Anleihe 20
012/2013 in Hö
öhe von TEUR 883 geprägt.
ne Dividende in Höhe von TEU
UR 870 ausgezzahlt.
Zudem wurde im Geschäftsjahr 2012/2013 ein
F - 224
Ke
ennzahle
en zur wirrtschaftlichen Lage
e
Zur besseren Übe
ersicht über die
e wirtschaftliche
e Lage des Untternehmens so
oll folgende Zussammenstellung dienen:
ennzahlen zur Ertragslage
Ke
in TEUR
2012/2013
2011/2012
Um
msatzerlöse
TEUR
2.397
1.534
eitwerts der alss Finanzinvestittion
g
gehaltenen Imm
mobilien
TEUR
2.895
2.385
Erg
gebnis vor Zinssen und Steuerrn (EBIT)
TEUR
6.734
4.829
Um
msatzrentabilitä
ät (ROS)
%
280,93
314,80
Eig
genkapitalrenta
abilität (ROE Ba
asis Jahreserge
ebnis)
%
15,50
15,55
Ge
esamtkapitalren
ntabilität (ROI Basis
B
EBIT)
%
9,54
9,37
31. Oktober
31. Oktober
2013
2012
TEUR
43.089
27.271
%
30,31
35,09
2,15
1,65
7.392
4.078
ennzahlen zur Vermögens- u
und Finanzlage
Ke
in TEUR
Ne
ettofinanzversch
huldung (Net debt)
Eig
genkapitalquote
e
Ne
ettoverschuldun
ngsgrad (Gearin
ng)
Ne
ettoumlaufvermögen (Working
g Capital)
TEUR
Be
erechnung derr Kennzahlen:
Um
msatzrentabilitä
ät (ROS) = Erge
ebnis vor Zinse
en und Steuern x 100 / Umsattzerlöse
Eig
genkapitalrenta
abilität (ROE Ba
asis Periodenerfolg) = Periode
enerfolg x 100 / Eigenkapital
Ge
esamtkapitalren
ntabilität (ROI Basis
B
Ergebnis vor Zinsen und
d Steuern) = Errgebnis vor Ste
euern x 100 / G
Gesamtkapital
Eig
genkapitalquote
e = Eigenkapita
al / (Gesamtkap
pital – Zahlungssmittel und Zah
hlungsmitteläqu
uivalente)
Ne
ettoumlaufvermögen (Working Capital) = Kurzfristiges Vermögen ab
bzüglich kurzfrristiges Fremd
dkapital (inkl.
kurzfristtiges verzinslich
hes Fremdkapiital)
Ne
ettofinanzversch
huldung
(Ne
et
Debt)
=
Verzinsliche
es
Zahlung
gsmitteläquivale
ente
Ne
ettoverschuldun
ngsgrad = Netto
ofinanzverschu
uldung / Eigenkkapital
F - 225
Fremdkapital
abzüglich
Zahlungssmittel
und
Personalb
bericht
Qu
ualifizierte und motivierte Mittarbeiter bilden
n den Grundste
ein für den Erffolg des Unterrnehmens. Derr EYEMAXXKo
onzern fördert sseine Mitarbeite
er und bietet ih
hnen ein motivierendes und le
eistungsorientie
ertes Arbeitsum
mfeld. Bei der
Auswahl neuer Mitarbeiter
M
wirrd neben den erforderlichen Qualifikatione
en insbesonde
ere auf soziale
e Kompetenz
achtet.
gea
Miitarbeiteranzzahl, Beschä
äftigungsda
auer und Alte
ersstruktur
De
er EYEMAXX-K
Konzern besch
häftigte im Berrichtszeitraum durchschnittlicch 30 Mitarbeite
er (Vorjahr: 28
8), davon 10
(Vo
orjahr: 6) als T
Teilzeitangestellte. Der Anteil der Frauen im Unternehmen belief sich dab
bei auf 55% (V
Vorjahr: 52%),
wa
as sich insbeso
ondere auf die hohe
h
Vereinbarkeit von Job und
u Familie zurrückführen lässst. So bietet der EYEMAXXKo
onzern neben einer variablen Arbeitszeit
A
aucch die Möglichkeit von Teilzeitmodellen an.
Die
e durchschnittliche Beschäftigungsdauer lie
egt, wie in den
n Vorperioden,, bei knapp 3 Jahren, was a
auf die hohe
Dyynamik der Bran
nche schließen
n lässt. Das Durchschnittsalterr der Mitarbeite
er liegt bei 39 Jahren (Vorjahrr: 39 Jahren).
Nachtragsberichtt
uf weiterer 7 % der Anteile
Um
mwandlung FM
MZ Kittsee Gm
mbH in eine Personengesells
schaft und Kau
Na
ach dem Bilanzzstichtag wurde
e formell die Umwandlung de
er FMZ Kittsee GmbH (Kapita
algesellschaft) in die Kittsee
Gm
mbH und Co KG (Persone
engesellschaft) vollzogen. D
Die Umwandlung war aufgrund zweier Ü
Überlegungen
nottwendig:
Da
as Fachmarktzentrum Kittssee erwirtschaftet laufend und zukünfftig Gewinne,, welche in Höhe der
Kö
örperschaftssteu
uer zu versteuern sind. Durcch die Umwand
dlung in eine G
GmbH & Co KG
G werden die Gewinne
G
den
Ko
ommanditisten zugerechnet. Die EYEMAX
XX Internationa
al Holding & Consulting Gm
mbH besitzt n
nennenswerte
Beteiligung der FMZ Kittsee GmbH von de
ste
euerliche Verlustvorträge. Aus diesem Grun
nd wurde die B
er deutschen
EY
YEMAXX FMZ Holding GmbH an die öste
erreichische EY
YEMAXX Intern
ng & Consultin
ng GmbH im
national Holdin
Ge
eschäftsjahr 20
013/2014 verä
äußert und d
danach in ein
ne Personenge
esellschaft um
mgewandelt. A
Aufgrund der
Pe
ersonengesellscchaft werden zzukünftig die la
aufenden Gew
winne der FMZ Kittsee GmbH
H & Co KG de
er EYEMAXX
Inte
ernational Hollding & Consu
ulting GmbH zugerechnet, welche andere
erseits ihre stteuerlichen Ve
erlustvorträge
geg
genverrechnen
n kann.
Die
e zweite Überle
egung der Umw
wandlung basie
ert auf dem Falll der Veräußerrung der Vermö
ögenswerte (Assset-Deal) an
pottentielle Käuferr.
Um
m die Umwandlung zu ermöglichen, war die Z
Zustimmung de
es Mehrheitsge
esellschafters d
der EYEMAXX FMZ Holding
Gm
mbH notwendig. Dieser hatt die Zustimm
mung von der Bezahlung d
des Kaufpreise
es seitens der EYEMAXX
Inte
ernational Holding & Consu
ulting abhängig
g gemacht. Zu
udem war die Zustimmung d
nnonia s.r.o.,
der North Pan
Zw
weitgesellschaftter der FMZ Kitttsee GmbH, erforderlich. Die
eser hat die Zustimmung vom
m Verkauf der 7
7% Anteile an
die
e EYEMAXX In
nternational Hollding & Consullting GmbH abh
ht. Nachdem 97% der Anteile
e an der FMZ
hängig gemach
Kitttsee GmbH vo
on der EYEMA
AXX Internation
nal Holding & Consulting Gm
mbH erworben worden sind, erfolgte zum
Stichtag 31.12.20
013 mit Hinzutritt des Komple
ementärs, der FMZ Kittsee Komp.
K
GmbH, die Umwandlu
ung von einer
esellschaft mit b
beschränkter H
Haftung in eine Kommanditgessellschaft.
Ge
F - 226
urch diese Schrritte wurde gew
währleistet, dasss sowohl die G
Gewinne aus der laufenden G
Geschäftstätigkkeit als auch Du
im Rahmen einerr möglichen Ve
eräußerung - a
anfallende Verä
äußerungsgew
winne als Assett-Deal oder Share-Deal von
ommanditistena
anteile gegen die
d steuerliche
en Verlustvorträ
äge der EYEM
MAXX Internatiional Holding & Consulting
Ko
Gm
mbH verrechnet werden könne
en.
Strrukturierungs-- bzw. Konsoliidierungsände
erung
Da
a sich die ste
euerlichen Rahmenbedingun
ngen für luxem
mburgische H
Holdinggesellschaften mit 1. Januar 2013
geä
YEMAXX-Konzzern zu einer Strukturierungs
S
dierungsänderu
ung in Bezug
- bzw. Konsolid
auff seine polnischen Projektgesellschaften entschlossen. Mit Stichtag 18. November 2013 hat derr EYEMAXXKo
ung dahingehe
end abgeschlo
ossen, dass Zypern
Z
Luxem
Ho
oldingstandort a
ündete Gesellscchaft DVOKA
LIM
G
ED
DEN REAL EST
TATE DEVELO
OPMENT AG
und
d hält erstgena
annte seither d
die Beteiligunge
en an den nach polnischem R
Recht gegründ
deten Projektge
esellschaften,
we
elche wiederum
m mittelbar at-eq
quity in den EY
YEMAXX-Konze
ern einbezogen
n werden.
Da
arüber hinaus waren dem Unternehmen
U
zzum Zeitpunktt der Bilanzersstellung keine wesentlichen Änderungen
bekannt, die nacch dem Bilanzsstichtag eingetreten sind und
d Auswirkungen auf die wirtsschaftliche Entw
wicklung des
YEMAXX-Konze
erns haben kön
nnten.
EY
A
Angaben über die
d Mitglieder der
d
Unte
ernehme
ensorgane der
EYEMAXX
X Real E
Estate AG
De
er alleinvertretu
ungsbefugte Vo
orstand der Ge
esellschaft, Herr Dr. Michael Müller, bestelllt am 27. Mai 2011, hat im
Be
erichtsjahr für sseine Tätigkeitt als Vorstand
d von der EYE
EMAXX Real Estate AG, na
ach Abzug vo
on gewährten
Leistungen von anderen
a
Konze
erngesellschaftten in Höhe vvon TEUR 87, eine Vergütun
ng in Höhe vo
on TEUR 192
halten (Vorjahrr: TEUR 185). Der Vorstand erhält für seiine Tätigkeiten
n ein festes Ja
ahresgehalt so
owie variable
erh
Ve
ergütungsbestandteile. Darüber hinaus hat der Aufsichtsrrat die Möglich
hkeit eine Son
ndervergütung für singuläre
Ere
eignisse zu ge
ewähren, sowe
eit dadurch die
e Nachhaltigkeiit der Unterneh
hmensführung nicht beeinträ
ächtigt ist. Im
Ge
eschäftsjahr 2012/2013 wurde
en keine variablen Vergütung
gen ausbezahlt. Für frühere Mitglieder dess Vorstandes
wu
urden im laufenden Geschäftsj
sjahr keine Bezüge ausbezahlt.
Mitt Wirkung zum 8. Januar 2014
A 13. Januarr 2014 wurde H
Herr Dr. Philip
4 legte Herr Drr. Piribauer sein Amt nieder. Am
Jesssich zum Mitg
glied des Aufsichtsrats beste
ellt. Dem Aufsicchtsrat der EY
YEMAXX Real Estate AG, Asschaffenburg,
gehören zum Aufstellungsdatum
m des Konzern
nabschlusses H
Herr Dr. Jessicch, am 13. Jan
nuar 2014 vom
m Amtsgericht
bestellt, sowie Herr
H Franz Gullz und Herr Maximilian Pasquali an.
Aschaffenburg alss Aufsichtsrat b
er Aufsichtsrat h
hat im Berichtssjahr für seine Tätigkeit im ab
bgelaufenen Ge
eschäftsjahr eine Vergütung in Höhe von
De
TE
EUR 50 erhalten
n (Vorjahr: TEU
UR 40).
F - 227
A
Angaben nach § 289a Ab
bs. 1 HG
GB:
Erklärung
g zur Un
nternehm
mensführung
Be
eschreibung de
er Arbeitsweis
se von Vorstand und Aufsic
chtsrat
Die
e Unternehmen
nsführung der EYEMAXX Re
eal Estate AG als börsennottierte deutsche
e Aktiengesellsschaft wird in
ersster Linie durch
h das Aktiengesetz und daneben durch die Vorgaben des Deutschen Co
orporate Governance Kodex
in seiner
s
jeweils a
aktuellen Fassu
ung bestimmt.
Entsprechend d
den gesetzlicchen Vorschriiften unterlieg
gt das Unte
ernehmen dem sogenanntten „dualen
urch eine strikte
e personelle Trennung zwiscchen dem Vorsttand als Leitun
ngsorgan und
Führungssystem““. Dieses ist du
at als Überw
wachungsorgan gekennzeichnet. Vorstand
d und Aufsichtsrat arbeiten dabei im
dem Aufsichtsra
nternehmensintteresse eng zussammen.
Un
De
er Vorstand leittet die EYEMA
AXX-Gruppe mit dem Ziel nacchhaltiger Werttschöpfung in e
eigener Veranttwortung. Der
Vo
orstand entwickkelt gemeinsam
m mit dem Man
nagement-Team
m die Unternehmensstrategie
e und sorgt in Abstimmung
mitt dem Aufsichtssrat für deren Umsetzung.
U
Gru
undsätzlich gilt der Grundsa
atz der Gesamtverantwortung
g, d.h. der Vorrstand trägt für die Geschäfttsführung die
Ve
erantwortung. G
Gegenwärtig be
esteht der Vorsstand der EYE
EMAXX Real E
Estate AG jedo
och nur aus ein
nem Mitglied,
wo
obei die im Rahmen der vom
m Vorstand verrantworteten Geschäftsführun
ng zu treffende
en Entscheidun
ngen stets im
Ma
anagement-Tea
am beraten und
d abgestimmt werden.
w
Da
as Managemen
nt-Team besteht neben dem
m Vorstand au
us weiteren, de
em Manageme
ent der EYEM
MAXX-Gruppe
zuzzurechnenden Führungskräften mit den Re
essorts (i) Perssonal, Finanzen und Controllling, (ii) Projekktentwicklung,
Pro
ojektmanagement und Vertrie
eb sowie (iii) Re
echt und Comp
pliance.
De
er Vorstand informiert den A
Aufsichtsrat re
egelmäßig, zeitnah und umffassend über alle für das U
Unternehmen
we
esentlichen Asp
pekte der Gescchäftsentwicklu
ung, bedeutend
de Geschäftsvorfälle sowie d
die aktuelle Erttragssituation
ein
nschließlich de
er Risikolage und des Risikomanagemen
nts. Abweichun
ngen des Geschäftsverlaufss von früher
auffgestellten Planungen und Zielen werden a
ausführlich erlä
äutert und begründet. Außerd
dem berichtet der Vorstand
reg
gelmäßig über das Thema C
Compliance, also die Maßna
ahmen zur Ein
nhaltung gesettzlicher Bestimmungen und
untternehmens-intterner Richtlinie
en, das gleichfa
alls im Verantw
wortungsbereich
h des Vorstand
ds liegt.
De
er Aufsichtsrat berät den Vorsstand bei der Leitung des Unternehmens u
und überwachtt seine Tätigke
eit. Er bestellt
und
d entlässt die Mitglieder dess Vorstands, b
beschließt das Vergütungssysstem für den Vorstand
V
und setzt dessen
Ge
esamtvergütung
g fest. Er wird
d in alle Entsch
heidungen eingebunden, die
e für die EYEM
MAXX Real Esstate AG von
gru
undlegender Be
edeutung sind. Der Aufsichtsrrat der EYEMA
AXX Real Estate AG besteht a
aus drei Mitglie
edern. Derzeit
besstehen bei der EYEMAXX Re
eal Estate AG a
auf Grund der re
elativ geringen Unternehmenssgröße keine A
Ausschüsse.
F - 228
ntsprechenserklärung des D
Deutschen Corrporate Govern
nance Kodex
En
Aufgrund der Börsennotierun
ng im Sinne
e des Aktien
ngesetzes ist die Gesellschaft zur Ab
bgabe einer
Entsprechenserkllärung zum De
eutschen Corpo
orate Governan
nce Kodex verrpflichtet (§§ 3 Abs. 2, 161 A
AktG) und hat
henserklärung abgegeben.
auff ihrer Website (www.eyemaxxx.com) am 17. Februar 2013 eine Entsprech
Zusätzliche Unte
ernehmensfüh
hrungspraktike
en
Die
e EYEMAXX R
Real Estate AG
G ist sich ihrer Rolle in der G
Gesellschaft und
d ihrer Verantw
wortung gegenüber Kunden
und
d Geschäftspa
artnern sowie A
Aktionären bew
wusst und hat eine eigene ko
onzernweite Co
ompliance-Organisation zur
Ein
nhaltung der ge
esetzlichen Besstimmungen un
nd des Deutsch
hen Corporate Governance
G
Ko
odex installiert.
R
Risiken u
und Chan
ncen der künftig
gen Entw
wicklung
g
Im Rahmen der unternehmerisschen Aktivitätten ist der EY
YEMAXX-Konze
ern einer Reih
he von Risiken
n ausgesetzt,
we
elche die wirtscchaftliche Entw
wicklung negativv beeinflussen können. Um diese
d
Risiken bewusst
b
und ge
ezielt steuern
zu können hat der EYEMAXX
X-Konzern ein
n konzernweit einheitliches Risikomanagementsystem im
mplementiert.
nt des Risikom
managementsyystems sind die
e von der EYE
EMAXX Real Estate AG und
Zentrales Elemen
d EYEMAXX
ernational Ho
olding & Consulting GmbH
H in ihrer Holding–Funktio
on gesteuerten
n Bereiche F
Finanz– und
Inte
Re
echnungswesen
n, Controlling, Treasury
T
und R
Rechtsangelege
enheiten, welch
he die finanziellen und rechtliichen Risiken
erffassen und aktiv steuern. Die
e mit der opera
ativen Geschäfttstätigkeit verbundenen opera
ationalen Risike
en werden in
reg
gelmäßigen Ab
bständen stattffindenden Pro
ojektmanageme
entsitzungen a
an den Vorstand berichtet u
und von den
jew
weiligen Projekttmanagern in Abstimmung
A
miit dem Vorstand
d eigenverantw
wortlich gemana
agt.
O
Operative Chancen
n und Risiiken
Ma
arktrisiko
De
er EYEMAXX-K
Konzern unterlliegt durch seiine Geschäftsttätigkeit und d
die Konzentration der Aktivittäten auf die
östtlichen Länder Mitteleuropas ((CEE-Länder) sowie des Balkkans (SEE-Länder) den entsp
prechenden, die
esen Märkten
inn
newohnenden Risiken. Relevvante Größen sind von za
ahlreichen, sich
h gegenseitig beeinflussend
den Faktoren
abhängig und un
nterliegen dementsprechend vielfältigen Schwankungen. Z
Zu den beeinfllussenden Fakktoren zählen
m Beispiel die
e Investitionsbe
ereitschaft seitens potentielle
er Erwerber so
owie deren fina
anzielle Mittelvverfügbarkeit,
zum
gessetzliche und steuerliche Ra
ahmenbedingun
ngen, allgemeine Investitionsstätigkeit der U
Unternehmen, Kaufkraft der
Be
evölkerung, Attrraktivität des S
Standortes CEE
E- und SEE-Länder im Vergle
eich zu anderen
n Ländern, Ang
gebot an und
Na
achfrage nach Immobilienprojjekten an den jeweiligen Sta
andorten sowie
e Sonderfaktore
en in den loka
alen Märkten,
gessamtwirtschaftlliche
Entwiccklung,
insb
besondere
d
das
Zinsnive
eau
für
d
die
Finanzie
erung
von
Lie
egenschaftsakq
quisitionen, diie Entwicklun
ng des deutsschen, österrreichischen so
owie des in
nternationalen
Fin
nanzmarktumfe
elds, die zykliischen Schwa
ankungen des Immobilienma
arktes selbst und die dem
mographische
Entwicklung in de
en CEE- und SE
EE-Ländern.
er Erfolg des EY
YEMAXX-Konzzerns ist von diesen, sich fortlaufend ändern
nden Faktoren abhängig
a
und stets
s
von den
De
bettreffenden Schwankungen un
nd Entwicklunge
en beeinflusst, auf die der EY
YEMAXX-Konze
ern keinen Einffluss hat.
F - 229
haftspolitische Maßnahmen
M
der jeweiligen R
Regierungen kö
önnen so einen
n erheblichen
Inssbesondere geld- und wirtsch
Ein
nfluss auf die Risikolage derr Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
E
de
es Konzerns au
usüben. In Ba
au befindliche
Pro
ojekte können d
durch bestehen
nde Verträge und vertragliche
e Bindungen miit Banken und Beteiligungspa
B
rtnern bis zur
Fertigstellung enttwickelt werden
n und sind überrwiegend ausfin
nanziert.
n Marktrisiko be
esteht hinsichttlich der nach IAS 40 bewerte
eten Liegensch
haften der Log Center d.o.o. Beograd, der
Ein
Log
gistikimmobilie in Linz, dem E
Erbbaurechtsgrrundstück mit L
Logistikcenter in Nürnberg, de
er EYEMAXX Outlet
O
Center
sow
wie der MAXX Bauerrichtungs GmbH. Eine Marktpreisänd
derung um 10 % hätte im abgelaufenen Gesschäftsjahr zu
ein
nem niedrigeren Ergebnis vo
on etwa TEUR 2.437 (Vorjahr: TEUR 2.006
6) geführt. Zudem besteht ein Marktrisiko
hin
nsichtlich der n
nach IAS 40 b
bewerteten Lie
egenschaften in
n den assoziie
erten Gesellsch
haften Lifestyle
e RealbesitzVe
erwertungsgese
ellschaft mbH & Co KG, FMZ Kittsee Gmb
bH, Retail Park Olawa Sp.Z..o.o, GELUM G
GrundstücksVe
ermietungsgese
ellschaft mbH, Seespitzstraße
e Vermietungs GmbH & Co KG und Marla
and Bauträger GmbH. Eine
Ma
arktpreisänderu
ung um 10 % hätte im abg
gelaufenen Ge
eschäftsjahr zu
u einem niedrrigeren Ergebn
nis von etwa
TE
EUR 3.356 (Vorrjahr: TEUR 1.3
373) geführt. In
n Folge hätte sich das Eigenka
apital insgesam
mt um TEUR 5.793 (Vorjahr:
TE
EUR 3.379) verrringert.
Ma
arktchancen
Du
urch die Konze
entration auf ertragsstarke
e
G
Gewerbeimmob
bilien in spezie
ellen Segmente
en verfügt derr EYEMAXXKo
onzern jedoch über
ü
eine angem
messene Diverrsifizierung der Risiken.
Da
a der EYEMA
AXX-Konzern iin allen Zielm
märkten über eigene Niederlassungen ve
erfügt und forrtlaufend die
Änderungen des regionalen wirtschaftlichen Umfelds
U
und die
d sich ändern
nden Entscheid
dungsgrößen a
auch regional
obachtet, könn
nen Änderungen in den Zielmä
ärkten sehr rassch als Entsche
eidungsgrundlage herangezog
gen werden.
beo
Ein
n Schwerpunktt des EYEMAX
XX-Konzerns be
ei der Entwickllung von Fachmarktzentren in den Zielmärkten liegt auf
kle
einen und mittle
eren Städten, iin denen die in
nternationalen Marken wie dm
m, kik, C&A, T
Takko und Deicchmann noch
niccht vertreten sind und daherr im Rahmen ihrer jeweils landesweiten E
Expansionsstra
ategie geeignete Mietlokale
succhen. Da sich große Entwickkler tendenziell auf Projektenttwicklungen in größeren Städ
dten konzentrie
eren, ergeben
sicch daraus für de
en EYEMAXX-Konzern entsprechend gute Marktchancen.
M
Ch
hancen aufgrund der flachen
n Entscheidun
ngshierarchie
Da
a alle operativven Geschäftsfführer und Ab
bteilungsleiter des EYEMAXX
X-Konzerns unmittelbar und
d direkt dem
Alle
einvorstand be
erichten, können Projektentscheidungen seh
hr schnell getro
offen werden, w
weshalb sich op
pportunistisch
bie
etende Chancen im Verhältniss zu Mitbewerbe
ern schneller g
genützt werden können.
Da
a sich der EYE
EMAXX-Konzerrn und deren e
erfahrene Mitarbeiter prinzipiell als „die kle
einen Schnellen
n“ verstehen,
kön
nnen auch allfällig sich biettende neue Marktnischen
M
scchneller erkan
nnt und genützzt werden als von großen
Pro
ojektentwickler.
We
ettbewerbsrisiiko
De
er EYEMAXX-K
Konzern ist eine
e etablierte De
evelopmentgese
ellschaft mit gu
utem Track Reccord. Trotzdem
m besteht das
Rissiko, dass nacchhaltig keine g
geeigneten En
ntwicklungsprojekte gefunden
n werden könn
nen. Am Markt sind andere
Entwicklungsgese
ellschaften aktiv, die ebenso an
a der Kostene
effizienz im Hinblick auf Gewe
erbeimmobilien arbeiten und
e über teils erhe
eblich größere personelle und
d finanzielle Re
essourcen verfü
ügen. Es kann daher
d
nicht aussgeschlossen
die
we
erden, dass ge
e Entwickler zzum Konzept des EYEMAX
XX-Konzerns vergleichbare
v
erade solchermaßen andere
Ko
onzepte zur Ge
enerierung von Geschäften e
entwickeln. Aufg
grund größerer personeller u
und finanziellerr Ressourcen
kan
nn nicht ausge
eschlossen we
erden, dass konkurrierende Entwickler
E
in der Lage sein kkönnten, eine aggressivere
Pre
eispolitik und ein intensiveres Marketing zu betreiben
b
und d
daher mögliche
erweise Gewerb
beimmobilien, a
an denen der
EY
YEMAXX-Konze
ern ebenfalls in
nteressiert ist, zzu besseren Ko
onditionen oderr früher zu erwe
erben.
F - 230
Ve
erkaufsrisiko
Die
e Geschäftstätigkeit des EYEMAXX-Konzern
ns sieht neben der Entwicklun
ng von Gewerb
beobjekten, üblicherweise in
eig
genen Projektg
gesellschaften je Objekt (so genannte SPV
V oder Specia
al Purpose Vehicle), auch einen Verkauf
derartiger, fertig gestellter Imm
mobilien einzeln
n oder im Pake
et vor. Sollten diese Verkäuffe nicht die Lie
egenschaften
G
le an den jewe
eiligen Projekttgesellschaften, dann besteht das Risiko,
sellbst betreffen, sondern die Geschäftsanteil
dasss der Verkauffserlös für die G
Geschäftsanteile an der Proje
ektgesellschaft geringer ist alss die insgesam
mt investierten
Mitttel in der Proje
ektgesellschaftt. Weiterhin mu
uss es gelingen
n, Käufer zu fin
nden, die bereit und auch fin
nanziell in der
Lag
ge sind, einen solchen Preiss zu zahlen. So
ollte der EYEM
MAXX-Konzern nicht oder niccht in genügendem Umfang
Kä
äufer für ihre Im
mmobilien finden, würde dies die Geschäfftstätigkeit sow
wie die Finanz-- und Ertragsla
age erheblich
bee
einträchtigen.
Se
elbst wenn es gelingt Käuferr zu finden und
d mit diesen e
einen Kaufvertrag zu einem aus Sicht dess EYEMAXXKo
onzerns angem
messenen Preis abzuschließ
ßen, ist nicht auszuschließe
en, dass der Käufer bei Fälligkeit
F
des
Ka
aufpreises zu dessen
d
Zahlun
ng nicht in de
er Lage ist un
nd im Ergebniss des EYEMA
AXX-Konzerns den mit der
Ka
aufpreiszahlung
g verbundenen Gewinn nicht rrealisieren kann
n.
Die
e erfolgreiche V
Veräußerbarke
eit von Immobilienprojekten isst von vielen Fa
aktoren abhäng
gig, auf die der EYEMAXXKo
onzern überwiegend keinen E
Einfluss hat, wie
e zum Beispiel die Entwicklu
ung der allgeme
einen Konjunkttur sowie der
Bra
anchenkonjunkktur, die politische Lage o
oder die Verfa
assung der Im
mmobilienmärkkte. Es kann daher nicht
aussgeschlossen w
werden, dass geplante Erträge aus einer V
Veräußerung nicht oder nichtt in dem geplanten Umfang
rea
alisiert werden können, etwa aufgrund
a
einess zum entsprech
nkt ungünstigen Marktumfelde
es. Eine oder
henden Zeitpun
me
ehrere unterbliebene Veräuß
ßerungen von Immobilien, d
deren Erträge hinter den E
Erwartungen zu
urückbleiben,
kön
nnten sich nach
hteilig auf die Vermögens-,
V
Errtrags- und Finanzlage auswirrken.
Fiinanzielle
e Risiken
Üb
berschaubares
s Ausfall-/Kred
ditrisiko
Ausfallsrisiken errgeben sich auss der Möglichkeit, dass die G
Gegenpartei einer Transaktion ihren Verpflich
htungen nicht
nanzieller Scha
aden für den Konzern
K
entste
eht. Die auf derr Aktivseite ausgewiesenen
nacchkommt und dadurch ein fin
Be
eträge für finanzzielle Vermöge
enswerte stellen
n das maximale
e Ausfallrisiko dar.
d Erkennbarren Ausfallrisike
en wird durch
die
e Bildung von W
Wertberichtigun
ngen Rechnung
g getragen.
Die
e wesentlichen
n Forderungen
n des EYEMAX
XX-Konzerns beziehen sich auf Forderun
ngen aus Auslleihungen im
Zusammenhang mit der Besiccherung der im
m Berichtszeitra
aum begebene
en Anleihe. Die Forderunge
en gegen die
erwiegend im Eigentum des Mehrheitsa
aktionärs und Vorstandes, Herrn Dr. M
Michael Müllerr, stehenden
übe
Ge
esellschaften, d
die ihrerseits ihre Grundstüccke zur Eintrag
gung erstrangiger Grundschu
ulden zur Bessicherung der
EY
YEMAXX-Anleih
he zur Verfügung gestellt hab
ben, sind im Zuge der Abdeckkung vorher besstehender Bankkbelastungen
zurr Erlangung e
eben dieser B
Besicherung de
er EYEMAXX--Anleihe entsta
anden. Die so
onstigen Forde
erungen des
EY
YEMAXX-Konze
erns sind überw
wiegend wertha
altig besichert.
F - 231
as Ausfallrisiko der Forderung
gen gegenübe
er den Tochtergesellschaften der EYEMAX
XX Real Estate
e AG, welche
Da
übe
erwiegend für Immobilienprojjekte verwende
et werden, hän
ngt von der zukkünftigen Gescchäftsentwicklun
ng dieser ab.
Du
urch die hohen Anforderungen
n an die Immob
bilienprojekte hinsichtlich Qua
alität und Vermiietung sowie diie langjährige
Erffahrung und d
die sehr gute
e Marktstellung
g der EYEMA
AXX-Tochterge
esellschaften in
i Zentraleuro
opa sind die
Ausfallsrisiken se
ehr stark begrrenzt. Die bew
währte Konzep
ption und Bau
utechnik, die hohe
h
Standard
disierung und
durch kurze Realisierungszzeiträume sow
wie internationa
ale renommierte Mieter miit hoher Bonität sind die
dad
undpfeiler des Erfolgs und w
Gru
werden auch kü
ünftig zu einerr positiven Gesschäftsentwicklung beitragen weshalb der
Vo
orstand das Aussfallrisiko als niiedrig einschätzzt.
Zin
nsänderungsrisiko
De
er EYEMAXX-K
Konzern ist als international agierendes
a
Untternehmen den
n Zinsänderung
gsrisiken der ve
erschiedenen
Immobilienteilmärrkte ausgesetzzt. Das Zinsänderungsrisiko kann das Errgebnis des Konzerns
K
in F
Form höherer
nsaufwendunge
en für bestehe
ende variable Finanzierungen und als Refflexwirkung au
uf die Immobiliienbewertung
Zin
treffen bzw. Fair Values
V
der Fina
anzinstrumente
e beeinflussen.
ne Änderung de
es Zinssatzes hat
h im Falle von variabel verzzinsten Finanzie
erungen eine unmittelbare
u
Au
uswirkung auf
Ein
dass Finanzergeb
bnis des Unte
ernehmens. De
er Großteil de
er Finanzierung
gen ist auf B
Basis Euro abgeschlossen,
enttsprechende Ziinsschwankung
gen unterliegen
n aus diesem G
Grund dem Zinssniveau der Eurozone.
Ma
arktzinssatzänd
derungen von o
originären Fina
anzinstrumente
en mit fester V
Verzinsung wirkken sich nur d
dann auf das
Erg
gebnis aus, we
enn diese zum
m beizulegende
en Zeitwert be
ewertet sind. Im
m Sinne von IFRS 7 unterliegen alle zu
forrtgeführten Ansschaffungskoste
en bewerteten Finanzinstrume
ente mit fester Verzinsung keinen Zinsänderrungsrisiken.
Ma
arktzinssatzänd
derungen wirrken sich a
auf das Zinsergebnis vo
on originären
n, variabel verzinslichen
Fin
nanzinstrumentten aus und ge
ehen demzufolge in die Bere
echnung der e
ergebnisbezoge
enen Sensitivittäten mit ein:
We
enn der Marktzzinssatz der variabel verzinste
en Finanzverbindlichkeiten zu
um 31. Oktoberr 2012 um 100
0 Basispunkte
höher gewesen w
wäre, wäre das Ergebnis um etwa
e
TEUR 10 (Vorjahr: TEUR
R 13) geringer g
gewesen.
e Zinssätze für Verbindlichkeiten gegenüberr Kreditinstituten
n und anderen Darlehensgeb
bern betragen:
Die
31. Oktober
31. Oktober
2013
2012
Buchwerte
e in TEUR
Verbindlichkeiten g
gegenüber Anle
eihegläubigern
31. Oktoberr
31. Oktoberr
2013
3
2012
2
Zinssätze in %
38.560
23.096
7,50 - 7,875
5
7,5 - 7,75
5
590
638
3,125
5
3,125
5
Verbindlichkeiten a
aus Leasingverh
hältnissen
1.542
1.789
0,8 - 1,3
3
1,3
3
Verbindlichkeiten g
gegenüber sonsstigen Darlehenssgebern
6.763
6.110
5,2 - 12,75
5
5,2 - 12,75
5
47.455
31.633
Verbindlichkeiten g
gegenüber Kred
ditinstituten
Verbindlichkeiten
n gegenüber Krreditinstituten und anderen
Da
arlehensgebern
n
genden Tabelle
en sind die verttraglich vereinb
barten (undisko
ontierten) Zins- und Tilgungszahlungen der
Aus den nachfolg
erbindlichkeiten gegenüber Kre
editinstituten ersichtlich:
Ve
F - 232
Zins- und
d Tilgungszahlu
ungen aus Verb
bindlichkeiten gegenüber Kre
editinstituten
2013/2014
in T
TEUR
zum
m 31. Oktober 2013
2
2014/2015
2015//2016
2016/2017
2017/201
18
Zinse
en
Tilgung
Zinsen
Tilgu
ung
Zinsen
Tilgung
Zinsen
Tilgung
g
Zinsen
T
Tilgung
18
90
16
62
14
62
12
62
2
10
62
ne Änderung de
es Marktzinssa
atzes kann auch
h die Immobilie
enbewertung be
eeinflussen.
Ein
In den Projektge
esellschaften g
gibt es Bankfiinanzierungen (senior loans) sowie teilwe
eise nachrangige Darlehen
geg
genüber Dritten, die für die Abwicklung
A
der Projekte nötig sind. Dabei handelt es sicch großteils um
m sogenannte
non-recourse-Pro
ojektfinanzierun
ngen auf Eb
bene der Projektgesellsch
haften. Detaillierte Angabe
en zu den
ankverbindlichkeiten des EYEM
MAXX-Konzern
ns befinden sicch im Konzerna
anhang.
Ba
Liq
quiditätsrisiko
o
Die
e Liquiditätsrisiken bestehen ffür den EYEMA
AXX-Konzern d
darin, dass fertig gestellte Pro
ojekte für den E
Eigenbestand
alss Portfolioinvesstments errichtet oder nach
h Fertigstellung
g und Vermie
etung zu „Pakketen“ für den Verkauf an
inte
ernationale Invvestoren zusam
mmengestellt w
werden. Durch
h eventuelle sp
pätere Verkäuffe dieser Proje
ekte und der
damit einhergehe
enden verspäte
eten Generieru
ung von liquide
en Mitteln könn
nte die Liquiditä
ät stark beeinflusst werden.
erdings besteh
ht regelmäßig g
größere Nachfra
age von Investo
oren an fertigen und vermiete
eten Gewerbeim
mmobilien als
Alle
am
m Markt angeb
boten wird. De
er EYEMAXX-K
Konzern begin
nnt daher mit der Errichtung
g von Projekte
en erst nach
Errreichen einer angemessene
en Vorvermietung, wobei für den Bau von Genera
alunternehmen regelmäßig
Fertigstellungsgarantien, Fixpre
eispauschalen und Gewährrleistungsgaran
ntien abverlan
ngt werden. Damit
D
ist im
eresse der Mie
eter weitestgehe
end gewährleisstet, dass vereinbarte Eröffnungstermine ein
ngehalten werde
en können.
Inte
Für alle EYEMA
AXX-Projekte w
werden langfrisstige Bankfinan
nzierungen jew
weils bereits vo
or Projektbegin
nn gesichert,
omit eine Durrchfinanzierung
g der Projekte
e auch nach der Fertigste
ellung gegeben
n ist. Zur Siccherung des
wo
Liq
quiditätsbedarfss bestehen aussreichende Kred
ditrahmen überrwiegend bei össterreichischen
n Banken.
Inv
vestitionsrisik
ko
Be
ei der Bewertun
ng von Liegensschaften ist ein
ne Vielzahl von
n Faktoren zu berücksichtigen. Risiken erge
eben sich für
den EYEMAXX-K
Konzern darauss, dass selbst bei Beachtung aller relevante
en Auswahlkrite
erien sowie Ma
arktstrategien
d -analysen zu
ukünftige Entwiccklungsprojekte
e wegen nicht vorhersehbare
er Marktentwickklungen zu Verrlusten führen
und
kön
nnen. Es ist au
uch nicht auszu
uschließen, dasss bei einer Ankkaufsentscheid
dung einzelne B
Bewertungsmerrkmale falsch
ein
ngeschätzt werd
den oder Gutacchten, auf die d
die Entscheidun
ng stützt, fehlerhaft sind.
Fehleinschätzung
gen des Manag
gements können das operative
e Geschäft ebe
enfalls negativ b
beeinflussen. D
Dabei können
ezielle, branch
hentypische Riisiken dadurch
h eintreten, da
ass sich beisp
pielsweise durcch Konkurrenzzprojekte der
spe
Sta
andort für eine Immobilie neg
gativ entwickeltt. Solche Fehle
einschätzungen
n können zu einer insgesamtt fehlerhaften
Analyse durch de
en EYEMAXX-Konzern bei eiiner Investitionssentscheidung führen, die sicch erheblich ne
egativ auf die
Ve
ermögens-, Fina
anz- und Ertrag
gslage auswirke
en könnte.
Ko
ostenrisiko
Die
e Immobilienen
ntwicklungsprojjekte bzw. dere
en Projektgese
ellschaften unte
erliegen sorgfä
ältigen Kostenkkalkulationen.
Tro
otzdem ist ess möglich, da
ass es bei Entwicklungspro
ojekten zu Ko
ostenüberschre
eitungen (z.B. Baukosten),
Ve
ertragsstrafen (z.B. Mietervverlust bei B
Bauzeitüberschreitung) oder sogar zum gänzlichen Ausfall des
Ge
eneralunternehm
mers kommt.
F - 233
araus entstehende Mehrkoste
en müssen in weiterer Folge vom EYEMA
AXX-Konzern getragen werd
den. Darüber
Da
er Geschäftstä
hin
naus ist es de
enkbar, dass der
d EYEMAXX
X-Konzern im Rahmen seine
ätigkeit auf Ve
erlangen von
pro
ojektfinanzieren
nden Banken Kostenüberscchreitungsgaran
ntien abgeben
n muss. Diesse Garantien können den
EY
YEMAXX-Konze
ern zur Zahlun
ng von Kostenü
überschreitungen z.B. an den
n Generalunterrnehmer verpfllichten, wenn
die
eser berechtig
gte Forderunge
en aus Tätig
gkeiten hat, die
d
über den budgetierten Planwerten liegen. Eine
Ina
anspruchnahme
e solcher Gara
antieerklärunge
en von einzeln
nen Gesellscha
aften des EYEMAXX-Konzern
ns kann sich
neg
gativ auf die Ve
ermögens-, Fin
nanz- und Ertra
agslage auswirkken.
Be
estehende Projjektpipeline
Die
e Basis dafür b
bilden die gut ge
efüllte Produktpipeline mit ein
nem Volumen vvon deutlich me
ehr als 100 Mio
o. Euro sowie
dass Geschäftsmo
odell mit seinen
n zwei Säulen der Wertschöp
pfung. So werd
den zum einen durch die Entw
wicklung und
den Verkauf von Gewerbeimmo
obilien attraktivve Entwicklerrenditen erzielt. Dabei strebt EYEMAXX in aller Regel die
u einem attrakktiven Portfolio an, um bei g
geeigneter Marrktlage einen
Bündelung bereitts fertiggestelltter Objekte zu
ei einem Verkauf von Einzelob
bjekten.
höheren Preis zu erzielen als be
e Prognose istt neben der akktuell bestehen
nde Projektpipe
eline die exzelllente Marktken
nntnis in den
undlage für die
Gru
Zie
elmärkten und die langjährige Erfahrung des EYEMAX
XX-Manageme
ents, die bewä
ährte Zusamm
menarbeit mit
lan
ngjährigen Parrtnern, die um
mfangreiche Prroduktpipeline sowie die inssgesamt in de
en kommenden
n Jahren zu
erw
wartende weite
erhin gute Verfa
assung der Imm
mobilienmärkte in den Zielmärkten dar. Im F
Fokus der Gescchäftstätigkeit
dess EYEMAXX--Konzerns ste
ehen weiterhin die etabliierten Märkte
e Deutschland
d und Österrreich sowie
wa
achstumsstarke
e Länder wie insbesondere Polen, Tsche
echien, die Sllowakei und S
Serbien. Dabe
ei erfolgt die
Fin
nanzierung der einzelnen Projjekte weiter auss einem bewäh
hrten Mix aus E
Eigen- und Frem
mdkapital.
Ko
ontinuierliche Mittelzuflüsse
e aus vermiete
eten Bestandsimmobilien
De
er EYEMAXX-K
Konzern hält ausgewählte Gewerbeimmo
obilien im Besstand und errzielt damit üb
ber laufende
Mie
eterträge kontin
nuierliche Mitte
elzuflüsse.
G
Gesetzliche Risiken
n
Ste
euerliche Risik
ken
Die
e Änderungen der steuerlich
hen Rahmenbedingungen in
n Mittel- und Osteuropa
O
kön
nnten sich neg
gativ auf die
Ge
eschäftsentwickklung auswirke
en. Sowohl be
ei den Abschre
eibungszeiten ffür Immobilien sowie in Hinblick auf die
Gru
undlagen der Besteuerung von Immobilien sind bed
deutsame Änd
derungen nich
ht auszuschließen. Solche
Ve
eränderungen der
d steuerlichen
n Rahmenbedingungen könne
en sich negativv auf die Nachffrage nach Imm
mobilien oder
dass Marktumfeld für Investitione
en auswirken.
F - 234
R
Rechnungsslegungssbezogenes Risiko
omanagementsysttem und internes
Kon
ntrollsyste
em
Die
e Risikoüberwa
achung ist aucch für den EYE
EMAXX-Konzerrn wesentlicherr Bestandteil des Geschäftsp
prozesses mit
dem Ziel, Risiken
n frühzeitig zu erkennen
e
und b
bestehende Rissiken gezielt zu steuern.
enerell umfasse
en das Risikom
management– und
u das interne
e Kontrollsyste
em auch die rechnungslegung
gsbezogenen
Ge
Pro
ozesse sowie ssämtliche Risikken und Kontro
ollen im Hinblicck auf die Recchnungslegung. Dies bezieht sich auf alle
Teile des Risikom
management– und internen Kontrollsystem
ms, die den Ko
onzernabschluss wesentlich beeinflussen
nnen.
kön
Zie
el des Risikom
managementsysstems im Hinb
blick auf die Rechnungslegu
ungsprozesse ist die Identiffizierung und
Evaluierung von Risiken, die de
em Ziel der Re
egelungskonformität des Konzzernabschlusse
es entgegenste
ehen können.
n sind hinsichtllich ihres Einflusses auf den
n Konzernabscchluss zu bewe
erten, gegeben
nenfalls auch
Erkkannte Risiken
durch Hinzuziehe
en von externen
n Spezialisten.
e Zielsetzung des internen
n Kontrollsyste
ems in diese
em Zusammen
nhang ist, du
urch Implemen
ntierung von
Die
enttsprechenden Kontrollen hin
nreichende Siccherheit zu ge
ewährleisten, d
dass trotz der identifizierten Risiken ein
reg
gelungskonform
mer Konzernabschluss erstelltt wird.
So
owohl das Risikkomanagementtsystem als aucch das interness Kontrollsystem
m umfasst die Rechnungswessenabteilung.
Die
e für die Abschlussersstellung relevvanten Proze
esse werden überwacht und kontro
olliert. Dem
Ko
onzernabschlussserstellungspro
ozess liegt ein strikter Termin
nplan zugrunde
e. Die für die Re
echnungslegun
ng relevanten
Ko
ontrollen richten
n sich insbeso
ondere auf Rissiken wesentliccher Fehlaussa
agen in der F
Finanzberichterrstattung. Die
Be
eurteilung der Wesentlichkeit von Fehlausssagen ist ab
bhängig von d
der Eintrittswa
ahrscheinlichkeit sowie der
fina
anziellen Ausw
wirkung auf EBIT oder Bilanzsumme.
Ein
n wesentliches Element zur R
Risikosteuerung und Kontrolle in der Rechnungslegung isst die klare Zu
uordnung von
Ve
erantwortlichkeiten und K
Kontrollen be
ei der Absschlusserstellun
ng. IFRS-Neuerungen we
erden vom
Re
echnungswesen
nteam laufend überwacht. Be
ei Bedarf werd
den externe Sp
pezialisten einb
bezogen. Das Vier–Augen–
Prinzip und die Fu
unktionstrennung sind auch im
m Rechnungsle
egungsprozesss wichtige Kontrrollprinzipien.
as operative G
Geschäft des EYEMAXX-K
Konzerns umfa
asst Erträge aus Dienstleisstungen im Rahmen
R
von
Da
Pro
ojektentwicklun
ngen, Erträge aus der Verm
mietung sowie Erträge aus d
der Veräußerung von Beteiligungen. Die
Ob
bjektgesellschaften werden üb
berwiegend übe
er Zwischenholldings gesteuerrt.
Prognose
ebericht
Die
e EYEMAXX Real Estate A
AG erwartet fü
ür das laufend
de Geschäftsjahr 2013/2014
4 und für dass kommende
Ge
eschäftsjahr 20
014/2015 eine Fortsetzung der positiven G
Geschäftsentwiccklung. Für das Geschäftsjah
hr 2013/2014
wirrd derzeit mit einer leichten Steigerung de
es Konzern-Ge
ewinns nach S
Steuern, der im
m Geschäftsjah
hr 2012/2013
TE
EUR 3.109 betrragen hat, gere
echnet. Die po
ositive Geschäfftsentwicklung sollte sich aucch im darauffollgenden Jahr
kon
ntinuierlich fortssetzen.
F - 235
e Basis dafür b
bilden die gut ge
efüllte Produktpipeline mit ein
nem Volumen vvon deutlich me
ehr als 100 Mio
o. Euro sowie
Die
dass Geschäftsmo
odell mit seinen
n zwei Säulen der Wertschöp
pfung. So werd
den zum einen durch die Entw
wicklung und
den Verkauf von Gewerbeimmo
obilien attraktivve Entwicklerrenditen erzielt. Dabei strebt EYEMAXX in aller Regel die
u einem attrakktiven Portfolio an, um bei g
geeigneter Marrktlage einen
Bündelung bereitts fertiggestelltter Objekte zu
u erzielen als bei einem Verrkauf von Einzzelobjekten. Zu
um anderen hä
ält EYEMAXX ausgewählte
höheren Preis zu
ewerbeimmobiliien im Bestand
d und erzielt damit über laufen
nde Mieterträge
e einen kontinuierlichen Cashfflow.
Ge
Gru
undlage für die
e Prognose ste
ellt die exzellente Marktkenntn
nis in den Zielm
märkten und die
e langjährige E
Erfahrung des
EY
YEMAXX-Mana
agements, die
e bewährte Zusammenarb
beit mit lang
gjährigen Parrtnern, die u
umfangreiche
Pro
oduktpipeline sowie
s
die insg
gesamt in den
n kommenden Jahren zu erw
wartende weite
erhin gute Verfassung der
Immobilienmärkte
e in den Zielmärkten dar. Im Fokus der Ge
eschäftstätigke
eit der EYEMAX
XX Real Estatte AG stehen
eiterhin die etab
blierten Märkte Deutschland u
und Österreich sowie wachstumsstarke Länd
der wie insbeso
ondere Polen,
we
Tscchechien, die Slowakei und Serbien. Dabei erfolgt die Finanzierung d
der einzelnen Projekte weite
er aus einem
bew
währten Mix au
us Eigen- und F
Fremdkapital.
Auf der Finanzierrungsseite konn
nte durch die im
m März 2013 begebene erste Mittelstandsan
nleihe mit Inflattionsschutz in
eutschland, die bereits am errsten Tag des öffentlichen A
Angebots vollsttändig platziertt war, die Liquidität für das
De
we
eitere Wachstum
m der EYEMAX
XX ausgebaut werden. Gepla
ant ist dabei, da
ass die umfang
greiche Produkktpipeline von
deutlich mehr alss 100 Mio. Euro
o einhergehend
d mit der Fertig
gstellung von P
Projekten sukze
essive aufgefüllt und zudem
eiter ausgebau
ut wird. Gepla
ant ist u.a. die
e Entwicklung von weiteren
n Fachmarktze
entren in Pole
en, wo noch
we
erh
hebliches Potential für diese erfolgreichen und bewährten
n Projekte bessteht. Aus heuttiger Sicht ist Polen
P
derzeit
ein
ner der attraktivvsten Entwicklu
ungsstandorte ffür EYEMAXX überhaupt.
ü
Kla
are Wettbewerbsvorteile der EYEMAXX Re
eal Estate AG stellen die sehr gute Marktsstellung der Ge
esellschaft in
Zentraleuropa so
owie ihre um
mfangreiche un
nd langjährige
e Erfahrung d
dar. Basis de
es Erfolgs sin
nd die hohe
Sta
andardisierung mit einer bew
währten Konzep
ption und Bauttechnik, die daraus resultierenden geringen
n Risiken und
kurrzen Realisieru
ungszeiträume sowie internatiional renommie
erte Mieter mit hoher Bonität als langjährige
e Partner. Vor
die
esem Hintergrund ist auch kün
nftig eine positive Geschäftsentwicklung zu erwarten.
e
Ascha
affenburg, am 12. Februar 201
14
gez.
Dr. Michaell Müller
(Vorstand)
F - 236
KONZERNANHANG
FÜR
DAS GESCHÄFTSJAHR
2012/2013
F - 237
K
Konzern
ngewin
nn- und
d Verlus
strechn
nung
in TEUR
Anhang
2012/2013 2011/2012
Um
msatzerlöse
1.01
2.397
1.534
eitwertes der als Finanzinvesttition
gehaltenen Immo
obilien
1.02
2.895
2.385
Ve
eränderungen d
des Bestandes an fertigen und
d unfertigen Erzzeugnissen
1.03
449
905
Akktivierte Eigenle
eistungen
1.04
0
8
Aufwendungen fü
ür Material und sonstige bezog
gene Herstellerrleistungen
1.05
-89
-497
Pe
ersonalaufwand
d
1.06
-1.597
-1.760
Ab
bschreibungen a
auf immaterielle Vermögensw
werte und Sachanlagen
1.07
-178
-136
So
onstige betriebliiche Erträge
1.08
899
921
So
onstige betriebliiche Aufwendungen
1.09
-2.988
-3.335
Erg
gebnisse aus d
der Erst- und En
ntkonsolidierun
ng
1.10
110
275
Erg
gebnisse aus B
Beteiligungen nach der Equityy-Methode bewe
ertet
1.11
4.836
4.503
Erg
gebnis aus dem
n
1.11
0
26
6.734
4.829
Be
etriebsergebnis (EBIT)
Fin
nanzierungsertrräge
1.12
1.154
1.061
Fin
nanzierungsauffwendungen
1.12
-4.246
-2.703
-3.092
-1.642
3.642
3.187
-533
-614
3.109
2.573
Fin
nanzerfolg
Erg
gebnis vor Ste
euern
Ste
euern vom Einkkommen und vo
om Ertrag
1.13
Pe
eriodenergebnis
davon Ergebnis der
eile
2.11
40
-38
davon Ergebnis der
d Aktionäre d
des Mutterunterrnehmens
2.11
3.069
2.611
F - 238
K
Konzern
ngesam
mtergebnisrec
chnung
g
in TEUR
Anhang
Pe
eriodenergebnis
2012/2013 2011/2012
3.109
2.573
-98
-1.366
-98
-1.366
3.011
1.207
40
-5
davvon Ergebnis der
d Aktionäre des Mutterunterrnehmens
2.971
1.212
Ge
esamtergebnis aus fortgeführtten Geschäftsb
bereichen, das d
den
Akktionären des Mutterunternehm
M
mens im Gesch
häftsjahr zusteh
ht
2.971
1.212
So
onstige Ergebnisrechnung
Un
nterschiedsbetra
ag aus der Wä
ährungsumrechnung
2.11
So
onstige Ergebn
nisrechnung
Ge
esamtergebnis
s
2.11
davvon Ergebnis der
eile
Ve
erwässertes und
d unverwässerttes Ergebnis de
er Aktionäre de
es
Mu
utterunternehmens pro Aktie
1.14
1,04
0,47
Ve
erwässertes und
d unverwässerttes Ergebnis je
e Aktie in EUR a
aus
forrtgeführten Gesschäftsbereiche
en, das den Akttionären des
Mu
utterunternehmens im Geschä
äftsjahr zustehtt
1.14
1,04
0,47
F - 239
K
KONZER
RNBILA
ANZ
zu
um 31. Okttober 2012 und 2013
in TEUR
Anhang
31. Oktober
31. Oktober
2013
2012
Ak
ktiva
Langfristige Verrmögenswerte
e
Immaterielle Verm
mögenswerte
2.01
32
21
Sa
achanlagevermö
ögen
2.02
2.085
1.410
Alss Finanzinvestittion gehaltenen
n Immobilien
2.03
24.371
20.059
Anteile an Gemeiinschaftsuntern
nehmen und asssoziierten Unte
ernehmen
2.04
22.330
12.078
So
onstige finanzielle Vermögensw
werte
2.05
11.158
10.155
59.976
43.723
1.601
1.168
Ku
urzfristige Verm
mögenswerte
Vo
orräte
2.07
2.08
433
227
So
onstige Forderu
ungen
2.09
3.563
1.839
Fin
nanzielle Forde
erungen
2.05
627
205
Zahlungsmittel un
2.10
4.366
4.362
10.590
7.801
70.566
51.524
Su
umme Aktiva
F - 240
in TEUR
Anhang
31. Oktober
31. Oktober
2013
2012
2.901
2.651
-380
-1.505
Pa
assiva
Eig
genkapital
Gru
undkapital
Ka
apitalrücklage
Ausgleichsposten
n aus der Währrungsumrechnu
ung
-1.560
-1.462
Kumulierte Ergeb
bnisse
19.118
16.917
Au
uf die Eigentüm
mer des Mutte
erunternehmen
ns entfallende
es
Eig
genkapital
20.079
16.601
-15
-53
2.11
20.064
16.548
Anleihen
2.12
37.087
22.332
Fin
nanzverbindlich
hkeiten
2.13
8.539
7.725
So
onstige Verbindlichkeiten
2.14
0
15
Lattente Steuerschulden
2.06
1.678
1.181
47.304
31.253
Anteil ohne beherrrschenden Ein
nfluss
Eig
genkapital
Langfristige Verrbindlichkeiten
n
Ku
urzfristige Verb
bindlichkeiten
n
Anleihen
2.12
1.473
764
Fin
nanzverbindlich
hkeiten
2.12
356
812
Ve
en und Leistun
ngen
2.14
210
867
Rü
ückstellungen
2.15
424
611
So
2.14
660
592
Ve
erbindlichkeit au
us laufenden Ertragsteuern
2.14
75
77
3.198
3.723
70.566
51.524
Su
umme Passiva
F - 241
Grundkapital
Kapitalrücklage
Währungsumrechnung
Kumuliertes Ergebnis
Anteil des
Mehrheitsgesellschafters
Eigenkapital
E
ENTWIC
CKLUN
NG DES
S KONZ
ZERNEIGENK
KAPITA
ALS
2.551
-1.905
-63
14.294
4
14.877
-28
14.84
49
0
0
0
2.611
1
2.611
-38
2.57
73
Erg
gebnis aus der W
Währungsumrecchnung
0
0
-1
1.399
0
-1.399
33
-1.36
66
Ge
esamtergebnis
0
0
-1
1.399
2.611
1
1.212
-5
1.20
07
100
400
0
0
500
0
50
00
0
0
0
0
0
20
2
20
Veränderung des Konsolidierungs
K
skreises
0
0
0
12
2
12
-40
-2
28
2.651
-1.505
-1
1.462
16.917
7
16.601
-53
16.54
48
0
0
0
3.069
9
3.069
40
3.10
09
Erg
gebnis aus der W
Währungsumrecchnung
0
0
-98
0
-98
0
-9
98
Ge
esamtergebnis
0
0
-98
3.069
9
2.971
40
3.01
11
Divvidende
0
0
0
-870
0
-870
0
-87
70
250
1.125
0
0
1.375
0
1.37
75
in T
TEUR
Anha
ang
Sta
and am 1. Nove
ember 2011
Kapitalerhöhung
Sta
and am 31. Okttober 2012
2.1
11
Kapitalerhöhung
0
0
0
2
2
-2
0
2.901
-380
-1
1.560
19.118
8
20.079
-15
20.06
64
Veränderung des Konsolidierungs
K
skreises
Sta
2.1
11
F - 242
K
KONZER
RNKAP
PITALF
FLUSSR
RECHN
NUNG
T
in TEUR
2012/2013
2011/2012
3.642
3.187
-4.836
-4.503
178
136
0
164
3.092
1.642
-25
-24
-2.895
-2.385
-110
-275
68
191
Zw
wischensumme
e
-886
-1.867
Ve
eränderung Vorrräte
-433
-734
Ve
eränderung Ford
derungen aus Lieferungen un
nd Leistungen
-138
3.654
-1.605
245
Ve
eränderung kurzzfristige Rücksttellungen
-184
179
Ve
eränderung Verrbindlichkeiten a
aus Lieferunge
en und Leistung
gen
-671
-631
-19
-733
2
-68
-3.934
45
Erg
gebnis vor Steu
uern
Erg
gebnisübernahme aus Beteilig
gungen nach d
der Equity-Meth
hode bewertet
Ab
bschreibungen a
auf das Anlage
evermögen
Ge
ewinne/Verluste
e aus dem Abgang von Anlagevermögen und Finanzanlage
evermögen
Zin
nsaufwendunge
en/Zinserträge
Ge
ezahlte Steuern
n
eitwertes der als Finanzinvesttition
gehaltenen Immo
obilien
Erg
gebniseffekte aus
a der Erst- un
nd Entkonsolidiierung
So
onstige nicht zahlungswirksam
me Transaktione
en
Ve
eränderung son
nstige Aktiva
Ve
eränderung son
nstige Verbindlicchkeiten
Wä
ährungsumrech
hnungsbedingte
e Veränderung
gen
Ka
apitalfluss aus
s der operative
en Geschäftstä
ätigkeit
Fortsetzung siehe
e nächste Seite
e
F - 243
apitalfluss aus
s der operative
en Geschäftstä
ätigkeit
Ka
-3.934
45
-665
-4.774
-6.627
-7.552
146
16
-1.910
-1.224
Erh
haltene Zinsen
245
246
Mitttelveränderung
gen aus Erstko
onsolidierung/Entkonsolidierun
ng
Ve
eränderung der eingeschränkt verfügbaren Z
Zahlungsmittel u
und
Zahlungsmitteläquivalente
153
375
-98
38
0
12
-8.756
-12.863
Ve
eränderung Min
nderheiten durcch Änderung Ko
onsolidierungskkreis
2
0
Ein
nzahlungen auss Eigenkapitalzzuführungen (K
Kapitalerhöhung
gen)
1.375
500
Ein
nzahlungen auss der Begebung
g von Anleihen
n
14.117
11.606
Ge
ezahlte Zinsen
-1.873
-972
Ve
eränderung erha
altene Darlehen
-155
1.956
Auszahlungen an
n Unternehmenseigner (Divide
ende)
-870
0
12.596
13.090
-94
272
Fin
nanzmittelfondss zum Anfang d
der Periode
4.324
4.052
Fin
nanzmittelfondss zum Ende der Periode
4.230
4.324
Auszahlungen fürr Investitionen ins Anlageverm
mögen
Auszahlungen fürr Investitionen ins Finanzanlag
gevermögen
Ein
nzahlungen auss Abgängen vo
on Gegenständen des Sachan
nlagevermögen
ns
Ve
eränderung gew
währter Darlehe
en
Anteilsveränderun
ng
Ka
apitalfluss aus
s der Investitio
onstätigkeit
Ka
apitalfluss aus
s der Finanzierrungstätigkeit
Ve
eränderungen d
des Finanzmitte
elfonds
ng siehe 3.03
Erläuterungen zur Konzernkapittalflussrechnun
etzung des Fina
anzmittelfonds siehe 2.10 und
d 3.03
Erläuterungen zur Zusammense
F - 244
E
ENTWIC
CKLUN
NG DES
S
K
KONZER
RNANL
LAGEV
VERMÖ
ÖGENS
zu
um 31. Okttober 2013
A
Buchw
werte
Zugänge
Ab ä
Abgänge
Änderung des
Währungsumrechnungs
Wertänderung des
Umgliederungen ins
Stand am
31 Oktober 2013
31.
Stand am
1. November 2012
Abschreibung
g des laufenden
Geschäftsjahres
Abgänge
Außerplanmäßige
Abschreibung
Änderung des
Stand am
31 Oktober 2013
31.
Stand am
31. Oktober 2013
Stand am
31. Oktober 2012
in T
TEUR
Stand am
1. November 2012
Entwicklung der Anschaffung
gs- und Herste
ellkosten
0
0
0
3
0
0
0
3
0
0
0
0
3
0
3
0
0
299
20
0
0
0
0
0
31
19
278
9
0
0
0
0
87
28
32
21
0
0
0
0
0
0
0
0
Imm
materielle Verm
mögenswerte
Akttivierte Aufwend
dungen für Ingan
ngsetzung
Konzessionen, gew
werbliche Schuttzrechte und ähn
nliche
Rechte und Vorteile sowie darauss abgeleitete Lizenzen
Ge
eleistete Anzahlu
ungen
Summe
0
229
0
-229
0
0
0
0
0
299
249
0
-229
0
0
0
31
19
278
9
0
0
0
0
28
87
32
21
1.576
0
0
376
-1
0
-1
1.95
50
374
46
0
0
11
0
31
43
1.519
1.202
824
402
-17
78
2
0
0
0
1.05
50
616
1
123
-32
0
0
2
709
341
208
Sachanlagevermö
ögen
Gru
undstücke, grun
ndstücksgleiche Rechte,
ein
nschließlich der Bauten auf frem
mdem Grund
Tecchnische Anlage
en und andere A
Anlagen, Betrieb
bsund
d Geschäftsausstattung
0
14
0
211
0
0
0
22
25
0
0
0
0
0
0
0
225
0
2.400
416
-17
78
589
-1
0
-1
3.22
25
990
1
169
-32
0
11
2
1.14
40
2.085
1.410
Alss Finanzinvestitio
on gehaltenen Immobilien
20.059
539
0
1.151
--112
3.049
25
-161 24.52
0
0
0
154
0
0
54
15
24.371
20.059
Summe
20.059
539
0
1.151
--112
3.049
-161 24.52
25
0
0
0
154
0
0
15
54
24.371
20.059
1.58
81
26.488
21.490
Ge
eleistete Anzahlu
ungen und Anlag
gen in Bau
Summe
Als
s Finanzinvestiition gehaltene
en Immobilien
Ge
esamt
22.758
1.204
-17
78
1.511
--113
3.049
1.268
-162 28.06
69
F - 245
1
178
-32
154
11
2
E
ENTWIC
CKLUN
NG DES
S
K
KONZER
RNANL
LAGEV
VERMÖ
ÖGENS
zu
um 31. Okttober 2012
Kumulierte
e Abschreibun
ng
Zugänge
Ab ä
Abgänge
Änderung des
Währungsumrechnungs
Wertänderung des
Umgliederungen ins
g
Umbuchungen
Stand am
31. Oktober 2012
Stand am
1. November 2011
Abschreibung
des laufenden
Geschäftsjahres
Abgänge
Außerplanmäßige
Abschreibung
Änderung des
Umbuchungen
St d am
Stand
31. Oktober 2012
Stand am
31. Oktober 2012
Stand am
31 Oktober 2011
31.
Bu
uchwerte
Stand am
1. November 2011
Entwicklun
ng der Anschafffungs- und Herrstellkosten
Konzessionen, gew
werbliche Schuttzrechte und ähn
nliche
Rechte und Vorteile sowie darauss abgeleitete Lizenzen
286
25
-1
12
0
0
0
0
0
299
272
17
-11
0
0
0
0
278
21
14
4
Summe
286
25
-1
12
0
0
0
0
0
299
272
17
-11
0
0
0
0
278
21
14
4
1.608
54
-8
83
0
0
0
0
-3
3
1.576
404
52
-79
0
0
0
-3
374
1.2
202
1.204
4
796
161
-13
33
0
-3
0
0
3
824
680
67
-134
0
0
0
3
616
2
208
116
6
0
72
-5
-67
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2.404
287
-22
21
-67
-3
0
0
0
2.400
1.084
119
-213
0
0
0
0
990
1.4
410
1.320
0
Alss Finanzinvestitio
on gehaltenen Immobilien
14.693
4.465
0
0
-1.484
2.385
0
0 20.059
0
0
0
0
0
0
0
0
20.0
059
14.693
3
Summe
14.693
4.465
0
0
-1.484
2.385
0
0 20.059
0
0
0
0
0
0
0
0
20.0
059
14.693
3
1.268
21.4
490
16.027
7
in T
TEUR
Imm
materielle Verm
mögenswerte
Sachanlagevermö
ögen
Gru
undstücke, grun
ndstücksgleiche Rechte,
ein
nschließlich der Bauten auf frem
mdem Grund
Tecchnische Anlage
en und andere A
Anlagen, Betrieb
bsund
d Geschäftsausstattung
Ge
eleistete Anzahlu
ungen und Anlag
gen in Bau
Summe
Als
en Immobilien
Ge
esamt
17.383
4.777
-23
33
-67
-1.487
2.385
0
1.356
0 22.758
F - 246
136
-224
0
0
0
0
A
A. DER
R KONZERN
Die
e EYEMAXX R
Real Estate AG ist eine Aktien
ngesellschaft nach deutschem
m Recht mit Sittz in Aschaffenburg und der
Ge
eschäftsanschriift Auhofstraße
e 25, D-63741 Aschaffenburg
g. Die Gesellscchaft ist beim Amtsgericht Aschaffenburg
A
untter der Numme
er HRB 11755 im Handelsregiister eingetrage
en.
1.. Allgem
meine An
ngaben
Im Rumpfgeschä
äftsjahr 2011 w
wurden die Gesschäftsanteile d
der österreichisschen EYEMA
AXX Internation
nal Holding &
Co
onsulting GmbH (Sitz: A-2333 Leopoldsdorf, Feuerweh
hrstraße 17, F
FN 146544g) in den Börse
enmantel der
EY
YEMAXX Real Estate AG (vormals: Amictuss AG) mittels einer Sachkapittalerhöhung im Rahmen des genehmigten
Ka
apitals gegen Ausgabe
A
von 2.499.500 Inha
aberaktien übe
ertragen. Die Transaktion wurde
w
mit Zusttimmung des
Aufsichtsrates vo
om 5. Mai 201
11 beschlosse
en und am 1
17. Juni 2011 mit der Eintra
agung im Ha
andelsregister
recchtskräftig.
Die
ese Transaktio
on wird als „re
everse acquisiition“ eingestufft, da der Alt--Eigentümer de
er EYEMAXX International
Ho
olding & Consullting GmbH, Le
eopoldsdorf, na
ach der Transakktion mit einem
m Anteil von run
nd 98 % die Me
ehrheit an der
EY
YEMAXX Real Estate AG, Asschaffenburg, h
hält. In analoge
er Anwendung von IFRS 3 („rreverse acquisition“) gilt die
EY
YEMAXX Intern
national Holding
g & Consulting GmbH, Leopo
oldsdorf, damit als wirtschaftlicher Erwerber. Aus diesem
Gru
und wird der bisherige Ko
onzernjahresabschluss der E
EYEMAXX Inte
ernational Hold
ding & Consu
ulting GmbH,
Leo
opoldsdorf, forttgeschrieben.
Se
eit 31. Mai 2011
1 ist Herr Dr. M
Michael Müller als alleinvertre
etungsbefugter Vorstand der EYEMAXX Re
eal Estate AG
berufen. Mit Wirkkung zum 8. Ja
anuar 2014 legtte Herr Dr. Piribauer sein Am
mt nieder. Am 1
13. Januar 2014
4 wurde Herr
ed des Aufsich
htsrates bestelllt. Dem Aufsicchtsrat der EY
YEMAXX Reall Estate AG,
Dr.. Philip Jessicch zum Mitglie
Aschaffenburg, gehören zum Au
ufstellungsdatu
um des Konzerrnabschlusses Herr Dr. Jessicch am 13. Janu
uar 2014 vom
Am
mtsgericht Asch
haffenburg als A
Aufsichtsrat bestellt, sowie He
err Franz Gulz und Herr Maxim
milian Pasqualii.
1..1
Gesschäftstättigkeit
De
er EYEMAXX-K
Konzern ist a
als internationa
aler Immobilien
nentwickler in den neuen W
Wachstumsmä
ärkten Polen,
Tscchechien, Slow
wakei, Serbien sowie in den e
etablierten Märkten Österreich
h und Deutschland mit dem F
Fokus auf die
Entwicklung von Handels- und Logistikimmobi
L
ilien aktiv. Gem
meinsam mit Prrojektpartnern w
werden Gewerbeimmobilien
en Fachmarkttzentren, Logisstikparks und „build to su
uite“-Projekten evaluiert, en
ntwickelt und
in den Bereiche
oren verkauft. Allerdings
A
wird mit bestimmten Prestigeproje
ekten (derzeit
durchgeführt und grundsätzlich an Endinvesto
Österreich) keiine reine „develop and sell“--Strategie verffolgt, sondern sie werden in der Gruppe
in Serbien und Ö
urch die Verm
mietung Gewin
nne zu erziele
en. Die Abwicklung der Projekte erfolgtt in eigenen
behalten, um du
ojektgesellscha
aften (SPV – sp
pecial purpose vehicle).
Pro
Die
e Finanzierung
g der Projekte ist
i unter anderrem durch Kap
pitalerhöhungen
n, die Ausgabe
e von Anleihen sowie durch
Me
ezzaninfinanzie
erungsmodelle und Co-Finanzzierungspartnerr gesichert.
1..2
Berichterstatttung
De
er Konzernabscchluss zum 31. Oktober 2013
3 wurde nach d
den Internation
nal Financial Reporting
R
Stand
dards (IFRS),
wie
e sie in der Eurropäischen Union (EU) anzuw
wenden sind, erstellt
e
und verm
mittelt ein den tatsächlichen V
Verhältnissen
enttsprechendes B
Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslag
ge des Konzern
ns.
F - 247
onzernwährung ist der Euro
o, der auch d
den wirtschaftlichen Schwerrpunkt des Ko
onzerns widersspiegelt. Die
Ko
Da
arstellung im Ko
onzernabschlusss erfolgt in Tausend Euro (TE
EUR, kaufmännisch gerundett).
Da
as Geschäftsjah
hr des Konzern
ns beginnt am 1
1. November un
nd endet am 31. Oktober (Ge
eschäftsjahr 2012/2013). Als
Ve
ergleichsperiode
e wird das Gesschäftsjahr 2011/2012 dargesttellt.
1..3
Veröffentlich
hung
Die
eser Konzerna
abschluss nach
h IFRS wird am 28. Febru
uar 2014, nacch Freigabe d
durch den Auffsichtsrat der
Ge
esellschaft, auf der Homepage
e (www.eyemaxxx.com) veröffe
entlicht.
De
er Konzernabschluss für dass Geschäftsjahr zum 31. Oktober 2013 w
wurde am 12. Februar 2014
4 durch den
Be
eschluss des Vo
orstandes zur V
Veröffentlichung
g freigegeben.
F - 248
2.. Besch
hreibung
g des Ko
onsolidie
erungsk
kreises u
und
Untern
nehmenszusammensch
hlüsse
2..1
Entw
wicklung des Konssolidierun
ngskreise
es
Die
e nachfolgende Liste enthä
ält die Veränd
derungen der Tochteruntern
nehmen in de
er EYEMAXX-G
Gruppe zum
31. Oktober 2013
3.
2..2
Volllkonsolidiierung
Im Berichtsjahr w
wurden zwei de
eutsche Gesellsschaften (Vorja
ahr: 2) und 21 a
ausländische G
Gesellschaften (Vorjahr: 19)
volllkonsolidiert.
Än
nderung des K
Konsolidierung
gskreises
Vollerung
konsolidie
EquityKonso
olidierung
Nicht
einbezogene
Ge
esellschaften
Gesamt
28
8
13
49
4
1
0
5
Ab
bgang bzw. Verrschmelzung
-2
-1
0
-3
Änderung der Konsolidierungsm
methode
-9
9
0
0
Sta
and am 31. Ok
ktober 2012
21
17
13
51
Sta
and am 1. Nov
vember 2011
Im GJ 2011/2012
2 erstmals einbe
ezogen
3
6
0
9
Ab
bgang bzw. Verrschmelzung
-1
0
0
-1
Sta
and am 31. Ok
ktober 2013
23
23
13
59
Im GJ 2012/2013
3 erstmals einbe
ezogen
nehmen im EYE
EMAXX-Konze
ern (Vorjahr: 51). Die Anzahl
Im Geschäftsjahr 2012/2013 befinden sich 59 Konzernuntern
esentlichkeit n
nicht in den K
Konzernabschlu
uss mit einbezzogenen Unterrnehmen blieb unverändert
der wegen Unwe
orjahr:13).
(Vo
Folgende Gesellsschaften wurde
en im Geschäftssjahr 2012/2013 vollkonsolidie
ert miteinbezog
gen:
F - 249
Vo
ollkonsolidierte
e Konzernges
sellschaften
lokale
W
Währung
ind
direkter
nteil am
An
apital in
Ka
%
Sitz
Land
d
EY
YEMAXX Real Estate
E
AG
Aschaffenburrg
Deutschland
OberEUR gese
ellschaft
ED
DEN REAL EST
TATE DEVELO
OPMENT A.G.
Luxemburg
Luxemburg
EUR
100
ER
RED Netherland
ds II B.V.
Amsterdam
Niede
erlande
EUR
100
EY
YEMAXX Corpo
orate Finance GmbH
G
Wien
Österreich
EUR
100
EY
YEMAXX FMZ H
Holding GmbH
Aschaffenburrg
Ho
olding
Deutschland
EUR
100
EY
YEMAXX Intern
national Holding
g & Consulting
Gm
mbH
Leopoldsdorff
Österreich
EUR
100
EY
YEMAXX Management GmbH
H
Wien
Österreich
EUR
100
EY
YEMAXX Management Slovakkia s.r.o.
Bratislava
Slow
wakei
EUR
85
EY
YEMAXX MANA
AGEMENT SRL
Bukarest
Rumänien
RON
100
Eden Slovakia Lo
og Center 1 s.r..o.
Bratislava
Slow
wakei
EUR
85
Eden Slovakia Re
etail Center 1 s.r.o.
s
Bratislava
Slow
wakei
EUR
85
Eden Slovakia Re
etail Center 2 s.r.o.
s
Bratislava
Slow
wakei
EUR
85
Eyemaxx 4 Sp.z.o
o.o.
Warschau
Polen
n
PLN
90
Eyemaxx 5 Sp.z.o
o.o.
Warschau
Polen
n
PLN
90
EY
YEMAXX Kosice s.r.o.
Bratislava
Slow
wakei
EUR
73
Re
etailcenter Mana
agement GmbH
H
Leopoldsdorff
Österreich
EUR
100 *)
EY
YEMAXX Pelhriimov s.r.o.
Dolní Chabryy, Prag 8 Tschechien
CZK
90
EM
M Outlet Centerr GmbH
Wien
Österreich
EUR
99
EY
YEMAXX MANA
AGEMENT DO
OO
Novi Beograd
d
Serbien
RSD
100
Log
g Center d.o.o..
Belgrad
Serbien
RSD
100
MA
AXX BauerrichttungsgmbH
Wien
Österreich
EUR
98
BE
EGA ING DOO
Belgrad
Serbien
RSD
100
Log
gCenter Alpha a.d.
Stara Pazova
a
Serbien
EUR
100
Ge
ewerbeimmobiilien
Be
estandsimmob
bilien
*) W
Wirtschaftlicherr Anteil. Erläute
erungen siehe „„Der Konzern: EYEMAXX FM
MZ Holding Gmb
bH, Aschaffenb
burg“.
F - 250
Errstkonsolid
dierungen
Än
nderungen im Geschäfts
sjahr 2012/2
2013
en im Geschäftssjahr 2012/2013 neu gegründet bzw. erworb
ben:
stmals vollkon
nsolidierte Ge
esellschaften
Ers
lokale
Währung
W
ndirekter
in
A
Anteil am
Kapital in
K
%
Öste
erreich
EUR
98
Belgrad
Serb
bien
RSD
100
Stara Pazovva
Serb
bien
EUR
100
Sitz
nd
Lan
MA
AXX BauerrichttungsgmbH
Wien
BE
EGA ING DOO
Log
gCenter Alpha a.d.
Be
estandsimmob
bilien
Ka
auf von Max
xx Bauerrich
htungsgmbH
H, Österreich
h
Im dritten Quarta
al des Geschä
äftsjahres 2012
2/2013 wurden
n 98% der Anteile an der M
MAXX BauerricchtungsgmbH
esellschaft hältt ein gemischt g
genutztes Wohn- und Bürogebäude in Leopo
oldsdorf.
gekauft. Diese Ge
Ka
auf von BEG
GA ING DOO
O, Serbien
Am
m 9. April 2013
3 hat EYEMAX
XX ein Darleh
hen in Höhe vvon TEUR 200
0 an BEGA IN
NG DOO zum Ankauf von
Gru
undstücken ausgegeben. Der
D
Eigentüme
er, wie auch Geschäftsfüh
hrer der BEG
GA ING DOO, stellt eine
nahestehende Pe
erson in Gescchäftsführer-Position im EYEMAXX-Konzern
n dar. Am 30. April 2013 ha
at EYEMAXX
nen Optionsverrtrag über 100%
% der Anteile der BEGA ING
G DOO unterscchrieben. In die
esem wurde geregelt, dass
ein
EY
YEMAXX bis zu
um 30. Septem
mber 2013 ohne
e weitere Zustimmung der BE
EGA ING DOO
O das Recht ha
at, die Anteile
der BEGA ING DOO jederze
eit zu kaufen. Mit dem Optionsvertrag wurde ein Na
achtrag zum Kreditvertrag
NG DOO erklä
ärt, dass die bereits und zukkünftig angekau
uften Grundstü
ücke bis zum
untterzeichnet, in dem BEGA IN
Ab
blauf des Optio
onsvertrags inklusive seiner Nachträge
N
nich
ht veräußert we
erden dürfen. A
Am 30. Juli 201
13 wurde die
Op
ptionsfrist auf 31. Dezemberr 2013 verläng
gert. Am 28. O
Oktober 2013 wurden 100%
% der Anteile
e von ERED
Ne
etherlands II B.V
V. gekauft.
Grründung Log
gCenter Alp
pha a.d., Serbien
Am
m 2. Oktober 2013 wurde die LogCente
er Alpha a.d., Serbien, ge
egründet. Diesse Gesellschafft wurde als
Pro
ojektgesellscha
aft für die serbisschen Projekte
e gegründet.
Im Zuge der Erstkonsolidier
E
rung wurden im Geschäftssjahr 2012/20
013 folgende zu Zeitwerten bewertete
ermögenswerte und Schulden übernommen:
Ve
F - 251
bernommenes Nettovermögen
Üb
in TEUR
T
145
Sa
achanlagevermö
ögen
1.147
Fin
nanzanlageverm
mögen
6
Kurzfristiges Verm
mögen
16
Langfristige finanzielle Verbindlichkeiten
-870
Kurzfristige Rücksstellungen
-1
Ve
en und Leistun
ngen
-366
Niccht beherrschende Anteile
-2
Üb
75
Än
sjahr 2011/2
2012
en im Geschäftssjahr 2011/2012 neu gegründet:
lokale
Währung
indirekter
Anteil am
Kapital in
%
D
Deutschland
EUR
100*)
Warschau
P
Polen
PLN
90
Eyemaxx 5 Sp.z.o
o.o.
Warschau
P
Polen
PLN
90
Eyemaxx 6 Sp.z.o
o.o.
Warschau
P
Polen
PLN
90
stmals vollkon
nsolidierte Ge
esellschaften
Ers
Sitz
L
Land
Aschaffenburg
Eyemaxx 4 Sp.z.o
o.o.
Ho
olding
EY
YEMAXX FMZ H
Holding GmbH
Ge
ewerbeimmobiilien
*) W
Wirtschaftlicherr Anteil. Erläute
erungen siehe „„Der Konzern: EYEMAXX FM
MZ Holding Gmb
bH, Aschaffenb
burg“.
MAXX FMZ Hollding GmbH, A
Aschaffenburg
g
Grründung EYEM
Am
m 26. Juni 2012 wurde die EYEMAXX FM
MZ Holding GmbH
G
mit Sitz in Aschaffenb
burg gegründe
et. An dieser
Ge
esellschaft hältt die EYEMAX
XX Internationa
al Holding & C
Consulting Gm
mbH, Leopoldsd
dorf, 40 % der Anteile. Im
Ge
esellschaftsverttrag vom 18. JJuli 2012 wurd
de geregelt, da
ass die EYEM
MAXX Internatio
onal Holding & Consulting
Gm
mbH, Leopoldssdorf, 100 % d
des Gewinns o
oder Verlusts der EYEMAX
XX FMZ Holding GmbH, Asschaffenburg,
zug
gewiesen beko
ommt. Die Gessellschafter derr EYEMAXX In
nternational Ho
olding & Consu
ulting GmbH, L
Leopoldsdorf,
haben das Recht, gegen einen zzuvor vereinba
arten Preis bis zzum 30. Juni 20
017 die verbleibenden 60 % d
der Anteile zu
erw
werben. Der zw
weite Gesellscchafter erhält eine
e
fixe Verzin
nsung seines eingezahlten K
Kapitals. Zusättzlich hat der
zw
weite Gesellsch
hafter das Rech
ht, ab 1. Juli 2017 zeitlich un
nbegrenzt die Geschäftsanteile an der Gessellschaft der
EY
YEMAXX International Holdiing & Consulting GmbH, L
Leopoldsdorf, oder der EYEMAXX Real Estate AG,
Aschaffenburg, a
anzudienen (Pu
ut-Optionsrechtt). Die nicht be
eherrschenden Anteile aus de
er EYEMAXX FMZ Holding
mbH, Aschaffen
nburg, werden im EYEMAXX
X-Konzernabschluss gemäß IAS 32.23 und IAS 39.AG8 a
als finanzielle
Gm
Ve
erbindlichkeit zu
um Barwert dess Ausübungsbe
etrags in der Bilanz angesetztt.
F - 252
MAXX 4 Sp.z.o
o.o., EYEMAXX
X 5 Sp.z.o.o. un
nd EYEMAXX 6 Sp.z.o.o., W
Warschau
Grründung EYEM
Mitt Wirkung zum
m 27. August 20
012 wurden die drei polniscchen Gesellsch
haften EYEMAX
XX 4 Sp.z.o.o., Warschau,
EY
YEMAXX 5 Sp.zz.o.o., Warschau, und EYEM
MAXX 6 Sp.z.o.o., Warschau, gegründet. An
n diesen Geselllschaften hält
die
e EDEN REAL ESTATE DEVELOPMENT A.G.,
A
Luxemburrg, zum 31. Okttober 2012 90 % der Anteile und die AHM
Ma
anagement und
d Unternehmen
nsberatungs Ge
esmbH, Wien, 1
10 % der Anteile.
Üb
bergangskkonsolidieru
ung mit Sta
atuswechse
el
Än
sjahr 2012/2
2013
Im Geschäftsjahr 2012/2013 kam
m es zu folgend
der Aufwärts- u
und Abwärtskonsolidierung:
ufwärtskonsoliidierung
Au
Sitz
L
Land
lokale
Währung
indirekter
Anteil am
Kapital in
%
CZK
90
Ge
ewerbeimmobiilien
EY
Ab
bwärtskonsolid
dierung
Dolní Cha
abry, Prag 8 T
Tschechien
Sitz
L
Land
lokale
Währung
indirekter
Anteil am
Kapital in
%
Warschau
P
Polen
PLN
90
Ge
ewerbeimmobiilien
Eyemaxx 6 Sp.z.o
o.o.
Au
ufwärtskons
solidierung v
von EYEMAX
XX Pelhrimo
ov s.r.o., Tsc
chechien
Mitt Wirkung zum
m 31. Oktober 2013 wurde d
der Gesellscha
aftsvertrag hinsichtlich der S
Stimmrechte g
geändert. Die
Änderung besagtt, dass mit Wirkkung 31. Oktober 2013 wesen
ntliche Entscheidungen mit Me
ehrheit beschlo
ossen werden
kön
nnen. Die Stimmrechte enttsprechen dem
m Kapitalanteil der Gesellschaft. Somit beherrscht EY
YEMAXX die
Tochtergesellscha
aft mit 90% Ka
apitalanteil und Stimmrechten..
Ab
bwärtskonso
olidierung von
v Eyemaxx
x 6 Sp.z.o.o.., Polen
Mitt Wirkung zum
m 28. August 2013
2
wurde diie EYEMAXX 6 Sp.z.o.o., W
Warschau, an die at-equity konsolidierte
MA
ALUM Limited, Zypern, verkau
uft. Aus Verein
nfachungsgründ
den wurde diesse Transaktion zum 31. Juli 2013 aus dem
Vo
ollkonsolidierung
gsbereich in de
en at-equity-Be
ereich umgeglie
edert.
F - 253
urch die Auf- bzzw. Abwärtskon
nsolidierung wu
urden folgende Vermögenswe
erte und Schuld
den ein- bzw. au
usgebucht:
Du
Aufw
wärtserung
konsolidie
Abwärtsko
onsolidierung
5
-64
582
-237
20
-71
-571
363
Kurzfristige finanzzielle Verbindlicchkeiten
-69
1
-14
19
5
0
-42
11
in TEUR
T
Sa
achanlagevermö
ögen
Kurzfristiges Verm
mögen
Üb
bernommenes//abgegangene
es Nettovermö
ögen
Än
sjahr 2011/2
2012
m es zu folgend
der Abwärtskon
nsolidierung:
lokale
Währung
indirekter
Anteil am
Kapital in
%
EUR
90
PLN
90
CZK
90
Sitz
L
Land
Luxembu
urg
L
Luxemburg
EY
YEMAXX 3 Sp.zz.o.o.
Warschau
P
Polen
EY
YEMAXX Ceskýý Krumlov s.r.o
o.
Dolní Cha
abry, Prag 8 T
Tschechien
EY
YEMAXX Havlícckuv Brod s.r.o
o.
Dolní Cha
abry, Prag 8 T
Tschechien
CZK
90
EY
YEMAXX Jablon
nec nad Nisou s.r.o.
Dolní Cha
abry, Prag 8 T
Tschechien
CZK
90
EY
YEMAXX Prerovv s.r.o.
Dolní Cha
abry, Prag 8 T
Tschechien
CZK
90
EY
YEMAXX Zdár nad
n Sávavou ss.r.o.
Dolní Cha
abry, Prag 8 T
Tschechien
CZK
90
Re
etail Park Malbo
ork z.o.o.
Warschau
P
Polen
PLN
90
Warschau
P
Polen
PLN
90
Ho
olding
Eden LogCenter International A
Alpha S.a.r.l.
Ge
ewerbeimmobiilien
Be
estandsimmob
bilie
RE
ETAIL PARK OLAWA Sp.z.o.o
o.
F - 254
bwärtskonsolid
dierung von E
EYEMAXX Ceský Krumlov s.r.o., Prag, E
EYEMAXX Havlíckuv Brod s.r.o., Prag,
Ab
EY
YEMAXX Jablo
onec nad Niso
ou s.r.o., Prag,, EYEMAXX Prerov s.r.o., P
Prag, und EYEMAXX Zd‘ár nad
n
Sávavou
s.rr.o., Prag
Mitt Gesellschaftsvertrag vom 17
7. Juli 2012 wurde zwischen d
der EYEMAXX International H
Holding & Consulting GmbH,
Leo
opoldsdorf, und
d der AHM Management und Unternehmenssberatungs GesmbH, Wien, vereinbart,
v
dasss wesentliche
Entscheidungen nur mit 100-%
%-iger Zustimmu
ung aller Gese
ellschafter durcchzuführen sind
d. Daraus ergibt sich, dass
Beteiligung die Beherrschung
g im Sinne von
n IAS 27 über die Gesellscha
aft durch diese
e Transaktion
trotz 90-%-iger B
us Vereinfachu
ungsgründen w
wurden EYEMA
AXX Ceský Krrumlov s.r.o., P
Prag, EYEMAX
XX Havlíckuv
verrloren ging. Au
Bro
od s.r.o., Prag,, EYEMAXX Ja
ablonec nad Nisou s.r.o., Pra
ag, EYEMAXX Prerov s.r.o., Prag, und EYE
EMAXX Zd‘ár
nad
d Sávavou s.rr.o., Prag, mit Wirkung zum
m 31. Juli 2012 aus dem Vollkonsolidierung
gsbereich in den at-equityBe
ereich umgeglie
edert.
Ab
bwärtskonsolid
dierung von EDEN LogC
Center INTERN
NATIONAL A
Alpha S.à.r.l., Luxemburg, und deren
po
olnischen Toch
hterunternehm
men
Mitt Wirkung zum
m 27. Juli 2012
2 wurden 90 % der Anteile d
der EDEN Log
gCenter INTER
RNATIONAL Alpha
A
S.à.r.l.,
Luxxemburg, von der EDEN REAL
R
ESTATE
E DEVELOPM
MENT A.G., Lu
uxemburg, an die FMZ Hollding GmbH,
Aschaffenburg, verkauft. Die
e restlichen 10 % der A
Anteile wurde
en an die AHM Manag
gement und
nternehmensbe
eratungs Gesm
mbH, Wien, ve
erkauft. Im Ge
esellschaftsverttrag wurde ve
ereinbart, dass wesentliche
Un
%-iger Zustimmu
ung aller Gese
trotz 90-%-iger Beteiligung die Beherrsch
hung im Sinne von IAS 27 über die Gesellschaft durch den
esellschaftsverttrag verloren g
ging. Die EDE
EN LogCenter INTERNATIONAL Alpha S..à.r.l., Luxemb
burg, ist zum
Ge
31. Oktober 2012
2 100-%-iger Gesellschafter d
der polnischen Gesellschaften
n EYEMAXX 3 Sp.z.o.o., Warrschau, Retail
Pa
ark Malbork z.o.o., Warsschau, und RETAIL PAR
RK OLAWA Sp.z.o.o., W
Warschau. Au
ufgrund der
Ab
bwärtskonsolidie
erung des Muttterunternehme
ens werden au
uch die Tochte
erunternehmen at-equity konssolidiert. Aus
Ve
ereinfachungsgrründen wurde diese Transakktion am 31. Ju
uli 2012 aus dem Vollkonsolidierungsbereicch in den atequity-Bereich um
mgegliedert.
Ab
bwärtskonsolid
dierung von E
EYEMAXX Krno
ov s.r.o., Tsch
hechien, und EYEMAXX
E
Lou
uny s.r.o., Tsch
hechien
Du
urch den Zukau
uf von Anteilen an den Geselllschaften EYEM
MAXX Krnov s..r.o., Prag, Tscchechien, (18. Januar
J
2012)
und
d EYEMAXX Louny
L
s.r.o., Prrag, Tschechie
en, (16. Dezem
mber 2011) kam
m es zu einer Umgliederung aus dem atequity-Bereich in den Vollkonso
olidierungsbere
eich. Mit Gese
ellschaftsvertrag
g vom 17. Juli 2012 wurde zwischen
z
der
YEMAXX Intern
national Holdin
ng & Consu
ulting GmbH, Leopoldsdorrf, und der AHM Manag
gement und
EY
Un
nternehmensbe
eratungs Gesm
mbH, Wien, vvereinbart, dass wesentliche Entscheidungen nur mitt 100-%-iger
Zustimmung alle
er Gesellschaftter durchzufüh
hren sind. Darraus ergibt sicch, dass trotz 90-%-iger Be
eteiligung die
eherrschung im
m Sinne von IAS 27 über die Gesellsschaft durch diese Transa
aktion verloren
n ging. Aus
Be
Ve
ereinfachungsgrründen wurde
en EYEMAXX Krnov s.r.o., P
Prag, Tschech
hien, und EYE
EMAXX Louny s.r.o., Prag,
Tscchechien, mit Wirkung zum 31. Juli 201
12 aus dem Vollkonsolidie
erungsbereich in den at-equity-Bereich
um
mgegliedert.
F - 255
urch die Abwärttskonsolidierung wurden folge
ende Vermögen
nswerte und Scchulden ausgeb
bucht:
Du
in TEUR
T
-176
Immaterielle Verm
mögensgegensstände
-52
Sa
achanlagevermö
ögen
-344
Kurzfristiges Verm
mögen
-33
241
341
4
So
25
-33
Üb
bernommenes//abgegangene
es Nettovermö
ögen
-27
Üb
ung ohne S
Statuswech
hsel
Än
sjahr 2011/2
2012
Be
ei folgenden Gesellschaften
G
kam es im G
Geschäftsjahr 2011/2012 zu m
mehrheitswahrrenden Aufstocckungen und
Anteilsveräußerung ohne Einflusss auf den beh
herrschenden S
Status der Toch
htergesellschaftt:
lokale
Währung
indirekter
Anteil am
Kapital in
%
Ö
Österreich
EUR
100
S
Slowakei
EUR
73
Sitz
L
Land
Wien
Bratislava
a
Ho
olding
EY
YEMAXX Corpo
orate Finance GmbH
G
Ge
ewerbeimmobiilien
EY
YEMAXX Kosice s.r.o.
e restlichen niccht beherrschte
en Anteile der Gesellschaft E
EYEMAXX Corporate Finance
e GmbH, Wien
n, wurden um
Die
TE
EUR 25 erworben. Aufgrund d
des Verkaufes der AHM Man
nagement und Unternehmenssberatungs GesmbH, Wien,
wu
urde deren Anteil an der EY
YEMAXX Kosicce s.r.o., Slow
wakei, um 15 % auf den niicht beherrschenden Anteil
um
mgebucht.
F - 256
En
ntkonsolidierung bzw
w. Fusionierrungen
Än
sjahr 2012/2
2013
en im Geschäftssjahr 2012/2013 entkonsolidie
ert beziehungsw
weise fusionierrt:
Fusionierung
Sitz
L
Land
Luxembu
urg
L
Luxemburg
lokale
Währung
indirekter
Anteil am
Kapital in
%
EUR
100
Ho
olding
ED
DEN LogCenterr International S
S.à.r.l
Fusion der EDE
EN LogCenter International S.à.r.l, Luxem
mburg, in die EDEN Real E
Estate Develo
opment A.G.,
Luxemburg
In der Berichtsp
periode wird im Vollkonsoliidierungskreis die Verschme
elzung der Fiirmen EDEN Real Estate
De
evelopment A.G
G., Luxemburg (absorbierende
e Gesellschaft)) und EDEN Lo
ogCenter Intern
national S.à.r.l, Luxemburg,
(ab
bsorbierte Gese
ellschaft) abgeb
bildet.
Än
sjahr 2011/2
2012
en im Geschäftssjahr 2011/2012 entkonsolidie
ert beziehungsw
weise fusionierrt:
Sitz
lokale
Währung
indirekter
Anteil am
Kapital in
%
L
Luxemburg
EUR
100
Ö
Österreich
EUR
100
L
Land
Ho
olding
ED
DEN INTERNAT
TIONAL RETAIL CENTER S.á.r.l. Luxembu
urg
Ge
ewerbeimmobiilien
AH
HM Managemen
nt und Unterne
ehmensberatun
ngs
Ge
esmbH
Wien
Fusion der EDEN
N INTERNATIO
ONAL RETAIL
L CENTER S.à..r.l., Luxemburrg, in die EDEN LogCenter International
I
S.à
à.r.l, Luxembu
urg
In d
der Berichtsperiode wird im V
Vollkonsolidieru
ungskreis die Ve
erschmelzung der Firmen ED
DEN LogCenterr International
S.à
à.r.l. (absorbie
erende Gesellsschaft) und de
er EDEN INT
TERNATIONAL
L RETAIL CENTER S.à.r.l. (absorbierte
Ge
esellschaft) abg
gebildet. Sie w
wurde am 24. April 2012 re
echtskräftig fussioniert und die Salden rückkwirkend per
1. November 2011 übernommen
n.
Ve
erkauf der AHM
M Managemen
nt und Unterne
ehmensberatungs GesmbH, Wien
Am
m 26. April 20
012 wurden 100
1 % an der vollkonsolidie
erten AHM Ma
anagement un
nd Unternehme
ensberatungs
Ge
esmbH, Wien, vverkauft. Dadurch wurde auch der Anteil an
n der Firma EY
YEMAXX Kosice
e s.r.o., Slowakkei, um 15 %
verrmindert.
F - 257
aufpreisnachbe
esserung
Ka
Die
e STOP.SHOP
P. Kyjov s.r.o., Prag,
P
wurde au
ufgrund des Ve
erkaufes per 30
0. Juni 2011 en
ntkonsolidiert. A
Aufgrund der
seh
hr guten Entw
wicklung des Fachmarktzen
ntrums wurde gemäß des V
Vertrages am 12. Septembe
er 2012 eine
Ka
aufpreisanpassu
ung durchgefü
ührt. Die nachträgliche Zahlung in Höhe von TEUR 39
91 ist unter de
en sonstigen
bettrieblichen Erträ
ägen in der Ko
onzerngewinn- und
u Verlustrech
hnung angefüh
hrt.
Die
e Gesamtausw
wirkung aus der Entkonsolidierrung im Geschä
äftsjahr 2011/2012 zeigt die u
unten stehende Tabelle:
in TEUR
T
Fin
nanzanlageverm
mögen
-22
Kurzfristiges Verm
mögen
-295
193
2
Üb
-122
2..3. Gem
meinschafttsunterne
ehmen un
nd assoziierte Unte
ernehmen
n
Die
e bilanzielle Behandlung d
der Gemeins
schaftsunterne
ehmen erfolgtt nach der Equity-Method
de. Bei den
Ge
emeinschaftsun
nternehmen bessteht zwar wirtschaftliche Kap
pitalmehrheit, je
edoch aufgrund
d der Bestimmungen in den
Ge
esellschaftsvertträgen besteht keine Beherrsschung, sodasss die Geschäffte gemeinscha
aftlich i.S.d. IA
AS 31.3 bzw.
IAS
S 31.9 geführt werden. Die Gemeinschaft
ftsunternehmen
n werden unte
er Anwendung der Equity-M
Methode zum
antteiligen Eigenkkapital bilanzierrt.
Vo
oraussetzung fü
ür die Qualifikattion als assoziiertes Unterne
ehmen ist das Vorliegen eine
es maßgebliche
en Einflusses.
Die
eser kann in de
er Regel durch
h das Vorliegen
n eines Indikato
ors oder mehre
erer Indikatoren
n festgestellt w
werden, die in
IAS
S 28.7 definiertt sind.
Be
ei Vorliegen eines mindestenss 20-%-igen Stimmengewichtss an einem Untternehmen wird
d ein maßgebliicher Einfluss
nacch IAS 28.6 ve
ermutet. Diese Vermutung ka
ann jedoch widerlegt werden. Bei sämtlichen in den Konze
ernabschluss
mitt einbezogenen
n assoziierten U
Unternehmen b
beträgt das Stim
mmgewicht mehr als 20 %.
lokale
Währung
indirekter
Anteil am
Kapital in
%
Z
Zypern
EUR
90
Luxembu
urg
L
Luxemburg
EUR
90
Euro Luna Park
Kiev
U
Ukraine
UAH
50
MA
ALUM LIMITED
D
Nikosia
Z
Zypern
EUR
90
Ma
aramando Trad
ding & Investme
ent Ltd.
Nicosia
Z
Zypern
EUR
50
Ge
emeinschaftsu
unternehmen u
und assoziierrte
Ge
esellschaften
Sitz
L
Land
DV
VOKA LIMITED
D
Nicosia
Alpha S.a.r.l.
Ho
olding
F - 258
Ge
ewerbeimmobiilien
EY
YEMAXX 3 Sp.zz.o.o.
Warschau
P
Polen
PLN
90
Eyemaxx 6 Sp.z.o
o.o.
Warschau
P
Polen
PLN
90
EY
o.
Dolní Cha
abry, Prag 8 T
Tschechien
CZK
90
EY
YEMAXX Jablon
Dolní Cha
abry, Prag 8 T
Tschechien
CZK
90
EY
o.
Dolní Cha
abry, Prag 8 T
Tschechien
CZK
90
EY
YEMAXX Zdár nad
n Sávavou ss.r.o.
Dolní Cha
abry, Prag 8 T
Tschechien
CZK
90
EY
Dolní Cha
abry, Prag 8 T
Tschechien
CZK
90
EY
YEMAXX Lounyy s.r.o.
Dolní Cha
abry, Prag 8 T
Tschechien
CZK
90
EY
YEMAXX Krnovv s.r.o.
Dolní Cha
abry, Prag 8 T
Tschechien
CZK
90
LO
OGCENTER AIR
RPORT d.o.o. Beograd
Belgrad
S
Serbien
RSD
50
Re
etail Park Malbo
ork z.o.o.
Warschau
P
Polen
PLN
90
Vilia s.z.o.o.
Warschau
P
Polen
PLN
50
Ö
Österreich
EUR
98
Ö
Österreich
EUR
90
Warschau
Leopoldssdorf bei
Wien
P
Polen
PLN
90
Ö
Österreich
EUR
90
Wien
Ö
Österreich
EUR
95
Aschaffenburg
D
Deutschland
EUR
94
Be
estandsimmob
bilien
Life
estyle Realbesitz-Verwertungsgesellschaft m
mbH
Wien
&C
Co KG
Leopoldssdorf bei
FM
MZ Kittsee Gmb
bH
Wien
RE
o.
Ma
arland Bauträge
er GmbH
Se
eespitzstraße Vermietungs
V
Gm
mbH & Co KG
GE
ELUM Grundstü
ücks-Vermietun
ngsgesellschaft
ft
mb
bH
F - 259
Errstkonsolid
dierungen
Än
sjahr 2012/2
2013
ben:
stmalig einbezzogenen
Ers
Ge
emeinschaftsu
unternehmen u
und assoziierrte
Ge
esellschaften
lokale
Währung
indirekter
Anteil am
Kapital in
%
Z
Zypern
EUR
90
Z
Zypern
EUR
90
Warschau
P
Polen
PLN
50
Leopoldssdorf bei
Wien
Ö
Österreich
EUR
90
Wien
Ö
Österreich
EUR
95
Aschaffenburg
D
Deutschland
EUR
94
Sitz
L
Land
DV
VOKA LIMITED
D
Nicosia
MA
ALUM LIMITED
D
Nikosia
Ho
olding
Ge
ewerbeimmobiilien
Vilia s.z.o.o.
Be
estandsimmob
bilien
Ma
arland Bauträge
er GmbH
Se
eespitzstraße Vermietungs
V
Gm
mbH & Co KG
GE
ELUM Grundstü
ücks-Vermietun
ngsgesellschaft
ft
mb
bH
KA LIMITED, Z
Zypern
Grründung DVOK
Mitt Wirkung zum
m 17. Januar 2013 wurde DVOKA
D
Limited
d, Zypern, geg
gründet. An dieser Gesellscchaft hält die
EY
YEMAXX Intern
national Holding
g & Consulting GmbH, Leopoldsdorf, 90 % d
der Anteile und die AHM Management und
Un
nternehmensbe
eratungs Gesm
mbH, Wien, 10 % der An
nteile. Im Gesellschaftsvertrag wurde zw
wischen der
ng & Consu
EY
YEMAXX Intern
national Holdin
ulting GmbH, Leopoldsdorrf, und der AHM Manag
gement und
Un
nternehmensbe
eratungs Gesm
mbH, Wien, vvereinbart, dass wesentliche Entscheidungen nur mitt 100-%-iger
Zustimmung alle
eteiligung die
Be
eherrschung im Sinne von IAS
S 27 über die G
Gesellschaft nich
ht vorhanden isst.
Grründung MALU
UM LIMITED, Zypern
Z
Da
a sich die ste
euerlichen Rah
hmenbedingung
gen für luxem
mburgische Ho
oldinggesellsch
haften zum 1. Januar 2013
ung in Bezug
geä
YEMAXX-Konzzern zu einer S
Strukturierungss- bzw. Konsolid
dierungsänderu
auff seine polniscchen Projektge
esellschaften e
entschlossen. Mit Stichtag 2
20. Dezember 2012 hat derr EYEMAXXKo
ung dahingehe
end abgeschlo
ossen, dass Zypern
Z
Luxem
Ho
oldingstandort a
ündete Gesellscchaft MALUM
LIM
G
ED
DEN LogCente
er INTERNATIONAL Alpha
S.à
à.r.l. Erstgena
annte hält sseither die Beteiligungen an den n
nach polnisch
hem Recht gegründeten
Pro
ojektgesellscha
aften, welche w
wiederum mittelbar at-equity in
n den EYEMAX
XX-Konzern ein
nbezogen werde
en.
F - 260
auf 50% der An
nteile der Vilia
a.sp.z.o.o., Pollen
Ka
Mitt Wirkung zum 15. Januar 2013 wurden 50 % der Anteile d
der Vilia sp.z.o.o., Polen, geka
auft. Gemeinsa
am mit einem
and
deren Immobiilienentwickler aus Österreich wird dort ein Fachmarrktzentrum rea
alisiert. Mit W
Wirkung zum
26. August 2013 w
wurde die Fam
mily Point 2 Hold
ding sp.z.o.o., P
Polen, mit Vilia
a sp.z.o.o., Pole
en, fusioniert.
Ka
auf 90% der An
nteile an der M
Marland Bauträ
äger GmbH, Ö
Österreich
Mitt Wirkung zum 30. Januar 2013 wurde der Geschäftsantei
G
il in Höhe von 90% an der na
ach österreichisschem Recht
geg
gründeten Gesellschaft Ma
arland Bauträger GmbH, ein
nerseits von M
Marland Wohn
nbaugesellscha
aft mbH und
and
derseits von SL Invest Beteiliigungs GmbH, erworben. Im G
Gesellschaftsvvertrag wurde vvereinbart, dasss wesentliche
%-iger Zustimmu
ung aller Gese
trotz 90-%-iger B
Beteiligung die Beherrschung im Sinne von IAS 27 über diie Gesellschaftt nicht vorhand
den ist. Diese
esellschaft hält Anteile an eine
er vermieteten Wohn- und Ge
eschäftsimmob
bilie in ihrem Eiigentum. Durch
h den Erwerb
Ge
kan
nn EYEMAXX laufende Mietzzinsen erzielen.
Ka
auf 95% der Ko
ommanditante
eile an der See
espitzstraße Vermietungs GmbH & Co KG
G, Österreich
Mitt Wirkung zum 31. Januar 20
013 hat sich EY
YEMAXX eine Kaufoption übe
er 45% der An
nteile an der Se
eespitzstraße
Ve
ermietung Gmb
bH & Co KG g
gesichert. Mit Wirkung zum 30. April 2013
3 wurde die Ka
aufoption gezo
ogen. Zudem
wu
urden weitere 45% der Anteile
e von der VPG V
Verbundsystem
me Planungs- P
Produktions- Ba
augesellschaftm
mbH und 5 %
der Anteile von H
Herrn Dr. Mülle
er gekauft. Die Seespitzstraße
e Vermietungss GmbH & Co KG hält zusam
mmen mit der
YEMAXX Outle
et Center eine Liegenschaft, auf welcher sich ein voll ve
ermietetes Büro
o- wie auch Wohngebäude
W
EY
beffindet. Im Synd
dikatsvertrag m
mit dem Zweitg
gesellschafter w
wurde vereinba
art, dass wesentliche Entsche
eidungen nur
mitt Zustimmung d
des Kompleme
entärs und der Kommanditiste
enmehrheit durrchzuführen sin
nd. Daraus ergibt sich, dass
trotz 95-%-iger Be
eteiligung die Beherrschung
B
im Sinne von IA
AS 27 über die Gesellschaft nicht vorhanden
n ist.
Ka
auf von 94% de
er Anteile an d
der GELUM Grrundstücks-Ve
ermietungsges
sellschaft mbH
H, Aschaffenb
burg
Mitt Wirkung zum 26. April 2013
3 wurden 94% der Anteile an der GELUM G
Grundstücks-Ve
ermietungsgese
ellschaft mbH
gekauft. Diese G
Gesellschaft hä
ält Anteile an einer
e
vermieteten Logistikimm
mobilie in Aach
hen in ihrem E
Eigentum. Mit
esellschafterbesschluss vom 26
6. April 2013 w
wurde vereinbart, dass wesen
ntliche Entscheidungen nur m
mit 100-%-iger
Ge
Zustimmung alle
eteiligung die
Be
eherrschung im Sinne von IAS
S 27 über die G
Gesellschaft nich
ht vorhanden isst.
Än
sjahr 2011/2
2012
ben:
stmalig einbezzogenen
Ers
Ge
emeinschaftsu
unternehmen u
und assoziierrte
Ge
esellschaften
Sitz
L
Land
lokale
Währung
indirekter
Anteil am
Kapital in
%
EUR
98
Be
estandsimmob
bilie
Life
estyle Realbesitz-Verwertungsgesellschaft m
mbH
Wien
&C
Co KG
F - 261
Ö
Österreich
Ka
auf von 98%
% der Komma
anditanteile an der
Liffestyle Realbesitz-Verw
wertungsgesellschaft mb
bH & Co KG, Wien
Mitt Wirkung zum
z
24. Juli 2012 wurden
n 98% der Kommandita
anteile an d
der Lifestyle RealbesitzVe
erwertungsgese
ellschaft mbH & Co KG, W
Wien, von der EYEMAXX Intternational Hollding & Consu
ulting GmbH,
Leo
opoldsdorf, errworben. Im G
Gesellschaftsve
ertrag wurde geregelt, dasss wesentliche
e Entscheidung
gen nur mit
Zustimmung des Komplementä
ärs und der Ko
ommanditistenm
mehrheit getro
offen werden kkönnen. Darauss ergibt sich,
%-iger Beteiligu
ung die Beherrrschung im Sinne
S
von IAS
S 27 über die Gesellschaft durch diese
dasss trotz 98-%
Tra
ansaktion verlo
oren ging. Aus Vereinfachungsgründen wurd
de die Lifestyle Realbesitz-Ve
erwertungsgese
ellschaft mbH
&C
Co KG, Wien, m
mit Wirkung zum
2 erstkonsolidie
ert.
m 31. Juli 2012
Üb
ung mit Sta
atuswechse
el
Än
sjahr 2012/2
2013
m es zu folgend
der Aufwärts- u
und Abwärtskonsolidierung:
ufwärtskonsoliidierung
Au
Sitz
L
Land
lokale
Währung
indirekter
Anteil am
Kapital in
%
CZK
90
Ge
ewerbeimmobiilien
EY
Ab
bwärtskonsolid
dierung
Dolní Cha
abry, Prag 8 T
Tschechien
Sitz
L
Land
lokale
Währung
indirekter
Anteil am
Kapital in
%
Warschau
P
Polen
PLN
90
Ge
ewerbeimmobiilien
Eyemaxx 6 Sp.z.o
o.o.
F - 262
Än
sjahr 2011/2
2012
m es zu folgend
der Abwärtskon
nsolidierung:
lokale
Währung
indirekter
Anteil am
Kapital in
%
L
Luxemburg
EUR
90
P
Polen
PLN
90
Dolní Cha
abry, Prag 8 T
Tschechien
CZK
90
Dolní Cha
abry, Prag 8 T
Tschechien
CZK
90
EY
YEMAXX Jablon
Dolní Cha
abry, Prag 8 T
Tschechien
CZK
90
EY
Dolní Cha
abry, Prag 8 T
Tschechien
CZK
90
EY
YEMAXX Zdár nad
n Sávavou ss.r.o.
Dolní Cha
abry, Prag 8 T
Tschechien
CZK
90
Re
etail Park Malbo
ork z.o.o.
Warschau
P
Polen
PLN
90
Warschau
P
Polen
PLN
90
lokale
Währung
indirekter
Anteil am
Kapital in
%
EUR
45
Sitz
L
Land
Luxembu
urg
EY
YEMAXX 3 Sp.zz.o.o.
Warschau
EY
o.
EY
o.
Ho
olding
Alpha S.a.r.l.
Ge
ewerbeimmobiilien
Be
estandsimmob
bilie
RE
o.
En
ntkonsolidierung
Än
sjahr 2011/2
2012
Folgende Gesellsschaft wurde im
m Geschäftsjahr 2011/2012 en
ntkonsolidiert:
Sitz
L
Land
Bratislava
a
S
Slowakei
Be
estandsimmob
bilien
ST
TOP.SHOP. DO
OLNY KUBIN s.r.o.
Ve
erkauf der STO
OP.SHOP. Doln
ny Kubin s.r.o., Bratislava, S
Slowakei
Mitt Wirkung zum
m 15. Novembe
er 2012 wurde
e das at-equityy konsolidierte Fachmarktzentrum STOP.S
SHOP. Dolny
Kubin s.r.o., Bratiislava, Slowake
ei, verkauft. Die
e Auswirkunge
en des Verkaufss wurden bereiits in den Vorperioden nach
o Completion“--Methode berücksichtigt, da es
e sich um eine
en „forward sale
e“ gehandelt ha
at.
der „Percentage of
F - 263
B
B. ZUS
SAMME
ENFAS
SSUNG DER W
WESEN
NTLICH
HEN
BILANZIERUNGS
S- UND
D
WERTU
UNGSG
GRUND
DSÄTZE
E
BEW
1.. Allgem
meine An
ngaben
Die
e EYEMAXX R
Real Estate AG
G ist das Mutte
erunternehmen für eine Reihe
e von Tochterg
gesellschaften und stellt für
die
ese Gruppe von Unternehmen einen Konze
ernabschluss nach den vom International
I
A
Accounting
Stan
ndards Board
(IA
ASB) herausge
egebenen Inte
ernational Fina
ancial Reportin
ng Standards (IFRS) sowie
e den damit verbundenen
Auslegungen (SIC
C/IFRIC-Interprretationen), wie
e sie in der Eurropäischen Unio
on anzuwenden sind, auf.
er Konzernabscchluss wird au
uf den Stichta
ag des Jahresa
abschlusses d
des Mutterunte
ernehmens auffgestellt. Das
De
Ge
eschäftsjahr dess Mutterunternehmens umfassst den Zeitraum
m 1. Novemberr bis 31. Oktober (Geschäftsja
ahr).
De
er wesentliche Teil der in d
den Konzernab
bschluss einbe
ezogenen Gese
ellschaften hatt ihren Regelb
bilanzstichtag
mitttlerweile auf de
en 31. Oktoberr umgestellt.
Zum Abschlusssstichtag wurden zwei vollkonsolidierte Gesellschaften
n (Vorjahr: sechs)
s
mit vo
om Konzern
weichendem G
Geschäftsjahr m
miteinbezogen, wofür ein Zwischenabschlusss der Gesellsch
haften aufgeste
ellt wurde.
abw
Fakturen werden in der Währung des ausstelle
enden Unterneh
hmens erstellt.
er Konzernabscchluss wurde in
n Tausend Eurro (TEUR) aufg
gestellt. Sofern
n nicht anders angegeben, siind sämtliche
De
Zahlenangaben kkaufmännisch g
gerundet in Ta
ausend Euro (T
TEUR). Bei de
er Summierung
g von gerundetten Beträgen
d Prozentanga
aben können du
urch Verwendu
ung automatisie
erter Rechenhilfen rundungsb
bedingte Reche
endifferenzen
und
aufftreten.
In der Gewinn- u
und Verlustrecchnung sowie in
i der Bilanz w
werden einzeln
ne Posten zur Verbesserung
g der Klarheit
n im Anhang d
detailliert erläu
utert. Die Gew
winn- und Verlustrechnung isst nach dem
zussammengefassst. Sie werden
Ge
esamtkostenverrfahren erstellt worden. Die G
Gliederung derr Bilanz erfolgt nach der Fristtigkeit der Verm
mögenswerte
und
d Schulden. Als kurzfristig w
werden Vermög
genswerte und Schulden angesehen, wenn sie innerhalb eines Jahres
ode
er aber innerh
halb des norm
malen Geschä
äftszyklus des Unternehmens bzw. Konze
erns – beginn
nend mit der
Be
eschaffung der für den Leistu
ungserstellungssprozess notwe
endigen Resso
ourcen bis zum
m Erhalt der Za
ahlungsmittel
bzw
w. Zahlungsmiitteläquivalente
e als Gegenleisstung für die Veräußerung
V
der in diesem P
Prozess erstellten Produkte
ode
er Dienstleistungen – fällig ssind oder verä
äußert werden sollen. Forderrungen aus Lieferungen und
d Leistungen,
Ste
euererstattungssansprüche, Steuerverbindlichkeiten sow
wie Vorräte werden grundsätzlich alss kurzfristig
aussgewiesen. La
atente Steueran
nsprüche bzw.. -verbindlichke
eiten werden grundsätzlich
g
a
als langfristig iin der Bilanz
dargestellt.
ertungsmethode
en werden im
m Anhang errläutert. Die rückwirkende
Änderungen derr Bilanzierungs- und Bewe
en und neuen
n Standards vverlangt, sofern
n für den bettreffenden Sta
andard keine
Anwendung von überarbeitete
weichende Re
egelung vorgessehen ist, dasss die Ergebn
nisse des Vorrjahres und die Eröffnungsb
bilanz dieser
abw
Ve
ergleichsperiode
e so angepasstt werden, als o
ob die neuen Bilanzierungs- un
nd Bewertungssmethoden schon immer zur
Anwendung geko
ommen wären.
F - 264
1..1
Ersttmalige A
Anwendun
ng neuer IFRSRecchnungsle
egungsstandards
Ge
egenüber dem Konzernabsch
hluss zum 31. Oktober 2012
2 haben sich folgende Stan
ndards und Inte
erpretationen
geä
ändert beziehu
ungsweise waren aufgrund der Übernahm
me in EU-Rech
ht oder des In
nkrafttretens d
der Regelung
ersstmalig verpflich
htend anzuwen
nden:
Ne
eue und geänd
derte IFRS-Rec
chnungslegun
ngsstandards und Interpreta
ationen
Än
nderungen
Änderung des IAS
S 1, Darstellung einzelner Possten des sonstigen Ergebnissses
v
verbindliche
A
Anwendung
Veröffentlichung
ab
b 1. Juli 2012
am 6. Juni 2
2012
Än
nderungen an IAS 1, Darstellung einzelner Posten des s
sonstigen Ergebnisses
Am
m 16. Juni 2011 wurde die Ä
Änderung an IA
AS 1 vom IASB
B verabschiede
et. Am 6. Junii 2012 hat die Europäische
Un
nion die Änderrung in EU-Re
echt übernomm
men. Gemäß d
der Änderung müssen Unternehmen die im sonstigen
Erg
gebnis dargesttellten Posten nach zwei Kategorien unterte
eilen, in Abhän
ngigkeit davon,, ob sie in Zukkunft über die
Ge
ewinn- und Ve
erlustrechnung gebucht werd
den (sogenann
ntes Recycling
g) oder nicht. Posten, die n
nicht recycelt
we
erden, beispielsweise Neube
ewertungsgewin
nne aus Sach
hanlagen, sind
d getrennt von
n Posten darzzustellen, die
zukkünftig recyce
elt werden, wie zum Beispiiel abgegrenztte Gewinne u
und Verluste a
aus der Absiccherung von
Zahlungsströmen
n. Werden die Posten
P
des sonstigen Ergebn
nisses vor Steu
uern dargestellt, so müssen U
Unternehmen
n Steuerbetra
ag getrennt n
nach den beid
den Kategorie
en ausweisen. Der in IAS
S 1 für die
den zugehörigen
esamtergebnisrrechnung verw
wendete Begrifff wurde in „G
Gewinn- und V
Verlustrechnung
g und sonstige
es Ergebnis“
Ge
geä
ändert. Nach IA
AS 1 sind jedocch auch weiterh
hin andere Bezzeichnungen zu
ulässig.
Die
e Änderungen sind verpflichttend anzuwend
den für Geschä
äftsjahre, die am
a oder nach dem 1. Juli 2012 beginnen,
wo
obei eine freiw
willige frühere Anwendung e
erlaubt ist. Au
us dieser Änderung ergeben
n sich keine wesentlichen
Auswirkungen au
uf den Konzerna
abschluss.
1..2
Nocch nicht a
angewend
dete neue
e Rechnungslegun
ngsstanda
ards
Folgende IFRS w
wurden bis zum
m Bilanzstichta
ag vom IASB b
beziehungsweiise IFRIC verö
öffentlicht, sind aber erst in
äteren Berichtsperioden ve
erpflichtend an
nzuwenden b
beziehungsweisse wurden bisher nicht in
n EU–Recht
spä
übe
ernommen. D
Der EYEMAXX
X-Konzern hatt sich bei d
den erst in späteren
s
Berichtsperioden verpflichtend
anzzuwendenden Standards und
d Interpretationen dazu entsch
hlossen, von einem möglichen Wahlrecht zu
ur vorzeitigen
Anwendung keine
en Gebrauch zu
u machen.
F - 265
Ne
eue und geänd
derte IFRS-Rec
chnungslegun
ngsstandards und Interpreta
ationen
ve
erbindliche
A
Anwendung
Sta
andard
Veröffentlichung
IFR
RS 9, Finanzzinstrumente, und
u
Änderung
gen an IFRS 9 und IFRS
S 7, ab 1. Jan
nuar 2015
Ve
erpflichtender A
Anwendungszeitpunkt und Anh
hangsangaben bei Übergang
n
noch nicht von der
E
EU übernomme
en
IFR
RS 10, Konzern
nabschluss
ab 1. Jan
nuar 2014
a
am 29. Dez. 2012
IFR
RS 11, Gemein
nschaftliche Vereinbarungen
ab 1. Jan
nuar 2014
a
am 29. Dez.201
12
IFR
RS 12, Angabe
en zu Anteilen a
an anderen Untternehmen
ab 1. Jan
nuar 2014
a
am 29. Dez.201
12
IFR
RS 13, Bewertu
ung mit dem be
eizulegenden Z
Zeitwert
ab 1. Jan
nuar 2013
a
am 29. Dez.201
12
Ne
eue Fassung de
es IAS 27, Einzzelabschlüsse
ab 1. Jan
nuar 2014
a
am 29. Dez.201
12
Ne
eue Fassung des IAS 28, Anteile an assoziierten U
Unternehmen und ab 1. Jan
nuar 2014
Ge
emeinschaftsun
nternehmen
a
am 29. Dez.201
12
Än
nderungen
verbindliche
Anwendung
V
Veröffentlichun
ng
Änderung des IAS
S 19, Leistunge
en an Arbeitneh
hmer
ab 1. Jan
nuar 2013
a
am 6. Juni 2012
2
Änderung des IIAS 12, Laten
nte Steuern: Realisierung zugrundeliegen
z
nder
ermögenswerte
nuar 2013
Ve
ab 1. Jan
a
am 29. Dez. 20
012
Änderung des IAS 32, Finan
nzinstrumente: Darstellung - Saldierung von
anziellen Verm
mögenswerten u
und finanziellen
n Verbindlichke
eiten
nuar 2013
fina
ab 1. Jan
a
am 29. Dez. 20
012
Änderung an IAS 36, Wertminde
erung von Verm
mögenswerten
Ab 1. Jan
nuar 2014
A
Am 20. Dez. 20
013
Änderung am IAS 39 Finanzinstrumente: Ansatz und Bewe
ertung – Nova
ation
von
d Fortsetzung d
Ab 1. Jan
n Derivaten und
der Bilanzierun
ng von Sicherun
ngsgeschäften
nuar 2014
A
Am 20. Dez. 20
013
Änderung an IF
FRS 1, Erstma
alige Anwendu
ung der International Finan
ncial
eporting Standa
ards - Schwerrwiegende Hocchinflation und Beseitigung fixer
f
Re
Da
aten bei erstmaliger Anwendung des IFRS
nuar 2013
ab 1. Jan
a
am 29. Dez. 20
012
F - 266
FRS 1, Erstma
alige Anwendu
ung der International Finan
ncial
Änderung an IF
eporting Standa
ards - Darlehen
n der öffentliche
en Hand
nuar 2013
ab 1. Jan
Re
A
Am 5. März 201
13
Änderung an IFRS 7, Fina
anzinstrumente: Angaben - Saldierung von
fina
ab 1. Jan
anziellen Verm
mögenswerten u
und finanziellen
n Verbindlichke
eiten
nuar 2013
a
am 29. Dez. 20
012
Änderung an IF
FRS 10, Konzzernabschlüsse
e, IFRS 11, G
Gemeinschaftliiche
Ve
ereinbarungen, und IFRS 12, A
Angaben zu An
nteilen an ande
eren Unternehm
men
sow
wie IAS 27, Einzelabschlü
üsse, und IAS
S 28, Anteile
e an assoziierten
Un
nternehmen und
d Gemeinschafftsunternehmen
n - Übergangsrregelung
nuar 2014
ab 1. Jan
A
Am 5. April 2013
Änderung an IF
FRS 10, Konzzernabschlüsse
e, IFRS 11, G
Gemeinschaftliiche
ereinbarungen, und IFRS 12, A
Angaben zu An
nteilen an ande
eren Unternehm
men
Ve
ab 1. Jan
- In
nvestmentgese
ellschaften
nuar 2014
A
Am 21. Nov. 20
013
Ve
erbesserung de
er International Financial Repo
orting Standard
ds 2009-2011 ((Mai
ab 1. Jan
2012)
nuar 2013
a
am 28. März 20
013
verbindliche
Anwendung
Intterpretationen
IFR
RIC 20, Koste
en der Abraum
mbeseitigung w
während des A
Abbaubetriebess im
Tagebau
nuar 2013
ab 1. Jan
V
Veröffentlichun
ng
2
29. Dez.2012
IFR
RS 9, Finanzin
nstrumente, u
und Änderung
gen an IFRS 9 und IFRS 7, Verpflichtend
der Anwendun
ngszeitpunkt
und Anhangsangaben bei Übe
ergang
De
er am 12. Novvember 2009 vveröffentlichte Standard ist d
der erste Teil des Projektes, den Standarrd IAS 39 zu
erssetzen. IFRS 9 regelt die K
Klassifizierung und Bewertung von finanzie
ellen Vermöge
enswerten. Reg
gelungen zur
Be
ewertung von ffinanziellen Ve
erbindlichkeiten
n waren noch ausgeklammerrt. Die bisherig
gen Kategorien
n „loans and
recceivables“, „helld to maturity“, „available for sale“ und „at ffair value throu
ugh profit or lo
oss“ sollen durcch die neuen
Ka
ategorien „fair vvalue” und „att amortised co
ost” ersetzt werden. Eine Ein
nstufung eines Finanzinstrum
mentes in die
Ka
ategorie „at amo
ortised cost” ricchtet sich dabe
ei sowohl nach dem Geschäftssmodell des Un
nternehmens als
a auch nach
den Produktmerkmalen des einzelnen Finanzinstrume
F
entes. Eine Nichterfüllung
N
der Kriterien
n führt zur
n
Erfassung
zum
beiizulegenden
Zeitwert.
A
Ausnahmsweise
e
dürfen
erffolgswirksamen
ausgewählte
Eig
genkapitalinstru
umente erfolgssneutral zum beizulegenden
n Zeitwert bew
wertet werden.. Jegliche Änd
derungen im
Zeitwert sind alle
erdings im sonsstigen Gesamttergebnis einzu
ufrieren und we
erden nicht me
ehr erfolgswirksam. Am 28.
eptember 2010 wurde IFRS 9 um Vorgaben
n zur Bilanzieru
ung finanzieller Verbindlichke
eiten ergänzt und
u
damit die
Se
Phase „Klassifizie
erung und Bew
wertung“ für Fina
anzinstrumente
e abgeschlosse
en.
m 16. Dezembe
er 2011 wurde d
die erstmalige vverpflichtende A
Anwendung vo
on IFRS 9 auf G
Geschäftsjahre, die am oder
Am
nacch dem 1. Jan
nuar 2015 begiinnen, verscho
oben. Die Übernahme der Ä
Änderungen durrch die Europä
äische Union
ste
eht jedoch noch
h aus. Die künfttigen Auswirkungen dieses ne
euen Standardss werden derze
eit untersucht.
F - 267
RS 10, Konzerrnabschluss, IFRS 11, Gem
meinschaftliche
e Vereinbarun
ngen, IFRS 12, Angaben zu Anteilen an
IFR
anderen Untern
nehmen sowie
e neue Fassu
ungen des IA
AS 27, Einzelabschlüsse, und IAS 28, Anteile an
ass
soziierten Untternehmen und Gemeinscha
aftsunternehm
men
Am
m 12. Mai 2011
1 vervollständ
digte der IASB
B mit der Ve
eröffentlichung des IFRS 10, Consolidated Financial
Sta
atements, IFRS
S 11, Joint Arrangements,
A
und IFRS 12,, Disclosure o
of Interests in Other Entitiess, sowie den
übe
erarbeiteten Standards IAS 27 und IAS 28
2 seine Verbe
esserungen zu
u den Anforderungen an außerbilanzielle
Akktivitäten und Jo
oint Arrangeme
ents.
RS 10 führt zzur Einführung
g eines einheitlich anzuwen
ndenden Konssolidierungsmod
dells und bassiert auf den
IFR
vorrhandenen Prin
nzipien zur Ide
entifizierung des beherrschenden Einflussess, nach denen ein (Tochter-)U
Unternehmen
in den Konsolidie
erungskreis ein
nes (Mutter-)Unternehmens aufgenommen
a
der Standard
werden muss. Zudem gibt d
we
eitere Hinweise die bei der Feststellung des beherrschende
en Einflusses h
hilfreich sein so
ollen. Mit der Einführung des
IFR
RS 10 werden S
SIC-12 und Teile des IAS 27 ersetzt.
IFR
RS 11 soll den Fokus auf eine sttärkere Konze
entration auf Ansprüche und Verpflich
htungen bei
Ge
emeinschaftsun
nternehmen legen und eine
e realitätsnähe
ere bilanzielle Darstellung e
ermöglichen. D
Der Standard
gesstattet nur nocch eine zulässig
ge Bilanzierung
gsmethode von
n Gemeinschafftsunternehmen
n. Mit dem Inkrrafttreten des
IFR
RS 11 werden
n SIC-13 sowie
e IAS 31 und damit die Qu
uotenkonsolidie
erung aufgehob
ben. Zu beach
hten sind die
Änderungen von Begrifflichkeite
en und der Typiisierung des IA
AS 28, nach dem
m die Equity-Methode durchzuführen ist.
RS 12 bildet ein
nen neuen Sta
andard bezüglicch der Anforderrungen an Ang
gabepflichten im
m Anhang für alle
a Arten von
IFR
gemeinschaftlich geführten U
Unternehmen inklusive Ge
emeinschaftsun
nternehmen, assoziierte U
Unternehmen,
Zw
weckgesellschaften und weiterre außerbilanzielle Instrumentte.
Die
e neuen Stand
dards sind für Geschäftsjahre
e mit Beginn 1
1. Januar 2014
4 verpflichtend anzuwenden. Eine frühere
Anwendung ist m
möglich. Die Ausswirkungen auff den Konzerna
abschluss werd
den zurzeit geprüft.
RS 13, Bewertung zum beizu
ulegenden Zeiitwert
IFR
Am
m 12. Mai 2011 hat der IASB den IFRS 13, F
Fair Value Mea
asurement, verrabschiedet. De
er Standard reg
gelt, wie zum
Fair Value bewerrtet wird, wenn
n ein anderer IFRS eine Fairr-Value-Bewerttung oder Fairr-Value-Angabe
e vorschreibt.
elcher Posten der
d Bilanz zum
m Fair Value zu
u bewerten ode
er anzugeben ist, ist jedoch nicht
n
in IFRS 13
3, sondern in
We
den einzelnen Sttandards gereg
gelt. Es gilt da
arüber hinaus e
eine neue Fairr-Value-Definitiion, die den Fair Value als
eräußerungspre
eis einer tatsä
ächlichen ode
er hypothetischen Transaktiion zwischen beliebigen unabhängigen
Ve
Ma
arktteilnehmern
n unter marktüb
blichen Bedingu
ungen charakte
erisiert.
Die
e Änderung triitt für Geschäfftsjahre in Kraft, die am ode
er nach dem 1.
1 Januar 2013
3 beginnen. Eine vorzeitige
Anwendung ist zulässig. Auss dieser Änd
derung ergebe
en sich keine
e wesentlichen
n Auswirkungen auf den
onzernabschlusss.
Ko
Än
nderungen des
s IAS 19, Leisttungen an Arb
beitnehmer
Am
m 16. Juni 2011 wurde die Änderung
Ä
an IA
AS 19 vom IAS
SB verabschied
det. Am 6. Juni 2012 hat die Europäische
Un
nion die Ände
erung in EU-R
Recht übernom
mmen. Aufgrund der aktue
ellen Zinssatze
entwicklung sin
nd relevante
verrsicherungsmathematische V
Verluste für 20
012 zu erwartten, und dahe
er könnte eine
e vorzeitige An
nwendung in
folg
genden Fällen
n vorteilhaft se
ein. Hat ein Unternehmen in der Kategorie „Leistungen nach Beendigung des
Arb
beitsverhältnissses“ (Pensione
en, Abfertigung
gen, usw.) bissher die versiicherungsmathematischen G
Gewinne oder
Ve
erluste direkt in der Gewinn- u
und Verlustrechnung oder na
ach einer besch
hleunigten Korrridormethode ((zum Beispiel
doppelte Korrido
ormethode) erffasst, so ist n
nach IAS 19 (revised)
(
nunm
mehr ausschlie
eßlich deren E
Erfassung im
genkapital (Other Comprehe
ensive Income
e) erlaubt. De
emzufolge kön
nnte durch vo
orzeitige Anwe
endung eine
Eig
Entlastung der Ge
ewinn- und Verrlustrechnung e
erzielt werden.
F - 268
e Änderungen sind für ab 1
1. Januar 2013
3 beginnende Geschäftsjahre
e verpflichtend
d anzuwenden, wobei eine
Die
freiwillige frühere
e Anwendung e
erlaubt ist. Auss dieser Änderu
ung ergeben sich keine wese
entlichen Ausw
wirkungen auf
den Konzernabscchluss.
Än
nderung an IAS
S 12, Latente Steuern:
S
Realiisierung zugru
undeliegenderr Vermögensw
werte
Am
m 20. Dezembe
er 2011 hat derr IASB die Änderungen zu IAS
S 12, Ertragste
euern, verabschiedet. Durch die
d Änderung
dess IAS 12 bezü
üglich der Behandlung von ssteuerlichen Differenzen bei der Bewertung
g von „als Fina
anzinvestition
gehaltenen Immo
obilien“ wird SIC-21, Ertragste
euern, obsolet. Nunmehr ist bei Investmentt Properties ste
ets von einer
mkehrung der te
emporären Diffferenzen durch Veräußerung (anstelle einer fortgeführten Nutzung)
N
auszu
ugehen.
Um
Die
e Änderungen werden verp
pflichtend für Geschäftsjahre
e, die am ode
er nach dem 1. Januar 201
13 beginnen,
anzzuwenden sein
n. Eine frühere
e Anwendung d
der Neuerungen ist zulässig. Aus dieser Än
nderung ergebe
en sich keine
we
esentlichen Ausswirkungen auff den Konzerna
abschluss.
Än
nderung an IAS
S 36, Wertminderung von V
Vermögenswerrten
Am
m 29. Mai 2013 hat der IASB die Änderun
ng zu IAS 36, Wertminderun
ng von Vermög
genswerten, ve
erabschiedet.
Du
urch diese Änd
derung soll klarrgestellt werden, dass der fü
ür einen Vermö
ögenswert erzie
elbare Betrag, wenn dieser
dem beizulegenden Zeitwert abzzüglich Veräuß
ßerungskosten entspricht, lediiglich für wertge
mögenswerte
eminderte Verm
anzzugeben ist. Die
D Änderung isst für Geschäfttsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 20
014 beginnen, verpflichtend
anzzuwenden. Ein
ne frühere Anw
wendung der Neuerungen ist zulässig. A
Aus dieser Änd
derung ergeben sich keine
Auswirkungen au
uf den Konzerna
abschluss.
Än
nderung am IA
AS 39, Finanzinstrumente: A
Ansatz und Be
ewertung – No
ovation von D
Derivaten und Fortsetzung
der Bilanzierung
g von Sicherun
ngsgeschäften
n
Am
m 20. Dezembe
er 2013 hat derr IASB die Ände
erung zu IAS 3
39, Finanzinstru
umente: Ansatzz und Bewertun
ng – Novation
von
n Derivaten un
nd Fortsetzung
g der Bilanzierrung von Sicherungsgeschäfften, verabschiiedet. Diese Ä
Änderung soll
Ab
bhilfe in Fällen sschaffen, in den
nen ein Derivatt, das als Siche
erungsinstrume
ent bestimmt w
wurde, infolge vo
on Gesetzesode
er Regulierung
gsvorschriften vvon einer Gege
enpartei auf ein
ne zentrale Ge
egenpartei überrtragen wird. S
Sie ermöglicht
es,, Sicherungsge
eschäfte unabhängig von de
er Novation w
weiterhin zu bilanzieren, wass ohne die Än
nderung nicht
zullässig wäre. Die Änderung isst für Geschäftssjahre, die am oder nach dem 1. Januar 20
014 beginnen, verpflichtend
anzzuwenden. Ein
ne frühere Anw
wendung der Neuerungen ist zulässig. A
Aus dieser Änd
derung ergeben sich keine
Auswirkungen au
uf den Konzerna
abschluss.
Än
nderungen an
n IFRS 1, E
Erstmalige An
nwendung de
er Internation
nal Financial Reporting S
Standards Sc
chwerwiegende
e Hochinflatio
on und Beseitigung fixer Datten bei erstma
aliger Anwend
dung des IFRS
S
Am
m 20. Dezembe
er 2010 hat derr IASB die Änd
derungen zu IFR
RS 1, Erstmalige Anwendung
g der Internatio
onal Financial
Re
eporting Standa
ards, verabschiedet. Die Ände
erungen des IF
FRS 1 betreffen
n zum einen de
en Zeitpunkt der erstmaligen
Anwendung der IFRS. Geänderrt wurde „1. Jan
nuar 2004“ in „Z
Zeitpunkt des Ü
Übergangs auf IFRS“. Darübe
er hinaus wird
n mit den IFR
RS konformer Abschluss niccht zwingend erforderlich, ssofern das Un
nternehmen au
ufgrund einer
ein
Hyyperinflation seiiner Währung zzur konformen A
Aufstellung geh
hemmt ist.
Die
e Änderungen
n sind für Ge
eschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2013 beginnen, verpflichtend
anzzuwenden. Eine frühere A
Anwendung der
d
Neuerunge
en ist zulässsig. Die Änderungen habe
en auf den
Ko
onzernabschlusss des EYEMAX
XX-Konzerns kkeine Auswirkun
ng.
F - 269
nderungen an IFRS 1, Erstm
malige Anwen
ndung der Inte
ernational Financial Reportting Standards
s - Darlehen
Än
der öffentlichen Hand
Am
m 13. März 201
12 hat der IAS
SB die Änderu
ungen an IFRS
S 1, Erstmalige
e Anwendung der International Financial
Re
eporting Standa
ards, verabsch
hiedet. Mit der Änderung solll klargestellt w
werden, wie ein
n Darlehen der öffentlichen
Ha
and mit einem nicht
n
dem Markktniveau entsprechenden Zinssatz von eine
em IFRS-Erstan
nwender zum Z
Zeitpunkt des
Üb
bergangs auf IF
FRS zu bilanzie
eren ist. Diese Darlehen
D
sind vvon der vollen retrospektiven Anwendung de
er IFRS beim
Üb
bergang auf IFR
RS ausgenomm
men. Durch die
e Anpassung de
es IFRS 1 soll erreicht werden
n, dass IFRS-E
Erstanwender
von
n den gleichen
n Erleichterungsvorschriften Gebrauch
G
mach
hen können, wie
w sie IFRS-An
nwendern in Be
ezug auf IAS
20, Bilanzierung und
u Darstellung
g von Zuwendu
ungen der öffen
ntlichen Hand, gewährt werde
en.
ese Änderung ist auf Gescchäftsjahre anzzuwenden, die
e am oder na
ach dem 1. Ja
anuar 2013 beg
ginnen. Eine
Die
vorrzeitige Anwen
ndung ist gesta
attet. Die künftiigen Auswirkun
ngen werden ffür den EYEMA
AXX-Konzern n
nicht relevant
seiin.
Än
nderung an IF
FRS 7, Finanzzinstrumente: Angaben - S
Saldierung vo
on finanziellen Vermögens
swerten und
finanziellen Verbindlichkeiten
n und Änderu
ung an IAS 32
2, Finanzinstrrumente: Dars
stellung - Sald
dierung von
finanziellen Verm
mögenswerten
n und finanzie
ellen Verbindlic
chkeiten
Am
m 16. Dezembe
er 2011 hat de
er IASB die Errgänzungen zu IAS 32 Finan
nzinstrumente: Ausweis sowie zu IFRS 7
Fin
nanzinstrumentte: Angaben, verabschiedet.. Mit der Änd
derung stellt d
der IASB die Saldierungsvorschriften für
Fin
nanzinstrumentte klar. Bestehende Inkonsisttenzen in der A
Auslegung der bestehenden Vorschriften zu
ur Saldierung
von
n finanziellen Vermögenswert
V
ten und Verbindlichkeiten solllen mit der Verrabschiedung b
beseitigt werden
n. Ergänzend
solllen Unternehm
men in Zukun
nft Brutto- und
d Nettobeträge
e aus der Sa
aldierung sowie
e Beträge für bestehende
Sa
aldierungsrechte
e, die nicht den
n bilanziellen Saldierungskrite
erien genügen, angeben.
Die
e Klarstellung iist für Geschäfftsjahre, die am
m oder nach dem 1. Januar 2014
2
beginnen
n, verpflichtend
d rückwirkend
anzzuwenden. Diie Zusatzanga
aben sind jed
doch bereits für Geschäftssjahre bzw. Z
Zwischenperiod
den ab dem
1. JJanuar 2013 ve
erpflichtend rücckwirkend anzuwenden. Aus dieser Änderu
ung ergeben sich keine Ausw
wirkungen auf
den Konzernabscchluss.
Än
nderung an IF
FRS 10, Konzzernabschlüss
se, IFRS 11, Gemeinschafftliche Verein
nbarungen, un
nd IFRS 12,
An
ngaben zu Antteilen an anderren Unternehm
men – Übergan
ngsregelunge
en
Am
m 28. Juni 2012
2 hat der IASB
B die Änderungen zu IFRS 10, Consolidatted Financial S
Statements, IFRS 11, Joint
Arrrangements, un
nd zu IFRS 12, Disclosure off Interests in O
Other Entities, vverabschiedet. Mit den Änderu
ungen erfolgt
ein
ne Klarstellung der Übergangsvorschriften für die erstmalige Anwendung
g des IFRS 10. Weiterhin we
erden mit den
Änderungen an IFRS
I
10, IFRS
S 11 und IFRS
S 12 Erleichterrungen für die erstmalige Anwendung diese
er Standards
ngeräumt, sod
dass angepasste Vergleicchsinformatione
en nun ledig
glich für die
e direkt vora
angegangene
ein
Ve
ergleichsperiode
e anzugeben ssind. Außerdem wird das E
Erfordernis zur Angabe von V
Vergleichsinforrmationen im
Zusammenhang mit nicht konso
olidierten, strukkturierten Gese
ellschaften für Perioden vor d
der erstmaligen
n Anwendung
dess IFRS 12 gesttrichen.
Die
e Änderungen sind für Gesschäftsjahre an
nzuwenden, die am oder na
ach dem 1. Ja
anuar 2014 beginnen. Eine
vorrzeitige Anwendung ist gestatttet. Die Auswirrkungen auf den Konzernabscchluss werden zurzeit geprüft.
F - 270
nderung an IFR
RS 10, Konzerrnabschlüsse,, IFRS 12, Ang
gaben zu Ante
eilen an anderren Unternehm
men und IAS
Än
27,, Einzelabschllüsse – Investtmentgesellsc
chaften
Am
m 31. Oktober 2
2012 hat der IASB die Ände
erungen der Sttandards IFRS 10, IFRS 12 und IAS 27 ve
erabschiedet.
Die
ese Änderunge
en sind für Unternehmen anzzuwenden, die
e die Definition
nen von Investm
mentgesellscha
aften erfüllen
(zu
um Beispiel be
estimmte Invesstmentfonds). Investmentgessellschaften ko
onsolidieren die von ihnen beherrschten
Un
nternehmen nicht in ihrem Konzernabscchluss, sonderrn bewerten die zu Investitionszwecken
n gehaltenen
Be
eteiligungen zu
um Fair Value.. Anders als im Exposure D
Draft von 2001
1 vorgeschlage
en, ist die De
efinition einer
Invvestmentgesellsschaft nunmehr weniger restrriktiv.
Die
e Änderungen sind auf Gesschäftsjahre an
nzuwenden, diie am oder na
ach dem 1. Ja
anuar 2014 beginnen. Eine
freiwillige vorzeittige Anwendun
ng ist zulässig
g. Aus dieser Änderung erg
geben sich keiine Auswirkung
gen auf den
onzernabschlusss.
Ko
er Internationa
Ve
erbesserung de
al Financial Re
eporting Standards 2009-20
011 (Mai 2012)
Am
m 17. Mai 2012
2 hat der IAS
SB die jährlicchen Verbesse
erungen (Annu
ual Improveme
ents) 2009-2011 endgültig
verrabschiedet. Fo
olgende Standa
ardänderungen
n haben sich da
araus ergeben:
•
•
•
•
•
IFRS 1,, Erstmalige An
nwendung der IFRS: Zulässig
gkeit der wiede
erholten Anwen
ndung von IFR
RS 1; Angabe
von V
Vorjahresvergle
eichsinformationen bei Fremdkapitalkossten in Bezug auf qualifizierende
Vermög
genswerte, bei d
denen der Aktivvierungszeitpunkt vor dem Üb
bergang auf IFR
RS liegt
IAS 1, Darstellung des Abschlu
usses: Klarstellung bezüglicch des Erford
dernisses von
n Vorjahresen
vergleicchsinformatione
IAS 16, Sachanlagen: Klarstellung de
er Klassifizierun
ng von Wartung
gsgeräten
IAS 32,, Finanzinstrum
euerwirkung vo
mente: Ausweiss: Bilanzierung
g der Ertragsste
on Ausschüttungen an den
Inhaberr eines Eigenka
apitalinstrumentts muss in Übe
ereinstimmung mit IAS 12, Erttragssteuern, erfolgen
IAS 34, Zwischenbericchterstattung: S
Stetigkeit der A
Angaben in Bezzug auf das Ge
esamtsegmentvvermögen zur
nsistenz mit IFR
RS 8 Geschäftsssegmente
Verbessserung der Kon
Die
ese Änderunge
en sind auf Ge
eschäftsjahre anzuwenden,
a
d am oder nach
die
n
dem 1. Ja
anuar 2013 be
eginnen. Eine
vorrzeitige Anwen
ndung ist gesta
attet. Aus diese
er Änderung e
ergeben sich ke
eine wesentlichen Auswirkun
ngen auf den
Ko
onzernabschlusss.
IFR
RIC 20, Kosten
n der Abraumb
beseitigung w
während des Abbaubetriebes
s im Tagebau
Am
m 19. Oktober 2
2011 hat der IASB den IFR
RIC 20, Stripping Costs in th
he Production Phase of a S
Surface Mine,
verrabschiedet. D
Die vom IFRS
S Interpretation
ns Committee erarbeitete In
nterpretation re
egelt die Bilan
nzierung von
Ab
braumbeseitigun
ngskosten wäh
hrend der Pro
oduktionsphase
e im Tageberg
gbau. Die Interpretation stelllt klar, wann
Ab
braumbeseitigun
ngskosten für einen Vermöge
enswert anzusetzen sind und
d wie die Erst-- sowie die Folgebewertung
erffolgen soll.
IFR
RIC 20 ist ersstmals für Gesschäftsjahre die am oder na
ach dem 1. Ja
anuar 2013 beg
ginnen, anzuw
wenden. Eine
freiwillige frühere
e Anwendung ist möglich. Die
e künftigen Au
uswirkungen die
eser neuen Intterpretation we
erden für den
onzern nicht rele
evant sein.
Ko
2.. Konso
olidierun
ngsgrundsätze
Die
e Abschlüsse d
des Mutterunte
ernehmens sow
wie der in den Konzernabsch
hluss einbezoge
enen Tochtergesellschaften
we
erden unter Anw
wendung einhe
eitlicher Bilanzie
erungs- und Be
ewertungsmeth
hoden aufgestellt.
F - 271
ofern der Abscchlussstichtag eines in den Abschluss ein
nbezogenen Un
nternehmens vvom 31. Oktob
ber abweicht,
So
wu
urden Zwischen
nabschlüsse ein
nbezogen. Der Konzernabsch
hluss wird in Ta
ausend-Euro (T
TEUR) aufgeste
ellt.
Alle
e Forderungen
n und Verbindlichkeiten, Umsätze und and
dere Erträge und
u
Aufwendun
ngen aus der Verrechnung
zw
wischen Untern
nehmen des Konsolidierun
ngskreis werd
den eliminiert. Abzinsungen
n und sonstiige einseitig
erg
gebniswirksame
e Buchungen werden erge
ebniswirksam storniert. Aus dem konzerninternen Liefferungs- und
Leistungsverkehrr resultierende Z
Zwischenergeb
bnisse im kurz-- und langfristig
gen Vermögen sind eliminiert..
aften werden ab
a dem Erwerb
bszeitpunkt, dass ist jener Zeitp
punkt, an dem das Mutterunte
ernehmen die
Tochtergesellscha
eherrschung üb
ber dieses Unte
ernehmen erlan
ngt, voll konsoliidiert. Die Einbeziehung in de
en Konzernabscchluss endet,
Be
sob
bald die Mög
glichkeit der Beherrschung
g durch das Mutterunterne
ehmen nicht mehr gegeb
ben ist. Die
Ka
apitalkonsolidierrung erfolgt nacch der Erwerbssmethode.
2..1
Erw
werb von A
Anteilen a
an Gesellschaften (Erstkon
nsolidierung)
Be
ei dem Erwerb von Anteilen a
an einer Immob
bilienobjektgese
ellschaft ist imm
mer die Fragesstellung zu bea
antworten, ob
es sich um e
einen Unterne
ehmenszusamm
menschluss nach
n
IFRS 3 (siehe Pun
nkt 2.1.1 Un
nternehmenszussammenschlüssse) handelt oder um den Erw
werb eines Verm
mögenswertes oder einer Gruppe von Vermö
ögenswerten,
we
elche keinen Ge
eschäftsbetrieb
b bilden (siehe Punkt 2.1.2 Erw
werb von Verm
mögenswerten o
ohne Geschäftssbetrieb).
Ein
n Geschäftsbettrieb in Sinne von IFRS 3.3 liegt dann vorr, wenn Resso
ourcen vorhand
den sind, auf d
die Prozesse
ang
gewendet werrden, um Erträ
äge zu generrieren. Die An
nalyse, ob ein Geschäftsbettrieb vorliegt, wird folgend
ana
alysiert:
worbenen Eleme
ente
1.) Identifizzierung der erw
2.) Analyse
e der Fähigkeit,, tatsächliche E
Erträge zu lieferrn
3.) Analyse
e, ob diese Fäh
higkeit, Erträge zu liefern, auch einem Markttteilnehmer offensteht.
Im ersten Schritt wird analysiertt, welche materiellen bzw. immateriellen Vermögenswerte erworben wurd
den. Darüber
hin
naus muss derr Erwerber aucch beurteilen, ob er relevante Prozesse miterworben
m
ha
at, die dazu ge
eeignet sind,
Ertträge zu generrieren und wellchen Ertrag er aus dem Erw
werb erzielt bzzw. erzielen möchte. Prozessse in diesem
Sin
nne können so
owohl strategissche wie opera
ative Managem
mentprozesse ssein. Administrrative Tätigkeiten indizieren
hin
ngegen keine P
Prozesse (IFRS
S 3.B7).
Im zweiten Schrittt wird beurteilt,, ob die überno
ommene Gesellschaft aufgrun
nd ihrer Prozessse eigenständig in der Lage
enerieren. Diess muss auf derr Basis der üblichen Geschä
äftstätigkeit derr Branche beziehungsweise
ist Erträge zu ge
nes typischen Marktteilnehme
M
ers getroffen we
erden. Wenn diiese Prozesse vorhanden sind, liegt ein Erw
werb im Sinne
ein
von
n IFRS 3 Unterrnehmenszusam
mmenschluss vor.
v
We
erden die Prozzesse beim Erw
werb nicht mitü
übernommen ist zu prüfen, o
ob die Ressourcen und Prozzesse bei der
erw
worbenen Immobilie zum Erw
werbszeitpunkt beobachtbar ssind und der E
Erwerber in derr Lage wäre, d
die fehlenden
Re
essourcen und Prozesse am Markt zu erwerrben. Sind jedo
och keine operrativen Tätigkeiten erforderlich um Erträge
zu generieren, ha
andelt es sich u
um einen Erwerb von Vermög
genswerten ode
er eine Gruppe von Vermögen
nswerten, die
mögenswerten ohne Geschäfttsbetrieb).
keiinen Geschäftssbetrieb bilden (Punkt 2.1.2 Errwerb von Verm
Vo
om EYEMAXX-Konzern erworrbene Objektge
esellschaften w
weisen in ihrer B
Bilanz in ersterr Linie Immobilienvermögen
und
d die dazugehö
örige Finanzierrung aus. Daraus abgeleitet handelt es sich zumeist um de
en Erwerb von einer Gruppe
von
n Vermögensw
werten ohne G
Geschäftsbetrieb
b. Der Kaufpre
eis der Gesellsschaften entspricht im Wesentlichen dem
beizulegenden Zeitwert des ge
ehaltenen Immobilienvermöge
ens, abzüglich der in den Gesellschaften
G
vorhandenen
Schulden zum Errwerbszeitpunkt.
F - 272
2.1.1.
Un
nternehmen
nszusamm
menschlüsse (Erstkonsolidierung
gen)
Un
nter einem Unte
ernehmenszusa
ammenschlusss versteht IFRS
S 3 die Erlangung der Beherrsschung über da
as erworbene
Un
nternehmen durch den Erwerb
ber. Alle Unterrnehmenszusam
mmenschlüsse
e im Anwendun
ngsbereich von
n IFRS 3 sind
nacch der Erwerbssmethode zu biilanzieren. Die Anwendung de
er Erwerbsmeth
hode erfordert ffolgende Schrittte:
•
die Iden
ntifizierung eine
es Erwerbers und Bestimmung
g des Erwerbszzeitpunktes,
•
den Ansatz und die Bewertung der erworbenen identifizierbare
en Vermögensswerte, der übe
ernommenen
en und aller Min
nderheitenante
eile an dem erw
worbenen Unterrnehmen sowie
e
Schulde
•
die Bila
anzierung und Bestimmung des Geschäftss- oder Firmen
nwertes oder eines Gewinnss aus einem
Erwerb zu einem Preiss unter Marktwe
ert.
Die
e Erstkonsolidierung erfolgt zzum Erwerbsze
eitpunkt durch Aufrechnung d
des Kaufpreise
es mit dem neu
u bewerteten
Ne
ettovermögen des erworbenen Unternehmens. Die
e ansatzfähig
gen Vermöge
enswerte, Sch
hulden und
Eventualschulden
n der Tochterg
gesellschaften werden dabei mit ihren vollen beizulegen
nden Zeitwerte
en angesetzt.
esentliche Aussnahme vom Grundsatz d
des verpflichte
enden Ansatzzes des beizzulegenden Ze
eitwertes für
We
Ve
ermögenswerte und Schulden
n sind aktive u
und passive Steuerabgrenzungen, die nich
ht mit ihrem be
eizulegenden
Zeitwert, sondern
n mit ihrem No
ominalwert (d.h
h. ohne Berückksichtigung ein
ner Abzinsung)) bewertet werd
den müssen.
gibt sich aus de
er Aufrechnung
g ein Aktivsaldo
o, so ist dieser als Geschäfts- oder Firmenwe
ert zu aktiviere
en. Ergibt sich
Erg
ein
n Passivsaldo ((negativer Unte
erschiedsbetrag
g), so ist dieserr grundsätzlich zum Erwerbszzeitpunkt ertrag
gswirksam zu
erffassen.
De
er Geschäfts- o
oder Firmenwe
ert repräsentie
ert jenen Betra
ag, den der E
Erwerber im Hinblick auf ein
nen künftigen
wirrtschaftlichen N
Nutzen, der ke
einem einzelnen Vermögensw
wert zugeordne
et werden kann
n, geleistet ha
at. Er erzeugt
keiine von anderren Vermögenswerten oder Vermögenswe
ertgruppen una
abhängigen Ca
ashflows. Daher muss ein
Ge
eschäfts- oder Firmenwert a
anlässlich der Durchführung
g der Werthalttigkeitstests za
ahlungsmittelge
enerierenden
Ein
nheiten zugeorrdnet werden. Negative Unte
erschiedsbeträg
ge entstehen, wenn der Kau
ufpreis für die Anteile einer
Ge
esellschaft dere
en anteiliges neu
n
bewertetess Nettovermöge
en unterschreitet. In einem solchen
s
Fall errfordert IFRS
3.3
36, dass der E
Erwerber eine erneute Überp
prüfung aller e
erworbenen Ve
ermögenswerte
e und aller übe
ernommenen
Schulden sowie d
der Verfahren, mit denen die Beträge ermittelt worden sin
nd, durchführt. Ein nach Durcchführung der
Üb
berprüfung verb
bleibender nega
ativer Untersch
hiedsbetrag zum
m Erwerbszeitp
punkt ist nach IFRS 3.34 als G
Gewinn in der
Ge
ewinn- und V
Verlustrechnung
g zu erfasse
en. Als Ursacchen für den
n als Ertrag vereinnahmte
en negativen
Un
nterschiedsbetra
ag sieht das IA
ASB drei möglicche Gründe:
•
Fehler im Zusammenh
hang mit dem A
Ansatz und der Bewertung,
•
standardkonformer An
nsatz von Verm
mögenswerten u
und Schulden zzu Werten, die nicht diesen be
eizulegenden
Zeitwertten entspreche
en, und
•
günstige
er Erwerb (Barg
gain Purchase)).
Be
ei Unternehme
enszusammensschlüssen, die
e in einer A
Anteilsquote u
unter 100 % resultieren, wird
w
in der
Eig
genkapitalüberlleitung der Anstieg des Fremdanteilss als „Zugan
ng Konsolidie
erungskreis“ a
ausgewiesen.
Min
nderheitenante
eile werden entsprechend dem
m in IAS 27.4 u
und IAS 1.54 (q
q) verankerten E
Einheitsgrundssatz innerhalb
dess Eigenkapitals getrennt vo
om Eigenkapittal des Mutterunternehmenss ausgewiesen
n. Minderheite
enanteile am
Ko
onzernergebnis werden gleichffalls gesondertt angegeben.
Für Gemeinschafftsunternehmen wird gemäß IAS 31.38 da
as Wahlrecht zzum Ansatz de
er Anteile nach
h der EquityMe
ethode angewa
andt.
F - 273
2.1.2.
Erw
werb von V
Vermögensswerten ohne Geschä
äftsbetrieb
(Errstkonsolid
dierungen)
Un
nter einem Erw
werb von Verm
mögenswerten oder einer G
Gruppe von Ve
ermögenswerte
en versteht IFRS 3.2b die
Erlangung der Be
eherrschung üb
ber die einzeln
nen Vermögensswerten und V
Verbindlichkeite
en durch den E
Erwerber. Der
esentliche Unte
erschied zur Biilanzierung gem
mäß IFRS 3 (Unternehmensszusammensch
hluss) liegt darin, dass kein
we
Go
oodwill entstehe
en kann bezieh
hungsweise Eve
entualverbindlicchkeiten keine Berücksichtigu
ung finden.
Alle
e Erwerbe vo
on Vermögensswerten oder Gruppen von
n Vermögensw
werten, welche
e keinen Gesschäftsbetrieb
darstellen, sind g
gemäß dem Anwendungsber
A
reich von IFRS
S 3.2(b) nach der Erwerbsm
methode zu bila
anzieren. Die
Anwendung der E
Erwerbsmethod
de erfordert folg
gende Schritte::
•
die Iden
ntifizierung eine
es Erwerbers und Bestimmung
g des Erwerbszzeitpunktes,
•
den Ansatz und die Bewertung der erworbenen identifizierbare
en Vermögensswerte, der übe
ernommenen
Schulde
en und aller Min
nderheitenante
eile an dem erw
worbenen Unterrnehmen sowie
e
•
die Vertteilung der Ansschaffungskoste
en mit ihrem relativen Anteil a
auf die erworbenen Vermögen
nswerte
e Erstkonsolidierung erfolgt zzum Erwerbsze
eitpunkt durch Aufrechnung d
des Kaufpreise
es mit dem neu
u bewerteten
Die
Ne
ettovermögen des erworbenen Unterneh
hmens. Die ansatzfähigen Vermögensw
werte und Scchulden der
aften werden dabei mit ihre
eizulegenden Zeitwerten angesetzt. Der A
Tochtergesellscha
en relativen be
Ansatz eines
er Eventualverb
bindlichkeiten ist unzulässig.
Firrmenwertes ode
De
er Ansatz eine
er latenten Stteuer im Zuga
angszeitpunkt entfällt aufgru
und der sogen
nannten „initia
al recognition
exe
emption“ des IA
AS 12.15(b).
2..2
Übe
ergangsko
onsolidierung ohne Statusw
wechsel
Üb
bergangskonsolidierungen oh
hne Statuswecchsel sind Ausswirkungen vo
on Anteilsverschiebungen zw
wischen den
Anteilseignern de
er Muttergesellsschaft (EYEMA
AXX) und den Minderheitsgessellschaftern d
der jeweiligen kkonsolidierten
aften bzw. allfä
älliger quotenko
onsolidierter Gesellschaften, die ihrerseits w
wiederum über konsolidierte
Tochtergesellscha
esellschaften ve
erfügen, an de
enen Minderhe
eitsgesellschafte
er beteiligt sind
d, ohne Änderrung der Konso
olidierungsart
Ge
(d.h. ohne Erlang
gung/Aufgabe d
der Beherrschu
ung). Gemäß IA
AS 27 bilanzie
ert der EYEMAX
XX-Konzern eine Änderung
en Einfluss als Eigenkapitaltra
ansaktion zwiscchen Anteilseig
gnern. Differenzzen zwischen
dess Anteils ohne beherrschende
dem Buchwert de
es betreffenden
n Anteils ohne beherrschende
en Einfluss und
d der zahlbaren
n Gegenleistun
ng werden als
Erh
höhung oder M
Minderung dess Eigenkapitalss behandelt. K
Kommt es dahe
er nach Erlang
gung der Behe
errschung zu
ein
nem zusätzliche
en Erwerb ode
er werden Ante
eile übertragen,, ohne dass die
e Beherrschung aufgegeben wird, so wird
die
e Verschiebun
ng zwischen dem bisherig
gen Minderheitenanteil und der durch die Transaktio
on erfolgten
Ka
apitalaufrechnun
ng in der Eigen
nkapitalüberleitung als Struktu
urveränderung dargestellt.
2..3
Übe
ergangsko
onsolidierungen mit
m Statuswechsel
Be
ei einem stuffenweisen Erw
werb (Überga
angskonsolidierrung mit Statuswechsel) w
werden in ve
erschiedenen
Tra
ansaktionen Anteile an Toch
htergesellschafften erworben, bis letztendlicch die Kontrolle über das U
Unternehmen
erla
angt wird. Bei einem sukze
essiven Untern
nehmenszusam
mmenschluss h
hat der Erwerrber seinen zu
uvor an dem
erw
worbenen Unte
ernehmen geha
altenen Eigenkkapitalanteil zu
u dem zum Errwerbszeitpunkkt geltenden be
eizulegenden
Zeitwert neu zu bestimmen un
nd den darauss resultierende
en Gewinn bzw
w. Verlust ergebniswirksam zu erfassen.
ngiert wird eine
e Erlangung derr Kontrollmehrh
heit gegen Barzzahlung sowie gegen Tausch
h der bisherigen
n Anteile zum
Fin
Fair Value.
F - 274
urch die zuvor a
angewandte Eq
quity-Methode hinsichtlich de
er Anteile an asssoziierten Untternehmen sind
d die sich bis
Du
zum
m Erwerbszeitp
punkt ergebend
den Wertänderungen im Erge
ebnis aus der Equity-Methode erfasst.
2..4
Entkkonsolidie
erung
Wird eine Tochtergesellschaft veräußert, werd
den die Vermög
genswerte und Schulden dieser Tochtergese
ellschaft nicht
me
ehr in den Konzernabschluss übernommen.. Die Erträge u
und Aufwendun
ngen des entko
onsolidierten Unternehmens
we
erden bis zum Verlust der B
Beherrschung über dieses in den Konzerrnabschluss einbezogen. De
er veräußerte
Erg
gebnisanteil scchmälert den Entkonsolidieru
E
Ergebnissen zu
u verhindern.
ngserfolg, um eine Doppelerrfassung von E
De
er seit Konzern
nzugehörigkeit erwirtschaftete
e Ergebnisvortrag der entkonssolidierten Tocchtergesellscha
aft beeinflusst
den Entkonsolidiierungserfolg, da diese Erg
gebnisbeiträge bereits in Vo
orperioden im Konzernabsch
hluss erfasst
urden. Bei E
Entkonsolidieru
ung ausländisscher Tochte
ergesellschaften
n erhöht bzzw. verringertt sich der
wu
Entkonsolidierung
gserfolg um die nun erfolgswirksam
m zu erfasssenden Aussgleichsposten aus der
ährungsumrech
hnung, die wäh
hrend der Konze
ernzugehörigke
eit im Eigenkap
pital erfasst wurden.
Wä
3.. Nicht beherrschenderr Anteil
Be
ei vollkonsolidie
erten Gesellscchaften hat e
ein Mutterunterrnehmen den nicht beherrsschenden Ante
eil in seiner
Ko
onzernbilanz iinnerhalb dess Eigenkapita
als, aber ge
etrennt vom Eigenkapital der Anteilsseigner des
Mu
utterunternehmens anzusetze
en. Die Erlangu
ung der Beherrschung gemäß
ß IAS 27 und d
damit der Vollko
onsolidierung
ein
nes Unternehm
mens, ist unter anderem von den Stimmrech
hten, wie auch
h von potentielllen Stimmrechtten abhängig
(IA
AS 27.14). Hing
gegen wird gem
mäß IAS 27.19
9 die Berechnu
ung der nicht beherrschenden
n Anteile auf Grundlage
G
der
besstehenden Eig
gentumsanteile und nicht miit Blick auf die
e möglichen A
Ausübung ode
er Umwandlung
g potentieller
Stimmrechte besttimmt.
n bereits alle
Zu definieren istt der Begriff der „bestehenden Eigentumsanteile“ - „present ownership“. Es werden
tändlichen Ante
ncen aus den optionsgegenst
o
eilen - und dam
mit die „present ownership“ - wirtschaftlich
Rissiken und Chan
dem EYEMAXX-K
Konzern zugere
echnet, etwa weil
w
•
•
•
der Aussübungspreis de
er Option fixierrt ist
mit dem
m optionsgegen
nständlichen An
nteilen keine (re
elevanten) Einfflussmöglichkeiiten mehr verbu
unden sind
mit Diviidenden währe
end des Option
nszeitraums nicht zu rechnen
n ist oder die Dividenden scchuldrechtlich
bereits d
dem EYEMAXX
X-Konzern zustehen.
Die
e relevanten Einflussmöglichkkeiten definiert der EYEMAXX
X-Konzern unte
er anderem da
amit, dass der S
Stillhalter der
Op
ption keine Möglichkeit hat w
wesentliche Vermögenswerte zu verkaufen. Zusätzlich wirrd die Finanzie
erung bereits
zum
m Großteil durcch den EYEMA
AXX-Konzern getätigt.
4.. Fremd
dwährun
ngsumre
echnung
g
Die
e Jahresabschlüsse ausländischer Gesellscchaften werden
n nach dem Ko
onzept der fun
nktionalen Wäh
hrung in Euro
um
mgerechnet. Fü
ür jedes Unternehmen innerh
halb des Konzzerns wird die funktionale W
Währung entsp
prechend den
ma
aßgeblichen Kriterien festgele
egt.
Die
e im Abschlusss des jeweilige
en Unternehme
ens enthaltenen
n Posten werden unter Verw
wendung dieserr funktionalen
Wä
ährung umgerechnet. Solltten sich die für die Be
estimmung de
er funktionalen
n Währung wesentlichen
Ge
eschäftsvorfälle
e ändern, kann
n es bei einzeln
nen in den Kon
nzernabschlusss einbezogene
en Gesellschaftten zu einem
We
echsel der funkktionalen Währu
ung kommen.
F - 275
ei Anwendung der Landeswährung als funkktionaler Währu
ung werden diie Posten der Bilanz (ausgen
nommen das
Be
Eig
genkapital) zum Stichtagsku
urs, die Poste
en der Gewin
nn- und Verlustrechnung zu
u Durchschnitttskursen am
Bila
anzstichtag um
mgerechnet. Das Eigenkapita
al wird mit hisstorischen Kurssen zum Erwe
erbszeitpunkt u
umgerechnet.
Um
mrechnungsdiffe
ferenzen
aus
der
Ka
apitalkonsolidie
erung
werde
en
erfolgsne
eutral
im
Eigenkapital,
Um
mrechnungsdiffe
ferenzen aus der Schuldenkkonsolidierung erfolgswirksam
m in der Gew
winn- und Verrlustrechnung
erffasst.
Die
e sich gegenüb
ber der Umrechnung zu Stich
htagskursen errgebenden Untterschiedsbeträ
äge werden im Eigenkapital
gessondert als „A
Ausgleichspostten aus der W
Währungsumre
echnung“ ausg
gewiesen. Im Eigenkapital w
während der
Ko
onzernzugehörig
gkeit
erfassste
Währung
gsumrechnungssdifferenzen
eim
Ausscheiden
werden
be
von
Ko
onzernunterneh
hmen aus dem Konsolidierung
gskreis erfolgsw
wirksam aufgelö
öst.
Es wurden die follgenden wesen
ntlichen Stichtag
gs- und Durchsschnittskurse vverwendet:
Stichtags
skurs
1E
EUR entsprich
ht
urchschnittsku
urs
Du
31.10
0.2013
3
31.10.2012
2012/2013
3
2011/2
2012
Tscchechische Kro
one
CZK
2
25,729
25,0640
25,6707
7
25,1
1824
Se
erbischer Dinar
RSD
114
4,0082
113,2836
112,8959
9
111,3
3245
Po
olnischer Zloty
PLN
4
4,1783
4,1390
4,1867
7
4,2
2407
Ru
umänischer Leu
u
RON
4,436
4,5420
4,4280
0
4,4
4318
5.. Immatterielle V
Vermöge
enswerte
e
Firrmenwert
Be
ei Unternehmen
nszusammenscchlüssen werde
en die erworbenen identifizierrbaren Vermögenswerte und Schulden mit
dem beizulegenden Zeitwe
ert angesetztt. Übersteige
en die Ansschaffungskoste
en des Un
nternehmenszussammenschlussses die anteilig
gen beizulegen
nden Nettozeitw
werte, wird ein GeschäftsG
ode
er Firmenwert a
aktiviert.
Ein
n sich ergebend
der passivische
er Unterschiedssbetrag wird so
ofort erfolgswirkksam in der Ge
ewinn- und Verrlustrechnung
untter der Position
n „Sonstige betriebliche Erträg
ge“ erfasst.
Ge
eschäfts- oder Firmenwerte w
werden nach d
dem erstmalige
en Ansatz zu A
Anschaffungsko
osten abzüglich
h kumulierter
We
ertminderungsa
aufwendungen bewertet.
F - 276
er Bilanzansatz wird gemäß IA
AS 38.108 zum
mindest jährlich durch einen Im
mpairment-Test geprüft und im
m Falle eines
De
gessunkenen wirtsschaftlichen Nu
utzens außerpla
anmäßig abgesschrieben. Sofe
ern Umstände darauf
d
hinweise
en, dass eine
We
ertminderung sstattgefunden h
haben könnte, wird die Wertthaltigkeit auch
h unterjährig üb
berprüft. Zu diesem Zweck
wirrd der Geschä
äfts- oder Firm
menwert einer zahlungsmittelg
z
generierenden Einheit zugeo
ordnet. Liegt der erzielbare
Be
etrag der zahlun
ngsmittelgenerrierenden Einhe
eit unter dem B
Buchwert, wird ein Wertminde
erungsaufwand
d erfasst. Der
erzzielbare Betrag
g entspricht dem
d
höheren Wert aus Nutzungswert un
nd Nettozeitwe
ert (beizulegen
nder Zeitwert
abzzüglich Veräuß
ßerungskosten)).
Ko
onzessionen
n, gewerblic
che Schutzrrechte und ähnliche Re
echte und V
Vorteile sow
wie daraus
ab
bgeleitete Lizzenzen
Erw
worbene immatterielle Vermög
genswerte werd
den zum Zeitpu
unkt des Erwerrbs aktiviert. Im
mmaterielle Verm
mögenswerte
we
erden linear üb
ber den kürzerren Zeitraum vvon Vertragslaufzeit oder geschätzter Nutzzungsdauer ab
bgeschrieben.
Ma
arken, Patente und Lizenzen wie auch gewe
erbliche Schutzzrechte und äh
hnliche Rechte werden linear über drei bis
15 Jahre abgescchrieben. Aktivvierte Software
e wird linear ü
über vier Jahre abgeschrieben. Die Amo
ortisation der
materiellen Verrmögenswerte ist in der Ge
ewinn- und Ve
erlustrechnung in der Abschreibung vom
abnutzbaren imm
Anlagevermögen enthalten.
6.. Sacha
anlagen
Die
e Bewertung de
er angeschaffte
en oder hergesstellten Sachan
nlagen erfolgt m
mit den um die Abschreibung verminderten
hisstorischen Anscchaffungs-/Herrstellungskosten
n. In den Hersstellungskosten selbst erstellte
er Anlagen sin
nd neben den
Ma
aterial- und F
Fertigungseinze
elkosten auch
h angemessen
ne Material- und Fertigung
gsgemeinkoste
en enthalten.
Fre
emdkapitalzinsen, soweit sie einzelnen
e
Proje
ekten direkt zurrechenbar sind, werden gemä
äß IAS 23 aktivviert.
Die
e Abschreibun
ng wird linear berechnet, wo
obei die Anscchaffungskosten
n bis zum Re
estwert über d
die erwartete
Nu
utzungsdauer des Vermögensswertes wie folg
gt abzuschreibe
en sind:
2012/2013
undstücke und Gebäude
Gru
hre
10 - 50 Jah
Technische Anlag
gen und Masch
hinen
5 - 10 Jah
hre
Andere Anlagen, Betriebs- und G
Geschäftsaussstattung
3 - 4 Jah
hre
egt der Buchwe
ert eines Vermö
ögenswertes ü
über dem erziellbaren Betrag, so ist eine We
ertminderung vorzunehmen.
Lie
Ge
ewinne und Ve
erluste aus dem
m Anlagenabga
ang werden alss Differenz zw
wischen dem Veräußerungserrlös und dem
Re
estbuchwert erm
mittelt und erfollgswirksam erfa
asst.
7.. Als Finanzinv
vestition gehalte
enen Imm
mobilien
n
Be
eim erstmalige
en Ansatz (Z
Zugang) erfolgt eine Bew
wertung zu A
Anschaffungskkosten. Im R
Rahmen der
Anschaffungskosten werden der entrichte
ete Kaufpreis und sonstige direkt zu
urechenbare Kosten und
ansaktionskosten miteinbezo
ogen sowie au
uch Fremdkapitalkosten, die direkt dem E
Erwerb, dem B
Bau oder der
Tra
He
erstellung einer als Finanzinve
estition gehaltenen Immobilie zugerechnet werden
w
können,, aktiviert.
Die
e Folgebewertu
ung erfolgt zum
m beizulegenden Zeitwert.
F - 277
er Zeitwert w
wird jener We
ert angesetzt, zu dem die Immobilie zw
wischen sachvverständigen,
Alss beizulegende
verrtragswilligen u
und voneinand
der unabhängig
gen Geschäftsspartnern getauscht werden könnte. Der beizulegende
b
Zeitwert hat die aktuelle Markktlage und die Umstände zu
um Bilanzstichttag widerzuspiegeln. Den be
estmöglichen
bstanziellen Hiinweis für den beizulegenden Zeitwert erh
hält man norma
alerweise durcch auf einem a
aktiven Markt
sub
nottierte aktuelle Preise ähnlich
her Immobilien
n, die sich am
m gleichen Ort und im gleich
hen Zustand b
befinden und
Ge
egenstand verg
gleichbarer Miettverhältnisse und anderer mit den Immobilie
en zusammenhä
ängender Vertrräge sind.
De
er EYEMAXX-K
Konzern beschäftigt Projekten
ntwickler mit la
angjähriger Erfa
ahrung in den einzelnen Zielmärkten, die
auff Grundlage d
des zum Stich
htag gegebene
en Projektfortscchritts und au
us ihrer eigene
en Erfahrung und exakten
Ke
enntnis des betrreffenden Entw
wicklungsprojekktes – falls diess erforderlich sccheint - einen zzusätzlichen Riisikoabschlag
auff die gutachterllich ermittelten Verkehrswerte
e vornehmen.
De
er beizulegende
e Zeitwert derr Entwicklungsprojekte in de
er Immobilienbrranche und da
aher auch dess EYEMAXXKo
onzerns basiert somit prinzipie
ell auf Sachverrständigengutacchten. Auf diesse Werte werde
en vom EYEMA
AXX-Konzern
– fa
alls erforderlich
h - die nachfolg
gend aufgelistetten Risikoabscchläge vorgenommen.
In d
der Risikomatrix werden folge
ende Risiken be
ewertet:
•
Grundsttücksrisiko
•
Finanzie
erungsrisiko
•
Vermiettungsgradrisiko
o
•
Baukostenrisiko
e Ermittlung des beizulege
enden Zeitwerrtes von Bestandsimmobilie
en basiert au
uf Gutachten, erstellt von
Die
una
abhängigen Sa
achverständige
en nach intern
national anerka
annten Bewerttungsverfahren. Die in diese
en Gutachten
erm
mittelten Verke
ehrswerte stelle
en die Obergrrenze für die von
v
EYEMAXX
X für die einze
elnen Entwickllungsprojekte
bila
anzierten beizu
ulegenden Zeittwerte dar. Beii bereits vermieteten Bestand
dsimmobilien w
werden die Gu
utachten, falls
keiine substantiellle Änderung vo
orhanden ist, alle
a drei Jahre aktualisiert. In der Zwischenzzeit wird seiten
ns EYEMAXX
dass bestehende Gutachten
G
verw
wendet und um
m die tatsächlichen Mieterlöse
e ergänzt wie auch die Restnu
utzungsdauer
verrringert. Zusätzzlich werden jä
ährlich die berrücksichtigten Z
Zinssätze, kalkkulierten Instan
ndhaltungskostten wie auch
Be
ewirtschaftungskosten kontrolliert.
Die
e bestellten Gu
utachter der bew
werteten Besta
andsimmobilien sind:
•
Raiffeisen-Immobilien Steiermark G.m
m.b.H. – Die Bewertungsgrup
ppe der Raiffeissen-Landesban
nk Steiermark
für die B
Bestandsimmob
bilie in der EM Outlet Center GmbH
G
•
Ing. Ericch Forstner fürr die Industrieim
mmobilie mit Lo
ogistikcenter in
n der EYEMAX
XX Internationall Holding und
Consultting GmbH
•
Roland Emme-Weisss Bewertung ffür das Industtriegrundstück mit Logistikccenter in Nürn
nberg in der
EYEMA
AXX Real Estate
e AG
•
EHL B
Bewertung und
d Analyse de
er Bank Ausstria Gruppe für die Log Center
C
d.o.o. B
Beograd und
BEGA ING d.o.o.
•
Ing. Wo
olfgang Dornheccker für die Wo
ohnimmobilie in
n der MAXX Ba
auerrichtungs G
GmbH
F - 278
e bestellten Gu
utachter der bew
werteten Fachm
marktzentren - angesetzt in de
en assoziierten
n Unternehmen - sind:
Die
•
EHL Be
ewertung und A
Analyse der Ban
nk Austria Grup
ppe für die at-e
equity-Gesellsch
haft RETAIL PA
ARK OLAWA
Sp.z.o.o
o.
•
EHL Be
ewertung und A
Analyse der Ban
nk Austria Grup
ppe für die at-e
equity-Gesellsch
haft FMZ Kittse
ee GmbH
•
nk Steiermark
Bestandsimmob
bilie in der See
espitzstraße Ve
ermietungs Gmb
bH & Co KG
für die B
•
Ing. Erich Forstner für die Ind
dustrieimmobiliie
K
Verwerttungsgesellschaft mbH & Co KG
•
Roland Emme-Weiss Bewertung fürr das Industrieg
grundstück mitt Logistikcenterr in Aachen in der GELUM
Grundsttücks-Vermietu
ungsgesellscha
aft mbH
•
nk Steiermark
für die B
Bestandsimmob
bilie in der Marrland Bauträgerr GmbH
mit
Logisttikcenter
in
der
Lifestyle
Realbesitz-
er beizulegend
de Zeitwert wird
w
mindesten
ns jährlich zum festgesetztten Stichtag ermittelt.
e
Ände
erungen des
De
beizulegenden Zeitwertes werd
den erfolgswirkksam unter Berrücksichtigung der damit in Z
Zusammenhan
ng stehenden
Ste
euerlatenz erfasst.
De
er EYEMAXX-K
Konzern hält vier (Vorjahr: drei) bebaute
e und ein (Vo
orjahr: ein) un
nbebautes Gru
undstück als
Fin
nanzinvestition.. Alle vier beb
bauten Grundsstücke werden
n derzeit zur Erzielung
E
von Mieteinnahme
en oder zum
Zw
wecke der Werttsteigerung geh
halten und wed
der im Rahmen
n des Produktio
onsprozesses oder
o
für Verwaltungszwecke
sellbst genutzt, noch sind diiese zum Verrkauf im Rah
hmen der gew
wöhnlichen Geschäftstätigke
eit bestimmt.
Schwierigkeiten in der Zuordn
nung bestehen keine, da d
die als Finanzinvestition eingestuften Immobilien zur
elung von Miete
einnahmen geh
halten werden und
u keine Eigen
nnutzung vorlie
egt.
zukkünftigen Erzie
8.. Finanzzielle Ve
ermögen
nswerte
Die
e finanziellen Vermögenswerte setzen sich
s
aus aussgereichten Da
arlehen und Forderungen, erworbenen
Eig
genkapital- und
d Schuldtiteln, Z
Zahlungsmitteln
n sowie Zahlun
ngsmitteläquiva
alenten zusamm
men.
Die
e Bilanzierung und Bewertun
ng der finanziellen Vermögen
nswerte erfolgt nach IAS 39 (Finanzinstrum
mente: Ansatz
und
d Bewertung).. Demnach w
werden finanzie
elle Vermögen
nswerte in de
er Konzernbila
anz angesetzt,, wenn dem
EY
YEMAXX-Konze
ern ein vertrag
gliches Recht zzusteht, Zahlungsmittel oderr andere finanzzielle Vermöge
enswerte von
ein
ner anderen P
Partei zu erhalten. Der errstmalige Ansa
atz eines fina
anziellen Verm
mögenswertes erfolgt zum
beizulegenden Ze
eitwert zuzüglicch der Transakktionskosten. T
Transaktionskossten, die beim Erwerb von errfolgswirksam
m beizulegen
nden Zeitwerrt bewerteten
n finanziellen Vermögensw
werten anfalllen, werden unmittelbar
zum
auffwandswirksam
m erfasst. Die Folgebewertun
ng erfolgt gemä
äß der Zuordn
nung der finanzziellen Vermög
genswerte zu
den nachstehend
den Kategorien::
•
Erfolg
gswirksam zum
m beizuliegende
en Zeitwert be
ewertete finanzzielle Vermöge
enswerte umfa
assen die zu
Hande
elszwecken gehaltenen finanziellen Vermög
genswerte sow
wie Finanzinstru
umente die bei erstmaligem
Ansatzz als erfolgsw
wirksam zum b
beizulegenden Zeitwert bewe
ertet eingestuftt wurden. Änderungen des
beizulegenden Zeitw
wertes finanzie
eller Vermögenswerte diese
er Kategorie werden
w
zum Z
Zeitpunkt der
ng erfolgswirksa
am erfasst.
Wertsteigerung oderr Wertminderun
F - 279
edite und Ford
derungen sind nicht derivative
e finanzielle Ve
ermögenswerte
e, die nicht in e
einem aktiven Markt notiert
Kre
sin
nd. Kredite und Forderun
ngen werden mit den fortgeführten Anschaffungsskosten bewe
ertet. Dieser
Be
ewertungskateg
gorie werden die Forderung
gen aus Liefe
erungen und L
Leistungen sow
wie die in de
en sonstigen
fina
anziellen Verm
mögenswerten enthaltenen fiinanziellen Forderungen zug
geordnet. Der Zinsertrag au
us Positionen
die
eser Kategorie wird unter Anwendung
A
derr Effektivzinsm
methode ermittelt, soweit es sich nicht um
m kurzfristige
Forderungen han
ndelt und der Efffekt aus der Au
ufzinsung unwe
esentlich ist.
u Leistungen
n werden zunäcchst mit ihrem beizulegenden
n Zeitwert erfassst und in der
Forderungen auss Lieferungen und
geführten Ansschaffungskostten unter An
nwendung de
er Effektivzinssmethode abzüglich von
Folge zu fortg
ertberichtigungen bewertet. Eine Wertberichtigung zu Forderungen w
wird gebildet, wenn objektive Hinweise
We
dahingehend besstehen, dass der Konzern nicht in der Lage sein wird, alle Forde
erungsbeträge gemäß den
Forderungsfristten einzubring
gen. Bedeuten
nde finanzielle
e Schwierigkeiten des Sch
huldners, die
urssprünglichen F
Wa
ahrscheinlichke
eit, dass der Scchuldner Insolvvenz anmelden
n oder eine Finanzreorganisattion durchführe
en wird sowie
Nicchtbezahlung o
oder Zahlungssverzug werden
n als Hinweise
e darauf gewe
ertet, dass ein
ne Forderung w
wertberichtigt
we
erden muss. De
er Wertberichtigungsbetrag sstellt die Differe
enz zwischen d
dem Buchwert des Vermögen
nswertes und
dem Barwert de
er geschätzten zukünftigen, zum effektivven Zinssatz abgezinsten Zahlungsström
me dar. Der
ertberichtigungssbetrag wird in
n der Gewinn-- und Verlustre
echnung in de
en sonstigen betrieblichen Au
ufwendungen
We
erffasst. Im Falle der Uneinbring
glichkeit einer Forderung
F
wird
d sie über die W
Wertberichtigung abgeschrieb
ben. Im Falle
ein
nes späteren Erhalts einerr zuvor abgeschriebenen Forderung
F
wirrd die Einzah
hlung von de
en sonstigen
Aufwendungen ab
bgezogen.
Biss zur Endfällig
gkeit zu halten
nde Wertpapiere sind nicht derivative finanzielle Vermög
genswerte mitt festen oder
besstimmbaren Za
ahlungen und e
einer festen Lau
ufzeit, über die sie gehalten werden.
w
•
Zur V
Veräußerung verfügbare fin
nanzielle Verm
mögenswerte umfassen die
ejenigen nichtt derivativen
finanzziellen Vermöge
enswerte, die nicht einer derr zuvor genann
nten Kategorien
n zugeordnet wurden.
w
Dies
sind insbesondere mit dem beizzulegenden Zeitwert bewerttete Eigenkap
pitaltitel und nicht
n
bis zur
Vermögenswertten enthalten
Endfälligkeit zu haltende Schuldtittel, welche in den sonstigen finanziellen V
ertes von zurr Veräußerung
g verfügbaren finanziellen
sind. Änderungen des beizulegenden Zeitwe
ögenswerten w
werden erfolg
gsneutral im Eigenkapital abgegrenzt
a
un
nd erst bei Veräußerung
Vermö
erfolgsswirksam erfassst. In Fällen, in denen der Marktwert von
n Eigenkapital- und Schuldtiteln bestimmt
werde
en kann, wird d
dieser als beizzulegender Zeiitwert angesetzzt. Existiert ke
ein notierter Ma
arktpreis und
kann keine verlässliche Schätzung
g des beizulegenden Zeitwerrtes vorgenomm
men werden, w
werden diese
enswerte zu An
nschaffungskossten abzüglich W
Wertminderung
gsaufwendunge
en erfasst.
finanzziellen Vermöge
•
Die Z
Zahlungsmittel und Zahlungsm
mitteläquivalen
nte beinhalten Bargeld und B
Bankguthaben sowie sofort
liquidierbare Vermö
ögenswerte m
mit einer urssprünglichen Laufzeit
L
von 1 bis zu 3 Monaten.
Kontokorrentkredite bei Banken w
werden als Da
arlehen unter den kurzfristig
gen Finanzverb
bindlichkeiten
ewiesen.
ausge
egen bei finanzziellen Vermöge
enswerten der Kategorien Kre
edite und Forderungen und zur
z Veräußerun
ng verfügbare
Lie
fina
anzielle Vermö
ögenswerte objektive, substan
nzielle Anzeich
hen für eine We
ertminderung vvor, erfolgt eine
e Prüfung, ob
der Buchwert den
n beizulegende
en Zeitwert übersteigt. Sollte dies
d
der Fall sein, wird eine W
Wertberichtigung
g in Höhe der
ommen.
Diffferenz vorgeno
Fin
nanzielle Vermö
ögenswerte we
erden ausgebucht, wenn die vertraglichen
v
R
Rechte auf Zahlungen aus den finanziellen
Ve
ermögenswerten nicht mehr b
bestehen oder die finanzielle
en Vermögensw
werte mit allen
n wesentlichen Risiken und
Ch
hancen übertrag
gen werden.
Anteile an verbun
ndenen, nicht kkonsolidierten U
Unternehmen und sonstige Be
eteiligungen we
erden, wenn sie
e über keinen
preis auf eine
em aktiven M
Markt verfüge
en, mit den Anschaffungskkosten bewerttet und bei
nottierten Marktp
We
ertminderungen
n mit dem entsp
prechend niedrrigeren Werten angesetzt.
F - 280
Gemeinschaftsu
unternehmen w
werden mit ihrem
m anteiligen Eigenkapital (Equity-Methode) bilanziert.
Assoziierte und G
Be
ei Fertigungsaufträgen innerhalb von asssoziierten Un
nternehmen errfolgt die Pro
ojektbewertung
g analog zu
volllkonsolidierten
n Unternehmen anhand der „P
Percentage of C
Completion-Me
ethode“ gemäß
ß IAS 11, sofern
n das Projekt
durch „forward sa
ale“ verkauft un
nd die sonstige
en Voraussetzu
ungen nach IFRIC 15 erfüllt ssind. Andernfa
alls erfolgt die
Be
ewertung von Im
mmobilienentwiicklungsprojektten gemäß IAS 2, Vorräte.
Die
e finanziellen V
Verbindlichkeite
en sind originärre Verbindlichkkeiten und werd
den in der Konzernbilanz ang
gesetzt, wenn
der EYEMAXX-K
Konzern eine vertragliche
v
Pflicht hat, Zahlu
ungsmittel oder andere finan
nzielle Vermöge
enswerte auf
ne andere Parte
ei zu übertrage
en. Der erstma
alige Ansatz ein
ner originären V
Verbindlichkeitt erfolgt zum be
eizulegenden
ein
Zeitwert der erha
altenen Gegen
nleistung bzw. zum Wert de
er erhaltenen Zahlungsmittell abzüglich ge
egebenenfalls
nsaktionskoste
en. Die Folgebewertung e
erfolgt bei d
den Verbindlicchkeiten zu fortgeführten
anffallender Tran
Anschaffungskosten unter Anw
wendung der Effektivzinsmeth
hode. Finanzielle Verbindlichkeiten werden ausgebucht,
enn die vertraglichen Verpflich
htungen beglich
hen, aufgehobe
en oder ausgela
aufen sind.
we
9.. Vorrätte
Vo
orräte nach IA
AS 2 werden
n mit dem niedrigeren We
ert aus Ansch
haffungs- ode
er Herstellungsskosten und
Ne
ettoveräußerung
gswert bewerte
et.
Die
e Anschaffung
gs- oder Hersstellungskosten
n von Vorräten beinhalten Fertigungsmatterial, direkt zzurechenbare
Lohnkosten und ssonstige direkt zurechenbare Produktionsge
emeinkosten. Fremdkapitalkossten, die den A
Anschaffungser Herstellung
gskosten qualiffizierter Vermö
ögenswerte zu
urechenbar sin
nd, werden akktiviert. Aufwen
ndungen der
ode
allg
gemeinen Ve
erwaltung, fürr freiwillige Sozialleistungen und für betriebliche Altersversorg
gung sowie
Fre
emdkapitalzinsen werden bei der Ermittlung der Herstellungskosten nicht einbezogen.
De
er Nettoveräuße
erungswert ist der geschätzte
e im normalen Geschäftsverla
auf erzielbare V
Verkaufserlös a
abzüglich der
d des Vertriebss.
nocch anfallenden Kosten der Fe
ertigstellung und
10
0. Leasin
ngverträ
äge
Lea
asingverträge für Sachanla
agen, bei denen der Kon
nzern alle we
esentlichen Risiken und C
Chancen der
Ve
ermögenswerte trägt, werden als Finanzierungsleasing aussgewiesen. Derrartige Vermög
genswerte werd
den entweder
in Höhe des zu B
Beginn des Lea
asingverhältnisses beizulegen
nden Zeitwerte
es oder mit den
n niedrigeren B
Barwerten der
Min
ndestleasingza
ahlungen ange
esetzt. Die M
Mindestleasingzzahlungen werden in Finanzierungskoste
en und den
Tilg
gungsanteil der Restschuld aufgeteilt, wobei die Finanzieru
ungskosten so über die Laufzzeit verteilt werd
den, dass ein
kon
nstanter Zinssa
atz für die verb
bleibende Resttschuld entsteh
ht. Die dazuge
ehörigen Leasin
ngverpflichtung
gen abzüglich
der Finanzierungskosten werde
en in den langffristigen und ku
urzfristigen Fina
anzierungsverb
bindlichkeiten a
ausgewiesen.
e Zinsen werde
en über die Lea
asingdauer erfo
olgswirksam erffasst.
Die
Da
arüber hinaus b
bestehen opera
ative Leasingve
erträge für die Nutzung von Kraftfahrzeugen
K
n und anderen Anlagen, die
auffwandswirksam
m erfasst werde
en.
F - 281
11
1. Steuerrn
Ge
emäß IAS 12 w
werden für alle temporären Differenzen zwischen dem Bucchwert eines Ve
ermögenswerte
es oder eines
Schuldpostens u
und seinem ste
euerlichen We
ert latente Steu
uern bilanziertt. Für alle zu versteuernden
n temporären
Diffferenzen ist e
eine latente Steuerschuld an
nzusetzen, es sei denn, die latente Steuerschuld erwäch
hst aus dem
ersstmaligen Ansa
atz des Geschä
äfts- oder Firm
menwertes oderr dem erstmaligen Ansatz ein
nes Vermögenswertes oder
ein
ner Schuld bei einem Geschä
äftsvorfall, welccher kein Unte
ernehmenszusa
ammenschluss ist und zum Z
Zeitpunkt des
Ge
eschäftsvorfallss weder das b
bilanzielle Erge
ebnis (vor Ertrragsteuern) no
och das zu ve
ersteuernde Ergebnis (den
ste
euerlichen Verlu
ust) beeinflusstt.
Da
arüber hinaus w
werden gemäß IAS 12.34 zukkünftige Steuere
entlastungen a
aufgrund von stteuerlichen Verrlustvorträgen
und
d Steuerkredite
en berücksichttigt, wenn mit hinreichender Wahrscheinlicchkeit davon a
ausgegangen w
werden kann,
dasss in Zukunft steuerpflichtige
e Erträge in a
ausreichender Höhe zur Verrrechnung mit den Verlustvo
orträgen bzw.
Ste
euerkrediten zu
z erwarten sind. Im Unterrschied zu ste
euerlichen Verrlustvorträgen können Steue
erkredite bei
ste
euerlichen Gew
winnen aus der
d
Geschäftsttätigkeit in Ab
bzug gebrachtt werden. Darunter wird be
eispielsweise
verrstanden, dasss steuerliche Gewinne
G
aus d
der Vermietung
g um die Steu
uerkredite verm
mindert werden
n, jedoch bei
ste
euerlichen Gew
winnen aus dem
m Verkauf von B
Beteiligungen d
die Steuerkrediite nicht in Abzug gebracht we
erden dürfen.
So
oweit eine Verre
echnung der steuerlichen Verlustvorträge o
oder Steuerkred
dite nicht mehrr wahrscheinlicch ist, werden
We
ertberichtigungen vorgenomm
men. Aktive un
nd passive Ste
euerlatenzen w
werden saldierrt ausgewiesen
n, soweit die
Vo
oraussetzungen
n nach IAS 12.7
74 vorliegen.
Lattente Steueran
nsprüche und -sschulden werde
en anhand der Steuersätze be
emessen, dere
en Gültigkeit fürr die Periode,
in der ein Vermögenswert realissiert oder eine Schuld erfüllt wird, erwartet wird. Dabei we
erden die Steu
uersätze (und
euervorschriften) zugrunde ge
elegt, die zum B
Bilanzstichtag g
gültig oder angekündigt sind.
Ste
Die
e latenten Steu
ueransprüche u
und –schulden werden auf E
Ebene des Steu
uersubjekts gebucht, bei der sie zukünftig
anffallen werden. Im EYEMAXX-Konzern ist vo
or allem auf die
e österreichisch
he Steuergrupp
pe beziehungsw
weise auf die
Be
eteiligungen an Personengese
ellschaften hinzzuweisen. Die Steuergruppe besteht zum 3
31. Oktober 20
013 aus dem
Org
ganträger der EYEMAXX Inte
ernational Hold
ding & Consultiing GmbH und den Mitgliedern EYEMAXX Management
Gm
mbH, die EYEM
MAXX Corpora
ate Finance Gm
mbH, die EM Outlet
O
Center G
GmbH, Retailccenter Management GmbH,
MA
AXX BauerrichtungsgmbH un
nd Marland Ba
auträger GmbH
H. Zudem hält die EYEMAX
XX Internationa
al Holding &
Co
onsulting GmbH
H Beteiligungen
n an den Perso
onengesellscha
aften Lifestyle R
Realbesitz-Verw
wertungsgesellsschaft mbh &
Co
o KG, wie auch ab Januar 201
14 an der FMZ Kittsee GmbH
H & Co KG. Die
e latenten Steue
eransprüche un
nd –schulden
der genannten G
Gesellschaften werden auf Ebene des Steuersubjekts, der EYEMAX
XX Internationa
al Holding &
Co
onsulting GmbH
H, gebucht, bei dem zukünftig
g die Realisieru
ung der temporrären Untersch
hiede eintreten wird. Bei der
Be
erücksichtigung, welche Gese
ellschaft das Stteuersubjekt da
arstellt, werden
n steuerliche U
Umstrukturierun
ngen bis zum
Bila
anzerstellungszzeitpunkt berüccksichtigt.
F - 282
ei der Bemessung der latenten
n Steuern wurde von folgende
en Ertragsteuerrsätzen ausgeg
gangen:
Be
ST
TEUERSATZ
Land
31. Oktoberr 2013
31
1. Oktober 2012
eutschland
De
30
0,00 %
30,00 %
Luxxemburg
29
9,60 %
29,60 %
Nie
ederlande
25
5,50 %
25,50 %
Össterreich
25
5,00 %
25,00 %
Po
olen
19
9,00 %
19,00 %
Ru
umänien
16
6,00 %
16,00 %
Se
erbien
15
5,00 %
15,00 %
Slo
owakei
23
3,00 %
23,00 %
Tscchechien
19
9,00 %
19,00 %
12
2. Rücks
stellunge
en
Rü
ückstellungen ssind zu bilden, wenn
w
es aus einer rechtlichen
n oder faktische
en Verpflichtun
ng, die in der Vergangenheit
enttstanden ist, e
erwartungsgem
mäß zu einem Abfluss von Mitteln
M
kommen wird und de
er Betrag diese
es Abflusses
verrlässlich geschätzt werden ka
ann.
Be
ei gleichartigen Verpflichtunge
en wird die W
Wahrscheinlichkkeit der Zahlun
ngsverpflichtun
ng durch eine gemeinsame
Rissikobewertung der Verpflichtu
ungen festgesttellt. Eine Rückstellung wird bilanziert, wen
nn es zu einem
m erwarteten
Mitttelabfluss kom
mmen wird, auch
h wenn die Wa
ahrscheinlichkeit des Zahlungssflusses für den
n Einzelfall gerring ist.
So
oweit bei Verp
pflichtungen errst nach mehr als einem JJahr mit Mitte
elabflüssen ge
erechnet wird, werden die
Rü
ückstellungen m
mit dem Barwerrt der voraussicchtlichen Mittela
abflüsse angessetzt. Erstattungen Dritter werrden getrennt
von
n den Rückstelllungen aktivierrt, wenn ihre Re
ealisation als nahezu sicher a
angenommen w
werden kann.
So
ofern aus einer geänderten Risikoeinschätzu
ung eine Reduzzierung des Verpflichtungsum
mfanges hervorg
geht, wird die
Rü
ückstellung ante
eilig aufgelöst u
und der Ertrag in jenem Aufwa
andsbereich errfasst, der ursp
prünglich bei de
er Bildung der
Rü
ückstellung bela
astet wurde. In
n Ausnahmefälllen wird die A
Auflösung der R
Rückstellung unter der Positiion „Sonstige
bettriebliche Erträg
ge“ erfasst.
13
3. Ertrag
gserfassung
In Übereinstimmu
ung mit IAS 18
8 werden Umsa
atzerlöse mit Übertragung der maßgeblichen Risiken und Chancen auf
w auf den Übe
Eigentums.
den Käufer erfassst. Abgestellt wird
ergang des wirrtschaftlichen und nicht des zivilrechtlichen E
e Realisierung von Mieterlössen erfolgt line
ear über die Laufzeit
L
des Mietvertrages.
M
Einmalige Zah
hlungen oder
Die
Mie
etfreistellungen
n werden dabe
ei über die Laufzeit verteilt. E
Erträge aus Die
enstleistungen w
wurden im Aussmaß der bis
zum
m Bilanzstichta
ag erbrachten Leistungen
L
erfa
asst.
Zin
nserträge werd
den nach Maßg
gabe der jeweiligen Zinsperio
ode realisiert. Erträge aus Dividenden
D
werrden mit dem
Erlangen des Recchtsanspruchess auf Zahlung e
erfasst.
F - 283
14
4. Projek
ktbewerttung
Da
as Geschäftsmo
odell des EYEM
MAXX-Konzern
ns sieht vor, Im
mmobilienentwiccklungen in eig
genen Projektgesellschaften
(SP
PVs – special p
purpose vehicle
es) abzuwickeln
n und nach Enttwicklung im W
Wege des Verka
aufs der Anteile
e (share deal)
an Investoren zu
u verkaufen. Die Projekte w
werden selbstt erstellt oder mit Partnern entwickelt. Die bilanzielle
ewertung erfolgtt nun folgenderrmaßen:
Be
(a) Projekte
e in den Vorräten: In vollkonso
olidierten Proje
ektgesellschafte
en werden säm
mtliche Positionen der
Investitiionskosten in den
d Vorräten ve
erbucht. Bei Ve
eräußerung derr Gesellschaft ssteht diesen Vo
orräten der
Kaufpre
eis gegenüber (IAS
(
2).
(b) Projekte
e, die dazu be
estimmt sind, lä
änger im Unte
ernehmen zu b
bleiben und Ertträge für das U
Unternehmen
abzuwe
erfen, werden n
nach IAS 40 be
ewertet. Das bedeutet,
b
dass diese mit dem
m Fair Value errfolgswirksam
bewerte
et werden.
Projekte in vvollkonsolidierte
en Unternehme
en, bewertet nach IAS 40, Imm
mobilien als Fin
nanzinvestition:
•
EM Outlet Center Gmb
bH – Bürogebä
äude
•
Log Ce
enter d.o.o. Beograd
B
und BEGA ING d.o.o. – Lie
egenschaft, Gebäude und
Logistikzzentrum
•
EYEMA
AXX Real Esta
ate AG - Erbb
baurechtsgrund
dstück mit Log
gistikcenter in Nürnberg –
Bürogeb
bäude und Logistikhalle
•
EYEMA
AXX International Holding und Consulting Gm
mbH - Logistikccenter in Linz
•
MAXX B
Bauerrichtungs GmbH – gemischt genutztes Wohn- und Bü
ürogebäude in Leopoldsdorf
Projekte in vvollkonsolidierte
en Unternehme
en, bewertet nach IAS 2, Vorrä
äte:
•
EYEMA
AXX 4 Sp.z.o.o.
•
EYEMA
AXX 5 Sp.z.o.o.
F - 284
C
C. SCH
HÄTZU
UNGEN UND A
ANNAH
HMEN D
DES
MANAGEM
MENTS
S
Im Konzernabsschluss müsssen in eine
em bestimmtten Umfang Einschätzung
gen vorgeno
ommen und
messensentsch
heidungen ge
etroffen werde
en, die Ausw
wirkungen auf Höhe und Ausweis der bilanzierten
Erm
Ve
ermögenswerte und Schulde
en, der Erträg
ge und Aufwe
endungen sow
wie der Eventu
ualverbindlichke
eiten haben.
Schätzungen und
d Beurteilungen
n werden laufen
nd überprüft un
nd basieren auff Erfahrungswe
erten der Verga
angenheit und
deren Faktoren
n, einschließlicch Erwartungen
n hinsichtlich zzukünftiger Ereignisse, die un
nter gegebenen
n Umständen
and
alss angemessen betrachtet werd
den.
De
er EYEMAXX-K
Konzern nimmtt für in Zukunftt zu erwartende
e Ereignisse S
Schätzungen un
nd Annahmen vor. Die aus
die
esen Schätzun
ngen sich erg
gebenden Bila
anzansätze kö
önnen naturge
emäß von de
en späteren tatsächlichen
Erg
gebnissen abw
weichen. Schätzzungen und An
nnahmen, die ein
e beträchtliches Risiko aufw
weisen und eine
e wesentliche
Anpassung des Buchwertes der Vermögensswerte und Ve
erbindlichkeiten
n innerhalb de
er nächsten Ge
eschäftsjahre
nen, betreffen ffolgende Sachvverhalte:
verrursachen könn
Errtragsteuer
De
er Beurteilung d
der Werthaltigkkeit latenter Ste
eueransprüche für Verlustvorträge liegt die A
Annahme zugru
unde, dass in
Zukunft ausreiche
ende steuerlich
he Einkünfte zu
ur Verwendung erzielt werden.
Als Finanzinvestition geh
haltenen Imm
mobilien
Die
e Festlegung des beizulege
enden Zeitwertes von Fina
anzimmobilien aufgrund von
n Marktpreisen
ntwicklungen,
Ve
ermietungsgrad, Mietpreisentw
wicklung und Entwicklung d
der Zinsen wurde durch Guttachten von unabhängigen
Sa
achverständigen
n validiert. Derr Buchwert der als Finanzinve
estition gehalte
enen Immobilien bei den vollkkonsolidierten
Un
nternehmen beläuft sich zum 31. Oktober 20
013 auf TEUR 24.371 (Vorjah
hr: TEUR 20.05
59). Der anteilige Buchwert
der als Finanzin
nvestition geha
altenen Immob
bilien bei asso
oziierten Unterrnehmen beläuft sich auf T
TEUR 36.960
orjahr: 16.036). Die zuvor gen
nannten bewerrtungsrelevante
en Daten unterrliegen dabei zu
um Teil nicht u
unerheblichen
(Vo
Schätzunsicherhe
eiten.
Fo
orderungen aus Lieferun
ngen und Le
eistungen
Die
e Prüfung der W
Werthaltigkeit vvon Vermögensswerten und Ve
erbindlichkeiten
n basiert auf Annahmen. Verm
mögenswerte
wu
urden, wenn Grründe für eine Nicht-Werthaltigkeit ersichtlicch waren, wertb
berichtigt. Für die
d Zukunft wirrd kein Risiko
fürr bestehende Forderungen ge
esehen.
Nu
utzungsdaue
er
Die
e Nutzungsdau
uer von Sachan
nlagevermögen
n und immateriiellen Vermöge
enswerten stützzt sich auf Erfa
ahrungswerte
der Vergangenhe
eit und Annahm
men seitens derr Unternehmenssführung
Rü
ückstellunge
en
Die
e Schätzungen
n über die Hö
öhe und den Ansatz von Rückstellungen
R
werden von der Unternehmensführung
gettroffen, wobei d
diese Schätzun
ngen letztendlicch von den tatsächlichen Wertten abweichen können.
F - 285
D
D. ERL
LÄUTE
ERUNGEN ZUM
KON
NZERN
NABSC
CHLUSS
S
1. Erläuterung
gen zur Konzern
K
gewinn-- und ustrechn
nung
verlu
1..01 Umsa
atzerlöse
Die
e Zusammense
etzung der Umssatzerlöse ist w
wie folgt:
in TEUR
Erlöse aus der Errbringung von D
Dienstleistunge
en
So
onstige Erlöse
Ge
esamt
2012/2013
2011/2012
2.390
1.348
7
186
2.397
1.534
hr 2012/2013 b
betrugen die Mieteinnahmen
n TEUR 607 (Vorjahr: TEU
UR 424). Die verrechneten
Im Geschäftsjah
msatzerlöse fürr Projektleistun
ngen wie Baum
management, Marketing
M
und Mieterakquisittion, betragen TEUR 1.072
Um
(Vo
orjahr. TEUR 5
562). Die Umssatzerlöse des Geschäftsjahrres 2012/2013 beinhalten ein
nmalige Erträge gegenüber
asssoziierten Unte
ernehmen aus der Verrechnu
ung von Hausvverwaltungstätiigkeiten in Höh
he von TEUR 280 und aus
Pro
ovisionen aus d
dem Projekt Kiittsee in Höhe von TEUR 316
6. Die dazugehörigen Aufwendungen sind aliquot gemäß
dem Beteiligungssverhältnis als A
Aufwand in derr Position „Erträ
äge aus Beteilig
gungen“ berückksichtigt.
1..02 Änderung des beizulegenden Ze
eitwertes der als F
Finanzinve
estition
haltenen Immobilie
en
geh
in TEUR
eitwertes der als Finanzinvesttition gehaltene
en
Immobilien
Ge
esamt
F - 286
2012/2013
2011/2012
2.895
2.385
2.895
2.385
ei den Änderungen des beizulegenden Zeitw
wertes der als Finanzinvestitio
on gehaltenen Immobilien ha
andelt es sich
Be
um
m Ergebniseffekkte aus folgenden Immobilien::
in TEUR
Log
gistikprojekte und
u Grundstückke in Serbien
Log
gistikimmobilie in Linz / Österrreich
2012/2013
2011/2012
3.042
1.537
-55
438
7
0
Wo
ohn- und Bürog
gebäude in Zelll am See / Öste
erreich
Wo
ohn- und Bürog
gebäude in Leo
opoldsdorf / Östterreich
-33
0
Erb
bbaurecht am L
Logistikgrundsttück Gemarkun
ng Eibach
-66
410
2.895
2.385
Ge
esamt
1..03 Verän
nderung des
d Besta
andes an fertigen und unfertigen
Erze
eugnissen
in TEUR
2012/2013
2011/2012
Ve
eränderung dess Bestandes an fertigen und unfertigen Erzeu
ugnissen
449
905
Ge
esamt
449
905
urden bereits ab
bgegrenzte Pro
ojektfees in Höh
he von TEUR --208 verrechnet.
Im Geschäftsjahr 2012/2013 wu
e sich bei de
er Veränderun
ng des Bestandes in Höhe von TEUR 634
4 (Vorjahr: TE
EUR 850) um
Zudem handelt es
ojektbezogene Herstellungsko
osten, die für die tschechische
en und polnisch
hen Gesellscha
aften angefallen sind. Diese
pro
Ko
osten stellen dirrekt zurechenba
are Kosten darr, die im Rahme
en von Manage
ementverträgen
n nicht abgedecckt sind.
1..04 Aktivierte Eige
enleistung
gen
2012/2013
2011/2012
Akktivierte Eigenle
eistungen
0
8
Ge
esamt
0
8
in TEUR
F - 287
1..05 Aufwe
endungen
n für Mate
erial und sonstige bezogen
ne
Herrstellerleisstungen
in TEUR
2012/2013
2011/2012
Aufwendungen fü
ür Roh-, Hilfs- und
u Betriebssto
offe und für bezzogene Ware
67
86
Aufwendungen fü
ür bezogene Le
eistung
22
182
0
229
89
497
We
ertberichtigungen von Roh-, H
Hilfs- und Betrie
ebsstoffen und für bezogene W
Ware
sow
wie für bezogene Leistung
Ge
esamt
nter diesem Po
osten werden sämtliche im Zusammenha
ang mit der Erzielung der U
Umsatzerlöse verbrauchten
Un
Ma
aterialien und b
bezogenen Leisstungen ausge
ewiesen. Die W
Wertberichtigungen im Geschä
äftsjahr 2011/2
2012 in Höhe
von
n TEUR 229 beziehen sich hauptsächlich
h
a
auf die Abschre
eibung der bisher aktivierten Anschaffungskkosten in der
Airrcargo Logistikkcenter NIS d.o
o.o. in Höhe von
v
TEUR 217
7, da es bei d
diesem Projektt zu Verzögeru
ungen in der
Um
msetzung gekom
mmen ist.
1..06 Perso
onalaufwa
and
in TEUR
Ge
ehaltsaufwendu
ungen
Ge
esetzliche Sozia
alabgaben und Pflichtbeiträge
e
So
onstige Sozialau
ufwendungen
Ge
esamt
2012/2013
2011/2012
1.259
1.403
337
356
1
1
1.597
1.760
wurden im Konzzern durchschn
nittlich 30 (Vorj
rjahr: 28) Arbeiitnehmer besch
häftigt, davon 3 (Vorjahr: 3)
Im Berichtsjahr w
beiter und 27 (V
Vorjahr: 25) An
ngestellte.
Arb
Für den Vorstand
d sowie für leite
ende Angestelltte in Schlüsselp
positionen wurd
den folgende Z
Zahlungen getättigt:
in TEUR
Anzahl der leitend
den Angestellte
en
Laufende Gehälte
er für den Vorstand und leiten
nde Angestellte
e
Mittarbeitervorsorg
gekasse für leittende Angestellte
2012/2013
2011/2012
3
4
353
499
3
4
hischen Gesellschaften wurd
den aufgrund des betrieblich
hen Mitarbeiterrvorsorgegesettzes (BMVG)
In den österreich
wie vertraglich
her Zusagen beitragsorientie
b
n TEUR 14 (Vo
orjahr: TEUR 14)
1 geleistet.
rte Zahlungen in Höhe von
sow
Aufwendungen fü
ür Altersversorg
gung oder Abfe
ertigung sowie Pensionszusag
P
gen gibt es kein
ne.
eitere Angaben
n für den Vorsta
and und leitend
de Angestellte in Schlüsselpo
ositionen sind: kurzfristig
k
fällig
ge Leistungen
We
in der
d Höhe von T
TEUR 4 (Vorjah
hr: TEUR 4) au
us erfolgsabhän
ngiger Vergütun
ng.
F - 288
1..7 Abschrreibungen
n auf imm
materielle Vermöge
enswerte und
Sacchanlagen
n
Die
e Abschreibung
gen auf materie
elle und immatterielle Vermög
genswerte für d
das Geschäftsjahr und das Vorjahr sind in
folg
gender Tabelle
e ersichtlich:
in TEUR
2012/2013
Ab
bschreibung auff immaterielle V
Vermögenswerrte
2011/2012
9
17
Ab
bschreibung auff Sachanlagen
169
119
Ge
esamt
178
136
2012/2013
2011/2012
Pro
ovisionserlöse
99
44
Ertträge aus Umre
echnungsdiffere
enzen
84
68
Mie
eterträge
81
84
Ertträge aus der A
Auflösung von A
Abgrenzungen und Rückstellu
ungen
66
18
Na
achträgliche Kaufpreisanpassu
ung
0
391
Ertträge aus dem Abgang von Anlagevermögen
n
0
7
Üb
brige
569
309
Ge
esamt
899
921
1..8
Sonsstige betriebliche E
Erträge
Die
e Zusammense
etzung der sonsstigen betrieblicchen Erträge isst folgendermaß
ßen:
in TEUR
rjahr in serbisch
hen Gesellscha
aften und in derr rumänischen Gesellschaft entstanden.
Kursdifferenzen ssind wie im Vorj
e sonstigen b
betrieblichen E
Erträge beinha
alten Erträge aus der Weiiterverrechnung
g von Baukosten an die
Die
FM
MZ Kittsee Gmb
bH in Höhe von
n TEUR 321.
F - 289
1..9
Sonsstige betriebliche A
Aufwendu
ungen
Die
e sonstigen bettrieblichen Aufw
wendungen glie
edern sich wie folgt:
in TEUR
2012/2013
2011/2012
Re
echts- und Bera
atungsaufwand
832
1.143
Lea
asing, Miete un
nd Pacht
598
624
Pro
ovisionen
350
191
Insstandhaltung un
nd Wartung
137
186
Re
eise- und Fahrta
aufwendungen
135
196
Ge
ebühren und Ab
bgaben
105
78
Ausbuchung von Forderungen
102
0
Ko
ommunikationskkosten
72
78
We
ertberichtigung zu Forderunge
en
68
209
Kursaufwand auss Umrechnungssdifferenzen
49
66
We
erbeaufwand
34
36
Ve
ersicherungsauffwendungen
15
20
Üb
brige
Ge
esamt
491
508
2.988
3.335
1..10 Erge
ebnis aus der Erst-- und Entkonsolidie
erung
Die
e Zusammense
etzung des Ergebnisses aus d
der Erst- und Entkonsolidierun
ng ist folgenderrmaßen:
in TEUR
2012/2013
2011/2012
Ge
ewinne aus der Erst- und Entkkonsolidierung
152
414
Ve
erluste aus der Erst- und Entko
onsolidierung
-42
-139
Ge
esamt
110
275
g des Gesellscchaftsvertragess der EYEMAX
XX Pelhrimov s.r.o.
s
am 31. O
Oktober 2013 errgab sich die
Mitt der Änderung
Be
eherrschung im
m Sinne von IA
AS 27. Mit derr Änderung de
es Gesellschafftsvertrages un
nd der dementtsprechenden
Strrukturänderung
g mit Statuswecchsel ergab sich daraus ein Erstkonsolidierungsergebnis in
n Höhe von TEU
UR -42.
Mitt Wirkung zum 28. August 20
013 wurden 90 % der Anteile der EYEMAXX
X 6 s.z.o.o. von
n der EDEN RE
EAL ESTATE
DE
EVELOPMENT A.G. an MAL
LUM Limited vverkauft. Die verbleibenden
v
10 % der Antteile wurden vvon der AHM
Ma
anagement und
d Unternehme
ensberatung GesmbH gekauft. Somit hält MALUM Limitted 100 % derr Anteile der
EY
YEMAXX 6 s.z.o
o.o. Das Entko
onsolidierungse
ergebnis aufgru
und der Struktu
uränderung mitt Statuswechse
el beläuft sich
auff TEUR 152.
Da
as Ergebnis auss der Erst- und Entkonsolidierrung im Geschä
äftsjahr 2011/2012 setzt sich w
wie folgt zusam
mmen:
F - 290
m 27. Juli 2012
2 wurden 90 % der Anteile der EDEN LogCenter INTER
RNATIONAL A
Alpha S.à.r.l.,
Mitt Wirkung zum
Luxxemburg, von der EDEN REAL
R
ESTATE
E DEVELOPM
MENT A.G., Lu
uxemburg, an die FMZ Hollding GmbH,
Aschaffenburg, vverkauft. Die re
estlichen 10 % der Anteile hä
ält die AHM Management
M
un
nd Unternehme
ensberatungs
esmbH, Wien. Mit der Änderrung des Gese
ellschaftsvertrag
ges und der dementspreche
d
enden Strukturä
änderung mit
Ge
Sta
atuswechsel errgab sich darau
us ein Entkonso
olidierungserge
ebnis in Höhe vvon TEUR 131.
Mitt der Änderung der Gesellscchaftsverträge der tschechisschen Gesellscchaften am 17. Juli 2012 errgab sich ein
Ve
erlust der Beherrschung im Siinne von IAS 2
27. Das Entkon
nsolidierungserg
gebnis aufgrun
nd der Strukturä
änderung mit
Sta
atuswechsel be
eläuft sich auf T
TEUR 165.
Am
m 26. April 20
012 wurden 100 % an derr vollkonsolidie
erten AHM Ma
anagement un
nd Unternehme
ensberatungs
Ge
esmbH, Wien, vverkauft. Darau
us ergab sich ein negativer Ko
onsolidierungse
effekt in Höhe vvon TEUR 21.
1..11 Erge
ebnis aus Beteiligu
ungen nacch der Eq
quity-Meth
hode bew
wertet
und Ergebnis
E
aus dem
m Abgang von Fina
anzanlage
en
Die
e Zusammense
etzung des Ergebnisses aus B
Beteiligungen isst folgendermaßen:
in TEUR
Erg
gebnis aus Betteiligungen nacch at-Equity-Me
ethode bewertet
Erg
gebnis aus dem
n
Ge
esamt
2012/2013
2011/2012
4.836
4.503
0
26
4.836
4.529
n der Entwicklung des Fach
hmarktzentrumss Kittsee gearb
beitet. Das in unmittelbarer
In Österreich wurde intensiv an
ähe zur slowakiischen Hauptsttadt Bratislava befindliche Fachmarktzentrum
m wurde im Ma
ai 2013 fertigge
estellt und ist
Nä
bereits eröffnet worden.
w
Mit W
Wirkung zum 31.
3 Dezember 2
2013 wurde diie FMZ Kittsee
e GmbH in ein
ne Personens
das zu bessteuernde Subjjekt von der FM
MZ Kittsee Gm
mbH & Co KG
gessellschaft umgewandelt. Dadurch änderte sich
auff die EYEMAX
XX Internationa
al Holding & Consulting
C
Gmb
bH. Dies führte
e zur Auflösung der passivie
erten latenten
Ste
euern auf Eben
ne der FMZ Kittsee
K
GmbH in Höhe von TEUR 1.494 und zur Passivie
erung dieser au
uf Ebene der
EY
YEMAXX Intern
national Holding
g & Consulting
g GmbH. Das E
Ergebnis aus der
d Equity-Bew
wertung beträgt TEUR 3.004
(Vo
orjahr: TEUR 2
2.673).
Die
e Lifestyle Rea
albesitz-Verwerrtungsgesellsch
haft mbH & Co
o KG, Wien, be
esitzt eine verm
mietete Immob
bilie wie auch
dre
ei Superädifikatte auf vermiete
eten Immobilien
n, welche in de
en wichtigsten Städten Österrreichs liegen. D
Das Ergebnis
auss der Equity-Be
ewertung beläu
uft sich auf TEU
UR 253 (Vorjah
hr: TEUR 1.927
7).
Se
eit 20. Dezembe
er 2012 hält die
e MALUM LIMITED anstatt der EDEN LogC
Center INTERN
NATIONAL Alph
ha S.á.r.l. die
Be
eteiligungen an
n den polnisch
hen Projektge
esellschaften. Zu
Z den polnisschen Projektg
gesellschaften zählen zum
31. Oktober 2013
3 die EYEMAX
XX 3 Sp.z.o.o., Retail Park M
Malbork z.o.o., Retail
R
Park Ola
awa Sp.z.o.o, EYEMAXX 6
p.z.o.o. und Viilia Sp.z.o.o. A
Am 5. Septem
mber 2013 wurd
de das Fachm
marktzentrum in Olawa fertig
ggestellt und
Sp
erö
öffnet. Erst End
de Februar 2013 wurde mit de
em Bau des Fa
achmarktzentru
ums mit einer vvermietbaren Flläche von ca.
2.0
000 Quadratme
etern begonnen
n. Es ist bereitss nahezu vollstä
ändig vermiete
et. Im 1. Quarta
al 2012/2013 w
wurde die Vilia
Sp
p.z.o.o. neu ge
egründet, welcche ein Grundstück in Polen erworben hat. Der EYE
EMAXX-Konze
ern wird dort
gemeinsam mit einem anderren Immobilien
nentwickler au
us Österreich ein Fachmarktzentrum rea
alisieren. Im
August 2013 wurrden die Anteile
e der EYEMAX
XX 6 Sp.z.o.o. vvon der EDEN REAL ESTAT
TE DEVELOPM
MENT A.G. an
e MALUM LIMIITED verkauft.. Die Eröffnun
ng des Fachm
marktzentrums ist im dritten Q
Quartal 2014 g
geplant. Das
die
Erg
54 (Vorjahr: TE
EUR -14).
F - 291
häftsanteile in Höhe von 90 % an der Ma
arland Bauträger GmbH erwo
orben. Diese
Im Januar 2013 wurden Gesch
Ge
esellschaft hältt Anteile an einer vermietete
en Wohn- und
d Geschäftsimm
mobilie in Gra
az in ihrem Eig
gentum. Das
Erg
79.
Im ersten Quarta
al 2012/2013 ha
at sich die EYE
EMAXX eine Kaufoption
K
über 45 % der An
nteile an der Se
eespitzstraße
Ve
ermietungs GmbH & Co KG g
gesichert. Diesse Kaufoption w
wurde im zweiiten Quartal 20
012/2013 ausg
geübt. Zudem
wu
urden weitere 50
5 % der Anteile gekauft. Die
e Seespitzstraß
ße Vermietungss GmbH & Co KG hält zusam
mmen mit der
EY
YEMAXX Outle
et Center eine Liegenschaft, auf welcher siich ein voll verrmietetes Büro
o-, wie auch Wohngebäude
W
beffindet. Das Erg
gebnis aus der Equity-Bewertu
ung beläuft sich
h auf TEUR 596.
Im April 2013 wu
urden 94 % de
er Anteile an der GELUM Gru
undstücks-Verm
mietungsgeselllschaft mbH ge
ekauft. Diese
esellschaft hält Anteile an ein
ner vermieteten Logistikimmo
obilie in Aache
en in ihrem Eig
gentum. Durch
h den Erwerb
Ge
kan
nn EYEMAXX weitere laufen
nde Mietzinsen generieren. D
Das Ergebnis a
aus der Equity--Bewertung beläuft sich auf
TE
EUR 443.
Aus den restliche
en assoziierten Unternehmen ergibt sich ein positives Erge
ebnis aus Beteiligung in Höhe
e von TEUR 7
(Vo
orjahr: TEUR -8
83).
1..12 Finan
nzerfolg
Die
e Zusammense
etzung des Fina
anzerfolgs ist fo
olgendermaßen
n:
in TEUR
2012/2013
2011/2012
1.112
1.061
42
0
1.154
1.061
Zin
nsaufwendunge
en
-4.246
-2.703
Fin
nanzierungsau
ufwendungen
-4.246
-2.703
Zin
nserträge
Ertträge aus Schu
uldenerlass
Fin
nanzierungserrträge
m 7. März 2
2013 wurde d
die Platzierung der Anleih
he 2013/2019 frühzeitig be
eendet, da d
das gesamte
Am
Em
mmissionsvolum
men in Höhe vvon TEUR 15.0
000 gezeichne
et war. Der Ku
upon beträgt 7,875 % per an
nno und wird
jew
weils am 26.03.. ausbezahlt. Die
D Effektivverziinsung der Anle
eihe beträgt 9,2
20 %.
Im Geschäftsjahrr 2011/2012 w
wurde im Dezem
mber 2011 die
e Nachplatzieru
ung der Anleih
he 2011/2016 beendet.
b
Der
o und wird jew
weils am 26.07.. ausbezahlt. Die
D Effektivverzzinsung der An
nleihe beträgt
Kupon beträgt 7,50 % per anno
dem wurde im Geschäftsjahr 2011/2012 die
e Anleihe 2012
2/2017 begeben
n. Der Kupon
11,43 % (Vorjahr: 11,20 %). Zud
er anno und wird jeweils am 11.04. ausbezahlt. Die Effekttivverzinsung d
der Anleihe betträgt 10,94 %
betträgt 7,75 % pe
(Vo
orjahr: 10,82 %
%).
Die
e Anleihe 2011
1/2016 und die
e Anleihe 2012
2/2017 wurden unter anderem
m durch Grund
dbuchpfandrech
hte besichert.
Da
afür wurde bei den
d Eigentüme
ern eine Umsch
huldung von Ba
ankverbindlichkkeit auf Darlehe
en von der EYEMAXX Real
Estate AG, Asch
haffenburg, durchgeführt. Da
araus erhält die EYEMAXX Real Estate AG,
A
Aschaffenb
burg, jährlich
nserträge mit eiiner Verzinsung
g von 7,75 %.
Zin
F - 292
1..13. Steu
uern vom
m Einkomm
men und vom Ertrrag
Alss Ertragsteuern
n sind die in d
den einzelnen Ländern geza
ahlten oder ge
eschuldeten Ste
euern auf Einkkommen und
Erttrag sowie die latenten
l
Steuerrabgrenzungen
n ausgewiesen..
Die
e latenten Steu
ueransprüche u
und –schulden werden auf E
Ebene des Steu
uersubjekts gebucht, bei der sie zukünftig
anffallen werden. Im EYEMAXX-Konzern ist vo
or allem auf die
e österreichisch
he Steuergrupp
pe beziehungsw
weise auf die
Be
eteiligungen an Personengese
ellschaften hinzzuweisen. Die Steuergruppe besteht zum 3
31. Oktober 20
013 aus dem
Org
ganträger der EYEMAXX Inte
ernational Hold
ding & Consultiing GmbH und den Mitgliedern EYEMAXX Management
Gm
mbH, die EYEM
MAXX Corpora
ate Finance Gm
mbH, die EM O
Outlet Center G
MA
nd Marland Ba
auträger GmbH
XX Internationa
al Holding &
Co
onsulting GmbH
H Beteiligungen
n an den Perso
onengesellscha
aften Lifestyle R
Realbesitz-Verw
Co
H & Co KG. Die
e latenten Steue
eransprüche un
nd –schulden
der genannten G
XX Internationa
al Holding &
onsulting GmbH
g die Realisieru
Co
Be
arstellt, werden
n steuerliche U
Umstrukturierun
ngen bis zum
Bila
anzerstellungszzeitpunkt berüccksichtigt.
De
er Berechnung
g liegen Steu
uersätze zugrrunde, die ge
emäß den geltenden Steu
uergesetzen o
oder gemäß
Ste
euergesetzen, deren Inkraftsetzung iim Wesentlicchen abgescchlossen ist, zum vora
aussichtlichen
Re
ealisierungszeittpunkt anzuwen
nden sein werd
den.
2012/2013
2011/2012
-25
-24
Lattenter Steuerau
ufwand
-508
-590
Ge
esamt
-533
-614
in TEUR
Tatsächlicher Ste
eueraufwand
er ausgewiesen
ne tatsächliche Steueraufwand
d in Höhe von T
TEUR 25 (Vorjahr: TEUR 24)) enthält keinen
n Aufwand für
De
Vo
orperioden und betrifft im Wessentlichen die b
bezahlte Mindesstkörperschaftssteuern.
De
er negative late
ente Steuereffe
ekt in Höhe vo
on TEUR 508 (Vorjahr: TEUR 590) ergibt sich aus passiven latenten
Ste
euereffekten in Höhe von TEU
UR 2.556 (Vorjjahr: TEUR 1.3
361) aus der Be
ewertung der zzum beizulegen
nden Zeitwert
alss Finanzinvestittion gehaltenen
n Immobilien in
n Deutschland, Österreich und Serbien, auss sonstigen akttiven latenten
Ste
euern in Höhe von TEUR 30
0 und aus der Aktivierung vo
on Verlustvorträ
ägen von zukü
ünftigen Steuergewinnen in
Hö
öhe von TEUR 2
2.018 (Vorjahr:: TEUR 771).
Die
e Überleitungssrechnung zwiischen dem ta
atsächlichen in der Gewinn
n- und Verlusstrechnung ausgewiesenen
Erttragsteueraufw
wand und dem Produkt
P
aus billanziellem Periodenergebnis und dem anzuwendenden Stteuersatz des
Ko
onzerns für das Geschäftsjahrr 2012/2013 settzt sich wie folg
gt zusammen:
F - 293
ÜB
BERLEITUNGSR
RECHNUNG
in T
TEUR
Erg
gebnis vor Steue
ern
Rechnerischen Erttragssteueraufw
wand
Abw
weichende ausländische Steue
ersätze
Ste
euersatzänderun
ng
2012/2013
2011/2012
3.642
3.187
-911
-797
189
-1
0
-401
Ste
euerauswirkung der nicht abzug
gsfähigen Aufwe
endungen und steuerfreien Erträ
äge
-516
695
Ausswirkungen der Verlustvortragssänderung und n
nicht aktivierbare
en Verlustvorträ
äge
704
-110
-533
-614
Ste
euern vom Eink
kommen und E
Ertrag
Im Jahr 2010 w
war die EYEMAXX Interna
ational Holding
g & Consultin
ng GmbH, Le
eopoldsdorf/Össterreich, die
onzernmutterge
esellschaft. Daher ist fürr die Berech
hnung des entsprechende
en Steueraufw
wandes ein
Ko
Kö
örperschaftsteuersatz von 25
5 % anzuwend
den. Durch die
e Einbringung der EYEMAX
XX Internationa
al Holding &
Co
onsulting Gmb
bH in die EY
YEMAXX Rea
al Estate AG
G ist nunmeh
hr eine deutssche Gesellschaft oberste
Ko
onzernmutterge
esellschaft. Au
ufgrund der Tatsache,
T
dasss wesentliche steuerliche Effekte auf Ebene der
östterreichischen
Gesellschafften ihre Wirkung
W
entffalten, wurde
e
das Kon
nzernergebnis auch im
Ge
eschäftsjahr 2012/2013 mit de
em für Österreicch anzuwenden
nden Körperschaftsteuersatz von 25 % multipliziert.
Die
e permanenten
n steuerlichen Differenzen re
esultieren nebe
en nicht abzugsfähigen Aufwendungen und
d steuerfreien
Ertträgen aus den
n lokalen Einzellabschlüssen im
m Wesentlichen
n aus den Konssolidierungserg
gebnissen.
Ein
ne detaillierte Darstellung de
er Entwicklung
g der Steuerabgrenzung sow
wie der Zusam
mmensetzung der latenten
Ste
euern ist unter Punkt „2.06. La
atente Steuern“ abgebildet.
1..14 Erge
ebnis je A
Aktie
Da
as unverwässe
erte und dass verwässerte Ergebnis je Aktie nach IAS 33 wird
d als Quotien
nt aus dem
Mu
utterunternehmen zuzurechne
enden Konzerrngesamtergebnis von TEUR
R 2.971 (Vorjah
hr: TEUR 1.21
12) und dem
gew
wogenen Durcchschnitt der Aktien pro Gescchäftsjahr ermitttelt und beträg
gt für das Bericchtsjahr EUR 1
1,04 (Vorjahr:
EU
UR 0,47).
Da
as unverwässerrte und das verrwässerte Ergebnis je Aktie istt im abgelaufen
nen Geschäftsjjahr identisch.
Für die Berechnung des Du
urchschnitts je
e Aktie wurde
en für das Berichtsjahr
B
vo
om 1. Novemb
ber 2011 bis
2 bis zum 22. Mai
M 2012 2.550..642 Aktien herrangezogen. Am
m 22. Mai 2012
2 wurde durch A
31. Oktober 2012
Ausgabe von
0.000 neuen Aktien
A
der Aktienstand auf 2.65
50.642 Aktien e
erhöht.
100
Für die Berechnung des Du
urchschnitts je
e Aktie wurde
en für das Berichtsjahr
B
vo
om 1. Novemb
ber 2012 bis
3 bis zum 21. D
Dezember 2012
2 2.650.642 Akttien herangezo
ogen. Am 21. Dezember
D
2012 wurde durch
31. Oktober 2013
0.000 neuen Akktien der Aktien
nstand auf 2.90
00.642 Aktien e
erhöht.
Ausgabe von 250
as führt zu einem gewogenen Durchschnitt fü
ür das Berichtsj
sjahr von 2.865.710 Stück (Vo
orjahr: 2.594.90
04 Stück).
Da
F - 294
2. Erläuterung
gen zur Konzern
K
bilanz
2..01 Imma
aterielle Vermöge
V
nswerte
Da
as immaterielle Vermögen dess EYEMAXX-Ko
onzerns zum B
Bilanzstichtag setzt sich wie fo
olgt zusammen:
Ak
ktivierte Aufwen
ndungen für Ing
gangsetzung
in T
TEUR
Ansschaffungskoste
en
Kumulierte Abschrreibungen
Bu
uchwerte
31. Oktober
31. Oktober
2013
2012
3
0
-3
0
0
0
Ko
onzessionen, ge
ewerbliche Sch
hutzrechte und ähnliche Rech
hte und Vorteile
e sowie daraus
s abgeleitete Lizenzen
31. Oktober
31. Oktober
2013
2012
27
7
-7
-7
Bu
uchwerte
20
0
in T
TEUR
Ansschaffungskoste
en
Software
in T
TEUR
Ansschaffungskoste
en
Bu
uchwerte
31. Oktober
31. Oktober
2013
2012
292
292
-280
-271
12
21
materielle Verrmögenswerte mit einer b
begrenzten Nu
utzungsdauer
Es werden aussschließlich erworbene imm
Bezüglich Nutzzungsdauer u
und Abschreib
bungsmethode wird auf die Ausführung
gen zu den
aussgewiesen. B
Bila
anzierungs- un
nd Bewertungsm
methoden verw
wiesen.
Die
e planmäßigen Abschreibung
gen sind in der Gewinn- und Verlustrechnun
V
ng unter „Absch
hreibungen auff immaterielle
Ge
egenstände dess Anlagevermö
ögens und Sach
hanlagen“ ausg
gewiesen.
F - 295
2..02 Sach
hanlagen
Die
e Zusammense
etzung der Sachanlagen glied
dert sich wie folg
gt:
Gru
undstücke, gru
undstücksgleic
che Rechte, einschließlich derr Bauten auf fre
emdem Grund
31. Oktober
31. Oktober
in T
TEUR
2013
2012
Ansschaffungskoste
en
1.950
1.576
Bu
uchwerte
-431
-374
1.519
1.202
31. Oktober
31. Oktober
2013
2012
Da
avon Mietbauten
in T
TEUR
Ansschaffungskoste
en
828
828
-169
-136
659
692
31. Oktober
31. Oktober
in T
TEUR
2013
2012
Ansschaffungskoste
en
1.050
824
-709
-616
341
208
31. Oktober
31. Oktober
2013
2012
Ansschaffungskoste
en
225
0
Bu
uchwerte
225
0
Bu
uchwerte
Tec
chnische Anlag
gen und andere
e Anlagen, Bettriebs- und Ges
schäftsausstatttung
Bu
uchwerte
Ge
eleistete Anzahlungen und An
nlagen in Bau
in T
TEUR
F - 296
2..03 Als Finanzinv
F
estition g
gehaltene
en Immobilien
Die
e als Finanzinvvestition gehalttenen Immobilien des EYEMA
AXX-Konzernss zum Bilanzstiichtag setzen sich
s
wie folgt
zussammen:
Entwicklung der a
als Finanzinves
stition gehalten
nen Immobilien
n
31. Oktober
in T
TEUR
31. Oktober
2013
2012
An
nfangsbestand
20.059
14.693
Ersstkonsolidierung
g
1.151
0
539
4.465
Zug
gänge
Änderung des beizzulegenden Zeittwerts
2.895
2.385
Um
mgliederung
-161
0
Wä
ährungsumrechn
nungsdifferenze
en
-112
-1.484
24.371
20.059
31. Oktober
31. Oktober
2013
2012
16.469
13.515
Österreich
5.777
4.384
Deutschland
2.125
2.160
Bu
uchwerte
24.371
20.059
Endbestand
Au
ufteilung der als
en Immobilien
in T
TEUR
Serbien
wurden durch d
die BEGA ING
G weitere Grundstücke in Serbien zugeka
auft. Dadurch
nnte die Liege
enschaft, auf welcher unterr anderem Log
gistikzentren g
gebaut werden
n, um TEUR 1
121 (Vorjahr:
kon
TE
EUR 62) erweite
ert werden. De
er Fair Value de
er zwei Logistikkprojekte und d
der Grundstückke beläuft sich zum Stichtag
auff TEUR 16.469
9 (Vorjahr: TEU
UR 13.515).
Im Vorjahr wurde
e eine vermiettete Logistikim
mmobilie in Linz/Österreich ü
übernommen. Ihr Fair Value beträgt zum
Stichtag TEUR 3..036 (Vorjahr: T
TEUR 3.091).
hr 2012/2013 wurden weitere Investition
nen in Höhe von TEUR 1
100 in das Bürogebäude
B
Im Geschäftsjah
eespitzstraße in
n Zell am See
e/Österreich g
getätigt. Der Fair Value zum
m Stichtag betträgt TEUR 1.4
400 (Vorjahr:
Se
TE
EUR 1.293).
Im dritten Quarta
al des Geschäfttsjahres 2012/2
2013 wurden 98%
9
der Beteiligungen der MA
AXX Bauerrich
htungs GmbH
ält ein gemischtt genutztes Wo
ohn- und Bürog
gebäude in Leo
opoldsdorf/Öste
erreich. Der Zugang aus der
gekauft. Diese hä
ng beträgt TEUR 1.087. Zudem
m wurden weittere Ausbauten
n in Höhe von T
TEUR 287 getä
ätigt. Der Fair
Ersstkonsolidierun
Va
alue beläuft sich
h zum Stichtag auf TEUR 1.34
41.
F - 297
e mit dem Erb
bbaurechtskaufvertrag das Erbbaurecht
E
am
m Logistikgrun
ndstück Gemarrkung Eibach
Im Vorjahr wurde
(Nü
ürnberg) in Höh
he von TEUR 1
1.750 gekauft. Im Geschäftsja
ahr 2012/2013 kam es zu einer Kaufpreisna
achbesserung
in Höhe
H
von TEUR 31. Der Fair Value zum Sticchtag beträgt T
TEUR 2.125 (Vo
orjahr: TEUR 2.160).
2
2..04
Ante
eile an Gemeinsch
haftsunte
ernehmen
n und assoziierten
Unternehmen
Anteile an assozziierten und Gemeinschaftsunternehmen w
werden nach der Equity-Meth
hode bewertet und jährlich
m von der Mutttergesellschaftt gehaltenen Ka
apitalanteil um die anteiligen Eigenkapitalve
eränderungen
enttsprechend dem
erh
höht bzw. verm
mindert.
Die
e Entwicklung d
der Beteiligungen stellt sich wie
w folgt dar:
31. Oktober
31. Oktober
2013
2012
An
nfangsbestand
12.078
28
Ersstkonsolidierung
g
2.355
4.661
Enttkonsolidierung
0
-146
Zug
gänge
3.733
2.859
Abgänge
0
-9
4.164
4.503
in T
TEUR
Änderung des beizzulegenden Zeittwerts
IFR
RS 5 Umgliederu
ung
Endbestand
0
182
22.330
12.078
e Anteile an assoziierten und Gemeinscha
aftsunternehme
en betreffen Be
eteiligungen in Deutschland in Höhe von
Die
TE
EUR 1.477, in Ö
Österreich in H
Höhe von TEUR
R 16.963 (Vorja
ahr: TEUR 11.5
554) und Polen in Höhe von TEUR 3.890
(Vo
orjahr: TEUR 5
524).
Die
e Aufgliederung der einzelne
en Erst- und E
Entkonsolidierun
ngen von asso
oziierten und G
Gemeinschaftsunternehmen
wirrd im Punkt „A. Konzern - Kon
nsolidierungskre
eis“ näher erläu
utert.
Im Geschäftsjahrr 2012/2013 wurden
w
in Deutschland Anteiile in Höhe vo
on TEUR 1.034 gekauft. Die
e Fair-Valueewertung der An
nteile zum Bilanzstichtag erga
ab eine Veränd
derung in Höhe
e von TEUR 443
3, welche haup
ptsächlich auf
Be
die
e Bewertung de
er als Finanzin
nvestition gehalltenen Immobillien zurückzufü
ühren ist. Zum Bilanzstichtag besteht eine
Be
eteiligung an asssoziierten und Gemeinschaftssunternehmen in Deutschland
d in Höhe von T
TEUR 1.477.
F - 298
er Fair Value der Anteile an österreichiscchen Unterneh
hmen änderte sich von TEUR 11.554 im Vorjahr auf
De
TE
EUR 16.963 zum
m 31. Oktober 2013. Die Änd
derung ist einerrseits auf den Z
Zukauf von weiteren Anteilen in Höhe von
TE
EUR 1.320 zurü
ückzuführen, w
wie auch auf die
e Änderung de
es Fair Values der Anteile in H
Höhe von TEU
UR 3.488. Die
possitive Änderung des Fair Va
alues inkludiertt die Auflösung
g der passiven
n Steuerlatenz in Höhe von TEUR 1.493,
we
elche aus der U
Umwandlung vo
on einer Kapita
algesellschaft in
n eine Persone
engesellschaft und daraus ressultierend die
Änderung der zu
u versteuernde
en Gesellschafft von der Projjektgesellschafft zur EYEMAX
XX International Holding &
onsulting GmbH resultiert. Die
D weiteren V
Veränderungen
n resultieren m
maßgeblich au
us der Bewerttung der als
Co
Fin
nanzinvestition gehaltenen B
Bestandsimmob
bilien wie aucch den Projekktfortschritt in den Projektge
esellschaften.
Zudem gab es im Geschäftsjjahr 2012/2013
3 Gesellschafte
erzuschüsse in
n Höhe von TEUR
T
601, we
elche für die
ojektfinanzierun
ng der Gesellscchaften getätigt wurde.
Pro
De
er Fair Value de
er Anteile an den
d polnischen Gesellschaften mit zypriotiscchen Holding ä
änderte sich vo
on TEUR 524
im Vorjahr auf TE
EUR 3.890 zum
m 31. Oktober 2013. Die Verränderung resu
ultiert aus dem Zukauf einer zypriotischen
olding in Höhe von
v TEUR 1, g
gegebenen Gessellschafterzuscchüsse zur Pro
ojektfinanzierun
ng in Höhe von TEUR 3.132
Ho
und
d eine Verände
erung des Fair Values in Höhe
e von TEUR 23
33. Die Änderung des Fair Va
alues ist maßge
eblich auf den
Pro
ojektfortschritt d
der einzelnen p
polnischen Projjekte zurückzufführen.
Die
e Veränderung des Nettoverm
mögens der asssoziierten und Gemeinschaftssunternehmen in Serbien, Tscchechien und
pern hatte im Geschäftsjahr
Zyp
G
2
2012/2013
kein
nen Einfluss auff die EYEMAXX
X-Konzernbilan
nz.
Die
e folgenden Übersichten zeigen verdicchtete Finanzinformationen in Bezug a
auf die assoziierten und
Ge
emeinschaftsun
nternehmen:
Ge
emeinschaftsun
nternehmen un
nd assoziierte Unternehmen
U
zum 31. Oktobe
er 2013
in T
TEUR
Deutschland
Österreich Tscchechien
Polen
Serbien
Zype
ern
Gesam
mt
Vermögenswerte
1.837
35.816
2.384
6.260
5
3
46.305
Verbindlichkeiten
266
17.961
3.390
2.348
5
38
24.008
Ne
ettovermögen
1.571
17.855
-1.006
3.912
0
--35
22.297
84
1.541
0
0
0
0
1.625
471
7.937
-471
276
0
-6
8.207
Um
msatzerlöse
Jah
hresüberschusss/-fehlbetrag
Ge
emeinschaftsun
nternehmen un
U
zum 31. Oktobe
er 2012
Polen
Serbien
Zype
ern
Gesam
mt
Vermögenswerte
0
18.800
2.997
807
868
26
23.498
Verbindlichkeiten
0
6.820
3.589
277
1
1.116
28
11.830
Ne
ettovermögen
0
11.980
-592
530
-248
-2
11.668
Um
msatzerlöse
0
255
2
0
0
0
257
Jah
hresüberschusss/-fehlbetrag
0
8.271
308
111
0
-5
8.685
in T
TEUR
Deutschland
Österreich Tscchechien
F - 299
2..05 Sonsstige finan
nzielle Ve
ermögensswerte
Die
e Zusammense
etzung der sonsstigen langfristiigen finanzielle
en Vermögensw
werte gliedert sich wie folgt:
in T
TEUR
Fin
nanzielle Forderu
ungen gegen Dritte
Fin
nanzielle Forderu
ungen gegen Na
ahestehende
Fin
nanzielle Forderu
ungen gegen Asssoziierte
31. Oktober
31. Oktober
2013
2012
86
347
6.534
6.909
5.710
4.028
We
ertberichtigunge
en finanzieller Fo
orderungen
-1.172
-1.129
Ge
esamt
11.158
10.155
31. Oktober
31. Oktober
2013
2012
e Zusammense
etzung der kurzzfristigen finanzziellen Forderun
ngen gliedert sich wie folgt:
Die
in T
TEUR
Fin
nanzielle Forderu
ungen gegen Dritte
49
66
Fin
nanzielle Forderu
ungen gegen Na
ahestehende
530
139
Fin
nanzielle Forderu
ungen gegen Asssoziierte
169
118
-121
-118
627
205
31. Oktober
31. Oktober
We
ertberichtigunge
en finanzieller Fo
orderungen
Ge
esamt
e Entwicklung d
der Wertberichttigung ist wie fo
olgt:
Die
in T
TEUR
2013
Sta
and am 01. Nov
vember
2012
1.247
0
Zufführung
46
209
Verbrauch
0
-16
Um
mgliederung von sonstigen Ford
derungen
0
1.054
1.293
1.247
Sta
and am 31. Okttober
e Aufgliederung der Forderungen gegenüb
ber nahestehen
nden Unterneh
hmen wird im Punkt „3.01 Nahestehende
Die
Un
nternehmen“ nä
äher erläutert.
Die
e Aufgliederun
ng der Forderungen gegen
nüber assoziie
erten Unterneh
hmen wird im
m Punkt „3.02
2 Assoziierte
Un
nternehmen“ nä
äher erläutert.
F - 300
e Fristigkeit der
d
langfristige
en finanziellen Vermögensw
werte und kurzzfristigen finan
nziellen Forde
erungen zum
Die
31. Oktober 2013
3 ist wie folgt:
in T
TEUR
Bru
utto
Finanzielle
Finanzielle
Forderungen
Forderungen
gegen
gegen Dritte Nahestehende
135
7.064
Finanzielle
e
Forderungen
n
gegen
n
Assoziierte
e
Wertberichtigungen
5.879
9
Gesamtsum
mme
per 31. Oktober
2013
13.078
-1
-938
-354
4
-1.293
134
6.126
5.525
5
11.785
Niccht überfällig
0
938
234
4
-1.172
0
Überfällig zwischen 181 - 360 Tag
gen
1
0
0
-1
0
Überfällig mehr alss 360 Tagen
0
0
120
0
-120
0
Summe
1
938
354
4
-1.293
0
86
6.126
5.525
5
We
ertberichtigung
Bu
uchwert
We
ertberichtigte F
Forderungen
Nic
cht wertberichttigte Forderung
gen
Niccht überfällig
Summe
11.737
48
0
0
48
134
6.126
5.525
5
11.785
F - 301
e Fristigkeit der
d
langfristige
en finanziellen Vermögensw
werte und kurzzfristigen finan
nziellen Forde
erungen zum
Die
31. Oktober 2012
2 ist wie folgt:
in T
TEUR
Bru
utto
Finanzielle
Finanzielle
Forderungen
Forderungen
gegen
gegen Dritte Nahestehende
413
7.048
Finanzielle
e
Forderungen
n
gegen
n
Assoziierte
e
Wertberichtigungen
Gesamtsum
mme
per 31. Oktober
2012
4.146
6
11.607
0
-938
-309
9
-1.247
413
6.110
3.837
7
10.360
Niccht überfällig
0
938
266
6
-1.129
75
0
0
118
8
-118
0
Summe
0
938
384
4
-1.247
75
413
6.110
3.697
7
10.220
0
0
1
1
We
ertberichtigung
Bu
uchwert
We
ertberichtigte F
Forderungen
Nic
gen
Niccht überfällig
Überfällig zwischen 61 - 180 Tage
en
Summe
0
0
64
4
413
6.110
3.762
2
64
0
10.285
2..06 Laten
nte Steue
ern
In der Konzernbillanz werden ke
eine aktiven lattenten Steuern (Vorjahr: TEUR 0) und passive latente Steuern in Höhe
n TEUR 1.678 (Vorjahr: TEU
UR 1.181) ausg
gewiesen. Die Summe der nicht genutzten Verlustvorträg
ge beträgt im
von
Ge
eschäftsjahr TE
EUR 6.731 (Vorrjahr: TEUR 6.176). Davon ve
erfallen TEUR 4.676 (Vorjahrr: TEUR 551) in
n den Jahren
2017 - 2021.
er Ermittlung der
d
latenten S
Steuerabgrenzu
ung liegen die
anzierungs- un
nd Bewertungssgrundsätzen
De
e in den Bila
besschriebenen Stteuersätze zugrunde.
LA
ATENTE STEUE
ERN
in T
TEUR
Akttive latente Steu
uern
Passsive latente Ste
euern
F - 302
31. Oktober
31. Oktober
2013
2012
0
0
1.678
1.181
-1.678
-1.181
wie auch im V
Vorjahr, wurde
en steuerliche Verlustvorträg
ge maximal in jener Höhe
Im Geschäftsjahr 2012/2013, w
akttiviert, wie passive latente
e Steuern ge
ebildet wurden
n. Insgesamt betragen die
e aktivierten steuerlichen
Ve
erlustvorträge T
TEUR 2.018 (Vo
orjahr: TEUR 7
771).
In Österreich bessteht zum 31. O
Oktober 2013 e
eine steuerliche
e Unternehmen
nsgruppe i.S.d. § 9 ÖKStG. G
Gruppenträger
ist die EYEMAXX
X International Holding und C
Consulting Gmb
bH. Gruppenmiitglieder sind d
die EYEMAXX Management
mbH, die EYEM
MAXX Corpora
ate Finance Gm
mbH, die EM O
Outlet Center G
Gm
MA
nd Marland Ba
auträger GmbH
XX Internationa
al Holding &
Co
onsulting GmbH
H Beteiligungen
n an den Perso
onengesellscha
aften Lifestyle R
Realbesitz-Verw
Co
H & Co KG. Die
e latenten Steue
eransprüche un
nd –schulden
der genannten G
XX Internationa
al Holding &
onsulting GmbH
g die Realisieru
Co
Be
arstellt, werden
n steuerliche U
Umstrukturierun
ngen bis zum
Bila
anzerstellungszzeitpunk berüccksichtigt.
Die
e aktive latente
e Steuer in Höhe von TEUR 30
0 betreffen geb
bildete Rückste
ellungen.
Die
e passiven la
atenten Steuerrn in Höhe vvon TEUR 4.8
854 betreffen temporäre Differenzen
D
auss dem zum
beizulegenden Ze
eitwert als Fina
anzinvestition gehaltenen Im
mmobilien in Hö
öhe von TEUR
R 2.283, aus de
er Bewertung
der Anteile an Ge
emeinschaftsunternehmen un
nd assoziierten
n Unternehmen
n in Höhe von TEUR 2.186 u
und sonstigen
mporären Differrenzen in Höhe
e von TEUR 38
85.
tem
Die
e temporären Differenzen aus dem zum beizulegenden
n Zeitwert als Finanzinvestittion gehaltenen
n Immobilien
ressultieren aus der Bewertung in Serbien in H
Höhe von TEUR 1.860, in De
eutschland in Höhe
H
von TEUR 126 und in
Össterreich in Höh
he von TEUR 297.
Die
e passiven latenten Steuern
n aus der Bew
wertung der An
nteile an Gem
meinschaftsunte
ernehmen und assoziierten
Un
nternehmen in Höhe von TEU
UR 2.186 resultieren aus passsiven latenten
n Steuern, welche hauptsäch
hlich die zum
beizulegenden Ze
eitwert als Fina
anzinvestition gehaltenen Imm
mobilien betreffe
en.
e passiven tem
mporären Diffe
erenzen aus ssonstigen Vermögenswerten
n in Höhe von
n TEUR 385 e
ergeben sich
Die
hauptsächlich auss der Aktivierung von projektb
bezogenen Kossten in den Ma
anagement-Gessellschaften. Die Mitarbeiter
nisation, Planu
ung und Unterstützung der Projekte in den at-equityin diesen Geselllschaften sind für die Organ
esellschaften zu
uständig.
Ge
F - 303
e Zusammense
etzung und die Entwicklung de
er Steuerabgre
enzung sind auss der folgenden
n Tabelle ersich
htlich:
Die
LA
ATENTE STEUE
ERN
atente Steuer
Aktive la
Passive late
ente Steuer
A
Anteile an
Als FiinanzGeme
einschaftsinvesstition unterneh
hmen und
geha
altene
asssoziierten
Immo
obilien
Unte
ernehmen
Summe
Rücksstellungen
Finanzverrbindlichkeiten
V
Verlustvvorträge
Sta
and am 01. Nov
vember 2011
-698
0
0
357
1.055
0
Erg
gebnisveränderu
ung der latenten
n
Ste
euern
-590
771
879
482
in T
TEUR
Kursdifferenzen
Sta
Erg
gebnisveränderu
ung der latenten
n
Ste
euern
Kursdifferenzen
Sta
107
S
Sonstige
Aktiva
0
-107
-1.181
0
0
1.128
1.827
482
0
-508
13
17
2.018
467
1.704
385
2.186
385
11
-1.678
-11
13
17
3.146
2.283
2..07 Vorrä
äte
Die
e Vorräte des Konzerns
K
setzte
en sich folgend
dermaßen zusa
ammen:
31. Oktober
31. Oktober
2013
2012
0
11
No
och nicht abgere
echnete Leistung
gen
1.601
1.157
Ge
esamt
1.601
1.168
in T
TEUR
Ge
eleistete Anzahlu
ungen
Management-Ge
esellschaften in
nnerhalb des EYEMAXX-Kon
E
nzerns sind für die Organisatiion, Planung,
Mittarbeiter der M
Un
nterstützung un
nd Durchführun
ng der Projekte in den at-equiity-Gesellschafften zuständig. Aus diesem G
Grund werden
gemäß IAS 2 d
die projektbezzogenen Kostten aktiviert. Im Geschäftssjahr 2012/20
013 sind projjektbezogene
Aufwendungen in
n den tschechisschen Projekten
n in Höhe von TEUR 1.152 (V
Vorjahr: TEUR 710) und in de
en polnischen
ojekten in Höhe
e von TEUR 44
49 (Vorjahr: TEUR 362) aktivie
ert.
Pro
F - 304
2..08 Forderungen aus Liefe
erungen u
und Leistu
ungen
Die
e Forderungen aus Lieferunge
en und Leistung
gen gliedern sich nach Art folgendermaßen::
31. Oktober
31. Oktober
2013
2012
Forrderungen aus L
Lieferungen und
d Leistungen geg
gen Dritte
275
341
Forrderungen aus L
Lieferungen und
d Leistungen geg
gen Nahestehen
nde
280
0
-122
-114
433
227
in T
TEUR
We
ertberichtigung
Ge
esamt
e Aufgliederung der Forderungen gegenüb
ber nahestehen
nden Unterneh
Die
Un
nternehmen“ nä
äher erläutert.
Die
e Entwicklung d
olgt:
in T
TEUR
Sta
and am 01. Nov
vember
31. Oktober
31. Oktober
2013
2012
114
10
Zufführung
8
0
Um
mgliederung von sonstigen Ford
derungen
0
104
122
114
Sta
and am 31. Okttober
F - 305
e Forderungen
n aus Lieferungen und Le
eistungen glied
dern sich nacch Fristigkeiten
n zum 31. Oktober
O
2013
Die
folg
gendermaßen:
in T
TEUR
Forderungen
n gegen Forderrungen gegen W
WertberichtiDritte
gungen
N
Nahestehende
Bru
utto
Gesamtsum
mme per
31. Oktob
ber 2013
275
280
555
-122
0
-122
153
280
433
Niccht überfällig
25
0
-25
0
97
0
-97
0
122
0
-122
0
Niccht überfällig
153
280
433
Summe
153
280
433
We
ertberichtigung
Bu
uchwert
We
ertberichtigte F
Forderungen
Summe
Nic
gen
e Forderungen
n aus Lieferungen und Le
eistungen glied
dern sich nacch Fristigkeiten
n zum 31. Oktober
O
2012
Die
folg
gendermaßen:
in T
TEUR
Forderungen gegen Dritte
Bru
utto
We
ertberichtigung
Bu
uchwert
Wertberichtigungen
Ges
samtsumme pe
er
31. Oktober 2012
341
341
-114
-114
227
227
We
ertberichtigte F
Forderungen
Niccht überfällig
89
-89
0
25
-25
0
114
-114
0
Summe
Nic
gen
163
163
Überfällig zwischen 0 - 30 Tagen
21
21
n
3
3
Niccht überfällig
Summe
F - 306
40
40
227
227
2..09 Sonsstige Ford
derungen
Die
e sonstigen Forrderungen glied
dern sich nach Art folgenderm
maßen:
in T
TEUR
Sonstige Forderun
ngen gegen Drittten
Sonstige Forderun
ngen gegen nahestehenden Untternehmen
Sonstige Forderun
ngen gegen asso
oziierten Untern
nehmen
We
ertberichtigunge
en
Ge
esamt
31. Oktober
31. Oktober
2013
2012
460
325
471
1.226
2.723
365
-91
-77
3.563
1.839
e Aufgliederung der Forderu
ungen gegenüb
ber nahestehen
nden Unterneh
Die
Un
nternehmen“ nä
äher erläutert.
Die
e Aufgliederun
ng der Forde
erungen gegen
nüber assoziie
erten Unterne
ehmen wird im
m Punkt „3.0
02 Assoziierte
Un
nternehmen“ nä
äher erläutert.
We
ertberichtigungen in Höhe von TEUR 1.158 wurden im Ge
eschäftsjahr 20
011/2012 von den
d sonstigen Forderungen
ein
nerseits auf die finanziellen Forderungen in Höhe von TEUR 1.054 und Forderun
ngen aus Liefe
erungen und
Leistungen in Höh
he von TEUR 1
104 umgegliede
ert.
e Entwicklung d
olgt:
Die
in T
TEUR
31. Oktober
31. Oktober
2013
2012
Sta
and am 01. Nov
vember
77
1.235
Zufführung
14
0
0
-1.158
91
77
Um
mgliederung zu F
Forderungen aus Lieferungen u
und Leistungen und
u finanziellen
Forrderungen
Sta
and am 31. Okttober
nsichtlich des w
weder wertgem
minderten noch
h in Zahlungsvverzug befindlicchen Bestande
es der Forderu
ungen deuten
Hin
zum
m Abschlussstichtag keine Anzeichen da
arauf hin, dasss die Schuldner ihren Zah
hlungsverpflichtungen nicht
nacchkommen werden.
F - 307
dern sich nach Fristigkeit zum
m 31. Oktober 2013
2
folgenderm
maßen:
Die
in T
TEUR
Sonstige
Sonstige
Forderungen
Forderungen
gegenüber
gegenüber
Dritten Nahestehende
Sonstige
e
Forderungen
n
gegenübe
er
Assoziierte
e
Wertberichtigungen
Gesamtsum
mme
per 31. Oktober
2013
Bru
utto
460
471
2.723
3
3.654
We
ertberichtigung
-14
-77
0
-91
Bu
uchwert
446
394
2.723
3
3.563
14
0
77
7
-91
0
Summe
14
0
77
7
-91
0
Niccht überfällig
446
471
2.646
6
Summe
446
471
2.646
6
We
ertberichtigte F
Forderungen
Nic
gen
3.563
0
3.563
dern sich nach Fristigkeit zum
m 31. Oktober 2012
2
folgenderm
maßen:
Die
in T
TEUR
Bru
utto
Sonstige
Sonstige
Forderungen
Forderungen
gegenüber
gegenüber
Dritten Nahestehende
Sonstige
e
Forderungen
n
gegenübe
er
Assoziierte
e
Gesamts
summe
per 31. Oktober
2012
325
1.226
288
8
1.839
0
0
0
0
325
1.226
288
8
1.839
278
1.144
280
0
1.702
4
19
8
31
n
0
0
0
0
Überfällig zwischen 61 - 180 Tage
en
0
38
0
38
Überfällig zwischen 181 - 360 Tag
gen
4
25
0
29
We
ertberichtigung
Bu
uchwert
Nic
gen
Niccht überfällig
Summe
39
0
0
39
325
1.226
288
8
1.839
F - 308
e sonstigen Forrderungen gegenüber Dritten gliedern sich fo
olgendermaßen:
Die
31. Oktober
31. Oktober
in T
TEUR
2013
2012
Ste
euern
217
118
77
133
Sonstige Forderun
ngen
166
74
Ge
esamt
460
325
31. Oktober
31. Oktober
Abgrenzungen
2..10 Zahlu
ungsmitte
el und Za
ahlungsmitteläquivalente
Die
e Zahlungsmitte
el und Zahlung
gsmitteläquivale
ente setzen sich wie folgt zusa
ammen:
in T
TEUR
2013
2012
Kasssenbestand un
nd Bankguthabe
en
4.230
4.324
136
38
4.366
4.362
Ein
ngeschränkt verffügbare Zahlung
gsmittel und -äq
quivalente
Ge
esamt
Eingeschränkt verfügbare Zah
hlungsmittel un
nd –äquivalente
e“ befinden sicch Mieteinnahm
men aus dem
In dem Posten „E
bjekt in Nürnberg in Höhe von
n TEUR 136 (V
Vorjahr: TEUR 38),
3 die für die Kuponzahlung
gen der zweiten
n Anleihe auf
Ob
ein
nem Ansparkon
nto für die Anleihegläubiger an
ngespart werde
en.
2..11 Eigenkapital
Mitt Datum vom 5
5. Mai 2011 hatt die EYEMAXX
X Real Estate A
AG mit Herrn Dr.
D Michael Mü
üller, Hennersd
dorf bei Wien,
Össterreich, eine
en Sacheinlagevertrag bezü
üglich sämtlicher ausgegeb
bener Geschä
äftsanteile derr EYEMAXX
Inte
ernational Hold
ding & Consullting GmbH, eiingetragen im Firmenbuch d
der Republik Ö
Österreich Nr. FN
F 146544g,
abg
geschlossen. A
Als Gegenleistu
ung für die Sacheinlage der EYEMAXX–An
nteile hat sich die EYEMAXX
X Real Estate
AG
G verpflichtet, neue
n
Aktien an Herrn Dr. M
Michael Müller auszugeben. Z
Zu diesem Zw
wecke hat der V
Vorstand der
EY
YEMAXX Real Estate AG mit Zustimmung d
des Aufsichtsra
ates am 5. Mai 2011 beschlosssen, eine Kap
pitalerhöhung
geg
gen Sacheinla
agen aus gene
ehmigtem Kapittal um EUR 2.499.500,00 un
nter Ausschlusss des Bezugssrechts durch
Ausgabe von 2.4
499.500 Stückk neuen, auf d
den Inhaber la
autenden Aktie
en der EYEMAXX Real Esttate AG, mit
ewinnberechtigu
ung ab dem 1
1. November 20
006, auszugeb
ben. Die Kapittalerhöhung wu
urde am 17. JJuni 2011 im
Ge
Ha
andelsregister d
des Amtsgerich
hts Nürnberg eingetragen und ist damit wirkssam geworden..
F - 309
e vorliegende Transaktion w
wurde als „revverse acquisition“ eingestuft, da die Alt-E
Eigentümer de
er EYEMAXX
Die
Inte
ernational Hold
ding & Consulting GmbH na
ach der Transa
aktion die Meh
hrheit an der E
EYEMAXX Rea
al Estate AG
halten. Im Konze
erngrundkapital wird das Grun
ndkapital der re
echtlichen Muttter und somit der EYEMAXX
X Real Estate
G dargestellt. Die Summe a
aus Grundkap
pital und Kapiitalrücklage leitet sich gemä
äß IFRS 3.B2
22 aus dem
AG
undkapital
vor
dem
Gru
u
und
der
K
Kapitalrücklage
e
des
wirrtschaftlichen
Erwerbers
unmittelbar
Un
nternehmenszusammenschlusss sowie den Kosten
K
des Zussammenschlusses her. Sie be
eträgt somit TE
EUR 646 und
erg
gibt sich aus T
TEUR 145 (Sta
ammkapital derr EYEMAXX In
nternational Ho
olding & Consu
ulting GmbH, L
Leopoldsdorf)
zuzzüglich TEUR 3
331 und den Anschaffungsko
A
osten des Unte
ernehmenszusa
ammenschlussses in Höhe von TEUR 170.
In Folge des Aussweises des Grrundkapitals in Höhe von TEU
UR 2.551 ermitttelt sich die Ka
apitalrücklage somit
s
residual
bzüglich TEUR
R 2.551 mit TEU
UR -1.905.
auss TEUR 646 ab
Grrundkapital
Da
as Grundkapita
al der EYEMA
AXX Real Esta
ate AG belief sich am 31. O
Oktober 2013 auf TEUR 2.9
901 (Vorjahr:
TE
EUR 2.651), ein
ngeteilt in 2.900
0.642 nennwerrtlose, auf den Inhaber lauten
nde Stückaktie
en. Jede Aktie gewährt eine
Stimme. Alle Akktien verleihen dieselben Re
echte; es existtieren keine vverschiedenen Aktiengattunge
en. Zum 31.
Okktober 2013 hielt
h
die Gese
ellschaft keinen Bestand an
n eigenen Akktien. Weitere Beschränkung
gen, die die
Stimmrechte ode
er die Übertrragung von A
Aktien betreffen, liegen nich
ht vor oder sind, wenn sie
s
sich aus
ereinbarungen zzwischen Aktio
onären ergeben
n können, dem
m Vorstand nich
ht bekannt. Da
arüber hinaus g
gewähren die
Ve
Akktien keine Sond
derrechte, die Kontrollbefugni
K
isse verleihen.
Ka
apitalrücklage
Die
e ungebundene
e Kapitalrücklage in Höhe von TEUR -380 ((Vorjahr: TEUR
R -1.505) setzt sich aus Einza
ahlungen von
Ge
esellschaftern in
n Höhe von TE
856) und der o
oben angesprocchenen Anpasssung in Folge
der „reverse acqu
uisition“ in Höhe
e von TEUR -2
2.236 der EYEM
MAXX Real Esttate AG zusammen.
e Veränderung
g der ungebun
ndenen Kapita
alrücklage im G
Geschäftsjahr 2012/2013 resultiert aus de
em Agio der
Die
Ka
apitalerhöhung im Dezember 2012 in der d
die EYEMAXX
X Real Estate AG 250.000 neue
n
Stückaktie
en zu einem
Ausgabepreis von EUR 5,50 je
e Aktie ausgeg
geben hat, davvon EUR 1,00 jje Aktie Nomin
nale, unter Aussschluss des
ezugsrechts.
Be
Wä
ährungsumrec
chnungsrückla
age
Die
e Währungsum
mrechnungsrüccklage in Hö
öhe von TEU
UR -1.560 (Vorrjahr: TEUR -1.462) resultie
ert aus der
Um
mrechnung derr funktionalen Währung
W
auslä
ändischer Gesellschaften in die Konzernwä
ährung (EUR) in Höhe von
TE
EUR -69 (Vorjah
hr: TEUR -796)), welche direktt im sonstigen Ergebnis erfassst und in der W
Währungsausgleichsposition
im Eigenkapital kkumuliert darge
estellt wird und aus Fremdwährungsbewertu
ungseffekten au
us der Umrechnung von als
Ne
ettoinvestition iin Tochterunte
ernehmen gew
widmeten Finan
nzierungen in die funktionale Währung der jeweiligen
Ge
esellschaft in Hö
öhe von TEUR
R -29 (Vorjahr: T
TEUR -603).
Veränderung der Währungsumrrechnungsdiffe
erenzen
31. Oktober
31. Oktober
2013
2012
-1.462
-63
Net Investments
-29
-603
Veränderung der u
unrealisierten Ge
ewinne und Verrluste
-69
-796
-1.560
-1.462
in T
TEUR
Sta
and am 01. Nov
vember
Sta
and am 31. Okttober
F - 310
Alss Anteile and
derer Gesellscchafter in Hö
öhe von TEU
UR -15 (Vorjah
hr: TEUR -53)) werden die
e nicht dem
Mu
utterunternehmen zuzurechne
enden Anteile a
am Eigenkapita
al von Tochtergesellschaften a
ausgewiesen.
Zus
sammensetzun
ng des nicht be
eherrschenden Anteils
in T
TEUR
Österreich
Slo
owakei
Tscchechien
Polen
Sta
and am 31. Okttober
31. Oktober
31. Oktober
2013
2012
8
6
-17
-59
-5
0
-1
0
-15
-53
a es sich bei der rechtliche
en Muttergesellschaft des Ko
onzerns um e
eine AG hande
elt, wird in de
er Folge das
Da
Gru
eal Estate AG e
erläutert.
undkapital der EYEMAXX Re
Ge
ezeichnetes Kapital, Stimmrechtsbe
eschränkungen und Ak
ktien mit Son
nderrechten
Ka
apitalbeteiligun
ngen und Stim
mmrechtskontrolle
Die
e direkte Bete
eiligung von Herrn
H
Dr. Müller am Grund
dkapital der EY
YEMAXX Rea
al Estate AG beträgt zum
Bila
anzstichtag run
nd 79,5 %. Ang
gaben zur Stimm
mrechtskontrolle sind somit nicht erforderlich
h.
Be
efugnisse des Vorstandes zu
ur Ausgabe vo
on Aktien
De
er Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsra
ates das Grund
dkapital in der Zeit bis zum 2
28. Juni 2017
um
m bis zu insgessamt EUR 1.07
75.321,00 einm
malig oder mehrrmalig durch A
Ausgabe neuer,, auf den Inhab
ber lautender
Stü
ückaktien gege
en Bar- und/od
der Sacheinlage
en zu erhöhen
n (Genehmigtess Kapital 2012). Dabei ist de
en Aktionären
ein
n Bezugsrecht einzuräumen. Die neuen Akttien können au
uch von durch den Vorstand bestimmten Krreditinstituten
mitt der Verpflichtu
ung übernomm
men werden, sie
e den Aktionäre
en zum Bezug anzubieten (miittelbares Bezu
ugsrecht).
De
er Vorstand ist w
weiterhin ermä
ächtigt, mit Zusttimmung des A
Aufsichtsrates d
das gesetzliche
e Bezugsrecht der
d Aktionäre
in folgenden
f
Fälle
en auszuschließen:
•
zum Ausgleich von Sp
pitzenbeträgen;
•
bei Kap
pitalerhöhungen
n gegen Sache
einlagen, insbe
esondere zum Erwerb von U
Unternehmen, B
Beteiligungen
an Unte
ernehmen, Unte
ernehmensteile
en oder sonstigen Vermögenssgegenständen;
•
soweit es
e erforderlich ist, um den In
nhabern von zu
u begebenden Optionen, Wa
andelschuldversschreibungen
oder Wandelgenussre
echten ein Bezugsrecht auf neue
n
Aktien in dem Umfang einzuräumen, wie es ihnen
Ausübung der Wandel- und/o
oder Optionsre
echte bzw. na
ach Erfüllung einer Wandlun
ngspflicht als
nach A
Aktionäre zustehen wü
ürde;
F - 311
•
bei Kap
pitalerhöhungen gegen Bare
einlagen, wenn
n der auf die neuen Aktien, für die das Bezugsrecht
ausgescchlossen wird, insgesamt enttfallende anteilige Betrag 10%
% des Grundka
apitals nicht üb
bersteigt, und
zwar we
eder zum Zeitp
punkt des Wirkksamwerdens n
noch zum Zeitp
punkt der Ausü
übung dieser E
Ermächtigung
und derr Ausgabebetra
ag der neuen A
Aktien den Börse
enpreis der berreits börsennottierten Aktien zzum Zeitpunkt
der Fesstlegung des Au
usgabebetrages nicht wesentllich unterschreitet. Bei der Be
erechnung der 10-%-Grenze
sind Akktien anzurechn
nen, die in dire
ekter oder entssprechender An
nwendung von § 186 Abs. 3 Satz 4 AktG
während
d der Laufzeit dieser Ermäch
htigung bis zum
m Zeitpunkt ihrrer Ausübung a
ausgegeben od
der veräußert
wurden.
er Vorstand istt ermächtigt, m
mit Zustimmun
ng des Aufsich
htsrates den w
weiteren Inhaltt der Aktienrecchte und die
De
Be
edingungen derr Aktienausgabe
e festzulegen.
De
er Aufsichtsratt ist ermächtigt, die Fassu
ung der Satzzung entsprechend der jew
weiligen Durch
hführung der
aus dem geneh
Ka
apitalerhöhung a
hmigten Kapita
al 2012 oder na
ach Ablauf der Ermächtigungs
E
sfrist anzupasse
en.
Be
efugnisse des Vorstandes zu
um Rückkauf von Aktien
a)
Der Vorrstand ist gemäß § 71 Abs. 1 Nr. 8 AktG ermächtigt,
e
biss zum 28. Juni 2017 mit Zusttimmung des
Aufsichttsrates einmal oder mehrma
als eigene Akktien zu erwerrben. Die aufg
grund dieser E
Ermächtigung
erworbe
enen Aktien dürfen zusammen mit anderen Aktien der Gessellschaft, welcche die Gesellsschaft bereits
erworbe
en hat und nocch besitzt oderr die ihr gemäß
ß §§ 71 d und 71 e AktG zuzurechnen sind
d, zu keinem
Zeitpunkt mehr als 10 % des Grundkkapitals der Ge
esellschaft ausm
machen. Die Vo
orgaben in § 71 Abs. 2 S. 2
und 3 A
AktG sind zu be
eachten.
Der Erw
werb darf nurr über die Bö
örse oder mitttels eines an
n alle Aktionärre gerichteten öffentlichen
Erwerbssangebots erfo
olgen und musss dem Grundssatz der Gleich
hbehandlung de
er Aktionäre (§
§ 53 a AktG)
genügen
n.
Erfolgt der Erwerb über die Börrse, darf der von der Gesellschaft gezzahlte Erwerbsspreis (ohne
eise im Xetra-H
Handel (oder
Erwerbssnebenkosten) den arithmetisschen Durchscchnitt der Schlussauktionspre
einem vvergleichbaren
n Nachfolgesysstem) an den jeweils drei dem Erwerb bzw. der Beg
gründung der
Verpflich
htung zum Erw
werb vorangehe
enden Handelsttagen an der F
Frankfurter Werrtpapierbörse um nicht mehr
als 10 % über- oder un
nterschreiten.
Erfolgt der Erwerb m
mittels eines öfffentlichen Erw
werbsangebots, darf der von der Gesellsch
haft gezahlte
otspreis (ohne Erwerbsnebenk
E
kosten) den arrithmetischen Durchschnitt
D
de
er Schlussauktiionspreise im
Angebo
Xetra-H
Handel (oder einem vergleichbaren Nachfolg
gesystem) an den jeweils drrei der Veröffen
ntlichung des
Kaufang
gebots vorange
ehenden Hand
delstagen an de
er Frankfurter W
Wertpapierbörsse um nicht mehr als 10 %
über- oder unterschre
eiten. Sofern d
die Gesamtzahl der auf ein ö
öffentliches Errwerbsangebot angedienten
men überschreiitet, kann der Erwerb nach dem Verhältn
nis der angedienten Aktien
Aktien dessen Volum
nungsquoten) erfolgen;
e
darüb
ber hinaus könn
nen eine bevorrrechtigte Anna
ahme geringerr Stückzahlen
(Andien
(bis zu 50 Aktien je A
Aktionär) sowie
e zur Vermeidu
ung rechnerisccher Bruchteile
e von Aktien eine Rundung
n Grundsätzen
n vorgesehen werden. Derr Vorstand ist ermächtigt, ein
e etwaiges
nach kkaufmännischen
Andienu
ungsrecht der A
Aktionäre insow
weit auszuschlie
eßen.
b)
Die Erm
mächtigung kan
nn vollständig o
oder in mehrere
en Teilbeträgen, verteilt auf m
mehrere Erwerbszeitpunkte,
ausgenu
utzt werden, bis das maxima
ale Erwerbsvolu
umen erreicht ist. Der Erwerb
b kann auch d
durch von der
Gesellschaft im Sinne von § 17 AktG
G abhängige K
Konzernunterne
ehmen oder fürr ihre oder dere
en Rechnung
geführt werden. Die Ermä
ächtigung kan
nn unter Bea
achtung der gesetzlichen
durch Dritte durchg
Zweck, insbeso
ondere in Verfo
olgung eines oder mehrerer
Vorausssetzungen zu jedem gesetzlicch zulässigen Z
der in litt. c) genannten
n Zwecke, ausg
geübt werden. E
Ein Handel in e
eigenen Aktien darf nicht erfolg
gen.
F - 312
c)
Der Vorstand ist erm
mächtigt, mit Zustimmung de
es Aufsichtsrate
es die nach vvorstehender E
Ermächtigung
erworbe
enen eigenen Aktien unte
er Beachtung des Gleichb
behandlungsgru
undsatzes enttweder allen
Aktionären zum Erwerrb anzubieten o
oder über die B
Börse zu veräuß
ßern. Der Vorstand wird weite
er ermächtigt,
h vorstehenderr Ermächtigung
g erworbenen e
eigenen Aktien mit Zustimmun
ng des Aufsichttsrates
die nach
•
in anderrer Weise als ü
über die Börse oder durch ein
n Angebot an a
alle Aktionäre zu
z veräußern
unter de
er Voraussetzu
ung, dass die Veräußerung gegen Barzah
hlung und zu einem Preis
erfolgt, der
d den Börsenkurs von Aktien der Gesellsschaft gleicher Ausstattung zum Zeitpunkt
der Fe
estlegung dess Veräußerun
ngspreises nicht wesentlicch unterschre
eitet. Diese
Verwend
dungsermächtig
gung ist beschränkt auf eine A
Anzahl an Aktie
en, die insgesa
amt 10 % des
Grundka
apitals nicht üb
bersteigen darff, und zwar we
eder zum Zeitp
punkt des Wirkksamwerdens
dieser E
Ermächtigung n
noch – falls dieser Wert gering
ger ist – zum Z
Zeitpunkt der A
Ausübung der
vorliegenden Ermächtig
gung.
undkapitals vermindert sich um
m die Anzahl a
an Aktien, die
Die Höcchstgrenze von 10 % des Gru
nach de
em Beginn de
es 29. Juni 20
012 unter Aussschluss des B
Bezugsrechts gemäß oder
entsprecchend § 186 Abs. 3 Satzz 4 AktG aussgegeben ode
er veräußert werden. Die
Höchstg
grenze von 10 % des Grundkkapitals vermindert sich ferne
er um die Anza
ahl an Aktien,
die zur Bedienung vo
on Schuldverscchreibungen mit
m Options- oder Wandelrecchten bzw. pflichten
n auszugeben sind, sofern d
diese Schuldve
erschreibungen
n während ode
er nach dem
Beginn d
des 29. Juni 2
2012 unter Aussschluss des B
Bezugsrechts in
n sinngemäßerr Anwendung
des § 18
86 Abs. 3 Satz 4 AktG ausgeg
geben werden; oder
•
gegen Sacheinlagen
S
im
m Rahmen de
es Zusammensschlusses mit a
anderen Untern
nehmen oder
im Rahm
men des Erwe
erbs von Unterrnehmen, Teile
en von Untern
nehmen oder B
Beteiligungen
daran an
nzubieten und zzu übertragen; oder
•
ohne w
weiteren Haup
ptversammlung
gsbeschluss e
einzuziehen. D
Die Einziehung führt zur
Kapitalherabsetzung; der Vorstand
d kann abwe
eichend hiervo
on bestimmen
n, dass das
apital bei der Einziehung unve
erändert bleibt und sich stattdessen durch die Einziehung
Grundka
der Ante
eil der übrigen Aktien am Grrundkapital gem
mäß § 8 Abs. 3 AktG jeweilss erhöht; der
Vorstand
d wird ermäcchtigt, die Fasssung der Sa
atzung entspre
echend dem Umfang der
Kapitalherabsetzung anzupassen.
Die vorg
genannten Erm
mächtigungen zur
z Verwendung zuvor erworb
bener eigener Aktien
A
können ganz oder in
Teilen, einmal oder m
mehrmals, einzeln oder geme
einsam, ausgenutzt werden. Die eigenen A
Aktien dürfen
jeweils für
f einen oder mehrere
m
der vo
orgenannten Zw
wecke verwend
det werden.
Das Bezugsrecht der Aktio
onäre auf die e
eigenen Aktien wird insoweit ausgeschlosse
en, als diese A
Aktien gemäß
enden Ermäch
htigungen unter lit. aa) und b
bb) verwendet werden. Sowe
eit eigene Aktien durch ein
den vorstehe
Angebot an alle Aktionäre vveräußert werd
den, kann der V
Vorstand das Bezugsrecht
B
de
er Aktionäre auf die eigenen
Aktien mit Zu
ustimmung dess Aufsichtsratess auch für Spitzzenbeträge aussschließen.
d)
Von den
n Ermächtigungen in lit. c aa
a) und c bb) da
arf der Vorstan
nd nur mit Zusttimmung des A
Aufsichtsrates
Gebrauch machen. Im
m Übrigen ka
ann der Aufsicchtsrat bestimm
men, dass Ma
aßnahmen dess Vorstandes
aufgrund dieses Hau
uptversammlun
ngsbeschlussess nur mit seiner Zustimmu
ung vorgenomm
men werden
dürfen.
F - 313
Sa
atzungsände
erungen
Für Änderungen der Satzung ist grundsätzlich die Hauptvversammlung zuständig (§ 179 Abs. 1 Satz 1 AktG).
diglich die Änd
derung der Sa
atzungsfassung
g, d.h. der sprrachlichen Forrm der Satzung, wurde dem
m Aufsichtsrat
Led
gemäß § 11 Abs. 2 der Satzung
g von der Hauptversammlung
g übertragen. D
Der Aufsichtsra
at ist gemäß § 4 Abs. 6 der
atzung ermäch
htigt, die Fasssung der Sattzung entsprechend dem U
Umfang der Kapitalerhöhun
K
ng aus dem
Sa
genehmigten Kap
pital zu ändern..
2..12 Anleihen
De
er EYEMAXX-K
Konzern hat im
m Geschäftsja
ahr 2012/2013 eine dritte Unternehmensa
U
anleihe ausgeg
geben. Somit
besstehen per 31. Oktober 2013 drei Anleihe
en. Die Eckdatten für die drei Anleihen sind
d in der folgen
nden Tabelle
dargestellt.
e Eckdaten derr Anleihen laute
en wie folgt:
Die
Anle
eihe 2011/201
16
An
nleihe 2012/2
2017
Anleihe 2013
3/2019
Vo
olumen:
bis 25
2 MEUR
bis 15 MEUR
bis 15 MEUR
La
aufzeit:
5 Ja
ahre; endfällig per
25.0
07.2016
ällig per
5,5 Jahre; endfä
1.10.2017
31
dfällig per
6.0 Jahre; end
25.03.2019
Zin
nskupon:
7,5 % p.a.; Zinsza
ahlung per 7,75 % p.a.; Zin
nszahlung
07.
er 11.04.
26.0
pe
7,875 % p.a.; Zinszahlung
per 26.03.
Ra
ating:
BBB
B+ (Creditreforrm)
BB
BB (Creditrefo
orm)
keines
Ze
eichnungsstan
nd am
Ab
bschlussstich
htag:
12.9
960.000,--
11
1.624.000,--
15.000.000,--
Eingeschränkt verfügbare Zah
hlungsmittel un
nd –äquivalente
e“ befinden sicch Mieteinnahm
men aus dem
In der Position „E
bjekt in Nürnberg in Höhe von
n TEUR 136 (V
Vorjahr: TEUR 38),
3 die für die Kuponzahlung
gen der zweiten
n Anleihe auf
Ob
ein
nem Ansparkon
nto für die Anleihegläubiger an
ngespart werde
en.
An
nleiheverbindlic
chkeiten
31. Oktober
in T
TEUR
31. Oktober
2013
2012
Anleiheverbindlichkeit langfristigerr Anteil
37.087
22.332
Anleiheverbindlichkeit kurzfristigerr Anteil
1.473
764
38.560
23.096
Ge
esamt
F - 314
e Entwicklung d
der Anleihen sttellt sich wie folgt dar:
Die
31. Oktober
31. Oktober
2013
2012
Sta
and am 01. Nov
vember
23.096
10.481
Zug
gang Anleihen
15.000
13.102
-883
-1.496
Zin
nsaufwand
3.220
1.981
Zin
nszahlung
-1.873
-972
Sta
and am 31. Okttober
38.560
23.096
in T
TEUR
Tra
ansaktionskoste
en
er Effektivzinssa
atz der Anleihe
e 2011/2016 be
eträgt 11,43% (V
Vorjahr: 11,20%
%), der Anleihe
e 2012/2017 be
eträgt 10,94%
De
(Vo
orjahr: 10,82%)) und der Anleihe 2013/2019 beträgt 9,20%.
Die
e Fristigkeiten sind
s
wie folgt:
in T
TEUR
< 1 Jahr
31. Oktober
31. Oktober
2013
2012
1.473
764
1 - 5 Jahre
22.777
22.332
> 5 Jahre
14.310
0
Bu
uchwert
38.560
23.096
2..13 Finan
nzverbind
dlichkeite
en
Die
e Finanzverbind
dlichkeiten setzzen sich nach A
Art wie folgt zussammen:
31. Oktober
31. Oktober
in T
TEUR
2013
2012
6.758
6.110
Lea
asingverbindlich
hkeiten
1.542
1.789
590
638
Verbindlichkeiten g
gegenüber Kred
ditinstituten
Fin
nanzverbindlichkkeiten gegenübe
er nahestehende
en Unternehmen
n
Ge
esamt
F - 315
5
0
8.895
8.537
e verzinslichen
n Darlehen geg
genüber Dritten
n in Höhe von
n TEUR 6.758 (Vorjahr: TEUR
R 6.110) beste
ehen aus der
Die
Ve
erbindlichkeit ge
egenüber Parttnerfonds in Höhe von TEUR
R 5.612 (Vorja
ahr: TEUR 4.00
09) und dem Darlehen
D
der
Ma
athias Invest GmbH in Hö
öhe von TEUR 1.144 (Vorja
ahr: TEUR 1.6
648). Im Vorjjahr gab es zudem eine
Ve
erbindlichkeiten gegenüber M
MITAS in Höhe von TEUR 40
04. Weitere ve
erzinsliche Darlehen gegenüb
ber Dritten in
Hö
öhe von TEUR 2 (Vorjahr: TEU
UR 49) bestehe
en gegen mehrrere unterschiedliche Darlehensgeber.
Die
e Verbindlichke
eiten gegenübe
er Kreditinstitutten in Höhe vo
on TEUR 590 ((Vorjahr: TEUR
R 638) bestehe
en aus einem
Ba
ankkredit der EY
YEMAXX International Holdin
ng & Consulting
g GmbH, Leopo
oldsdorf, in Hö
öhe von TEUR 579 (Vorjahr:
TE
EUR 638). Zude
em gab es geringe Verbindliichkeiten gege
enüber mehrere
en Kreditinstitu
uten in Höhe vvon TEUR 11
(Vo
orjahr: TEUR 0
0).
Im Sachanlageve
ermögen sind BetriebsB
und Geschäftsaussstattungen in H
Höhe von TEUR
R 197 (Vorjahrr: TEUR 127)
auss Finanzierun
ngs-Leasingverrhältnissen an
ngesetzt. Dem
mgegenüber steht
s
eine L
Leasingverbindllichkeit zum
31. Oktober 2013
3 in Höhe von T
TEUR 146 (Vorrjahr: TEUR 93
3). Zudem beste
eht ein Finanzierungs-Leasing
gverhältnis in
öhe von TEUR 3.036 (Vorjahrr: TEUR 3.091) beim zum beizzulegenden Ze
eitwert bewerteten Logistikzen
ntrum in Linz.
Hö
Aufgrund von An
nzahlungen be
eläuft sich die korrespondiere
ende Leasingvverbindlichkeit zum 31. Oktob
ber 2013 auf
696)
TE
Die
e Aufgliederun
ng der verzinsslichen Darleh
hen gegenüber nahestehend
den Unternehm
men wird im Punkt „3.01
Na
ahestehende Un
nternehmen“ näher erläutert.
Die
e Finanzverbind
dlichkeiten setzzen sich nach F
Fristigkeit per 31.
3 Oktober 201
13 wie folgt zussammen:
FR
RISTIGKEITEN Z
ZUM 31. OKTOBER 2013
in T
TEUR
Bu
uchwert
< 1 Jahr
1 - 5 Jahre
> 5 Jahre
Summe
Verzinsliche
e
Verzinsliche
Darlehen gegenübe
er Darlehen geg
genüber
Dritten
n
Nahestehenden
Verrbindlichkeiten
gegenüber
K
Kreditinstituten
Leassingverbindlichke
eiten
Gesa
amtsumme
zum
31. Okttober 2013
6.758
8
5
590
1
1.542
8.895
0
5
90
261
356
6.758
8
0
248
1.281
8.287
0
0
252
0
252
6.758
8
5
590
1
1.542
8.895
F - 316
e Finanzverbind
dlichkeiten setzzen sich nach F
Fristigkeit per 31.
3 Oktober 201
12 wie folgt zussammen:
Die
FR
RISTIGKEITEN Z
in T
TEUR
Verzzinsliche
Darlehen geg
genüber
Dritten
Verrbindlichkeiten
gegenüber
K
Kreditinstituten
Lea
asingverbindlichkkeiten
Gesa
amtsumme
zum
31. Ok
ktober 2012
6.110
638
1
1.789
8.537
583
78
151
812
5.527
360
1
1.638
7.525
0
200
0
200
6.110
638
1
1.789
8.537
Bu
uchwert
< 1 Jahr
1 - 5 Jahre
> 5 Jahre
Summe
2..14 Verb
bindlichke
eiten aus Lieferung
gen und L
Leistunge
en und sonstige
Verb
bindlichke
eiten sowie Verbind
dlichkeit a
aus laufenden
Ertra
agsteuern
n
Die
e Verbindlichke
eiten setzen sicch wie folgt zusammen:
31. Oktober
31. Oktober
2013
2012
Verbindlichkeiten a
aus Lieferungen
n und Leistungen
n gegenüber Drritten
210
867
Ge
esamt Verbindliichkeiten aus L
210
867
Sonstige Verbindlichkeiten gegenüber nahestehe
enden Unternehm
men
31
126
Sonstige Verbindlichkeiten gegenüber assoziierte
en Unternehmen
n
40
4
5
10
in T
TEUR
Personalverbindlicchkeiten
Verbindlichkeiten g
gegenüber der F
Finanzbehörde
303
139
Sozzialversicherung
gsbeiträge
61
65
Passsive Rechnung
gsabgrenzung
50
11
Sonstige übrige Ve
erbindlichkeiten
170
252
Ge
esamt Sonstige
e Verbindlichke
eiten
660
607
Verbindlichkeit auss laufenden Ertrragsteuern
75
77
Ge
esamt Verbindliichkeit aus lauffenden Ertrags
steuern
75
77
F - 317
e sonstigen übrigen Verbind
dlichkeiten perr 31. Oktoberr 2013 von TEUR 170 (Vorrjahr: TEUR 25
52) betreffen
Die
Ka
autionen in Höh
he von TEUR 6
60 (Vorjahr: TE
EUR 62), Verbiindlichkeiten au
us diversen Ve
errechnungskonten in Höhe
von
n TEUR 66 (Vo
orjahr: TEUR 8
88) sowie sonsstige Verbindlicchkeiten in Höh
he von TEUR 4
44. Im Vorjahrr beinhalteten
die
e sonstigen üb
brigen Verbindlichkeiten zusä
ätzlich Verbind
dlichkeiten für nicht bezahlte
e Leistungen in Höhe von
TE
EUR 102.
Die
e Verbindlichke
eiten aus Lieferrungen und Leiistungen und so
um 31. Oktoberr 2013 setzen
onstigen Verbindlichkeiten zu
sicch nach Fristigkkeit wie folgt zusammen:
FR
RISTIGKEITEN Z
Verbindlichkeiten
aus Lieferunge
en und
Leistu
ungen
gegenüber D
Dritten
Sonstige
Verbiindlichkeiten
gegenüber
Nah
hestehenden
Sonsttige
Verbindlichkeiten
gegenüber
Assoziierrten
Sonstige
Verbind
dlichkeiten
G
Gesamtsumme
e
zum
m
31
1. Oktober 2013
3
Bu
uchwert
210
31
40
589
870
0
< 1 Jahr
210
31
40
589
870
0
Summe
210
31
40
589
870
0
in T
TEUR
e Verbindlichke
eiten aus Lieferrungen und Leiistungen und so
onstigen Verbindlichkeiten zu
um 31. Oktoberr 2012 setzen
Die
sicch nach Fristigkkeit wie folgt zusammen:
FR
RISTIGKEITEN Z
Verbindlichkeiten
au
us Lieferungen u
und
Leistung
gen
gegenüber Dritten
Sonstige
Verbindlichkeiten
gegenüber
Nahesstehenden
Sonstige
e
V
Verbindlichkeiten
n
gegenüberr
Assoziierten
n
So
onstige
Verbindlich
hkeiten
Ge
esamtsumme
zum
31. O
Oktober 2012
Bu
uchwert
8
867
126
4
477
1.474
< 1 Jahr
8
867
126
4
462
1.459
0
0
0
15
15
8
867
126
4
477
1.474
in T
TEUR
1 - 5 Jahre
Summe
F - 318
2..15 Rückkstellunge
en
De
er Rückstellungsspiegel zeigt ffolgendes Bild::
in T
TEUR
Zum 1. Novemberr 2011
Nicht
erte
konsumie
Urlau
ube
Steue
er- Rechtstreitig
rückstellung
en
-keite
33
1
0
Beratungs-Sonstige
kosten
n Rückstellung
101
45
Gesamtsumme
180
1
0
0
0
-11
-10
44
4
49
314
126
6
65
598
0
-4
0
-100
0
-35
-139
Aufflösung
-8
0
0
0
-10
-18
70
4
46
314
127
7
54
611
0
0
0
12
2
-16
-4
49
2
20
0
136
6
102
307
Veränderung Konssolidierungskreiss
Do
otierung
Verwendung
Veränderung Konssolidierungskreiss
Do
otierung
-44
-4
42
0
-123
3
-85
-294
Aufflösung
0
0
-172
-9
9
-14
-195
Wä
ährungsumrechn
nungsdifferenze
en
0
0
0
0
-1
-1
75
2
24
14
42
143
3
40
424
Verwendung
s
die Log Center d.o.o. mit der MV Inzen
njering d.o.o. in
n zwei Gerichtssstreitigkeiten
Zum 31. Oktoberr 2012 befand sich
EUR 314). MV Inzenjering d.o
o.o war mit derr Erbringung vo
on Planungs- un
nd Projektierun
ngsleistungen
(Klagesumme: TE
auftragt. Für diese Leistunge
en wurden Vora
auszahlungen getätigt, die de
en getätigten Leistungsumfan
L
ng wesentlich
bea
übe
erstiegen. Diess wurde in einem Sachverstä
ändigengutachtten auch so be
estätigt. Aufgru
und einer Verzzögerung des
Pro
ojektes kam ess zu einer Leisstungsverzögerrung und zur Klage
K
durch de
en Auftragnehm
mer. Ein negatiiver Ausgang
dess Klageverfahrrens für den EY
YEMAXX-Konzzern wird seitens des Manag
gements auf Ba
asis der rechtssanwältischen
Ein
nschätzungen a
als gering eing
gestuft. Im Falle, dass der Au
usgang der Ge
erichtsprozesse
e bei der Log C
Center d.o.o.
den Einschätzung
gen nicht entsp
prechen sollte, verfügt der EY
YEMAXX-Konzzern über eine Haftungserklä
ärung, welche
die
e daraus resultierenden Anssprüche übern
nimmt. Gleichzzeitig bestehen
n im EYEMAX
XX-Konzern wertberichtigte
w
Forderungen geg
gen MV Inzenjjering d.o.o, diie wesentlich die
d Klagesumm
me übersteigen
n. Die Forderu
ung aus dem
ückgriffsansprucch ist unter den
n sonstigen Forrderung gegenüber nahestehe
ende Unterneh
hmen ausgewie
esen.
Rü
Im Geschäftsjahrr 2012/2013 ko
onnte einer derr zwei Gerichtssstreitigkeiten g
gewonnen werd
den, sodass ein
ne Auflösung
n TEUR 172, wie auch die Auflösung derr korrespondierenden Forderrung auf den
der Rückstellung in Höhe von
ückgriffsansprucch, durchgefüh
hrt werden konn
nten.
Rü
F - 319
3. Sonstige Errläuterun
ngen
3..01
Nah
hestehend
de Untern
nehmen
Die
e Forderungen und Verbindlicchkeiten gegen nahestehende
e Unternehmen
n sind wie folgt:
Na
ahestehende Un
nternehmen
31. Oktober
31. Oktober
in T
TEUR
2013
2012
Fin
nanzielle Forderu
ungen
7.064
7.048
Forrderungen aus L
Lieferungen und
d Leistungen
280
0
Sonstige Forderun
ngen
471
1.226
We
ertberichtigung
-939
-938
6.876
7.336
5
0
31
126
Ge
esamt Verbindliichkeiten
36
126
6.840
7.210
Ge
esamt Forderun
ngen
Fin
nanzielle Verbind
dlichkeiten
Saldierter Wert
bt es keine Verp
pflichtungen ge
egenüber dem A
Aufsichtsrat (V
Vorjahr: TEUR 3
33).
Im Geschäftsjahr 2012/2013 gib
egenüber den Geschäftsführe
ern beläuft sicch die saldierte
e Forderung a
auf TEUR 345 (Vorjahr: TEUR 66). Diese
Ge
Forderung beinha
altet ein gegeb
benes Darlehe
en in Höhe von TEUR 216, welches im Vo
orjahr noch in der Position
anzielle Verm
mögenswerte g
gegenüber Driitten ausgewie
esen wurde. Die Umgliede
erung fand aufgrund
a
der
fina
Po
ositionsänderun
ng eines Gesch
häftsführers zum
m allein zeichnu
ungsberechtigtten Geschäftsfü
ührer statt.
Pe
er 31. Oktober 2013 hat derr EYEMAXX-K
Konzern gegen
nüber der No
orth-Pannonia-G
Gruppe, welch
he die North
Pa
annonia GmbH, die AHM Management und
d Unternehmen
nsberatungs Ge
esmbH und die Phoenix s.r.o
o. beinhaltet,
Forderungen in H
Höhe von TEUR
R 324 (Vorjahr: TEUR 309).
egenüber der B
Birkart-Gruppe weist der EY
YEMAXX-Konze
ern eine saldie
erte Forderung in Höhe von TEUR 2.764
Ge
(Vo
orjahr: TEUR 2
2.169) aus. Die
e Forderung isst einerseits im
m Zusammenh
hang mit der A
Anleihe 2011-2
2016 dadurch
enttstanden, dasss die Birkart GmbH & Co Grrundstücksverw
waltung KG, Asschaffenburg, d
der EYEMAXX
X Real Estate
AG
G, Aschaffenbu
urg, gestattet h
hat, zwei ihrer Liegenschaften
n als Besicherrung ihrer Anle
eihe zu verpfän
nden. Für die
Fre
eistellung der erstrangigen G
Grundschuld w
war die Abdeckkung von Hypothekarkrediten der Birkart GmbH & Co
Gru
waltung KG errforderlich. Dafür hat die E
EYEMAXX Rea
al Estate AG der Birkart G
GmbH & Co
undstücksverw
Gru
undstücksverw
waltung KG ein langfristiges Da
arlehen gewäh
hrt, das am 15. Juli 2016 fällig wird.
Die
e Forderung g
gegenüber Con
nterra Leasing & Immobilienberatung Gmb
bH, Leopoldsdo
orf/Österreich, beträgt zum
Bila
anzstichtag TE
EUR 55 (Vorjahr: TEUR 250).
F - 320
e Forderung ge
egenüber Herrn
n Dr. Michael Müller
M
beträgt zu
um Bilanzstichttag TEUR 1.98
86 (Vorjahr: TEU
UR 1.586).
Die
Im Vergleich zum
m Vorjahr hat ssich die finanzielle Forderung
g gegenüber de
er EYEMAXX Management
M
U
Ukraine TOB,
ew, nur geringfügig veränderrt. Die finanzie
elle Forderung beträgt TEUR
R 868 (Vorjahr:: TEUR 867), welcher eine
Kie
100
0-%-ige Wertbe
erichtigung enttgegensteht.
Die
e ERED Finan
nzierungsconsu
ulting GmbH hat ihre Forderung zum 31. O
Oktober 2012 in
i Höhe von TEUR
T
131 im
Ge
eschäftsjahr 2012//2013 in voller Höhe bezah
hlt.
Die
e sonstige Forrderung gegenüber Hamco Gewerbeflächen
G
nentwicklungs GmbH in Höh
he von TEUR 165
1
(Vorjahr)
wu
urde im Geschä
äftsjahr 2012/20
013 in voller Hö
öhe bezahlt.
Die
e Verbindlichkeit gegenüberr Hämmerle A
Annika GmbH, Wien, in Höhe von TEUR
R 6 blieb unve
erändert. Die
Ve
erbindlichkeit ge
egenüber Herglotz Consulting
g GmbH, Wien, reduzierte sich
h von TEUR 6 a
auf TEUR 1.
Es besteht eine Besicherung durch
d
drei Eige
entumswohnungen in 1110 W
Wien, welche im
m Eigentum der Innovative
ome Bauträger GmbH, Wien, sind. Durch diie Ablöse des Bankkredits errgibt sich eine Forderung dess EYEMAXXHo
Ko
onzerns gegenü
über der Innovvative Home Bauträger
B
GmbH, Wien, in Hö
öhe von TEUR
R 447 (Vorjahr:: TEUR 447).
Die
ese Forderung ist im Zusamm
menhang mit d
der Anleihe 201
11/2016 dadurcch entstanden,, dass die Inno
ovative Home
Ba
auträger GmbH, Wien, der EY
YEMAXX Real Estate AG, Aschaffenburg, gestattet hat, drrei Eigentumsw
wohnungen in
1110 Wien als Be
esicherung ihre
er Anleihe zu vverpfänden. Fü
ür die Freistellu
ung der erstran
ngigen Grundscchuld war die
Ab
bdeckung von Hypothekarkre
editen der Inn
novative Home
e Bauträger G
GmbH, Wien, e
erforderlich. D
Dafür hat die
EY
YEMAXX Real Estate
E
AG der Innovative Hom
me Bauträger G
GmbH, Wien, ein
e langfristigess Darlehen gew
währt, das am
15. Juli 2016 fällig
g wird.
Die
e Forderung ge
egenüber der L
Lifestyle Realbe
esitz-Verwertun
ngsgesellschaftt mbH, Leopold
dsdorf/Österreicch, stieg vom
Vo
orjahreswert TE
EUR 60 auf TE
EUR 300. Die Erhöhung ist u
unter anderem auf die Mietvvorauszahlung in Höhe von
TE
EUR 186 zurü
ückzuführen. Die
mobilie der Lifestyle Re
ealbesitz-Verwe
ertungsgesellscchaft mbH,
Imm
Leo
opoldsdorf/Östterreich, dient auch
a
als Besich
herung im zweitten Rang für diie Anleihe 2012
2/2017.
Zum 31. Oktoberr 2012 bestand
den Forderung
gen gegenübe
er LYRA Grundstücks-Vermie
etungsgesellscchaft mbH in
öhe von TEUR 32. Im Geschä
äftsjahr 2012/2
2013 wurde ein
ne Kaufpreisanpassung für da
as Erbbaurechtt in Nürnberg
Hö
durchgeführt. Die
e Kaufpreisanpa
assung wurde mit der Forderu
ung aufgerechn
net, sodass zum
m Stichtag kein
ne Forderung
ehr besteht.
me
Im Geschäftsjahrr 2012/2013 wurde
w
an die M
Marland Wohn
nbaugesellscha
aft, Hennersdorf/Österreich, ein
e Darlehen
aussgegeben. Die
ese Forderung ist im Zusam
mmenhang mit der Anleihe 2012/2017
2
dad
durch entstanden, dass die
Ma
arland Wohnba
augesellschaft der EYEMAXX
X Real Estate AG, Aschaffe
enburg, gestatttet hat, die Im
mmobilien der
Ma
arland Wohnba
augesellschaft als Besicherun
ng ihrer Anleih
he zu verpfänd
den. Für die Frreistellung der erstrangigen
Gru
undschuld warr die Abdeckun
ng von Hypothe
ekarkrediten de
er Marland Wo
ohnbaugesellscchaft erforderlicch. Dafür hat
die
e EYEMAXX Re
eal Estate AG ein langfristige
es Darlehen in Höhe
H
von TEUR 305 bis zum
m 15. Oktober 2
2017 gewährt.
So
omit betragen die Forderungen
n inklusive der Zinsen zum Sttichtag TEUR 3
319.
Die
e Forderung ge
egen SL Invest Beteiligungs G
GmbH in Höhe vvon TEUR 150
0 (Vorjahr: TEUR 150) blieb un
nverändert.
Die
e sonstigen Fo
orderungen aus dem Rückgrriffsanspruch in
n Höhe von TE
EUR 142 (Vorjahr: TEUR 314
4) sind unter
2.1
16 Rückstellung
gen näher erläu
utert.
Da
as Darlehen gegen TC Real E
Estate Develop
pment Immobilie
en GmbH in Höhe von TEUR
R 71 (Vorjahr: T
TEUR 71) ist,
wie
e im Vorjahr, zzu 100% wertb
berichtigt. Zude
em bestand wiie im Vorjahr e
eine Verbindlicchkeit in Höhe von TEUR 8
(Vo
orjahr: TEUR 8
8).
F - 321
e Forderungen gegen die VST-Gruppe, welche die
e VST BUILD
DING TECHNOLOGIES AG
G, die VPG
Die
Ve
erbundsysteme Planungs-Pro
oduktions-Baugesellschaft mb
bH und die VS
ST Verbundsch
halungstechnik s.r.o., Nitra,
beinhaltet, belauffen sich auf TEUR 15 (Vorjahrr: TEUR 91).
3..02
Gem
meinscha
aftsuntern
nehmen u
und assozziierte Unternehme
en
Die
e Forderungen
n und Verbindliichkeiten gegen Gemeinscha
aftsunternehme
en und assoziie
erte Unternehm
men sind wie
folg
gt:
Ge
emeinschaftsun
nternehmen un
U
31. Oktober
31. Oktober
in T
TEUR
2013
2012
Fin
nanzielle Forderu
ungen
5.879
4.146
Sonstige Forderun
ngen
2.723
365
-431
-309
8.171
4.202
40
4
Ge
esamt Verbindliichkeiten
40
4
8.131
4.198
We
ertberichtigung
Ge
esamt Forderun
ngen
Saldierter Wert
er Anstieg der F
Forderungen ge
egen Gemeinschaftsunterneh
hmen und asso
oziierten Untern
nehmen ergibt ssich aus dem
De
Zukauf vormals n
nahestehenderr Unternehmen
n in Höhe von TEUR 1.142, aus der Ergeb
bniszuweisung in Höhe von
EUR 644, aus der Projektfin
nanzierung aufgrund der Fo
ortschritte in den Projektge
esellschaften in
n Höhe von
TE
TE
EUR 2.216, eine
er Reduzierung
g aufgrund derr Umgliederung
g in den Vollkon
nsolidierungskrreis in Höhe vo
on TEUR 144
und
d der Vergabe einer kurzfristig
gen Finanzieru
ung in Höhe von
n TEUR 152.
De
er Anstieg der finanziellen Fo
orderungen ge
egen den tsche
echischen Gessellschaften istt durch Investitionen in die
Pro
ojekte begründ
det. Die finanziellen Forderun
ngen gegen EY
YEMAXX Krnovv s.r.o., Prag, stiegen von TEUR 796 auf
TE
EUR 1.477. Geg
gen dem Vorja
ahr gibt es kein
ne sonstigen F
Forderungen (V
Vorjahr: TEUR 2
2). Die Forderu
ungen gegen
EY
YEMAXX Lounyy s.r.o., Prag, stiegen von T
TEUR 1.477 (d
davon TEUR 1.438 finanzielle
e Forderung u
und TEUR 39
son
nstige Forderung) auf TEUR
R 1.568 (davon TEUR 1.564 ffinanzielle Ford
derung und TE
EUR 4 sonstige
e Forderung).
Aufgrund der Gesellschaftsverrtragsänderung
g sind die Fo
orderungen ge
egen EYEMAX
XX Pelhrimov s.r.o., Prag,
orjahr: TEUR 144) nicht mehr in den assozziierten Forderu
ungen enthalten. Die Forderu
ungen gegen d
den restlichen
(Vo
tscchechischen Gesellschaften belaufen sich auf TEUR 222
2 (Vorjahr: TEUR 116). Davo
on sind TEUR
R 45 (Vorjahr:
TE
EUR 27) wertbe
erichtig.
Die
e finanziellen F
Forderungen g
gegen die poln
nischen Geselllschaften und deren Mutteru
unternehmen b
betragen zum
Stichtag TEUR 2
240 (Vorjahr: TEUR
T
64). Die sonstigen Forderungen bettragen zum Sttichtag TEUR 4
444 (Vorjahr:
TE
EUR 89). Diese
e Veränderung
gen resultieren
n aus kurzfristtigen Verbindlichkeiten, welcche binnen zw
wölf Monaten
zurrückbezahlt werden.
w
Die Projektfinanzzierung der polnischen Gesellschafte
en wird zum
meist durch
Ge
esellschafterzusschüsse durch
hgeführt. Zum Stichtag betru
ugen die sonsttigen Verbindliichkeiten TEUR
R 2 (Vorjahr:
TE
EUR 0).
F - 322
e finanzielle F
Forderung gege
en Euro-Luna--Park, Kiew, sstieg von TEU
UR 164 auf TE
EUR 189, welche zu 100%
Die
we
ertberichtigt ist.
Zum 31. Oktobe
er 2013 bestehen sonstige Forderungen in Höhe von
n TEUR 774 ((Vorjahr: TEUR
R 19) gegen
MZ Kittsee Gmb
bH, Leopoldsdo
orf/Österreich. Diese resultierren aus Projekttfinanzierungen
n des bereits fe
ertiggestellten
FM
und
d in Betrieb genommenen Fachmarktzentrum
ms.
Zum 31. Oktober 2012 besteht e
eine finanzielle
e Forderung in Höhe
H
von TEUR 120 (Vorjahrr: TEUR 118) g
gegen die Log
enter Airport, we
elche zu 100 % wertberichtigtt ist.
Ce
Die
e Anleihen wu
urden unter a
anderem durch Grundbuchp
pfandrechte in
n den Bestand
dsimmobilien der Lifestyle
Re
ealbesitz-Verwe
ertungsgesellscchaft mbH & Co KG, Wien, besichert. Im
m Zuge der B
Besicherung wu
urde bei der
Life
estyle Realbessitz-Verwertungsgesellschaft m
mbH & Co KG eine Umschuld
dung von Bankvverbindlichkeit auf Darlehen
von
n der EYEMAX
XX Real Estate
e AG, Aschaffe
enburg, durchgeführt. Die Forrderungen gege
en der Lifestyle
e RealbesitzVe
erwertungsgese
ellschaft mbH & Co KG bettragen TEUR 2
2.238 (Vorjahr:: TEUR 1.442)). Davon sind TEUR 1.282
fina
anzielle Forderungen (Vorjahr: TEUR 1.30
06) und TEUR
R 944 (Vorjahr:: TEUR 139) ssonstige Forde
erungen. Der
Anstieg der sonsttigen Forderung
gen resultiert m
maßgeblich auss der Ergebniszzuweisung in Höhe
H
von TEUR
R 644. Zudem
dlichkeiten in Höhe von TEUR
R 20 (Vorjahr: T
TEUR 3).
besstehen Verbind
Zum 31. Oktoberr 2012 wurden die Forderung
gen gegen derr Seespitzstrassse Vermietung
gs Ges.m.b.H. & Co KG in
Hö
öhe von TEUR
R 681 unter d
der Position „„Nahestehende
e“ ausgewiesen. Zum 31. O
Oktober 2013 betragen
b
die
fina
anziellen Forde
erungen TEUR
R 663 und die sonstigen
s
Forde
erungen TEUR
R 17. Die finanzziellen Forderungen sind im
Zusammenhang mit der Anleihe
e 2011/2016 da
adurch entstan
nden, dass die Seespitzstrassse Vermietungss Ges.m.b.H.
&C
Co KG der EYE
EMAXX Real E
Estate AG, Aschaffenburg, gestattet hat, ihr Büro- und Woh
hngebäude als Besicherung
ihre
er Anleihe zu
u verpfänden. Für die Freiistellung der erstrangigen G
Grundschuld w
war die Abde
eckung eines
Hyypothekarkredites der Seespitzstrasse Verm
mietungs Ges.m
m.b.H. & Co K
KG erforderlich
h. Dafür hat die EYEMAXX
Re
eal Estate AG d
der Seespitzstrrasse Vermietu
ungs Ges.m.b.H
H. & Co KG eiin langfristiges Darlehen gew
währt, das am
15.07.2016 fällig
g wird. Zum 31. Oktober 20
013 bestehen zudem Verbindlichkeiten g
gegen der Seespitzstrasse
ermietungs Gess.m.b.H. & Co K
KG in Höhe von
n TEUR 10 (Vo
orjahr: TEUR 11
1 – ausgewiese
en unter „Nahe
estehende“).
Ve
Die
e Forderungen
n zum 31. Okttober 2012 geg
gen der Marla
and Bauträger Gesellschaft mbH, Graz, in
i Höhe von
TE
EUR 306 wurde
en unter der Po
osition „Naheste
ehende“ ausge
ewiesen. Zum 3
31. Oktober 2013 betragen die finanziellen
Forderungen TEU
UR 322.
Zum Stichtag weist der EYEMA
AXX-Konzern eine
e
Verbindlich
hkeit in Höhe vvon TEUR 8 ge
egen GELUM G
Grundstücksermietungsgese
ellschaft mbH a
aus.
Ve
3..03 Erläu
uterungen
n zur Kon
nzernkapitalflussre
echnung
Die
e Darstellung d
des Cashflows erfolgt nach d
der indirekten M
Methode und zzwar getrennt n
nach den Zahlu
ungsströmen,
ressultierend aus Geschäfts-,
G
Invvestitions- und Finanzierungsa
aktivitäten. Derr Finanzmittelfo
onds umfasst a
ausschließlich
den Kassenbesttand und Ban
nkguthaben, über die in de
er Gruppe fre
ei verfügt werrden kann. Bezüglich der
ng der Zahlung
gsmittel und Zahlungsmitteläquivalente wird a
auf Punkt 2.10 verwiesen.
Zusammensetzun
ne detaillierte Ü
Übersicht für die
e Übernahme u
und die Verlustte aus der Beh
herrschung von Tochtergesellsschaften sind
Ein
im Kapitel „Der Konzern“ „2. Beschreibung
g des Konsolid
dierungskreises“ angeführt. Der Nettoeffe
ekt aus nicht
hlungswirksam
men Veränderun
ngen aus der ErstE
und Entkonsolidierung iist im Kapitalflu
uss aus Investtitionstätigkeit
zah
elim
miniert. Unwessentliche Posiitionen aus F
Finanzierungsle
easing sind in
n der Konzern
nkapitalflussrecchnung nicht
elim
miniert.
F - 323
3..04 Segm
mentbericchterstattung
Im EYEMAXX-Ko
onzern werden die Segmente
e Gewerbeimm
mobilien, Bestan
ndsimmobilien und Holding als
a Segmente
ewertung der
gefführt. Die Klasssifizierung in die einzelnen Segmente erffolgt aufgrund der Unterschiiede in der Be
gehaltenen Immo
obilien.
Im Bereich Gew
werbeimmobilien
n sind jene Unternehmen su
ubsumiert, die ihre Immobilien gemäß IAS
S 2, Vorräte,
Wesentlichen in
n Polen.
darstellen. Die Grrundstücke beffinden sich im W
er Bereich Besstandsimmobilie
en besteht auss jenen Immob
bilien, die als Finanzinvestitio
onen gehalten werden und
De
bettreffen im Wesentlichen Grundstücke in Deu
utschland, Öste
erreich und in S
Serbien.
Die
e Intrasegmentumsätze
Ho
oldinggesellscha
aften.
mfassen
um
im
in T
TEUR
Au
ußenumsatz
Inn
nenumsatz
Wesentlichen
n
Managemen
ntleistungen
Gewerbe-immobilien
n
Bestands
simmobilien
Holding
und
Sonstige
1.394
4
17
70
833
und
Kostenumlagen
Konzern
neliminierun
ng
der
EYEMAXX
Konzern
2013
2.397
-185
5
0
-461
64
46
0
1.579
9
170
1.294
-64
46
2.397
Betteiligungsergebn
nis
0
0
4.836
4.836
Erg
gebnis aus der E
Erst- und Entkon
nsolidierung
0
0
110
110
978
8
3.031
2.903
6.912
-8
8
-11
-159
-178
EB
BIT
970
0
3.020
2.744
6.734
Periodenergebnis
s
509
9
2.522
78
3.109
Fre
emdkapital
10.609
9
1.869
48.117
-10.09
93
50.502
Vermögen
20.208
8
1.907
60.129
-11.67
78
70.566
276
6
577
351
Um
msatz Gesamt
EB
BITDA
Absschreibungen
Invvestitionen im An
nlagevermögen
F - 324
1.204
in T
TEUR
Gewerb
beimmobilie
en
Bestandsimmobillien
Holdin
ng
un
nd
Sonstig
ge
56
62
1
114
85
58
Au
ußenumsatz
Konze
erneliminieru
ung
EYEMAX
XX
Konzerrn
201
12
1.53
34
Inn
nenumsatz
-8
85
0
-12
23
208
0
Um
msatz Gesamt
64
47
1
114
98
81
-208
1.53
34
Betteiligungsergebn
nis
0
0
4.52
29
4.52
29
Erg
gebnis aus der E
Erst- und Entkon
nsolidierung
7
0
26
68
27
75
EB
BITDA
53
39
1.2
215
3.211
4.96
65
Absschreibungen
-13
-2
-12
21
-13
36
EB
BIT
52
26
1.2
213
3.09
90
4.82
29
Periodenergebnis
s
36
63
7
787
1.42
23
2.57
73
Fre
emdkapital
89
97
8.1
140
32.76
68
-6.829
34.97
76
Vermögen
75
54
15.3
311
44.22
20
-8.761
51.52
24
9
96
67
4.614
Invvestitionen im An
nlagevermögen
4.77
77
INV
VESTITIONEN NACH
N
LÄNDER
RN
in T
TEUR
Deutschland
2012/2013
2011/2012
54
1.750
Österreich
716
2.888
Serbien
190
67
Sonstige Länder
Ge
esamt
244
72
1.204
4.777
2012/2013
2011/2012
Um
msatz nach Län
ndern
in T
TEUR
Deutschland
Österreich
Slo
owakei
Sonstige Länder
Ge
esamt
F - 325
256
0
2.135
1.529
5
0
1
5
2.397
1.534
Vermögen nach L
Ländern
TEUR
in T
2012/2013
2011/2012
Deutschland
24.756
17.776
Österreich
27.202
19.204
Serbien
17.532
14.253
40
56
1.036
235
70.566
51.524
Slo
owakei
Sonstige Länder
Ge
esamt
3..05 Even
ntualverbiindlichkeiiten
In den Eventualverbindlichkeite
en sind übern
nommene Bürg
gschaften und
d Garantien de
er EYEMAXX International
Ho
olding & Consullting GmbH entthalten.
Eventualverbindlichkeiten
in T
TEUR
Bürgschaften, Garrantien, sonstige
e Haftungen
2012/2013
2011/2012
1.061
1.210
w
Eventu
ualverbindlichke
eiten für eine Garantieerklärrung der EYEM
MAXX Krnov
Im Geschäftsjahrr 2011/2012 wurden
YEMAXX Pelhrrimov s.r.o., T
Tschechien, gegenüber MITA
AS in Höhe vo
on TEUR 943
s.r.o., Tschechien, und der EY
hkeiten wurden
n von den G
Gesellschaften bezahlt, wod
durch zum Sttichtag keine
aussgewiesen. Die Verbindlich
Eventualverbindlichkeit aus diesser Garantieerkklärung bestehtt.
Im Zuge des Projektfortschrritts und Baubeginns bei der FMZ Kitttsee GmbH, Leopoldsdorf, wurde ein
bstattungskreditt unterzeichnett. Im Rahmen
n dieses Kredittes ist seitenss der EYEMAX
XX Internationa
al Holding &
Ab
Co
onsulting GmbH
H, Leopoldsdorrf, eine Patrona
atserklärung in
n Höhe von TE
EUR 1.000 unte
erschrieben wo
orden. In den
Eventualverbindlichkeiten wurd
de die Patronatserklärung m
mit einem We
ert von TEUR
R 1.000 (Vorja
ahr: TEUR 4)
gesetzt.
ang
Ferner betreffen von den Eventualverbindlichkeiten TEUR
R 55 (Vorjahr: TEUR 55) eine Garantie ge
egenüber der
IMMOEAST Bete
eiligungs GmbH
H aus dem Erwe
erb der Geschä
äftsanteile der S
STOP.SHOP.P
Puchov.
eitere TEUR 6 (Vorjahr: TEUR 208) bettreffen eine G
Gewährleistung
g aus dem Verkauf der Gesellschaft
We
ST
TOP.SHOP. Lip
ptovsky Mikula
as s.r.o. gege
enüber dem K
Käufer für mög
gliche Mietzinssausfälle innerrhalb von 36
Mo
onaten ab Eröfffnung (Novem
mber 2010). Da
a zum Zeitpun
nkt der Erstellu
ung des vorlieg
genden Absch
hlusses keine
Grü
ünde für Mie
etzinsausfälle gegeben
g
sind, werden nurr noch 30 % des möglich
hen Gesamtvo
olumens des
Ge
ewährleistungsb
betrages als Evventualverbindllichkeit angese
etzt. Die Garanttie erlischt im N
November 2013
3.
F - 326
as Geschäftsmodell der EYE
EMAXX Interna
ational Holding & Consulting GmbH besteh
ht darin, Immobilienprojekte
Da
(zu
um Beispiel Facchmarktzentren
n, Logistikzentrren) in Form vo
on eigenen Projjektgesellschafften (SPV – spe
ecial purpose
veh
hicle) zu entwickeln und nach
h Fertigstellung
g und Vermietu
ung an Investo
oren wie zum B
Beispiel Immob
bilienfonds zu
verrkaufen. Typisccherweise überrnimmt der Enttwickler und Ve
erkäufer (EYEM
MAXX) bestimm
mte, in den enttsprechenden
Ve
erkaufsverträgen taxativ aufge
ezählte Garantien für eine be
estimmte Zeit n
nach einer solcchen Veräußeru
ung, darunter
vorr allem auch Garantien für bestimmte Fo
ormen einer M
Mietzinsreduktio
on, die einzeln
nen Mietern vom späteren
Eig
gentümer eingeräumt werde
en (müssen). Da
D diese Garrantien in meh
hrfacher Hinsiccht limitiert sin
nd (objektive
Be
egründung/Drittvvergleich, betrragliche und fflächenmäßige
e Beschränkun
ng, befristete Einräumung und
u
allenfalls
No
ominierungsrecht von Ersatzm
mietern), ist das tatsächliche
e Risiko der a
abgegebenen Garantien als eher niedrig
ein
nzustufen.
3..06 Transsaktionen mit nahe
estehende
en Untern
nehmen u
und Perso
onen
Alss nahestehende
e Personen im Sinne des IAS
S 24 werden Ge
emeinschaftsun
nternehmen un
nd assoziierte U
Unternehmen
dess EYEMAXX-K
Konzerns versstanden. Perso
onen und Untternehmen die
e einen maßgeblichen Einfluss auf den
EY
YEMAXX-Konze
ern haben sow
wie Mitglieder des
d Aufsichtsra
ates, des Vorsstandes und de
es leitenden M
Managements
sow
wie deren nah
he Familienang
gehörige bzw. deren Unterne
ehmen gelten ebenso als na
ahestehende P
Personen und
Un
nternehmen.
Die
e Verrechnun
ngen mit na
ahestehenden Unternehme
en und Perssonen bezieh
hen sich grroßteils auf
We
eiterverrechnun
ngen von Ve
erwaltungsaufw
wendungen wie Mieten, B
Betriebskosten oder Aufwen
ndungen im
Zusammenhang mit Tätigkeiten der Buchha
altung und Recchnungslegung
g. Sofern solch
he Verrechnun
ngen getätigt
erden, wird zu
g der Höhe ein „cost plu
us“-Verfahren angewandt, w
wobei die du
urchgeführten
we
ur Bemessung
Ve
errechnungen m
mit Drittvergleichen abgegliche
en werden.
wurden Mieten, Betriebskoste
en, Beratungskkosten sowie Kosten
K
für die Buchhaltung
üroservice) un
nd die Verrech
hnung von lau
ufenden Koste
en in der Höh
he von TEUR
R 919 (Vorjahr:: TEUR 837)
(Bü
auffwandswirksam
m erfasst und
d Erträge in d
der Höhe von
n TEUR 601 (Vorjahr: TEU
UR 572) an nahestehende
Un
nternehmen ve
errechnet. Unte
ernehmen, mitt denen die w
wesentlichen T
Transaktionen getätigt wurden, sind die
Hä
ämmerle Annika
a GmbH (Österrreich), Innovattive Home Bauträger GmbH & Co KG (Österrreich), Lifestyle RealbesitzVe
erwertungs GmbH & Co KG ((Österreich), AHM
A
Management und Untern
nehmensberatu
ungs GesmbH (Österreich),
Ba
ancherau Finance S.a.r.l. ((Luxemburg), VPG Verbund
dsysteme Planungs-Produkttions-Baugesellschaft mbH
(Össterreich) sowie
e die VST-Verb
bundschalungsstechnik AG (Össterreich).
Für Projektfinanzzierungen könn
nen vereinzelt an nahestehende Unternehm
men bzw. Perssonen Mittel im
m Wege von
ezzanindarlehen gewährt we
erden. Die enttsprechenden Verträge werd
den at arm’s length abgescchlossen und
Me
untterliegen drittüb
blichen Konditionen im Hinbliick auf Laufzeitt und Zinssatz.. Im Geschäftsjjahr 2012/2013
3 wurden von
der EYEMAXX a
an die FMZ Kiittsee GmbH P
Projektfees in Höhe von TEUR 267, Koste
en in Höhe vo
on TEUR 321
we
Fertigstellung
eiterverrechnet
und
aufg
grund
der
g
des
Fa
achmarktzentru
ums
in
Kiittsee
eine
Ko
ostenunterschre
eitungsprämie in Höhe von TE
EUR 316 verrecchnet.
Im Bereich der Projektierung un
nd Projektumse
etzung wurden und werden we
eiterhin einzeln
ne Aufgaben im
m Bereich der
tecchnischen Umssetzung an Drrittunternehmen
n vergeben (z.B. Projektieru
ungen, Vermesssungen, Stand
dortanalysen,
Gu
utachten, Baum
management). V
Vereinzelt werd
den solche Auffgaben an nahe
estehende Unte
ernehmen verg
geben, sofern
dass jeweilige Untternehmen die Kompetenz zu
ur Umsetzung besitzt und die
e Durchführung
g der jeweiligen
n Aufgabe im
Ve
ergleich zur Konkurrenz wettb
bewerbsfähig isst. Sowohl die Höhe der Verrgütung als aucch die Zahlung
gsmodalitäten
we
erden at arm’ss length festge
elegt. Des We
X-Konzern aucch Beratungen
n für andere
eiteren tätigt der EYEMAXX
Un
nternehmen.
F - 327
ungstechnik AG
A
(Österreich), VPG V
Verbundsystem
me Planungs--ProduktionsFür die VST-Verbundschalu
Ba
augesellschaftm
mbH (Österreich) sowie VST
V
Verbundssystemtechnik s.r.o. (Slowa
akei) wurden im Vorjahr
Zementspanplatte
en der CID
DEM Hranice a.s. bezzogen und monatlich m
mit Aufschlag an die
ST Verbundsysttemtechnik s.r.o. verrechnett, um den Einkaufsrahme
E
en der VST-G
Gruppe zu e
erhöhen. Im
VS
vorrangegangen G
Geschäftsjahr beliefen
b
sich die Einkäufe au
uf TEUR 172. Im Geschäftsja
ahr 2012/2013 g
gab es keine
Ein
nkäufe von Zem
mentspanplatte
en für die VST-G
Gruppe.
Im Geschäftsjahrr 2012/2013 ko
onnte einer de
er zwei Gerichttsstreitigkeiten zwischen derr Log Center d.o.o.
d
mit der
MV
V Inzenjering d.o.o. in Serbien
n gewonnen we
erden, sodass eine
e
Auflösung
g der Rückstellu
ung in Höhe vo
on TEUR 172,
wie
e auch die Au
uflösung der korrespondiere
enden Forderu
ung auf den R
Rückgriffsansprruch, durchgefführt werden
kon
nnten. Somit rreduziert sich die Klagesumm
me von TEUR
R 314 auf TEUR 142. MV Inzzenjering d.o.o war mit der
Erb
bringung von P
Planungs- und Projektierungssleistungen bea
auftragt. Für diese Leistungen
n wurden Vora
auszahlungen
gettätigt, die
gsumfang we
esentlich üb
bersteigen. D
Dies wurde
den
getätigten Leistung
in einem
Sa
achverständigen
ngutachten au
uch so bestätigt. Aufgrund einer Verzögerung des Prrojektes kam es zu einer
Leistungsverzöge
erung und zur K
Klage durch de
en Auftragnehm
mer. Ein negativver Ausgang de
es zweiten Klageverfahrens
XX-Konzern wirrd seitens dess Managementss auf Basis de
er rechtsanwälttischen Einschätzungen als
fürr den EYEMAX
prozesses bei d
der Log Centerr d.o.o. den Ein
nschätzungen
gering eingestuft.. Im Falle, dasss der Ausgang des Gerichtsp
en sollte, verffügt der EYE
EMAXX-Konzerrn über eine Haftungserklä
ärung, welche die daraus
niccht entspreche
ressultierenden A
Ansprüche übe
ernimmt. Dahe
er wird garanttiert, dass die
e Log Center d.o.o. aus d
dem zweiten
Ge
erichtsverfahren
n keinen Schad
den erlangt.
Am
m 24. Juli 2013 wurden 98% d
der Anteile an der
d MAXX Baue
errichtungs Gm
mbH mit Sitz in W
Wien, welche ssich bis dahin
im Eigentum derr Sankt Leopo
old Privatstiftun
ng befanden, ü
übernommen. Im Zuge der T
Transaktion un
nd der damit
h für den EYEM
MAXX-Konzern
n kein Ergebnisseffekt. Es wurd
den zum Fair
verrbundenen Fair-Value-Bewerttung ergab sich
Va
alue bewertete Immobilien in
n Höhe von TEUR
T
1.089 zu
uzüglich der sonstigen
s
Aktivva in Höhe vo
on TEUR 18,
abzzüglich des Fre
emdkapitals in Höhe von TEU
UR 1.030 übern
nommen. Daraus ergab sich ein Nettovermö
ögen in Höhe
von
n TEUR 77, w
welches zu 98% dem EYEM
MAXX-Konzern zuzurechnen ist. Zukünftig entstehen durch laufende
Mie
eterträge der erworbenen Gessellschaft Gew
winnzuweisunge
en für den EYEMAXX-Konzern
n.
Am
m 9. April 2013 hat EYEMA
AXX ein Darleh
hen in Höhe vvon TEUR 200
0 an BEGA IN
NG DOO zum
m Ankauf von
Gru
usgegeben. De
er Eigentümerr, wie auch Geschäftsführer der BEGA IN
NG DOO, ist ein leitender
undstücken au
Ge
eschäftsführer mit Alleinzeicchnungsbefugnis in mehrere
en EYEMAXX--Gesellschaften
n. Am 30. Aprril 2013 fand
auffgrund der Opttionsgewährung auf 100 % der
d Anteile eine
e Erstkonsolidierung statt. Am
m 28. Oktober 2
2013 wurden
100
0% der Anteile
e von ERED N
Netherlands II B
B.V. gekauft. Im
m Zuge der Trransaktion erga
ab sich für den
n EYEMAXXKo
onzern zunächsst aus der Ersttkonsolidierung
g kein Ergebnisseffekt. Es wurden Grundstü
ücke in Höhe vvon TEUR 58
zuzzüglich der so
onstigen Aktiva
a in Höhe von
n TEUR 149 a
abzüglich des Fremdkapitalss in Höhe von
n TEUR 207,
übe
ernommen.
Mitt Wirkung zum
m 30. Januar 20
013 wurden Ge
eschäftsanteile in Höhe von 90%
9
an der na
ach österreichisschem Recht
geg
gründeten Ge
esellschaft Marrland Bauträge
er GmbH einerseits von Marland
M
Wohn
nbaugesellscha
aft mbH und
and
derseits von SL Invest Beteilligungs GmbH erworben. Im Zuge der Tran
nsaktion und de
er damit verbu
undenen FairVa
alue-Bewertung
g ergab sich für den EYEMAX
XX-Konzern zu
unächst aus de
er Erstkonsolid
dierung kein Errgebniseffekt.
Es wurden zum a
anteiligen Fair V
Value bewertete Immobilien in
i Höhe von TE
EUR 1.970 zuzzüglich der son
nstigen Aktiva
UR 365, abzüglich des überno
ommen Fremdkkapitals in Höhe von TEUR 2.179, übernom
mmen. Daraus
in Höhe von TEU
gab sich ein Ne
ettovermögen in Höhe von T
TEUR 156, welcches zu 90% d
dem EYEMAXX
X-Konzern zuzzurechnen ist.
erg
Da
as anteilige Netttovermögen in
n Höhe von TE
EUR 140, abzüglich des in se
elbiger Höhe en
ntrichteten Kau
ufpreises, hat
keiinen unmittelb
baren Ergebnisseffekt. Darüb
ber hinaus en
ntstehen durch
h laufende Miieterträge der erworbenen
Ge
esellschaft subsstantielle Gewinnzuweisungen für den EYEM
MAXX-Konzern
n. Das Beteiligungsergebnis, welches sich
ma
aßgeblich aus der Fair-Value
e-Bewertung de
er als Finanzin
nvestition geha
altenen Immobiilie zusammensetzt, beläuft
sicch auf TEUR 27
79.
F - 328
m 31. Januar 2013 hat sich
h die EYEMA
AXX eine Kau
ufoption über 45% der Anteile an der
Mitt Wirkung zum
Se
eespitzstraße V
Vermietungs Gm
mbH & Co KG, welche sich im Eigentum vo
on Herrn Dr. M
Müller befand, g
gesichert. Mit
Wirkung zum 30.. April 2013 wu
urde die Kaufoption gezogen. Zudem wurde
en weitere 45%
% der Anteile von
v
der VPG
erbundsysteme Planungs- Pro
oduktions- Baugesellschaftmb
bH und 5% derr Anteile von Herrn
H
Dr. Mülle
er gekauft. Es
Ve
gen Aktiva in
wu
urden zum ante
eiligen Fair Value bewertete IImmobilien in H
Höhe von TEUR 2.195 zuzüg
glich der sonstig
Hö
öhe von TEUR
R 55, abzüglich des übernom
mmen Fremdkapitals in Höhe von TEUR 1.008, übernomm
men. Daraus
erg
gab sich ein Ne
ettovermögen in Höhe von TE
EUR 1.242, welches zu 95% d
dem EYEMAXX
Da
as anteilige Netttovermögen in Höhe von TEU
UR 1.180, abzü
üglich des in se
elbiger Höhe entrichteten Kau
ufpreises, hat
zun
nächst aus derr Erstkonsolidie
erung keinen unmittelbaren E
Ergebniseffekt. Darüber hinaus entstehen du
urch laufende
Mie
eterträge der erworbenen G
Gesellschaft ssubstantielle Gewinnzuweisu
G
Konzern. Das
ngen für den EYEMAXX-K
Be
eteiligungsergeb
bnis, welches ssich maßgeblicch aus der Faiir-Value-Bewerrtung der als F
Finanzinvestition gehaltenen
Immobilie zusamm
mensetzt, beläuft sich auf TEUR 596.
3 wurden 94% d
der Anteile an d
der GELUM Grrundstücks-Verrmietungsgesellschaft mbH,
Mitt Wirkung zum 26. April 2013
we
elche sich bis dahin
d
im Eigenttum der Birkartt GmbH & Co Grundstücksve
erwaltung KG b
befanden, überrnommen. Es
wu
urden zum ante
eiligen Fair Value bewertete IImmobilien in H
Höhe von TEUR 1.015 zuzüg
glich der sonstig
gen Aktiva in
Hö
öhe von TEUR
R 243, abzüglicch des übernom
mmen Fremdkkapitals in Höh
he von TEUR 158, übernomm
men. Daraus
erg
gab sich ein Ne
ettovermögen in Höhe von TE
EUR 1.100, welches zu 94% d
dem EYEMAXX
Da
as anteilige Netttovermögen in
n Höhe von TEUR 1.034, abzüglich des in sselbiger Höhe e
entrichteten Ka
aufpreises hat
zun
nächst aus derr Erstkonsolidie
erung keinen unmittelbaren E
Ergebniseffekt. Darüber hinaus entstehen du
urch laufende
ngen für den EYEMAXX-K
Mie
eterträge der erworbenen G
Gesellschaft ssubstantielle Gewinnzuweisu
G
Konzern. Das
Be
eteiligungsergeb
bnis, welches sich maßgeblicch aus der Fa
air-Value der als Finanzinvesstition gehaltenen Immobilie
zussammensetzt, beläuft sich auff TEUR 443.
Im Geschäftsjahrr 2012/2013 wurde
w
ein Darle
ehen in Höhe von TEUR 30
05 an die Marland Wohnbaugesellschaft
ese Forderung ist im Zusam
mmenhang mit der Anleihe 2012/2017
2
dad
durch entstanden, dass die
aussgegeben. Die
Ma
arland Wohnba
augesellschaft der EYEMAXX
X Real Estate AG, Aschaffe
enburg, gestatttet hat, die Im
mmobilien der
Ma
arland Wohnba
augesellschaft als Besicherun
ng ihrer Anleih
he zu verpfänd
den. Für die Frreistellung der erstrangigen
Gru
undschuld warr die Abdeckun
ng von Hypothe
ekarkrediten de
er Marland Wo
ohnbaugesellscchaft erforderlicch. Dafür hat
die
e EYEMAXX Re
eal Estate AG ein
e langfristigess Darlehen in Höhe
H
von TEUR
R 305 bis zum 15. Oktober 20
017 gewährt.
Für die Besiche
erung der Anle
eihe 2011/2016 und der An
nleihe 2012/20
017 wurden D
Darlehen an n
nahestehende
nternehmen in Höhe von T
TEUR 6.307 (V
Vorjahr: TEUR
R 6.307) verge
eben, um dad
durch die für die Anleihe
Un
erfforderliche gru
undpfandrechtliche Besicheru
ung herzustellen. Die Darle
ehen der erstten Anleihe in
n Höhe von
TE
EUR 3.905 (Vorjahr: TEUR 3..905), die für die Besicherun
ng gewährt wu
urden, sind zum 15. Juli 2016 vollständig
zurrück zu zahlen
n. Die Darlehen der zweiten Anleihe in Hö
öhe von TEUR 2.399 (Vorjahr: TEUR 2.399
9), die für die
Be
esicherung gew
währt wurden, wurden
w
in Höhe
e von TEUR 83
30 im Rahmen des Kaufs dess Erbbaurechtss in Nürnberg
im Geschäftsjahrr 2011/2012 ge
egenverrechnett. Der verbleibe
ende Teil in Hö
öhe von TEUR
R 1.569 ist im O
Oktober 2017
D Zinsen be
etragen 7,75 % (Vorjahr: 7,7
75 %) und werrden zweimal jjährlich, zum
volllständig zurücck zu zahlen. Die
30. Juni und zum
m 31. Dezember, bezahlt. Im R
Rahmen dieserr Darlehensvergabe wurden im
m Geschäftsjahr 2012/2013
Zin
nserträge in Höhe
H
von TEU
UR 368 (Vorjah
hr: TEUR 289) erfasst. Aufgrrund der Bere
eitstellung der Besicherung
wu
urden im Gescchäftsjahr 2012
2/2013 in diessem Zusamme
enhang Haftun
ngsprovisionen
n in Höhe von TEUR 133
(Vo
orjahr: TEUR 170) verrechnett.
Du
urch gewährte D
Darlehen an na
ahestehende und assoziierte Unternehmen, welche nicht d
die Besicherung
g der Anleihe
bettreffen, konnten im Geschäftssjahr 2012/2013 Zinserträge in Höhe von TEUR 514 (Vorjjahr: TEUR 407
7) verrechnet
we
erden. Aufgrun
nd von erhaltenen Darlehe
en von nahesstehenden und
d assoziierten Unternehmen
n wurde ein
Zin
nsaufwand in H
Höhe von TEUR
R 4 (Vorjahr: TE
EUR 54) verbuccht.
Die
e Zinserträge im
m Zusammenh
hang mit gewäh
hrten Darlehen
n zur Besicheru
ung der Anleihe
e beliefen sich
h im aktuellen
Ge
eschäftsjahr au
uf TEUR 368. E
Entgegen wurd
den Haftungsprrovisionen in H
Höhe von TEUR 133 (Vorjahrr: TEUR 170)
verrrechnet.
F - 329
e gesamten Fo
orderungen geg
genüber Herrn Dr. Michael M
Müller betragen zum Bilanzsticchtag TEUR 1.986 (Vorjahr:
Die
TE
EUR 1.586)
u
und
sind
d
durch
wertha
altige
Anteile
e
an
der
Armona
B
Birkart
GmbH
H
&
Co.
Gru
undstücksverw
waltungsgesellsschaft KG besiichert. Bis zum
m Rückzahlung
gsdatum hat Herr
H
Dr. Michae
el Müller das
Re
echt, sein Darle
ehen bis zu einem Rahmen von TEUR 3.0
000 auszunutze
en. Das Darleh
hen kann jederrzeit vor dem
Ende der Laufzeit auf Wunsch von Herrn Dr. Michael Müllerr unter Einhaltu
ung einer dreim
monatigen Frisst, spätestens
jed
doch am 30. Juni 2016, zurü
ückgezahlt werrden. Die Zinsen betragen 7
7,75 % (Vorjahrr: 7,75 %) und
d sind einmal
jäh
hrlich zum 31. D
Dezember fällig
g.
We
ertberichtigungen im Zusamm
menhang mit nahestehenden Personen und Unternehm
men betreffen in Höhe von
TE
EUR 868 (Vorja
ahr: TEUR 867
7) die früher vvollkonsolidierte
e Konzerntochtter der EYEMA
AXX Managem
ment Ukraine
TO
OB, Kiew. Insge
esamt und untter Berücksichttigung dieser ffrüher vorgenommenen Wertberichtigung bestehen zum
Bila
anzstichtag We
ertberichtigung
gen unter diese
er Position in H
Höhe von TEUR
R 939 (Vorjahrr: TEUR 938). Der Aufwand
dess Geschäftsjah
hres 2012/2013
3 beträgt TEUR
R 1 (Vorjahr: TE
EUR 209).
Auf Transaktionen zwischen vollkonsolidierten Unternehmen wird hier nicht weiter eingega
angen, da diese
e im Konzern
bereits eliminiert ssind.
3..07 Finan
nzielle Ve
erpflichtungen und
d sonstige
e Verpflicchtungen
Es bestehen folge
ende sonstige ffinanzielle Verp
pflichtungen:
Fin
nanzielle
Verpflichtungen
31. Oktober
in T
TEUR
31. Oktober
Miete
Leasing
Errbbaurecht
2013
Miete
Leasing
Erbbaurechtt
2012
Fürr das folgende
Ge
eschäftsjahr
234
15
85
334
234
2
22
85
5
341
Fürr die fünf
folg
genden
Ge
eschäftsjahre
936
18
340
1.294
936
3
33
340
0
1.309
Fürr spätere
Ge
eschäftsjahre
786
0
1.979
2.765
1.020
0
2.064
4
3.084
1.956
33
2.404
4.393
2.190
5
55
2.489
9
4.734
Ge
esamt
F - 330
3..08 Ereig
gnisse na
ach dem Bilanzstic
B
chtag
Um
mwandlung FM
MZ Kittsee Gm
mbH in eine Personengesells
schaft und Kau
uf weiterer 7 % der Anteile
Na
ach dem Bilanzzstichtag wurde
e formell die Umwandlung de
er FMZ Kittsee GmbH (Kapita
algesellschaft) in die Kittsee
Gm
mbH und Co KG (Persone
engesellschaft) vollzogen. D
Die Umwandlung war aufgrund zweier Ü
Überlegungen
nottwendig:
Da
as Fachmarktzentrum Kittssee erwirtschaftet laufend und zukünfftig Gewinne,, welche in Höhe der
Kö
örperschaftssteu
uer zu versteuern sind. Durcch die Umwand
dlung in eine G
GmbH & Co KG
G werden die Gewinne
G
den
Ko
ommanditisten zugerechnet. Die EYEMAX
XX Internationa
al Holding & Consulting Gm
mbH besitzt n
nennenswerte
ste
euerliche Verlustvorträge. Aus diesem Grun
nd wurde die B
er deutschen
Beteiligung der FMZ Kittsee GmbH von de
EY
YEMAXX FMZ Holding GmbH an die öste
erreichische EY
YEMAXX Intern
ng & Consultin
ng GmbH im
national Holdin
Ge
eschäftsjahr 20
013/2014 verä
äußert und d
danach in ein
ne Personenge
esellschaft um
mgewandelt. A
Aufgrund der
Pe
ersonengesellscchaft werden zzukünftig die la
aufenden Gew
winne der FMZ Kittsee GmbH
H & Co KG de
er EYEMAXX
Inte
ernational Hollding & Consu
ulting GmbH zugerechnet, welche andere
erseits ihre stteuerlichen Ve
erlustvorträge
geg
genverrechnen
n kann.
Die
e zweite Überle
egung der Umw
wandlung basie
ert auf dem Falll der Veräußerrung der Vermö
ögenswerte (Assset-Deal) an
pottentielle Käuferr.
Um
m die Umwandlung zu ermöglichen, war die Z
Zustimmung de
es Mehrheitsge
esellschafters d
der EYEMAXX FMZ Holding
Gm
mbH notwendig. Dieser hatt die Zustimm
mung von der Bezahlung d
des Kaufpreise
es seitens der EYEMAXX
Inte
ernational Holding & Consu
ulting abhängig
g gemacht. Zu
udem war die Zustimmung d
nnonia s.r.o.,
der North Pan
Zw
weitgesellschaftter der FMZ Kitttsee GmbH, erforderlich. Die
eser hat die Zustimmung vom
m Verkauf der 7
7% Anteile an
hängig gemach
die
e EYEMAXX In
nternational Hollding & Consullting GmbH abh
ht. Nachdem 97% der Anteile
e an der FMZ
Kitttsee GmbH vo
on der EYEMA
AXX Internation
nal Holding & Consulting Gm
mbH erworben worden sind, erfolgte zum
013 mit Hinzutritt des Komple
ementärs, der FMZ Kittsee Komp.
K
GmbH, die Umwandlu
ung von einer
Stichtag 31.12.20
esellschaft mit b
beschränkter H
Haftung in eine Kommanditgessellschaft.
Ge
Du
urch diese Schrritte wurde gew
währleistet, dasss sowohl die G
Gewinne aus der laufenden G
Geschäftstätigkkeit als auch im Rahmen einerr möglichen Ve
eräußerung - a
anfallende Verä
äußerungsgew
winne als Assett-Deal oder Share-Deal von
ommanditistena
anteile gegen die
d steuerliche
en Verlustvorträ
äge der EYEM
MAXX Internatiional Holding & Consulting
Ko
Gm
mbH verrechnet werden könne
en.
Strrukturierungs-- bzw. Konsoliidierungsände
erung
Da
a sich die ste
euerlichen Rahmenbedingun
ngen für luxem
mburgische H
Holdinggesellschaften mit 1. Januar 2013
- bzw. Konsolid
geä
YEMAXX-Konzzern zu einer Strukturierungs
S
dierungsänderu
ung in Bezug
auff seine polnischen Projektgesellschaften entschlossen. Mit Stichtag 18. November 2013 hat derr EYEMAXXKo
ung dahingehe
end abgeschlo
ossen, dass Zypern
Z
Luxem
Ho
oldingstandort a
ündete Gesellscchaft DVOKA
LIM
G
ED
DEN REAL EST
TATE DEVELO
OPMENT AG
und
d hält erstgena
annte seither d
die Beteiligunge
en an den nach polnischem R
Recht gegründ
deten Projektge
esellschaften,
we
elche wiederum
m mittelbar at-eq
quity in den EY
YEMAXX-Konze
ern einbezogen
n werden.
Da
arüber hinaus waren dem Unternehmen
U
zzum Zeitpunktt der Bilanzersstellung keine wesentlichen Änderungen
bekannt, die nacch dem Bilanzsstichtag eingetreten sind und
d Auswirkungen auf die wirtsschaftliche Entw
wicklung des
EY
YEMAXX-Konze
erns haben kön
nnten.
F - 331
3..09 Weite
ere Erläu
uterungen
n
Ho
onorar dess Abschlusssprüfers
Die
e auf das Ge
eschäftsjahr en
ntfallenden Au
ufwendungen für
f
den Absch
hlussprüfer be
etragen TEUR 68 (Vorjahr:
TE
EUR 43). Diese betreffen aussschließlich die A
Abschlussprüfu
ungsleistungen.
Errklärung ge
emäß § 161 AktG
Vo
orstand und Aufsichtsrat haben
h
die n
nach § 161 AktG vorgesschriebene Errklärung abge
egeben. Die
Entsprechungserklärung ist auf der Homepage
e der Gesellsch
haft unter www..eyemaxx.com einsehbar.
Organe der Gesellscha
aft
Die
e Organe der G
Gesellschaft sin
nd die Hauptverrsammlung, de
er Aufsichtsrat u
und der Vorstan
nd.
De
er Vorstand füh
hrt die Geschä
äfte der Gesellschaft und ve
ertritt sie nach
h außen. Herr Dr. Michael M
Müller ist als
alle
einvertretungsb
befugter Vorsta
and der EYEMA
AXX Real Estatte AG berufen.
De
er Vorstand hat im Berichtssjahr für sein
ne Tätigkeit nach Abzug vo
on gewährten Leistungen von
v
anderen
Ko
onzerngesellsch
haften in Höhe von TEUR 87 eine Vergütung
g in Höhe von T
TEUR 192 erha
alten (Vorjahr: TEUR
T
272).
De
er Aufsichtsrat h
bgelaufenen Ge
eschäftsjahr eine Vergütung in Höhe von
hat im Berichtssjahr für seine Tätigkeit im ab
TE
EUR 50 erhalten
n (Vorjahr: TEU
UR 40).
F - 332
E
E. FINA
ANZINS
STRUM
MENTE UND
RISIKOMANAGEM
MENT
Alss Finanzinstrum
mente werden nach IAS 32 V
Verträge bezeicchnet, die gleicchzeitig bei eine
em Unternehm
men zu einem
fina
anziellen Verm
mögenswert und
d bei einem anderen Unternehmen zu eine
er finanziellen Verbindlichkeit oder einem
Eig
genkapitalinstru
ument führen. Es wird zwiscchen originären
n Finanzinstrum
menten (wie be
eispielsweise Forderungen,
F
Zahlungsverpflich
htungen und E
Eigenkapitaltiteln) und derivattiven Finanzinsstrumenten (wie beispielsweise Optionen,
n, Zins- oder W
Währungsswapg
geschäften) untterschieden.
Termingeschäften
e originären Fiinanzinstrumen
nte auf der Akktivseite umfasssen im Wesen
ntlichen Finanzzanlagen, Ford
derungen aus
Die
Lie
eferungen und Leistungen un
nd liquiden Mitteln, auf der Passivseite die im Geschäfttsjahr 2012/201
13 begebene
Anleihe, Verbindllichkeiten gege
enüber Kreditin
nstituten und V
Verbindlichkeite
en aus Lieferun
ngen und Leisttungen sowie
m Teil sonstige
e Verbindlichke
eiten.
zum
1.. Zusätzzliche In
nformatio
onen üb
ber Finan
nzinstrumente
Die
eser Abschnitt liefert zusätzlicche Information
nen über Bilanzzposten, die Fin
nanzinstrumentte enthalten.
F - 333
e folgenden Tabellen zeig
gen die Buch
hwerte aller Kategorien vvon finanzielle
en Vermögensswerten und
Die
Ve
erbindlichkeiten.
Fin
nanzielle Verm
mögenswerte
K
Kredite und Ford
derungen (zu
fortgefü
ührten Anschafffungskosten)
31. Oktober
31. Oktober
2012
2013
in TEUR
T
Langfristiges Ve
ermögen
Fin
nanzielle Forde
erungen gegenü
über Dritten
86
347
Fin
nanzielle Forde
erungen gegenü
über nahestehe
enden Unternehmen
6.534
6.909
Fin
nanzielle Forde
erungen gegenü
über assoziierte
en Unternehme
en
5.710
4.028
49
66
Fin
nanzielle Forde
erungen gegenü
über nahestehe
enden Unternehmen
530
139
Fin
nanzielle Forde
erungen gegenü
über assoziierte
en Unternehme
en
169
118
So
onstige Forderu
ungen gegenüb
ber Dritten
460
325
So
onstige Forderu
ungen gegenüb
ber nahestehenden Unternehm
men
471
1.226
2.723
365
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gegenüber Dritten
275
341
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gegenüber nah
hestehenden
Un
nternehmen
280
0
4.366
4.362
21.653
18.226
Ku
urzfristiges Vermögen
Fin
nanzielle Forde
erungen gegenü
über Dritten
So
onstige Forderu
ungen gegenüb
ber assoziierten
n Unternehmen
Zahlungsmittel un
Fin
nanzielle Verm
mögenswerte
er beizulegende
e Zeitwert der ffinanziellen Vermögenswerte entspricht weittgehend den ausgewiesenen Buchwerten.
De
We
ertberichtigungen auf finanzzielle Vermöge
enswerte wurd
den nicht berrücksichtigt. W
Wertberichtigun
ngen werden
durchgeführt, we
enn Anzeichen
n auf finanzielle Schwierigke
eiten des Sch
huldners darau
uf hinweisen, d
dass er den
htungen nicht vvollständig nach
hkommen kann
n.
Zahlungsverpflich
F - 334
nanzielle Verbindlichkeiten
Fin
Finan
nzielle Verbindlichkeiten (zu
fortgefü
ührten Anschafffungskosten)
31. Oktober
31. Oktober
2012
2013
in TEUR
T
Langfristige Sch
hulden
Anleihen
Ve
erzinsliche Darle
ehen gegenübe
er Dritten
Ve
editinstituten
Lea
asingverbindlicchkeiten
So
onstige Verbindlichkeiten gege
enüber Dritten
37.087
22.332
6.758
5.527
500
560
1.281
1.638
0
15
1.473
764
Ku
urzfristige Sch
hulden
Anleihen
Ve
erzinsliche Darle
ehen gegenübe
er Dritten
0
583
90
78
261
151
5
0
Ve
en und Leistun
ngen
210
867
So
enüber Dritten
539
451
So
enüber naheste
ehenden Untern
nehmen
31
126
So
enüber assoziie
erten Unternehmen
40
4
Ve
erbindlichkeit au
us laufender Errtragssteuer
75
77
48.350
33.173
Ve
editinstituten
Lea
asingverbindlicchkeiten
Fin
nanzverbindlich
hkeiten gegenüber nahestehenden Unterneh
hmen
Fin
nanzielle Verbindlichkeiten
Es kann davon a
ausgegangen w
werden, dass d
die Zeitwerte d
der verzinsliche
en Finanzverbindlichkeiten m
mit Ausnahme
prechen, da ess sich bei den langfristigen Fiinanzierungen überwiegend
der Anleihe gleichfalls ihren Buchwerten entsp
m variabel verzinsliche Finanziierungen hande
elt und die übrigen Finanzverbindlichkeiten kurzfristig
k
sind..
um
Die
e Anleihe 2011/2016 notiert zum 31. Oktobe
er 2013 bei eine
em Kurs von 10
04,10 Prozent (Vorjahr: 105,5
5 Prozent) mit
ein
nem Zeichnung
gsstand von TE
EUR 12.960. Die Bewertung zum Fair Value erfolgt mittels d
der Effektivzinssmethode mit
ein
nem Zinssatz vo
on 11,43% (Vo
orjahr: 11,20%).
Die
e Anleihe 2012
2/2017 notiert zzum 31. Oktober 2013 bei ein
nem Kurs von 102,10 Prozen
nt (Vorjahr: 105
5,60 Prozent)
mitt einem Zeichnungsstand von
n TEUR 11.624
4. Die Bewertun
ng zum Fair Va
alue erfolgt mitttels der Effektivvzinsmethode
mitt einem Zinssattz von 10,94% (Vorjahr: 10,82
2%).
F - 335
e Anleihe 2013
3/2019 notiert zzum 31. Oktobe
er 2013 bei ein
nem Kurs von 9
96,67 Prozent m
mit einem Zeicchnungsstand
Die
von
n TEUR 15.000
0. Die Bewertu
ung zum Fair Value erfolgt m
mittels der Effe
ektivzinsmethode mit einem Zinssatz von
9,2
20%.
Die
e Verbindlichke
eiten gegenübe
er Partnerfondss mit einer No
ominale von TE
EUR 5.000 (Vo
orjahr: TEUR 4..000) wurden
zum
m Fair Value m
mittels Effektivziinsmethode mit einem Zinssa
atz von 14,44% (Vorjahr: 13,69
9%) bewertet.
Die
e langfristigen V
Verbindlichkeitten gegenüber Kreditinstituten
n sind grundsättzlich mit dem Fälligkeitsbetra
ag angesetzt,
da die aktuellen Zinssätze für V
Verbindlichkeitten mit ähnlich
hen Laufzeiten der durchschn
nittlichen Verzinsung dieser
erbindlichkeiten entsprechen.
Ve
Die
e kurzfristigen V
Verbindlichkeitten gegenüber Kreditinstituten
n sind mit den fortgeschriebe
enen Anschaffu
ungskosten in
der Konzernbilanzz angesetzt.
e Nettoertragss- und Aufwa
andsbeiträge d
der Finanzinsttrumente der einzelnen Ka
ategorien von finanziellen
Die
Ve
ermögenswerten und finanziellen Verbindlich
hkeiten stellen ssich wie folgt da
ar:
Fin
nanzielle Erträ
äge und Aufwe
endungen
in TEUR
2
2012/2013
2011/2012
1.112
1.061
Schuldenerlass a
aus Finanzverbindlichkeiten
42
0
Ne
ettofremdwähru
ungsgewinne au
us Krediten, Fo
orderungen und
d
Fin
nanzverbindlich
hkeiten
84
68
1.238
1.129
Zin
nsen und ähnlicche Aufwendun
ngen aus der A
Anleihen
-3.220
-1.981
Zin
nsen und ähnlicche Aufwendun
ngen aus finanzziellen Verbindllichkeiten,
aussgenommen de
er Anleihen
-7.466
-722
-49
-66
-10.735
-2.769
Zin
nsen und ähnlicche Erträge auss finanziellen V
Vermögenswertten
Fin
nanzielle Erträ
äge
Ne
ettofremdwähru
ungsgewinne au
us Krediten, Fo
orderungen und
d
Fin
nanzverbindlich
hkeiten
Fin
nanzielle Aufw
wendungen
Ausbuchung von Krediten und F
Forderungen
-102
0
-68
-209
-170
-209
-9.667
-1.849
Fre
emdwährungsb
bewertungseffe
ekte aus der Um
mrechnung von als Nettoinvesstition
in Tochterunterne
T
ehmen gewidmeten Finanzierungen
-29
-603
Fin
nanzielle Gewiinne und Verlu
uste direkt im Eigenkapital e
erfasst
-29
-603
We
ertminderungsb
bedarf aus Kred
diten und Forde
erungen
We
ertänderung v
von Krediten und Forderung
gen
Fin
nanzielle Gewiinne und Verlu
uste ergebnisw
wirksam erfas
sst
F - 336
Finanzielle Risiko
ofaktore
en
Au
usfall-/Kreditrisiko
Kre
editrisiken erge
eben sich aus der Möglichkeit, dass die Ge
egenpartei eine
er Transaktion ihren Verpflich
htungen nicht
nacchkommt und dadurch ein fin
nanzieller Scha
aden für den Konzern
K
entste
eht. Die auf derr Aktivseite ausgewiesenen
Be
eträge für finanzzielle Vermöge
enswerte stellen
n das maximale
e Ausfallrisiko dar.
d Erkennbarren Ausfallrisike
en wird durch
die
e Bildung von Wertberichtigu
ungen Rechnu
ung getragen. Aufgrund der breiten Streuu
ung und der permanenten
Bo
onitätsprüfungen kann das Aussfallrisiko bei d
den Forderunge
en als gering eingestuft werde
en.
Die
e Kundenford
derungen bezziehen sich a
auf Forderungen aus Prrojektverkäufen
n und Forde
erungen aus
Pro
ojektentwicklun
ngsdienstleistun
ngserlösen, w
wobei letztere im Gesamtb
budget banke
en- und eige
enkapitalseitig
mittfinanziert sind und ein Ausfalll als unwahrsccheinlich anzuse
ehen ist.
Die
e wesentlichen
n Forderungen
n des EYEMAX
XX-Konzerns beziehen sich auf Forderun
ngen aus Auslleihungen im
Zusammenhang mit der Besiccherung der im
m Berichtszeitra
aum begebene
en Anleihe. Die Forderunge
en gegen die
übe
erwiegend im Eigentum d
des Mehrheitssaktionärs und
d Vorstands, Herrn Dr. M
Michael Müllerr, stehenden
Ge
esellschaften, d
die ihrerseits ihre Grundstüccke zur Eintrag
gung erstrangiger Grundschu
ulden zur Bessicherung der
EY
YEMAXX-Anleih
he zur Verfügung gestellt hab
ben, sind im Zuge der Abdeckkung vorher besstehender Bankkbelastungen
zurr Erlangung e
eben dieser B
Besicherung de
er EYEMAXX--Anleihe entsta
anden. Die so
onstigen Forde
erungen des
EY
YEMAXX-Konze
erns sind überw
wiegend wertha
altig besichert.
Da
as Ausfallrisiko
o bei Forderun
ngen gegenübe
er Mietern ist gering, da eiinerseits in de
er Regel von Mietern eine
liqu
uiditätsnahe Sicherheit verlan
ngt wird und and
dererseits die B
Bonität der Mie
eter laufend übe
erprüft wird.
Liq
quiditätsrisiiko
Die
e Liquiditätsrisiken bestehen für den EYEMA
AXX-Konzern d
darin, dass ferttiggestellte Pro
ojekte für den E
Eigenbestand
alss Portfolioinvesstments errichtet oder nach
h Fertigstellung
g und Vermie
etung zu „Pakketen“ für den Verkauf an
inte
ernationale Invvestoren zusam
mmengestellt w
werden. Durch
h eventuelle sp
pätere Verkäuffe dieser Proje
ekte und der
damit einhergehe
enden verspäte
eten Generieru
ung von liquide
en Mitteln könn
nte die Liquiditä
ät stark beeinflusst werden.
erdings beste
eht regelmäßig eine größ
ßere Nachfrag
ge von Invesstoren nach fertigen und vermieteten
Alle
Ge
ewerbeimmobiliien, als am Ma
arkt angeboten wird. Der EYEMAXX-Konzern
n beginnt mit d
der Errichtung vvon Projekten
desshalb erst nacch Erreichen e
einer angemesssenen Vorverm
mietung, wobe
ei für den Bau
u von Generalunternehmen
reg
gelmäßig Fertig
gstellungsgaran
ntien, Fixpreisp
pauschalen und
d Gewährleistun
ngsgarantien a
abverlangt werd
den. Damit ist
im Interesse der Mieter
M
auch ge
ewährleistet, da
ass vereinbarte Eröffnungsterm
mine auch eing
gehalten werden können.
AXX-Projekte w
werden langfrisstige Bankfinan
nzierungen jew
weils bereits vo
or Projektbegin
nn gesichert,
Für alle EYEMA
omit eine Durrchfinanzierung
g der Projekte
e auch nach der Fertigste
ellung gegeben
n ist. Zur Siccherung des
wo
Liq
quiditätsbedarfss bestehen aussreichende Kred
ditrahmen überrwiegend bei össterreichischen
n Banken.
F - 337
e gemäß IFRS
S 7 geforderte
e Fälligkeitsana
alyse für finanzielle Verbindllichkeiten ist in
n unten stehe
ender Tabelle
Die
abg
gebildet. Dabei wurden die un
ndiskontierten Zahlungsström
Z
e herangezoge
en.
in T
TEUR
Bu
uchwert
2 Jahre
e
3 Jahre
4 Jahre
Anleihen
38.560
52.796
3
3.054
3.054
4
16.017
13.309
1.18
81
16.181
590
668
108
78
8
76
74
7
72
260
Lea
asingverbindlich
hkeiten
1.542
1.609
286
280
0
260
782
1
0
6.763
7.105
5
0
0
0
7.10
00
0
Verbindlichkeiten a
aus
eferungen und Leistungen
Lie
210
210
210
0
0
0
0
0
660
660
660
0
0
0
0
0
48.325
63.048
4
4.323
3.412
2
16.353
14.165
8.35
54
16.441
Undiiskontiert < 1 Jahr
2 Jahre
e
3 Jahre
4 Jahre
Verbindlichkeiten g
gegenüber
editinstituten
Kre
Ge
esamt
Undiiskontiert < 1 Jahr
5 Jahre > 5 Jahre
in T
TEUR
Bu
uchwert
Anleihen
23.096
33.485
1
1.922
1.873
3
1.873
14.838
12.97
79
0
638
730
98
111
1
108
104
10
01
208
Lea
asingverbindlich
hkeiten
1.789
2.055
269
240
0
240
1.306
0
0
0
Verbindlichkeiten g
gegenüber
editinstituten
Kre
5 Jahre > 5 Jahre
6.110
10.520
651
48
8
408
1.302
8.11
11
Verbindlichkeiten a
aus
eferungen und Leistungen
Lie
867
867
867
0
0
0
0
0
607
614
594
0
0
0
0
20
33.107
48.271
4
4.401
2.272
2
2.629
17.550
21.19
91
228
Ge
esamt
e Zinserträge vvon TEUR 1.112 (Vorjahr: TEU
UR 1.061) und Zinsaufwendu
ungen von TEU
UR 250 (Vorjahrr: TEUR 579)
Die
enttfallen auf finan
nzielle Vermöge
enswerte und S
Schulden, die n
nicht erfolgswirksam zum Fairr Value bilanzie
ert werden.
Im EYEMAXX-Ko
onzern gibt es kkeine derivative
en finanziellen V
Verbindlichkeitten.
Wä
ährungsrisiken
n
Du
urch die Aktivitä
äten des EYEM
MAXX-Konzern
ns auf verschie
edenen osteuro
opäischen Märrkten können sschwankende
Fre
emdwährungskkurse Auswirku
ungen auf die Ertragslage d
des Unternehm
mens haben. Während
W
Mietvverträge und
Fin
nanzierungen ttypischerweise auf Euro lautten, können Ka
aufpreise für G
Grundstücke bzw. Baukosten
n teilweise in
lokkalen Währunge
en notieren.
Aus der Umrechn
nung der auf Fremdwährung lautenden Fina
anzforderungen
n und –verbind
dlichkeiten in diie funktionale
ährung ergeben
n sich ebenfallss Risiken, die zum
z
Teil erfolg
gswirksam und zum Teil erfolg
gsneutral als T
Teil der NettoWä
Invvestition in d
die Tochterun
nternehmen erfasst werden
n. Unterstellt man jeweilss eine Verän
nderung der
Tra
ansaktionswährung zur funkttionalen Währung der jeweiligen Konzerngesellschaft vo
on 10%, ergeben sich die
folg
genden Effekte
e:
F - 338
in T
TEUR
CZK
PLN
RSD
RON
N
Summ
me
Erffolgswirksam erffasst
58
2
149
9
21
18
Erffolgsneutrag erfa
asst
0
0
412
0
41
12
58
2
561
9
63
30
CZK
PLN
RSD
RON
N
Summ
me
Erffolgswirksam erffasst
0
0
77
7
8
84
Erffolgsneutrag erfa
asst
0
0
412
0
41
12
0
0
489
7
49
96
in T
TEUR
Zudem ergeben sich Risiken aus
a
der Umrecchnung ausländ
discher Einzela
abschlüsse in die Konzernwä
ährung Euro.
msätze, Ergebn
nisse und Bilan
nzwerte der niccht im Euroraum
m ansässigen Gesellschaften
n sind daher vo
om jeweiligen
Um
Euro–Wechselkurs abhängig. Die Auswirkungen der hyp
pothetischen Wechselkursän
W
derung auf E
Ergebnis und
genkapital werd
den im Rahme
en von Sensitivvitätsanalysen d
dargestellt. Zur Ermittlung de
er Sensitivitäten
n wurde eine
Eig
hyp
pothetische un
ngünstige Verä
änderung der W
Wechselkurse um 10% zugru
unde gelegt un
nd von einer g
gleichzeitigen
Aufwertung allerr Währungen gegenüber de
em Euro, bassierend auf de
en Jahresendkkursen dieser Währungen,
aussgegangen. Eine Abwertung
g des Euro ge
egenüber den wichtigsten W
Währungen hätte zu einer b
betragsmäßig
gle
eichen Erhöhun
ng des Eigenka
apitals und des Periodenergeb
bnisses geführtt.
Zin
nsänderungsrisiko
De
er EYEMAXX-K
Konzern ist als international agierendes
a
Untternehmen den
n Zinsänderung
gsrisiken der ve
erschiedenen
Immobilienteilmärrkte ausgesetzzt. Das Zinsänderungsrisiko kann das Errgebnis des Konzerns
K
in F
Form höherer
nsaufwendunge
en für bestehe
ende variable Finanzierungen und als Refflexwirkung au
uf die Immobiliienbewertung
Zin
treffen bzw. Fair Values
V
der Fina
anzinstrumente
e beeinflussen.
ne Änderung de
es Zinssatzes hat
h im Falle von variabel verzzinsten Finanzie
erungen eine unmittelbare
u
Au
uswirkung auf
Ein
dass Finanzergeb
bnis des Unterrnehmens. Der Großteil derr Finanzierungen sind auf Basis
B
Euro abgeschlossen,
enttsprechende Ziinsschwankung
gen unterliegen
n aus diesem G
Grund dem Zinssniveau der Eurozone.
Ma
arktzinssatzänd
derungen von o
originären Fina
anzinstrumente
en mit fester V
Verzinsung wirkken sich nur d
dann auf das
Erg
gebnis aus, we
enn diese zum
m beizulegende
en Zeitwert be
ewertet sind. Im
m Sinne von IFRS 7 unterliegen alle zu
forrtgeführten Ansschaffungskoste
en bewerteten Finanzinstrume
ente mit fester Verzinsung keinen Zinsänderrungsrisiken.
Ma
arktzinssatzänd
derungen wirrken sich a
auf das Zinsergebnis vo
on originären
n, variabel verzinslichen
Fin
nanzinstrumentten aus und ge
ehen demzufolge in die Bere
echnung der e
ergebnisbezoge
enen Sensitivittäten mit ein:
We
enn der Marktzzinssatz der variabel verzinste
en Finanzverbindlichkeiten zu
um 31. Oktoberr 2012 um 100
0 Basispunkte
höher gewesen w
wäre, wäre das Ergebnis um etwa
e
TEUR 10 (Vorjahr: TEUR
R 13) geringer g
gewesen.
F - 339
arktrisiko
Ma
De
er EYEMAXX-K
Konzern unterlliegt durch seiine Geschäftsttätigkeit und d
die Konzentration der Aktivittäten auf die
östtlichen Länder Mitteleuropas ((CEE-Länder) sowie des Balkkans (SEE-Länder) den entsp
prechenden, die
esen Märkten
inn
newohnenden Risiken. Relevvante Größen sind von za
ahlreichen, sich
h gegenseitig beeinflussend
den Faktoren
abhängig und un
nterliegen dementsprechend vielfältigen Schwankungen. Z
Zu den beeinfllussenden Fakktoren zählen
zum
m Beispiel die
e Investitionsbe
ereitschaft seitens potentielle
er Erwerber so
owie deren fina
anzielle Mittelvverfügbarkeit,
gessetzliche und steuerliche Ra
ahmenbedingun
ngen, allgemeine Investitionsstätigkeit der U
Unternehmen, Kaufkraft der
Be
evölkerung, Attrraktivität des S
Standortes CEE
E- und SEE-Länder im Vergle
eich zu anderen
n Ländern, Ang
gebot an und
Na
achfrage nach Immobilienprojjekten an den jeweiligen Sta
andorten sowie
e Sonderfaktore
en in den loka
alen Märkten,
gessamtwirtschaftlliche
Entwiccklung,
insb
besondere
d
das
Zinsnive
eau
für
d
die
Finanzie
erung
von
Lie
egenschaftsakq
quisitionen, diie Entwicklun
ng des deutsschen, österrreichischen so
owie des in
nternationalen
Fin
nanzmarktumfe
elds, die zykliscchen Schwanku
ungen des Imm
mobilienmarktess selbst, die de
emographische
e Entwicklung
in den
d CEE- und SEE-Ländern, die Entwicklun
ng der Energiekkosten.
De
er Erfolg des EY
YEMAXX-Konzzerns ist von diesen, sich fortlaufend ändern
nden Faktoren abhängig
a
und stets
s
von den
bettreffenden Sch
hwankungen und Entwicklung
gen beeinflussst, auf die der EYEMAXX-Ko
onzern keinen Einfluss hat.
Du
urch die Konze
entration auf ertragsstarke
e
G
Gewerbeimmob
bilien in spezie
ellen Segmente
en verfügt derr EYEMAXXKo
onzern jedoch über
ü
eine angem
messene Diverrsifizierung der Risiken. Der E
EYEMAXX-Kon
nzern beobachtet fortlaufend
die
e Änderungen seines wirtscchaftlichen Um
mfelds und die
e sich ändernd
den Entscheid
dungsgrößen, bewertet die
Sittuation kontinuierlich neu und trifft die entsprrechenden Entsscheidungen.
nweit installierrte Risikoman
nagementsystem
m auch im Finanzbereich neben der
Zusätzlich sieht das konzern
entifizierung, Analyse
A
und Be
ewertung von Risiken und C
Chancen die F
Festlegung von
n damit zusammenhängend
Ide
gettroffenen Maßn
nahmen vor, wa
as im Eintrittsfa
all zu einer Gew
winnabsicherun
ng bzw. Schade
ensbegrenzung
g führen soll.
Inssbesondere geld- und wirtsch
haftspolitische Maßnahmen
M
der jeweiligen R
Regierungen kö
önnen so einen
n erheblichen
Ein
nfluss auf die Risikolage derr Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
E
de
es Konzerns au
usüben. In Ba
au befindliche
Pro
ojekte können d
durch bestehen
nde Verträge und vertragliche
e Bindungen miit Banken und Beteiligungspa
B
rtnern bis zur
Fertigstellung enttwickelt werden
n und sind überrwiegend ausfin
nanziert.
n Marktrisiko be
esteht hinsichttlich der nach IAS 40 bewerte
eten Liegensch
haften der Log Center d.o.o. Beograd, der
Ein
Log
gistikimmobilie in Linz, dem E
Erbbaurechtsgrrundstück mit L
Logistikcenter in Nürnberg, de
er EYEMAXX Outlet
O
Center
sow
wie der MAXX Bauerrichtung
gs GmbH. Eine Marktpreisänd
derung um 10%
% hätte im abgelaufenen Gesschäftsjahr zu
ein
nem niedrigeren Ergebnis vo
on etwa TEUR 2.437 (Vorjahr: TEUR 2.006
6) geführt. Zudem besteht ein Marktrisiko
hin
nsichtlich der n
nach IAS 40 b
bewerteten Lie
egenschaften in
n den assoziie
erten Gesellsch
haften Lifestyle
e RealbesitzVe
erwertungsgese
ellschaft mbH & Co KG, FMZ Kittsee Gmb
bH, Retail Park Olawa Sp.Z..o.o, GELUM G
GrundstücksVe
ermietungsgese
ellschaft mbH, Seespitzstraße
e Vermietungs GmbH & Co KG und Marla
and Bauträger GmbH. Eine
Ma
arktpreisänderu
ung um 10% hätte im abgelaufenen Gesschäftsjahr zu einem niedriigeren Ergebn
nis von etwa
TE
373) geführt. In
n Folge hätte sich das Eigenka
apital insgesam
mt um TEUR 5.793 (Vorjahr:
TE
EUR 3.379) verrringert.
F - 340
K
Kapitalma
anagement
Zie
ele im IFRS-Eig
genkapitalmana
agement des Konzerns
K
sind d
die Sicherstellu
ung der Untern
nehmensfortführung, sodass
aucch in Zukunft die Erzielung von Renditen für Eigentüme
er und Leistung
gen an andere
e Anspruchsberechtigte, die
Erzzielung einer angemessenen Rendite für die
e Eigentümer d
durch eine dem
m Risiko entspre
echende Preisg
gestaltung für
Pro
odukte und Dienstleistungen
n sowie die Errhaltung einer IFRS-Eigenkapitalquote von mehr als 30%
% ermöglicht
we
erden.
De
er Konzern ssteuert die Kapitalstruktur
K
undlage der wirtschaftlichen
n Bedingunge
en und der
auf der Gru
Rissikocharakteristiken der Ve
ermögenswerte
e und nimmtt gegebenenffalls bei geä
änderten Vora
aussetzungen
Anpassungen der Kapitalstruktu
ur vor. Um die Kapitalstruktur beizubehalten oder zu verä
ändern, können
n im Konzern
beispielsweise folgende Maßnah
hmen getroffen
n werden:
•
e von Ausschütttungen
Anpasssung der Höhe
•
Kapita
alrückzahlungen
•
Verkauf von Vermög
genswerten zur Verminderung
g von Verbindlicchkeiten
Da
as Eigenkapitalmanagement ist
i auf das langfristige Wach
hstum der Gese
ellschaft ausge
erichtet. Bei de
er Gestaltung
der Dividendenpo
olitik steht die finanzielle Vorssorge für die Fin
nanzierung derr Wachstumsstrategie im Vord
dergrund. Die
esentliche Kenn
enkapitalsteuerrung stellt die Eigenkapitalqu
uote der Gese
ellschaft dar. Z
Zum Stichtag
we
nzahl zur Eige
31. Oktober 2013
3 beträgt die Eig
genkapitalquote1 30,31 % (Vo
orjahr: 35,09 %).
gez.
Dr. Michael Müller
(Vorstan
nd)
1 Eigenkapitalq
quote = Eigenkap
pital / (Gesamtkaapital – Guthabeen Kreditinstitutee)
F - 341
WIED
DERGA
ABE DE
ES BES
STÄTIG
GUNGS
SVERM
MERK
DES KONZ
ZERNABSCHL
LUSSP
PRÜFERS
Wir haben
n den von der EYEMAXX Real Estate AG
G, Aschaffenb
burg, aufgestellten Konzernaabschluss bestehend aus
Bilanz, Gesamtergebnissrechnung, Eig
genkapitalverä
änderungsrechn
nung, Kapitalfllussrechnung und Anhang sowie den
agebericht für das
d Geschäftsjahr vom 1. Novvember 2012 bis
b zum 31. Ok
ktober 2013 gepprüft. Die Aufstellung von
Konzernla
Konzernabschluss und Konzernlagebe
ericht nach de
en IFRS, wie sie
s in der EU anzuwenden
a
ssind, und den ergänzend
15a Abs. 1 HG
GB anzuwenden
nden handelsrrechtlichen Vorrschriften sowie
e den ergänzeenden Bestimm
mungen der
nach § 31
Satzung lliegt in der Verantwortung des gesetzlich
hen Vertreters
s der Gesellsc
chaft. Unsere A
Aufgabe ist es,
e auf der
Grundlage
e der von uns durchgefführten Prüfu ng eine Beu
urteilung über den Konzeernabschluss und den
Konzernla
agebericht abzu
ugeben.
Wir haben
n unsere Konzzernabschlussp
prüfung nach § 317 HGB un
nter Beachtung
g der vom Instititut der Wirtschaftsprüfer
(IDW) festtgestellten deu
utschen Grunds
sätze ordnung smäßiger Absc
chlussprüfung vorgenommenn. Danach ist die
d Prüfung
so zu pla
anen und durcchzuführen, da
ass Unrichtigke
eiten und Verrstöße, die sic
ch auf die Darrstellung des durch den
Konzernabschluss untter Beachtun
ng der anzu
uwendenden Rechnungslegungsvorschrifften und durch den
agebericht verrmittelten Bild
des der Verm
mögens-, Fina
anz- und Erttragslage wessentlich ausw
wirken, mit
Konzernla
hinreichen
nder Sicherheitt erkannt werden. Bei der Fe
estlegung der Prüfungshandl
P
ungen werdenn die Kenntniss
se über die
Geschäftsstätigkeit und über das wirttschaftliche un
nd rechtliche Umfeld
U
des Konzerns
K
sowiee die Erwartungen über
mögliche Fehler berückksichtigt. Im Rahmen
R
de

Wertpapierprospekt

Transcription

Documents pareils

Ahlers AG, Herford - Deutsche Börse AG

DEAG Zwischenbericht zum 30.6.2008rev

Stadt Esslingen am Neckar

Sparkasse Schwarzwald-Baar Vermögensaufstellung per

Halbjahresabschluss 31.12.2012

BDI – BioDiesel Interantional AG

6. VB Anröchte

Amtsblatt - Salzlandkreis

Jahresabschluss zum 31.03.2013