martinique guadeloupe ha réunion

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MARTINIQUE
GUADELOUPE
H-A RÉUNION
Giideloupe,
Saint-François
LA BULLE
SPÉCULATIVE ÉCLATE
Si le marché est atone dans les deux îles des Caraïbes, il reste plus actif à La Réunion
C
omme toujours, le marché immobilier dè La
Réunion tire mieux
son épingle du jeu que
ceux de la Guadeloupe
et de la Martinique.
Selon l'agence pour l'observation de La
Réunion, l'aménagement et l'habitat
(Agorah), le marché progresse lentement, avec des distorsions selon les
secteurs ; les prix dans le nord et l'ouest
restent très élevés. En revanche, dans
le neuf, les investisseurs métropolitains ont déserté, et, alors que les lois
de défiscalisation avaient produit
5 DOO logements intermédiaires en
2008, aujourd'hui ce nombre est
tombé a 780. Une production qui n'est
pas toujours adaptée à la demande
locale. «Mais, pour cela, ilfautpouvoir
commercialiser des logements entre
2 500 et 3 000 euros/m2 », note André
Ladevèze, le président de la fédération
des promoteurs de La Réunion. Une
capacité pas forcément évidente
compte tenu des coûts de construction
en constante hausse. Bref, s'il existe un
certain nombre de ZAG où sont encore
menés des programmes immobiliers,
la morosité l'emporte tout de même.
Dans ce contexte, le Duflot n'a pas
encore pris son envol.
La situation est la même en Guade loupe et en Martinique, où il ne reste
bien souvent que des queues de programmes en cours de commercialisation. Les nouveaux programmes sont
développés au compte-gouttes, ne
concernant que des secteurs très ciblés
et de petites opérations de 5 à 10 loge-
ments, àpeineplus. En Guadeloupe et
en Martinique, il n'y a guère plus que
les opérateurs sociaux pour développer des programmes de logements.
Dans l'ancien, le marché reste actif
à La Réunion pour les biens en dessous de 200 DOO euros. Au-delà, il
chute, selon les secteurs, de 10 à25 %.
Les maisons sont particulièrement
touchées: les propriétaires qui ont
acheté juste avant la crise réalisent
qu'ils revendront à perte. Les acquéreurs ont la main et négocient. La
situation est pire encore en Martinique
et en Guadeloupe où la négociation est
devenue un vrai sport. Résultat, les
prix ont parfois perdu 20 à 30 %. La
bulle spéculative créée avec les dispositifs fiscaux a éclaté.
COLETTE SABARLY
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MARTINIQUE
UN MARCHE TOUJOURS A LA PEINE
La Martinique continue de subir le contrecoup de la crise. Et si les acquéreurs
sont encore présents, ils négocient sans relâche
L
es investisseurs tombent de
haut: un 3-pièces de 70ni2
avec terrasse de IS m2 vient de
se vendre 150 DOO euros alors
qu'il avait été acquis215 DOO euros en
2005. Cet exemple reflète bien l'état
du marché immobilier. La raréfaction
des acquéreurs et le gonflement de
l'offre - beaucoup d'investisseurs en
Girardin revendent aujourd'hui entraînent, en effet, des baisses de
prix tres significatives. Depuis la crise,
les professionnels de l'immobilier
estiment que cette baisse a atteint
entre 5 et 10 % par an dans l'ancien.
Rien qu'en 2012 les notaires de France
ont enregistré un repli des valeurs de
9,3 % en moyenne sur toute Ille. Dans
le neuf, les appartements auraient
même perdu SO % de leur valeur.
«Beaucoup d'investisseurs se rendent
compte qu'ils ont gagné SO DOO euros
en économie d'impôt mais qu'ils vont
devoiraccepterdeperdreSO 000 euros
à la revente», indique Géraldine Ottaviani, du groupe Destination Immobilier. Face à des prix qu'ils estiment
trop souvent surévalués, les acquéreurs font la fine bouche. « La négocia-
tion est devenue un sport en Martinique», note Monique Constantin,
notaire chez Monassier. Résultat, les
investisseurs ont le sentiment de
brader leurs biens. «Maissi c'était réellement le cas, ils verraient 20 ou
30 acquéreurs se précipiter. Or, ce n'est
pas ie cas. Tout juste ont-ils une ou
deux visites », note un agent immobilier qui ne souhaite pas être cité.
Durement frappe par la crise econoLes primomique, le marché immobilier martiaccédants
niquais ne semble pas près de sortir
modestes
du marasme dans lequel il est plongé.
ont
«La crise économique, lechômage, des
beaucoup
revenus en berne, l'alourdissement de
de mal à
la fiscalité sur les plus-values... Tout
concrétiser
cela continue déplomber le marché»,
leur rêve de
confirme Francis Thomas, le patron
maison.
du groupe MPI. D'où une forte érosion
de la demande. D'autant que, parallèlement, les Martiniquais ont plus de
mal à décrocher un crédit. Car si les
taux très bas ont amélioré leur pouvoir
d'achat depuis quèlques années, les
banques, elles, sont très frileuses.
Certes, les salariés de la fonction
publique - ils sont 41,6 % ici - n'ont
pas trop de souci pour décrocher un
financement, mais, pour les autres,
c'est le parcours du combattant, surtout s'ils résident et travaillent hors de
la communauté d'agglomération du
centre de la Martinique (Cacem), qui
concentre 64% des entreprises et
60 % des emplois. A moins d'avoir IS à
20 % d'apport personnel et de financer son achat sur moins de vingt ans,
il est difficile d'obtenir un crédit. Selon
le courtier Meilleurtaux.com, le
montant moyen d'une transaction
s'établit à 209 000 euros et celui de
l'apport à 28 550 euros. Pour financer
cet achat, un ménage emprunte
173 700 euros qu'il rembourse sur à
peine seize ans. Preuve que les
banques ne prêtent qu'à ceux qui ont
un bon pouvoir d'achat.
D'ailleurs, toujours selon Meilleurtaux.com, le revenu de ceux qui parviennent à acheter se situe en
moyenne à 6 600 euros mensuels sur
l'ensemble de l'île. Dans ces conditions, les primo-accédants modestes
ont beaucoup de mal à concrétiser
leur rêve de maison. Dans la plupart
des cas, leur budget oseille entre
170 000 et 200 000 euros tout com2f7695ff51b09d0102024554c409f5be22e26288917634d
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pris. Or, à ce niveau de prix, difficile de
les satisfaire. «Les primo-accédants ne
peuvent bien souvent acheter que
lorsque le montant de la mensualité
n'excèdepas celui de leur loyer, indique
Julien Nicolas, agent indépendant
chez Optimhome. Mais peu de vendeurs sont prêts à lâcher leurs biens à
ce niveau deprix. » Les secundo-accédants, pour leur part, demeurent très
attentistes, d'autant que la baisse des
prix n'est, semble-t-il, pas terminée.
Quant aux investisseurs, ils sont
échaudés. D'où un dispositif Duflot
qui reste, pour l'heure, confidentiel. Il
est vrai aussi qu'il n'y a plus guère de
promoteurs privés à se hasarder à
développer de nouvelles opérations.
Seule la promotion sociale fait des
émules grâce au dispositif de défiscalisation sociale. «Si fes logements
sociaux représentaient à peine 200
logements en 2009, on en compte
aujourd'hui plus de 2 DOO »,
remarque Monique Constantin.
Assurément, le marché martiniquais
doit encore s'assainir avant de retrouver une activité normale.
COLETTESABARLY
FORT-DE-FRANCE
Ancien : I 5OO-2 7OO €/m2
Neuf : autour de 3 5OO €/m2
Lentement mais sûrement, la ville
change. A coups de rénovation
urbaine, d'éradication de l'habitat
insalubre (Porte-Caraïbes, Bon-Air,
Trenelle...), de grands projets urbains
(ZAG de l'Etang Z'Abricot et sa marina,
Pointe-Simon...), d'expropriations
pour construire le transport collectif
en site propre (TCSP) qui permettra de
relier le Lamentin à la PointeSimon, etc., les transformations sont
désormais visibles et rendent la capitale de l'île plus attractive. Résultat,
elle regagne des habitants. Et si son
centre-ville reste boudé compte tenu
d'un habitat dégrade, empilé sans
réelle cohérence, ses quartiers périphériques plus aérés et tranquilles,
comme Didier, Cluny, la Redoute ou
Ravine-Vilaine, ont du succès. «Pour
la plupart des Fay alais, l'accès facile à
son lieu de travail est devenu primordial, étant donné les embouteillages
qui étouffent l'agglomération»,
remarque Karl Desbordes, de Laforêt.
Il est vrai que l'agglomération
concentre un tiers de la population de
l'île et que les flux quotidiens entre
domicile et lieu de travail et vers la
communauté d'agglomération du
centre de la Martinique (Cacem) ne
cessent d'augmenter. D'où des prix
élevés. A Cluny, une maison de 180 m2
avec 800m2 de jardin vient d'être
acquise parle directeur d'une grande
surface pour 450 000 euros. Un prix
qui limite aux plus aisés l'accès à ces
quartiers. « Dans Vanden, ilfautcompterentrel 800et2 700euros/m2selon
laqualitédulogement»,noteMonique
Constantin de l'étude Monassier.
Comme ce 3-pièces de 72 m2 vendu
108 DOO euros ou ce 2-pièces de 41 m2
parti à 103 400 euros. Dans le neuf, les
valeurs grimpent entre 3 DOO et 4 DOO
euros/m2. Mais les programmes sont
de plus en plus rares compte tenu des
difficultés d'écoulement des stocks.
En témoigne, l'opération de la PointeSimon où, selon des agents immobiliers (le promoteur n'a pas souhaité
répondre), « Hy aurait eu un certain
nombre de désistements sur les réservations». Destination Immobilier, un
spécialiste des programmes neufs,
propose actuellement une petite résidence à Ravine-Vilaine, dont les
appartements sont vendus
Le Nouvel
Observateur
Comment analysezvous le marché immobilier?
Monique Constantin En 2012. l'activité a été très médiocre en Martinique. En2013, la crise continue de
produire ses effets et le marché
reste complexe. Hy a, eneffet, beaucoup de biens à la vente qui résultent des programmes réalisés en
défiscalisation et que beaucoup
d'investisseurs cherchent à
revendre aujourd'hui. Mais, côté
demande, les acquéreurs sont très
frileux et les banques ne facilitent
pas les projets.
Les vendeurs acceptent-ils de
baisser leurs prix ?
Les vendeurs qui ont acheté en
défiscalisation cherchent à faire
une plus-value sur la cession de
leurs biens malgré un régime des
plus-values moins favorable. Ils ont
acheté cher et ont du mal à s'adapter à la nouvelle donne du marché
et aux négociations quasi systématiques des acquéreurs. Certains
sont presses de vendre parce qu'ils
ne parviennent pas à faire face aux
charges et qu'ils ont mal évalué la
baisse des loyers. Dans ce cas, ils
acceptent de négocier. Mais ceux
qui ne sont pas presses refusent de
revoir leurs prix à la baisse ; dans ce
cas, les délais de vente peuvent
atteindre un ou deux ans.
Le dispositif Duflot intéresset-il les investisseurs ?
Aujourd'hui, les promoteurs privés
n'ont plus grand-chose à vendre,
hormis quèlques fins de programmes dont les prix ont parfois
chuté de SO %. Dans ce contexte, les
projets des promoteurs privés sont
devenus rares. Raison pour laquelle
le dispositif Duflot n'a pas encore
démarré. On ne voit plus, non plus,
de prix à 5 000 euros/m2 comme
avant. Ils oscillent plutôt entre
2 500 et 3 500 euros/m2. En
revanche, les bailleurs sociaux
construisent beaucoup, encouragés par un dispositif de défiscalisation sociale.
Propos recueillis par C. S.
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entre 199 OOOetSOO 000 euros.
« Certes, le rythme des ventes n'est plus
euphorique, mais lorsque les appartements sont de qualité, avec de vraies
varangues, nous n'avons pas de mal à
les commercialiser, même en Duflot»,
confie Géraldine Ottaviani, la responsable du groupe.
SCHŒLCHER
Ancien : I 800-3 OOO €/m2
Neuf : 3 000-4 OOO €/m2
Dans le prolongement de Cluny,
Schœlcher fait partie intégrante de la
Cacem et reste, de fait, une adresse
recherchée pour les mêmes raisons
que les quartiers périphériques de
Fort-de-France: accès facilité, proximité des bonnes écoles et de l'université, commerces... Et ses atouts ne
s'arrêtent pas là. On y trouve aussi un
habitat diversifié mais de qualité avec
notamment des copropriétés récentes
au eon fort apprécié. « C'est un marché
intéressant et qui conserve une bonne
demande », indique William Cordoba,
responsable de l'Immobilière des Iles.
Les prix sont du même ordre qu'à Fortde-France, voire légèrement plus élevés. Un 4-pièces de 105 m2 vient de s'y
négocier 189 000 euros. Mais un autre
de 80 m2, quasiment neuf, est parti à
285 000 euros.
LE LAMENTIN, DUCOS,
SAINT-JOSEPH, LE FRANÇOIS
Ancien : 15OO-2 5OO €/m2
Neuf : 2 5OO-3 SCO e/m2
Ceux qui ne peuvent s'offrir les quartiers chics de Fort-de-France ni
Schœlcher reportent leur attention
sur ces communes. En particulier Le
Lamentin, véritable poumon économique de l'île, qui accueille à lui seul
de nombreuses administrations,
zones industrielles (La Lézarde, La
Jambette, Les Mangles...), mais aussi
les plus grands centres commerciaux
de la Martinique et l'aéroport. Si le
marché immobilier n'y est plus aussi
dynamique, faute d'adéquation entre
l'offre et la demande, « l'activité y reste
tout de même intéressante», indique
Karl Desbordes, de l'agence Laforêt.
Mais il faut un bon budget. Exemple :
cette maison de lotissement de HO m2
avec 400 m2 de jardin vendue
260 000 euros. Limitrophe de Fortde-France, laville de Saint-Joseph est
moins prisée, « tnaisdesprojets d'aménagement sont en train d'améliorer le
secteur et les prix sont plus accessibles
qu'au Lamentin ouàFort-de-France »,
précise Karl Desbordes. Pour preuve,
ce 51-m2 proposé à 87 200 euros ou
cette maison de lotissement de 170 m2
vendu 265 000 euros. Même ordre de
prix à Ducos qui attire de nouvelles
populations grâce à la proximité de
Fort-de-France. «La route nationale
permet d'y accéder en sept minutes »,
note encore Karl Desbordes. Quant au
François, il est recherche pour ses
maisons. Cap-Est, quartier très coté,
propose des villas entre 300 000 et
500 000 euros. Ailleurs, il faut compter moins de 300 000 euros. Mais
attention aux embouteillages !
LES TROIS-ÎLETS,
LE DIAMANT, SAINTE-LUCE,
SAINTE-ANNE
Ancien : 2 OOO-3 OOO €/m2
Neuf : 2 8OO-3 5OO €/m2
Le secteur a beau être très touristique,
le marché est sclérosé par les nombreux programmes construits pour
répondre à la demande de défiscalisation dans le cadre des dispositifs
Girardin et Scellier. «Hy a moins d'acquéreurs et ils négocient beaucoup»,
constate Francis Thomas, le gérant
du groupe Martinique Patrimoine
Immobilier. Dans ces conditions, les
prix baissent. «Ils ont perdu en
moyenne 15à20 % lorsqu'ils sont surévalués », poursuit le professionnel. Ce
qui est très fréquent sur le secteur.
Aux Trois-Ilets, le marché est actif
mais beaucoup d'investisseurs sont
en sortie de défiscalisation et cherchent à revendre. Dans une résidence
de cinq ou six ans, avec une belle vue
sur la mer, un 86-m2 s'est vendu
225 000 euros. «Ceprix correspond
au prix d'achat d'ily a six ans», pour-
Aux Trois-Ilets,
beaucoup
d'investisseurs sont
en sortie de
défiscalisation et
cherchent à
revendre.
suit Francis Thomas. Les maisons
restent recherchées. L'une d'elles, de
160m2, vient de se négocier
455 000 euros (sans vue sur mer),
mais une autre, un F3 de 120 m2 sur
les hauteurs de l'Anse-Mitan, avec
une très belle vue sur la mer, a trouvé
preneur à 450 000 euros. Au
Diamant, les biens à vendre sont
beaucoup moins nombreux et les
villas d'exception partent à des prix
très élevés: plus de 600 000 euros.
On peut toutefois trouver beaucoup
moins cher, telle cette villa neuve de
80 m2 avec 400 m2 de jardin, en pleine
campagne, partie à 265 000 euros.
Sainte-Luce reste une commune très
recherchée, surtout à proximité des
plages. Des villas de 4 pièces (107 m2)
avec piscine se négocient actuellement 430 000 euros. Dans le prolongement, au Marin, un 50-m2 avec
terrasse de IS m2 dans une résidence
de 2005 vient de se vendre
107 000 euros. A Sainte-Anne, ville
plus excentrée, la demande reste
atone. «LesMartiniquais qui s'installent ici ne vont pas travailler dans la
Cacem, mais ont généralement une
profession liée aux bateaux et fuient la
capitale. Passé250 000 euros, il n'y a
quasiment plus de marché», indique
Julien Nicolas, agent indépendant du
réseau OptimHome. Un 2-pièces de
36 m2 avec 2 terrasses s'y est vendu
80 000 euros. Quant au Vauclin, les
prix sont raisonnables. Une maison
de 90 m2 avec 25 m2 de terrasse sur
850 m2 de terrain vient de se vendre
190 000 euros, mais elle nécessitait
des travaux de terrassement. « Les
acquéreurs veulent du clé en main, et
s'il y a des travaux le prix doit être
minoré», conclut Julien Nicolas.
e. s.
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