charges locatives - Cabinet immobilier De Rocquigny

CABINET IMMOBILIER DE ROCQUIGNY
Hervé RICHARD & Gilles DRESCH
22 place du vieux marché – ORLEANS 45000
Tél. +33 (0)2 38 53 57 42
Cabinetderocquigny.com
CHARGES LOCATIVES
Les charges locatives, ou charges récupérables, désignent les dépenses que le propriétaire paie et
qu’il peut « répercuter » sur son locataire. Le point sur ces frais.
Lorsque le logement est loué vide et qu’il est occupé comme résidence principale du locataire, les
charges locatives donnent lieu le plus souvent au paiement de provisions mensuelles qui doivent
être régularisées au moins une fois par an. On parle de charges « au réel ».
Lorsque le logement est loué meublé, le propriétaire bailleur peut opter pour les charges « au réel »
ou « forfaitaires ». Dans ce dernier cas, il fixe un forfait qui ne donne pas droit à une régularisation.
Les charges récupérables « au réel »
La liste des charges récupérables est fixée limitativement par un décret (n°87-713 du 26 août 1987).
Cette liste fixe trois grands types de charges locatives :
Les dépenses des employés d’immeuble et des gardiens concierge
Les dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les équipements d'usage commun
ou les installations individuelles du logement et liées :
•
au fonctionnement et l’entretien de l’ascenseur et du monte-charge,
•
à l’eau froide, l’eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes,
•
au chauffage et à la production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives
(exploitation et entretien courant par exemple),
•
aux produits d’hygiène utilisés pour la copropriété (sacs en plastiques, produits désinfectant, etc.),
•
aux installations individuelles (dépannage, contrôle de raccordement, etc.),
•
aux parties communes antérieures au bâtiment, aux espaces extérieurs, et à l'ensemble des
bâtiments d'habitation (électricité, entretien de propreté, etc.)
Les impositions et redevances, c'est-à-dire à la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures
ménagères la taxe de balayage.
Toutes les charges qui ne sont pas listées par le décret ne sont pas récupérables. On peut citer par
exemple les frais de dératisation, les frais d’enlèvement des encombrants, etc.
La régularisation des provisions pour charges locatives « au réel
»
Lorsque le locataire s’acquitte de provisions, au moins une fois par an, le propriétaire doit
régulariser les provisions payées par le locataire par rapport aux dépenses réellement acquittées
et récupérables.
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Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges
ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à
compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
Si les provisions pour charges payées par le locataire sont supérieures aux dépenses engagées
par le propriétaire, ce dernier devra rembourser le trop-perçu. Mais si le montant de provision pour
charges a été inférieur aux charges réellement financées par le propriétaire, ce dernier peut
demander au locataire de payer la différence, et ajuster le montant des charges mensuelles ou
trimestrielles payées par le locataire pour l’année suivante.
Charges et fiscalité du propriétaire
En cas de vacance locative, entre deux locataires par exemple, le propriétaire peut retrancher les
charges effectivement payées de ses revenus fonciers.
Ce que change la loi ALUR
La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) comprend une série de
dispositions concernant les relations entre le propriétaire et le locataire. Parmi les mesures, la loi
prévoit :
•
la création d’un délai de prescription de trois ans concernant la régularisation tardive des charges.
Au-delà de ce délai, un bailleur ne pourra plus demander le paiement des charges impayées, alors qu’avant
la loi ALUR ce délai était de cinq ans ;
•
si le bailleur procède à la régularisation des charges plus d’un an après leur exigibilité, le locataire
peut demander un étalement du paiement d’arriérés de charges sur 12 mois ;
•
à compter du 1er septembre 2015, le bailleur devra transmettre au locataire qui en fait la demande,
le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale ;
•
dans les immeubles en copropriété, si le locataire part avant que la régularisation annuelle des
charges ait pu avoir lieu, le propriétaire bailleur peut conserver jusqu’à 20% du dépôt de garantie en
attendant l’arrêté des comptes de l’immeuble de pouvoir les régulariser. Il devra, le cas échéant, lui rendre
la différence entre le montant retenu, et les sommes effectivement payées ;
•
pour les locations meublées ou les colocations vides les charges locatives peuvent être forfaitisées
ou perçues par provisions avec une régularisation.