Swiss Residential «Anfos» Jahresbericht

Asset management
UBS Funds
UBS (CH) Property Fund
– Swiss Residential «Anfos»
Jahresbericht
2013/2014
Anlagefonds schweizerischen
Rechts
Inhaltsverzeichnis
Organisation
3
Die wichtigsten Zahlen per Jahresabschluss
4
Mitteilungen an die Anleger
5
Kurzbericht der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft zur Jahresrechnung
6
Bewertungsbericht
7
Bericht des Portfoliomanagers
9
Finanzrechnung
16
Liegenschaftenverzeichnis
18
Anlagefonds schweizerischen Rechts
(Art Immobilienfonds)
Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2014
Valoren-Nr.: 1 442 082
Verkaufsrestriktionen
Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der
USA weder angeboten noch verkauft oder
ausgeliefert werden.
Anteile dieses Immobilienfonds dürfen Bürgern der
USA oder Personen mit Wohnsitz in den USA und/
oder anderen natürlichen oder juristischen Personen,
deren Einkommen und/oder Ertrag, ungeachtet der
Herkunft, der US-Einkommenssteuer unterliegt,
sowie Personen, die gemäss Regulation S des US
Securities Act von 1933 und/oder dem US
Commoditiy Exchange Act in der jeweils aktuellen
Fassung als US-Personen gelten weder angeboten
noch verkauft oder ausgeliefert werden.
www.ubs.com/realestate-switzerland
1
Organisation
Fondsleitung
Depotbank
UBS Fund Management (Switzerland) AG,
Brunngässlein 12, 4002 Basel
UBS AG, Basel und Zürich
Schätzungsexperten
Verwaltungsrat
•
Dr. Andreas Schlatter, Präsident
Group Managing Director, UBS AG, Basel und Zürich
•Reto Ketterer, Vizepräsident
Managing Director, UBS AG, Basel und Zürich
•André Valente, Delegierter
•
Trevor Hunt (vom 14. Februar 2014 bis 10. Juni 2014)
Managing Director, UBS AG, London
•
Kurt Jud (bis 14. Januar 2014)
Managing Director, UBS AG, Basel und Zürich
Mark Porter (seit 14. Februar 2014)
•
Managing Director, UBS AG, London
•Thomas Rose
Managing Director, UBS AG, Basel und Zürich
•Christian Eibel
Executive Director, UBS AG, Basel und Zürich
•Markus Lesmann
Executive Director, UBS AG, Basel und Zürich
Geschäftsleitung
•André Valente
Geschäftsführer und Delegierter des Verwaltungsrates
•Karsten Illy
Stellvertretender Geschäftsführer und
Leiter Operations Securities Funds
•Dr. Daniel Brüllmann
Leiter Real Estate Funds
•André Debrunner
Leiter Fund Reporting & Information Management
•Eugène Del Cioppo
Leiter Business Development &
Client Relationship Management
•
Tony Guggenbühler
Leiter Quality Monitoring & Delegation Management
•Sérgio Mestre
Leiter Finance & Controlling
•Beat Schmidlin
Leiter Legal Services
•Thomas Reisser
Leiter Compliance
KPMG AG, Real Estate, Zürich
Akkreditierte Schätzungsexperten
•Stefan Pfister
•Ulrich Prien
•Beat Ochsner
Prüfgesellschaft
Ernst & Young AG, Basel
Liegenschaftenverwaltungen
•Livit AG, Zürich
•Wincasa AG, Winterthur
• Bilfinger Real Estate AG, Wallisellen
•Privera AG, Bern
• Arealis AG, Baden
• de Rham & Cie SA, Lausanne
• Immoveris Properties AG, Bern
Zahlstellen
UBS AG, Basel und Zürich
und ihre Geschäftsstellen in der Schweiz
Steuerlicher Vertreter in Deutschland
Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Mergenthalerallee 3–5
D-65760 Eschborn
Kontaktstelle in Liechtenstein
Zahlstelle/Vertreter
Liechtensteinische Landesbank Aktiengesellschaft,
Städtle 44, FL-9490 Vaduz
3
Die wichtigsten Zahlen per Jahresabschluss
Geschäftsjahr
30.09.2014
30.09.2013
30.09.2012
Nettofondsvermögen (in Mio. CHF)
Anzahl Anteile
Inventarwert pro Anteil (in CHF)
1 738,2
33 303 188
52.19
1 593,9
30 741 404
51.85
1 561,9
30 741 404
50.81
2.00
64.90
2.00
61.75
2.001
64.75
2 129,5
2 166,5
428,3
2 060,3
2 100,3
506,5
1 882,4
1 905,5
343,6
Mietzinseinnahmen (in Mio. CHF)
Ordentlicher Unterhalt (in Mio. CHF)
Nettoertrag (in Mio. CHF)
110,3
8,7
62,9
110,0
8,6
57,1
104,7
8,4
56,5
Performance2
SXI Real Estate Funds TR (1-Jahres-Performance)
9,7%
9,1%
-1,6%
-2,6%
7,6%
4,9%
Wohnbauten
Kommerziell genutzte Liegenschaften
Gemischte Bauten
Bauland/Angefangene Bauten
72,1%
11,5%
10,6%
5,8%
73,9%
13,2%
10,7%
2,2%
74,5%
13,8%
5,7%
6,0%
Kanton Zürich
Kanton Basel-Stadt/Basel-Landschaft
Kanton Bern
Kanton Aargau
Kanton St. Gallen
Übrige Kantone
36,1%
20,6%
13,7%
11,2%
5,4%
13,0%
34,9%
21,0%
14,0%
11,3%
5,7%
13,1%
37,1%
22,4%
9,0%
11,3%
6,1%
14,1%
30.09.2014
30.09.2013
30.09.2012
4,7%
3,1%
104,2%
4,4%
24,4%
73,3%
13,6%
5,2%
0,87%
1,10%
6,2%
3,2%
105,7%
5,8%
19,1%
73,0%
18,2%
5,4%
0,89%
1,16%
5,5%
3,1%
96,3%
5,2%
27,4%
74,0%
12,0%
3,2%
0,89%
k.A.
Ausschüttung pro Anteil (in CHF)
Letzter Börsenkurs per Stichtag (in CHF)
Grundstücke/Immobilien (in Mio. CHF)
Gesamtfondsvermögen (in Mio. CHF)
Fremdkapital (in Mio. CHF)
Kennzahlen gemäss SFAMA
Anlagerendite
Ausschüttungsrendite
Ausschüttungsquote (Payout-Ratio)
Eigenkapitalrendite «Return on Equity» (ROE)
Agio/Disagio
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge)
Fremdfinanzierungsquote
Mietzinsausfall- (Ertragsausfall-)quote
Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF) - GAV3
Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF) - NAV3
1
2
3
davon CHF 0.20 Kapitalgewinnausschüttung inkl. Verrechnungssteuer
Berechnung gemäss SFAMA (Swiss Funds & Asset Management Association)
Seit dem Geschäftsjahr 2012/2013 die Fondsbetriebsaufwandquote auch auf der Basis des Nettofondsvermögens (NAV; Net Asset Value) berechnet.
Die Berechnung der Fondsbetriebsaufwandquote erfolgte bis anhin ausschliesslich auf Basis des Gesamtfondsvermögens (GAV; Gross Asset Value)
Die vergangene Performance ist keine Garantie für zukünftige Entwicklungen.
Die dargestellte Performance lässt allfällige bei Zeichnung und Rücknahme von Anteilen erhobene Kommissionen und Kosten unberücksichtigt.
Dieser Hinweis gilt für alle im Jahresbericht aufgeführten historischen Performancedaten.
4
Mitteilungen an die Anleger
I. Entschädigung an die Fondsleitung
– gemäss Fondsvertrag max. 0,25% p.Q.
– bis 30. Juni 2014 effektiv erhobener Satz 0,225% p.Q.
– ab 1. Juli 2014 effektiv erhobener Satz 0,205% p.Q.
berechnet auf dem durchschnittlichen Gesamtfondsvermögen.
Die Fondsleitung hat aus dieser Entschädigung Vergütungen
für den Vertrieb des Anlagefonds an Vertriebsträger und
Vermögensverwalter ausgerichtet.
Die Fondsleitung hat institutionellen Anlegern, welche
Fondsanteile wirtschaftlich für Dritte halten, Rückvergütungen (Rabatte) aus dieser Entschädigung gewährt.
II.Steuertransparenz in Deutschland und
Österreich
Im Zusammenhang mit der steuerlichen Behandlung
strebt der Immobilienfonds in Deutschland den steuerlichen Transparenzstatus im Sinne des Investmentsteuergesetzes (InvStG) an und veröffentlicht zu diesem Zweck
die Besteuerungsgrundlagen im Sinne von § 5 des InvStG
im elektronischen Bundesanzeiger.
Im Zusammenhang mit der steuerlichen Behandlung verfügt der vorliegende Immobilienfonds in Österreich über
den steuerlichen Status des Meldefonds im Sinne des
Investmentfondsgesetzes (InvFG) und meldet zu diesem
Zweck die Besteuerungsgrundlagen im Sinne des § 186 (2)
Z 2 InvFG an die Österreichsiche Kontrollbank (OeKB).
Private Investoren, die ihre Anteile auf einem österreichischen Depot halten, unterliegen grundsätzlich der KEStEndbesteuerung. Bei Vorliegen eines ausländischen Depots
sind die Fondseinkünfte veranlagungspflichtig.
Den Anlegern wird empfohlen, bezüglich der persönlichen Steuerfolgen den Steuerberater zu kontaktieren.
5
Kurzbericht der kollektivanlagengesetzlichen
Prüfgesellschaft zur Jahresrechnung
Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben
wir die beiliegende Jahresrechnung des Anlagefonds
UBS (CH) Property Fund
– Swiss Residential «Anfos»
bestehend aus der Vermögensrechnung und der Erfolgsrechnung, den Angaben über die Verwendung des Erfolges
und die Offenlegung der Kosten sowie den weiteren
Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 Bst. b – h und Art. 90 des
schweizerischen Kollektivanlagengesetzes (KAG) für das am
30. September 2014 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.
Verantwortung des Verwaltungsrates
der Fondsleitung
Der Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung
der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden
Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt
verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines
internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung der
Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber
hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für
die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und
sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies
schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser
Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung
von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein
Prüfungsurteil über die Existenz und Wirksamkeit des
internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst
zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität
der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir
sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene
Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.
Prüfungsurteil
Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung
für das am 30. September 2014 abgeschlossene
Geschäftsjahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen sowie dem
Fondsvertrag und dem Prospekt.
Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen
­Prüfgesellschaft
Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher
Vorschriften
Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung
ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben.
Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem
schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben
wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass
wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist.
Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen
an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG)
und Art. 127 KAG sowie an die Unabhängigkeit (Art. 11
RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit
nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen.
Basel, 17. November 2014
Ernst & Young AG
6
Christian Soguel
Sandor Frei
Zugelassener Revisionsexperte
Zugelassener Revisionsexperte
(Leitender Prüfer)
Bewertungsbericht
Auftrag
Bewertungsmethode
Die Liegenschaften von Schweizer Immobilienfonds sind
gemäss Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) jeweils per Abschluss des Geschäftsjahres
durch unabhängige Schätzungsexperten zu bewerten.
Die Bewertungen wurden einheitlich mittels der Discounted Cashflow-Methode (DCF) durchgeführt. Bei der DCFMethode wird der Marktwert einer Immobilie durch die
Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag
diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung
erfolgt je Liegenschaft marktgerecht und risikoadjustiert,
d.h. unter Berücksichtigung ihrer individuellen Chancen
und Risiken.
Im Auftrag der Fondsleitung hat KPMG AG für die Zwecke der Rechnungslegung sämtliche von UBS (CH) Property Fund – Swiss Residential «Anfos» (UBS «Anfos»)
gehaltenen Liegenschaften per 30. September 2014
bewertet.
Das relevante Portfolio umfasst per Stichtag 147 Bestandesliegenschaften sowie 3 Neubauprojekte, die «at cost»
bewertet werden (davon eine neu erworbene Liegenschaft). Das Portfolio umfasst gesamthaft 150 Objekte.
Die für die Bewertungen relevanten Unterlagen wurden
durch die Fondsleitung sowie die zuständigen Verwaltungsgesellschaften aufbereitet. Die Schätzungen basieren einerseits auf der Beurteilung und Analyse dieser
Unterlagen, turnusgemässer Besichtigungen vor Ort
sowie der Einschätzung der allgemeinen und spezifischen
Marktsituation je Liegenschaft. Die bei der FINMA für
UBS «Anfos» akkreditierten Schätzungsexperten von
KPMG AG haben das gesamte Mandat in Abstimmung
mit der Fondsleitung von der Definition der Bewertungsparameter und der Eingabe der Daten in die Bewertungssoftware über die eigentlichen Bewertungsarbeiten bis
zum Controlling und zur Abgabe der Ergebnisse neutral
und nur dem Auftrag der unabhängigen Bewertung verpflichtet durchgeführt.
Im Rahmen der Bewertung erfolgt eine detaillierte Analyse und Beurteilung der einzelnen Ertrags- und Kostenpositionen. Dem Bewertungsexperten stehen als Grundlagen die Abrechnungswerte je Liegenschaft der vergangenen Jahre, die aktuelle Vermietungssituation sowie
umfassende Marktinformationen zur Verfügung. Auf
dieser Basis schätzt er die zu erwartenden künftigen
Cashflows und legt den Diskontierungssatz fest. Die
Bewertungen werden dabei im Sinne der Fortführung der
heutigen Nutzung erstellt, d.h. dass allenfalls mögliche
tiefgreifende Umnutzungen, Aufstockungen oder Verdichtungen nicht in die Beurteilung einfliessen.
Unabhängigkeit und Vertraulichkeit
Die akkreditierten Bewertungsexperten von KPMG AG
bestätigen ihre Unabhängigkeit und garantieren die vertrauliche Behandlung von Informationen im Zusammenhang mit dem Bewertungsmandat.
Bewertungsergebnis
Bewertungsstandards
KPMG AG bestätigt, dass die Bewertungen den gesetzlichen Vorschriften des KAG und der KKV sowie den
Richtlinien der SFAMA entsprechen und ferner im Einklang stehen mit den branchenüblichen Bewertungsstandards. Der je Liegenschaft ausgewiesene Marktwert versteht sich als «fair value», d.h. dem unter normalen
Verhältnissen im aktuellen Marktumfeld wahrscheinlich
erzielbaren Verkaufspreis ohne Berücksichtigung allfälliger Transaktionskosten.
Per 30. September 2014 wird der Marktwert der Bestandesliegenschaften durch die Experten auf 2 006,2 Mio. CHF
geschätzt. Die Anschaffungskosten der angefangenen
Bauten per Bewertungsstichtag, die gegebenenfalls durch
Wertberichtigungen auf Basis der Bewertungen per Fertigstellungen abzüglich Restbaukosten korrigiert worden sind,
werden durch die Fondsleitung mit 123,3 Mio. CHF ausgewiesen. Der Wert des Gesamtportfolios beträgt somit
gerundet 2 129,5 Mio. CHF. Gegenüber dem 30. September 2013 erhöht sich der Wert der Bestandesliegenschaften
um 26,0 Mio. CHF respektive 1,3% und derjenige des
Gesamtportfolios um 69,2 Mio. CHF respektive 3,4%.
Angefangene Bauten werden zu Anschaffungskosten
(«at cost») bilanziert, soweit der tatsächliche Marktwert
per Stichtag damit nicht übertroffen wird (Impairment).
7
Bewertungsbericht
Die geplanten Sanierungsarbeiten für die nächsten zehn
Jahre wurden überprüft. In der Folge wurden sowohl die
Terminierung als auch der Investitionsumfang bei einzelnen Liegenschaften neu eingeschätzt und wenn nötig
angepasst.
Die in den Bewertungen verwendeten Diskontierungssätze beruhen auf einer laufenden Beobachtung des Immobilienmarktes und werden modellhaft hergeleitet und
plausibilisiert. Der durchschnittliche Diskontierungssatz
des Bestandesportfolios per 30. September 2014 wird
mit 4,5% ausgewiesen, wobei die Spanne der einzelnen
Liegenschaften von 4,1% bis 5,1% reicht. Die durchschnittliche Bruttorendite über das gesamte Bestandsportfolio liegt bei 6,0%.
Zürich, den 30. September 2014
KPMG AG
Ulrich Prien
Beat Ochsner
dipl. Arch. ETH/SIA, MRICS
MScRE, MRICS
8
Bericht des Portfoliomanagers
UBS «Anfos» konnte im Geschäftsjahr 2013/2014
sein Wachstum weiter fortsetzen und den Wert seines
Liegenschaftsportfolios durch laufende Neubauprojekte auf über 2,1 Mrd. CHF erhöhen. Der Fonds
erzielte eine erfreuliche, über dem Gesamtmarkt
liegende Performance von 9,7% (SXI Real Estate
Funds TR 9,1%). Die Ausschüttungsrendite lag bei
3,1% und führte zusammen mit der Zunahme des
Nettoinventarwertes pro Anteil um 0,7% zu einer
soliden Anlagerendite von 4,7%. Durch die erfolgreiche Kapitalerhöhung im Dezember 2013 konnten
rund 130 Mio. CHF an neuen Mitteln entgegengenommen werden.
Marktsituation
Europas Wachstumsschwäche bremst Schweizer
Konjunktur
Zeitpunkt einer Leitzinserhöhung durch die SNB weiter in
die Ferne rücken lassen, den Druck am langen Zinsende
aufrecht erhalten und damit die Preise von hiesigen Renditeimmobilien insgesamt stützen.
Zuwanderung hält an
Die Nettozuwanderung betrug 2013 rund 81 100 Personen (2012: 73 300). Auch im Jahr 2014 dürfte die nachfrageseitige Bremswirkung als Folge des Ja zur Masseneinwanderungsinitiative vorerst gering ausfallen. Gemäss
den Zahlen des Bundesamts für Migration (BfM) sind im
ersten Halbjahr 2014 rund 40 000 Ausländerinnen und
Ausländer mehr in die Schweiz ein- als ausgewandert. Für
das zweite Halbjahr ist eine Fortsetzung dieses Trends
und damit für das Gesamtjahr eine erneut hohe Nettozuwanderung von rund 90 000 Personen zu erwarten.
Die Inflation dürfte nur leicht und schrittweise anziehen.
Nach deflationären Tendenzen im Jahr 2013 (–0,2%) ist
für 2014 und 2015 weiterhin mit einem geringen Teuerungsdruck von 0,1% bzw. 0,4% zu rechnen. Die
Arbeitslosenquote betrug im Jahr 2013 3,2% und dürfte
bis ins Jahr 2015 seitwärts tendieren.
Gemäss Bundesamt für Statistik (BFS) standen am Stichtag 1. Juni 2014 in der Schweiz 1,08% aller Wohnungen
leer (2013: 0,96%). Mit Ausnahme der Nordwestschweiz
verzeichneten alle Grossregionen eine Zunahme der leer
stehenden Wohnungen. Ein deutlicher Anstieg der
schweizweiten Leerflächenquoten auf bis zu 2% wie in
den 1990er Jahren ist aufgrund der im historischen Vergleich relativ geringeren Bauvolumina auch im Falle rückläufiger Zuwanderungsraten nicht zu erwarten. Insbesondere in den wirtschaftsstarken Ballungsräumen bleibt
der Mietwohnungsmarkt aufgrund des Nachfrageüberhangs ein Vermietermarkt. Entsprechend haben sich
2013 die Angebotsmieten (Mieten bei Neuabschlüssen)
in der Schweiz um 2,9% weiter erhöht (2012: 3,1%). Der
Trend hat sich auch im ersten Halbjahr 2014 mit einem
Plus von 1,2% fortgesetzt. Während die Angebotsmieten
steigen, verstärkt sich infolge des auf 2,0% gesunkenen
Referenzzinssatzes hingegen der Druck auf die Bestandesmieten (Mieten für fortbestehende Mietverhältnisse).
Zinsniveau stützt Immobilienpreise
Renditerückgang widerspiegelt Anlagepräferenz
Im Jahr 2013 hat sich die Rendite der 10-jährigen Bundesobligationen von 0,5% auf 1,3% mehr als verdoppelt. Angesichts des vorangehenden, jahrelangen Sinkflugs sowie des damaligen historischen Tiefstands wurde
diese Trendumkehr überwiegend als Zinswende interpretiert. Die Frühjahresprognosen 2014 gingen denn auch
von einem anhaltenden Trend steigender Zinsen aus. Entgegen den Voraussagen ist das Zinsniveau in der Schweiz
seit Jahresbeginn 2014 erneut auf tiefe 0,5% gesunken.
Die EZB hat anfangs September im Kampf gegen Deflationsrisiken die Leitzinsen auf ein Rekordtief von 0,05%
gesenkt sowie den Negativzins für die Einlagen der Banken auf –0,2% erhöht. Diese Massnahmen dürften den
Auf dem institutionellen Transaktionsmarkt ist gegenwärtig eine gewisse Ausdifferenzierung zwischen den
Nutzungssektoren festzustellen. Während die Nachfrage
nach Wohnrenditeliegenschaften hoch bleibt, ist bei
kommerziellen Immobilienkäufen eine zunehmende
Zurückhaltung und ein erhöhter Preisverhandlungsspielraum zu beobachten. Die Anlagepräferenz zu Gunsten
von Mehrfamilienhäusern hat zur Folge, dass die Spitzenrenditen bei Wohnrenditeobjekten weiter sinken. In der
Stadt Zürich sind diese im Vorjahresvergleich von 2,6%
(2. Quartal 2013) auf 2,4% zurückgegangen (2. Quartal
2014). Der Nachfrageüberhang und der damit einhergehende Renditerückgang sind auch in den Agglomeratio-
Im Jahr 2013 hat zusätzlich zu der robusten Binnenkonjunktur auch die Exportwirtschaft wieder Tritt gefasst,
womit sich das Schweizer BIP-Wachstum auf 2,0%
beschleunigt hat. Aufgrund der neuerlichen Abkühlung
des europäischen Wirtschaftsklimas hat die Wachstumsdynamik des Aussenhandels allerdings an Schwung verloren. Die Konjunkturforschungsstellen haben Ihre
Wachstumsprognosen für das Jahr 2014 von ehemals
2,1% (Frühjahresprognose) auf 1,5% nach unten angepasst (Herbstprognose). Für 2015 wird ein Wirtschaftswachstum von 1,9% erwartet.
9
Bericht des Portfoliomanagers
nen zu beobachten, weshalb nachhaltige Investitionsmöglichkeiten im Wohnsektor weiterhin schwierig zu finden sind.
Die Anlagepräferenz auf dem Transaktionsmarkt widerspiegelt sich auch in den Wertsteigerungskomponenten
der Bestandesliegenschaften. Schweizer Wohnrenditeliegenschaften verzeichneten 2013 im Vergleich zu anderen Nutzungssektoren mit 2,4% die höchste Aufwertung
(Detailhandel 2,1%, Büro 0,8%). Auch für 2014 und
2015 rechnen wir im Wohnsektor mit positiven, wenn
auch tieferen Wertsteigerungsrenditen. Damit verbunden ist allerdings auch ein weiterer Rückgang der Einkommensrenditen, was die Zinssensitivität und das Preiskorrekturrisiko dieses Nutzungssegments mittelfristig
erhöht. 2013 lag die laufende Rendite von Schweizer
Wohnbestandesliegenschaften bei 4,1%.
Entwicklung des Fonds
Börsenkurs und Performance
Angesichts des sinkenden Zinsniveaus sowie der wirtschaftlichen Unsicherheiten wird die Ertragsstärke und
Stabilität von Schweizer Wohnimmobilien sehr geschätzt.
Entsprechend positiv hat sich auch der Börsenkurs von
UBS «Anfos» im Verlauf des Geschäftsjahres 2013/2014
von 61.75 CHF auf 64.90 CHF entwickelt. Unter Einbezug der Ausschüttung von 2.00 CHF resultiert für das
abgelaufene Geschäftsjahr eine erfreuliche Performance
von 9,7%. Damit liegt UBS «Anfos» über der Benchmark
SXI Real Estate Funds TR (9,1%). Aufgrund der Entwicklung des Börsenkurses im Vergleich zum Nettoinventarwert ergibt sich per Geschäftsjahresende ein Agio von
24,4%.
Performance Fonds und Benchmark
10
Ausgabe neuer Anteile
Die Fondsleitung hat mit der Liberierung am 13. Dezember
2013 eine Kapitalerhöhung mit dem Bezugsverhältnis 1:12
für UBS «Anfos» durchgeführt. Dabei wurden 2 561 784
neue Anteile ausgegeben, wodurch dem Fonds rund 130
Mio. CHF an neuen Mitteln zugeflossen sind. Während
der Zeichnungsfrist konnten alle angebotenen Anteile
erfolgreich platziert werden. Der Emissionserlös wurde zu
einem grossen Teil für den Kauf und die Ausführung von
Neubauprojekten sowie für die Rückführung von Fremdfinanzierungen verwendet.
Ausschüttung und Inventarwertentwicklung
Der Inventarwert pro Anteil konnte im abgelaufenen
Geschäftsjahr um 0,7% von 51.85 CHF auf 52.19 CHF
gesteigert werden. Die Zunahme resultiert insbesondere
aus der Fertigstellung von Neubauprojekten sowie dem
Anstieg der Verkehrswerte der Bestandesliegenschaften.
Des Weiteren haben wertvermehrende Sanierungen
sowie der Verkauf einer Liegenschaft zur positiven Wertentwicklung beigetragen. Die Mietzinseinnahmen konnten gegenüber dem Vorjahr auf rund 110,3 Mio. CHF
leicht gesteigert werden. Aufgrund des vorliegenden
Resultates hat die Fondsleitung beschlossen, die Ausschüttung auf dem Vorjahresniveau von 2.00 CHF beizubehalten. Daraus ergibt sich eine Ausschüttungsrendite
von 3,1% (basierend auf dem Börsenkurs von 64.90 CHF
per Geschäftsjahresende). Aus der Ausschüttung des
letzten Jahres und der Entwicklung des Inventarwertes
ergibt sich eine Anlagerendite von 4,7%.
Inventarwertentwicklung pro Anteil in CHF
Bericht des Portfoliomanagers
Liegenschaftsportfolio
UBS «Anfos» hat im vergangenen Geschäftsjahr die
Summe der Verkehrswerte um 3,4% auf 2 129,5 Mio.
CHF erhöhen können. Die Mietzinsausfallquote konnte
von 5,4% auf 5,2% reduziert werden. Der Hauptanteil des
Leerstandes entfällt auf den kommerziellen Teil des AnfosHauses sowie die im letzten Berichtsjahr fertiggestellten
Wohnneubauten. Laufende Neubauprojekte sowie Sanierungsaktivitäten im Bestand tragen zur kontinuierlichen
Verbesserung der Portfolioqualität bei.
Wertentwicklung des Immobilienportfolios
in Mio. CHF
Neubau «Altwiesen» in Zürich-Schwamendingen
Im August 2014 wurde die erste Etappe des Minergie®
zertifizierten Ersatzneubaus «Altwiesen» in ZürichSchwamendingen fertiggestellt. Die auf vier Mehrfamilienhäuser verteilten 124 1½- bis 5½-Zimmer-Wohnungen
sind auf reges Interesse gestossen. Per Ende Geschäftsjahr waren 120 Wohnungen bereits vermietet, was einer
Vermietungsquote von hohen 97% gleichkommt.
Investitionsschwerpunkte von UBS «Anfos»
Wohnbauten
Kommerziell genutzte Liegenschaften
Gemischte Bauten
Bauland / angefangene Bauten
11
Bericht des Portfoliomanagers
Gegenwärtig befindet sich die zweite Etappe mit 158
Wohnungen im Bau. Bei Fertigstellung im Sommer 2016
umfasst die Wohnsiedlung insgesamt 282 Wohneinheiten sowie zwei Einstellhallen mit rund 200 Parkplätzen.
Mit der Investition von rund CHF 120 Mio. stellt das Neubauprojekt einen bedeutenden Schritt in Richtung
Wachstum und Verjüngung des Portfolios dar.
Gesamtsanierungen in Zollikon und Wädenswil
Die 1963 erstellte Liegenschaft Am Brunnenbächli 22, 24
in Zollikon/ZH wurde vom März bis Ende Juli 2014 einer
Totalsanierung unterzogen. Alle 16 Wohnungen erhielten
neue Küchen und Nasszellen sowie Eingangstüren und
Garderobeneinbauschränke. Die Parkettböden wurden
ersetzt oder neu geschliffen. Des Weiteren konnte die
Energiebilanz mit Hilfe einer neuen Aussenwärmedämmung sowie neuen Fenstern signifikant verbessert werden. Auf dem Flachdach wurden zudem thermische Solaranlagen für die Warmwasseraufbereitung installiert. Das
Investitionsvolumen beläuft sich auf rund 3,5 Mio. CHF.
Ebenfalls saniert wird die 1973 erstellte Liegenschaft an
der Etzelstrasse 59, 59A, 61 in Wädenswil/ZH. Die insgesamt 24 Wohnungen erhalten neue Küchen und Nasszellen. Dank einer Grundrissanpassung wird der Wohn- und
Essbereich räumlich erweitert. Die Gebäudehülle wird
aussen gedämmt und mit neuen Fenstern versehen. Mit
der Umstellung von Öl- auf eine Gasheizung sowie dem
Ersatz der Liftanlagen werden sämtliche Haustechnikinstallationen an den heutigen Stand der Technik angepasst
und der CO2-Ausstoss verringert. Die Gesamtsanierung
mit einem Investitionsvolumen von rund 7,5 Mio. CHF
dauert bis März 2015.
Etzelstrasse 59, 59A, 61 in Wädenswil: Küchenerneuerung im
Rahmen der Gesamtsanierung
12
Baustart für das Wohnbauprojekt «Falkehof»
In Aarburg/AG konnte im September 2014 mit den
Arbeiten zum Neubauprojekt «Falkehof» gestartet werden. Das Projekt sieht drei Mehrfamilienhäuser mit rund
56 Wohnungen und eine Tiefgarage mit 70 Einstellplätzen vor. Die 2½- bis 4½-Zimmer-Wohnungen verfügen
alle über grosszügige Grundrisse mit modernem Ausbaustandard und einem Balkon. Sämtliche acht Attikawohnungen besitzen eine Dachterrasse. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf rund 20 Mio. CHF. Der Abschluss
der Arbeiten ist für das Frühjahr 2016 vorgesehen.
Neubauprojekt «Falkehof» in Aarburg (Visualisierung)
Nebst den bereits erwähnten grösseren Sanierungen
wurden diverse kleinere Projekte zur Instandhaltung und
Erneuerung von Bestandesliegenschaften durchgeführt.
Aktuelle Informationen zu UBS «Anfos»
Informationen zu UBS «Anfos» sind im Internet unter
www.ubs.com/immobilienfonds-schweiz jederzeit verfügbar. Zwei Mal jährlich erscheint der Newsletter «ImmoUpdate» mit Wissenswertem zu den Schweizer Immobilienfonds von UBS. Zudem informiert Sie unsere Publikation
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Bericht des Portfoliomanagers
Nachhaltigkeitsbericht
Nachhaltigkeit in der Praxis – erfolgreich
angewendet
Der Energieverbrauch bei Gebäuden, beispielsweise für
die Erzeugung von Raumwärme oder Warmwasser,
nimmt im Schweizer Gesamtenergieverbrauch einen
wesentlichen Anteil ein. Die Immobilienbranche stellt aus
diesem Grund einen Schwerpunkt der schweizerischen
Energiestrategie 2050 dar.
Global Real Estate – Switzerland (GRE-CH) lehnt sich bei der
Definition von Nachhaltigkeit an den Brundtland Bericht an,
der Nachhaltigkeit folgendermassen definiert: «Nachhaltig
ist eine Entwicklung, die den Bedürfnissen der heutigen
Generation entspricht, ohne die Möglichkeiten künftiger
Generationen zu gefährden, ihre eigenen Bedürfnisse zu
befriedigen und ihren Lebensstil zu wählen.»
Um diesem ganzheitlichen Anspruch gerecht zu werden,
entwickelte GRE-CH mit Unterstützung externer Experten eine umfassende Nachhaltigkeitsstrategie, welche
entlang der drei Dimensionen Ökologie, Ökonomie und
Gesellschaft zehn Nachhaltigkeitszielbereiche definiert.
Nachhaltigkeits-Zielmatrix
Wohnüberbauung «Eichmatt», Villmergen
Die Wohnüberbauung «Eichmatt» wurde im zertifizierten Minergie®-Standard errichtet und bietet in zwölf freistehenden Mehrfamilienhäusern 112 Wohnungen mit
einer Nettowohnfläche von 11 000 m². Durch die harmonische, lockere Gebäudeanordnung sind zwischen den
Häusern grosszügige Freiflächen entstanden. Die zeitlose
Architektur der nur dreigeschossigen Gebäude fügt sich
dezent in das an die Landwirtschaftszone angrenzende
Wohnquartier ein. Die Terrassen und Gartensitzplätze
sind dank der Südwest-Ausrichtung optimal besonnt.
Die Wohnüberbauung «Eichmatt» ist als integrales System konzipiert, bei welchem Haustechnikanlagen wie
Heizung, Lüftung und Warmwasseraufbereitung sinnvoll
kombiniert wurden. Dank der Holzpelletsanlage für das
Heizungssystem wird zu Gunsten von erneuerbarer Energie
gänzlich auf fossile Brennstoffe verzichtet. Die Wärmeabgabe in den Wohnungen erfolgt über ein Fussbodenheizungssystem, welches mit Einzelraumregulierungen
bedient wird. Keller-, Installations-, Abstellräume blieben
bewusst unbeheizt, um den Gesamtenergiebedarf der
Liegenschaft zu minimieren.
Quelle: UBS Global Asset Management, Global Real Estate, pom+ Consulting AG
Um die Messbarkeit zu gewährleisten, wurden den insgesamt 34 Teilzielen konkrete Messgrössen zugewiesen. So
wird von der Entwicklung oder der Akquisition einer Liegenschaft über den Unterhalt, Sanierung, Bewirtschaftung
bis hin zum Verkauf, der gesamte Lebenszyklus einer
Immobilienanlage abgedeckt. Mit der Umsetzung dieser
Strategie werden wir dem zunehmenden Anspruch und
der Verpflichtung zu einem nachhaltigen Immobilienmanagement gerecht.
Unsere Nachhaltigkeitsstrategie ist in die weltweite Strategie von UBS Global Real Estate eingebettet.
13
Bericht des Portfoliomanagers
Finanzbericht
Entwicklung der Fremdfinanzierungsquote
Grundsätze für die Bewertung sowie
die Berechnung des Nettoinventarwertes
Der Inventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige
Verbindlichkeiten des Anlagefonds sowie um die bei der
Liquidation des Fondsvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der sich im
Umlauf befindlichen Anteile.
Gemäss Art. 64 KAG, Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93
KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds (www.sfama.ch ) werden die Immobilien des Fonds
regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer
dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt
würde. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken
im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im
Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft
werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien
stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und
unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall
werden, insbesondere bei Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse
des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen.
Die Liquidationssteuern werden auf 132,1 Mio. CHF
geschätzt. Der Anstieg von 10,0 Mio. CHF gegenüber
dem Vorjahr ist hauptsächlich auf die Zunahme der Verkehrswerte respektive auf das fortlaufende Wachstum
des Immobilienfonds zurückzuführen.
Erläuterungen zur Erfolgsrechnung
Die Mietzinseinnahmen belaufen sich im Geschäftsjahr
2013/2014 auf 110,3 Mio. CHF. Die Mietzinsausfallrate
resultierend aus Leerständen und Mietzinsverlusten reduzierte sich im Berichtsjahr von 5,4% auf 5,2% der Sollmietzinseinnahmen.
Entwicklung der Mietzinsausfallquote
Weitere Ausführungen zu den Verkehrswerten können
dem Bewertungstestat der Immobilienschätzer entnommen werden.
Die nicht realisierten Kapitalgewinne ergeben sich aus
der Differenz der Veränderung von Buchwerten und Verkehrswerten des Fonds.
Erläuterungen zur Vermögensrechnung
Das Nettofondsvermögen per Geschäftsjahresabschluss
beläuft sich auf 1 738,2 Mio. CHF und hat somit gegenüber dem Vorjahr um 9,1% zugenommen.
Die hypothekarische Verschuldung liegt am Ende der
Berichtsperiode bei 290,0 Mio. CHF. Dies entspricht einer
Fremdfinanzierungsquote von 13,6% und liegt somit klar
unterhalb der Höchstlimite gemäss Fondsvertrag von 50%
und auch deutlich unter der neuen gesetzlichen Limite
von 33%, die gemäss Art. 144c Abs. 6 KKV spätestens
bis am 28. Februar 2018 eingehalten werden muss.
14
Es bestehen per Bilanzstichtag keine Mietverhältnisse,
auf welche mehr als 5% der gesamten Mietzinseinnahmen entfallen.
Die Hypothekarzinsen belaufen sich auf 4,9 Mio. CHF,
was einer durchschnittlichen Verzinsung von 1,5% entspricht. Zur Verminderung des Zinsänderungsrisikos aus
Portfolio-Sicht sind die Fälligkeiten der Hypothekardarlehen gestaffelt.
Bericht des Portfoliomanagers
Verfall Hypotheken pro Rechnungsjahr in Mio. CHF
Für die Sanierung der Bestandesliegenschaften wurden
insgesamt 11,1 Mio. CHF aufgewendet.
Tiefere steuerbare Gewinne bei den Immobiliengesellschaften bewirkten eine Abnahme der Position «Steuern
und Abgaben».
Der Gesamterfolg beträgt 77,1 Mio. CHF. Nach Berücksichtigung einer Zuweisung an die Rückstellungen für
künftige Reparaturen von 7,7 Mio. CHF und einer Entnahme von 6,7 Mio. CHF für den ausserordentlichen
Unterhalt beläuft sich der Saldo des Rückstellungskontos
auf 60,8 Mio. CHF oder 55,1% der Mietzinseinnahmen.
Für die Position ordentlicher Unterhalt/ Reparaturen wurden 8,7 Mio. CHF oder 7,9% der Mietzinseinnahmen
aufgewendet. Der Liegenschaftsaufwand beläuft sich per
Geschäftsjahresabschluss auf 3,3 Mio. CHF, was 3,0%
der Mietzinseinnahmen entspricht.
Der realisierte Kapitalverlust über rund 59 000 CHF setzt sich
einerseits aus der Abschreibung auf den Landwert eines
Ersatzneubaus und andererseits der Realisierung eines Kapitalgewinnes des Liegenschaftsverkaufs zusammen.
Entwicklung der Mietzinseinnahmen in
Mio. CHF
15
Finanzrechnung
Vermögensrechnung
30.9.2014
CHF
30.9.2013
CHF
Veränderung
20 522 366.33
19 216 769.40
1 305 596.93
Grundstücke
– Angefangene Bauten
davon im Stockwerkeigentum
– Wohnbauten
davon im Baurecht
davon im Stockwerkeigentum
– Kommerziell genutzte Liegenschaften
davon im Stockwerkeigentum
– Gemischte Bauten
Total Grundstücke
Sonstige Vermögenswerte
123 263 000.00
28 145 000.00
1 535 494 000.00
26 778 000.00
10 246 000.00
244 021 000.00
0.00
226 728 000.00
2 129 506 000.00
16 475 031.23
44 576 000.00
0.00
1 522 584 000.00
27 279 000.00
9 988 000.00
272 190 000.00
32 740 000.00
220 907 000.00
2 060 257 000.00
20 870 731.86
78 687 000.00
28 145 000.00
12 910 000.00
–501 000.00
258 000.00
–28 169 000.00
–32 740 000.00
5 821 000.00
69 249 000.00
–4 395 700.63
Gesamtfondsvermögen
2 166 503 397.56
2 100 344 501.26
66 158 896.30
–290 000 000.00
–375 000 000.00
85 000 000.00
–6 213 774.87
–296 213 774.87
–9 315 205.23
–384 315 205.23
3 101 430.36
88 101 430.36
1 870 289 622.69
1 716 029 296.03
154 260 326.66
Verkehrswerte
Kasse, Post- und Bankguthaben auf Sicht (inkl. Treuhandanlagen bei
Drittbanken)
Verbindlichkeiten
– Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte
Verbindlichkeiten
– Sonstige Verbindlichkeiten
Total Verbindlichkeiten
Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern
Geschätzte Liquidationssteuern
Nettofondsvermögen
–132 119 000.00
–122 156 000.00
–9 963 000.00
1 738 170 622.69
1 593 873 296.03
144 297 326.66
1.10.2013–30.9.2014
CHF
6 099.00
110 291 398.54
1 762 840.45
109 097.94
82.58
1 101 567.12
1.10.2012–30.9.2013
CHF
7 250.00
110 044 392.24
1 274 371.05
65 806.24
186.73
0.00
Veränderung
–1 151.00
247 006.30
488 469.40
43 291.70
–104.15
1 101 567.12
113 271 085.63
111 392 006.26
1 879 079.37
–4 866 130.61
–175 941.70
–6 476 219.45
–175 941.70
1 610 088.84
0.00
–8 678 255.31
–6 735 872.25
–8 587 368.31
–6 577 624.58
–90 887.00
–158 247.67
–3 274 315.51
0.00
–7 055 306.00
0.00
–3 573 217.66
0.00
–9 694 559.15
0.00
298 902.15
0.00
2 639 253.15
0.00
Erfolgsrechnung
Ertrag
Erträge der Post- und Bankguthaben auf Sicht
Mietzinseinnahmen (erzielte Bruttoerträge)
Aktivierte Bauzinsen
Sonstige Erträge
Übrige Aktivzinsen
Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen
Total Ertrag
Aufwand
Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch gesicherten
Verbindlichkeiten
Baurechtszinsen
Unterhalt und Reparaturen
– Ordentlicher Unterhalt/Reparaturen
– Ausserordentlicher Unterhalt/Reparaturen
Liegenschaftenverwaltung
– Liegenschaftsaufwand
– Verwaltungsaufwand1
– Steuern und Abgaben
Schätzungsaufwand und Aufwand der Prüfgesellschaft1
Rückstellungen für künftige Reparaturen
– Einlage
– Entnahme
Vergütungen gemäss Fondsvertrag an
– die Fondsleitung
– die Depotbank1
Sonstige Aufwendungen
–7 735 872.25
6 735 872.25
–7 577 624.58
6 577 624.58
–158 247.67
158 247.67
–18 450 255.38
0.00
–127 439.87
–18 015 631.98
0.00
–149 874.38
–434 623.40
0.00
22 434.51
Total Aufwand
–50 363 516.63
–54 250 437.21
3 886 920.58
62 907 569.00
–58 742.05
57 141 569.05
9 045 028.65
5 765 999.95
–9 103 770.70
Nettoertrag
Realisierte Kapitalgewinne und -verluste
16
Realisierter Erfolg
Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste
62 848 826.95
14 226 375.31
66 186 597.70
26 224 228.42
–3 337 770.75
–11 997 853.11
Gesamterfolg
77 075 202.26
92 410 826.12
–15 335 623.86
1.10.2013–30.9.2014
CHF
62 907 569.00
6 746 547.27
1.10.2012–30.9.2013
CHF
57 141 569.05
11 087 786.22
Veränderung
5 765 999.95
–4 341 238.95
69 654 116.27
68 229 355.27
1 424 761.00
–66 606 376.00
–61 482 808.00
–5 123 568.00
3 047 740.27
6 746 547.27
–3 698 807.00
1.10.2013–30.9.2014
CHF
1 593 873 296.03
–61 482 808.00
127 704 932.40
77 075 202.26
1 000 000.00
1.10.2012–30.9.2013
CHF
1 561 945 277.91
–61 482 808.00
0.00
92 410 826.12
1 000 000.00
Veränderung
31 928 018.12
0.00
127 704 932.40
–15 335 623.86
0.00
1 738 170 622.69
1 593 873 296.03
144 297 326.66
52.19
51.85
0.34
1.10.2013–30.9.2014
Anzahl
30 741 404
2 561 784
1.10.2012–30.9.2013
Anzahl
30 741 404
0
Veränderung
0
2 561 784
33 303 188
30 741 404
2 561 784
0
0
0
30.9.2014
CHF
49 124 000.00
60 766 500.00
1 769 393 923.00
30.9.2013
CHF
49 124 000.00
59 766 500.00
1 789 258 023.00
Veränderung
0.00
1 000 000.00
–19 864 100.00
Verwendung des Erfolges
Nettoertrag des Rechnungsjahres
Vortrag des Vorjahres
Zur Verteilung verfügbarer Erfolg
Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg
Vortrag auf neue Rechnung
Veränderung des Nettofondsvermögens
Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres
Ordentliche Jahresausschüttung
Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. Einkauf/Ausrichtung laufender Erträge
Gesamterfolg
Pro Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für künftige Reparaturen
Nettofondsvermögen am Ende der Berichtsperiode
Inventarwert pro Anteil
Entwicklung der Anteile
Bestand Anfang Rechnungsjahr
Ausgegebene Anteile
Bestand Ende Berichtsperiode
Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten
Anteile
Informationen zur Bilanz
Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke
Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen
Gesamtversicherungswert des Vermögens
Ausschüttung für 2013/2014
(Gegen Coupon Nr. 20 – Ex-Datum 18.11.2014)
Brutto
Abzüglich eidg. Verrechnungssteuer2
Netto pro Anteil (zahlbar ab 21.11.2014)
1
2
CHF
CHF
CHF
2.0000
–0.7000
1.3000
Wird aus der fondsvertraglichen Vergütung an die Fondsleitung bezahlt.
Im Ausland wohnhafte Anleger können die in Abzug gebrachte Verrechnungssteuer ganz oder teilweise zurückfordern, sofern die Bestimmungen eines allfällig mit ihrem Domizilland abgeschlossenen
Doppelbesteuerungsabkommens dies vorsehen.
17
Liegenschaftenverzeichnis
Ort
Strasse
Baujahr
Wohnungen*
Wohnungsgrössen (Zimmer)*
< 3 3–3.5 4–4.5
>5
Bauland (inkl. Abbruchobjekte)
Angefangene Bauten
Aarburg
Opfikon
Zürich
Wohnbauprojekt Falkehof
Thurgauerstr. 101 (Ambassador) (Glattbrugg) **
Altwiesenstr. 323-349, 355-377/Heerenschürlistr. 5-7
1989
2014
–
2
124
–
1
42
–
–
46
–
1
34
–
–
2
1989
2
1
–
1
–
1959
1963
1988
2011
1962
1964
1987
2010
1957
1966
1964
1957
1973
1940
1967
1962
1951
1980
1962
1963
1974
1964
1957
1963
1957
1964
1948
1962
1962
1946
1946
1957
1964
1961
1971
1962
1957
1967
1963
1959
1963
1965
1957
1989
1985
24
34
24
44
48
21
20
60
24
18
16
21
23
16
16
38
39
17
10
24
21
28
30
20
31
17
24
24
21
8
8
11
24
11
40
19
68
18
177
32
529
200
32
28
88
–
6
–
4
12
3
–
14
8
12
7
5
11
11
10
28
26
5
2
1
13
19
10
16
20
8
8
3
15
7
8
4
18
2
8
7
39
6
28
4
120
24
–
–
18
13
10
15
28
24
8
6
30
6
6
5
10
6
5
5
4
5
2
–
19
8
7
10
4
11
9
14
20
4
1
–
3
6
6
32
–
29
9
66
22
265
152
21
10
21
11
12
9
12
12
8
12
16
8
–
4
5
5
–
1
5
2
10
–
4
–
2
10
–
–
–
2
1
2
–
–
1
–
3
–
2
–
–
76
6
116
24
11
18
30
–
6
–
–
–
2
2
–
2
–
–
1
1
–
–
1
6
–
8
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
3
–
–
–
10
–
3
7
–
28
–
–
–
19
Total angefangene Bauten
Opfikon
Thurgauerstr. 101 (Ambassador) (Glattbrugg) **
davon im Stockwerkeigentum
Fertige Bauten (inkl. Land)
Wohnbauten
Aarau
Adliswil
Allschwil
Altdorf (UR)
Arbon
Bachenbülach
Basel
Bern
Biel/Bienne
Birr
Bolligen
Bottmingen
Buchs (SG)
18
Maienzugstr. 22-28
Sonnenbergstr. 42, 44, 45, 47/Stiegstr. 18
Baslerstr. 256, 258, 260
Brennerstr. 200-220
Tschudiweg 1-15
Berglistr. 10
Seemoosholzstr. 16, 20
Länggenstr 8, 10, 12, 14, 16, 18, Hinterroos 1, 3, 5
Adlerstr. 21, 23
Altkircherstr. 34
Bachlettenstr. 47
Colmarerstr. 67
Colmarerstr. 74
Delsbergerallee 7
Friedensgasse 2
Frobenstr. 64, 66
Gotthelfstr. 98
Güterstr. 217
Kapellenstr. 20
Margarethenstr. 59, 61
Missionsstr. 52
Neuweilerstr. 27, 29
Oberalpstr. 111, 113/Tessinstr. 28, 30
Rudolfstr. 44
Ryffstr. 20, 22
Sempacherstr. 14, 16
Sempacherstr. 59, 61
Spalenring 95
Spalentorweg 6, 8
St. Galler-Ring 46
St. Galler-Ring 48
Steinengraben 79
Wattstr. 16
Weiherweg 78
Wiesenschanzweg 42, 44, 46, Mauerstr. 70
Giacomettistr. 24, 26
Landoltstr. 60-64
Weltistr. 32, 34
Badhausstr. 1-21
Ländtestr. 51
Wydenstr. 3 - 20
Hühnerbühlstr. 11-51
Therwilerstr. 41-47
Werdenbergstr. 32, 36
Erlengrund 1-8/Lagerstr. 15
Kommerzielle Objekte
Autoplätze/
Übrige
Mietobjekte
Gestehungskosten CHF
Verkehrswert
CHF
–
8
1
–
20
94
–
30
219
6 956 399.00
51 178 952.18
78 688 697.23
6 590 000
28 145 000
88 528 000
0.00
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1 048 537.05
136 824 048.41
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3 912 465.20
51 178 952.18
28 145 000
2 863 928.15
51 178 952.18
28 145 000
2 863 928.15
2 335 616.10
5 195 162.65
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4 817 711.15
2 164 504.15
6 174 813.15
32 030 670.87
8 711 968.85
2 541 817.70
2 079 206.30
2 196 739.05
4 719 846.65
1 149 632.45
2 581 229.95
5 116 840.90
5 521 946.75
3 763 277.83
2 284 471.45
4 752 516.55
5 768 130.15
3 908 134.15
2 762 539.70
2 301 263.30
5 997 702.74
2 027 789.90
2 312 510.60
3 539 752.85
2 041 563.35
682 512.70
856 028.05
2 357 708.70
4 114 842.84
1 888 753.25
10 554 108.67
2 434 052.00
7 646 180.40
2 296 059.15
24 660 131.90
4 468 971.95
51 650 507.89
26 051 567.30
3 965 490.40
8 430 285.45
23 992 331.03
5 103 000
11 008 000
10 404 000
19 836 000
8 174 000
2 981 000
4 385 000
32 974 000
13 736 000
4 255 000
2 401 000
4 814 000
4 971 000
2 737 000
4 590 000
9 540 000
10 309 000
4 030 000
4 856 000
8 475 000
6 241 000
7 025 000
5 932 000
4 057 000
6 453 000
2 747 000
4 852 000
7 303 000
4 825 000
1 464 000
1 596 000
4 143 000
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3 787 000
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8 018 000
21 508 000
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1
–
4
–
–
–
–
8
4
–
1
–
–
–
–
5
4
–
–
4
2
5
1
1
2
1
–
1
1
–
–
1
–
1
2
1
2
1
4
3
71
–
1
–
1
20
22
22
30
52
24
12
24
96
30
–
–
3
–
4
4
9
19
7
12
12
24
5
2
8
9
1
–
10
4
–
–
4
–
–
63
10
19
11
106
–
584
213
12
29
111
30
47
56
58
96
72
33
44
164
58
18
17
24
23
20
20
52
62
24
22
40
47
38
33
29
42
19
24
35
26
8
8
16
24
12
105
30
89
30
287
35
1184
413
45
57
200
Mietzinsausfall in %
4,1
0,0
2,9
1,8
1,0
0,6
1,6
17,1
2,1
1,2
4,1
0,4
0,6
0,0
0,0
0,4
0,0
1,0
7,5
1,4
0,5
0,1
0,4
4,3
0,7
0,9
0,9
0,6
0,4
0,0
0,0
0,0
1,7
0,0
3,9
2,1
1,8
10,3
3,9
15,0
4,9
2,6
0,1
1,9
5,9
Bruttoertrag
CHF
312 425.00
565 910.00
573 476.80
1 016 494.00
502 895.50
241 084.00
318 222.50
1 405 399.20
732 050.00
228 041.05
216 810.00
265 936.00
275 028.80
164 329.60
249 172.50
549 111.10
557 830.00
235 206.40
232 265.00
470 414.50
344 354.75
397 941.05
349 831.00
230 072.20
367 980.35
185 982.75
300 769.50
383 224.10
251 039.00
82 972.00
80 724.00
226 899.00
258 886.30
199 392.00
618 042.40
245 358.70
863 689.00
215 818.00
2 526 642.71
388 837.00
3 144 741.78
2 386 860.35
439 193.04
459 962.00
1 401 901.80
19
Ort
Strasse
Bülach
Cham
Chexbres
Dietikon
Dietlikon
Echallens
Emmen
Fehraltorf
Fislisbach
Im Feld 10 - 24
Röhrliberg 18, 20
Signal 5, 7, 9, chemin du
Max-Müller-Str. 10, 12, 14
Rebackerweg 9, 11
Villaire 3, 5, chemin de la
Mühlematt 7-11 (Emmenbrücke)
Grundstr. 24, 26, 32, 34, 38
Moosäckerstr. 10-14
Moosäckerstr. 4
Burgerholzstr. 12-16A
Laubgasse 2, 4, 6, 6a
Thurstr. 15, 15A, 15B
Champriond 6, 8, route de
Königsweg 2a-c, 4a, 4b
Zelgwasserweg 29-35
Breitlandstr. 1, 3, 5, 7/Dorfstr. 94, 96, 98, 100
Alpes 8, rue des
Wattstr. 24, 26, 28 (Effretikon)
Sägetstr. 35
Alte Landstr. 7-19/Weinbergstr. 1, 3
Reutlenring 2-5/Hagenholzstr. 2, 4, 20, 22
Wolfgrubenstr. 22a, 22b
Seestr. 229, 233
Memise 8, chemin de
Ergolzstr. 1, 1A-1C
Grabenstr. 1-7
Fraumattstr. 37/ Kesselweg 36
Frenkenstr. 10-18
Mattweg 17/19
Seefeldstr. 1-11
Seefeldstr. 14, 16
Seefeldstr. 17-23/Seefeldrain 1, 3
Längenbühlstr. 1-11
Löwenmattweg 37, 45-47
Dorfstr. 11, 13
Kirchweg 73, 75, 77
Eglistr. 1/Bahnhofstr. 20,22/Hechtstr. 4
Martin-Disteli-Str. 77, 79
Alte Jonastr. 47, 49
Grüzenstr. 34, 36
Zürcherstr. 77
Bruderholzstr. 64/Fleischbachstr. 71
Pappelnweg 28 a-c, 30 a-b
Oberdorfstr. 5, 7
Im Gehracker 2, 4, 6, 8, 10, 12
Rainallee 2/4, 6/8, 10/12, 14/16, 47/49, 51/53
Rüchligweg 43, 45, 47, 49, 51, 55
Siebenmatten 7, 9, 11
Brandstr. 33, 35, 37
Aeschermattweg 2a, 2b, 4a, 4b, 6a, 6b
Wöschnauerstr. 14-18
Wöschnauerstr. 22-28
Grienmattweg 16-22/Auweg 13-15
Hauptstr. 34, 34a, 36
Frauenfeld
Fribourg
Frick
Gelterkinden
Geroldswil
Gland
Illnau-Effretikon
Jegenstorf
Kloten
Kölliken
Küsnacht ZH
Lausanne
Lausen
Lengnau (AG)
Liestal
Luzern
Moosseedorf
Münsingen
Oberengstringen
Oberrieden
Olten
Rapperswil-Jona
Reinach (BL)
Rheinfelden
Rickenbach bei Wil
Riehen
Rohr AG
Schlieren
Schöftland
Schönenwerd
Sissach
20
Baujahr
Wohnungen*
2008
1979
1984
1964
1975
1987
1964
2009
1969
1973
1975
1985
1988
1965
1985
1981
1964
1972
1969
1981
1963
1988
1994
1963
1989
1982
1975
1970
1984
1960
1960
1983
1965
1972
1972
1973
1962
1971
1959
1957
1963
1965
1972
2012
1971
1964
1960
2005
2008
2009
2012
1971
1972
1983
1965
92
14
28
24
18
22
60
39
24
31
39
36
21
48
21
29
51
24
30
7
52
51
21
8
25
18
26
40
53
24
117
17
63
48
28
18
18
44
19
–
24
10
10
70
18
32
68
50
34
71
66
24
32
36
31
Wohnungsgrössen (Zimmer)*
< 3 3–3.5 4–4.5
>5
20
–
2
8
4
6
21
–
–
–
12
4
4
24
6
4
–
8
–
–
12
14
7
–
25
–
–
17
10
–
27
–
12
9
4
–
–
10
3
–
–
4
–
25
–
4
24
13
2
29
24
1
16
12
13
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–
8
8
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6
27
3
12
20
21
20
10
12
10
12
24
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15
7
20
16
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–
9
6
22
36
16
50
7
25
36
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9
20
12
–
24
1
–
30
8
12
40
13
13
20
38
7
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5
8
3
10
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7
12
5
13
19
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15
–
16
18
5
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–
9
20
1
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36
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24
3
16
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4
–
–
3
7
15
6
4
–
18
19
12
4
12
–
12
13
–
7
13
–
7
–
–
4
–
–
–
–
–
–
–
–
8
–
–
–
4
3
–
2
–
–
–
–
–
–
4
3
2
–
–
1
–
7
–
–
–
2
3
–
4
12
4
6
–
10
–
4
–
–
–
Kommerzielle Objekte
Autoplätze/
Übrige
Mietobjekte
Gestehungskosten CHF
Verkehrswert
CHF
Mietzinsausfall in %
Bruttoertrag
CHF
–
–
1
–
4
–
1
11
–
–
–
–
1
4
3
4
2
–
–
–
–
–
–
1
–
–
–
3
1
–
2
1
4
–
–
–
–
–
–
–
–
1
–
–
–
–
–
24
–
9
–
9
2
3
–
139
16
35
24
32
37
37
52
28
35
12
42
29
46
26
27
50
32
23
7
41
78
29
15
–
34
39
73
41
15
86
17
61
60
37
26
21
79
12
–
21
16
13
71
22
30
14
80
59
92
78
44
31
33
26
231
30
64
48
54
59
98
102
52
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51
78
51
98
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60
103
56
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14
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129
50
24
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116
95
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205
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128
108
65
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39
123
31
–
45
27
23
141
40
62
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144
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0.00
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0,1
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0,1
32,2
1,4
2,0
4,0
11,0
0,2
10,4
8,6
6,8
3,4
1,4
0,7
0,0
1,8
3,4
2,5
1,3
0,2
0,2
0,3
0,6
1,4
1,6
0,6
15,7
1,4
2,9
1,9
3,8
7,2
3,3
28,2
3,9
4,0
3,0
0,3
2 042 006.70
416 212.00
521 891.00
375 835.55
360 760.00
413 419.50
675 417.00
1 018 615.00
396 914.00
370 740.45
466 751.00
603 133.00
349 048.00
702 549.80
323 603.00
360 643.00
890 898.00
330 624.00
533 306.00
76 056.00
641 399.00
1 038 447.35
298 852.05
219 490.00
272 371.50
257 272.00
390 508.00
542 560.60
746 177.80
276 331.50
1 867 416.50
349 343.00
1 076 920.10
675 804.80
325 012.00
325 695.15
310 616.00
802 385.50
229 468.00
41 095.10
344 632.00
199 241.96
218 581.50
1 361 973.50
269 648.00
663 090.00
782 898.00
1 626 835.35
666 410.00
1 947 590.95
884 299.00
366 768.25
379 867.00
545 658.00
385 354.00
21
Ort
Strasse
Solothurn
St. Gallen
Therwil
Thun
Unterengstringen
Uzwil
Villmergen
Volketswil
Walenstadt
Weinfelden
Wettingen
Winterthur
Wittenbach
Wohlen bei Bern
Wädenswil
Zollikon
Zumikon
Zürich
Baujahr
Wohnungen*
Wohnungsgrössen (Zimmer)*
< 3 3–3.5 4–4.5
>5
Heilbronnerstr. 9, 9a
Hermesbühlstr. 4
Schützenmattstr. 11-21
Zurmattenstr. 34, 34A, 36
Oberzilstr. 2, 2a, 2b, 4, 6/Zilweg 8, 10, 12, 14
Singenbergstr.12
Im Wilacker 11-17
Meisenweg/Eggenweg/Balmweg/Feldstr.
Steffisburgstr. 7, 9
Langacherstr. 10, 12, 14
Bahnhofstr. 130, 132, 132a/Flawilstr. 1
Eichmattstr. 26-48
Lindenhof 2-16
Platzrietstr. 3, 3a, 5, 7
Amriswilerstr. 60-64
Sonnrainweg 1-3/Büntstr. 2-4/Bahnhofstr. 74
Rümikerstr. 28, 30, 32, 34, 36
Untere Schöntalstr. 3-9
Adlerstr. 2, 4, 6, 8
Kappelenring 26A (Hinterkappelen)
Kappelenring 26B (Hinterkappelen)
Etzelstr. 59, 59A, 61
Am Brunnenbächli 22, 24 (Zollikerberg)
Leugrueb 4, 6
Thesenacher 39-43
Bühlstr. 43, 43a-b, 45, 45a-e, 47, 47a-f
Gasometerstr. 23
Grossmannstr. 30
Rütschistr. 16
Schwandenholzstr. 202-208
Südstr. 11
Wehntalerstr. 223-231, 233-233c
1988
1962
1965
1972
1968
1958
1968
1965
1959
1966
2008
2012
1969
1994
1965
1970
2006
1957
2009
1979
1979
1975
1963
1962
1971
2004
1998
1961
1910
1985
1967
1951
17
46
47
55
72
25
30
138
24
22
34
112
68
38
48
46
53
48
64
12
12
24
16
12
21
145
15
16
10
34
18
44
6
16
10
6
6
10
6
40
16
13
1
22
–
8
–
5
6
24
–
6
–
1
–
–
–
6
–
3
–
7
11
–
8
16
14
25
6
10
14
60
7
4
10
36
–
19
15
18
12
24
38
6
6
9
8
5
12
35
10
–
10
9
7
32
3
14
14
24
18
5
10
38
1
–
18
54
68
11
30
18
20
–
26
–
6
10
8
7
9
60
5
7
–
17
–
12
–
–
9
–
42
–
–
–
–
5
5
–
–
–
3
5
15
–
–
–
–
4
–
–
–
44
–
6
–
1
–
–
Rainallee 2/4, 6/8, 10/12, 14/16, 47/49, 51/53
Schwandenholzstr. 202-208
1960
1985
68
34
24
7
40
9
–
17
4
1
Grabenstr. 1-7
Bruderholzstr. 64/Fleischbachstr. 71
1975
1972
26
10
–
–
6
–
20
7
–
3
1970
1960
2006
21
–
48
10
–
10
7
–
11
4
–
26
–
–
1
1964
1955
1957
1962
2012
1964
14
12
21
17
151
17
4
–
8
6
54
–
8
12
9
11
23
–
2
–
4
–
65
13
–
–
–
–
9
4
Total Wohnbauten
Riehen
Zürich
davon im Baurecht
Lengnau (AG)
Reinach (BL)
davon im Stockwerkeigentum
Kommerziell genutzte Liegenschaften
Basel
Zürich
Aeschenvorstadt 48, 50
Freie Str. 3, 5
Am Max Bill-Platz 5,7,9/Binzmühlestr. 102,104/Armin
Bollinger-Weg 1/Birchstr. 180
Total kommerziell genutzte Liegenschaften
Gemischte Bauten
Basel
Bern
Burgdorf
22
Birsigstr. 105/Oberwilerstr. 32
Giornicostr. 1-5
Schützenmattstr. 30
Spalenring 154
Murtenstr. 143, 143a, 143m
Poststr. 3, 5
Kommerzielle Objekte
Autoplätze/
Übrige
Mietobjekte
Gestehungskosten CHF
Verkehrswert
CHF
Mietzinsausfall in %
Bruttoertrag
CHF
–
8
3
2
–
4
–
3
–
8
3
–
–
1
–
4
2
1
–
–
–
–
–
–
–
18
2
1
–
2
4
–
17
25
47
55
58
7
26
137
13
28
54
191
104
61
42
40
68
4
81
12
12
32
34
12
32
177
3
18
1
48
24
73
34
79
97
112
130
36
56
278
37
58
91
303
172
100
90
90
123
53
145
24
24
56
50
24
53
340
20
35
11
84
46
117
4 406 766.30
6 937 648.55
6 932 607.45
12 396 048.40
23 186 585.00
2 739 560.80
5 034 419.25
13 101 347.00
1 645 586.60
3 050 099.05
13 259 250.20
45 817 913.10
20 673 464.15
12 163 489.85
8 718 505.15
8 156 672.35
24 572 541.60
3 280 249.30
25 149 079.10
3 300 122.80
3 585 735.87
8 249 376.60
3 869 500.20
2 571 481.05
6 153 763.55
96 339 782.10
4 706 449.95
3 596 138.80
2 011 799.85
13 499 520.80
4 115 632.10
9 562 721.90
3 845 000
9 685 000
8 614 000
14 106 000
23 396 000
5 145 000
7 068 000
17 501 000
2 916 000
5 798 000
12 513 000
46 533 000
23 415 000
9 057 000
11 122 000
15 813 000
26 298 000
9 549 000
24 955 000
3 941 000
4 584 000
7 848 000
8 202 000
4 871 000
10 714 000
116 849 000
7 869 000
9 022 000
3 212 000
13 501 000
8 899 000
10 370 000
4,9
5,8
4,2
10,5
11,8
1,7
0,3
0,9
0,0
0,9
5,5
14,6
2,3
10,2
1,2
0,0
0,6
0,1
2,3
0,0
0,2
19,7
6,3
5,4
1,7
1,5
0,5
1,0
0,0
4,2
0,1
4,9
252 921.00
613 692.00
624 249.00
743 032.40
1 102 342.75
307 713.17
446 859.00
1 318 284.70
230 825.00
345 558.40
688 289.00
2 157 868.60
1 294 372.20
530 268.00
653 031.00
884 314.50
1 353 640.25
538 327.50
1 318 687.65
198 145.00
239 936.00
432 116.00
258 009.00
236 904.00
543 273.90
5 369 419.35
379 581.00
413 289.45
174 894.00
703 307.10
454 125.60
679 430.90
1 233 997 830.75
1 535 494 000
4,1
83 508 360.61
13 692 943.53
13 499 520.80
13 277 000
13 501 000
1,9
4,2
782 898.00
703 307.10
27 192 464.33
26 778 000
3,0
1 486 205.10
6 573 747.55
3 206 652.30
6 897 000
3 349 000
8,6
0,6
390 508.00
218 581.50
9 780 399.85
10 246 000
5,9
609 089.50
87 600 578.07
5 785 965.30
98 071 264.00
99 919 000
15 451 000
128 651 000
22,5
1,9
0,4
3 914 653.38
658 682.40
6 215 629.00
191 457 807.37
244 021 000
9,8
10 788 964.78
3 026 951.60
1 883 821.50
4 522 773.90
2 914 170.85
122 137 873.60
4 126 720.70
5 295 000
3 582 000
8 379 000
5 472 000
121 680 000
7 556 000
0,0
0,2
0,0
0,8
11,8
27,1
339 768.00
230 163.35
466 800.00
306 173.70
5 794 479.80
425 318.00
–
2
–
–
70
24
9
3
1
4
2
19
7
14
48
39
13
212
–
1
–
13
–
–
261
40
82
84
65
23
303
24
58
17
26
25
19
431
64
23
Ort
Strasse
Fislisbach
Genève
Birmenstorferstr. 1
Charmilles 1, place des
Charmilles 3, place des
Wendt 60, avenue
Forchstr. 331, 333
Limmattalstr. 181/Ackersteinstr. 209
Zürich
Baujahr
Wohnungen*
2008
1962
1962
1962
1971
1989
19
35
35
40
25
8
Total gemischte Bauten
* Die Anzahl Wohnungen bzw. Wohnungsgrössen unterliegen Veränderungen
** At cost Wert wurde von der Fondsleitung aufgrund des True and Fair Grundsatzes auf das Niveau der DCF-Projektbewertung per Stichtag gesenkt.
24
Wohnungsgrössen (Zimmer)*
< 3 3–3.5 4–4.5
>5
5
7
7
20
17
2
12
16
17
–
8
6
2
6
5
20
–
–
–
6
6
–
–
–
Kommerzielle Objekte
Autoplätze/
Übrige
Mietobjekte
Gestehungskosten CHF
Verkehrswert
CHF
Mietzinsausfall in %
Bruttoertrag
CHF
5
5
5
6
9
8
31
–
–
–
32
8
55
40
40
46
66
24
17 961 230.65
6 867 259.37
6 155 372.74
8 885 656.25
5 542 738.30
4 122 420.65
15 911 000
15 792 000
16 214 000
13 846 000
8 438 000
4 563 000
7,1
1,3
5,3
0,7
0,0
4,8
856 268.00
910 128.00
877 388.00
872 532.00
570 731.00
255 916.40
188 146 990.11
226 728 000
8,3
11 905 666.25
25
Zusammenfassung Liegenschaftenverzeichnis
Objektkategorien
Total angefangene Bauten
davon im Stockwerkeigentum
Total fertige Bauten (inkl. Land)
davon im Baurecht
davon im Stockwerkeigentum
– Wohnbauten
davon im Baurecht
davon im Stockwerkeigentum
– Kommerziell genutzte Liegenschaften
– Gemischte Bauten
Total
Gestehungskosten
CHF
136 824 048.41
51 178 952.18
1 613 602 628.23
27 192 464.33
9 780 399.85
1 233 997 830.75
27 192 464.33
9 780 399.85
191 457 807.37
188 146 990.11
Verkehrswert
CHF
123 263 000
28 145 000
2 006 243 000
26 778 000
10 246 000
1 535 494 000
26 778 000
10 246 000
244 021 000
226 728 000
Mz-Ausfall
in %
0,0
0,0
5,2
3,0
5,9
4,1
3,0
5,9
9,8
8,3
1 750 426 676.64
2 129 506 000
5,2
Bruttoertrag
CHF
3 912 465.20
2 863 928.15
106 202 991.64
1 486 205.10
609 089.50
83 508 360.61
1 486 205.10
609 089.50
10 788 964.78
11 905 666.25
110 115 456.84*
* nach Abzug von Baurechtszinsen
Veränderungen im Bestand
Grundstücke
Ort
Strasse
Objektkategorie
Datum
Käufe
Aarburg
Wohnbauprojekt Falkehof
Angefangene Bauten
01.06.2014
Verkäufe
Rapperswil-Jona
Alte Jonastr. 47, 49
Wohnbauten
01.01.2014
Hypotheken
Laufzeit
12.12.2006 – 12.12.2013
08.05.2013 – 18.12.2013
12.12.2013 – 19.12.2013
20.11.2013 – 20.01.2014
15.12.2008 – 15.12.2014
01.04.2009 – 30.12.2015
30.06.2011 – 30.12.2016
20.12.2012 – 20.12.2018
31.10.2012 – 20.12.2019
21.11.2012 – 21.12.2020
31.10.2012 – 20.12.2021
31.05.2012 – 27.12.2022
Total
Zinssatz
2.8%
0.6%
0.7%
0.5%
2.3%
2.4%
1.8%
0.9%
1.1%
1.1%
1.3%
1.4%
Bestand in CHF
30.09.2013
55 000 000
30 000 000
50 000 000
20 000 000
30 000 000
20 000 000
40 000 000
40 000 000
50 000 000
40 000 000
Aufnahme
Rückzahlung
55 000 000
40 000 000
-
–55 000 000
–30 000 000
–55 000 000
–40 000 000
-
Bestand in CHF
30.09.2014
50 000 000
20 000 000
30 000 000
20 000 000
40 000 000
40 000 000
50 000 000
40 000 000
375 000 000
95 000 000
–180 000 000
290 000 000
Zusatzangaben
Geschäfte zwischen kollektiven Kapitalanlagen gemäss Art. 74 Abs. 3 KKV-FINMA
keine
26
Immobiliengesellschaften
Fotografen
Anfos Immobilien AG, Basel
Immobiliengesellschaft IMMOSIP AG, Zürich
S.I. Mauverney C, Lausanne
SI Servette-Parc A, Genève
Société Immobilière Charmilles Centre B, Genève
Société Immobilière Charmilles Centre C, Genève
– Régis Colombo, Lausanne; Titelbild
– UBS Fund Management (Switzerland) AG; Altwiesen
– Bilfinger Real Estate AG; Etzelstrasse
– Ducksch & Anliker Architekten AG; Falkehof
– UBS Fund Management (Switzerland) AG; Eichmatt
Das Aktienkapital aller aufgeführten Immobiliengesellschaften gehört
ausnahmslos zu 100% UBS Fund Management (Switzerland) AG,
handelnd für den Immobilienfonds UBS (CH) Property Fund
– Swiss Residential «Anfos».
27
Notizen
© UBS 2014. Das Schlüsselsymbol und UBS gehören zu den geschützten Marken von UBS. Alle Rechte vorbehalten.
Erscheint auch in französischer Sprache. 80980D-1402
UBS Fund Management (Switzerland) AG
Brunngässlein 12
4002 Basel