35 - Notaire de l`ouest

Immobilier
Baromètre
des Notaires
35
Février 2015
Maître Alain GAUTRON
Président de la Chambre des
Notaires d’Ille-et-Vilaine
En 2014, nous n’avons pas constaté de reprise. Le marché
immobilier reste tendu. Les volumes des ventes ne repartent
pas dans l’ancien et continuent de reculer dans le neuf.
Les promoteurs sont prudents, les mises en chantier sont
en berne. Seuls les programmes bien placés trouvent
preneurs.
Dans l’ancien, si les prix résistent sur l’agglomération
rennaise et le littoral, la baisse se poursuit dans les villes
moyennes et les communes rurales. En Ille-et-Vilaine, dans
certaines communes, il devient parfois plus intéressant de
rénover que de construire.
Aujourd’hui, l’offre est abondante, les acheteurs potentiels
visitent beaucoup, affinent leurs critères (emplacement,
exposition, isolation, …). Ils ont une parfaite connaissance
du marché. Les biens surévalués n’ont aucune chance de
se vendre et les marges de négociation se creusent.
Pour les terrains, si les prix restent globalement stables,
les surfaces ne cessent de diminuer : 460 m2 en 2014
contre 670 m2 en 2004.
Perspectives 2015
13 060
Le taux moyen du crédit
immobilier sur quinze
ans dans l'ouest,
selon Empruntis
Nombre de logements
vendus en Ille-et-Vilaine
sur un an
2.35%
173 900 €
Budget moyen consacré par un bretilien pour
l’achat d’un logement dans le département
Malgré une relative stabilité, des taux d’intérêts « plancher »,
des indicateurs démographiques positifs… les ventes ne
repartent pas. L’immobilier traverse une réelle crise de
confiance.
Dans les mois à venir, les modifications du prêt à taux zéro
renforcé (PTZ+) devraient faire revenir les primo-accédants
sur le marché. De même, le dispositif Pinel devrait séduire
les investisseurs, qui pourront louer à un ascendant ou un
descendant : le tout devant relancer la construction.
En 2015, les volumes devraient se maintenir ou s’apprécier
légèrement. Mais les notaires, comme les autres acteurs
du marché, ne s’attendent pas à un rebond notable.
Les vendeurs doivent rester confiants : une maison ou un
appartement au « juste prix » trouve toujours preneur.
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Dans l’attente de la reprise...
Ille-et-Vilaine
Baromètre de l’immobilier
TENDANCES ET PRIX DE VENTE
Ille-et-Vilaine (35)
Neufs
3 260 € / m2
+0.1 % / 1 an
+3.1 % / 1 an
+9.1 % / 5 ans
+27 % / 5 ans
Prix de vente par secteur
Anciennes
176 400 €
+27.7 % / 10 ans +45.9 % / 10 ans
1 Rennes
2 340 €/m2
3 620 €/m2
300 000 €
180 000 €
A bâtir
48 900 €
-3.1 % / 1 an
+3.8 % / 5 ans
+24.7 % / 10 ans
TERRAINS
Anciens
2 300 € / m2
MAISONS
APPARTEMENTS
Tendances générales dans le 35
-0.1 % / 1 an
-13.2 % / 5 ans
+26.7 % / 10 ans
4
7
4 Littoral
2 810 €/m2
3 660 €/m2
227 000 €
85 000 €
2
1 Rennes
Vitré
8
3
8 Bassin de Vitré
1 530 €/m2
-5 % / 1an
136 600 € -6.7 % / 1an
40 900 € +1.6 % / 1an
3 Deuxième couronne
2 100 €/m2 +1.3 % / 1an
2 680 €/m2 +7.1 % / 1an
206 600 € +0.8 % / 1an
56 300 € +1.8 % / 1an
6
Fougères
11
7 Bassin de Fougères
1 090 €/m2 +3.7 % / 1an
130 000 € -7.1 % / 1an
42 400 € +1.4 % / 1an
2 Première couronne
2 330 €/m2 -1.8 % / 1an
3 020 €/m2 +9.5 % / 1an
278 000 € +0.5 % / 1an
64 500 €
+1 % / 1an
St-Malo
5
6 Bassin du Coglais
93 000 € +12.9 % / 1an
-0.7 % / 1an
-2.6 % / 1an
-2.6 % / 1an
9 Bassin de Bain-de-Bretagne
126 800 € +4.9% / 1an
10 Bassin de Redon
1 130 €/m2
100 000 € -11.5 % / 1an
29 500 €
+0.3 % / 1an
+0.9 % / 1an
+4.6 % / 1an
+19.3 % / 1an
11 Bassin de Montaubande-Bretagne
1 650 €/m2 -7.9 % / 1an
146 500 € -4.6 % / 1an
45 000 € +2.3 % / 1an
5 Bassin de Combourg
1 290 €/m2
135 500 € -3.2 % / 1an
40 000 € -5.9 % / 1an
9
10
Les quartiers de Rennes
Centre
2 750 €/m2
3 870 €/m2
Maurepas Patton
Les Gayeulles
2 290 €/m2 +3.4 % / 1an
3 240 €/m2
-1.9 % / 1an
Thabor Saint-Hélier
2 660 €/m2 +1.1 % / 1an
4 810 €/m2 +5.9 % / 1an
511 000 €
Moulin du Comte
2 610 €/m2 +3.3 % / 1an
Beaulieu Baud
2 380 €/m2 +0.3 % / 1an
3 800 €/m2 -7.3 % / 1an
390 800 €
Francisco Ferrer Vern Poterie
2 190 €/m2 -0.8 % / 1an
284 000 € -2.2 % / 1an
Nord Saint-Martin
2 700 €/m2 +0.9 % / 1an
Sud Gare
2 170 €/m2 +6.7 % / 1an
3 610 €/m2
285 000 € -10.9 % / 1an
Cleunay Arsenal Redon
2 570 €/m2 -2.3 % / 1an
VILLEJEAN
BEAUREGARD
MOULIN DU COMTE
Villejean Beauregard
1 820 €/m2 +0.3 % / 1an
3 210 €/m2
Le Blosne
1 470 €/m2
Bréquigny
1 670 €/m2
LES VOLUMES DE VENTE
MAUREPAS
PATTON
LES GAYEULLES
NORD
SAINTMARTIN
CENTRE
FRANCISCO FERRER
VERN POTERIE
SUD GARE
CLEUNAY
ARSENAL REDON
BRÉQUIGNY
+2.4 % / 1an
BEAULIEU
BAUD
THABOR
SAINTHÉLIER
LE BLOSNE
4
-0.5 % / 1an
6
PROFIL DES ACQUÉREURS
Évolution sur 1 an :
3.7%
+ 0.3 %
- 16 %
+ 1.4 %
- 2.7 %
Appartements anciens
Appartements neufs
A
Maisons anciennes
Terrains à bâtir
3000
9.4%
Âge
18.1%
e
30 à 39 ans
15.4%
Profession
1.5% 2.1%
29 ans et moins
6.3%
6
%
10.9%
40 à 49 ans
30.1%
2500
23.2%
50 à 59 ans
11.8%
60 à a69 ans
R
70 ans et plus
16.8%
23%
2000
27.5%
0.5%
1500
6.7%
%
4 %
4.5%
4 %
4.6%
1000
5
500
48.4%
0
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Origine
géographique
35.2%
Agriculteur
Artisan / Commerrçant
Cadrre supérieur
Même commune
e
Même département
Profession intermédiaire
Même région
Employé
Ile-de-France
Ouvrier
Reste de la France
Retraité
Etranger
Autre / Inactif
2014
R
a
Ille-et-Vilaine
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LES AGGLOMÉRATIONS
LE CONSTAT
Rennes et ses couronnes
des Notaires
À Rennes, les prix dans le neuf reculent (-2.61%).
Seul le très prisé quartier Thabor-Saint-Hélier
résiste : +5.87% soit 4 810 €/m2.
Les cadres supérieurs achètent de petits
appartements, neufs ou anciens, en vue de les louer.
Avec un prix médian de 350.000 €, les maisons de
Saint-Grégoire restent les plus prisées du
département. Un quart d’entre elles se vendent à
plus de 430.000 €.
Même si, globalement, les prix des maisons
anciennes se stabilisent, certaines communes de
l’agglomération rennaise subissent de fortes
corrections de prix (supérieures à 10%).
75% des acquéreurs de maisons à Rennes ont
entre 30 et 50 ans et disposent d’un budget médian
supérieur à 300.000 €.
Les plus jeunes (moins de 30 ans) s’installent en
2nde couronne, plus accessible financièrement.
197
00
169 0 €
78
166 3 €
000
€
178
75
180 0 €
00
161 0 €
000
€
150
00
166 0 €
10
140 0 €
000
€
159
26
190 6 €
00
164 0 €
000
€
117
05
145 3 €
00
116 0 €
000
€
40,00%
166
36
180 0 €
00
151 0 €
250
€
Répartition des ventes selon l’âge
et budget médian investi
35,00%
30,00%
Les plus de 60 ans quittent Rennes et sa
1ère couronne pour migrer vers le littoral, après
avoir vendu leur résidence principale devenue
souvent trop grande. Toutefois, ceux qui décident
d’acheter dans la capitale bretonne investissent
en moyenne 420.000 €.
Au cours des dix dernières années, la part des
acquéreurs cadres supérieurs a augmenté de
15.2 point pour représenter 54% des acquéreurs.
Dans le même temps, la part des cadres moyens
a perdu 5 points, mais ils interviennent toujours
dans près de 30 % des transactions.
25,00%
20,00%
15,00%
10,00%
5,00%
0,00%
29 ans
et moins
30 à 39
ans
Rennes
50 à 59
ans
Premièrre couronne
SECTEURS
RURAUX
et villes
moyennes
60 à 69
ans
6%
Âge
moyen des
acquéreurs
40 ans
Agriculteur
11%
21%
Artisan / Commerrççant
Cadrre supérieur
Profession intermédiaire
26%
22%
70 ans
et plus
Deuxième couronne
Profession
des acquéreurs
2% 3%
9%
40 à 49
ans
Les prix des terrains sont stables mais leurs
surfaces sont de plus en plus petites : 360 m2 sur
la première couronne et 400 m2 sur la seconde,
contre 460 m2 et 570 m2 il y a dix ans.
Employé
Ouvrier
Retraité
Autre / Inactif
LE CONSTAT des Notaires
Les maisons anciennes
subissent de sévères corrections
de prix, de nombreuses
communes affichent des prix
médians inférieurs à 100.000 €.
La baisse se poursuit sur
l’ensemble des secteurs
rurbains.
Sur les bassins du Coglais et de
Redon les plus jeunes (moins de
30 ans) acquièrent des maisons
à rénover à moins de 80.000 €.
Comme dans les villes et sur le
littoral, les surfaces des terrains à
bâtir ne cessent de se réduire.
Le bassin de Coglais profite de
sa proximité géographique avec
le littoral et attire des acquéreurs
à la recherche d’une résidence
secondaire à moindre coût,
notamment des franciliens et
des britanniques.
Les employés et ouvriers
représentent 35 à 50 % des
acquéreurs sur ces secteurs.
Les moins de 30 ans privilégient
les terrains. Ainsi, sur le bassin
de Fougères, ils représentent
36 % des acquéreurs.
Ille-et-Vilaine
Baromètre de l’immobilier
Classement des stations selon le prix de
vente médian des maisons anciennes
LITTORAL
LE CONSTAT
des Notaires
Évolution
1 an
1 Saint-Coulomb
Prix
médian
274 800 €
2 Saint-Malo
272 500 €
+10.3 %
3 Dinard
270 000 €
+3.8 %
À Saint Lunaire, 25 % des maisons se vendent à plus
de 400.000 €.
4 Saint-Lunaire
243 000
e €
+17.1 %
5 Cancale
196 000 €
-6.7 %
En appartement ancien, Dinard reste la commune
la plus onéreuse du département : 3 280 €/m2.
6 Pleurtuit
177 000 €
-4.3 %
e
y
En appartement, les prix sont stables : +0.92% dans
le neuf et +0.3% dans l’ancien.
Les quartiers de Saint-Malo
a
Dans l’ancien, seuls 33% des acquéreurs sont
brétiliens. La résidence secondaire reste le cœur
de marché sur le littoral.
Nord
2 830 €/m2 +1.9 % / 1an
300 000 € +6.2 % / 1an
394 200 €
Les franciliens demeurent des acteurs clés sur le
marché de la résidence secondaire.
Sud
2 410 €/m2
218 400 €
54 500 €
Après avoir fortement chuté en 2013, pour atteindre les
240.000 €, le budget consacré par les franciliens pour
l’achat d’une maison frôle à nouveau les 300.000 €.
Est
3 580 €/m2
296 000 €
114 600 €
Le prix des maisons s’apprécie à nouveau sur le
littoral mais uniquement dans les stations les plus
prisées : à Dinard, Saint-Lunaire ou encore à
Saint-Malo, à proximité du sillon.
52 ans
SUD
EST
E
2%
Origine géographique
des acquéreurs
15%
28%
Même commune
Même département
16%
Âge moyen des
acquéreurs
M
Même région
Ile-de-France
6%
33%
Reste de la France
Etranger
e
y
a
Chambre Départementale des Notaires d'Ille-et-Vilaine
2, mail Anne-Catherine - CS 54337 - 35043 Rennes Cedex
Tél. 02 99 65 23 24 / Fax 02 99 65 23 20
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Attention : le Conseil régional des
notaires communique des prix médians.
Le prix médian sépare les biens en deux
catégories : 50% des biens se sont
vendus à un prix inférieur et 50% des
biens se sont vendus à un prix supérieur.
© Chambre des notaires d’Ille-et-Vilaine - Directeur de la publication : Maître Alain GAUTRON
Rédactrice en chef : Catherine PAILLEY - Crédit photo : Fotolia/jerome DELAHAYE.
- 15/0032 - Edition Février 2015.
Les retraités participent au maintien de l’activité
sur le littoral, ils interviennent dans 30.7% des
transactions d’appartements anciens, 26.8% en neuf
et 24.9% pour les maisons.
+4 % / 1an
+4 % / 1an
-0.9 % / 1an
NORD