projet hotelier autun etude d`implantation
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PROJET HOTELIER AUTUN ETUDE D’IMPLANTATION Septembre 2013 209/207 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia – Berlin I Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier - Autun SOMMAIRE 1. ENVIRONNEMENT DU PROJET................................................................................................. 10 1.1. DEFINITION DE LA ZONE D’ETUDE ............................................................................................ 10 1.2. DETERMINATION DU SITE D’IMPLANTATION ........................................................................... 11 1.3. ACCESSIBILITE ............................................................................................................................ 14 1.4. DONNEES DEMOGRAPHIQUES.................................................................................................. 18 1.5. ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE ............................................................................................. 19 1.6. ENVIRONNEMENT TOURISTIQUE .............................................................................................. 24 2. ANALYSE DU MARCHE HOTELIER DE LA ZONE D’ETUDE................................................... 29 2.1. L’OFFRE HOTELIERE ................................................................................................................... 29 2.2. LA DEMANDE HOTELIERE .......................................................................................................... 42 3. ENQUETE AUPRES DES PRESCRIPTEURS POTENTIELS .................................................... 48 4. AVIS SUR LA FAISABILITE DU PROJET .................................................................................. 53 4.1. AVIS SUR LA FAISABILITE DU PROJET ..................................................................................... 53 4.2. RECOMMANDATIONS PRODUIT................................................................................................. 54 5. RESULTATS PREVISIONNELS .................................................................................................. 56 5.1. TAUX D’OCCUPATION PREVISIONNELS ................................................................................... 56 5.2. MIX-CLIENTELES PREVISIONNEL .............................................................................................. 58 5.3. REDUCTIONS, PRIX MOYEN ET DUREE DE SEJOUR .............................................................. 61 5.4. ACTIVITES ANNEXES .................................................................................................................. 64 5.5. CHIFFRES D’AFFAIRES PREVISIONNELS ................................................................................. 64 5.6. CONSTATS MARKETING MKG HOSPITALITY ........................................................................... 64 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia – Berlin II Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude ’implantati Projet hôtelier – Autun OBJECTIFS DE L’ETUDE La société MKG Hospitality a été mandatée afin de mesurer l’opportunité d’implanter un hôtel à Autun et, le cas échéant, de définir les conditions de réussite inhérentes à ce projet. Trois sites d’implantation sont disponibles pour l’accueil de ce projet : l’un en face du Parc des Expositions et à proximité du plan d’eau du Vallon, le deuxième en face de l’aérodrome Bellevue, le troisième dans la zone d’activités Bellevue. Les objectifs de l’étude sont les suivants : - Dresser le panorama de l’environnement économique et touristique du territoire et d’identifier les moteurs de la demande d’hébergement, actuels ou susceptibles d’être développés, - Analyser l’offre hôtelière et les concurrents potentiels au projet actuels et futurs dans le territoire tant quantitativement que qualitativement, - Evaluer le niveau de la demande et les caractéristiques des clientèles hôtelières actuelles, - Mesurer l’opportunité de la création d’un établissement hôtelier et anticiper la demande potentielle pour ce projet, - Emettre des recommandations sur la capacité et le positionnement les plus adaptés pour l’établissement et les conditions de réussite de ce projet, - Estimer le chiffre d’affaires prévisionnel pour les cinq premières années d’exploitation de l’hôtel, par segment de clientèle. La zone d’étude retenue dans le cadre de cette étude intègre les 23 communes de la Communauté de Communes de l’Autunois : Anost, Antully, Autun, Auxy, Barnay, Chissey-en-Morvan, Cordesse, Curgy, Cussy-en-Morvan, Dracy-Saint-Loup, Igornay, La Celle-en-Morvan, La Grande-Verrière, La Petite-Verrière, Lucenay-l'Évêque, Monthelonn, Reclesne, Roussillon-en-Morvan, Saint-Forgeot, Saint-Martin-de-Commune, Sommant, Tavernay, Tintry. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 3 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier - Autun SYNTHESE ET FAITS MARQUANTS SYNTHESE DE L’ENVIRONNEMENT ACCESSIBILITE Le site d’implantation se situe au sein de la ville d’Autun, carrefour entre les villes moyennes de Beaune, Chalonsur-Saône et Nevers. Disposant d’un maillage routier efficace au niveau régional, la zone se positionne à 1h de Dijon et à moins d’1h des autres villes d’importance moyenne comme Le Creusot ou Chalon. A l’échelle nationale, la ville se situe à 2h de Lyon et 3h de Paris, grâce notamment à la présence de l’autoroute A6, située à moins d’une heure. Le site d’implantation de l’hôtel en projet, est idéalement situé à l’entrée Est de la ville, entre la D978 (vers Chalon) et la D973 vers Beaune. Grâce à cette localisation, l’hôtel en projet bénéficiera d’une bonne accessibilité et d’une visibilité importante à l’échelle locale. La zone d’étude bénéficie également de la relative proximité de la gare TGV du Creusot-Montceau, située à 28 km soit 30 minutes en voiture, permettant de rejoindre Lyon en moins d’une heure et Paris en 1h30. La ville d’Autun sur dispose également d’une gare TER assurant la liaison avec les villes régionales et permettant de rejoindre Le Creusot en 45 minutes. En outre, la ville d’Autun bénéficie du réseau de transport régional Buscéphale, assurant la liaison entre les principales villes de la région et les gares. Toutefois, il est important de noter que la voiture reste le mode de transport privilégié pour se rendre dans la zone. Ainsi, l’hôtel en projet sera relativement accessible pour les visiteurs véhiculés, mais moins pour les usagers des transports collectifs qui seront confrontés à des trajets longs, avec parfois plusieurs correspondances. ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE La zone d’étude est marquée par une démographie peu dynamique, avec 23 633 habitants en 2009, contre 25 525 habitants en 1999 soit une baisse de 0,8% en moyenne chaque année. Ce constat va à l’encontre de la situation dans le reste du département, bien que celui-ci ne bénéficie pas non plus d’un fort dynamisme (+1,8%). Les communes de la zone d’étude bénéficient de la présence de près de 2 000 entreprises représentant environ 8 000 emplois. La majorité d’entre elles se situent sur la commune d’Autun, le reste de l’agglomération étant essentiellement rural et peu dynamique économiquement. Le territoire n’abrite que 5 entités de plus de 200 salariés (habituellement générateur de de nuitées hôtelières), dont 2 usines. Bien que l’on note la présence de certains sièges sociaux, la zone abrite une majorité de sites de production. En effet, le secteur est fortement industrialisé, avec la présence de seulement 4 entreprises dédiées aux activités de services sur les 19 entreprises de plus de 35 salariés présentes. L’industrie textile est très représentée avec la présence de 4 entités (dont 2 usines) de l’entreprise DIM. S’y ajoute des activités de sous-traitance industrielle, métallurgie, bois, traitement plastique… L’ensemble de ces entreprises sont réparties sur 4 zones d’activités au sein de la ville d’Autun ou à proximité, représentant 126 hectares pour environ 2 100 emplois. A noter qu’une nouvelle zone d’activité à vocation tertiaire devrait voir le jour à l’Est de la ville (et à proximité immédiate du parc des expositions) à l’horizon 2018, dans le cadre d’un projet de développement d’ampleur visant à développer le tourisme sur le secteur. Accompagné de la requalification de plusieurs quartiers et d’une modification de l’aménagement urbain, ce projet devrait renforcer l’attractivité du site et favoriser la demande d’une clientèle de loisirs. L’hôtel en projet, qui devrait s’implanter dans cette nouvelle zone, pourra ainsi espérer bénéficier à la fois d’une clientèle de loisirs et d’une clientèle d’affaire en provenance des grandes entreprises de la ville, toutes situées à moins de 5 km. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 4 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier - Autun ENVIRONNEMENT TOURISTIQUE La Saône-et-Loire représente environ 30% des nuitées en Bourgogne, à égalité avec la Côte d’Or. Le principal mode d’hébergement est le camping, suivi des hôtels et gîtes ruraux. On remarque également une présence importante de l’hébergement non-marchand, qui représente entre 15 et 20% des arrivées. Le département est le seul de la région à afficher une fréquentation en hausse cette année. Il retrouve ainsi les bons résultats de l’année 2010, la meilleure année depuis 2005. La fréquentation touristique de la Saône-et-Loire est majoritairement composée d’une clientèle de tourisme de loisirs. Ce phénomène est encore renforcé au sein de la Communauté de communes de l’Autunois, Le tourisme d’agrément constitue donc la meilleure opportunité pour le futur hôtel, grâce à l’importance des filières tourisme culturel et tourisme de nature. Le patrimoine architectural et historique, des périodes gallo-romaines et médiévales donnent une véritable identité à la zone d’étude. De plus, elle dispose d’une large gamme de loisirs de plein air, qui renforce son attractivité comme destination nature. Ce double aspect de l’offre touristique de la zone d’étude correspond bien aux caractéristiques de la clientèle touristique. Selon les enquêtes de fréquentation, le profil des visiteurs est assez homogène : d’âge mûr, ils viennent en couple, et sont intéressés par l’histoire, les randonnées et le calme. Cette demande devrait être favorisée par le projet de développement touristique visant à faire de l’Est d’Autun, un pôle de loisirs à part entière. A noter que l’hôtel en projet s’inscrit directement dans cette démarche, puisqu’il sera situé à proximité immédiate de la base de loisirs de la ville. Enfin il faut noter que la zone d’étude semble présenter peu d’intérêt pour la clientèle d’affaires, malgré la présence du Parc des Expositions L’Eduen. Les infrastructures d’accueil des évènements de tourisme d’affaires sont localisées plus à l’est du département, le long de l’autoroute A6, la proximité de cet axe national majeur garantissant une accessibilité optimale. MARCHE HOTELIER Le parc hôtelier de la zone d’étude regroupe 14 hôtels pour 256 chambres. L’hôtel en projet intègrera un marché caractérisé par la prédominance de l’hôtellerie économique (43,8%) et une faible représentation de chambres milieu (31 chambres, 12,1%) et haut de gamme (43 chambres, 16,8%). Par ailleurs, seulement 4 établissements sont désormais classés selon les Nouvelles Normes de 2009, représentant 100 chambres de la zone d’étude (39,1% de l’offre hôtelière) auxquelles s’ajoutera bientôt l’Hostellerie Les Ursulines en cours de classement 4*NN. L’hôtellerie est essentiellement indépendante et familiale de très petite capacité : 18 chambres en moyenne, contre 31 chambres pour les hôtels de province. Le parc hôtelier montre une grande disparité dans les créneaux les plus représentés : économique avec 19 chambres en moyenne et super-économique avec 12 chambres. L’hôtellerie de chaîne n’est présente cependant que sur le segment économique avec l’enseigne Ibis du groupe Accor qui propose la plus grande capacité d’hébergement (46 chambres). Les hôtels les plus proches du site de la zone Pont l’Evêque, l’Hôtel Les Jardins du Lac et l’hôtel Ibis Autun, sont tous deux positionnés sur le créneau économique. Ceci laisse un potentiel de développement surtout sur les créneaux supérieurs à Autun même si la ville même rassemble 84,4% de l’offre de la zone d’étude. En dehors de cette ville, l’offre est éparse et propose une hôtellerie d’appoint avec des petites capacités totalisant moins de 10% du parc en chambres, dans les villes d’Anost (16 chambres, 6,3% de l’offre), La Petite-Verrière et Chissey-en-Morvan (7 chambres, 2,7% chacune), La Grande-Verrière (6 chambres, 2,3%) et Reclesne (4 chambres, 1,6%). L’hôtellerie de la Communauté de Communes et en particulier celle d’Autun montre dans l’ensemble un manque d’équipements et services dédiés à la clientèle de loisirs. Or, le site proche de l’Eduen permettrait de bénéficier de la présence d’équipements et de services développés à proximité, permettant d’envisager une clientèle plus diversifiée et un avantage concurrentiel vis-à-vis des autres unités d’Autun, avec seulement deux unités économiques à proximité. Le parc hôtelier montre également une déficience qualitative avec des unités manquant de rénovations d’ensemble et d’un état qualitatif homogène au sein des structures. Se démarquent seulement les 5 établissements nouvellement classés ou en cours, les autres ayant réalisés des travaux davantage d’entretien et de rafraîchissement. Les unités aux plus grandes capacités (Ibis Autun, Les Ursulines et La Tête Noire) MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 5 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier - Autun montrent néanmoins un service plus adapté que les autres et satisfaisant. Ils ont en effet entrepris des travaux de rénovation plus importants récemment. L’absence de certains équipements montre également un certain déséquilibre entre l’offre et la demande hôtelière. Des équipements dédiés aux clientèles d’affaires sont généralement proposés. Hormis l’hôtel Les Arcades dont les services sont limités, tous proposent au moins une salle de réunion pour l’organisation de manifestations professionnelles. Les clientèles de la Communauté de Communes sont en partie liées aux clientèles de groupes et de seniors pour ce qui concerne le tourisme d’agrément. Or, les services clairement destinés à une clientèle touristique de loisirs sont peu développés, offrant une fenêtre d’opportunité pour un projet de ce type. L’analyse tarifaire du parc hôtelier révèle par ailleurs l’absence d’offre comprise entre 75€ et 93€, laissant envisager un potentiel d’insertion dans le marché pour un nouvel établissement. Un parc résidentiel de loisirs sera ouvert fin 2014 dans le quartier en développement du secteur Vallon-Pont l’Evêque. Celui-ci prévoit la création de 32 unités locatives à caractère résidentiel et d’une résidence de tourisme de 32 appartements avec des services hôteliers (réception dans un bâtiment commun et des hébergements sous forme de chalets). Celui-ci ne devrait pas impacter de manière significative l’hôtel en projet (se destinant davantage à une clientèle de moyen séjour), il permettrait au contraire de constituer un pôle hôtelier à proximité du plan d’eau. L’hôtel Les Ursulines a également pour projet à terme (sans échéance annoncée) de réaliser une extension de son bâtiment pour augmenter sa capacité d’hébergement et pouvoir accueillir plus de groupes à la fois. Ceci démontre un besoin non satisfait de la demande. L’analyse de la demande du marché hôtelier met en exergue des taux d’occupation satisfaisants en 2012 à Autun. Même si l’hôtellerie d’Autun enregistre des performances très inférieures aux standards dans les hôtels de province (49,4% en 2012 contre 60,7%), les hôtels de plus grande capacité de la Communauté de Communes et ceux qui sont situés en plein centre-ville enregistrent les meilleures performances du territoire, avec des taux d’occupation équivalents ou supérieurs à 60%. Les variations saisonnières des hôtels d’Autun sont révélatrices de la complémentarité entre les deux segments, avec une haute saison de mai à octobre. Quelques événements dans l’année sont également sources de clientèle et peuvent occasionner de manière très ponctuelle un accroissement de la demande durant l’année et une saturation de l’offre dans certains hôtels : Masters de pétanque (2 jours en semaine en août), le Rallye automobile national d’Autun Sud Morvan – La Châtaigne (en week-end en août) à Chissey-en-Morvan, les cérémonies organisées au sein du Lycée Militaire. La durée de séjour moyenne est de 1 nuit sur l’ensemble de l’hôtellerie. Seule l’Hostellerie Les Ursulines, dont la clientèle est à dominante étrangère, affiche une durée moyenne de séjours supérieure aux autres unités hôtelières et à celle de Bourgogne (1,8 jours). Les hôtels de catégories supérieures (milieu et haut de gamme) et de plus grande capacité sont favorisés par un produit adapté à une clientèle plus variée que les autres unités, dont l’activité repose sur les clientèles itinérantes et l’environnement économique local. Ceci leur permet d’être moins sensible aux variations saisonnières et d’étaler leur activité sur l’ensemble de l’année, mais également d’afficher des taux d’occupation atteignant environ 60%, contre près de 50% pour l’ensemble de l’hôtellerie d’Autun. Les niveaux de prix moyen sont satisfaisants bien que plus faibles que l’hôtellerie de chaînes en province en France mais certains, en particulier l’hôtellerie milieu de gamme, parviennent à équilibrer leurs revenus et afficher un revenu par chambre disponible satisfaisant pour une hôtellerie indépendante. Compte tenu de la moindre venue des clientèles par rapport à Beaune ou Châlon-sur-Saône par exemple, la demande est globalement dominée par le segment affaires représentant 58,7%. Cette dernière est principalement constituée d’individuels (commerciaux et ouvriers), en particulier dans les segments superéconomiques et économiques où ils constituent la majorité des clientèles. Tous les hôteliers rencontrés à Autun ont confirmé que 4 grandes sociétés en particulier sont pourvoyeuses de nuitées régulières dans la ville : DIM, Nexans, Tolix Steel et Gauthey Automatismes sont les sociétés les plus communément citées. Les groupes d’affaires sont peu nombreux à Autun du fait des petites capacités du parc hôtelier. Les 3 hôtels de plus grande capacité et qui performent le mieux, ont développé une stratégie de commercialisation propre leur permettant d’attirer une clientèle plus variée dans ce créneau en particulier et d’enregistrer de meilleurs résultats. La clientèle d’agrément est une clientèle itinérante en Bourgogne essentiellement présente les weekends de juin à octobre. Les hôteliers indiquent également que les évènements organisés à Autun (Masters de pétanque et le Rallye automobile national d’Autun Sud Morvan – La Châtaigne tous deux en août) mais également les événements familiaux sont occasionnellement pourvoyeurs de nuitées. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 6 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier - Autun Les entretiens réalisés avec les différents acteurs économiques et touristiques font ressortir des avis mitigés concernant la création d’un nouvel hôtel à Autun. Il n’existe pas de réel besoin identifié en tant que tel à Autun. Pour les entreprises, l’offre actuelle est relativement satisfaisante. Les agences de voyages montrent à l’inverse un problème de concordance vis-à-vis de leurs besoins et de leurs attentes. Elles relèvent surtout un problème global de territoire, qui apparait avant tout comme une ville de passage et d’étape que comme une véritable destination touristique. Le parc hôtelier souffre d’un manque de capacités évident et d’un niveau qualitatif mitigé pour les prescripteurs actuels et potentiels. Les demandes visent des établissements 3* ou 4* nouvelles normes avec des équipements de base et des tarifs inférieurs à 100€ pour la majorité des interlocuteurs. L’implantation d’un nouvel établissement permettrait par ailleurs aux professionnels du tourisme interrogés de reconsidérer Autun comme une étape d’une nuit parmi un circuit. LA FAISABILITE DU PROJET Au regard de l’ensemble des éléments cités à travers ce rapport, MKG Hospitality émet un avis favorable à la création d’un établissement milieu de gamme (3*NN) à Autun, sur le site face au Parc des Expositions. Cet emplacement permettra en effet de capitaliser sur une offre principalement axée sur les loisirs, en lien avec le développement de la zone directe environnante. Le site pressenti permettra de s’insérer dans le projet de création d’un pôle touristique autour du Plan d’eau du Vallon et de proposer un produit plus axé sur les clientèles de loisirs et familiales, qui sont aujourd’hui peu privilégiées par l’hôtellerie locale. Il présente par ailleurs la meilleure accessibilité et visibilité, car l’hôtel serait l’un des premiers visibles depuis l’axe majeur d’entrée de la ville (la route nationale N80) et serait plus proche de la gare TGV Le Creusot-Montchanin, à 30 minutes en voiture et relie la ville à Paris (1h) et Lyon (45 minutes). Les disponibilités foncières à proximité et le projet de développement de la zone laissent envisager la possibilité de proposer de nombreux équipements et services complémentaires et un environnement de destination de loisirs afin d’allonger la durée de séjours et d’ouvrir le champ des clientèles à l’échelle d’Autun. Autun est une ville dont l’activité économique repose sur le secteur tertiaire, surtout pourvoyeurs de nuitées d’affaires de passage et de commerciaux. Elle présente néanmoins des employeurs importants (2 sociétés de plus de 200 entreprises) dans l’industrie, certaines de renommées nationales et internationales et génératrices de nuitées. Ce dynamisme est renforcé par la présence d’un fort potentiel en matière de tourisme de loisirs grâce au riche patrimoine architectural de la ville et la thématique gallo-romaine en ligne avec la stratégie de communication de la région Bourgogne. L’offre hôtelière locale est caractérisée globalement par une faiblesse tant quantitative que qualitative. Le parc est majoritairement constitué d’une petite hôtellerie indépendante, avec en moyenne 18 chambres et un seul établissement hôtelier de chaînes. Caractérisé par une prédominance du segment économique, le parc en chambres est peu présent dans les créneaux supérieurs, avec une seule unité en milieu et haut de gamme. Contrairement aux autres segments et à l’hôtel Ibis, les deux hôtels milieu et haut de gamme faisant partie des hôtels proposant les plus grandes capacités pour la ville offrent un produit satisfaisant grâce à des rénovations davantage d’ensemble en vue de la mise aux normes et du nouveau classement hôtelier. Le parc hôtelier présent en face du terrain pressenti, l’hôtel Ibis Autun et Les Jardins du Lac nécessitent tous deux des rénovations de profondeur, malgré les efforts fournis par l’hôtel Ibis sur le bâtiment extérieur et le rezde-chaussée. L’analyse de la demande montre de meilleurs taux d’occupation dans les hôtels de plus grande capacité car ils bénéficient d’une clientèle plus variée, en l’occurrence en groupes et en clientèle de loisirs. L’hôtel La Tête Noire représentant le segment milieu de gamme bénéficie notamment de son adhésion au réseau Logis et de partenariats nationaux générant une clientèle régulière. Même si les prix moyens sont globalement inférieurs aux standards nationaux dans les hôtels de province, il est le seul parmi ceux qui performent le mieux à afficher un niveau de RevPAR en ligne avec son segment grâce à un bon équilibre entre taux d’occupation et prix moyen. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 7 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier - Autun Le positionnement tarifaire global dans la Communauté de Communes et à Autun, qui concentre plus de 80% du parc en chambres, fait apparaître un potentiel de développement d’un produit à des tarifs en chambre double standard entre 60€ et 80€. MKG Hospitality préconise de créer un hôtel milieu de gamme avec des tarifs positionnés sur ce créneau, correspondant à de l’hôtellerie économique supérieure, afin de garantir un bon remplissage. Cet avis positif est conditionné par la réalisation des différents volets touristiques de la zone Vallon Pont L’Evêque ainsi qu’une commercialisation et une communication adaptée aux clientèles de loisirs puis d’affaires. Il est ainsi fortement recommandé de ne pas créer une concurrence frontale au parc hôtelier existant, notamment de proximité, via une offre milieu de gamme, un cadre verdoyant aux abords directs de l’établissement et une véritable offre loisirs (en partenariat avec les différentes activités de la zone), généralement et encore trop peu développée par les hôteliers de la zone à ce jour. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 8 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier - Autun PREVISIONNELS D’ACTIVITE L’ouverture de l’hôtel peut être espérée pour 2015. Les taux d’occupation estimés pour les 5 premières années d’exploitation sont les suivants : 2015 2016 2017 2018 2019 52,5% 58,6% 61,9% 63,2% 63,2% Les clientèles accueillies au sein de l’hôtel seront à dominante des clientèles loisirs. Le mix-clientèle sera le suivant : En % des chambres vendues 2015 2019 Individuels Affaires & Corporates 22,1% 22,5% Groupes d’affaires et Mariages 15,4% 15,4% Individuels Loisirs 46,8% 46,6% Groupes loisirs 15,7% 15,6% Les prix moyens TTC par type de clientèle seront les suivants en 2019 : Indice de fréquentation Taux de réduction 2019 Individuels Affaires & Corporates 1,1 5% 73,4 € Groupes d’affaires et Mariages 1,5 12% 69 € Individuels Loisirs 1,9 5% 77 € Groupes Loisirs / FIT 1,9 12% 72,2 € 74,2 € Prix moyen hébergement IF = Indice de Fréquentation Les chiffres d'affaires prévisionnels HT de l'hôtel en projet sont les suivants pour les 5 premières années d'exploitation : Hébergement Restauration Divers Total 2015 636 394€ 357 417€ 52 767€ 1 046 578€ 2016 715 396€ 395 990€ 55 601€ 1 166 987€ 2017 762 060€ 419 578€ 56 907€ 1 238 544€ 2018 778 426€ 434 680€ 57 470€ 1 270 577€ 2019 778 426€ 434 680€ 57 470€ 1 270 577€ * Euros constants 2013 – Hors Taxes MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 9 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier - Autun 1. ENVIRONNEMENT DU PROJET Trois terrains d’implantation pour un projet hôtelier sont disponibles à Autun (Saône-et-Loire en Bourgogne). 1.1. DEFINITION DE LA ZONE D’ETUDE La zone d’étude se définit comme la surface à l’intérieur de laquelle l’établissement hôtelier attirera sa clientèle et s’intégrera dans l’offre hôtelière existante. Son périmètre est déterminé selon différents paramètres : les axes de communications permettant de se déplacer dans la zone, les temps et distances pour atteindre le site, les pôles hôteliers existants, les zones industrielles et d'activités, les sites touristiques. La zone d’étude a été délimitée en fonction des axes routiers et des logiques des pôles touristiques et hôteliers. Elle regroupe ainsi les 23 communes de la Communauté de Communes de l’Autunois: Autun (Source : Google Maps, traitement MKG Hospitality – 09/2013) Anost, Antully, Autun, Auxy, Barnay, Chissey-en-Morvan, Cordesse, Curgy, Cussy-en-Morvan, Dracy-Saint-Loup, Igornay, La Celle-en-Morvan, La Grande-Verrière, La Petite-Verrière, Lucenayl'Évêque, Monthelonn, Reclesne, Roussillon-en-Morvan, Saint-Forgeot, Saint-Martin-de-Commune, Sommant, Tavernay, Tintry MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 10 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier - Autun DETERMINATION DU SITE D’IMPLANTATION 1.2. Trois terrains seraient disponibles pour accueillir un projet hôtelier à Autun. Site d’implantation 2 Site d’implantation 3 Site d’implantation 1 (Source : Google Maps, traitement MKG Hospitality – 09/2013) 1.2.1 Site d’implantation 1 : aérodrome de Bellevue Un premier site serait disponible en face de l’ancien hôtel La Clef des Champs, face à l’aérodrome Bellevue. Cet ancien hôtel-restaurant fermé depuis plus de 5 ans est localisé le long de la route départementale D978, dite « Route de ChâteauChinon ». Cette implantation à proximité directe de la route nationale nécessiterait de prêter une attention particulière à l’insonorisation de l’établissement. Il bénéficierait d’une très bonne visibilité depuis cette route mais les flux liés à l’activité de l’aérodrome et au passage sur la route laisse envisager une faible visibilité. (Source : MKG Hospitality – 09/2013) L’environnement proche du site est peu agréable et l’offre en restauration se situe au niveau de la ZAC de Bellevue, à environ 1 kilomètre. Site d’implantation 1 Aérodrome Bellevue Ancien hôtel La Clef des Champs (Source : Streetview, Traitement MKG Hospitality – 09/2013) MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 11 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation 1.2.2 Projet hôtelier - Autun Site d’implantation 2 : zone d’activités de Bellevue Un lot est disponible au niveau du rond-point de Bellevue, en face du parc d’activités. Situé le long de route départementale D978, dite « Route de Château-Chinon », il est localisé entre l’aérodrome et le centre d’Autun. Zone à dominante commerciale à faible potentiel de nuitées affaires, le Parc d’activités de Bellevue accueille également le centre logistique de DIM. Cette zone est vouée à se développer avec un projet d’extension et la création d’un Retail Park sur 10 000m². Cependant, celles-ci ne devraient pas accroître de manière significative les nuitées hôtelières, au vu du secteur d’activités à caractère commercial habituellement faiblement pourvoyeurs de nuitées. (Source : MKG Hospitality – 09/2013) En surplomb du rond-point central à Bellevue devrait s’installer d’ici fin 2013 un restaurant de chaîne de type franchisé. Ce site est peu propice à une activité hôtelière diversifiée, orientée vers le parc d’activités de Bellevue dont l’une de ses entreprises majeures (DIM), la route D978 étant une route secondaire. Parc d’activités Bellevue Route Départementale D978 Site d’implantation 2 (Source : Streetview, Traitement MKG Hospitality – 09/2013) MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 12 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation 1.2.3 Projet hôtelier - Autun Site d’implantation 3 : Pont L’Evêque Un lot est disponible au niveau du rond-point François Mitterrand, au sein du Parc d’activités du Pont L’Evêque en face du Parc des Expositions. La route nationale N80, dite « Route de Chalon », longeant le site d’implantation constitue un des axes majeurs de la Communauté de Communes. En effet elle dessert Le Creusot et la gare TGV la plus proche, mais également permet de relier Chalon-sur-Saône et Beaune. La proximité du Parc des Expositions, du Plan d’Eau du Vallon, d’un complexe de loisirs (centre nautique, des terrains de tennis et du golf d’Autun offrirait aux clientèles de l’hôtel un cadre agréable à ses clientèles et des équipements de loisirs à proximité. Les diverses infrastructures alentours permettraient en effet de capter une clientèle d’affaires liées à l’Eduen, et de loisirs. Par ailleurs, l’environnement général du site est calme, situé entre des résidences, la gendarmerie et le Parc des Expositions. Ibis Autun Parc des Expositions Les Jardins du Lac Gendarmerie (Source : MKG Hospitality – 09/2013) Parc des Expositions Site d’implantation 3 (Source MKG Hospitality – 09/2013) Le site d’implantation 3 en face du Parc des Expositions semble plus propice à l’implantation d’un hôtel car il dispose d’un cadre plus agréable, qui lui permettrait de capter une clientèle plus diversifiée et des flux de clientèle plus importants que les deux premiers sites d’implantation. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 13 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation 1.3. ACCESSIBILITE 1.3.1 Accès routier Projet hôtelier - Autun Autun constitue un carrefour entre les villes moyennes de Beaune, Chalon-sur-Saône et Nevers, et se situe à moins d’une heure en voiture de l’autoroute A6, qui relie Lyon à Paris. Le site se trouve ainsi à environ 1 heure de Dijon, 2 heures de Lyon et 3 heures de Paris. Par ailleurs, Autun se trouve à proximité d’un tronçon de la Route Centre-Europe-Atlantique, un axe transversal qui reliera à terme la Suisse au littoral aquitain (A6 et N80). Maillage routier de la zone d’étude BEAUNE D978 DIJON Sites d’implantation pressenti D981 D973 NEVERS A6 N80 CHALON SUR SAONE LE CREUSOT MACON (Source : ViaMichelin, Traitement MKG Hospitality – 09/2013) Le réseau routier dont bénéficie la zone d’étude est principalement constitué des axes suivants : Autoroute A6 : axe routier Paris-Lyon qui emprunte la vallée de la Saône, connecté au site d’implantation via les routes départementales D978 et D981 (45 minutes). Depuis Chalon-sur-Saône, l’autoroute A6 permet de rejoindre Dijon en 1h, Lyon en 2h et Paris en 3h. L’A6 constitue l’axe majeur de la région, particulièrement usité lors des saisons touristiques estivales (vers la Méditerranée) et hivernales (vers les Alpes). Route nationale N80: axe routier longeant le site d’implantation, qui relie Autun au Creusot (et à la Gare TGV Le Creusot-Montceau) en 30 minutes, et se prolonge jusqu’à Chalon-sur-Saône. Cette route constitue une des principales entrées de la ville qui comptabilise plus de 10 000 véhicules par jour. Route D978 : « Route de Château-Chinon » axe routier situé à proximité immédiate du site d’implantation, qui traverse Autun et relie Chalon-sur-Saône à Nevers. Autun étant située à peu près à mi-chemin, Nevers se trouve à 1h de route, et Chalon à 45 minutes. Cette route permet également de rejoindre l’autoroute A6 à la hauteur de Chalon. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 14 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier - Autun Route D981 : axe routier qui remonte vers le nord jusqu’à Pouilly-en-Aixois, à la hauteur de l’échangeur des autoroutes A6 et A38, le tronçon qui relie l’A6 et Dijon. Dijon se trouve ainsi à 1 heure en voiture. Au sudouest d’Autun, la départementale se prolonge jusqu’à Moulins. Route D973 : permet de relier Autun et Beaune en 45 minutes. Fréquentation des principaux axes desservant Autun, en moyenne journalière annuelle A6 N80 (Givry) 2010 2012 59 197 NC NC 20 949 D981 (Dracy-le-Fort) 4 431 NC D973 (Curgy) 4 035 NC NC 3 582 D978 (Tavernay) (Source : Direction des Routes Centre-Est – 09/2013) Le site d’implantation bénéficie de la proximité d’un axe structurant de la région, l’autoroute A6, qui permet de relier Lyon en 2h et Paris en 3h. Cette autoroute est particulièrement prisée durant les saisons touristiques (hiver et été), même si des séries de travaux ont entraîné une légère diminution de la fréquentation. La route nationale N80, longeant le site d’implantation pressenti, est l’un des axes les plus fréquentés autour d’Autun et un axe majeur en France. Elle relie notamment la gare TGV du Creusot (35 kilomètres, 31 minutes en voiture), qui lui permet d’être ensuite accessible à environ 1h de Paris. Cet axe routier sera largement privilégié pour se rendre à l’hôtel en projet. 1.3.2 Accès ferroviaire Le site d’implantation bénéficie de la relative proximité de la gare Le Creusot - Montceau TGV, située à 30 minutes en voiture (35 kilomètres). La ligne TGV permet de relier Paris Gare de Lyon au Creusot en un peu plus d’1 heure. Avec 686 138 voyageurs par an (2012), la desserte s’établit principalement à destination de Paris et de Lyon. Desserte vers les principales destinations nationales depuis la gare Le Creusot-Montceau TGV Destination Durée du trajet Lyon 45 min Paris Gare de Lyon 1h30 Marseille 2h30 Lille 2h30 Bruxelles 3h (Source : SNCF – 09/2013) La gare Le Creusot-Montceau TGV permet de relier les métropoles Paris et Lyon très rapidement et fréquemment. Il existe 4 liaisons par jour avec Marseille, mais seulement une vers Lille et Bruxelles, très tôt le matin. La gare de Dijon dans le cadre du développement de la Ligne à Grande Vitesse Rhin-Rhône (LGV Rhin-Rhône) représente également une opportunité pour Autun, bien connectée à cette ville. La LGV Rhin-Rhône est une ligne qui dessert et connecte les grandes villes de l’est de la France, sans passer par l’Ile-de-France. Ainsi, depuis décembre 2011, Dijon est reliée aux grandes métropoles françaises et européennes : Paris, Lille, Lyon, Marseille MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 15 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier - Autun et Montpellier, mais aussi à Mulhouse, Strasbourg, Zurich ou Lausanne. Cette gare contribue au dynamisme et au développement économique de l’ensemble de la région. Autun dispose également d’une gare TER, proche du site d’implantation retenu et permettant de rejoindre la gare TGV du Creusot en 45 minutes. Cette gare dessert également la plupart des villes d’importance locale et régionale et place ainsi Dijon à 1h30. Cette gare affiche une fréquentation très limitée et est utilisée avant tout par les populations locales et scolaires. Les visiteurs rejoignent généralement les gares TGV alentours et se déplacent ensuite en voiture de location. 1.3.3 Accès en transports en commun Autun est desservie par le réseau de cars du Conseil Général de Saône-et-Loire, les cars Buscéphale. Elle dispose ainsi de liaisons directes avec Château-Chinon (50 minutes), Chalon-sur-Saône (de 1h à 2h en fonction de l’itinéraire choisi) et Le Creusot (45 minutes). Des liaisons vers Nevers (1h20) sont aussi en place. Toutefois ces transports en commun sont trop limités et peu fréquents pour être utilisés par les visiteurs et clientèles hôtelières. 1.3.4 Accès aérien Autun dispose d’un aérodrome, Autun-Bellevue, mais il est surtout dédié aux pratiques de loisirs ou d’aéromodélisme. L’aéroport régional de Dijon est l’aéroport le plus proche d’Autun. Situé à 1 heure de route, la compagnie britannique Eastern Airways assure des vols réguliers (deux par jour) vers Bordeaux et Toulouse. Nombre de passagers de l’aéroport régional de Dijon 2008 2009 2010 2011 2012 Evolution 2012/2011 14 610 13 232 18 678 46 145 42 167 - 8,6 % (Source : chiffres officiels Aéroport Dijon, 09/2013) L’aéroport attire à la fois une clientèle d’affaires et touristique, et la fréquentation de l’aéroport est en nette hausse depuis 2011 avec l’ouverture de nouvelles liaisons (vers Nantes et Southampton). Aujourd’hui cependant, ces liaisons ont été abandonnées et Toulouse et Nantes restent les deux seules destinations régulières. La diminution du nombre de passagers traduit les difficultés actuelles de l’aéroport, confrontées à de lourdes incertitudes sur sa gestion interne et un déficit financier important (actuellement en délégation de service public par la CCI de Côte d’Or, et qui vient d’être renouvelée jusqu’en 2014). L’aéroport Lyon Saint-Exupéry se situe par ailleurs à 30 km de la gare de Lyon Part-Dieu, qui est la gare desservie par la ligne TGV Paris-Lyon, via Le Creusot. Situé à 45 minutes en train de Le Creusot, la gare PartDieu bénéficie du réseau de transports en commun du Grand Lyon qui permet un accès aisé à son aéroport (30 minutes). Cette relative proximité ne constitue pas néanmoins une porte d’entrée de l’Autunois. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 16 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation 1.3.5 Projet hôtelier - Autun Projets d’infrastructures de transports Il n’existe pas actuellement de projets d’infrastructures de transports majeurs dans la zone d’étude susceptibles d’avoir un impact direct sur le projet. Accès routier Il faut signaler la proximité de la Route Centre Europe Atlantique, qui emprunte certains tronçons de la N80 et de l’A6 et passe par Beaune et Chalon-sur-Saône. Cette route a pour objectif de relier les grandes voies de communication de l’est de la France et le littoral atlantique. Une fois terminée, elle sera constituée d’un axe principal, entre La Souterraine (23) et Paray-le-Monial (71), et de 4 branches : les branches ouest se prolongeront respectivement jusqu’à Nantes et Royan, et les branches est jusqu’à Besançon et Chamonix. Autun ne devrait pas profiter directement de ce projet mais davantage du développement de la région. Accès ferroviaire A plus large échelle, les travaux de prolongation de la LGV Rhin-Rhône vers Dijon, ou encore les projets de réaménagement et de développement de la Route Centre Europe Atlantique devraient contribuer à développer l’accessibilité de la région et par conséquent, à faciliter les déplacements des touristes, particulièrement en provenance de l’Europe de l’est (Allemagne et Suisse notamment). La communauté de communes d’Autun se situe au carrefour d’axes routiers reliant plusieurs villes régionales, comme Chalon-sur-Saône, Nevers, Dijon, Le Creusot et Beaune. Le site d’implantation est bien desservi par l’ensemble de ces axes, et se trouve surtout à moins d’une heure de route de l’axe structurant de la région, l’autoroute A6 reliant Lyon et Paris. Son accessibilité routière lui permet notamment de bénéficier des liaisons ferroviaires en TGV entre Paris et Lyon via Le Creusot, à 30 minutes en voiture d’Autun. Si aucun projet majeur n’a été identifié dans la Communauté de Communes, les projets concernant l’accès général de la région pourrait avoir un impact indirect sur l’accessibilité d’Autun et de fait du projet hôtelier. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 17 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation 1.4. Projet hôtelier - Autun DONNEES DEMOGRAPHIQUES Evolution de la population de la zone d’étude entre 1999 et 2009 Commune Population 1999 Population 2009 Evol. 2009/1999 Croissance annuelle moyenne Autun 16 425 14 496 -13,3% -1,2% Curgy 1 138 1 108 -2,7% -0,3% Auxy 1 048 989 -6,0% -0,6% Antully 861 815 -5,6% -0,5% Anost 678 691 1,9% 0,2% Dracy Saint-Loup 615 585 -5,1% -0,5% La Grande Verrière 570 530 -7,5% -0,7% Tavernay 520 519 -0,2% 0,0% Saint-Forgeot 478 509 6,1% 0,6% Igornay 497 500 0,6% 0,1% Autres communes (moins de 500 personnes en 2009) 2 695 2 891 7,3% 0,7% Total de la zone d'étude 25 525 23 633 -8,0% -0,8% Saône-et-Loire 544 891 554 720 1,8% 0,2% (Source : INSEE – 09/2013) La zone d’étude comptait plus de 23 000 habitants en 2009, contre 25 525 habitants en 1999 soit une baisse de 8% sur la période et 0,8% en moyenne chaque année. Autun souffre également d’une démographie en baisse avec 14 496 habitants en 2009, contre 16 425 en 1999 soit une diminution de 13,3% sur la période. Ce constat n’est pas en accord avec les données enregistrées par le département de la Saône-et-Loire, qui affiche une légère hausse de 1,8% sur la période étudiée. L’ouest de Saône-et-Loire perd des habitants depuis environ 3 ans et constitue une zone moins attractive que le reste du département. Par ailleurs, Autun manque d’investissements sur deux dernières décennies malgré des opérations d’amélioration programmées dans l’habitat. La ville est la zone du département où l’attente est une des plus longues en matière de logement, qui entraîne un report vers d’autres villes. Autun constitue donc le cœur démographique et économique du territoire à l’étude. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 18 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier - Autun 1.5. ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE 1.5.1 L’emploi La Communauté de communes de l’Autunois comptabilise plus de 2 000 entreprises pour près de 8 000 emplois en 2010, soit 4,5% de l’emploi de Saône-et-Loire. Nombre d’établissements et de salariés de la Communauté de Communes en 2010 Nombre d'établissements Nombre de salariés Part de l'emploi salarié de la zone 1 316 7 333 92,5% Saint-Forgeot 37 150 1,9% Anost 87 75 0,9% Curgy Antully 60 50 0,6% 62 36 0,5% 531 280 3,6% 2 093 7 924 100% Commune Autun Autres communes (moins de 50 emplois en 2010) Total (Source : INSEE – 09/2013) L’activité économique de la zone d’étude est essentiellement concentrée sur Autun qui avec plus 7 000 salariés représente 92,5% de l’emploi total de la Communauté de Communes. Les villes avoisinantes sont peu génératrices d’emploi, à l’écart de toute zone d’activités ou pôles économiques notables. Seule la commune de Saint-Forgeot, à proximité immédiate d’Autun, bénéficie d’un taux d’emploi légèrement supérieur au reste de la zone. Répartition des établissements et des emplois dans la Communauté de communes de l’Autunois en 2010 Etablissements Administration publique, enseignement 14,3% Commerce, transports, services 51,5% Emplois Administration publique, enseignement 32,5% Agriculture 20,7% Industrie 5,4% Agriculture 1,5% Industrie 15,3% Construction 7% Commerce, transports, services 43,7% Construction 8% (Source : INSEE – 09/2013) La Communauté de communes de l’Autunois concentre son activité sur le secteur tertiaire, notamment dans le secteur du commerce, des transports et des services avec 43,7% des emplois, une moyenne supérieure à celle de Saône-et-Loire (37,1%) et de la région Bourgogne (38,7%). La part de l’industrie, habituellement fortement génératrice de nuitées hôtelières, concentre 15,3% des emplois, un chiffre légèrement plus faible que la moyenne du département (22,4%) et de la région (18,6%), mais représentant une part non négligeable. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 19 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation 1.5.2 Projet hôtelier - Autun Panorama de la zone d’étude Le tableau présenté ci-dessous répertorie les principales entreprises de plus de 50 salariés implantées au sein de la zone (hors sociétés de nettoyage, commerces, hypermarchés et hôtels, faibles générateurs de nuitées). Entreprises de plus de 50 salariés implantées au sein de la zone d’étude Nom des entreprises Commune Activité Catégorie Effectifs Distance du site DIM (usine) Autun Fabrication de sous-vêtements Industrie 321 3,8 km, 8 min DIM (entrepôt) Autun Fabrication de sous-vêtements Industrie 317 5,5 km, 9 min Nexans France (usine) Autun Fabrication de câbles électriques Industrie 233 4,5 km, 7 min DIM (bâtiment administratif) Autun Services administratifs Services 222 2,6 km, 6 min DIM (usine) Autun Fabrication de sous-vêtements Industrie 183 3,1 km, 7 min Autun Transport ferroviaire Service 62 2,7 km, 6 min Saint-Forgeot Fabrication de matelas Industrie 54 6,4 km, 8 min Réservoirs Pauchard Autun Fabrication de réservoirs métalliques Industrie 50 3,4 km, 7 min Tolix Steel Design Autun Fabrication de meubles de bureaux Industrie 50 3,6 km, 8 min VFLI Centre Bourgogne Veldeman literie (siège social) (Source : Annuaires de Entreprises de France – 09/2013) La zone d’étude compte 9 entreprises d’au moins 50 salariés dont 4 sites de plus de 200 salariés. Bien que l’industrie ne soit pas le secteur majoritaire dans l’économie de la Communauté de Communes, il regroupe les plus grandes entreprises locales, principalement à Autun même. Parmi elles, il faut noter la présence de trois entités de la société DIM qui emploie plus de 1 000 personnes dans la zone (sans compter les activités commerciales). L’usine de fabrication de câbles, Nexans est également présente et emploie un nombre conséquent de salariés, révélant un potentiel de demande hôtelière non négligeable. Les entreprises majeures de la zone d’étude sont toutes situées à Autun (excepté Veldeman literie située à SaintForgeot à 6 kilomètres de la ville) soit à proximité du site d’implantation du Pont L’Evêque (moins de 5 kilomètres). Par ailleurs, il est important de signaler la présence de plusieurs sièges sociaux (Veldeman Literie et le bâtiment administratif de DIM) habituellement facteurs de nuitées hôtelières. La présence combinée de sièges sociaux ou de bâtiments administratifs et de sites de production représente un moteur de l’économie de la zone d’étude et favorise la demande hôtelière. Même si Honeywell, AEB et Gauthey Automatismes emploient un nombre plus faible de salariés, elles sont également des entreprises importantes qui génèrent des flux de visiteurs d’affaires, de commerciaux entre autres, dans les hôtels d’Autun. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 20 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier - Autun Localisation des principales zones d’activités de la Communauté de Communes Zone d’activités de la Porte d’Autun (15 ha, 200 emplois) – Saint-Forgeot Parc d’activités de Bellevue (50 ha, 500 emplois) - DIM (Entrepôt – 317 emplois) Zone d’activités de Saint-Pantaléon (34 ha, 1 000 emplois) - DIM (222 emplois) - Nexans France (233 emplois) - L’éclat du Morvan (220 emplois) Sites d’implantation de Bellevue Zone d’activités de Pont-L’évêque (3,8 ha) Zone industrielle de Saint-Andoche (27 ha, 400 emplois) - DIM (Usine – 321 emplois) Site d’implantation de Pont L’Evêque (Source : Agence de promotion de la région autunoise – 09/2013) La zone d’étude compte près de 126 hectares de parcs d’activités, représentant près de 2 100 emplois. Ces zones d’activités participent au dynamisme économique d’Autun. Autun confirme son rôle de pôle économique local avec la présence de 111 hectares de zones d’activités (soit 88% de la surface totale d’activités de la zone d’étude), représentant près de 1 900 emplois. Les zones d’activités sont essentiellement tournées vers le secteur industriel, hormis le Parc d’Activités de Bellevue à dominante commerciale et la zone Porte d’Autun à vocation artisanale et industrielles, toutes deux moins génératrices de nuitées. Sur le reste du territoire, les zones abritent des activités liées aux transports et à la logistique, à la mécanique et industrie électronique de pointe ou encore au textile. La plus grande d’entre elles et la plus porteuse en matière d’hôtellerie est la zone d’activités de Saint-Pantaléon (à 3 kilomètres soit 6 minutes de trajet jusqu’au site d’implantation). Celle-ci à vocation industrielle (textile, mécanique de précision) s’étend sur 34 hectares et accueille 1 000 emplois. A noter que l’entreprise Dim est présente sur l’ensemble des zones et laisse supposer un forte besoin en hôtellerie pour le compte de fournisseurs, partenaires commerciaux ou clients. La zone de Pont L’Evêque au sein de laquelle s’insèrerait l’hôtel en projet, est actuellement en développement et accueille le parc des expositions. Essentiellement composée d’activités de loisirs avec un golf et le plan d’eau, de commerces, de l’hôtellerie et des restaurants, elle offre un potentiel économique direct plus limité dans l’hôtellerie et davantage touristique. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 21 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation 1.5.3 Projet hôtelier - Autun Projets de développement économique Plusieurs projets menés dans l’environnement proche du site d’implantation Pont L’Evêque sont susceptibles d’exercer une influence favorable sur l’activité économique locale future et la demande en nuitées hôtelières. Projet global d’aménagement du secteur Vallon-Pont l’évêque Cette zone qui accueille le site retenu est essentiellement dédiée aux loisirs et structurée autour du plan d’eau du Vallon. Cette zone fait l’objet de plusieurs projets d’aménagement: Création d’éco-quartiers au nord de la route départementale D973 (Quartiers Saint-Pantaléon et Saint-Pierre) : le projet d’aménagement urbain programme la création de quartiers à vocation durable (constructions basse consommation, architecture en bois), dans le but de répondre à la pénurie de logement dans la zone. Ces quartiers de 4,5 et 4,4 hectares, abriteront respectivement 90 et 150 nouveaux logements. Aménagement des espaces publics et des voies : il s’agit de favoriser l’accessibilité du site, diminuer la vitesse de circulation et développer les modes de transport doux (création de pistes cyclables et cheminements piétons). Ce projet global d’aménagement du secteur Vallon - Pont-l’Evêque s’effectuera en plusieurs étapes : la phase réglementaire, de création des premiers aménagements urbains (cheminements piétons, mobilier urbain) et des premiers commerces devrait s’achever à l’horizon 2014. Les aménagements piétonniers et de la voirie se poursuivront de 2014 à 2018, avec en parallèle la première phase de création d’éco-quartiers. Ce projet d’ensemble de la zone est peu porteur en hôtellerie car il concerne essentiellement la création d’habitation et une amélioration des accès sur place avec un impact plus local que touristique. Extension du Parc Bellevue et ouverture d’un Retail Park Un projet de création d’un Retail Park est envisagé. Celui-ci étendra de 10 000 m² la zone commerciale de Bellevue. MDA, La maison de la literie, MaxiZoo, Bleu libellule, Passage bleu devraient s’y installer d'ici mars 2014, derrière Gifi et l'ex-magasin Vet'Affaires. Ce projet ne devrait pas accroître les nuitées affaires dans la Communauté de Communes, de par la nature même des activités commerciales proposées. En revanche, la présence dense de commerces au sein de cette zone peut être partiellement pourvoyeuse de nuitées, via la venue de commerciaux et VRP. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 22 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier - Autun La zone d’étude bénéficie d’un tissu économique fortement orienté vers le secteur tertiaire pourvoyeur de nuitées de courte durée, de commerciaux, VRP itinérants. Cependant de grandes entreprises locales industrielles spécialisées dans la fabrication textile et électronique, la sous-traitance industrielle ou liées au secteur de la construction des activités industrielles sont présentes. Les principaux employeurs de la zone d’étude sont situés à Autun même, qui concentre la majeure partie de l’activité économique. Elle abrite en effet plus de 100 hectares de zones d’activités répartis en 4 pôles, où sont implantées entre autres, 4 entités de l’entreprise DIM qui représente à elle seule plus de 1 000 emplois. La présence de plusieurs sièges sociaux et bâtiments administratifs (Veldeman Literie, L’Eclat du Morvan, DIM), des filiales d’entreprises spécialisées dans leur domaine (telles que Honeywell) et des usines peuvent en général susciter des visites de la part d’auditeurs, formateurs, responsables et clients. Malgré une perte de vitesse en 2012 conjuguée par des rumeurs de revente des entreprises DIM (actuellement suspendue) l’activité industrielle de la zone reste dynamique. Plusieurs projets d’aménagement (aménagement du secteur Vallon Pont l’évêque, extension du Parc Bellevue) sont en cours à Autun mais concernent essentiellement l’aménagement global du territoire et/ ou ne devraient pas accroître la demande hôtelière. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 23 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier - Autun 1.6. ENVIRONNEMENT TOURISTIQUE 1.6.1 Le tourisme en Saône-et-Loire En 2012, la fréquentation touristique en Saône-et-Loire augmente légèrement, de 2,2%, après la diminution constatée en 2010. En revanche, les autres départements de la région Bourgogne ont vu leur nombre de nuitées touristiques diminuer entre 2011 et 2012, de 1,4% pour la Côte d’Or à 2,7% pour l’Yonne. Grâce aux bons chiffres de Saône-et-Loire, la région n’enregistre qu’un très léger recul de la fréquentation touristique (-0,7%). Evolution de la fréquentation touristique en nombre d’arrivées et de nuitées en Saône-et-Loire entre 2010 et 2012 2 500 000 2 024 580 1 970 431 2 000 000 1 500 000 1 241 941 1 236 632 2 027 623 1 246 988 1 000 000 500 000 0 2010 2011 Arrivées 2012 Nuitées (Source : CRT Bourgogne – 09/2013) Les chiffres des dernières années semblent confirmer une certaine reprise pour le tourisme en Saône-et-Loire. L’année 2010 avait été particulièrement bonne, avec un retour à la fréquentation touristique de 2008, avant la crise, largement portée par la venue des clientèles touristiques étrangères traditionnelles. Ces bons résultats s’expliquent aussi par les célébrations autour du 1100e anniversaire de l’Abbaye de Cluny, qui avaient permis de drainer un flux important de visiteurs (153 000 à l’abbaye et 79 000 à l’exposition internationale). L’année 2011, à l’inverse, connait une nette diminution du nombre de touristes français et étrangers. En 2012, les indicateurs repartent à la hausse. La fréquentation des lieux touristiques est notamment en progression. Le nombre de nuitées atteint et dépasse légèrement les chiffres de 2010, alors que le reste de la région Bourgogne accuse un léger repli. Ces résultats sont dus notamment à la progression du nombre de nuitées en hôtellerie de plein air, plébiscité par les principales clientèles étrangères du département (Néerlandais, Belges, Allemands notamment). Les nuitées en hébergement marchand sont essentiellement constituées par la fréquentation des hôtels, des campings et des gîtes ruraux. L’hôtellerie traditionnelle représente donc 70% des nuitées touristiques du département. Toutefois, la durée du séjour en hôtel est très réduite (autour de 1,4 jour), correspondant à des clientèles d’affaires, week-ends et de passage, alors que la durée de séjour en camping est de 2,4 jours. Les séjours en gîte rural sont les plus longs et durent en moyenne une semaine. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 24 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation 1.6.2 Projet hôtelier - Autun Le tourisme au sein de la zone d’étude Evolution de la fréquentation touristique en nombre de nuitées à Autun entre 2009 et 2012 80 000 77 149 75 000 70 917 70 020 70 000 65 441 65 000 60 000 55 000 2009 2010 2011 2012 (Source : CRT Bourgogne – 09/2013) Autun a enregistré une baisse de ses nuitées de 6,5% entre 2009 et 2012. Mais celle-ci montre des évolutions mitigées avec une hausse de 8,8% des nuitées hôtelières entre 2010 et 2011 suivie d’une baisse conséquente de 15,2% des nuitées atteignant un niveau inférieur à 2010. 1.6.2.1 Le tourisme d’agrément Le tourisme de loisirs est l’un des atouts de la zone d’étude. Selon une étude de fréquentation réalisée en 2010, le profil de la clientèle touristique à Autun est majoritairement des couples, d’âge moyen (entre 35 et 60 ans), qui manifestent un intérêt pour les visites culturelles, la nature et le calme. Très souvent, Autun est un lieu de passage au cours de leur séjour en Bourgogne, mais la ville constitue rarement la destination principale du voyage, sauf dans le cas où les touristes rendent visites à des membres de leur entourage. En effet, 15% des touristes résident en hébergement non marchand (famille ou résidences secondaires), une proportion presque égale à celle des séjours en hôtel et en gîte rural. Les campings, durant la saison estivale, attirent davantage de clients avec 34% des nuitées des touristes interrogés. Tourisme culturel Autun a reçu le label Ville d’art et d’histoire, attribué aux territoires impliqués dans la valorisation de leur patrimoine architectural et culturel. Ce label représente un enjeu majeur pour le tourisme culturel. La zone d’étude possède un remarquable patrimoine gallo-romain, qui représente le fer de lance de la communication touristique et est en ligne avec celle de la région Bourgogne. Les traces de la civilisation galloromaine sont très présentes au sein même de la ville : le théâtre romain, le temple de Janus, la pierre de Couhard, ou encore les vestiges du rempart datant de cette époque donnent à Autun une identité particulière, rehaussée par une programmation évènementielle en accord avec ce patrimoine (journées romaines). L’histoire d’Autun et des communes de la zone d’étude a également été très marquée par la période médiévale, et les monuments relatifs à cette période sont assez nombreux, comme la Cathédrale St-Lazare (250 000 visiteurs par an) et la Tour des Ursulines à Autun, l’église d’Anost ou encore les Châteaux de Savignyle-Vieux et de Couches (23 900 visiteurs en 2012). Le musée Rolin (18 816 visiteurs en 2012) associe ces deux thématiques, Antiquité et Moyen-Age, à travers les collections proposées permettant d’asseoir l’identité culturelle et historique de la ville. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 25 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier - Autun Tourisme vert Autun est située aux portes du Parc Naturel Régional du Morvan. Plus globalement, la zone d’étude est un territoire de haute qualité environnementale, propice aux activités de loisirs, comme les randonnées pédestres, VTT ou cyclotouristiques, équestres. La Communauté de Communes dispose aussi d’activités de nature variées, comme l’escalade, la pêche, les sports nautiques, mais aussi la présence de bases de loisirs. La zone en développement du Pont L’Evêque sera composée à termes d’un centre nautique, d’un centre VTT et skate park, deux terrains de tennis, un mini-golf et un golf, d’un centre de loisirs, d’un équi’centre, d’un bowling, d’un complexe hôtelier et du Parc des expositions l’Eduen. Ces loisirs de plein air peuvent constituer un deuxième axe de développement touristique intéressant, compte tenu de l’engouement actuel pour les activités proches de la nature, le calme et une recherche d’authenticité. Le secteur de Pont L’Evêque en développement apporterait un certain cadre et des activités de loisirs possibles si un nouvel hôtel s’insère dans ce secteur, à proximité des hôtels Ibis et Les Jardins du Lac. D’autres atouts à proximité Le site archéologique de Bibracte, à 25 kilomètres, et son musée font partie des 50 premiers sites de la région ème bourguignonne (16 position) avec 75 000 visiteurs sur le site et plus de 40 000 visiteurs du musée par an. La zone d’étude se trouve à proximité de sites touristiques de grande envergure, avec les pôles de Chalon, du Creusot et de Beaune qu’il convient de mentionner. En effet, Autun a pour ambition de devenir une destination touristique à part entière, et davantage un lieu de séjour qu’un lieu de passage. A ce titre, de courtes excursions aux alentours peuvent être envisagées comme des atouts pour attirer plus de visiteurs. Le tourisme œnologique autour de Beaune, avec la route des vins et la découverte des vignobles, ou encore le patrimoine industriel du Creusot représentent par exemple des activités complémentaires à celles proposées sur la zone d’étude. L’Office de Tourisme a participé à créer une nouvelle identité au territoire autour de la thématique gallo-romaine en lien avec la région Bourgogne et a impulsé une nouvelle dynamique en proposant de nouvelles activités et animations du territoire en été, avec entre autres la mise en place de navette entre Autun et le temple de Janus. 1.6.2.2 L’événementiel d’affaires L’événementiel d’affaires, s’il représente un potentiel de développement très intéressant pour la région et le département, concerne assez peu la Communauté de Communes. Le parc des expositions l’Eduen accueille environ 40 000 visiteurs par an et une centaine de manifestations (concerts, expositions, séminaires, assemblées générales ou événements privés). Malgré sa proximité avec le site d’implantation de Pont L’Evêque, les événements professionnels qui y sont organisés, une trentaine par an, sont limités et ne semblent pas constituer à ce jour un marché porteur pour l’établissement en projet. Les séminaires de 500 personnes sont rares et ceux de 100 à 200 personnes s’organisent souvent à la journée sans besoin en hébergement. De plus en plus événements privés et familiaux, qui sont les plus nombreux, y sont organisés et s’accompagnent parfois d’une demande en hébergement à proximité. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 26 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier - Autun Principales infrastructures d’accueil de manifestations professionnelles dans la zone d’étude Infrastructure Commune Type de structure Surface/ capacité totale Capacité d’accueil Parc des expositions L'Eduen Autun Les Ursulines International Autun Hôtel - restaurant 6 salles, 582 m² 775 personnes Ibis Autun Autun Hôtel - restaurant 2 salles, 100 m² 100 personnes L’hôtel La Tête Noire Autun Hôtel-restaurant 50 et 100 personnes Parc des expositions 2 712 m² 2 salles 3 370 personnes (Source : CRT Bourgogne, site internet Tourisme d’affaires – 09/2013) Le Parc des expositions L’Eduen propose un hall de 2 200 m² de 2 600 places debout, un hall d’accueil de 325 m² avec bar, une salle de 340 m² avec équipement audiovisuel, une cuisine adjacente avec un traiteur. Cette infrastructure complète permet d’organiser surtout des concerts et expositions, des événements familiaux (800 personnes en 2012) et environ une trentaine d’événements professionnels sur l’année. Les séminaires qui y sont organisés rassemblent environ 100 à 200 personnes (majoritairement à la journée), les séminaires de plus de 500 personnes sont plus rares. Le Parc des Expositions constate de plus en plus de demande concernant les événements familiaux, tels que les mariages. Un hôtel en face du Parc des expositions permettrait en outre de développer ce créneau et permettrait de proposer un parc hôtelier plus conséquent à proximité. 1.6.2.3 Projets de développement touristique Développement des activités de loisirs de Pont-l’évêque : Le site de Pont L’Evêque s’intègre dans cette zone en devenir, essentiellement dédiée aux loisirs et structurée autour du plan d’eau du Vallon. Un terrain disponible dont fait partie le site en face du Parc des Expositions, s’étend sur 3,8 hectares minimum (une réserve foncière étant disponible) et est réservé à l’accueil d’activités économiques ciblée sur le tourisme et les loisirs. La ville d’Autun envisage notamment sur le site de nouveaux équipements de loisirs, un village bienêtre, un complexe de cinéma en plus de restaurants et de commerces de proximité. Concrètement, la ville d’Autun envisage en matière d’équipement touristique: - La création de 45 à 50 unités d’hébergement léger de loisirs (bungalows de 50 m² à impact écologique minime), - La mise en place d’un nouvel espace d’accueil et d’informations touristiques ainsi que d’un espace réservé aux manifestations publiques, au niveau de la zone d’activité Pont-L’Evêque, - La mise en place d’un spa (au positionnement de type thermes gallo-romain) au sein de la zone d’activité Pont-l’évêque, structurant l’espace pour en faire un « village bien être », - Une revalorisation du théâtre gallo-romain existant (permettant d’y organiser de grands évènements culturels) et son intégration dans les circuits touristiques de la ville. - La création d’un hôtel, objet de la présente étude. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 27 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier - Autun Ce projet viendra compléter l’offre de loisirs présente et développer l’activité commerciale entre 2014 à 2018, qui constitueront un réel atout commercial. Un projet hôtelier sur cette zone pourrait directement s’appuyer sur ce potentiel touristique à exploiter et s’intègrerait également à un projet structurant du territoire. Parc naturel de loisirs des portes du Morvan A travers le réaménagement de la zone Vallon – Pont-l’Evêque (190 hectares de zones naturelles et 15 hectares destinés à être urbanisés), la ville d’Autun souhaite créer un réel pôle touristique associant activités de nature et sites culturels. L’ensemble serait requalifié en « Parc naturel de loisirs des Portes du Morvan » et rassemblerait à la fois des activités commerciales liées au bien-être et aux services à la personne, des activités de loisirs (nautique mais également sportives), des activités culturelles organisées autour du théâtre gallo-romain présent sur le site, et de l’hébergement touristique (hôtellerie classique et hôtellerie de plein air de type bungalow). L’objectif principal de ce projet étant de ne plus seulement capter une clientèle de passage, mais de faire d’Autun une réelle destination touristique de proximité, associée à l’image du repos, du bien-être, de la nature et du sport, la clientèle principalement visée étant les séniors actifs et les familles. Ce projet devrait susciter l’intérêt des touristes de proximité souhaitant découvrir la région du Morvan, et favoriser un allongement de la durée de séjour (actuellement 1 jour en moyenne). Sa visibilité sera avant tout locale voir régionale. Le tourisme de la Communauté de Communes s’articule essentiellement autour des thématiques de loisirs : > le tourisme culturel grâce au patrimoine historique notamment gallo-romain qui s’inscrit en lien avec la promotion territoriale de la Bourgogne, > le tourisme vert avec les activités de nature et nautique. De par son emplacement, au cœur des zones prioritaires de la Communauté de Communes, un hôtel sur le site de Pont L’Evêque pourrait être directement favorisé par la présence d’équipements de loisirs complets. En plus de ces équipements de loisirs, l’hôtel en projet pourrait disposer d’un bon emplacement vis-à-vis du Parc des Expositions qui lui permettra de compléter sa clientèle. Bien que les événements professionnels soient minoritaires, l’hôtel pourrait ponctuellement bénéficier des nuitées générées par ces manifestations. Par ailleurs, l’implantation d’un hôtel permettrait une meilleure commercialisation du parc des expositions l’Eduen, via un partenariat par exemple. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 28 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier - Autun 2. ANALYSE DU MARCHE HOTELIER DE LA ZONE D’ETUDE Compte tenu de la modification récente du classement hôtelier, et du fait que tous les établissements n’aient pas achevé cette procédure, nous avons considéré les établissements en tenant compte de leur positionnement tarifaire et qualitatif, afin de ne pas créer de confusion entre ancien et nouveau classement. 2.1. L’OFFRE HOTELIERE Segmentation catégorielle, taille moyenne et taux de pénétration Catégorie Nombre Nombre de d’hôtels chambres % du Taille moyenne nombre total des de chambres établissements Nombre de chambres de chaînes Taux de pénétration de chaînes Super-économique 6 70 27,3% 12 - - Economique 6 112 43,8% 19 46 41,1% Milieu de gamme 1 31 12,1% 31 - - Haut de gamme 1 43 16,8% 43 - - TOTAL 14 256 100% 18 46 18% (Sources : Office de Tourisme d’Autun et de l’Autunois, Sites Internet des hôtels – 09/2013) La zone d’étude se caractérise par une hôtellerie indépendante, familiale et de très petite capacité. Elle comprend en effet 14 hôtels pour 256 chambres, soit en moyenne 18 chambres par unité. Par ailleurs, seulement 4 établissements sont désormais classés selon les Nouvelles Normes de 2009, représentant 100 chambres de la zone d’étude (39,1% de l’offre hôtelière) : - Hôtel du Commerce et Touring, 2*NN, 18 chambres, - Hôtel Les Arcades, 2*NN, 29 chambres, - Ibis Autun, 3*NN, 46 chambres, - Auberge de la Chaloire, 2*NN, 7 chambres. A noter que l’Hostellerie Les Ursulines s’est engagée dans des travaux d’ensemble en vue d’une classification 4*NN. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 29 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation 2.1.1 Projet hôtelier - Autun Segmentation catégorielle Haut de gamme 16,8% Milieu de gamme 12,1% 1 Le parc hôtelier de la zone d’étude se caractérise par une segmentation catégorielle dominée par la gamme économique. Superéconomique 27,3% Economique 43,8% (Source : MKG Hospitality, Office de tourisme Autun et de l’Autunois, Sites Internet des hôtels – 09/2013) Avec 43,8% de l’offre en chambres, ce marché domine à travers 6 hôtels et 112 chambres. Cette proportion est relativement en ligne avec la moyenne de province (44,4%). L’hôtellerie super-économique compte également 6 hôtels mais de plus petite capacité avec un total de 70 chambres soit 27,3% du parc hôtelier global (contre 20,8% en province). Bien représentée en comparaison de la segmentation catégorielle standard (6,8%), l’hôtellerie haut de gamme de la zone d’étude (16,8%) ne compte qu’un seul établissement qui affiche de grande capacité pour la zone d’étude avec 43 chambres : l’Hostellerie Les Ursulines à Autun. Constitué également d’une seule unité de plus petite capacité, le marché milieu de gamme affiche ainsi le plus fort potentiel pour un projet de développement au regard seul de la segmentation catégorielle. 2.1.2 Taille moyenne et taux de pénétration des chaînes 2 La taille moyenne des hôtels implantés dans la zone d’étude, toutes catégories confondues, est très faible avec une moyenne de 18 chambres par établissement, quand la capacité moyenne dans les hôtels de province atteint 31 chambres. Cette disparité est la plus flagrante dans les créneaux les plus représentés, à savoir économique (19 chambres en moyenne) et super-économique (12 chambres) qui comptent tous deux le plus grand nombre d’établissements (6 unités chacune). De manière générale, l’hôtellerie de l’Autunois est représentée par seulement 2 établissements de plus de 40 chambres, 3 hôtels de 20 à 40 chambres et 9 de moins de chambres. Dans le créneau super-économique, deux hôtels affichent moins de 10 chambres : l’Auberge de la Cascade (4 chambres) et l’hôtel du Grand Café (9 chambres) pour qui l’hôtellerie est avant tout une activité complémentaire. L’hôtel qui dispose de la plus grande capacité, l’hôtel Les Arcades, propose 29 chambres, similaire à la moyenne de province (27 chambres). 1 Segmentation catégorielle des hôtels en province en 2012, BDD MKG Hospitality (en % du nombre total de chambres : Super économique : 20,8% Economique : 44,4% Milieu de gamme : 28% Haut de gamme : 6,8% 2 Capacité moyenne des hôtels en province en 2012, BDD MKG Hospitality : Super-économique : 27 chambres Economique : 26 chambres Moyen de gamme : 41 chambres Haut de gamme : 52 chambres Total : 31 chambres Taux de pénétration des hôtels de chaînes sur le marché hôtelier en province en 2012 : Super-économique : 58,7% Economique : 28,1% Moyen de gamme : 35,2% Haut de gamme : 42,3% Global : 37,5%% MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 30 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier - Autun La catégorie économique avec 19 chambres en moyenne est représentée par le seul établissement de chaînes de la zone d’étude (Ibis Autun) qui affiche la plus forte capacité d’hébergement (46 chambres) de la communauté de communes. La présence de celui-ci et un taux de pénétration élevé (41,1%) pour le créneau (28,1% dans les hôtels de province) permettent d’expliquer en partie la forte représentation de ce créneau en comparaison des autres. Les autres unités présentent des capacités moyennes en dessous des standards de province, avec moins de 20 chambres chacun. Les créneaux milieu et haut de gamme sont représentés par des unités dont les capacités se situent en dessous de la moyenne de province, respectivement par l’hôtel de la Tête Noire adhérent à Logis (31 chambres) et l’Hostellerie Les Ursulines de 43 chambres adhérent au groupement Châteaux & Hôtels Collection et qui constitue la deuxième unité la plus importante de la zone d’étude après l’hôtel de chaîne Ibis. 2.1.3 Répartition géographique Répartition géographique de l’offre hôtelière par commune en 2013 Anost 1 hôtel de16 chambres, 6,3% du parc global Chissey-en-Morvan 1 hôtel de 7 chambres, 2,7% du parc global Chissey-en-Morvan 7 chambres, 2,7% du parc global Sites d’implantation zone Bellevue Site d’implantation zone Pont L’Evêque Autun 9 hôtels, 216 chambres, 84,4% du parc global La Grande-Verrière 1 hôtel de 6 chambres, 2,3% du parc global La Petite-Verrière 1 hôtel de 7 chambres, 2,7% du parc global (Sources : Google Maps, MKG Hospitality, Office de tourisme Autun et de l’Autunois, Sites Internet des hôtels – 09/2013) L’offre hôtelière est concentrée à Autun qui rassemble 84,4% de l’offre hôtelière avec 216 chambres réparties dans 9 hôtels. En dehors de cette ville, l’offre est éparse et propose des petites capacités totalisant moins de 10% du parc en chambres, dans les villes d’Anost (16 chambres, 6,3% de l’offre), La Petite-Verrière et Chissey-en-Morvan (7 chambres, 2,7% chacune), La Grande-Verrière (6 chambres, 2,3%) et Reclesne (4 chambres, 1,6%). MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 31 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude ’implantation Projet hôtelier – Autun Localisation des hôtels à Autun Hôtel du Grand Café 9 chambres Localisation des hôtels dans le reste de la Communauté de Communes de l’Autunois Hôtel de La Tête Noire 31 chambres Hôtel La Galvache, 16 chambres Hôtel L’Auberge Fleurie, 7 chambres Site d’implantation zone Pont l’Evêque Sites d’implantation zone Bellevue Hostellerie du Vieux Moulin, 16 chambres Hôtel Les Arcades 29 chambres Hôtel Les Jardins du Lac, 20 chambres Ibis Autun, 46 chambres Hôtel du Commerce et Touring, 18 chambres Auberge de la Chaloire, 7 chambres Hôtel Restaurant Chez Daché, 4 chambres Hôtel de la Poste Chez Cécile, 6 chambres 46 chambres Auberge de la Cascade 4 chambres Hostellerie Les Ursulines, 43 chambres Super-économique Economique Milieu de gamme Haut de gamme (Source : Google Maps, Traitement MKG Hospitality –09/2013) MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 32 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude ’implantation Projet hôtelier – Autun Les hôtels les plus proches du site de la zone Pont l’Evêque, l’Hôtel Les Jardins du Lac et l’hôtel Ibis Autun, sont positionnés sur le créneau économique et font partie des plus grandes capacités de la Communauté de Communes, avec respectivement 20 et 46 chambres. Les hôtels disposent d’une bonne localisation, le long de ème l’axe d’entrée de la ville, doublée d’un cadre agréable proche du golf et du plan d’eau. Le 3 hôtel économique implanté à Autun dispose d’un environnement calme et agréable mais plus en retrait des principaux axes de la zone et des sites d’attraction. La plupart des chambres super-économiques sont situées en face de la gare d’Autun, dans un quartier aisé d’accès mais disposant d’un cadre moins agréable qu’en plein centre-ville ou près du plan d’eau du Vallon. Le seul hôtel milieu de gamme, l’hôtel de La Tête Noire, est situé en centre-ville d’Autun, proche des commerces et d’un grand nombre de restaurants. L’hôtel Les Ursulines, seul hôtel haut de gamme de la zone, est localisé dans une rue ancienne typique, avec une accessibilité plus limitée que les autres, mais dont le produit correspond bien à son créneau. Dans le reste de la Communauté de Communes de l’Autunois, l’offre est très dispersée et correspond davantage à de l’hôtellerie d’appoint avec de petite capacité et localisés dans les bourgs voisins d’Autun, sur des axes secondaires. L’hôtel avec la plus grande capacité est l’hôtel La Galvache de 16 chambres à Anost. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 33 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation 2.1.4 Projet hôtelier - Autun Présentation qualitative des établissements (Crédit photos : MKG Hospitality, site internet des hôtels) HOTEL IBIS AUTUN – 3*NN – 46 CHAMBRES 3, rue Louis Aragon – 71 400 AUTUN Adresse Situé le long de la route nationale N80 (« Route de Chalon »), à proximité du Parc des Expositions et du Plan d’Eau du Vallon Localisation En face du site d’implantation de la zone Pont l’Evêque (de l’autre côté de la route nationale N80) Ouverture à l’année 46 chambres Hébergement > 40 chambres doubles > 6 chambres triples Equipement : accès wifi gratuit, espace bureau, TV écran plat avec câble, air conditionné Espace bar-lounge Restauration Equipements Services Restaurant proposant une gastronomie régionale et salle de petit-déjeuner (sous forme de buffet) d’une trentaine de places et Parking gratuit (40 places) avec emplacement bus 2 salles de réunion pouvant accueillir 80 personnes Rénovation il y a 3 ans du rez-de-chaussée et des parties communes (rafraichissement du bâtiment extérieur entre autres) et en cours des chambres. Etat actuel produits Points forts des Projets de renouveler la literie Etat qualitatif correct mais l’établissement montre des signes de vieillissement dans les étages. Localisation : un accès aisé et une bonne visibilité depuis l’un des axes majeurs de la zone d’étude, équipements de loisirs à proximité (plan d’eau, golf et piscine chauffée entre autres), en face de la zone en développement du Vallon l’Evêque Commercialisation : hôtel favorisé par la communication et les contrats nationaux passés par le groupe Accor Restauration : fermeture du restaurant le dimanche Points faibles Etat qualitatif : Bon aspect extérieur et des espaces communs au rez-de-chaussée mais nécessité de rénovations plus étendues à l’étage MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 34 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier - Autun HOTEL LES JARDINS DU LAC – 2* – 20 CHAMBRES 1, rue Louis Aragon – 71 400 AUTUN Adresse Situé le long de la route nationale N80 (« Route de Chalon »), à proximité du Parc des Expositions et du Plan d’Eau du Vallon Localisation En face du site d’implantation de la zone Pont l’Evêque (de l’autre côté de la route nationale N80) Fermeture en fin d’année Hébergement 20 chambres Equipement : accès wifi gratuit, espace bureau, TV avec câble Restaurant d’une quarantaine de places (terrasse comprise) proposant une gastronomie régionale et traditionnelle et dédié également au service de petit-déjeuner (sous forme de buffet) Restauration Equipements Services Etat actuel produits et Parking gratuit et pour bus Espace vert en terrasse des Pas de rénovation d’ensemble majeure depuis au moins 3 ans. Localisation : un accès aisé et une bonne visibilité depuis l’un des axes majeurs de la zone d’étude Points forts Equipements : équipements de loisirs à proximité (plan d’eau, golf et piscine chauffée entre autres), en face de la zone en développement du Vallon l’Evêque Restauration : espace de restauration avec une terrasse agréable Points faibles Etat qualitatif : nécessité de rénovations majeures et de modernisation de la décoration (chambres, restaurant). MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 35 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier - Autun HOTEL DE LA TETE NOIRE – 2* – 31 CHAMBRES 3, rue de l’Arquebuse – 71 400 AUTUN Adresse Situé à côté du centre-ville avec l’Office de Tourisme et de la place du Champ de Mars Localisation A 1,9 km du site de la zone Pont l’Evêque Fermeture de Noël à fin janvier 31 chambres - 3 cheminées Logis > 24 chambres doubles (12 convertibles en twin) > 5 chambres twin Hébergement > 2 chambres pour personnes à mobilité réduite proposées en familiales (avec lit gigogne) Equipement : accès wifi gratuit, espace bureau, TV écran plat avec câble et Canal +, air conditionné dans certaines chambres Restaurant de 140 places proposant une gastronomie traditionnelle dédié également au service de petit-déjeuner (sous forme de buffet) Restauration 2 cocottes Logis Parking public gratuit à proximité et parking bus à 200 m Equipements Services et Garage moto et vélo fermé (avec supplément) 2 salles de réunion climatisées de 50 personnes et 100 personnes. Ascenseur Bon état qualitatif Etat actuel produits des Rénovations partielles dans les parties communes (peintures notamment) Rénovations progressives des chambres et des salles de bain : installation de TV écran plat, réfection des sols et murs Hébergement : bon état grâce à des rénovations d’ensemble récentes dans les chambres, propreté Points forts Restauration : ouverture du restaurant 7j/ 7, grand espace de restauration avec possibilité d’accueillir des groupes de 15 à 100 personnes Localisation : bon emplacement, à proximité des commerces et du centre-ville Commercialisation : partenariat avec des associations locales type Rotary Club Hébergement : pas de climatisation dans toutes les chambres Points faibles Lobby et réception : étroit et peu accueillant Parking : uniquement public MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 36 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier - Autun HOTEL LES URSULINES – 3* – 43 CHAMBRES 3, rue de l’Arquebuse – 71 400 AUTUN Adresse A 3 minutes à pied de la Cathédrale Localisation Dans les quartiers de la vieille ville A 4 km du site de la zone Pont l’Evêque Ouverture à l’année 43 chambres - Châteaux & Hotels Collection > 38 chambres doubles Hébergement > 5 Suites junior Equipement : double-vitrage, accès wifi gratuit, espace bureau, minibar, téléphone, TV er écran plat avec câble, air conditionné dans les chambres du 1 étage et des suites du ème 2 étage, bain dans certaines chambres et dans les suites Bar-restaurant de 400 places (terrasse comprise) avec un restaurant Gourmet proposant une gastronomie de terroir revisitée, des cours de cuisine, d’œnologie et de dégustation des vins Restauration Garage couvert fermé Jardin à la française et d’hiver, terrasse Equipements Services et Bar lounge 6 salles de réunion et de réception Programme interactif FEAST de présentation d’excursions Ascenseur Etat actuel produits des Très bon état qualitatif Travaux de mise aux normes pendant deux ans terminés d’ici fin 2013 (24 chambres totalement rénovées, 19 redécorées, hall, lounge bar, salle de petit-déjeuner) Localisation : dans la vieille ville, cadre pittoresque et typique dans un ancien couvent du ème 17 siècle. Points forts Hébergement : référencement de Châteaux et Hotels Collection, un cadre verdoyant, agréable et chaleureux, thématisation des chambres Restauration : vaste espace avec les jardins permettant d’accueillir jusqu’à 400 personnes Equipements : animations culturelles dans l’enceinte du bâtiment (concerts proposés pendant le Festival de musique à Autun Points faibles Pas d’élément négatif majeur en dehors de la climatisation non présente dans toutes les chambres et des difficultés de parking pour les bus. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 37 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier - Autun HOTEL LES ARCADES – 2* – 29 CHAMBRES Adresse 22, avenue de la République– 71 400 AUTUN Face à la gare ferroviaire Localisation A 2,8 km du site de la zone Pont l’Evêque Ouverture à l’année 29 chambres – adhérent Contact Hotel Hébergement > 17 chambres doubles > 7 chambres triples > 5 chambres quadruples Distributeur automatique à l’entrée Restauration Petit-déjeuner sous forme de buffet Garage fermé (avec supplément) Equipements Services Etat actuel produits Points forts et Equipement des chambres : insonorisation des chambres, climatisation, accès wifi gratuit, appareil anti-stress et coffre-fort disponibles des Rez-de-chaussée entièrement rénové et rafraîchissement des peintures au moment du rachat de l’établissement il y a 4 ans Lobby et réception: entrée spacieuse et rez-de-chaussée lumineux Stationnement : possibilité de stationnement des bus sur le parking de la gare Lobby et réception : pas d’entrée donnant directement sur la réception qui a de fait une visibilité réduite, pas de signalétique suffisante, pas d’information sur les horaires d’ouverture de la réception. Points faibles Etat qualitatif : très disparate dans l’établissement entre le lobby et les étages. Hébergement : nécessité de renouvellement du mobilier et de modernisation dans la décoration des chambres et des étages. Restauration : pas de restaurant dans l’établissement, une offre limitée à l’hôtel Logis Commerce et Touring voisin MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 38 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier - Autun L’hôtellerie locale est dans l’ensemble une hôtellerie indépendante avec un professionnalisme très disparate d’un établissement à l’autre et un état qualitatif mitigé. Les unités aux plus grandes capacités (Ibis Autun, Les Ursulines et La Tête Noire) montrent néanmoins un service plus adapté que les autres et satisfaisant. Ils ont en effet entrepris des travaux de rénovation plus importants récemment. La grande majorité des hôtels présents dans la Communauté de Communes propose une offre de restauration à l’attention des clientèles. Cependant, des entretiens avec des structures locales qui ont des besoins en hébergement, montrent une restauration peu adaptée aux attentes, notamment en termes de qualité des produits et des plats proposés, alors que la restauration est un élément essentiel recherché par les visiteurs de Bourgogne en particulier les clientèles de loisirs. L’absence de certains équipements montre également un certain déséquilibre entre l’offre et la demande hôtelière. Les clientèles de la Communauté de Communes sont en partie liées aux clientèles de groupes et de seniors pour ce qui concerne le tourisme d’agrément. Or, aucune unité étudiée ne présente d’ascenseur et nombre d’entre elles sont difficilement accessibles en bus. En dehors des Ursulines et de l’Hostellerie du Vieux Moulin (16 chambres), peu ont un cadre direct très agréable et propice pour ces segments de clientèle. En revanche, des équipements dédiés aux clientèles d’affaires sont généralement proposés. Hormis l’hôtel Les Arcades dont les services sont limités, tous proposent au moins une salle de réunion pour l’organisation de manifestations professionnelles. Parallèlement, les services clairement destinés à une clientèle touristique de loisirs sont peu développés, offrant une fenêtre d’opportunité pour un projet de ce type. L’hôtel Ibis Autun et Les Jardins du Lac ont un atout majeur sur les autres unités dont bénéficiera potentiellement l’hôtel en projet : la proximité d’équipements de loisirs (complexe sportif, nautique et projet du Vallon l’Evêque) et du Parc des Expositions. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 39 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation 2.1.5 Projet hôtelier – Autun Positionnement tarifaire Positionnement tarifaire de quelques établissements hôteliers représentatifs de la zone d’étude (sur la base d’une nuit en chambre double), en euros TTC, pour l’année 2013 Hôtels Capacité PERIODE ESTIVALE RESTE DE L’ANNEE (période de référence : septembre) Petitdéjeuner 100 € 12 € Hôtellerie haut de gamme Hostellerie Les Ursulines 100€ en semaine 113€ en week-end 43 chambres Hôtellerie milieu de gamme Hôtel de La Tête Noire 93€ (chambre climatisée) 31 chambres 11 € Hôtellerie économique Auberge de La Chaloire 7 chambres 64 € 58 € 10 € Ibis Autun 46 chambres 64€ en semaine 69€ en week-end 69€ 9,5 € Hostellerie du Vieux Moulin 16 chambres 75 € 8,5 € Hôtel Les Jardins du Lac 20 chambres 62 € 7,5 € Hôtel L'Auberge Fleurie 7 chambres 65 € 7€ Hôtellerie super-économique Hôtel Les Arcades Hotel du Touring Commerce 29 chambres et 47,5€ en semaine 69,5€ en week-end 48 € 6,9 € 18 chambres 48 € 6€ Hôtel du Grand Café 9 chambres 45 € 6€ Hôtel de La Poste Chez Cécile 6 chambres 38 € 6€ (Source : Entretiens auprès des hôteliers, sites internet des hôtels – 09/2013) La majorité des hôtels de la Communauté de Communes ne montre pas de variation tarifaire saisonnière. A l’inverse, l’hôtel Les Arcades (29 chambres), l’hôtel Ibis Autun, l’Auberge de La Chaloire et l’Hostellerie Les Ursulines affichent des tarifs supérieurs en été (autour de 15€). Ce positionnement tarifaire révèle une prédominance d’une clientèle d’agrément et s’explique par une plus forte affluence pendant les week-ends en période estivale que le reste de l’année, où les nuitées de loisirs sont moins nombreuses, les tarifs baissent dans la majorité des unités à des niveaux similaires à la semaine en période estivale. L’hôtel Ibis Autun est le seul à pratiquer des tarifs identiques à la période de plus forte activité, laissant supposer une demande importante le reste de l’année. A noter que seuls les hôtels Ibis Autun et Les Ursulines qui disposent d’un Yield Manager, montrent ainsi une plus forte flexibilité dans leur gestion des tarifs avec des prix différenciés en basse-saison en décembre, de respectivement 2€ et 20€ inférieurs. La segmentation catégorielle apparait bien homogène, avec des tarifs hébergement variant de 38€ à 48€ hors période estivale dans la catégorie super-économique (petit-déjeuners de 6€ à 7€), de 65€ à 75€ dans la catégorie économique (petit-déjeuners de 7€ à 10€), plus de 90€ en milieu de gamme (petit-déjeuners à 11€) et à 100€ dans le haut de gamme (petit-déjeuners à 12€). Enfin, il convient de souligner l’absence d’offre tarifaire entre 75€ et 93€, laissant une fenêtre d’opportunité pour une nouvelle offre. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 40 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation 2.1.6 Projet hôtelier – Autun Evolution de l’offre hôtelière et para-hôtelière dans la zone d’étude Evolutions passés depuis les 5 dernières années Les évolutions majeures du parc hôtelier de la Communauté de Communes depuis les 5 dernières années concernent essentiellement des fermetures d’établissements à Autun. L’hôtel La Clef des Champs en face de l’aérodrome Bellevue a fermé il y a plus de 5 ans. Depuis 2011/ 2012, les nouvelles classifications hôtelières et les besoins de travaux d’ensemble pour la mise aux normes ont entrainé la fermeture de deux établissements hôteliers à Autun. L’Hôtel Saint-Louis et de la Poste d’une cinquantaine de chambres (à proximité du Logis La Tête Noire) et l’Hôtel de France d’une vingtaine de chambres (à proximité du Logis Commerce et Touring et de l’Hôtel Les Arcades, en face de la gare ferroviaire) n’ont pas pu trouver les fonds nécessaires pour des investissements de grande échelle et ont fermé leurs portes, se traduisant par une baisse de 70 chambres environ du parc hôtelier. Deux hôtels ont entamé des travaux de rénovation au moment de leur rachat : en 2008 environ l’hôtel Les Arcades (le rez-de-chaussée et rafraichissement des peintures uniquement), l’hôtel du Grand Café vers 2010. Ceux qui sont aujourd’hui nouvellement classés (Hôtel du Commerce et du Touring, Les Arcades, l’Auberge de la Chaloire et l’Ibis Autun en 3*NN) et l’Hostellerie Les Ursulines (classement 4*NN en cours) se sont ainsi engagés dans des travaux de rénovation. La majorité des autres hôtels font en revanche des rafraîchissements et des travaux d’entretien réguliers. Evolutions futures Un parc résidentiel de loisirs sera ouvert fin 2014 dans le quartier en développement du secteur Vallon-Pont l’Evêque. Celui-ci prévoit la création de 32 unités locatives à caractère résidentiel et d’une résidence de tourisme de 32 appartements avec des services hôteliers (réception dans un bâtiment commun et des hébergements sous forme de chalets). Celui-ci ne devrait pas impacter de manière significative l’hôtel en projet (se destinant davantage à une clientèle de moyen séjour), il permettrait au contraire de constituer un pôle hôtelier à proximité du plan d’eau. L’hôtel Les Ursulines a également pour projet à terme (sans échéance annoncée) de réaliser une extension de son bâtiment pour augmenter sa capacité d’hébergement et pouvoir accueillir plus de groupes à la fois. En effet, il lui arrive de devoir refuser des clientèles de groupes par manque de chambres. Le parc hôtelier de la zone d’étude regroupe 14 hôtels pour 256 chambres. L’hôtel en projet intègrera un marché caractérisé par la prédominance de l’hôtellerie économique (43,8%) et une faible représentation de chambres milieu (31 chambres, 12,1%) et haut de gamme (43 chambres, 16,8%). L’hôtellerie est essentiellement indépendante et familiale de très petite capacité : 18 chambres en moyenne, contre 31 chambres pour les hôtels de province. L’hôtellerie de chaîne n’est présente que sur le segment économique avec l’enseigne Ibis du groupe Accor. Ceci laisse un potentiel de développement sur les créneaux supérieurs à Autun même si la ville même rassemble 84,4% de l’offre de la zone d’étude. L’hôtellerie de la Communauté de Communes et en particulier celle d’Autun montre dans l’ensemble un manque d’équipements et services dédiés à la clientèle de loisirs. Or, le site proche de l’Eduen permettrait de bénéficier de la présence d’équipements et de services développés à proximité, permettant d’envisager une clientèle plus diversifiée et un avantage concurrentiel vis-à-vis des autres unités d’Autun, avec seulement deux unités économiques à proximité. Le parc hôtelier montre également une déficience qualitative avec des unités manquant de rénovations d’ensemble et un état qualitatif homogène au sein des structures. Se démarquent seulement les 5 établissements nouvellement classés ou en cours, les autres ayant réalisés des travaux davantage d’entretien et de rafraîchissement. L’analyse tarifaire du parc hôtelier révèle par ailleurs l’absence d’offre comprise entre 75€ et 93€, laissant une fenêtre d’opportunité pour un nouvel établissement. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 41 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier – Autun 2.2. LA DEMANDE HOTELIERE L’activité moyenne des établissements dans la zone d’étude a été déterminée à partir de : La base de données de MKG Hospitality recense les performances de l’hôtellerie de chaîne, représentée dans la Communauté de Communes par un établissement économique, l’hôtel Ibis Autun (46 chambres). Pour des raisons de confidentialité de ces données, celles-ci ne seront pas diffusées de manière individuelle. Les données de l’INSEE, du Comité Régional du Tourisme de Bourgogne et de la Communauté de Communes de l’Autunois pour les éléments relatifs à la demande et l’origine de la clientèle. Les entretiens avec les hôteliers de la zone d’étude : o o o o o l’hôtel Les Arcades, 29 chambres, 2*NN l’hôtel du Grand Café, 9 chambres l’hôtel Ibis Autun, 46 chambres, 3*NN l’hôtel La Tête Noire, 31 chambres l’hostellerie les Ursulines, 43 chambres, 4*NN en cours Les données publiées en ligne par Infogreffe recensant les chiffres d’affaires des hôteliers interrogés de la Communauté de Communes en 2012. Les entretiens avec les structures locales suivantes : o o o o le Lycée militaire, le Parc des Expositions le Golf d’Autun, l’Office de Tourisme d’Autun MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 42 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation 2.2.1.1 Projet hôtelier – Autun Taux d’occupation 1 Taux d’occupation moyen des hôtels d’Autun entre 2009 et 2012 60% 55% 54,1% 52,8% 50,4% 49,4% 50% 45% 40% 35% 30% 2009 2010 2011 2012 (Source : CRT Bourgogne – 09/2013) Avec un taux d’occupation de 49,4% en 2012, l’hôtellerie d’Autun enregistre des performances très inférieures aux standards dans les hôtels de province (60,7% en 2012), malgré des capacités moyennes plus faibles : 18 chambres dans la Communauté de Communes, et 24 chambres en moyenne à Autun contre 31 chambres en province en 2013. Les hôtels de plus grande capacité de la Communauté de Communes et ceux qui sont situés en plein centre-ville enregistrent les meilleures performances du territoire, avec des taux d’occupation équivalents ou supérieurs à 60%. En revanche, les hôtels proches de la gare ont une fréquentation plus faible, davantage autour de 50%-55% en grande partie liée à leur état qualitatif inférieur. L’hôtel Les Arcades a précisé avoir perdu un contrat corporate lui faisant perdre autour de 20 points de taux d’occupation entre 2010 et 2012. Les hôtels de petite capacité observent de plus en plus de « walk in » dans leur activité depuis environ 2010. Le marché a enregistré une baisse de sa fréquentation avec -3,4 points de taux d’occupation entre 2009 et 2012. La crise économique débutée en 2008 a réduit les budgets voyages des entreprises et des clientèles de loisirs et entraîné une baisse de 2,4 entre 2009 et 2010. Les hôtels de plus petite capacité considèrent que la concurrence avec les gîtes et chambres d’hôtes s’est accrue ces dernières années. L’année 2011 a été particulièrement favorable pour les hôteliers d’Autun qui ont tous constaté une hausse de leur taux de remplissage à l’année d’environ 4 points, sans pouvoir identifier les réelles raisons de celle-ci. La hausse de la fréquentation s’est enregistrée davantage sur la haute saison (d’avril à octobre) avec plus de 6 points d’écarts entre 2010 et 2011. Elle s’est traduite par ailleurs par une hausse de 20% de chiffre d’affaires chez certains hôtels à des niveaux supérieurs à la période de pré-crise. En revanche, entre 2009 et 2012, les tendances baissières sont davantage marquées en basse saison (-7 points environ), révélant une plus forte saisonnalité au fil des ans avec la haute saison (-0.9 points entre 2009 et 2012). Certains hôteliers ont perdu autour de 10 et 15% de leur chiffre d’affaires et 10 points de taux d’occupation au cours de cette période. Pourtant, certaines nationalités (canadienne, suisse, belge) se sont montrées en hausse dans certaines unités du centre-ville, tels que l’hôtel du Grand Café intégralement rénové en 2010. En 2013, les hôteliers constatent globalement une forte baisse de l’activité de l’ordre de 5 points et de 10% de perte sur leur chiffre d’affaires par rapport à l’année précédente, et ce quel que soit le positionnement des hôtels en raison d’une météorologie peu favorable. L’hôtel Logis La Tête Noire a mentionné une diminution du nombre de groupes de loisirs cette année, alors que pour l’hôtel Ibis et l’hôtel Les Ursulines, la baisse est généralisée à l’ensemble des clientèles. Pour l’hôtel du Grand Café, une hausse de la fréquentation a été constatée uniquement dans la restauration, qui ne dépend toutefois pas uniquement de sa clientèle hôtelière, l’établissement louant des chambres plus à titre de complément d’activité. 1 Taux d’occupation moyens dans les hôtels de province en France en 2012, BDD MKG Hospitality : Super-économique : 64,7% Economique : 59,2% Milieu de gamme : 58,1% Haut de gamme : 59,1% Global : 60,7% MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 43 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation 2.2.1.2 Projet hôtelier – Autun Saisonnalité de l’activité Variations mensuelles des taux d’occupation des hôtels d’Autun en 2011 et 2012 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Janv 2012 37,6% Févr Mars Avr Mai Juin Juil Août Sept Oct Nov Déc 38,9% 44,7% 48,3% 50,3% 64,6% 62% 67% 61,5% 50,6% 37% 29,2% 2011 45,4% 43,7% 54,1% 63,9% 66,1% 65,6% 71% 67,7% 59,7% 41,3% 34,8% 36% (Sources : CRT Bourgogne – 09/2013) La saisonnalité enregistrée est caractérisée par une complémentarité entre clientèle de loisirs et d’affaires : - la haute saison s’étend de mai à octobre avec des taux d’occupation supérieurs à 50%. Un pic de fréquentation est enregistré de juin à septembre, lié à la présence combiné des deux clientèles et une très forte affluence des touristes d’agrément en juillet et août. - la basse saison correspond aux mois de novembre à avril où l’activité hôtelière est essentiellement liée aux nuitées d’affaires. Les hôtels d’Autun montrent des divergences de saisonnalité. En effet, les hôtels super-économiques et économiques de petite capacité présentant une clientèle moins variée que dans les segments supérieurs. L’hôtel Ibis Autun, le Logis La Tête Noire et l’Hostellerie Les Ursulines sont moins sujets aux variations saisonnières. C’est la raison pour laquelle certaines unités ferment en fin d’année. La baisse de la fréquentation enregistrée entre 2011 et 2012 se retrouve bien dans les variations saisonnières. Si en 2011, les niveaux atteints sont similaires ou supérieurs, une haute saison plus significative est observable en avril, mai et octobre où les taux d’occupation en 2011 atteignent au moins 54% contre environ 50% en 2012. Les entretiens menés avec les hôteliers de la zone d’étude ont confirmé la dominance de la clientèle d’affaires, très présente pendant la semaine, et plus particulièrement le mardi et le mercredi. A noter que l’Hostellerie Les Ursulines a d’ailleurs pour projet d’étendre sa capacité d’hébergement à termes, en raison d’un problème de capacité qui ne lui permet pas d’accueillir deux groupes en même temps en mai et juin et septembre et octobre. En été en revanche, l’activité est au plus importante pendant les week-ends, où des périodes de saturation sont observées. Quelques événements dans l’année sont également sources de clientèle et peuvent occasionner de manière très ponctuelle un accroissement de la demande durant l’année et une saturation de l’offre dans certains hôtels : Masters de pétanque (2 jours en semaine en août), le Rallye automobile national d’Autun Sud Morvan – La Châtaigne (en week-end en août) à Chissey-en-Morvan, les cérémonies organisées au sein du Lycée Militaire. La durée de séjour moyenne est de 1 nuit sur l’ensemble de l’hôtellerie. Seule l’Hostellerie Les Ursulines, dont la clientèle est à dominante étrangère, affiche une durée moyenne de séjours supérieure aux autres unités hôtelières et à celle de Bourgogne (1,8 jours). MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 44 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation 2.2.1.3 Projet hôtelier – Autun Prix moyens et des revenus par chambre disponible 1 En 2012, l’hôtellerie d’Autun dans son ensemble affiche des niveaux de prix moyen et de RevPAR tout à faits corrects mais inférieurs aux standards nationaux des hôtels de province (près de 10€). Il est toutefois à noter que les moyennes de référence proviennent de la base de données MKG Hospitality, principalement renseignée par des hôtels de chaîne dont les niveaux de prix moyens et RevPAR sont supérieurs à l’hôtellerie indépendante. Seul le créneau super-économique montre des indicateurs de performance relativement en ligne avec ceux-ci. En effet, le prix moyen est compris entre 40€ et 50€, pour un RevPAR d’un peu moins de 30€, alors que les standards à l’échelle provinciale sont de respectivement 42,6€ et 27,6€. L’hôtellerie proche de la gare affiche un prix moyen légèrement supérieur à celle du centre-ville, qui permet d’équilibrer ses revenus malgré un taux d’occupation inférieur. L’hôtellerie économique affiche des indicateurs faibles au regard des moyennes dans les hôtels de province. Le prix moyen (entre 50€ et 60€) est en effet inférieur en raison de tarifs négociés importants. La présence de corporate liée à une clientèle fidèle est compensée en partie par des niveaux d’occupation élevés pour la ville. Ceci lui permet d’atteindre un RevPAR compris entre 30€ et 40€ (contre 40,6€ en France). Sur le créneau milieu de gamme, le taux d’occupation fait partie des plus élevés de la ville (plus de 60%) en raison de sa capacité, de sa localisation. Ceci peut expliquer également un niveau de prix moyen un peu faible pour le créneau (compris entre 80€ et 90€ contre 96,4€). Cependant, le RevPAR est tout à fait satisfaisant avec des niveaux supérieurs aux moyennes dans les hôtels de province du même créneau (56€). Même si l’hôtel haut de gamme (deuxième plus grand hôtel d’Autun) atteint lui aussi un niveau d’occupation très satisfaisant (plus de 60%), il a atteint en 2012 un prix moyen faible (supérieur à 90€ ) pour le créneau (186€ en province) en raison d’un bon apport en groupes de loisirs assortis de tarifs négociés importants. Avec un RevPAR supérieur à 60€, l’établissement n’atteint pas les niveaux de performance des hôtels de province (109,9€). 1 Prix moyens dans les hôtels de province en France en 2012, BDD MKG Hospitality : Super-économique : 42,6€ Economique : 68,6€ Milieu de gamme : 96,4€ Haut de gamme : 186€ Global : 76,4€ RevPAR dans les hôtels de province en France en 2012, BDD MKG Hospitality : Super-économique : 27,6€ Economique : 40,6€ Milieu de gamme : 56€ Haut de gamme : 109,9€ Global : 46,4€ MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 45 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation 2.2.1.4 Projet hôtelier – Autun Autres caractéristiques de la demande hôtelière à Autun Mix-clientèles de quelques hôtels représentatifs d’Autun Mix-clientèles de la Saône-et-Loire Affaires 44,9% Affaires 58,7% Loisirs 41,3% Loisirs 55,1% (Source : Insee, entretiens avec les hôteliers – 09/2013) Contrairement au département, où la clientèle de loisirs (environ 55%) est légèrement supérieure à la clientèle d’affaires (près de 45%), une nette disparité s’observe au sein de la zone d’étude. En effet, compte tenu de la moindre venue des clientèles par rapport à Beaune ou Châlon-sur-Saône par exemple, la demande est globalement dominée par le segment affaires représentant 58,7%. Cette dernière est principalement constituée d’individuels (commerciaux et ouvriers), en particulier dans les segments super-économiques et économiques où ils constituent la majorité des clientèles. Tous les hôteliers rencontrés à Autun ont confirmé que 4 grandes sociétés en particulier sont pourvoyeuses de nuitées régulières dans la ville : DIM, Nexans, Tolix Steel et Gauthey Automatismes sont les sociétés les plus communément citées. L’hôtel Les Arcades est le seul à avoir précisé ne pas développer de partenariats auprès des principales entreprises locales. Il a constaté par ailleurs en 2010 la fin d’un contrat avec un centre de formation de la SNCF expliquant en partie la forte baisse de son taux d’occupation (-20 points en 2 ans). Cette clientèle est présente de manière plus constante dans l’année : de février à début juillet et de fin août à novembre, pour les hôtels disposant d’un produit le plus adapté aux attentes de ce segment. Les groupes d’affaires sont peu nombreux à Autun du fait des petites capacités du parc hôtelier. Les 3 hôtels de plus grande capacité et qui performent le mieux, ont développé une stratégie de commercialisation propre leur permettant d’attirer une clientèle plus variée dans ce créneau en particulier et d’enregistrer de meilleurs résultats: les Ursulines vise les marchés étrangers, l’hôtel Ibis bénéficie des contrats nationaux avec Accor et de l’enseigne de chaînes, l’hôtel La Tête Noire a développé un partenariat avec les associations Kiwanis, Rotary Club et Lions Club. Les séminaires résidentiels minoritaires à Autun car très souvent organisés à la journée, sont présents principalement dans l’Hostellerie Les Ursulines, l’hôtel La Tête Noire et Ibis Autun qui proposent des capacités d’hébergement suffisantes. Mais les hôtels les plus performants ont commercialisé leur produit à plus large échelle sur l’axe ferroviaire Paris-Lyon et attirent des entreprises nationales pour des séminaires notamment. La clientèle d’agrément est une clientèle itinérante en Bourgogne essentiellement présente les weekends de juin à octobre. Les hôteliers indiquent également que les évènements organisés à Autun (Masters de pétanque et le Rallye automobile national d’Autun Sud Morvan – La Châtaigne tous deux en août) mais également les événements familiaux sont occasionnellement pourvoyeurs de nuitées. Cette clientèle génère au même titre que la majorité de la clientèle d’affaires une demande très courte de l’ordre d’une nuit en moyenne. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 46 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier – Autun Répartition des nuitées étrangères de Saône-et-Loire Répartition des nuitées étrangères des hôtels d’Autun Etrangers 25,5% Etrangers 21,4% Français 78,6% Français 74,5% Sources : Insee, CRT Bourgogne, entretiens avec les hôteliers – 09/2013) La part des nuitées étrangères est équivalente au sein des hôtels interrogés (25,5% des nuitées) que dans l’ensemble du département (21,4%). Selon les entretiens avec les hôteliers, ce segment de clientèle est lié aux groupes de loisirs et davantage présent dans les segments supérieurs et les établissements présentant un produit adapté, soit par le cadre, soit par les capacités : entre autres l’Hostellerie Les Ursulines a mis en place une politique de commercialisation axée sur le segment étranger (70% de sa clientèle). Ce dernier a précisé d’ailleurs que ces clientèles contribuaient à allonger la durée de séjour. Les principales clientèles étrangères mentionnées par les hôteliers sont majoritairement européennes, représentées par les Allemands (26,4%), les Belges (24,5%) et les Hollandais (10%). Selon l’hôtel La Tête Noire, les groupes ont été moins nombreux en 2013, ce qui a contribué en partie à faire fléchir le taux d’occupation. L’hôtel Ibis Autun a constaté à l’inverse une bonne progression des groupes de Chinois en 2013 dans son établissement. L’analyse de la demande du marché hôtelier met en exergue des taux d’occupation satisfaisants en 2012 à Autun. Les variations saisonnières des hôtels d’Autun sont révélatrices de la complémentarité entre les deux segments, avec une haute saison de mai à octobre. Les hôtels de catégories supérieures (milieu et haut de gamme) et de plus grande capacité sont favorisés par un produit adapté à une clientèle plus variée que les autres unités, dont l’activité repose sur les clientèles itinérantes et l’environnement économique local. Ceci leur permet d’être moins sensible aux variations saisonnières et d’étaler leur activité sur l’ensemble de l’année, mais également d’afficher des taux d’occupation atteignant environ 60%, contre près de 50% pour l’ensemble de l’hôtellerie d’Autun. Les niveaux de prix moyen sont satisfaisants bien que plus faibles que l’hôtellerie de chaînes en province en France mais certains, en particulier l’hôtellerie milieu de gamme, parviennent à équilibrer leurs revenus et afficher un revenu par chambre disponible satisfaisant pour une hôtellerie indépendante. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 47 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier – Autun 3. ENQUETE AUPRES DES PRESCRIPTEURS POTENTIELS Dans le cadre de cette étude, des entretiens ont été réalisés auprès des acteurs économiques locaux afin d’identifier les attentes et besoins des clients qui fréquentent les hôtels, déterminer les infrastructures plébiscitées et leur intérêt pour la création d’un nouvel hôtel à Autun. Ces entretiens téléphoniques ont été réalisés auprès des structures suivantes : Prescripteurs Fonction de la personne interrogée Localisation Avis sur le projet ENTREPRISES Gauthey Automatismes Autun Responsable Grand intérêt pour un hôtel milieu de gamme car pas totalement satisfait du parc actuel, recherche un niveau de services plus élevé. Veldeman Literie Autun Secrétaire Intérêt pour un hôtel de qualité (milieu ou haut de gamme) mais pas au Parc des Expositions, où il y a déjà des hôtels et emplacement trop éloigné de leurs locaux. PROALIM Autun Secrétaire Intérêt pour un hôtel économique ou milieu de gamme mais satisfait de l’offre actuelle, site d’implantation plus intéressant au niveau de la ZAC de Bellevue DIM - C3D - Siège social Rueil Malmaison Autun - Assistante de Direction - Assistante des Ressources Humaines Intérêt faible : besoins limités, déplacements à la journée et offre actuelle satisfaisante. Neyrat Autun Secrétaire Pas d’intérêt particulier: satisfait de l’hôtellerie actuelle AGENCES DE VOYAGES ET AUTOCARISTES Marjorie Découverte St-Leu-la Forêt Gérante Intérêt : pas d’hôtel 3* (type Les Ursulines) en nombre suffisant malgré des besoins limités en matière d’hébergement Kéolis Bourgogne Dijon Responsable commercial Intérêt pour un groupe en particulier et de manière très ponctuelle malgré des besoins jusqu’à présent satisfaits. Fairplay Voyages Vincennes Service Groupes Pas d’intérêt particulier : hébergement à Beaune, visite à la journée d’Autun Voyages Girardot Perrigny-les-Dijon Service Réceptif Pas d’intérêt particulier : demande rare, hébergement plutôt à Dijon, Beaune ou Chalon-sur-Saône, visite à la journée d’Autun A noter également que les structures suivantes ont été contactées afin de se faire une opinion plus générale de la demande et des besoins des visiteurs : Autun Morvan Tourisme, le Lycée Militaire, le Parc des Expositions et le Golf d’Autun. Les entreprises Fontaine Transports, Ceadom, Accma Entreprise, L’Eclat du Morvan, entreprise Rieufort, Honeywellont été contactées mais ont indiqué ne pas avoir de besoin en hébergements ou très rares dans la Communauté de Communes. Les agences de voyages suivantes ne programment pas du tout Autun : Durand Tourisme, Voyages Ginhoux, Evao Voyages. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 48 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier – Autun Motifs de séjour et profils des clientèles La majorité des entreprises contactées s’occupent elles-mêmes des réservations, sans passer par un intermédiaire de type agence de voyage. A DIM, aucune personne n’est en charge de l’ensemble des réservations pour les besoins des différentes entités d’Autun, chaque service s’en occupant individuellement. Les besoins de la société dans son ensemble sont de fait difficilement identifiables par le biais seuls des entretiens prescripteurs. Le nombre de visiteurs accueillis par mois est variable, dépendant de l’activité de l’entreprise, et de sa taille. Toutefois, les volumes par entreprise sont assez modérés mais constants puisque le nombre de visiteur oscille entre moins de 5 (2 entreprises) et 5 à 10 (1 entreprise) par mois. Pour les deux services contactés chez DIM, les besoins sont plus limités pour chacun avec de 2 à 4 visites par an, il en est de même pour la société Neyrat qui organise l’hébergement de ses visiteurs en moyenne 1 fois par an. Cependant, les entreprises réservent de temps en temps pour leurs visiteurs et leur activité génère également des visites de commerciaux extérieurs qui s’occupent eux-mêmes de leur hébergement sur place. Ces visites proviennent de manière générale du siège et de la direction (DIM, Proalim, Veldeman Literie). Elles ont lieu essentiellement dans le cadre de visites individuelles et plus rarement de séminaires (DIM). Les sociétés Veldeman Literie, Neyrat et Proalim réservent également des chambres pour certains commerciaux. Les seuls besoins identifiés dans l’entreprise Rieufort concernent la conférence des Présidents de CCI de France organisée en janvier. La durée moyenne de séjour est courte pour l’ensemble des entreprises contactées et correspond en moyenne à 1 nuit, voire 2 pour l’entreprise Veldeman Literie. L’origine géographique des visiteurs est majoritairement française, de l’Ile-de-France et de Lyon. Seules les entreprises Veldeman Literie et Gauthey Automatismes ont des demandes de la part de nationalités étrangères variées, notamment belges. L’interlocuteur au siège de la société DIM à Rueil-Malmaison a précisé que beaucoup de déplacements en provenance du siège s’organisent à la journée, rendu possible par l’accès en TGV en un peu plus d’une heure depuis Paris. Agence de voyages et autocaristes Un grand nombre d’agences de voyages et autocaristes ont mis en avant des besoins très limités en matière d’hébergement à Autun à l’heure actuelle, même parmi celles qui sont spécialisées sur la Bourgogne et programment Autun. Autun est une destination de passage. Lorsqu’elle est programmée, les déplacements se font à la journée voire même à la demie journée (circuit de 2 ou 3h). Le patrimoine historique d’Autun en fait un passage intéressant en Bourgogne, avec notamment la découverte de la Cathédrale et de la vieille ville avec un guide de l’Office de Tourisme. Seules deux agences de voyages, Kéolis Bourgogne et Magali Découverte sont concernées. Leur clientèle est constituée de seniors et plus rarement de jeunes. Pour Kéolis Bourgogne, il s’agit d’un groupe d’une quinzaine d’étudiants américains qui viennent très ponctuellement une nuit chaque année. Une ou 2 fois par an, un groupe de 30 personnes de Paris est accueilli à l’occasion de vendanges dans la région. Pour Magali Découverte, la demande s’inscrit davantage dans l’organisation de séjours touristiques pour une clientèle de seniors de 30 à 50 personnes en provenance de la région parisienne. Les commandes sont peu fréquentes et varient d’une fois par trimestre à une fois par an. Les nuitées à Autun sont cependant organisées davantage pour le réveillon que le reste de l’année. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 49 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier – Autun Utilisation du marché hôtelier et satisfaction Entreprises Pour les entreprises interrogées, le choix des hôtels se fait tout d’abord en fonction des attentes des visiteurs, très généralement des habitués, mais également des accords avec l’hôtellerie locale. Si le niveau de services et la qualité de l’hébergement sont importants, il apparaît que les politiques de commercialisation des hôteliers avec la recherche de partenariats et de tarifs négociés est importante. Pour la société Veldeman Literie, il s’agit également de proposer un hébergement en centre-ville pour des raisons de commodités. Les établissements privilégiés sont positionnés sur les créneaux supérieurs (La Tête Noire et Les Ursulines) ou un cadre agréable permettant de proposer un produit supérieur aux autres unités économiques (Auberge du Vieux Moulin). L’hôtel Logis La Tête Noire est privilégié par le plus grand nombre, notamment par 4 entreprises (Gauthey Automatismes, Proalim, les deux services de DIM et Neyrat), suivi de l’Auberge du Vieux Moulin pratiqué par le service logistique C3D de DIM et Veldeman Literie. Cette dernière entreprise est la seule à réserver des chambres dans l’Hostellerie Les Ursulines pour les cadres dirigeants et les visites en provenance de son siège. La société VFLI, filiale de la SNCF, précise que seuls les hôtels partenaires et résidences du groupe Orféa sont utilisés. Cependant, plusieurs problèmes sont mentionnés par les interlocuteurs. Le service C3D de DIM et la société Gauthey Automatismes considèrent que la qualité du service et des prestations des Ursulines a baissé au fil des années. Ainsi, ils ne favorisent plus cet établissement surtout considérant les tarifs pratiqués. Pour nombre des entreprises, le parc hôtelier d’Autun dans son ensemble affiche un niveau de prestations faible et un hébergement de petites capacités et vétuste. Par ailleurs, une société résume la situation en précisant qu’il existe un réel problème de concordance de l’offre avec les besoins des entreprises autunoises et que certains hôtels sont fermés en période creuse. Aussi, la société Gauthey Automatismes réserve depuis un an (de temps en temps) des chambres à Beaune ou à Chalon-sur-Saône pour ses principaux clients et sur leur demande. L’entreprise Rieufort dont les besoins identifiés concernent uniquement la Conférence des Présidents de CCI de France qui a accueilli 250 personnes, a rencontré des difficultés de réservations dans les hôtels et a été logé au foyer des jeunes travailleurs rue Saint-Exupéry à proximité de la clinique et de la gare ferroviaire d’Autun. Selon la personne interrogée au Lycée Militaire d’Autun, il en est de même pour la majorité des familles qui se déplacent à l’occasion des journées portes ouvertes et cérémonies. Agence de voyages et autocaristes Pour Girardot Voyages et Fairplay Voyages, Dijon, Beaune et Chalon-sur-Saône sont privilégiées pour l’hébergement de leur clientèle. Ces villes disposent en effet de niveau de prestations supérieures et elles ont l’habitude de travailler avec certains établissements. Pour programmer Autun comme lieu d’hébergement, il faut que la demande vienne des clientèles elles-mêmes. Pour les deux agences de voyages à qui il arrive de prévoir une halte d’une nuit à Autun (Kéolis Bourgogne et Magali Découverte), les établissements sont identiques : l’hôtel Les Ursulines et l’hôtel La Tête Noire en raison du positionnement de leur produit et des tarifs pratiqués. La faible capacité d’hébergement à Autun est un élément défavorable pour la destination. Les hôtels de type 4*NN ne sont pas suffisamment nombreux et de trop petite capacité, qui leur pose des problèmes de disponibilités à certains moments où la clientèle d’affaires est également présente, en particulier en septembre, alors que les réservations sont réalisées en avril. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 50 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier – Autun Prestations et budget attendus par les clientèles Entreprises Les équipements et services attendus restent assez basiques : la présence d’un parking fermé si possible, l’accès au Wifi. Les équipements de loisirs ne sont pas cités comme indispensables mais accessoires, ils fourniraient en outre un plus tant qu’ils ne sont pas inclus directement sur les tarifs hébergement (salle de sport et piscine couverte). Les besoins en salles de réunion sont limités : la société de logistique C3D de DIM est la seule à attendre ce service au sein d’un hôtel, même si leurs besoins sont rares. Dans ce cas, ils utilisent les salles de conférence de l’hôtel La Tête Noire et de l’Auberge du Vieux Moulin. La société Proalim organise régulièrement des réunions d’affaires mais disposent pour ce faire de salles dédiées dans ses locaux. Toutefois, une méconnaissance des équipements et services des hôtels est observable : un interlocuteur a déclaré ne pas se poser la question car selon lui, il n’existe pas de prestations annexes au sein des établissements de la ville. Le seul service attendu concerne l’offre de restauration. Pour les entreprises Gauthey Automatismes et C3D, un hôtel devrait proposer une offre de restauration de qualité, précisée de type gastronomique et haut de gamme (Gauthey Automatismes). Cette dernière précise que des repas d’affaires sont organisés dans des restaurants locaux (Chateaubriand, le Rempart, le Chapitre ou à Montceau-les-Mines au restaurant Le France). En revanche, pour les entreprises Veldeman Literie et Proalim, les traiteurs (dans le cadre des réunions d’affaires) et restaurants locaux suffisent. Les tarifs privilégiés sont pour tous compris entre 75€ et 100€ petit-déjeuners compris (entre 100€ et 125€ tarif affiché), qui correspondent pour tous (hormis la société Gauthey Automatismes) à des tarifs préférentiels chez les hôteliers. Agence de voyages et autocaristes La gamme de produits la plus satisfaisante pour les agences de voyages qui programment Autun concerne un 4* NN majoritairement, de type Les Ursulines. Le parking est essentiel pour les groupes de loisirs et un restaurant de type traditionnel est recommandé. La Bourgogne étant une destination connue pour sa gastronomie, il faudrait privilégier des plats régionaux de qualité, incitant les visiteurs à revenir. Pour Fairplay Voyages, un bon 3* NN, au-dessus de l’enseigne Ibis présente à Autun serait satisfaisant. Les équipements attendus sont là encore fonctionnels : un accès facile en bus et un emplacement dédié, une restauration de type traditionnelle. En termes de capacités d’hébergement, les réservations concernent généralement entre 10 et 30 chambres et entre 25 et 45 personnes. Un accueil chaleureux, convivial et un environnement agréable est aussi important que la propreté de l’ensemble de l’établissement. Pour Evao Voyages, dont l’interlocuteur connait bien Autun, l’hôtellerie existante est une hôtellerie d’étape et pas de destination. Elle souffre également d’un niveau qualitatif médiocre et d’une propreté générale limitée, autant de critères décisifs dans le choix des établissements programmés par les agences de voyages, end hors du simple problème de capacité d’accueil et d’emplacement de parking. L’offre globale ne correspond pas à leurs attentes. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 51 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier – Autun Intérêt pour le projet Entreprises Une seule entreprise se dit très intéressée par l’ouverture d’un nouvel établissement hôtelier à Autun. Aucune préférence sur le site d’implantation n’a été mentionnée. L’interlocuteur se dit être partiellement insatisfait du parc actuel et recherche un produit de qualité supérieure (de type 4*NN) à ce qui existe aujourd’hui. En effet, l’hôtel des Ursulines est en baisse et n’est plus l’établissement privilégié pour l’hébergement de ses visiteurs. Par ailleurs, l’hôtel La Tête Noire dispose de chambres trop petites. La plupart des entreprises interrogées (Proalim, Veldeman Literie et société C3D de DIM) se dit satisfaite du parc actuel et ne rencontre pas de problème particulier de réservation. Elle privilégierait éventuellement un nouvel établissement en fonction de l’environnement, du niveau de qualité et des tarifs proposés. La société C3D ne voit pas d’inconvénient à un nouveau projet hôtelier sur le site du plan d’eau du Vallon. Pour Veldeman Literie et Proalim cependant, l’emplacement du site est peu intéressant car trop éloigné de leurs locaux et du centre-ville. Une hôtellerie milieu ou haut de gamme à des tarifs identiques à ce qui existe déjà serait intéressante, entre 75€ et 100€ avec tarifs négociés. Agence de voyages et autocaristes L’intérêt des agences de voyages et des autocaristes reposent sur la catégorie et les tarifs proposés. Intéressés par des hôtels de type milieu ou haut de gamme, elles recherchent des prestations supérieures à ce qui existe déjà. Pour Kéolis Bourgogne, il est important de proposer un établissement avec un certain confort et de la prestance. Les tarifs proposés sont inférieurs à 100€ comme pour les entreprises. Avec des tarifs préférentiels bénéficiant de 10 ou 20% inférieurs aux prix affichés, Kéolis préconise des niveaux tarifaires identiques au tarif de l’hôtel La Tête Noire, environ 80€ pour ses groupes, et autour de 100€ similaires à l’hôtel Les Ursulines pour le groupe d’étudiants américains dont les prestations recherchées sont supérieures. Pour Magali Découverte, le budget recommandé est plus faible atteignant 50€ par personne en demi-pension. Les entretiens réalisés avec les différents acteurs économiques et touristiques font ressortir des avis mitigés concernant la création d’un nouvel hôtel à Autun. Il n’existe pas de réel besoin identifié en tant que tel à Autun. Pour les entreprises, l’offre actuelle est relativement satisfaisante. Les agences de voyages montrent à l’inverse un problème de concordance visà-vis de leurs besoins et de leurs attentes. Elles relèvent surtout un problème global de territoire, qui apparait avant tout comme une ville de passage et d’étape que comme une véritable destination touristique. Le parc hôtelier souffre d’un manque de capacités évident et d’un niveau qualitatif mitigé pour les prescripteurs actuels et potentiels. Les demandes visent des établissements 3* ou 4* nouvelles normes avec des équipements de base et des tarifs inférieurs à 100€ pour la majorité des interlocuteurs. L’implantation d’un nouvel établissement permettrait par ailleurs aux professionnels du tourisme interrogés de reconsidérer Autun comme une étape d’une nuit parmi un circuit. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 52 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier – Autun 4. AVIS SUR LA FAISABILITE DU PROJET 4.1. AVIS SUR LA FAISABILITE DU PROJET Au regard de l’ensemble des éléments cités à travers ce rapport, MKG Hospitality émet un avis favorable à la création d’un établissement milieu de gamme (3*NN) à Autun, sur le site face au Parc des Expositions. Cet emplacement permettra en effet de capitaliser sur une offre principalement axée sur le loisirs, en lien avec le développement de la zone directe environnante. Le site pressenti permettra de s’insérer dans le projet de création d’un pôle touristique autour du Plan d’eau du Vallon et de proposer un produit plus axé sur les clientèles de loisirs et familiales, qui sont aujourd’hui peu privilégiées par l’hôtellerie locale. Il présente par ailleurs la meilleure accessibilité et visibilité, car l’hôtel serait l’un des premiers visibles depuis l’axe majeur d’entrée de la ville (la route nationale N80) et serait plus proche de la gare TGV Le Creusot-Montchanin, à 30 minutes en voiture et relie la ville à Paris (1h) et Lyon (45 minutes). Les disponibilités foncières à proximité et le projet de développement de la zone laissent envisager la possibilité de proposer de nombreux équipements et services complémentaires et un environnement de destination de loisirs afin d’allonger la durée de séjours et d’ouvrir le champ des clientèles à l’échelle d’Autun. Autun est une ville dont l’activité économique repose sur le secteur tertiaire, surtout pourvoyeurs de nuitées d’affaires de passage et de commerciaux. Elle présente néanmoins des employeurs importants (2 sociétés de plus de 200 entreprises) dans l’industrie, certaines de renommées nationales et internationales et génératrices de nuitées. Ce dynamisme est renforcé par la présence d’un fort potentiel en matière de tourisme de loisirs grâce au riche patrimoine architectural de la ville et la thématique gallo-romaine en ligne avec la stratégie de communication de la région Bourgogne. L’offre hôtelière locale est caractérisée globalement par une faiblesse tant quantitative que qualitative. Le parc est majoritairement constitué d’une petite hôtellerie indépendante, avec en moyenne 18 chambres et un seul établissement hôtelier de chaînes. Caractérisé par une prédominance du segment économique, le parc en chambres est peu présent dans les créneaux supérieurs, avec une seule unité en milieu et haut de gamme. Contrairement aux autres segments et à l’hôtel Ibis, les deux hôtels milieu et haut de gamme faisant partie des hôtels proposant les plus grandes capacités pour la ville offrent un produit satisfaisant grâce à des rénovations davantage d’ensemble en vue de la mise aux normes et du nouveau classement hôtelier. Le parc hôtelier présent en face du terrain pressenti, l’hôtel Ibis Autun et Les Jardins du Lac nécessitent tous deux des rénovations de profondeur, malgré les efforts fournis par l’hôtel Ibis sur le bâtiment extérieur et le rez-dechaussée. L’analyse de la demande montre de meilleurs taux d’occupation dans les hôtels de plus grande capacité car ils bénéficient d’une clientèle plus variée, en l’occurrence en groupes et en clientèle de loisirs. L’hôtel La Tête Noire représentant le segment milieu de gamme bénéficie notamment de son adhésion au réseau Logis et de partenariats nationaux générant une clientèle régulière. Même si les prix moyens sont globalement inférieurs aux standards nationaux dans les hôtels de province, il est le seul parmi ceux qui performent le mieux à afficher un niveau de RevPAR en ligne avec son segment grâce à un bon équilibre entre taux d’occupation et prix moyen. Le positionnement tarifaire global dans la Communauté de Communes et à Autun, qui concentre plus de 80% du parc en chambres, fait apparaître un potentiel de développement d’un produit à des tarifs en chambre double standard entre 60€ et 80€. MKG Hospitality préconise de créer un hôtel milieu de gamme avec des tarifs positionnés sur ce créneau, correspondant à de l’hôtellerie économique supérieure, afin de garantir un bon remplissage. Cet avis positif est conditionné par la réalisation des différents volets touristiques de la zone Vallon Pont L’Evêque ainsi qu’une commercialisation et une communication adaptée aux clientèles de loisirs puis d’affaires. Il est ainsi fortement recommandé de ne pas créer une concurrence frontale au parc hôtelier existant, notamment de proximité, via une offre milieu de gamme, un cadre verdoyant aux abords directs de l’établissement et une véritable offre loisirs (en partenariat avec les différentes activités de la zone), généralement et encore trop peu développée par les hôteliers de la zone à ce jour. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 53 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier – Autun 4.2. RECOMMANDATIONS PRODUIT 4.2.1 Positionnement catégoriel Un positionnement sur le créneau milieu de gamme (3*NN) est approprié, pour les raisons suivantes : - Les performances enregistrées par les établissements économiques et milieu de gamme, dont les hôtels Ibis et de La Tête Noire, sont jugées satisfaisantes, avec plus de 60% de taux d’occupation, - Ce taux de remplissage annuel met en exergue une bonne fréquentation moyenne annuelle dont quelques périodes de saturation, - En 2012, le RevPAR des hôtels économiques et milieu de gamme de la zone d’étude est jugé tout à fait correct, - La catégorie milieu de gamme est peu représentée avec l’Hôtel de La Tête Noire seulement soit 12,1% des chambres recensées, - L’absence de tarif entre 75€ et 93€ laisse apparaitre une fenêtre d’opportunité pour une nouvelle offre hôtelière de gamme supérieure avec un bon rapport qualité/prix, - Les prescripteurs témoignent d’un intérêt favorable pour une offre de qualité, ce qui correspondra tout à fait à une catégorie milieu de gamme. 4.2.2 Capacité Compte-tenu de la taille des hôtels de la zone d’étude et de leur taux de remplissage, une capacité de 50 chambres peut être envisagée : - Elle sera supérieure à la taille moyenne recensée qui est de 18 chambres, et constituera ainsi la plus grande capacité de la zone d’étude, - Les établissements de plus de 40 chambres sont aujourd’hui ceux qui fonctionnent le mieux au sein de la zone d’étude, permettant une diversification dans l’accueil des clientèles, - Celle-ci sera suffisamment élevée pour accueillir des groupes de taille moyenne, - Elle permettra également de l’impact de la basse saison, de novembre à avril, où les taux d’occupation sont aujourd’hui généralement inférieurs à 50%. Les 50 chambres seront équipées de lits doubles, convertibles en twin (notamment pour les groupes). Afin de satisfaire une demande familiale et plus généralement de loisirs, elles pourront accueillir un troisième lit d’appoint et seront aussi communicantes. Les chambres seront par ailleurs équipées de manière à satisfaire les attentes des différentes clientèles : literie confortable avec couette, espace bureau / télévision vaste et lumineux, Wifi gratuit (ainsi que dans les espaces communs), téléviseur à écran plat, climatisation, chaînes internationales (notamment pour les clientèles étrangères). Un plateau de courtoisie (bouilloire, petite bouteille d’eau, dosettes de café, thé) sera un élément différenciant vis-à-vis de la majorité des concurrents et constituera par ailleurs une attention appréciée par toutes les clientèles. L’hôtel se démarquera de ses principaux concurrents par sa modernité, son confort et par un produit particulièrement bien adapté tant aux attentes des touristes d’agrément que d’affaires. Une attention particulière devra être portée à l’accueil, grâce à un service de réception 24h/24 et à la présence d’un personnel disponible et qualifié, élément notable qui a été souligné au sein des structures les plus performantes. 4.2.3 Restauration Une offre de restauration semble indispensable à la réussite du projet, la gastronomie bourguignonne étant largement réputée auprès des clientèles étrangères mais aussi françaises. Une thématique axée sur une cuisine ainsi qu’une sommellerie locale et régionale sera donc fédératrice. Par ailleurs, la présence d’un restaurant permettra d’établir des tarifs demi-pension afin d’optimiser le remplissage de la salle et aussi d’éviter aux clientèles de se déplacer pour déjeuner ou dîner. Il apparait aussi nécessaire que le restaurant soit ouvert aux clientèles extérieures afin d’en maximiser sa rentabilité. Il comportera idéalement une MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 54 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier – Autun terrasse ouverte durant les beaux jours. Une capacité de 50 à 70 places semble envisageable. La salle du restaurant pourra par ailleurs être utilisée pour le petit-déjeuner (buffet) Un espace bar avec quelques fauteuils sera attenant au restaurant afin de renforcer la convivialité du lieu. 4.2.4 Prestations annexes L’hôtel proposera idéalement un « business corner » qui proposera au moins un ordinateur avec accès internet en libre service, proche de la réception. Un parking privatif serait également à envisager avec plusieurs emplacements réservés aux bus afin de faciliter la venue de groupes affaires comme de loisirs. Etant donné la proximité du Parc des Expositions, l’hôtel pourra proposer une salle de réception d’environ 30 personnes. Elle pourra à la fois servir de lieu d’appoint pour les manifestations professionnelles ayant lieu à l’Eduen mais elle pourra également servir dans le cadre des mariages qui y sont également organisés, pour la prise du petit-déjeuner/brunch afin de ne pas déranger les autres clients de l’hôtel. Cette salle pourrait également servir à des déjeuners / diners d’affaires ou privés de plus de 15 personnes. 4.2.5 Enseigne Compte-tenu des caractéristiques énumérées dans l’avis et les recommandations, et de l’hôtellerie présente au sein de la zone d’étude, l’exploitation de l’hôtel en projet par une chaîne hôtelière intégrée ou volontaire est recommandée. En effet, il s’agira à la fois d’un élément de différenciation (un seul hôtel de chaîne intégrée et 3 établissements en réseau volontaire). Les enseignes pouvant être envisagées sont les suivantes (par ordre alphabétique) : - Best Western : enseigne internationale (coopérative), 315 hôtels en France (155 destinations), Brit Hotel : réseau volontaire français, 108 hôtels en France, Cerise : chaîne intégré de 6 hôtels en France, Ibis Styles : enseigne intégrée du groupe Accor, 106 hôtels en France, 166 établissements dans le monde, Kyriad : enseigne intégrée de Louvre Hotels Group, plus de 200 hôtels en France, Quality : enseigne internationale, 14 hôtels en France, Qualys : réseau volontaire français, 22 hôtels en France. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 55 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier – Autun 5. RESULTATS PREVISIONNELS 5.1. TAUX D’OCCUPATION PREVISIONNELS L’hôtel en projet s’insèrera dans un marché de 256 chambres au sein duquel les hôtels qui disposent des plus grandes capacités (supérieures à 30 chambres) ont enregistré en 2012 un taux d’occupation moyen supérieur à 60%. D’autre part, la demande hôtelière devrait évoluer favorablement au cours des prochaines années, sous l’effet du développement de la zone Vallon – Pont l’Evêque à proximité directe du site retenu visant à redynamiser la zone en termes touristiques via notamment des équipements de loisirs et une requalification de l’ensemble en « Parc naturel de loisirs des Portes du Morvan ». Par ailleurs, l’implantation d’un hôtel face au Parc des Expositions permettra d’offrir une nouvelle dynamique de commercialisation de l’infrastructure alliée à une communication plus appuyée, ce qui attirera de nouvelles manifestations, notamment professionnelles, et donc potentiellement de nouvelles nuitées. Dans ce contexte, les taux d'occupation de l’hôtel, estimés pour les cinq premières années d'exploitation (2015 à 2019) sont les suivants : 2015 2016 2017 2018 2019 52,5% 58,6% 61,9% 63,2% 63,2% Le détail par saison figure en page suivante. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 56 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier – Autun ESTIMATION DU TAUX D'OCCUPATION PREVISIONNEL HOTEL ECONOMIQUE SUPERIEUR - 50 CHAMBRES Très Haute Saison Haute Saison Basse Saison 2015 Très Haute Saison Haute Saison Basse Saison TOTAL 2016 Très Haute Saison Haute Saison Basse Saison TOTAL 2017 Très Haute Saison Haute Saison Basse Saison TOTAL 2018 Très Haute Saison Haute Saison Basse Saison TOTAL 2019 Très Haute Saison Haute Saison Basse Saison TOTAL mois d'août soit 31 jours mois de mai à juillet, septembre et octobre soit 153 jours mois de novembre à avril soit 181 jours Nombre de jours 31 153 181 365 Chambres disponibles 1 550 7 650 9 050 18 250 Chambres vendues TO 1 054 4 361 4 163 9 578 68% 57% 46% 52,5% Nombre de jours Chambres disponibles Chambres vendues TO 31 153 182 366 1 550 7 650 9 100 18 300 1 085 4 820 4 823 10 728 70% 63% 53% 58,6% Nombre de jours Chambres disponibles Chambres vendues TO 31 153 181 365 1 550 7 650 9 050 18 250 1 116 5 202 4 978 11 296 72% 68% 55% 61,9% Nombre de jours Chambres disponibles Chambres vendues TO 31 153 181 365 1 550 7 650 9 050 18 250 1 116 5 355 5 068 11 539 72% 70% 56% 63,2% Nombre de jours Chambres disponibles Chambres vendues TO 31 153 181 365 1 550 7 650 9 050 18 250 1 116 5 355 5 068 11 539 72% 70% 56% 63,2% MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 57 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier – Autun 5.2. MIX-CLIENTELES PREVISIONNEL La répartition de la clientèle a été établie après une analyse du marché hôtelier existant, des caractéristiques de la clientèle habituelle des établissements de la zone d’étude, des spécificités du site d’implantation et du positionnement recommandé pour l’hôtel. - Individuels Affaires & Corporates : l’hôtel attirera des clientèles d’affaires en raison du tissu économique autunois, générateur de demande via la venue de commerciaux, collaborateurs, fournisseurs. Certaines entreprises seront très certainement amenées à passer un contrat négocié avec l’hôtelier. L’hôtel sera notamment attractif envers ce segment de clientèle en raison de sa nouveauté et de sa modernité. Les clients affaires et corporates seront essentiellement présents du lundi au jeudi. - Groupes d’affaires et mariages : la proximité du Parc des Expositions sera naturellement pourvoyeuse de nuitées dans le cadre de manifestations professionnelles d’envergure qui généreront à la fois des nuitées mais aussi une location de salle pour des réunions en petit comité. L’entretien avec l’infrastructure a par ailleurs révélé l’accueil de mariages. Ainsi, l’hôtel en projet sera tout à fait susceptible d’héberger les familles, les proches des mariés et autres invités. Ces évènements en particulier pourront également générer une location de salle pour des petits-déjeuners / brunchs les jours pré et post évènement. - Individuels Loisirs : la programmation envisagée de la zone Vallon Pont l’Evêque autour d’une thématique touristique et de bien être devra être pleinement exploitée par l’établissement, notamment via des partenariats, afin de proposer des packages destinées aux clientèles d’agrément. Ce segment représentera le cœur de cible de l’hôtel. - Groupes Tourisme/FIT/Agences : la capacité de 50 clés et la présence d’un parking pouvant accueillir des bus permettra d’attirer des groupes de taille moyenne. Le mix-clientèle se présente en 2015 (année d’ouverture) et 2019 (année de croisière) comme suit : 2015 2019 Individuels Affaires & Corporates 22,1% 22,5% Groupes d’affaires et Mariages 15,4% 15,4% Individuels Loisirs 46,8% 46,6% Groupes loisirs 15,7% 15,6% En % des chambres vendues La répartition par saison figure en pages suivantes. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 58 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier – Autun ESTIMATION DES VOLUMES DE CHAMBRES VENDUES PAR SEGMENTS HOTEL ECONOMIQUE SUPERIEUR - 50 CHAMBRES 2015 Très Haute Saison Chbres vendues Haute Saison Individuels Affaires & Corporates Groupes d'affaires & Mariages Individuels Tourisme Groupes Tourisme, FIT TOTAL 0% 20% 60% 20% 100% 0 211 632 211 1 054 20% 10% 50% 20% 100% Chbres vendues 872 436 2 180 872 4 361 Basse Saison 30% 20% 40% 10% 100% Chbres vendues 1 249 833 1 665 416 4 163 TOTAL 22,1% 15,4% 46,8% 15,7% 100% Chbres vendues 2 121 1 479 4 478 1 499 9 578 Chbres Disponibles 18 250 Individuels Affaires & Corporates Groupes d'affaires & Mariages Individuels Tourisme Groupes Tourisme, FIT TOTAL 0,0% 20% 60% 20% 100% Chbres Vendues 9 578 T.O 52,5% 2016 Très Haute Saison Chbres vendues Haute Saison 0 217 651 217 1 085 20% 10% 50% 20% 100% Chbres vendues 964 482 2 410 964 4 820 Basse Saison 30% 20% 40% 10% 100% 4 823 Chbres vendues 1 447 965 1 929 482 TOTAL 22,5% 15,5% 46,5% 15,5% 100% Chbres vendues 2 411 1 664 4 990 1 663 10 728 Chbres Disponibles 18 300 Chbres Vendues 10 728 T.O 58,6% Individuels Affaires & Corporates Groupes d'affaires & Mariages Individuels Tourisme Groupes Tourisme, FIT TOTAL 0,0% 20% 60% 20% 100% 0 223 670 223 1 116 Haute Saison 20% 10% 50% 20% 100% Chbres vendues 1 040 520 2 601 1 040 5 202 Basse Saison 30% 20% 40% 10% 100% Chbres vendues 1 493 996 1 991 498 4 978 TOTAL 22,4% 15,4% 46,6% 15,6% 100% Chbres vendues 2 534 1 739 5 262 1 761 11 296 Chbres Disponibles 18 250 Chbres Vendues 11 296 T.O 61,9% 2017 Très Haute Saison Chbres vendues MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 59 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier – Autun ESTIMATION DES VOLUMES DE CHAMBRES VENDUES PAR SEGMENTS Individuels Affaires & Corporates Groupes d'affaires & Mariages Individuels Tourisme Groupes Tourisme, FIT TOTAL 0,0% 20% 60% 20% 100% 0 223 670 223 1 116 Haute Saison 20% 10% 50% 20% 100% Chbres vendues 1 071 536 2 678 1 071 5 355 2018 Très Haute Saison Chbres vendues Basse Saison 30% 20% 40% 10% 100% Chbres vendues 1 520 1 014 2 027 507 5 068 TOTAL 22,5% 15,4% 46,6% 15,6% 100% Chbres vendues 2 591 1 772 5 374 1 801 11 539 Chbres Disponibles 18 250 Chbres Vendues 11 539 T.O 63,2% Individuels Affaires & Corporates Groupes d'affaires & Mariages Individuels Tourisme Groupes Tourisme, FIT TOTAL 0,0% 20% 60% 20% 100% 2019 Très Haute Saison Chbres vendues 0 223 670 223 1 116 Haute Saison 20% 10% 50% 20% 100% Chbres vendues 1 071 536 2 678 1 071 5 355 Basse Saison 30% 20% 40% 10% 100% Chbres vendues 1 520 1 014 2 027 507 5 068 TOTAL 22,5% 15,4% 46,6% 15,6% 100% Chbres vendues 2 591 1 772 5 374 1 801 11 539 Chbres Disponibles 18 250 Chbres Vendues 11 539 T.O 63,2% MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 60 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier – Autun 5.3. REDUCTIONS, PRIX MOYEN ET DUREE DE SEJOUR Les prix affichés de l’hôtel seront de 92€ en août, 82€ en haute saison et 72€ en basse saison, permettant ainsi d’investir l’absence tarifaire relevée entre 75€ et 93€ en haute saison. En 2019, les prix moyens par segment (en euros constants 2013) dans l’hôtel, seront les suivants : Indice de fréquentation Taux de réduction 2019 Individuels Affaires & Corporates 1,1 5% 73,4 € Groupes d’affaires et Mariages 1,5 12% 69 € Individuels Loisirs 1,9 5% 77 € Groupes Loisirs / FIT 1,9 12% 72,2 € 74,2 € Prix moyen hébergement IF = Indice de Fréquentation Le détail par saison figure en pages suivantes. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 61 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier – Autun PRIX MOYEN PONDERE TTC 2015 Très Haute Saison Chbres vendues Prix moyen pondéré Chiffre d'affaires Haute Saison Chbres vendues Prix moyen pondéré Chiffre d'affaires Basse Saison Chbres vendues Prix moyen pondéré Chiffre d'affaires Total chbres vendues Total chiffre d'affaires Prix moyen pondéré 2016 Très Haute Saison Chbres vendues Prix moyen pondéré Chiffre d'affaires Haute Saison Chbres vendues Prix moyen pondéré Chiffre d'affaires Basse Saison Chbres vendues Prix moyen pondéré Chiffre d'affaires Total chbres vendues Total chiffre d'affaires Prix moyen pondéré 2017 Très Haute Saison Chbres vendues Prix moyen pondéré Chiffre d'affaires Haute Saison Chbres vendues Prix moyen pondéré Chiffre d'affaires Basse Saison Chbres vendues Prix moyen pondéré Chiffre d'affaires Total chbres vendues Total chiffre d'affaires Prix moyen pondéré Individuels Affaires & Corporates Groupes d'affaires & Mariages Individuels Tourisme Groupes Tourisme, FIT TOTAL 0 87 0 211 81 17 066 632 87 55 272 211 81 17 066 1 054 84,8 89 404 872 78 67 937 436 72 31 465 2 180 78 169 841 872 72 62 931 4 361 76,2 332 174 1 249 68 85 425 2 121 153 361 72,3 833 63 52 754 1 479 101 285 68,5 1 665 68 113 900 4 478 339 013 75,7 416 63 26 377 1 499 106 374 71,0 4 163 66,9 278 455 9 578 700 033 73,1 Individuels Affaires & Corporates Groupes d'affaires & Mariages Individuels Tourisme Groupes Tourisme, FIT TOTAL 0 87 0 217 81 17 568 651 89 58 035 217 83 17 920 1 085 86,2 93 523 964 79 75 839 482 73 35 125 2 410 79 189 597 964 73 70 251 4 820 76,9 370 811 1 447 68 98 968 2 411 174 807 72,5 965 63 61 117 1 664 113 811 68,4 1 929 68 131 957 4 990 379 589 76,1 482 63 30 559 1 663 118 729 71,4 4 823 66,9 322 601 10 728 786 935 73,4 Individuels Affaires & Corporates Groupes d'affaires & Mariages Individuels Tourisme Groupes Tourisme, FIT TOTAL 0 87 0 223 81 18 070 670 91 60 887 223 84 18 800 1 116 87,6 97 758 1 040 79 82 676 520 74 38 292 2 601 79 206 691 1 040 74 76 584 5 202 77,7 404 243 1 493 69 103 160 2 534 185 836 73,3 996 64 63 706 1 739 120 068 69,0 1 991 69 137 546 5 262 405 124 77,0 498 64 31 853 1 761 127 237 72,2 4 978 67,6 336 264 11 296 838 265 74,2 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 62 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier – Autun CALCUL DU PRIX MOYEN PONDERE TTC 2018 Très Haute Saison Chbres vendues Prix moyen pondéré Chiffre d'affaires Haute Saison Chbres vendues Prix moyen pondéré Chiffre d'affaires Basse Saison Chbres vendues Prix moyen pondéré Chiffre d'affaires Total chbres vendues Total chiffre d'affaires Prix moyen pondéré 2019 Très Haute Saison Chbres vendues Prix moyen pondéré Chiffre d'affaires Haute Saison Chbres vendues Prix moyen pondéré Chiffre d'affaires Basse Saison Chbres vendues Prix moyen pondéré Chiffre d'affaires Total chbres vendues Total chiffre d'affaires Prix moyen pondéré Individuels Affaires & Corporates Groupes d'affaires & Mariages Individuels Tourisme Groupes Tourisme, FIT TOTAL 0 87 0 223 81 18 070 670 91 60 887 223 84 18 800 1 116 87,6 97 758 1 071 79 85 108 536 74 39 418 2 678 79 212 770 1 071 74 78 837 5 355 77,7 416 133 1 520 69 105 035 2 591 190 143 73,4 1 014 64 64 864 1 772 122 353 69,0 2 027 69 140 047 5 374 413 704 77,0 507 64 32 432 1 801 130 069 72,2 5 068 67,6 342 378 11 539 856 269 74,2 Individuels Affaires & Corporates Groupes d'affaires & Mariages Individuels Tourisme Groupes Tourisme, FIT TOTAL 0 87 0 223 81 18 070 670 91 60 887 223 84 18 800 1 116 87,6 97 758 1 071 79 85 108 536 74 39 418 2 678 79 212 770 1 071 74 78 837 5 355 77,7 416 133 1 520 69 105 035 2 591 190 143 73,4 1 014 64 64 864 1 772 122 353 69,0 2 027 69 140 047 5 374 413 704 77,0 507 64 32 432 1 801 130 069 72,2 5 068 67,6 342 378 11 539 856 269 74,2 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 63 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier – Autun 5.4. ACTIVITES ANNEXES 5.4.1 Activité en restauration Les taux de captage et tickets moyens par segment de clientèle s’établiront de la façon suivante : Individuels affaires & Corporates Groupes d’affaires et Mariages Individuels Loisirs Groupes Loisirs Journée d’étude Clientèle extérieure TOTAL Taux de captage 60% 90% 60% 90% - - 70% Ticket moyen 17 € 15 € 17 € 14 € 23 20 17,2 € 5.4.2 Activité en petit déjeuners et divers Pour les petits-déjeuners, les taux de captage suivants ont été appliqués : Taux de captage Individuels Affaires & Corporates 70% Groupes d’affaires et Mariages 100% 8€ 7€ Ticket moyen (TTC) Individuels Loisirs Groupes Loisirs / FIT TOTAL 70% 100% 80% 8€ 6€ 7,4 € 5.5. CHIFFRES D’AFFAIRES PREVISIONNELS Le chiffre d’affaires prévisionnel (hors TVA) de l’hôtel est estimé de la façon suivante pour les 5 premières années d’exploitation : Hébergement Restauration Divers Total 2015 636 394€ 357 417€ 52 767€ 1 046 578€ 2016 715 396€ 395 990€ 55 601€ 1 166 987€ 2017 762 060€ 419 578€ 56 907€ 1 238 544€ 2018 778 426€ 434 680€ 57 470€ 1 270 577€ 2019 778 426€ 434 680€ 57 470€ 1 270 577€ * Euros constants 2013 – Hors Taxes 5.6. CONSTATS MARKETING MKG HOSPITALITY Les tableaux ci-après présentent les chiffres d’affaires prévisionnels de l’hôtel, pour les cinq premières années d'exploitation : de 2015 à 2019. Les constats marketing concernent les départements Hébergement, Restauration et Divers. Malgré toute la rigueur et le soin apportés à l'élaboration de ce dossier, ces chiffres prévisionnels ne sauraient prétendre à la vérité absolue. Toutes les prévisions de chiffres d'affaires et de comptes d'exploitation élaborées dans ce dossier sont conditionnées par la concrétisation du produit tel qu'il a été présenté précédemment. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 64 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier – Autun CONSTATS MARKETING 2015 HOTEL ECONOMIQUE SUPERIEUR - 50 CHAMBRES Individuels Affaires & Corporates Groupes d'affaires & Mariages Individuels Tourisme Groupes Tourisme, FIT Journées d'étude Restauration extérieure TOTAL (EUROS) % du CA total 50 CHAMBRES 50 Nombre de chambres Indice de fréquentation Nombre de nuitées Taux d'occupation Prix moyen Hébergement TTC Prix moyen Hébergement HT 2 121 1,1 2 333 12% 72,3 65,7 1 479 1,5 2 219 8% 68,5 62,2 4 478 1,9 8 508 25% 75,7 68,8 1 499 1,9 2 848 8% 71,0 64,5 9 578 1,66 15 909 52,5% 73,1 66,4 153 361 139 419 101 285 92 078 339 013 308 194 106 374 96 704 700 033 636 394 RESTAURANT Taux de captage Nombre de couverts Prix moyen Restaurant CHIFFRE D'AFFAIRES RESTAURANT TTC CHIFFRE D'AFFAIRES RESTAURANT HT 60% 1 400 17 23 798 21 634 90% 1 997 15 29 959 27 235 60% 5 105 17 86 781 78 892 90% 2 564 14 35 891 32 628 PETIT DEJEUNER Taux de captage Nombre de petits déjeuners Prix moyen petit déjeuner en Euros CHIFFRE D'AFFAIRES PETITS DEJEUNERS TTC CHIFFRE D'AFFAIRES PETITS DEJEUNERS HT 70% 1 633 8 13 065 11 878 100% 2 219 7 15 534 14 122 70% 5 956 8 47 644 43 313 100% 2 848 6 17 091 15 537 2 333 2 121 2 219 2 017 17 016 15 469 4 273 3 884 39 196 35 633 47 712 43 375 151 441 137 674 DIVERS Ventes : location de salles, souvenirs 2 121 14 795 CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL DIVERS TTC CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL DIVERS HT 2 121 1 768 CHIFFRE D'AFFAIRES HEBERGEMENT TTC CHIFFRE D'AFFAIRES HEBERGEMENT HT BAR CHIFFRE D'AFFAIRES BAR TTC CHIFFRE D'AFFAIRES BAR HT CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL RESTAURATION TTC CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL RESTAURATION HT CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL TTC CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL HT % / CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL HT 61% 3 285 20 65 700 59 727 70% 15 230 17,2 262 368 238 516 0 0 0 0 80% 12 656 7,4 93 335 84 850 1 760 1 600 9 855 8 959 37 456 34 051 3% 57 254 52 049 22 000 20 000 75 555 68 686 393 159 357 417 34% 8 956 2 249 35 200 0 63 320 14 795 12 329 8 956 7 463 2 249 1 874 35 200 29 333 0 0 63 320 52 767 194 678 176 820 163 792 147 781 499 410 453 330 165 877 150 627 57 200 49 333 75 555 68 686 1 156 512 1 046 578 16,9 14,1 43,3 14,4 4,7 6,6 100 880 23 20 240 18 400 23% 8% 5% COPYRIGHT 98.09.0025 - Les prix moyens et les chiffres d'affaires sont exprimés en euros constants 2013 - TABLEAU NON CONTRACTUEL MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 65 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier – Autun CONSTATS MARKETING 2016 HOTEL ECONOMIQUE SUPERIEUR - 50 CHAMBRES Individuels Affaires & Corporates Groupes d'affaires & Mariages Individuels Tourisme Groupes Tourisme, FIT Journées d'étude Restauration extérieure TOTAL (EUROS) Evolution / N-1 50 CHAMBRES 50 Nombre de chambres Indice de fréquentation Nombre de nuitées Taux d'occupation Prix moyen Hébergement TTC Prix moyen Hébergement HT 2 411 1,1 2 652 13% 72,5 65,9 1 664 1,5 2 495 9% 68,4 62,2 4 990 1,9 9 481 27% 76,1 69,2 1 663 1,9 3 160 9% 71,4 64,9 10 728 1,66 17 788 58,6% 73,4 66,7 174 807 158 915 113 811 103 464 379 589 345 081 118 729 107 935 786 935 715 396 RESTAURANT Taux de captage Nombre de couverts Prix moyen Restaurant CHIFFRE D'AFFAIRES RESTAURANT TTC CHIFFRE D'AFFAIRES RESTAURANT HT 60% 1 591 17 27 049 24 590 90% 2 246 15 33 687 30 624 60% 5 689 17 96 705 87 914 90% 2 844 14 39 817 36 197 PETIT DEJEUNER Taux de captage Nombre de petits déjeuners Prix moyen petit déjeuner en Euros CHIFFRE D'AFFAIRES PETITS DEJEUNERS TTC CHIFFRE D'AFFAIRES PETITS DEJEUNERS HT 70% 1 856 8 14 851 13 500 100% 2 495 7 17 467 15 879 70% 6 637 8 53 093 48 266 100% 3 160 6 18 960 17 237 2 652 2 411 2 495 2 268 18 962 17 238 4 740 4 309 44 552 40 501 53 649 48 772 168 760 153 418 DIVERS Ventes : location de salles, souvenirs 2 411 16 636 CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL DIVERS TTC CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL DIVERS HT 2 411 2 009 CHIFFRE D'AFFAIRES HEBERGEMENT TTC CHIFFRE D'AFFAIRES HEBERGEMENT HT BAR CHIFFRE D'AFFAIRES BAR TTC CHIFFRE D'AFFAIRES BAR HT CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL RESTAURATION TTC CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL RESTAURATION HT CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL TTC CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL HT % / CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL HT 12% 3 614 20 72 270 65 700 70% 16 863 17,2 289 768 263 426 0 0 0 0 80% 14 148 7,4 104 371 94 883 1 760 1 600 10 841 9 855 41 450 37 681 11% 63 518 57 743 22 000 20 000 83 111 75 555 435 589 395 990 11% 9 980 2 495 35 200 0 66 721 16 636 13 863 9 980 8 317 2 495 2 079 35 200 29 333 0 0 66 721 55 601 5% 221 769 201 426 184 096 166 099 558 329 506 816 184 741 167 758 57 200 49 333 83 111 75 555 1 289 246 1 166 987 11% 17,3 14,2 43,4 14,4 4,2 6,5 100 880 23 20 240 18 400 10% 12% COPYRIGHT 98.09.0025 - Les prix moyens et les chiffres d'affaires sont exprimés en euros constants 2013 - TABLEAU NON CONTRACTUEL MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 66 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier – Autun CONSTATS MARKETING 2017 HOTEL ECONOMIQUE SUPERIEUR - 50 CHAMBRES Individuels Affaires & Corporates Groupes d'affaires & Mariages Individuels Tourisme Groupes Tourisme, FIT Journées d'étude Restauration extérieure TOTAL (EUROS) Evolution / N-1 50 CHAMBRES 50 Nombre de chambres Indice de fréquentation Nombre de nuitées Taux d'occupation Prix moyen Hébergement TTC Prix moyen Hébergement HT 2 534 1,1 2 787 14% 73,3 66,7 1 739 1,5 2 608 10% 69,0 62,8 5 262 1,9 9 997 29% 77,0 70,0 1 761 1,9 3 347 10% 72,2 65,7 11 296 1,66 18 739 61,9% 74,2 67,5 185 836 168 942 120 068 109 153 405 124 368 295 127 237 115 670 838 265 762 060 RESTAURANT Taux de captage Nombre de couverts Prix moyen Restaurant CHIFFRE D'AFFAIRES RESTAURANT TTC CHIFFRE D'AFFAIRES RESTAURANT HT 60% 1 672 17 28 428 25 843 90% 2 348 15 35 213 32 012 60% 5 998 17 101 970 92 700 90% 3 012 14 42 167 38 333 PETIT DEJEUNER Taux de captage Nombre de petits déjeuners Prix moyen petit déjeuner en Euros CHIFFRE D'AFFAIRES PETITS DEJEUNERS TTC CHIFFRE D'AFFAIRES PETITS DEJEUNERS HT 70% 1 951 8 15 607 14 188 100% 2 608 7 18 258 16 599 70% 6 998 8 55 983 50 894 100% 3 347 6 20 079 18 254 2 787 2 534 2 608 2 371 19 994 18 176 5 020 4 563 46 822 42 565 56 080 50 981 177 947 161 770 DIVERS Ventes : location de salles, souvenirs 2 534 17 389 CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL DIVERS TTC CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL DIVERS HT 2 534 2 111 CHIFFRE D'AFFAIRES HEBERGEMENT TTC CHIFFRE D'AFFAIRES HEBERGEMENT HT BAR CHIFFRE D'AFFAIRES BAR TTC CHIFFRE D'AFFAIRES BAR HT CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL RESTAURATION TTC CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL RESTAURATION HT CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL TTC CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL HT % / CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL HT 7% 3 975 20 79 497 72 270 70% 17 885 17,2 307 514 279 558 0 0 0 0 80% 14 904 7,4 109 929 99 935 1 760 1 600 11 925 10 841 44 094 40 085 6% 67 266 61 151 22 000 20 000 91 422 83 111 461 536 419 578 6% 10 523 2 642 35 200 0 68 288 17 389 14 491 10 523 8 769 2 642 2 202 35 200 29 333 0 0 68 288 56 907 2% 235 191 213 618 193 537 174 625 593 595 538 834 197 145 179 023 57 200 49 333 91 422 83 111 1 368 090 1 238 544 6% 17,2 14,1 43,5 14,5 4,0 6,7 100 880 23 20 240 18 400 6% 5% COPYRIGHT 98.09.0025 - Les prix moyens et les chiffres d'affaires sont exprimés en euros constants 2013 - TABLEAU NON CONTRACTUEL MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 67 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier – Autun CONSTATS MARKETING 2018 HOTEL ECONOMIQUE SUPERIEUR - 50 CHAMBRES Individuels Affaires & Corporates Groupes d'affaires & Mariages Individuels Tourisme Groupes Tourisme, FIT Journées d'étude Restauration extérieure TOTAL (EUROS) Evolution / N-1 50 CHAMBRES 50 Nombre de chambres Indice de fréquentation Nombre de nuitées Taux d'occupation Prix moyen Hébergement TTC Prix moyen Hébergement HT 2 591 1,1 2 851 14% 73,4 66,7 1 772 1,5 2 658 10% 69,0 62,8 5 374 1,9 10 211 29% 77,0 70,0 1 801 1,9 3 422 10% 72,2 65,7 11 539 1,66 19 142 63,2% 74,2 67,5 190 143 172 857 122 353 111 230 413 704 376 095 130 069 118 245 856 269 778 426 RESTAURANT Taux de captage Nombre de couverts Prix moyen Restaurant CHIFFRE D'AFFAIRES RESTAURANT TTC CHIFFRE D'AFFAIRES RESTAURANT HT 60% 1 710 17 29 076 26 432 90% 2 393 15 35 889 32 626 60% 6 127 17 104 154 94 685 90% 3 080 14 43 116 39 196 PETIT DEJEUNER Taux de captage Nombre de petits déjeuners Prix moyen petit déjeuner en Euros CHIFFRE D'AFFAIRES PETITS DEJEUNERS TTC CHIFFRE D'AFFAIRES PETITS DEJEUNERS HT 70% 1 995 8 15 963 14 512 100% 2 658 7 18 609 16 917 70% 7 148 8 57 183 51 984 100% 3 422 6 20 531 18 665 2 851 2 591 2 658 2 417 20 422 18 566 5 133 4 666 47 889 43 536 57 157 51 961 181 759 165 235 DIVERS Ventes : location de salles, souvenirs 2 591 17 723 CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL DIVERS TTC CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL DIVERS HT 2 591 2 160 CHIFFRE D'AFFAIRES HEBERGEMENT TTC CHIFFRE D'AFFAIRES HEBERGEMENT HT BAR CHIFFRE D'AFFAIRES BAR TTC CHIFFRE D'AFFAIRES BAR HT CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL RESTAURATION TTC CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL RESTAURATION HT CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL TTC CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL HT % / CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL HT 2% 4 372 20 87 447 79 497 70% 18 562 17,2 319 921 290 837 0 0 0 0 80% 15 224 7,4 112 286 102 078 1 760 1 600 13 117 11 925 45 941 41 765 4% 68 780 62 527 22 000 20 000 100 564 91 422 478 148 434 680 4% 10 749 2 702 35 200 0 68 965 17 723 14 769 10 749 8 957 2 702 2 251 35 200 29 333 0 0 68 965 57 470 1% 240 624 218 552 197 232 177 959 606 212 550 287 201 551 183 023 57 200 49 333 100 564 91 422 1 403 382 1 270 577 3% 17,2 14,0 43,3 14,4 3,9 7,2 100 880 23 20 240 18 400 4% 2% COPYRIGHT 98.09.0025 - Les prix moyens et les chiffres d'affaires sont exprimés en euros constants 2013 - TABLEAU NON CONTRACTUEL MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 68 Septembre 2013 www.mkg-group.com Etude d’implantation Projet hôtelier – Autun CONSTATS MARKETING 2019 HOTEL ECONOMIQUE SUPERIEUR - 50 CHAMBRES Individuels Affaires & Corporates Groupes d'affaires & Mariages Individuels Tourisme Groupes Tourisme, FIT Journées d'étude Restauration extérieure TOTAL (EUROS) Evolution / N-1 50 CHAMBRES 50 Nombre de chambres Indice de fréquentation Nombre de nuitées Taux d'occupation Prix moyen Hébergement TTC Prix moyen Hébergement HT 2 591 1,1 2 851 14% 73,4 66,7 1 772 1,5 2 658 10% 69,0 62,8 5 374 1,9 10 211 29% 77,0 70,0 1 801 1,9 3 422 10% 72,2 65,7 11 539 1,66 19 142 63,2% 74,2 67,5 190 143 172 857 122 353 111 230 413 704 376 095 130 069 118 245 856 269 778 426 RESTAURANT Taux de captage Nombre de couverts Prix moyen Restaurant CHIFFRE D'AFFAIRES RESTAURANT TTC CHIFFRE D'AFFAIRES RESTAURANT HT 60% 1 710 17 29 076 26 432 90% 2 393 15 35 889 32 626 60% 6 127 17 104 154 94 685 90% 3 080 14 43 116 39 196 PETIT DEJEUNER Taux de captage Nombre de petits déjeuners Prix moyen petit déjeuner en Euros CHIFFRE D'AFFAIRES PETITS DEJEUNERS TTC CHIFFRE D'AFFAIRES PETITS DEJEUNERS HT 70% 1 995 8 15 963 14 512 100% 2 658 7 18 609 16 917 70% 7 148 8 57 183 51 984 100% 3 422 6 20 531 18 665 2 851 2 591 2 658 2 417 20 422 18 566 5 133 4 666 47 889 43 536 57 157 51 961 181 759 165 235 DIVERS Ventes : location de salles, souvenirs 2 591 17 723 CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL DIVERS TTC CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL DIVERS HT 2 591 2 160 CHIFFRE D'AFFAIRES HEBERGEMENT TTC CHIFFRE D'AFFAIRES HEBERGEMENT HT BAR CHIFFRE D'AFFAIRES BAR TTC CHIFFRE D'AFFAIRES BAR HT CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL RESTAURATION TTC CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL RESTAURATION HT CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL TTC CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL HT % / CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL HT 0% 4 372 20 87 447 79 497 70% 18 562 17,2 319 921 290 837 0 0 0 0 80% 15 224 7,4 112 286 102 078 1 760 1 600 13 117 11 925 45 941 41 765 0% 68 780 62 527 22 000 20 000 100 564 91 422 478 148 434 680 0% 10 749 2 702 35 200 0 68 965 17 723 14 769 10 749 8 957 2 702 2 251 35 200 29 333 0 0 68 965 57 470 0% 240 624 218 552 197 232 177 959 606 212 550 287 201 551 183 023 57 200 49 333 100 564 91 422 1 403 382 1 270 577 0% 17,2 14,0 43,3 14,4 3,9 7,2 100 880 23 20 240 18 400 0% 0% COPYRIGHT 98.09.0025 - Les prix moyens et les chiffres d'affaires sont exprimés en euros constants 2013 - TABLEAU NON CONTRACTUEL MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 69 Septembre 2013 www.mkg-group.com