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Les résidences services d’occasion, un bon marché de report
Janvier 2014
Le Particulier Immobilier n° 304
Prix décotés, rendements améliorés, emplacement
de choix, l’achat de résidences services dans
l’ancien possède sur le papier de nombreux atouts.
Pourtant ces acquisitions ne sont pas moins
exemptes de pièges dans l’ancien que dans le neuf.
Nos conseils pour éviter les déconvenues.
Acheter un studio meublé au pied des pistes, près de Megève, pour moins de 60 000 € et en retirer une
rentabilité de 5,5 %, cela ne paraissait pas possible à ce couple d’enseignants Lyonnais. « Notre budget était
assez serré. Et nous étions un peu sceptiques sur ce type d’investissement. Ce qui nous a convaincus, c’est de
voir que l’exploitant qui gère la résidence depuis plus de quinze ans a toujours tenu ses loyers », affirment-ils.
Aujourd’hui, de nombreux propriétaires en manque de liquidités commencent à céder leurs lots situés dans des
résidences construites il y a une dizaine d’années. Et au regard du niveau de rendement affiché – le plus
souvent supérieur à 5 % –, soit un point de plus que ce qu’offrent les résidences services dans le neuf, ces
produits méritent que l’on s’y attarde. « Il faut être extrêmement sélectif dans ses choix, car dans ce secteur, le
pire côtoie le meilleur. Mais lorsque la résidence est rentable et que le bail est bien ficelé, il y a de très bonnes
affaires à réaliser », estime Hervé Bocher gérant de la société Création et Développement de patrimoine.
L’acheteur peut choisir un produit qui a fait ses preuves
Les avantages des résidences de tourisme d’« occasion » ne coulent pas de source. En achetant dans le neuf,
l’investisseur bénéficie du dispositif Censi-Bouvard, qui consiste en une réduction d’impôt non négligeable (11
% de réduction d’impôt sur neuf ans en 2014). à la revente, le deuxième acquéreur, lui, n’a pas le bénéfice de
cet avantage fiscal. En revanche, il peut choisir un produit qui a fait ses preuves, lui apportant un certain
nombre de garanties par rapport à l’exploitation de la résidence. Il dispose aussi d’un choix d’emplacements de
qualité souvent plus étendu que dans le neuf. Quant au prix, il est de 30 à 40 % inférieur à celui proposé pour
des produits neufs comparables. Et jusqu’à 50 % en résidences de tourisme, où l’offre est la plus forte, mais le
risque également plus élevé, ne serait-ce qu’en raison de la « saisonnalité » de ce produit. Sur ce marché de la
revente, les prix oscillent en moyenne entre 50 000 € et 100 000 €. « Les budgets peuvent être plus serrés dans
l’ancien sans forcément entraîner de compromis sur la qualité de l’emplacement. Lorsqu’ils ont des revenus
plus confortables, les acquéreurs préfèrent parfois acheter deux ou trois lots en occasion plutôt qu’un seul sur
plans », commente Isabelle de Wavrechin, directrice générale de Pierre et Vacances Conseil Immobilier, qui
assure la revente de résidences de tourisme dans l’ancien. Quelques exemples : si le prix d’une chambre en
Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) oscille le plus souvent entre 140
000 € et 200 000 € HT dans le neuf, les prix démarrent autour de 90 000 € dans l’ancien. Comme cette
chambre dans une résidence située à Provins (77), payée 121 000 € et reversant 5,25 % de rendement net. La
décote dans les résidences étudiantes est plus forte, puisque les premiers prix démarrent à 60 000 €. Ainsi ce
lot dans une résidence située à Rouen, vendu 73 0 000 €, pour un loyer équivalent à 5 % de rendement net.
Les ordres de grandeur sont identiques en résidence de tourisme, où les petits budgets trouveront des offres
dès 50 000 €. Un studio dans une résidence du Cap d’Agde s’est négocié 68 000 €, pour une rentabilité de 5 %
net.
L’explication d’une telle décote ?
L’arrivée à échéance de la période de location obligatoire (neuf ans) sous les régimes de défiscalisation tels
que le Périssol, pour les plus anciennes résidences, ou le Demessine, augmente mécaniquement le nombre de
lots mis sur le marché. « C’est un produit qui n’est pas très liquide. C’est-à-dire que les investisseurs préfèrent
en général le conserver dans le temps. Mais ils sont parfois contraints de vendre. Si certains lots achetés au
meilleur moment peuvent générer des plus-values, pour d’autres, c’est plus délicat. Notamment quand les
loyers de départ ont été renégociés à la baisse », estime Hervé Bocher. Alors que le marché immobilier donne
plutôt des signes de faiblesse, le secteur de la revente de résidence service est, du coup, en phase de
croissance. En deux ans, Cérénecimo, l’un des poids lourds de la vente d’immobilier géré, a multiplié le chiffre
d’affaires de sa filiale spécialisée dans ce type de produit par 2,5. Bon nombre de structures l’on rejoint sur ce
segment : Cérès Conseil, Création et Développement de patrimoine, Le Revenu Pierre, ou encore Pierre et
Vacances, qui se charge de trouver des acheteurs pour ses propriétaires. L’afflux de produits sur le marché, les
prix abordables, un rendement correct, s’ajoutent à un autre atout non négligeable : une fiscalité attractive.
Dans l’ancien, l’investisseur pourra opter pour le régime fiscal du loueur en meublé, qui offre un très fort levier
de défiscalisation, en permettant de générer des loyers nets d’impôts. Dans ce cadre, c’est le statut de loueur
en meublé non professionnel (LMNP) que choisissent la plupart des investisseurs. Ainsi, la valeur des biens
mobiliers et immobiliers (hors terrain) pourra faire l’objet d’un amortissement comptable tous les ans, permettant
de neutraliser une partie, voire toute la fiscalité, sur ces revenus (voir LPI n° 303, p. 12). Le statut de loueur en
meublé professionnel (LMP) est plus avantageux, mais les conditions d’accès sont plus strictes. Déduction faite
des charges sur les loyers, les déficits restants sont imputables sur le revenu global et les plus-values
immobilières peuvent être exonérées sous conditions. Mais depuis 2009, pour en bénéficier, il faut que les
revenus issus de la location meublée dépassent 23 000 € TTC annuels et qu’ils soient supérieurs aux autres
revenus professionnels du foyer fiscal. Dans les deux cas, l’investisseur pourra cumuler les avantages offerts
par le régime du réel. Celui-ci permettant de déduire de ses revenus locatifs professionnels les charges
engagées pour la location (intérêts d’emprunts, taxe foncière – qui dans ces localités peut coûter jusqu’à deux
mois de loyer –, travaux, etc.) et de reporter les déficits sur les revenus de l’année suivante pendant dix ans.
L’emplacement, mais pas seulement…
Si un bon emplacement est nécessaire pour garantir le potentiel locatif d’un immeuble, il reste insuffisant dans
le cadre d’un établissement avec services et faisant l’objet d’un bail commercial avec un exploitant. En effet, les
critères de sélection pour ces produits diffèrent d’un achat classique. « Ce type de placement se rapproche
davantage d’un investissement commercial que d’un placement immobilier. Le principal, et probablement le plus
difficile, est d’analyser si l’exploitant est en mesure de tenir les loyers promis et si le niveau de charges ne
risque pas d’écorner les rendements », souligne Marie-Laure Raymond, gérante de Cérès Conseil, spécialiste
de la revente de résidences services dans l’ancien. Cet exercice est néanmoins indispensable. Et dans l’ancien,
plus aisément réalisable que dans le neuf. En effet, lorsqu’une résidence existe depuis plusieurs années, il est
possible d’avoir du recul sur son exploitation. Bilans comptables, règlement de copropriété, procès-verbaux
d’assemblée générale, bail commercial, les documents dont peut se saisir un acquéreur sont nombreux (voir p.
42), même si les obligations de l’exploitant en la matière diffèrent selon la destination de l’établissement –
tourisme, étudiants ou médicalisé. Ces documents devront être obtenus en amont en vue d’être étudiés,
permettant ainsi de comparer les produits d’investissements entre eux. Ce sont les conditions du bail signé
entre l’acquéreur et l’exploitant qui fixent le niveau de rentabilité de cet achat. Le plus fréquent étant de
reprendre un bail en cours, d’une durée de neuf ans renouvelable. Seul le groupe Cérénicimo propose de
repartir avec des baux neufs sur les biens qu’il commercialise. « Le loyer versé par l’exploitant est un indicateur.
Mais pour savoir quel sera le loyer net de charges, il faudra passer au crible la répartition des frais entre le
propriétaire et l’exploitant », rappelle Alexandre Teitgen, directeur de Cérénicimo-Asset. Ainsi, s’il est plus
courant que les gros travaux soient pris en charge par l’exploitant en Ehpad – celui-ci ne peut se permettre de
risquer de perdre son agrément pour des travaux que rechigneraient à faire les propriétaires – c’est moins le
cas en résidence étudiantes, et encore moins en résidence de tourisme. « Réaliser des travaux, voire payer
pour l’entretien alors que c’est à l’exploitant de s’en charger n’est pas négatif en soi. Mais il faut que le
rendement tienne compte de ces dépenses », poursuit Alexandre Teitgen. En général, ce sont les résidences
souffrant du plus grand turnover qui affichent le plus fort niveau de charges, du fait de la fréquence plus élevée
des travaux d’entretien. C’est le cas des résidences en bord de mer mais surtout de celles situées à la
montagne, du fait de la rudesse du climat, qui majore les dépenses liées à l’usure prématurée des
constructions.
L’exploitant a tout intérêt à jouer franc jeu
Niveaux de loyer versés, charges pesant sur l’investisseur, ces conditions sont primordiales. Mais il faut aussi
que le contrat signé par l’acquéreur initial avec l’exploitant soit reconduit dans les mêmes conditions avec le
second acquéreur. « Lorsqu’on est proche de la reconduction du bail en cours, bien sûr, le risque de voir les
conditions changer ou de se voir imposer une baisse de loyer augmente. Le rapport de force est alors plutôt en
faveur de l’exploitant », explique Me Paul Duvaux, avocat fiscaliste spécialiste de ces questions. Les
renégociations de loyers à échéance du bail ne sont pas rares « Les loyers de résidences achetées il y a dix
ans culminent parfois à près de 9 % de rendement du fait de la flambée des indices d’indexation. Un exploitant
ne peut pas tenir ce niveau de loyer. Renégocier un loyer dans ce cadre obéit à une logique d’équilibre que l’on
peut comprendre », commente Marie-Laure Raymond de Cérès Conseil. Il est, dans ce cas, utile de demander
à l’exploitant une attestation de ce qu’il envisage de réclamer au moment du renouvellement. Il n’a pas
l’obligation de vous répondre, mais l’absence de réponse peut servir d’indicateur sur sa transparence. Le
nombre de résidences reprises, soit de gré à gré, soit à la barre du tribunal, après des faillites d’exploitants ont,
pour la plupart, les mêmes causes. Les loyers promis, intenables pour l’exploitant, n’ont pu être versés que par
le biais de manipulations comptables : des prix d’achat surélevés permettant de doter une filiale, créée pour
l’occasion, des fonds nécessaires au paiement des deux premières années de loyers… avant que l’exploitant
ne mette la clé sous la porte faute de pouvoir continuer à les payer. Ainsi, les faillites récentes de groupes de
résidences services comme Transmontagne, Mona Lisa en tourisme, ou encore Quiétude en résidences
étudiantes et en Ehpad ont jeté un coup de froid sur ce secteur. Certains propriétaires ont été contraints de
vendre dans ces conditions et se retrouvent sur le marché de l’occasion. Pour un acheteur, ces lots ne doivent
pas être écartés d’emblée. « Contrairement à ce que l’on pourrait penser intuitivement, il faut que les loyers
aient été suffisamment négociés à la baisse pour que l’opération soit sécurisée pour un acheteur. Lorsque ce
n’est pas le cas, le risque de faillite demeure. Les cessations de paiement successives existent », relève Hervé
Bocher. Dans ce cadre, les critères de sélection se devront d’être très stricts. Dans certains cas, un potentiel
acheteur d’une résidence d’occasion ne sera pas confronté aux comptes d’un exploitant, mais à ceux d’une
société de type SARL ou SAS, formée d’un groupe de copropriétaires ayant repris l’exploitation de la résidence
pour confier sa gestion à un administrateur de biens. En effet, depuis la loi de finances pour 2010, les
copropriétaires sont habilités à autogérer leur résidence, faute de repreneur au bout d’un an. Ce qui n’était pas
le cas auparavant et les mettait dans la situation de risquer une requalification par le fisc. Ce ne doit pas être un
frein à un rachat de lot. « Les cas d’auto-exploitation en résidence de tourisme ou étudiante sont de plus en
plus fréquents. L’idéal étant que la résidence ait été reprise depuis au moins quatre ans et qu’elle soit profitable
», poursuit Me Paul Duvaux. En l’absence de la marge exploitant, la rentabilité peut en effet s’en trouver dopée.
Sur ce segment, chaque résidence est un cas particulier qui doit être passé au crible pour investir en toute
sécurité.
Jorge Carasso
Témoignage d'Anne Laure Perrier, Toulon, acquéreur d’une chambre dans un Ephad avec CERES Conseil
« Le loyer net de charges m’a confortée dans mon choix »
J’ai acheté une chambre dans un Ephad à la Seyne-sur-Mer pour 97 000 €, il y a quatre ans. L’opération offrait
un rendement de 5 % tous frais compris et net de charges. Je souhaitais acheter dans l’ancien pour avoir un recul
sur la solidité de l’exploitant, mais aussi pour voir la résidence, qui se situe près d’où je vis. J’ai prétexté que je
cherchais une place pour ma grand-mère afin de visiter l’établissement. Ce qui a achevé de me convaincre, c’est
la vue spectaculaire sur les îles du bord de mer que l’on a depuis la terrasse. Je me suis dit qu’un tel
emplacement aurait toujours de la valeur. Le fait de percevoir un loyer net de charges m’a confortée dans mon
choix. En effet, le bail stipule que l’ensemble des charges et des travaux est supporté par l’exploitant. Ce
contrat, qui a été reconduit récemment, n’a pas fait l’objet de changements majeurs. Seul le mode d’indexation
des loyers a été modifié pour faire place à un indice composite professionnel. Cela tempère la hausse des loyers
qui me sont versés, mais ils ne baissent pas, contrairement à ce qui peut se passer dans d’autres résidences.
Attention à la TVA résiduelle
C’est une épée de Damoclès suspendue au-dessus de tout investisseur en résidence services, mais très peu le
savent. Un lot acheté en Vefa ouvre droit à la récupération de la TVA (à 19,6 %) sur le prix d’achat, en
contrepartie d’une prise à bail commercial, qui permet de collecter de la TVA sur les loyers. Si le bail est rompu
avant la 20e année suivant la prise d’effet du 1er bail, la TVA doit être reversée au Trésor public, en déduisant
1/20e par année de détention. Lorsqu’un investisseur acquiert un tel bien d’occasion, il faut qu’il vérifie
combien de TVA résiduelle reste en suspens, car si le bail vient à être résilié par l’exploitant et que le bien n’a
pas encore 20 ans, c’est celui qui en est propriétaire lors de la résiliation qui est tenu de reverser la TVA restant
à courir.
Les documents à examiner avant d’aller chez le notaire
Bail commercial, règlement de copropriété, procès-verbaux d’assemblée générale, bilan comptable de la
résidence… Les documents à passer au crible sont nombreux. Vous y repérerez les informations primordiales
pour vous assurer que vous faites le bon choix.
La qualité de l’exploitant
La capacité de l’exploitant à tenir ses loyers est primordiale. Privilégiez ceux ayant une quinzaine d’années
d’expérience afin d’avoir du recul sur la façon dont ils se comportent aux périodes de renouvellement de baux.
Les forums d’investisseurs sont à ce titre très instructifs. Vérifiez par ailleurs que ses comptes sont publiés au
greffe et donc consultables sur Internet (infogreffe.fr). En Ehpad, il faut que l’exploitant gère une vingtaine
d’établissements pour abaisser ses coûts de gestion en bénéficiant d’économies d’échelles. En résidence de
tourisme ou en résidence étudiante, la question de la taille est moins déterminante.
L’indexation du loyer
Le loyer est un loyer commercial. Il doit être réévalué annuellement en appliquant la variation d’un indice, mais
les modalités d’indexation peuvent différer totalement d’un contrat à l’autre, selon l’indice choisi : indice du
coût de la construction (ICC), indice des loyers commerciaux (ILC), pourcentage fixe. Connaître les modalités
de révision est impératif. L’indice est-il plafonné ou non ? À quelle fréquence le loyer est-il révisé ? Ainsi, un
bail indexé sur l’ICC – c’était fréquent avant 2006 et la création de l’ILC – fait-il peser un risque de
renégociation sur les loyers si l’échéance du bail est proche ? En effet, la flambée de cet indice (+ 35 % en dix
ans) a rendu les loyers versés par les exploitants difficilement tenables à terme.
Le résultat d’exploitation
Les exploitants de résidences de tourisme doivent fournir un bilan comptable individualisé par résidence et non
pas un bilan du groupe (loi Novelli du 22 juillet 2009). C’est le résultat d’exploitation (ou résultat net) qui
indique la rentabilité de la résidence. Quand ce résultat dépasse 5 % (sur plusieurs années consécutives), la
résidence est considérée comme rentable. Malheureusement, les résidences étudiantes et seniors n’ont pas cette
contrainte de transparence. De même, les exploitants de résidences de tourisme gérant des baux antérieurs à
2009 en sont affranchis.
Taux d’occupation
Les exploitants de résidences de tourisme doivent préciser annuellement les taux de remplissage des résidences
qu’ils ont en gestion. Un taux d’occupation est considéré comme performant quand il dépasse 67 % à la mer sur
la saison d’été (six mois), 80 % à la montagne sur la saison d’hiver (quatre mois) et 70 % à la campagne et en
ville sur l’année, selon le Syndicat national des résidences de tourisme (SNRT). Non tenues de divulguer ces
chiffres, les résidences étudiantes doivent atteindre les 80 % d’occupation, quand pour les Ehpad, ces taux
s’envolent à plus de 90 %. La pertinence de ces chiffres reste cependant à relativiser. Le prix des séjours peut
être bradé pour faire grimper les taux d’occupation. Sauf pour les Ehpad, où le prix de la nuitée est fixé en partie
par le conseil général.
Grosses et petites réparations
C’est le bail commercial qui ventile les dépenses à la charge du propriétaire ou de l’exploitant. Les grosses
réparations liées à la structure du bâtiment (listées par l’article 606 du Code civil) sont, selon l’usage, le plus
souvent à la charge du propriétaire, quand les réparations d’entretien – mises aux normes, ravalement, réfection
de la toiture – sont prises en charge par l’exploitant de la résidence. Toutefois, tous les cas de figure existent et il
convient de connaître précisément les dépenses auxquelles va s’exposer le futur acquéreur.
Les lots de services
Aux chambres meublées sont rattachés des millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales –
couloirs, escalier, ascenseur – ainsi que des lots de services – selon les cas, salle à manger, salle de gym… Il
convient de savoir précisément qui est le propriétaire légal de ces lots. Le règlement de copropriété indiquera
clairement si ces lots de services sont des parties privatives – et donc appartenant à un propriétaire particulier,
au promoteur, à l’exploitant –, ou des parties communes générales. La détention de ces lots conditionne
l’exploitabilité de la résidence : sans services, pas de résidence services… Leur détention par l’exploitant peut
ainsi permettre d’exercer un moyen de pression sur les propriétaires en cas de conflit.
Les procès-verbaux d’assemblée générale
Les comptes rendus d’assemblée générale permettent de mettre à jour le niveau des charges payées dans la
résidence – celles-ci peuvent atteindre 20 % du loyer – et des travaux à venir, ainsi que leur montant. Sur
plusieurs années, ces documents permettent de voir comment évoluent ces postes de dépense. La lecture des
ordres du jour peut également permettre de voir si les copropriétaires sont impliqués dans le suivi et la gestion
de la résidence. Ce qui est toujours un bon signe.
Question à...Maître Paul Devaux, avocat fiscaliste
Il est vivement conseillé de visiter la résidence
Y a-t-il un avantage à acheter dans une résidence service d’occasion plutôt que neuve ?
Le principal avantage est de pouvoir avoir du recul sur la solidité de l’exploitant de la résidence. Publie-t-il ses
comptes au greffe ? Son activité est-elle bénéficiaire ? A-t-on facilement accès aux informations liées à la
gestion de la résidence ? Quelle est sa réputation sur les forums d’investisseurs sur Internet ? Tous ces éléments
doivent être rédhibitoires en cas de signaux négatifs. Par ailleurs, il est vivement conseillé de visiter la résidence
que l’on souhaite acquérir. De discuter avec le personnel pour prendre la température de la gestion par
l’exploitant. De regarder la qualité du bâtiment, l’entretien des équipements. Acheter dans une résidence qui a
plusieurs années de vie vous prémunit contre un certain nombre de risques. Et notamment les fameux « fonds de
concours ». Ces dotations données par le promoteur d’une opération à un exploitant, créées de toutes pièces afin
d’assurer les premières années de loyer, avant de faire faillite. Cette technique a fait des ravages en résidences
de tourisme où des investisseurs ont été bernés par des loyers mirifiques.
Comment savoir si les loyers versés sont tenables par l’exploitant ?
Les exploitants de résidences de tourisme sont désormais tenus de fournir un certain nombre d’informations aux
propriétaires : un bilan de l’année écoulée, les taux de remplissage obtenu, le montant et l’évolution des
principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence… En revanche, le montant des loyers versés est une
information capitale mais rarement fournie. Toutefois, si les lots de la résidence sont de taille équivalente, un
futur acquéreur peut multiplier le loyer promis par le nombre de lots. Il est communément admis dans la
profession que les loyers, comparés au chiffre d’affaires, ne doivent pas dépasser un certain seuil, dépendant du
niveau des charges, pour qu’ils soient tenables par l’exploitant (de 20 à 30 % en Ehpad, de 35 à 40 % en
résidence de tourisme, autour de 45 % en résidence étudiant). C’est un calcul qui peut paraître un peu grossier,
mais dont le résultat permet de détecter et d’écarter les résidences qui ne pourront pas tenir leurs engagements.
À l’approche du terme du bail, un exploitant dont la résidence n’est pas rentable est souvent en position de force
pour renégocier les loyers à la baisse.