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Expertise/Défiscalisation
Expertise/Défiscalisation
Implanté en Guyane depuis une
quinzaine d’années, Groupe Océanic
a développé une forte expertise
sur le marché immobilier de ce
département français situé en
Amérique du Sud et dont l’économie
est particulièrement dynamique. Il
propose des programmes d’immobilier
de défiscalisation conformes aux
dispositifs Girardin et Pinel outre-mer
à Cayenne et ses environs.
«Nous avons été les premiers à y proposer
un programme immobilier il y a quelques
années. Les niveaux de loyer y sont
inférieurs par rapport à ceux pratiqués
à Cayenne tout étant très proche de la
principale zone commerciale de Guyane»,
indiquent les dirigeants qui précisent que
les investisseurs peuvent actuellement
acquérir 11 villas sur le programme des
Maripas de Soulas et 24 sur le programme
du Clos des Savanes.
Aspect non négligeable de ce programme,
les Nouvelles résidences de Macouria
bénéficient d’un permis de construire
obtenu le 30 juillet 2010 et sont donc de
ce fait éligibles à la fois à la loi Girardin
(IR et IS) et à la loi Pinel outre-mer. Pour
définir le dispositif le plus adapté, les
experts de Groupe Océanic proposent
d’accompagner les investisseurs dans
toutes les démarches, ce qui leur permettra
d’optimiser leur investissement.
Comment souscrire ?
L
a Guyane n’est naturellement pas
la première destination à laquelle
on pense pour nos investissements
immobiliers. Il s’agit d’un territoire
peu connu des Français parmi lesquels
rares sont ceux qui savent la situer sur
une carte. Pourtant, il s’agit d’un marché
immobilier actif avec des assurances et des
garanties de très bon niveau. Les normes
de construction qui y sont imposées sont
quant à elles légèrement supérieures à
celles que nous connaissons en métropole.
Un marché très porteur
La croissance économique de la Guyane
est forte, tout comme la croissance
démographique. Le département compte
aujourd’hui 250 000 habitants, dont la
moitié est concentrée à Cayenne. Selon
les observateurs, la population locale
devrait doubler d’ici 2030, une tendance
qui sera nourrie par un taux de natalité
élevé (26,8 ‰) et l’arrivée de nombreux
nouveaux habitants. Le déficit de logement
est considérable et il le restera.
L’engouement pour ce micromarché
n’est donc pas près de s’estomper. Ceci
d’autant que l’Etat soutient activement
la promotion immobilière dans les DOMTOM. Le besoin de logements neufs avec
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David Regin
des niveaux de loyer intermédiaires est
récurrent et important. «C’est la raison pour
laquelle il y a toujours eu des solutions de
défiscalisation pour soutenir le secteur
de la construction qui reste – et c’est une
autre raison du soutien gouvernemental
– un gros pourvoyeur d’emplois locaux»,
observe David Regin, responsable des
opérations de Groupe Océanic.
Les atouts de la défiscalisation
outre-mer
Le rendement locatif est confortable.
Groupe Océanic mentionne des exemples
de T3 de 70 m2 loués à 950 euros par mois
pour des prix de revient au m2 de l’ordre
de 2 500 à 3 000 euros. «La tension sur
le marché et le bon niveau de rendement
incitent nos clients à conserver leur bien
au-delà de la période d’obligation locative
exigée par le dispositif de défiscalisation»,
notent les dirigeants du groupe fondé par
Patrice Azria.
Un autre atout de la défiscalisation outremer est le plafond rehaussé à 18 000 euros
pour les niches fiscales, contre
10 000 euros pour les opérations effectuées
en métropole. Une différenciation dont
Groupe Océanic se félicite : «Il s’agit
indéniablement d’un atout compétitif fort
Supplément Option Finance n°1316 - Lundi 4 mai 2015 / Funds n°81 - Juin 2015
pour quelqu’un qui paye 20 000 euros
d’impôt sur le revenu. La loi Duflot outremer manquait d’attraits, elle a été remplacée
par la loi Pinel au 1er septembre dernier
qui propose des durées de défiscalisation
variables (6, 9 ou 12 ans) et qui est plus
souple que la loi précédente. Par contre,
par rapport à la loi Girardin, elle abaisse
le plafond des ressources des locataires et
celui des loyers. A titre de comparaison,
nous étions à 14 euros du m2 par mois
pour le loyer plafond avec un dispositif
Girardin IR. Avec la loi Pinel, on se situe
entre 8,5 et 10 euros du m2 par mois. La
loi Pinel outre-mer implique donc parfois
le refus de locataires qui ont des revenus
trop importants par rapport aux nouvelles
dispositions», indique David Regin.
Macouria – L’opportunité du
moment
Groupe Océanic
commercialise
actuellement les Nouvelles résidences
de Macouria. Il s’agit plus précisément
de deux nouveaux programmes, les
Maripas de Soula et le Clos des Savanes
situés dans la commune de Macouria qui
a une situation privilégiée à la sortie de
Cayenne en direction de Kourou sur l’axe
économique et stratégique de Guyane.
Groupe Océanic a établi des partenariats
avec plusieurs conseillers en gestion
de patrimoine qui constituent son
principal mode de commercialisation.
«Actuellement, une cinquantaine de
conseillers indépendants commercialisent
effectivement nos programmes en France.
Ceux-ci réalisent environ 70 % de nos
ventes, sachant qu’un cabinet de taille
moyenne commercialise un à trois lots
par an. Pour les plus importants, certains
enregistrent jusqu’à dix ventes par an»,
déclare le groupe qui combine bien sûr ce
réseau commercial efficace avec le réseau
interne de vente pour les investisseurs
qui viennent voir directement les équipes
d’Océanic en Guyane ou à Brest.
Depuis plus d’un an, Groupe Océanic
dispose également d’un nouveau canal
de distribution. «Le groupe Crédit
Mutuel Arkéa, avec qui nous avons
initié un partenariat, distribue désormais
nos produits référencés par sa filiale
Arkéa Immobilier Conseil. Gage de
reconnaissance de la qualité de nos
produits, ce partenariat nous permet
d’avancer et d’adapter notre offre aux
exigences d’un partenaire de cette taille»,
se réjouit l’équipe dirigeante qui travaille
d’ores et déjà sur un prochain programme,
en front de mer de Cayenne cette fois. n
Thierry Bisaga
David Regin, responsable des opérations de
Groupe Océanic
questions à…
Groupe Oceanic : vents porteurs sur
l’immobilier guyanais
Diplômé de l’Institut d’Etudes Politiques de Strasbourg et titulaire d’un
DESS de Finance de l’IEP Strasbourg, David REGIN intègre en 1998 la banque
d’affaires des Banques Populaires, Natexis Banques Populaires (NBP),
comme trader actions. En 2000, il crée en tant que Directeur Général
délégué, la filiale, Natexis Arbitrage, qui sera le compte propre actions et
dérivés de NBP avec une activité principale à Paris et un desk à New York. En
2008, il s’installe en Bretagne et rachète un groupe d’agences immobilières
qu’il restructure et devient franchisé Century21 sur 3 agences. En 2013,
il cède la société et intègre Groupe Océanic en tant que Responsable des
Opérations (bras droit du Président fondateur Patrice Azria).
Votre président, Patrice Azria, a établi Océanic Finance,
son cabinet de conseillers en gestion de patrimoine
à Brest en 1993. Quelle est l’origine de l’aventure
guyanaise de Groupe Océanic ?
Comme souvent, il s’agit d’une rencontre. Passionné de football, Patrice
Azria a suivi l’évolution du Stade Brestois, où il a rencontré Bernard Lama,
le célèbre gardien, dont la famille est originaire de Guyane. Il a fait découvrir
le marché local à Monsieur Azria qui, fort de ses connaissances du marché
immobilier et des solutions de défiscalisation, a initié un premier projet outremer au début des années 2000.
Le démarrage a-t-il été rapide ?
L’essai a en effet été rapidement transformé. Le premier immeuble a très vite
été vendu et la rentabilité de l’opération s’est avérée plus que satisfaisante. De
nombreux autres projets ont suivi.
A quel niveau d’activité êtes-vous aujourd’hui ?
Nous sommes devenus le premier promoteur privé de Guyane avec une
progression continue pour arriver en 2015 à 200 logements livrés. Nous
livrerons notre 1 000e lot cette année pour une vingtaine de résidences. Nous
employons 40 personnes sur place (sur un total de 80 personnes dans le
groupe) où, parallèlement à nos activités de promotion, nous avons mis en
place une filiale de construction et trois agences immobilières. L’ensemble des
services supports, comme par exemple la comptabilité, est centralisé à Brest.
Quels types de logements proposez-vous aujourd’hui ?
Initialement, nous nous étions positionnés exclusivement sur des programmes
haut de gamme. A présent, nous développons également des programmes de
moyenne gamme avec des prix de vente raisonnables compris entre 2 500 et
3 000 euros le mètre carré.
Disposez-vous de bonnes relations avec les collectivités
locales ?
Effectivement, nous travaillons étroitement avec L’EPAG – l’Etablissement
public d’aménagement de Guyane. L’objectif de cette structure est d’optimiser
l’aménagement du territoire et plus spécifiquement plusieurs quartiers en
Guyane dans les environs des deux principales villes de ce département
d’outre-mer, Cayenne et Kourou. C’est ainsi que nous avons investi dans le
quartier universitaire Hibiscus où nous avons été le plus important opérateur
avec pas moins de cinq programmes immobiliers pour un total de 292 lots. n
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