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Rapport
d’Activité
2013
L’humain au cœur de l’habitat
Sommaire
p2
p 12
p 22
Permettre au plus grand nombre
d’accéder au logement
1. Au service de l’habitat
et des territoires
2. A u service de l’habitant
et de l’évolution sociétale
p 23
Assurer la diversité sociale, véritable politique d’entreprise
p 35
Assurer la concertation avec nos locataires et développer
le service aux habitants
p 39
Accompagner le parcours de vie
p 44
3. Une organisation qui privilégie
la proximité
Édito
Nous inventons le logement
social de demain
Pierre Fronton,
Président
Les besoins des habitants autant que ceux des collectivités évoluent constamment.
Le Groupe des Chalets, dont l’actionnaire majoritaire est le Conseil général de la
Haute-Garonne, s’engage depuis plus de 60 ans à répondre aux évolutions sociétales
en travaillant concrètement des propositions innovantes pour imaginer la vie,
le bien-vivre, le mieux-vivre ensemble au sein des résidences et des quartiers.
Parce que le travail en commun permet d’aboutir à des résultats attendus par les
parties prenantes, le Groupe des Chalets développe des travaux de co-production,
d’accompagnement avec les habitants et futurs habitants pour définir la configuration des
logements et des espaces communs de ses futurs programmes. Les modalités de mise
au point architecturale, technique, juridique et financière sont ensuite définies avec les
professionnels qui réalisent le projet en respectant les attentes et souhaits de chacun.
Auprès des collectivités et avec elles, nous nous mobilisons afin d’adapter au mieux l’offre
de logement social sur l’ensemble des territoires où la demande est de plus en plus forte.
Ce travail avec les collectivités locales participe au dessin de nouveaux territoires de vie,
d’habitat, et concourt à l’imagination des villes de demain.
Ce rapport d’activité vous permettra d’apprécier l’engagement pris par les Chalets, et les
moyens mis en œuvre afin d’être toujours au plus près des besoins des habitants et des
collectivités locales. Le Printemps à Toulouse
Les Collinières à Issus
Nos solutions d’habitat
sont sur-mesure
Cette année 2013 a été une année de forte mobilisation pour le Groupe des Chalets :
augmenter la production de logements pour continuer à développer notre offre sur des
territoires où le besoin de logement social ne cesse de croître.
Notre mission sociale s’appuie sur la diversité et doit veiller à l’équilibre des territoires.
Malgré la rigueur économique, le Groupe des Chalets conforte sa philosophie du
sur-mesure en favorisant l’accès à un logement au plus grand nombre tout en proposant
des solutions adaptées.
L’adaptation des logements au vieillissement de la population en est un exemple probant
qui nous conforte dans notre rôle d’accompagnant des collectivités avec un décryptage
d’un cadre juridique et législatif qui ne cesse d’évoluer. Ce n’est qu’en travaillant en coproduction avec les collectivités que nos solutions d’habitat seront pensées sur-mesure
quel que soit le public.
Et c’est ensemble que nous relèverons ainsi les défis de demain.
Jean-Paul Coltat,
Directeur général
1
Permettre au
plus grand nombre
d’accéder
au logement
Permettre au plus grand nombre d’accéder au logement
3
Le Groupe des Chalets :
l’acteur référent de l’habitat social
en Midi-Pyrénées
A l’écoute des habitants, de leurs modes de
vie, de leurs besoins et de leurs aspirations,
la mission du Groupe des Chalets s’inscrit
dans un esprit fidèle à celui qui a présidé
à sa création en 1949 : un esprit coopératif
au service de la diversité sociale.
Depuis cette date, le Groupe s’est
développé autour de valeurs et
d’engagements au service des foyers les
plus modestes, d’un urbanisme équilibré et
de la mixité sociale pour rendre le logement
accessible au plus grand nombre.
Le Groupe des Chalets construit et gère
des logements locatifs, développe des
programmes en accession sociale à
la propriété et réalise des opérations
d’aménagement urbain pour des
collectivités, en apportant un soin
particulier à la conception et à la qualité
des logements, ainsi qu’aux aspects
énergétiques
et
environnementaux.
Il œuvre également en faveur du lien
social grâce notamment à ses agences,
au travail des équipes de proximité ou
encore grâce à la création de jardins
partagés ou au raccordement à la fibre
optique dans l’agglomération toulousaine.
73,3 Me
le montant investi en 2013
dans les projets de construction,
d’aménagement et de réhabilitation
1600
emplois créés grâce à la
construction de 800 logements
87,6 Me
le chiffre d’affaires
du Groupe des Chalets en 2013
1. Eco-quartier du Midi
Ramonville-Saint-Agne
2. Jardins partagés des Ocrelines
Plaisance-du-Touch
2.
1.
1.
Le Groupe des Chalets et
le GIE Garonne Développement
une action renforcée
Activité du Groupe des Chalets au sein
du GIE Garonne Développement
CA :
3 223 862 e
(incluant les honoraires
et les cotisations des membres)
DONT
2 301 501 e
SA des Chalets
432 118 e
SCP Haute-Garonne
Le Groupe des Chalets s’appuie sur l’équipe de maîtrise d’ouvrage du GIE
Garonne Développement pour la production de logements neufs et les
programmes de réhabilitation.
Ainsi, le Groupe dispose d’un outil renforcé pour proposer aux collectivités
locales son savoir-faire et conforter sa position de référent auprès des
collectivités.
Créé fin 2011 avec le soutien du Conseil général de la Haute-Garonne, le GIE
Garonne Développement réunit les moyens humains et les compétences du
Groupe des Chalets (SA des Chalets et Société Coopérative de Production de
la Haute-Garonne) et de l’OPH31. Il poursuit son développement avec le projet
de collaboration interdépartementale : adhésion en 2014 de la SA Gasconne
d’HLM du Gers.
4
Le Groupe des Chalets,
une organisation performante
au service de la diversité sociale
La gouvernance de la SA des Chalets
est assurée par un pacte d’actionnaires
composé du Conseil général de la HauteGaronne (actionnaire de référence) et
de la Valophis La Chaumière de l’Ile de
France. Ces deux actionnaires regroupent
93% des actions et forment le Collège 1.
3 autres Collèges sont représentés :
Collège 2 : Collectivités territoriales partenaires
Collège 3 : Représentants
des locataires élus pour 4 ans
Collège 4 : Autres actionnaires
Le Conseil d’Administration détermine les
orientations de l’activité de la société et
veille à leur mise en œuvre. Il se réunit en
moyenne tous les 2 mois.
Côté Garonne à Toulouse
zoom
Le Groupe des Chalets est composé de :
n la SA des Chalets qui relève du statut
d’Entreprise Sociale de l’Habitat (ESH)
n la Société Coopérative de Production
de la Haute-Garonne qui relève du statut
des Coopératives HLM
n et de Sociétés Civiles Immobilières (SCI)
Il est membre du GIE Garonne Développement
Les membres du Conseil d’Administration
de la SA des Chalets au 31/03/2014
M. Pierre FRONTON Président du Conseil d’Administration
M. Alain GABRIELI Vice-Président et Administrateur
M. Jean-Michel FABRE Représentant permanent du Conseil général de la Haute-Garonne, Administrateur
M. Jean-Pierre EMERIAU Représentant permanent de Valophis La Chaumière de l’Ile de France, Administrateur
M. Christian HARCOUËTAdministrateur
Mme Michèle PERRYER Représentante permanente de la SCP Notre Maison, Administrateur
M. Michel ANGLADE
Administrateur
M. Jean-Jacques MIRASSOU
Administrateur
M. Jean-Louis LLORCA
Administrateur
M. Pierre BOURREL
Administrateur
M. Louis PALOSSE
Administrateur
M. Robert CONTI Représentant la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel Toulouse 31, Administrateur
M. Christophe LUBAC Représentant permanent de la Communauté d’agglomération SICOVAL Toulouse Sud Est
M. Stéphane CARASSOU Représentant permanent de la Communauté urbaine de Toulouse Métropole
M. Jean-Jacques RAFFY Représentant permanent du Conseil général du Lot, Administrateur
Mme Nelly ALLAGUI Représentante des locataires CNL, Administrateur
Mme Bernadette ALEXANDRE Représentante des locataires CGL, Administrateur
Mme Joëlle VEAUVY Représentante des locataires CLCV, Administrateur
ET DEMAIN ?
Une philosophie qui sous-tend
les perspectives de développement
Pour mener à bien ses missions d’accompagnement,
avec toujours la même volonté d’améliorer sa relation
avec les locataires, le Groupe des Chalets poursuit
ses efforts de développement et d’organisation et
va engager de nouveaux projets.
Les principales actions prévues pour les mois et
les années à venir sont fidèles à la philosophie du
Groupe qui place l’humain au cœur de l’habitat :
Dans le cadre de la nouvelle organisation des
agences, la fonction d’accueil et le traitement
des demandes d’intervention vont véritablement
évoluer en 2014. Début 2015, une enquête sera
menée par un organisme indépendant afin de
mesurer les résultats de cette démarche en faveur
de l’amélioration de la relation avec les locataires.
n
Les Portes de Limayrac à Toulouse
n En
2014, accélération du programme de
réhabilitation, tout particulièrement destiné à
réduire la fracture énergétique.
Deux projets majeurs :
> Lancement de l’opération de relogement de
Messager à Toulouse.
> Poursuite de l’opération les Floralies à
Ramonville-Saint-Agne avec la livraison de
plusieurs bâtiments courant novembre 2014.
n
Un développement toujours soutenu en 2014 :
> Plus de 1000 logements.
> 300 logements en accession sociale.
n
Plus que jamais, l’objectif du Groupe des Chalets
pour les années à venir est de privilégier l’échange
avec ses locataires, de favoriser le développement
du lien social et ainsi, faire en sorte que chacun
devienne acteur de son habitat.
5
6
un partenaire qui maîtrise ses frais de gestion pour mieux investir
et développer une offre de logement innovante et adaptée à chacun
Soldes intermédaires de gestion (en Ke)*
20092010201120122013
2012/13
MARGE BRUTE TOTALE
20 581
23 831
23 639
22 232
24 094
Autres charges d’exploitation
-16 180
-18 132
-18 593
-18 127
8,38%
-19 887
dont
consommations et services extérieurs -3 365
-3 876
-4 514
-4 556
- 4 836
gros entretien et grosses réparations
-2 669
-2 813
-2 863
-2 675
- 3 007
2 057
1 066
1 863
1 570
1 298
impôts et taxes
-3 448
-3 775
-4 016
-4 340
-4 619
frais de personnel (+ taxes et intéressement)
-6 634
-7 081
-6 949
-6 329
-6 783
charges diverses nettes -2 627
-2 130
-2 667
-2 467
-2 514
507
477
436
670
573
4 401
5 698
4 928
4 105
4 207
2,48%
381
335
648
851
1 058
24,32%
4 782
6 034
5 576
4 956
5 266
6,26%
Résultat exceptionnel
-692
-534
2 328
-358
414
NS
Impôt sur les sociétés
-4
-15
-42
-35
0
NS
4 086
5 484
7 861
4 563
5 680
24,48%
reprise sur provision pour GR/GE
produits divers nets
RESULTAT D’EXPLOITATION
Résultat financier
Résultat courant
RESULTAT NET
* Données financières de la SA des Chalets
Le résultat 2013 cohérent
avec celui des années précédentes
Grâce à la bonne maîtrise des ratios de gestion locative
(essentiellement vacance et impayés) et à la limitation des frais
de fonctionnement à un niveau inférieur à celui constaté dans des
organisations de taille similaire, le résultat des Chalets est en ligne
avec celui des dernières années.
Le Cercle Occitan à Toulouse
7
Autofinancement
20092010201120122013
Résultat de l’exercice
4 086
5 484
7 861
4 563
5 680
+ dotations aux amortissements et provisions (c/68)
13 405
15 095
17 956
17 929
18 998
- reprises sur amortissements et provisions (c/78)
-2 304
-1 615
-2 600
-3 416
-2 566
+ valeur comptable des éléments d’actif cédés (c/675)
1 415
463
2 450
1 222
781
- produits des cessions d’éléments d’actif cédés (c/775)
-1 129
-11
-2 828
-969
-827
- quote-part des subventions d’investissement (c/777)
-1 410
-1 570
-1 983
-2 016
-2 214
CAPACITE D’AUTOFINANCEMENT en K€
14 063
17 846
20 856
17 313
19 852
Remboursements d’emprunts locatifs (états du passif code 221)
remboursements anticipés
sauf
-6 483
-9 630
-11 045
-10 887
-10 109
+ variation nette des int. compensateurs, intérêts différés (c/16883)
- dotation aux amort. des charges différées (c/6863)
AUTOFINANCEMENT NET HLM en K€
+ participation des salariés et impôts société (C69)
+ charges exceptionnelles
- produits exceptionnels
AUTOFINANCEMENT COURANT HLM en K€
-164
-723
-407
-174
-286
7 416
7 493
9 404
6 251
9 457
437
435
376
365
428
2 513
1 775
1 222
2 099
3 858
-2 383
-1 678
-4 322
-1 408
-3 693
4 661
7 983
6 680
7 307
10 051
Augmentation de l’autofinancement
Activité locative :
répartition des coûts 2013
Cette augmentation provient en grande partie
de la baisse de annuités, résultant de la combinaison
de deux événements : le maintien du taux du Livret A
à un très bas niveau d’une part, et la renégociation
d’une partie de l’encours de la dette auprès de la
Caisse des Dépôts et Consignations d’autre part.
Annuités
Investissement locatif
15,4%
50,7%
8,7%
1. Accueil du Groupe des Chalets
18%
7%
Frais de fonctionnement
Maintenance
TFPB
2. Hameau de Lauzat à Mirepoix-sur-Tarn
1.
2.
8
un acteur solidaire
et engagé pour l’emploi
Donner leur chance à des personnes pour
lesquelles l’accès au marché de l’emploi
présente des difficultés particulières est
une des préoccupations du Groupe des
Chalets. Pour y répondre, il exige de ses
entreprises prestataires de réaliser un
minimum d’heures d’insertion et d’intégrer
principalement dans ce dispositif les
habitants de zones urbaines sensibles
(ZUS), les chômeurs de longue durée, les
jeunes sans qualification ou expérience,
les bénéficiaires de minimas sociaux,
les salariés des structures d’insertion ou
encore les travailleurs handicapés.
un précurseur
Le Groupe des Chalets a été le premier
à insérer une clause d’insertion pour un
programme hors ANRU, dès 2009.
Si cette démarche visant à ramener vers
le travail des populations en rupture plus
ou moins forte avec le marché de l’emploi
est conforme à sa culture de la solidarité,
pour que cela fonctionne, une volonté
forte d’agir est indispensable.
D’autant que la réflexion du Groupe ne se
limite pas à une approche quantitative. En
effet, pour une action plus en profondeur,
Les Chalets travaillent depuis 2009 avec
l’association MPR (Médiation Prévention
Relais) qui intervient sur les quartiers de
Bellefontaine et Reynerie afin d’assurer la
tranquillité nocturne en bas d’immeuble.
Objectifs : gagner en proximité et en
efficacité grâce à la relation nouée entre
les médiateurs de l’association, les
habitants et les jeunes, ainsi que proposer
à ces derniers un accompagnement vers
une insertion professionnelle.
15 572 h
d’insertion réalisées
+ 144 %
du nombre d’heures
d’insertion réalisées
hors convention ANRU / 2012
61
58
contrats
personnes concernées
1.
1
Partenariat citoyen avec
l’École Régionale de la 2ème
chance Midi-Pyrénées
Dans une démarche citoyenne,
solidaire et efficace, le Groupe
des Chalets a lancé un partenariat
avec l’École Régionale de la
deuxième chance Midi-Pyrénées
qui, depuis sa création en 2004,
accompagne des élèves dans
la construction d’un parcours de
réussite professionnelle.
Le Groupe a notamment accueilli
des stagiaires, qui ont bénéficié
de formations individualisées
puis de CDD de 3 ans dans le
cadre des emplois d’avenir.
2
En période de développement et pleinement conscient
de sa responsabilité sociale, le Groupe des Chalets
s’est naturellement inscrit dans le dispositif des contrats
d’avenir en faveur de l’emploi des jeunes en s’engageant
à recruter 3 personnes sur des métiers administratifs et 2
sur des métiers de proximité.
En 2013, 3 personnes ont déjà intégré le Groupe.
9
Un patrimoine adapté aux besoins
et aux demandes de logements
Un patrimoine divers : 84,5% patrimoine collectif / 14,5 % patrimoine individuel
n
Cessions de patrimoine :
Une présence dans 81 communes
de Midi-Pyrénées
n
Aucune vente à l’occupant n’a
été réalisée en 2013 du fait d’un
manque d’accord avec la plupart
des communes concernées. Des
contacts seront renoués avec les
collectivités locales à compter du
2ème trimestre 2014 pour mettre en
œuvre les décisions de vente du
Conseil d’Administration.
Une forte implantation sur les zones de tension de la demande : 4 logements sur 5 situés dans l’agglomération toulousaine
n
Des logements accessibles : environ 30,6% du patrimoine bénéficie d’un
loyer inférieur ou égal aux PLAI
(Prêt Locatif Aidé d’Intégration)
n
Une typologie des logements du parc adaptée à la demande :
n
Locaux commerciaux
n T1 et T2 du parc :
36% du parc / Demande : 40%
n T3 et T4 : 54% du parc /
Demande : 54%
Garages & parkings
Le patrimoine du
Groupe des Chalets :
11 403
logements et équivalents logements
zoom sur 2013
Livraisons :
n 320 logements familiaux
n La gendarmerie de Villefranche-de-Lauragais (caserne et 47 logements)
n Le Foyer « le Chêne Vert » à Flourens.
Acquisitions :
n 48 logements des Floralies à
Ramonville-Saint-Agne
n 10 logements Messager à Toulouse
n 9 maisons à Toulouse pour reloger
des grandes familles du Mirail
n 1 logement chemin Saint-Pierre
à Tournefeuille
n 4 logements rue Dalayrac à Toulouse
n 1 maison à Bruguières
102
6 757
50,7%
9 858
1 545
Equivalents
logements
Logements
Gendarmerie
Villefranche-de-Lauragais
10
En 2013,
le Groupe des Chalets
toujours très présent
aux côtés de
ses locataires
et partenaires
Que ce soit par des événements institutionnels ou professionnels, par
l’organisation de rencontres festives, des expositions, des partenariats
ou encore par le lancement de supports de communication créatifs
et innovants (Chalet 360°, Chalets Mag, film vidéo de présentation du
groupe...), le Groupe des Chalets s’attache à informer et à tisser un lien
proche avec l’ensemble des personnes avec qui il travaille : salariés,
locataires, partenaires institutionnels et privés, entreprises...
Le Tintoret à Toulouse
C’EST LA FÊTE !
Le Groupe des Chalets initie « Chalets en fête », la fête des
voisins au sein des résidences du Groupe. Chaque année,
c’est une vingtaine d’initiatives qui est lancé tambours battants
afin de renforcer le lien social et le « Vivre Ensemble ».
PARTICIPATION À LA 1ÈRE SEMAINE
NATIONALE DES HLM
t du 10 juin 2013
Conférence-déba social de demain”
lleur
“Les déﬁs du bai
HLM
de
dans le cadre
onale des
la semaine nati
es
du des échang
Compte-ren
Le Groupe des Chalets s’est naturellement mobilisé auprès de
l’Union Sociale pour l’Habitat (USH), pour la 1ère semaine nationale
des HLM.
A cette occasion, le Groupe des Chalets qui s’investit au quotidien
pour faire changer l’image souvent malmenée du logement
social, et pour lutter contre les idées reçues a organisé plusieurs
événements :
1
Une rencontre débat, au sein du Conseil général de la HauteGaronne, autour du thème « les défis du bailleur social de
demain ». (photo 1)
n
Les Trophées MIB (Médiation Inter Bailleur) récompensant
4 jeunes du quartier Toulouse Bellefontaine ayant bénéficié
d’un accompagnement et de parcours professionnels
d’insertion. (photo 2)
n
La signature de la convention de partenariat avec l’association
Soleval sur l’accompagnement des habitants aux économies
d’énergie à la résidence Résistance à Tournefeuille. (photo 3)
n
2
3
LA PAROLE AUX HABITANTS,
MÉMOIRE DU TINTORET
Encadrées par l’association Vivre Ensemble, des jeunes filles
ont participé à des ateliers organisés par ESMA ; ateliers
qui ont donné naissance à une exposition photographique
et sonore à la Novela 2012, puis dans un hall du Tintoret en
janvier 2013.
9858
LOGEMENTS
GÉRÉS
11403
+27%
LOGEMENTS SOIT
en 5 ans
Construire les
solutions du bien
vivre ensemble
Le patrimoine du Groupe des Chalets
946
LOGEMENTS « JEUNES »
AU SEIN DE
RÉSIDENCES
ÉQUIPÉES OU MEUBLÉES
1545
ÉQUIVALENTS LOGEMENTS
AU SEIN DE 32 FOYERS
.1.
Au service
de l’habitat
et des territoires
1. Au service de l’habitat et des territoires
13
L’aménagement, au cœur de 2013
En 2012, le Groupe des Chalets a réuni
ses compétences de maîtrise d’ouvrage
avec celles de l’OPH 31 au sein du
GIE Garonne Développement pour les
projets d’aménagement, de production
et de réhabilitation autour d’une équipe
de 35 collaborateurs.
Lancement de nombreux
projets d’aménagement
L’année 2013 a été marquée par la
pose de la première pierre de la 1ère
tranche de construction de l’opération
des Floralies à Ramonville-Saint-Agne :
environ 320 logements construits et
destinés pour partie à reloger les habitants
de la copropriété dégradée (propriétaires
et locataires) et un programme d’accession
à la propriété en PSLA ou à travers
une SCIAPP (Société Civile Immobilière
d’Accession Progressive à la Propriété).
Cet ensemble comprend également une
chaudière collective bois et un réseau de
chaleur pour alimenter l’ensemble du futur
Ecoquartier Maragon Floralies.
L’activité d’aménagement quant à
elle, continue à se développer avec
notamment
l’accompagnement
de
la Ville de Saint Lys dans la mise en
valeur de terrains lui appartenant sur
le quartier du Moulin de la Jalousie.
Ce projet poursuit le développement de
ce nouveau secteur d’urbanisation autour
du groupe scolaire Eric Tabarly, avec la
réalisation de logements locatifs sociaux
familiaux et à destination des séniors,
des logements en PSLA et des lots à
bâtir. Mais également avec la création de
services publics complémentaires : une
crèche (Communauté d’agglomération
du Muretain), une salle multisports et
une maison d’assistantes maternelles
(Commune de Saint-Lys).
de Fenouillet sur la concession
d’aménagement de la ZAC de Piquepeyre
qui comportera à horizon 2022, 800
logements et les équipements publics
nécessaires sur les terrains proches du
collège.
Au sein de ce projet, le GIE Garonne
Développement déploiera son savoirfaire d’opérateur au service de la diversité
sociale en proposant une intervention
concertée pour une large gamme de
types de logements : locatif et accession
sociale.
La commercialisation de locaux
commerciaux a été lancée sur les
opérations d’aménagement Côteaux
Sud et de l’éco-quartier du Midi à
Ramonville-Saint-Agne. L’objectif est
d’accueillir des commerces de proximité
utiles aux habitants, conformément aux
engagements initialement pris vis-àvis de la collectivité lors la définition du
programme opérationnel.
ACTIVITÉ
D’AMÉNAGEMENT :
8%
DU CA DU GIE
1.
Autres éléments marquants
de l’année 2013
La SA des Chalets a remporté en qualité
de partenaire associé d’OPPIDEA,
la consultation lancée par la commune
1. Les Nouvelles Floralies
à Ramonville-Saint-Agne
2. Les Hauts de Saint-Gilles
à La Salvetat-Saint-Gilles
3. Pose 1ère pierre de l’éco-quartier Maragon-
Floralies à Ramonville-Saint-Agne
4. Aménagement du quartier du Moulin
de la Jalousie à Saint-Lys
5 opérations d’aménagement
global, sur une surface
constructible de 71.096 m²,
soit 745 logements environ à terme
(dont 106 lots à bâtir) :
2.
3.
4.
n
Toulouse Le Grand Selve
n
Ramonville Les Floralies
n
Fonsorbes 13 Vents
n
La Salvetat Saint-Gilles
n
Saint-Elix-le-Château
14
Location ou accession,
toujours privilégier innovation
et intelligence
Placer l’habitant au cœur de la conception
de chaque projet est le parti pris du Groupe
des Chalets en développant ses projets en
fonction des besoins des habitants et en
prenant toujours en compte les évolutions
de la société, que ce soit pour la location
de logements ou pour l’accession sociale
à la propriété.
Pour le Groupe des Chalets, il ne s’agit pas
seulement de construire mais de proposer
des programmes innovants, intelligents,
intégrés dans un environnement paysager,
urbain, social et durable, en privilégiant
des architectures bien pensées, des
équipements de tout premier ordre, ou
encore l’accessibilité.
ACTIVITÉ DE
CONSTRUCTION :
En effet, le Groupe des Chalets offre
des solutions à l’ensemble des publics
concernés et répond aux besoins
spécifiques des jeunes, des seniors ou
encore des personnes en situation de
handicap.
Pour exemple : la démarche de développement durable pour l’aménagement de l’écoquartier Maragon Floralies à RamonvilleSaint-Agne ou le partenariat avec Domo
Center pour l’intégration de domotique au
sein de la future résidence du Lion à Toulouse.
DU CA DU GIE
La Résidence du Lion à Toulouse
zoom
La résidence Via Verde à Blagnac propose 81 logements en accession sociale à la
propriété (15 maisons R+1 et 66 appartements collectifs), labellisés HPE (Haute
Performance Energétique) et BBC Effinergie (Bâtiment Basse Consommation).
Cette opération a été distinguée en mars 2013 dans le cadre du Palmarès Qualité
d’usage des logements initié par la Communauté urbaine de Toulouse métropole.
Elle est située au cœur d’un quartier respectueux de l’environnement, Andromède,
alliant constructions neuves et espaces verts et bénéficie de nombreux
équipements publics à proximité (transports, écoles, commerces …).
Sur le plan urbain, la variété de typologies adaptées au contexte de voies et
espaces publics environnants se décline en habitat individuel et collectif.
Les modes d’habiter créent les conditions de la mixité sociale à l’aide des
différentes formes et des différents logements.
Maîtres d’œuvre : DDR Architecture
75%
Résidence Via Verde,
quartier Andromède à Blagnac
15
Activités du GIE pour la SA des Chalets
1050
694
820
417
818 en locatif
28 SCI APP
204 PSLA
+ 58 lots à bâtir
378 en locatif
16 SCI APP
180 PSLA
120 autres
482 en locatif
338 en accession
392 en locatif
14 en accession
11 lots à bâtir
DOSSIERS FINANCES
PERMIS DE CONSTRUIRE
ORDRES DE SERVICE
LIVRAISONS
1.
1. Chemin Montrabé à Saint-Jean
2. Urban Spirit à Toulouse
3. Les Demeures à Plaisance-du-Touch
4. Square Alexandre à Toulouse
temoignages
2.
3.
Bakolinirina et Frédéric C. - Issus
« Nous avons été très agréablement
surpris par le suivi et la pédagogie de nos
interlocuteurs, qui nous ont accompagnés à
chaque étape. »
4.
Kathrin et Stéphane M. - Ramonville
« Devenir propriétaire avec la locationaccession nous a apporté de nombreux
avantages. »
16
acteur incontournable
du Grand Projet de Ville
BUDGET PRÉVISIONNEL*
Dans le cadre du Grand Projet de
Ville et de la restructuration du
quartier Reynerie, il a été décidé de
démolir partiellement les immeubles
Gluck et Poulenc, patrimoine du
Groupe des Chalets.
Reynerie au cœur
du renouvellement urbain
de la ville de Toulouse
Si le quartier de Reynerie a fait la
renommée internationale de Toulouse
dans les années 1960-70 grâce à une
architecture particulièrement innovante,
ce quartier populaire toulousain connaît
aujourd’hui des difficultés.
Ceci a conduit la ville de Toulouse à
lancer un concours d’urbanisme en
octobre 2009 autour du renouvellement
du quartier, suite à une concertation
publique.
Un an après, les orientations du projet
lauréat ont été présentées. Il prévoit
l’ouverture du quartier, la réorganisation
des circulations, le renforcement de la
centralité urbaine de la place Abbal, le
renouvellement des bâtiments scolaires,
la valorisation des espaces verts et
du lac et la diversification de l’offre de
logement notamment par la démolition –
reconstruction.
Résidences Gluck et Poulenc :
148 logements concernés par
la démolition partielle
de ces 2 immeubles
L’année 2013 marque une étape importante
et une modification en profondeur du
quartier Reynerie par la démolition partielle
de 74 logements de l’immeuble F. Poulenc
et 74 logements de l’immeuble C. Glück
qui permettra une recomposition urbaine
du quartier.
La réhabilitation
de l’habitat existant
Parallèlement à la démolition de
certains logements, le Grand Projet
de Ville prévoit la réhabilitation de
368 logements afin d’améliorer les
conditions d’habitat et le cadre de
vie. Des aménagements des espaces
publics sont aussi prévus dans le
but d’embellir les rez-de-chaussée
(résidentialisation).
GLUCK
208 LOGEMENTS
RÉHABILITATION
7 ME
RÉSIDENTIALISATION
1,68 ME
POULENC
160 LOGEMENTS
RÉHABILITATION
RÉSIDENTIALISATION
5,3 ME 1,24 ME
Vue d’ensemble des travaux - hiver 2013
* Hors démolition.
17
1.
1.
RÉHABILITATION
ET RENOUVELLEMENT
URBAIN :
17%
DU CA DU GIE
2.
1. GLUCK
Architectes : Agence Lieu commun,
M. Petitprez
2. POULENC
Architectes : LCR Architectes
3/4. Exposition au pied de la résidence
Poulenc. Photographies réalisées en 2013
par les jeunes du quartier en atelier REZA
3.
4.
18
Réhabilitations thermiques
du patrimoine
Le Groupe des Chalets renforce
l’accompagnement de
ses locataires pour lutter
contre la précarité énergétique
En région Midi-Pyrénées, 52% du parc du
logement social a été construit avant 1975.
Une grande partie est sous un étiquetage
énergétique E, F, ou G.
Dans le cadre de la convention
tripartite signée fin novembre 2012
entre le Groupe des Chalets, la Région
Midi-Pyrénées et la Communauté
urbaine Toulouse métropole, les
collectivités soutiendront les travaux
de rénovation énergétique en
apportant des aides financières afin
d’atteindre les objectifs imposés
par la loi Grenelle II.
En tant qu’opérateur social, le Groupe des
Chalets se doit de répondre aux enjeux
climatiques et énergétiques et pour cela, il
s’appuie sur des partenariats forts avec les
collectivités locales notamment.
Les Combes à Fenouillet
Dans ce contexte, afin de réduire les
charges locatives, diminuer la précarité
énergétique et pour améliorer l’accès à
l’énergie au sens large, les organismes HLM
au travers de l’Union Sociale pour l’Habitat
(USH), dont le Groupe des Chalets, se
sont engagés auprès de leurs locataires à
réduire leur facture énergétique. L’objectif :
atteindre la classe C d’ici 2020.
En 2013, la réalisation des audits
énergétiques du patrimoine de la SA des
Chalets s’est poursuivie : 809 logements,
répartis sur 41 résidences, ont ainsi fait
l’objet d’un audit énergétique qui a permis
de compléter le plan pluri-annuel de
réhabilitations thermiques mis au point en
2012.
Cette année a également permis de
concrétiser le plan de réhabilitation
thermique avec notamment le démarrage
des travaux sur les 40 logements de la
résidence Résistance à Tournefeuille et les
169 logements de la résidence le Verger à
Toulouse.
Les études sur les sites des Combes à
Fenouillet, de Vincent Auriol à Launaguet,
des Platanes à Cugnaux et du premier
programme de Saint-Lys ont aussi été
lancées. Les travaux sur ces différents sites
seront engagés en 2014.
Le programme d’investissement sur les foyers :
302 756 € engagés
Des audits énergétiques ont été réalisés sur 14 établissements.
19
zoom
Un programme d’actions piloté
en partenariat avec Soleval
La baisse des charges et une meilleure
qualité de vie au sein des logements sont
les objectifs recherchés par le Groupe des
Chalets.
SOLEVAL, Agence Locale de l’Energie et du Climat créée en 2007
avec le soutien technique et financier de la Communauté
d’agglomération du Sicoval, de l’ADEME et de la Région MidiPyrénées, a pour missions de favoriser et d’entreprendre des
opérations visant à l’utilisation rationnelle de l’énergie, à la lutte
contre le changement climatique et à la protection de
l’environnement, d’être un espace d’information pour les
particuliers et les collectivités sur les thématiques de la maîtrise
de l’énergie et de l’utilisation des énergies renouvelables.
Pour cela, un partenariat avec l’Agence
Locale de l’Energie et du Climat (Soleval)
a été engagé afin d’accompagner au
mieux les locataires dans cette démarche.
Il s’est traduit par la mise au point d’un
programme intégrant des « conseils et
astuces » simples et reproductibles :
Signature de la convention
de partenariat avec
l’association Soleval
> interventions sous formes individuelles
(visites-énergie dans les logements),
groupée (animation d’ateliers participatifs)
ou de personnes relais
> actions d’accompagnement et suivi des
locataires pendant et après travaux
> accompagnement méthodologique et
aide à la réalisation d’outils
> actions d’aide à la connaissance des
consommations réelles afin d’alimenter un
observatoire des charges
> actions de formations à destination du
personnel du Groupe des Chalets ainsi
que des représentants de locataires.
Résistance à Tournefeuille
20
interview
Didier Mésange
L’énergie de vivre mieux
Responsable du patrimoine au sein du GIE
Garonne Développement, Didier Mésange
et son équipe, ont entre autres missions,
celle de veiller au bon état du parc de
logements de la SA des Chalets. Au plus
près des préoccupations des habitants,
il revient sur le vaste programme de
réhabilitation thermique lancé dès 2005.
Objectifs ? Une facture énergétique et un
confort de vie optimisés.
Dans quel contexte intervient ce plan de
réhabilitation énergétique ?
Didier Mésange : En 2013, la SA des
Chalets a signé une convention avec la
Région Midi-Pyrénées et la Communauté
urbaine de Toulouse métropole. Cet
accord concrétise notre engagement à
lutter contre la précarité énergétique d’ici
à 2020. Il a pour but la mise en œuvre de
travaux de réhabilitations, à la suite d’une
phase d’étude réalisée dès 2011 sur
l’ensemble de notre parc de logements.
Quels sont les objectifs à atteindre ?
D. M. : Dans un premier temps, nous
nous sommes engagés à requalifier
les logements des résidences les plus
énergivores d’ici à 2017. C’est à dire
toutes celles classées en catégorie E,
F, G au regard des DPE (Diagnostics de
Performance Energétique), soit celles
« consommant » de 231 à 450 Kw/h par
m2 et par an. Pour les faire « remonter »
en classe C, avec des consommations
à venir comprises entre 91 à 150 Kw/h.
Puis, d’ici 2020, nous viserons celles
classées en catégorie D. Nous nous
appuyons également sur les résultats
d’audits énergétiques réalisés par des
bureaux d’études certifiés. Grâce à ces
deux dispositifs, la SA des Chalets dispose
désormais d’une cartographie plus fine de
son patrimoine et peut donc intervenir en
réhabilitation de façon ciblée.
Pour quels résultats à ce jour ?
D. M. : Nous avons réalisé 1712 audits
énergétiques de logements en 2011 et
2012. Résultats : 1063 en classe E, F
et G. Les réhabilitations ont démarré en
2013 et se poursuivent en 2014 : 40
logements terminés pour la résidence
Résistance à Tournefeuille ; 169 en cours
dans la résidence Le Verger à Toulouse ;
72 à venir à Fenouillet et 7 programmes
de réhabilitation planifiés à Cornebarrieu,
Cugnaux, Launaguet, Saint-Lys, Tournefeuille et Toulouse pour un total de 107
logements.
Quel est le bénéfice concret pour les
occupants ?
D. M. : Dans le domaine du logement
locatif, nous nous adressons le plus
souvent à une population qui n’a
malheureusement pas tendance à
s’enrichir. Le poste des dépenses
énergétiques est alors essentiel. Ces
travaux impactent directement les
charges liées à leur consommation
d’énergie, de chauffage, d’eau chaude,
d’électricité. L’objectif ? Que la quittance
d’énergie soit maîtrisée et bien sûr
inférieure au loyer.
Parlez-nous de la nature de ces travaux ?
D. M. : Dans le cas d’une résidence à
tendance énergivore, nous travaillons
plutôt sur l’enveloppe du bâtiment
que sur des technologies de pointe de
type solaire ou photovoltaïque. Quand
vous avez une « boîte » correctement
ventilée et bien isolée, il est facile
de la chauffer de l’intérieur avec
peu d’énergie. Nous intervenons
ainsi sur l’isolation des façades par
l’intérieur ou l’extérieur, renouvellement
des menuiseries extérieures en
cohérence avec le climat de notre
région : le confort thermique est aussi
important en hiver qu’en été, notamment
à Toulouse où il convient de réguler
la fraîcheur en été. Nous travaillons
également sur les techniques de
chauffage.
Les travaux de la résidence Résistance à
Tournefeuille viennent de s’achever. Un
bon exemple ?
D. M. : Ils illustrent bien l’esprit de notre
engagement. Et de notre démarche. Au
total, 40 logements ont été réhabilités pour
les faire passer de la catégorie E à C. Les
locataires constataient une déperdition
d’énergie malgré un premier lot de
travaux sur les menuiseries extérieures il
y a 10 ans. Grâce à l’audit énergétique,
nous avons travaillé à la mise en place
d’un système de ventilation mécanique,
l’installation de chaudières à condensation
avec thermostat d’ambiance et la pose
de robinets thermostatiques. Enfin, nous
avons complété l’isolation du bâtiment
par l’intérieur. Pour valider la pertinence
de notre intervention à postériori, nous
nous sommes associés à Soleval, agence
de l’Energie et du Climat, chargée de
l’échange et de la récupération des
données énergétiques des locataires. Une
approche qui témoigne de notre volonté
d’accompagner nos habitants au plus
près de leurs intérêts.
21
Le Groupe des Chalets
développe un nouveau concept :
l’habitat par ses habitants
Bien plus qu’un projet d’habitat, l’habitat
participatif propose aux futurs habitants
de participer à une démarche collective
de construction de leur espace de vie
au cours de laquelle ils définiront avec
des professionnels leur projet personnel
d’habitat, ainsi que les espaces qu’ils
souhaitent partager avec leurs voisins.
Se lancer avec d’autres dans ce type de
projet, c’est en effet, bien plus qu’un projet
de logement, c’est remettre l’habitant au
centre des décisions en attachant à la
propriété des valeurs de solidarité, de
partage, de création de liens…
Le Groupe des Chalets porte cette
approche, conforme à ses valeurs fondatrices, avec conviction et pragmatisme, en
s’appuyant sur l’A.E.R.A, qui développe
une méthodologie avérée.
1.
2.
1. Réunion des futurs
habitants de l’îlot participatif
de la Cartoucherie à Toulouse.
2. Projet d’aménagement
de la Cartoucherie.
4 PROJETS
D’HABITAT PARTICIPATIF
VIDAILHAN - BALMA
LA CARTOUCHERIE - TOULOUSE
LE PETIT BOIS - TOULOUSE
LES FLORALIES RAMONVILLE-SAINT-AGNE
L’A.E.R.A. (Actions Etudes et Recherches sur l’Architecture et la Ville) a mis au point un
ensemble de méthodologies (procédures de cooptation, élaboration de la charte de la
coopérative, procédures de programmation participative, organigramme, méthodologies de
travail collectif, en plénière et par groupes thématiques, suivi individualisé des demandes et
études de la solvabilité des familles…) afin de garantir le caractère coopératif du processus
ainsi que son efficacité.
L’implication de chaque futur habitant est indispensable à l’avancée du processus.
Chaque candidat s’engage à participer régulièrement et activement aux réunions de travail.
C’est de cette participation aux réunions que dépendent l’intégration du candidat au groupe de
coopérateurs et l’accès à un logement.
.2.
Au service de
l’habitant et de
l’évolution sociétale
2. Au service de l’habitant et de l’évolution sociétale
23
GESTION LOCATIVE
*
9 858
LOGEMENTS GÉRÉS
SOIT +5,6% EN 1 AN
Enquête de satisfaction**
* Au 31/12/2013
84 %
des locataires sont satisfaits
par l’ensemble de nos services
83 %
des locataires conseilleraient
le Groupe des Chalets à un proche
82 %
sont satisfaits du cadre de vie
86 %
des locataires sont satisfaits des
interventions techniques dans leur
logement, soit 4% de plus qu’en 2010
74 %
des locataires sont satisfaits de la propreté
des espaces extérieurs (68 % en 2010)
Une prise en compte et une gestion de la demande
de logement organisées et coordonnées
Dans le département de la Haute-Garonne, un Fichier Unique de la Demande
a été mis en place fin mars 2011 à l’initiative des bailleurs (13) qui ont créé
une association de gestion de ce dispositif (ATLAS) à laquelle participent
également les collectivités et EPCI volontaires, l’Etat et Action Logement. Pour le
Lot et le Tarn-et-Garonne, c’est le fichier national qui est utilisé pour enregistrer les
demandes de logement.
Chiffres-clés
29 806
DEMANDEURS
32 %
>
9 393
demandes de locataires HLM
(32% contre 29% en 2012)
83 %
sont satisfaits du fonctionnement des
équipements dans leur logement
(81 % en 2010)
** Enquête de satisfaction réalisée par Market Audit
auprès des locataires du Groupe des Chalets sur
la perception de la qualité du service rendu, du 3
septembre au 22 octobre 2013.
68 %
20 413
Primo-demandeurs
24
Evolution de l’ancienneté de la demande
Pour les demandeurs hors
locataires HLM :
2013
100
14%
7%
9%
20%
80
32%
13%
de la demande exprimée
a moins de 6 mois.
23%
60
32%
40
20
26%
32%
0
Demandes hors locataires HLM
64%
Plus de 36 mois
24%
moins de 1 an,
ce qui correspond aux mêmes
proportions qu’en 2012.
De 24 à 36 mois
Locataires HLM
De 12 à 24 mois
2012
100
80
25%
33%
20
Pour les demandeurs
locataires HLM (mutation) :
De 0 à 6 mois
11%
60
40
De 6 à 12 mois
12%
5%
7%
21%
Source : Rapport annuel 2013 Atlas.
25%
34%
Le délai d’une demande
de mutation sur 2 reste
au-dessus de 12 mois.
28%
0
Locataires HLM
Statut d’occupation
33% 32%
35%
30%
25%
Il est locataire du parc privé (33%) ou
déjà locataire HLM (32%), français
(79%).
20%
15%
10%
0%
6%
5%
Qui est le demandeur
de logement social
en Haute-Garonne ?
5%
5%
2%
2%
2%
1%
1%
Il a entre 26 et 39 ans (29%), actif
(63%), avec des revenus n’excèdant pas
60 % des plafonds PLUS (79%).
air
eH
LM
os
pa
ren
ts
ou
vo
s…
Ch
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un
pa
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cu
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t
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Lo
Ch
Lo
ca
t
air
e
pa
rc
pr
ivé
0%
Les demandes hors locataires HLM
représentent une part importante de la
demande locative sociale : 68% par rapport
à la demande de mutation (32%).
L’essentiel de la demande (33%) provient
du parc privé. La décohabitation (personnes
habitant chez les parents ou la famille) arrive
en 3ème place (11%).
La comparaison avec l’année 2012 fait
apparaître une hausse importante (+3%) du
nombre de demandes issues du parc HLM
(29% en 2012).
Il est célibataire et sans enfant (37%). Les
familles monoparentales sont également
fortement représentées (32%).
Le motif de sa demande de logement est
l’absence de logement pour 22%, et à
égalité (16%) le coût élevé de son loyer
ou la trop petite taille de son logement.
Sa demande concerne des T2 (32%) et
des T3 (33%), situés principalement
dans la Communauté urbaine de
Toulouse Métropole, en particulier à
Toulouse (54%).
25
Demandeurs hors locataires HLM et demandeurs locataires HLM :
des profils différents, des évolutions faisant apparaître une nette
augmentation de la précarité
Age du demandeur
Les différences d’âge entre demandeurs locataires HLM et hors locataires HLM sont moins marquées
en 2013 par rapport à 2012. Cela
est surtout visible concernant les
demandeurs de moins de 26 ans.
En 2013, les demandeurs plus
âgés sont plus nombreux parmi
les demandeurs déjà locataires
de leur logement (59%) mais
nettement moins qu’en 2012 où ils
représentaient 72% des demandeurs
locataires.
2013
100
80
60
40
20
2%
4%
8%
16%
2%
4%
10%
17%
23%
26%
30%
27%
Plus de 75 ans
18%
14%
De 65 à 75 ans
0
Locataires HLM
De 45 à 55 ans
De 35 à 45 ans
2012
0
80
60
40
De 55 à 65 ans
2%
4%
8%
16%
4%
6%
12%
22%
23%
28%
27%
22%
20
20%
0
6%
Locataires HLM
De 26 à 35 ans
Moins de 26 ans
26
Nature de la demande
2013
100
En 2013, on peut observer des
différences notables entre les
deux statuts des demandeurs. Les
personnes seules sont beaucoup
plus
nombreuses
parmi
les
demandes hors locataires HLM
(43%). Les familles (35%) et familles
monoparentales (32%) sont en
revanche davantage représentées
parmi les locataires HLM en
demande de mutation.
80
La comparaison avec l’année 2012
ne fait pas ressortir de différences
significatives.
100
2%
9%
16%
2%
2%
32%
43%
24%
30%
35%
60
40
20
0
2012
80
Colocataire
Couples
Locataires HLM
Famille
2%
8%
15%
2%
7%
32%
44%
24%
Personne seule
Personne seule
et autre(s)
60
40
20
Demande par plafonds
de ressources et taille
du ménage
La comparaison entre les deux
graphiques fait apparaître des
similitudes entre les deux catégories
de demandeurs. Les demandeurs
locataires HLM et hors locataires
semblent davantage concernés
par la précarité : ils sont plus
nombreux dans la tranche des
revenus entre 0 et 20% des
plafonds PLUS (45% pour les
demandeurs hors locataires et 41 %
pour les demandeurs locataires).
Les différences s’estompent dans les
tranches de plafonds supérieures et
lorsque le ménage est composé de
plus d’une personne.
Méthode de lecture :
Les pourcentages sont à rapporter
au nombre total de demandeurs
par catégorie. Par exemple sur
le nombre total des demandeurs
hors locataires (14 497) ayant des
informations sur les revenus et pour
les ménages d’une personne, 19%
ont des revenus entre 0 et 20%
des plafonds PLUS. Concernant
les demandeurs de mutation
(7 087), 8% ont des revenus entre
0 et 20% des plafonds PLUS.
0
30%
35%
Locataires HLM
50
40
% des plafonds PLUS
0-20%
30
20-40%
40-60%
20
60-80%
80-100%
10
100-120%
0
Plus de 120%
1 personne
2 personnes
3 personnes
4 personnes
5 personnes
25
Demandes de mutation HLM
% des plafonds PLUS
20
0-20%
20-40%
15
40-60%
60-80%
10
80-100%
5
0
100-120%
1 personne
2 personnes
3 personnes
4 personnes
5 personnes
27
2013
Catégorie du bien demandé
Le graphique ci-dessus fait émerger
le point suivant : Les demandes hors
locataires HLM ciblent davantage
les logements de type appartement,
leur priorité étant d’accéder à
un logement. La proportion de
demandeurs de maisons est
nettement plus importante pour les
demandes de mutation (18% contre
10%). Ce souhait s’inscrit dans une
démarche de parcours résidentiel au
sein du parc locatif social.
La tendance est quasiment identique
avec celle de 2012.
100
80
60
41%
39%
10%
18%
49%
43%
40
20
0
Demandes Locataires HLM
2012
Indifférent
Maison
Appartement
100
80
60
40%
38%
10%
19%
50%
43%
40
20
0
2013
Typologie du bien demandé
3%
16%
100
Concernant la demande hors
locataires HLM, un peu moins de la
moitié porte sur les petits logements
(T1 et T2). Il s’agit de personnes
célibataires ou de jeunes couples
cherchant à s’installer. Le graphique
de la demande déjà locataire traduit
l’étape ultérieure dans le parcours
résidentiel, où le ménage installé
évolue vers des logements plus
grands (types 3 et surtout types 4 et
types 5).
Cette tendance était déjà visible en
2012, où l’on retrouve les mêmes
répartitions par typologie et statut
d’occupation du demandeur.
80
1%
10%
32%
33%
Chambre
60
40
33%
34%
13%
1%
20
0
2012
100
3%
16%
80
20%
3%
1%
10%
33%
32%
33%
20
0
33%
15%
1%
T2
T3
T4
T5
T6 et plus
60
40
T1
19%
3%
28
Une étude transparente et objectivée
des dossiers en Commission d’Attribution
des Logements
Courant 2013, la Commission d’Attribution
des logements a engagé un travail visant à
harmoniser ses pratiques et à prendre en
compte l’occupation sociale :
création d’un dossier type de
présentation en Commission
d’Attribution des Logements,
n
1.
création de la liste des justificatifs à
fournir par le candidat, respectant le
cadre règlementaire,
n
conception d’une grille d’entretien
visant à mieux appréhender le
parcours des candidats, leurs besoins
et l’adéquation de l’offre.
n
2.
12,3%
C’EST LA PART DES ATTRIBUTIONS
DU GROUPE DES CHALETS DANS
L’ENSEMBLE DES ATTRIBUTIONS
DE LOGEMENT SOCIAL EN
HAUTE-GARONNE (SOURCE IMMOWEB)
Activité de la Commission d’Attribution
des Logements (CAL), en 2013
Elle s’est réunie 45 fois, pour examiner 48 dossiers en moyenne par séance
2164
1 354
1571 ont été acceptés en rang 1
346 en rang 2
52 en rang 3
195 ont fait l’objet d’un ajournement.
1033 sur le parc des logements familiaux
> 78,5% sur le patrimoine existant (relocations)
> 21,5% sur les nouveaux programmes mis en location
321 sur les résidences Jeunes
dossiers examinés
attributions ont été formalisées
Parmi ces attributions, la part globale
des locataires HLM représente 18,8 %,
celle des locataires des Chalets dans le
cadre du parcours résidentiel 12,9%.
29
Assurer la diversité sociale,
une politique affirmée
du Groupe des Chalets
La politique de peuplement
du Groupe des Chalets a pour
objectif de concilier l’accueil des
populations les plus fragiles et la
diversité sociale des territoires.
Accueillir les populations
les plus fragiles
En Haute-Garonne, la réponse se décline
dans une convention de délégation du
Contingent Préfectoral qui identifie, par
bailleur, les objectifs de relogement des
populations prioritaires de l’Accord Collectif
Départemental. Le suivi de ces objectifs
est fait dans le cadre de l’outil de reporting
mis en place par la préfecture.
Respect des engagements
192 familles prioritaires ont été relogées :
n 53 au titre des DALO
(Droit au Logement Opposable)
n 30 au titre des sortants de CHRS
(Centre d’Hébergement et de
Réinsertion Sociale)
n 36 relogements du GPV
(Grand Projet de Ville) et
10 relogements des Floralies
n 73 au titre du PDALPD
(Plan Départemental d’Action pour
le Logement des Personnes Défavorisées)
Dans le Lot, 1 attribution a été réalisée dans
ce cadre.
Dans le Tarn-et-Garonne, l’objectif a été
dépassé puisque 10 attributions prioritaires
ont été effectuées pour un objectif de 5.
En parallèle, la SA des Chalets a pour projet
de mettre en place, en 2014, un partenariat
spécifique avec « Le Relais », association
d’insertion toulousaine qui offre un service
d’accompagnement au logement, afin
de mieux accueillir et accompagner les
locataires en rupture ou sortant de structure
d’hébergement.
Renforcer la mixité
sur les territoires
Des partenariats spécifiques ont
été engagés sur des territoires en
renouvellement urbain :
> Poursuite des orientations de peuplement identifiées par la démarche Kiev
(Reynerie) pour les 3 bailleurs présents
afin de privilégier le lien à l’emploi et la
dédensification des grands logements.
> 36 relogements dont 2 décohabitations
ont été réalisés dans le cadre des
opérations de démolition de Poulenc
et Gluck et 10 sur la copropriété des
Floralies.
Le Chêne Vert à Flourens
30
Gluck et Poulenc :
Le Groupe des Chalets s’est engagé dans
l’accompagnement et le relogement de ses locataires
Depuis fin 2010, le Groupe des Chalets
mobilise ses équipes et notamment
le service développement social pour
amorcer le relogement de chaque famille
concernée, informer les locataires et
répondre à leurs questions.
Des réunions publiques ont été organisées
sur place, tous les 6 mois, afin de faire le
point sur l’avancement du projet.
Conscient qu’il s’agit d’une étape parfois
bouleversante pour les familles, le
Groupe des Chalets leur a proposé un
accompagnement individuel dans toutes
leurs démarches : visite du logement
et de son environnement jusqu’au
déménagement et visite après relogement.
148 logements
concernés :
7-8-9-10 cheminement
Louis Auriacombe
(Résidence Gluck :
74 logements)
6-8-10-12 rue de Kiev
(Résidence Poulenc :
74 logements)
> Sur Poulenc :
71 % des familles ont accepté le
logement dès la 1ère proposition.
> Sur Gluck :
Ils étaient 56 %.
Un accompagnement des
locataires sur-mesure qui passe
par le dialogue
Rattaché au service social du Groupe
des Chalets et avec l’appui des autres
personnels, un chargé de relogement
assure la gestion des dossiers et travaille
au quotidien avec les familles concernées
sur la base d’une méthodologie avérée.
3 propositions de relogement sont
formulées aux locataires, dans le
cadre d’une convention signée par les
associations de locataires.
Une fois par mois, le Groupe des Chalets
rencontre le Comité de pilotage du Grand
Projet de Ville (GPV) de la mairie de
Toulouse ainsi que tous les partenaires du
projet pour faire le point sur cette action.
Celle-ci est aussi validée par l’ANRU
(Agence Nationale de Rénovation Urbaine)
qui participe au financement du GPV.
Les étapes du relogement :
Le diagnostic : transmise à tous les
locataires, une enquête a permis
d’identifier les souhaits et les besoins
en relogement.
L’entretien individuel avec le chargé
de relogement précise les attentes
des locataires et permet de trouver les
solutions les plus adaptées en fonction
des besoins exprimés, des ressources
et de l’offre disponible.
La proposition de relogement : une
offre adaptée aux besoins exprimés
(jusqu’à 3 propositions)
Le nouveau logement : le locataire
signe un nouveau contrat et le Groupe
des Chalets transfère le dépôt de
garantie sans que le locataire ne fasse
d’avance.
Le déménagement : organisé par
le Groupe des Chalets avec prise en
charge des frais d’installation. Une
société spécialisée est mandatée pour
la fourniture des cartons, l’emballage
et le déballage de la vaisselle, le
démontage et le remontage du
mobilier ainsi que pour le transport.
interview
Brigitte Speyer
Relogement : la force du lien
Au sein du Groupe des Chalets, Brigitte Speyer
est en charge de la politique du peuplement et
du développement social. Son leitmotiv ? La
mixité au cœur des quartiers. Un engagement
particulièrement sensible quand il s’agit de
reloger des occupants suite à la démolition
de logements devenus vétustes. Face à leurs
questions et craintes légitimes, quels dispositifs
mettre en place pour bien les accompagner ? Et
leur offrir les solutions les plus adaptées à leurs
attentes et besoins ? Rencontre.
Pourquoi cette démolition des immeubles
Gluck et Poulenc dans le quartier de
Reynerie à Toulouse ?
Brigitte Speyer : Il s’agit d’immeubles
conçus en tripode, avec des ascenseurs
desservant les 5ème et 9ème étages. Le
fait que les ascenseurs ne desservent
que ces trois étages revient à avoir une
superposition de deux immeubles de
quatre étages. Les trois ailes se rejoignent
au niveau du nœud du tripode grâce à un
jeu de coursives. A l’origine, un espace
de vie créé pour favoriser le bien-vivre
ensemble… Qui n’a finalement pas si
bien vécu. Ces démolitions s’inscrivent
dans le cadre du Grand Projet de Ville
(GPV).
Une démolition qui entraîne pour vous une
démarche de relogement ?
B. S. : Nous avons en effet pris en charge
le relogement de nos locataires en amont
de la démolition. Au total, 148 logements
étaient concernés par le projet, 74 dans
chacune des deux ailes. La décision de
démolition a été prise en décembre 2010,
suivie de près, dès mars 2011 par la
phase de relogement.
Quels dispositifs spécifiques ont été mis en
place pour accompagner les résidents ?
B. S. : Il faut d’abord préciser que ces
procédures demandent du temps et
que dans ce cas de figure, c’était pour
nous un challenge de reloger autant de
foyers aussi rapidement. Nous avons
commencé par envoyer un questionnaire
papier détaillé à chaque ménage à reloger.
Au fur et à mesure des retours, nous les
avons rencontré individuellement ; parfois
jusqu’à une dizaine de fois en fonction
de la complexité de la demande, des
craintes, de l’adaptation du logement à
la famille. Même si elles ne représentent
pas la majorité, certaines sont parfois
très résistantes au changement. Et
prennent donc beaucoup de temps.
En gros, 50% des familles souhaitent
rester sur le quartier. A côté de cette
mission, nous devions également prendre
en charge l’information des résidents
dont les immeubles allaient entrer en
phase de rénovation : cages d’escalier,
isolation, résidentialisation… Résidents
qui ne manqueraient pas, en outre, de
subir les nuisances liées au chantier de
démolition. Nous avons donc missionné
une animatrice pour faire vivre un point
d’accueil et d’information dans le quartier.
Quels moyens humains ont été nécessaires
pour conduire ce chantier ?
B. S. : Au total, ce ne sont pas moins de 13
personnes qui ont œuvré à cette mission
de relogement. Un vrai travail d’équipe
autour de la chargée de relogement
dont le rôle central est de coordonner
et de mettre en relation l’ensemble des
ressources nécessaires, tant internes
qu’externes. Nous nous sommes
également appuyés, chaque fois que
cela était nécessaire, sur les associations
de quartier, notamment celles en lien
avec les ménages. Il est arrivé que l’une
d’elle joue le rôle de médiateur entre une
famille et nos services. Sur place, une
chargée de relogement, une assistante
sociale embauchée pour l’occasion, a été
présente durant toute l’opération. Avec un
double objectif : d’abord être à l’écoute
de nos locataires, ensuite, être attentif
aux offres de logements en adéquation
avec leurs demandes. En lien avec tous
les chargés d’attribution en interne mais
aussi avec les équipes de terrain, relais
indispensable à la réussite d’un tel
dispositif. Heureusement à cette époque,
nous avions plusieurs constructions
neuves en livraison à Toulouse, mais peu
aux alentours du quartier.
Une opération réussie selon vous ?
B. S. : Au terme de l’opération, la mairie
de Toulouse a réalisé une enquête. La
plupart des familles ont exprimé être
satisfaites de leur relogement et de la
manière dont il s’était déroulé. Nous
avons essayé de les accompagner
jusqu’à leur relogement, en étant le plus
présent possible. Y compris dans la phase
d’installation. Notamment pour les foyers
les plus fragiles, non seulement d’un point
de vue technique, avec nos services en
interne, mais également par le biais de
visites à domicile, pour nous assurer de
leur bonne intégration.
31
32
Le logement des jeunes :
une réponse adaptée à des besoins spécifiques
En 2013, l’offre de logements des
Jeunes a été consolidée avec la reprise
en gestion de la Résidence CAMPUS INN à
Toulouse - Lespinet (205 logements) ce qui
permet de proposer plus de 900 logements
spécialement adaptés aux étudiants et aux
jeunes actifs.
Le partenariat avec CILEO a également
été poursuivi pour mieux répondre aux
demandes des jeunes en alternance
avec la réservation de 50 logements
supplémentaires, ce qui porte à 100 l’offre
proposée aux entreprises.
321
LOGEMENTS JEUNES
ATTRIBUÉS
La mobilité
Taux de rotation en baisse sur le
patrimoine familial, inférieur à 10%
(9,86%), ce taux était de 10,64% en
2012.
Sur les résidences jeunes, l’accueil
de jeunes en alternance, qui de part
leur statut ne restent que quelques
semaines ou quelques mois, génère
une augmentation de la rotation :
59% en 2013, contre 48% en 2012.
La vacance des logements familiaux
Relative stabilité de la vacance commerciale : 2,94% au 31 décembre 2013
(1,78% inférieur à 3 mois, 1,16% supérieur à 3 mois)
Progression de la vacance volontaire : 4,33% au 31 décembre 2013
Cette vacance volontaire est en augmentation du fait des programmes de démolition en
cours (Gluck et Poulenc sur le Mirail, Floralies à Ramonville) ou à l’étude (Messager sur
Reynerie) ainsi que des opérations neutralisées sur le sud du département dans l’attente de
leur vente ou de leur restructuration (Aurignac, St Béat, Salies, Cierp Gaud).
33
L’occupation sociale
Plus d’1 locataire sur 2 a une ancienneté
inférieure à 5 ans (54,4%) mais près de
15% sont dans le parc depuis plus de
15 ans.
Evolution 2011/2012/2013
de l’occupation sociale
63,34%
Comme les années précédentes et en
conséquence de la paupérisation de la
demande sociale, l’occupation sociale du
patrimoine est en grande partie précarisée :
> Le taux d’allocataire APL augmente, il
est au dessus de 60%
> 1/3 des locataires (32,6%) a des
ressources inférieures à 20% du plafond
PLUS
> 1/3 des locataires sont des ménages
monoparentaux
59,92%
62,06%
56,43%
29,56%
16,50%
2011
Une grande paupérisation sur la ZUS avec
un taux de 53% de ménages qui ont des
ressources inférieures à 20% du plafond
PLUS et un taux d’emploi inférieur de près
de 13 % à la moyenne. A noter cependant,
que ce taux progresse du fait des
orientations d’attribution mises en place, il
passe de 42,5% en 2011 à 47%.
Taux d’employés
59,13%
32,61%
31,08%
14,11%
13,75%
2012
2013
Taux d’allocataires APL
Données extraites des tableaux
d’occupation sociale, parc occupé
hors étudiants / logements gardiens /
baux associations
17,2%
Retraités sur
la zone rurale
Des disparités fortes
entre segments
du patrimoine
Une disparité importante en terme de
composition sociale ; beaucoup de grandes
familles sur la ZUS (36,78%), beaucoup de
retraités sur la zone rurale (17,2%).
Taux de locataires
avec revenus < 20%
du plafond PLUS
61,97%
Néanmoins, malgré cette précarisation,
le lien à l’emploi reste stable, voire
progresse légèrement. Il passe de 59,1%
à 59,9%.
Le taux d’allocataires est particulièrement
élevé sur le secteur ZUS où 8 locataires sur
10 perçoivent l’APL (taux stable de 81,23%
en 2011). À l’inverse, il est plus faible que
la moyenne de la zone rurale (ZRR) où il y a
peu de familles.
Taux de retraités
Taux d’allocataires APL
63,84%
58,60%
63,34%
Taux avec un revenu
inférieur à 20%
du plafond
33,03%
32,17%
32,61%
Taux de retraités
13,12%
13,28%
17,21%
13,75%
13
19,53%
6,48%
18,29%
Moyenne ZUS (Zone Urbaine Sensible)
Moyenne Parc Zone 2
Moyenne du ZRR
(Zone de Révitalisation
Rurale)
47,09%
13
60,37%
53,62%
59,92%
Taux d’employés
Taux de familles
nombreuses
53,07%
39,75%
26,28%
29,18%
26,25%
Taux ménages
sans emplois actifs
81,23%
36,78%
Moyenne du Parc
34
Les loyers,
quelques indicateurs
2,15%, c’est le pourcentage d’augmentation
de la masse des loyers sur l’année 2013*.
Une augmentation réalisée en 2 temps :
+ 1,65% au 1er janvier 2013 et une
augmentation différentielle au 1er juillet
2013 (pour l’ensemble du patrimoine à
l’exception des résidences étudiantes dont
les loyers ont augmenté au 1er juillet de
2,15%).
30,62% des logements ont des loyers
inférieurs ou égaux aux loyers PLAI (Prêt
Locatif Aidé d’Intégration) ce qui permet
l’accessibilité sociale des familles aux plus
faibles revenus.
Cette proportion reste identique d’année
en année.
Des montants de loyers différents selon les opérations et les financements (en e):
OPERATIONS
FINANCEMENT
T3
T4
MIRAIL HLMO
297,21
340,64
MONTAUDRAN HLMO
343,42
387,46
LES BITARELLES PLA
441,15
520,91
BORDEROUGE PLUS
413,10
485,29
HLMO : Habitation à Loyer Modéré Ordinaire
PLA : Prêt Locatif Aidé
PLUS : Prêt Locatif à Usage Social
Via Verde à Blagnac
Les impayés
Le montant quittancé en 2013 au titre du
SLS est de 112 K€.
Le taux d’impayés - c’est à dire le rapport entre
le total des impayés et la mise en recouvrement
sur les 12 derniers mois précédent le terme
en cours - poursuit sa dégradation : 7,15% du
quittancement contre 6,44% en 2012, soit un
montant de 3 743 K€. 48,2% de cette dette
concerne les locataires présents. On note
également une augmentation de 16 % du
nombre de locataires en dette de 3 mois et plus.
Tous les secteurs du patrimoine sont touchés par
cette dégradation à l’exception de la ZUS dont le
taux d’impayés baisse de 8,1% à 7%.
Le montant moyen du SLS calculé est de
55 € par mois (hors 8 locataires ayant été
assujettis à des SLS forfaitaires).
Dans le cadre des mesures spécifiques prises au
bénéfice des locataires en difficulté, les actions
se sont intensifiées en 2013 :
*Conforme à la révision annuelle des loyers, basée sur l’Indice
de Référence des Loyers (IRL) publiée par l’INSEE.
Supplément de Loyer de Solidarité
155 locataires étaient assujettis au SLS au
31 décembre 2013 (1,97% des locataires
de logements familiaux).
> 1189 plans d’apurement ont été signés,
> 117 dossiers de FSL maintien et accès
ont été accordés durant l’exercice 2013,
> 303 ont fait l’objet d’une déclaration d’impayés à la CAF.
Sur les dossiers passés en contentieux :
> 130 dossiers sont suivis dans le cadre
de la Commission de surendettement de
la Banque de France. Ce chiffre est en
netteaugmentation par rapport à 2012
(74 dossiers),
> 130 commandements de payer visant la
clause résolutoire ont été délivrés
(chiffre stable),
> 35 dossiers ont fait l’objet d’une résiliation
judiciaire du bail,
> 46 dossiers ont fait l’objet d’une procédure
de rétablissement personnel pour un montant
de 146 053,13 € (effacement de dette
prononcé par jugement).
Les expulsions ont concerné 10 ménages (chiffre
stable).
35
Assurer la concertation avec nos locataires et développer le service aux habitants
Mise en œuvre de moyens
pour assurer la concertation
et développer les échanges
Le Conseil de Concertation Locative :
concertation et échanges avec les
associations de locataires.
Le Groupe des Chalets favorise le dialogue
et la concertation. Se réunissant 4 fois au
cours de l’année, le conseil de concertation
a notamment pour objectifs le partage
d’informations, la présentation des points
d’avancement et le développement des
échanges.
Une année forte en négociation marquée
par la signature de 3 accords collectifs
majeurs :
Une charte de fidélisation renouvelée qui
permet aux locataires habitant depuis plus
de 10 ans dans leur logement de pouvoir
engager des travaux d’embellissement
avec une participation de la société à
hauteur de 70%. Les travaux peuvent être
pris en charge à 100% pour le changement
de sols particulièrement anciens. Un
service supplémentaire est offert aux
personnes âgées ou handicapées avec
la prise en charge du déplacement et le
replacement des meubles.
n
Un accord collectif sur l’entretien dans
les parties privatives (TCE) et l’entretien
des générateurs gaz individuels qui
permet aux locataires de faire venir un
prestataire identifié pour leurs travaux
« locatifs » et l’entretien de leur équipement
de chauffage. Une visite annuelle de
contrôle est également organisée pour
chaque logement. Cet accord comprend
également un volet « équipement
d’économie d’énergie et sécurité ».
n
n
Un accord sur les réhabilitations
énergétiques et les conditions de la mise
en place de la contribution des locataires
aux économies de charges énergétiques.
ENGAGEMENT
PARTAGÉ
Un engagement partagé pour la
qualité de services et le vivreensemble a été pris autour
d’un conseil de concertation
(La Terrasse) et de 9 projets de
résidence.
La signature d’un accord collectif
36
Une démarche participative
avec les locataires du Tintoret »
Le Groupe des Chalets est particulièrement
attaché au « bien-vivre ensemble » des
habitants et à leur participation dans
la vie de la résidence. Un « Projet de
résidence » est mené sur Le Tintoret à
Toulouse depuis quelques années pour
inciter les locataires à participer à la vie de
l’immeuble : accompagner le programme
de travaux de réhabilitation, rédiger une
« Charte Propreté », améliorer le service
de médiation nocturne auprès des jeunes,
recréer du lien social au quotidien…
rencontre
Mohamed Belkacem
Un « faire ensemble »
gagnant-gagnant
Quand il emménage Résidence Les Clivias à
Basso-Cambo avec sa mère invalide, Mohamed
Belkacem trouve un immeuble marqué par le
temps. De là, peut-être son investissement pour
donner plus de voix à celle des locataires. Et
faire le lien avec le Groupe des Chalets. Parce
que Mohamed connaît les bénéfices du « faire
ensemble », lui qui a longtemps travaillé dans le
« social ». De cet engagement citoyen et sous
l’impulsion des Chalets est née une Charte de
Bon Voisinage, co-construite avec les habitants.
Une implication qui porte aujourd’hui ses fruits.
La valeur du collectif.
« Je parle au niveau des locataires, on
se sent valorisé. » C’est en ces termes
que Mohamed Belkacem, locataire de
la Résidence Les Clivias, positionne
d’emblée le travail mené avec d’autres
habitants pendant plusieurs mois sur la
Charte de Bon Voisinage désormais en
place au sein de ce collectif résidentiel.
Un document co-construit avec les
habitants et le Groupe des Chalets, qui a
donné lieu à plusieurs réunions, même
si parfois, précise-t-il « nous n‘étions
pas très nombreux et que les gens
confondent l’intérêt général avec leurs
petits problèmes quotidiens. »
« Mieux vivre » mode d’emploi.
Une charte ? Mais de quoi s’agit-il au
juste ? Ni règle, ni article dans ce dépliant
de deux pages - « on a évité d’employer
des mots qui fâchent » - mais plutôt
un mode d’emploi du « mieux-vivre
ensemble », notamment dans les parties
communes et aux abords extérieurs
immédiats. Présentée individuellement
à chaque foyer lors de la remise des
clés des nouvelles boîtes aux lettres, la
Charte engage : « A l’issue de l’entretien,
poursuit Mohamed, la gérante et notre
groupe d’habitants les invitons à signer
le document, en laissant à ceux qui le
souhaitent le temps de la réflexion. »
Toujours plus proches.
De son implication, Mohamed ne tire
aucune gloire : « J’ai naturellement
pris la suite de ma maman, qui était
très active dans la vie de sa résidence
lorsque nous habitions à Reynerie » ; Ne
souhaitant pas tenir un rôle plus actif, il
continue à s’impliquer et à œuvrer aux
améliorations constantes que le bailleur
apporte chaque année à cet ensemble
de quatre immeubles, tous construits
en 1984. Et de préciser : « Il y a eu
beaucoup de changements vous savez :
des travaux d’isolation, la mise en place
d’interphones, la mise aux normes des
garages, etc. » Avant de conclure : « Ils se
sont vraiment améliorés aux Chalets ; ils
se rapprochent de l’habitant : quand on
demande quelque chose, c’est suivi et ça
aboutit. » Pas de doute, pour Mohamed,
la signature institutionnelle des Chalets
- « L’humain au cœur de l’habitat » - est
bien plus qu’une simple promesse.
rencontre
Marina Khamdarikorn
Je l’aime mon HLM !
Voilà bientôt 18 ans que Marina Khamdarikorn
habite la Résidence Le Verger à Toulouse, à
deux pas de l’Université du Mirail. Comme elle
l’aime son HLM ! Et son quartier, où les origines
se métissent pour sa plus grande joie. Vivraitelle ailleurs ? Assurément non. La proximité
avec services et commerces mais aussi avec
Le Groupe des Chalets, son bailleur, est son luxe
à elle. Une pépite qu’elle cultive dans la bonne
humeur et la modestie d’une parole pleine de
fraîcheur. Et sans détour.
Fière de mon HLM.
Du haut de ses « cinquante printemps »,
comme elle aime à le rappeler
malicieusement, et de son cinquième
étage de la Résidence Le Verger, à deux
pas de l’Université du Mirail, c’est tout
l’exotisme du Laos qui chante dans la
voix de Marina Khamdarikorn. Locataire
d’un T2 depuis bientôt 18 ans, « l’âge de
mon fils ; il avait 10 mois et demi quand
je suis arrivée », elle affirme d’emblée et
sans complexe sa fierté d’habiter dans
un HLM : « Il n’y a pas de honte vous
savez. Un HLM, ce n’est pas forcément
un ghetto ; vous voyez… tout ce que les
gens croient ». Et de poursuivre sur son
engagement de bénévole depuis six ans
au sein du Secours Catholique dans le
quartier voisin de la Reynerie, où elle ne
« voit pas autant de « racailles » qu’on le
dit », s’amuse-t-elle, précisant qu’elle ne
s’est jamais faite agresser.
Vive la mixité.
Généreuse convivialité.
Alors qu’est-ce qui la rend si fière Marina de vivre ici ? Dans le désordre, elle cite
ses voisins « surtout des voisines, très
agréables », sa gérante des Chalets « fort
sympathique, avec qui je m’entends très
bien. Quand j’appelle, c’est toujours par
rapport au loyer ou pour des retards »,
avoue-t-elle presque timidement. Mais de
préciser immédiatement : « ça s’arrange
toujours quand il y a des hic. Et quand
je lui demande un service, elle répond
tout de suite. » Elle aime cette proximité
Marina, arrivée en France à l’âge de 12
ans. Comme elle « adore » la mixité sociale
de son immeuble : « Je trouve que c’est
beau. Je côtoie toutes les origines, tous les
rangs sociaux. J’apprends à dire bonjour
dans certaines langues, un apprentissage
permanent sur la culture des autres. »
Assurément, elle se sent bien chez
elle Marina, dans son T2 à la « cuisine
mignonne, assez grande pour moi ; elle
me convient ». Et si contente d’avoir
une chambre personnelle : « J’ai une
chambre pour moi, elle est grande »
glisse-t-elle avec un soupçon de fierté,
avouant qu’elle n’a « presque pas les
moyens d’habiter dans le privé ». Bien
consciente de sa chance de vivre dans un
appartement spacieux de plus de 60 m2,
quand, chez certains de ses amis, « qui
vivent dans d’autres HLM, le salon et la
cuisine, ce n’est pas la même chose. C’est
en longueur et c’est étroit. » Et puis il y a les
voisins, le repas annuel qui attire chaque
année plus de monde, une exposition en
cours sur l’histoire de la résidence. Une
manière, là encore, de dire que vivre dans
un HLM, « ce n’est pas une tare. On est
fier vous voyez. Le mot « fier » est là, qui
veut dire : j’aime mon HLM, j’y suis bien.
Et voilà. »
Une belle proximité.
Partager et apprendre suffit à sa joie
quotidienne, elle qui se félicite de la
jolie vue sur le parc et les arbres depuis
la fenêtre de son appartement. « J’ai un
jardin, sourit-elle, enfin, pas tout à fait
un jardin, plutôt des arbres à perte de
vue. » Elle aime s’y promener de temps
à autre, se souvenant de l’époque où,
petit, son fils y faisait du vélo, jouait dans
le parc. « Nous avons même un terrain
de basket, poursuit-elle, un complexe de
sport tout près, à 500 mètres, un terrain
de foot et vers la Fac, ce grand parc là,
vous voyez ? » Marina est intarissable sur
les atouts de son quartier, sur la proximité
avec commerces et services, « en tant
que maman, je suis contente car j’ai
presque tout à côté. J’avais l’école de
mon fils en maternelle et en primaire, des
commerces, la mairie de quartier, l’arrêt
de bus, la Fac pas loin. » 37
38
La fibre sociale,
une première à suivre
En signant une convention de
partenariat avec Orange pour
équiper 2 500 logements sociaux
de la fibre, le Groupe des Chalets
entend « apporter sa pierre » à la
lutte contre la fracture numérique.
Dans les années à venir, ne pas avoir accès
à l’internet à très haut débit constituera
un facteur sinon d’exclusion sociale, au
moins de forte inégalité. Dans notre société
de plus en plus connectée, la qualité de
l’accès aux réseaux est en effet devenue
un élément incontournable de qualité de
vie au quotidien, de la même manière que,
hier, le réfrigérateur ou la voiture.
Conscient de cette réalité, le Groupe des
Chalets a souhaité que l’ensemble de son
parc de logements sociaux soit équipé
de la fibre optique et bénéficie ainsi de
l’accès Internet le plus performant. C’est
ainsi qu’une convention de partenariat a
été conclue avec Orange, par laquelle
l’opérateur s’est engagé à brancher
l’ensemble des immeubles du Groupe des
Chalets situés dans la zone où la fibre est
déployée.
Concrètement, l’opérateur déploie la fibre
à l’intérieur des immeubles jusqu’au niveau
du palier. Ensuite, les habitants sont libres
de choisir Orange ou un autre opérateur
pour leur accès au très haut débit.
Ainsi, grâce à ces équipements, le Groupe
des Chalets offre à ses locataires un
service supplémentaire : l’accès au Très
Haut Débit.
Les « Chalets Seniors »
ou comment favoriser le maintien à domicile
Les « Chalets Seniors » s’inscrivent dans
la politique stratégique du Groupe des
Chalets qui souhaite offrir un cadre de vie
et des services adaptés aux besoins de ses
habitants. Ils s’adressent aux personnes
retraitées autonomes qui souhaitent être
accompagnées dans leur vieillissement.
Le programme a pour objectif le maintien
à domicile des seniors et il vise à rompre
l’isolement tout en favorisant le lien social.
Tous les logements sont accessibles et
situés dans des zones proches de services,
de commerces et de transports. Afin de
favoriser la mixité, les logements « Chalets
Seniors» sont intégrés à des résidences
intergénérationnelles.
LE PACK
« CHALETS SENIORS »
UNE RÉSIDENCE ATTRACTIVE
ET ACCESSIBLE
UNE MIXITÉ INTERGÉNÉRATIONNELLE
UN LOGEMENT ADAPTÉ
DES SERVICES INDIVIDUALISÉS
UNE ÉQUIPE DE PROXIMITÉ
La résidence Le Soleil
à Saint-Jean
Fin 2013 : 45 logements neufs
« Chalets Seniors » en service :
n Résidence du Soleil à Saint-Jean,
74 logements collectifs dont 30
logements « Chalets Seniors » et 12 logements dédiés aux personnes à mobilité réduite.
n Résidence Le Printemps à Toulouse, 86 logements collectifs dont 15 logements « Chalets Seniors ».
30 logements adaptés dans
les autres résidences du
Groupe des Chalets :
n Résidences Gauguin,
le Derby, les Cèdres, Vincennes et
Montaudran à Toulouse,
les Tuileries à Saint-Jean,
le Phare à Cahors.
44 nouveaux logements
« Chalets Seniors » en construction d’ici 2016
15 logements à Plaisance du Touch Livraison 1er trimestre 2015
n 5 logements à Carbonne Livraison 1er trimestre 2016
n 10 logements à Bérat
Livraison 2ème trimestre 2016
n 14 logements à Toulouse Grand
Selve (31)
Livraison 3ème trimestre 2016
n
39
40
Le Groupe des Chalets
et la demande des seniors
Augmentation de la demande de
logements sociaux exprimée par
les plus de 60 ans : en 2013,
1 668 demandes de logements
sociaux concernant des personnes
de plus de 65 ans ont été enregistrées via le fichier unique
départemental, soit environ
5,63% de la demande totale.
n 13,5 % des locataires du Groupe
des Chalets ont 65 ans et plus.
n
Pose de la 1ère pierre
de la résidence Les Salanganes - Plaisance du Touch
15 logements neufs
« Chalets Seniors »
La résidence Les Salanganes est située
au cœur de la commune de Plaisance du
Touch, à 750 mètres environ de la Mairie
et en bordure du Touch. Ce programme
compte 36 logements locatifs répartis sur
deux bâtiments dont 15 logements sont
dédiés aux « Chalets Seniors ».
Une salle commune d’environ 50 m2 sera
construite dans le bâtiment principal afin
de permettre l’organisation d’activités pour
tous les locataires et les habitants de la
commune.
Les jeunes évoluent,
nous aussi !
Le Groupe des Chalets propose
différentes solutions pour l’habitat
des jeunes car cette population,
qu’il s’agisse d’étudiants ou de
jeunes travailleurs, présente des
caractéristiques bien spécifiques.
Avec plus de 122 700 étudiants en 20122013, Toulouse est la deuxième ville
universitaire de France, ville dans laquelle il
manquerait entre 3 000 et 5 000 logements
pour accueillir cette population. C’est dans
ce contexte de pénurie que le Groupe des
Chalets œuvre pour offrir des logements
adaptés aux étudiants. Mais pas seulement.
zoom
Le public “jeune” des logements sociaux
évolue. En plus des étudiants, les
résidences accueillent désormais nombre
de jeunes travailleurs, des contrats pro,
des jeunes et des jeunes couples.
Quel que soit le profil accueilli, nos
résidences s’attachent à proposer des
services adaptés : proximité géographique
des principales universités toulousaines et
du centre-ville, loyers abordables, pas de
frais d’agence, proximité des transports en
commun, logements équipés et lumineux,
wifi, gérant, laverie, parking, équipement
domotique, interphone … Pour prétendre à
un logement dans l’une de ces résidences,
il faut avoir moins de 30 ans, et/ou être
étudiant.
Les sites
Le Groupe des Chalets dispose de
5 résidences dédiées aux jeunes,
réparties sur 4 sites à Toulouse.
Les résidences Aragon et Apollinaire aux Arènes
n La Cité des élèves à l’École
vétérinaire
n Lespinet à Montaudran
n Les Roses à Rangueil.
n
Ces cinq résidences représentent
946 logements.
sur le Foyer Habitat Jeunes et Foyer de l’Arche Toulousain - Blagnac
Pour répondre à des demandes
croissantes, la ville a confié au Groupe
des Chalets la construction d’un Foyer
Habitat Jeunes comprenant 85 logements,
situés sur la ZAC Andromède. L’offre variée
des logements (T1 et T1 Bis) permettra
d’accueillir tout type de profils et de
développer une grande mixité.
La résidence comptera aussi une structure
pour personnes handicapées mentales
gérée par l’association « L’Arche en Pays
Toulousain ». 13 chambres (9 chambres de
résidents et 4 chambres d’accompagnants)
seront construites afin de faciliter le
développement des pensionnaires, leur
permettre de travailler et de trouver une
place dans la société.
L’objectif du projet est de permettre
l’insertion sociale et professionnelle de
chacun des résidents des structures du
site.
La pose de la 1ère pierre de cette résidence
Jeunes a eu lieu en octobre 2013.
41
42
« Chalets Handicap », une réponse adaptée au
logement des personnes en situation de handicap
Le Groupe des Chalets développe une
offre la plus large possible de logements
adaptés dans toutes les résidences
situées dans un environnement de services
accessibles.
Il propose des aménagements universels
communs à tous les logements « Chalets
Handicap » identiques à ceux réalisés
dans le cadre des « Chalets Seniors ».
En fonction des besoins, des travaux
spécifiques et adaptés à l’handicap du futur
locataire sont effectués : motorisation des
portes des halls d’entrées d’immeubles,
installation d’un ascenseur même s’il s’agit
d’un R+2, traitement des revêtements de
sols (éviter les sols glissants), manoeuvre
des portes d’accès aux logements et portes
de circulation, utilisation au mieux des
équipements courants dans les logements
(douches, lavabos, WC, rangements …)
PRODUCTION « CHALETS
HANDICAP » EN 2013
47
logements neufs répartis sur
4 opérations - dont 3 foyers
(Flourens, Saint Alban, Blagnac).
A ce jour, le parc du Groupe des
Chalets compte 110 logements « Chalets
Handicap ».
zoom
sur la résidence du Lion à Toulouse
6 logements indépendants situés dans
une résidence de 24 logements au centre ville de Toulouse. Il s’agit ici d’un habitat
dont l’adaptation technique et domotique
permet à une personne lourdement
handicapée de rester indépendante pour
Pose de la 1ère pierre
de la résidence du Lion.
l’ensemble de ses déplacements.
Ces logements seront confiés en
gestion à « Carpe Diem Premium »,
association toulousaine qui propose
des
prestations
novatrices
pour
favoriser un projet de vie autonome.
La maîtrise d’œuvre spécialisée a été
confiée à Domo Center, centre expert en
architecture domotique et technologies
de l’habitat situé à Blagnac.
Les Jardins d’Ortel à Launaguet
Nego Saoumos à Toulouse
Les Jardins d’Emelyne à la Magdelaine-sur-Tarn
Le Domaine à Labastide-Saint-Pierre
.3.
Une organisation
qui privilégie
la proximité
3.Une organisation qui privilégie la proximité
45
Plan agence 2013
La proximité avant tout !
Le patrimoine des Chalets a considérablement augmenté depuis 2006. Il s’agissait
d’adapter l’organisation du Groupe à cette
nouvelle dimension. C’est chose faite !
L. Oumrida
A. Semail
Depuis le 1er septembre 2013, une nouvelle
organisation de la gestion de « l’habitant
et de l’habitat » a été mise en place afin
d’améliorer la qualité du service rendu,
de mieux prendre en compte les attentes
de nos locataires et de renforcer notre
relation de proximité avec eux. La nouvelle
organisation des équipes de proximité est
désormais opérationnelle. Le gérant et
le chargé(e) de clientèle deviennent les
interlocuteurs privilégiés.
En coulisses, les choses évoluent pour
une meilleure cohérence géographique.
Cela se traduit par une organisation « par
territoire » pour une plus grande proximité
et la désignation d’un responsable de
territoire pour une plus grande réactivité.
Ce responsable gère avec son équipe un
patrimoine à taille humaine d’environ 1 200
logements.
Une organisation articulée autour
de pôles de compétences
Cette organisation a permis
de renforcer les équipes de
terrain et particulièrement le
rôle des gérants d’immeubles
de résidences d’au moins 90
logements qui assurent une
présence quotidienne sur site.
Direction agence
Accueil
Pôle Jeunes
Pôle Technique
Pôle Mirail
Pôle Compétences sociales
Antennes hors 31
Gestionnaire Charges
locatives
Pôle Attribution &
Peuplement
Politique de peuplement
Pôle Clientèle & Proximité
Équipe clientèle
6 Secteurs territoriaux
Suivi de clientèle
Prévention des impayés
Maintenance
Proximité
Entretien-Nettoyage
46
interview
Emily Colin
Une pertinente proximité
Investie depuis plus de dix ans dans le secteur du
logement social, Emily Colin arrive encore à être
étonnée par « ses » locataires. Une expérience
d’une belle richesse. Nul hasard donc si elle
rejoint le Groupe Les Chalets en septembre
2013 pour y occuper le poste de Responsable
Territorial. Une fonction créée dans le cadre du
Plan Agence 2013 pour offrir toujours plus de
proximité et de qualité aux clients des Chalets
comme aux personnels en interne. Un objectif
qui donne tout son sens à la mission d’Emily.
En quoi consiste votre mission au juste ?
Emily Colin : Je gère un secteur de 1400
logements sur l’ouest toulousain. Du
nord de Blagnac jusqu’à Tournefeuille,
hors Mirail, pour lequel nous avons un
pôle dédié. Nos deux agences gèrent
six territoires au total, sans compter
ceux de nos deux antennes du Lot et
du Tarn-et-Garonne. Nos missions ?
La gestion technique de notre patrimoine :
états des lieux d’entrée et de sortie, suivis
des réclamations ; petites réparations et
petits entretiens en somme, les petits bobos
dans un logement. Avec mon équipe,
je suis là pour aider nos locataires. J’ai
également une mission d’encadrement
et de lien avec les personnels agents
d’entretien et les gérants. Mon poste a
été créé pour favoriser cette proximité.
Comme celle avec les collectivités territoriales partenaires. A ce titre, nous participons davantage aux CLSPD (Conseil
Local de la Sécurité et de Prévention de
la Délinquance) et nous intervenons dans
plusieurs conseils syndicaux en charge
des copropriétés. Enfin, ma mission inclut
bien sûr un suivi budgétaire annuel pour
l’ensemble de mon service.
De quelle équipe disposez-vous pour
conduire ces missions ?
E. C. : J’encadre une dizaine de personnes
environ : un gestionnaire de maintenance
et une gestionnaire de résidence,
auxquels sont rattachés trois agents
d’entretien, quatre gérants et un contrat
d’avenir qui vient d’arriver en tant qu’aide
gérant. C’est une équipe de terrain, qui
était jusqu’alors rattachée à une seule
personne en interne. Impossible dès
lors pour elle de prendre le temps de
rencontrer ou d’échanger avec eux dans
de bonnes conditions. Notre nouvelle
segmentation territoriale autorise plus de
proximité. Pour les suivis des demandes
des locataires par exemple, j’ai initié un
point avec eux une à deux fois par mois
plutôt que tous les mois. Cette organisation
leur offre également plus d’espace pour
s’exprimer, partager les difficultés qu’ils
vivent sur le terrain. Régulièrement, ils
m’emmènent avec eux chez certains
locataires. Ils me présentent. Une façon
pour eux de leur faire comprendre que
les décisions sont prises par toute une
équipe.
Cette nouvelle organisation présente-t-elle
déjà des effets positifs ?
E. C. : Il est clair que le fait d’avoir créé
des pôles dédiés améliore la satisfaction
des locataires comme celle des salariés.
Mais également la qualité de notre
service et de notre management. En
interne, nos entretiens d’évaluation de
décembre dernier témoignent du bien
fondé de cette stratégie. Les agents
expriment tous leur satisfaction, voire
leur soulagement, à voir arriver une
responsable tous les quinze jours ou une
fois par mois. Cela permet d’échanger
et de réfléchir ensemble aux meilleures
solutions à apporter à nos locataires.
Même constat du côté de nos entreprises
partenaires, qui disent apprécier le suivi
des « bons de travaux » engagés pour
l’entretien des logements. Loin de voir un
frein à la présence d’un responsable,
ils mesurent les bénéfices d’avoir
un interlocuteur privilégié. Du coup,
leurs interventions se sont accélérées.
Pour les collectivités, l’exemple de
Tournefeuille est significatif. Les
Chalets sont fort actifs dans cette
commune, où nous participons à la
création de la Charte du « bien-vivre
ensemble ». A deux ou trois reprises,
on m’a félicitée sur notre réactivité,
soulignant qu’elle était encore plus
rapide qu’avant.
Une politique volontariste pour
l’évolution des emplois et des
rémunérations 3415 heures de formation.
L’ensemble des salariés a réalisé au moins
une formation en 2013.
1/3
des emplois
est localisé dans
une agence
7 % des effectifs ont bénéficié d’opportunités liées au développement du Groupe.
Augmentation collective de 1,2 % du
salaire brut au 1er janvier 2013 et de 0.5%
au 1er juillet 2013, auxquelles s’ajoutent
des augmentations individuelles.
Distribution d’une prime liée à la réalisation
des objectifs individuels : 1.71 % de la
masse salariale.
Versement d’une prime d’intéressement :
7.91 % de la masse salariale (prime
moyenne de 2429 € par salarié).
2/3
des emplois
sont en lien direct
avec les locataires
en agence ou au
sein des résidences
Une équipe de proximité
Siège
15,4%
34%
Immeuble
31%
35%
Agence
Répartition du personnel
Gestion d’immeuble
15,4%
33,96%
Gestion
de l’entreprise
2,64%
5,28%
31,29%
26,84%
Gestion Clientèle
Gestion sociale
Gestion technique
et maintenance
47
48
Une attention particulière
portée au dialogue social
Les dernières élections du personnel ont eu
lieu début 2013 pour un mandat de 4 ans
en délégation unique. La représentation
des salariés est faite au travers d’une Union
Economique et Sociale regroupant, outre la
SA des Chalets, la SCP de la Haute-Garonne
et le GIE Garonne Développement.
Au sein de la société, les accords collectifs
concernent : la réduction du temps de
travail, la prévoyance, la mutuelle, l’égalité
professionnelle, la prévention de la
pénibilité, l’amélioration de la convention
collective (avec notamment l’Avenant n°5
signé le 11 juillet 2013 qui institue la mise
en place d’une prime de nettoyage pour les
salariés effectuant des travaux salissants
et la mise en place d’une prime d’activité
ZUS pour les collaborateurs exerçant leur
métier en ZUS), l’intéressement et l’épargne
salariale.
Les dispositifs d’Intéressement et
d’épargne salariale regroupent :
Un Plan épargne Inter-Entreprise,
signé en 2013 qui prévoit la mise en
place de versements complémentaires
de l’entreprise appelés « abondement »
(Le PEI se substitue au PEE signé en
2004 ).
Un professionnalisme accru
n
Un accord d’intéressement Groupe
signé en mai 2013 pour la période de
2013 à 2015, qui reprend les principes
de base des accords antérieurs mais
assoit l’intéressement des salariés sur
l’autofinancement annuel brut cumulé
des deux sociétés HLM du groupe (SCP
de la Haute-Garonne et SA des Chalets)
et des indicateurs de performance
définis annuellement.
n
Des systèmes d’information performants
Face à l’évolution du Groupe, le système informatique
se doit d’être performant et consolidé. En 2013, des
mises à jour, des développements de nouveaux outils
de gestion et partage de documents ainsi que des
outils de suivi des opérations de construction ont été
réalisés.
Le travail des équipes s’appuie sur des
procédures dont le développement et
le suivi ont été renforcés en 2013 :
n Mise en place des procédures
du GIE Garonne.
n Développement, actualisation
des procédures de gestion
locative et développement de
nouvelles procédures concernant
notamment les impayés et la
nouvelle procédure budgétaire.
171
SALARIÉS
DONT 161 EN CDI
15
SALARIÉS
RECRUTÉS EN CDI
Une équipe
renforcée
et solidaire
40%
DES EFFECTIFS
ONT MOINS
DE 5 ANS
D’ANCIENNETÉ
60%
DES SALARIÉS
SONT DES FEMMES
Groupe des Chalets
29, bd Gabriel Koening n CS 23148
31027 Toulouse Cedex 3
www.groupedeschalets.com
Un Air de Vacances - Crédits photo : Groupe des Chalets, Florent Cattelain, Polo Garat, Patrice Massacret, Getty Images, Fotolia, Thinkstock - Juin 2014
L’humain
au cœur
de l’habitat

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