Une stratégie immobilière pour la Previs

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EDITORIAL
Rocher dans la tempête ou boulet à traîner?
La catégorie des placements immobiliers se retrouve encore et toujours dans ce paradoxe apparent. Marqué par la crise financière, chacun cherche un port sûr et l’immobilier d’habitation suisse est très ­demandé.
Si le climat des Bourses redevient favorable, beaucoup se heurtent aux rendements limités de ces placements. En tant qu’investisseur pensant de manière durable et à long terme, la Previs reste déterminée
et ne se laisse pas dérouter par des modes de courte durée. Grâce à notre stratégie immo­bilière présentée
dans cet UPDATE, nous générons une plus-value pour nos bénéficiaires – bénéficiaires qui, par bonheur,
vivent de plus en plus longtemps et requièrent aux caisses de pension des exercices de calcul. Nous autres,
citoyennes et citoyens, devront prochainement nous prononcer sur leurs résultats lorsqu’il s’agira de voter
sur la réduction du taux de conversion. Le présent UPDATE contient une première perspective.
Stefan Muri, président de la direction
Une stratégie immobilière pour la Previs
Avec une stratégie de placement conservatrice, basée sur la sécurité et la continuité,
la Previs se distingue clairement des autres caisses de pension surtout dans ce
­domaine: elle mise sur une part nettement plus élevée de placements immobiliers que
la moyenne. Ainsi, pendant la crise financière, elle a pu maintenir les pertes dans
des limites raisonnables. Une gestion de portefeuille active et bien structurée permet
d’obtenir des rendements optimaux du portefeuille immobilier – dans le cadre d’objectifs économiques et écologiques de durabilité clairement formulés.
Les immeubles en tant que placement
du capital avec différents visages
Lorsque nous parlons des placements immobiliers,
nous devons d’abord faire la différence entre placements directs et indirects. Les placements directs
constituent l’investissement immobilier classique
dans le cadre desquels la Previs est par exemple
propriétaire d’un immeuble dont elle est également responsable de la gestion, de l’exploitation
et de l’entretien. La valeur et le potentiel de rendement dépendent donc directement des évaluations et des décisions de politique de placement
de la Previs. Les placements indirects sont des investissements effectués au moyen d’achats de
parts de fonds provenant de différents fournisseurs ou d’actions de sociétés immobilières. Par
ces investissements, la Previs est propriétaire du
titre correspondant, mais non de l’immeuble physique. Normalement, elle n’a donc pas d’influence
directe sur la prospérité de l’immeuble, mais laisse
la gestion des immeubles à des tiers. De plus, la
plupart des placements immobiliers indirects sont
traités en Bourse et donc soumis plus ou moins
fortement aux fluctuations des marchés financiers.
Immobilier d’habitation ou commercial?
Avec ses connaissances spécialisées, la Previs se
limite dans le domaine des immobiliers directs surtout à l’immobilier d’habitation. Dans ce segment,
elle peut en tant que caisse de pension également
assumer sa responsabilité sociale, écologique et
économique. La Previs compare la fixation contrac-
1
Diversification:
afin de réduire le risque
financier des placements
de la fortune, les investissements sont répartis
en diverses catégories de
placements, devises et
placements individuels.
Une large diversification
permet de minimiser
les effets négatifs d’une
fluctuation de cours sub­s­
tantielle et non souhaitée
d’un placement déterminé.
tuelle sociale des loyers et les besoins de rendement de la prévoyance. Elle met en œuvre ses
­objectifs de durabilité pour les nouvelles constructions et les assainissements selon des principes
écologiques. En revanche, la Previs investit d’abord
via des investissements indirects dans les immeubles commerciaux, qui promettent généralement des rendements plus élevés – allant cependant de pair avec un risque plus élevé.
Pas tous les œufs dans le même panier:
les immeubles sont des obligations
Dans le cadre de l’aménagement de la stratégie de
placement, nous n’échappons pas, pour plusieurs
raisons, à l’investissement dans l’immobilier. Par
rapport aux placements classiques en titres, les placements immobiliers directs présentent des fluctuations nettement plus faibles (risque) et ont un
Performance historique 1997 – 2008
rendement plus stable – mais normalement légè­
rement plus bas – que les produits financiers. Ils ont
donc un effet stabilisateur dans la stratégie de placement et ont pour résultat une meilleure diversi­
fication1. Selon la statistique CP 2007, les caisses de
pension suisses avaient en moyenne une part de
15% de leur capital placée dans l’immobilier.
La Previs, quant à elle, présentait près du double.
La stratégie de placement de la Previs est donc
nettement plus conservatrice et basée sur la sécurité et la pérennité. C’est surtout grâce à cette
­direction stratégique que pendant l’exercice 2008,
la Previs a réussi à freiner le mouvement de la
crise financière jusqu’à un certain degré et à limiter
ses pertes. Avec notre stratégie, nous sommes
cependant conscients qu’en cas de marchés en
nette augmentation, nos rendements globaux
sont moins élevés que ceux des autres en raison
Stratégie de placement de la Previs
Parts visées
15
12
3%
25%
17%
9
6
5%
3
0
5%
–3
–9
6%
–12
–15
en pour-cent:
Performance globale
Titres
Placements immo. directs
7%
4%
–6
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
9.80 6.91
6.65
4.37 –0.22 –2.56
5.61
3.53
9.91
5.89
2.27 –9.33
14.62 9.18
8.76
3.86 –4.03 –7.32
5.93
3.53 13.33
6.63
1.72 –14.44
4.61 3.75
3.39
3.63
3.76
3.56
4.14
3.83
4.01
3.96
3.98
4.67
14%
Liquidité
Obligations en CHF
Obligations étrangères en CHF
Obligations en monnaies étrangères
Actions suisses
Actions étrangères
Placements alternatifs
Placements immobiliers suisses indirects
Placements immobiliers étrangers indirects
Placements immobiliers suisses directs
14%
U P D AT E P R E V I S 3
active et selon les critères stratégiquement définis
dans une stratégie de portefeuille moderne. La
Previs a développé sa propre stratégie immobilière
pour ses immobiliers directs. Cette stratégie divise
les immobiliers directs en objets existants et objets de développement. Les immeubles existants
doivent constituer la majeure partie de l’investissement et garantir la réalisation durable du produit nécessaire. Ils sont optimalisés et maintenus
pendant leur cycle de vie de 30 ans. Chaque année
(d’existence) d’un immeuble ne doit idéalement
pas correspondre à plus de 2 à 5% de l’effectif.
Une répartition a lieu entre différents segments
de prix et types d’objets, en fonction de l’endroit.
Performance 2008
des caisses de pension suisses
Etude Swisscanto 2009; état juin
Valeur moyenne: –12.9% Previs: –9.3%
en pour-cent:
0.4
0.4
1.2
> 2.5
2.5 à 0
0 à –2.5
–2.5 à –5
–5 à –7.5
3.5
4.2
16.2
–7.5 à –10
–10 à –12.5
–12.5 à –15
10
–15 à –17.5
–17.5 à –20
3.8
1.9
–20 à –22.5
–22.5 à –25
21.9
23.5
Chaque immeuble est soumis à un processus
d’altération en ce qui concerne la technique de
construction, mais également la conformité au
marché des appartements. La Previs se base dans
sa stratégie immobilière sur un cycle de vie de
30 ans. Dans le cadre de ce cycle, les immeubles
­existants peuvent devenir des immeubles en
dé­veloppement.
12.3
0.8
< –25
0
5
10
15
20
25
Part caisses
du boulet de l’immobilier. Selon les résultats provisoires de l’étude Swisscanto, la valeur moyenne
des rendements des caisses de pension 2008 est
de –12,9%, avec de grosses différences contre le
bas et le haut. La Previs a enregistré –9,3%.
L’assainissement d’un immeuble existant a pour
conséquence l’augmentation de la qualité des
appartements. Sur la base de cette plus-value, les
prix de location peuvent parfois être augmentés de
manière significative – toujours dans le cadre du
droit de bail – ce qui se répercute à nouveau sur les
valeurs plus élevées des immeubles. Cette part
des dépenses peut donc être désignée comme un
investissement dans la catégorie des placements
immobiliers. Sur la base de la structure d’âge
­actuelle du portefeuille, une grande partie des immeubles devra être assainie au cours de ces prochaines années avec des dépenses s’élevant au total à près de 100 mio. de francs. La valeur et la force
de rendement des immobiliers directs peuvent
donc être augmentées de manière durable et la
construction peut être soutenue avec davantage
de commandes dans la crise économique actuelle.
L’immobilier doit être géré
Chaque année, la Previs a un besoin de placement
se chiffrant en millions. Avec une part stratégique
de 25% d’immobiliers directs, cette catégorie de
placement génère également un besoin en investissements élevé. Actuellement, il ne suffit plus uniquement d’acheter des immobiliers directs et de
gérer les contrats de bail. Cette «approche buy-andhold» appartient au passé. Les immobiliers directs
ne sont certainement pas «achetés aujourd’hui» et
«revendus après-demain» comme les actions.
­Cependant, eux aussi doivent être gérés de manière
Univers de placements immobiliers
Placements immobiliers:
étrangers indirects
suisses indirects
suisses directs
Part visée 5% (fourchette 0–5%)
B
Part visée 4% (fourchette 0–10%)
B
A
Objets de développement
A
B
C
Objets existants
Part visée 2% (fourchette 0–5%)
Part visée 98% (fourchette 95–100%)
A
A Immeubles d’habitation B Immeubles commerciaux C Habitat destiné à la vieillesse
B
C
4 U P D AT E P R E V I S
provenant de la gestion des contrats de bail et des
analyses systématiques de technique de construction, en relation avec les objectifs de placements
stratégiques, les gestionnaires de portefeuille élaborent à l’attention de la direction et du Conseil de
fondation des chiffres-clés importants et livrent
ainsi les bases de décision pour un portefeuille immobilier dont le rendement est optimalisé.
Dans le domaine de l’immobilier,
nous nous foca­lisons sur nos objectifs
de durabilité
Dans le cadre de son activité d’investissement, la
Previs met davantage l’accent sur l’achat d’immeubles dont elle développe elle-même les projets.
Seules des situations d’avenir entrent en ligne de
compte. Les conditions sont ainsi réunies pour que
le produit logement soit optimal et la situation
adaptée au marché. De plus, il est possible d’économiser des provisions et des primes de risque, tout
comme les droits de mutation qui sont très élevés
dans le canton de Berne. Grâce à cette procédure,
la Previs en tant qu’investisseur se crée un avantage
de concurrence stratégique.
Chaque année, la Previs évalue elle-même ses immeubles au moyen d’une méthode de valeur productive différenciée, facilement compréhensible.
Cette méthode prend en compte la situation avec
l’infrastructure disponible et la qualité du produit
logement. Chaque année, des experts en esti­
mation indépendants contrôlent et plausibilisent
sur 20% de l’ensemble des immobiliers la valeur
de marché de différents immeubles.
Afin de respecter ces exigences stratégiques et opérationnelles, la Previs a mis l’accent dans le domaine
des immobiliers directs sur une gestion de portefeuille développée et active. Sur la base des données
Pour suivre ce principe, des enveloppes de bâtiments
et des systèmes de chauffage correspondant
au standard minergie sont introduits de manière
conséquente et chaque fois que cela est possible,
des matières renouvelables sont utilisées comme
agents énergétiques. Ce principe s’applique aussi
bien aux nouvelles constructions qu’en cas d’assainissement. Avec cette stratégie, nous pouvons
contribuer à réduire la deuxième cause plus importante des gaz à effet de serre.
Jürg Thomet, direction immeubles, et
Stefan Muri, direction placements
Les plus grands émetteurs de gaz
à effet de serre
5.8%
11.7%
30.8%
10.8%
20.1%
Tous les gaz:*
Trafic routier
Immeubles d’habitation
Industrie
Prestations de service, administration
Agriculture
Déchets
20.8%
* CO2 + CH4 + N2O + gaz fabriqués industriellement,
convertis en équivalents CO2
Source: «Le climat est entre nos mains», brochure de l’OFEFP, 2002
Malheureusement, les fournisseurs de lotissements
d’habitations développent souvent leurs projets
sans tenir compte de l’esprit des investisseurs à
long terme, ce qui rend l’achat d’immeubles existants difficile. Les plans sont souvent peu attractifs,
la conception des constructions est trop peu coordonnée avec la situation du lieu, la qualité de la
construction est souvent insuffisante. En bref, à
notre avis, le produit logement est trop peu basé sur
le marché des appartements à louer. De plus, une
concurrence intensive règne entre les investisseurs
immobiliers. Cela a pour conséquence que des prix
très élevés doivent parfois être payés pour des objets
d’investissement – avec des rendements faibles.
En tant que caisse de pension consciente de ses
responsabilités, nous accordons non seulement
une grande importance à la durabilité économique,
mais également à la durabilité écologique. Nous
sommes convaincus que l’économie et l’écologie
dépendent l’une de l’autre. Dans l’immense quantité de produits des marchés financiers, les critères
écologiques sont difficilement applicables de manière fiable. Il en va autrement de nos immobiliers
directs. Dans ce domaine, nous déterminons nousmêmes quelles sont les mesures écologiques
importantes que nous voulons mettre en œuvre
compte tenu des conditions-cadres économiques.
U P D AT E P R E V I S 5
Débat (de gauche): Martin Gafner, membre du comité de placements de la Previs, directeur d’Investas Beratungs AG, Berne; Stephan Gerber, expert
en caisse de pension, partenaire de Abcon AG, Berne; Beat Straubhaar, représentant des employeurs, CEO de l’hôpital STS AG, Thoune;
Rudolf Burger, rédacteur du journal «Der Bund», meneur du débat; Ruedi Simmler, représentant des salariés, responsable du service social, Interlaken;
Eugen Schneider, représentant des rentiers
51e Assemblée des délégués du 25 juin 2009
au château Hünigen à Konolfingen
En raison du grand intérêt et des nombreuses
inscriptions, l’assemblée des délégués de cette
année a été divisée en deux manifestations.
Les thèmes centraux étaient les effets de la crise
financière sur l’exercice 2008 d’une part, et les
mesures actuarielles que la Previs introduira au
1.1.2011 en réaction aux changements sociaux
et démographiques d’autre part.
Dans le cadre d’un débat intéressant, les zones
de tension entre assurés et rentiers, entre constitution de capital et obligations ainsi que les
principes concernant le système du 2e pilier ont
été discutés.
Stefan Ernst,
direction marketing et vente
6 U P D AT E P R E V I S
Après l’AVS, l’AI et la LAMal, politiser aussi la LPP?
Plaidoyer concernant le référendum
contre la réduction du taux de conversion.
«Avec nos œuvres sociales, nous fonçons droit dans
le mur!» Cette déclaration claire du conseiller aux
Etats Urs Schwaller, PDC, président de la Commission de la sécurité sociale et de la santé, a été faite
le 4 juin de cette année à la radio DRS. En effet,
outre l’AVS, l’AI et la loi sur l’assurance-maladie, la
politique intervient ces derniers temps davantage
dans la prévoyance professionnelle. Le danger est
que la LPP risque de devenir le ballon de calculs politiques (de partis). Dans ce contexte, nous savons
que notre espérance de vie moyenne a augmenté,
et qu’elle continue d’augmenter. Le calcul est
simple: si nous ne voulons ou ne pouvons pas remplir la caisse pour le versement de nos futures
rentes avec des cotisations nettement plus élevées
pendant la phase professionnelle active, la rente
disponible pour une durée de retraite plus longue
sera plus faible. Les adaptations du taux de conversion prévues par le législateur, sur lequel se base le
calcul des rentes, suivent la légalité mathématique
de l’espérance de vie et les espérances de rendement moins élevées des placements. Celles-ci ne
peuvent être supprimées sur la durée ni par des interventions du législateur ni par des référendums
et des votations populaires. Chères clientes, chers
clients, nous vous informerons peu avant la votation au moyen de bases de décision transparentes.
Stefan Muri,
président de la direction
«Ne lâche la rame que lorsque le bateau est arrivé à bon port»
Nous félicitons Sonja Kurt, qui a terminé avec succès
son apprentissage d’employée de commerce. Nous
lui souhaitons plein succès dans la poursuite de
sa carrière et nous nous réjouissons de continuer à
collaborer avec elle.
La Previs donne à ses apprentis ayant terminé
leur apprentissage la possibilité de rester au maximum encore une année, ce qui leur permet de
faire leurs premières expériences professionnelles.
Simon Rüfenacht a obtenu le brevet fédéral en
informatique. Félicitations pour la réussite de
cet examen. Nous sommes heureux de compter
dans notre équipe un spécialiste expert en informatique.
Cécile von Gunten,
conseillère à la clientèle, marketing
Previs Fondation de prévoyance du personnel Service Public
Seftigenstrasse 362 Case postale 250 CH-3084 Wabern bei Bern
T 031 960 11 11 F 031 960 11 33 E-mail [email protected]
www.previs.ch