2007 - Agence Départementale d`Information sur le Logement des

L’observatoire départemental des loyers
AGGLOPOLE PROVENCE / 2007
ADIL 13
A l’échelle d’une communauté d’agglomération, la politique locale de
l’habitat est principalement conduite à travers le Programme Local
de l’Habitat. Ce dernier s’intéresse à l’évaluation des besoins des
habitants en logements, notamment locatifs. Pour cela, la communauté
d’agglomération Agglopole Provence s’est dotée d’un observatoire des
loyers du parc privé animé par l’ADIL qui permet de connaître chaque
année la réalité des niveaux de loyers et leur évolution.
Chiffres clés d’Agglopole Provence et Salon-de-Provence
Fourchettes de loyers observés pour les
appartements (loyers hauts et bas) :
2007
355 à 455 €
425 à 505 €
515 à 690 €
585 à 830 €
Alleins
T1
T2
T3
T4 et +
Loyers médians des appartements de type 3
sur Agglopole Provence
Charleval
Le parc locatif
d’Agglopole Provence
Près de la moitié du parc
locatif privé de la
Communauté d’agglomération est
située à Salon-de-Provence
2006
320 à 415 €
440 à 515 €
460 à 595 €
560 à 710 €
Sénas
500 €
Eyguières
710 €
Vernègues
Fourchettes de loyers (premier quartile, médiane, troisième quartile) des appartements de type 3
Lançon
620 €
Pélissanne
450 €
570 €
555 €
Salon-de-Provence 480 €
Sénas 470 €
590 €
540 €
530 €
500 €
500 €
660 €
740 €
620 €
640 €
Loyer bas
550 €
600 €
Loyer haut
Loyer médian
650 €
700 €
750 €
2007
365 à 435 €
415 à 510 €
495 à 625€
525 à 725 €
2006
350 à 420 €
400 à 520 €
450 à 600 €
575 à 710 €
Statut
Propriétaire
Locataire HLM
Collectif
Locataire privé
Ensemble
Propriétaire
Locataire HLM
Individuel
Locataire privé
Ensemble
Propriétaire
Locataire HLM
Ensemble
Locataire privé
Ensemble
Nbre
5 103
5 703
7 831
18 637
24 812
338
5 021
30 171
29 915
6 041
12 852
48 808
%
27 %
31 %
42 %
100 %
82 %
1%
17 %
100 %
61 %
13 %
26 %
100 %
Source: DGI, Filocom 2005
Répartition des logements locatifs privés par
type sur la Communauté d’agglomération
Individuel Collectif Ensemble
Studio / T1
1%
9%
5%
T2
12 %
24 %
18 %
T3
28 %
40 %
34 %
T4
34 %
22 %
28 %
T5 et +
25 %
5%
15 %
Total
100%
100 %
100 %
mais elle commence à se développer en dehors
de Salon et de Berre. Dans les communes
structurantes de Rognac et Pélissanne, le seuil
de logements sociaux est de 5,5 %, contre 4,5 %
dans les bourgs en développement* et de 4,6 %
dans les villages résidentiels**. Cette pénurie
de logements locatifs sociaux impacte sans
doute le marché locatif privé dans les secteurs
concernés.
700 €
550 €
T1
T2
T3
T4 et +
Source: Insee, RGP 1999 exploitation principale
700 €
630 €
640 €
590 €
Mallemort
Rognac
710 €
640 €
Fourchettes de loyers observés pour les
appartements à Salon-de-Provence (loyers
hauts et bas)
Statut d'occupation des ménages de la
Communauté d’agglomération
Alleins
Agglopole Provence est un vaste territoire
Aurons
diversifié constitué de 17 communes,
SALON-DE-PROVENCE
parfois urbaines comme Salon-de555 €
Pélissanne
Provence ou Berre l’Etang ou plus
570 € La Barben
petites voire très rurales.
La Communauté d’agglomération connaît
une forte croissance de la population (+ de 10 000 habitants en
Lançon-de-Provence
dix ans). Agglopole doit ainsi répondre aux besoins nouveaux
660 €
en logements. Elle doit aussi satisfaire les besoins issus de la
décohabitation des jeunes, même à population constante.
La Fareles-Oliviers
Le parc locatif privé de la communauté d’agglomération
Saint-Chamas
compte 12 850 logements inégalement répartis sur
Velaux
l’ensemble du territoire.La preuve : 40 % d’entre eux se
concentrent sur la ville-centre de Salon-de-Provence.
Berre-l'Etang
Rognac
A l’opposé, les communes les plus petites en recensent moins de 2 %
590 €
(Alleins, Aurons, Charleval, La Barben, Lamanon et Vernègues).
Agglopole Provence recense 13,3 % de logements locatifs sociaux. Six
logements HLM sur dix de l’intercommunalité sont situés à Salon-de-Provence
et seulement deux logements HLM sur dix à Berre l’Etang, l’autre ville principale
d’Agglopole. L’offre locative sociale est absente de nombreuses communes,
Eyguières
13
Structure du parc de logements de
la Communauté d’agglomération
Mallemort
630 €
Lamanon
FNAIM
800 €
* bourgs en développement : Eyguières, la Fareles-Oliviers, Lançon Provence, Mallemort, SaintChamas, Sénas et Velaux ** villages résidentiels : Alleins, Aurons, Charleval,
La Barben, Lamanon et Vernègues)
Des loyers variables sur Agglopole
Les biens les plus répandus sont les
appartements de type 3 et plus. Ils représentent les
deux tiers du parc locatif privé d’Agglopole Provence.
En 2007, le loyer médian des appartements de
type 3 oscille entre 500 € et 710 € mensuels. Les
trois pièces se louent plus cher dans les bourgs en
développement : 710 € à Eyguières, plus de 600
€ à Lançon-de-Provence (660 €) et à Mallemort
(630 €), et dans les communes structurantes de
Rognac (590 €) et de Pélissanne (570 €). La
commune la moins chère se situe à l’extrémité
nord de l’agglomération : 500 € à Sénas. Salonde-Provence, quant à elle, affiche un loyer
médian de 555 € (niveau bas de la fourchette).
L’abondance de l’offre est l’explication la plus
évidente. Selon les agents immobiliers, l’offre
ne serait pas la même non plus : « Un T3 à
Salon sans balcon, non rénové et à Eyguières
dans un rez-de-villa ne se ressemblent pas
du tout, ce ne sont pas les mêmes biens ».
Ces loyers médians cachent des disparités
parfois importantes entre les loyers d’une même
commune. Ainsi, à Rognac, il est possible de
rencontrer un T3 loué à 700 € et un autre loué à
540 € (160 € d’écart).
A Salon-de-Provence, le loyer médian est de 540 €
Saint-Chamas
L’observatoire du parc locatif privé
Plus un logement comporte de pièces,
moins son loyer au m2 sera cher. Par
exemple, à Salon-de-Provence, un T4 et +
atteint 8,2 €/m² (loyer médian) alors qu’un
T1 grimpe à 11,9 €/m².
Fourchettes de loyers des appartements à Salon-de-Provence (par secteur)
Salon-de-Provence
Moyenne des loyers Centre-Ville Canourgues Secteur Sud-Est Secteur Ouest Salon-de-Provence
Le loyer médian des appartements à Salon-deProvence s’élève à 540 € mensuels.
Le loyer dépend en grande partie de la
localisation du bien et du nombre de pièces.
Le loyer médian des appartements d’une pièce à
Salon-de-Provence s’élève à 395 € contre 555 €
mensuels pour les trois pièces.
En un an, le loyer médian en collectif est resté
quasi-stable, passant de 9,2 €/m² en 2006 à
9,6 €/m² en 2007.
Les agents immobiliers s’accordent à dire que
« la faible évolution des loyers est attribuée
à la livraison de 138 logements neufs ». Ces
logements sont mieux isolés et mieux équipés que
les logements anciens. Il est donc difficile pour les
propriétaires de biens anciens d’augmenter les
loyers sans travaux importants. La conséquence,
constatée par les professionnels, est qu’un
logement ancien peut connaître une vacance de
plusieurs mois si la peinture ou l’électricité n’est
pas refaite, par exemple.
Dans le centre-ville, le loyer médian est
passé en un an de 9,4 €/m² à 9,9 €/m². Selon un
agent immobilier, les loyers arrivent à un niveau
élevé au regard de la solvabilité des locataires.
L’augmentation découle principalement des
rénovations des Cours et de Saint-Michel. Cela
Loyer haut
T1 Loyer médian
Loyer bas
Loyer haut
T2 Loyer médian
Loyer bas
Loyer haut
T3 Loyer médian
Loyer bas
Loyer haut
T4
Loyer médian
et +
Loyer bas
Loyer haut
Ens. Loyer médian
Loyer bas
420 €
370 €
350 €
510 €
470 €
415 €
625 €
580 €
495 €
765 €
605 €
525 €
565 €
505 €
445 €
ns
ns
ns
490 €
435 €
365 €
570 €
530 €
500 €
635 €
540 €
480 €
ns
ns
ns
ns
ns
ns
595 €
550 €
500 €
600 €
545 €
460 €
715 €
625 €
525 €
ns
ns
ns
460 €
315 €
390 €
555 €
485 €
425 €
675 €
560 €
490 €
740 €
635 €
560 €
660 €
560 €
490 €
Les niveaux de loyers représentent l’ensemble du parc locatif privé (relocations incluses).
ns : non significatif
étant, beaucoup de loyers d’appartements,
occupés par des personnes âgées qui y habitent
depuis très longtemps (parfois depuis plus de
quinze ans), n’ont pas été augmentés au-delà
des révisions annuelles.
435 €
13,4 €
395 € 11,9 €/m2
365 €
10,9
565 €
11,6
510 € 10,9 €/m2
455 €
10,1
640 €
10,0
555 € 9,3 €/m2
480 €
8,1
730 €
8,8
625 € 8,2 €/m2
540 €
7,3
620 €
10,4
540 € 9,6 €/ m2
475 €
8,6
ce niveau de confort accru, expliquerait les prix
plus élevés pratiqués sur ce secteur.
Le secteur Sud-Est affiche le prix au mètre carré
le plus élevé (10,1 €/m²). Loyers médians des appartements à Salon-deDans le secteur des Canourgues, quatre
Provence
logements sur dix comportent au moins quatre
pièces. Cette spécificité salonaise en fait toujours
Canourgues
le secteur le moins cher de Salon-de-Provence au
8,1 €/m2
mètre carré (8,1 €/m²). Les plus petites surfaces
suivent la même tendance. Les T2 et T3 affichent Centre-Ville
2
respectivement des loyers de 9,5 €/m² et 8,5 €/ 9,9 €/m
m², contre 10,8 €/m² pour les T2 du centre-ville
par exemple. La proximité du parc locatif social
Secteur Ouest
peut aussi expliquer ce niveau plus bas.
9,3 €/m2
Sud-Est
Dans le secteur Ouest, les logements sont plus
10,1 €/m2
récents, aux normes et parfois agrémentés d’un
balcon. Pour les professionnels de l’immobilier,
Niveaux de loyers des appartements à Salon-de-Provence par quartier (en € par m2)
10,5 €
9,6 €
Secteur Ouest
9,5 €
8,4 €
Canourges
9,8 €
8,8 €
Centre-Ville
7€
Type 2
8€
9€
10 €
11 €
8,1 €
Canourges
11,8 €
12 €
Centre-Ville
Type 3
8,5 €
8€
8€
9€
10,3 €
9,8 €
8,9 €
8,9 €
7,7 €
7€
13 €
9,2 €
8,2 €
Secteur Sud-Est
10,8 €
9,4 €
8,1 €
Secteur Ouest
11,5 €
9€
9,6 €
10 € 10 € 11 €
Agglopole Provence / 2007
Loyers médians des maisons individuelles à Salon-de-Provence
1 095 €
1 100 €
1 000 €
920 €
900 €
800 €
En un an, les maisons salonaises ont vu leur
loyer augmenter. Le loyer médian des maisons de
type 3 est ainsi passé de 740 € en 2006 à 780 €
en 2007. L’offre défiscalisée qui se développe
en individuel dans les programmes d’ensemble
peut expliquer la hausse des loyers médians.
Toutefois, le nombre réduit de références ne
permet pas de produire une analyse précise de la
location des maisons individuelles.
Salon-de-Provence
1 200 €
780 €
Fourchettes de loyers des maisons de 4 pièces sur Agglopole Provence
700 €
600 €
Type3
Type 4
Type 5 et +
Loyer haut
Loyer médian
Loyer bas
Eyguières
960 €
870 €
795 €
Lamanon
900 €
870 €
700 €
La mobilité dans le parc locatif salonais
35%
l’année) par rapport aux autres types de biens.
Avec en 2007 une nouveauté à la clé, puisque
les T2 ont un plus fort taux de rotation que les T1,
respectivement 29 % contre 25 %. Une tendance
à observer dans le long terme.
Rappel : Lors du départ d’un locataire, le
propriétaire est libre de fixer le loyer du nouvel
occupant. En revanche, lorsque le locataire
reste dans les lieux, l’évolution de son loyer
ne peut dépasser l’Indice de Référence des
Loyers, dit IRL (sauf cas prévus par l’article
17 c de la loi du 6 juillet 1989, cf. rubrique
« Les infos de l’ADIL » au verso).
L’exercice consiste donc à comparer le niveau du
loyer à la relocation à celui qui ne serait impacté
que par l’IRL.
Plus de la moitié (56 %) des appartements
salonais ayant changé de locataire en 2007 ont
vu leur loyer augmenté d’un taux supérieur à
l’IRL. Cette augmentation diffère selon le nombre
de pièces du logement concerné. Près de deux
tiers des logements T1, T2 et T3 ont été réévalués
au-delà de l’IRL alors que seulement un tiers des
T4 et plus a connu une telle augmentation. Cette
stagnation ou diminution des loyers pour une part
significative des relocations (41 % des T4 reloués
à Salon-de-Provence) s’explique, selon les agents
immobiliers, par l’incapacité des ménages à payer
un loyer dépassant certains niveaux (effet de seuil).
Ces mêmes professionnels disent d’ailleurs avoir
conseillé, dès 2007, aux bailleurs privés de baisser
le montant du loyer de peur qu’ils ne connaissent
des vacances ou tout simplement des impayés de
loyers. La mise sur le marché de logements neufs
a pu influencer négativement le marché locatif de
l’ancien lorsque les propriétaires ne souhaitent pas
faire de travaux.
Les loyers des grands appartements ont
tendance à ne pas évoluer à la relocation
Ce contraste, entre petites et grandes surfaces,
se retrouve également lorsque l’on compare les
31%
2007
29%
30%
2006
25%
22%
25%
19%
25%
20%
15%
L’évolution du niveau des loyers entre 2006 et 2007 :
locataires stables et relocation
Plus de la moitié des appartements
salonais reloués ont subi une augmentation
supérieure à l’IRL
Sénas
805 €
695 €
625 €
Taux de mobilité à Salon-de-Provence pour les
logements collectifs
Plus de rotation sur les T2
Comme en 2006, près d’un quart des locataires
à Salon-de-Provence ont emménagé dans
leur appartement au cours de l’année 2007.
Les petites surfaces connaissent toujours la plus
forte rotation (changement de locataire dans
Pélissanne
1 055 €
930 €
875 €
17%
10%
T1
T2
T3
T4 et +
Fourchettes des loyers des appartements à Salon-de-Provence (ensemble du parc et relocation) par
type
de bien
Type de
l’appartement
Nouveau locataire
Loyer
mensuel HC
Prix
par m²
Locataire déjà en place en 2006
Evolution
2006-07
Loyer
mensuel HC
Prix
par m²
Evolution
2006-07
T1
435 €
13,5 €
ns
390 €
13,1 €
+ 2,6 %
T2
510 €
11,1 €
+ 4,5 %
490 €
10,6 €
+ 3,6 %
T3
595 €
9,1 €
+ 4,11 %
540 €
9,1 €
+ 2,7 %
T4 et +
655 €
8,1 €
0%
580 €
7,8 €
+ 3,7 %
évolutions de loyers des locataires stables par
rapport à ceux des nouveaux entrants. Alors que
A Salon-de-Provence, certains locataires stables
(locataires déjà en place en 2006) ont subi une
les loyers des locataires stables ont évolué de 3 %
augmentation supérieure à l’IRL. Ils étaient
environ sur l’année (ce qui correspond à la variation
certainement pour la plupart dans le cas de l’article
moyenne de l’IRL), ceux des nouveaux locataires ont
17 c de la loi du 6 juillet 1989, qui autorise le
propriétaire à augmenter un loyer manifestement
varié de + 4,5 % pour les T2 à 0 % pour les T4 et plus.
sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage
On arrive ainsi au paradoxe, qu’un locataire d’un
(cf. rubrique « Les infos de l’Adil » au verso).
grand appartement qui a changé de logement en
2007 voit en moyenne son loyer augmenter moins
fortement qu’un ménage qui serait resté Répartition des différents modes de revalorisation des
dans le logement (0 % contre + 3,7 %). loyers des appartements à Salon-de-Provence (selon la taille
Cependant, l’ancienneté des locataires du bien pour les nouveaux locataires)
dans les grandes surfaces leur permet 100%
de payer un loyer médian toujours moins 90%
35%
élevé que ceux entrés dans l’année (580 € 80%
65%
56%
69%
64%
contre 655 € mensuels). En poussant le 70%
raisonnement à l’extrême, cette évolution
> IRL
60%
=IRL
pourrait laisser penser qu’en restant dans
25%
<IRL
ces tendances, le niveau des loyers des 50%
identique
40%
locataires stables pourrait rattraper celui
15%
baisse
19%
14%
8%
des nouveaux entrants. A suivre …
30%
12%
21%
20%
Plus de la moitié des appartements
salonais reloués en 2007 a subi une
augmentation supérieure à l’IRL
18%
16%
14%
10%
6%
4%
0%
T1
3%
5%
T2
22%
T3
1%
10%
7%
T4 et +
Ensemble
relocation
L’observatoire départemental des loyers
AGGLOPOLE PROVENCE / 2007
Les infos de l’ADIL 13
Gestion locative : en savoir plus
Comment augmenter un loyer d’habitation ?
La question du quittancement
Les quittances de loyer faisant état des loyers
acquittés par le locataire doivent être remises
gratuitement conformément à l’article 21 de la loi
du 6 juillet 1989.
ADIL 13
La révision du loyer en cours de bail
pour un logement loué vide
Une réponse ministérielle en date du 18 novembre
2008 précise que : “les frais administratifs
Un exemple de calcul de révision de loyer
Un loyer fixé le 1er novembre 2006 à 500 € hors charges, s’établissait ainsi au 1er novembre 2007 à :
Loyer = Loyer précédent X
indice de référence des loyers du trimestre concerné
indice de référence des loyers du même trimestre
de l’année précédente
500 X 108,36 (IRL du 2ème trimestre 2007)
Loyer =
= 513,8 €
105,45 (IRL du 2ème trimestre 2006)
L’indice de référence à prendre en compte est celui du trimestre qui figure dans le bail ou à défaut,
le dernier indice publié à la date de signature du bail, soit dans ce cas précis le 2ème trimestre.
Le renouvellement d’un bail avec un nouveau loyer
Si le propriétaire considère que le loyer est
manifestement sous-évalué, et uniquement
dans ce cas, il peut, pour le renouvellement du
bail, proposer une augmentation de loyer en se
référant aux loyers habituellement constatés dans
le voisinage pour des logements comparables.
II doit alors adresser sa proposition au locataire
six mois au moins avant la fin du bail par lettre
recommandée avec accusé de réception ou par
acte d’huissier.
Sa proposition doit reproduire l’article 17c de la loi du
6 juillet 1989 (JO du 8 juillet 1989). Elle doit contenir
les références précises qui justifient le nouveau
loyer. Le propriétaire qui propose un nouveau loyer
ne peut, en aucun cas, donner congé.
Lorsque la hausse est inférieure ou égale à
10 % de l’ancien loyer : l’augmentation est
étalée par tiers sur trois ans si le propriétaire est
un particulier, ou par sixième sur six ans, si le
propriétaire est une personne morale.
Lorsque la hausse est supérieure à 10 % de
l’ancien loyer : elle doit être, dans tous les cas,
étalée par sixième sur six ans.
L’étalement par sixième s’applique même si le
bail est renouvelé pour une durée inférieure à
six ans, par exemple pour trois ans. Dans ce
cas, l’augmentation continue à s’étaler lors du
renouvellement suivant.
Tableau du nouvel indice de référence des loyers
Période
2006
2007
T1
T2
T3
T4
T1
T2
T3
T4
en niveau
111,47
111,98
112,43
112,77
113,07
113,37
113,68
114,30
Indice de référence des loyers
Evolution annuelle (T/T-4) en % IRL ancien* (niveau et évolution en %)
+ 1,67
104,61 + 2,46
+ 1,73
105,45 + 2,78
+ 1,68
106,36 + 3,19
+ 1,59
107,13 + 3,23
+ 1,44
107,66 + 2,92
+ 1,24
108,36 + 2,76
+ 1,11
109,01 +2,49
+ 1,36
109,81 + 2,50
*A compter du 10 février 2008, la composition de l’IRL a été modifiée. L’IRL (« nouvel indice »)
correspond à la moyenne sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors
tabac et hors loyers. Auparavant, l’IRL (« ancien indice ») était constitué, pour 60 % de l’indice des prix
à la consommation hors tabac et hors loyers, pour 20 % de l’indice du coût de la construction, et pour
20 % de l’indice des prix des travaux d’entretien et d’amélioration du logement.
Etude réalisée par l’ADIL des Bouches-du-Rhône
ou postaux occasionnés par l’envoi d’une
quittance, ou même d’un avis d’échéance, à
un locataire par une agence immobilière ne
peuvent être réclamés au locataire en sus du
loyer.”
De plus la loi du 13 juillet 2006 a déclaré non
écrite "toute clause qui fait supporter au
locataire des frais de relance ou d’expédition
de la quittance ...".
Définitions, méthode et
fonctionnement
Définitions
Les loyers présentés ici sont des loyers hors charge.
Loyer haut : il correspond au 3ème quartile de la
répartition des loyers (25 % des logements ont un
loyer mensuel supérieur à ce seuil).
Loyer médian : ce loyer sépare les logements en deux
parts identiques (50 % des logements ont un loyer
mensuel supérieur à ce seuil et 50 % ont un loyer
inférieur à ce dernier).
Loyer bas : il correspond au 1er quartile de la répartition
des loyers (25 % des logements ont un loyer mensuel
inférieur à ce seuil).
Au final, la moitié des logements observés est incluse
dans la fourchette "loyer bas" - "loyer haut".
Méthodologie
Pour chaque Etablissement Public de Coopération
Intercommunal (EPCI) des Bouches du Rhône, la
méthode consiste à suivre un panel représentatif
du parc locatif privé en respectant sa structure
(appartement ou maison, nombre de pièces) et la
localisation du bien (commune, quartier). Les zones
étudiées retenues résultent d’un travail concerté.
L’estimation du montant de loyer nécessite un quota
minimum de 25 références par type et taille de bien
quel que soit le découpage géographique retenu
(EPCI, commune, quartier). Cette méthode permet
d’étudier très précisément le niveau et l’évolution des
loyers du parc privé
Partenariat
A l’image de l’ADIL, l’Observatoire départemental des
loyers existe grâce à la contribution financière de ses
membres, acteurs publics et privés du logement. Dans
le cadre de leur Programme Local de l’Habitat (PLH),
les EPCI sont les premières collectivités à solliciter
l’ADIL dans la mise en place d’un outil d’observation du
niveau et de l’évolution des loyers. A ce titre, Agglopole
Provence finance l’observatoire.
Source
Enquête annuelle des loyers réalisée par l’ADIL des
Bouches-du-Rhône avec le concours de la FNAIM des
Bouches-du-Rhône.
Date de publication : Septembre 2009 - Directeur de publication : Thierry MOALLIC, Directeur de l’ADIL 13 - Etude et rédaction : Jean-Claude JAILLET, Chargé d’études
statistiques, Laure LE SCORNET, Chargée de mission - Conception - Réalisation : Agnès PASSAVANT, Chargée de mission - Communication
ADIL 13 - 7, cours Jean Ballard - 13001 Marseille - Tél. : 04 96 11 12 00 – Internet : www.adil13.org
Document conçu et réalisé par l’ADIL des Bouches-du-Rhône
Mallemort
Le loyer peut être révisé une fois par an si une
clause du bail le prévoit. La date de révision est
celle indiquée dans le bail ou, à défaut, la date de
la signature du bail.