LE VOTE DES TRAVAUX

LE VOTE DES TRAVAUX
En général, c’est le syndic qui soumet au vote de l’AG les travaux qu’il juge nécessaires. Mais rien
n’interdit à un copropriétaire de faire inscrire à l’ordre du jour des travaux qu’il souhaite voir
entreprendre.
Réaliser des travaux en copropriété est une opération de longue haleine qui se déroule en deux étapes :
- dans un premier temps, en effet, le syndic sollicite un accord sur le principe des travaux et sur leur coût
approximatif.
- ce n’est qu’au cours de l’AG suivante – donc, un an plus tard – que les travaux seront effectivement
votés. Entre temps, syndic et conseil syndical auront collecté des devis qui seront annexés à la
convocation à l’AG.
Tous les travaux – y compris les menues réparations – doivent être votés en AG. Mais, en pratique, le
syndic ne peut pas convoquer une assemblée dès qu’il faut remplacer la plante verte du hall ou le tapis de
l’ascenseur… Pour faciliter la gestion au quotidien, le législateur (art.21 de la loi de 1965) oblige le syndic
à faire voter un montant plafond de travaux – quelques centaines d’euros, dans la plupart des copropriétés
– en deçà duquel il peut intervenir sans autorisation.
Bon à savoir
Le syndic est tenu de faire voter en AG un montant minimal qui peut être de 1.500€, par exemple, au-delà
duquel il est obligé de présenter plusieurs devis (art. 21 de la loi de 1965).
Les travaux d’entretien, votés à la majorité de l’article 24
Les travaux d’entretien se décident à la majorité simple de l’article 24, c’est-à-dire à la majorité des
millièmes des copropriétaires présents ou représentés. Cette catégorie recouvre trois grands types de
travaux :
- l’entretien courant (installation de jardinières dans les espaces verts.)
- la restauration du bâtiment (ravalement rendu obligatoire par l’état des façades) ou remplacement à
l’identique d’équipements communs défectueux ou vétustes (remplacement d’une chaudière tombée en
panne).
- l’amélioration de l’accessibilité de l’immeuble aux personnes handicapées ou à mobilité réduite
(installation d’une main courante dans un escalier, par exemple).
Les travaux d’amélioration, votés à la majorité de l’article 25
Ces travaux sont désormais votés à la majorité de l’article 25, représentant la majorité des copropriétaires
(par tête) et au moins les 2/3 de l’ensemble des millièmes. Contrairement aux travaux d’entretien qui ne
visent qu’à maintenir l’immeuble en bon état, ceux d’amélioration lui apportent, comme leur nom
l’indique, un surcroît de confort. Tel sera le cas, par exemple, si on remplace une chaudière ancienne mais
en état de fonctionner par un modèle plus économique ou si on réalise un ravalement pour un seul motif
esthétique, par exemple.
Bon à savoir
L’article 33 de la loi de 1965 autorise les copropriétaires opposants, abstentionnistes ou défaillants
(absents mais non représentés) à payer en 10 annuités les travaux d’amélioration. Attention, les travaux
d’amélioration « obligatoires » n’ouvrent pas droit à cette possibilité.
Les décisions votées à la majorité de l’article 26
Depuis la loi Alur, l’article 26 ne s’applique plus aux travaux d’amélioration mais seulement aux
acquisitions immobilières, à des modifications importantes du règlement de copropriété, au vote sur les
modalités d’ouverture de portes d’accès aux immeubles, à la suppression du poste de concierge.
L’unanimité, lorsque les travaux affectent les droits des copropriétaires
L’unanimité n’est requise que pour les travaux portant atteinte à la destination de l’immeuble ou aux
modalités de jouissance des parties privatives. Cette modalité est rarement requise. C’est à l’unanimité
que se décideront aussi les travaux supprimant un équipement collectif ou portant atteinte aux modalités
d’utilisation des parties privatives.
ADOPTER LA BONNE MAJORITÉ
TYPE DE TRAVAUX
MAJORITÉ REQUISE
Antenne de télévision :
Installation
Travaux pour le basculement au tout numérique
Remplacement à l’identique
art.25
art.24
art.24
Ascenseur :
Entretien
art.24
Installation
art.25
TYPE DE TRAVAUX
MAJORITÉ REQUISE
Suppression
Unanimité
Chauffage collectif :
Remplacement à l’identique du dispositif
art.24
Remplacement par un système plus performant
art.24
Suppression
Fermeture de l’immeuble
(travaux d’installation d’un digicode, d’un interphone etc.)
(1)
Unanimité
art.25
Ravalement :
Rendu indispensable par le mauvais état de la façade
Exigé par les pouvoirs publics
Réalisé par souci d’esthétisme ou pour accroître l’isolation de l’immeuble
(1)
art.24
art.25
art.26
la jurisprudence admet parfois que le remplacement d’un chauffage collectif de conception obsolète
(type air pulsé, par exemple) par des chauffages individuels puisse être considéré comme de
l’amélioration et, de fait, voté à la majorité de l’article 26.
La mise en conformité des ascenseurs
Entre 25.000 et 35.000 € par ascenseur, c’est en moyenne ce que chaque copropriété devra débourser
pour mettre en conformité cet appareil et ainsi respecter les obligations prévue par la « loi urbanisme et
habitat » du 3 juillet 2003 (complétée par un décret du 9 septembre 2004 et un arrêté du 18 novembre
2004).
Les textes prévoient la vérification de 18 points clés. Leur mise en sécurité peut ensuite être étalée dans
le temps.
Une première échéance, au 31 décembre 2010, concernait les travaux visant à supprimer les risques les
plus importants (chute dans la gaine, fermeture intempestive des portes palières).
La deuxième tranche devait se terminer en juillet 2013 mais avait été prolongée jusqu’en juillet 2014.
La dernière tranche devait se terminer en 2018 mais a finalement été annulée (décret n°2013-664 du 25
juillet 2015) car elle portait sur des éléments plus marginaux.
Les textes étant très complexes, il est conseillé de faire auditer son appareil par une société indépendante
afin de s’assurer que seuls les travaux nécessaires seront réalisés…
UNI-ÉDITIONS - JANVIER 2016