Marketview Bureaux Casablanca S1 2014

Bureaux Casablanca
MarketView
CBRE Research
1er semestre 2014
DEMANDE PLACÉE
57%
TAILLE DU PARC
6,9%
LOYER MOYEN
9%
LOYER PRIME
4,6%
TRANSACTIONS
29%
Evolution annuelle
APRÈS UNE ANNÉE 2013 DIFFICILE, UN PREMIER SEMESTRE
2014 DYNAMIQUE
Points clés






Emergence d’un nouveau quartier de
bureaux : Corniche-Ain Diab
Surface placée en hausse de 57% sur le
1er semestre 2014
Transactions en hausse de 29% sur le 1er
trimestre
La Corniche-Ain Diab enregistre une
demande placée d’environ 4.000 m² au
1er semestre soit 23% de la demande
placée
48% des transactions réalisées dans le
QCA
Un loyer prime concentré sur le secteur
Corniche Ain Diab (220 MAD/m²/mois au
1er semestre 2014)
Les fondamentaux du parc de
bureaux à Casablanca
A fin 2013, le parc de bureaux dans le
Grand Casablanca est évalué à près
de 1,45 Million de m². Le loyer moyen
dans la ville s’établit à 136
MAD/m²/mois HT HC.
1
Délimité par les Bd Ghandi, Zerktouni
et Abdelmoumen, le Quartier Central
des Affaires (QCA) concentre la
majeure partie du parc avec près de
640.000 m² d’espaces dédiés aux
bureaux (44 %). Ce secteur, considéré
aujourd’hui comme le nouveau centre
de Casablanca, regroupe à la fois une
forte densité résidentielle haut de
gamme ainsi que l’offre la plus étoffée
de la ville en matière de commerces
modernes, d’hôtellerie et de services. Il
est à ce titre considéré comme le
quartier des affaires le plus mature de
la ville avec un loyer moyen
s’établissant à 146 MAD/m²/mois en
2013.
Parc de bureaux de Casablanca par secteur géographique
Source : CBRE/Statimmo
Dans la continuité du QCA, l’année
2013 a vu l’émergence d’un nouveau
quartier d’affaires le long de la
corniche de Casablanca : Corniche-Ain
Diab. Réservé jusque là à une activité
soit hôtelière et loisirs, soit résidentielle
haut de gamme, le front maritime de la
ville compte 65.000 m² de bureaux en
2013. Il constitue une alternative
attractive au QCA au regard de la
qualité des projets intégrés qui y sont
développés offrant pour la majorité vue
sur l’océan, parking, accessibilité,
visibilité et prestige. Le loyer moyen
enregistré y est par conséquent parmi
les plus élevés de la ville avec 175
MAD/m²/mois en 2013.
Situé à proximité de l’ancienne médina
et de la gare Casa Port, le Centre-Ville
Historique (CVH) compte environ
300.000 m² de bureaux, soit 20,7% du
parc. Il présente une offre hétérogène
de bureaux constituée principalement
d’immeubles résidentiels reconvertis. Il
attire cependant par sa position
centrale, son cachet historique ainsi
que le dynamisme nouveau qu’il
connait ces dernières années grâce aux
projets de réhabilitation du quartier
(mise en valeur des façades, traitement
des espaces publics, arrivée de la
première ligne de tramway en
décembre 2012) et des niveaux de
loyers attractifs sur le parc ancien. Le
loyer
s’élève
en
moyenne
à
141 MAD/m²/mois en 2013, porté à la
hausse par des projets neufs.
L’Entrée De Ville (EDV), correspondant
au quartier de Sidi Maarouf, s’est
développé à la fin des années 90 sur
un lotissement. Il constitue la première
zone de Casablanca entièrement
dédiée aux bureaux et comprend
aujourd’hui environ 188.000 m². La
zone regroupe principalement les
entreprises des secteurs IT et de la
télécommunication à la recherche de la
proximité des axes autoroutiers et
aéroports et d’un rapport qualité/prix
compétitif. Le quartier souffre toutefois
d’un
manque
d’espaces
de
stationnement et de la qualité des
espaces publics. Le loyer moyen dans la
zone s’établit à 130 MAD/m²/mois en
2013.
© 2014 CBRE, Inc
Q3 2014
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Casanearshore est un parc d’activité tertiaire fermé, situé à
proximité de l’EDV, et totalisant 170.000 m². Il représente
ainsi 11,7% du parc de Casablanca, lesquels sont réservés
aux entreprises opérant dans les activités liées au
Nearshoring. Depuis la livraison des premiers immeubles en
2007, ce parc loge aujourd’hui une centaine d’entreprises
multinationales attirées non seulement par la qualité de
l’infrastructure immobilière mais aussi par un cadre fiscal
incitatif et des espaces communs garantissant le confort des
utilisateurs : aménagements paysagers, sécurité, services,
etc. Il offre enfin un loyer moyen compétitif de 110
MAD/m²/mois en 2013.
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Aïn Sebaâ correspond à la principale zone industrielle de
Casablanca. Le parc de bureaux y est estimé à environ
87.000 m² soit 6% du parc total. Il est constitué
majoritairement de sièges historiques d’entreprises
industrielles qui profitent de la proximité soit de leurs unités
industrielles, du Port de Casablanca et/ou de leurs clients
ou fournisseurs. Le loyer moyen y est le plus bas de la ville
avec 91 MAD/m²/mois.
L’année 2013 a été marquée par un net ralentissement de
la demande placée qui ressort à 32.191 m² contre 36.950
m² l’année précédente sur le marché locatif. Le loyer prime
ressort à 210 MAD/m²/mois soit 225 €/m²/an équivalent à
celui de Lisbonne (Portugal). Dans un contexte de crise
économique mondiale, certains utilisateurs repoussent leurs
projets de déménagement compte tenu de l’absence de
visibilité économique et un attentisme quant à la livraison
des immeubles de bureaux de projets d’envergure tels que
Casablanca
Marina.
Les
utilisateurs
s’inscrivent
majoritairement dans une logique de recherche
d’économies tout en aspirant de plus en plus à des locaux
répondant aux normes internationales en matière
de conception et de prestations techniques : qualité de
l’architecture et des espaces communs, flexibilité des
espaces à aménager, respect des normes de sécurité,
services annexes.
Un 1er semestre 2014 dynamique.
La première moitié de l’année 2014 est marquée par la
livraison de près de 100.000 m² de bureaux dont 56.000
m² au sein du secteur Corniche-Ain Diab. La taille du parc
s’établit ainsi à 1.550.000 m² de bureaux en hausse de
6,9% sur le 1er semestre. Cette hausse s’accompagne par
une augmentation du nombre de transactions (+29%) et de
la demande placée (+57% soit 16.942 m²).
2
Loyers prime comparés aux principales villes de la
région EMEA 2013
Ce mouvement à la hausse s’est notamment ressenti dans le
secteur Corniche-Ain Diab qui vient capter 30% des
transactions représentant 23% de la demande placée soit
3.955 m². Cette tendance traduit l’appétit des sièges de
compagnies nationales et internationales pour ce nouveau
quartier qui comprend aujourd’hui la majorité de l’offre en
matière de plateaux de bureaux de nouvelle génération et
dont la superficie dépasse les 1.000 m². Le loyer moyen
constaté dans ce nouveau secteur est de 181 MAD/m²/mois
soit une hausse de 19% en comparaison avec le premier
semestre 2013.
Source : CBRE
Demande placée et loyers faciaux en 2013
12 000
200
180
10 000
160
140
8 000
120
6 000
100
80
4 000
60
40
2 000
20
-
-
Demande Placée en m²
Loyer Facial Moyen MAD/m²/mois
Source : CBRE/Statimmo
Evolution trimestrielle de la demande placée
18 000
35
16 000
30
14 000
25
12 000
10 000
20
8 000
15
6 000
10
4 000
5
2 000
0
0
1
2
2013
Take Up
3
4
1
2
2014
Number of transactions
Source : CBRE/Statimmo
© 2014 CBRE, Inc
Casanearshore
7%
4%
31%
EDV
30%
3%
Corniche Ain Diab
23%
11%
Avec un loyer moyen de 114 MAD/m²/mois, en hausse de
4%, et les atouts reconnus de son parc, Casanearshore
continue d’attirer des entreprises spécialisées à la recherche
de superficies supérieures à 1.000 m². Le secteur absorbe
ainsi à lui seul 31% de la demande placée soit 5.300 m²
avec uniquement 7% des transactions.
CVH
16%
48%
QCA
26%
Demande placée en m² (%)
Nombre de Transactions (%)
Source : CBRE/Statimmo
Surface moyenne et loyer par secteur (S1 2014)
3000
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
2500
2000
1500
1000
500
0
Variation des loyers S1 2014/ S1 2013
Surface Moyenne
Placée (m²)
Loyer Moyen
(MAD/m²/mois)
Source : CBRE/Statimmo
Répartition de la demande placée par typologie de
surface (S1 2014)
25%
25%
< 300 m²
300-500 m²
500-1000 m²
>1000 m²
19%
31%
3
Source : CBRE
© 2014 CBRE, Inc
L’EDV n’a enregistré sur ce semestre que 4% des
mouvements portant sur une surface totale de 560 m² soit
3% de la demande placée, conséquence directe de la mise
sur le marché d’une offre jugée plus attractive pour les
entreprises soit sur le secteur Corniche-Ain Diab, soit sur
Casanearshore. Le loyer moyen reste quant à lui à 130
MAD/m²/mois.
Bureaux Casablanca | MarketView
Le QCA demeure le secteur le plus dynamique en termes de
mouvements, captant 48% du nombre de transactions
comptabilisées sur le semestre et 26% de la demande
placée (4.430 m²). Il s’agit principalement de prises à bail
portant sur des surfaces inférieures à 500 m² et ce en raison
des caractéristiques du parc et de l’offre disponible dans la
zone. Le loyer moyen y est de 153 MAD/m²/mois soit une
baisse de 6% par rapport à la même période en 2013
s’expliquant essentiellement par la prise à bail de plateaux
de bureaux disposant de moins bonnes prestations ou
localisation au sein de la même zone.
S1 2014
Répartition de la demande placée (S1 2014)
Le CVH a réussi à capter au 1er semestre 11% des
mouvements représentant 2.697 m² de la demande placée,
soit 16%. Le loyer moyen ressort à 167 MAD/m²/mois en
hausse de 15% par rapport à la même période et dépassant
de 9% celui du QCA. Ceci s’explique par la prise à bail
d’un immeuble neuf de plus de 1.000 m², à
190 MAD/m²/mois par un utilisateur unique. Abstraction
faite de cette opération, le loyer moyen retraité dans le CVH
s’établit à 127 MAD/m²/mois (-12% par rapport au premier
semestre 2013).
Enfin, aucune opération n’a été relevée dans le secteur
d’Ain Sebaâ au premier semestre 2014.
A l’instar des semestres précédents, les immeubles disposant
de prestations répondant aux attentes des utilisateurs et
offrant des loyers en corrélation avec les superficies
recherchées par les entreprises, continuent de drainer la
majorité de la demande. A noter que 56% des mouvements
portent sur des surfaces inférieures à 500 m². Sur le premier
semestre 2014, le loyer moyen s’établit à 149
MAD/m²/mois, soit une hausse de 9% par rapport au 1er
semestre 2013 et le loyer prime atteint 220 MAD/m²/mois
en 2014 soit une hausse de 4,6% dans la ville par rapport à
2013.
Des perspectives encourageantes pour la fin de
l’année 2014
Lors du 3ème trimestre 2014, 10.657 m² supplémentaires
ont été placés lors de19 transactions, totalisant ainsi 27.599
m² placés depuis le début de l’année. La fin de l’année
devrait donc s’achever sur un rythme équivalent à celui
constaté en début d’année et les chiffres présentent déjà
2014 comme étant plus active que 2013.
3
Q3 2014
CONTACTS
.
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