le mécanisme girardin is

Diane Patrimoine
INVESTISSEMENT AVEC
LEVIER FISCAL
POUR LES SOCIÉTÉS À L’IS :
LE MÉCANISME GIRARDIN IS
Pourquoi une Girardin à l’IS
Un avantage fiscal non soumis au plafonnement
des niches fiscales
Une passerelle intéressante du patrimoine
professionnel au patrimoine privé
Document non contractuel communiqué à titre indicatif : Juillet 2009
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L’avantage fiscal du GIRARDIN à l’IS
Un investissement, qui sera comptablement
amorti, qui bénéficie en sus d’une déduction
fiscale.
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Choix de l’investissement
Actif Industriel ou immobilier ?
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Pourquoi un sous-jacent immobilier
Difficulté de sélectionner et garantir un
investissement industriel,
Réalité économique d’un actif patrimonial
immobilier,
Récurrence et stabilité des revenus immobiliers,
Accès au financement facilité pour un
investissement immobilier.
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Les objectifs
1. Valorisation de l’actif de la société à l’IS :
Création d’un actif stable,
Renforcement de la valeur de l’entreprise,
Diversification des sources de revenus.
2. Bénéficier d’un cadre fiscal avantageux :
Économie d’IS,
Dividendes complémentaires,
Pas de plafonnement :
o Hors plafonnement des investissements immobiliers réalisés
dans les DOM,
o Hors plafonnement global des niches fiscales
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Principal effet : le double avantage d’un
investissement déduit en charge et amorti
Déduction extra-comptable du coût de
l’investissement sur le résultat net de l’entreprise
Maintien d’un amortissement comptable et
fiscal classique de l’actif immobilier, et possibilité
d’amortir ou déduire les charges y afférentes
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Double avantage : détails
Assiette de la déduction :
Coût du terrain HT
Coût de la construction HT
Exclusion des frais d’acquisition
Assiette de l’amortissement :
Exclusion du coût du terrain
Coût de la construction TTC
Frais de notaire, commission d’acquisition TTC
(ou déduction « classique » sur option)
NB : TVA au taux de 8,5 %
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Impacts financiers spécifiques procurés
par l’application du dispositif Girardin
Réduire l’IS en partie ou en totalité
Avantage fiscal immédiat sur l’année
d’acquisition et directe sur l’impôt à payer
Création de trésorerie immédiate
Possibilité de distribution de dividendes
complémentaires
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Possibilité de création d’un déficit fiscal et
choix du traitement de ce déficit
Le report en avant :
• Le déficit non encore imputé est considéré comme une charge
de l’exercice suivant et déduit des bénéfices de cet exercice, ou
reportable sans limitation de durée
Le carry back :
• Permet d’imputer le déficit de l’exercice sur les bénéfices des 3
exercices précédant l’exercice déficitaire, faisant naître sur le
Trésor une créance correspondant à l’IS sur le bénéfice annulé du
fait du report en arrière (et remboursable dans un délai de 5 ans
lorsqu’il n’a pas été utilisé pour le paiement de l’IS)
• La créance de carry-back vient augmenter le résultat de
l’exercice d’investissement qui sera crédité de cette créance, et
améliore donc la capacité distributive de l’entreprise
• Nouveauté 2009 : en application du plan de relance de
l’économie, la créance de carry-back 2008 est remboursable dès
2009, si l’entreprise le demande, lorsqu’elle résulte d’une option
exercée au titre d’un exercice clos jusqu’au 30 septembre 2009
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Impact du dispositif sur une
éventuelle distribution de dividendes
Société 1
Société 2
300.000
300.000
0
300.000
300.000
0
93.002
0
5.718
0
87.284
0
Bénéfice après impôt distribuable
206.998
300.000
Montant des dividendes imposables (abbat 40%)
124.199
180.000
Fiscalité due par les associes/actionnaires (TMI 40%)
49.680
72.000
157.318
228.000
Bénéfice comptable avant impôt 2009
Déduction cout investissement DOM-TOM
Bénéfice fiscal
Montant de l’IS
15% jusqu’a 38.120
33,3% au dessus de 38.120
Dividendes
Dividendes nets perçus
Augmentation des dividendes distribués
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+44,92%
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Les principales conditions à respecter
Louer l’immeuble nu pendant une durée
de 6 ans, à usage de résidence principale
du locataire, dans les 6 mois de
l’achèvement ou de l’acquisition si elle est
postérieure
Respecter les plafonds de loyer et de
ressources du secteur intermédiaire
Contrôle préalable : nécessité ou non de
l’obtention d’un agrément
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L’article 217 undecies du CGI offre deux modalités
alternatives de mise en œuvre de l’opération
Investissement direct par la société
bénéficiaire de l’avantage fiscal (article
217 undecies I du CGI)
Souscription au capital d’une société à l’IS
qui procédera à l’acquisition (article 217
undecies II ter du CGI)
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1ère différence : la date de déduction
Investissement direct :
Exercice de l’achèvement des fondations en cas
d’acquisition d’immeuble à construire ou de l’acquisition en
cas d’acquisition d’un immeuble neuf ;
Investissement par le biais d’une filiale dédiée :
Exercice de versement de la souscription (libération des
fonds), avec obligation pour la filiale de procéder à
l’acquisition de l’immeuble dans les douze mois de la
clôture de la souscription et achever les fondations dans les
deux ans.
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2ième différence
Impact de la qualification de l’immeuble sur
le taux d’amortissement :
Direct : immeuble de placement
Filiale : immeuble d’exploitation
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3ième différence
Choix des modes de sortie
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Organisation de l’investissement
dans la société dédiée
Création de la SCI
Objet social :
affectation exclusive de la SCI à l’acquisition de
logements, en respectant les conditions de loyers, de
ressources et de durée de location nu à usage de
résidence principale du locataire
Associés :
1 part pour le dirigeant
999 parts pour la société mère
Option à l’IS
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Traitement du déficit
généré par la SCI
Option pour le régime d’intégration fiscale
Harmonisation des exercices fiscaux
Remontée dans la société mère du déficit
généré par l’amortissement
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Les différentes façons d’envisager
la sortie de l’opération
Maintien à la location sans les contraintes de
plafond de ressources et de loyer
En cas d’investissement direct, cession du bien
par l’entreprise, dont le produit sera taxé au taux
normal de l’impôt sur les sociétés (prix de
cession - valeur nette comptable)
En cas de souscription de parts sociales :
Cession de l’immeuble par la SCI puis dissolution, au taux normal de
l’impôt sur les sociétés
Cession des parts sociales au dirigeant de l’entreprise
o Taxation chez la société mère : Exonération en cas de plus-value (PV long
terme sur titres de participation)
o Décote fiscale qui va réduire l’imposition de la plus-value économique
(passage du patrimoine professionnel au patrimoine privé à une valeur
décotée du fait des clauses d’agrément SCI)
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Choix du mode d’investissement
Avantage acquisition en direct : simplicité de
l’investissement
Avantages de la souscription à travers une SCI :
1. Déduction dès l’année de versement de la
souscription(maîtrise de la date d’impact fiscal)
2. Création sur mesure de la SCI et comptabilité
centralisée
3. Amortissement accéléré
4. Choix des modes de sortie multiples,
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Investissement dans les DOM-TOM :
Maitrise des risques géographiques
Nécessité de valider les conditions
d’accessibilité et de proximité de
l’opération immobilière vers les zones
d’activité économiques.
La distance et le trajet domicile-travail
dépendent étroitement des infrastructures
locales.
Valider les zones d’activité économiques,
et de bassins d’emplois durables.
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Investissement dans les DOM :
Maitrise des risques économiques
Valider la zone d’implantation de l’opération
immobilière et ses potentialités:
Quels projets d’urbanisation de l’environnement immédiat ?
Terrains entre Résidence et littoral sont-ils constructibles ou pas ?
Identifier les prestations de la Résidence ?
Quelle est la vue directe des appartements ?
Quel niveau de confort ?
Quelles sont les dimensions des « varangues » ?
Les ascenseurs sont-ils accessibles pour l’ensemble des lots ?
Climatisation accessible pour chaque appartement ?
Combien de parkings disponibles pour chaque lot ?
La Résidence est-elle sécurisée ?
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Investissement dans les DOM :
Maitrise des risques économiques
Nécessité de différencier les notions de
surface et de prix au m² proposés sur les
catalogues :
Surface habitable ou fiscale ?
Surface des « varangues » et des terrasses ?
Prix incluant les parkings ou pas ?
Notion de « double grille de prix » :
Prix sur le marché local différents des prix
proposés sur le marché métropolitain…
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Investissement dans les DOM :
Maitrise des risques immobiliers
Notion d’agrément du promoteur :
Le promoteur est-il financièrement solide ?
Permis de construire purgé du recours des tiers ?
Quelles avancées des fondations ?
Quelles garanties liées à la promotion immobilière ?
o
o
o
o
o
Parfait achèvement,
Dommage-Ouvrage,
Décennale,
Biennale,
Garantie financière d’achèvement
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Maîtrise des risques de gestion
La sécurisation de l’investissement :
le respect des obligations légales
Les conditions et
modalités de gestion,
la copropriété
Garanties
Absence de locataire, à
la livraison, et en cours
d’exploitation
Impayés, contentieux,
détériorations,
protections juridiques
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Comment financer l’investissement
Mécanisme de la délégation imparfaite :
1. Le dirigeant contracte un emprunt à titre personnel en vue du
financement de l’investissement de sa société,
2. Apporte les capitaux via son compte courant,
3. Délègue à sa société ses obligations de remboursements du
crédit venant en règlement de sa dette bancaire.
4 Reste codébiteur auprès du prêteur.
5 La société passe la totalité des intérêts en charge.
Financement amortissable ou in fine :
Innovation : les contrats de capitalisation pour sociétés à l’IS.
Document non contractuel communiqué à titre indicatif
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