Loire-Atlantique - Notaire de l`ouest

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Notaires-ouest.com
Résidence
secondaire :
un bon choix
patrimonial
Magazine d’informations
juridiques et d’annonces
immobilières
Mensuel gratuit
45
n°
Juillet-Août 2015
Info du mois :
LA COLOCATION
Plus de
2800 biens
en Loire-Atlantique
Loire-Atlantique
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www.notaires-ouest.com
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Les notaires
vous informent
En finir avec l’appellation
« fRais dE notaiRE » !
Lors de l’achat d’une maison ou
d’un appartement ancien, nous
faisons tous le même constat :
les « frais de notaire » sont
exorbitants : 15 500 € environ
pour un achat de 200 000 €.
Répartition des frais
pour l’achat d’un bien
à 200 000 €
4,80 %
15 500 € pour qui ?
La part la plus importante de
ce que les notaires facturent
à leurs clients au titre des
frais d’actes est formée de
taxes, principalement la taxe
de publicité foncière et la
TVA, versées à l’État et aux
collectivités locales : 12 689 €
sur les 15 500 €, soit 81,9 %.
Une autre part est consacrée
aux formalités, c’est-à-dire aux
diverses démarches requises
par la loi : 750 € sur les
15 500 €, soit 4,8%.
Enfin, la dernière part
correspond à la rémunération
de l’office (constituée des
émoluments) : 2 061 € sur les
15 500 €, soit 13,3 % des frais
d’acte (ou 1% de la valeur du
bien).
qui fixe le tarif ?
En matière de vente, comme
pour tous les actes relevant
du rôle d’officier ministériel, la
rémunération du notaire est
tarifée par décret. Le notaire
ne peut ni l’augmenter ni la
diminuer.
Il est important de rappeler que
le tarif garantit aux citoyens
d’égales conditions d’accès
au Droit par son caractère
redistributif.
plus taxé que l’essence ou
les cigarettes
Le gouvernement veut faire
baisser la rémunération du
Mensuel n°45 - Juillet-août 2015
Editeur : Association Notaires de l’ouest.com
14, rue de Paris - CS 16436 - 35064 RENNES
Cedex www.notaires-ouest.com
Représentant légal : Bernard DROUVIN
Directeur de la publication : Bernard DROUVIN
13,30 %
notaire mais en aucun cas les
taxes.
Une baisse de 15 % des
émoluments représenterait
300 € d’économies, sur les
15 500 €, et mettrait à mal
l’équilibre économique de nos
entreprises et par conséquent
l’emploi ; alors que quasiment
dans le même temps les droits
d’enregistrement ont augmenté
de 13,75 %, soit 1 400 € dans
notre exemple.
300 € de baisse, 1 400 € de
hausse, de qui se moque t’on !!
Presque 82 % de taxes
reversées par le notaire.
Plus que le pompiste
sur l’essence (61,9 %) ou
que le buraliste sur les
cigarettes (80 %).
Pourtant, acheter son logement
ne pollue pas et ne nuit pas à la
santé ...
Vous l’aurez compris il convient
de bannir l’expression « frais de
notaire » et d’utiliser le terme
«FRAIS D’ACTE».
Loïc LECUYER,
Président
Rédacteur en chef : Philippe Gautier
Comité de rédaction :
Florence AILLET, Damien RUAUD, Marc DUPUY,
Malo TESTARD, Jérôme DAVOST,
Emmanuelle DEXMIER, Sylvain HELLIVAN,
Charles-Tanguy SIMON, Marc BIGNON,
Catherine PAILLEY, Clémence DONNIO.
81,90 %
Trésor Public
Emolument de rédaction HT
Formalités
Ventilation
des frais
Montant
Pourcentage
/ Frais
Pourcentage
/ Prix du bien
Trésor Public
12 689 €
81,90 %
6,30 %
2 061 €
13,30 %
1,00 %
750 €
4,80 %
0,40 %
15 500 €
100 %
7,70 %
Emoluments de
rédaction HT
Formalités
Total frais
Prochaine parution le 11 septembe 2015.
Photos (sauf mention contraire) :
Yvonnik MARTIN l’ALEXANDRE.
Impression : IMAYE GRAPHIC - Laval (53)
Dépôt légal : nov. 2010
Régie publicitaire : Précom,
SARL au capital de 1032580 €, RCS Rennes
338883315
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Contact : Thierry Bachelier
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Dossier
RÉSIDENCE SECONDAIRE :
un bon choix
patrimonial
On parlait de « maisons de villégiature »
au 18e siècle, de « maisons de campagne »
début 20e. Les temps modernes sont
moins poétiques, le terme de « résidence
secondaire » est aujourd’hui le plus usité
pour ces logements de loisir.
Quelle est la réalité de ce marché ?
Depuis les années 1950,
la quantité de résidences
secondaires en France n’a
cessé de croître. Aujourd’hui,
c’est un peu plus de 3 millions
d’habitations, qui représentent
environ 10 % du parc résidentiel
national. La France pourrait
bien détenir à ce titre un record
mondial.
Un point ne trompe pas, les
sites Internet consacrés au
sujet se multiplient. Et c’est un
phénomène qui ne connaît pas
de frontières sociales, tous les
âges et tous les milieux y sont
représentés.
UN MARCHÉ EN SOUFFRANCE
Bien sûr, le marché des
résidences secondaires,
comme l’ensemble du secteur
immobilier a souffert ces
dernières années. La crise, le
tour de vis fiscal, y compris sur
les impôts locaux, ont poussé
certains à revendre leur maison
de vacances. Le marché des
résidences secondaires se
serait contracté de près d’un
tiers (plus ou moins 6 % des
recherches de biens à ce
jour, contre près de 10 % aux
meilleures années).
opérations nombreuses et
une hausse parfois artificielle
de certains marchés locaux.
La configuration n’est plus la
même et certains d’entre eux
ont même remis en vente ces
maisons parfois acquises à prix
d’or.
DES BRITANNIQUES
MOINS PRÉSENTS
Conséquence directe sur notre
région : le marché est favorable
aux acquéreurs. A la campagne,
dans le centre Bretagne,
certaines maisons en bon état
partent pour quelques dizaines
de milliers d’euros. Le petit coin
de paradis, ouvert aux weekends ensoleillés et période de
vacances, est à la portée de
presque toutes les bourses. Le
tout pour un prix inférieur à une
chambre de bonne en région
parisienne !
Mais ce constat cache le fait
que le parc de résidences
secondaires évolue : l’image
d’Epinal de la recherche
d’une maison au centre
d’une station balnéaire à
la mode n’est plus l’unique
réalité. Dans le même temps,
nos amis britanniques ont
longtemps pesé sur le marché
des résidences secondaires
en Bretagne, générant des
A LA PORTÉE DE TOUTES
LES BOURSES
SE CONSTITUER UN PATRIMOINE
Les taux d’emprunt sont
particulièrement favorables,
certains l’ont bien compris.
Lorsque l’on habite une ville
où les prix de l’immobilier
demeurent soutenus, acquérir
une maison de vacances,
c’est à la fois se constituer un
patrimoine, créer un lieu auquel
la famille puisse s’attacher et
se ménager la possibilité d’un
logement pour sa retraite.
Ce dernier argument est
d’ailleurs de plus en plus
présent à l’esprit des
acquéreurs : rejoindre sa
résidence secondaire pour en
faire sa résidence principale
au jour de sa retraite peut
permettre de compenser la
perte de revenus liée à son arrêt
d’activité.
TENDANCES IMMO
Prix médians et évolutions sur 1 an
Appartements anciens :
2490 €/m2 -0,6 %
Appartements neufs :
3560 €/m +2,3 %
2
Maisons anciennes :
195 000 €
Terrains à bâtir :
65 000 €
-1 %
-3 %
Malgré des taux bancaires au
plus bas et un regain d’intérêt
pour la pierre, l’érosion des
prix se poursuit en LoireAtlantique.
A Nantes (2550 € / m2)
comme sur la 1re couronne
(2060 €/ m2), l’heure est
à la stabilité de prix des
appartements anciens.
En revanche, dès que l’on sort
de la métropole nantaise, les
prix continuent de diminuer.
Le littoral connaît une petite
éclaircie : la Côte d’amour
retrouve quelques couleurs
(+2.7% soit 4030 €/ m2).
Dans le neuf, les ventes
semblent repartir en douceur.
Les prix sont relativement
stables : -1% à Nantes et
+ 0,7% en 1ère couronne.
Le prix médian des maisons
anciennes : 195 000 €,
masque d’importantes
disparités. Les prix
s’échelonnent de 75 000 € à
Guémené-Penfao à 380 000 €
dans le quartier Hauts-PavésSaint-Félix à Nantes. Comme
pour les appartements, plus
on s’éloigne de Nantes plus le
marché est atone.
Le marché du terrain à bâtir
souffre encore plus que les
autres. Les volumes des
ventes sont en berne et les
prix baissent jusqu’à -12%
sur certains secteurs.
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Info du mois
LA COLOCATION
La colocation ne fait pas
l’objet d’une réglementation
spécifique. Il s’agit d’un contrat
de location classique, nue ou
meublée, conclu avec plusieurs
locataires qui ne sont ni
mariés, ni pacsés.
Deux solutions :
- Le bailleur a la possibilité
de signer un bail distinct avec
chacun des colocataires. Ce bail
confèrera un droit de jouissance
exclusif au locataire pour
certaines pièces (une chambre
par exemple). Il mentionnera
les pièces dont la jouissance
s’exercera en commun avec les
autres locataires.
- Le plus souvent, l’ensemble
des colocataires signe un seul
et même bail avec le bailleur
portant sur l’ensemble du bien
loué. Cette solution présente
notamment l’avantage pour le
bailleur, de pouvoir insérer une
clause de solidarité entre les
colocataires.
BAILLEURS, PENSEZ À LA
CLAUSE DE SOLIDARITÉ
Même lorsque les colocataires
signent le même contrat de
bail, le bailleur a tout intérêt à
prévoir une clause de solidarité
entre les colocataires. Grâce à
cette clause, le bailleur pourra
exiger de n’importe lequel des
colocataires le paiement de
l’intégralité des loyers, charges
et accessoires.
Cette clause de solidarité doit
être limitée dans le temps
afin que celui qui a quitté
le logement ne reste pas
indéfiniment tenu du paiement
des loyers dus par ses anciens
colocataires.
QUE SE PASSE-T-IL EN
CAS DE DÉPART D’UN DES
COLOCATAIRES ?
Un colocataire peut quitter la
colocation après avoir adressé
un congé au bailleur et respecté
le délai de préavis. Dans ce
cas, le bail se poursuit avec les
autres colocataires qui doivent
payer l’intégralité du loyer. En
pratique, il est courant qu’un
nouveau colocataire prenne
la suite. Il convient alors de
signer un avenant au contrat
de bail. Le colocataire sortant
a tout intérêt à prévoir dans cet
avenant le remboursement du
dépôt de garantie par le nouvel
arrivant ou encore constater
la renonciation du bailleur au
maintien de l’obligation de
solidarité.
3 QUESTIONS
À MON NOTAIRE
SUR LE DIVORCE
PAR CONSENTEMENT MUTUEL
1
Faut-il se mettre
d’accord ?
Les époux doivent trouver un accord sur le
principe du divorce et toutes ses conséquences
patrimoniales et familiales. Les sujets sont
nombreux, et la période parfois difficile, un
médiateur familial peut être choisi par le couple
pour faciliter les échanges.
2
Quelles sont les
modalités du partage ?
Étape importante, le partage a pour objectif
de rétablir les droits de l’un et de l’autre. On y
procède à la répartition du patrimoine existant,
selon les règles du régime matrimonial des
époux.
Le notaire interroge les époux sur leur patrimoine
avant et durant le mariage, les héritages
éventuels (…). Il présente un projet de partage,
qui pourra être aménagé en fonction de l’accord
définitif des époux. Tout doit être déclaré et
qualifié pour éviter une difficulté ultérieure.
3
Et après ?
Reste à mettre en forme les accords
familiaux des époux : garde des enfants,
droit de visite, pensions alimentaires... Ces
conventions sont arrêtées dans la requête en
divorce, établie par l’avocat, et déposée au Juge
aux Affaires Familiales, avec le partage.
Le juge vérifie que les époux ont donné un
consentement « libre et éclairé » à toutes leurs
conventions. Le jugement de divorce valide
définitivement celles-ci. Attention : le juge peut
refuser l’homologation s’il considère que l’intérêt
d’un époux ou des enfants n’est pas respecté.
Intérêt de ce divorce : plus rapide et souvent
moins couteux. Condition indispensable : pouvoir
s’entendre.
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La fausse bonne idée !
à savoir
Prêter sa maison
Prêter sa maison (principale ou secondaire)
pour les vacances à des amis : un geste
anodin dont il faut mesurer toutes les
possibles conséquences.
En cette période de vacances,
les heureux propriétaires ou
locataires d’un logement situé
en bord de mer ou dans des
zones touristiques peuvent
trouver particulièrement
opportun d’en faire profiter
leurs amis pour quelques jours
ou semaines. « Surtout fais
comme chez toi ! » En d’autres
termes, vous quittez les lieux
en laissant toute liberté aux
heureux occupants. Mais gare
aux excès d’enthousiasme.
Les amis de vos amis sont-ils
vraiment vos amis ? Êtes-vous
parfaitement sûrs de ceux à
qui vous confiez votre « sweet
home » ? Posez-vous les
bonnes questions avant qu’il ne
soit trop tard.
Louer ou prêter ?
Un prêt est par principe gratuit.
Vous donnez les clés de chez
vous sans aucune contrepartie.
Louer implique le paiement
d’un loyer en argent ou sous
une autre forme, par exemple
l’échange d’un service (garde
d’enfants, ménage) contre
la mise à disposition d’un
logement. Si vous louez, vous
devez déclarer les revenus et
respecter toutes les obligations
administratives. Et si vous êtes
vous-même locataire, il s’agit
alors d’une sous-location et
une telle démarche ne peut être
entreprise sans l’autorisation
du propriétaire. A défaut, ce
dernier, s’il en a connaissance,
peut demander la résolution du
bail. Un risque à bien mesurer.
prêter son Logement quand
on est Locataire
Lorsqu’il n’y a ni loyer ni
aucune autre contrepartie, on
entre bien dans la définition
du prêt de logement. Une
démarche possible si vous
êtes locataire et ce, sans avoir
à en informer le bailleur, sauf
clause contraire dans le bail.
Les juges considèrent en effet
que ce dernier n’a aucun droit
de regard sur la vie privée
de son locataire. Une limite
toutefois : si vous prêtez votre
appartement à la bande de
copains de votre neveu et que
ces derniers décident de fêter
sans ménagement chaque
soirée de leurs vacances, vous
risquez de vous trouver face
aux plaintes des voisins. Et le
propriétaire des lieux ne sera
pas épargné par l’information.
Or, ce dernier peut entamer
une série de mises en demeure
pour faire cesser les nuisances
pouvant aller jusqu’à la
résolution du bail.
FormaLiser Le prêt du
Logement
Dans tous les cas, pensez à
formaliser certains points clés,
à commencer par la durée du
prêt mais aussi la liste des
équipements. Mettez-vous
également d’accord sur les
charges. Si vous prêtez un
chalet à la montagne en plein
hiver, êtes-vous véritablement
sûr de vouloir payer les factures
d’eau, d’électricité et de
chauffage liées à l’occupation
des lieux par vos amis ?
Une fois signé par toutes les
personnes concernées, ce
document constituera un début
de preuve en cas de litige. Mais
la meilleure garantie reste
encore de ne pas accorder sa
confiance à la légère, et de
savoir bien choisir ses amis !
Prenez les bonnes décisions pour vous, votre famille et votre patrimoine.
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mandat de protection
Future pour autrui
Il permet à un parent (mandant) de désigner une
personne (mandataire) pour s’occuper des intérêts de
son enfant mineur ou de son enfant majeur handicapé,
pour le cas où ce parent ne pourrait plus le faire luimême.
Ce mandat doit être obligatoirement conclu par acte
notarié, et être accepté par le mandataire. Il prend effet
à compter du décès du mandant ou lorsque ce dernier
ne peut plus prendre soin de l’intéressé.
Tant que le mandat n’a pas commencé à être exécuté,
le mandant peut le modifier ou le révoquer par acte
notarié. Le mandataire peut également y renoncer.
Les pouvoirs du mandataire peuvent porter sur tous
types d’actes y compris les actes de vente. Pour les
actes de donation, l’autorisation du juge est nécessaire.
Le mandataire doit rendre compte chaque année de sa
gestion au notaire qui a établi l’acte. Le notaire a une
obligation d’alerte et doit saisir le juge de tout acte et
mouvement de fonds non justifiés ou non conformes
aux prescriptions du mandat.
testament :
Legs résidueL et Legs gradueL
Le legs résiduel
Le testateur lègue d’abord un ou des biens à un
premier légataire, en indiquant qu’au décès de ce
premier légataire, ce qui restera de ces biens ira à un
second légataire.
Ainsi, le testateur peut désigner deux bénéficiaires en
différé à qui reviendront successivement les biens qu’il
lègue.
Dans ce legs résiduel, le premier légataire peut,
pendant sa vie, vendre, louer, prêter, le second étant
amené à ne recevoir que ce qu’il restera.
Le legs graduel
Le testateur impose cette fois au premier légataire de
conserver les biens en nature sans pouvoir vendre,
pour les transmettre, à son décès, à une autre
personne nommément désignée dans le testament.
Par ce legs, le premier légataire n’est pas libre et doit
conserver les biens pour les transmettre intégralement
au second légataire.
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Nord Loire
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Le Vignoble nantais
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Autres départements
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06 12 31 36 55-06 08 35 74 19
Performance énergétique des bâtiments
7
10
12
15
17
18
21
24
25
26
(voir pictogramme dans les annonces)
Logement économe
Blain - Châteaubriant
La Baule
et la presqu'île
St-Nazaire
et sa région
Nord
Loire
Nantes
Pays
de Retz
Sud
Loire
• La performance énergétique est exprimée en
kWh/m2.an. L’échelle est cotée de A, pour les logements les plus sobres, à G, pour les plus énergivores.
La moyenne du parc immobilier français se situe autour de 240 kWh/m2.an (classe E).
< 50 A
Secteur de
Pays
d'Ancenis
51 à 90 B
91 à 150
151 à 230
Le
Vignoble
nantais
C
D
231 à 330
331 à 450
> 450
E
F
G
Logement énergivore
Consommation énergétique en kWh/m2.an en énergie primaire
Les bâtiments concernés par le
DPE sont les maisons et les appartements, mais aussi tous les
locaux tertiaires (bureaux, commerces, établissements scolaires,
etc.).
Quelques exceptions existent
néanmoins : certaines constructions provisoires, les bâtiments indépendants de moins de 50 m2,
les monuments historiques, certains bâtiments industriels, artisanaux ou agricoles, etc.
(source ADEME)
Informations non contractuelles. L’indication du prix et des surfaces ne vaut pas pollicitation. *EN : émoluments de négociation
7
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