Spécial immobilier - guide Nouvel Observateur
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Spécial immobilier - guide Nouvel Observateur
DR moins que ce que j’avais imaginé, mais je n’ai pas eu d’autre choix que d’accepter. » L’épilogue est plus gai pour Benoît, qui, à seulement 22 ans, vient de s’offrir son premier appartement à Toulouse, après deux ans de recherches : « Jusqu’à présent, le marché était inaccessible pour moi, mais les choses ont enfin basculé grâce à des prix et des taux à la baisse. Je viens d’acheter un T2 pour 97 000 euros, et le remboursement de mon crédit est moins élevé que mon précédent loyer. » Deux histoires révélatrices du nouveau marché immobilier à Toulouse. Après une année de crise où se sont succédé la chute du nombre de transactions (jusqu’à –25% au début de l’année 2009) et la baisse des prix (entre 7 et 15% selon le type de bien et le secteur, d’après les dernières données de la Fnaim et des notaires), les affaires reprennent, même si elles n’ont pas le même goût pour tout le monde. Grandes perdantes de cette nouvelle configuration : les classes moyennes, quand elles sont obligées de vendre des biens acquis au plus fort du marché. Car ce sont les maisons affichées entre 300 000 et 400 000 euros et achetées il y a deux ou trois ans qui subissent la plus grande décote. Il en est de même pour les constructions des années 1960, qui avaient flambé. Marianne et Jean-Pierre, un couple de quadras, étaient loin d’imaginer que l’immobilier leur donnerait autant d’insomnies. « Il y a six mois, nous avons lancé la construction de notre maison, mais nous avons dû la stopper net car nous n’arrivons pas à vendre notre appartement aux Minimes. Or cette vente était censée financer une partie de notre construction. Aujourd’hui, cet appartement nous reste sur les bras, mais nous ne pouvons pas nous résoudre à le brader », confie Marianne. Primo-accédants et investisseurs sont dans une meilleure posture, profitant de la baisse EMMANUELLE LASSALLEMICHEL Présidente de la Fnaim Haute-Garonne Le Nouvel Observateur. – Quels ont été les effets de la crise sur le marché toulousain ? Emmanuelle Lassalle-Michel. – Comme ailleurs, la crise a fait baisser les prix, mais de façon inégale selon le type de biens et les quartiers. A Toulouse intramuros, la baisse s’est échelonnée entre 5 et 8% sur l’année 2009. A l’extérieur, elle a été II ● LE NOUVEL OBSERVATEUR Rue du Taur, quartier Saint-Sernin D. Schneider / Urba Images Server Spécial immobilier LES BIENS ENTRE 80 000 ET 150 000 EUROS TROUVENT PRENEUR. AU-DESSUS, C’EST LE CALME PLAT. des taux d’intérêt. « Les taux oscillent entre 3,50 et 3,90%, et devraient rester stables dans l’immédiat », analyse Nicolas Pugliese, directeur de l’agence de courtage Cafpi, à Toulouse. Une baisse qui permet d’emprunter 20 à 25% moins cher qu’il y a un an et demi ! C’est dans ce contexte favorable que Marion et Laurent, 25 ans tous les deux, ont décidé de se lancer. « Nous recherchons un T2 dans Toulouse, mais nous ne sommes pas pressés. Il y a, en ce moment, du choix pour notre budget de plus importante : entre 10 et 15%. L’autre effet indéniable de la crise a été une hiérarchisation du marché. Après cinq années d’embellie, nous étions arrivés à voir tous les biens au même prix. Aujourd’hui, chaque bien a retrouvé sa juste valeur, en fonction de son emplacement et de l’époque de sa construction. Ainsi, un bien des années 1960 ne se vend plus au même prix qu’un bien des années 1990, et c’est plutôt une bonne nouvelle. N. O. – Comment se dessine le marché en ce début d’année ? 120 000 euros. Nous sommes bien décidés à en profiter », explique la jeune femme. Bien vu ! Car Nicolas Verret, président du GIE Orpi, le confirme : « Six ou sept biens comparables pour un acheteur, c’est l’équilibre du moment. » Plus on s’éloigne dans l’agglomération, plus le marché a été touché par la crise. Les familles réfléchissent désormais avant de se mettre au vert. Au sud de Toulouse, sur l’axe Muret-Saint-Gaudens, les villes comme Cazères, Carbonne ou Noé en font les frais. C’était pourtant des destinations recherchées par les Toulousains, attirés par un foncier accessible. « A Carbonne, il y a des rues entières de maisons à vendre. Les gens sont échaudés, notamment par le coût des transports », confie un agent immobilier, fin connaisseur du secteur. Plus proches de Toulouse, les communes de Balma, Tournefeuille et L’Union souffrent aussi. Au point que ces lieux, encore inaccessibles il y a trois ans pour de nombreux acheteurs, en perdraient presque leur statut de banlieue huppée… Finalement, seul le marché des biens situés entre 80 000 et 150 000 euros demeure très dynamique, la demande restant soutenue jusqu’à 300 000 euros. Au-dessus, c’est le calme plat, et plus encore dans le haut de gamme. « Les transactions de plus de 500 000 euros, qui représentaient 15 à 20% du marché avant la crise, plafonnent maintenant entre 3% et 5% », évalue Philippe Pailhès, expert immobilier à la chambre des notaires de Haute-Garonne. D’ailleurs, malgré la baisse des taux, le montant moyen des crédits sollicités à la Cafpi depuis le début de l’année continue de baisser et avoisine les 150 000 euros. Voilà sans doute pourquoi on ne peut pas encore parler de reprise. Pour l’heure, le marché est inégal et fébrile. BÉATRICE GIRARD E. Lassalle-Michel. – Heureusement, le marché n’est plus cristallisé comme ce que nous avons pu connaître début 2009. Il est même redevenu fluide, avec des délais de réalisation de ventes de deux à trois mois, à condition que les biens soient au prix. De même, le volume de transactions est équivalent à celui de début 2008, mais les prix ne sont pas remontés pour autant. Aujourd’hui, le budget moyen d’une famille qui cherche à se loger à Toulouse ou en première couronne se situe entre 200 000 et 250 000 euros. Avant la crise, il était de 300 000 euros. N. O. – Peut-on désormais parler de reprise ? E. Lassalle-Michel. – La reprise est amorcée, mais elle reste fragile. Restons prudents et raisonnables, car psychologiquement les gens ne sont pas encore sortis de la crise. Les problèmes sociaux continuent, et il est probable que les taux d’intérêt remontent dans le courant de l’année… La moindre hausse des prix suffirait à gripper la machine. Propos recueillis par B. G.