Immobilier : où faire de bonnes
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Immobilier : où faire de bonnes
Notre dossier “ Tout porte à croire que les prix vont augmenter sur Oléron. ” Immobilier : où faire Le marché n'évolue pas de la même façon dans les terres et en bord de mer. Les agents immobiliers livrent leur analyse et Le haut de gamme se vend toujours bien à Royan, comme cette villa du XIXe siècle avec vue sur la mer proposée à 1,4 millions d'euros par l'agence Chartreux Immobilier. © D. R. B onne nouvelle pour les acheteurs, les prix de l'immobilier ont chuté de 6,6 % ces deux dernières années. Une moyenne dans le département qui ne s'observe bien évidemment pas partout. Pour en savoir davantage, nous avons sondé les agents immobiliers dans les principaux bassins de vie. Pour faire de bonnes affaires, Philippe Blanchard mise sur Marennes, “une ville qui a de plus en plus d'attrait”, et Saint-Just-Luzac, “avec de nombreux commerces et services de proximité”. Une règle de base néanmoins : les maisons avec de grands jardins ont du mal à se vendre, les acquéreurs préférant s'éviter de longues journées de jardinage. Cap sur Marennes et Saint-Just-Luzac Dans le bassin de Marennes, par exemple, Philippe Blanchard (Orpi Marennes et La Tremblade) annonce une hausse de 3 à 5 % en 2015. Comme ailleurs, les tarifs dépendent beaucoup de “l'ambiance vacances”, à commencer par la proximité de la mer. Voilà pourquoi les prix deviennent plus abordables à mesure que l'on rentre dans les terres. À l'image de Nieulle-sur-Seudre, une commune encore très attractive qui a vu sa population doubler en vingt ans. “Si le TGV arrive à Royan, le marché va décoller” En pays royannais, en revanche, la baisse de prix est une réalité depuis deux ans. C'est particulièrement vrai à Saint-Sulpice de Royan, Médis et Semussac, trois communes qui se sont beaucoup développées avec des biens plus abordables qu'à Royan. “Mais c'est aussi là-bas que les prix ont nettement baissé depuis deux ans, il y a beaucoup d'offres et peu de demandes”, remarque Fabrice Chartreux, directeur de l'agence Charreux Immobilier. Une ten- dance qui ne touche pas la bande de 500 m à un kilomètre le long de la cote royannaise. C'est là que l'on trouve les plus belles villas avec des prix dépassant souvent le million d'euros, et des acheteurs fortunés toujours au rendez-vous. Pour dénicher la bonne affaire, Fabrice Chartreux mentionne Royan, “une ville de plus en plus attractive ou l'on y vit mieux l'hiver”, et Saujon, “une commune bien gérée avec de bonnes infrastructures et un centre-ville intéressant”. Selon lui, c'est aussi toute la cote royannaise, de Meschers à La Palmyre, qui risque de prendre de la valeur dans les années à venir. “Les prix sont moins élevés que sur le bassin d'Arcachon, la côte landaise ou Biarritz. Et si le TGV arrive un jour à Royan, le marché va réellement décoller”, ajoute-t-il. À Rochefort, le haut de gamme se vend difficilement Plus loin de la mer, dans le pays rochefortais, les prix baissent surtout dans les petites communes. “90 % des acquéreurs nous demandent Rochefort, très peu veulent aller à Tonnay-Charente ou à Échillais”, note Franck Grzegorzewski, directeur de l'agence ERA FG Immobilier. Souvent, les retraités se dirigent vers des biens déjà rénovés alors que les actifs peuvent se laisser tenter par un achat avec de gros travaux. C'est plutôt dans “l'entredeux” que les biens ont du mal à se vendre, avec des marges de négociation possibles pour dénicher la bonne affaire. “Ces produits ont tendance à baisser, ils restent plus longtemps sur le marché. Les gens ont du mal à s'y projeter”, explique Franck Grzegorzewski. Attention toutefois aux biens haut de gamme, semble-t-il très difficiles à revendre : “Au-dessus de 250 000 €, c'est compliqué. À ce prix-là, les gens préfèrent aller à La Rochelle ou en bord de mer.” Le marché oléronais bouleversé depuis Xynthia Sur Oléron, les prix se stabilisent après une baisse observée ces deux dernières années. Les futurs résidents permanents recherchent surtout des biens dans les centres bourgs de Dolus, du Château d'Oléron ou de Saint-Pierre d'Oléron. En revanche, les biens très proches de la mer sont plus difficiles à vendre depuis Xynthia, surtout quand ils entrent dans le périmètre du tout nouveau plan de prévention des risques littoraux (PPRL). “Quand on explique aux clients qu'ils ne pourront pas reconstruire à l'identique en cas de sinistre, ou même ne pas reconstruire du tout, ils y réfléchissent à deux fois”, explique Franck Paillot, directeur de l'agence Immo des Pertuis. L'environnement est un autre facteur à prendre en compte puisqu'il faut selon lui rechercher les secteurs de SaintDenis d'Oléron, La Brée-les-Bains, La Cotinière, La Rémigeasse ou Beaurepaire (Dolus) pour dénicher la bonne affaire. Même si au final, c'est toute l'île qui risque de voir sa cote augmenter dans les années à venir. “Avec le PPRL qui gèle certains secteurs et qui impose des restrictions (pour les agrandissements notamment, Ndlr), tout porte à croire que les prix vont augmenter sur Oléron”, ajoute Franck Paillot. n David Labardin Philippe Blanchard, directeur des agences Orpi de Qui sont les acheteurs ? Tous les élus connaissent “l'attraction littorale”, du nom de ce mouvement de populations qui voit arriver de nombreux retraités sur les côtes atlantiques depuis la fin des années 1990. On parle également de “ruée vers l'ouest”. Ainsi, même s'il ne faut pas occulter les locaux, les agents immobiliers de Royan, de l'île d'Oléron ou de la presqu'île d'Arvert travaillent beaucoup avec cette clientèle. Des nouveaux arrivants qui achètent souvent “cash” après avoir vendu un bien dans leur région d'origine. Ils viennent principalement de région parisienne et du centre de la France, en suivant peu ou prou le tracé de l'autoroute A10. Sur Oléron, les maisons abordables (autour de 200 000 €) se vendent surtout en début d'année, alors que les bien plus chers se monnaient traditionnellement entre septembre et novembre. Directeur de l'agence Immo des Pertuis, Franck Paillot en donne l'explication : “Les clients qui ont des moyens importants profitent de leurs vacances pour regarder, et achètent ensuite. Ils ne vont pas se déplacer spécifiquement en hiver avant d'acheter.” Au regard des prix très élevés, les jeunes oléronais ont compris depuis longtemps qu'il fallait rallier le continent pour devenir propriétaire. Un phénomène qui inquiète d'ailleurs beaucoup les élus, lesquels tentent de développer les programmes en direction des primo accédants. Pour autant, Franck Paillot, tente de proposer des terrains en divisions de parcelles, plus petits et plus abordables. “Le nouveau prêt à taux zéro 2016 permettra aussi de faciliter les travaux dans l'ancien”, souligne-t-il. Une mesure que mentionne aussi Philippe Blanchard, directeur des agences Orpi de Marennes et de La Tremblade : “Vu le contexte général, nous n'avons pas vu un afflux de primo-accédants. Mais ce dispositif va peut-être booster les choses.” Les primo accédants de retour à Rochefort À Rochefort, en revanche, les jeunes de 25 à 35 ans semblent faire leur retour depuis quelques mois. “Notamment des militaires ou des employés de la Stelia qui s'orientent vers des maisons de faubourgs, Les agents immobiliers comptent sur le prêt à taux zéro pour séduire les primo-accédants. d'autant plus que les prix ont tendance à baisser”, note Franck Grzegorzewski, directeur de l'agence ERA FG Immobilier. Mais là encore, les retraités sont nombreux © D. L. à venir s'installer. “Surtout dans l'hypercentre avec des immeubles du XIXe siècle. Ils nous disent que ça ressemble un peu à Paris”, sourit-il. 5 Le Littoral - vendredi 4 mars 2016 | Notre dossier de bonnes affaires ? désignent les communes qui pourraient prendre de la valeur à l'avenir. Le point à Rochefort, Marennes, Royan et Oléron. Le palmarès des biens les plus chers Hors île de Ré, la palme revient à Vaux-sur-Mer avec une somptueuse villa de 261 m2 proposée à 2,44 millions d'euros (Chartreux Immobilier). À ce prix-là, vous aurez droit à une vue imprenable sur la mer avec un terrain de 1 664 m2. “En première ligne et à l'abri des regards, elle dispose de belles terrasses baignées par le soleil et de paisibles patios”, précise l'agence. un logis du XVIe siècle à Breuillet L'île d'Oléron regorge aussi de villas haut de gamme, à l'image de cette maison facturée 1,49 million d'euros à Saint-Denis d'Oléron (agence Delille). Cette fois, pas de vue sur la mer mais un emplacement en plein cœur du village à deux pas de la plage et du port de plaisance. Sur la presqu'île d'Arvert, le bien le plus cher se situe à Breuillet avec un logis du XVIe siècle proposé à 1,04 million d'euros (L'immobilière Internationale). “Un accord parfait entre la pierre et le confort de nos jours”, précise l'annonce. Pour la petite histoire, le logis a été la La magnifique cour intérieure de la villa facturée 2,44 M€ à Vaux-sur-Mer. © D. R. propriété de Sieur François Vassal de Ferrières vers 1540. Changement de tarifs pour le pays rochefortais puisque le bien le plus cher, situé à TonnayCharente, coûte 676 000 € (Orpi La Fayette Immobillier). Une belle maison bourgeoise de 380 m2. Enfin, dans le bassin de Marennes, c'est à Bourcefranc-Le Chapus qu'iront les plus fortunés. À 200 mètres du vieux port, l'agence Delille propose une vaste demeure sur un terrain de 1 176 m² à 519 000 €. Les prix au m2 pour acheter une maison Marennes et de La Tremblade, souligne l'importance des commerces de proximité pour les acheteurs. La carte des prix moyens (maisons et appartements), avec une forte attraction pour les secteurs de bord de mer. © D. R. © Source : MeilleursAgents.com. Marennes 1647€/m2 (Source : MeilleursAgents.com) Bourcefranc-Le chapus 1610 € Nieulle-sur-Seudre 1396 € Saint-Just-Luzac 1618 € Le Gua 1509 € Hiers-Brouage 1869 € Saint-Pierre d'Oléron 2216 € Le Château d'Oléron 2218 € Dolus d'Oléron 2262 € Saint-Georges d'Oléron 2363 € Saint-Trojan-les-Bains 2937 € Saint-Denis d'Oléron 2529 € Royan 2363 € La Tremblade 2073 € Arvert 1670 € Vaux-sur-Mer 2496 € Meshers-sur-Gironde 2035 € Etaules 1600 € Rochefort 1582 € Tonnay-Charente 1478 € Saint-Agnant 1471 € Échillais 1504 € Soubise 1579 € Saint-Nazaire-sur-Charente 1513 €