Plafonds de loyers en loi PINEL

LOI PINEL, Défiscalisation et Investissement locatif,
La loi PINEL – Nouveau dispositif gouvernemental en faveur de l’investissement immobilier
locatif. Défiscalisation Immobilière applicable dans le cadre de la loi de Finances 2014.
Principe de la loi PINEL
Loi PINEL est un dispositif créé par Mme Sylvia Pinel, ministre du logement, pour relancer la
construction de logements neufs.
Le dispositif Pinel offre une réduction d'impôt lors de l'achat d'un logement neuf, à condition qu'il
soit mis en location pendant 6 ans au minimum.
L'achat d'un appartement ou d'une maison en loi Pinel doit avoir lieu entre le 1er septembre 2014 et
le 31 décembre 2016.
La défiscalisation Pinel permet donc de baisser son impôt sur le revenu tout en devenant
propriétaire d'un investissement locatif.
Ce dispositif a été lancé par le gouvernement pour remplacer le dispositif DUFLOT qui peut encore
s'appliquer aux logements acquis jusqu'au 31 août 2014.
Conditions de la loi PINEL
A – La loi Pinel immobilier s'applique aux logements suivants : logement acquis neuf, logement en
l'état futur d'achèvement (VEFA), logement que vous faites construire.
B -Le propriétaire du bien immobilier s’engage à louer le logement nu à usage d’habitation principale
pendant une durée minimale de 6 ans.
C - Le logement peut être loué à un ascendant ou à un descendant, ou toute personne du même
foyer fiscal,
D - L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement
de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure,
E - Le bien immobilier PINEL doit respecter une zone d’investissement éligible, zone A bis, zone A,
zone B1, zone B2. (cf: liste des zones éligibles)
F - Est autorisée deux acquisitions PINEL par an, au titre d’une même année d’imposition, dans la
limite de 300 000 € par contribuable.
G - L’achèvement du bien immobilier doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la
déclaration d’ouverture de chantier dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement,
ou la date de l’obtention du permis de construire dans le cas d’un logement que le contribuable fait
construire.
H - Des plafonds de loyer PINEL et des plafonds de ressources sont applicables.
I - Le bien doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type
d'acquisition. Réglementation thermique RT 2012 (permis de construire déposé après le 1er janvier
2013)
La défiscalisation en loi PINEL
La défiscalisation loi PINEL n’est pas cumulable sur un même bien avec les dispositifs Scellier,
Robien, ZRR, résidences hôtelières, loi Bouvard, loi Girardin, loi Malraux et Monuments historiques.
Un taux de réduction PINEL pouvant aller jusqu'à 21%
La loi Pinel est avant tout un dispositif de défiscalisation et à ce titre elle offre un avantage fiscal à
chaque contribuable français qui souhaite investir dans un bien immobilier neuf et qui s’engage à le
louer pour une période de 6 ans minimum avec possibilité de l'allonger de deux fois 3 ans, soit une
durée de 9 ans puis une durée maximum de 12 ans. Évidemment plus la durée est longue plus
l'avantage fiscal est important. Le pourcentage de déduction fiscale des impôts étant proportionnel à
l'engagement de location pris.
La réduction d'impôt est de 12 % du montant de l'investissement sur 6 ans.
La réduction d'impôt est de 18 % du montant de l'investissement sur 9 ans.
La réduction d'impôt est de 21% du montant de l'investissement sur 12 ans.
La loi Pinel 2015 vous permet également de faire 2 acquisitions maximum par an.
Calcul de la réduction d’impôt
La réduction d’impôt en loi PINEL s’applique sur le montant de l’investissement.
Pour un logement d’une valeur de 300 000 € (montant maximum considéré par la loi PINEL) :
Capital investi sur 12 ANS = 300 000€
Montant de la déduction d’impôt sur 12ans = 21% du capital investit
= (300 000€ x 0,21) = 63 000€
Montant déductible de 6000 € pendant 9 ans et 3000€ pendant les 3ans supplémentaires
Capital investi sur 6 ANS = 300 000€
Montant de la déduction d’impôt sur 6ans = 12% du capital investit
= (300 000€ x 0,12) = 36 000€
Montant déductible de 6000 € pendant par an sur 6 ans.
Plafonnement des niches fiscales
A partir du 1er janvier 2013, le plafond des niches fiscales est de 10 000 €.
La loi PINEL entre dans ce plafonnement. Il est possible de cumuler plusieurs opérations de
défiscalisation dans la limite d’une réduction annuelle de 10 000 €.
Cependant ce plafond n’est pas rétroactif. Un investissement réalisé sous la loi scellier avant 2013,
n’entre pas dans le plafond du calcul de cette niche fiscale mais bénéficie de l’ancien barème, à
savoir 18 000 € + 4% du revenu imposable.
Objectif de la loi PINEL
La Loi PINEL permet de soutenir la construction de nouveaux logements. Le gouvernement a un
objectif clair : construire 500 000 nouveaux logements par an, dont 150 000 logements sociaux.
L’exigence de nouvelles normes BBC de construction et la nouvelle réglementation thermique
RT2012 favorisera le verdissement du parc immobilier Français.
La loi PINEL s’inscrit dans une démarche de développement durable tout en apportant une offre
abordable de logements dans le secteur social.
Financement d’une acquisition en Loi PINEL
La loi autorise que le logement soit acquis via un prêt immobilier. Ce prêt immobilier n’est pas
conventionné. L’organisme de financement ou la banque restent au choix de l’investisseur.
La déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers est applicable et génère une réduction
d’impôt supplémentaire, calculée en fonction de la tranche marginale d’imposition (TMI) du foyer
fiscal.
Le logement peut également être financé à l’aide de fonds propres.
Dans les deux cas, la défiscalisation s’applique sur le prix du logement global.
Comparatif PINEL vs DUFLOT
Plafonds loi PINEL : Loyer, prix et ressources des
locataires
Il existe des plafonds de loyers PINEL, des plafonds de ressources des locataires et le plafond
du calcul fiscal dans la loi PINEL. Il s’agit de respecter ces plafonds et de sélectionner un
investissement adapté.
Plafonds de loyers en loi PINEL
Plafonds de loyers en loi PINEL exprimés par m2 variable en fonction de la surface du logement
Zone PINEL
Loyer PINEL
Zone B1
10,00 €
Zone B2
8,69 €
Le plafond de loyer est soumis à un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante: 0,7 +
19/S (S étant la surface du logement).
Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. Ce
coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction
de la surface du logement.
Exemple : Je procède à l’acquisition d’un logement neuf de 90 m²,situé en zone B1 : le plafond au m²
sera de 9,11€ (détail du calcul : 10,00 x (0,7 + 19/90) = 9,11).
Pour un logement neuf de 35 m² situé en zone B1, le plafond au m² sera de 12,00€ €.
Le coefficient multiplicateur calculé dans ce cas étant 1,24 (obtenu par 0,7 + 19/35), on prend en
compte le coefficient 1,2 (soit 10,00 x 1,2 = 12,00 ).
Plafonds de ressources des locataires en loi PINEL
Il s’agit du revenu net imposable sur l’avis d’imposition de l’année n-2.
Plafonds de revenus des locataires à respecter :
Personne seule
Couple
Personne seule ou couple + 1 personne à charge
Personne seule ou couple + 2 personnes à charge
Personne seule ou couple + 3 personnes à charge
Personne seule ou couple + 4 personnes à charge
Majoration par personne à charge
Zone B1
30 019 €
40 089 €
48 210 €
58 200 €
68 465 €
77 160 €
+ 8 608 €
Zone B2
27 017 €
36 079 €
43 389 €
52 380 €
61 619 €
69 443 €
+ 7 746 €
Plafond par du calcul fiscal PINEL
La loi PINEL permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 21% du coût total d’acquisition sur 21
ans, pour un investissement maximal de 300 000€ ou à 5 500€ maximum / m².
Loi PINEL : Plafond du Calcul Fiscal par m2 de surface habitable.
Le montant de l’investissement ouvrant droit à une défiscalisation PINEL est plafonné. Le plafond de
prix au m2 est fixé à 5500€ par m2, quel que soit le lieu de l’investissement.
Exemple : Je procède à l’acquisition d’un bien immobilier d’une valeur de 300 000 €, d’une surface de
40 m2 (loi Carrez). La base de calcul pour la réduction d’impôt n’est pas le prix d’achat mais 40 m2 x
5500 € soit 220 000 €.
Le plafond du prix au m2 en loi PINEL a pour objectif de maîtriser de façon indirecte l’augmentation
excessive du prix de l’immobilier dans le neuf. Cette mesure permet, sur le long terme, de sécuriser
l’investissement en assurant une croissance progressive du marché de l’immobilier.
Liste des villes d’Alsace et de Franche Comté
réparties par zone.
Liste de communes qui ont obtenu ces arrêtés préfectoraux permettant aux investisseurs de profiter
des avantages fiscaux du dispositif Pinel jusqu’à son extinction, fin 2016
Zone B1
Bas-Rhin – 67
Achenheim, Bernolsheim, Bischheim, Brumath, Eckbolsheim, Entzheim, Eschau, Fegersheim,
Geispolsheim, Hoenheim, Holtzheim, Illkirch-Graffenstaden, Krautwiller, Lampertheim, Lingolsheim,
Lipsheim, Mittelhausbergen, Mundolsheim, Niederhausbergen, Oberhausbergen, Obernai,
Oberschaeffolsheim, Ostwald, Plobsheim, Reichstett, Schiltigheim, Souffelweyersheim, Strasbourg,
Vendenheim, Wahlenheim, La Wantzenau, Wolfisheim
Haut-Rhin – 68
Huningue, Mulhouse, Saint-Louis
Zone B2
25 – Doubs
Allenjoie, Amagney, Arbouans, Arguel, Audeux, Audincourt, Auxon-Dessous, Auxon-Dessus, AvanneAveney, Badevel, Bart, Bavans, Besançon, Bethoncourt, Beure, Bourguignon, Boussières, Braillans,
Brognard, Busy, Chalèze, Chalezeule, Champagney, Champoux, Champvans-les-Moulins, Châtillon-leDuc, Chaucenne, Chaudefontaine, Chemaudin, La Chevillotte, Courcelles-lès-Montbéliard,
Dambenois, Dampierre-les-Bois, Dannemarie-sur-Crète, Dasle, Deluz, Devecey, Dommartin, Doubs,
École-Valentin, Étupes, Exincourt, Fesches-le-Châtel, Fontain, Franois, Gennes, Grand-Charmont,
Grandfontaine, Le Gratteris, Hérimoncourt, Houtaud, Larnod, Mamirolle, Mandeure, Marchaux,
Mathay, Mazerolles-le-Salin, Métabief, Miserey-Salines, Montbéliard, Montfaucon, Montferrand-leChâteau, Morre, Morteau, Nancray, Noironte, Nommay, Novillars, Osselle, Pelousey, Pirey,
Pontarlier, Pouilley-les-Vignes, Pugey, Rancenay, Roche-lez-Beaupré, Routelle, Sainte-Suzanne,
Saône, Seloncourt, Serre-les-Sapins, Sochaux, Taillecourt, Tallenay, Thise, Thoraise, Torpes, VaireArcier, Vaire-le-Petit, Valentigney, Vandoncourt, Vaux-les-Prés, La Vèze, Vieux-Charmont, Vorges-lesPins, Voujeaucourt
67 - Bas-Rhin
Altorf, Avolsheim, Baldenheim, Barr, Benfeld, Bernardswiller, Bilwisheim, Bischoffsheim, Bischwiller,
Blaesheim, Boersch, Châtenois, Dachstein, Dahlenheim, Dieffenthal, Dinsheim-sur-Bruche,
Donnenheim, Dorlisheim, Drusenheim, Duppigheim, Duttlenheim, Ebersheim, Ebersmunster,
Eckwersheim, Ergersheim, Ernolsheim-Bruche, Erstein, Gambsheim, Gertwiller, Grendelbruch,
Gresswiller, Griesheim-près-Molsheim, Haguenau, Hoerdt, Innenheim, Kaltenhouse, Kilstett,
Kintzheim, Kirchheim, Krautergersheim, Kriegsheim, Marckolsheim, Marlenheim, Meistratzheim,
Mittelschaeffolsheim, Mollkirch, Molsheim, Mommenheim, Mussig, Muttersholtz, Mutzig, Niedernai,
Oberhoffen-sur-Moder, Odratzheim, Offendorf, Ohlungen, Olwisheim, Orschwiller, Ottrott,
Rosenwiller, Rosheim, Rottelsheim, Saint-Nabor, Scharrachbergheim-Irmstett, Scherwiller,
Schweighouse-sur-Moder, Sélestat, Seltz, Siltzheim, Soultz-les-Bains, La Vancelle, Wangen,
Wasselonne, Wissembourg, Wolxheim
68 - Haut-Rhin
Aubure, Baldersheim, Bartenheim, Beblenheim, Bennwihr, Bergheim, Berrwiller, Bitschwiller-lèsThann, Blotzheim, Bollwiller, Brunstatt, Buhl, Buschwiller, Cernay, Colmar, Dannemarie, Didenheim,
Ensisheim, Feldkirch, Guebwiller, Guémar, Habsheim, Hégenheim, Herrlisheim-près-Colmar,
Hésingue, Horbourg-Wihr, Houssen, Hunawihr, Illhaeusern, Illzach, Ingersheim, Issenheim, Jebsheim,
Kaysersberg, Kembs, Kingersheim, Lautenbach, Lautenbachzell, Leimbach, Linthal, Lutterbach,
Mittelwihr, Morschwiller-le-Bas, Munster, Ostheim, Pfastatt, Pulversheim, Reiningue, Ribeauvillé,
Richwiller, Riedisheim, Riquewihr, Rixheim, Rodern, Rorschwihr, Rosenau, Rouffach, Ruelisheim,
Sainte-Croix-en-Plaine, Saint-Hippolyte, Sausheim, Sierentz, Soultz-Haut-Rhin, Staffelfelden,
Steinbach, Sundhoffen, Thann, Thannenkirch, Turckheim, Uffholtz, Ungersheim, Vieux-Thann, VillageNeuf, Wattwiller, Wettolsheim, Willer-sur-Thur, Wintzenheim, Wittelsheim, Wittenheim, Zellenberg,
Zillisheim
70 - Haute-Saône
Châlonvillars, Héricourt
90 - Territoire de Belfort
Andelnans, Argiésans, Bavilliers, Belfort, Bermont, Botans,Bourogne, Charmois, Châtenois-les-Forges,
Chaux, Chèvremont, Cravanche, Danjoutin, Delle, Denney, Dorans, Éloie, Essert, Évette-Salbert,
Grandvillars, Joncherey, Lachapelle-sous-Chaux, Meroux, Méziré, Morvillars, Moval, Offemont,
Pérouse, Roppe, Sermamagny, Sevenans, Trévenans, Valdoie, Vétrigne, Vézelois