Dossier SCI FREDERIC Girardin

ACQUISITION IMMOBILIERE LOI GIRARDIN
Article 199 undecies A du CGI
FINANCEMENT D’UN BIEN IMMOBILIER
DESTINE A LA LOCATION NUE
A LA MARTINIQUE
SCI FREDERIC
Secteur immobilier loyers libres
12 Appartements équipés de chauffe-eau solaire
2006
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SOMMAIRE
I – NATURE DE L’OPERATION.....................................................................................- 3 1 - Modalités de réalisation ............................................................................................- 3 2 - Financement du programme .....................................................................................- 3 3 - Placement financier...................................................................................................- 3 II – RENTABILITE ET AVANTAGES FISCAUX DE L’INVESTISSEMENT.............- 4 1 – Rentabilité ................................................................................................................- 4 2 – Avantages fiscaux ....................................................................................................- 4 3 - Trésorerie de l’investisseur .......................................................................................- 5 III – LE FINANCEMENT DES INVESTISSEURS..........................................................- 7 IV – LES GARANTIES DE L’OPERATION ...................................................................- 8 V – LA SORTIE DES INVESTISSEURS.........................................................................- 9 VI– LE CALENDRIER DE L’OPERATION..................................................................- 10 VII – LES INTERVENANTS DE L’OPERATION ........................................................- 10 VIII – INTERET ECONOMIQUE ..................................................................................- 12 IX – MODALITES DE SOUSCRIPTION A L’OPERATION .......................................- 13 X - RAPPEL DE LA LOI GIRARDIN (Article 199 undecies A) ..................................- 14 -
BULLETIN DE RESERVATION ..................................................................................- 14 -
-2-
I – NATURE DE L’OPERATION
1 - Modalités de réalisation
L’opération décrite dans le présent dossier consiste au financement d’un immeuble de 12
appartements à Fort de France, capitale de la Martinique par la souscription de parts d’une
SCI martiniquaise qui réalise l’investissement immobilier.
Ces biens sont destinés à être loués nus pendant 5 ans à des personnes physiques qui
permettent à ce programme d’investissement d’être éligible au dispositif de la Loi
GIRARDIN, loi de programme pour l’outre-mer du 21 juillet 2003 (résultant de
l’aménagement de l’article 199 undecies A du CGI, loi du 30 décembre 2000), et dont les
principales caractéristiques sont rappelées au titre VIII.
2 - Financement du programme
Le montant global des souscriptions au capital de la SCI FREDERIC couvrira intégralement
le financement de l’acquisition du terrain, de la construction des appartements ainsi que de
l’ensemble des taxes et frais relatifs à l’opération.
3 - Placement financier
Il s’agit donc d’un placement financier utilisant comme support la souscription au capital
d’une société civile immobilière dont l’unique objet est de construire et de mettre en location
un ensemble immobilier à usage de résidence principale des locataires.
Les biens immobiliers font l’objet, dés la souscription à l’opération, d’une promesse de rachat
à l’issue des 5 ans par le promoteur de l’opération.
Sur le plan financier, la souscription à cette opération s’effectue par un apport en fonds
propres de 75% du montant total de réduction d’impôt sur 5 ans.
Afin d’illustrer ce schéma, une souscription à hauteur de 160 947 €, correspondant à un
apport en fonds propre de 40 906 € de la part de l’investisseur, au sein de la SCI, permet
d’obtenir 10 908 € d’économie d’impôt annuelle pendant 5 ans, soit 54 540 € d’ici 2011
(on a ainsi l’apport de 40 906 € qui représente 75% de la réduction d’IR totale de 54 540 €).
Etant donné que le résultat de l’opération est une réduction d’impôt et non une déduction des
revenus imposables, le rendement de l’opération est indépendant de l’évolution future du taux
de l’impôt sur le revenu, et notamment du taux maximal d’imposition de l’investisseur.
-3-
II – RENTABILITE ET AVANTAGES FISCAUX DE L’INVESTISSEMENT
1 – Rentabilité
Exemple portant sur l’achat de 20 parts sociales de 8 047,35 € chacune soit 160 947,00 €.
-
L’investisseur souscrit au capital de la société civile immobilière, ayant son siège
social en Martinique et dont l’objet exclusif est la construction et la mise en location
d’un ensemble immobilier, à hauteur de 20 parts sociales soit 160 947 €.
-
L’investisseur doit effectuer un apport unique en fonds propres de 25,4216% du
montant de son investissement soit 40 906 € à la souscription (avant le 15 novembre
2006).
-
Le solde soit 120 041 € est emprunté par l’investisseur auprès du CREDIT
AGRICOLE - un accord de financement cadre a été obtenu, préalablement au
lancement de la commercialisation,
-
l’apport de 40 906 € représente 75% de la réduction d’IR totale de 54 540 €.
-
Les loyers garantis remboursent exactement le crédit.
-
Le délai obligatoire de conservation des parts sociales est de 5 ans à compter de la
mise en location des logements composant l’ensemble immobilier.
-
Le rachat garanti des parts à terme couvre exactement le solde du prêt.
-
Les seuls flux financiers à prendre en compte sont:
o L’apport de 40 906 € à la souscription soit au plus tard le 15 novembre
o La réduction d’impôt de 54 540 € au total, à raison de 10 908 €, par an pendant
5 ans.
-
Le rendement prévisionnel, net de fiscalité, est de 12.7 % par an (TRI actuariel
annuel)
2 – Avantages fiscaux
-
Réduction directe de l’impôt sur le revenu, étalée sur 5 ans, sans tenir compte de la
tranche d’imposition.
-
Cette réduction d’impôt est égale pour l’investisseur à 8,8% de la base défiscalisable
et 6,8 % du montant de sa souscription au capital de la SCI pendant cinq années
consécutives à compter de l’année de souscription, soit 10 908 €. La réduction globale
constatée sur 5 ans est de 54 540 €.
-
Les revenus locatifs qui seront perçus s’entendent nets d’impôts en métropole pour les
avoir déjà supportés à la source en Martinique.
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3 - Trésorerie de l’investisseur
TABLEAU DE TRESORERIE INVESTISSEUR
REDUCTION D’IMPOT DE 10 908 € PAR AN :
POUR
L’OBTENTION
D’UNE
Financement de l’apport au comptant ou par avance sur un contrat d’assurance vie
2006
Apport
2008
10 908 €
10 908 €
-29 998 €
-19 090 €
2009
2010
2011
10 908 €
10 908 €
10 908 €
-8 182 €
2 726 €
13 634 €
-40 906 €
Economie d'IR
Résultats cumulés
2007
-40 906 €
Dans la mesure le débours de 40 906 € est effectif à partir de novembre 2006, et où les
économies d’IR sont constatées par tiers en février, mai, et septembre de chaque année
(effectivement, une réduction d’IR de 10 908 € sur une année donnée se matérialise par 3
réductions consécutives de 3 636 € lors des paiements des tiers provisionnels), le TRI annuel
(à savoir le taux de rentabilité interne des encaissements et décaissements nés de l’opération)
net est de + 12.7%.
Un gain prévisionnel de 13 634 € sur un total d’impôt à payer de 54 540 € correspond
également à un gain de 25 % sur l’impôt dû.
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Tableau de correspondance des nombres de parts à souscrire pour la réduction d’impôt
souhaitée :
Nombres de
Montant de
parts
l'investissement
20
30
40
50
60
70
80
90
100
110
120
130
140
150
160
170
180
190
200
210
220
230
240
250
260
270
280
290
300
310
320
330
340
350
360
160 947,00 €
241 420,50 €
321 894,00 €
402 367,50 €
482 841,00 €
563 314,50 €
643 788,00 €
724 261,50 €
804 735,00 €
885 208,50 €
965 682,00 €
1 046 155,50 €
1 126 629,00 €
1 207 102,50 €
1 287 576,00 €
1 368 049,50 €
1 448 523,00 €
1 528 996,50 €
1 609 470,00 €
1 689 943,50 €
1 770 417,00 €
1 850 890,50 €
1 931 364,00 €
2 011 837,50 €
2 092 311,00 €
2 172 784,50 €
2 253 258,00 €
2 333 731,50 €
2 414 205,00 €
2 494 678,50 €
2 575 152,00 €
2 655 625,50 €
2 736 099,00 €
2 816 572,50 €
2 897 046,00 €
Apport
investisseur
25,42%
40 906,84 €
61 360,26 €
81 813,68 €
102 267,10 €
122 720,52 €
143 173,94 €
163 627,36 €
184 080,78 €
204 534,20 €
224 987,62 €
245 441,04 €
265 894,46 €
286 347,88 €
306 801,30 €
327 254,72 €
347 708,14 €
368 161,56 €
388 614,98 €
409 068,40 €
429 521,82 €
449 975,24 €
470 428,66 €
490 882,08 €
511 335,50 €
531 788,92 €
552 242,34 €
572 695,76 €
593 149,18 €
613 602,60 €
634 056,02 €
654 509,44 €
674 962,86 €
695 416,28 €
715 869,70 €
736 323,12 €
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Réduction
d'impôt annuelle
pendant 5 ans
10 908,49 €
16 362,74 €
21 816,98 €
27 271,23 €
32 725,47 €
38 179,72 €
43 633,96 €
49 088,21 €
54 542,45 €
59 996,70 €
65 450,94 €
70 905,19 €
76 359,43 €
81 813,68 €
87 267,93 €
92 722,17 €
98 176,42 €
103 630,66 €
109 084,91 €
114 539,15 €
119 993,40 €
125 447,64 €
130 901,89 €
136 356,13 €
141 810,38 €
147 264,62 €
152 718,87 €
158 173,12 €
163 627,36 €
169 081,61 €
174 535,85 €
179 990,10 €
185 444,34 €
190 898,59 €
196 352,83 €
Réduction
d'impôt totale
pendant 5 ans
54 542,45 €
81 813,68 €
109 084,91 €
136 356,13 €
163 627,36 €
190 898,59 €
218 169,81 €
245 441,04 €
272 712,27 €
299 983,49 €
327 254,72 €
354 525,95 €
381 797,17 €
409 068,40 €
436 339,63 €
463 610,85 €
490 882,08 €
518 153,31 €
545 424,54 €
572 695,76 €
599 966,99 €
627 238,22 €
654 509,44 €
681 780,67 €
709 051,90 €
736 323,12 €
763 594,35 €
790 865,58 €
818 136,80 €
845 408,03 €
872 679,26 €
899 950,48 €
927 221,71 €
954 492,94 €
981 764,16 €
III – LE FINANCEMENT DES INVESTISSEURS
Le financement de l’investissement, c’est à dire de la souscription au capital de la SCI
FREDERIC sera assuré:
•
A hauteur de 33 % de la base éligible par l’apport en fonds propres de chaque
investisseur, soit la somme de 736 323 €.
Cet apport en fonds propres sera effectué dans la majorité des cas, sans recours à un
prêt personnel.
•
Pour le solde, soit 67 % et 2 1260 723 €, par un crédit qui sera consenti par le
CREDIT AGRICOLE à chacun des investisseurs en proportion de leur souscription au
capital de la SCI, sans possibilité de recours contre eux.
Ainsi, par exemple, avec un apport de 40 906 € en fonds propres, l’investisseur peut
participer à la souscription au capital de la SCI FREDERIC à hauteur de 160 947 €
(acquisition de 20 parts) et donc bénéficier d’une réduction d’impôt annuelle nette de
10 908 € pendant les cinq années qui suivent celle de sa souscription,
Les caractéristiques de ce crédit sont les suivantes
-
-
-
-
Quotité empruntée : 74,58 % du montant de la souscription,
Taux variable CAP 3 : 3,88% l’an,
Différé de remboursement
Amortissement partiel du capital en 5 ans , soit jusqu’au terme de la période locative
Echéances: mensuelles, à terme échu,
Capital restant dû au terme de la période locative = valeur de rachat des parts de la
SCI FREDERIC par le Promoteur,
Garanties :
o Caution hypothécaire en premier rang de la SCI FREDERIC portant sur
l’immeuble
o Nantissement de l’intégralité des parts financées
o Dépôt de gage espèces de 140 000 € effectué par le promoteur, correspondant à
10 mois de loyers impayés pour la totalité des lots du programme immobilier,
garantissant les loyers impayés et vacances locatives, et utilisé comme relais au
niveau de l’assurance de gestion locative souscrite par l’agence immobilière en
charge de la gestion
o Délégation d’assurance multi-risques couvrant les biens immobiliers
Limitation du recours de la banque contre chaque investisseur au produit de la
réalisation du nantissement des parts sociales de la SCI FREDERIC et au produit de la
réalisation de l’hypothèque des immeubles constitués par la SCI FREDERIC. Les
investisseurs ne sont donc pas engagés à titre personnel en cas de non paiement des
loyers entraînant l’absence de remboursement du prêt.
Durant les 5 années de location, le remboursement intégral des échéances du crédit
sera couvert par les loyers des locataires versés et garantis par le Promoteur à hauteur
de 140 000 € en cas d’insuffisance de loyers ; cette somme étant contre-garantie par
l’assurance souscrite par l’agence immobilière en charge de la gestion locative.
Au terme de la sixième année de location, le Promoteur rachètera les parts des
associés de la SCI FREDERIC (et donc les appartements) pour la valeur globale des
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capitaux restants dûs sur les prêts contractés par les investisseurs pour parfaire le
financement de leur souscription au capital.
Ce rachat par le Promoteur permettra à chaque investisseur de solder son crédit et de sortir
définitivement de l’opération. Quelle que soit la situation financière du promoteur au moment
de la fin de période de location, les investisseurs sont assurés de sortir grâce à la garantie de
non-recours contre les associés de la SCI, décernée par le Crédit Agricole.
IV – LES GARANTIES DE L’OPERATION
Les garanties des investisseurs sont constituées par les engagements suivants, pris à leur
profit:
-
Pendant la période de construction : Le Promoteur se chargera pour le compte de la
SCI de la réalisation de l’ensemble immobilier. L’opération bénéficiera d’une
Garantie Financière d’Achèvement (GFA), qui garantirait la réalisation de l’immeuble
en cas de faillite de l’entreprise générale de construction.
-
Garanties locatives sur toute la durée de l’opération
-
Au terme de la période de construction, l’agence immobilière mandataire
se chargera d’assurer la mise en location de l’intégralité des logements.
-
Cette gestion sera complétée par une garantie locative au profit de la SCI
et de ses associés en cas d’impayé, de vacance de locataire, de
dégradations immobilières
-
En outre, la SCI bénéficiera d’une garantie de défense et recours avec une
mise en, jeu à compter du deuxième impayé.
L’immeuble est bien situé à Fort de France, capitale de la Martinique, et la
mise en location ne pose aucun problème dans la mesure où le loyer
proposé correspond au prix de marché, ce qui sera le cas au moment de la
mise en location. En cas de départ d’un locataire, la recherche d’un
nouveau locataire peut donc s’effectuer dans de bonnes conditions.
Enfin, ce montage va intéresser des locataires qui souhaiteront racheter le
bien au Promoteur à la fin de la période de défiscalisation. Ils sont en fait
les futurs propriétaires des appartements, auquel cas le risque locatif n’est
-8-
pas à comparer à une location immobilière plus classique.
-
Renonciation de recours de la banque à l’encontre des associés de la SCI dans le
cadre de l’emprunt qu’ils auront contracté individuellement lors de leur souscription
au capital à hauteur de 74,58 % du montant de leur investissement. Les investisseurs
ne sont donc pas engagés à titre personnel en cas de non paiement des loyers
entraînant l’absence de remboursement des prêts.
-
Dépôt du Promoteur en garantie des loyers. Le Promoteur s’engage à bloquer la
somme de 140 000 € dans les livres du Crédit Agricole au profit de la SCI, en garantie
de loyers impayés, vacance et carence locative, soit environ 10 mois de loyers.
-
Sécurité du montage validé par l’étude notariale martiniquaise, le cabinet
d’ingénierie, qui ont pratiqué ce type de montage en défiscalisation depuis plusieurs
d’années.
-
Sécurité des actes enregistrés par une Etude Notariale martiniquaise.
V – LA SORTIE DES INVESTISSEURS
Engagement de rachat par le Promoteur des parts sociales de la SCI au terme de la période
obligatoire de location de 5 ans pour un prix fixe et définitif.
Le Promoteur s’engage dès l’origine de l’opération à racheter l’intégralité des parts sociales
appartenant aux associés de la SCI.
Le prix de rachat des parts sociales correspond exactement à l’encours résiduel des prêts,
contractés individuellement par chaque associé pour parfaire le financement de sa
souscription, au jour de la cession,
Ainsi, le Promoteur pourra retrouver la pleine propriété du bien immobilier fin 2012, en
détenant à nouveau 100% des parts de la SCI.
Le Promoteur pourra ensuite vendre les appartements aux locataires. Ceux-ci s’engagent dès
le départ de l’opération à acheter les appartements au Promoteur à un prix équivalent à
l’encours résiduel du prêt au prorata de la surface de chaque appartement.
Comme il a été précisé au paragraphe III, la sortie est garantie pour les investisseurs grâce à la
clause de non-recours des prêts bancaires. En cas de défaut du promoteur en sortie
d’opération, le Crédit Agricole exercera son nantissement sur les parts sociales et fera alors
son affaire de la SCI et du bien immobilier.
-9-
VI– LE CALENDRIER DE L’OPERATION
Octobre à novembre 2006:
Souscription au capital de la SCI FREDERIC par apport de
fonds propres à hauteur de 25,42 % et financement du
CREDIT AGRICOLE à hauteur du solde soit 74,58 %.
Janvier 2007
Début des travaux de construction d’un immeuble de 12
appartements de type F3 et F4 propriété de la SCI
FREDERIC
Décembre 2007
Livraison des appartements
Juin 2007 à décembre 2007
Recherche des locataires et signatures des baux dès la
livraison des appartements
Février 2007 à septembre 2011
Réalisation des économies d’impôts.
Janvier 2007 à décembre 2012
Gestion comptable de la SCI et élaboration des comptes
annuels.
Janvier 2008 à Décembre 2012
Perception des loyers et règlement des échéances du prêt
Décembre 2012
Rachat des parts de la SCI FREDERIC par le Promoteur
pour un prix égal au capital restant dû, au jour de la cession,
des prêts souscrits auprès du CREDIT AGRICOLE par les
investisseurs.
Revente des appartements par le Promoteur aux locataires
VII – LES INTERVENANTS DE L’OPERATION
FINANCIERE MAGENTA est l’arrangeur financier de cette opération d’investissement,
assistée de son partenaire martiniquais. FINANCIERE MAGENTA a une expérience
reconnue de ce type de montage pour l’avoir pratiqué depuis plusieurs années.
PR IMMOBILIER, agence immobilière filiale de Financière Magenta, est le
commercialisateur de l’opération.
La gestion de l’opération sera assurée par PR IMMOBILIER - gestion comptable et juridique
de la SCI durant les 5 années de détention des parts par les investisseurs. Dans ce cadre, PR
IMMOBILIER sera notamment chargé d’adresser les documents fiscaux adéquats afin que les
investisseurs puissent remplir sans difficultés leur déclaration fiscale.
- 10 -
LE PARTENAIRE LOCAL a pour mission le suivi de la mise en place localement du
montage financier, la vérification de la livraison du bien immobilier et la validation des
pièces contractuelles telles le certificat de conformité,
Le PROMOTEUR, ERIC VARSOVIE, est responsable de la construction du programme
immobilier et un contrat de promotion sera passé avec ce dernier.
Dans cette opération, le Promoteur est également :
1. Responsable du choix de l’agence immobilière chargée de la mise en location des
appartements et comme garant de l’équilibre financier durant la période de gestion
locative à hauteur de 140 000 €. Eric Varsovie sera responsable de faire les avances
non rémunérées qui seraient rendues nécessaires afin de respecter son équilibre
financier.
2. Garant de la sortie de l’opération pour les investisseurs en défiscalisation associés de
la SCI FREDERIC dont elle s’engage à racheter les parts au terme des cinq premières
années de location.
3. Le Promoteur conclu avec le Cabinet NAOS ARCHITECTURE, Miguel TERRINE
un contrat de mission complète pour
-
la conception du programme immobilier conforme aux normes requises
pour des logements locatifs et,
-
le suivi de la construction.
L’AGENCE IMMOBILIERE apporte les garanties locatives suivantes :
1. Aide à la recherche de locataires en cas de vacances locatives,
2. Carences locatives,
3. Loyers impayés,
4. Dégradations immobilières,
5. Défenses et recours avec mise en jeu à compter du 2ème mois d’impayé
- 11 -
VIII – INTERET ECONOMIQUE
L’analyse du marché de l’immobilier permet de mettre en évidence les tendances suivantes
(source : étude de l’Agence départementale d’information sur le logement - Martinique):
-
Le constat qui se dégage de l'observation de la situation du marché du logement à la
Martinique est celui d'une persistance de demandes fortes et diversifiées.
-
Les besoins en logements sont durablement élevés du fait notamment :
De la poussée démographique qui s'alimente largement du ralentissement de
l'émigration des jeunes vers la métropole, du mouvement de retour des migrants
et/ou de leurs enfants et d'une migration de métropolitains.
D’une montée assez sensible de la décohabitation : le taux d'occupation du parc
reste élevé (3.34 personnes par logements en 1980, contre 3.80 en 1982 et 4.20 en
1974), exprimant bien que l'inversion des flux migratoires a commencé à
déséquilibrer le marché (le non-départ des jeunes a contribué à la formation de
nouveaux ménages et surtout à la non-décohabitation, le retour des migrants
déstructure le marché)
-
La propriété individuelle reste une valeur très forte dans la société martiniquaise, et
l'accès à la propriété du logement est l'objectif affirmé et principal des ménages,
quelle que soient les catégories socio-économiques. L'accession à la propriété du
logement individuel, représente pour le ménage martiniquais un facteur de promotion
et de réussite sociale. Elle est la marque d'un parcours résidentiel réussi.
-
Les besoins en logement et la tension sur le marché immobilier local, tant en location
qu'en accession, ne cesse de s'amplifier.
Les besoins en logement en Martinique sont estimés à 5 000 logement par an (source INSEE).
L’opération de la SCI FREDERIC qui sera livrée en décembre 2007, s’adresse à une clientèle
de catégorie aisée à la recherche d’un logement proche du centre ville et offrant une réelle
qualité d’habitat.
- 12 -
IX – MODALITES DE SOUSCRIPTION A L’OPERATION
La participation à cette opération se réalise par l’acquisition d’un pourcentage du bien
immobiliers correspondant au besoin de réduction d’impôt de chaque investisseur, avec un
minimum de 10 908 € annuel (soit un apport en fonds propres de 40 907 €).
Afin de valider sa souscription :
-
L’investisseur prend connaissance des divers documents contractuels tels un spécimen
des statuts de la SCI, du Permis de Construire, de l’accord de crédit et de la
procuration. Il prend également connaissance des caractéristiques principales de
l’investissement immobilier.
-
Il signe un bulletin de réservation avec un acompte en fonds propres de 2 500 € libellé
à SCI FREDERIC, remboursable en cas d’impossibilité de mise en place d’opérations
avant le 31/12/06, et remplira dans un 2ème temps sa procuration donnée à l’Etude
notariale martiniquaise en charge de la rédaction des actes.
-
A ce moment là, il établit un chèque à l’ordre de SCI FREDERIC pour un montant
global égal à son apport en fonds propres représentant 75% de sa future réduction
d’IR cumulée sur 5 ans. Son chèque de réservation lui est restitué à ce moment là
-
II joint à son dossier les pièces suivantes (selon indications portées au dos du bulletin
de souscription pour chaque situation et régime matrimonial):
o Photocopie de son passeport ou de sa carte nationale d’identité, ou de sa carte
de résident en cours de validité
o Photocopie de son Livret de Famille
o Copie de son contrat de Mariage (dans le cas de l’existence d’un contrat de
mariage)
o Extrait original d’acte de mariage (à commander à la Mairie du mariage civil)
- Il reçoit ensuite un accusé de réception de sa souscription, avant de recevoir un dossier
de justificatifs complet en avril 2007.
- 13 -
X - RAPPEL DE LA LOI GIRARDIN (Article 199 undecies A)
Ce dispositif permet aux investisseurs personnes physiques de bénéficier d’une réduction
d’impôt dans le cadre de la souscription en numéraire à l’augmentation de capital d’une
société (SCI généralement) dont l’objet est exclusivement la construction de logements neufs
situés dans les DOM TOM (ici à la Martinique), destinés à la mise en location nue pendant 5
ans (locatif « libre ») à des personnes qui en font leur habitation principale.
Les souscripteurs bénéficient d’une réduction d’impôt égale à 40 % de la base éligible du bien
immobilier dans le secteur du logement « libre », majorée de 4% compte tenu des
équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable installés
dans le logement (systèmes de fourniture d'électricité à partir de l'énergie solaire, éolienne,
hydraulique ou de biomasse, les pompes à chaleur, …). Cette réduction d’impôt est imputable
sur l’impôt dû au titre de l’année de la souscription des parts et des quatre années suivantes,
soit dès 2007 pour l’impôt à payer au titre des revenus 2006 (8,8 % par an de réduction
d’impôt pendant 5 ans, soit 44%).
Toutefois, cet avantage fiscal est obtenu en contrepartie de l’observation des critères
suivants :
-
La SCI doit s’engager à achever les fondations des immeubles dans les deux ans qui
suivent la clôture de chaque souscription annuelle (soit avant le 31 décembre 2008
pour les souscriptions closes le 31 décembre 2006) ;
-
Elle doit également s’engager à louer les immeubles à compter de leur achèvement à
des personnes qui en font leur habitation principale. A cet égard, l'article
199 undecies A du CGI, prévoit que la société ne doit louer aucun logement à l'un de
ses associés ou au conjoint de l'un de ses associés ou à un membre de son foyer fiscal ;
-
Les souscripteurs doivent s'engager à conserver les parts ou actions souscrites pendant
cinq ans au moins à compter de la date d'achèvement des immeubles. Ce délai court à
compter de la date d'achèvement de la totalité des immeubles construits ;
La réduction d’impôt est calculée selon un plafond par m² de surface habitable. Ce montant a
été arrêté pour l’année 2006 à 1866 € hors taxes, majoré de la TVA applicable, soit 2 024,61 €
TTC pour la Martinique; la surface habitable inclut également la surface de varangues dans
une limite de 14 m².
A titre d’exemple, une maison de 100 m² avec 20 m² de varangue disposera d’une surface
habitable pour ce dernier calcul de 114 m², soit un plafond de 230 805 € qui donnera droit à
une réduction d’impôt totale de 101 554 € selon 5 réductions d’impôt annuelles de
20 310,89€.
- 14 -
Bulletin de réservation à retourner à PR IMMOBILIER
- 15 -
Bulletin de réservation de souscription à l’acquisition de tout ou partie de parts de SCI dont
l’objet est de financer un bien immobilier situé en Martinique
Nom:
…………………………………………….. Prénoms: ………………………………………...
Nom de jeune fille: ……………………………Né(e) le: ……………….. à : ………………………….
Demeurant : ………………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………………………
.
Profession : ………………………………… Tél bureau : …………………… Tél mobile : …………..
Situation de famille : Célibataire - Marié(e)* - Séparé(e) - Divorcé(e) – Veuf ve)
(rayer les mentions inutiles)
Régime matrimonial :
Informations concernant le conjoint :
Nom:
Nombre d’enfants :
Nom de jeune fille:
Né(e)le:
Profession du conjoint :
Tél bureau :
Prénoms:
à:
déclare m’engager, après avoir pris connaissance du dossier de présentation de l’opération
d’acquisition de biens immobiliers par augmentation de capital d’une SCI en Martinique (loi
GIRARDIN), qui m’a été remis par la société ………………………….. , à :
Réserver une participation dans une SCI dont l’objet social est d’acquérir et louer nu un bien
immobilier situé en martinique, de manière à obtenir une réduction d’impôt annuelle de (RI) :
………………………………………….. €. Cette participation sera financée à hauteur de :
o
75 % du montant cumulé des 5 réductions d’IR annuelles (5 x « RI ») par un apport personnel,
soit …………………… €
o
le solde par la mise en place d’un crédit bancaire auprès du Crédit Agricole, avec impossibilité
de recours contre les investisseurs métropolitains.
Signer l’ensemble des documents nécessaires relatifs à l’acquisition des parts sociales de la SCI
afin que celle-ci puisse avoir lieu avant le 31 décembre 2006, après avoir pris connaissance des
caractéristiques complètes du bien immobilier financé
Afin de confirmer ma future souscription, je joins un chèque de réservation de 2 500 €, libellé à
l’ordre de la société PR IMMOBILIER. Ce chèque me sera restitué au moment de la souscription
définitive. En cas d’impossibilité de mise en place de l’opération d’investissement d’ici le 31/12/2006,
le chèque me sera restitué au plus tard le 15/01/2007.
Fait en deux exemplaires à ……………………………., le ………………….. 2006
Signature(s) de Monsieur et Madame, en cas de communauté légale, précédée(s) de la mention manuscrite:
lu et approuvé, bon pour réservation et souscription
Signature de Monsieur
Signature de Madame
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